MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA · AVALUO: Es el proceso de formular una opinión sobre el...

MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA

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DOCUMENTO CONTROLADO

SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD

EDICION QUE CAMBIA

DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO FECHA

00

Se incluyó en la portada del procedimiento: DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO donde se describe y se explica la causa del cambio, junto con la edición que cambia y la fecha. Se hizo revisión de la descripción del procedimiento el cual se implementa como este lo indica.

Septiembre 20/2011

REVISADO POR APROBADO POR

Cargo: Representante de la Gerencia Cargo: Gerente

Fecha: Septiembre 20/2011 Fecha: Septiembre 20/2011

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1. OBJETIVO: Establecer los procedimientos técnicos para la elaboración de informes de avalúos de negocios en marcha desarrollados por DCI COLOMBIA. 2. ALCANCE: Este manual es aplicable a las áreas administrativas y operativas de DCI COLOMBIA. 3. RESPONSABILIDAD: Es responsabilidad de los Peritos Valuadores la correcta aplicación del presente manual. 4. DEFINICIONES: AVALUO: Es el proceso de formular una opinión sobre el valor. ANALISIS DE MERCADO: Estudio de las condiciones del mercado de bienes raíces para un tipo específico de propiedad. COSTO: La cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad INMUEBLE: Predio o extensión de terreno identificado, incluyendo las construcciones y mejoras existentes. METODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables con el objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a ala estimación del valor comercial. METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA O INGRESO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir de la renta o ingresos que se puedan obtener del mismo bien o inmuebles semejantes o comparables por su características físicas de uso y ubicación, trayendo el valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. METODO DE COSTO DE REPOSICIÒN: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo, a partir de estimar el costo total para, construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, para luego restar la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe restar la utilidad. METODO RESIDUAL: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con al reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible en el terreno objeto de avalúo PRECIO: la cantidad solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad. VALUADOR: persona que se espera desempeñe servicios de valuación de manera competente, en forma independiente, imparcial y objetiva VALOR DE MERCADO: el precio mas probable que una propiedad pueda lograr en un mercado competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el vendedor actúan con prudencia y acopio de información, dando por hecho que el precio no se ha visto afectado por un estímulo inapropiado VALOR: la relación monetaria entre las propiedad y quienes compran, venden o utilizan dichas propiedades. 5. DOCUMENTOS DE REFERENCIA: Requisitos legales y reglamentarios para la elaboración de informes de avalúos. 6. DESCRIPCIÓN DEL PROCEDIMIENTO: Ver página siguiente 7. REGISTROS: Informe de Avalúo Rural 8. ANEXOS: N.A 9. CONDICIONES ESPECIALES: N.A.


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Los Pasos y Puntos a tener en cuenta en los informes sobre avalúo desarrollados para el

BBVA se describen a continuación:

PORTADA / PRESENTACION Debe contener la siguiente información:

Ejemplo:

No. Folio 03386 Expedición 14/05/2003

Vencimiento 14/05/2004 Solicitante ASESORIAS E INVERSIONES BAQUERO

TORRES & COMPAÑÍA S EN C Y FERNANDO ARDILA PARDO

Objeto del avalúo Conocer su valor patrimonial como negocio en marcha

Empresa que se Valúa Estación de servicios La 84 Ubicación CALLE 84 NO. 51B-45

Altos del Prado Barranquilla, Atlántico

Constitución Escritura Pública No 3252 de 19 de noviembre de 1992 de la Notaria 2 de Barranquilla

Inscripción Cámara de Comercio

No 47709 del 11 de diciembre de 1992

Duración 30 años NIT 802006066-2

Propietario INVERSIONES Y ASESORIAS PARA EL TRANSPORTE (INVERTRAS LTDA) y FERNADO ARDILA PARDO

No cuenta catastral 01-03-0265-0001-000 Número de matricula

inmobiliaria 040-47468 Régimen de propiedad Privada

Premio Nacional de Avalúos Urbanos- 6º Concurso Nacional de Avalúos

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LONJA PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR

MIEMBRO


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Notas:

El No. Folio es suministrado por DCI Colombia EU –

Fechas de Expedición y Vencimiento. Dentro del avalúo debe especificarse la vigencia del

avalúo. De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el

Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico.

Fecha de Solicitud. Fecha en la cual recibimos la solicitud y documentos.

Solicitante. Es necesario colocar la entidad solicitante, el nombre del funcionario solicitante y

cargo como se muestra en el rango del cuadro anterior.

- Es importante tener a la mano el documento “solicitud de avalúo” antes de proceder a

cualquier visita técnica para no correr riesgos

Objeto del Avalúo. Se anota la finalidad del estudio de valuación, es decir para que es requerido

el avaluó del inmueble ya sea para conocer su valor comercial, dación en pago, etc. Es necesario

adicionar en ese cuadro la siguiente nota “(Ver información completa en la siguiente página)” la

cual se complementa con los textos que se verán mas adelante en la pagina siguiente de este

documento.

Empresa que se evalua. Es de gran importancia conocer el nombre comercial de la empresa

Objeto de avalùo.

Ubicación. Su ubicación.

Constitución. Se anota el documento público con el cual se constituyo la empresa.

Inscripción Cámara de Comercio. Se anota el No. de registro de cámara de comercio el cual

debeos verificar que se encuentre vigente.

Duración. Se anota el tiempo de duración que estan estipulados en el documento de

constitución.

Nit: se coloca el numero de identificación tributaria y se verifica que este actualizado el RUT.

Propietarios. Se relacionan los nombres de los propietarios.

Fecha de la visita. Es importante anotar la fecha en que se realiza la visita técnica y si es posible

anotar quien atendió esa visita.

El Informe debe contener la siguiente base informativa, para que el cliente entienda el lenguaje utilizado en el desarrollo de la metodología aplicada durante la elaboración del informe, debemos de tener en cuenta que cuando la empresa tenga activos fijos se realizaran tanto de los inmuebles como el negocio en marcha un solo informe.

