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MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA

CODIGO MA7/7.5.1/05

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DOCUMENTO CONTROLADO

SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD

EDICION QUE CAMBIA

DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO FECHA

00

Se incluy en la portada del procedimiento: DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO donde se describe y se explica la causa del cambio, junto con la edicin que cambia y la fecha. Se hizo revisin de la descripcin del procedimiento el cual se implementa como este lo indica.

Septiembre 20/2011

REVISADO POR APROBADO POR

Cargo: Representante de la Gerencia Cargo: Gerente

Fecha: Septiembre 20/2011 Fecha: Septiembre 20/2011

MANUAL DE AVALUOS DE

NEGOCIOS EN MARCHA


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1. OBJETIVO: Establecer los procedimientos tcnicos para la elaboracin de informes de avalos de negocios en marcha desarrollados por DCI COLOMBIA. 2. ALCANCE: Este manual es aplicable a las reas administrativas y operativas de DCI COLOMBIA. 3. RESPONSABILIDAD: Es responsabilidad de los Peritos Valuadores la correcta aplicacin del presente manual. 4. DEFINICIONES: AVALUO: Es el proceso de formular una opinin sobre el valor. ANALISIS DE MERCADO: Estudio de las condiciones del mercado de bienes races para un tipo especfico de propiedad. COSTO: La cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad INMUEBLE: Predio o extensin de terreno identificado, incluyendo las construcciones y mejoras existentes. METODO DE COMPARACIN O DE MERCADO: Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables con el objeto de avalo. Tales ofertas o transacciones debern ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a ala estimacin del valor comercial. METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA O INGRESO: Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir de la renta o ingresos que se puedan obtener del mismo bien o inmuebles semejantes o comparables por su caractersticas fsicas de uso y ubicacin, trayendo el valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalo, con una tasa de capitalizacin o inters. METODO DE COSTO DE REPOSICIN: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalo, a partir de estimar el costo total para, construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalo, para luego restar la depreciacin acumulada. Al valor as obtenido se le debe restar la utilidad. METODO RESIDUAL: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construccin, acorde con al reglamentacin urbanstica vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible en el terreno objeto de avalo PRECIO: la cantidad solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad. VALUADOR: persona que se espera desempee servicios de valuacin de manera competente, en forma independiente, imparcial y objetiva VALOR DE MERCADO: el precio mas probable que una propiedad pueda lograr en un mercado competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el vendedor actan con prudencia y acopio de informacin, dando por hecho que el precio no se ha visto afectado por un estmulo inapropiado VALOR: la relacin monetaria entre las propiedad y quienes compran, venden o utilizan dichas propiedades. 5. DOCUMENTOS DE REFERENCIA: Requisitos legales y reglamentarios para la elaboracin de informes de avalos. 6. DESCRIPCIN DEL PROCEDIMIENTO: Ver pgina siguiente 7. REGISTROS: Informe de Avalo Rural 8. ANEXOS: N.A 9. CONDICIONES ESPECIALES: N.A.


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Los Pasos y Puntos a tener en cuenta en los informes sobre avalo desarrollados para el

BBVA se describen a continuacin:

PORTADA / PRESENTACION Debe contener la siguiente informacin:

Ejemplo:

No. Folio 03386 Expedicin 14/05/2003

Vencimiento 14/05/2004 Solicitante ASESORIAS E INVERSIONES BAQUERO

TORRES & COMPAA S EN C Y FERNANDO ARDILA PARDO

Objeto del avalo Conocer su valor patrimonial como negocio en marcha

Empresa que se Vala Estacin de servicios La 84 Ubicacin CALLE 84 NO. 51B-45

Altos del Prado Barranquilla, Atlntico

Constitucin Escritura Pblica No 3252 de 19 de noviembre de 1992 de la Notaria 2 de Barranquilla

Inscripcin Cmara de Comercio

No 47709 del 11 de diciembre de 1992

Duracin 30 aos NIT 802006066-2

Propietario INVERSIONES Y ASESORIAS PARA EL TRANSPORTE (INVERTRAS LTDA) y FERNADO ARDILA PARDO

No cuenta catastral 01-03-0265-0001-000 Nmero de matricula

inmobiliaria 040-47468 Rgimen de propiedad Privada

Premio Nacional de Avalos Urbanos- 6 Concurso Nacional de Avalos

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LONJA PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR

MIEMBRO


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Notas:

El No. Folio es suministrado por DCI Colombia EU

Fechas de Expedicin y Vencimiento. Dentro del avalo debe especificarse la vigencia del avalo. De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el

Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico y Ministerio de Desarrollo Econmico.

Fecha de Solicitud. Fecha en la cual recibimos la solicitud y documentos.

Solicitante. Es necesario colocar la entidad solicitante, el nombre del funcionario solicitante y cargo como se muestra en el rango del cuadro anterior.

- Es importante tener a la mano el documento solicitud de avalo antes de proceder a cualquier visita tcnica para no correr riesgos

Objeto del Avalo. Se anota la finalidad del estudio de valuacin, es decir para que es requerido

el avalu del inmueble ya sea para conocer su valor comercial, dacin en pago, etc. Es necesario

adicionar en ese cuadro la siguiente nota (Ver informacin completa en la siguiente pgina) la

cual se complementa con los textos que se vern mas adelante en la pagina siguiente de este

documento.

Empresa que se evalua. Es de gran importancia conocer el nombre comercial de la empresa Objeto de avalo.

Ubicacin. Su ubicacin.

Constitucin. Se anota el documento pblico con el cual se constituyo la empresa.

Inscripcin Cmara de Comercio. Se anota el No. de registro de cmara de comercio el cual debeos verificar que se encuentre vigente.

Duracin. Se anota el tiempo de duracin que estan estipulados en el documento de constitucin.

Nit: se coloca el numero de identificacin tributaria y se verifica que este actualizado el RUT.

Propietarios. Se relacionan los nombres de los propietarios.

Fecha de la visita. Es importante anotar la fecha en que se realiza la visita tcnica y si es posible anotar quien atendi esa visita.

El Informe debe contener la siguiente base informativa, para que el cliente entienda el lenguaje utilizado en el desarrollo de la metodologa aplicada durante la elaboracin del informe, debemos de tener en cuenta que cuando la empresa tenga activos fijos se realizaran tanto de los inmuebles como el negocio en marcha un solo informe.

