Normas Para La Practica de Avaluos

5/12/2018 Normas Para La Practica de Avaluos - slidepdf.com

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NORMAS UNIFORMES PARA LA PRACTICA DE AVALÚOS

PREÁMBULO

El objeto de estas normas uniformes es establecer los requerimientos para lapractica de avalúos, donde se incluye, avalúo, revisión del avalúo y consultoría. Laintención de estas normas uniformes es promover la confianza y mantener un altonivel de la confianza publica en la practica del avaluador.

Estas normas uniformes son para afiliados avaluadores y usuarios del servicio. Paramantener un alto nivel de practica, los avaluadores deben cumplir con dichasnormas. Sin embargo estas normas no establecen por si mismos que misión debencumplir.

Ni el Registro Nacional de Avaluadores de Camacol, ni los colegios de avaluadore,estas son entidades con el poder de hacer, juzgar, o imponer leyes. Los individuoscumplen con estas normas bien sea por elección o por requerimiento de ellos, o porel servicio que proveen, o por regulaciones de la ley o por acuerdos con los

potenciales clientes.Es esencial que los avaluadores profesionales desarrollen y comuniquen susanálisis, opiniones y conclusiones a los usuarios de sus servicios de manera sinceray no engañosa.

Estas normas incluyen comentarios aclaratorios y deben ser afiliada junto con lasreglas éticas o los principios de integridad, imparcialidad, objetividad, juicioindependiente y conducta ética. Adicionalmente estas normas incluyen una regla decompetencia que genera una inmediata responsabilidad en el avaluador previa a laaceptación del trabajo al igual que durante la realización del mismo. También estánincluidos en estas normas las definiciones. Las normas contienen requerimientosobligatorios al igual que requerimientos específicos en los cuales la regla deexcepción puede aplicarse bajo ciertas condiciones. La regla de excepción no aplica

para el preámbulo, la regla de ética, la regla de competencia, la excepción de laregla de jurisdicción, o la sección de definiciones.

Estas normas tratan con los procedimientos de seguir llevando a cabo un avaluo,una revisión del avalúo o un servicio de consultoría y la manera en que los mismosson comunicados. Las normas 1 y 2 establecen requisitos para el desarrollo y lacomunicación del avaluo del inmueble real. La norma 3 establece requisitos para larevisión del avaluo del inmueble real y el reporte de esa revisión. Las normas 4 y 5establece requerimientos para el desarrollo y la comunicación de funciones devarios inmobiliarios o consultores de propiedad. La norma 6 establece los requisitospara el desarrollo y reporte para agregar valor a propósitos de impuestos. Lasnormas 7 y 8 establece requisitos para desarrollar y comunicar los avaluos de losbienes inmuebles. Las normas 9 y 10 establece requisitos para desarrollar y

comunicar el negocio de los avaluos.COMENTARIOS: Estos son parte de las Normas Uniformes para la Practica de

Avalúos (NUPA) y son extensiones de las reglas, definiciones y reglas normativa. Loscomentarios proveen interpretación para el manual de las normas del avaluo acerca delos orígenes o aplicaciones de reglas o definiciones seguras. Los comentarios tambiénestablecen el contexto de ciertos requisitos y condiciones que aplican únicamente ensituaciones especificas o tipos de trabajos.

REGLAS ETICAS.

Para promover y preservar la confianza publica inherente en la practica profesionaldel avalúo, un avaluador debe cumplir con las normas éticas mas altas. Estas reglaséticas están divididas en cuatro secciones: conducta, gestión, confidencialidad y

archivo.



COMENTARIO Esta regla especifica las obligaciones y responsabilidades del avaluador. Sinembargo, debe señalarse qué grupos y organizaciones comprometidas en practicas delavalúo comparten las mismas obligaciones.

El cumplimiento o acatamiento de estas normas es requisito cuando el servicio o elavaluador es obligado por la ley o reglamentado o por acuerdo con el cliente opotenciales usuarios a cumplir.

CONDUCTA O DIRECCIÓN

El avaluador debe llevar a cabo el trabajo éticamente y competentemente enconcordancia con estas normas y no debe involucrar una mala conducta. Elavaluador debe llevar a cabo trabajos con imparcialidad, objetividad eindependencia y sin tener en cuenta intereses personales. El avaluador no debeaceptar un trabajo que incluya reporte de opiniones y conclusiones previamentedeterminadas.

El avaluador no debe comunicar el resultado de trabajos de una manera engañosa ofraudulenta. El avaluador no debe comunicar un reporte engañoso o comunicar concomplicidad de un empleado o de otra persona un reporte engañoso.

El avaluador no debe usar o confiar en conclusiones no soportadas relacionadas concaracterísticas como raza, color, religión, nacionalidad, origen, genero, estadomarital, edad, incapacidad, recibo de ingresos públicos, o conclusiones nosoportadas que maximicen el valor.

COMENTARIO Un avaluador empleado por un grupo u organización que maneja por simismo y de manera que no corresponde, dichas normas, deberá tener en cuenta pasosque son apropiados para asegurar el cumplimiento con las normas.

GESTION

El pago de cuotas, comisiones o valores no revelados, relacionados con la obtencióndel avaluo, revisión del avaluo o consultoría, no es ético.

COMENTARIO Los valores de las cuotas, comisiones, o valores adicionales relacionadoscon la obtención de un trabajo deben aparecer en una certificación escrita y en cualquier carta donde las conclusiones estén expuestas. En grupos u organizacionescomprometidas con la practica del avaluo, los pagos entre compañías a empleados por negocios desarrollados no son considerados no éticos. Competencia en vez de incentivosmonetarios, debe ser la base para premiar un trabajo.

Cuando quiera que un avaluador desarrolle una opinión de valor, no es ético queeste acepte compensación en desarrollar esa opinión cuando esta supeditado a:

1. El reporte de un valor predeterminado o2. Valor en dirección a favorecer la causa del cliente o3. El monto del valor de la opinión o4. El logro de un resultado estipulado o5. La ocurrencia de un evento posterior directamente relacionado con el valor

de la opinión.

Cuando quiera que una opinión del avaluo de un inmueble es parte necesaria en eldesarrollo de un trabajo de consultoría, realizado por un avaluador concompensación supeditada, el evaluador de la consulta debe.

1. Hacer los preparativos con el cliente tales que la compensación por el avaluode la propiedad, este basadas en el cumplimiento de las reglas éticas o

2. (O sugerir que el cliente retenga) otro avaluador que lleve a cabo un avaluobajo compensación que no viole las reglas de la ética.

COMENTARIO El objeto de esta regla es asegurar que los avaluadores entiendancorrectamente como deben cumplir con las NUPA cuando realizan un trabajo de

consultoría donde el avaluo del inmueble es necesaria y la compensación por larealización del trabajo es supeditada a un resultado estipulado o a la ocurrencia de unevento posterior.



Publicidad solicitada para trabajos del avaluo de forma falsa, engañosa o exageradaes considerado falto de ética.

COMENTARIO En grupos u organizaciones comprometidas en practicas del normas,decisiones concernientes a cuota de remisión, indemnización supeditada y la publicidad

puede no ser responsabilidad de un avaluador, pero para un trabajo en especial, esresponsabilidad del avaluador determinar que no habrá incumplimiento de ética, que el

avaluador esta preparado en concordancia con las normas, y que el reporte puede ser certificado correctamente como se requiere en las Reglas 2-3,3-2,5-3,6-8,8-3, o 10-3.

CONFIDENCIALIDAD

El avaluador debe proteger la confidencialidad de la relación cliente-avaluador.

El avaluador debe actuar de buena fe y con respeto ante los intereses del cliente enel uso de la información confidencial y de la comunicación de los resultados deltrabajo.

El avaluador no debe revelar información confidencial o resultados de trabajospreparados para clientes a nadie diferente a: 1). El cliente y personas autorizadaspor el mismo. 2) agencias de aplicación del estado como terceras partes que

pueden ser autorizadas por la ley. 3). profesional debidamente autorizado. No esético que un miembro autorizado por el comité revele información confidencialpresentada por el comité.

COMENTARIO Cuando todos los elementos confidenciales de la información son removidosa través del proceso de redacción o del proceso global, la autorización del cliente no esnecesaria para la revelación de la información restante.

ARCHIVO

El avaluador debe preparar un expediente para cada trabajo. El expediente debeincluir el nombre del cliente, y su identificación , copias autenticas de reportesescritos, resúmenes de testimonios orales o reportes o transcripciones detestimonios incluyendo la firma del avaluador y el día de la certificación. Toda la

información, datos y documentación necesaria para soportar la opinión yconclusiones del avaluador y para demostrar el acatamiento a la regla y las normas.

El avaluador debe mantener el expediente por un periodo de al menos 5 añosdespués de su preparación, o por lo menos 2 años después de la disposición final decualquier procedimiento judicial, o cualquiera de los dos que caduque ultimo y tenerbajo custodia el expediente o hacer un archivo con las partes teniendo custodia deese archivo.

COMENTARIO Un expediente conserva evidencia de las consideraciones del avaluador detodos los datos aplicables y declaraciones requeridas por NUPA y otra información que

puede ser requerida para soportar los resultados y conclusiones del avaluador. Por ejemplo el contenido del expediente de un avaluo completa debe reflejar consideraciónde todos los requisitos de NUPA aplicables a un trabajo especifico , sin embargo elcontenido de un expediente de un avaluo limitado únicamente necesita reflejar

consideración de los requisitos de NUPA.

Una fotocopia del reporte escrito de todo el avaluo, revisión del avaluo o consultoríaenviada al cliente satisface los requisitos de una verdadera copia. Como por ejemplo unacopia del reporte del avaluo, o un resumen de un reporte.

Se debe tener cuidado en la selección de la forma, estilo y tipo del medio por el cual seescribirán los reportes, los cuales pueden ser informales y a mano.

El expediente debe existir antes de un reporte oral o escrito. Un resumen escrito de unreporte oral, debe ser anexado al expediente dentro de un tiempo razonable después delreporte oral.

El archivo debe estar disponible por el avaluador cuando lo requieran las agenciasestatales o la ley. Adicionalmente un archivo debe estar disponible para su inspección por

parte del cliente acorde con el comentario a las reglas 2-2, 8-2 y 10-2.

REGLA DE COMPETENCIA



Antes de aceptar un trabajo o involucrarse en un trabajo, el avaluador debeidentificar correctamente el problema y tener el conocimiento y la experiencia pararesolver competentemente el trabajo; o alternativamente:

1. Revelar la falta de conocimiento o experiencia ante el cliente antes deaceptar el trabajo y

2. tomar todos los pasos necesarios o apropiados para completarsatisfactoriamente el trabajo y

3. Describir la falta de conocimiento o experiencia y los pasos tomados paracumplir con el trabajo.

COMENTARIO La competencia aplica pero no limita factores tales como, familiaridad delavaluador con específicos tipos de propiedad, mercado, área geográfica o un métodoanalítico. Si algunos de estos factores son necesarios para que el avaluador desarrolle untrabajo creíble , este es el responsable de que la competencia vaya dirigida hacia dichosfactores o por seguir con los pasos descritos anteriormente para satisfacer la regla decompetencia.

Los antecedentes y experiencias de los avaluadores varían ampliamente, y por falta deconocimiento o experiencia pueden incurrir en practicas incorrectas o inapropiadas. La

regla de competencia requiere que el avaluador posea tanto conocimiento comoexperiencia necesaria para llevar a cabo un servicio del avaluo competentemente.

Si a un avaluador se le da la oportunidad de realizar un servicio de avaluo pero no poseela experiencia ni el conocimiento necesario para hacerlo, el avaluador debe revelar sufalta de conocimiento o experiencia ante el cliente antes de aceptar el trabajo y debetomar los pasos necesarios para realizar un trabajo competente.

En un trabajo donde la parte geográfica es competencia necesaria, y en donde la locaciónno es familiar para el avaluador, este debe dedicar suficiente tiempo para entender losmatices del mercado local y la demanda de factores relacionados con el tipo especifico de

propiedad y la locación. El entendimiento de las condiciones del mercado genera un puente entre una venta y una venta comparable o una renta y una renta comparable. Siel avaluador no esta en condiciones de dedicar el tiempo necesario para entender losmatices del área, una afiliación con un avaluador local podría ser apropiado para asegurar

el desarrollo de unos resultados creíbles.

Aunque esta regla requiere que el avaluador identifique y revele cualquier deficiencia encompetencia antes de aceptar el trabajo, descubrir factores o condiciones durante elcurso del trabajo puede causar al avaluador tener que aceptar que no posee laexperiencia o conocimiento necesario para cumplir con el desarrollo del mismocompetentemente. En este momento el avaluador esta obligado a notificar al cliente y acumplir con los Ítems 2 y 3 de la regla.

REGLA DE EXCEPCIÓN

Esta regla permite excepciones de secciones de la norma uniforme que sonclasificadas como requerimientos específicos antes de vincular los requerimientos.La carga para la prueba esta en el valor de decidir antes de aceptar la asignación yacogerse a esta regla donde el alcance del trabajo solicitado resultara en opcioneso conclusiones que son aceptadas. La carga de revelación es también valorada parareportar cualquier salida con requerimientos específicos.

La evaluación puede estar en un acuerdo para realizar una asignación donde elalcance del trabajo sea menor que o diferente al trabajo que por otro lado puedaser requerido por los requerimientos específicos provenientes como prioridades deentrada en el acuerdo:

1. La evaluación ha sido determinada ya que la evaluación o proceso deconsulta que será llevado no es limitado ya que los resultados de laasignación no serán aceptados.

2. La evaluación aconsejara al cliente que las llamadas de asignación menoresque o diferentes del trabajo requerido por los requerimientos específicos yque el reporte identificara claramente y explicara las excepción.



3. El cliente aceptara que la realización de la evaluación limite o el servicio deconsulta será apropiado, brindando el uso pretendido.

COMENTARIO No todos los requerimientos específicos son solicitados a todas lasasignaciones. Cuando un requerimiento especifico no es aplicable a la asignación dada, elrequerimiento especifico es irrelevante y por lo tanto la salida no es necesaria.

• Un requerimiento especifico es aplicable cuando:

• Los factores de dirección o las condiciones están presentes en la asignación dada o,

• Los análisis de dirección es una practica típica en la asignación

• Un requerimiento especifico no es aplicable cuando:

• Los factores de dirección o las condiciones no están presentes en la asignación dada,

• Los análisis de dirección no es un practica típica en la asignación, o

• Los análisis de dirección no podrán proveer resultados significativos en el trabajo

De estos requerimientos específicos que son aplicables a un trabajo, pueden ser necesarios a fin de obtener resultados en opiniones o conclusiones aceptadas. Cuando unrequisito especifico es necesario en un trabajo dado, la excepción no es permitida.

La excepción es permitida cuando los requisitos específicos son solicitados a undeterminado trabajo, pero no necesariamente a fin de un resultado de opiniones oconclusiones aceptadas.

• Un requisito especifico puede ser considerado para ser solicitado o necesario cuando:

• Sus factores de dirección o condiciones son presentadas en el trabajo dado, o

• Sus análisis de dirección es una practica típica en un trabajo, y

•Falta de consideración de esos factores, condiciones o análisis podrían afectar significativamente la credibilidad de los resultados.

• Una practica típica de un trabajo dado es medida por:

• Las expectativas de los participantes en un mercado de servicios valorados, y

• Que las acciones valoradas podrán ser ejecutadas en un trabajo igual o similar

Si un evaluador esta en un acuerdo de ejecución de un avaluo o un servicio de consultoríaque llama a algo menor que, o diferente de, el trabajo que podría de otra manera ser requerido por los requisitos específicos. Las reglas 2-2(a)(11), 2-2(b)(11), 2-2(c)(11), 5-2(a)(11),8-2(b)(11),8-(c)(11), 10-2(a)(10) requeridas para que el reporte identifiqueclaramente y explique las excepciónes desde los requisitos específicos.

excepciónes que no son permitidas según las reglas reportadas y desarrolladas: Lasreglas 1-1,1-2,1-5,2-1,2-2,2-3, 2-5, 3-1, 3-2, 4-1,5-1, 5-3, 6-1, 6-3, 6-6, 6-7, 6-8, 7-1, 7-2,7-5, 8-1, 8-2, 8-3, 8-5, 9-1, 9-2, 9-3, 9-5, 10-1, 10-2, 10-3 y 10-5. Estas restricciones en lasexcepciónes son reiteradas a través del documento con el recordatorio. "Esta reglacontiene requerimientos conjuntos que no permiten las excepciónes"

La regla de excepción no aplica a preámbulos, reglas éticas, reglas de competencia, lasreglas suplementarios o secciones de definiciones.

SUPLEMENTOS A LA regla

Estas normas uniformes proporcionan el fundamento de todas las practicas deavaluo. Las normas suplementarios son aplicables a las asignaciones preparadaspara propósitos específicos o tipos de propiedades que posiblemente sean usadospor agencias públicas y ciertos grupos de clientes (ej. Agencias reguladoras,autoridades de dominio eminente y instituciones financieras). El avaluador y elcliente deben aprobar cualquier norma suplementaria en adición a esta normauniforme que aplique al trabajo que esta siendo considerado.

COMENTARIO El objetivo de este suplemento a la regla es el de proporcionar un

significado razonable que complemente la NUPA con requisitos adicionales propuestos por los clientes, empleados, entidades gubernamentales y/o organizaciones de avaluadores

profesionales.



Las norma suplementarias no pueden disminuir el objetivo o contenido de losrequerimientos de la NUPA.

Por certificación conforme con la NUPA para que un trabajo en el cual un avaluador demuestre una evaluación ética profesional o una práctica estándar no en la NUPA, elreconocimiento del avaluador que esta norma suplementaria adiciona no disminuye elobjetivo o contenido de la NUPA.

DEFINICIONES

Para el propósito de estas normas, aplican las siguientes definiciones:

AVALUO: (sustantivo) Acto o proceso de desarrollar una opinión de valor; unaopinión de valor (adjetivo) relacionado con avaluos y funciones relacionadas. Ej.:practica de avaluo, servicios de avaluo.

AVALUO COMPLETO: Acto o proceso de desarrollar una opinión de valor o unaopinión de valor desarrollada sin tener en cuenta la regla de excepción.

AVALUO LIMITADO: Acto o proceso de desarrollar una opinión de valor o una opiniónde valor desarrollada teniendo en cuenta la regla de salida.

COMENTARIO Una opinión de valor puede ser expresada como un solo punto, un rango ouna relación ( no mas de, o no menos que) de una opinión de valor establecidaanteriormente o por benchmark. ( valor colateral).

PRACTICA DE AVALUO: El trabajo o los servicios realizados por avaluadores,definidos en tres términos en estas normas: avaluo, revisión del avaluo yconsultoría.

COMENTARIO Estos tres términos son intencionalmente genéricos y no son mutuamenteexclusivos. Por ejemplo una opinión de valor puede requerirse como parte del avaluo,revisión del avaluo o una consultoría. El uso de otra nomenclatura por el avaluador ( análisis, consejo, evaluación, estudio) no exonera al avaluador de del cumplimiento de

estas normas.

REVISIÓN DEL AVALUO: Acto o proceso de desarrollar o comunicar una opinión de lacalidad de otro trabajo por parte de otro avaluador.

COMENTARIO El tema de un trabajo de revisión del avaluo puede ser todo o parte de unreporte, expediente , o la combinación de estos.

TRABAJO: Un avaluo, revisión del avaluo o un servicio de consultoría ofrecido aconsecuencia de un acuerdo entre un cliente y un avaluador.

RESULTADOS DEL TRABAJO: Las opiniones y resultados del avaluador desarrolladaspor un trabajo especifico.

COMENTARIO Los resultados del avaluo son del avaluador:

1. Opiniones o conclusiones desarrolladas en un trabajo de avaluo2. Opiniones de idoneidad o relevancia desarrolladas en un trabajo de avaluo o una

revisión del avaluo o

3. Opiniones, conclusiones o recomendaciones desarrolladas en un trabajo deconsultoría.

SUPOSICIÓN: Lo anterior se considera que es verdad.

TENDENCIA: Una preferencia o tendencia utilizada en el desarrollo o comunicaciónde un avaluo, revisión del avaluo o consultoría, que impide la imparciabilidad delavaluador.REQUISITOS OBLIGATORIOS: Todas o parte de las reglas de la NUPAdonde la regla de partida no es permitida. ( Ver regla de excepción)

NEGOCIO DE LA EMPRESA: Una entidad persigue una actividad económica.

EQUIDAD DEL NEGOCIO: Los intereses, beneficios y riesgos inherentes en lapropiedad de la empresa o parte de ella en cualquier forma, incluyendo la reserva



de capital, los intereses asociados, cooperativas, únicos propietarios, opciones ygarantías.

ANÁLISIS DEL FLUJO DE CAJA: Estudio de un movimiento anticipado de efectivodentro o fuera de la inversión.

CLIENTE: Parte o partes comprometidas con el avaluador ( por empleo o contrato)

en un trabajo especifico.COMENTARIO El cliente identificado por el avaluador en un avaluo, revisión del avaluo oen una consultoría, como la parte o partes con quienes el avaluador tiene una relación deavaluador-cliente, esto puede ser con un individuo, grupo o entidad.