La información recibida para el avalúo de la empresa fue la siguiente:

Certificado de existencia y representación legal

Registro mercantil

Venta de combustible FUTUROS

Nomina de empleados

Esquema de venta de combustible

Base informativa


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Unidad Económica:

Es el conjunto de activos fijos -terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo- integrados conforme a una tecnología que les permite producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y costo. La unidad económica carece de personalidad jurídica, es independiente de la persona física o moral que es su propietaria, y por tanto no incluye a los activos circulantes ni a los pasivos reales o contingentes. Empresa:

Es la persona física o moral propietaria de los activos fijos que constituyen la unidad económica y de los activos circulantes, es responsable de los pasivos reales o contingentes y gobierna la operación y el desarrollo de la unidad económica. Valor de Reposición Nuevo:

Es el monto de inversión requerido para reponer nuevo, en una fecha determinada, al conjunto de activos fijos que constituyen la unidad económica, con la misma ubicación, misma posición tecnológica, misma vida útil económica y misma capacidad instalada. Valor Neto de Reposición :

Es el monto de la inversión requerido para reponer, en una fecha determinada, al conjunto de activos fijos que constituyen la unidad económica, con la misma ubicación, misma posición tecnológica, misma vida útil económica, misma capacidad instalada, misma vida útil consumida y mismo estado de conservación. Valor de la unidad económica en libros :

El valor en libros de una empresa es el valor patrimonial, o sea el activo menos el pasivo, más un concepto importante que es el ajuste comercial que se entiende porque al patrimonio se le adiciona la diferencia entre el valor comercial de los activos fijos y su valor en libros. Valor de la unidad económica como negocio en marcha :

Es el valor presente de los beneficios futuros esperados de la operación y desarrollo de la unidad económica, atendiendo a proyectos y a escenarios económicos y sociales posibles atendiendo a su ubicación, posición tecnológica, capacidad instalada, vida útil consumida, estado de conservación, potencial de ampliación y reconversión, demanda de los bienes o servicios que produce y disponibilidad de insumos, en horizonte de análisis compatible con su vida útil remanente -vida útil económica menos vida útil consumida- y con su economía, derivada ésta de las expectativas en cambios tecnológicos, disponibilidad de insumos y demanda de sus productos. Hay tantos valores de la unidad económica como negocio en marcha como proyectos posibles se configuren; la significación de cada uno depende de su monto y de lo sensibles que sean ante escenarios económicos y sociales posibles.

Base Metodológica


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Proyectos posibles :

Los proyectos posibles de operación y desarrollo de la unidad económica son inherentes a ella y a los escenarios posibles. Se configuran en un horizonte y en un ámbito de análisis determinado por la dimensión y mercado de la unidad económica, teniendo a la vista expectativas de la demanda de los productos, de la disponibilidad de los insumos, de los precios de los productos e insumos y de los cambios tecnológicos. Consideran combinaciones posibles de su actual condición -ubicación, posición tecnológica, capacidad instalada, vida útil consumida y estado de conservación- con modificaciones para equilibrar los balances de materia y energía -descuellamientos-, ampliación de la capacidad instalada, actualización tecnológica y cambio de productos -reconversión-. Escenarios de análisis :

Los escenarios de análisis se configuran en el horizonte y ámbito determinado por las condiciones de la unidad económica analizada, incorporando combinaciones posibles de las principales variables macroeconómicas que incidan en variaciones significativas en la estructura costo/precio de la unidad económica. Con los escenarios de análisis se reconoce la falta de paralelismo de las variables económicas en el tiempo, especialmente la paridad peso/dólar -que en una economía globalizada influye en el precio de los productos, de algunos insumos y de los bienes de capital- frente a los precios de los insumos de origen nacional y los salarios Flujos financieros :

Los flujos financieros se formulan alimentados con los proyectos posibles de operación y desarrollo, en pesos nominales por lo que los ingresos solo cambian en magnitud en función de modificaciones de la demanda en cantidad y precio real y de la producción -si la demanda admite una ampliación-, en tanto que los egresos varían poco o mucho en pesos nominales según el escenario de análisis. Flujos de Caja Libre :

Es el flujo de caja donde la idea principal es conocer la disponibilidad de recursos de caja que podrían ser efectivamente pagados a los copropietarios luego de considerar las necesidades para crecer el flujo de caja libre está representado por los siguientes aspectos:

Ingresos antes de impuestos e intereses (IAII)

- Impuestos sobre los ingresos IAII

+ Depreciación y cargos que no son de efectivo

- Inversiones de capital

+ Cambio en el capital de trabajo

FLUJO DE CAJA LIBRE

Tasa de descuento :

Es la tasa conocida de rendimientos sobre capitales invertidos en unidades económicas o en instrumentos de ahorro financiero, que permite comparar sus condiciones de riesgo y de liquidez en el tiempo y que, aplicada a proyectos de inversión comparables en riesgo y liquidez en la compra de


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unidades económicas existentes o en el establecimiento de nuevas unidades económicas, permite tomar decisiones ante proyectos competitivos. La tasa de descuento real o WAAC, se aplica en la determinación del valor presente de los beneficios futuros de una inversión, medidos por los flujos de efectivo generados por la operación y desarrollo de la unidad económica analizada. La tasa de descuento varía en su monto según si los flujos se calculan en unidades monetarias constantes -sin inflación- o en unidades monetarias nominales -incorporando la inflación- y si se calculan antes o después de impuesto sobre la renta, dando lugar a combinaciones de tasas reales -sin inflación- y tasas nominales -con inflación-, antes o después de impuestos. Valor residual :

Es el valor que contempla la duración en el tiempo del negocio en marcha, o sea es el valor que estima la capacidad de generar excedentes de caja a entregar a los copropietarios a un horizonte de tiempo determinado, y se determina por la siguiente formula: VR: [Flujo de caja libre del ultimo periodo (sostenible) *(1 + c)] / [g ; c] Donde, c : Tasa de crecimiento a perpetuidad g : tasa de descuento Valor Patrimonial :

Es el valor de mercado del patrimonio de la empresa, y contempla lo que cualquier inversionista puede dar a valor presente por un flujo de caja a perpetuidad se estima con la siguiente ecuación:

Valor presente del flujo de caja libre

+ Valor presente del valor residual

- Valor de mercado de la deuda

- Valor del cálculo actuarial

VALOR PATRIMONIAL

Se establecieron los siguientes objetivos: Verificación del Valor Neto de Reposición de la Unidad Económica Estación de Servicios la Y

Establecer el valor patrimonial de la empresa como negocio en marcha, en las condiciones actuales de operación y sin considerar inversiones para descuellamiento y modernización.

