PROYECTO DE REPARCELACIÓN UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 31 · 2011. 4. 19. · 1.4. Descripción de la...

PROYECTO DE REPARCELACIÓN UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 31

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE ALBACETE

AGENTE URBANIZADOR: G.S. URBANA, S.L. Septiembre 2010 (V.5)

DOCUMENTO I

MEMORIA

1. INTRODUCCION GENERAL

1.1. Antecedentes

En virtud de Orden de 17 de marzo de 1999, de la Consejería de Obras Públicas de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, publicada en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha número 17, de fecha 26 de marzo de 1999, fue aprobado definitivamente el Plan General de Ordenación Urbana de Albacete, aprobado provisionalmente por el Pleno Municipal en fecha 30 de abril de 1998, cuyo texto íntegro de las Ordenanzas y Normas Urbanísticas contenidas en dicho Plan fue publicado en el Boletín Oficial de la Provincia número 62, de 24 de mayo de 1999.

Entre las determinaciones del mencionado Plan General en suelo urbanizable programado se encuentra la Unidad de Ejecución nº 31, denominada “Barrio Cañicas I”.

Conforme a las prescripciones de los artículos 120 y 121 de la Ley 2/1998 de

Ordenación del Territorio y la Actividad Urbanística en Castilla–La Mancha en fecha 28 de noviembre de 2000 la entidad mercantil “G.S. Urbana, S.L.” presentó un Programa de Actuación Urbanizadora para la ordenación de la Unidad de Ejecución nº 31 del PGOU compuesto por Alternativa Técnica y, en el plazo legalmente previsto, por proposición jurídico–económica.

El Pleno Municipal en sesión de fecha 23 de febrero de 2006 aprobó el

Programa de Actuación Urbanizadora de la Unidad de Ejecución nº 31 del Suelo Urbanizable Programado del PGOU adjudicando provisionalmente la ejecución del mismo, y la condición de Agente Urbanizador, a la entidad mercantil “G.S. Urbana, S.L.”. La aprobación de dicho Programa se elevó a definitiva mediante Decreto de la Alcaldía.

El Excmo. Ayuntamiento de Albacete y el Agente Urbanizador suscribieron

el 26 de abril de 2006 el Convenio prevenido en el artículo 122.9 del Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre de 2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU). Tramitado reglamentariamente el indicado Programa, el contenido normativo del instrumento urbanístico aprobado fue publicado para su información pública en el Boletín Oficial de la Provincia .

Proyecto de Reparcelación de la UE 31 del PGOU de Albacete

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Entre las previsiones del Programa aprobado se establece el sistema de actuación de Gestión Indirecta de la Actuación Urbanizadora por parte del Agente Urbanizador, conforme al artículo 117 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU).

Según lo preceptuado en el art. 101.3 del Reglamento de Gestión

Urbanística, la iniciación del expediente de reparcelación será publicado de forma reglamentaria y notificado individualizadamente a los propietarios incluidos en el polígono. 1.2. Bases legales y justificación de la actuación El presente Proyecto de Repacelación se redacta de acuerdo a la normativa contenida en los artículos 89 a 95 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) y 82 a 84 y concordantes del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen de Suelo y Ordenación Urbana. Tratándose el ámbito de actuación de la Unidad de Ejecución nº 31 del PGOU de Suelo Urbanizable Programado, la existencia de un Programa de Actuación Urbanizadora y un Estudio de Detalle aprobados cumplimenta la exigencia del artículo 91.1 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) y del artículo 80.2.c del Reglamento de Gestión Urbanística como presupuestos para la reparcelación.

Habida cuenta que nos encontramos en un régimen de Gestión Indirecta el Urbanizador es el agente responsable de ejecutar la correspondiente actuación urbanizadora por cuenta de la Administración actuante y, por tanto, le corresponde impulsar todos los trámites necesarios hasta su completo desarrollo lo cual incluye la redacción del actual Proyecto de Reparcelación. El Proyecto de Reparcelación se redacta con el fin de efectuar un reparto equitativo de los beneficios y cargas de la ordenación y urbanización del ámbito afectado por la delimitación de la Unidad de Ejecución nº 31 del PGOU de Albacete. Conforme a lo establecido en el artículo 92 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) la presente reparcelación tiene por objeto:

“a) La justa distribución de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística, incluidos los gastos de urbanización y gestión.

b) La regularización de las fincas o parcelas existentes. c) La localización del aprovechamiento urbanístico en suelo apto para la

edificación conforme al planeamiento.


