ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA...Para el precio promedio de vivienda en el mercado privado, el...
27
Javier Hurtado C. Gerente de Estudios Agosto 2019 ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA (PRICE INCOME RATIO – PIR)
Transcript of ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA...Para el precio promedio de vivienda en el mercado privado, el...
Javier Hurtado C.
Gerente de Estudios
Agosto 2019
ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA(PRICE INCOME RATIO – PIR)
¿QUÉ ES EL ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA?(PIR, POR SU SIGLA EN INGLÉS)
Es un indicador internacional que mide la relación entre el precio promedio
de las viviendas y el ingreso promedio de los hogares.
Permite estimar la cantidad de años que necesita un hogar de ingreso promedio para financiar totalmente una vivienda de precio promedio.
Así, por ejemplo, un índice 4 significa que un hogar de ingreso promedio necesita destinar durante 4 años todos
sus ingresos para adquirir una vivienda de precio promedio.
¿CÓMO SABER SI UN DETERMINADO ÍNDICE ES ALTO O BAJO?
Si consideramos que un hogar no debería gastar más de un cuarto de su
ingreso en gasto en vivienda, podemos estimar la cantidad de años que el
hogar promedio puede endeudarse en un crédito hipotecario.
PIRAños equivalentes de
crédito hipotecarioClasificación
Menor a 3 Menor a 20 Alcanzable
Entre 3 y 4 Entre 20 a 30 Moderadamente no alcanzable
Entre 4 y 5 Entre 30 a 45 Altamente no alcanzable
Mayor a 5 Mayor a 45 Severamente no alcanzable
Fuente: CChC y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey
CRITERIOS DE APLICACIÓN LOCAL
El ingreso promedio se estimó usando el ingreso autónomo de hogares reportado en la encuesta Casen para todos aquellos hogares que habitan en zona urbana e
interpolado con datos del Banco Central.
Para 2019, el ingreso promedio para los hogares alcanzó 33,8 UF mensuales
(cerca de $ 913.000 mensuales).
Para el precio promedio de vivienda en el mercado privado,
el precio promedio para Chile se obtuvo en base a datos de
las Encuestas Inmobiliarias de la CChC, que para 2019 alcanzó 3.089 UF.
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
¿EL ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA DE CHILE ES ALTO O BAJO?
Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey
Chile obtiene un índice de
7,6 por lo que se ubica
entre los países donde la
vivienda es severamente
no alcanzable.
7,6
6,5
5,7
4,8 4,64
3,7 3,5
2
3
4
5
6
7
8
Chile NuevaZelanda
Australia ReinoUnido
Singapur Canada Irlanda USA
PIR DE CHILE Y OTROS PAÍSES
Severamente
no alcanzable
Altamente
no alcanzable
Moderadamente
no alcanzable
Alcanzable
¿Y EL DE SANTIAGO VS. OTRAS CIUDADES DEL MUNDO?(MUESTRA DE 293 MAYORES CIUDADES DEL MUNDO)
0
2
4
6
8
10
12
14
PIR
Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey
Santiago obtiene un índice de 7,4. Se encuentra entre las ciudades donde la vivienda
es severamente no alcanzable.
¿Y EL DE SANTIAGO VS. OTRAS CIUDADES DEL MUNDO?(MUESTRA DE 293 MAYORES CIUDADES DEL MUNDO)
Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey
20,9
12,611,7
9,7 9,4 9,2 9 8,8 8,6 8,3 8,3 7,8 7,4 7,3 6,9 6,8 6,7 6,4 6,35,7 5,7 5,7 5,6 5,6 5,6 5,5 5,5 5,3 5,2 5,2
0
5
10
15
20
25
Med
ian
Mar
ket
Su situación es similar a la de grandes ciudades de países
desarrollados, como es el caso de Londres y Toronto, entre otras.
ESTA ES UNA REALIDAD QUE AFECTA NO SOLO A SANTIAGO
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
8,8
7,7
7,4 7,37,1
6,0
6,5
7,0
7,5
8,0
8,5
9,0
Temuco Gran Concepción Gran Santiago La Serena Gran Valparaíso
PIR CIUDADES DE CHILE
Nuestras principales
ciudades también
presentan elevados índices
de acceso a la vivienda, la
que también se ubica en el
rango de “severamente no
alcanzable”.
