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7/27/2019 Avaluos Documentos

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MINISTERIO DE FINANZAS PBLICASDIRECCIN DE CATASTRO Y AVALUO DE BIENES INMUEBLES

DICABI

MANUAL DE VALUACIN INMOBILIARIA

GUATEMALA, CENTRO AMERICAAGOSTO 2005


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DIRECCIN DE CATASTRO Y AVALO DE BIENES INMUEBLES

1. PRESENTACIN

La Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles, DICABI, del Ministeriode Finanzas Pblicas, presenta el Manual de Valuacin, que contiene las lneas deaplicacin tcnica para estandarizar los procedimientos de valuacin inmobiliariaen las reas urbanas y rurales del Pas, con el objetivo de apoyar a lasmunicipalidades del Pas en la creacin y mantenimiento de una base de datos

para el registro fiscal.

Este Manual contiene la teora y los lineamientos prcticos necesarios para suaplicacin, con las tablas de valor de la tierra en el rea urbana y de laconstruccin, derivadas de estudios a nivel municipal de zonas homogneasfsicas y econmicas.

Las variables que presentan los diferentes ncleos poblados del pas con respecto aservicios, condiciones de vas, arquitectura, pobladores, mercado, conformacin yfactores adversos, as como la subjetividad e imperfeccin de la informacinrespecto a la tierra y la construccin, los hace diferentes uno del otro, haciendo

variar el valor de la tierra. Lo que permite definir sectores tanto para lascaractersticas fsicas como para los valores, que a su vez definen las ZonasHomogneas Fsicas y Econmicas, que son el reflejo fiel de lo que sucede en elmbito de acuerdo a las condiciones de cada poblacin.

Situacin semejante sucede con las construcciones, las cuales pueden sertipificadas en cada rea urbana con base a caractersticas estandarizadas quesirvan de gua para definir la Tipologa Constructiva o de ser necesario en unaaplicacin individualizada si fuera muy marcada la diversificacin entreconstrucciones de un mismo sector, lo que podra suceder en ciudades de mayorimportancia comercial, poltica y administrativa. La identificacin de las

caractersticas de la construccin, que define una tipificacin segn clases demateriales, estructura, arquitectura y mano de obra, entre otros, que forman partede la economa de mercado de cada regin y que presenta diferencias de unmunicipio a otro, permite establecer el valor correcto para los bienes inmueblesfiscalmente afectos, ya sea como una primera valuacin o bien para laactualizacin de valores regulada por la ley correspondiente.

Para la valuacin de bienes inmuebles en el rea rural se seguirn considerando lasTablas de Clasificacin del Suelo de acuerdo a su vocacin agrcola, mismas queobedecen a un estudio de suelos muy detallado.

Para la construccin en el rea rural, se aplicarn tablas de valores elaboradas deacuerdo a la tipificacin de la construccin en el ncleo urbano ms cercano, ypara las construcciones secundarias existentes se utilizarn las tablas incluidas eneste Manual.

Con los nuevos criterios aplicados para la elaboracin del presente Manual deValuacin, la DICABI est contribuyendo a modernizar el sistema valuatorio parafines impositivos, basado en estudios de situaciones reales que se realizarn encada municipio, promoviendo con ello equidad y justicia en la aplicacin de

1MANUAL DE AVALOS DE BIENES INMUEBLES


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valores, y facilitando la actualizacin de estos en los trminos que indiquen lasleyes tributarias respectivas.

La Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles DICABI, con laformulacin del presente Manual de Valuacin, da cumplimiento al artculo 16 delDecreto Legislativo nmero 15-98.



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2. DEFINICIONES

En esta seccin se anotarn algunas definiciones que contribuirn a la mejorcomprensin y aplicacin del presente Manual, as como a la estandarizacin delproceso valuatorio. Algunas de las definiciones son convencionalmente parte delproceso de valuacin, mientras que otras han sido tomadas del Catastro y del

marco jurdico guatemalteco.rea sub-urbana: Extensin territorial que se localiza en la periferia de loscentros urbanos, organizada o no, en bloques divididos en predios de reasheterogneas, en propiedad y posesin de personas individuales y que estndotadas de uno o dos servicios pblicos bsicos.

Como reas sub-urbanas, se consideran tambin todas aquellas aldeas alejadasde los centros urbanos, cuyo desarrollo es incipiente y crecen sin planificacinalguna. Estas reas tambin poseen entre uno o dos servicios pblicos bsicos.

rea urbana: Extensin territorial organizada en un orden geomtrico de calles yavenidas que forman bloques divididos en predios con reas ms o menoshomogneas en propiedad o posesin de personas individuales y jurdicas,generalmente con nomenclatura municipal y dotada de los servicios pblicosbsicos; (agua pblica y domiciliar, energa elctrica pblica y domiciliar, drenaje deaguas negras y pluviales).

Avalo: Es la estimacin del valor de un bien o cosa en la moneda del pas,basada en la investigacin de mercado de bienes iguales o equivalentes.

Avalo fiscal: Es el proceso en el cual se llega a cuantificar el valor de un bieninmueble, sea este urbano, sub-urbano o rural, con la aplicacin de un factor dedescuento, el cual ser determinado por la Corporacin Municipal.

Factor de descuento: es un porcentaje que determinar la CorporacinMunicipal, el cual ser de aplicacin a todo el municipio, el que oscilar entre el50% y el 75% de descuento sobre el justiprecio.

Bien: Es una cosa que es puede ser objeto de apropiacin, capaz deproporcionar una renta, una utilidad o un beneficio.

Depreciacin: Se define como la prdida de valor que sufre un bien por cualquiercausa, ya sea por uso, deterioro, tiempo transcurrido u obsolescencia, factoresnaturales o econmicos.

Erosin del suelo: Se define como el desprendimiento y arrastres acelerado de laspartculas del suelo, causada por el agua y el viento, intervienen por lo tanto, en elfenmeno, un objeto pasivo, que es el suelo, colocado en determinadascondiciones de pendiente, dos agentes activos, el agua y el viento y unintermediario, que es la vegetacin que regula sus relaciones.



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Estructura del suelo: Es la forma en que estn colocadas las partculas delsuelo, puede ser prismtico, columnar, en bloques, laminar granular. Una buenaestructura conserva mejor crecimiento de las races, mayor aprovechamiento delos nutrientes, favorece el laboreo.

Funcin valuatoria: Actividad tcnica realizada por peritos con el objeto de

determinar el justiprecio de las cosas y actualizar su valor.Lote Tipo: Solar urbano con una superficie de terreno homognea que predomina enel sector investigado, de situacin medial en cuadra - no de esquina - de formaregular, a nivel de la va pblica, con frente y fondo homogneos, topografaplana, las dimensiones caractersticas del lote tipo dentro del estudio de lavaluacin pueden ser definidas por cada municipio.

Minusvala: Menor vala, disminucin del valor de una cosa por circunstanciasextraas a ella.

Obsolescencia extrnseca: Prdida del valor de los bienes inmuebles, cuando en elsector se dan usos que no correspondan como: Instalaciones de fbricas,aeropuertos, cementerios, gasolineras, estaciones de ferrocarril, invasioneshumanas, alto grado de ndice de violencia, olores desagradables, sonidosmolestos, basureros, etc.

Obsolescencia intrnseca: Prdida del valor causado por factores distintos aldeterioro fsico como por ejemplo: un mal diseo, ubicacin de la vivienda en unsector que no le corresponde debido al costo de construccin, mala distribucin deambientes, prdida de valor en la zona.

Precio valor de cambio: Es el importe monetario por el que se enajena yadquiere un bien o mercanca.

Profundidad del suelo: La profundidad efectiva de un suelo se refiere al espacioque las races pueden penetrar sin interferencia para conseguir el agua y losnutrientes necesarios para su crecimiento.

Solar: Terreno donde se ha edificado que se destina para edificar en l.

Textura del suelo: Es la proporcin relativa en que se encuentran las partculasen el suelo. Ests partculas se clasifican de siguiente manera: arcilla, arcillo-arenosa, arcillo-limosa, franco-arcillosa, franco-arcillosa-arenosa, franco-arcillo-limosa, franco, franco-arenosa, franco-limosa, arena, areno-francosa y limo.

Pendiente: Es la diferencia de altura de dos puntos referidas a un plano horizontal yque puede ser expresada en porcentajes.- El porcentaje de pendiente de unterreno es la diferencia de altura en 100.00 mts. de longitud.

Valor: Determinacin de una cantidad. Desde el punto de vista econmico, es elpoder cualitativo intrnseco virtual de utilidad, referido a precio, de un bien cosa, para la satisfaccin de determinada necesidad.



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Valor unitario ajustado: Es el valor que resulta de someter el valor unitario basede mercado a los factores de modificacin, identificados como: frente, fondo, fondode lotes interiores, forma, sobre y bajo nivel, de extensin, de esquina ytopografa.

Valor unitario base de mercado: Es el valor resultante de la investigacin del

valor del suelo en el sector, utilizando las formas de oferta y demanda,compraventa y opinin, que simula un ideal con la ponderacin aprobada.

Valor comercial: o Valor de Mercado puede definirse como la cantidad de dineropor la cual se permutan bienes o servicios dentro de un perodo determinado detiempo, entre partes independientes que obran por su propia voluntad y estnrazonablemente bien informadas

Valor de tasacin: Es el valor fijado a un bien segn criterio de un peritovaluador.

Valuador: Tcnico, conocedor, especialista, experto, que por tener losconocimientos necesarios y la experiencia suficiente tiene la aptitud,reconocimiento y la autorizacin para dictaminar y emitir opinin sobre el valor delas cosas.

Vida til: Es el perodo de tiempo que dura una construccin cualquier bien,prestando eficientemente el servicio para el cual fue diseado, siempre y cuando sele d un mantenimiento normal.

Catastro: Es el registro de los bienes inmuebles de una regin o ciudad, depropiedad del Estado, de las municipalidades y de particulares, para una correctaidentificacin de los aspectos fsicos, jurdicos y econmicos.

Ao efectivo: Se refiere al ao en que se realiz la construccin, cuando eledificio no ha sido renovado ni modificado. Con una renovacin, el edificio tendr unnuevo ao efectivo ya que se prolongar su vida til.