INFORMACIÓN CONFIDENCIAL: La información recibida del cliente, no disponiblepara ningún otro fin, la cual el cliente identifica como confidencial al momento deentregarla para el avaluo.

COMENTARIO La información disponible al avaluador de otras fuentes no es consideradaconfidencial, cuando es entregada por el cliente al avaluador.

CONSULTA: Acto o proceso de proveer información, análisis de datos de finca raíz yrecomendaciones o conclusiones de diversos problemas de finca raíz, además de

opiniones de valores.SUPOSICIÓN EXTRAORDINARIA: Suposición directamente relacionada con un trabajoespecifico, donde si se encuentra que es falso, puede alterar las opiniones oconclusiones del avaluador.

COMENTARIO Suposiciones extraordinarias se suponen como hecho, si no informaciónincierta acerca de características físicas, legales o económicas del tema de propiedad ocondiciones externas a la propiedad, como las condiciones del mercado o tendencias, o laintegridad de los datos utilizados en los análisis.

VIABILIDAD DEL ANÁLISIS: Estudio de la relación costo-beneficio de un esfuerzoeconómico.

CONDICIÓN HIPOTÉTICA: Lo que es contrario a lo que existe pero se supone por elpropósito del análisis.

COMENTARIO Condiciones hipotéticas asumen condiciones contrarias a los hechosconocidos, acerca de características físicas, legales o económicas del tema de propiedado condiciones externas a la propiedad, como las condiciones del mercado o tendencias, ola integridad de los datos utilizados en los análisis.

PROPIEDAD INTANGIBLE: (BIENES INTANGIBLES) Bienes no físicos, incluidos pero nolimitados, licencias, marcas, patentes, derechos de autor, goodwill, seguridad,contratos derechos minerales y acciones ordinarias, diferentes de bienes físicoscomo equipos e instalaciones.

USO PROPUESTO: Uso o usos del reporte del avaluo, revisión del avaluo oconsultoría , opiniones y conclusiones, definidas por el avaluador basadas en lacomunicación con el cliente al momento del trabajo.

USUARIOS PROPUESTOS: El cliente y cualquier otra parte identificada por nombre otipo como usuarios del avaluo, revisión del avaluo o consulta, por el avaluadorbasado en la comunicación con el cliente al momento del trabajo.

ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN: Estudio que refleja la relación entre el precio deadquisición y los beneficios futuros de una inversión en finca raíz.

ANÁLISIS DEL MERCADO: Estudio de las condiciones de mercado para un tipo opropiedad especifica.

VOLUMEN DE AVALUO: Proceso de avaluo de varias propiedades utilizando normasmetodológicos, empleando datos comunes y métodos estadísticos.

MODELO DE VOLUMEN DE AVALUO: expresión matemática de cómo ofrecer ydemandar en el mercado.

PROPIEDAD PERSONAL: Objetos tangibles que son considerados por el publico engeneral como "personales" por ejemplo, muebles, antigüedades, joyas, colecciones,



maquinaria y equipos, todos propiedad tangible que no es clasificada como fincaraíz.

FINCA RAÍZ: Parcela o extensión de tierra, incluye mejoras si las hay.

PROPIEDAD REAL: Intereses, beneficios y derechos inherentes en la propiedad definca raíz.

COMENTARIO En algunos lugares los términos finca raíz y propiedad real tienen el mismosignificado legalmente. Las definiciones separadas reconocen la distinción tradicionalentre dos conceptos en la teoría del avaluo.

REPORTE: Cualquier comunicación oral o escrita, de avaluo, revisión del avaluo oconsulta, que es transmitida al cliente después de completar el trabajo.

COMENTARIO La mayoría de los reportes son escritos y muchos de los clientes exigenreportes escritos. Los requisitos de los reportes orales ( ver Reglas Éticas Archivo) estánincluidos para cubrir testimonios y otras comunicaciones orales de avaluos, revisión delavaluo o consultorías.

Los tipos de reportes escritos listados a continuación, aplican para propiedad real, propiedad personal y avaluo de negocios como se indica:

1. Reporte de avaluo: Reporte escrito preparado bajo la regla 10-22. Reporte de avaluo auto-suficiente: Reporte escrito preparado bajo la regla 2-2 o 8-2

3. Reporte del resumen de avaluo: Reporte escrito preparado bajo la regla 2-2 o 8-2

4. Reporte del uso restringido del avaluo: Reporte escrito preparado bajo la regla 2-2 o8-2

ALCANCE DEL TRABAJO: Monto y tipo de información investigada y análisis aplicadoen el trabajo. El alcance del trabajo incluye , pero no limita, lo siguiente:

1. El grado en el que la propiedad es inspeccionada o identificada.2. La extensión de la investigación en factores físicos y económicos que

pueden afectar la propiedad

3. La extensión de los datos de la investigación y4. El tipo y la extensión del análisis aplicado para llegar a las opiniones oconclusiones.

FIRMA: Evidencia personalizada identificando autenticidad del trabajo realizado porel avaluador y la aceptación de la responsabilidad por el contenido, análisis yconclusiones en el reporte.

COMENTARIO La firma puede ser representada por una marca hecha a mano o unaimagen digitalizada controlada por un numero de identificación personalizado donde elavaluador posee control único para fijar la firma.

REQUISITOS ESPECÍFICOS: Todos o parte de las normas de la regla de NUPA dedonde la partida es permitida bajo seguras condiciones limitadas, (ver reglas de

excepción).NORMAS COMPLEMENTARIAS: Un requisito del desempeño del trabajo que se añadea los requisitos en NUPA.

EXPEDIENTE: Documentación necesaria para soportar los análisis, opiniones yconclusiones del avaluador.

NORMA UNIFORME 1 AVALUO DE PROPIEDAD REAL, DESARROLLO:

En el desarrollo de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe identificar elproblema a resolver y el alcance del trabajo necesario para resolverlo al igual queuna completa investigación y análisis necesario para presentar un avaluo creíble.

COMENTARIO Esta direccionado hacia aspectos sustanciales para desarrollar un avaluocompetente de una propiedad real. Los requisitos establecidos adelante en la norma 1



siguen con el proceso de desarrollo del avaluo y pueden ser utilizados por los avaluadores y usuarios de los avaluos como una lista de chequeo.

Regla 1-1: (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde no sepermiten excepciónes)

En el desarrollo de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe:

a) Estar consciente de, entender y emplear métodos y técnicas reconocidosnecesarios para presentar un reporte creíble;

COMENTARIO Esta Regla reconoce que el principio del cambio continuo afecta la forma enque los avaluadores realizan los trabajos de avaluo. Cambios y desarrollos en el campo dela finca raíz poseen un impacto sustancial en la profesión del avaluo. Cambiosimportantes en el costo y la forma como se realiza tanto el mercadeo comercial, industrialcomo residencial así como cambios en el marco legal en donde los derechos, y losintereses de la propiedad real son hipotecados, tienen como resultado cambios en lateoría y en la practica del avaluo. Un cambio social también tiene efectos sobre estos.Para mantenerse al día con estos cambios y desarrollos, la profesión del avaluo estaconstantemente revisando y repasando métodos y técnicas y diseñando nuevas paraconocer nuevas circunstancias. Por esta razón no es suficiente para los avaluadoressimplemente mantener estas habilidades y el conocimiento sino que cada avaluador debemejorar constantemente sus habilidades para continuar siendo competente en el avaluode la propiedad real.

b) No cometer un error u omisión considerable que afecte el avaluo;

COMENTARIO El avaluador debe estar seguro que la información es conducida de unaforma diligente dándole el alcance del trabajo acorde con la norma de la regla 1-2, paraasegurar que los datos tengan un efecto sustancial o significante en el resultado de loscomentarios u opiniones. Mas adelante los avaluadores deben tener suficiente cuidado enanalizar algunos datos para así evitar errores que puedan afectar seriamente susopiniones y conclusiones.

c) No realizar servicios de avaluos de manera negligente o descuidada, comocometer una serie de errores así estos no afecten significativamente el avaluo, o lacredibilidad del resultado.

COMENTARIO Es imposible alcanzar la perfección, y la competencia no requiere perfección. Sin embargo, un avaluador no debe prestar servicios de forma negligente odescuidada. Es requisito del avaluador que tenga debido cuidado y diligencia. El hechoque la falta de cuidado o negligencia de un avaluador no cause un error que afectesignificativamente sus opiniones o conclusiones y que de ese modo no cause daño a unusuario potencial no lo excusa para no tener cuidado.

regla 1-2 (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde no sepermiten excepciónes)

En el desarrollo de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe:

a) identificar el cliente y los clientes potenciales.

b) identificar el uso pretendido de las opiniones y conclusiones del avaluador.COMENTARIO La identificación del uso que se pretende es necesario por parte delavaluador y del cliente para decidir:

1. El alcance que se le quiere dar al trabajo y

2. El nivel de información que se manejara en el desarrollo del avaluo.

El avaluador no debe permitir que los objetivos del cliente sean usados en favor delanálisis.

c) Identificar el propósito del trabajo, incluyendo el tipo y la definición de valor, y sila opinión a ser desarrollada es la del valor del mercado, determinando si va a ser elprecio mas probable:

1. En términos de efectivo o2. En términos de financieros equivalentes al efectivo o



3. en otros términos exactamente definidos y4. Si la opinión de valor va a ser definida bajo condiciones o incentivos

inusuales, los términos de esta deberán ser claramente identificados y laopinión del avaluador o la influencia negativa deberá desarrollarse pormedio de un relevante análisis de los datos del mercado.

COMENTARIO Cuando el propósito del trabajo es el de desarrollar una opinión de valor demercado, el avaluador debe también desarrollar una opinión de exposición de tiemporazonable unido al valor de la opinión.

d) Identificar la fecha efectiva para las opiniones y conclusiones del avaluador.

e) Identificar las características de la propiedad que son relevantes para elpropósito y el uso que se pretende del avaluo, incluyendo:

1. Atributos de la locación tanto física, legal y económica.2. La propiedad real interesada en ser avaluada.3. cualquier propiedad personal o Ítems intangibles que no son propiedad real

pero que están incluidos en el avaluo.4. Cualquier restricción, arriendo, reservación, convenio, contrato, declaración,

evaluaciones especiales u otros Ítems conocidos de similar naturaleza y5. Si el tema de la propiedad es un segmento físico o una participación parcial.

COMENTARIO EN 1 Y 5: Si la información del tema de propiedad necesaria no estadisponible porque las condiciones de trabajo limitan la oportunidad de investigación, elavaluador debe:

1. Obtener la información necesaria antes de proceder o

2. en lo posible en cumplimiento con la regla 1-2, utilizar una suposición extraordinariaacerca de esa información.

3. El avaluador puede utilizar cualquier combinación de inspección de la propiedad y documentos, semejante a descripción física legal, dirección, mapa de referencia,copia de un estudio, bosquejo de la propiedad o fotografías, para identificar las

características relevantes del tema de propiedad. La información utilizada por elavaluador para identificar las características de la propiedad deben provenir defuentes que este crea confiables.

4. El avaluador no esta obligado a valorar la totalidad de la propiedad si el tema de la propiedad es un segmento físico o una participación parcial.

f) identificar el alcance del trabajo necesario para completar el trabajo,

COMENTARIO El alcance del trabajo es aceptable cuando es consistente con:

1. Las expectativas de los participantes en el mercado de similares o iguales serviciosde avaluo.

2. El avaluador debe tener sólidas razones para soportar la decisión del alcance deltrabajo, y debe estar preparado para soportar la decisión de excluir cualquier

información o procedimiento que pueda ser relevante para el cliente o potencialcliente.

3. El avaluador no debe permitir que condiciones o factores del trabajo limiten laextensión de la investigación o del análisis a tal grado que las opiniones y conclusiones desarrolladas en el mismo sean no creíbles en el contexto del avaluo.

g) Identificar cualquier suposición extraordinaria dentro de la asignación:

COMENTARIO Una suposición extraordinaria puede ser utilizada en un trabajo solo si:

1. Si es requisito para desarrollar opiniones y conclusiones creíbles.

2. Si el avaluador tiene bases razonables para la suposición extraordinaria.

3. El uso de la suposición extraordinaria resulta de un análisis creíble y

4. Ei el avaluador cumple con los requisitos obligatorios establecidos anteriormente enla NUPA en cuanto a las suposiciones extraordinarias.

h) Identificar cualquier condición hipotética necesaria en el trabajo.



COMENTARIO Una condición hipotética puede ser utilizada solo si:

1. El uso de la condición hipotética es claramente un requisito para fines legales, paraanálisis razonables o para propósitos de comparación.

2. El uso de la condición hipotética resulta de un análisis creíble y

3. Si el avaluador cumple con los requisitos obligatorios establecidos anteriormente en

la NUPA en cuanto a condiciones hipotéticas.

Regla 1-3 (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde no sepermiten excepciónes)

Cuando la opinión de valor a ser desarrollada es el valor de mercado, y dandoalcance al trabajo en concordancia con la regla 1-2, un avaluador debe:

a) identificar y analizar los efectos en el uso y valor de existentes regulaciones deluso de terrenos, probables modificaciones, tales como demanda económica,adaptación física de la propiedad, mercado y tendencias.

COMENTARIO Un avaluador debe evitar premisas o suposiciones sin soporte acerca delmercado, tendencias del área o edad actual.

b) Desarrollar una opinión del buen uso de la finca raíz.COMENTARIO Un avaluador debe analizar factores legales, físicos, y económicosrelevantes para respaldar las conclusiones del buen uso de la finca raíz. El avaluador debereconocer si el terreno es valorado como si estuviera vacante y disponible para sudesarrollo.

Regla 1-4 (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde se permitenexcepciónes)

En el desarrollo de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe recoger, verificary analizar toda la información aplicable al problema de avaluo, dando alcance altrabajo en concordancia con la regla 1-2.

a) Cuando el metodo comparativo de ventas es aplicable, el avaluador debe

analizar tales datos y que tan ciertos son para lograr una conclusión de valor.b) Cuando un enfoque de costo es aplicable , el avaluador debe:

1. Desarrollar una opinión del valor del lugar por medio de un apropiadométodo o técnica de avaluo.

2. Analizar tales datos de costo para estimar el nuevo costo de las mejoras, (silas hay) y

3. Analizar tales datos para estimar la diferencia entre un nuevo costo y elvalor presente de las mejoras. (depreciación acumulada).

c) Cuando el metodo de renta o ingreso es aplicable, el avaluador debe:

1. Analizar los datos de renta (alquiler) para estimar la renta de la propiedad enel mercado.

2. Analizar los datos de gastos de operación para estimar los gastos deoperación de la propiedad.

3. Analizar los datos disponibles para estimar tasas de capitalización y/o tasasde descuentos y

4. Realizar proyecciones futuras para renta y gastos, como evidencia clara yrazonable.

COMENTARIO: El avaluador debe en desarrollo de proyecciones de flujo de caja y declaraciones de ingresos y gastos, tener en información histórica, tendencias, factoresde oferta y demanda que afecten las tendencias, y eventos anticipados tales como

competencia de desarrollos de construcción.



d) Cuando se desarrolla una opinión del valor de la cuota del contrato o el contratode arriendo el avaluador deberá analizar el efecto en el valor, de alguno de lostérminos o condiciones del contrato.

e) El avaluador debe analizar el efecto en el valor de la unión de varias propiedadeso componentes o partes de una propiedad y abstenerse de valorar la totalidad de lapropiedad únicamente por la adición de valores individuales.

COMENTARIO: Aunque el valor de la totalidad puede ser igual a la suma por separado desus partes, este también puede ser mayor o menor que la suma de sus partes. Por lotanto el valor total debe ser probado por referencias de datos apropiados y soportados

por un apropiado análisis de los datos.

Un procedimiento similar debe ser seguido cuando el valor global ha sidoestablecido y el avaluador busca el valor de una parte. El valor de una parte debeser probada por referencias de datos apropiados y soportados por un apropiadoanálisis de los datos.

f) El avaluador debe analizar el efecto en el valor de mejoras publicas o privadas ,localizadas dentro o fuera del lugar.

g) El avaluador debe analizar el efecto del valor de cualquier propiedad personal, o

Ítem intangible que no sea propiedad real pero que este incluida en el avaluo.COMENTARIO: Competencia en el avaluo de propiedad o avaluo de negocios, puede ser un requisito cuando sea requerido despazar la totalidaddel valor entre las partes de la

propiedad. Un avaluo separado, desarrollada en cumplimiento con las normas pertinentes, se requiere cuando el valor de un item es significativa en el valor total.

h) Cuando el avaluo incluye proyectos en curso o aacondicionamiento de loexistente, el avaluador debe examinar y tener disponible para futuras evaluaciones:

1. Suficientes planos, especificaciones, u otra documentación, para identificarel alcance y características de las mejoras propuestas.

2. Evidencia indicando el tiempo de terminación de las mejoras propuestas y3. Evidencia clara y razonable soportando el desarrollo de los costos, ingresos

previstos, proyecciones de ocupación y competencia estimada en el tiempode terminación.

COMENTARIO Desarrollar una opinión de valor de un tema de propiedad con mejoras propuestas requiere el uso de condiciones hipotéticas en cuanto que las mejoras propuestas han estado terminadas para el día del avaluo, cuando realmente no lo están.

La evidencia requerida para ser examinada puede incluir ítems tales como contratistasestimados relacionando el costo y tiempo requerido para terminar la construcción,mercado y estudios de factibilidad; datos de costos de operación y la historia de

proyectos similares recientes. El avaluo puede requerir un completo análisis defactibilidad.

Regla 1-5 (Esta regla contiene requisitos con los cuales la salida no espermitida)

Al desarrollar un avaluo de una propiedad, el avaluador debe:

a) Analizar cualquier acuerdo de venta, opción de la propiedad, si dicha informaciónesta disponible en el normal curso del negocio.

b) Analizar cualquier venta anterior de la propiedad que haya ocurrido en lossiguientes periodos mínimos:

1. Un año cuando la vivienda haya tenido uso residencial.2. Tres años cuando la propiedad haya tenido otro tipo de uso.

c) Reconciliar la calidad y la cantidad de datos disponibles y analizarlos con elenfoque, la aplicabilidad o la conveniencia del enfoque



COMENTARIO Ver los comentarios de las reglas 2-2(a)(9), 2-2 (b)(9) y 2-2(c)(9) pararequerimientos reportados correspondientes.

NORMA UNIFORME 2 AVALUO DE PROPIEDAD REALPara reportar los resultados de un avaluo de propiedad real, el avaluador debecomunicar cada análisis, opinión y conclusión de una manera que no sea engañosa.

COMENTARIO La norma 2 direcciona el contenido y el nivel de información requerida enun reporte para que comunique los resultados del avaluo de propiedad real.

La norma 2 no establece la forma, formato o estilo del reporte de avaluo de propiedadreal. La forma, formato o estilo del reporte son funciones establecidas según el usuario y el avaluador. El contenido del reporte determina su acatamiento.

Regla 2-1 (Esta regla contiene los requerimientos con los cuales la salidano es permitida)

Cada reporte de avaluo escrito u oral debe:

a) Fijar clara y exactamente el avaluo de una manera que no sea engañosa.

b) Contener suficiente información que permita a los usuarios entender el reportede elavaluo de forma adecuada.

c) Clara y exactamente describir cualquier suposición adicional, condición hipotéticao condición limitante que afecte directamente el avaluo e indique su impacto envalor.

COMENTARIO Algunos ejemplos de suposiciones adicionales o condiciones hipotéticas pueden ser la ejecución de un acuerdo de arrendamiento pendiente, financiación atípica,un resultado conocido pero no cuantificado, una conclusión de mejoras dentro o fuera dellugar. En un reporte escrito la descripción es requerida junto con declaraciones dondecada opinión o conclusión sea afectada.

Regla 2-2 (Esta regla contiene los requerimientos con los cuales la salidano es permitida)

Cada reporte escrito del avaluo de propiedad mueble debe ser preparado deacuerdo con na de las siguientes opciones, y mencionar cual opción utilizo: informeautónomo del avaluo, el informe del sumario del avaluo, o informe restrictivo elavaluo.

COMENTARIO Cuando los usuarios destinatarios incluyen partes diferentes alcliente, de be utilizarse o el informe autónomo del avaluo, o el informe sumario delavaluo. Cuando el usuario destinatario es solamente el cliente, puede usarse el informerestrictivo del avaluo. La diferencia esencial entre estas tres opciones esta en el cotenido

y nivel de información ofrecida

El avaluador debe tener cuidado al caracterizar el tipo de reporte y el nivel de informaciónque comunica al terminar su labo. El avaluador puede utilizar cualquier otro títuloadicional al título a que se refiera esta norma para el tipo de reporte ofrecido.

El contenido del reporte y el nivel de información establecido en estas normas son mínimo para cada tipo de reporte. El avaluador debe adicionar el reporte cuando sea necesario para asegurar que cualquier usuario destinatario del avaluo no sea llevado a eqíivoco, y que el reporte es conforme con los requerimientos sobre contenido establecido en estaregla.