Objetivos del avalúo


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Existe un cuello de botella importante que en toda la región existe una cultura del contrabando que se observa en la disminución del 15% de las ventas en cantidades del año 2000 al año 2002, esto hace que la tendencia de los productos ofrecidos tengan competencia desleal Demanda, oferta y tendencias

De acuerdo con las estadísticas proporcionadas por las empresas mayoristas en la ciudad de Barranquilla el consumo de gasolina, tanto extra como corriente y diesel cuenta con un crecimiento importante, en base a los vehículos en circulación. Sustancialmente la ciudad tiene nichos de mercado de acuerdo a su ubicación relativa, por ejemplo las estaciones de servicios ubicadas en las vías de ingreso son sustancialmente para ventas de diesel, las que se ubican sobre vías o corredores viales de estratos del 2 al 4 su venta es de gasolina corriente y las ubicadas en estrato 5 y 6 en la zona norte se ven favorecidas con la venta de gasolina extra, la venta total de combustible en la ciudad de manera legal es de $4.5 millones de galones mensual, con un crecimiento en el lapso de 1991 –1996 del 5%, el cual se observa a partir del 2002 una mejora sustancial, que da para un crecimiento en forma lineal del 5% en los niveles de galones vendidos. En cuanto al crecimiento de la capacidad instalada ésta fue del 11% en el mismo periodo y se espera un comportamiento para los próximos diez años del 2.0%. Se estima que el proceso de de competencia que conllevará la liberación de los precios desatará una guerra de precios y de servicios que irá en detrimento de la rentabilidad de las estaciones de servicios, en el estado actual, además la competencia desleal es un nicho importante. La tendencia de las estaciones de servicios ya se observan en Bogotá, Cali, Medellín, donde los servicios complementarios serán los llamados a dar rentabilidad y repago de capital al negocio, y el esquema es de minimizar espacios dentro de las estaciones para soportar los esquemas de valor agregado a cada porcentaje de inversión. Activos:

Ubicación Calle 84 No. 51B-45

Barranquilla - Atlántico No cuenta catastral 01-03-0265-0001-000

No. de Matrícula Inmb. 040-47468 Régimen de propiedad Privada

Propietario Asesorías e inversiones Baquero Torres & compañía s en c y Fer5nado Ardila Pardo

Informe y visita técnica Arq. Eduardo José Ustáriz Araméndiz Fecha de la visita 10 de mayo de 2003

Economía de los productos y los insumos


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Clasificación de la zona Zona Múltiple M2

Índice de saturación en la zona 95% Población Normal

Tipo de Construcción

En el sector se ubican Viviendas Unifamiliares y multifamiliares, restaurantes, Droguerías. Institucionales como la iglesia Torcoroma,.

Servicios Municipales

El inmueble conforma un lote esquinero y cuenta con 3 vías de acceso en pavimento de concreto hidráulico con un ancho de 15 mts, bordillos de concreto armado, andenes de concreto, agua potable, drenaje, energía eléctrica y alumbrado público, teléfono privados y transporte publico de buen nivel.

Contaminación ambiental Alta producida por tráfico vehicular

Uso de suelo permitido Zona Múltiple M2 Densidad Alta

Vías principales de acceso Carrera 51B y Calle 84

Tendencia de plusvalía en la zona Alta a corto plazo

Tipo de Lote Esquinero Topografía Sensiblemente plana

Configuración Regular Ubicación Al este con calle 84 en medio.

Características Panorámicas Sobre la iglesia Torcoroma Colindancias según escritura publica No.823 de fecha 27/02/2002 de la notaria quinta del circulo de Barranquilla

Al Norte En 80.05 Con Carrera 52

Al Sur En 80.00 Con Carrera 51B

Al Este En 82.75 Con Calle 84

Al Oeste En 85.55 Con Lote 110 de la urbanización

Área total según: Mismo documento 6.781.18 m

2

Sobre el lote anteriormente descrito se emplaza la construcción de una Estación de Servicio y locales comerciales que contará con los siguientes espacios: zona de servicio automotriz, juegos infantiles, oficinas y locales, un gran local, concesionario, tres locales sobre la carrera 52 y tres islas con seis surtidores de combustible. Es de anotar que el proyecto cuenta con licencia de la Curaduría urbana No.1 de Barranquilla según resolución 081 de 2002. Es de destacar que al predio lo cruza el arroyo de la 84, al cual se le realizó trabajos para asegurar su flujo regular.

No. de pisos 1, 2 y Doble altura Vida Util Remanente 70 AÑOS

Calidad de construcción

EXCELENTE Calidad del Proyecto

FUNCIONAL Estado de

Conservación BUENA

Unidades Rentables 11

Edad Aproximada

NUEVA Aspecto

Estructural EXCELENTE

Peligro sobre la estabilidad

NINGUNA Perspectivas de

Demanda MEDIA

TIPOS APRECIADOS (INDICAR DISTRIBUCION Y CALIDAD DE CADA TIPO)

TIPO I Edificaciones

TIPO II Zona dura en concreto mas capa de asfalto

TIPO III Canopi

Terreno

Uso y descripción del inmueble

Características Generales del Inmueble

Características Urbanas


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ESTRUCTURAS Se supone cimiento de concreto ciclópeo, zapatas aisladas con sobrecimiento de

mampostería y relleno de material seleccionado, debidamente impermeabilizada en todos los tipos. Encontramos como estructuras: muros de carga, vigas de amarre, vigas de confinamiento y columnas de concreto.

MUROS T1:Pañetados + yeso + pintura. T2 y T3:Pañete allanado a regla + pintura.

CUBIERTA T1: Placa en concreto. T2: Lámina canaleta 90. Y placa en concreto.

CIELO RASO T1: Losa misma + vinilo. T2 y T3: No presenta/ Losa misma.