Bien Inmueble: Se refiere al bien raz o suelo y todo lo que est

permanentemente adherido a l, con situacin fija, o sea que no puede sertrasladado sin deterioro de su sustancia o estructura.

Condicin de construccin: Es el estado en que se encuentra un edificiodespus de transcurrido determinado perodo de uso y servicio.

Edad de la construccin: Son los aos transcurridos desde el ao deconstruccin del edificio, hasta la fecha en que se desea computar el perodo deservicio para efectos valuatorios.

Finca: Unidad registral que identifica los derechos de propiedad, de uso otransitorios sobre determinado bien inmueble, ya sea urbano o rural.



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Porcentaje de renovacin: Es la cantidad porcentual con respecto al total de laconstruccin que ha sido sometido a remozamiento o reparacin importante.

Predio: Es la unidad catastral que corresponde a una porcin de tierra ubicada enrea urbana o rural, sin importar sus dimensiones.

Renovacin de construccin: Se refiere a los cambios operados a unaedificacin en forma permanente, para hacerla ms durable y funcional, con locual se contribuye a prolongar su vida til.

Valor real: Est definido por la apreciacin que una persona, natural o jurdica,hace de un bien, tomando en cuenta el valor de adquisicin, las mejorasefectuadas y la posibilidad de obtener una ganancia. Su estimacin constituye enrealidad un esfuerzo especial y se logra en forma aproximada.

Valor base: Es el resultado del estudio de Zonas Homogneas Fsicas yEconmicas, que la municipalidad agrupara en la Tabla de Valores Base por

metro cuadrado de la Tierra en rea Urbana, as como los valores resultantes delestudio de la Tipificacin de la Construccin, que ser aplicado directamente alrea del terreno y al rea de la construccin dentro de la valuacin puntual, parafines eminentemente fiscales.

Valor ajustado: Se obtiene en funcin de las caractersticas particulares del bieninmueble que definen una situacin apreciable de plusvala o de minusvalamanifestada en factores de modificacin sobre valor base, tanto para el terrenocomo para la construccin.

Obtencin de informacin descriptiva y grafica: Es la recopilacin deinformacin relativa al bien inmueble objeto de valuacin y a su titular del derecho depropiedad o de posesin, que puede ser obtenida directamente de efectuar lainspeccin ocular con propsitos valuatorios. Esta informacin, deber serconsignada con claridad en la Ficha predial, dar la ubicacin precisa y laidentificacin de las caractersticas fsicas del bien inmueble, definiendo sugeometra, medidas de los lmites del terreno y de la construccin.

Clasificacin de tierras rurales: Se refiere a la identificacin de clases de tierra enfuncin de su capacidad productiva, topografa, drenaje natural, erosin,pedregosidad y la posibilidad de su mecanizacin. Se consideran ocho clases,conforme el sistema de clasificacin de tierras del Instituto Geogrfico Nacional,identificadas con numeracin romana del I al VIII. La clase I es la que rene lascondiciones ptimas para los cultivos, en tanto que la clase VIII carece de muchascaractersticas apropiadas para los mismos.

Cultivos permanentes: Son aquellos que tienen un trmino de produccin de tresaos, y en su identificacin debe considerarse su tipo, variedad, estado ycondicin.

Informacin sobre derechos de propiedad: Es la informacin que identifica alsujeto y al bien, objeto del derecho de posesin o propiedad, que est



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debidamente inscrita en el Registro General de la Propiedad; la informacin debecoincidir con la de la persona natural o jurdica que posee y goza dicho bien, y encaso contrario se concluye que se ha producido una ruptura en el tracto sucesivo.Su contenido incluye tambin datos correspondientes a la jurisdiccin municipaldonde se encuentra ubicado el inmueble.

Documentos que respaldan propiedad, tenencia y uso de la tierra: Se refierena las escrituras pblicas debidamente inscritas en el Registro General de laPropiedad, as como a las escrituras y documentos simples o privados autorizadospor Notario que no estan inscritos en dicho Registro, o bien documentos simpleselaborados sin el auxilio de Notario, estos tipifican tres tipos de titulares dederechos sobre determinado bien, identificados en su orden como Propietario,Poseedor y Usufructuario.

Registros grficos: Se refiere al conjunto de planos individuales y de conjunto omapas ndices que pueden provenir de la base grfica catastral o de loslevantamientos de croquis al realizar los estudios valuatorios, con toda lainformacin necesaria para el apoyo a los avalos. Este registro contendrtambin la identificacin de linderos, colindantes, nomenclatura municipal, vas decomunicacin, centros de servicios, educacin y de salud, edificios pblicos, etc.

Zonas homogneas fsicas urbanas: Son extensiones de tierra delimitadasdentro de un rea urbana que cuentan con caractersticas similares en cuanto a latopografa, su red vial principal, los servicios pblicos instalados, el uso yaprovechamiento del suelo, el tipo de edificaciones existentes, el tamao de suspredios y otras caractersticas.

Zonas homogneas fsicas rurales: Son extensiones de tierra delimitadas dentro delrea rural de un municipio que cuentan con caractersticas similares en cuanto a latopografa, hidrologa, uso del suelo (ganadero, cultivos etc.), vas, capacidadproductiva de los suelos.

Zonas homogneas econmicas: Se define as a las reas geogrficasexistentes dentro de una zona homognea fsica urbana o rural, en las cuales elvalor del terreno es similar.



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3. SISTEMAS DE VALUACIN DE BIENES INMUEBLES

3.1 Tasacin basada en el concepto de Valor del Capital

El trmino Valor tiene diferentes significados en funcin del objeto o destinatario desu determinacin. Se suele hablar de Valor de Empresa en marcha cuando se tratade un activo comercial en plena actividad; Valor de Liquidacin si la venta del biendebe hacerse en un tiempo mas o menos inmediato como resultado de la finalizacinde la actividad; Valor Actualizado cuando se hace referencia al ajuste que sufren losvalores originales por causa de la depreciacin de la moneda; y as podramosenumerar distintas acepciones de dicho trmino.

El concepto de Valor de Capital se refiere a la estimacin de una parte, o el totalde los bienes que integran el patrimonio de una persona fsica o jurdica comoexpresin de riqueza acumulada que se justiprecia en un determinado momentopara fines tales como estimacin de la solvencia del propietario, tributacin sobrelos activos, particiones o liquidaciones de sociedades u otros fines anlogos. Eldenominado Valor de Capital guarda una estrecha relacin con el Valor deMercado.

El Valor Comercial o Valor de Mercado puede definirse como la cantidad dedinero por la cual se permutan bienes o servicios dentro de un perododeterminado de tiempo, entre partes independientes que obran por su propiavoluntad y estn razonablemente bien informadas.

Los precios de venta indican el valor de mercado de los bienes y representan elvalor de capital para los propietarios en el momento de efectuarse lastransacciones.

Las objeciones que, como consecuencia de las imperfecciones que existen en losmercados afectan al concepto de Valor de Mercado, pueden ser neutralizadas enbuena medida mediante el desarrollo y aplicacin de mtodos, procedimientos ytcnicas aplicables al proceso de tasacin. Estos procedimientos de ajustepermiten determinar, con mayor grado de objetividad los justiprecios que sonutilizados con fines impositivos.

La determinacin del Valor de Capital de los bienes inmuebles generalmentepuede hacerse mediante la utilizacin de tres sistemas alternativos:

a) El sistema de anlisis de ventas;b) El sistema de capitalizacin de las rentas yc) El sistema de estimacin del costo de reposicin.

3.2. Sistema de anlisis de las ventas

El mejor ndice del valor de mercado es el precio que se paga cuando un bieninmueble cambia de propietario. El uso de esta informacin en la tasacin ovaloracin de bienes inmuebles se denomina sistema de anlisis de las ventas y engeneral se considera como el ms preciso para determinar el valor.



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Para que este sistema resulte aplicable es necesario que durante un perodo detiempo razonablemente prximo al momento de la tasacin haya habido unnmero suficiente de transacciones informadas, respecto de las cuales sedisponga de datos fidedignos.

La cantidad mnima de transacciones a considerar, en relacin con la totalidad de

los bienes inmuebles sujetos a valoracin, es una magnitud que debe establecerseen cada caso conforme a las circunstancias y necesidades de quien ordena elavalo.

Antes de aceptar el precio de una transaccin como ndice representativo del valordel bien inmueble es necesario analizar las condiciones en que se efectuaron lastransacciones. Como ya se ha expresado, las partes compradora y vendedora nodeben estar ligadas por vnculo de parentesco o intereses; el enajenante debeestar libre de apremios financieros que lo obliguen a realizar el bien objeto de laventa y finalmente, ambos contratantes - comprador y vendedor - deben teneracceso a informaciones sobre operaciones similares realizadas por terceros.

La informacin sobre las ventas sujetas a anlisis no tiene porque limitarse a lastransacciones consumadas, aunque estas representan, evidentemente, losindicadores mas concluyentes del valor de mercado. Tambin deben considerarselas ofertas de venta y los ofrecimientos de los compradores, siempre que ambossean legtimos, por cuanto stos suministran datos valiosos que debenconsiderarse para establecer los precios de mercado.

Como resulta lgico suponer, el precio pretendido por los vendedores representaprobablemente el valor mximo y los ofrecimientos de los potencialescompradores indicarn el valor mnimo. Entre estos dos lmites se encontrar elvalor de mercado.

Habitualmente se conseguirn datos sobre precios de venta solo para un pequeonmero de los bienes inmuebles que se deben tasar, y en algunos casos esosdatos debern descartarse porque las transacciones, por los motivos antesenunciados, no pueden aceptarse como ndices del valor del bien inmueble en elmercado. Cada uno de los factores que influyen en el valor de un bien raz esanalizado y ponderado por los tasadores sobre la base de sus conocimientos,experiencia y criterio.

El procedimiento que se sigue al analizar datos sobre precios de venta, paracalcular el valor de un bien inmueble en el mercado, consiste en comparar laspropiedades cuyos valores se han establecido sobre la base de ventas efectuadascon otras anlogas acerca de las cuales se carece de informacin.