La informacin recibida para el avalo de la empresa fue la siguiente:

Certificado de existencia y representacin legal Registro mercantil Venta de combustible FUTUROS Nomina de empleados Esquema de venta de combustible

Base informativa


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Unidad Econmica:

Es el conjunto de activos fijos -terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo- integrados conforme a una tecnologa que les permite producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y costo. La unidad econmica carece de personalidad jurdica, es independiente de la persona fsica o moral que es su propietaria, y por tanto no incluye a los activos circulantes ni a los pasivos reales o contingentes. Empresa:

Es la persona fsica o moral propietaria de los activos fijos que constituyen la unidad econmica y de los activos circulantes, es responsable de los pasivos reales o contingentes y gobierna la operacin y el desarrollo de la unidad econmica. Valor de Reposicin Nuevo:

Es el monto de inversin requerido para reponer nuevo, en una fecha determinada, al conjunto de activos fijos que constituyen la unidad econmica, con la misma ubicacin, misma posicin tecnolgica, misma vida til econmica y misma capacidad instalada. Valor Neto de Reposicin :

Es el monto de la inversin requerido para reponer, en una fecha determinada, al conjunto de activos fijos que constituyen la unidad econmica, con la misma ubicacin, misma posicin tecnolgica, misma vida til econmica, misma capacidad instalada, misma vida til consumida y mismo estado de conservacin. Valor de la unidad econmica en libros :

El valor en libros de una empresa es el valor patrimonial, o sea el activo menos el pasivo, ms un concepto importante que es el ajuste comercial que se entiende porque al patrimonio se le adiciona la diferencia entre el valor comercial de los activos fijos y su valor en libros. Valor de la unidad econmica como negocio en marcha :

Es el valor presente de los beneficios futuros esperados de la operacin y desarrollo de la unidad econmica, atendiendo a proyectos y a escenarios econmicos y sociales posibles atendiendo a su ubicacin, posicin tecnolgica, capacidad instalada, vida til consumida, estado de conservacin, potencial de ampliacin y reconversin, demanda de los bienes o servicios que produce y disponibilidad de insumos, en horizonte de anlisis compatible con su vida til remanente -vida til econmica menos vida til consumida- y con su economa, derivada sta de las expectativas en cambios tecnolgicos, disponibilidad de insumos y demanda de sus productos. Hay tantos valores de la unidad econmica como negocio en marcha como proyectos posibles se configuren; la significacin de cada uno depende de su monto y de lo sensibles que sean ante escenarios econmicos y sociales posibles.

Base Metodolgica


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Proyectos posibles :

Los proyectos posibles de operacin y desarrollo de la unidad econmica son inherentes a ella y a los escenarios posibles. Se configuran en un horizonte y en un mbito de anlisis determinado por la dimensin y mercado de la unidad econmica, teniendo a la vista expectativas de la demanda de los productos, de la disponibilidad de los insumos, de los precios de los productos e insumos y de los cambios tecnolgicos. Consideran combinaciones posibles de su actual condicin -ubicacin, posicin tecnolgica, capacidad instalada, vida til consumida y estado de conservacin- con modificaciones para equilibrar los balances de materia y energa -descuellamientos-, ampliacin de la capacidad instalada, actualizacin tecnolgica y cambio de productos -reconversin-. Escenarios de anlisis :

Los escenarios de anlisis se configuran en el horizonte y mbito determinado por las condiciones de la unidad econmica analizada, incorporando combinaciones posibles de las principales variables macroeconmicas que incidan en variaciones significativas en la estructura costo/precio de la unidad econmica. Con los escenarios de anlisis se reconoce la falta de paralelismo de las variables econmicas en el tiempo, especialmente la paridad peso/dlar -que en una economa globalizada influye en el precio de los productos, de algunos insumos y de los bienes de capital- frente a los precios de los insumos de origen nacional y los salarios Flujos financieros :

Los flujos financieros se formulan alimentados con los proyectos posibles de operacin y desarrollo, en pesos nominales por lo que los ingresos solo cambian en magnitud en funcin de modificaciones de la demanda en cantidad y precio real y de la produccin -si la demanda admite una ampliacin-, en tanto que los egresos varan poco o mucho en pesos nominales segn el escenario de anlisis. Flujos de Caja Libre :

Es el flujo de caja donde la idea principal es conocer la disponibilidad de recursos de caja que podran ser efectivamente pagados a los copropietarios luego de considerar las necesidades para crecer el flujo de caja libre est representado por los siguientes aspectos:

Ingresos antes de impuestos e intereses (IAII)

- Impuestos sobre los ingresos IAII

+ Depreciacin y cargos que no son de efectivo

- Inversiones de capital

+ Cambio en el capital de trabajo

FLUJO DE CAJA LIBRE

Tasa de descuento :

Es la tasa conocida de rendimientos sobre capitales invertidos en unidades econmicas o en instrumentos de ahorro financiero, que permite comparar sus condiciones de riesgo y de liquidez en el tiempo y que, aplicada a proyectos de inversin comparables en riesgo y liquidez en la compra de


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unidades econmicas existentes o en el establecimiento de nuevas unidades econmicas, permite tomar decisiones ante proyectos competitivos. La tasa de descuento real o WAAC, se aplica en la determinacin del valor presente de los beneficios futuros de una inversin, medidos por los flujos de efectivo generados por la operacin y desarrollo de la unidad econmica analizada. La tasa de descuento vara en su monto segn si los flujos se calculan en unidades monetarias constantes -sin inflacin- o en unidades monetarias nominales -incorporando la inflacin- y si se calculan antes o despus de impuesto sobre la renta, dando lugar a combinaciones de tasas reales -sin inflacin- y tasas nominales -con inflacin-, antes o despus de impuestos. Valor residual :

Es el valor que contempla la duracin en el tiempo del negocio en marcha, o sea es el valor que estima la capacidad de generar excedentes de caja a entregar a los copropietarios a un horizonte de tiempo determinado, y se determina por la siguiente formula: VR: [Flujo de caja libre del ultimo periodo (sostenible) *(1 + c)] / [g ; c] Donde, c : Tasa de crecimiento a perpetuidad g : tasa de descuento Valor Patrimonial :

Es el valor de mercado del patrimonio de la empresa, y contempla lo que cualquier inversionista puede dar a valor presente por un flujo de caja a perpetuidad se estima con la siguiente ecuacin:

Valor presente del flujo de caja libre

+ Valor presente del valor residual

- Valor de mercado de la deuda

- Valor del clculo actuarial

VALOR PATRIMONIAL

Se establecieron los siguientes objetivos: Verificacin del Valor Neto de Reposicin de la Unidad Econmica Estacin de Servicios la Y

Establecer el valor patrimonial de la empresa como negocio en marcha, en las condiciones actuales de operacin y sin considerar inversiones para descuellamiento y modernizacin.