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d) La adjudicación a la Administración Municipal de los terrenos de cesión, así

como, en su caso, al urbanizador de los edificables, que legalmente correspondan. e) La adjudicación de solares resultantes a la Administración actuante o, en su

caso, al urbanizador, en pago de su gestión y de la urbanización. f) La sustitución en el patrimonio de los propietarios de las fincas originarias

por solares resultantes de la ejecución.”

1.3 Contenido del Proyecto de Reparcelación El presente Proyecto de Rerpacelación se ajusta en sus documentos y contenido de las prescripciones de los artículos 82 y siguientes del Reglamento de Gestión Urbanística. Los documentos que integran el presente Proyecto de Reparcelación son los siguientes:

- Documento I: Memoria - Documento II: Relación de propietarios e interesados y situaciones de las

fincas aportadas.- Documento III: Propuesta de adjudicación de las parcelas resultantes.- Documento IV: Tasaciones. - Documento V: Cuenta de liquidación.- Documento VI: Planos.

I.- La Memoria (Documento I) englobando los distintos apartados del

artículo 83 del Reglamento de Gestión Urbanística, contiene, formando parte de una introducción general y además de los antecedentes, las bases legales y la justificación de la actuación y del presente contenido descriptivo del Proyecto, los siguientes aspectos:

- Descripción de la unidad reparcelable, con la superficie y linderos de la misma.

- Situación urbanística de los terrenos objeto de la reparcelación, con indicación del estado actual y de las determinaciones especificas del planteamiento a ejecutar.

Además de dicha introducción general, la Memoria se completa con los siguientes extremos:

- Criterios de definición y valoración de los derechos y cargas de los afectados, y valoración de las aportaciones a la reparcelación.

- Criterios de valoración de las parcelas resultantes.


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- Criterios de valoración de las indemnizaciones por bienes o derechos que se han de extinguir como consecuencia de la ordenación.

- Criterios de adjudicación de las parcelas resultantes.

II.- La relación de propietarios e interesados y situaciones de las fincas aportadas (Documento II) contiene:

- La relación de titulares, conteniendo la enumeración de éstos con relación a las fincas de que son propietarios o sobres las que inciden sus derechos, con indicación de sus respectivos domicilios y, en su caso, las representaciones que existieren.

- La descripción de las fincas afectadas tanto desde el punto de vista de la

realidad de hecho (naturaleza, superficie, descripción) como desde el punto de vista registral, con indicación de su superficie, descripción, titular, título de adquisición, inscripción, derechos y cargas, así como la indicación de las fincas originarias de las que hacen valer su derecho en la Unidad de Ejecución los propietarios adscritos al mismo, además de la indicación expresa de aquellos elementos que sean incompatibles con el planteamiento

III.- Por su parte, la propuesta de la adjudicación de las parcelas resultantes, (Documento III) consta de tres aspectos diferenciados:

-La propuesta propiamente dicha de adjudicación de las parcelas resultantes, conforme a los derechos de cada participante en la reparcelación. Se indican los titulares a los que se adjudica parcela la correspondencia con las fincas o derechos aportados.

- La descripción pormenorizada de las parcelas adjudicadas.

IV.- Las Tasaciones (Documento IV) donde, de acuerdo con el artículo 93.g) del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) y los artículos 98 y 99 del Reglamento de Gestión Urbanística se valoran los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deben extinguirse para la ejecución de la Unidad de Ejecución, con independencia del suelo, satisfaciéndose su importe a los propietarios y titulares interesados, con cargo al Proyecto, en concepto de gastos de urbanización.

