Manual Avaluos de Edificaciones. Prof. Contreras

UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL

DE LOS LLANOS OCCIDENTALES

EZEQUIEL ZAMORA

UNELLEZ

JOS CONTRERAS SALAS

PROFESOR ASOCIADO DE LA UNELLEZ

ASAPROVE N 101

SUDEBAN N P-773

GUANARE, MARZO 2007

1

INDICE

INTRODUCCION 3

1. DEPRECIACIN 4

DEFINICIONES

OBJETIVOS

CAUSAS

TIPOS

METODO LINEA RECTA

METODO DE KUENZLE

METODO DE ROSS

METODO DE ROSS-HEIDECKE

4

4

4

5

6

9

10

11

2. TERMINOLOGIA BASICA 14

3. TASACION O AVALUO DE INMUEBLES (METODO DEL COSTO) 17

CASAS DE UNA PLANTA, AISLADAS, PAREADAS

CASAS DE DOS PLANTAS, AISLADAS, PAREADAS

APARTAMENTOS

LOCALES COMERCIALES

GALPONES, COBERTIZOS

EDIFICIOS

PAREDES PERIMETRALES

PISCINAS

EJERCICIOS

17

17

29

30

31

31

32

33

33

4. TASACION, AVALUO METODO CIENTIFICO 34

CASAS, APARTAMENTOS, LOCALES COMERCIALES

APLICACIN DEL PAQUETE ESTADISTICO S PSS 12.0.

PROBLEMAS

34

36

2

5. AVALUO DE INQUILINATO 42

NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

INTERPRETACION DEL ART 30

EXENCIONES

EJERCICIOS

42

43

43

44

6. ESQUEMA INFOME DE AVALUO 45

DEFINICION, PRINCIPIOS, TIPOS DE PRINCIPIOS

INFORME DE AVALUO, ESQUEMA DE PRESENTACION

45

45

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 46

CASO PRACTICO 47

3

INTRODUCCION

El objetivo principal de este material de apoyo, es analizar las normativas que

actualmente est exigiendo las instituciones financieras pblicas, privadas, tribunales,

SENIAT y entes privados, para la presentacin de Informes de Avalo de Bienes

Inmuebles Urbanos.

Este material est dirigido a todos los profesionales universitarios orientados hacia el

campo de la tasacin de bienes inmuebles urbanos, a objeto de ampliar y complementar

sus conocimientos.

Se incluye una primera parte, referente a los aspectos fundamentales que deben

ser conocidos para una mejor aplicabilidad de los mtodos modernos de tasacin de

inmuebles urbanos.

Se da prioridad a la terminologa bsica utilizada a nivel nacional e internacional

para poder elaborar informes de avalo.

En la segunda parte se analizar los mtodos que actualmente se estn utilizando

universalmente tales como: Lnea Recta Mejorada, Ross-Heidecke, Mtodo del Costo y

el Mtodo Cientfico (Inferencia Estadstica).

Se espera que este material sirva de apoyo a todos aquellos profesionales o no,

vinculados con la tasacin de inmuebles urbanos.

4

1. DEPRECIACIN, OBJETIVOS, CAUSAS

DEFINCIONES

Es la prdida de valor de los bienes inmuebles por accin del uso, el tiempo est

considerado en contabilidad como un gasto no monetario.

La palabra depreciacin apareci por primera vez en la literatura sobre

contabilidad en el ao 1835 en Inglaterra y 1838 en USA. La expresin depreciacin

anual se emple en Inglaterra por una comisin que informaba las perspectiva de una

compaa de Londres, para la creacin de lneas de navegacin en la India con buques

de vapor. La comisin empleo 5% anual de depreciacin de buques y maquinarias y

20% para calderas. El concepto de depreciacin como un estado de la condicin fsica

del bien inmueble sigue hoy vigente.

Calculo depreciacin acumulada (DA)

DA = BD.

Para explicar la depreciacin acumulada, es necesario definir lo que se entiende por

depreciacin.

Depreciacin: es la prdida de valor de los bienes inmuebles por accin del tiempo,

uso y obsolescencia. Este concepto fue creado por la sociedad de contadores pblicos;

bajo dos objetivos.

a. Para saber en que momento los bienes inmuebles han cumplido su vida til y hay

que desincorporarlos de los libros de contabilidad.

b. Para reducir el pago de impuestos

Causas de la Depreciacin:

Directas: deterioro fsico, causado por el uso diario del inmueble, y por factores del

medio ambiente, lluvias, altas temperaturas, humedad, etc.

Obsolescencia Funcional: se refiere a la prdida del valor del bien inmueble por

deficiencias en la construccin tales como: columnas muy anchas, paredes anchas,

decoracin deficiente, mala distribucin, poseer construcciones no justificados en el

lugar, etc.

n T

5

Obsolescencia Econmica: es la prdida de valor de la edificacin, por mala ubicacin

(cercana a cementerios, aeropuertos, zonas de tolerancias, quebradas, etc.

Desuso: las edificaciones cuando estn deshabitadas se deprecian debido a la falta de

mantenimiento.

Ausencia de Planos: Las edificaciones que no tienen planos, tienen una vida til menor

debido a que no fueron diseados tcnicamente con todos los requisitos exigidos por las

ordenanzas e ingeniera municipal.

1.1 Tipos de depreciacin.

1.1.1 Contable. Es la que utilizan las empresas para depreciar los activos en los libros

de contabilidad para saber en que momento han cumplido su vida til y

desincorporarlos de los libros o revalorizarlos de acuerdo al Art. 12 de la Ley de

Impuestos Sobre la Renta, con los ndices del BCV (IPC). Dentro de la

depreciacin contable tenemos los siguientes mtodos:

- Lnea Recta con valor residual

VA = Vo [1 (1 r) ]

- Nmeros Dgitos:

VA = Vo [(1 K)n] K = 1

1.1.2 Tasativos: Son los que se utilizan en la elaboracin de informes de avalo,

debido a que toman en consideracin el Valor de Reposicin o de mercado y no

el inicial o de compra, con ello se reconoce la devaluacin del Bolvar y el

proceso inflacionario del pas, adems de considerar los factores ao de uso,

vida til, considera otros como son:

- Estado de Conservacin.

- Mantenimiento

- Deprecian a los activos en lnea curva que es lo que acontece en la

realidad.

n T

r_ Vo

T

6

DENTRO DE LOS MTODOS TASATIVOS TENEMOS LOS

SIGUIENTES

- MTODO DE LNEA RECTA MEJORADA Su nombre se debe a que llevados sus resultados a un grfico de

coordenadas cartesianas, la depreciacin o el valor de avalo resulta ser una

lnea recta cuya pendiente depender de la esperanza de vida til que se le asigne

al activo o del valor residual.

Este mtodo deprecia los activos en lnea recta tomando en consideracin

dos factores. aos de uso y vida til, y como base el valor de reposicin o de

mercado (VR). Su frmula es la siguiente:

VA = VR [ 1 - (1 - r) ]

A fin de obtener una explicacin ms clara de la frmula se proceder a

deducirla de la siguiente manera:

VA = Valor de avalo o valor actual

VR = Valor de Reposicin.

r = Valor residual.

n = aos de uso.

T = Vida til

Para la demostracin de la frmula, se parte de la siguiente expresin

matemtica:

VA - VR = DA(l)

De aqu se conoce VR, por cotizacin, siendo DA no conocido pero, se

sabe que Da representa la depreciacin acumulada en n periodos, es lgico

pensar que en una depreciacin lineal habr depreciaciones unitarias iguales

para cada periodo llamadas CD, tantas como perodos de vida til se esperan del

activo. Luego tenemos que la depreciacin anual es la relacin entre la base

despreciable y la vida til.

CD =

n T

BD T

7

Siendo la depreciacin anual o unitaria y n representa la

cantidad de aos del activo, la depreciacin acumulada ser:

DA = x n, que se puede escribir en forma ms conveniente:

DA = BD x (2)

En esta expresin se ve claramente que el factor de variacin que est

afectando a la BD es , que constituye el grado de aceleracin mayor o

menor de la Depreciacin acumulada y del valor del activo, que se est

avaluando.

En la expresin (2) hay un parmetro que no es posible obtener directamente:

BD, pero se sabe por definicin que VR = BD + r, donde despejando BD se

tiene:

BD = VR r (3)

Aqu se elimin BD, pero aparece otro trmino, que no se puede calcular

directamente que es r, pero se sabe que r es un porcentaje de VR, determinado

por el Avaluador o el propietario del activo, de manera que siendo ese porcentaje

r, si se expresa como fraccin decimal, se tendr:

Vr = VR x r, expresin donde tenemos a VR, que es igual al Valor de

Reposicin del activo para el momento del avalo y el porcentaje r que ser un

dato conocido, que oscila entre 5 y 15%, segn el manual del Dr. Elio DCaires.

Remplazando en la Expresin (3):

BD = VR - VR x r, factorizando se tiene:

BD - VR [1 r]

BD T

BD T

n T

n T

8

Valor residual

Volviendo a la expresin matriz (1):

VA = VR - DA reemplazando:

VA = VR VR (1 - r)

Factorizando tendremos:

VA = VR [ 1 - (1 - n) ]

Donde queda demostrado que VA = VR DA es igual a

VA = VR [ 1 (1 r) ]

REPRESENTACIN GRFICA

Figura 1

Valores del Mtodo "Lnea Recta Mejorado"

0

VIDA TIL

n T

n T

rr

T aos

Bs

VA

VR

BD

Valor de Reposicin

n T

9

Estudiosos de los mtodos de avalo, por medio de frmulas matemticas que

dieran resultados satisfactorios con lo que realmente ocurre en la prctica, coincidieron

en que la trayectoria de la grfica de depreciacin no podra ser una lnea recta (Figura

1). Esta deba acusar una cada lenta al comienzo de la vida til esperada, hacerse

moderada hacia la mitad de la misma y aumentar su pendiente en los ltimos perodos

de esta vida til. Luego por razones lgicas: la lnea representativa de la depreciacin

para activos tangibles debe ser una lnea curva, decreciente de izquierda a derecha.

Para conseguir estos resultados, los autores "KUENZLE" primero y luego ROSS

introdujeron variantes en el factor de incremento de la depreciacin

las cuales mostraremos a continuacin.

- MTODO DE KUENZLE:

Para mejorar la falla en la frmula y calcular el Valor Actual (VA)

obtenido por el mtodo de la lnea recta, el autor Kuenzle, por medio de

frmulas matemticas, coincidi en que la trayectoria de la grfica de la

depreciacin no poda ser una lnea recta. Esta deba acusar una cada lenta al

comienzo de la vida til esperada, hacerse moderada hacia la mitad y aumentar

su pendiente al final. Por estas razones lgicas la lnea de depreciacin debe ser

una curva decreciente de izquierda a derecha.