Objetivos del avalo


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Existe un cuello de botella importante que en toda la regin existe una cultura del contrabando que se observa en la disminucin del 15% de las ventas en cantidades del ao 2000 al ao 2002, esto hace que la tendencia de los productos ofrecidos tengan competencia desleal Demanda, oferta y tendencias

De acuerdo con las estadsticas proporcionadas por las empresas mayoristas en la ciudad de Barranquilla el consumo de gasolina, tanto extra como corriente y diesel cuenta con un crecimiento importante, en base a los vehculos en circulacin. Sustancialmente la ciudad tiene nichos de mercado de acuerdo a su ubicacin relativa, por ejemplo las estaciones de servicios ubicadas en las vas de ingreso son sustancialmente para ventas de diesel, las que se ubican sobre vas o corredores viales de estratos del 2 al 4 su venta es de gasolina corriente y las ubicadas en estrato 5 y 6 en la zona norte se ven favorecidas con la venta de gasolina extra, la venta total de combustible en la ciudad de manera legal es de $4.5 millones de galones mensual, con un crecimiento en el lapso de 1991 1996 del 5%, el cual se observa a partir del 2002 una mejora sustancial, que da para un crecimiento en forma lineal del 5% en los niveles de galones vendidos. En cuanto al crecimiento de la capacidad instalada sta fue del 11% en el mismo periodo y se espera un comportamiento para los prximos diez aos del 2.0%. Se estima que el proceso de de competencia que conllevar la liberacin de los precios desatar una guerra de precios y de servicios que ir en detrimento de la rentabilidad de las estaciones de servicios, en el estado actual, adems la competencia desleal es un nicho importante. La tendencia de las estaciones de servicios ya se observan en Bogot, Cali, Medelln, donde los servicios complementarios sern los llamados a dar rentabilidad y repago de capital al negocio, y el esquema es de minimizar espacios dentro de las estaciones para soportar los esquemas de valor agregado a cada porcentaje de inversin. Activos:

Ubicacin Calle 84 No. 51B-45

Barranquilla - Atlntico No cuenta catastral 01-03-0265-0001-000

No. de Matrcula Inmb. 040-47468 Rgimen de propiedad Privada

Propietario Asesoras e inversiones Baquero Torres & compaa s en c y Fer5nado Ardila Pardo

Informe y visita tcnica Arq. Eduardo Jos Ustriz Aramndiz Fecha de la visita 10 de mayo de 2003

Economa de los productos y los insumos


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Clasificacin de la zona Zona Mltiple M2

ndice de saturacin en la zona 95% Poblacin Normal

Tipo de Construccin

En el sector se ubican Viviendas Unifamiliares y multifamiliares, restaurantes, Drogueras. Institucionales como la iglesia Torcoroma,.

Servicios Municipales

El inmueble conforma un lote esquinero y cuenta con 3 vas de acceso en pavimento de concreto hidrulico con un ancho de 15 mts, bordillos de concreto armado, andenes de concreto, agua potable, drenaje, energa elctrica y alumbrado pblico, telfono privados y transporte publico de buen nivel.

Contaminacin ambiental Alta producida por trfico vehicular

Uso de suelo permitido Zona Mltiple M2 Densidad Alta

Vas principales de acceso Carrera 51B y Calle 84

Tendencia de plusvala en la zona Alta a corto plazo

Tipo de Lote Esquinero Topografa Sensiblemente plana

Configuracin Regular Ubicacin Al este con calle 84 en medio.

Caractersticas Panormicas Sobre la iglesia Torcoroma Colindancias segn escritura publica No.823 de fecha 27/02/2002 de la notaria quinta del circulo de Barranquilla

Al Norte En 80.05 Con Carrera 52

Al Sur En 80.00 Con Carrera 51B

Al Este En 82.75 Con Calle 84

Al Oeste En 85.55 Con Lote 110 de la urbanizacin

rea total segn: Mismo documento 6.781.18 m

2

Sobre el lote anteriormente descrito se emplaza la construccin de una Estacin de Servicio y locales comerciales que contar con los siguientes espacios: zona de servicio automotriz, juegos infantiles, oficinas y locales, un gran local, concesionario, tres locales sobre la carrera 52 y tres islas con seis surtidores de combustible. Es de anotar que el proyecto cuenta con licencia de la Curadura urbana No.1 de Barranquilla segn resolucin 081 de 2002. Es de destacar que al predio lo cruza el arroyo de la 84, al cual se le realiz trabajos para asegurar su flujo regular.

No. de pisos 1, 2 y Doble altura Vida Util Remanente 70 AOS

Calidad de construccin

EXCELENTE Calidad del Proyecto

FUNCIONAL Estado de

Conservacin BUENA

Unidades Rentables 11

Edad Aproximada

NUEVA Aspecto

Estructural EXCELENTE

Peligro sobre la estabilidad

NINGUNA Perspectivas de

Demanda MEDIA

TIPOS APRECIADOS (INDICAR DISTRIBUCION Y CALIDAD DE CADA TIPO)

TIPO I Edificaciones

TIPO II Zona dura en concreto mas capa de asfalto

TIPO III Canopi

Terreno

Uso y descripcin del inmueble

Caractersticas Generales del Inmueble

Caractersticas Urbanas


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ESTRUCTURAS Se supone cimiento de concreto ciclpeo, zapatas aisladas con sobrecimiento de

mampostera y relleno de material seleccionado, debidamente impermeabilizada en todos los tipos. Encontramos como estructuras: muros de carga, vigas de amarre, vigas de confinamiento y columnas de concreto.

MUROS T1:Paetados + yeso + pintura. T2 y T3:Paete allanado a regla + pintura.