El presente manual ha sido elaborado teniendo en cuenta el sistema de anlisis delas ventas, sin embargo en casos especiales resultar necesaria la aplicacin deotros mtodos como el de capitalizacin de las rentas o el de la estimacin delcosto de reposicin.



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3.3. Sistema de capitalizacin de rentas

El precio que un inversionista prudente pagar por un bien inmueble destinado arenta, depende del beneficio que espera obtener en el futuro del rendimiento dedicha propiedad. El valor corriente de la propiedad puede entonces establecerse

calculando la renta que producir en el futuro y capitalizndola a una tasaadecuada.

Este sistema resulta particularmente aplicable para determinar el avalo depropiedades que no estn en el mercado de ventas. Urbanizaciones de tipovacacional o turstico especialmente diseadas para producir renta ainversionistas, como pueden ser los denominados Condominios de tiempocompartido, en los cuales la venta del bien inmueble en si mismo resultaexcesivamente dificultosa dado el alto nmero de copropietarios del mismo predio,requieren de la aplicacin de esta metodologa.

Para determinar el valor se calculara la capitalizacin de la renta esperada; elvalor del bien inmueble se estima capitalizando la renta neta total que el bieninmueble puede producir durante cierto nmero de aos a una tasa decapitalizacin basada en el porcentaje de inters ofrecido para inversionesseguras, menos un porcentaje por los riesgos a que est sujeto el bien inmueble ypor el costo de oportunidad del dinero que representa la dificultad de convertir lainversin en un activo lquido.

Existen dos presunciones que afectan la determinacin de la capitalizacin de larenta. La primera es que el propietario percibir la renta durante un tiempoindefinido, como ocurre cuando ella se deriva de un terreno sin mejoras; lasegunda es que el propietario dejar de percibir la renta en cierto momento comosucede con los rendimientos provenientes de mejoras que tienen una duracinlimitada.

3.4 Sistema del costo de reposicin

Este sistema se aplica solamente con el objeto de establecer el avalo de edificios yotras mejoras.

El clculo del valor de mercado de la edificacin y mejoras se basa en la teora deque el valor de una construccin es aproximadamente igual a la cantidad de dineroque se necesitara erogar a los costos corrientes para reemplazarla en el estado enque se encuentra actualmente.

Esto significa que el clculo sobre el costo de reposicin representa el lmitesuperior del valor, pues nadie estara dispuesto por una obra existente, ms de loque costara erigir otra nueva exactamente igual a la anterior.

El costo de hacer una obra exactamente igual no siempre refleja el valor demercado, pues muchas mejoras, particularmente las construidas algunos aosatrs, seran ahora ms o menos costosas en funcin de los precios cambiantes



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en el tiempo de los materiales y de la mano de obra y de la disponibilidad decapital financiero en el mercado. El costo de reposicin que se estima es siempreel de una obra que pueda suministrar iguales comodidades, servicios o rentas quela existente.

El costo de reposicin resulta necesario para establecer el valor de la tierra libre de

mejoras en aquellos casos en que resulta materialmente imposible separar losvalores de terreno y edificacin en la tasacin de un bien inmueble existente. Eneste caso para establecer el valor del terreno, se restar de la tasacin total delinmueble, el costo de reposicin de la edificacin y mejoras, obteniendo comoresidual el valor del terreno.

4. CARACTERISTICAS DE LA VALUACIN URBANA

4.1. Mtodo de tasacin colectiva

El avalo de parcelas urbanas por el mtodo de tasacin colectiva implica

comparar inmuebles de valor conocido con otros similares de valor desconocidopara determinar el valor de stos ltimos.

La tasacin colectiva por comparacin consiste entonces en estimar el valor de losbienes inmuebles de conformidad con reglas generales y procedimientosuniformes para utilizar factores de influencia en el valor y datos sobre ventas yrentas.

En las zonas urbanas cuando se carece de datos para establecer el valor de unbien inmueble se le compara con otros semejantes cuyos valores se handeterminado por el anlisis de las ventas realizadas o por la capitalizacin de lasrentas devengadas.

Con el objeto de facilitar la comparacin, los bienes inmuebles se clasifican por suuso, subuso y categora, y los valores se reducen a unidades uniformes desuperficie; de esta forma se obtiene un comn denominador que aplicando losfactores de ajuste existentes entre las diferentes parcelas, permiten establecer unvalor base til para su comparacin.

El establecimiento de valores base unitarios normales para las parcelas de valorconocido y su extensin por comparacin a bienes inmuebles de valordesconocido hacen que estas ltimas se tasen como si fueran iguales.

De esta forma se eliminan muchos de los procedimientos del sistema de valuacinindividual corrientemente utilizado para tasar bienes inmuebles con fines noimpositivos. En el mismo tiempo, por el mtodo de tasacin colectiva puedenvaluarse muchos mas bienes inmuebles que por el mtodo corriente de tasacinindividual, y las tasaciones as obtenidas, aunque no sean tan precisas, resultansuficientemente adecuadas para que sirvan de base para la determinacin delimpuesto y al mismo tiempo satisfagan las condiciones indispensables deuniformidad, compensacin y economa en la administracin.



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4.2. Uniformidad, compensacin y bajo costo de administracin

El sistema de tasacin de bienes inmuebles, para que proporcione una fuentesatisfactoria y prctica de ingresos fiscales, debe satisfacer tres criterios

esenciales:a) que los avalos sean uniformes,b) que sean compensados yc) que la administracin del sistema resulte relativamente poco costosa.

El criterio de uniformidad en el avalo se sustenta en el principio de equidad deltributo: todos los propietarios de bienes inmuebles de valor similar deben estarsujetos a la misma carga tributaria; paralelamente, bienes inmuebles cuyosavalos sean diferentes implican un diferente nivel de carga tributaria.

Que los avalos sean compensados significa que en la comparacin de bienesinmuebles similares deben efectuarse los ajustes que permitan valorar aspectostales como ubicacin, frente y fondo, forma, pendiente y edad de la construccin.

El concepto de administracin relativamente poco costosa del sistema de avalosest ntimamente relacionado con el grado de eficacia y eficiencia que alcance laadministracin en el desempeo de su cometido especfico.

4.3. Situacin, infraestructura, servicios y entorno

La localizacin de un bien inmueble es el factor que ms influye en su valoracin.En efecto, sta estar en funcin del inters que suscite, condicionado por susituacin urbana.

En un rgimen de libre competencia, el coste de las superficies edificables tiende aaumentar proporcionalmente a la demanda, pero sta se orienta analticamente enfuncin del lugar que ocupan los solares.

Otro aspecto a considerar es el grado de dotacin de la infraestructura y servicios,es decir, accesos, trazados varios, instalacin sanitaria (agua y red dealcantarillado) servicio elctrico, telefnico, transportes pblicos (autobuses,ferrocarril).

Es evidente que el nmero y calidad de infraestructura, nos darn una importantereferencia para efectuar la valoracin de un solar o edificio.

En zonas de expansin, muy recientes, es frecuente encontrarnos coninfraestructura deficiente o incompleta, este aspecto debe considerarse conatencin.

Naturalmente, un bien inmueble (solar o edificacin) que cuenta con unainfraestructura completa y dotacin de servicios, tiene dos ventajas a ponderar:



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primero, el coste de las obras e instalacin y segundo, el grado de desarrollo de lazona es mayor y por tanto comercialmente ms atractivo.El estudio del entorno nos permitir establecer una expectativa de actuacin, queen algunos casos, estar condicionada negativamente al mismo. Puede ocurrirque un solar, an siendo cntrico, no pueda alcanzar cuotas muy altas decotizacin, porque pudiera estar incluido en una zona de proteccin, y la calidad

de vida que presenta es inferior a la que correspondera a otras zonas cntricas(Por ejemplo, zonas del centro viejo de una poblacin, centros histricos).

El anlisis del entorno debe hacerse conjuntamente al de situacin, de maneraque no siempre estarn en relacin directa el emplazamiento y el nivel de calidad.

Puede ocurrir que un plan proyecte la remodelacin de una zona, con lo que laactuacin previsible pueda mejorar el nivel de vida y, por tanto, el valor del sueloestar en funcin de la categora que vayan presentando las nuevas edificaciones.

Tambin, dentro del estudio del entorno, habr que considerar el agotamiento de la

oferta, es decir, establecer el estado de las edificaciones prximas. Si son todas muynuevas, es previsible que la oferta sea muy escasa o nula, y por lo tanto, lademanda nos indicar el nivel de precios a que podemos llegar.

4.4. Tipologas constructivas

Se refiere al tipo de edificacin existente, tomando en cuenta las caractersticasms comunes de las mismas, como el tipo de estructura, el material de lasfachadas, los materiales y el tipo de techo, el diseo arquitectnico, el tamao de losedificios etc.

La tipologa constructiva de una edificacin deber establecerse con base en lainterrelacin de dos condiciones principales: El uso o destino de la construccin,el subuso y su categora, estimando sta en funcin tanto de los materiales comodel sistema constructivo empleados en su ejecucin, considerndose para ellocomo elementos singulares del edificio sus muros, entrepisos y el techo.

En las zonas centrales de intenso trfico y gran densidad de poblacin, sedestinan a actividades comerciales las primeras plantas de los edificios. Existenzonas en que toda la actividad es comercial y por tanto las edificaciones sedestinan a tal uso.



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5. PROCESO DE VALUACIN DE BIENES INMUEBLES URBANOS

5.1 Proceso de valuacin

El proceso de valuacin es una secuencia de actividades tcnicas las queadecuadamente aplicadas permiten determinar el valor a los bienes inmuebles ycon ello elaborar y mantener actualizado el registro fiscal para fines tributarios delos bienes inmuebles para un territorio dado. Es deseable que el Proceso deValuacin se sustente en el registro de informacin municipal, cuando haya sidopreviamente establecido; de lo contrario se practicarn las valuaciones realizandola recopilacin de datos que sean estrictamente necesarios para el estudiovaluatorio.