Para lograr esto Kuenzle le elev el factor de depreciacin

al cuadrado y la frmula qued as:

VA = VR [1 - (l r) ]

Con esto Kuenzle logr que la trayectoria de la grfica sea una lnea

curva. Figura 2.

n T

n T

(n)2 (T)2

10

FIGURA 2

0 n

- MTODO DE ROSS

La frmula de ROSS tiene la misma estructura fundamental que el de la lnea

recta y KUENZLE.

El parecido consiste en que la formula para el clculo, solamente es

diferente la expresin del factor de depreciacin. Ross por medio de frmulas

matemticas logr reemplazar el factor , por la semisuma de este mismo

consciente ms este factor al cuadrado que llevado a la figura 2 se obtiene una

curva similar a la anterior en cuanto a forma, pero con valores intermedios entre

lnea recta y Kuenzle, la frmula de ROSS queda entonces as:

VA= VR [1 - (1-r) ( + ]

1: LNEA RECTA 2: KUENZLE 3: ROSS

VA

r

Bs

3

Valor

n

1

2

BD

VR

n T

n T

(n)2 (T)2

11

Este mtodo es el que mejor representa lo que acontece en la prctica,

con el valor de los bienes inmuebles, en el transcurso de su vida til.

- MTODO DE ROSS HEIDECKE

Es el mtodo que se est utilizando para valorar los bienes inmuebles,

debido a que toma en cuanta en su frmula el estado de conservacin y

mantenimiento del inmueble. Este mtodo fue creado por dos estudioso de la

materia avaluatoria (Ross Y Heidecke) y consiste en depreciar los bienes

inmuebles mediante la aplicacin de la siguiente frmula:

VA = VR {1 (1 r) [A + (1 A) . C ]}

VR = Valor de Reposicin

r = Valor residual

A = Factor Ross

C = Factor de Plus Depreciacin de Heidecke dado por la Tabla N 1

A = +

Este mtodo deprecia los bienes inmuebles en lnea curva que es lo que

acontece en la vida practica. En la pgina siguiente se muestra la tabla de

depreciacin fsica de Ross-Heidecke

Ejemplo:

Calcular el valor actual de un Galpn que posee las siguientes caractersticas:

rea = 11m x 11m = 121 m2, estructura de hierro, techo liviano Acerolit, piso

de cemento rstico, paredes de bloques de concreto sin frisar, ventanas de

bloques de ventilacin, puertas tipo Santa Mara, instalaciones Elctricas

exteriores, instalaciones sanitarias empotradas, aos de uso: 8, vida til: 30 aos.

VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]} VA = VR[1 (1 r) (FRH)]

n T

(n)2 (T)2

12

1) Calcular valor de reposicin (VR)

VR = rea x VUC = 121m2 x 180.000 Bs/m2

VR = 21.780.000 Bs.

VR = 21.780.000 {1 (1 0,10) [A + (1 A) . C]}

2) Calculo de A

A = + = 0,1685

VA = 21.780.000 {1 (1 0,10) [0,1685 + (1 0,1685) . 0,0252]}

VA = 21.780.000 [0,829492] = 18.066.326,61 Bs.

VA = 21.780.000 [1 (1 0,10) (FRH)]

VA = 21.780.000 x 0,829492 = 18.066.326,61 Bs.

DEPRECIACIN FSICA HEIDECKE

ESTADO CONDICIONES FSICAS COEFICIENTE C

Estado 1

Estado 1,5

Estado 2

Estado 2,5

Estado 3

Estado 3,5

Estado 4

Estado 4,5

Estado 5

Nuevo

Entre nuevo y regular ..

Regular con conservacin normal ...

Entre regular y reparaciones sencillas .

Reparaciones sencillas .

Entre reparaciones sencillas e importantes ..

Reparaciones Importantes

Entre reparaciones importantes y sin valor ..

Sin valor Demolicin ..

0,00%

0,32%

2,52%

8,09%

18,10%

33,20%

52,60%

75,20%

100,00%

8_ 30

(8)2 (30)2

13

DEPRECIACIN FSICA HEIDECKE

Estado de Conservacin Edad en % de Vida til 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100

1,02 2,08 3,18 4,32 5.50 6,72 7,98 9,28 10,6 12,0 13,4 14,9 16,4 17,9 19,5 21,1 22,8 24,5 26,2 28,0 29,9 31,7 33,6 35,5 37,5 39,5 41,6 43,7 45,8 48,0 50,2 52,5 54,8 57,1 59,5 61,2 64,4 66,9 69,4 72,0 74,6 77,3 80,0 82,7 85,5 88,3 91,2 94,1 97,0 100

1,05 2,11 3,21 4,35 5,53 6,75 8,01 9,31 10,6 12,0 13,4 14,9 16,4 17,9 19,5 21,1 22,8 24,5 26,2 28,0 29,9 31,7 33,6 35,5 37,5 39,5 41,6 43,7 45,8 48,0 50,2 52,5 54,8 57,1 59,5 61,2 64,4 66,9 69,4 72,0 74,6 77,3 80,0 82,7 85,5 88,3 91,2 94,1 97,0 100

3,51 4,55 5,62 6,73 7,88 9,07 10,3 11,6 12,9 14,2 16,6 17,0 18,5 20,0 21,5 23,1 24,7 26,4 28,1 29,9 31,6 33,4 35,2 37,01 39,1 41,0 43,0 45,1 17,2 49,3 51,5 53,7 55,9 58,2 60,5 62,9 65,3 67,7 70,2 72,7 75,3 77,8 80,5 83,3 85,9 88,6 91,4 94,2 97,1 100

9,03 10,0 11,10 12,1 13,2 14,3 15,4 16,6 17,8 19,1 20,4 21,8 23,1 24,6 26,0 27,5 29,0 30,6 32,2 33,8 35,5 37,2 38,9 40,7 42,6 44,4 46,3 48,2 50,2 52,2 54,2 56,3 58,4 60,5 62,8 65,0 67,3 69,6 71,9 74,3 76,7 79,1 81,6 84,1 86,7 89,3 91,9 94,6 97,3 100

18,9 19,8 20,7 21,6 22,6 23,6 24,6 25,7 26,8 27,9 29,1 30,3 31,5 32,8 34,1 35,4 36,8 38,1 19,6 41,0 42,5 44,0 45,6 47,2 48,8 50,5 52,1 53,9 55,6 57,4 59,2 61,1 63,0 54,9 66,8 68,8 70,8 72,9 74,9 77,1 79,2 81,4 83,6 85,8 88,1 90,4 92,8 95,1 97,6 100

33,9 34,6 35,3 36,1 36,9 37,7 38,5 39,4 40,3 41,2 42,2 43,1 44,1 45,2 46,2 47,3 48,4 49,5 50,7 51,9 53,1 54,4 55,6 56,9 58,2 59,6 61,0 62,4 63,0 66,3 66,7 68,3 59,8 71,4 72,9 74,6 76,2 77,9 79,6 81,3 83,0 84,8 86,6 88,5 90,3 92,2 94,1 96,0 98,0 100

53,1 53,6 54,1 54,6 55,2 55,8 56,4 57,0 57,6 58,3 59,0 59,6 60,4 61,1 61,8 62,5 63,4 64,2 65,0 65,9 66,7 67,5 68,5 69,4 70,4 71,3 72,3 73,3 74,3 75,3 76,4 77,6 78,6 79,7 80,8 81,9 83,1 84,3 85,5 86,7 88,0 89,2 90,5 91,8 93,5 94,5 95,8 97,2 98,6 100

75,4 75,7 76,0 76,3 76,6 76,9 77,2 77,5 77,8 78,2 78,5 78,9 79,3 79,6 80,0 80,4 80,8 81,3 81,7 82,1 82,6 83,1 83,5 84,0 84,5 85,0 85,0 86,0 86,6 87,1 87,7 88,2 88,8 89,6 90,0 90,6 91,2 91,8 92,4 93,1 93,7 94,4 95,0 95,7 97,1 97,1 97,8 98,5 99,3 100

14

2. TERMINOLOGIA BSICA

Antes de elaborar un avalo de bienes inmuebles hay que conocer los siguientes

trminos:

Valor: Expresin monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la tasacin,

en un mercado de libre competencia, dado por tres caractersticas; escasez, utilidad y

deseabilidad.

Precio: Es lo que se paga en bolvares por un bien inmueble en el mercado

Valor Inicial o de Compra: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su construccin

o edificacin. Se llama tambin valor histrico.

Valor de Reposicin: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmueble igual o

semejante al que se est tasando, pero nuevo.

VR = BD + r.

Valor Residual: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida til. Se le llama

tambin valor de salvamento, valor de chatarra o valor de salvataje. Elio DCaires en su

manual de avalos, considera este valor entre 5 15% del valor residual.

r = VR BD.

Base Depreciable: Es la parte del inmueble que no est sujeta a depreciacin.

BD = VR - r.

Vida til: El nmero de aos que se considera que el inmueble prestar sus servicios en

condiciones normales. En Venezuela a diferencia de otros pases, no hay regulaciones

legales para definir la vida til de los activos, es un concepto discrecional, el Art 59

L.I.S.L reza lo siguiente; Las fuentes ms tpicas para definir este concepto son; el

constructor y el tasador.

Aos de Uso: Nmero de aos que tiene el inmueble de haber sido construido

15

Mejoras: Todo bien que se le hace a los terrenos para incrementar su capacidad de

desarrollo. Ejemplo: Demoliciones, remociones de piedras, excavaciones, rellenos y

terraplenes.

Bienhechurias: Todo bien inmueble incorporado permanentemente al terreno por el

hombre, que no puede ser retirado sin destruccin, fractura o dao. Ejemplo: Casas,

galpones, edificios, cercas y cobertizos.

Edificaciones: Construccin terminada cuya funcin principal es alojar personas,

animales o cosas.

Construcciones: Conjunto de procedimientos que se llevan a cabo para levantar diversos

tipos de edificaciones.

Edificaciones Convencionales: Son las que se construyen mediante un proyecto de

arquitectura e ingeniera, bajo la normativa tcnica vigente y supervisada por un equipo

de profesionales universitarios.

Edificaciones no Convencionales: Son aquellas que se construyen sin proyectos de

arquitectura e ingeniera, no cumple con la normativa vigente y no son inspeccionadas

ni supervisadas por profesionales universitarios.

Alero: Elemento voladizo no transitable, destinado para resguardo de muros y fachadas.

Calzada: Parte de una calle o va destinada al transito de vehculos.

Galpn: Construccin formada por un techo soportado por columnas paredes y puertas.

Cobertizo: Construccin formada por un techo, soportada por columnas y abierto por

todas partes.