CUBIERTA T1: Placa en concreto. T2: Lmina canaleta 90. Y placa en concreto.

CIELO RASO T1: Losa misma + vinilo. T2 y T3: No presenta/ Losa misma.

LAMBRINES Baos y rea de engrase en cermica 11x11 y 12x25 respectivamente.

PISOS T1: Baldosa de granito. T2 y 3: Piso en concreto

MADERA No presenta.

SANITARIA Ocultas. Se suponen en tubera PVC.

MUEBLES SANITARIOS

Mobiliarios y accesorios necesarios para cumplir con la finalidad del espacio.

METALICAS Puertas: En perfilera de hierro calibre 20. Ventanas: Corredizas en aluminio anolock calibre 20 + protector de seguridad.

ELECTRICA Ocultas. Se suponen en tubera Conduit.

FACHADA Aplanado de mezcla con pintura vinlica y concreto abujardado . Relacin normal entre vano y macizo, con estructura conceptual adecuada para el uso sometido.

INSTALACIONES ESPECIALES O

ELEMENTOS ACCESORIOS

3 Tanque subterrneos de almacenamiento de combustible con capacidad de 120000 Gal c/u

Planta elctrica Cummins

6 surtidores de combustible

El presente avalo se realiza de conformidad con los criterios y metodologa aceptados internacionalmente para el tipo de inmueble en estudio, y su espacio de negociacin se establece considerando los resultados de una investigacin exhaustiva de mercado, en los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas fsicas, polticas, sociales y jurdicas del inmueble.

Anlisis De La Economa Urbana Barranquilla presenta una posicin estratgica para la internacionalizacin del pas y del proceso de la apertura econmica , su posicin geogrfica , el ser puerto areo , martimo y fluvial as como la infraestructura comercial y de servicios para el desarrollo industrial, estn haciendo que hoy , entidades de orden nacional e internacional estn evaluando la zona. Despus de mas de una dcada de recesin en la construccin y varias dcadas de bajo crecimiento de precios de la tierra en la ciudad, hace tres aos y medio comenz un crecimiento de los precios que parece, no parara hasta alcanzar a los precios de la tierra en otras ciudades en un proceso que hoy podemos llamar pujante. Los valores del terreno en la ciudad se desarrollaron de acuerdo a un esquema de cono invertido en el cual el centro tenia mayores valores, el terreno rural y la periferia los valores ms bajos.

Caractersticas Constructivas del Inmueble

Consideraciones previas al avalo


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Luego al trasladar el comercio bancario y financiero del Centro Histrico a otros centros mas al norte sobre la calle 53, calle 72, calle 76, calle 84, calle 79 y ltimamente calle 93, el uso comercial da valor a los terrenos y los valores forman una especie de cordilleras en la cual los centros comerciales obtienen los mayores valores. Luego la reglamentacin sobre corredores comerciales empieza a crear una plusvala sobre estos corredores carrera 38, carrera 43, carrera 44, carrera 46, carrera 54/53. Estos valores irradian su influencia en una zona ms amplia creando un tnel de valores a los lados, a lo largo del corredor en una direccin. Existe una presin importante sobre los terrenos disparando los precios de los mismos. An dentro del permetro urbano presenta Barranquilla barrios por fuera de posibilidad de servicios, lo que ha dirigido los asentamientos regulares hacia fuera en el rea metropolitana, en zonas como Soledad, Puerto Colombia y Malambo. Como se indico anteriormente los precios del terreno bajaran hasta equiparar el valor de la tierra agrcola, pero los propietarios anticipan el crecimiento del valor de los terrenos por fuera del permetro de servicios actual, aadiendo un valor especulativo. Al cruzarse un centro comercial y un corredor comercial creando focos de valorizacin puntuales, as mismo, en el tiempo se logran mayores valorizaciones al influenciar un foco de valor a otro creando el efecto llamado de carpa. Es muy importante para un avaluador o un inversionista determinar en que punto de la curva esta al realizar una transaccin. En la ciudad se ha presentado el fenmeno de obsolescencia de uso por el fenmeno del comercio informal, estancando al principio y luego desvalorizando la tierra en sectores como Barranquilla, Villanueva, Barrio Abajo. La Renovacin urbana proyectada por el EDUBAR para Barranquilla, el Centro y Barrio Abajo, debe frenar la tasa negativa, obtener valorizacin y en conjunto con la inversin privada lograr la recuperacin, cambios de uso o mayor intensidad de estos usos. La zona donde se ubica el inmueble en avalo es uan zona de amplio flujo vehicular de norte a sur, lo que facilita la funcin de la estacin de servicio. Es importante mencionar que la estacin de servicios en estudio es de las pocas en la zona que cumple con una diversificacin de servicios donde se encuentran los siguientes:

Venta de gasolina, lubricantes y aceites Lavado Engrase

Lo cual la plusvaliza a niveles de rentabilidad importantes, se destaca de sobremanera que el potencial de la estacin de servicio es por su ubicacin relativa. Se destaca que los surtidores, tanques y Canopy son propiedad del solicitante, por eso se involucra en el valor obtenido en el presente estudio valuatorio. Al tener un potencial econmico los lotes de terreno en estudio, segn la normatividad expresada en lneas atrs y en la realidad urbana de la ciudad, se plantea los siguientes anlisis para la determinacin de los diferentes valores:

I. Valor Neto de Reposicin VNR II. Valor de los equipos

Para determinar el valor neto de reposicin se tomaron en consideracin los siguientes componentes:


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Valor comercial del terreno que ocupa el inmueble analizado, se determin en funcin de la

investigacin exhaustiva de mercado realizada para terrenos similares y contrastantes en la ciudad. El mtodo empleado para la obtencin del valor de reposicin nuevo para las construcciones es el

siguiente: Se formularon anlisis de costos unitarios de cada uno de los conceptos de obra que representan

al menos el 80% del valor de las construcciones. Se elabor una cuantificacin de los conceptos representativos por bloque, de tal suerte que

estos puedan ser transformados en forma unitaria a la totalidad del conjunto que representan. Una vez conocido el valor por bloque de los costos representativos, se agruparon en partidas,

que definidas de acuerdo al proceso de construccin se prorratearon entre las superficies servidas, quedando as el costo directo unitario equivalente por m2 de construccin del inmueble.