El Proceso de Valuacin adicionar la informacin relativa a los valores fiscales delos bienes inmuebles. Esos valores son el resultado de un proceso deinvestigacin econmica y del clculo matemtico que ha permitido definir yestablecer los valores para la tierra en cada Zona Homognea Fsica y econmica,

as como el valor para cada tipologa en lo referente a las construcciones, a nivelde cada Municipalidad. A los valores base definidos anteriormente se aplicarn losfactores de modificacin ya sea para crecimiento o decrecimiento del valor, enfuncin de caractersticas que definan una situacin de plusvala o minusvala,respectivamente y los cuales son establecidos en la visita que se realiza alinmueble, para lo cual se utilizar el formulario o ficha predial que en pginaposterior se presenta.

5.2 Metodologa general

Se presenta a continuacin la descripcin detallada de las actividades de carcter

general que forman parte del proceso de establecimiento del valor inmobiliario. Laprctica de valoraciones inmobiliarias requiere un procedimiento que facilite lostrabajos de recopilacin de la informacin, clculo y registro a realizar.

En este sentido, para determinar el valor base del terreno, se definen reashomogneas donde se puedan establecer los valores unitarios de forma general, seexplica en este manual de procedimientos para elaboracin de zonashomogneas, lo correspondiente a la parte operativa necesaria para suelaboracin tal como:

Recorridos,

Elaboracin de planos de variables,

Superposicin de planos para definicin de Zonas Homogneas Fsicas,

Procedimientos para investigacin,

Mtodos de clculo para establecimiento de valores unitarios finales,



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Definicin Zonas Homogneas Econmicas,

Aplicacin de valores a cada predio, y

Avalos de prueba

5.3 Zonas Homogneas FsicasLa definicin de las zonas homogneas fsicas existentes es el resultado de untrabajo de investigacin de campo que identifica reas geogrficas con similitud en lossiguientes variables:

topografa caractersticas red vial; servicios pblicos instalados; uso yaprovechamiento del suelo; tipo de edificaciones existentes, rea terrenogenerales por sectores o colonias.

Recorridos: La informacin anterior correspondiente a las variables se identifica en

campo en el recorrido que debe hacerse a la zona de estudio, estos datos seubican sobre cartografa general o si existe en la catastral, es importante revisar yactualizar la informacin grfica, mxime si hacemos el estudio con posterioridad a latoma de la foto o a la elaboracin de la cartografa.

Elaboracin de planos de variables: Se elaboran planos de cada variable si sequiere realizar un estudio detallado, permitiendo lo anterior hacer un montaje detodos los planos y las reas de caractersticas similares irn formando una ZonaHomognea Fsica, para el caso de las diferentes municipalidades estos seestablecern zona por zona, teniendo especial cuidado en los empalmes de unazona con otra.

El uso de fotografa area y de cartografa catastral permite cumplir con el objetivoplanteado con mayor eficiencia, pero al no tener esta informacin, ya sea lafotografa area (aunque en el IGN se tiene fotografa de la mayora de reasurbanas del Pas), o la cartografa catastral, como puede ocurrir en muchosmunicipios, se puede trabajar con planos del INE, a los cuales se les puede haceruna actualizacin preliminar antes de iniciar los recorridos con el fin que nosproponemos.

A continuacin se describen las variables que anteriormente se ha definido debenser tenidas en cuenta de manera prioritaria y de las cuales se elabora plano parauna ves elaborados se pueda realizar la integracin y definicin de las zonashomogneas fsicas.

Topografa: Es posible al tener la cartografa de una Municipalidad que en ella seencuentre la topografa o sea los detalles de relieve, que son las caractersticasnaturales que pueden facilitar o impedir la ubicacin de construcciones, en el casode predios urbanos, o que hagan ms difcil la misma. Esta variable es importantepues un sector quebrado va a diferir de un sector plano en desarrollo, valor, etc.En las zonas rurales es igual de importante esta variable pues se deber tener en



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cuenta la pendiente para cultivos, existencia de zonas anegadizas o inundables,taludes, etc.

Red vial: Bsicamente lo que se espera en esta variable es determinar lascondiciones de una va en el sentido de indicar si es principal o secundaria, si espavimentada con asfalto o con cemento, si es de terracera, etc.

Servicios pblicos: Debe indicarse en el plano que servicios se tiene en la zona orea de estudio si hay agua, luz, telfono, TV cable, alcantarillado. Para este finpuede trabajarse teniendo en mente lo que son sectores de cada zona conservicios bsicos, sin servicios bsicos, con servicios bsicos incompletos y conservicios complementarios como TV cable por ejemplo.

Uso y aprovechamiento del suelo: Es indispensable y tal vs la variable msimportante, se debe definir el uso del suelo, indicando si su ocupacin o destino esresidencial, comercial, industrial, institucional, baldos, parqueos al aire libre, etc,manejando o utilizando para la definicin de la zona, el de mayor existencia o

predominante.Tipo edificaciones existentes: Se pretende conocer si los bienes inmuebles en elsector son de 1,2 3, o ms niveles ya que en la anterior de uso, se defini a que estadedicado el edificio.

reas de terreno: Va a ser una variable que nos debe permitir establecer losvalores segn sean los predios en el sector de lotes pequeos o grandes, lo cualdebera obviar el tener que aplicar factores de disminucin por tamao, si hemoscontemplado realmente sectores cuyo valor flucta por ser predios de tamaopequeo por ejemplo El Amparo en zona 7 grandes como los de la zona 9.

Se anexan planos de algunas de las variables como ejemplo



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Es importante resaltar nuevamente que el recorrido de campo es fundamental yaque solo con este se pueden determinar las caractersticas viales, topografa,usos, etc; As mismo estamos definiendo zonas macro de caractersticas similares, yaque de lo contrario no seran Zonas Homogneas, sino estudios puntuales ydetallados para avalos.Por ejemplo; en el recorrido podemos definir si existe un corredor comercial, as se

encuentren algunos predios con caractersticas residenciales, o en un sectorresidencial una manzana con 2 tiendas, no va a convertir el sector en comercial.

Superposicin de planos para definicin de Z.H.F.

Cuando no se tiene prctica en el proceso, ni existe en la Municipalidad latecnologa digital, es mas prctico tener varias copias del plano en papel delmunicipio de la zona en aquellos que son ms grandes y tiene esta divisin,(aquellos planos que se indicaba se pueden conseguir con el INE ) y en cada unade ellas o en una de ellas montar en el recorrido mximo dos variables, estosdatos son llevados a papel calco, por ejemplo en uno trabajan topografa y

servicios y en otro usos y vas, una vez finalizado el recorrido, se dibuja en calco lodetallado en terreno.Estos planos en papel calco se montan unos sobre otros y de all se podrn irdefiniendo las zonas con caractersticas similares las cuales correspondern anuestras Zonas Homogneas Fsicas.

5.4 Investigacin de valores econmicos

Definidas las Zonas Homogneas Fsicas, se establecen puntos para lainvestigacin econmica, mediante estudio de mercado, buscando transaccionesque resulten representativas dentro de cada Zona Homognea.

Como fuente de informacin para dicho estudio debe utilizarse los anuncios pordiferentes medios de comunicacin, prensa, revistas, ferias, publicidadcondominios y constructoras, etc, referentes a oferta-demanda de bienesinmuebles, siendo importante verificar su tipificacin y el porcentaje de descuentoque pueda existir entre el valor ofertado y el negociado, as sea en formaaproximada.

Tambin se realiza la consulta directa a los propietarios de predios que deseenvender o que emitan simplemente una opinin de valor de conformidad con losavisos de venta encontrados en los bienes inmuebles en el recorrido.

Igualmente se consultarn las agencias inmobiliarias (Bienes Races), paraaquellos predios que hemos fijado y definido como especiales en el recorrido, porsus caractersticas de acceso, facilidad de ubicacin en la consulta, etc.

Los bancos suministran informacin de los bienes inmuebles en proceso de venta ocon solicitudes de crdito cuando se realiza de manera oficial esta consulta,como en el caso que nos ocupa que tienen como finalidad un estudio econmicopara la municipalidad.



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La informacin anterior se ubica en planos de zona, constituyendo lo que podemosllamar un banco de control inmobiliario.

Cuando la informacin haya sido obtenida por la va telefnica se visitar el bieninmueble y se verificarn procediendo a registrar las caractersticas urbansticas y

constructivas de los bienes inmuebles relacionados, teniendo en cuenta que si hayvalores globales se debe calcular el correspondiente a terreno y construccin,mxime si se tiene ya una tipificacin o caracterizacin de las construcciones.

No se pretende tener una muestra predeterminada en la totalidad de la zona, laidea es manejar al mximo la informacin de predios en el mercado.

5.5 Mtodos de clculo para establecimiento de valores unitarios finales

Debe realizarse la investigacin iniciando por los lotes baldos que puedan estarenel mercado dentro de la zona de estudio,

Adems, en el caso especfico de las Zonas Homogneas lo que se realiza es elproceso para llegar a definir los valores de terreno de toda una gran rea demanera parcial, definiendo las caractersticas fsicas de la zona primero y laseconmicas posteriormente.

De igual manera como se hace referencia en el punto anterior, la investigacinllegar a tomar predios con construccin para lo cual se deber utilizar un mtodoque se asemeja al residual cuyo fin es descontar al valor total el de laconstruccin, para tener el valor del terreno que es el que nos interesa en estaparte del estudio, en atencin a que el precio por metro cuadrado de laconstruccin es definible y cierto.

La cantidad de datos de terreno que se pueden obtener no son normalmente degran magnitud, por lo que no se justifica realizar un proceso de ajuste por mnimoscuadrados, diferente a lo que puede suceder con las construcciones por suvariedad de usos, edades, etc, pudiendo en stas requerirse del clculo enfunciones exponenciales, lineales o logartmicas, pero tambin dependiendo delMunicipio que se trabaje, debido a que hay algunos pequeos que no ameritanhacer de un proceso tan sencillo algo sofisticado, cuando debemos ser prcticos yfuncionales.

De conformidad con lo anterior lo ms sencillo y prctico es utilizar el promedioaritmtico para el clculo del valor unitario a definir en cada zona y queposteriormente ser el que se utilizar para la aplicacin a todos los predios oterrenos de una Zona Econmica.