Una parte que reciba una copia del informe autónomo del avaluo, el informe del sumariodel avaluo, o informe restrictivo del avaluo, para satisfacer requerimiento relacionadoscon publicidad, no se convierte en un usuario destinatario del avaluo a no ser que elcliente identifique a esa parte como usuario propuesto.

a) El contenido del reporte de avaluo:Debe ser consistente con el uso del avaluo y al menos debe incluir:



1. Declarar la identidad de los clientes y cualquier usuario por nombre y tipo.

COMENTARIO : El avaluador debe tener cuidado al identificar un cliente que asegure unclaro entendimiento y evitar violaciones de la sección de confidencialidad de la reglaética. En esta instancia donde el cliente desea quedar en el anonimato, el avaluador debedocumentar la identidad del cliente en el archivo pero puede omitir la identidad en el

reporte.Los usuario del reporte pueden incluir partidas como prestamistas, empleados deagencias gubernamentales, socios de los clientes, abogados del cliente y contadores.

2. Declarar el uso del avaluo.3. Describir la información suficiente para identificar el inmueble envuelto en el

avaluo, incluyendo las características físicas y económicas de la propiedadrelevantes en la asignación.

COMENTARIO El inmueble objeto el avaluo puede ser especificado, por ejemplo, por unadescripción legal, la dirección, un mapa de referencia, copia de un mapa, un bosquejo dela propiedad y/o fotografías. La información puede incluir un bosquejo de la propiedad y fotografías adicionales a los comentarios escritos sobre los atributos legales, físicos y

económicos del inmueble como objeto del avaluo.

4. Declarar el interés del avaluo de la propiedad.

COMENTARIO La declaración de los derechos de la propiedad real evaluada deben ser sustentados como necesarios por copias o resúmenes de la descripción de los títulos ocualquier otro documento que fije cualquier impedimento conocido.

5. Declarar el objetivo del avaluo, incluyendo el tipo y definición del valor y suorigen.

COMENTARIO Declarar la definición del valor requiere la definición del mismo, unareferencia apropiada del origen de la definición y cualquier comentario necesarioclaramente indicado al lector sobre como la definición está siendo aplicada.

Cuando el objetivo de la asignación es desarrollar una opinión del valor del mercado,

declarar si la opinión del valor es:• En términos de dinero o en términos financieros equivalentes a dinero

• Basados en mercado no financiero o en financiación con condiciones inusuales oincentivos.

Cuando una opinión de valor del mercado no es en términos de dinero o basado entérminos financieros equivalentes a dinero, resumir los términos de financiación y explicar sus contribuciones o negativas puede influenciar el valor.

6. Declarar la fecha efectiva del avaluo y la fecha del reporte.

COMENTARIO La fecha efectiva del avaluo establece el contexto del valor de la opinión,mientras que la fecha del reporte indica si la visión del avaluo del mercado o lascondiciones de uso de la propiedad como la fecha efectiva del avaluo presunto, o

sugerido.Reiteración de la fecha del reporte y de la fecha efectiva del avaluo en variasdeclaraciones en el reporte es importante para el claro entendimiento por parte del lector cuando las condiciones del mercado o el uso de la propiedad en la fecha del reporte sondiferentes a las condiciones de la fecha efectiva del avaluo

7. Describir información suficiente al cliente y a cualquier usuario del alcancedel avaluo usado en el desarrollo del avaluo.

C OMENTARIO Este requisito sirve para asegurar al cliente y a los usuarios quienes tienenconfianza que el avaluo puede ser afectada porque la investigación del avaluador esinformada propiamente y no es fraudulenta dentro del alcance del trabajo. El avaluador tiene la prueba de peso para soportar las decisiones del alcance del trabajo y del nivel deinfracción incluida en el reporte.

8. Declarar todas las suposiciones, condiciones hipotéticas y las condicioneslimitantes que afectan el análisis, opiniones y conclusiones.



COMENTARIO Las suposiciones típicas y ordinarias y las condiciones limitantes puedenagruparse en una sección del reporte identificada. Una suposición extraordinaria ocondición hipotética debe ser descrita en conjunto con las declaraciones de cada opinióno conclusión que afecte.

9. Describir la información analizada, hacer seguimiento de los procedimientosdel avaluo y del razonamiento que soporta el análisis, las opiniones y las

conclusiones.COMENTARIO El avaluador debe proveer la información suficiente para el cliente y losusuarios para que entiendan adecuadamente las opiniones y conclusiones de una formaracional.

Cuando el alcance de un trabajo es el desarrollo del valor del mercado, el resumen de losresultados analizados de la información requerida en la regla 1-5 es requerida. Si estainformación no era adquirible, la declaración de los hechos por parte del avaluador paraobtener información es requerida. Si esta información es relevante, el conocimiento de laexistencia de la declaración es requerida.

10. Mencionar, según sea apropiado para la calse de propiedad inmueble, el usode la propiedad a la fecha del avaluo, y el uso de la propiedad reflejada en elavaluo; y, cuando el propósito de la labor sea cualquier valor de mercado,

describir el fundamento y la razón para la opinión del avaluador sobre el másalto y mejor uso de la propiedad.

COMENTARIO El reporte debe contener la opinión del avaluador sobre cual deberia ser elmejor uso del inmueble, a menos que dicha opinión del uso sea innecesaria. Si el

propósito del avaluo es el valor de mercado, un resumen del soporte de las opiniones delavaluador son requisito. El razonamiento del avaluador debe ser provisto en detalle y

profundidad por ser este significativo para la valoración.

11. Definir y explicar cualquier excepción permitido de los requisitos específicosde la norma 1 y la razon por la cual se excluyo cualquiera de los métodos deavaluos usuales.

COMENTARIO El contenido de un reporte de avaluo, debe poseer suficiente informaciónque indique que el avaluador cumplió con los requisitos de la norma 1 , incluyendo

cualquier permiso de excepción de los requisitos específicos. La cantidad de detalles puede variar con la importancia de la información del reporte.

Cuando la regla de excepción es justificada, es prudente que el reporte sea un avaluolimitado. El uso del termino avaluo limitado, hace énfasis en que el avaluo contiene algomenos o diferente del trabajo, que puede tener y que tendría si la excepción no ha sido

justificado. El reporte de un avaluo limitado debe contener una sección importante queidentifique claramente el proceso realizado y las excepciones aprobadas.

La viabilidad de los resultados de un avaluo limitado, desarrollados bajo la norma 1, no esafectado por el tipo de reporte preparado bajo la norma 2. El alcance del proceso deavaluo realizado bajo la norma 1 es la base para la viabilidad de la conclusión de valor.

12. incluir una certificación firmada en concordancia con la Regla 2-3

b) El contenido del resumen del avaluo, debe ser consistente con el uso del avaluo

que se pretende y como mínimo:COMENTARIO La diferencia esencial entre el contenido de un reporte de avaluo y el contenido del resumen del avaluo es el nivel de presentación de los detalles.

1. Indicar la identidad del cliente y cualquier cliente potencial, por nombre otipo

COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado en la identificación del cliente para asegurar un claro entendimiento y evitar violaciones de la sección deconfidencialidad de las Reglas de Etica. En raras instancias donde el clientedesea permanecer anónimo, el avaluador debe sin embargo tener un documentode la identidad del cliente en el expediente, pero puede omitir la identidad delcliente en el reporte.

2. plantear el uso pretendido del avaluo;



3. resumir suficiente información para identificar la finca raíz involucrada en elavaluo, incluyendo características relevantes de la propiedad física yeconómica;

COMENTARIO la finca raíz involucrada en el avaluo puede ser especificada por ejemplo: por una descripción legal, dirección, mapa, referencia, bosquejo de la propiedad y/o fotografías. El resumen de la información puede incluir unbosquejo de la propiedad , fotografías adicionalmente comentarios escritosacerca de atributos físicos, legales y económicos de la inmobiliaria, relevantesestos para el propuesto uso del avaluo.

4. indicar el interés de la propiedad real valorada.

COMENTARIO La declaración de los derechos de la propiedad deben ser justificados por copias, o resúmenes de la descripción del titulo, u otrosdocumentos que exponen algún gravamen conocido.

5. identificar el propósito del avaluo, incluyendo tipo y definición de valor y suorigen.

COMENTARIO Plantear la definición de valor requiere la definición como tal, unaapropiada consulta del origen de la definición y cualquier comentario necesario para indicar al lector, como se esta aplicando la definición.

Cuando el propósito del trabajo es el de desarrollar una opinión de valor demercado, indicar si la opinión de valor es:

• en términos de efectivo o términos financieros equivalentes a efectivo.

• Basado en términos de mercado no financiero o condiciones o incentivosfinancieras inusuales.

Cuando una opinión de valor de mercado no esta determinada en términos deefectivo o basado en términos financieros equivalentes a efectivo, resuma lostérminos de tal financiación y explique las contribuciones o influencia negativa

sobre el valor.

6. Indicar la fecha efectiva del avaluo y la fecha del reporte.

COMENTARIO La fecha efectiva del avaluo establece el contexto de la opinión devalor, mientras que la fecha del reporte indica tanto la perspectiva del mercadoo el uso de las condiciones de la propiedad por parte del avaluador, o si la fechadel avaluo fue posible, actual o retrospectivo.

La reiteración de la fecha del reporte y la fecha efectiva del avaluo, esimportante para el claro entendimiento del lector cuando quiera que el mercadoo los usos de la propiedad en la fecha del reporte sean diferentes de talescondiciones en la fecha efectiva del avaluo.

7. Resumir suficiente información para revelar al cliente o posible usuario elalcance del trabajo usado para desarrollar el avaluo.

COMENTARIO Este requisito es para asegurar que el cliente y los posiblesusuarios quienes esperan dependencia del avaluo, pueda estar afectado por laextensión de la investigación del avaluador propiamente informado para elalcance del trabajo. El avaluador tiene la responsabilidad de soportar las pruebasde la decisión del alcance del trabajo y el nivel de información incluido en elreporte.

8. Exponer todas las suposiciones, condiciones hipotéticas, y las condicioneslimitantes que afectan los análisis, opiniones y conclusiones:

COMENTARIO Suposiciones típicas u ordinarias al igual que condicioneslimitantes pueden ser agrupadas en una sección del reporte. Una suposición

extraordinaria o una condición hipotética debe ser revelada conjuntamente conla declaración de cada opinión o conclusión que fue afectada.



9. Resumir la información analizada, los procedimientos seguidos en el avaluoy las razones que soportan los análisis, opiniones y conclusiones.

COMENTARIO El avaluador debe estar seguro que la información entregada essuficiente para el cliente y posibles clientes, para entender la razonabilidad delas opiniones y conclusiones.

Cuando el propósito del trabajo es desarrollar una opinión de valor de mercado,un resumen de los resultados de los análisis de la información requeridos en laRegla 1-5 son requisito. Si tal información no es obtenible, un registro de losesfuerzos tomados por el avaluador para obtener la información son requeridos.Si esta información es irrelevante, un conocimiento de la existencia de lainformación carente de relevancia es requerida.

10. Definir el uso de la inmobiliaria actual o existente como avaluo y el uso de lainmobiliaria reflejado en el avaluo, y cuando el propósito del trabajo es valorde mercado, resumir el soporte y razonabilidad de la opinión del avaluadorpara el mejor uso de la inmobiliaria;

COMENTARIO El reporte debe contener la opinión del avaluador como el mejor uso de la finca raíz, a menos que dicha opinión del uso sea innecesaria. Si el

propósito del avaluo es el valor de mercado, un resumen del soporte de lasopiniones del avaluador son requisito. El razonamiento del avaluador debe ser provisto en detalle y profundidad por ser este significativo para el avaluo.

11. Definir y explicar cualquier excepción permitido de los requisitos específicosdela norma 1 y la razón por la cual se excluyo cualquiera de los métodos deavaluos usuales;

COMENTARIO El contenido de un reporte de avaluo, debe poseer suficienteinformación que indique que el avaluador cumplió con los requisitos de la norma1 , incluyendo cualquier permiso de excepción de los requisitos específicos. Lacantidad de detalles puede variar con la importancia de la información delreporte.

Cuando la regla de excepción es justificada, es prudente que el reporte sea unavaluo limitado. El uso del termino avaluo limitado, hace énfasis en que el avaluocontiene algo menos o diferente del trabajo, que puede tener y que tendría si laexcepción no ha sido justificado. El reporte de un avaluo limitado debe contener una sección importante que identifique claramente el proceso realizado y lasexcepcioness tomados.

La viabilidad de los resultados de un avaluo limitado, desarrollados bajo la norma1, no es afectado por el tipo de reporte preparado bajo la norma 2. El alcance del proceso de avaluo realizado bajo la norma 1 es la base para la viabilidad de laconclusión de valor.

12. Incluir una certificación firmada en concordancia con la regla 2-3.

c) El contenido de un uso restringido de un reporte de avaluo, debe ser consistentecon el uso pretendido del avaluo y como mínimo:

1. Indicar la identidad del cliente, por nombre o tipo;

COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado en la identificación del cliente para asegurar un claro entendimiento y evitar violaciones de la sección deconfidencialidad de las Reglas de Ética. En raras instancias donde el clientedesea permanecer anónimo, el avaluador debe sin embargo tener un documentode la identidad del cliente en el expediente, pero puede omitir la identidad delcliente en el reporte.

2. Indicar el uso pretendido del avaluo;

COMENTARIO El uso pretendido del avaluo debe ser consistente con la limitación

en el uso de la opción del uso restringido de un reporte de avaluo en esta regla.Por ejemplo, uso exclusivo del cliente.



3. Indicar suficiente información para identificar la finca raíz implicada en elavaluo;

COMENTARIO La finca raíz involucrada en el avaluo puede ser especificada por ejemplo: por una descripción legal, dirección, mapa, referencia, bosquejo de la propiedad y/o fotografías.

4. Indicar el interés de la propiedad real valorada.5. Indicar el propósito del avaluo, incluyendo el tipo de valor y referirse a la

definición de valor pertinente al propósito del trabajo;

6. Indicar la fecha efectiva del avaluo y la fecha del reporte;

COMENTARIO La fecha efectiva del avaluo establece el contexto de la opinión devalor, mientras que la fecha del reporte indica tanto la perspectiva del mercadoo el uso de las condiciones de la propiedad por parte del avaluador, o si la fechadel avaluo fue posible, actual o retrospectivo.

7. Plantear el alcance del proceso de coleccionismo, confirmación, y reportesde datos o remitir lo a un acuerdo de trabajo anexado a la carpeta delavaluador, la cual describa el alcance del trabajo para ser realizado.

8. Exponer todas las suposiciones, condiciones hipotéticas, y las condicioneslimitantes que afectan los análisis, opiniones y conclusiones:

COMENTARIO Suposiciones típicas u ordinarias al igual que condicioneslimitantes pueden ser agrupadas en una sección del reporte. Una suposiciónextraordinaria o una condición hipotética debe ser revelada conjuntamente conla declaración de cada opinión o conclusión que fue afectada.

9. Plantear los procedimientos del avaluo seguidos, y las opiniones yconclusiones de valor al igual que la referencia del expediente.

COMENTARIO El avaluador debe mantener un expediente especifico y coherente para soportar el uso restrictivo del reporte del avaluo. Los contenidos delexpediente deben ser suficientes para el avaluador para realizar un resumen delreporte de un avaluo. La carpeta debe estar disponible para el cliente (o susrepresentantes) agencias nacionales, tales como terceras partes autorizadas por procesos de ley, y profesionales debidamente autorizados por revisión delcomité. La revisión del uso restrictivo del reporte del avaluo en acatamiento dela norma 3 no es posible sin el critico teniendo beneficio de la informaciónretenida en el expediente.

Cuando el propósito del trabajo es desarrollar una opinión de valor de mercado,la información analizada en acatamiento de la regla 1-5 es informaciónsignificante, que debe ser revelada en el uso restrictivo del reporte del avaluo. Sital información no es obtenible, un registro de los esfuerzos tomados por elavaluador para obtener la información son requeridos. Si esta información esirrelevante, un conocimiento de la existencia de la información carente derelevancia es requerida.

10. Definir el uso de la inmobiliaria actual o existente como avaluo y el uso de lafinca raíz reflejado en el avaluo, y cuando el propósito del trabajo es valor demercado, indicar la opinión del avaluador para el mejor uso de la finca raíz;

COMENTARIO El trabajo debe contener una declaración del uso de la propiedad y la opinión del avaluador como el mejor uso de la finca raíz, a menos que dichaopinión del uso sea innecesaria. Si la opinión del mejor uso de la finca raíz esrequisito, el razonamiento del avaluador debe ser provisto en detalle y profundidad por ser este significativo para el avaluo, o debe ser documentado en

el expediente y referenciado en el reporte.



11. Indicar y exponer cualquier excepción permitido, de los requisitosespecíficos de la norma 1, indicar la exclusión de cualquier método deavaluo usual e indique una restricción de uso que limite el uso del reporte ylas advertencias que las opiniones y conclusiones del avaluador establecidasque no fueron entendidas sin información adicional en el expediente delavaluador.

COMENTARIO Cuando la regla de excepción es justificada, es prudente que elreporte sea un avaluo limitado. El uso del termino avaluo limitado, hace énfasisen que el avaluo contiene algo menos o diferente del trabajo, que puede tener y que tendría si la excepción no ha sido justificado. El reporte de un avaluolimitado debe contener una sección importante que identifique claramente el proceso realizado y las excepciones tomados.

El reporte del uso restrictivo del avaluo es para uso exclusivo del cliente. Antesde llegar a un acuerdo, el avaluador debe establecer con el cliente lassituaciones donde este tipo de reporte es usado y debe asegurarse que el clienteentienda las restricciones para el uso del reporte del uso restrictivo del avaluo.

12. Incluir una certificación firmada en concordancia con la regla 2-3.

Regla 2-3 ( Esta regla contiene requisitos obligatorios de la cual la reglade excepción no es permitida).

Cada reporte escrito del avaluo de una propiedad real debe contener unacertificación firmada que es similar en contenido a la siguiente información:

Yo certifico que, lo mejor de mi conocimiento y creencia:

• Las declaraciones del hecho contenido en este informe son verdaderas y correctas.

• Los análisis, opiniones y conclusiones reportadas son limitadas solo por lassuposiciones reportadas y las condiciones limitadas, y son mi personal eimparcial análisis, opiniones y conclusiones.

• No tengo interés posible o presente en la propiedad que es tema del reporte, y no tengo interés personal con respecto de las partes involucradas.

• No tengo prejuicio con respecto a la propiedad que es tema del reporte o conlas partes involucradas con este trabajo.

• Mi compromiso en este trabajo no fue supeditado al desarrollo o reporte predeterminado de resultados.

• Mi compensación por este trabajo no esta supeditada al desarrollo o reporte deun valor determinado o dirección en valor que favorezca la causa del cliente, elmonto de la opinión de valor, el logro de un resultado estipulado o la ocurrenciade un evento subsecuente directamente relacionado con el uso pretendido delavaluo.

• Mis análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte estasiendo preparado en conformidad con la NUPA

• Tengo que hacer una inspección personal de la propiedad que es objeto delreporte. ( si más de una persona firma el reporte esta certificación debeespecificar claramente que individuos y cuales no realizaron una inspección personal de la propiedad).

• Nadie proporciona asistencia profesional significativa a la persona que firmaeste reporte, (si hubiere excepciones, el nombre de cada individuo que proporcione asistencia profesional debe indicarse.

Regla 2-4 ( Esta regla contiene requisitos específicos de la cual la regla de

excepción es permitida). Ver regla de excepción.



Un reporte oral de la propiedad real, debe como mínimo, dirigir asuntossustanciales asignados en la regla 2-2 (b).

COMENTARIO Testimonio de un avaluador sobre sus análisis, opiniones y conclusiones es un reporte oral en donde el avaluador debe cumplir con losrequisitos de esta regla.

Ver la sección de Archivo de las Reglas de Ética para los requisitoscorrespondientes.

Regla 2-5 ( Esta regla contiene requisitos obligatorios de la cual la reglade excepción no es permitida).

Un avaluador que firma un reporte de avaluo de una propiedad real, preparado porotro avaluador en cualquier capacidad, acepta total responsabilidad por el avaluo yel contenido del reporte de avaluo.

COMENTARIO Un avaluador actuando como empleador o supervisor firmando unreporte de un empleado es tan responsable como el individuo que preparo elcontenido y las conclusiones del avaluo al igual que el reporte. El uso de unaetiqueta (sello) al lado de la firma del empleador o supervisor no exime al

individuo de la adherencia de estas normas.

NORMA UNIFORME 3 REVISION DEL avaluo DE LA PROPIEDAD REAL Y PROPIEDAD PERSONAL, DESARROLLO Y REPORTE:

En el desarrollo de una revisión del avaluo de una propiedad real o propiedadpersonal, el avaluador actuando como critico debe desarrollar y reportar unaopinión creíble y debe revelar el alcance del trabajo llevado a cabo en el mismo.

COMENTARIO La revisión del avaluo es el acto o proceso de desarrollar y comunicar una opinión acerca de la calidad de todo o partes de un trabajo oservicio desarrollado por otro avaluador en una propiedad real o personal. Laopinión del critico acerca de la calidad debe abarcar la completa, adecuación,aplicabilidad, conveniencia, y la sensatez del trabajo, desarrollado en el contextode los requisitos aplicables a ese trabajo.