Los demritos se consideran como el valor de las adecuaciones necesarias para dejar el tipo constructivo con su valor de reposicin nuevo y analizando la edad, estado actual y mantenimiento.

La estructura del valor de reposicin nuevo consider el valor comercial del terreno y los valores de reposicin nuevo de las construcciones e instalaciones propias del inmueble existentes a precio de constructor. A estos importes se le adicionaron las inversiones y gastos que corresponden a la promocin inmobiliaria, consistentes en el proyecto ejecutivo, las licencias, permisos y derechos, los gastos de administracin y los gastos financieros atribuibles en su etapa constructiva.

Para determinar el valor neto de reposicin, al valor de reposicin nuevo de las planetas originales,

se le aplicaron los demritos observados en la inspeccin de campo, a los valores obtenidos se le adicionaron los costos indirectos del constructor y del promotor.

INVESTIGACION DE MERCADO

Normatividad del sector ZONA MULTIPLE M2, SECTOR 11 1. Usos:

Principales: Unifamiliar Bifamiliar y Trifamiliar Conjunto Residencial Multifamiliares Tipo 1, 2 y 3

Compatibles: Comercio Local de Consumo Domestico Bsico C-1 Comercio Cobertura Urbana Zonal de Menor Impacto C-2 Comercio Cobertura Urbana Zonal de Mayor Impacto C-3 Institucionales de Influencia Urbana Local. Grupo 1 Institucionales de Influencia Urbana Zonal. Grupo 2 Recreativo Grupo 1 Industria grupo 5 Oficinas


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La metodologa de valuacin del inmueble en estudio, cuenta con el siguiente anlisis:

I. Anlisis del valor neto de reposicin

INVESTIGACION DEL MERCADO DE TERRENOS

Se analiza la investigacin de mercado, y se sensibiliza el mercado inmobiliario se puede decir que una oferta de una fraccin de terreno de las dimensiones y superficie del inmueble analizado puede estar en el mercado dependiendo de los espacios de negociacin y el diseo del proyecto se tendra en el mercado un tiempo de 9 a 12 meses y la disminucin que se observa en las negociaciones que oscilan del 6% al 15% debido a los costos financieros que asume el terreno por el tiempo de estar en dicho mercado.

Si se analiza lo descrito en prrafos anteriores y se tiene en cuenta los siguientes puntos sustanciales:

- Podemos determinar con respecto a los terrenos, se considera que el valor del metro cuadrado en OFERTA, oscila entre $270.000/m2 a 350.000/m2, con un tiempo en el mercado mediano de acuerdo al potencial del mismo y a la ubicacin relativa con respecto a los ejes ya descritos.

- El valor comercial para el terreno en estudio considerndolo un globo de terreno, y tomando en cuenta lo

descrito con anterioridad es de $270.000/m2.

Anlisis del Valor Neto de Reposicin

Metodologa de Valuacin


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Valor Neto de Reposicin Terreno

Lote tipo predominante: Precio unitario : N$/m

Fraccin de Precio Precio Precio Indiviso Precio del

terreno: Area m2 Unit m2. Neto m2 parcial N$ (en su caso) terreno N$

1 unico 6.781,18 270.000 1.830.918.600 1,000000 1.830.918.600,00

2 0 0,00

Superficie total terreno 6.781,18 Precio del terreno: 1.830.918.600

Valor Neto de Reposicin Construcciones

Tipo de Area m2 Precio unit. Demerito Precio unit. Precio Observaciones

Construccin de reposicin % neto de parcial

nuevo $/m reposicin $ $

Edificaciones 2.026,98 350.000 100,00% 350.000 709.443.000,00

Zona dura 3.917,00 90.000 100,00% 90.000 352.530.000,00

Canopi 403,71 200.000 100,00% 200.000 80.742.000,00

0 -

Superficie total Construcciones 6.347,69 1142715000 Total 1.142.715.000$

Valor Neto de Instalaciones Especiales

Porcin Tipo de Cantidad Precio unit. Demerito Precio unit. Precio Observaciones

construccin Gls/ml/m2 de reposicin % neto de parcial

nuevo $/m reposicin $ $

Tanques 3,00 14.000.000 100,00% 14.000.000 42.000.000,00

Planta electrica 1,00 19.000.000 100,00% 19.000.000 19.000.000,00

Surtidotes 6,00 17.000.000 100,00% 17.000.000 102.000.000,00

Total Inst. Esp. 163.000.000 Total 163.000.000$

Terreno 1.830.918.600$ 1.830.918.600$ 58,37%

Construccin 1.142.715.000$ 1.142.715.000$ 36,43%

Instalaciones 163.000.000$ 163.000.000$ 5,20%

TOTAL 3.136.633.600 3.136.633.600 100,00%

Porcin

RESUMEN

Desarrollo comercial:

El desarrollo comercial de la Estacin de servicios la 84 es proyectada ya que es una estacin nueva, se tiene un flujo proyectado en base a las expectativas de ventas en la zona y al potencial dado por las diferentes estaciones en la zona. Se ha observado el comportamiento de las estaciones de servicios sobre la calle 76 y en la 51b, y planteamos el siguiente esquema:

AO 2000 2001 2002 PROMEDIOVenta X galones 1.800.000 1.890.000 1.984.500 1.891.500PROMEDIO MENSUAL 150.000 157.500 165.375Porcentaje de incremento 5,00% 5,00%

O sea, se estima que a pesar de poder tener un potencial mayor de acuerdo a la ubicacin estratgica somos cautelosos y se decide tener un crecimiento en galones del 5 % anual.

ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL

En la elevacin y registro de la empresa que la empresa ASESORIAS E INVERSIONES BAQUERO TORRES & COMPAA S EN C Y FERNANDO ARDILA PARDO cuenta con un capital social de

La Empresa


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$250000.000 de pesos divididos en 250.000 cuotas con un valor nominal de $1.000/c/u y distribuidas de la siguiente manera:

SOCIO No DE CUOTAS VALOR

Baquero Torres Juan Jos 83,334 83.334.000

Baquero Torres Maria C. 83,333 83.333.000

Baquero Torres David R 83,333 83.333.000

TOTAL 250,000 $250000.000

Asimismo, se encuentra un organigrama claro de funciones de la siguiente manera:

ORGANIGRAMA

En total la empresa cuenta con 16 empleados con una nmina mensual de $12750.453.00

METODOLOGIA El avalo de los activos fijos de la Estacin de servicios la Y al 5 de abril del 2003 fue realizado por Dcicolombia E.U., de acuerdo a la metodologa establecida Lonja de Propiedad Raz del Cesar para Unidades econmicas, el cual cuenta con los siguientes resultados: Resultados de los activos

(En pesos)

Verificacin del valor de los activos

Junta de socios

Gerente

subgerente

Asesores

Personal de

Islas

Personal de patio

Personal de aseo

Secretaria

Revisor fiscal


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CONCEPTO V.N.R. $ %Terreno 1.830.918.600 58,37%Construccin 1.142.715.000 36,43%Instalaciones complementarias 0 0,00%Maquinaria y equipo 163.000.000 5,20%Muebles y enseres 0 0,00%TOTAL 3.136.633.600 100,00%

Cabe destacar que por las condiciones de funcionamiento del inmueble, por supuesto hacen falta inversiones que no estn reflejadas en este estudio valuatorio, si consideramos que el inmueble se encuentra en un 80%, y que toda las instalaciones complementarias no se encuentran, como tampoco los muebles y enseres, podemos decir que el inmueble en su totalidad en el 100% puede estar en el orden del Valor Neto de Reposicin en la suma de $4000 millones de pesos.

Configuracin de los proyectos

La identificacin de proyectos posibles de aprovechamiento para la determinacin del valor de la unidad econmica Estacin de servicio la 84, como negocio en marcha se hizo considerando lo siguiente:

Las perspectivas del mercado de los productos y de los insumos.

El balance de materia y energa de la unidad econmica en su conjunto. Las bases para la configuracin de los proyectos son las siguientes:

Volmenes de venta proyectados.

Precios de venta actual.

Ingresos por venta proyectado.

Costo de producto actual.

Costo de administracin.

Costo de comercializacin. El horizonte de anlisis se estableci en 5 aos. Configuracin de los escenarios

La unidad econmica Estacin de servicios la 84 desde su inicio se enfrenta a un mercado abierto y competitivo en el contexto local, adems que la suerte que los precios de los productos y de los insumos, algunos obedecern a los mercados mundiales y otros a los nacionales; el costo de la mano de obra y de otros insumos seguramente obedecern a polticas y mercados nacionales. La experiencia local permite configurar un escenario con un comportamiento de tres variables macroeconmicas elegidas como representativas de los escenarios posibles que modifiquen en el tiempo las estructuras costo/precio de la unidad econmica Estacin de servicios la 84, y por ende su rentabilidad. Las variables macroeconmicas elegidas son las siguientes:

Valor de la empresa como unidad econmica


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PARAMETRO VALOR EXPLICACION TIPO DE VARIABLE

Inflacin 10% Inflacin del primer ao Exgena

Diferencial Inflacin 2%Crecimiento del diferencial de

Inflacin para cada uno de los aos.Exgena

PIB 1,0%Crecimiento diferencial del PIB para

cada uno de los aosExgena

Precios en dlares 0%

Crecimiento de los precios en dlares

como porcentaje de la Inflacin

externa.

Exgena

DTF 8% Puntos por encima de la inflacin Exgena

Mano de Obra 0% Puntos por encima de la inflacin Endgena

Otros Costos 0% Puntos por encima de la inflacin Endgena

Combustible - Puntos por encima del IPP Endgena

Gracia 2 Perodo de Gracia a Capital Exgena

Plazo 10 Plazo de la Deuda Exgena

Tasa 10% Puntos por encima del DTF Exgena

Aos Depreciacin Inversiones 20 Vida til Inversiones Endgena

Aos Depreciacin Edificios 10,00 Vida til Maquinaria

Impuestos sobre la renta 38,5%

Tasa de crecimiento real 2,5%

Crecimeinto del combustible 5,0% Inflacin

ESCENARIOS El escenario configurado fue el siguiente:

De estabilidad, con variables macroeconmicas pronosticadas por el Departamento de Planeacin Nacional, en las variables importantes como son : 1. Inflacin al final de cada ao 2. ndice del precio al consumidor 3. Tasa de crecimiento real del PIB

Se destaca de manera relevante que estas variables se asumieron despus de plticas con personal de ecopetrol donde se revis de manera exhaustiva las posibilidades de crecimiento en un escenario de liberacin de precios de los productos. Este anlisis es de preocupacin en la zona norte por la problemtica existente con el contrabando de gasolina, como competencia desleal, es importante tambin tener en cuenta los proceso de reacomodo de las grandes distribuidoras de gasolina como: Shell, exxonmobil, Terpel, y petromil que cuentan con una estrategia de consecucin de mercado agresiva. Formulacin de los flujos libres descontados

Los flujos libres se realizaron con base al proyecto posible y se realiz en pesos colombiano. Los componentes de los flujos financieros son los siguientes: Estructura macroeconmica


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0 1 2 3 4 5

Variables Macro

Inflacin final de ao 7,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%

IPP 5,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

PIB 1,50% 2,50% 3,50% 3,50% 3,50%

Devaluacin 7,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%

Inflacion externa 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Tasa de Cambio Fin de Ao 3100 3.317 3.483 3.657 3.840 4.032

DTF efectivo 15,00% 13,00% 13,00% 13,00% 13,00%

Estructura ingreso costo

INGRESOS

PREMISAS BSICAS

Para el anlisis de flujos de caja libre descontados y de acuerdo a las caractersticas de los mercados de los productos e insumos, se relacionan las premisas que son la base de los flujos proyectados de ingresos de la estacin de servicios La 84:

Se parte de una estructura de la venta que resulta de los flujos proyectados de operacin de junio a diciembre de 2003.

Se toma como base de partida la posible operacin de las plantas al estado actual

El precio de venta se estima que se incrementar anualmente de acuerdo a la tasa de inflacin proyectada y la de los otros productos segn el ndice del precio al consumidor, y a los esquemas de merecimiento de ECOPETROL de acuerdo a los desmontes de subsidios autorizados por el gobierno nacional. Es importante mencionar que en los ltimos dos aos la gasolina es una variable importante en el desarrollo.