Caney: Construccin formada por un techo de forma cnica y abierto por todas partes.

16

Fachada: Conjunto de parmetros exteriores que componen cada una de las caras de un

edificio.

Lindero: Es la lnea que limita un lote o parcela de terreno con otro de la misma

naturaleza, con una va o con un accidente natural.

Marquesina: Paso techado que se coloca frente a la entrada de un edificio como

proteccin al peatn.

Edificaciones Aisladas: Es la que no est adosada a otra edificacin por ninguno de sus

lados.

Edificacin pareada: Es la que est adosada por uno de sus costados.

Elementos constructivos: Son todos aquellos elementos que constituyen la parte

esencial de una construccin o edificacin.

Obras Preliminares: Son aquellas que se hacen antes de hincar la construccin. Ejemplo:

Limpieza del terreno, demoliciones, remocin de escombros.

Movimiento de tierra: Comprende excavaciones, rellenos, terraplenes, muros, gaviones.

Estructura: Conjunto de elementos constructivos entrelazados entre si y se dividen en;

infraestructura, superestructura y cubierta de techos.

Infraestructura: Esta integrada por pilotes, bases, fundaciones, pedestales, vigas de

riostra, losas de fundaciones, vigas de fundacin y base de pavimento.

Super Estructura: Conjunto de columnas, vigas de corona, placas, losas, machones.

Cubierta de Techo: tipo de material que cubre la parte superior de la edificacin, esta

puede ser de; acerolit, caa, teja, mini-teja, concreto, machihembrado con teja,

tabelones en perfiles metlicos, lminas super lux960, losa maciza, loseta prefabricada

con perfiles metlicos, losa reticulada, liviano zing.

17

Obras arquitectnicas: estn integradas por albailera, herrera, carpintera, pintura,

accesorios.

rea Bruta de Construccin: Es la suma del rea de todos los pisos, seccin horizontal

de muros, voladizos, balcones, prticos que componen una edificacin.

Pent-House: Unidad de vivienda con terraza que se puede construir en la parte superior

de un edificio de apartamentos.

Piso: Espacio comprendido entre el nivel de un piso y el nivel del siguiente sobrepuesto.

Apartamento: Es una unidad de vivienda que junto a otras unidades similares o no,

forman parte de una edificacin en la que se presenta ms de un caso de superposicin

de las diversas unidades, las cuales comparten; circulacin, estacionamiento, acometidas

de servicio, bajantes de basura, ascensor.

3. TASACIN O AVALO DE BIENES INMUEBLES (Mtodo del Costo de

Reposicin).

Avalo de casas

Las casas se clasifican en:

Casas aisladas de una sola planta

Casas pareadas de una sola planta

Casas pareadas o aisladas de dos plantas

Casas con una sola rea de construccin

Casas con varias reas de construccin

CASAS AISLADAS DE UNA PLANTA

Para valorarlas se utiliza el mtodo de Ross-Heidecke,

Donde;

VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C] }

Donde;

[A + (1 A) C] = Factor Ross Heidecke

[1 (1 r) (Factor Ross-Heidecke)] = Depreciacin Acumulada en Valor Relativo (%)

VR = Valor de Reposicin

18

De esta formula, la parte ms complicada es calcular el valor de reposicin

(VR), porque se necesitan conocimientos de ingeniera y arquitectura, tales como;

Inspeccin de obras civiles, mediciones, conocimientos de materiales de construccin.

VR = rea x P.U.C.

rea = L x A = m2 de Construccin

P.U.C. = Es el valor de un metro cuadrado de construccin en el mercado.

Para calcular el rea es necesario, tener conocimientos sobre el levantamiento de

los datos fsicos de los inmuebles, en las obligatorias labores de inspeccin, que son

imprescindibles para materializar el juicio del valor dado por el tasador.

Estudios realizados por la UNELLEZ, Vice-Rectorado de Produccin Agrcola

Extensin Guanare, se comprob que el 98% de las personas compradoras de viviendas

en el Estado Portuguesa, no han constatado las medidas establecidas en el documento de

propiedad.

Hay que tener especial cuidado cuando se va a medir una edificacin porque las

medidas existentes en los documentos difcilmente coinciden con las medidas tomadas

en el sitio, entre otras causas tenemos;

Se dificult su medicin en sitio y no se utilizaron los instrumentos idneos.

Errores matemticos en el clculo de las mediciones.

Por modificaciones realizadas durante la construccin en las unidades

habitacionales, que no fueron plasmados en los planos de construccin y que

no se consideraron en la elaboracin del respectivo documento de propiedad

(Art. 26 de la Ley de propiedad Horizontal).

Cuando se realizan mediciones en el sitio, es fundamental que estn establecidos

los lineamientos que permitan adecuar la informacin de campo para el procesamiento

de la informacin y poder determinar en forma correcta las reas pertinentes, lo cual

resulta indispensable para el debido enfoque de la metodologa a emplear para

determinar el valor del inmueble.

19

Como se est aplicando el mtodo del costo, se considera el rea de construccin

bruta, como rea bsica a tasar.

Es importante que los tasadores sean los que realicen las inspecciones y

mediciones a tasar, ya que la experiencia indica que la medicin marca la diferencia en

el valor final de los resultados.

Criterios de medicin: para ilustrar se presentan los criterios de medicin

correspondientes a:

1. Viviendas aisladas: El criterio de medicin se basa en las reas brutas de

construccin, que es la totalidad del rea edificada, que encierra los espacios

del inmueble, es decir, se toma en consideracin el rea techada cerrada y el

rea techada abierta, incluyendo los aleros y salientes de losas de pisos.

Ejemplo:

- Vivienda aislada

VR = rea x Valor unitario de construccin

rea = a x b

A = 10 x 6 m2 = 60 m2

VR = 60 m2 x 750.000 Bs/m2

VR = 45.000.000 Bs.

Terreno

Aleros

b

a

20

- Vivienda Pareada


rea = (a x b) + (a x b)

A = (10 x 6 m2) + (10 x 6 m2)= 120 m2

VR = 120 m2 x 750.000 Bs/m2

VR = 90.000.000 Bs.

a

Terreno

Aleros

b

21

- Vivienda Aislada (dos niveles)


rea = (A1 x b) + (A2 x b)

A = (7 x 10 m) + (5 x 10 m)= 120 m2

VR = 120 m2 x 800.000 Bs/m2

VR = 96.000.000 Bs.

Nota: las medidas A1 y A2 se toman desde las caras externas de la pared, incluyendo

los aleros y salientes de losas de piso.

A2 A1

Planta Alta Planta Baja b = 10m

A1

A2

Aleros

Salientes de losas

22

Precio Unitario de Construccin (P.U.C.):

El precio unitario de construccin se puede calcular por varios mtodos:

a) Cmputos mtricos

b) Manual de evolucin de costos de la construccin de CINPRONET (Real

Estate Systems), correspondiente al trimestre de elaboracin del informe de

avalo.

c) Manual de precios de insumos, bienes de capital y servicios del sector

agropecuario, de la Universidad del Zulia, correspondiente al semestre de

elaboracin del informe de avalo.

d) Banco de datos del tasador

e) Empresas constructoras ubicadas en la localidad donde reside el tasador

Cmputos mtricos:

Es el instrumento ms confiable para la determinacin del precio unitario de

construccin (P.U.C.). El anlisis consiste en desglosar el bien inmueble en siete

grandes grupos; Materiales, equipos, mano de obra, costos asociados segn contrato de

construccin, gastos administrativos, utilidad e imprevistos y el I.V.A.

Este mtodo es costoso y complicado para el tasador debido a que sus clculos

son tediosos y hay que hacerlos por computadora. La inspeccin es ms rigurosa,

porque hay que medir, puertas, ventanas, altura de techo, nmero de baos, calidad de

los baos, closet, cuantificar los puntos de luz, puntos de tomacorriente, medir pisos,

medir ambientes, esto origina prdida de tiempo.

En su lugar se recomienda el manual de evolucin de costos de la construccin

de CINPRONET, que presentan los precios unitarios de construccin elaborados por

cmputos mtricos, dependiendo de los elementos constructivos, de la edificacin (baja,

media, superior) y del rea. Adems proporciona el porcentaje de incidencia de costos

por parte de la obra, y es aceptada por las instituciones financieras pblicas y privadas.

El manual de precios de la Universidad del Zulia, se recomienda para

edificaciones rurales. A continuacin se muestra un modelo de cmputos mtricos y un

modelo de CINPRONET.

23

N Descripcin CMPUTOS MTRICOS

Unidad Cantidad Precio Unitario

Precio Total

1 Honorarios Profesionales 2 Trabajos preliminares

- Replanteo - Excavacin - Rellenos con tierra de escavacs

m2

m2

m2

103,60 40,36 40,36

3 Estructura - Concreto en fundaciones - Concreto en pedestales y riostras - Concreto en columnas - Concreto en vigas - Lasa entrepisos - Cubierta - Concreto en muros - Base de pavimento con malla - Tanque capacidad (3.000 Ls) - Escalera

m2

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Uno m2

10,12 9,51 3,20 4,80 104,25 111,65 __

115,50 1,00 1,76

4 Instalaciones Sanitarias - Puntos de aguas blancas - Puntos de aguas negras - Ventilacin - Aduccin - Empotramiento (incluye tanquillas) - Bajantes - Instalaciones del tanque - Sumideros y pozo sptico

Pto Pto Pto m m m

17 21 10 10 12

5 Instalaciones elctricas - Punto de luz - Punto de tomacorriente - Telfono y T.V. - Intercomunicadores - Acometidas - Tableros y caja de medidor - Gas - Timbre

Pto Pto Pto Pto m Uno Pto Pto

20,00 20,00 4,00

1,00 1,00 1,00

6 Albailera - Paredes de 0,10 - Paredes de 0,15 - Paredes de 0,20 - Paredes de Obra limpia

m2 m2 m2

m2

166,57 112,64

7 Obras de concreto - Aceras conjunto de ladrillos inclinada, Av. para el

carro y trocha - Pavimento - Escaleras exteriores

m2

m2

36,58

8 Impermeabilizacin - En cubiertas - En fundaciones - Terraza

m2 m2

m2

128,19

28,88

9 Acabados - Friso interior - Friso exterior - Remate de luces

m2

m2

m2

804,29

10 Revestimiento - Porcelana blanca en bao, cocina y lavadero - Porcelana a color - Piedra - Madera

m2

m2

m2

27,55 24,26

24

N Descripcin CMPUTOS MTRICOS Unidad Cantidad P/Unitario P/ Total 11 Pisos

- Granito con cemento gris y blanco tipo balgrs en piso del porche y piso delante del comedor