Y QUE SE HA IDO PROFUNDIZANDO CON EL TIEMPO
2
3
4
5
6
7
8
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
EVOLUCIÓN PIR GRAN SANTIAGO
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
Cabe destacar, eso sí,
que esta tendencia no es
exclusiva de nuestro
país, sino que se da a
nivel mundial.
Crisis
Subprime
Terremoto
27/F
Aplicación
IVA a la Vivienda
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
PIR Y RAZON DEMANDA DE DEPARTAMENTOS VS CASAS
PIR Departamentos / Casas
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
ALTAMENTE RELACIONADA CON UNA MAYOR DEMANDA POR
DEPARTAMENTOS
Se observa que la razón
departamentos vs. casas
pasó de valores en torno a
1,5 en la década pasada a
valores superiores a 3,5 en
los últimos dos años.
50.000
150.000
250.000
350.000
450.000
550.000
650.000
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
PIR Y COLOCACIONES VIVIENDA
Colocaciones de vivienda
PIR
Tasa Interés Colocaciones de Vivienda
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
CON LA DISMINUCIÓN DE LAS TASAS DE INTERÉS DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Si bien el crecimiento
anual de las colocaciones
hipotecarías ha
disminuido, su volumen
se encuentra actualmente
en máximos históricos.
Y EL AUMENTO DE LOS CONGELAMIENTO DE
PERMISOS DE EDIFICACIÓN
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Patrimonio Uso de suelo Riesgo Densificación
NÚMERO DE CONGELAMIENTOS DE PERMISOS DE EDIFICACIÓN(SEGÚN MOTIVO)
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
LO QUE HA ELEVADO EL PRECIO DEL SUELO URBANO
NORMADO PARA DENSIFICACIÓN
5
7
9
11
13
15
17
19
21
23
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017*
SUPERFICIE POSTERGADA Y PRECIO DE SUELO
Superficie en Há (eje izquierdo) Precio de Suelo UF/MT2 (eje derecho)
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
En efecto, se observa
una alta correlación (0,9)
entre la cantidad de
hectáreas postergadas
en el Gran Santiago y el
precio del suelo.
DESACOPLANDO EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS DE LA DINÁMICA DE
PRECIOS DEL RESTO DE LA ECONOMÍA
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
Entre 2011 y 2019 los
precios producto de la
inflación crecieron 37,2% y
el ingreso 24,7%. En igual
período, el precio de las
viviendas creció 67,8%.
90
110
130
150
170
190
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
PIR Y CRECIMIENTO DE PRECIOS (IPC)
PIR IPC
Y DE LOS INGRESOS DE LOS HOGARES
80
100
120
140
160
180
200
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Índice Real de Precios de Vivienda (IRPV) Base 2004 Índice de Remuneraciones Real Base 2004
PRECIO DE VIVIENDA EN RELACIÓN A REMUNERACIONES REALES
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
El aumento en el precio
del suelo explica cerca del
50% del aumento del
precio de las viviendas en
la última década,
desacoplándolo de su
relación con el crecimiento
económico.
ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA(PRICE INCOME RATIO – PIR)
ALGUNAS CONSECUENCIASCRISIS DE ACCESO A LA VIVIENDA
Y OTRAS DINÁMICAS
CRISIS DE ACCESO A LA VIVIENDA
Y RIESGO DE UNA CRISIS SOCIAL
535.082viviendas para
aumentaron los
requerimientos
habitacionales en 2017
respecto de 2015
13%
aumentó en 2017 el total
de familias viviendo de
allegadas en
comparación con 2015
35%
40.541fueron las familias que en
2017 vivían en
campamentos a lo largo
del país
Fuentes: Gerencia de Estudios, CChC - Techo
MENOS PROPIETARIOS Y MÁS ARRENDATARIOS
SITUACIÓN DE LA VIVIENDA QUE OCUPA
Los resultados corresponden a hogares en zonas urbanas. Fuente: CASEN
Esto ha empujado a
muchas familias a optar por
un arriendo. Así, el
porcentaje de propietarios
ha caído a niveles menores
que los observados en la
década de los ‘80.