Los ingresos obtenidos en los patios: cafetera, lavado, engrase y aceites, se plantean, se destaca que se considera como las utilidades del ejercicio, ya que cuenta con estado de resultados independiente.

Se estima que los gastos administrativos se mantienen en las proyecciones considerando los resultados de operacin de diferentes estaciones, esto equivale al 8% del valor de las ventas en trminos reales.

Se estima que por el escenario econmico que existe y observando el esquema observado en las diferentes estaciones en la zona la proyeccin conservadora de un 5% es mantener el volumen de ventas con ese porcentaje, porque se esperara que una estacin de servicios en la ubicacin en que se encuentra el negocio en estudio, tuviese un desarrollo en venta con una espiral incremental ms alta y adecuada para un flujo de efectivo de una inversin tan alta..

La estructura de las ventas de combustibles es como sigue: 40% de gasolina extra, 55% de gasolina corriente y un 5% de diesel


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Estructura de venta

Para determinar esta estructura se consideran dos rubros importantes, la venta de combustible y la venta de patio de la siguiente manera:

Combustibles Con base en los precios de venta autorizados por el gobierno ms la sobretasa municipal, revisando que la estacin se encuentra en una ciudad liberada en estructura de precios.

Venta de patio La estructura esta relacionada con el producido por cafetera y lavado y el engrase con la estrategia de vender el producto y regalar el servicio.

La estructura de venta para los combustibles es el siguiente:

PRODUCTO % de venta VALOR VENTA

Gasolina extra 40.00% $5.100.00

Gasolina corriente 55.00% $3.990.00

Diesel 5.00% $2.600.00

Valor promedio 100.00% $4.903.00

Para el caso del patio se estima en base de la utilidad neta un promedio diario que para el primer ao es de $65.000,00. Estructura de costos

Para determinar esta estructura con base en los estados de resultados, se realiz una adecuacin de los mismos, quedando clasificado de la siguiente manera:

Combustible

Con base en los costos de planta del producto

Insumos para venta en patio

Los considerados son los aceites y no estarn en el esquema porque se considera una utilidad para el flujo.

Mano de Obra

Sueldos y salarios del personal de base y confianza de toda la Filial que rigen en 2003

Costos de

Administracin

Adquisicin de materiales, conservacin y mantenimiento, fletes, servicios tcnicos, seguros y fianzas, maniobras y almacenaje, viticos y gastos de viaje, prestaciones, gastos de prevencin social, incremento a la reserva laboral, servicios y gastos corporativos.

La estructura de costos es la siguiente considerando el transporte de la planta hasta la estacin

PRODUCTO Costo en estacin

Gasolina extra $4.701.84

Gasolina corriente $3.455.58

Diesel $2.370.03

Costo promedio $4.344.00


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Considerando la informacin por planta se obtiene la estructura de costos de la Unidad Econmica para 2003. En trminos globales se estima que los costos es de aproximadamente el 88.60% del valor de venta considerando la sobretasa a la gasolina. Se determinaron las estructuras ingreso/gasto en el tiempo para el escenarios de anlisis en funcin de los indicadores macroeconmicos para cada proyecto de aprovechamiento en anexo se presentan las corridas para la determinacin de la Estructura ingreso/gasto que se aplicaron a los flujos de efectivo para la determinacin del valor presente de la unidad econmica como negocio en marcha. Ingresos

Venta del Producto.- Los ingresos se determinan en funcin de la demanda en cantidad y el precio de los productos cuyas premisas quedaron definidas en el captulo de estructura Ingreso-Costo.

Presupuesto de Ventas

Ventas de Combustible 4.903

Venta de otros productos 65.000

Cantidades 1

Ventas de Combustible 1.800.000

Das de Venta de otros productos 365

Ventas Total de Combustible 8.825.310.000

Venta Total de otros productos 23.725.000

Ventas Brutas Totales 8.849.035.000

Egresos

Los costos de produccin, comercializacin y administracin.- definidos en el capitulo correspondiente a la Estructura de costos. Gastos de venta Es el importe de la parte administrativa del negocio. Costo Fiscal.- 38.5% de utilidades brutas para determinar este costo se realizaron los flujos de resultados y segn el esquema sobre la utilidad operativa sin considerar la variacin del capital de trabajo. Capital de trabajo.- es el importe requerido para mantener el negocio sin presiones de iliquidez. Las proyecciones anteriores se resumen en el siguiente cuadro de proyecciones:


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Flujo de caja Libre.

El flujo de caja libre es el resumen ideal de las proyecciones y de las estructuras de ingresos y gastos ms la variacin del capital de trabajo donde podemos sensibilizar las proyecciones que estn acordes con la realidad del mercado. En trminos generales es el siguiente :

Ingresos antes de impuestos e intereses (IAII)

- Impuestos sobre los ingresos IAII

+ Depreciacin y cargos que no son de efectivo

- Inversiones de capital

+ Cambio en el capital de trabajo

FLUJO DE CAJA LIBRE

El resultado es el siguiente:

FLUJO DE CAJA 1 2 3 4 5Flujo de Caja OperativoIngresosVentas Brutas Totales 8.849.035.000 9.940.147.035 10.957.206.040 12.078.459.412 13.314.585.447Recaudo de cartera 0 0 0 0 0Total Ingresos 8.849.035.000 9.940.147.035 10.957.206.040 12.078.459.412 13.314.585.447EgresosValor ComprasCompra de combustible y otros 7.997.461.267 8.983.571.757 9.902.755.601 10.916.106.820 12.033.276.103Total Compras 7.997.461.267 8.983.571.757 9.902.755.601 10.916.106.820 12.033.276.103Mano de ObraOtros Costos ProduccinOtros costos de ventas Gastos de Ventas 707.922.800 795.211.763 876.576.483 966.276.753 1.065.166.836 Gastos de Administracin 0 0 0 0 0Total Gastos Administrativos 707.922.800 795.211.763 876.576.483 966.276.753 1.065.166.836Total Egresos 8.705.384.067 9.778.783.520 10.779.332.084 11.882.383.573 13.098.442.939Total Flujo de Caja Operativo 143.650.933 161.363.515 177.873.957 196.075.839 216.142.508Flujo de Caja InversinVariacin del Capital de Trabajo 17.698.070 18.936.935 19.883.782 20.877.971 21.921.869Expansion de plantaExpansion de maquinariaTotal Flujo de Caja Inversin 17.698.070 18.936.935 19.883.782 20.877.971 21.921.869Flujo de Caja FinanciamientoFondos Pasivo Largo PlazoAmortizaciones Pasivos Largo PlazoIntereses PagadosTotal Flujo de Caja Financiamiento