La regla de Competencia aplica al critico, quien debe emplear reconocidosmétodos y técnicas necesarias para desarrollar una revisión del avaluo creíble y evitar errores por omisión. Un reporte engañoso o fraudulento viola las reglas dela Etica.

Una revisión de un avaluo requiere que el avaluador o critico prepare un reporteseparado o un memorando establecido hacia el alcance del trabajo y losresultados de la revisión del avaluo.

Los requisitos de la revisión de un avaluo en esta norma no aplican a:

• La actividad de revisar o auditar en el contexto de otras profesiones tales

como la contaduría;• El estudio del trabajo de los avaluadores preparados por otros tipos de

expertos tales como ingenieros u otros consultores, o un trabajo preparado por un avaluador en un trabajo de consulta bajo las norma 4 y 5 y;

• La revisión de un trabajo por parte de personas no avaluadores tales comocríticos administrativos.

Regla 3-1 ( Esta Regla contiene requisitos obligatorios de donde la reglade excepción no es permitida).

En desarrollo de una critica o revisión de un avaluo el critico debe:

a) Identificar el cliente de la revisión y los posibles clientes, el uso pretendido de las

opiniones del critico y las conclusiones, al igual que el propósito del trabajo;



COMENTARIO el uso pretendido es en el contexto del uso del cliente , lasopiniones y conclusiones del avaluador, por ejemplo, sin limitación, control decalidad, auditoría o confirmación. El propósito del trabajo relacionado con elobjetivo del critico; por ejemplo, sin limitación, para evaluar el acatamiento delos requisitos de la NUPA, los requisitos del cliente o las regulaciones aplicables.

Si el propósito del trabajo incluye el desarrollo de la opinión de valor delavaluador acerca del tema de la propiedad, esta opinión es un avaluo si:

• Coincide con la opinión de valor en el trabajo de la revisión, como en la fechadel valor en ese trabajo o una fecha diferente del valor o;

• Difiere de la opinión de valor en el trabajo de la revisión,, como en la fecha delvalor en ese trabajo o una fecha diferente del valor.

b) Identificar el:

• Tema de la revisión del avaluo

• Fecha de la revisión

• Propiedad e interés de la propiedad valorada ( si hay algún) en el trabajo bajo la

revisión.• Fecha del trabajo bajo la revisión y la fecha efectiva de la opinión en el trabajo y

• Avaluador que complete el trabajo.

COMENTARIO El tema de una tarea de la revisión del avaluo puede ser todo o la parte de un informe del avaluo, del expediente, o de una combinación de éstos.

c) Identificar el alcance del trabajo para ser realizado;

COMENTARIO Un critico o avaluador debe tomar pasos apropiados paraidentificar el alcance preciso del proceso de la revisión para ser completado enuna tarea. El critico o avaluador debe tener razones seguras para soportar ladecisión del alcance del trabajo y las opiniones y conclusiones desarrolladas enel trabajo deben ser creíbles y consistentes con el uso pretendido de la revisión

del avaluo.El avaluador o critico debe identificar algunas suposiciones extraordinarias necesarias enel trabajo. Una suposición extraordinaria puede ser usada en una revisión del avaluo solosi:

• Si es requisito para desarrollar opiniones y conclusiones creíbles.

• Si el critico o avaluador tiene bases razonables para la suposiciónextraordinaria.

• El uso de la suposición extraordinaria resulta de un análisis creíble y

• Si el critico o avaluador cumple con los requisitos obligatorios establecidosanteriormente en la regla 3-2(d) en cuanto a las suposiciones extraordinarias.

La revisión del avaluo debe ser direccionada en el contexto de las condiciones demercado como la fecha efectiva de la opinión en el trabajo. Informacióndisponible para el avaluador o critico que pudo no estar disponible para el primer avaluador no debe ser usada por el critico o avaluador en el desarrollo de unaopinión como cualidad del trabajo de revisión.

Cuando el propósito del trabajo incluye requisitos para el critico o avaluador paradesarrollar su propia opinión de valor, lo siguiente aplica:

• El alcance del trabajo del critico en el desarrollo de su opinión no debe ser menos que el alcance del trabajo (completo o limitado) aplicado al trabajooriginal del avaluo. Sin embargo no es necesario que el critico desarrolle losmismos pasos que el primer avaluador. Estos Ítems que el critico concluya soncreíbles y en acatamiento con el desarrollo de las norma 1 o 7 puede ser incluidoal proceso de desarrollo del critico o avaluador como base de una suposiciónextraordinaria del critico o avaluador.



• El critico puede utilizar información adicional disponible para él, que no estuvodisponible para el avaluador original en el desarrollo de su opinión de valor.

d) Desarrollar una opinión con respecto a la totalidad del material de la revisióndentro del alcance del trabajo aplicable a este.

COMENTARIO El critico o avaluador debe desarrollar una opinión para completar

el material de la revisión dentro del alcance del trabajo aplicable a este.e) Desarrollar una opinión con respecto a una evidente relevancia de los datos yconveniencia de algún reajuste de los mismos.

f) Desarrollar una opinión con respecto a la técnicas y métodos apropiadasutilizadas y desarrollo de razones por algún desacuerdo.

g) Desarrollar una opinión con respecto a si los análisis, opiniones y conclusiones enel trabajo de la revisión son apropiadas y razonables, y desarrollo de razones poralgún desacuerdo.

Regla 3-2. (Esta regla contiene requisitos obligatorios en donde la regla deexcepción no es permitida).

En el reporte de los resultados de una revisión del avaluo el avaluador debecomunicar cada análisis, opinión y conclusión de una manera no engañosa.

COMENTARIO Esta Regla direcciona el contenido y nivel de la informaciónnecesaria en el reporte que comunica los resultados de una revisión de unavaluo. Un reporte de una revisión es una critica suplementaria por usoconjuntamente con el trabajo de la revisión.

El critico debe asegurar que el cliente y cualquier posible usuario del trabajo,entenderán el reporte de la revisión y no van a ser engañados.

Un reporte o carta separada es un método. Otro método apropiado es una formao lista de chequeo preparada y firmada por el critico o avaluador adicionada altrabajo de revisión.

La norma uniforme 3 no indica la forma, formato o estilo de los reportes de losavaluadores, los cuales son función de las necesidades de los usuarios y avaluadores. El contenido del reporte determina su cumplimiento.

En el reporte de los resultados de una revisión , el critico o avaluador debe:

a) Indicar la identidad del cliente, por nombre o tipo y el de los posibles usuarios; eluso pretendido del resultado del trabajo; y el propósito del trabajo.

b) Indicar la información que debe ser identificada conforme con la regla 3-1 (b).

c) Indicar la naturaleza y detalles del proceso de revisión tomado. (Por ejemplo elalcance del trabajo acorde con la regla 3-1 (c)

d) Indicar las opiniones, razones y conclusiones necesarias en la regla 3-1 (d-g),

dadas en el alcance del trabajo en cumplimiento con la regla 3-1 (c)COMENTARIO Cuando el propósito del trabajo de revisión de un avaluo incluye laopinión de valor del avaluador , este debe:

1. Indicar que información, análisis, opiniones, y conclusiones en el material dela revisión el critico acepta como creíbles y son utilizadas en el desarrollo dela opinión de valor por parte del avaluador.

2. Indicar cualquier dato adicional, el razonamiento y la base para la opinión devalor del avaluador.

3. Indicar cualquier suposición, suposición extraordinaria, o condición limitanterelacionada a la opinión de valor del avaluador y de acuerdo con las reglas2-1 o 8-1 y 2-2 o 8-2, indicar el impacto en el valor de alguna suposición .

El critico o avaluador puede incluir su propia opinión de valor dentro del reportede revisión sin tener que preparar un reporte por separado. Sin embargo



cambios contenidos en el reporte del critico o avaluador para soportar unaconclusión de valor, deben coincidir como mínimo, con los requisitos del reportede la revisión del avaluo.

e) Incluir toda la información conocida y ;

COMENTARIO El critico o avaluador debe estar seguro que la información es

suficiente para el cliente y los potenciales clientes, para entender la racionalidadde la opinión y conclusiones de este.

f) Incluir una certificación firmada similar en contenido a lo siguiente:


• Los hechos y datos reportados por el critico o avaluador y utilizados en el proceso son verdaderas y correctas.

• Los análisis, opiniones y conclusiones en este reporte son limitadas solo por lassuposiciones y las condiciones limitadas, y son mi personal e imparcial análisis,opiniones y conclusiones.

• No tengo interés posible o presente en la propiedad que es tema del reporte, y

no tengo interés personal con respecto de las partes involucradas.• No tengo prejuicio con respecto a la propiedad que es tema del reporte o conlas partes involucradas con este trabajo.

• Mi compromiso en este trabajo no fue supeditado al desarrollo o reporte predeterminado de resultados.

• Mi compensación por este trabajo no esta supeditada a una acción o eventoresultado de los análisis, opiniones o conclusiones en uso de la revisión delavaluo.

• Mis análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte fue preparado en conformidad con la NUPA.

• No realice una inspección personal de la propiedad que es objeto del reporte.


Regla 3-3 ( Esta regla contiene requisitos específicos de donde la regla deexcepción es permitida). Ver regla de excepción.

Un reporte oral de la revisión del avaluo, debe como mínimo, dirigir asuntossustanciales asignados en la regla 3-2 .

COMENTARIO Testimonio de un critico o avaluador concerniente a sus análisis,opiniones y conclusiones, es un reporte oral en donde el critico o avaluador debecumplir con los requisitos de esta regla.

Ver la sección de Archivo de las Reglas de Ética para los requisitoscorrespondientes.

NORMA UNIFORME 4 ESTUDIOS DE CONSULTORÍA DE FINCA RAIZ

En la realización de servicios de consultoría sobre el desarrollo de proyectos en unapropiedad, el avaluador debe estar consiente, entender, y emplear correctamenteestos métodos y técnicas que son necesarias para producir un resultado creíble.

COMENTARIO Norma uniforme 4 esta direccionado hacia aspectos de la practica profesional establecidos en la norma 1 pero dirigido a la realización del serviciode consultoría del avaluador. Consultoría es un termino que es aplicado aestudios de finca raíz excepto desarrollar una opinión de valor. Estudios de

utilización de terrenos; análisis del mejor uso, factibilidad o estudios de inversión y otros estudios relacionados son ejemplos de trabajos de consultoría. El



avaluador debe tener la habilidad de desarrollar un análisis del programa queresponde al objetivo del cliente, para recolectar y presentar datos secundarios y para preparar un reporte escrito.

La norma 4 dirige el concepto de identificar el objetivo del cliente. Hay unadiferencia importante entre realizar y un servicio de consultoría imparcial, comouna tercera parte desinteresada que responda al objetivo del cliente y realice unservicio de consultoría que facilite el logro del objetivo del cliente. Aunqueambos son actividades de negocio dentro del campo de la practica profesional.,el avaluador debe reconocer las obligaciones consiguientes.

El avaluador debe comportarse como una tercera parte desinteresada en eldesarrollo de un servicio de consultoría que no puede ser compensado demanera que es supeditado a los resultados. Sin embargo el avaluador realizaservicios legítimos tales como corretaje, orientación sobre impuestos etc, puedeser compensado por un pago supeditado a un resultado alcanzado, pero solocuando la descripción propia del rol ha sido realizada por un avaluador.

Regla 4-1 (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde se permitenexcepciónes)

En desarrollo de un servicio de consultoría de una propiedad real o de una finca raízel avaluador debe:

• Estar consiente, entender, y emplear correctamente estos métodos y técnicas deconsultoría que son necesarias para producir un resultado creíble.

• No cometer un error sustancial por omisión, que afecte significativamente losresultados de un servicio de consultoría.

• No realizar servicios de avaluos de manera negligente o descuidada, comocometer una serie de errores así estos no afecten significativamente el avaluo, o lacredibilidad del resultado.

COMENTARIO La regla 4-4 es idéntica en alcance y propósito a la regla 1 -1.

Regla 4-2 ( esta regla contiene requisitos específicos de donde la regla deexcepción es permitida). Ver regla de excepción.

En desarrollo de un servicio de consultoría, el avaluador debe observar lossiguientes requisitos específicos:

a) Identificar claramente el objetivo del cliente.

b) Definir el problema a ser considerado, definir el propósito y el uso pretendido delservicio de consultoría, considerar el alcance del proceso de recolección de datos,identificar cualquier suposición extraordinaria, condición hipotética y condiciónlimitante e identificar la fecha efectiva del servicio de consultoría.

c) Recolectar, verificar y conciliar tales datos que pueden ser requisito para

completar el servicio de consultoría, toda la información pertinente deberá estarincluida:

1. Si el valor de mercado de una propiedad especifica es relevante al trabajo deconsultoría, el avaluo en acatamiento con la norma 1 debe ser incluida en larecolección de datos;

COMENTARIO Si el avaluo es relevante, el avaluador, realizando el servicio deconsultoría debería revisar cuidadosamente las Reglas de Ética y el comentarioal inicio de la norma, para asegurar que ningún interés personal del avaluador del servicio de consultoría, esta en desacuerdo con la función del avaluorequerida.

d) Aplicar las herramientas y técnicas apropiadas para la recolección de datos;

e) Basar todas las proyecciones en una clara razonabilidad y una evidenciaapropiada.



COMENTARIO El servicio de consultoría debe comenzar con una claraidentificación del objetivo del cliente, la cual puede no ser explícita en ladeclaración del cliente para el trabajo. El avaluador debería definir claramente lanaturaleza del problema, los aspectos del cliente y el propósito del servicio deconsultoría. Si el servicio de consultoría requiere un propiedad real especifica, elavaluador debe obtener una descripción legal, dirección de la calle, u otros

medios para identificar específicamente y adecuadamente la propiedad.El avaluador debe evaluar la totalidad del alcance del trabajo, resolviendo el problema, las metodologías a utilizar y la búsqueda especifica de datosrelevantes al servicio de consultoría.

Regla 4-3 (Esta regla contiene requisitos específicos de donde la regla deexcepciónes es permitida). Ver regla de excepción.

En desarrollo de servicios de consultoría de una propiedad, el avaluador debeobservar los siguientes requisitos específicos cuando la conclusión o recomendaciónes requisito por la naturaleza del trabajo:

a) Identificar planteamientos de acción alternativos para lograr el objetivo del

cliente, y analizar sus implicaciones;b) Identificar ambas, limitaciones conocidas y anticipadas para cada alternativa yconsiderar su probable impacto;

c) Identificar los recursos reales o esperados disponibles para cada alternativa yconsiderar su probable impacto;

d) Identificar el óptimo curso de la acción para lograr el objetivo del cliente.

COMENTARIO Después de una apropiada consideración de todas las alternativasde los cursos de acción, el avaluador debería identificar el óptimo curso de laacción en términos del objetivo del cliente, y el pronostico de probabilidad puedeser logrado. Todas las conclusiones deben ser lógicamente relacionadas conrecursos disponibles que pueden limitar alguna de las alternativas.

regla 4-4 (Esta regla contiene requisitos específicos en donde la regla deexcepciónes permitida) Ver regla de excepción.

Llevando a cabo un análisis de mercado, el avaluador debe observar los siguientesrequisitos específicos cuando apliquen:

a) definir y delinear el área de mercado;

b) Identificar y analizar las condiciones de oferta y demanda que constituyen elmercado de la finca raíz.

c) Identificar, determinar y pronosticar el efecto de un desarrollo anticipado u otroscambios y futuras ofertas.

d) Identificar, determinar y pronosticar el efecto de economía anticipado u otroscambios y futuras demandas.

COMENTARIO El avaluador debe definir y delinear cuidadosamente el área demercado pertinente para el análisis. Debe sustentar las razones para la selecciónde los linderos. El avaluador debe identificar las clases especificas de la propiedad inmobiliaria bajo la consideración y el análisis de las fuerzas queafectan las relaciones de oferta y demanda.

El avaluador espera proveer una descripción física y económica de la existenciade la oferta para uso especifico con el área definida del mercado y la explicaciónde la posición competitiva del sujeto y el pronostico con el cual se anticipan loscambios en la futura oferta y puedan afectar la propiedad del sujeto.

El avaluador espera proyectar la cantidad y el precio o el nivel rentable que

pueda demandar un mercado particular. La captura y penetración de los índicesde competitividad de los proyectos debe ser examinada con detalles suficientes



que conduzcan a una conclusión razonable como el pronostico de precios oniveles de renta con los cuales el mercado acepta la absorción estimada o periodo de renta.

El análisis económico de los cambios del mercado en el cual la propiedad eslocalizada puede incluir las siguientes determinaciones de demanda: población,empleo y características de ingresos, índices de interés, arriendos y otrasventas, construcciones nuevas o en desarrollo, transporte, impuestos y el costo y adecuación de alcantarillado, agua, y otras utilidades.

Técnicas de pronósticos deben ser relevantes, el avaluador espera proveer unaclara y consciente explicación y descripción de los modelos y metodologías.

regla 4-5 ( Esta regla contiene requisitos específicos de donde la regla deexcepciónes permitida). Ver regla de excepción.

Desarrollando un flujo de caja y/o un análisis de inversión, el avaluador debeobservar los siguientes requisitos específicos cuando apliquen:

a) Considerar y analizar la calidad y cantidad de los ingresos.

b) Considerar y analizar la historia de los gastos y reservasc) Considerar y analizar disponibilidad financiera y términos.

d) Seleccionar y soportar el método apropiado para el proceso de los ingresos.

e) Considerar y analizar el retomo del flujo del dinero y reversión sobre la posiciónespecifica de inversión sobre un periodo de tiempo proyectado

COMENTARIO Debido a que las decisiones de inversión de la finca raíz sonbasados en supuestos financieros, los servicios de consultoría pueden definir elcriterio de las inversiones de los clientes, considerando mejores variables en lafinca raíz y en los mercados financieros y pronosticar los resultados. Debenincluirse definiciones de índices financieros y explicaciones de las técnicas deanálisis financieros y programas de computador. Las reglas de ética y

competencia son importantes para la regla 4-5 para considerar las condicioneshipotéticas.

Regla de la nomra 4-6 (Esta regla contiene requerimientos específicospara que la excepción sea permitida.) Ver Regla de excepción

Para desarrollar los análisis factibles, el avaluador debe observar los siguientesrequerimientos específicos cuando apliquen:

a) Preparar un análisis completo del mercado

b) Aplicar los resultados del análisis del mercado a las alternativas acciones paraalcanzar los objetivos del cliente:

• Considerar y analizar los posibles costos de cada alternativa

• Considerar y analizar la probabilidad de alterar cualquier fuerza de cadaalternativa

• Considerar y analizar el posible resultado de cada alternativa

COMENTARIO Un importante paso en un análisis factible es completar el análisisdel mercado.

El avaluador debe comparar los siguientes criterio del proyecto del cliente conlos resultados del análisis del mercado: El presupuesto del análisis, lassecuencias de las actividades, el tipo y costo de la financiación adquirible, el flujode la provisión sobre el tiempo de desarrollo y espera y el rendimiento esperado.El avaluador debe tener los datos para estimar como el proyecto se desarrollarade acuerdo a las expectativas del cliente y si es económicamente factible de

acuerdo con los objetivos explícitos definidos por el cliente.



NORMA UNIFORME 5 REPORTES DE LA CONSULTORIA DEFINCA RAIZ

Para reportar los resultados de la consultoria de finca raíz o desarrollo de unproducto, el avaluador debe comunicar cada análisis, opinión y conclusión demanera que no sea engañosa.

COMENTARIO La norma uniforme 5 tiene la misma intención y propósito de losrequerimientos reportados en la evaluación de la norma 2. El avaluador debeexplicar lógica y convincentemente el razonamiento que conduce susconclusiones. EL flujo de información debe ser ordenado y progresivo, llevandode lo más extenso al nivel mas especifico posible de análisis. Los temas mascríticos de las conclusiones consultadas deben recibir el énfasis mas detallado.

En muchas situaciones de negocios envueltas en servicios de consultoría, el roldel avaluador debe ser imparcial. Por esta razón, el avaluador debe manejar unaextrema precaución en emplear asignaciones que envuelvan la realización de lasmetas especificas del cliente. Una clara y completa descripción del rol debe ser ejecutado por el avaluador y debe ser parte de cualquier reporte escrito que searesultado de la aceptación de cualquier trabajo. La descripción debe estar

establecida en cualquier carta de transmisión, declaración de suposición y condiciones limitadas y un resumen ejecutivo. En esta conexión el uso apropiadodel certificado de la reglala norma 5-3 es también requisito pero no es suficiente.Una pronta y completa descripción es un requisito en cualquier reporte oral.

regla 5-1 (Esta regla contiene requerimientos de los cuales la excepciónno es permitida)

Cada reporte escrito o consulta oral debe:

a) Fijar clara y exactamente los servicios de consultoría de una manera que no seaengañoso.

b) Contener suficiente información para permitir usar los servicios de consultoría a

los usuarios de manera que entiendan el reporte apropiadamente.c) Revelar clara y exactamente cualquier suposición extraordinaria, condiciónhipotética o condición limitada que afecte directamente el servicio de consultoría eindique su impacto en la conclusión o recomendación final.