Y UNA MAYOR PRESENCIA DE INVERSIONISTAS
14%15%
16%
21%
17% 16% 16%19%
6% 9%12%
12%6% 4%
6%4%
29% 29%
35%36%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Total inversionistas Inv. pequeño Inv. mediano Inv. grande
PRESENCIA DE INVERSIONISTAS EN COMPRA DE VIVIENDAS
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
Bajas tasas, condiciones
financieras particulares y una
mayor demanda por arriendo
han hecho crecer la
participación de
inversionistas en el mercado
de vivienda nueva.
ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA(PRICE INCOME RATIO – PIR)
POSIBLES CAUSASUNA INTERPRETACIÓN
Normar con la esperanza
de limitar el crecimiento
de las ciudades es
catalogado por el
economista inglés Paul Cheshire como “una
de las más
costosas utopías
de nuestro
tiempo”
Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey – Alain Bertaud.
Normativa Urbana Menos Restrictiva
Normativa Urbana Más Restrictiva
POSIBLES CAUSAS
Todas las ciudades donde las viviendas han
llegado a ser “severamente no alcanzables” han experimentado “normativas de
contención urbana”.
En tanto, ciudades donde las viviendas se
ubican en el rango de “alcanzables” presentan “poca normativa de contención
del crecimiento urbano”.
10
30
50
70
90
110
130
0
5
10
15
20
Hon
g K
ong
Van
couv
er
Syd
ney
Mel
bour
ne
Los
Ang
eles
San
Fra
ncis
co
Lond
on (
GLA
)
Tor
onto
San
Die
go
Lond
on (
Exu
rbs)
Bris
bane
Mia
mi
Sea
ttle
Sac
ram
ento
New
Yor
k
Riv
ersi
de C
A
Den
ver
Bos
ton
Por
tland
Birm
ingh
am (
UK
)
Las
Veg
as
Man
ches
ter
Sin
gapo
re
Mon
trea
l
Leed
s
Orla
ndo
Tam
pa
Pho
enix
Was
hing
ton
Aus
tin
San
Ant
onio
Dal
las
Cha
rlotte
Hou
ston
Chi
cago
Bal
timor
e
Atla
nta
Phi
lade
lphi
a
Min
neap
olis
Kan
sas
City
Col
umbu
s
Det
roit
Indi
anap
olis
St.
Loui
s
Cin
cinn
ati
Cle
vela
nd
Pitt
sbur
gh
Price Income Rate (PIR)
PIR, TIEMPOS DE VIAJE Y REGULACIÓN URBANA
Fuente: CChC en base a CASEN 2017, 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey y BatchGeo.
Normativa Urbana Menos Restrictiva
Normativa Urbana Más Restrictiva
POSIBLES CAUSAS
Tiempo Viaje Promedio (eje derecho)
Cabe agregar que las
ciudades donde las
viviendas son “alcanzables”
también registran, en
promedio, menores
tiempos de desplazamiento
de sus habitantes.
POSIBLES CAUSAS
Fuente: 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey – Alain Bertaud.
Asimismo, normas de contención del crecimiento urbano tienden a forzar un aumento del valor del suelo en la periferia y el efecto precio se traspasa a toda
el área urbana.
Restricciones o prohibiciones al crecimiento urbano virtualmente destruyen un mercado de suelo competitivo
y empujan al alza el precio de las viviendas.
ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA(PRICE INCOME RATIO – PIR)
ALGUNAS SOLUCIONESPROPUESTAS CChC
ALGUNAS SOLUCIONES
Planificación urbana integrada y de largo plazo, que asegure la provisión
de suelo urbano para mantener una adecuada oferta de viviendas.
Densificación equilibrada e inclusiva en las zonas aledañas a la
infraestructura pública de alto estándar (con y sin subsidio).
Nueva y potente política de arriendos en la que, por
la magnitud del problema, participe el sector público y el privado.
¿Serán estas las soluciones? ¿Existen otras causas y otras soluciones? ¡Conversemos!
Javier Hurtado C.
Gerente de Estudios
Agosto 2019
ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA(PRICE INCOME RATIO – PIR)