- Mosaico - Madera Cermica - Cemento - Rodapi de plstico - Granito en escalera

m2

m2

m2

m2

m2

191,37 11,90

130,00

12 Herrera - Marcos metlicos - Ventanas de aluminio con paletas de vidrio - Ventanales - Rejas - Barandas de hierro con tubos 0 1 - Puertas de lminas - Ventanas de aluminio con paleta de vidrio fijos

Uno m2

m2

m2

m2

m2

m2

23,81

27,10

5,52

13 Carpintera - Techos de madera - Puertas madera de cedro incluye herraje - Ventanales incluye Vidrio y herraje - Escalera - Puertas de los closet de cedro - Interiores de closet - Fregadero inoxidable - Muebles de bao - Puerta corrediza incluye herraje

m2

m2

m2

m2

m2

m2

uno uno m2

25,72 12,60

21,76 4 1

4,20

14 Piezas sanitarias - W.C. blanco (Castle, Vencermica) - Lavamanos blanco (collen, vencermica) - Bid blanco - Baera blanca - W.C. de color (castle vencermica) - Lavamanos color (chelton) vencermica - Bid color higiene vencermica - Baera color - Accesorios incluye regadera y tubos cortinero - Gabinetes de bao Mod. 238. Same - Calentadores - Batea de granito

Uno Uno

Uno Uno Uno

Uno Uno

Uno

1,00

2,00 2,00 1,00

3,00 3,00

1,00

15 Pintura - Caucho - Barniz - leo - Salpicado

m2

m2

m2

m2

804,29 115,00 27,10

16 Vidrios - - -

m2

m2

m2

17 Cerraduras - - -

Una Una Una

18 Grama y jardinera - - -

m2

m2

m2

TOTAL Bs/m2

25

CINPRONET,C.A.

Unifamiliar Construccin Tradicional

CARACTERSTICAS Sistema estructural: Fundaciones directas, vigas de riostra, columnas, vigas, losas nervadas, concreto RCC 210 Kg/cm2, mallas trucson, techo del garaje de madera machihembrado con paredes y vigas de madera. Instalaciones Sanitarias: Puntos de agua blanca fra y caliente en H.G. puntos de aguas negras y ventilaciones en P.V.C. Instalaciones elctricas y otros equipos: Tuberas E.M.T. cable TW tranzado, tablero de 12 circuitos, interruptores y tomacorrientes plsticos; cinco (05) tomacorrientes de 208 V. Cubierta de techo: tejas criollas sobre la losas y madera machihembrada. Paredes: Bloques huecos de arcilla Revestimientos: Friso acabado liso con mortero de cemento y cal en paredes interiores, exteriores y techos; porcelana blanca en paredes. Pavimentos: Baldosas de cermica nacional y arcilla vitrificada, huellas de escaln y rodapi de madera. Carpintera: Puertas de madera entamboradas, closet sin forrar con gavetas y entrepaos de madera, pasamanos de madera. Herrera y cerrajera: Ventanas y puertas corredoras de aluminio anodinado y vidrio, ventanas de romanilla metlica fija, baranda y marco de hierro. Impermeabilizacin y pintura: impermeabilizacin en caliente, caucho en paredes y losas interiores , texturizada en paredes exteriores; barniz en los elementos de madera. Artefactos y accesorios sanitarios: W.C., lavamanos y baera, lnea media, toalleras, jaboneras y portarrollos metlicos, calentadores de 50 lts., batea de granito. Obras exteriores: Pantalla para jardineras

Incidencia de Costos por parte de Obra

DESCRICIN % Bs (M2) Trabajos preliminares Infraestructura Superestructura Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Cubierta de techo Paredes Revest. y acabado interno Revest. y acabado externo Pavimneto Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizacin Pintura Vidrios Artefactos sanitarios Obras exteriores Varios TOTAL (M2)

1,45 11,81 24,63 4,04 4,05 1,16 4,75 6,51 2,60 6,55 4,38 9,03 1,06 1,90 3,58 1,81 3,49 6,19 1,03 100

11.308,87 92.128,26 192.055,74 31.508,84 31.577,08 9.066,59 37.046,28 50.790,46 20.307,21 51.084,88 34.131,33 70.446,43 8.247,67 14.828,26 27.882,20 14.116,58 27.180,27 48.257,66 7.994,20

779.921,77

Vivienda unifamiliar de cuatro (4) habitaciones tres (3) baos rea bruta (mts 2): 200 N de pisos: 02 Calidad: Media

EVOLUCION DE COSTOS

TRIMESTRES 2003 Y 2004 Bs/M2

0,00100.000,00200.000,00300.000,00400.000,00500.000,00600.000,00700.000,00800.000,00

09/03 12/03 04/04 07/04 10/04 01/05

09/03 12/03 04/04 07/04 10/04 01/05

620.374,90

642.537,98

690.790,30

724.817,52

761.458,03

779.821,77

26

Pasos Prcticos para Recabar la Informacin:

1er Paso: Entrevista con el propietario del inmueble, para establecer los honorarios

profesionales, solicitarle fotocopia de documento de propiedad, planos y otros

documentos que as lo ameriten.

2do Paso: Se dirige al sitio segn hora y fecha determinada, llevando consigo los

siguientes instrumentos: Cmara fotogrfica, tabla de frmica, papel, portamina, G.P.S.

3er Paso: Realizar una inspeccin entendindose esta como la actividad tcnica de

campo, donde el tasador realiza un examen detallado de las caractersticas cualitativas

externas e internas del inmueble a tasar.

4to Paso: Elaborar la memoria descriptiva, a continuacin se muestra un modelo de

memoria descriptiva de una casa de dos (2) plantas.

MEMORIA DESCRIPTIVA

PRIMERA PLANTA

Caractersticas Constructivas:

Infraestructura: fundaciones aisladas, vigas de riostra, bases de pavimento en

concreto armado

Superestructura: columnas, vigas de corona, dinteles en concreto armado

Entre pisos: platabanda frisada e = 20 cm

Pisos: concreto revestido en cermica nacional 44 x 44

Ventanas: corredizas panormicas, con vidrios ahumados

Paredes: bloques de arcilla frisadas y pintadas a base de caucho

Puertas: principal madera maciza, las del interior madera entamboradas

Cocina: sin mampostera, gavetas, puertas, campanas de extraccin

Revestimientos: friso liso en paredes, cermica nacional en baos y cocina

Instalaciones elctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios

Instalaciones sanitarias: empotradas

Aos de uso: nueva completamente nueva

Vida til: 50 aos

27

rea: 65,20 m2

Distribucin: Sala comedor, 1 bao, cocina, 1 habitacin

Estado de conservacin segn Ross-Heidecke: Nueva completamente nueva

SEGUNDA PLANTA

Caractersticas Constructivas:

Superestructura: vigas de corona, columnas, dinteles en concreto armado

Techos: machihembrado con teja criolla

Pisos: concreto revestido en cermica nacional

Ventanas: corrediza panormica con vidrios ahumados

Puertas: madera entamborada

Paredes: bloques de arcilla frisadas a base de caucho


Instalaciones sanitarias: empotradas

Sanitarios: lnea media con sus accesorios

Distribucin: 3 habitaciones, 2 baos y star

Estado de conservacin segn Ross-Heidecke: Nueva completamente Nueva

5to Paso: Elaborar un croquis de distribucin del inmueble

6to Paso: Elaborar un croquis de ubicacin y situacin, donde resalte las actividades

econmicas predominantes del entorno tales como: Bancos, farmacias, instituciones

pblicas, principales avenidas y calles.

7mo Paso: Realizar las mediciones de acuerdo con los criterios establecidos en este

material de apoyo.

8vo. Paso: Toma de fotografas, Cuntas?, las instituciones financieras exigen para una

edificacin de una sola planta mnimo 8 fotos y de dos plantas 14 fotos, Cules?:

1. Una foto del entorno

2. Fachada principal

3. Fachada lateral derecha

4. Fachada lateral izquierda

28

5. Fachada posterior

6. Sala Comedor

7. Cocina

8. rea de servicios

9. Sanitarios o Baos

10. Habitaciones

9no. Paso: Establecer el estado del conservacin de la edificacin segn Ross

Heidecke, una vez realizada la inspeccin se dirige al estudio fotogrfico para revelar o

digitalizar las fotografas, luego en la oficina elabora los cuadros de rea brutas de

construccin y valor de reposicin. A continuacin se muestran los cuadros:

REA BRUTAS DE CONSTRUCCIN

Construccin o Nivel rea Tipo A (m2) rea Tipo B (m2) Total (m2)

Primera Planta 65,60 65,60

Segunda Planta 65,60 65,60

Total reas brutas de construccin 131,20 m2

VALOR DE REPOSICIN (VR)

REAS Construccin o Nivel rea Tipo A (m2) Valor Unitario

(Bs/m2)* Total

Primera Planta 65,60 875.614,50 57.440.311,20

Segunda Planta 65,60 875.614,50 57.440.311,20

Total costos directos e indirectos Bs. 114.880.622,40

Total Valor de Reposicin (VR) Bs. 114.880.622,40

Con el Valor de Reposicin se aplica la frmula de Ross-Heidecke.

Depreciacin Acumulada [1 (1 r) (F.R.H)]

29

Pasos para calcular la Depreciacin Acumulada:

Se relacionan los aos de uso de la edificacin con la vida til (T), asignada por el

tasador, ejemplo:

= = 0,40

Con este valor va a la tabla de Ross-Heidecke en la primera columna donde aparece

40%, se va hacia la derecha en forma horizontal y se ubica en el estado segn Ross-

Heidecke determinado en la inspeccin realizada al inmueble, supngase que sea el

estado dos (2), regular con conservacin normal, le corresponde un factor Ross-

Heidecke de 29,9%, con este valor va a la frmula y calcula la depreciacin acumulada

en porcentaje, que multiplicada por el valor de reposicin da el valor de avalo.

Ejemplo:

VA = [1 (1 r) (F.R.H)]

VA = 98.000.000 [1 (1 0,10) 0,2990]

VA = 98.000.000 x 0,7309 = 71.628.200 Bs.

AVALO DE APARTAMENTOS (MTODO REA BRUTA DE

CONSTRUCCIN)

Para tasar apartamentos por el mtodo de reas brutas se utiliza la frmula de Ross-

Heidecke.

VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]

VR = rea x P.U.C. rea = L x A

Segn el Cdigo Civil, Art. 1.496, el valor se calcula a razn de tanto por

medida. En el caso de apartamentos bajo rgimen de propiedad horizontal se deber

considerar la superficie determinada en el documento de propiedad o en el de

condominio, porque es difcil que el inmueble pueda haber sufrido mutaciones o

ampliaciones. Ejemplo: Un apartamento, de 104m2, segn el documento de propiedad,

15 aos de uso, con una vida til probable de 50 aos.

VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)] = = 0,30

Calculo de VR = rea x P.U.C. = 104m2 x 850.000 Bs/m2 = 88.400.000 Bs.

VA = 88.400.000 [1 (1 0,10) 0,195]

VA = 88.400.000 x 0,8245 = 72.885.800 Bs.

Nota: Estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 1,5

n_ T

20 50

n_ T

15 50

30

Observaciones: en el avalo de apartamentos por el mtodo de reas brutas de

construccin, el terreno va indexado en el valor del precio unitario de construccin dado

en el mercado. Se toma como un todo indivisible (apartamento y parcela de terreno)

LOCALES COMERCIALES (MTODO REAS BRUTAS DE

CONSTRUCCIN)

Estos se tasan con la formula de Ross-Heidecke

VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]

Si el local comercial est bajo rgimen de propiedad horizontal se debe considerar

el rea o superficie la determinada en el documento de propiedad. Si no lo est el rea se

calcula a razn de tanto por medida (art. 1.496 del Cdigo Civil)

VR = rea x P.U.C. rea = L x A

P.U.C. = dado por CINPRONET

Ejemplo: Un local comercial de 8 x 14m, con 30 aos de uso, vida estimada 50 aos,

estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 3

Calculo valor de reposicin (VR)

VR = 112 m2 x 2.500.000 = 280.000.000 Bs.

Calculo del valor actual (VA)

VA = 280.000.000 [1 (1 0,10) (F.R.H)] donde; = = 0,60

VA = 280.000.000 [1 (1 0,10) (0,592)]

VA = 280.000.000 x 0,4672 = 130.816.000 Bs.

AVALO DE GALPONES Y COBERTIZOS

Para avaluar galpones y cobertizos se utiliza la formula de Ross-Heidecke

VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]; donde VR = rea x P.U.C.

rea = L x A utilizando los criterios de medicin

P.U.C. = se calcula por cmputos mtricos o por los valores dados en el manual de

costos de CINPRONET

n_ T

30 50

31

Ejemplo: Un galpn de 14m de ancho por 25m de largo, techo de acerolit, piso concreto

rstico, 25 aos de uso, vida til 30aos.

1er paso: calculo de VR

VR = 350 m2 x 465.250 Bs/m2 = 162.837.500 Bs.

2do paso: calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.), estado 3

= = 0,66; F.R.H. = 0,63

3er paso: calculo de VA

VA = 162.837.500[1 (1 0,10) (0,63)]

VA = 162.837.500 x 0,4330 = 70.508.637,50 Bs.

AVALOS DE EDIFICIOS

Para valorar edificios solo se puede hacer por el mtodo de reas brutas de

construccin, depreciandolo por Ross-Heidecke. No se puede aplicar el mtodo de

mercado por la dificultad de encontrar un nmero suficiente de referenciales. Ejemplo:

Valorar un edificio de construccin tradicional de 9 pisos sin stano, 3 apartamentos por

piso, con 3 habitaciones y 2 baos, 2 P.H. duplex de 4 habitaciones y 3 baos, 1 planta

baja, conserjera y rea social.

rea bruta = 3.580 m2

No de apartamento = 20

Calidad = Media

Aos de Uso = 10aos T = 60 aos

1er Paso. Calculo del Valor de Reposicin (VR)

VR = rea x P.U.C.

VR = 3.580 m2 x 790.552,35 Bs/m2 = 2.830.177.413,00

2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke:

= = 0,08 = 8%

Estado de conservacin segn el tasador 1,5

F.R.H. = 0,0435

3er Paso. Calculo del VA

VA = 2.830.177.423,00[1 (1 0,10) (0,0435)]

VA = 2.830.177.413,00 x 0,9609 = 2.719.517.476,00 Bs.

Nota: P.U.C. dado por el manual de costos de construccin de CINPRONET

n_ T

20 30

n_ T

10 60

32

AVALO DE PAREDES PERIMETRALES

Las paredes perimetrales se valoran solo por el mtodo de reas brutas de

construccin, deprecindolas por el mtodo de Ross-Heidecke

VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]

Donde el valor de reposicin se calcula de la forma siguiente

VA = rea x P.U.C.

Para calcular el rea se mide el largo de la pared por la altura, esto da como

resultado m2 de pared.

El P.U.C., se consigue por varias fuentes:

a) Listado de precios referenciales de edificaciones editado por MINFRA

b) Precios referenciales dados en el tabulador de precios de la construccin de cada

uno de los organismos del estado.

c) Manual de precios de la Universidad del Zulia.

El precio Unitario de construccin vara de acuerdo a las caractersticas de la pared;

altura, obra limpia, frisos, vigas de corona, machones, brocales, dinteles.

Ejemplo: Calcular el valor actual de una pared perimetral de bloques de concreto,

acabado obra limpia, 2 caras, e = 20 cm, con brocales, machones, dinteles.

rea = 162,72 m2

Aos de Uso = 12

Vida til = 20 aos

Estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 3

Solucin:

1er Paso. Calculo del Valor de Reposicin (VR)

VR = rea x P.U.C. = 162,72 m2 x 130.220 Bs/m2 = 21.189.398,40 Bs.

2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.)

= = 0,60; F.R.H = 0,592

3er. Paso. Calculo del VA

VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]

VA = 21.189.398,40[1 (1 0,10) (0,592)]

VA = 21.189.398,40 x 0,4672 = 9.899.686,93 Bs.

n_ T

12 20

33

VALOR ACTUAL PISCINAS

Para valorar piscinas se aplica el mtodo de reas brutas y luego se deprecia por

Ross-Heidecke.

VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]

Donde el VR = (VTR + VC) (P.U.C.)

VTR = (L x A x h)

VC = (L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)

VTR = Volumen de tierra removida

VC = Volumen de concreto

e = Espesor

h = Altura o profundidad

Ejemplo: calcular el valor actual de una piscina que rene las caractersticas siguientes:

Largo = 10m

Ancho = 5m

Profundidad promedio = 1,60m

Espesor = 0,20m

Aos de uso = 7 aos

Vida til = 15 aos

Estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 2,5

VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]

1er. Paso. Calculo de VR; VR = (VTR + VC)

VTR = (L x A x h) = 10 x 5 x 1,60 = 80m3 de tierra removida

VTR = 80m3 x 23.250 Bs/m3 = 1.860.000 Bs.

2do. Paso. Calculo de VC

VC = [(L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)]

VC = [(10 x 0,20 x 1,60) 2 + (5 x 0,20 x 1,60) 2 + (10 x 5 x 0,20)]

VC = 19,60m3 x 620.280 Bs/m3 = 12.157.488,00 Bs.

VR = 1.860.000 + 12.157.488 Bs. = 14.017.488,00 Bs.

VR = 14.017.488 Bs. x 1,03 = 14.438.012,64 Bs.

Nota: se incrementa el valor en un 3% por obras de arte

VA = 14.438.012,64 [1 (1 0,10) (F.R.H)]

Calculo (F.R.H)

= = 0,46 F.R.H. = 0,389 n_ T

7_ 15

34

VA = 14.438.012,64 [1 (1 0,10) (0,389)]

VA = 14.438.012,64 x 0,6499 = 9.383.264,41 Bs.

4. TASACIN, AVALO METODO CIENTIFICO

Para valorar casas, apartamentos y locales comerciales por el mtodo cientfico

(Inferencia Estadstica) se utiliza el mtodo de mercado.

MTODO DE MERCADO

Consiste en analizar las transacciones de compra-venta de casas, apartamentos y

locales comerciales, que se encuentren debidamente registrados y protocolizados en el

Registro Subalterno del Municipio donde se ubica el inmueble a tasar, con una

diferencia mxima de dos (2) aos a partir de la fecha de elaboracin del avalo. Esta

muestra debe contener mnimo 15 referenciales representativos, mximo 29

referenciales. A partir de la informacin de los 15 o 29 referenciales, obtenemos los

estadsticos que indican regresin conjunta tales como: R2 ajustado; llamado coeficiente

de determinacin, F; llamado distribucin de Merrigton y Thomson (anlisis de la

varianza) y la prueba t de significacin de los coeficientes. El paquete tambin

suministra la informacin del error estndar de la estimacin (RMS residual), y los

valores de B0, B1, B2, Bn, e indica en el cuadro (Case Wise Diagnostics), cuales son

los valores de los referenciales que estn dispersos de la recta de regresin y estn

distorsionando el modelo, por lo tanto hay que eliminarlos, y correr nuevamente el

paquete estadstico.

Ejemplo: calcular el precio unitario de un apartamento ubicado en el segundo piso del

Edificio Sucre, Conjunto Residencial Oriente, Av. Pedro Len Torres, Municipio

Iribarren, Barquisimeto Estado Lara.

Caractersticas:

rea = 125,75m2

Edad = 19 aos

Zonificacin = AR V

A continuacin se muestran los referenciales analizados en el Registro Subalterno del

Municipio Iribarren

35

CUADRO DE REFERENCIALES

Ref. N

Vendedor Comprador Monto Operacin

Bs.

rea (m2)

Precio Unitario Bs/m2

Ubicacin Cita de Registro

Fecha de Registro

1 Antonio J. Escalona Jos Cceres 152.427.600 130 1.172.520 Iribarren N 29 Tomo 4to Folio 200

07/12/04

2 Nstor Molina Juana Salazar 105.960.600 90 1.177.340 Iribarren N 21 Tomo 3ro Folio 122

20/12/04

3 Olga Flores Egdys del Corral 88.667.250 75 1.182.230 Iribarren N 32 Tomo 4to Folio 27

30/12/04

4 Alexis Bermdez Henry Quevedo 112.396.400 95 1.183.120 Iribarren N 7 Tomo 1ro Folio 45

08/08/04

5 Armando Espinosa y Otros

Lisbeth Carrillo 97.375.820 82 1.187.510 Iribarren N 37 Tomo 3ro Folio 235

10/10/04

6 Bruno Ruz Emeterio R. 136.876.450 115 1.190.230 Iribarren N 37 Tomo I Folio 80

15/11/04

7 Antonio Licata Amario L. 143.428.800 120 1.195.240 Iribarren N 42 Tomo II Folio 30

17/12/05

8 Golfredo Rojas Luis Paz 116.043.040 97 1.196.320 Iribarren N 23 Tomo III Folio 50

20/12/05

9 Jos Sutera Armando Q. 112.612.000 94 1198.000 Iribarren N 38 Tomo III Folio 222

30/12/05

10 Santiago Farias Luis Chang 119.800.000 100 1198.000 Iribarren N 39 Tomo 4to Folio 274

30/12/05

11 Luis Torres Pedro Daz 221.550.000 105 2.110.000 Iribarren N 33 Tomo II Folio 120

15/02/06

12 Jos Angulo Petra Calderon 213.250.000 100 2.132.500 Iribarren N 38 Tomo 4to Folio 225

22/3/06

13 Ignacio Flores Lino Febres 214.600.000 100 2.146.000 Iribarren N 42 Tomo 4to Folio 132

26/04/06

14 Antonio Ruiz Juan Mancilla 246.790.000 115 2.146.000 Iribarren N 12 Tomo I Folio 20

21/06/06

15 Antonio Corres Armando Tua 289.080.000 122 2.146.000 Iribarren N 38 Tomo III Folio 26

21/07/06

UBICACIN: Edif. Sucre, Conjunto Residencial Oriente. Av. Pablo L. Torres. Brqto

REA: 125,75 m2

ZONIFICACIN: AR V

FECHA DEL AVALO: Enero del 2007

36

APLICACIN DEL PAQUETE ESTADSTICO SPSS 12.0

A continuacin se muestra la tabla con los datos (variables) para ser corridos en el

paquete estadstico SPSS 12.0.