V.- La cuenta de liquidación (Documento V) determina la aportación financiera que ha de imponerse sobre las diferentes parcelas resultantes como consecuencia de los costos de la actuación. Incluye las indemnizaciones financieras como consecuencia de derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse como consecuencia de la ejecución del planteamiento, y, a tenor del artículo 93.f) del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) y artículo 100 del Reglamento de Gestión Urbanística, las compensaciones que procedan por


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diferencias de adjudicación y que hayan de compensarse en metálico, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 89 del mismo Real Decreto 3288/1978. VI.- Los planos (Documento VI), por último incluidos en el Proyecto de Reparcelación, contienen las determinaciones gráficas indispensables de apoyo al texto, referidas, entre otros aspectos, a la situación, delimitación del Polígono, fincas aportadas, ordenación que se ejecuta, adjudicación de las parcelas y superpuesto de información y adjudicación.

1.4. Descripción de la unidad reparcelable 1.4.1. Situación y delimitación de la Unidad de Ejecución nº 31

La Unidad de Ejecución nº 31 del Plan General de Ordenación Urbana se encuentra ubicada en la zona Noroeste del casco urbano de Albacete, colindante al Barrio Cañicas, cerca del Canal de María Cristina, quedando grafiada su situación exacta en los planos (Documento VI) que se acompañan al presente Proyecto de Reparcelación. La delimitación del Unidad de Ejecución viene señalada en el PGOU, en cuya ficha aparece con una superficie bruta de 2.950 m2s. Una vez elaborado el informe definitivo por los técnicos municipales ha resultado una medición superficial de 2.941 m2s.

Esta delimitación queda definida con plena exactitud en los documentos del Estudio de Detalle, con los siguientes límites:

- Norte: Unidad de Ejecución nº 8 del Suelo Urbanizable del PGOU. - Sur: Sector 2 del Suelo Urbanizable del PGOU. - Este: Unidad de Ejecución nº 9 del Suelo Urbanizable del PGOU. - Oeste: Unidad de Ejecución nº 7 del Suelo Urbanizable del PGOU. 1.4.2. Características materiales del terreno a) Descripción geológica y geotécnica: La estructura geológica corresponde a la de cuencas interiores llanas post-

alpinas, con formación por sedimentos terciarios.

Como ya se ha manifestado anteriormente, los terrenos que ocupa el Unidad de Ejecución se encuentran en la zona Noroeste de Albacete prácticamente en las afueras de la capital y están compuestos fundamentalmente de arcillas y calizas. Superficialmente están recubiertas por sedimentos de arcillas y arenas, sin descartar otros detalles que pudieran ser de interés.


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En cuanto a sus características geotécnicas, ha de señalarse que, estratigráficamente, existe una primera capa de arcillas y tierra vegetal, que oscila entre los 20 y los 80 cm. En segundo lugar, existe una caliza con espesor variable entre 1 y 1'5 m, siguiéndole otra capa de areniscas, también variable entre 4 y 6 m, que tiene capas intermedias de conglomerados de arenas y areniscas disgregadas, pasando a continuación a una capa de arcillas arenosas.

El nivel freático es alto, con presencia de corrientes de agua a poca profundidad.

La capacidad portante del terreno es buena y apta para la edificación.

b) Topografía:

La pendiente del terreno a urbanizar, es prácticamente inexistente. Con diferencias de cota de extremo a extremo inferiores a 3 m. que supone, salvo en puntos concretos que no llega al 1% . Descendiendo hacia el Norte y teniendo su punto más bajo prácticamente centrado en este lindero. No tiene ningún accidente destacable.