En todos los casos la investigacin se realiza para obtener valores comerciales, yaque se presentara gran distorsin y sesgo en la informacin si tratamos de llevarla encuesta a datos en porcentaje de valor o en condiciones diferentes a lasrealmente existentes, como suponga que el bien inmueble no es verde sinoamarillo, que no es de 1 nivel sino de tres, etc, que no es un lote en el centro de la



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manzana de la 8 calle sino en la esquina de la cuadra de la 12 calle,

Para ilustracin de su operatividad, a continuacin se presenta el ejemplo:

Zona fsica investigada 14

Datos obtenidos en quetzales por metro cuadrado2,0002,5001,8002,7001,9002,1002,000

1 ) Se realiza la sumatoria de los valores. Total = Q.15,000.00

2 ) Se divide el valor anterior por la cantidad de datos. No. de datos = 7Q.15,000.00/ 7El valor de la zona es de Q.2,142.85

3 ) El valor se aproxima al 0 o 5 Q 2,140.00

Siendo este el valor a tomar como unitario por m para todos los predios de esaZona fsica 14 y que ser a partir del momento de su clculo la zona Econmica 1,de la Fsica 14.

Para mayor ilustracin, a continuacin se presenta otro ejemplo:

Zona Fsica investigada 27

Datos obtenidos en quetzales por metro cuadrado.1,2001,6009008501,1002,6002,8003,0002,7002,600

En este caso especfico se puede deducir que existen valores diferentes en lamisma Zona Homognea Fsica, y si son realmente diferentes los dos promediosagrupados de acuerdo al valor, es necesario realizar una visita de campo paraestablecer si es error sesgo en la investigacin, si existen razones para quesiendo una misma Zona Fsica pueda realmente tener dos condiciones de valor,pudiendo ser por encontrarse un sector bancario o comercial o algo especial que



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eleva o difiere el valor.

Hecho este anlisis se deben ordenar los datos, separarlos y manejar lospromedios as:

850; 900; 1,100; 1,200; 1,600;

2,600; 2,600; 2,800; 2,700; 3,000;Se procede como en el ejemplo anterior

Para la primera lista la sumatoria del valor es de Q 5,650Son 5 datos luego el valor promedio es de Q 1,130Este ser el valor de la zona Fsica 27 Econmica 1.

5.6 Tablas de Clasificaciones

5.6.1 Tablas de Usos y Categoras

En cuanto al uso de la construccin, se identifican como predominantes losindicados las Tablas de Usos y Categoras de la Construccin. Se ha tenido encuenta la altura del edificio o sus niveles en razn a que los costos y valor pormetro cuadrado de construccin son mayores cuando el edificio es ms alto y poresta razn se incrementan los costos de cimentacin, estructura, ascensores, etc.,por ello se hace referencia a bienes inmuebles tipo A, cuando estn ubicados enedificios de ms de cuatro niveles y tipo B para los casos de edificios, menores acuatro niveles.



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TABLA DE USOS Y CATEGORAS DE LAS CONSTRUCCIONES

VALOR BASEUSO DESCRIPCION SUBUSO DESCRIPCION CATEGORIA Q/m

1 Residencial 0 1,2,3 alta, media baja

2 Apartamentos A 0 1,2,3 alta, media baja

E Apartamento B 0 1,2,3 alta, media baja

1 Oficina tipo AG Oficina tipo B2 Comercio y Apartamento tipo A

3 Comercio mixto H Comercio y Apartamentos tipo B 1,2,3 alta, media bajaI Comercio y Oficina tipo B3 Comercio y Oficina tipo A4 Comercio - Oficina y Apart. tipo A1 Comercio2 Bancos

4 3 Hoteles tipo A 1,2,3 alta, media baja

K Hoteles tipo B4 Gasolineras5 Hospitales

5 Centro Comercial 0 1,2,3 alta, media baja

6 Industria 0 1,2,3 alta, media baja

7 Edificio Pblico 0 1,2,3 alta, media baja

8 Colegio 0 1,2,3 alta, media baja1 Iglesia2 Logia

9 Uso especial 3 Museo 1,2,3 alta, media baja4 Mercado5 Aeropuerto

A Parqueo aire libre 0B Edificio en Construccin 0C Estacionamiento 0

Las columnas de CATEGORA Y VALOR BASE de la Tabla anterior serncompletadas, para cada ncleo urbano, con base a los estudios fsicos yeconmicos que deber realizar cada municipalidad.La categora se refiere bsicamente al nivel de estratificacin que pueda tener laconstruccin y se define como ALTA, MEDIA, BAJA Y PRECARIA.

El contenido de la tabla es a titulo de ejemplo y no agota la totalidad de los usos ycategoras, los cuales sern adaptados en cada caso particular por lasmunicipalidades.

5.6.2 Tabla de valores de terreno

Est conformada por el resultado de la tabulacin de los distintos valores unitarios,expresados en quetzales por metro cuadrado, obtenidos tras los estudioseconmicos que han permitido identificar las Zonas Homogneas Econmicas.



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La Tabla contiene: Identificacin de la zona geogrfica o postal correspondiente, Uso del suelo que predomina en la zona relacionada, Identificacin asignada a la Zona Homognea Fsica, Identificacin asignada a cada Zona Homognea Econmica identificada

sobre las Zonas Homogneas Fsicas establecidas,

Valor en Quetzales por metro cuadrado de terreno estimado para cadaZona Homognea Econmica.

TABLA DE VALORES: ZONAS HOMOGENEAS FISICAS Y ECONMICAS

ZONA USO DELGEOGRAFICA SUELO

ZONA ZONAHOMOGENEA HOMOGENEA

FISICA ECONOMICA

VALOREN Q/m

14 Institucional 26 1 X14 Residencial 27 1 X14 Residencial 28 1 X10 Comercial 38 1 X

4,9,10,13 Barrancos 53 1 XNota: de acuerdo a las caractersticas propias de cada municipio, podrestablecerse el nmero de zonas y la identificacin de las mismas.

5.6.3 Tabla de valores de construccin

Contiene el detalle de los valores base obtenidos en los estudios econmicosrealizados, de los cuales se coment anteriormente, que corresponden a cada unade las categoras correspondientes a las tipologas constructivas establecidas.

Los valores base estn registrados en quetzales por metro cuadrado. Las tablas de

valores de construccin tienen aplicacin a todas las edificaciones existentes sobrecualquiera de las Zonas Homogneas del municipio donde se realizaron los estudiosvaluatorios.

A manera de ejemplo podemos visualizar la siguiente tabla:

TABLA DE VALORES DE MERCADONo. Fecha Valor Superficie No.

Tipologa Fuente Superficiede toma Z.H.F Z.H.E Direccin del del de

constructiva de Inf. construidamuestra datos mercado terreno niveles

Las tablas de valores del terreno y de la construccin sern elaboradas por cadauna de las municipalidades.



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5.7 Valuacin del terreno y la edificacin en casos particulares

5.7.1 Ubicacin del bien inmueble en las Zonas Homogneas

Es una actividad realizada como parte de la inspeccin fsica, que consiste enidentificar el bien inmueble en los mapas de las Zonas Homogneas Fsicas y

Econmicas previamente elaborados. En el caso en que el bien inmueble estprximo a un lmite entre Zonas Econmicas distintas, se deber analizar si esnecesario realizar ajustes en la asignacin del valor, principalmente en los casos enque el lmite de una Zona Econmica divide un bien inmueble. Definida la ZonaHomognea fsica y/o econmica que corresponde al bien inmueble, se harn lasanotaciones de referencia en la ficha predial urbana.

5.7.2 Clasificacin de la construccin

En la inspeccin fsica del bien inmueble se aplica la tipologa constructiva deconformidad con las caractersticas fsicas observadas de la construccin.

Para el caso de edificios en que existan reas cuyo USO no corresponda con latipologa constructiva de la edificacin (comercio, oficinas o colegios sobreconstrucciones destinadas originalmente para vivienda, por ejemplo), se clasificar laconstruccin de acuerdo con el destino original.

La categora de la construccin, deber establecerse en funcin de lascaractersticas especficas de los elementos singulares de la misma deconformidad al contenido de la tabla de uso de la construccin.

Para el efecto, al momento de realizarse la inspeccin fsica del bien inmueble se

debe definir la categora correspondiente, siempre con la asociacin de lascaractersticas de las tablas con las del bien inmueble y apoyndose en lasfotografas de edificaciones que la DICABI y/o las municipalidades puedan obtenercomo ejemplo de cada una de las categoras.

Tanto el uso como la categora asignados se deben registrar en la ficha predialrespectiva.

En el caso de encontrarse ms de una edificacin sobre el terreno, concaractersticas diferentes entre s, deber considerarse cada una de ellas en formaindependiente, asignndoles el uso y la categora respectivos, y anotndolas porseparado en la ficha predial.

5.7.3 Determinacin de valores base para el bien inmueble

Ubicado el bien inmueble en la respectiva Zona Homognea Fsica y Econmica ydisponiendo de la Tabla de Valores Base para Terreno Urbano, de conformidadcon la investigacin citada, se establece el valor base que le corresponde pormetro cuadrado de terreno.



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5. El rea debe ser igual o menor de 600 metros cuadrados,independientemente de las longitudes de sus linderos,

6. La forma geomtrica debe ser regular,7. La topografa debe ser totalmente plana,8. La ubicacin con respecto al nivel de la va pblica, debe ser a nivel o no

exceder de un metro cuando est sobre o bajo al nivel de va.

5.7.6 Factores de ajuste al valor base del terreno

Como se indic en la seccin anterior, los factores de ajuste son determinados porlas diferencias en situacin y caractersticas con respecto al lote tipo que presenteparticularmente cada inmueble.

A diferencia del valor de la construccin, el valor del terreno resulta afectado poruna serie de caractersticas de cada predio en particular, razn por la cual seidentifican los siguientes factores de ajuste que provocan decrecimiento en elvalor:

a) Por ubicacin en el interior de manzana o sea predio interior.b) Por frente menor a 8.00 metrosc) Por Fondo mayor a 40.00 metrosd) Por rea mayor a 600.00 metros cuadradose) Por forma irregularf) Por pendiente mayor al 5.00 %g) Por sobre nivel de la va pblica superior a un metro.h) Por bajo nivel de la va pblica superior a un metro.

Una vez determinada la incidencia de los factores anteriores se aplicar el factor deajuste por ubicacin en esquina que genera crecimiento en el valor sobre latotalidad o una parte.