Cuadro para el anlisis estadstico

p.u. rea Tiempo Ubicacin Baos 1 1.172.520 130.00 4.00 1.00 2.00 2 1.177.340 90.00 4.00 1.00 2.00 3 1.182.230 75.00 4.00 1.00 1.00 4 1.183.120 95.00 3.00 1.00 2.00 5 1.187.510 82.00 4.00 1.00 1.00 6 1.190.230 115.00 4.00 2.00 2.00 7 1.195.240 120.00 8.00 2.00 2.00 8 1.196.320 97.00 8.00 2.00 2.00 9 1.198.000 94.00 8.00 2.00 2.00 10 1.198.000 100.00 8.00 2.00 2.00 11 2.110.000 105.00 9.00 3.00 2.00 12 2132.000 100.00 9.00 4.00 1.00 13 2.146.000 100.00 10.00 4.00 2.00 14 2.146.000 115.00 10.00 4.00 2.00 15 2.146.000 122.00 11.00 4.00 2.00

Primero se realiza un anlisis de correlacin entre todas las variables, precio

unitario con rea, tiempo, ubicacin y baos, de acuerdo a la intensidad del grado

de asociacin, correlacin y a sus signos (+ -). Los resultados se muestran en el

cuadro de matriz de correlacin. La tabla muestra la correlacin entre la variable

dependiente (P.U.), con las independientes y las independientes entre si. Para la

variable dependiente (P.U.), la correlacin es positiva para todas las variables

independientes, es decir, relacin directas con todas, dbil con rea y baos, fuerte

con tiempo y muy fuerte con ubicacin. A partir de la informacin precedente se

obtienen los estadsticos de regresin siguientes:

Validacin del modelo: en el cuadro model summary, columna adjusted rscuare (R2

ajustado), se observa que el coeficiente de determinacin es = 0,83, lo que indica

que las variaciones de la variable dependiente son explicadas en una proporcin del

83%, por las variables independientes, queda sin explicar un 17%. La prueba del

estadstico F, indica un nivel de confianza del 100%. La prueba t de significacin

de los coeficientes seala que el rea presenta una significacin del 92%, para el

tiempo presenta 96%, para ubicacin una significacin superior al 99% y para N

37

de baos una significacin del 92%. El error de la estimacin (cuadro anova) es de

190.874,65 Bs/m2.

Matriz de Correlacin

Correlacin

p.u. rea Tiempo Ubicacin Baos

p.u. Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N

1

15

276 319 15

769** 001 15

926** 000 15

004 989 15

rea Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N

276 319 15

1

15

339 216 15

368 177 15

576* 025 15

Tiempo Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N

769** 001 15

339 216 15

1

15

893** 000 15

237 395 15

Ubicacin Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N

926** 000 15

368 177 15

893** 000 15

1

15

113 689 15

baos Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N

004 989 15

576* 025 15

237 395 15

113 689 15

1

15 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)

* Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)

Regresin

Variables Entered/Removedb

Model Variable Entered Variable Removed Method

1 Baos, ubicacin, rea, tiempoa Enter

a All requested variables entered

b Dependent variable: p.u.

Model Summaryb

Model R R Squere Adjusted R Square

Etd Error of the Estimate

Durban-Watson

1 937a .878 .830 190874.65359 1.844

a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo


38

ANOVAb

Model Sumo f Square

Df Mean Square F Sig

1 Regresin Residual Total

2.63E + 12 3.64E + 11 3.00E + 12

4 10 14

6.5819E + 11 36433133383

18.066 000a



Coefficientsa

Unstandardized Coefficients

Standardized Coefficients

Model

B Std. Error beta

t

Sig

1 (Constnt) rea Tiempo Ubicacin baos

1018868.7 -1388.077 -42496.047 444200.74 -46967.373

358965.13 4484.865 43984.143 101290.35 162667.23

-.046 -.254 1.174 -.042

2.838 -.310 -.966 4.385 -.289

.018

.763

.357

.001

.779 a Dependent variable: p.u.

Casewise Diagnosticsa

Case Number Std. Residual p.u. Predicted Value Residual 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

806 540 211 384 289

-1538 -584 -746 -759 -715 1994 -500 042 151 425

1172520 1177340 1182230 1183120 1187510 1190230 1195240 1196320 1198000 1198000 2110000 2132000 2146000 2146000 2146000

1018700.55 1074223.63 1142012.16 1109779.29 1132295.62 1483722.45 1306797.88 1338723.65 1342887.88 1334559.41 1729323.73 2227432.23 2137968.81 2117147.65 2064935.07

153819.45 103116.37 40217.845 73340.708 55214.383 -293492.5 -111557.9 -142403.6 -144887.9 -136559.4 380676.27 -95432.23 8031.1920 28852.345 81064.931

a Dependent variable: p.u.

39

Residuals Statisticsa

Minimum Mximun Mean Std. Deviation N Predicted Value Residual Std. Predicted Value Std. Residual

1018700.6 -293492.4

-1.119 -1.538

2227432.3 380676.28

1.668 1.994

1504034.0 00000 000 000

433651.89752 161318.52560

1.000 845

15 15 15 15


El estadistico t, indica que los coeficientes, rea, tiempo, baos, no son significativos,

dado que los valores de confianza para este paquete estadstico debe ser igual o mayor

del 97%. En vista de estos resultados obtenidos, se procede a efectuar depuraciones, en

la muestra, eliminando aquellos referenciales cuyo valor (residuo estandarizado) sea

mayor a 1,4 en valor absoluto, en el cuadro Casewise Diagnostics ( Diagnstico por

caso), debido a que indican dispersin con respecto a la lnea de regresin y

distorsionan el modelo. Al observar la muestra, en el cuadro diagnstico por caso

columna stad, residual, se detecta que los referenciales 11, 6, 15, 4, poseen valores

superiores a 1,4, se corri nuevamente el programa con 11 referenciales y arroj los

resultados siguientes:

Correlacin

p.u. rea Tiempo Ubicacin Baos

p.u. Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N

1

11

187 583 11

701* 016 11

940** 000 11

-075 826 11

rea Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N

187 583 11

1

11

310 353 11

259 441 11

580 062 11

Tiempo Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N

701* 016 11

310 353 11

1

11

899** 000 11

344 300 11

Ubicacin Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N

940** 000 11

259 441 11

899** 000 11

1

11

093 785 11

baos Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N

075 826 11

580 062 11

344 300 11

093 785 11

1

11 ** Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)

* Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)

40

Regresin

Variables Entered/Removedb

Model Variable Entered Variable Removed Method

1 Baos, ubicacin, rea, tiempoa Enter

a All requested variables entered


Model Summaryb

Model R R Squere Adjusted R Square

Etd Error of the Estimate

Durban-Watson

1 997a .995 .991 42367.73922 1.690



ANOVAb

Model Sumo f Square

Df Mean Square F Sig

1 Regresin Residual Total

1.97E + 12 1.08E + 10 1.98E + 12

4 6 10

4.9284E + 11 1795025326.7

274.559 000a



Coefficientsa

Unstandardized Coefficients

Standardized Coefficients

Model

B Std. Error beta

t

Sig

1 (Constnt) rea Tiempo Ubicacin baos

1159448.9 -1041.280 -151185.8 606211.29 74631.031

88840.104 1084.179 15827.576 30398.116 44646.654

-.038 -.846 1.703 -.078

13.051 -.960 -.9.552 19.942 1.672

.000

.374 000 000 146


41

Casewise Diagnosticsa

Case Number Std. Residual p.u. Predicted Value Residual 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

-054 -923 585 881 202 -338 -372 -225

-1.466 671

1.040

1172520 1177340 1182230 1187510 1195240 1196320 1198000 1198000 2132000 2146000 2146000

1174812.70 1216463.88 1157452.04 1150163.09 1186693.54 1210642.97 1213766.80 1207519.13 2194124.87 2117570.09 2101950.90

-2292.700 -39123.88 24777.957 37346.914 8546.4630 -14322.97 -15766.80 -9519.128 -62124.87 28429.911 44049.104


Residuals Statisticsa

Minimum Mximun Mean Std. Deviation N Predicted Value Residual Std. Predicted Value Std. Residual

1150163.1 -62124.87

-671 -1.466

2194124.8 44049.105

1.680 1.040

1448287.3 00000 000 000

443999.79496 32817.90968

1.000 775

11 11 11 11


Anlisis de los Resultados:

De acuerdo a los resultados arrojados por el paquete estadstico SPSS 12.0, la ecuacin

resultante se expresa de la manera siguiente:

= B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + + BnXn

PU = 1.159.448,9 - 1041,28A - 151.185,8T + 606211,29U + 74631,03B

PU = Precio Unitario Estimado

A = rea en m2

T = Tiempo expresado en trimestres

U = Ubicacin

B = N de baos

~

Y

42

Dado que cumple:

F F; (274,55 > 4,53)

Se puede afirmar con una confianza del 100% que las variables independientes

contribuyen en la formacin del precio unitario y hay regresin conjunta.

R2 ajustado = 0,991, lo que indica que las variaciones en la variable dependiente, precio

unitario, son explicadas en una proporcin del 99% por las variables independientes,

queda sin explicar un 1%, es decir refleja el movimiento del mercado y hay regresin

conjunta. Resolviendo la ecuacin de ajuste, se tiene:

P.U.= 1.159.448,9 - 1041,28(125,75m2) - 151.185.,8 (13) + 606211,29(3) + 74631,03(2)

P.U. = 1.030.988,47 Bs/m2 (Valor unitario puntual estimado)

Utilizando un intervalo de confianza del 95%, con 6 grados de libertad, se obtiene t =

2,47

P.U. - s.t. < P.U.M. < P.U. + st

Siendo:

P.U.M = Precio de mercado promedio

t x s = 42.367,73 x 2,47 = 104.648,29 Bs/m2

P.U. = 1030.988,47 - 104.648,29 < P.U.M. < 1.030.988,47 + 104.648,29

El rango de los valores est entre 926.340,18 y 1.135.636,76 Bs/m2

Se toma el valor superior, porque el apartamento tiene una buena ubicacin, el estado de

conservacin y mantenimiento se ubica dentro de los mejores.