Impuestos 55.305.609 62.124.953 68.481.473 75.489.198 83.214.866Flujo de caja operativo 106.043.394 118.175.497 129.276.265 141.464.612 154.849.512

Flujo de Caja Libre


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Es el valor de mercado del patrimonio de la empresa, y contempla lo que cualquier inversionista puede dar a valor presente por un flujo de caja a perpetuidad se estima con la siguiente ecuacin:

Valor presente del flujo de caja libre

+ Valor presente del valor residual

- Valor de mercado de la deuda

- Valor del clculo actuarial

VALOR PATRIMONIAL

Si consideramos que tenemos el flujo de caja con el siguiente desarrollo:

Tasa de descuento WAAC

BASES En trminos numricos, el inverso del trmino integrado con la tasa de descuento anual expresada en decimales, sumada a la unidad y elevada la suma a la ensima potencia -en donde N es el nmero de ao contado a partir de que se inicia el horizonte de anlisis- es el denominado factor de descuento, menor que la unidad y crecientemente menor conforme avanza el nmero del ao. Al ser menor el factor de descuento a medida en que pasa el tiempo, un proyecto que genera beneficios inmediatos tiende a tener un mayor valor presente que un proyecto con beneficios esperados en el mediano plazo. As, el valor presente permite asignar recursos escasos entre proyectos competitivos.

Con estas bases la tasa de descuento se puede seleccionar por dos procedimientos:

Construir la tasa de descuento a partir de una tasa de descuento conocida de un negocio de bajo riesgo, e ir afectando dicha tasa sumando o multiplicando efectos de riesgo que son posibles en el proyecto analizado.

Seleccionar la tasa de descuento por comparacin con proyectos similares en riesgo. Para la seleccin de la tasa de descuento usada en la determinacin de los valores de la unidad econmica Estacin de servicios La Y como negocio en marcha se realiz considerando los siguientes puntos sustanciales:

Clculo del costo promedio de los pasivos financieros Clculo del Costo de capital promedio ponderado (WAAC) Se destaca que el resultado (tasa de descuento real) del 10% se revis con otros negocios de similar riesgo y la estructura es la siguiente:

COSTO DE CAPITAL PONDERADOPARTICIPACIONC. DE OPORT. IMPUESTOS CDI TOTAL

Pasivos 83,30% 10% 10,0% 8,33%

Patrimonio 16,70% 15% 35% 9,8% 1,63%

100,00% total 10,0%

Donde: C. DE OPORT: Costo de Oportunidad del dinero CDI : Costo despus de impuesto

Valor patrimonial


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El valor de la empresa es el siguiente:

Inflacin 7,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 7,00%

Tasa Descuento Real(WAAC) 1,18 1,16 1,16 1,16 1,16 0,00%

factor de Descuento 1,18 1,36 1,57 1,81 2,09 -

Flujo de caja libre 106.043.394 118.175.497 129.276.265 141.464.612 154.849.512 -

0 - - - - - -

Valor Presente Flujo de Caja libre 90.096.341 86.929.862 82.333.839 78.005.531 73.927.401 942.574.367

Valor Presente Flujo de Caja libre 411.292.974

-

tasa de crecimiento real 2,00%

Valor residual 942.574.367

RESUMEN VALORACION

Valor flujos de caja libre 411.292.974 30,38%

Valor residual 942.574.367 69,62%

VALOR DEL NEGOCIO EN MARCHA 1.353.867.341 100,00%

S recordamos la formula a este valor de la empresa se le descuenta los pasivos, que no se considera prudente por no tener informacin exacta, por lo que se entrega como resultado del estudio el valor de la empresa, ms no su valor patrimonial, que es el valor que sirve para las negociaciones. Si analizamos el valor de la prima es similar a $7400/galn mes que se considera que por la estructura de las ventas con relacin a los combustibles, se encuentra dentro de los parmetros.

Las recomendaciones son las acciones que la empresa debe de seguir para tener un final equitativo de la valoracin, los pasos a seguir son los siguientes: 1. Realizar un due dilligence o corte a un da determinado donde se establezca sustancialmente los

activos circulantes (caja, bancos, cuentas x cobrar a clientes) y los pasivos a ese da como son: crditos bancarios, pasivos personales (liquidaciones de nmina y del personal)

2. Revisar si pueden existir los costos contingentes laborales (demandas en curso, pasivos pensionales, etc)

Es importante determinar los valores obtenidos por el presente ejercicio de la siguiente manera:

CONCEPTO V.N.R. $ %

InmuebleTerreno 1.830.918.600Construccin 1.142.715.000Maquinaria y equipo 163.000.000Subtotal 3.136.633.600 69,85%Negocio en MarchaGood will 1.353.867.341Subtotal 1.353.867.341 30,15%TOTAL 4.490.500.941 100,00%

Recomendaciones

Resumen


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Se considera como valor de empresa como negocio en marcha de la estacin de servicios la 84, propiedad de ASESORAS E INVERSIONES BAQUERO TORRES & COMPAA S EN C Y FERNANDO ARDILA PARDO), ubicada en la Calle 84 No. 51B-45 en Barranquilla, Atlntico, la suma de:

CONCEPTO IMPORTE %

InmuebleTerreno 1.830.918.600Construccin 1.142.715.000Maquinaria y equipo 163.000.000Subtotal 3.136.633.600 69,85%Negocio en MarchaGood will 1.353.867.341Subtotal 1.353.867.341 30,15%TOTAL 4.490.500.941 100,00%

Se determina como valor de mercado la cantidad de: $4.490.500.000 (CUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE) EN NUMEROS REDONDOS,

A t e n t a m e n t e,

ARQ. EDUARDO JOS USTARIZ ARAMENDIZ MAT. R.N.A. 1237 MIEMBRO LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR

ANEXO FOTOGRAFICO

Se anexa un registro fotogrfico de los bienes fijos y muebles de la empresa y se realiza un anexo de todos los documentos suministrado.

Conclusiones

MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA - … PRESTACION … · manual de avaluos de negocios en...

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