Los valores numricos correspondientes a los factores de ajuste, se muestran en lastablas que aparecen en la descripcin de cada factor y a continuacin elprocedimiento de aplicacin.

Factor por ubicacin en el interior de manzana (predio interior):

Debe utilizarse en los casos de lotes que por circunstancias especiales hanquedado ubicados en el interior de una manzana, es decir que no tienen frentedirecto a la va pblica y que en la mayora de casos tienen acceso a travs deservidumbres de paso.

Para determinar el factor del predio interior en manzana, es necesario:a) Establecer el frente y la longitud de ste hacia la va pblica. El

frente del lote interior se considera el lindero del predio ms cercanoa la va principal.

b) Definir el fondo del predio Interior, lo cual ser posible, midiendo dellindero que se ha definido como ms prximo a la va pblica, haciael lindero posterior, de la misma forma como se acostumbra con



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predios a orilla de calle.

FACTORES POR UBICACIN DE PREDIO EN INTERIOR DE LA MANZANA

FONDO DISTANCIA DEL FRENTE DEL LOTE A LA VIA PUBLICA (M)

(M)

5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.005.00 0.95 0.85 0.76 0.68 0.61 0.55 0.49 0.44 0.39 0.35

10.00 0.95 0.85 0.76 0.68 0.61 0.55 0.49 0.44 0.39 0.34

15.00 0.95 0.85 0.75 0.68 0.61 0.55 0.49 0.43 0.38 0.33

20.00 0.95 0.85 0.75 0.68 0.61 0.55 0.49 0.42 0.37 0.32

25.00 0.95 0.85 0.75 0.68 0.61 0.55 0.48 0.41 0.36 0.30

30.00 0.93 0.83 0.72 0.66 0.59 0.53 0.46 0.39 0.35 0.28

35.00 0.90 0.80 0.70 0.63 0.56 0.50 0.43 0.37 0.32 0.26

40.00 0.87 0.77 0.67 0.60 0.53 0.47 0.40 0.34 0.29 0.24

45.00 0.83 0.73 0.63 0.56 0.49 0.43 0.36 0.30 0.25

50.00 0.80 0.70 0.60 0.53 0.46 0.40 0.33 0.27

55.00 0.76 0.66 0.57 0.50 0.43 0.37 0.30

60.00 0.71 0.62 0.53 0.46 0.40

Ejemplo:Distancia del lindero ms prximo a la va pblica: 10.00 metros.Distancia entre el lindero ms prximo a la va pblica y el lindero posterior: 10.00m.

El factor a aplicar es: 0.85, que result de ubicar y la distancia del linderoms prximo a la va pblica (10), en la lnea numrica superior y la

distancia del fondo que aparece en la primera columna de la izquierda, quenos permite encontrar la interseccin, donde aparece el valor de 0.85correspondiente al factor de ajuste.

Como se puede notar se incluyen solo valores absolutos para las distancias delpredio a la va pblica y para el fondo. Si las distancias tuviesen fracciones demetro, se proceder al redondeo del dato numrico al valor absoluto superior,siempre que la fraccin sea superior a 0.5. De lo contrario se quedar con elvalor que indique la cifra absoluta de la distancia.



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Factor por frente

Se aplica a aquellos predios cuya medida del frente es menor a 8.00 metros,bajo el criterio de que a menor frente se reduce su aprovechamiento y sudeseabilidad disminuye.

FACTORES DE CORRECCINPOR FRENTE DEL PREDIO

FRENTE (M) FACTOR

8.00 MAS 1.00

7.00 - 7.99 0.95

6.00 - 6.99 0.90

5.00 - 5.99 0.85

4.00 - 4.99 0.80

En esta tabla se tiene la oportunidad de determinar el factor desde unadistancia de 4.00 metros hasta 7.99 metros y se hace en forma directa con eldato numrico del frente medido.

Ejemplo: Si el frente es de 6.99, el factor a aplicar ser de 0.90.Si el frente fuera menor a 4.00 metros se aplicar un factor de 0.75.

Factor por fondo

El valor del metro cuadrado de terreno que colinda con la va pblica es mayor, aldel metro cuadrado que se encuentra ubicado ms distante de dicha va, es decirque el valor por metro cuadrado decrece a medida que la distancia es mayor dela va pblica.

Considerando lo anterior se definen los factores de fondos mayores a los 40.00metros, considerando como "fondo" de un terreno urbano, en funcin de sugeometra, el que corresponda en los siguientes casos:

a) En predios de forma cuadrangular, rectangular o trapezoidal ubicadohorizontalmente, o sea que la mayor base constituye el frente: es la medidade la perpendicular trazada desde ese frente hasta el lmite posterior.

b) En predios con forma de trapecio vertical, o sea que la base es una lneaperpendicular a la va pblica y paralelogramos oblicuos: el fondo lo



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determina la longitud de dicha base o del lindero mayor que est localizadoperpendicular u oblicuo en medida angular no mayor de 15 grados, de locontrario se tendrn que trazar lneas que nos definan una perpendicular ala va.

c) En predios de forma triangular: debe considerarse como fondo la medida dela altura del tringulo, ya se trate de tringulo delta o tringulo nabla.

d) En predios con ms de cuatro lados: se debe estudiar la posicin y trazarperpendiculares a la va pblica. En algunos casos no se lograr una solaperpendicular, por lo tanto se trazarn las que sean necesarias y sesumarn para obtener el fondo total.

FACTORES DE AJUSTE POR FONDO

FONDO DEL TERRENO FACTOR DE AJUSTE

0.00 A 40.001.00

40.01 A 45.00 0.95

45.01 A 50.00 0.90

50.01 A 55.00 0.85

55.01 A 60.00 0.80

60.01 A 65.00 0.75

65.01 A 70.00 0.70

MAS DE 70.00 0.65

Ejemplo: Si el fondo de terreno se determin por cualquiera de las formasindicadas anteriormente y el resultado fue de 64.80 metros, el Factor de

Ajuste que le corresponde es 0.75.



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Factor por extensin

Siguiendo el principio de "A mayor extensin, menor valor por metrocuadrado" se utiliza la Tabla de Factores de Ajuste por Extensin mayor a 600metros cuadrados.

FACTORES DE AJUSTE POR EXTENSION

AREA (M) FACTOR

0.00 - 600.00 1.00

600.01 - 1,200.00 0.97

1,200.01 - 1,600.00 0.94

1,600.01 - 2,000.00 0.91

2,000.01 - 2,400.00 0.88

2,400.01 - 2,800.00 0.85

2,800.01 - 3,200.00 0.82

3,200.01 - 3,600.00 0.79

3,600.01 - 4,000.00 0.76

4,000.01 - 4,400.00 0.73

MAS DE 4,400.00 0.70

Ejemplo: Si el rea es de 2,480 metros cuadrados, el factor a aplicar es el 0.85

Factor por forma

En un alto porcentaje de bienes inmuebles la configuracin geomtrica delterreno es irregular, considerando que no son cuadrados o rectangulares,presentando ngulos diferentes a los rectos y con medidas de linderosvariadas. La irregularidad en la forma ocasiona dificultad en el uso yaprovechamiento, o por lo menos es inferior al de un terreno regular,principalmente cuando la irregularidad existe en fracciones cercanas a la vapblica.



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Para ponderar tal situacin se les ha clasificado en las categoras que seindican a continuacin:

a) Predios regulares: son aquellas formas geomtricas que permiten que surea sea aprovechable en un 90% o ms.

b) Predios irregulares: son aquellas formas geomtricas que permiten que surea sea aprovechable entre un 70 y 90%.c) Predios muy irregulares: son aquellas formas geomtricas que permiten que surea sea aprovechable en un porcentaje menor al 70%.d) Predios triangulares:e)

Tringulo Delta: La base del tringulo colinda con la calle.Tringulo Nabla: Cualquiera de los lados es el lmite opuesto a la calle, esdecir que uno de sus vrtices colinda con la calle.

FACTORES DE AJUSTE POR FORMA

GEOMETRA FACTOR

REGULAR 1.00

IRREGULAR 0.90

MUY IRREGULAR 0.85

TRINGULO DELTA 0.80

TRINGULO NABLA 0.50

Factor por pendiente

Para efectos de determinar pendientes del terreno se establece que el 100%corresponde a 45 grados sexagesimales.La pendiente puede presentarse en sentido ascendente o descendentepartiendo de la va pblica, lo cual provocara alguna inversin para optimizar eluso del bien inmueble, de tal manera que se aplicarn los factores de ajuste quese presentan a continuacin.

FACTORES DE AJUSTE POR PENDIENTE

PENDIENTE (%) FACTOR0.0 A 5.0 1.005.1 A 10.0 0.9010.1 A 30.0 0.80

30.1 ADELANTE 0.25



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Factor por sobre o bajo nivel

La facilidad de acceso y las mayores posibilidades de aprovechamiento de unterreno ubicado al mismo nivel que la va pblica, lo sitan en ventaja respecto de

otros terrenos ubicados por arriba o por debajo de dicho nivel. Cuando la mayorparte del predio que se valora se encuentra en tales condiciones, se aplicarnlos factores contenidos en la siguiente tabla:

FACTORES DE AJUSTE POR SOBRE O BAJO NIVEL

DESNIVEL DELTERRENO FACTOR DE AJUSTE

(m) SOBRE NIVEL BAJO NIVEL

0.00 - 1.00 1.00 1.00

1.01 - 2.00 0.92 0.90

2.01 - 3.00 0.86 0.82

3.01 - 4.00 0.81 0.74

4.01 - 5.00 0.77 0.67

5.01 - 6.00 0.74 0.62

6.01 - 7.00 0.71 0.58

7.01 - 8.00 0.69 0.53

8.01 - 9.00 0.67 0.49

MS DE 9.00 0.65 0.46

Factor por ubicacin en esquina de manzana

Los bienes inmuebles ubicados en esquina, tienen ventaja de aprovechamientosobre los que se localizan mediales en la cuadra y, por consiguiente, resultan de

mayor valor; tal situacin es de aceptacin general y tiene comofundamento las siguientes caractersticas que les son aplicables: mayorposibilidad de acceso, considerable movimiento peatonal y vehicularespecialmente en sectores comerciales, mayor capacidad de rentabilidad,facilidades de iluminacin y ventilacin.