Valor del apartamento = 1.135.636,76 Bs/m2 x 125,75m2

VAPART = 142.806.322,5 Bs.

5. AVALO DE INQUILINATO

NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), publicada en la Gaceta Oficial

N 36.845 de fecha martes 7 de diciembre de 1.999, pauta la obligatoriedad de su

aplicacin para el arrendamiento o subarrendamiento a cualquier uso, as como de los

anexos, muebles y accesorios que con ellos se arrienden con las excepciones que la

misma Ley establece.

43

INTERPRETACIN DEL ARTCULO 30 DE L.A.I.

El Artculo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), determina los

factores esenciales que han de tenerse en cuenta en el avalo que servir de base para la

fijacin de la renta mxima mensual exigible, la falta, insuficiencia, omisin de los

factores vicia de nulidad el justiprecio.

Factores esenciales:

1. Valor Fiscal del Inmueble: declarado o aceptado por el propietario, este valor debe

investigarse en las oficinas de Catastro Municipal de la Alcalda correspondiente.

2. Valor Establecido en los de Transmisin de la Propiedad: realizados por lo menos 6

meses antes de la fecha de solicitud de la regulacin. Se refiere este factor a

cualquier acto de compra-venta, que implique transmisin de la propiedad dentro de

los ltimos 6 meses anterior a la solicitud de regulacin.

3. Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los ltimos dos

(02) aos. Este factor se refiere al valor del inmueble dado por un avalo realizado

por el mtodo de mercado forma tradicional, calculado por la media aritmtica,

tomando referenciales de los dos ltimos aos, a partir de la fecha del avalo.

Exenciones: La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), estipula que para la

fijacin de los cnones de arrendamiento quedan excluidos:

Inmuebles pertenecientes a la Repblica, Estados, Municipios, Institutos

Oficiales

Inmuebles destinados a cualquier uso, construidos despus del 2 de Enero de

1.987

Viviendas unifamiliares, bifamiliares, cuyo valor individualmente establecido

exceda de 12.500 Unidades Tributarias ( Art. 4)

Fijacin de los cnones de arrendamiento:

El Art. 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), establece lo siguiente:

La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulacin de

conformidad con el presente decreto Ley, estar basado en los siguientes porcentajes

de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble representado en unidades tributarias:

a. Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% Anual

b. Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 7% Anual

c. Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% Anual

44

A continuacin un problema para calcular el canon de arrendamientos segn la Ley de

Arrendamientos Inmobiliarios.

Calcular el canon de arrendamiento de una vivienda unifamiliar con las siguientes

caractersticas:

rea de terreno: 7,55m2

rea de construccin: 351m2

Edad: 22 aos

Valor Fiscal: 2.100.000 ( Junio 1986)

Valor de transmisin: 265.597.998,00 ( Marzo 2005)

Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos ltimos aos

(Avalo Enero 2007).330.104.129,00

Nota: Problema elaborado en Febrero 2007

CUADRO 1

Resumen Requisitos Exigidos en el Art. 30 de L.A.I.

N Descripcin Valor Bs. % Valor Ponderado Bs. 1 Valor fiscal declarado y

aceptado por el propietario en Junio 1986

2.100.000 0,3513 7.377,30

2 Valor establecido en los actos de transmisin de la propiedad, realizados 6 meses antes de la fecha de solicitud de regulacin (Marzo 2005)

265.597.998 44,4291 118.002.800,1

3 Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos ltimos aos (Enero 2007)

330.104.129 55,2196 182.282.179,6

TOTAL 597.802.127 100% 300.292.356,00

1. Clculo de las Unidades tributarias de acuerdo al Art. 29 de L.A.I.

UT = 300.292.356,00 / 37.632 Bs/UT

UT = 7.9789,70 UT

2. Clculo canon de arrendamiento segn Art. 29 de L.A.I.

7.979,70 UT 7% Anual

C. A/A = 300.292.356,00 x 0,07 = 21.024.464,92 Bs/ao

C A/m = 21.024.464,92 / 12 meses

C A/m = 1.752.038,74 Bs/mes

45

6. ESQUEMA INFORME DE AVALO

DEFINICIN DEL INFORME

Un informe de avalo es una relacin de ciertos hechos, previamente analizados,

con vista a orientar al tasador hacia una accin determinada.

PRINCIPIOS DEL INFORME

1. El informe debe apoyarse sobre un hecho o series de hechos

2. El informe debe reducirse a una demostracin

3. El informe debe tender a la presentacin de proposiciones practicas

INFORME DE AVALO

Un aspecto importante y esencial en la tasacin de inmuebles, lo constituye la

presentacin del informe final, aqu se indican los objetivos, metodologa, formacin

del valor, caractersticas del inmueble a tasar, estudio de mercado, diagnstico de la

zona.

No existe una forma rgida o nica de hacer la presentacin del informe, porque

es estilo y redaccin de cada tasador. Un informe de avalo mnimo debe llevar en su

contenido lo siguiente:

1. Cartula o portada. Debe contener el logotipo del tasador o empresa jurdica en el

margen superior izquierdo de la portada, en el centro de la portada la leyenda

Informe de Avalo, nombre, direccin del inmueble, propietario, tasador y fecha

del avalo.

2. ndice

3. Introduccin

4. Carta resumen de los resultados

5. Certificacin de imparcialidad

6. Metodologa

7. Descripcin y caractersticas del inmueble

8. Diagnstico de la zona

9. Avalo, clculos

10. Resumen de avalo. 11. Anexos:

Material fotogrfico Copia documento de propiedad Plano de ubicacin y situacin Plano de reposicin a nueva y fuente de informacin Memoria Descriptiva Credenciales y Autorizacin del perito

46

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

1. ALVES DANTAS RUBENS. Ingeniera de Tasaciones. SOITAV. Lara. Mayo

2002

2. CAMARO PREZ ALBERTO. Tomando Medidas en Serio Un Paso para

Unificar Criterios. 18 Congreso UPAV. Csco Per. Octubre 1998.

3. CDIGO CIVIL VENEZOLANO. CAP. IV. Artculos 1.486 al 1.496

4. CONTRERAS JOS. Avalo Bienes Inmuebles. UNELLEZ. Ao 2000

5. DESEDA MEDINA LUIS. Fundamentos de Estadstica para Avaluadores de

Inmuebles. Caracas. Julio 1991

6. DESEDA MEDINA LUIS. Avalo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2006

7. GARCA TAPIA AZUCENA. Calculo de las Depreciaciones en las Valuaciones

de Bienes Inmuebles. 18 Congreso UPAV. Csco Per. Ao 1988

8. PEREIRA COLLS MARA. Curso de Avalo de Inquilinato. SOITVE.

Carabobo. Septiembre 2.000

9. SOITAVE. IX Congreso Venezolano de valuacin, Catastro y Valoracin

Econmica Ambiental. Maturn. Edo. Monagas. Diciembre 2003

10. SOITAVE. XX Congreso Panamericano de Valuacin. Buenos Aires Argentina.

Septiembre 2002.

47

A continuacin se muestra un Avalo, como ejemplo ilustrado de la metodologa que en

los actuales se est utilizando para tasar bienes inmuebles.

48

Jos Contreras S.Jos Contreras S.Jos Contreras S.Jos Contreras S.

Avaluador Profesional Magister en Administracin

PARCELA DE TERRENO, CASA QUINTA UBICADA EN LA

INTERSECCIN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE TERCERA

MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA

PROPIETARIAS: TAUCA SCHULTS BETTAC

SUSANA SCHULTS BETTAC

PERITO AVALUADOR: Msc. Jos Contreras

GUANARE, JULIO 2006

49

NDICE

Introduccin

Cartas de Resumen de los resultados

Identificacin

Certificacin

Resumen

Caractersticas Generales

Localidad y Entorno

Situacin Jurdica sobre el Arrendamiento

Situacin Legal del Inmueble

Situacin Urbanstica del inmueble

Estudio de Mercado

Clculos

Resumen de avalo

Anexos:

Material fotogrfico

Plano de ubicacin y situacin

Copia documento de propiedad

Ubicacin Relativa

Ubicacin Geogrfica

Croquis de Distribucin

Valor de Reposicin a Nuevo y Fuentes de Informacin

Credenciales y Autorizacin del perito

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

13

50

INTRODUCCIN

El objetivo principal de este informe de avalo es determinar el valor real y

verdadero (justi precio), del inmueble ubicado en la interseccin de la carrera quinta con

calle tercera Municipio Guanare Estado Portuguesa.

Este Informe de avalo est catalogado dentro de la clasificacin como privado

o particular, debido a que es elaborado para saber o conocer su verdadero valor a una

fecha determinada.

El Mtodo utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado o

Ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y reas. Tomando referenciales

de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se est valorando

debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio

Guanare.

Para valorar la edificacin y bienhechura, se utiliz el mtodo Ross-Heidecke.

Es el mtodo ms utilizado actualmente, debido a que deprecia las edificaciones en lnea

curva, que es lo que acontece en la practica, y toma en consideracin el valor de

reposicin (VR), aos de uso, la vida til, estado de conservacin, mantenimiento para

el momento del avalo.

51

Ciudadano:

DR. JESS CONTRERAS SILVA

PRESIDENTE DE IVEC

De acuerdo con las instrucciones se procedi a realizar el avalo del inmueble

ubicado en la INTERSECCIN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE

TERCERA, MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA.

En el informe tcnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el

clculo del valor es el usualmente empelado en el campo de la tasacin, por lo cual se

da fe de las tcnicas empleadas y del uso de la informacin recabada.

Efectuados los estudios y anlisis correspondientes result que el referido

inmueble tiene un valor actual de: QUINIENTOS OCHENTA MILLONES, CIEN MIL

BOLVARES (580.100.000 Bs.)

PERITO AVALUADOR

JOS CONTRERAS

ASAPROVE 101

SUDEBAN P-773

52

Jos Contreras S.Jos Contreras S.Jos Contreras S.Jos Contreras S.