LAMBRINES Baños y área de engrase en cerámica 11x11 y 12x25 respectivamente.

PISOS T1: Baldosa de granito. T2 y 3: Piso en concreto

MADERA No presenta.

SANITARIA Ocultas. Se suponen en tubería PVC.

MUEBLES SANITARIOS

Mobiliarios y accesorios necesarios para cumplir con la finalidad del espacio.

METALICAS Puertas: En perfilería de hierro calibre 20. Ventanas: Corredizas en aluminio anolock calibre 20 + protector de seguridad.

ELECTRICA Ocultas. Se suponen en tubería Conduit.

FACHADA Aplanado de mezcla con pintura vinílica y concreto abujardado . Relación normal entre vano y macizo, con estructura conceptual adecuada para el uso sometido.

INSTALACIONES ESPECIALES O

ELEMENTOS ACCESORIOS

3 Tanque subterráneos de almacenamiento de combustible con capacidad de 120000 Gal c/u

Planta eléctrica Cummins

6 surtidores de combustible

El presente avalúo se realiza de conformidad con los criterios y metodología aceptados internacionalmente para el tipo de inmueble en estudio, y su espacio de negociación se establece considerando los resultados de una investigación exhaustiva de mercado, en los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas físicas, políticas, sociales y jurídicas del inmueble.

Análisis De La Economía Urbana Barranquilla presenta una posición estratégica para la internacionalización del país y del proceso de la apertura económica , su posición geográfica , el ser puerto aéreo , marítimo y fluvial así como la infraestructura comercial y de servicios para el desarrollo industrial, están haciendo que hoy , entidades de orden nacional e internacional estén evaluando la zona. Después de mas de una década de recesión en la construcción y varias décadas de bajo crecimiento de precios de la tierra en la ciudad, hace tres años y medio comenzó un crecimiento de los precios que parece, no parara hasta alcanzar a los precios de la tierra en otras ciudades en un proceso que hoy podemos llamar pujante. Los valores del terreno en la ciudad se desarrollaron de acuerdo a un esquema de cono invertido en el cual el centro tenia mayores valores, el terreno rural y la periferia los valores más bajos.

Características Constructivas del Inmueble

Consideraciones previas al avalúo


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Luego al trasladar el comercio bancario y financiero del Centro Histórico a otros centros mas al norte sobre la calle 53, calle 72, calle 76, calle 84, calle 79 y últimamente calle 93, el uso comercial da valor a los terrenos y los valores forman una especie de cordilleras en la cual los centros comerciales obtienen los mayores valores. Luego la reglamentación sobre corredores comerciales empieza a crear una plusvalía sobre estos corredores carrera 38, carrera 43, carrera 44, carrera 46, carrera 54/53. Estos valores irradian su influencia en una zona más amplia creando un túnel de valores a los lados, a lo largo del corredor en una dirección. Existe una presión importante sobre los terrenos disparando los precios de los mismos. Aún dentro del perímetro urbano presenta Barranquilla barrios por fuera de posibilidad de servicios, lo que ha dirigido los asentamientos regulares hacia fuera en el área metropolitana, en zonas como Soledad, Puerto Colombia y Malambo. Como se indico anteriormente los precios del terreno bajarían hasta equiparar el valor de la tierra agrícola, pero los propietarios anticipan el crecimiento del valor de los terrenos por fuera del perímetro de servicios actual, añadiendo un valor especulativo. Al cruzarse un centro comercial y un corredor comercial creando focos de valorización puntuales, así mismo, en el tiempo se logran mayores valorizaciones al influenciar un foco de valor a otro creando el efecto llamado de carpa. Es muy importante para un avaluador o un inversionista determinar en que punto de la curva esta al realizar una transacción. En la ciudad se ha presentado el fenómeno de obsolescencia de uso por el fenómeno del comercio informal, estancando al principio y luego desvalorizando la tierra en sectores como Barranquilla, Villanueva, Barrio Abajo. La Renovación urbana proyectada por el EDUBAR para Barranquilla, el Centro y Barrio Abajo, debe frenar la tasa negativa, obtener valorización y en conjunto con la inversión privada lograr la recuperación, cambios de uso o mayor intensidad de estos usos. La zona donde se ubica el inmueble en avalúo es uan zona de amplio flujo vehicular de norte a sur, lo que facilita la función de la estación de servicio. Es importante mencionar que la estación de servicios en estudio es de las pocas en la zona que cumple con una diversificación de servicios donde se encuentran los siguientes:

Venta de gasolina, lubricantes y aceites Lavado Engrase

Lo cual la plusvaliza a niveles de rentabilidad importantes, se destaca de sobremanera que el potencial de la estación de servicio es por su ubicación relativa. Se destaca que los surtidores, tanques y Canopy son propiedad del solicitante, por eso se involucra en el valor obtenido en el presente estudio valuatorio. Al tener un potencial económico los lotes de terreno en estudio, según la normatividad expresada en líneas atrás y en la realidad urbana de la ciudad, se plantea los siguientes análisis para la determinación de los diferentes valores:

I. Valor Neto de Reposición VNR II. Valor de los equipos

Para determinar el valor neto de reposición se tomaron en consideración los siguientes componentes:


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Valor comercial del terreno que ocupa el inmueble analizado, se determinó en función de la

investigación exhaustiva de mercado realizada para terrenos similares y contrastantes en la ciudad. El método empleado para la obtención del valor de reposición nuevo para las construcciones es el

siguiente: Se formularon análisis de costos unitarios de cada uno de los conceptos de obra que representan

al menos el 80% del valor de las construcciones. Se elaboró una cuantificación de los conceptos representativos por bloque, de tal suerte que

estos puedan ser transformados en forma unitaria a la totalidad del conjunto que representan. Una vez conocido el valor por bloque de los costos representativos, se agruparon en partidas,

que definidas de acuerdo al proceso de construcción se prorratearon entre las superficies servidas, quedando así el costo directo unitario equivalente por m2 de construcción del inmueble.

Los deméritos se consideran como el valor de las adecuaciones necesarias para dejar el tipo constructivo con su valor de reposición nuevo y analizando la edad, estado actual y mantenimiento.