Las cotas y curvas de nivel quedan suficientemente reflejadas en la

documentación gráfica que forma parte de éste documento, y, más concretamente, en el Plano Topográfico que se adjunta.

c) Clima:

En relación con su microclima, con carácter general, se puede afirmar que

responde con exactitud en lo referente a su régimen pluviométrico, humedad relativa y vientos, al clima frío continental, con precipitaciones anuales de 300 a 600 mm. y grandes variaciones térmicas de invierno a verano, oscilando entre los 4 a 8 grados centígrados bajo cero y los 35 a 40 grados centígrados sobre cero.

d) Vientos:

Los característicos de la zona son de alta velocidad y con pocas alteraciones,

propios de los terrenos llanos y desprotegidos. 1.4.3. Infraestructura existente a) Actividades: En la actualidad la Unidad de Ejecución se encuentra sin ningún uso.

b) Infraestructuras:

Las redes de alcantarillado y abastecimiento de agua anexas a la Unidad de

Ejecución se han reflejado en los planos adjuntos y del anteproyecto de urbanización, así como los de energía eléctrica y telefonía.


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Por el interior de la Unidad de Ejecución se encuentran trazadas las calles

que constituirán la misma. Se prevé una planificación conjunta con la Unidad de Ejecución nº 31 y el

resto de áreas de reparto Sectores del PGOU que se encuentran en la zona, para el trazado de todas las redes y servicios, que no solo suministre la conexión de la Unidad de Ejecución nº 31 sino que permita el sucesivo entronque de las demás zonas colindantes a la que nos ocupa.

c) Flora:

Con carácter general, ha de señalarse que la vegetación es propia

mediterránea sin nada destacable. 1.5. Situación urbanística de los terrenos objeto de Reparcelación

1.5.1. Determinaciones del PGOU

El Plan General de Ordenación Urbana de Albacete establece como Suelo Urbanizable Programado (SUP) la superficie que forma parte de la Unidad de Ejecución nº 31 que actualmente nos ocupa.

Las directrices fijadas para el Suelo Urbanizable Programado se encuentran

recogidos en los artículos 3.3.6 a 3.3.11 del citado PGOU publicado en el Boletín Oficial de la Provincia número 62, de 24 de mayo de 1999. Los usos, características e instrucciones contenidas en la correspondiente ficha del Plan General de Ordenación Urbana referentes a la Unidad de Ejecución son las siguientes:

Superficie Total: 2.950 m2s Aprovechamientos lucrativos: 3.640 m2t Sistemas locales Red viaria: (580 m2s existentes) (1.060 m2s de cesión)

1.640 m2s

1.5.2. Determinaciones del Programa

- Superficie Real: 2.941 m2s - Superficie Parcela: 1.301 m2s - Superficie viales: 1640 m2s - Edificabilidad: 3.640 m2t

Tal como viene relejado en el correspondiente Estudio de Detalle del Programa de Actuación Urbanizadora de la Unidad de Ejecución nº 31 aprobado, la


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superficie total se ha establecido en 2.942,36 m2s. . 1.5.3. Cálculo del aprovechamiento tipo Según el artículo 3.3.9 del PGOU se establece el aprovechamiento tipo del Suelo Urbanizable Programado, en metros cuadrados edificables de vivienda por cada metro cuadrado de suelo.

En el actual supuesto, la edificabilidad lucrativa de la Unidad de Ejecución viene definida en la propia ficha del PGOU, siendo de 3.640 m2t.

2. CRITERIOS DE DEFINICION Y VALORACION DE LOS DERECHOS Y CARGAS DE LOS AFECTADOS. SU VALORACION

2.1 Criterios generales de definición de los derechos afectados

Los derechos de los afectados se definirán de acuerdo con los preceptos contenidos en el artículo 93 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) y los artículos 85 y siguientes del Reglamento de Gestión Urbanística.

Cuando existan diferencias entre los títulos aportados y la realidad física de las fincas, se resolverán de acuerdo al artículo 103.3 del Reglamento de Gestión Urbanística:“En caso de discordancia entre los títulos y la realidad de las fincas, prevalecerá ésta sobre aquellos en el expediente de reparcelación”. Por tanto, los derechos de los afectados se definirán con base a la medición real de las fincas aportadas.