Avaluador Profesional Magister en Administracin

PG 1 de 13

IDENTIFICACIN

Perito(s) responsable(s) del Avalo JOS CONTRERAS S. N 4598

Nmero de Inscripcin SUDEBAN del Avaluador P-773

Bien(es) Avaluado(s) PARCELA DE TERRENO, CASA QUINTA Y BIENHECHURIA

Fecha del Avalo 03 07 2006

Propietario del Bien TAUCA SCHULTS BETTAC V- 3.835.519

SUSANA SCHULTS BETTAC V- 4.240.564

CERTIFICACIN

Yo, Jos Contreras S., Tasador, abajo firmante certifico:

a. Que el avalo obtenido para el inmueble, solicitado por IVEC y realizado por JOS CONTRERAS AVALUADOR 101, en fecha 03-07-2006, es producto de mtodos esencialmente objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que halla influido en mi trabajo ningn factor, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados mtodos.

b. Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operacin comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de ningn otra ndole.

c. Que mis servicios fueron requeridos nica y exclusivamente en mi carcter de profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.

d. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadsticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningn factor importante que pueda influir en el resultado de este avalo.

Firma del Avaluador

ASAPROVE N 101 SUDEBAN N P-773

53

Pag 2 de 13

RESUMEN Para: IVEC Fecha: 03-07-2007 De: Jos Contreras Motivo: Avalo del inmueble Monto del Avalo: Bs. 580.100.000,00 Tipo de Inmueble: CASA QUINTA Y BIENHECHURIA Direccin: INTERSECCIN CARRERA 5TA CON CALLE 3 Ciudad: Guanare Municipio Guanare Distrito ________Estado Portuguesa

DATOS DE REGISTRO Registro Protocolo: 1ero

Libros: N 44 Folio: 23 al 25

Tomo: 1 Fecha: 26-10-1998

CARACTERSTICAS CASA QUINTA:

Estructura: concreto armado

Pisos: concreto rstico. Acabado en granito pulido y CERMICA 20X20

Paredes: bloque de arcilla frisada y pintados ambas caras

Ventanas: tipo basculante con vidrios transparentes y TIPO MACUTO

Puertas: madera entamboradas


Instalaciones Sanitarias: empotradas

Techo: platabanda 50% losa con malla sense y conreto e=15 cm (50%) cubierta con

laminas de coverit

Aos de uso: 30 aos

Vida til: 60 aos

Estado de conservacin y mantenimiento segn Ross-Heidecke: estado 2,5

Distribucin: 4 baos, 5 habitaciones, 2 garajes, 2 salas star, 1 saln de estudios, 2

reas de servicio, 1 cocina, 2 comedores

rea: 437,67 m2

Cocina: empotrada con mampostera de bloques frisados con topes de granito

pulido, con gavetas y puertas en madera

54

Pag 3 de 13

DESCRIPCIN DEL REA

Edad de

Construccin

Estado de Conservacin

Observados segn Heidecke

Parcela de Terreno 2977,04 m2

Construccin m2

Casa Quinta 437,62 m2 30 aos Estado 2,5

Caseta Hidroneumtico 12,80 m2 25 aos Estado 2,5

rea recreativa 33,00 m2 25 aos Estado 2,5

m2

Total 483,42 m2

55

Pag 4 de 13 CARACTERSTICAS GENERALES

Topografa

Con pendiente Semiplana Variada Plana

Forma

Cuadrada Rectangular Polgono Regular Polgono irregular

Servicios

Agua Luz Gas Telfono Cloacas Sptico Transporte pblico

Tipos de Construccin

Gran Lujo Lujo Primera Segunda Humilde Rural Otros

Linderos

Norte: Carrera 5ta Sur: Terrenos Motel La Gndola Este: Casa de Rafael Leonidas Oeste: Calle 3

Zonificacin y reglamentos

Zonificacin: AR-III rea Mnima: 300 m2 % construccin: 80 % ubicacin: 60

Informacin sobre la edificacin

rea de construccin: 483m2 Antigedad: 30aos N de plantas: 1 Consejera: Apartamentos x piso: Sala fiestas: Locales comerciales: Piscina: Estacionamiento: 2 Oficinas:

Acceso de la Zona

Avenida Carretera Calle Vereda

Desarrollo de la Zona

Urbanizada Semi urbanizada En proceso No urbanizada

Estructura

Prefabricada Madera

Concreto armado Metlica

Techos

Platabanda Acerolit Fibrocemento Zinc

Plafn Dry Wall Losa antrepiso Tabelones

Madera Machihembrada Otros: e= 15 con malla sensencubierta con lmonas de coverit

Paredes

Ladrillo Bloque arcilla Bloque concreto

Pantalla concreto Tabiques Otros

Revestimientos

Friso liso Cermica Porcelana Friso rstico Obra limpia Texturizado Piedra Ornamental

Puertas

Hierro y vidrio Mad. Entamb. Reja de Hierro

Aluminio y vidrio Vidrio segur Madera maciza

Otro: tipo santa mara

Ventanas

Hierro y vidrio Aluminio y vidrio Batiente

Corrediza Basculante Madera y vidrio

Panelas alum. Otros: tipo macuto

Pisos

Cermica Granito Parquet Cemento liso

Alfombra Vinyl Asfalto Cemento Rstico

Caico Terracota Mosacio Mrmol

Equipos y complementos Intercomunicador Ascensor

Portero elctrico Equipo hidroneumtico

Casillero de correos Equipo contra incendio

Recolector de basura Circuito cerrado de T.V.

Central telefnica Antena parablica

Calentador T.V. por cable

Ambiente musical Jacuzzi

A/A por unidad Parque infantil

A/A central Planta tratamiento piscina

Vigilancia privada Sauna

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LOCALIDAD Y ENTORNO Entorno Viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, locales comerciales, abastos,

farmacias, clnicas privadas, escuelas.

Acceso Carrera 5ta con calle 3

Servicios Todos los servicios pblicos

Poblacin Clase media

Tendencia Estable

Actividades Econmicas Predominantes Comercio al detal, bancos, farmacias, estaciones de

servicio, abastos, bancos.

Desarrollo y Consolidacin de la zona Consolidado

Nivel Socio Econmico Clase media

Tipos de Construcciones en el sector Casas unifamiliares y bifamiliares, cancha deportiva,

iglesia, ferretera, clnicas, bancos

Linderos segn mediciones del Tasador:

Norte: Carrera 5ta con 39,80 mts

Sur: Terrenos y edificaciones Motel La Gndola con 39,80 mts

Este: Terrenos del Dr. Rafael Leonidas con 75,40 mts

Oeste: Calle 3 con 74,20 mts

rea: 39,80 x 74,80 = 2.977,04 m2

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SITUACIN JURIDICA SOBRE ARRENDAMIENTO

OCUPADO POR EL PROPIETARIO ARRENDADO

DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

FECHA DE LA FIRMA DEL CONTRATO: DURACIN DEL CONTRATO: RENTA ESTIPULADA: REVISIN DEL CANN:

SITUACIN LEGAL DEL INMUEBLE Hipoteca(s)/ Prohibicin(es)/ Ejido/ Otro(s) No conocidos

SITUACIN URBANISTICA DEL INMUEBLE Zonificacin AR - III Cumple con las ordenanzas

No cumple con las ordenanzas

Cdula de Habitabilidad SI NO

Comentarios Edificaciones unifamiliares, campos deportivos, farmacias, comercio al por menor, al mayor, bancos, iglesia, instituciones pblicas.

X

58

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AVALO

MTODO EMPLEADO ROSS-HEIDECKE

CASA-QUINTA

VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]}

VA = 405.283.197,7 {1 (1 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]}

VA = 405.283.197,7 {0,61660}

VA = 249.897.619,7 Bs

CASETA HIDRONEUMTICA

VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]}

VA = VR{1 (1 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]}

VA = 3.724.747,13 (0,5122)

VA = 1.907.815,48 Bs

REA RECREATIVA

VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]}

VA = 6.735.428,04 {0,5122}

VA = 3.449.886,24 Bs

59

Pag de 8 de 13

CUADRO N 1

VALOR ACTUAL BIENHECHURIAS

N Descripcin Depreciacin Acumulada R. H (%)

VR VA

1 1 tanque subterrneo y bomba con capacidad de 15.000 litros con hidroneumtico y dos bombas de 1 HP y 1,5HP en buenas condiciones

49,62

10.260.000

5.914.012,00

2 Tanque subterrneo de 25.000 litros

49,62 17.100.000 8.485.020,00

3 Tanques elevado de fibra de vidrio con capacidad de 25.000 litros en buenas condiciones de mantenimiento

41,10

12.500.000

5.137.500,00

4 1 Tanque elevado de fibra de vidrio, con capacidad de 3.000 litros

41,10

1.500.000

616.500,00

5 60,8 metros lineales de cerca de malla cicln calibre 9, con 6 hilos de alambre pa, doble coronamiento con un brocal de 20x20 en buenas condiciones

59,65

5.797.188,55

3.458.022,97

6 87 m2 de pared de bloques e= 20 cm con machones, vigas de corona y encofrado, en buenas condiciones.

52,35

11.260.818,90

5.985.038,69

TOTAL 28.683.093,66

60

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TABLA N 1

TABLA DE ROSS-HEIDECKE

ESTADO CARACTERSTICAS C

1 Nuevo o muy Nuevo 0%

1,5 0,032%

2 Regular, conservacin Normal 2,52%

2,5 8,09%

3 Necesitando reparaciones sencillas 18,10%

3,5 33,20%

4 Reparaciones importantes 52,60%

4,5 75,20%

5 Demolicin 100.00%

61

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CALCULOS

Desarrollo del Mtodo(s)

*VALOR DE TERRENO: Bs. 296.170.824,4

VALOR DE CONSTRUCCIN:

**VALOR DE REPOSICIN: Bs. 415.743.372,8

DEPRECIACIN ACUMULADA: Bs. 160.488.051,4

VALOR ACTUAL: Bs. 255.255.321,4.

MONTO DE AVALUO: Bs. 551.422.145,8

*VALOR DE LA PARCELA DE TERRENO:

VPT: 2.977,04 m2 X 99.485 Bs/m2 = 296.170.824,4 Bs.

VA: 296.170.824,4 Bs.

FUENTE UTILIZADA PARA PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIN:

CINPRONET. C.A. EVOLUCIN DE COSTOS DE CONSTRUCCIN. 2do. Trimestre 2006

UNELLEZ. MANUAL DE COSTOS, PRECIOS, INSUMOS. 2do Trimestre 2006

BANCO DE DATOS DEL TASADOR. Junio 2006

MINFRA. LISTADO DE PRECIOS DE EDIFICACIONES. Aragua 4to Trimestre

** Ver Anexo Valor de Reposicin a Nuevo

62

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RESUMEN DEL AVALUO

63

Pag de 12 de 13

RESUMEN DEL AVALO

1. Valor Actual parcela de terreno . Bs. 296.170.824,4

2. Valor Actual Casa Quinta ... Bs. 249.897.619,7

3. Valor Actual caseta hi

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