La estructura del valor de reposición nuevo consideró el valor comercial del terreno y los valores de reposición nuevo de las construcciones e instalaciones propias del inmueble existentes a precio de constructor. A estos importes se le adicionaron las inversiones y gastos que corresponden a la promoción inmobiliaria, consistentes en el proyecto ejecutivo, las licencias, permisos y derechos, los gastos de administración y los gastos financieros atribuibles en su etapa constructiva.

Para determinar el valor neto de reposición, al valor de reposición nuevo de las planetas originales,

se le aplicaron los deméritos observados en la inspección de campo, a los valores obtenidos se le adicionaron los costos indirectos del constructor y del promotor.

INVESTIGACION DE MERCADO

Normatividad del sector ZONA MULTIPLE M2, SECTOR 11 1. Usos:

Principales: Unifamiliar Bifamiliar y Trifamiliar Conjunto Residencial Multifamiliares Tipo 1, 2 y 3

Compatibles: Comercio Local de Consumo Domestico Básico C-1 Comercio Cobertura Urbana Zonal de Menor Impacto C-2 Comercio Cobertura Urbana Zonal de Mayor Impacto C-3 Institucionales de Influencia Urbana Local. Grupo 1 Institucionales de Influencia Urbana Zonal. Grupo 2 Recreativo Grupo 1 Industria grupo 5 Oficinas


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La metodología de valuación del inmueble en estudio, cuenta con el siguiente análisis:

I. Análisis del valor neto de reposición

INVESTIGACION DEL MERCADO DE TERRENOS

Se analiza la investigación de mercado, y se sensibiliza el mercado inmobiliario se puede decir que una oferta de una fracción de terreno de las dimensiones y superficie del inmueble analizado puede estar en el mercado dependiendo de los espacios de negociación y el diseño del proyecto se tendría en el mercado un tiempo de 9 a 12 meses y la disminución que se observa en las negociaciones que oscilan del 6% al 15% debido a los costos financieros que asume el terreno por el tiempo de estar en dicho mercado.

Si se analiza lo descrito en párrafos anteriores y se tiene en cuenta los siguientes puntos sustanciales:

- Podemos determinar con respecto a los terrenos, se considera que el valor del metro cuadrado en OFERTA, oscila entre $270.000/m2 a 350.000/m2, con un tiempo en el mercado mediano de acuerdo al potencial del mismo y a la ubicación relativa con respecto a los ejes ya descritos.

- El valor comercial para el terreno en estudio considerándolo un globo de terreno, y tomando en cuenta lo

descrito con anterioridad es de $270.000/m2.

Análisis del Valor Neto de Reposición

Metodología de Valuación


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Valor Neto de Reposición Terreno

Lote tipo predominante: Precio unitario : N$/m²

Fracción de Precio Precio Precio Indiviso Precio del

terreno: Area m2 Unit m2. Neto m2 parcial N$ (en su caso) terreno N$

1 unico 6.781,18 270.000 1.830.918.600 1,000000 1.830.918.600,00

2 0 0,00

Superficie total terreno 6.781,18 Precio del terreno: 1.830.918.600

Valor Neto de Reposición Construcciones

Tipo de Area m2 Precio unit. Demerito Precio unit. Precio Observaciones

Construcción de reposición % neto de parcial

nuevo $/m² reposición $ $

Edificaciones 2.026,98 350.000 100,00% 350.000 709.443.000,00

Zona dura 3.917,00 90.000 100,00% 90.000 352.530.000,00

Canopi 403,71 200.000 100,00% 200.000 80.742.000,00

0 -

Superficie total Construcciones 6.347,69 1142715000 Total 1.142.715.000$

Valor Neto de Instalaciones Especiales

Porción Tipo de Cantidad Precio unit. Demerito Precio unit. Precio Observaciones

construcción Gls/ml/m2 de reposición % neto de parcial

nuevo $/m² reposición $ $

Tanques 3,00 14.000.000 100,00% 14.000.000 42.000.000,00

Planta electrica 1,00 19.000.000 100,00% 19.000.000 19.000.000,00

Surtidotes 6,00 17.000.000 100,00% 17.000.000 102.000.000,00

Total Inst. Esp. 163.000.000 Total 163.000.000$

Terreno 1.830.918.600$ 1.830.918.600$ 58,37%

Construcción 1.142.715.000$ 1.142.715.000$ 36,43%

Instalaciones 163.000.000$ 163.000.000$ 5,20%

TOTAL 3.136.633.600 3.136.633.600 100,00%

Porción

RESUMEN

Desarrollo comercial:

El desarrollo comercial de la Estación de servicios la 84 es proyectada ya que es una estación nueva, se tiene un flujo proyectado en base a las expectativas de ventas en la zona y al potencial dado por las diferentes estaciones en la zona. Se ha observado el comportamiento de las estaciones de servicios sobre la calle 76 y en la 51b, y planteamos el siguiente esquema:

AÑO 2000 2001 2002 PROMEDIOVenta X galones 1.800.000 1.890.000 1.984.500 1.891.500PROMEDIO MENSUAL 150.000 157.500 165.375Porcentaje de incremento 5,00% 5,00%

O sea, se estima que a pesar de poder tener un potencial mayor de acuerdo a la ubicación estratégica somos cautelosos y se decide tener un crecimiento en galones del 5 % anual.

ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL

En la elevación y registro de la empresa que la empresa ASESORIAS E INVERSIONES BAQUERO

TORRES & COMPAÑÍA S EN C Y FERNANDO ARDILA PARDO cuenta con un capital social de

La Empresa


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$250´000.000 de pesos divididos en 250.000 cuotas con un valor nominal de $1.000/c/u y distribuidas de la siguiente manera:

SOCIO No DE CUOTAS VALOR

Baquero Torres Juan José 83,334 83.334.000

Baquero Torres Maria C. 83,333 83.333.000

Baquero Torres David R 83,333 83.333.000

TOTAL 250,000 $250´000.000

Asimismo, se encuentra un organigrama claro de funciones de la siguiente manera:

ORGANIGRAMA

En total la empresa cuenta con 16 empleados con una nómina mensual de $12´750.453.00

METODOLOGIA El avalúo de los activos fijos de la Estación de servicios la Y al 5 de abril del 2003 fue realizado por Dcicolombia E.U., de acuerdo a la metodología establecida Lonja de Propiedad Raíz del Cesar para Unidades económicas, el cual cuenta con los siguientes resultados: Resultados de los activos

(En pesos)

Verificación del valor de los activos

Junta de socios

Gerente

subgerente

Asesores

Personal de

Islas

Personal de patio

Personal de aseo

Secretaria

Revisor fiscal


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CONCEPTO V.N.R. $ %Terreno 1.830.918.600 58,37%Construcción 1.142.715.000 36,43%Instalaciones complementarias 0 0,00%Maquinaria y equipo 163.000.000 5,20%Muebles y enseres 0 0,00%TOTAL 3.136.633.600 100,00%

Cabe destacar que por las condiciones de funcionamiento del inmueble, por supuesto hacen falta inversiones que no están reflejadas en este estudio valuatorio, si consideramos que el inmueble se encuentra en un 80%, y que toda las instalaciones complementarias no se encuentran, como tampoco los muebles y enseres, podemos decir que el inmueble en su totalidad en el 100% puede estar en el orden del Valor Neto de Reposición en la suma de $4000 millones de pesos.

Configuración de los proyectos

La identificación de proyectos posibles de aprovechamiento para la determinación del valor de la unidad económica Estación de servicio la 84, como negocio en marcha se hizo considerando lo siguiente:

Las perspectivas del mercado de los productos y de los insumos.

El balance de materia y energía de la unidad económica en su conjunto. Las bases para la configuración de los proyectos son las siguientes:

Volúmenes de venta proyectados.

Precios de venta actual.

Ingresos por venta proyectado.

Costo de producto actual.

Costo de administración.

Costo de comercialización. El horizonte de análisis se estableció en 5 años. Configuración de los escenarios

La unidad económica Estación de servicios la 84 desde su inicio se enfrenta a un mercado abierto y competitivo en el contexto local, además que la suerte que los precios de los productos y de los insumos, algunos obedecerán a los mercados mundiales y otros a los nacionales; el costo de la mano de obra y de otros insumos seguramente obedecerán a políticas y mercados nacionales. La experiencia local permite configurar un escenario con un comportamiento de tres variables macroeconómicas elegidas como representativas de los escenarios posibles que modifiquen en el tiempo las estructuras costo/precio de la unidad económica Estación de servicios la 84, y por ende su rentabilidad. Las variables macroeconómicas elegidas son las siguientes:

Valor de la empresa como unidad económica


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PARAMETRO VALOR EXPLICACION TIPO DE VARIABLE

Inflación 10% Inflación del primer año Exógena

Diferencial Inflación 2%Crecimiento del diferencial de

Inflación para cada uno de los años.Exógena

PIB 1,0%Crecimiento diferencial del PIB para

cada uno de los añosExógena

Precios en dólares 0%

Crecimiento de los precios en dólares

como porcentaje de la Inflación

externa.

Exógena

DTF 8% Puntos por encima de la inflación Exógena

Mano de Obra 0% Puntos por encima de la inflación Endógena

Otros Costos 0% Puntos por encima de la inflación Endógena

Combustible - Puntos por encima del IPP Endógena

Gracia 2 Período de Gracia a Capital Exógena

Plazo 10 Plazo de la Deuda Exógena

Tasa 10% Puntos por encima del DTF Exógena

Años Depreciación Inversiones 20 Vida útil Inversiones Endógena

Años Depreciación Edificios 10,00 Vida útil Maquinaria

Impuestos sobre la renta 38,5%

Tasa de crecimiento real 2,5%

Crecimeinto del combustible 5,0% Inflación

ESCENARIOS El escenario configurado fue el siguiente:

De estabilidad, con variables macroeconómicas pronosticadas por el Departamento de Planeación Nacional, en las variables importantes como son : 1. Inflación al final de cada año 2. Índice del precio al consumidor 3. Tasa de crecimiento real del PIB

Se destaca de manera relevante que estas variables se asumieron después de pláticas con personal de ecopetrol donde se revisó de manera exhaustiva las posibilidades de crecimiento en un escenario de liberación de precios de los productos. Este análisis es de preocupación en la zona norte por la problemática existente con el contrabando de gasolina, como competencia desleal, es importante también tener en cuenta los proceso de reacomodo de las grandes distribuidoras de gasolina como: Shell, exxonmobil, Terpel, y petromil que cuentan con una estrategia de consecución de mercado agresiva. Formulación de los flujos libres descontados

Los flujos libres se realizaron con base al proyecto posible y se realizó en pesos colombiano. Los componentes de los flujos financieros son los siguientes: Estructura macroeconómica


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0 1 2 3 4 5

Variables Macro

Inflación final de año 7,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%

IPP 5,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

PIB 1,50% 2,50% 3,50% 3,50% 3,50%

Devaluación 7,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%

Inflacion externa 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Tasa de Cambio Fin de Año 3100 3.317 3.483 3.657 3.840 4.032

DTF efectivo 15,00% 13,00% 13,00% 13,00% 13,00%

Estructura ingreso – costo

INGRESOS

PREMISAS BÁSICAS

Para el análisis de flujos de caja libre descontados y de acuerdo a las características de los mercados de los productos e insumos, se relacionan las premisas que son la base de los flujos proyectados de ingresos de la estación de servicios La 84:

Se parte de una estructura de la venta que resulta de los flujos proyectados de operación de junio a diciembre de 2003.

Se toma como base de partida la posible operación de las plantas al estado actual

El precio de venta se estima que se incrementará anualmente de acuerdo a la tasa de inflación proyectada y la de los otros productos según el índice del precio al consumidor, y a los esquemas de merecimiento de ECOPETROL de acuerdo a los desmontes de subsidios autorizados por el gobierno nacional. Es importante mencionar que en los últimos dos años la gasolina es una variable importante en el desarrollo.

Los ingresos obtenidos en los patios: cafetería, lavado, engrase y aceites, se plantean, se destaca que se considera como las utilidades del ejercicio, ya que cuenta con estado de resultados independiente.