En caso de discrepancias relativas a la titularidad de los derechos, se atenderá a lo dispuesto en artículo 103.3 del Reglamento de Gestión Urbanística: “Si la discrepancia se plantea en el orden de la titularidad de los derechos, la resolución definitiva corresponde a los Tribunales ordinarios. El Proyecto de Reparcelación se limitará en tal caso, a calificar la titularidad dudosa o litigiosa, según proceda. La Administración actuante asumirá la representación de los derechos e intereses de esas titularidades a efectos de la tramitación del expediente. Los gastos que sean imputables a las titularidades referidas podrán hacerse efectivos por la vía de apremio en caso de impago”

Cuando los problemas sean relativos a los linderos, el artículo 103.5 del Reglamento de Gestión Urbanística, explicita:“No obstante, las cuestiones de linderos podrán resolverse en el propio expediente de reparcelación, si media la conformidad de los interesados, acreditada mediante comparecencia o en cualquier forma fehaciente “


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La fecha para determinar el derechos de los propietarios afectados será la de iniciación del expediente de reparcelación, conforme a lo preceptuado en el artículo 86.3 del Reglamento de Gestión Urbanística

2.2. Criterios de valoración de los derechos de los propietarios de los terrenos aportados

Según establece el artículo 93.b) de la LOTAU, el aprovechamiento urbanístico objetivo susceptible de ser materializado en el solar resultante adjudicado habrá de ser proporcional al aprovechamiento privativo al que tenga derecho por razón de la superficie de su finca originaria.

2.3. Valoración de los terrenos aportados

La proporción en que participará cada uno de los propietarios de las fincas afectadas en las parcelas resultantes se determinará en función de la superficie de las fincas aportadas.

Las superficies de las fincas aportadas por cada propietario, así como el nombre de éstos, el coeficiente de reconocimiento de derechos para la adjudicación de las parcelas resultantes y los metros cuadrados edificables o de techo (m2t) de cada uno de ellos se expresan en el CUADRO que se acompaña en el Documento II como “Relación de fincas de aportación”.

2.4. Criterios de definición y valoración de las cargas de los terrenos afectados

Las cargas existentes sobre los bienes y derechos incluidos en la unidad reparcelable podrán ser de dos tipos: las que se extinguen con la ejecución del planteamiento y las que no se extinguen.

Según se expresa el artículo 85.2 del Reglamento de Gestión Urbanística: “ Los titulares se derechos reales que no se extingan con la reparcelación, aunque no se les mencione en el proyecto, serán adjudicatarios en el mismo concepto, en que lo fueren anteriormente, por aplicación del principio de subrogación real”

Las cargas y servidumbres incompatibles con el nuevo planteamiento se extinguirán, teniendo lugar la correspondiente indemnización a los titulares de las mismas si la supresión de la carga o servidumbre supone detrimento de sus derechos.

La valoración de las indemnizaciones correspondientes a bienes y derechos que se extinguen como consecuencia de la ejecución del planteamiento se realizará en el Apartado 4 de esta Memoria respecto de los criterios de valoración. En el Documento IV del Proyecto de Reparcelación se ha reservado el correspondiente


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espacio para la tasación de los elementos incompatibles con el planeamiento susceptibles de indemnización, si bien en el actual supuesto no existirían.

En el presente Proyecto las cargas y derechos que existen en la unidad reparcelable han sido explicitadas y definidas en las fichas de aportación del Documento II: “Relación de propietarios e interesados y situaciones de las fincas aportadas”.

3. CRITERIOS DE VALORACION DE LAS PARCELAS

RESULTANTES.

3.1. Criterios generales de valoración de las parcelas resultantes

La valoración de las parcelas resultantes se efectuará de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 93 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) y los artículos 87 y siguientes del Reglamento de Gestión Urbanística. La parcela resultante será resultado de la aportación inicial, descontando proporcionalmente los viales, e integrando el 10% de aprovechamiento de cesión obligatoria al Ayuntamiento, el cual puede ser sustitutivo por aportación económica, siempre y cuando así lo acuerde el Consistorio. Así, el coeficiente de participación de cada propietario en el proceso de equidistribución de beneficios y cargas es proporcional a la superficie de las fincas comprendidas en Unidad de Ejecución al momento de iniciación del procedimiento de actuación, distribuyéndose el aprovechamiento susceptible de apropiación conforme a dicho coeficiente y asignándose una parcela resultante donde materializar dicho aprovechamiento subjetivo patrimonializable.