COMENTARIO El reporte de consultoría debe ser suficientemente entendible paraque el cliente pueda visualizar el problema y seguir el proceso analítico en cadauno de sus pasos. Es esencial que el reporte sea por todos lados (datos, análisis,suposiciones y conclusiones) lógico y adecuadamente soportado. Ingredientesesenciales del reporte son el análisis básico, los principios estadísticos, elrazonamiento lógico y el juicio profesional.

regla 5-2 (Esta regla contiene requisitos específicos por lo cual la

excepción es permitida.) Ver regla de excepción.Cada reporte escrito debe cumplir con los siguientes requerimientos específicos:

a) Definir el problema a ser considerado.

b) Declarar el alcance del servicio consultado.

c) Identificar y describir la propiedad real o finca raíz bajo consideración.

d) Fijar la fecha de la consulta y del reporte.

e) Describir el alcance total del trabajo y la dimensión del proceso de recolección delos datos.

f) Fijar todas las suposiciones, todas las condiciones hipotéticas y las condiciones

limitantes que afectan el análisis, las opiniones y las conclusiones.



g) Fijar la información considerada, los procesos consultados y los razonamientosque soportan el análisis, las opiniones y las conclusiones.

h) Fijar las conclusiones y recomendaciones finales del avaluador.

i) Fijar cualquier información adicional que puede ser apropiada para mostrar,identificar y explicar las excepciónes permitidas dentro de los requisitos de la

norma 4. j) Incluir la certificación firmada de acuerdo a la regla 5-3

COMENTARIO El avaluador debe fijar todas las suposiciones, condicioneshipotéticas y las condiciones limitantes por las cuales el servicio de consultoríafue hecho y soportar la validez. Suposiciones especificas o condicionesimpuestas por el cliente deben ser claramente fijadas como parte de laidentificación de los objetivos del servicio de consultoría. El avaluador debeinvestigar la validez de las suposiciones y condiciones que brinden razones paraencontrarlas reales.

No es debido omitir cualquier requerimiento transmitido por el cliente del reportesin justa causa. Cualquier excepción con los procedimientos normales y el efecto

inusual de factores o condiciones en unión con el problema debe ser explicado.Un reporte fraudulento o engañoso viola la ética de la regla así como esteestándar.

regla 5-3 (Esta regla contiene requerimientos con los cuales la excepciónno es permitida)

Cada reporte escrito debe contener una certificación firmada con los siguientesdatos:


• Las declaraciones del hecho contenido en este informe son verdaderas y correctas.

• Los análisis, opiniones y conclusiones reportadas son limitadas solo por lassuposiciones reportadas y las condiciones limitadas, y son mi personal eimparcial análisis, opiniones y conclusiones.

• No tengo interés posible o presente en la propiedad que es tema del reporte, y no tengo interés personal con respecto de las partes involucradas.

• No tengo prejuicio con respecto a la propiedad que es tema del reporte o conlas partes involucradas con este trabajo.

• Mi compensación por este trabajo no esta supeditada a una acción o eventoresultado de análisis, opiniones o conclusiones en el uso del reporte.

• Mis análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte estasiendo preparado en conformidad con la NUPA.

• Tengo que hacer una inspección personal de la propiedad que es objeto delreporte. ( si más de una persona firma el reporte esta certificación debeespecificar claramente que individuos y cuales no realizaron una inspección personal de la propiedad).


regla 5-4 ( Esta regla contiene requisitos específicos de donde laexcepción es permitida). Ver regla de excepción.

NORMA UNIFORME 6 AVALÚOS MASIVOS, DESARROLLO Y REPORTE



Al desarrollar un avalúo masivo, el avaluador debe preocuparse por entender yutilizar correctamente los métodos comúnmente aceptados, y las técnicasnecesarias para producir y comunicar avalúos confiables.

COMENTARIO Esta dirigido a los aspectos sustantivos del desarrollo y

comunicación de análisis, opiniones y conclusiones competentes frente al avalúode un universo de propiedades. Los avalúos masivos son utilizados primordialmente en impuestos ad valorem. Pero dependiendo de la finalidad delavalúo y la habilidad y disponibilidad de información estadística, los procedimientos de los avalúos masivos pueden llegar a ser apropiados para elavalúo de cualquier universo de propiedades, pero solamente cuando se hacenreportes escritos y los resultados de las pruebas estadísticas se hacen públicas y son explicadas. Las excepciones en cuanto a la necesidad de presentar reportes y las derivadas de procesos judiciales, que son aplicables a los avalúos masivos públicos preparados para usarse en impuestos ad valorem, no aplica a losavalúos masivos preparados para otras finalidades.

Los avalúos masivos pueden ser preparados con o sin la ayuda de

computadores, y comúnmente son desarrollados por equipos de personas. Lavalidez de las conclusiones de los avalúos masivos son frecuentemente puestasa prueba mediante avalúos a propiedades individuales. Los avalúos a propiedades individuales deben sujetarse a las normas 1 y 2 para propiedadinmueble, y las normas 7 y 8 para propiedad mueble. En el contexto de estándar 6, los términos “avalúo” y “avalúo masivo”, se refieren al avalúo de unauniversidad de propiedades, incluyendo propiedades muebles, inmuebles, oambos.

La regla de la excepción jurisdiccional puede ser aplicable a varias secciones dela norma 6 porque la administración de impuestos ad valorem esta sujeta avarias leyes estatales, nacionales y municipales.

regla 6-1 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden serexcluidos).

Al desarrollar un avalúo masivo, el avaluador debe:

(a) Preocuparse por, entender, y utilizar correctamente los métodos comunmenteaceptados y técnicas necesarias para generar un avalúo confiable;

COMENTARIO Los avalúos masivos utilizan:

1. División de funciones

2. Recolección y análisis de información en forma estandarizada

3. Modelos de avalúo debidamente especificados y calibrados, y

4. Normas y análisis de lo atinado de la información recolectada y los valores

generados.Este requisito reconoce que el principio del cambio tiene un efecto continuo en laforma en que los avaluadores realizan los avalúos masivos. Los cambios y desarrollos en el campo inmobiliario tienen un impacto sustancial en la actividad profesional del avalúo. Las revisiones en la teoría y práctica del avalúo resultande:

• Cambios en el costo y manera de construir y mercadear inmueblescomerciales, industriales, y residenciales, entre otros.

• Cambios en la estructura legal mediante las cuales son creados, conferidos,hipotecados y hechos sujetos de impuestos, los derechos e interesesinmobiliarios.

• Cambios en la teoría y en la práctica del avalúo; y



• Cambios sociales y económicos.

Para mantenerse al tanto de estos cambios y desarrollos, la profesión avaluadoraconstantemente revisa y modifica los métodos y técnicas de avalúo, y creanuevos métodos y técnicas para ajustarse a las nuevas circunstancias. Por estarazón no es suficiente que los avaluadores simplemente mantengan lashabilidades y el conocimiento que poseen cuando primero ingresan a la profesión. Los avaluadores masivos deben constantemente mejorar sushabilidades para mantenerse competentes.

(b) No cometer errores sustanciales por comisión u omisión que, en formasignificativa, afecte el avalúo masivo;

COMENTARIO regla 6-1(b) tiene un propósito idéntico a regla 1-1(b)

(c) No rendir un avalúo masivo sin el debido cuidado o en forma negligente.

COMENTARIO Regla 6-1(c) tiene un propósito idéntico a Regla 1-1(c).

regla 6-2 (Esta regla contiene obligaciones específicas que pueden serexcluidas. Ver regla sobre exclusiones).

Al desarrollar un avalúo masivo, el avaluador debe observar las siguientesobligaciones:

a) Considerar el propósito y el uso que se le dará al avalúo;

b) Identificar condiciones limitantes especiales;

COMENTARIO Aunque en avalúos que se utilizan para impuestos ad valorem losavaluadores no deben ser sujetos de responsabilidad por aquellas limitacionesque no puedan controlar, están obligados a identificar impedimentos derivadosdel costo, y a tomar los pasos apropiados para asegurar la disponibilidad derecursos suficientes para generar avalúos que se ajusten a estas normas.

(...) Las limitaciones fiscales pueden llegar a influir en que la información esteincompleta, o que no sea atinada, o pueden afectar los métodos de avalúo y lacerteza del mismo. Aunque los avaluadores deben buscar hacerse a fondosadecuados, y poner en conocimiento el impacto que tienen las limitacionesfiscales en el proceso de avalúo masivo, ellos no son responsables por laslimitaciones que están más allá de su control.

c) Identificar la fecha en que se hace efectivo el avalúo;

d) Definir el valor que se desarrolla; si la opinión sobre valor que será desarrolladaes valor de mercado, debe determinarse si el valor corresponderá al precio másprobable:

1. En dinero; o2. en términos de acuerdos financieros equivalentes a dinero; o

3. en otros términos que pueden ser definidos con precisión; y4. Si la opinión sobre valor esta basada en financiamiento no comercial, ofinanciamiento bajo condiciones inusuales, o bajo incentivos, los términos deese financiamiento deben ser identificados con claridad y la opinión delavaluador sobre las contribuciones que se hacen al valor, o la influencianegativa sobre el mismo, debe ser desarrollada mediante el análisis de lainformación de mercado relevante;

e) Identificar los muebles o inmuebles, según el caso;

COMENTARIO El universo de propiedades debe ser identificado en términosgenerales, y cada propiedad individual del universo también debe ser lo,utilizando la información almacenada o referenciada en el archivo de propiedad

que existe sobre su identidad.f) Al avaluar propiedad inmuebles:



1. Identificar y tener en cuenta toda propiedad mueble, activos movibles obienes intangibles que no sean propiedad inmuebles, pero que esténincluidos en el avalúo;

COMENTARIO Este requisito obliga al avaluador a reconocer la inclusión deelementos que no son propiedad inmueble, en la conclusión general sobre elvalor. Peritajes en avaluo de propiedad mueble (ver Norma 7) o negocios (Norma9) puede requerirse para ubicar cada valor general a cada uno de suscomponentes. Avalúos individuales de los elementos se requiere cuando sonsignificativos para el valor general.

2. Considerar si un segmento físico que ha sido avaluado contribuye pro rata alvalor del total;

COMENTARIO Este requisito no obliga al avaluador a avaluar el todo cuando elobjeto del avalúo es un segmento físico. Sin embargo, si el avalúo del todo no setiene en cuenta, el avalúo debe expresar con claridad que el valor de la propiedad que se avalúa no puede utilizarse para desarrollar la opinión de valor del todo mediante una extensión matemática.

g) Identificar los intereses que existen sobre la propiedad:

1. Considerar restricciones, gravámenes, arrendamientos, reservaciones,contratos, declaraciones, y otras situaciones de naturalezasimilar;Considerar si un interés fraccionado o un holding parcial que ha sidoavaluado, contribuye pro rata al valor del todo;

COMENTARIO Este requisito no obliga al avaluador a valorar el todo cuando elobjeto del avalúo es un interés fraccionado o un holding parcial. Sin embargo, siel valor del todo no se tiene en cuenta, el avalúo debe reflejar con claridad queel valor de la propiedad que se avalúa no puede ser utilizado para desarrollar laopinión de valor del todo mediante extensión matemática.

h) Al avaluar bienes inmuebles, considerar el efecto que tienen los siguientesfactores en el uso y valor: regulaciones sobre el uso de la tierra, probabilidad de

que esas regulaciones sean modificadas, oferta y demanda económica,adaptabilidad física de la propiedad, costumbres vecinales, el más alto y mejor usode la propiedad; y

COMENTARIO Este requisito introduce una lista de factores que afectan el uso y el valor. Al tener en cuenta las costumbres vecinales, el avaluador debe evitar asumir cosas basado en estéreo tipos relacionados con raza, edad, color, género,u origen nacional. Tampoco debe asumir que la homogeneidad racial, étnica oreligiosa es necesaria para maximizar el valor del vecindario. Además, elavaluador debe evitar hacer presunciones infundadas sobre el declive delvecindario, edad efectiva y la vida que queda. Al considerar el más alto y mejor uso, el avaluador debe desarrollar el concepto al punto requerido para lasolución apropiada al problema del avalúo.

1. Reconocer que la tierra es avaluada como si estuviera vacante y disponiblepara ser desarrollada al más alto y mejor uso, y que el avalúo de mejoras sebasa en su contribución real al terreno.

COMENTARIO Este requisito puede ser modificado para reflejar el hecho de que,en varias situaciones de mercado, un terreno puede tener un valor que difieredel valor que tendría si estuviera vacante.

regla 6-3 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no puedenexcluirse)

Al desarrollar un avalúo masivo, el avaluador debe:

a) Identificar y considerar los procedimientos apropiados y la información requerida

para realizar el avalúo, incluyendo todos los factores físicos, funcionales y demercado externo, que puedan afectar el avalúo;



COMENTARIO Estos esfuerzos normalmente incluyen el establecimiento deformas para la recolección de datos, procedimientos, y materiales deentrenamiento, todos estandarizados, y que son utilizados en forma uniformesobre el universo de propiedades bajo consideración.

b) Utilizar técnicas aceptada generalmente para especificar modelos de avalúo depropiedades; y

COMENTARIO El desarrollo formal de un modelo en una declaración o ecuaciónse llama especificación del modelo. Los avaluadores masivos deben desarrollar modelos matemáticos que, con precisión razonable, representen la relaciónentre el valor de la propiedad y los factores de oferta y demanda, representados por las características cualitativas y cuantitativas de la propiedad. Los modelos pueden ser determinados utilizando el enfoque desde el punto de vista del costo,comparación de ventas, o del ingreso. El formato de la especificación puede ser tabular, matemático, lineal, no lineal, o cualquier otra estructura apropiada pararepresentar la relación entre el valor de mercado y las características visibles dela propiedad. Los conceptos de técnicas aceptadas aplican a modelos de avalúode propiedad inmuebles y de muebles.

c) Utilizar técnicas generalmente aceptadas para calibrar los modelos de avalúomasivo.

COMENTARIO Calibrar se refiere al proceso de analizar un conjunto de propiedades e información de mercado para determinar los parámetrosespecíficos de un modelo. Las entradas en una tabla en un manual de costos sonejemplos de parámetros para calibrar, como también lo son los coeficientes enun modelo lineal o no lineal. Los modelos deben ser calibrados utilizandotécnicas generalmente aceptadas, incluyendo, sin que sea una enumeracióntaxativa, multiple regresión lineal, regresión no lineal y la adaptación estimada.

regla 6-4 (Esta regla contiene requisitos específicos que pueden serexcluidos. Ver reglas sobre exclusiones)

Al desarrollar un avalúo masivo, el avaluador debe observar los siguientesrequisitos, cuando sea del caso:

a) Recolectar, verificar, analizar y reconciliar la información necesaria y apropiadapara:

1. Estimar el costo de las mejoras;2. Estimar la depreciación;3. Estimar el valor teniendo en cuenta las ventas de propiedades comparables;4. Estimar el valor mediante la capitalización del ingreso, esto es,

arrendamientos, expensas, tasas de interés, tasas de capitalización einformación sobre vacancia.

COMENTARIO Esta regla requiere avaluadores dedicados a los avalúos masivos,tomen los pasos razonables que aseguren que la cantidad y calidad de lainformación recolectada sea suficiente para realizar avalúos con credibilidad.Para propiedad inmueble, debe establecerse la información sobre: sistemas parala tenencia y mantenimiento de la propiedad, geografía, ventas, ingresos y expensas, costos y características de la propiedad. La información geográficadebe estar contenida en un juego completo de mapas catastrales, compilados deacuerdo con las normas corrientes en cuanto a su detalle y precisión. Alinformación sobre ventas debe ser recolectada, confirmada, ajustada y llevada,de acuerdo con las normas prácticas. Los archivos sobre ventas debe contener, para cada venta, información sobre las características de la propiedad que seacontemporánea con la fecha de la venta. La información sobre las característicasde la propiedad, debe ser apropiada para el modelo de avalúo masivo que seeste utilizando. El archivo que contiene información sobre las características dela propiedad debe contener información contemporánea con la fecha del avalúo.



Debe contener información histórica sobre ventas. El programa de recolección deinformación debe incorporar un programa de control de calidad, incluyendochequeos y auditorías, sobre la información para asegurar que los archivos esténactualizados y sean consistentes.

b) Basar las proyecciones futuras acerca de tasas de rentas, expensas, tasas deinterés, tasas de capitalización, y tasas de vacancia, en evidencia razonable yapropiada.

COMENTARIO Este requisito hace un llamado al avaluador para que al desarrollar declaraciones de ingresos y egresos, y proyecciones sobre flujo de dinero,sopese la información histórica y las tendencias existentes, así como los factoresactuales del mercado que afectan esas tendencias, y hechos que se puedenanticipar razonablemente (competencia de proyectos que han sido planeados oque estén bajo construcción).

c) Considerar y analizar los términos y condiciones de los arrendamientos que esténdisponibles.

d) Considerar la necesidad de una inspección física, y la extensión de la misma.

regla 6-5 (Esta regla contiene requisitos específicos que pueden serexcluidos. Ver regla sobre exclusiones)

Al aplicar un avalúo masivo calibrado, el avaluador debe:

a) Valorar las parcelas mejoradas, usando métodos aceptados o técnicas basadasen el enfoque de costos, de comparación de ventas, y de ingresos, cuando sea delcaso;

b) Valorar los sitios utilizando métodos o técnicas aceptadas; esas técnicasincluyen, pero no están limitadas, al enfoque de comparación de ventas, métodosde asignación, métodos de la abstracción del alquiler de la tierra y técnica residualde la tierra.

c) Al determinar el valor de un estado arrendado del honorario o un estado delarrendamiento, considerar y analizar el efecto que tiene sobre el valor de lostérminos y condiciones del arrendamiento;

COMENTARIO En impuestos ad valorem el avaluador puede ser obligado por reglas o por ley, a avaluar la propiedad como si en un honorario simple, como sino estuviera gravada por arrendamientos existentes. En estos casos, la renta demercado sería utilizado en el avalúo, ignorando el efecto de los arrendamientosindividuales.

d) Considerar y analizar el efecto que tiene sobre el valor el ensamblaje de variospredios, los intereses divididos, o las partes que componen la propiedad; el valordel todo no debe ser determinado mediante la adición de los valores individuales delos predios, intereses divididos, o partes que componen la propiedad; y

COMENTARIO Cuando el valor del todo ha sido establecido, y el avaluador buscaavaluar una parte de la propiedad, el valor de esa parte debe ser probadamediante una referencia a información de mercado apropiada y fundamentadaen un análisis apropiado de esa información.

e) Considerar y analizar el efecto sobre el valor de mejoras públicas o privadas quesean previsibles, que se localizan sobre o fuera del sitio, hasta el punto que lasacciones del mercado reflejen tales mejoras previsibles en el momento en que sehace efectivo el avalúo; avaluar las mejoras propuestas solo después de examinar yde tener disponible para examinaciones futuras:

1. Planos, especificaciones, u otros documentos suficientes para identificar elalcance y el carácter de las mejoras propuestas;

2. Evidencia que indique el tiempo en que probablemente se completarán lasmejoras propuestas; y



3. Evidencia razonablemente clara y apropiada que fundamente ladeterminación de costos, ingresos anticipados, proyecciones sobreocupación, y la competencia esperada al tiempo de completarla.

COMENTARIO Normalmente, las mejoras propuestas no son avaluadas para lorelativo a impuestos ad valorem. Sin embargo, a veces se les pide a los

avaluadores que den una opinión sobre el valor de las mejoras propuestas paraque los constructores puedan estimar hacia el futuro el costo del impuesto a la propiedad. A veces los condominios y unidades en desarrollos por unidades planeadas son vendidas con una parte alícuota en propiedad comunitaria quetodavía no ha sido construida. El valor pro rata de esa alícuota debe ser considerada en el análisis de información de venta.

regla 6-6 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no puedenexcluirse)

Al reconciliar un avalúo masivo un avaluador debe:

a) Considerar y reconciliar la calidad y cantidad de información analizada dentro delmarco de los enfoques utilizados, y la aplicabilidad o idoneidad de los enfoquesutilizados; y

b) Utilizar procedimientos de prueba de avalúos masivos comúnmente aceptados, ytécnicas que aseguren que las normas de certeza se mantendrán

COMENTARIO Es implícito a los avalúos masivos que, aún en los casos en que seutilizan modelos de avalúos masivos específicos y calibrados, algunos estimadosindividuales no cumplirán las normas de razonabilidad, consistencia, y certeza.Sin embargo, los avaluadores que realicen avalúos masivos tienen unaresponsabilidad profesional en asegurar que, en general, los modelos produzcanestimados de valor que cumplan con normas de certeza que puedan alcanzarse.Esta responsabilidad obliga al avaluador a evaluar el comportamiento de losmodelos, utilizando técnicas que incluyan, entre otras, calidad de las estadísticas

FIT, muestras del folleto, análisis de redicuales, y avalúo a los datos el cocientede venta. Los avaluadores deben revisar estimados de valor individuales antesde utilizarlos.

regla 6-7 (Este regla contiene requisitos obligatorios que no puedenexcluirse)

Un resumen escrito del reporte sobre avalúo masivo para impuestos ad valorem, oun reporte escrito sobre un avalúo masivo para cualquier otra finalidad, debecomunicar claramente los elementos, resultados, opiniones, y conclusiones sobrevalor que haga el avaluador.