El incremento de valor producido por la ubicacin de un bien inmueble enesquina, deber ser ponderado afectando el valor base por un factor de ajusteque representar el 20% de incremento para predios en Zonas HomogneasEconmicas cuyo uso predominante del suelo sea comercial, y del 10%



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aquellos ubicados sobre zonas Homogneas Econmicas en las quepredomine otro tipo de uso del suelo.

El incremento al valor base no podr ser aplicado a una superficie mayor de400.00 metros cuadrados, lo que significa que solamente se tomarn 20.00metros lineales medidos a partir del vrtice de la manzana para cada rumbo. Silas distancias de los dos frentes son inferiores a 20.00 metros, ser tomado en

cuenta la distancia que tenga para el clculo correspondiente.

FACTORES POR UBICACINEN ESQUINA DE MANZANA

USO COMERCIAL 1.20

OTROS USOS 1.10

5.8 Determinacin del valor ajustado de la construccin

Se han considerado hasta aqu los factores de ajuste que van a incidir en el valorfinal del terreno en las reas urbanas.

Sin embargo hay que tener en cuenta que los bienes inmuebles estnconformados por el terreno y la construccin, siendo esta ltima valuada de formaindependiente. Los valores base de la construccin tambin se ven afectadospor un Factor de Ajuste por la Edad, considerando que con el transcurrir de losaos se produce una depreciacin, salvo que se vea reformada o remozada en

niveles importantes y que contribuyan a incrementar el ciclo de vida til.

AJUSTE POR EDAD DE LA CONSTRUCIN

EDAD AOS AJUSTE POR CATEGORIAALTA MEDIA BAJA PRECARIA

0 A 5 1.00 1.00 1.00 1.006 A 10 0.93 0.92 0.90 0.88

11 A 15 0.89 0.87 0.85 0.8216 A 20 0.87 0.84 0.81 0.7821 A 25 0.80 0.77 0.72 0.87

26 A 30 0.77 0.72 0.67 0.6031 A 35 0.75 0.70 0.64 0.5636 A 40 0.73 0.67 0.61 0.5341 A 45 0.71 0.65 0.59 0.5046 A 50 0.69 0.63 0.57 0.4751 A 55 0.67 0.61 0.55 0.4456 A 60 0.65 0.59 0.53 0.41



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Nota: para las construcciones superiores a 60 aos se estimara un valor derescate, para las que presentan cierta utilidad se le asigna, 0.10 para la categoraprecaria, 0.20 para la categora baja, 0.30 para la categora media, 0.40 para lacategora alta.

5.9 Clculo del valor del bien inmueble

A manera de recordatorio anotamos que el terreno y la construccin se valoranindependientemente. Para obtener el valor del terreno y la construccin, se aplican losvalores ajustados a las reas que se han obtenido de las mediciones directaspracticadas durante el proceso de valuacin. Para obtener el valor de inmueble sesuma el valor del terreno con el valor de la construccin.

5.9.1 Valor del terreno

a) Bien inmueble con caractersticas del lote tipo:

Si el bien inmueble rene todas las caractersticas del lote tipo, el valor base nosufre ajuste alguno, por lo que para determinar el valor del terreno se aplicar lasiguiente frmula:

VALOR DEL TERRENO = VALOR BASE X REA

b) Bien inmueble con caractersticas diferentes al lote tipo:

En muchos casos la valoracin del terreno requerir la aplicacin del valor

ajustado, debido a que presenta diferencias en las caractersticas del lote tipo, por lotanto, el valor base se ver afectado por los factores de uno o ms factores deajuste, de acuerdo como se indic en la seccin de Determinacin del Valor

Ajustado de este manual.Para lograr el valor ajustado final, se puede proceder de dos formas:

A) Multiplicando entre s todos los factores que resulten de la consulta de lastablas de factores de ajuste con base a las diferencias de caractersticas conrespecto al lote tipo. El resultado de esa multiplicacin mltiple, que se le llamarfactor general, se multiplicar por el valor base del metro cuadrado de tierra paraobtener el valor ajustado:

FACTOR FRENTE * FACTOR FORMA * FACTOR REA = FACTOR GENERAL

VALOR BASE * FACTOR GENERAL = VALOR AJUSTADO



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B) Obtenido el primer factor de ajuste se multiplica por el valor base lo que dacomo resultado un primer valor modificado. Este valor modificado semultiplicar por el segundo factor encontrado y se obtendr un segundo valormodificado y as sucesivamente hasta encontrar el factor general.

VALOR BASE * FACTOR FRENTE = VALOR MODIFICADO 1

VALOR MODIFICADO1 * FACTOR FORMA = VALOR MODIFICADO2

VALOR MODIFICADO2 * FACTOR AREA = VALOR AJUSTADO

Las anteriores formulas, sencillas de aplicacin, son validas para el clculo del

valor final del terreno.El valor del terreno se determinar multiplicando el rea por el valor ajustado.

VALOR AJUSTADO DE TERRENO * REA DEL TERRENO = VALOR DEL TERRENO

5.9.2 Valor de la construccin

As como para el terreno, para establecer el valor de la o las construccionesexistentes en un predio, se procede en forma similar:

VALOR BASE CONSTRUCCION * REA DE LA CONSTRUCCIN = VALOR DE LA CONST.

La formula anterior es vlida si la construccin es nueva (menos de 5 aos).

Si han transcurrido ms de cinco aos de uso de la construccin, se debe aplicar alvalor base de la construccin, el factor por edad, por la depreciacin que hayasufrido durante ese perodo. El resultado que se obtiene es el valor ajustado pormetro cuadrado.

VALOR BASE CONSTRUCCION * FACTOR POR EDAD = VALOR AJUSTADO DE LACONSTRUCCION

El valor de la construccin se obtendr de la aplicacin de la siguiente frmula:

VALOR AJUSTADO DE LA CONSTRUCCION * REA DE LA CONSTRUCCIN = VALOR DE LACONSTRUCCION



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5.9.3 Valor del bien inmueble

El valor total del bien inmueble, ser la sumatoria del valor del terreno ms el valorde la o las construcciones principales, as como la de las construccionessecundarias y las especiales, tales como: piscinas, chimeneas, mezanines, etc.,que se asocien con la Tipificacin del presente Manual.

VALOR DEL TERRENO + VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES = VALOR TOTAL DEL BIENINMUEBLE, AL CUAL SE LE AFECTARA POR EL FACTOR DE DESCUENTO

Factor de descuento: es un porcentaje que determinar la CorporacinMunicipal, el cual ser de aplicacin a todo el municipio, el que oscilar entre el50% y el 75% de descuento sobre el justiprecio.

5.10 Bien inmuebles singulares y casos especiales

Son aquellos bienes inmuebles cuyo uso o destino predominante no puede

clasificarse directamente entre los identificados en el presente manual, por lo que sedeben valorar de manera especial aplicando la tipologa constructiva que ms seasemeje para el clculo del valor de las construcciones, por ejemploconstrucciones especiales sobre campos de golf, construcciones en cementerios,coliseos, etc. Para el clculo del valor del terreno, solo se tendr que ubicaradecuadamente en los mapas de Zonas Homogneas Econmicas y operar talcomo se ha indicado con anterioridad.

En esta seccin se pueden mencionar los parqueos al aire libre, su valoracinestar integrada por la suma del valor del terreno y el de las construccionesexistentes sobre el mismo con caractersticas especiales y destinadas para hacerfuncional el negocio, considerando por lo tanto como rea sin construccin lasuperficie destinada exclusivamente al estacionamiento de los vehculos,independientemente del revestimiento que pueda tener.

Para las edificaciones que estn en proceso, se deber tomar en cuenta el grado deavance de la obra el cual debe expresarse en porcentaje y valuarlo de acuerdo a laclasificacin del diseo original.

En los casos de edificaciones que por su obsolescencia intrnseca y extrnseca elmismo se encuentra en abandono, o con un mnimo de uso, deber fijarse el valorde rescate.



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6. FICHA PREDIAL URBANA

6.1 Instructivo para el llenado de ficha predial urbana

Es el formulario utilizado para la recopilacin de informacin necesaria en la

prctica de las operaciones valuatorias. La informacin para el llenado puedeprovenir del Registro de Informacin del Catastro Nacional, del Catastro Municipaldel Registro General de la Propiedad o de la investigacin y entrevista en campo,como parte del proceso de valuacin inmobiliaria a nivel de sector.

Cuando la informacin proviene de los registros catastrales, es convenienteverificarla en la inspeccin ocular que se prctica para identificar lascaractersticas del predio y la construccin.

Los datos necesarios para la prctica del avalo de un bien inmueble se indican enel formulario presentado a continuacin.

MINISTERIO DE FINANZAS PBLICASDIRECCION DE CATASTRO Y AVALO DE BIENES INMUEBLES

FICHA PREDIAL URBANA

DEL INMUEBLE:

DIRECCIN: ____________________________________________________________________________________

MUNICIPIO: _______________________________ DEPARTAMENTO: _____________________________________

CDIGO CATASTRAL:_______________________________ MATRICULA FISCAL: _________________________

NMERO DE REGISTRO: FINCA _________ FOLIO _________ LIBRO _________ DE _______________________

PROPIEDAD HORIZONTAL: ______ FILIAL: _______________SIN REGISTRO: Documento simple: ________ Documento privado: ________ Sin Documento: ______________

DEL TITULAR:

NOMBRE: ______________________________________________________________________________________

NMERO DE CDULA: _______________________________ NIT: ______________________________________

CONDUEOS: __________________________________________________________________________________

DIRECCIN PARA NOTIFICACIONES: ______________________________________________________________

CARACTERSTICAS DEL TERRENOA NIVEL VA PBLICA: ______ BAJO NIVEL: _______ SOBRE NIVEL: ______ PENDIENTE: ___________FRENTE: _________________ FONDO: ____________ FORMA: ____________ ESQUINA: ______________

REA (en m): ____________ LOTE INTERIOR: ____________

CARACTERSTICAS DEL ENTORNO FSICO:REVESTIMIENTO DE CALLES: ______________________ CONDICIN:______________________________

ALUMBRADO PBLICO:____________________________ DRENAJE:________________________________ACERAS:_________________________________________BORDILLOS:______________________________AGUA: __________________________________________ TELFONO:_______________________________



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CLCULO VALUATORIO:

TERRENO:

ZONA HOMOGNEA FSICA: ___________

ZONA HOMOGNEA ECONMICA:______

VALOR BASE : Q. __________/ M

F.BAJO O SN:_______________F.PEN: ____________________F.FTE: ____________________F.FDO.: ___________________F.FMA.: ___________________F.EXT.: ____________________F.INT.: ____________________F.GRAL: ___________________

VALOR MODIFICADO: Q. _________________

VALOR INICIAL DEL TERRENO: Q. _________

FESQ. _________________________________

INCREMENTO POR ESQUINA: Q. __________

VALOR FINAL DEL TERRENO: Q. ______________

CONSTRUCCIN:

PRINCIPAL:TIPOLOGA: ___________________________

VALOR BASE: Q. _________________/ M

VALOR MODIFICADO: Q.____________/ M

VALOR FINAL DE LA CONSTRUCCIN PRINCIPAL: Q.