Se estima que los gastos administrativos se mantienen en las proyecciones considerando los resultados de operación de diferentes estaciones, esto equivale al 8% del valor de las ventas en términos reales.

Se estima que por el escenario económico que existe y observando el esquema observado en las diferentes estaciones en la zona la proyección conservadora de un 5% es mantener el volumen de ventas con ese porcentaje, porque se esperaría que una estación de servicios en la ubicación en que se encuentra el negocio en estudio, tuviese un desarrollo en venta con una espiral incremental más alta y adecuada para un flujo de efectivo de una inversión tan alta..

La estructura de las ventas de combustibles es como sigue: 40% de gasolina extra, 55% de gasolina corriente y un 5% de diesel


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Estructura de venta

Para determinar esta estructura se consideran dos rubros importantes, la venta de combustible y la venta de patio de la siguiente manera:

Combustibles Con base en los precios de venta autorizados por el gobierno más la sobretasa municipal, revisando que la estación se encuentra en una ciudad liberada en estructura de precios.

Venta de patio La estructura esta relacionada con el producido por cafetería y lavado y el engrase con la estrategia de vender el producto y regalar el servicio.

La estructura de venta para los combustibles es el siguiente:

PRODUCTO % de venta VALOR VENTA

Gasolina extra 40.00% $5.100.00

Gasolina corriente 55.00% $3.990.00

Diesel 5.00% $2.600.00

Valor promedio 100.00% $4.903.00

Para el caso del patio se estima en base de la utilidad neta un promedio diario que para el primer año es de $65.000,00. Estructura de costos

Para determinar esta estructura con base en los estados de resultados, se realizó una adecuación de los mismos, quedando clasificado de la siguiente manera:

Combustible

Con base en los costos de planta del producto

Insumos para venta en patio

Los considerados son los aceites y no estarán en el esquema porque se considera una utilidad para el flujo.

Mano de Obra

Sueldos y salarios del personal de base y confianza de toda la Filial que rigen en 2003

Costos de

Administración

Adquisición de materiales, conservación y mantenimiento, fletes, servicios técnicos, seguros y fianzas, maniobras y almacenaje, viáticos y gastos de viaje, prestaciones, gastos de prevención social, incremento a la reserva laboral, servicios y gastos corporativos.

La estructura de costos es la siguiente considerando el transporte de la planta hasta la estación

PRODUCTO Costo en estación

Gasolina extra $4.701.84

Gasolina corriente $3.455.58

Diesel $2.370.03

Costo promedio $4.344.00


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Considerando la información por planta se obtiene la estructura de costos de la Unidad Económica para 2003. En términos globales se estima que los costos es de aproximadamente el 88.60% del valor de venta considerando la sobretasa a la gasolina. Se determinaron las estructuras ingreso/gasto en el tiempo para el escenarios de análisis en función de los indicadores macroeconómicos para cada proyecto de aprovechamiento en anexo se presentan las corridas para la determinación de la Estructura ingreso/gasto que se aplicaron a los flujos de efectivo para la determinación del valor presente de la unidad económica como negocio en marcha. Ingresos

Venta del Producto.- Los ingresos se determinan en función de la demanda en cantidad y el precio de los productos cuyas premisas quedaron definidas en el capítulo de estructura Ingreso-Costo.

Presupuesto de Ventas

Ventas de Combustible 4.903

Venta de otros productos 65.000

Cantidades 1

Ventas de Combustible 1.800.000

Días de Venta de otros productos 365

Ventas Total de Combustible 8.825.310.000

Venta Total de otros productos 23.725.000

Ventas Brutas Totales 8.849.035.000

Egresos

Los costos de producción, comercialización y administración.- definidos en el capitulo correspondiente a la Estructura de costos. Gastos de venta Es el importe de la parte administrativa del negocio. Costo Fiscal.- 38.5% de utilidades brutas para determinar este costo se realizaron los flujos de resultados y según el esquema sobre la utilidad operativa sin considerar la variación del capital de trabajo. Capital de trabajo.- es el importe requerido para mantener el negocio sin presiones de iliquidez. Las proyecciones anteriores se resumen en el siguiente cuadro de proyecciones:


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Flujo de caja Libre.

El flujo de caja libre es el resumen ideal de las proyecciones y de las estructuras de ingresos y gastos más la variación del capital de trabajo donde podemos sensibilizar las proyecciones que están acordes con la realidad del mercado. En términos generales es el siguiente :

Ingresos antes de impuestos e intereses (IAII)

- Impuestos sobre los ingresos IAII

+ Depreciación y cargos que no son de efectivo

- Inversiones de capital

+ Cambio en el capital de trabajo

FLUJO DE CAJA LIBRE

El resultado es el siguiente:

FLUJO DE CAJA 1 2 3 4 5Flujo de Caja OperativoIngresosVentas Brutas Totales 8.849.035.000 9.940.147.035 10.957.206.040 12.078.459.412 13.314.585.447Recaudo de cartera 0 0 0 0 0Total Ingresos 8.849.035.000 9.940.147.035 10.957.206.040 12.078.459.412 13.314.585.447EgresosValor ComprasCompra de combustible y otros 7.997.461.267 8.983.571.757 9.902.755.601 10.916.106.820 12.033.276.103Total Compras 7.997.461.267 8.983.571.757 9.902.755.601 10.916.106.820 12.033.276.103Mano de ObraOtros Costos ProducciónOtros costos de ventas Gastos de Ventas 707.922.800 795.211.763 876.576.483 966.276.753 1.065.166.836 Gastos de Administración 0 0 0 0 0Total Gastos Administrativos 707.922.800 795.211.763 876.576.483 966.276.753 1.065.166.836Total Egresos 8.705.384.067 9.778.783.520 10.779.332.084 11.882.383.573 13.098.442.939Total Flujo de Caja Operativo 143.650.933 161.363.515 177.873.957 196.075.839 216.142.508Flujo de Caja InversiónVariación del Capital de Trabajo 17.698.070 18.936.935 19.883.782 20.877.971 21.921.869Expansion de plantaExpansion de maquinariaTotal Flujo de Caja Inversión 17.698.070 18.936.935 19.883.782 20.877.971 21.921.869Flujo de Caja FinanciamientoFondos Pasivo Largo PlazoAmortizaciones Pasivos Largo PlazoIntereses PagadosTotal Flujo de Caja Financiamiento