3.2. Valoración de las parcelas resultantes y criterios de adjudicación

Las parcelas a adjudicar a los propietarios tienen las mismas circunstancias de volumen, uso, situación, clase, calidad y destino de las edificaciones y grado de urbanización. Por tanto, los criterios de valoración deben ser idénticos.

Conforme se ha manifestado, el derecho de los propietarios afectados será

proporcional a la superficie de sus respectivas fincas que quede comprendida en la unidad reparcelable, incluyendo en el computo la superficie de los terrenos afectados por sistemas generales exteriores al polígono que hayan de ser compensados por éste.

El modulo unitario de valoración será el aprovechamiento edificable en

metros cuadrados edificables o de techo (m2t).


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La tipología edificatoria prevista para la Unidad de Ejecución nº 31 es unitaria, en este caso vivienda libre en bloque, por lo que no será preciso coeficientes correctores de ponderación.

La parcela de resultado se trata de un solar de 1.301 m2s al que le

corresponde una edificabilidad de 3.640 m2t. La distribución de la edificación total que el Plan otorga entre los diferentes

propietarios afectados por la reparcelación se realiza de acuerdo con los porcentajes de participación en las aportaciones. Dichos derechos de los propietarios a la edificabilidad total de la Unidad de Ejecución nº 31 se expresan en el CUADRO que se acompaña en el Documento III como “asignación a los propietarios de la edificabilidad resultante”.

4. CRITERIOS DE VALORACION DE INDEMINZACIONES

En el presente caso no se contempla que dentro del ámbito de actuación de la Unidad de Ejecución nº 31 la existencia de construcciones, instalaciones, negocios, plantaciones arrendamientos o cualquier otro tipo de elemento susceptible de ser indemnizado. No obstante lo anterior, en este apartado se indican los criterios generales que se aplicarían en la valoración de las indemnizaciones pertinentes como consecuencia de la ejecución del planteamiento en el supuesto de existir elementos indemnizables y que por error hubiesen sido omitidos por el equipo redactor de este Proyecto de Reparcelación. Del mismo modo, se ha dejado abierto el Documento IV: “Tasaciones”, por si fuese precisa la cuantificación de los mismos.

4.1. Criterios generales de valoración de indemnizaciones

El artículo 93 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) establece que para la valoración de los bienes y derechos en una reparcelación se aplicarán los criterios previstos por la legislación general para las valoraciones por razón de urbanismo. Simultáneamente, en muchos de los casos, tanto la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones como Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística remiten a la hora de tasar los derechos indemnizables de los propietarios a la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa.

Será indemnizable el valor de las plantaciones, instalaciones y construcciones existentes en las fincas originarias o iniciales que sean incompatibles con el planeamiento en ejecución (conforme al artículo 93.g de la LOTAU). Se valorarán también las servidumbres y cargas, los derechos de arrendamiento y cualesquiera otros que deban extinguirse (conforme al artículo 99 del Reglamento de Gestión Urbanística).


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Se aclara cuáles son los bienes y derechos que se extinguen con la ejecución

del planteamiento: “Se entenderá que no pueden conservarse los elementos mencionados: cuando sea necesaria su eliminación para realizar las obras de urbanización previstas en el plan, cuando estén situados en una superficie que no se deba adjudicar íntegramente a su mismo propietario y cuando su conservación sea radicalmente incompatible con la ordenación, incluso como uso provisional” (artículo 98.2 del Reglamento de Gestión Urbanística).

Los abonos de las indemnizaciones se producirán por compensación: “Las indemnizaciones resultantes serán objeto de compensación, en la cuenta de liquidación provisional, con las cantidades de las que resulte deudor el interesado por diferencias de adjudicación o por gastos de urbanización y de proyecto” (artículo 98.4 del Reglamento de Gestión Urbanística)

En cualquier caso, estas valoraciones serán independientes de las que correspondan al suelo.

Como se ha manifestado, no existen bienes y derechos en el ámbito de la unidad reparcelable incompatibles con la ordenación ni con las obras de urbanización susceptibles de indemnización.