___________________________

SECUNDARIA:TIPOLOGA: ___________________________

VALOR BASE: Q. ____________________/ M

VALOR MODIFICADO: Q.______________/ M

VALOR FINAL DE LA CONSTRUCCIN SECUNDARIA: Q.

___________________________

OTROS DETALLES

VALOR FINAL OTROS DETALLES:

Q. ________________________________

VALOR TOTAL DE CONSTRUCCIN: Q. ____________

VALOR TOTAL DELBIEN INMUEBLE Q. ________________________________________PORCENTAJE DE DESCUENTO: ( ) Q. _________________________________________

INFORMO:_________________________________ TCNICO VALUADOR: ___________________________________

RELACIN: ________________________________ CALCULISTA: _________________________FECHA:___________

A continuacin se presenta alguna informacin que facilitara el proceso de llenado dela ficha de informacin general.

6.2 Llenado

Del bien inmueble:

Direccin: Se anota la direccin completa del bien inmueble, tal y como lo tieneinscrito el Registro Postal o en su defecto como se ha acostumbrado anotarla,indicando nombre de Colonia, Cantn, Barrio, u otro.

Municipio: Se anota el nombre del municipio donde se encuentre ubicadofsicamente el bien inmueble.

Departamento: Se proceder de la misma forma que en lo referente almunicipio.



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Cdigo catastral: Este dato ser tomado de los registros catastrales de laMunicipalidad. En caso de no existir un estudio catastral en determinado sector omunicipio, se anotar entre parntesis NO EXISTE REGISTRO CATASTRAL.

Nmero de matrcula fiscal: Este nmero que identifica el folio real, puede ser

tomado del registro matricular de DICABI o el de las municipalidades. En el caso deque el bien inmueble no est inscrito en el registro matricular, se anotar en lacasilla correspondiente: carece de inscripcin matricular.

Nmero de registro: Se anotar el nmero de Finca, Folio, Libro, tipo de libro y aque departamento pertenece. Se debe tener el cuidado de que algunos nmerosde registro llevan anotado la literal A adjunto al nmero del libro. Este nmeropuede ser tomado de los registros catastrales de la municipalidad u obtenido porinvestigacin especfica al practicar la inspeccin fsica del bien inmueble. Si seconstata que el bien inmueble carece de inscripcin registral, se anotar: SINREGISTRO y se proceder a llenar el campo siguiente que hace referencia a esta

situacin especial y en donde se anotar el tipo de documento que respalda elderecho sobre el bien inmueble.

Propiedad horizontal: Se deber indicar si el bien inmueble a valuar forma parte dergimen de propiedad horizontal, especificando el tipo de filial a quecorresponde. Se abundar en la descripcin del bien inmueble que se encuentre enesta condicin, para lo cual ser utilizada una Ficha Predial para cada filial,indicando en que nivel se haya ubicada, su uso, etc.

Sin registro: Cuando se constate que el bien inmueble no est inscrito en elRegistro General de la Propiedad, se requerir el respaldo documental delderecho de posesin, que podra ser un documento simple, un documento privado osencillamente sin documento. Se procurar obtener copia del documento derespaldo para adjuntarlo al expediente individual de valuacin.

Del Titular:

Nombre: Ya se trate de propietario, poseedor o usufructuario, se anotarn todoslos nombres y el(los) apellido(s), de ser posible consultando la cdula de vecindad. Enel caso de persona jurdica se deber consignar toda la informacin del nombre de laempresa de acuerdo al acta de constitucin de sociedad y el nombre delrepresentante legal.

Condueos: Al igual que con el nombre del titular en calidad de propietario,poseedor o usufructuario, se anotarn todos los nombres y apellidos completos delos copropietarios o condueos. La ficha se habilita con el nombre del condueoque posea mayor porcentaje de participacin. En caso de igual participacin setomara el nombre de cualquiera de los condueos.

Direccin para notificaciones: Se anotar la direccin en la cual regularmente eltitular recibe su correspondencia. Esta direccin puede ser igual o no a la del bien



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inmueble, as como tambin puede ser diferente a la direccin de residencia deltitular.

Nmero de cdula de vecindad: Es importante disponer del nmero de cdulade vecindad del titular y los condueos, as como del representante legal, en casoel titular sea una persona jurdica. Si fuera posible, se obtendr fotocopia de la

(las) cdula(s).

Nit: Tambin se tratar de obtener el nmero de identificacin tributaria del titular y loscopropietarios, bien se trate de personas naturales o jurdicas.

Caractersticas del terreno:

A nivel de va pblica: Para seleccionar este campo se debe observar que elterreno que se vala est en su mayor extensin a nivel de la va pblica.

Bajo nivel: Para considerar que un terreno est bajo nivel, se debe determinar

que la mayora de su superficie se encuentre a un metro bajo el nivel de la vapblica.

Sobre nivel: Se considerar sobre nivel cuando el terreno se encuentre a ms de unmetro sobre el nivel de la va pblica.

Pendiente: Cuando la pendiente del terreno dificulta el aprovechamiento del bieninmueble, el valuador anotar el porcentaje de pendiente estimado en el campo.

Frente: Se anotar en este campo la medida en metros del frente del predio quefue proporcionada por el catastro o por la medida directa realizada en el momento de

practicar la inspeccin ocular.Fondo: De la informacin catastral o por medicin directa se obtendr la medidaen metros del fondo del predio que ser anotada en el campo correspondiente.

Forma: En este campo se anotar las caractersticas de la forma geomtrica quecorresponda al predio que se est valuando. El registro catastral podraproporcionar con detalle la informacin grfica sobre el predio. En su defecto serealizarn las mediciones y el ploteo para determinar la forma.

rea: El rea del terreno ser anotada estrictamente en unidades de medida del

Sistema Mtrico Decimal y no sern aceptadas unidades de otros sistemas. Elrea a anotar ser la del catastro, resultado de coordenadas geodsicas, o en sudefecto la determinada por mediciones directas en el momento de efectuar lainspeccin ocular del avalo.

Caractersticas del entorno fsico:Condicin y revestimiento de calles: El tcnico observar la condicin de lacalle frente al predio objeto de valuacin y de acuerdo a su criterio le dar unacalificacin de buena, regular o mala.



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Respecto al revestimiento se podr identificar si es concreto, asfalto, empedrado,balastro, adoqun o simplemente carece de revestimiento y se observa el suelonatural.

Alumbrado pblico: Se indicar si existe o no en el entorno inmediato del predioobjeto de valuacin. Si existiera, es recomendable calificarlo de bueno o regular.

Drenajes: Se anotar si los drenajes frente al inmueble y en el entorno fsicoinmediato son superficiales o se usa entubamiento sobre o bajo la superficie.

Adems es importante anotar si los drenajes, cuando stos estn bajo superficie,observan especificaciones tcnicas y estn auxiliados de candelas domiciliares ypozos de visita.

Aceras y bordillos: Especificar sobre las vas peatonales y los bordillos conrespecto al ancho, condicin y revestimiento.

Agua entubada: Se deber determinar si existe servicio de agua en el entorno

fsico inmediato. Si no se dispone de agua en los alrededores, se debe indicar cual esla fuente que utilizan los vecinos para proveerse de la misma. El investigadoranotar en el espacio disponible si el agua es municipal, particular, de pozo u otra,especificando en observaciones o en hoja adjunta.

Telfono: Indicar si existe servicio de telefona en las cercanas del predio,especificando tipo de telfonos (monederos, comunales, en comercio y en renta,privados y en renta).

Nota: El formulario contiene campos muy reducidos para anotar algunos datos deelementos observados, en donde se colocar simplemente una equis x paraindicar su existencia y se utilizarn hojas adicionales para detallar sobre la forma,estado, condicin, materiales y otros no contemplados.

Caractersticas de la construccin:Edad:

Ao construccin: Se obtendr del titular o encargado el ao en que se realiz laconstruccin. Si no se tuviera la certeza de dicho ao, se podr estimar en funcinde las construcciones vecinas, siempre que se trate de colonias o construccionesen serie.

Ao renovacin: Es importante determinar si se han realizado mejorasimportantes y renovaciones a la construccin original, ya sea en su totalidad o porsectores, en cuyo caso se determinar el porcentaje de renovacin que hayamejorado considerablemente su utilidad, por lo que se determinar el ao en quefueron efectuadas, procurando cuantificar las mismas. Se anotar en camporespectivo el ao en que fue aplicada la renovacin, as como el porcentaje.

Condicin: La calificacin que el valuador realice sobre la construccin con basea inspeccin ocular ser sobre el ambiente interior, el ambiente exterior y



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tambin a nivel general. El criterio del valuador tambin considerar lafuncionalidad de la construccin, lo que sumado a la condicin de pintura,revestimientos, paredes, cielos, techos, puertas, closets.

Uso y subuso o destino

Se deber anotar el uso para el cual fue diseada la construccin,independientemente del subuso como se observar en la TABLA DE USOS YSUBUSOS DE LA CONSTRUCCIN el uso es la actividad general y el subuso esaquel que se genera o deriva del anterior, pudiendo tener comercio mixto comouso y como subuso, locales y apartamento

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