Impuestos 55.305.609 62.124.953 68.481.473 75.489.198 83.214.866Flujo de caja operativo 106.043.394 118.175.497 129.276.265 141.464.612 154.849.512

Flujo de Caja Libre


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Es el valor de mercado del patrimonio de la empresa, y contempla lo que cualquier inversionista puede dar a valor presente por un flujo de caja a perpetuidad se estima con la siguiente ecuación:

Valor presente del flujo de caja libre

+ Valor presente del valor residual

- Valor de mercado de la deuda

- Valor del cálculo actuarial

VALOR PATRIMONIAL

Si consideramos que tenemos el flujo de caja con el siguiente desarrollo:

Tasa de descuento WAAC

BASES En términos numéricos, el inverso del término integrado con la tasa de descuento anual expresada en decimales, sumada a la unidad y elevada la suma a la enésima potencia -en donde N es el número de año contado a partir de que se inicia el horizonte de análisis- es el denominado factor de descuento, menor que la unidad y crecientemente menor conforme avanza el número del año. Al ser menor el factor de descuento a medida en que pasa el tiempo, un proyecto que genera beneficios inmediatos tiende a tener un mayor valor presente que un proyecto con beneficios esperados en el mediano plazo. Así, el valor presente permite asignar recursos escasos entre proyectos competitivos.

Con estas bases la tasa de descuento se puede seleccionar por dos procedimientos:

Construir la tasa de descuento a partir de una tasa de descuento conocida de un negocio de bajo riesgo, e ir afectando dicha tasa sumando o multiplicando efectos de riesgo que son posibles en el proyecto analizado.

Seleccionar la tasa de descuento por comparación con proyectos similares en riesgo. Para la selección de la tasa de descuento usada en la determinación de los valores de la unidad económica Estación de servicios La Y como negocio en marcha se realizó considerando los siguientes puntos sustanciales:

Cálculo del costo promedio de los pasivos financieros

Cálculo del Costo de capital promedio ponderado (WAAC) Se destaca que el resultado (tasa de descuento real) del 10% se revisó con otros negocios de similar riesgo y la estructura es la siguiente:

COSTO DE CAPITAL PONDERADOPARTICIPACIONC. DE OPORT. IMPUESTOS CDI TOTAL

Pasivos 83,30% 10% 10,0% 8,33%

Patrimonio 16,70% 15% 35% 9,8% 1,63%

100,00% total 10,0%

Donde: C. DE OPORT: Costo de Oportunidad del dinero CDI : Costo después de impuesto

Valor patrimonial


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El valor de la empresa es el siguiente:

Inflación 7,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 7,00%

Tasa Descuento Real(WAAC) 1,18 1,16 1,16 1,16 1,16 0,00%

factor de Descuento 1,18 1,36 1,57 1,81 2,09 -

Flujo de caja libre 106.043.394 118.175.497 129.276.265 141.464.612 154.849.512 -

0 - - - - - -

Valor Presente Flujo de Caja libre 90.096.341 86.929.862 82.333.839 78.005.531 73.927.401 942.574.367

Valor Presente Flujo de Caja libre 411.292.974

-

tasa de crecimiento real 2,00%

Valor residual 942.574.367

RESUMEN VALORACION

Valor flujos de caja libre 411.292.974 30,38%

Valor residual 942.574.367 69,62%

VALOR DEL NEGOCIO EN MARCHA 1.353.867.341 100,00%

Sí recordamos la formula a este valor de la empresa se le descuenta los pasivos, que no se considera prudente por no tener información exacta, por lo que se entrega como resultado del estudio el valor de la empresa, más no su valor patrimonial, que es el valor que sirve para las negociaciones. Si analizamos el valor de la prima es similar a $7400/galón mes que se considera que por la estructura de las ventas con relación a los combustibles, se encuentra dentro de los parámetros.

Las recomendaciones son las acciones que la empresa debe de seguir para tener un final equitativo de la valoración, los pasos a seguir son los siguientes: 1. Realizar un due dilligence o corte a un día determinado donde se establezca sustancialmente los

activos circulantes (caja, bancos, cuentas x cobrar a clientes) y los pasivos a ese día como son: créditos bancarios, pasivos personales (liquidaciones de nómina y del personal)

2. Revisar si pueden existir los costos contingentes laborales (demandas en curso, pasivos pensionales, etc)

Es importante determinar los valores obtenidos por el presente ejercicio de la siguiente manera:

CONCEPTO V.N.R. $ %

InmuebleTerreno 1.830.918.600Construcción 1.142.715.000Maquinaria y equipo 163.000.000Subtotal 3.136.633.600 69,85%Negocio en MarchaGood will 1.353.867.341Subtotal 1.353.867.341 30,15%TOTAL 4.490.500.941 100,00%

Recomendaciones

Resumen


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Se considera como valor de empresa como negocio en marcha de la estación de servicios la 84, propiedad de ASESORÍAS E INVERSIONES BAQUERO TORRES & COMPAÑÍA S EN C Y FERNANDO ARDILA PARDO), ubicada en la Calle 84 No. 51B-45 en Barranquilla, Atlántico, la suma de:

CONCEPTO IMPORTE %

InmuebleTerreno 1.830.918.600Construcción 1.142.715.000Maquinaria y equipo 163.000.000Subtotal 3.136.633.600 69,85%Negocio en MarchaGood will 1.353.867.341Subtotal 1.353.867.341 30,15%TOTAL 4.490.500.941 100,00%

Se determina como valor de mercado la cantidad de: $4.490.500.000 (CUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE) EN NUMEROS REDONDOS,

A t e n t a m e n t e,

ARQ. EDUARDO JOSÉ USTARIZ ARAMENDIZ MAT. R.N.A. 1237 MIEMBRO LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR

ANEXO FOTOGRAFICO

Se anexa un registro fotográfico de los bienes fijos y muebles de la empresa y se realiza un anexo de todos los documentos suministrado.

Conclusiones

MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA · AVALUO: Es el proceso de formular una opinión sobre el...

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