4.2. Criterios específicos de valoración de indemnizaciones

4.2.1. Plantaciones y explotaciones agrícolas

En la legislación urbanística se produce una remisión, genérica y concreta

respecto de este aspecto, a la legislación de expropiación forzosa, al establecerlo así el artículo 31.1 de la Ley 6/1998. 4.2.2 Instalaciones industriales y comerciales

De acuerdo con el artículo 98.3 del Reglamento de Gestión Urbanística, la tasación de estas indemnizaciones se deberá realizar según los preceptos de la legislación expropiatoria y de acuerdo con sus criterios. Pero dado que la Ley de Expropiación Forzosa no señala expresa y directamente los criterios de valoración en el supuesto de expropiación de industrias o comercios, se tendrá que operar con los criterios del artículo 43 de la referida Ley y la experiencia valorativa de los órganos de la Administración, sancionada por reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo. 4.2.2.1 Indemnización por traslado

En los supuestos de traslado de la actividad para su prosecución en otro lugar, se tendrán en cuenta los siguientes conceptos indemnizables:


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a) Gastos de traslado al nuevo emplazamiento: Contenido: desmontaje, carga, transporte y descarga.

b) Gastos de apertura: Conteniendo los siguientes aspectos:

- Honorarios técnicos por redacción de proyecto y dirección de obra. - Derechos de inspección, licencias, tasas, etc.

c) Gastos por nuevo emplazamiento: Contenido

- Acometida e instalación de energía eléctrica (luz y fuerza) - Acometida de agua - Traslado de teléfono y otros

d) Indemnización al personal: Costes de los empleados durante el periodo de interrupción del negocio. e) Lucro cesante: Contendrá las posibles pérdidas que se pudiera sufrir mientras dure el traslado de la actividad. La valoración se efectuará conforme a los criterios valorativos que más adelante se exponen respecto del cese de actividad, si bien limitado al periodo de tiempo que efectivamente se haya visto parada la industria o negocio.

El coste de reposición a nuevo de las construcciones preexistentes y la adquisición de un nuevo terreno para el emplazamiento de la industria o negocio correrán a cuenta de su titular, dado que supresión de las construcciones ya se encuentra valorada en otro concepto indemnizatorio separadamente mientras que el suelo que aportan se aporta al Unidad de Ejecución se devuelve convertida en una finca de reemplazo edificable dentro del mismo.

4.2.2.1 Indemnización por cese de la actividad. En los supuestos de cierre de la industria o comercio por imposibilidad de su traslado, como resultado de la ejecución del Unidad de Ejecución, se valora como si de una venta se tratara consistiendo la indemnización en el lucro cesante dejado de obtener, junto con la indemnización al personal que viese rescindidos sus contratos. Aunque en la doctrina económica existen otros métodos para establecer el valor de un negocio, como los del “valor neto contable” o el “valor neto tasado”, no se consideran válidos a los efectos que aquí ocupa dado que parten del cómputo de activos, inmovilizados o existencias cuando dichos bienes y el patrimonio de la empresa va a quedar en beneficio de su titular. Por dicho motivo el método que parece más optimo es el de “valor de actualización de los beneficios futuros esperados”.


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En este caso la valoración se realizará estimando los beneficios futuros

(Valor Futuro) esperados, limitados a un plazo no inferior a los tres ni superior a los cinco ejercicios económicos siguientes a aquél en que cese el negocio o empresa en cuestión.

Para obtener su estimación se tomará como base la media del beneficio neto obtenido durante los cinco ejercicios fiscales anteriores a la fecha de la valoración a partir de las cuentas anuales, los balances de pérdidas y ganancias y la declaración del Impuesto de Sociedades, en el caso de las personas jurídicas, y a partir de la declaración del Impuesto sobre la Renta en caso de personas físicas.