La documentación para el avalúo masivo para impuestos ad valorem puede estaren forma de (1) registros de propiedad, (2) reportes, (3) manuales, (4) regulaciones,

(5) estatutos, (6) cualquier otro medio aceptable.Cada reporte escrito de un avalúo masivo para cualquier otra finalidad que no seapara impuestos ad valorem, debe:

a) Expresar en forma clara y acertada el avalúo de tal forma que no sea engañoso;

b) Incluir información suficiente que permita a los usuarios del avalúo entendercorrectamente el reporte;

c) Hacer público en forma clara y acertada cualquier presunción extraordinaria,condición hipotética, o condición limitante que afecte directamente el avalúo, eindicar el impacto que esas situaciones tienen sobre el valor.

Además, cada reporte escrito sobre avalúos masivos hechos para finalidades

diferentes al impuesto ad valorem, y, cuando sea del caso, el reporte escrito sobreavalúos masivos para impuestos ad valorem, deben:



a) Establecer la finalidad y el uso al que se destinará el avalúo;

b) Hacer público cualquier presunción o condición limitante, que resulte en unadesviación de métodos y técnicas generalmente aceptadas, o que afecten elanálisis, las opiniones o las conclusiones;

COMENTARIO Una condición limitante que debe hacerse pública consiste en si se

hizo o no inspección física.c) Expresar la fecha efectiva del avalúo;

COMENTARIO En impuestos ad valorem la fecha efectiva del avalúo puede estar definida en la ley. Si la fecha efectiva no viene dada por la ley, la fecha efectivadel avalúo, salvo que se diga lo contrario, se presume que es contemporáneocon la información y conclusiones del avalúo.

d) Definir el valor;

e) Identificar las propiedades avaluadas, incluyendo los derechos sobre lapropiedad;

COMENTARIO El reporte debe documentar las fuentes que sirvan para localizar,

describir, y en listar la propiedad. Cuando sea del caso, debe incluirsereferencias a descripciones legales, direcciones, identificadores de parcelas,fotos, y bocetos de edificios. En avalúos masivos est información frecuentementese especifica en una ley o en una decisión judicial, la ley debe ser citada.

f) Describir y justificar las especificaciones del modelo que se han considerado, losrequerimientos de información, y los modelos escogidos;

COMENTARIO El usuario y las partes afectadas deben tener confianza en que el proceso y los procedimientos utilizados están conformes con métodos aceptadosque resultan en estimados de valor confiables. En el caso de avalúos masivos para impuestos ad valores, la estabilidad y certeza son importantes para lacredibilidad de la opinión de valor. El resumen del reporte debe incluir unadiscusión sobre la razón de cada modelo, la técnica de calibrado que se utilizará,

y las medidas de comportamiento que se utilizarán.g) Describir el procedimiento para recolectar, validar y reportar información;

COMENTARIO El reporte resumido debe describir las fuentes de la información y los procesos de recolección y validación de la misma. Debe hacerse referencia amanuales detallados de recolección de información, incluyendo dónde puedenser consultados.

h) Describir los métodos para calibrar que fueron considerados y escogidos,incluyendo la forma matemática del modelo final; describir cómo los estimadosfueron revisados; y, si fuere necesario, describir la disponibilidad de los estimadosindividuales de valor.

i) En el caso de propiedad inmueble, discutir cómo fue determinado el más alto y

mejor uso;COMENTARIO El reporte resumen de los avalúos masivos debe referenciar jurisprudencia, leyes, o políticas públicas que describan los requisitos aplicablesal más alto y mejor uso. Cuando se el uso sea el requisito aplicable, el reportedebe mencionar cómo fueron establecidas las opiniones sobre el valor del uso.

j) Identificar las pruebas de comportamiento del avalúo que fueron utilizadas paraimplementar las medidas de comportamiento alcanzadas;

k) Ofrecer cualquier información necesario para explicar el avalúo en forma máscompleta, incluyendo las excepciones admitidas según la Regla sobre Excepciones;y

l) Incluir una certificación firmada por el avaluador, conforme con las leyes

aplicables, las reglas o regulaciones y prácticas de generalmente aceptadas paraavalúos masivos preparadas para impuestos ad valorem; y, para avalúos masivos



preparados para otros propósitos, incluir una certificación firmada de conformidadcon regla 6-8.

regla 6-8 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no puedenexcluirse).

Cada avalúo masivo que conste por escrito, que sea hecha para propósitosdiferentes a impuestos ad valorem, debe contener una certificación firmada que essimilar en el contenido al siguiente modelo:

Yo certifico que, según mi conocimiento y parecer:

• Las afirmaciones de hecho contenidos en este reporte son verdaderos y acertados.

• El análisis, las opiniones y las conclusiones reportadas están limitadas sólo por las presunciones reportadas y las condiciones limitantes, y son fruto deun análisis profesional personal, imparcial y desinteresado.

• No tengo interés presente o futuro en la propiedad objeto de este reporte, y no tengo interés personal con respecto a las partes involucradas.

• No tengo intromisión respecto de la propiedad que es objeto de este reporteo las partes involucradas en este asunto.

• Mi retribución para completar este asunto no depende del reporte de unvalor determinado que favorezca los intereses del cliente, el monto del valor de opinión, el logro de un resultado estipulado, o de la ocurrencia de unevento futuro relacionado en forma directa al uso a que es destinado esteavalúo.

• Mi análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte hasido preparado, de conformidad con la NUPA.

• He hecho una inspección personal de la propiedad que es objeto de estereporte. (Si más de una persona firma el reporte, el certificado debeespecificar claramente cuáles de ellos hicieron la inspección a la propiedadavaluada, y cuáles no).

• Nadie ofreció asistencia profesional significativo a la persona que firma estereporte. (Si hay excepciones, el nombre de cada individuo que ofrecióasistencia profesional significativa debe ser mencionado).

NORMA UNIFORME 7 AVALÚO DE PROPIEDAD MUEBLE, DESARROLLO

Al hacer un avalúo de propiedad mueble, el avaluador debe identificar el problemaa solucionar y el alcance del trabajo necesario para solucionarlo, así comocompletar las investigaciones y el análisis necesario para producir un avalúoconfiable.

COMENTARIO esta dirigido a los aspectos sustanciales del desarrollo de unavalúo competente de propiedad mueble. Los requisitos establecidos en elestándar 7 siguen el proceso de desarrollo del avalúo en el orden de materiasque se mencionarán, y puede utilizarse por avaluadores y usuarios de serviciosde avalúos como una lista de lo que debe incluirse en tales avalúos.

regla 7-1 (Esta Regla contiene requisitos vinculantes que no puedenescluirse).

Al desarrollar un avalúo de propiedad mueble, el avaluador debe:



a) Estar pendiente y utilizar correctamente los métodos y técnicas reconocidas quesean necesarias para producir un avalúo confiable;

COMENTARIO Esta regla reconoce que el principio del cambio continúa afectandola forma en que los avaluadores cumplen su labor. Los cambios y adelantos en la práctica sobre propiedad mueble tienen un impacto sustancial sobre la profesión. Cambios importantes en el costo y la forma en que es mercadeada,adquirida, y producida la propiedad mueble, y los cambios en la estructura legalde conformidad con la cual los derechos e intereses sobre propiedad mueble soncreados, mercadeados, transferidos y financiados, tienen resultado en loscambios en la teoría y práctica de avalúo. Los cambios sociales también tienenun efecto sobre la teoría y práctica del avalúo. Para mantenerse al tanto de estoscambios y desarrollos, la profesión del avalúo revisa los métodos y técnicas delavalúo para enfrentar estas nuevas circunstancias. Por esta razón no essuficiente para los avaluadores mantener las herramientas y el conocimiento que poseen cuando se convierten en avaluadores. Cada avaluador debecontinuamente mejorar sus capacidades para mantenerse competente en elavalúo de propiedad mueble.

b) No cometer un error sustancial de la omisión o comisión que afecte

significativamente el avalúo;COMENTARIO Al realizar servicios de avalúo, el avaluador debe estar seguro quela recolección de información se hizo de una manera diligente, teniendo encuenta el alcance del trabajo identificado de conformidad con regla 7-2(f). Loanterior para asegurar que la información que tendría un efecto significativo enel resultado de la opinión, o en las conclusiones, este identificada y, cuando seanecesario, este analizada. Además, el avaluador debe tenerun cuidaddo especialal analizar esa información, evitando cometer errores que afectaríansignificativamente sus opiniones y conclusiones.

c ) No ofrecer servicios de avalúo sin cuidado o en forma negligente, por ejemplocometiendo una serie de errores que, aunque individualmente puede que no tenganun efecto significativo en el resultado del avalúo, al agragarse afecte la credibilidadde los resultados.

COMENTARIO La perfección es imposible de alcanzar, y la idoneidad no requiere perfección. Sin embargo, un avaluador no debe ofrecer servicios de avalúo sincuidad o en forma negligente. Esta regla requiere que los avaluadores utilicen ladiligencia y cuidado debidos.

regla 7-2 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no puedenexceptuarse).

Al realizar un avalúo de propiedad mueble el avaluador debe:

a) Identificar al cliente y demás usuarios;

b) Identificar el uso propuesto para las opiniones y conclusiones del avaluador;COMENTARIO Identificar los usos propuestos es un paso necesario para elavaluador y el cliente al decidir sobre:

• El alcance apropiado del trabajo a completar, y

• El nivel de información que debe proveerse al comunicar el avalúo.

El avaluador no debe permitir que los objetivos del cliente o el uso propuesto por el cliente hagan que el análisis se enfocados negativamente.

c ) Identificar el propósito de la tarea (el tipo y la definición del valor a serdesarrollado); y, si la opinión de valor a ser desarrollada es valor de mercado,determinar si el valor debe ser el precio más probable:

1. En términos de dinero; o2. En términos de acuerdos financieros equivalentes a dinero; o



3. En otros términos definidos en forma precisa; y4. Si la opinión de valor debe basarse en financiamiento hecho bajo

condiciones poco usuales, o con incentivos, los términos de talfinanciamiento deben ser claramente identificados y la opinión del avaluadorsobre su contribución o el efecto negativo sobre el valor debe serdesarrollado mediante el análisis de la información de mercado relevante.

COMENTARIO Cuando el propósito de la tarea sea desarrollar una opinión devalor en una mercado específico, o en un nivel específico de mercado, basado enla venta potencial de la propiedad, el avaluador debe también desarrollar unaopinión sobre tiempo de exposición razonable en relación con la opinión de valor.

d) Identificar la fecha efectiva de la opinión y conclusiones del avaluador;

e) Identificar las características de la propiedad que sean relevantes para elpropósito y uso pretendido para el avalúo, incluyendo:

1. Suficientes características para establecer la identidad del item incluyendoel método de identificación;

2. Suficientes características para establecer la calidad relativa del item (y suspartes componentes, donde sea aplicable) dentro de su tipo;3. Todos los demás atributos físicos y económicos que tengan efecto material

sobre el valor.

COMENTARIO Algunos ejemplos de características físicas o económicas incluyencondiciones, estilo, tamaño, calidad, autor, materiales, origen, edad,alteraciones, restauraciones, y obsolencia. El tipo de propiedad y el propósito y uso pretendido del avalúo determina cuáles características tienen un efectomaterial sobre el valor.

4. El interes de ser prpietario del bien que se avalúara;5. Cualquier restricción, gravamen, arrendamiento, acuerdo, contrato,

declaración u otro item de naturaleza similar; y6. Cualquier propiedad inmueble o bien intangible que no sea propiedad

mueble, pero que estén incluidos en el avalúo.

COMENTARIO sobre (1) – (6): Si la información necesaria sobre la propiedad noesta disponible debido a las condiciones que limitan la posibilidad del avaluador para inspeccionar o hacer averiguaciones sobre la propiedad, (tal comocondiciones de alumbramiento en una inspección in situ, limitaciones de tiempo,falta de información proveniente de fuentes confiables), el avaluador debe:

• Obtener la información necesario antes de proceder, o

• Cuando sea posible, de conformidad con regla 7-2(g), utilizar una presunciónextraordinaria sobre dicha información.

El avaluador puede utilizar cualquier combinación de inspección de la propiedad y documentos, u otros recursos para identificar las características relevantes dela propiedad. La información utilizada por el avaluador para identificar lascaracterísticas de la propiedad deben provenir de fuentes que el avaluador creerazonablemente que son confiables.

Un avaluador puede no ser requerido para avaluar el todo cuando el objeto delavalúo es un interés fraccional, un segmento físico, o una consideración parcial.

f) Identificar el alcance del trabajo necesario para completar la tarea;

COMENTARIO El alcance del trabajo es aceptable cuando esta de acuerdo con:

• Las expectativas de los partícipes en el mercado respecto de servicios de

avalúo iguales o similares; y



• Las acciones que los colegas del avaluador serían al realizar una tarea igualo parecida, de acuerdo con la NUPA.

El avaluador debe tener razones válidas para fundar las decisiones sobre elalcance del trabajo, y estar preparado para fundar la decisión de excluir cualquier información o procedimiento que pueda parecer relevante para elcliente, usuarios destinatarios, o para los colegas del avaluador en tareas parecidas o iguales.

El avaluador no debe permitir que las condiciones de la tarea, u otros factores,limiten la extensión de la investigación o el análisis a tal punto que la opiniónresultante y las conclusiones alcanzadas en la tarea no sean confiables en elcontexto del propósito y uso pretendido del avalúo (ver carga de la prueba enRegla de Excepciones).

g) Identificar presunciones extraordinarias necesarias para la tarea;

COMENTARIO: Una presunción extraordinaria puede ser utilizada en una tareasolamente si:

• Se requiere para desarrollar en forma correcta opiniones o conclusiones

confiables;• El avaluador tiene fundamento razonable para la presunción extraordinaria;

• El uso de la presunción extraordinaria resulta en un análisis confiable; y

• El avaluador actúa conforme a los requisitos de publicidad para presunciones establecidos en la NUPA.

Ver frase sobre carga de la prueba en Regla de Excepciones.

h) Identificar toda condición hipotética necesaria para la tarea.

COMENTARIO Una condición hipotética puede ser utilizada en una tareasolamente si:

•

El uso de la condición hipotética es requerida claramente por la ley, pararealizar un análisis razonable, o para poder realizar comparaciones;

• El uso de condiciones hipotéticas resulta en un análisis confiable; y

• El avaluador actúa conforme a los requerimientos de publicidad establecidos para condiciones hipotéticas en el NUPA.

Ver reglas sobre carga de la prueba en Regla de Excepciones.

regla 7-3 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no puedenexcluirse. Ver Regla de Excepciones).

Al realizar un avalúo de propiedad mueble, el avaluador debe recolectar, certificar,analizar y reconciliar toda información que sea pertinente al avalúo, dado el alcance

del trabajo identificado de acuerdo con regla 7-2(f).a) Cuando sea aplicable, identificar el efecto del más alto y mejor uso, mediante lamedición y análisis del uso actual, así como de usos alternativos, para determinarqué es rentable, legal y físicamente posible, dentro del marco del propósito y usopropuesto para el avalúo;

b) La propiedad mueble tiene varios mercados, por esto el avaluador debe definir yanalizar el mercado apropiado en consonancia con el propósito del avalúo;

COMENTARIO El avalúo debe reconocer que hay diferentes niveles deintercambio, y cada uno puede generar información igualmente diferente. Por ejemplo, una propiedad puede tener un valor diferente en un nivel deintercambio al por mayor, al por menor, y bajo condiciones de remate. Por esto,

el avaluador debe analizar el objeto del avalúo en el contexto de mercadoindicado.



c ) Analizar las condiciones económicas relevantes al momento del avalúo,incluyendo la aceptación de la propiedad en el mercado, así como su oferta,demanda, escasez, o rareza.

regla 7-4 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no puedenexcluirse. Ver Regla de Excepciones).

Al realizar un avalúo de propiedad mueble, el avaluador debe recolectar, verificar yanalizar toda información aplicable al avalúo y al tipo de propiedad, dado el alcancedel trabajo identificado de conformidad con regla 7-2(f).

a) Cuando una visión de comparación de ventas esa aplicable, el avaluador debeanalizar la información pertinente para establecer una conclusión sobre el valor.

b) Cuando una visión de costo sea aplicable, el avaluador debe:

1. Analizar la información pertinente que este disponible para estimar el costonuevo de la propiedad; y

2. Analizar la información comparable que este disponible para estimar ladiferencia entre costo de nuevo y valor presente de la propiedad

(depreciación acrecentada).

c ) Cuando una visión de ingreso sea aplicable, el avaluador debe:

1. Aanalizar la información comparable que este disponible para estimar elingreso de la propiedad según el mercado;

2. Analizar información comparable sobre expensas operacionales para estimarlas expensas operacionales de la propiedad;

3. Analizar la información comparable que este disponible para estimar lastasas de capitalización y/o las tasas de descuento; y

4. Fundar proyecciones de ingresos futuros y expensas en evidenciarazonablemente clara y apropiada.

COMENTARIO Un avaluador debe, al realizar balances de ingresos y egresos, y proyecciones sobre flujo de dinero, pesar información histórica y tendencias, así como factores relacionados con oferta y demanda actual que puedan afectar esas tendencias, y competencia.

d) Al realizar una opinión sobre el valor de un arrendamiento, o una propiedadarrendada, el avaluador debe analizar el efecto sobre el valor que tiene los términosy condiciones del arrendamiento.

e) El avaluador debe analizar los efectos sobre el valor que tiene el ensamblaje delos diferentes componentes de la propiedad, y evitar avaluar el todo sumando losvalores individuales de las partes componentes.

COMENTARIO Aunque el valor del todo puede ser igual a la suma de las partesseparadas, también puede ser mayor o menor a tal suma. Por esto, el valor deltodo debe ser probado mediante una referencia a información relevante, y fundada en un análisis apropiado de tal información.

Un procedimiento similar debe seguirse cuando el valor del todo ha sidoestablecido y el avaludor busca avaluar una parte. El valor de una parte debe ser probada mediante referencia a información pertinente, y fundada en un análisisapropiado de tal información.

f) El avaluador debe analizar los efectos sobre el valor de modificaciones a lapropiedad que sean previsibles. Las modificaciones deben ser a tal puntoprevisibles que las acciones del mercado las reflejan al momento del avalúo.

g) El avaluador debe analizar el efecto que tiene sobre el valor, de cualquier

propiedad inmueble o bien intangible que no sean propiedad mueble, pero queestén incluidos en el avalúo.



COMENTARIO Competencia en avalúo de propiedad inmueble (ver norma 1) o denegocios (ver norma 9) puede requerirse cuando sea necesario determinar elvalor de las partes componentes de la propiedad. Además, competencia en otrasáreas de avalúo de propiedad mueble, fuera de la especialidad del avaludor, puede requerirse (ver norma 7 y la regla sobre la competencia). Un avalúoseparado, realizado de conformidad con la norma pertinente al tipo de

propiedad, es requerido cuando el valor de un item o una combinación de itemssea significativo para el valor general.

h) Cuando se avalúen modificaciones propuestas, el avaluador debe examinar ytener disponible para futura consulta:

1. Planos, especificaciones, y otra documentación que sea suficiente paraidentificar el alcance y carácter de las modificaciones propuestas;

2. Evidencia que indique el tiempo probable necesario para completar lasmodificaciones propuestas; y

3. Evidencia razonablemente clara y apropiada que soporte los costos deimplementación, rendimientos que se anticipan, y productividad, según seaaplicable.

COMENTARIO El desarrollo de una opinión de valor para una propiedad conmodificaciones propuestas envuelve el uso de condiciones hipotéticas según lascuales las modificaciones descritas han sido completadas para la fecha delavalúo, cuando en realidad no lo han sido.

La evidencia requerida para ser examinada y mantenida puede incluir itemstales como los estimados de vendedores o contratistas sobre los costos y tiemporequerido para completar las modificaciones propuestas, así como estudios demercado y probabilidad; información sobre costos operacionales; y la historia de proyectos parecidos recientemente completados (ver regla 4-6).

regla 7-5 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden

excluirse).Al desarrollar avalúos de propiedad mueble, el avaluador debe:

a) Analizar cualquier acuerdo de venta, oferta validada u oferta de los terceros avender, opcional,o el listado de las características, si tal información esta disponibleal avaluador en el curso normal de su negocio;

b) Analizar cualquier venta anterior que haya ocurrido dentro de un tiemporazonablemente, dado el propósito de la tarea y el tipo de propiedad involucrada.

c) Reconciliar la calidad y cantidad de información disponible y analizada dentro delos enfoques utilizados, y la aplicabilidad o pertinencia de esos enfoques.

COMENTARIO Ver los comentarios a las reglas 8-2(b)(9), y 8-2(c)(9) para losrequisitos sobre reportes.

NORMA UNIFORME 8 AVALÚO DE PROPIEDAD MUEBLE, REPORTAR

Al reportar los resultados de un avalúo de propiedad mueble, el avaluador debecomunicar cada análisis, opinión, y conclusión en una forma que no sea engañosa.

COMENTARIO se refiere al contenido y nivel de información requerido en unreporte que comunique los resultados del avalúo de propiedad mueble.

La norma 8 no dicta la forma, formato o estilo de los reportes de propiedadmueble, los cuales deben estar en función de las necesidades de los usuarios y avaluadores. El contenido sustantivo del reporte determina su conformidad.



regla 8-1 (Esta Regla contiene obligaciones vinculantes que no pueden serexceptuados).

Cada reporte escrito u oral de avalúo de propiedad mueble debe:

a) Establecer en forma clara y precisa el avalúo de tal forma que no lleve aequívocos:

COMENTARIO Como muchos reportes son utilizados por terceras personas queconfían en ellos, las comunicaciones que pueden considerarse adecuadas por parte del cliente del avaluador puede que no sean suficientes. El avaluador debetener cuidado extremo de verificar que sus reportes no causen equívocos paralos usuarios destinatarios del reporte de avalúo.

b) Contener información suficiente para permitir que los usuarios destinatarios delavalúo entiendan el reporte correctamente;

COMENTARIO Las personas que reciben o confían en un reporte autónomo o uninforme del avalúo donde son el cliente y los usuarios propuestos. Solamente elcliente recibe y confía en el informe del avalúo.

c) Hacer público en forma clara y precisa cualquier presunción extraordinaria,

condición hipotética, o condición limitante que afecte directamente el avalúo eindique su impacto sobre el valor.

COMENTARIO En los reportes escritos la publicidad es requerida, junto con loscomentarios de cada opinión o conclusión que sea afectada.

regla 8-2 (Esta Regla contiene obligaciones vinculantes que no pueden serexceptuadas).

Cada reporte escrito sobre el avalúo de propiedad mueble debe ser preparado deacuerdo con una de las siguientes opciones, y mencionar cuál opción utilizó:informe autónomo del avalúo, el informe del sumario del avalúo, o informerestrictivo del avalúo.

COMENTARIO Cuando los usuarios destinatarios incluyen partes diferentes alcliente, debe utilizarse o el informe autónomo del avalúo, o el informe sumariodel avalúo. Cuando el usuario destinatario es solamente el cliente, puede usarseel informe restrictivo del avalúo. La diferencia esencial entre estas tres opcionesesta en el contenido y nivel de información ofrecida.

El avaluador debe tener cuidado al caracterizar el tipo de reporte y el nivel deinformación que se comunica al terminar su labor. El avaluador puede utilizar cualquier otro título adicional al título a que se refiere esta norma para el tipo dereporte ofrecido.

El contenido del reporte y el nivel de información establecido en estas normasson mínimos para cada tipo de reporte. El avaluador debe adicionar el reportecuando sea necesario para asegurar que cualquier usuario destinatario del

avalúo no sea llevado a equívoco, y que el reporte es conforme con losrequerimientos sobre contenido establecidos en esta regla.

Una parte que reciba una copia del informe autónomo del avalúo, el informe delsumario del avalúo, o informe restrictivo del avalúo, para satisfacer requerimiento relacionados con publicidad, no se convierte en un usuariodestinatario del avalúo a no ser que el cliente identifique a esa parte como unusuario propuesto.

a) El contenido del informe autónomo del avalúo debe estar de acuerdo con losusos pretendidos del avalúo y, por lo menos:

1. mencionar la identidad del cliente y cualquier usuario pretendido, usando elnombre o tipo;

COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado cuando identifica al cliente, enasegurar un entendimiento claro y evitar violaciones a la sección sobre



Confidencialidad contenida en la Regla sobre Ética. En los casos extraños en queel cliente desea mantenerse en el anonimato, el avaluador debe documentar laidentidad del cliente en un archivo de trabajo, pero puede omitir la identidad delcliente en el reporte.

2. Mencionar el uso pretendido del avalúo;3. Establecer información suficiente para identificar la propiedad envuelta en el

avaúo, incluyendo las características físicas y económicas que seanrelevante para la labor;

4. Mencionar el interés de la característica que ha sido avaluado;5. Mencionar el propósito del avalúo (y el tipo y definición de valor) y su fuente;

COMENTARIO Para mencionar la definición de valor es necesario tener ladefinición misma, una referencia apropiada a la fuente de la definición, y cualquier comentario necesario para indicar claramente al lector cómo debeaplicarse la definición.

Cuando el propósito de la labor es desarrollar una opinión de valor de mercado,mencionar si la opinión de valor es:

• En términos de dinero o términos financieros equivalentes al dinero, o• Basado en financiamiento que no sea del mercado, o que tenga condiciones

poco usuales o incentivos.

Cuando una opinión sobre el valor de mercado no esta en términos de dinero obasado en términos financieros equivalentes a dinero, resumir los términos delfinanciamiento y explicar su contribución o su influencia negativa sobre el valor.

6. Mencionar la fecha del avalúo y la del reporte;

COMENTARIO La fecha efectiva del avalúo establece el contexto para la opiniónde valor, mientras la fecha del reporte indica si la perspectiva del avaluador sobre el mercado o las condiciones de uso de la propiedad al momento delavalúo fueron prospectivas, corrientes, o retrospectivas.

La reiteración de la fecha del reporte y la fecha efectiva del avalúo en lasdiferentes etapas del reporte es importante para el entendimiento del lector cuando las condiciones de mercado o de uso de la propiedad en la fecha delreporte son diferentes de las condiciones en la fecha del avalúo.

7. Establecer información suficiente para ofrecer publicidad al cliente, y acualquier usuario pretendido del avalúo, sobre el alcance del trabajoutilizado para realizar el avalúo;

COMENTARIO Este requisito busca asegurar que el cliente y los usuarios pretendidos, sean suficientemente informados y no sean llevados a engañosobre el alcance del trabajo. El avaluador tiene la carga de la prueba frente a lademostración de la decisión sobre el alcance del trabajo y el nivel de información

incluida en el reporte.8. Mencionar todas las presunciones, condiciones hipotéticas, o condiciones

limitantes que afecten el análisis, opiniones y conclusiones;

COMENTARIO Las presunciones típicas u ordinarias y las condiciones limitantes pueden reunirse en una sección determinada del reporte. Una presunciónextraordinaria o una condición hipotética debe hacerse pública junto con lasmenciones de cada opinión o las conclusiones que fueron afectadas.

9. Describir la información analizada, el procedimiento de avalúo que se siguió,y el razonamiento que fundamenta el análisis, las opiniones y lasconclusiones;

COMENTARIO El avaluador debe estar seguro que la información ofrecida es

suficiente para el cliente y los usuarios pretendidos, para que ellos puedanentender la razón detrás de la opinión y las conclusiones.



Cuando el propósito de la labor sea realizar una opinión sobre cualquier valor demercado, un resumen de los resultados del análisis de la información requeridaen la regla 7-5 es necesario. Si tal información no puede obtenerse, una menciónsobre los esfuerzos adelantados por el avaluador para obtener esa informaciónes necesaria. Si tal información es irrelevante, debe haber un pronunciamientosobre la existencia de la información que cite su falta de relevancia.

10. Declarar, según sea apropiado para la clase de propiedad mueble, el uso dela propiedad a la fecha del avaluo, y el uso de la propiedad reflejada en elavalúo; y, cuando el propósito de la labor sea cualquier valor de mercado,describir el fundamento y la razón para la opinón del avaluador sobre el másalto y mejor uso de la propiedad;

COMENTARIO El reporte debe contener la opinión del avaluador sobre el más alto y mejor uso de la propiedad, a no ser que tal opinión sea innecesaria – por ejemplo, en avaluo de seguros o en avalúos de “valor en uso”. Si el propósito dela labor es valor de mercado, un resumen del fundamento del avaluador y larazón o para la opinión sobre el más alto y mejor uso es requerido. Elrazonamiento del avaluador que sirva de soporte a la opinión debe ofrecerse enforma profunda y detallada. En el contexto de la propiedad mueble, el más alto y

mejor uso puede depender de la escogencia del mercado apropiado o el nivel demercado para el tipo de item y el propósito y uso pretendido del reporte.

11.Mencionar y explicar cualquier excepción establecida sobre losrequerimientos específicos de Norma 7, y la razón para excluir cualquiera delos enfoques usuales de avaluo;

COMENTARIO Un informe autónomo del avalúo debe incluir informaciónsuficiente para indicar que el avaluador ha cumplido con los requisitos de lanorma 7, incluyendo cualquier excepción permitida de los requerimientosespecíficos. El nivel de detalle que se requiere variará de acuerdo con laimportancia de la información frente al avalúo.

Cuando la Regla sobre Excepciones sea invocada, la tarea se presume que es un

Avalúo Limitado. El uso del término Avalúo Limitado hace entender que la labor desarrollada es algo menos que, o diferente del trabajo que pudo o debióhaberse hecho si la excepción no se hubiese invocado. El reporte de un AvalúoLimitado debe contener una sección que identifique claramente el alcance del proceso de avalúo que se ha hecho y las excepciones respectivas.

La confiabilidad de los resultados de un Avalúo Completo o de un AvalúoLimitado que se haya desarrollado bajo la norma 7, no es afectado por el tipo dereporte preparado bajo la norma 8. El alcance del proceso de avalúo hecho bajola norma 7 es la base para la confiabilidad de la conclusión sobre valor.

12. Incluir una certificación firmada de acuerdo con la Regla de la norma 8-3

b) El contenido del Resumen del Reporte de Avalúo debe ser consistente con el uso

propuesto del avalúo, y por lo menos:COMENTARIO La diferencia esencial entre informe autónomo del avalúo y elReporte Resumido del Avalúo, es el nivel de detalle en la presentación.

1. Mencionar la identidad del cliente y de los usuarios pretendidos, por nombreo tipo;

COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado cuando identifica al cliente, enasegurar un entendimiento claro y evitar violaciones a la sección sobreConfidencialidad contenida en la Regla sobre Ética. En los casos extraños en queel cliente desea mantenerse en el anonimato, el avaluador debe documentar laidentidad del cliente en un archivo de trabajo, pero puede omitir la identidad delcliente en el reporte.

2. Mencionar el uso pretendido del avalúo;



3. Resumir la información suficiente para identificar la propiedad avaluada,incluyendo las características físicas y económicas que sean relevantes parala tarea;

4. Mencionar el interés de la característica que ha sido avaluada;5. Mencionar el propósito del avalúo (el tipo y definición del valor) y sus

fuentes;

COMENTARIO Para mencionar la definición de valor es necesario tener ladefinición misma, una referencia apropiada a la fuente de la definición, y cualquier comentario necesario para indicar claramente al lector cómo debeaplicarse la definición.

Cuando el propósito de la labor es desarrollar una opinión de valor de mercado,mencionar si la opinión de valor es:

• En términos de dinero o términos financieros equivalentes al dinero, o

• Basado en financiamiento que no sea del mercado, o que tenga condiciones poco usuales o incentivos

Cuando una opinión sobre el valor de mercado no esta en términos de dinero obasado en términos financieros equivalentes a dinero, resumir los términos delfinanciamiento y explicar su contribución o su influencia negativa sobre el valor.

6. Establecer la fecha del avalúo y la fecha del reporte;


La reiteración de la fecha del reporte y la fecha efectiva del avalúo en lasdiferentes etapas del reporte es importante para el entendimiento del lector cuando las condiciones de mercado o de uso de la propiedad en la fecha delreporte son diferentes de las condiciones en la fecha del avalúo.


COMENTARIO El avaluador debe estar seguro que la información ofrecida essuficiente para el cliente y los usuarios pretendidos, para que ellos puedanentender la razón detrás de la opinión y las conclusiones.

Cuando el propósito de la labor sea realizar una opinión sobre cualquier valor demercado, un resumen de los resultados del análisis de la información requeridaen la regla 7-5 es necesario. Si tal información no puede obtenerse, una menciónsobre los esfuerzos adelantados por el avaluador para obtener esa informaciónes necesaria. Si tal información es irrelevante, debe haber un pronunciamiento

sobre la existencia de la información que cite su falta de relevancia.8. Mencionar todas las presunciones, condiciones hipotéticas, o condiciones

limitantes que afecten el análisis, opiniones y conclusiones;

COMENTARIO Las presunciones típicas u ordinarias y las condiciones limitantes pueden reunirse en una sección determinada del reporte. Una presunciónextraordinaria o una condición hipotética debe hacerse pública junto con lasmenciones de cada opinión o las conclusiones que fueron afectadas.


COMENTARIO El avaluador debe estar seguro que la información ofrecida es

suficiente para el cliente y los usuarios pretendidos, para que ellos puedanentender la razón detrás de la opinión y las conclusiones.




10. Mencionar, según sea apropiado para la clase de propiedad mueble, el usode la propiedad a la fecha del avaluo, y el uso de la propiedad reflejada en elavalúo; y, cuando el propósito de la labor sea cualquier valor de mercado,describir el fundamento y la razón para la opinión del avaluador sobre el másalto y mejor uso de la propiedad;

COMENTARIO El reporte debe contener la opinión del avaluador sobre el más alto y mejor uso de la propiedad, a no ser que tal opinión sea innecesaria – por ejemplo, en avaluo de seguros o en avalúos de “valor en uso”. Si el propósito dela labor es valor de mercado, un resumen del fundamento del avaluador y larazón para la opinión sobre el más alto y mejor uso es requerido. Elrazonamiento del avaluador que sirva de soporte a la opinión debe ofrecerse enforma profunda y detallada. En el contexto de la propiedad mueble, el más alto y

mejor uso puede depender de la escogencia del mercado apropiado o el nivel demercado para el tipo de item y el propósito y uso pretendido del reporte.

11.Mencionar y explicar cualquier excepción establecida sobre losrequerimientos específicos del la norma 7, y la razón para excluir cualquierade los enfoques usuales de avaluo;

COMENTARIO Un Informe autónomo del avalúo debe incluir informaciónsuficiente para indicar que el avaluador ha cumplido con los requisitos de lanorma 7, incluyendo cualquier excepción permitida de los requerimientosespecíficos. El nivel de detalle que se requiere variará de acuerdo con laimportancia de la información frente al avalúo.

Cuando la Regla sobre Excepciones sea invocada, la tarea se presume que es un

Avalúo Limitado. El uso del término Avalúo Limitado hace entender que la labor desarrollada es algo menos que, o diferente del trabajo que pudo o debióhaberse hecho si la excepción no se hubiese invocado. El reporte de un AvalúoLimitado debe contener una sección que identifique claramente el alcance del proceso de avalúo que se ha hecho y las excepciones respectivas.

La confiabilidad de los resultados de un Avalúo Completo o de un AvalúoLimitado que se haya desarrollado bajo la norma 7, no es afectado por el tipo dereporte preparado bajo la norma 8. El alcance del proceso de avalúo hecho bajola norma 7 es la base para la confiabilidad de la conclusión sobre valor.

12. Incluir una certificación firmada de acuerdo con la regla 8-3

c) El contenido de un Reporte de Avalúo de Uso Restringido debe ser consistente

con el uso pretendido del avalúo y, por lo menos:1. Mencionar la identidad del cliente y cualquier usuario pretendido, usando el

nombre o tipo;



COMENTARIO El uso pretendido del avalúo debe ser consistente con la limitación

sobre el uso de la opción sobre Reporte de Avalúo de Uso Restringido contenidaen esta regla (es decir, uso por el cliente solamente).



3. Establecer información suficiente para identificar la propiedad envuelta en elavalúo;

4. Mencionar el interés de la característica que ha sido avaluado;5. Mecionar el propósito del avalúo incluyendo el tipo de valor, y hacer

referencia a la definición de valor pertinente al propósito de la tarea;6. Mencionar la fecha del avalúo y la del reporte;


7. Mencionar el alcance del proceso de recolección, confirmación y reportaje deinformación, o hacer referencia a un acuerdo sobre la tarea que esteconsignado en el archivo de trabajo del avaluador, que describa el alcancedel trabajo a realizar.

8. Mencionar todas las presunciones, condiciones hipotéticas, o condicioneslimitantes que afecten el análisis, opiniones y conclusiones;

COMENTARIO Las presunciones típicas u ordinarias, y las condiciones limitantes pueden reunirse en una sección determinada del reporte. Una presunciónextraordinaria o una condición hipotética debe hacerse pública junto con lasmenciones de cada opinión o las conclusiones que fueron afectadas.

9. Mencionar el proceso de avalúo que se siguió, la opinión de valor y lasconclusiones, así como referencia a los archivos de trabajo;

COMENTARIO El avaluador debe mantener un archivo de trabajo específico y coherente que fundamente el Reporte de Avalúo de uso Restringido. El contenidode ese archivo de trabajo debe ser suficiente para que el avaluador realice unReporte Resumido de Avalúo. El archivo debe estar disponible para ser inspeccionado por el cliente (o los representantes del cliente), por lasautoridades estatales, por las partes que puedan ser autorizadas por autoridad judicial, y un comité de revisión profesional debidamente autorizado. La revisióndel Reporte de Avalúo de Uso Restringido de conformidad con la norma 3 no es posible sin que el revisor tenga acceso a la información contenida en el archivode trabajo.


10. Mencionar, según sea apropiado para la clase de propiedad mueble, el uso

de la propiedad a la fecha del avaluo, y el uso de la propiedad reflejada en elavalúo; y, cuando el propósito de la labor sea cualquier valor de mercado,describir el fundamento y la razón para la opinión del avaluador sobre el másalto y mejor uso de la propiedad;

COMENTARIO Si una opinión sobre el más alto y mejor uso es requerido, debemencionarse y detalle el razonamiento del avaluador como fundamento de laopinión, con la profundidad y detalle requerido por su importancia en el avalúo, odebe documentarse en el archivo de trabajo y referenciarse en el reporte. En elcontexto de la propiedad mueble, el más alto y mejor uso puede depender de laescogencia del mercado indicado o del nivel de mercado para el tipo de item y el propósito y uso pretendido del reporte.

11. Mencionar y explicar cualquier excepción permitido de las obligacionesespecíficas contenidas en la norma 7; mencionar la exclusión de cualquierade los enfoques usuales de avaluo; y mencionar las restricciones que limiten



el uso del reporte al cliente y advertir que la opinión del avaluador y lasconclusiones establecidas en el reporte no pueden entenderseadecuadamente sin información adicional en el archivo de trabajo delavaluador;

COMENTARIO Cuando la Regla sobre Excepciones sea invocada, la tarea se

presume que es un Avalúo Limitado. El uso del término Avalúo Limitado haceentender que la labor desarrollada es algo menos que, o diferente del trabajoque pudo o debió haberse hecho si la excepción no se hubiese invocado. Elreporte de un Avalúo Limitado debe contener una sección que identifiqueclaramente el alcance del proceso de avalúo que se ha hecho y las excepcionesrespectivas.

El Reporte de Avalúo de Uso Restringido es solamente para uso del cliente. Antesde llegar a un acuerdo, el avaluador debe establecer con el cliente lassituaciones donde este tipo de reporte debe usarse, y debe asegurar que elcliente entienda la utilidad del Reporte de Avalúo de Uso Restringido.

12. Incluir una certificación firmada de acuerdo con la regla 8-3.

regla 8-3 (Esta Regla contiene requsitos obligatorios que no puedenexcluirse).

Cada reporte de avalúo de propiedad mueble que conste por escrito debe conteneruna certificación firmada que es similar en su contenido al siguiente modelo:




• No tengo interés presente o futuro en la propiedad objeto de este reporte, y no tengo interés personal con respecto a las partes involucradas.

• No tengo intromisión Respecto de la propiedad que es objeto de este reporteo las partes involucradas en este asunto.

• Mi vinculación a esta tarea no dependió de la realización o reportaje de unresultado predeterminado.

• Mi retribución para completar este asunto no depende del reporte de unvalor determinado que favorezca los intereses del cliente, el monto del valor de opinión, el logro de un resultado estipulado, o de la ocurrencia de unevento futuro relacionado en forma directa al uso a que es destinado esteavalúo.

• Mi análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte hasido preparado, de conformidad con la NUPA.

• He hecho una inspección personal de la propiedad que es objeto de estereporte. (Si más de una persona firma el reporte, el certificado debeespecificar claramente cuáles de ellos hicieron la inspección a la propiedadavaluada, y cuáles no).


regla 8-4 (Esta Regla contiene requisitos obligatarias específicas que

pueden excluirse. Ver Regla sobre Excepciones).



Un reporte de avalúo de propiedad mueble hecho oralmente debe, al menos, hacerreferencia a los temas sustantivos contenidos en la regla 8-2(b).

COMENTARIO El testimonio de un avaluador sobre sus análisis, opiniones y conclusiones, es un reporte oral en que el avaluador debe estar conforme con losrequerimientos de esta regla.

Ver la sección Archivo de la Regla sobre Ética, para encontrar los requisitosrespectivos.

Regla de a norma 8-5 (Esta regla contiene requsitos obligatorios que nopueden excluirse).

Un avaluador que firme un reporte de avalúo de propiedad mueble que ha sidopreparado por otro, aunque lo haga bajo el sello de “revisor de avalúos”, debeaceptar total responsabilidad por el contenido del reporte.

COMENTARIO Este requisito esta dirigido al empleador o supervisor que firma elreporte de un empleado o sub-contratista. El empleador o supervisor que firmael reporte es tan responsable como el que prepara el avalúo respecto delcontenido y las conclusiones del avalúo y el reporte. El hecho de utilizar un título

condicional al lado de la firma del empleador o del supervisor que firma unreporte, no exime de responsabilidad a esa persona.

NORMA UNIFORME 9 AVALÚO DE NEGOCIOS, DESARROLLO

Al realizar el avalúo de un negocio o de un activo intangible, el avaluador debeidentificar el problema que debe resolver y el alcance del trabajo necesario parasolucionar el problema, así como completar correctamente la investigación yanálisis necesarios para producir un avalúo confiable.

COMENTARIO Esta dirigido a los aspectos sustanciales de la realización de unavalúo competente de negocios y activos intangibles. Los requisitos de la norma9 aplica cuando el propósito específico del trabajo es realizar un avalúo del

negocio o activo intangible.

regla 9-1 (Esta Regla contiene requsitos obligatorios que no puedenexcluirse).

Al realizar el avalúo de un negocio o de un activo intangible, el avaluador debe:

a) Estar pendiente de, entender, y utilizar correctamente los métodos yprocedimientos reconocidos que sean necesario para producir avalúos confiables;

COMENTARIO Los cambios y desarrollos en la economía y en la teoría de lainversión tienen un impacto sustancial en la profesión de avalúo de negocios.Cambios importantes en el ámbito financiero, regulaciones sobre valores,derecho tributario y decisiones judiciales nuevas e importantes, pueden resultar

en cambios en la práctica de avalúo de negocios.b) No cometer un error sustancial de omisión o comisión que afecte al avalúo enforma significativa;

COMENTARIO Al realizar el avalúo el avaluador debe tener certeza que larecolección de información se hace de una manera suficientemente diligente,dado el alcance del trabajo identificado de acuerdo con la regla 9-2(e), paraasegurar en forma razonable que la información que pudiera tener un efectomaterial o significativo en las opiniones y conclusiones resultantes esidentificada y, cuando sea necesario, analizada. Además, el avaluador debe usar suficiente cuidado al analizar esa información para evitar errores que podríanafectar significativamente sus opiniones o conclusiones.

c) No ofrecer servicios de avalúo sin cuidado o en forma negligente, por ejemplocometiendo una serie de errores que, aunque individualmente considerados puede



que no tengan un efecto significativo en el avalúo, al agregarse puede afectar lacredibilidad de los resultados.

COMENTARIO La perfección es imposible de alcanzar, y la idoneidad no requiere perfección. Sin embargo, un avaluador no debe ofrecer servicios de avalúo sincuidad o en forma negligente. Esta regla requiere que los avaluadores utilicen ladiligencia y cuidado debidos.

regla 9-2 (Este Regla contiene requisitos obligatorios que no puedenexcluirse).

Al realizar el avalúo de un negocio o de un activo intangible, el avaluador debeidentificar:

a) El cliente y cualquier otro usuario destinatario del avalúo, así como el uso que elcliente pretende darle a las opiniones y conclusiones del avaluador;

COMENTARIO El avaluador no debe permitir que los objetivos del cliente frente aluso del avalúo causen que el análisis sea parcializado.

b) El propósito de la tarea, incluyendo la definición del patrón de valor que se

realizará;c) La fecha del avalúo;

d) La persona jurídica, activos, o capital que se avaluará; y

1. Identificar todo contrato de compraventa, restricciones en la inversión deacciones, cláusulas restrictivas en el contrato social, y cualquier aspectosimilar o factores que pueden tener influencia en el valor.

2. Determinar hasta dónde los intereses contienen elementos de control depropiedad.

COMENTARIO Atención especial debe dársela a los atributos del interés que seavalúa, incluyendo los derechos y beneficios de la propiedad sobre el mismo. Loselementos de control en cualquier situación pueden verse afectados por elderecho, distribución de intereses de propiedad, relaciones contractuales, y muchos otros factores. Como consecuencia de esto, el nivel de control o falta delmismo depende de una amplia variedad de hechos y circunstancias que debenevaluarse en la situación específica.

Las acciones de una compañía no tienen necesariamente el valor pro rata delnegocio. Así, el valor de la compañía no necesariamente se determina medianteuna extensión matemática directa del valor de las acciones.

e) El alcance del trabajo que será necesario para completar el trabajo;

COMENTARIO El alcance del trabajo es aceptable cuando esta de acuerdo con:

• Las expectativas de los participantes en el mercado frente a los servicios de

avalúo iguales o similares; y • Las acciones que adelantarían los colegas del avaluador al realizar igual o

similar avaluo, de acuerdo con la NUPA.

El avaluador debe tener razones suficientes para fundamentar el alcance de lasdecisiones de trabajo, y estar preparado para fundamentar la decisión paraexcluir cualquier información o procedimiento que podría parecer relevante alcliente, o a los colegas del avaluador. (ver Regla sobre Excepciones).

Un avaluador no debe permitir que las condiciones del trabajo limiten el alcancede la investigación o el análisis a tal punto que las opiniones y conclusionesresultantes en el trabajo no sean confiables en el contexto del uso pretendido.

f) Cualquier presunción extraordinaria necesaria en el trabajo; y

COMENTARIO Una presunción extraordinaria puede ser utilizada en el avalúosolo si:



• Es requerido para desarrollar correctamente opiniones y conclusionesconfiables;

• El avaluador tiene un fundamento razonable para hacer las presunciones;

• El uso de las presunciones extraordinarias resulta en un análisis confiable; y

•

El avaluador esta conforme con los requerimientos sobre publicidadestablecidas en la NUPA para presunciones extraordinarias.

g) Cualquier condición hipotética necesaria para el trabajo.

COMENTARIO Una condición hipotética puede utilizarse en el avalúo sólo si:

• El uso de condiciones hipotéticas es requerido claramente por razoneslegales, por motivos de análisis razonable, o por motivos de comparación;

• El uso de condiciones hipotéticas resulta en un análisis confiable; y

• El avaluador actúa conforme a los requerimientos de publicidad establecidosen la NUPA para condiciones hipotéticas.

regla 9-3 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no puedenexcluirse).

Al realizar el avalúo de un negocio o de un activo intangible relacionado con capitalque tenga la aptitud para causar la liquidación de una empresa, el avaluador debeinvestigar la posibilidad de que la empresa pueda tener un valor más alto mediantela liquidación de todo o parte de la empresa que mediante la continuación de laoperación tal y como esta. Si la liquidación de todo o parte de la empresa es la basepara el avaluo, el avalúo de cualquier inmueble o mueble a ser liquidado puede serapropiado.

COMENTARIO Esta regla requiere que el avaluador reconozca que la operacióncontinuada de un negocio no es siempre la mejor premisa para el avaluo cuandola liquidación de todo o parte de la empresa pueda resultar en un valor más alto.

Sin embargo, esto normalmente aplica solamente cuando la empresa que seavalúa esta en una posición que puede causar la liquidación. Si la liquidación detodo o parte de la empresa es la premisa apropiada para hacer el avaluo, lacompetencia en el avalúo de activos como inmuebles (Norma 1) y bienesmuebles tangibles (Norma 7) puede requerirse para completar el avaluo delnegocio.

regla 9-4 (Esta Regla contiene rewuisitos obligatorios que puedenexcluirse. Ver Regla sobre Excepciones).

Al realizar el avalúo de un negocio o activo intangible, el avaluador debe recolectary analizar toda información pertinente al problema, dado el alcance del trabajoidentificado de conformidad con regla 9-2(e),

a) El avaluador debe realizar opiniones de valor y conclusiones utilizando uno o másde un enfoque que sea aplicable a la tarea de avalúo específica.

COMENTARIO Esta regla requiere que el avaluador utilice todos los enfoquesrelevantes para los que haya información confiable disponible. Sin embargo, estono significa que el avaluador deba utilizar todos los enfoques para cumplir con laregla, siempre que ciertos enfoques no sean aplicables.

b) Incluir en el análisis, cuando sea relevante, información sobre:

1. La naturaleza y la historia del negocio;2. Condiciones financieras y económicas que afecten al negocio, su industria, y

a la economía en genenal;3. Resultados pasados, operaciones actuales, y perspectivas futuras del

negocio;4. Ventas pasadas de capital u otro interés en la empresa que se avalúa;5. Ventas de empresas similares o de capital de empresas similares;



6. Precios, términos, y condiciones que afecten ventas pasadas de capital deempresas similares;

7. Beneficios económicos de activos intangibles.

COMENTARIO Esta regla dirige al avaluador a estudiar los aspectos prospectivos y retrospectivos de la empresa, y a estudiarlo en términos del ámbito económico

e industrial en que opera. Además, las ventas de instrumentos negociables de laempresa, o de empresas similares para las que haya información suficientedisponible, debe considerarse.

regla 9-5 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no puedenexcluirse.)

Al realizar el avalúo de un negocio o de un activo intangible, el avaluo debeconciliar las indicaciones de valor resultantes de los distintos acercamientos parallegar al valor final.

COMENTARIO El evaluador debe evaluar la confiabilidad de los distintosindicadores de valor. El avaluador debe considerar la calidad y cantidad de lainformación que lleve a cada indicador de valor. La conclusión sobre el valor esel resultado del juicio del avaluador y no necesariamente resultado de un proceso matemático.

NORMA UNIFORME 10 AVALÚO DE NEGOCIOS, REPORTE

Al reportar los resultados del avalúo de un negocio o de un bien intangible, elavaluador debe comunicar cada análisis, opinión, y conclusión de una forma que nosea engañosa.

COMENTARIO Se refiere al contenido y nivel de información requerido en unreporte que comunica los resultados del avalúo de una empresa o de un activointangible, realizado de conformidad con la norma 9.

La norma 10 no establece la forma, formato, o estilo de los avalúos antesmencionados, los cuales dependerán de las necesidades de los usuarios y de los proveedores de servicios de avalúos. El contenido sustantivo del reportedetermina si se conforma a estas reglas.

regla 10-1 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no puedenexcluirse).

Cada reporte sobre avalúos de negocios o activos intangibles debe:

1. Establecer en forma clara y precisa el avalúo, de tal forma que no seaengañoso.

2. Contener información suficiente que permita al usuario destinatario entenderel avalúo. Cualquier condición limitante sobre la información debedestacarse.

3. Hacer público en forma clara y precisa cualquier presunción extraordinaria ocondición hipotética que afecte directamente el avalúo. Debe indicarse suimpacto en el avaluo.

COMENTARIO Esta obligación exige hacer público en forma clara y precisacualquier presunción extraordinaria o condición hipotética que afecte en formadirecta el análisis, la opinión o la conclusión. Ejemplos de esta situación incluyenitems tales como la ejecución de acuerdos pendientes, financiamiento atípico,infusión de capital de trabajo adicional, o cumplimiento con reglas proferidas por las autoridad competentes. El reporte debe indicar si la presunciónextraordinaria o condición hipotética tiene un impacto negativo, positivo o

neutral, sobre el valor.



regla 10-2 (Esta Regla contiene requisitos obligatorias que no puedenexcluirsse).

Cada reporte escrito que verse sobre el avalúo de negocios o activos intangiblesdebe preparase de acuerdo con uno de las siguientes opciones, y establecerclaramente cuál opción se utilizó: Reporte de Avalúo o Reporte de AvalúoRestringido.

COMENTARIO Cuando los usuarios destinatarios incluyan sujetos diferentes alcliente, el Reporte de Avalúo debe entregarse. Cuando el único usuariodestinatario es el cliente, puede usarse el Reporte de Avalúo Restringido.

La diferencia esencial entre estas opciones esta en el contenido y en el nivel deinformación que se ofrece.

Los requisitos sobre contenido del reporte y nivel de información son mínimos para ambos tipos de reportes. El avaluador debe asegurar que cualquier usuariodestinatario del avalúo no sea engañado y que el reporte cumpla con losrequisitos sobre contenido establecidos en esta regla.

Un sujeto que recibe una copia del reporte de avalúo no se convierte en un

usuario destinatario del avalúo, a no ser que el cliente identifique a ese sujetocomo tal.

a) El contenido del Reporte de Avalúo debe ser consistente con el uso establecidopara el avalúo y, por lo menos:

1. Establecer la identidad del cliente y de los usuarios destinatarios, pornombre o tipo;


2. Establecer el uso pretendido para el avalúo;3. Resumir la información suficiente para identificar el negocio o el activo

intangible que se avalúa;

COMENTARIO La información sobre identificación debe incluir las característicasde la propiedad que sean relevantes al trabajo.

4. Establecer, en tanto sea relevante para el avalúo, hasta dónde el interés delnegocio, o el interés en los activos intangibles que se avaluarán, contieneelementos de control de propiedad, incluyendo la base para esadeterminación;

5. Establecer el propósito del avalúo, incluyendo la norma para el avaluo

(definición) y su fuente;6. Establecer la fecha del avalúo y la fecha del reporte;

COMENTARIO La fecha efectiva del avalúo establece el contexto para la opiniónde valor, mientras que la fecha del reporte indica si la perspectiva del avaluador sobre el mercado o las condiciones de uso de la propiedad, eran prospectivas,corrientes, o retrospectivas.

7. Resumir información suficiente para hacer público al cliente y a cualquierusuario destinatario del avalúo, el alcance del trabajo que se utilizó paradesarrollar el avalúo;

COMENTARIO Este requisito es para asegurar que el cliente y los usuariosdestinatarios, quienes pueden verse afectados en su confianza sobre el avalúo

dependiendo del alcance de la investigación del avaluador, son apropiadamenteinformados y no son engañados sobre el alcance del trabajo. El avaluador tiene



la carga de la prueba para fundamentar la decisión sobre el alcance del trabajo, y el nivel de información incluido en el reporte.

8. Mencionar todas las presunciones, condiciones hipotéticas, y condicioneslimitantes que afecten el análisis, las opiniones, y las conclusiones;

COMENTARIO Las presunciones típicas u ordinarias, y las condiciones limitantes

pueden reunirse en una sección del reporte. Una presunción extraordinaria o unacondición hipotética deben hacerse públicas en conjunción con pronunciamientos sobre cada opinión o conclusión que fue afectada.

9. Resumir la información analizada, los procedimientos de avalúo que sesiguieron, y los razonamientos que fundamentaron los análisis, opiniones yconclusiones;

COMENTARIO El avaluador debe tratar de determinar que la información ofrecidasea suficiente para que el cliente y los usuarios destinatarios puedan entender en forma adecuada la lógica de las opiniones y conclusiones.

10. Mencionar y explicar cualquier excepción permitida a las reglas contenidasen la norma 9, y la razón para excluir cualquiera de los enfoques de avaluo

que se utilizan comúnmente;COMENTARIO Un Reporte de Avalúo debe incluir suficiente información paraindicar que el avaluador ha cumplido con las obligaciones de la norma 9,incluyendo cualquier excepción permitida de requisitos específicos. El nivel dedetalle requerido variará con la importancia de la información para el avalúo.

Cuando la Regla sobre Excepciones sea invocada, la tarea se presume que es un Avalúo Limitado. El uso del término Avalúo Limitado significa que la tarea tienealgo menos (o tiene algo diferente) a un trabajo que pudo haber (o debió haber)sido completado si la excepción no se hubiese invocado. El reporte de un AvalúoLimitado debe contener una sección que identifique claramente el alcance delavalúo que se realizó, y las excepciones que se aplicaron.

11. Incluir una certificación firmada que este conforme con la regla 10-3.

b) El contenido de un Reporte de Avalúo de Uso Restringido debe ser para el uso delcliente solamente, y debe estar conforme con el uso pretendido del avalúo, y debepor lo menos:

1. Establecer la identidad del cliente;

COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado al identificar el cliente para así asegurarse que hay un entendimiento claro, y para evitar violaciones a lasección sobre Confidencialidad de la Regla sobre Ética.


COMENTARIO El uso pretendido del avalúo debe ser solamente para el cliente.

3. Establecer la información suficiente para identificar en forma suficiente, elnegocio o el activo intangible que se avalúa;

COMENTARIO La información sobre identificación debe incluir aquellascaracterísticas de la propiedad que sean relevantes para la tarea.

4. Establecer hasta qué punto el interés del negocio, o el interés en los activosintangibles avaluados, contienen elementos de control de propiedad,incluyendo la base para esa determinación;

5. Mencionar el propósito del avalúo, incluyendo el estándar del valor(definición) y sus fuentes;

6. Establecer la fecha efectiva del avalúo y la fecha del reporte;

COMENTARIO La fecha efectiva del avalúo establece el contexto para la opinión

de valor, mientras que la fecha del reporte indica si la perspectiva del avaluador sobre el mercado o las condiciones de uso de la propiedad al momento delavalúo, fueron prospectivas, actuales, o retrospectivas.



8. Establecer el alcance del proceso de recolección, confirmación, y reportajede información, o referirse a un acuerdo sobre la tarea que este guardado enlos archivos de trabajo del avaluador, donde se describa el alcance deltrabajo a realizar;

9. Mencionar todas las presunciones, condiciones hipotéticas, y condicioneslimitantes que afecten el análisis, las opiniones, y las conclusiones;

COMENTARIO Las presunciones típicas u ordinarias, y las condiciones limitantes pueden agruparse en una sección determinada del reporte. Una presunciónextraordinaria o una condición hipotética debe ser hecha pública, junto con pronunciamientos sobre cada opinión o conclusión que se vio afectada.

10.Establecer los procedimientos de avalúo que se siguieron, y la opinión devalor y conclusiones, así como el archivo de trabajo;

COMENTARIO El avaluador debe mantener un archivo de trabajo específico y coherente, que sirva de soporte al Reporte de Avalúo de Uso Restringido. Elcontenido del archivo debe ser suficiente para permitir que el avaluador produzca el Reporte de Avalúo. El archivo debe estar disponible para inspección por el cliente (o los representantes del cliente), tales como terceras personasque pueden ser autorizadas mediante un procedimiento judicial, y a un profesional perteneciente a un comité de revisión que este debidamenteautorizado.

11.Establecer y explicar cualquier excepción permitida a los requerimientosespecíficos del Norma 9; mencionar las exclusiones de cualquiera de losenfoques de avaluo normalmente utilizados; y mencionar las restricciones deuso que limiten el uso del reporte al cliente y que advierte que las opinionesdel avaluador y las conclusiones establecidas en el reporte no puedenentenderse adecuadamente sin información adicional contenida en elarchivo de trabajo del avaluador;

COMENTARIO Cuando la Regla sobre Excepciones sea invocada, la tarea se

presume que es un Avalúo Limitado. El uso del término Avalúo Limitado significaque la tarea tiene algo menos (o tiene algo diferente) a un trabajo que pudohaber (o debió haber) sido completado si la excepción no se hubiese invocado. Elreporte de un Avalúo Limitado debe contener una sección que identifiqueclaramente el alcance del avalúo que se realizó, y las excepciones que seaplicaron.

El Reporte de Avalúo de Uso Restringido es para uso del cliente exclusivamente. Antes de realizar un acuerdo, el avaluador debe establecer con el cliente lassituaciones en que este tipo de reporte debe utilizarse, y debe asegurar que elcliente entienda el uso restringido del Reporte de Avalúo de Uso Restringido.

12. Incluir una certificación firmada de conformidad con la regla 10-3.

regla 10-3 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no puedenexcluirse).

Cada avalúo de negocios o de activos intangibles debe contener una certificaciónfirmada que tenga un contenido similar a lo que se establece a continuación:




•

No tengo interés presente o futuro en la propiedad objeto de este reporte, y no tengo interés personal con respecto a las partes involucradas.



• No tengo intromisión respecto de la propiedad que es objeto de este reporteo las partes involucradas en este asunto.

• Mi participación en esta tarea no depende del desarrollo o reportaje deresultados predeterminados.

• Mi retribución para completar este asunto no depende del reporte de un

valor determinado que favorezca los intereses del cliente, el monto del valor de opinión, el logro de un resultado estipulado, o de la ocurrencia de unevento futuro relacionado en forma directa al uso a que es destinado esteavalúo.

• Mi análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte hasido preparado, de conformidad con la NUPA


regla 10-4 ((Esta regla contiene requisitos obligatorios que puedenexcluirse. Ver Regla sobre Excepciones).

El reporte oral sobre el avalúo del negocio o activo intangible debe, por lo menos,referirse a los asuntos sustanciales establecidos en la regla 10-2(a).

COMENTARIO Ver Guarda de Archivos en la Regla sobre Ética para los requisitosaplicables.

Regla Estándar 10-5 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que nopueden excluirse).

El avaluador que firma un reporte de avalúo de negocio o de un activo intangible,que ha sido preparado por otro, aunque lo haga bajo el sello de “revisor”, debeaceptar toda la responsabilidad por el contenido del reporte.

COMENTARIO Este requisito esta dirigido al empleador o supervisor que firma elreporte de un empleado o subcontratista. El empleador o supervisor que firma elreporte es tan responsable como el que prepara el avalúo respecto del contenido y las conclusiones del avalúo y el reporte. El hecho de utilizar un títulocondicional al lado de la firma del empleador o del supervisor que firma unreporte, no exime de responsabilidad a esa persona.

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Normas Para La Practica de Avaluos

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