Una vez estimados dichos beneficios neto de los últimos ejercicios el valor del negocio o de la empresa se calculará mediante la aplicación del siguiente algoritmo:

VF = VA (1 + i) n

Siendo “VA” el valor actual obtenido a partir del beneficio medio de los

últimos cinco ejercicios. Mientras que “i” representa el tipo de interés expresada en tanto por uno. Por su parte “n” representa el número de años que se consideren (entre tres y cinco) para obtener la valoración final actualizada.

4.2.3. Construcciones

Conforme establece el artículo 31.2 de la Ley 6/1998 el valor de las

edificaciones se determinará de acuerdo con la normativa catastral en función de su coste de reposición, –es decir, en lo que constaría en el momento presente construir una edificación de similares características a precios actuales–, corregido en atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas.

Será aplicable para la valoración de las construcciones los criterios

establecidos en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana

La Norma 5 del Real Decreto 1020/1993 establece a efectos de valoración

que tendrán la consideración de construcciones: “a) Los edificios, sean cualesquiera los elementos de que estén construidos,

los lugares en que se hallen emplazados, la clase de suelo en que hayan sido levantados y el uso a que se destinen, incluso cuando por la forma de su construcción sean perfectamente transportables y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situados no pertenezca al dueño de la construcción.


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b) Las instalaciones comerciales o industriales, tales como diques, tanques, cargaderos, etc., que sean asimilables al concepto de edificio y no al de máquinas, aparatos o artefactos.

c) Las obras de urbanización y de mejora y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos, considerándose como tales los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los campos e instalaciones para la práctica del deporte, los muelles, los estacionamientos y los espacios anejos a las construcciones.

d) Todas las demás construcciones que no estén expresamente calificadas como de naturaleza rústica en la legislación vigente.”

Se valorará el coste del metro cuadrado de una construcción análoga a la que

se considera, –teniendo en cuenta todos los elementos implicados como uso, calidad o carácter histórico-artístico con excepción del suelo–, depreciándose en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contempladas en la norma 14 del Real Decreto 1020/1993.

Los coeficientes de depreciación por antigüedad y conservación serán los

siguientes, establecidos en la Norma 13 del citado Real Decreto: - Coeficiente H). Antigüedad de la construcción. El valor tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la

antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtendrá mediante la utilización de la tabla que figura a continuación, cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión:

d t – 35 H = (1 – 1,5 ---------- ), donde d = 1 – ---------- u.c.100 350

En la que:

u (uso predominante del edificio), adopta en la fórmula los siguientes valores:

o Uso 1°. Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00. o Uso 2°. Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería,

turístico, sanitario y beneficiencia, cultural y religioso: 0,90. o Uso 3°. Fábricas y espectáculos (incluso deportivos): 0,80.

Las potencias de valores podrán recoger cuantías distintas, aplicables a

algunas modalidades de edificios singulares.


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c (calidad constructiva según categorías del cuadro de coeficientes), adopta en la fórmula los siguientes valores:

o Categorías 1 y 2: 1,20. o Categorías 3, 4, 5 y 6: 1,00. o Categorías 7, 8 y 9: 0,80.

t (años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción o

rehabilitación integral).

Adopta los valores incluidos en la tabla siguiente:

T H Uso 1° Uso 2° Uso 3°

Años completos Categorías 3-4 1-2 5-6 7-8-9

Categorías 3-4 1-2 5-6 7-8-9

Categorías 3-4 1-2 5-6 7-8-9

0- 4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 5- 9 0,93 0,92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0,88 10-14 0,87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,80 0,84 0,82 0,78 15-19 0,82 0,79 0,74 0,80 0,77 0,72 0,78 0,74 0,69 20-24 0,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0,61 25-29 0,72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54 30-34 0,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,49 35-39 0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44 40-40 0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39 45-49 0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0,35 50-54 0,55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,37 0,47 0,40 0,32 55-59 0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29 60-64 0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26 65-69 0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,32 0,24 70-74 0,45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,30 0,22 75-79 0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,20 80-84 0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19 85-89 0,40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18 90-más 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17

El período de antigüedad se expresará en años completos transcurridos desde

la fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, hasta el 1 de enero del año siguiente al de la aprobación de la ponencia de valores.


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Dicha ponencia podrá contemplar los casos de reformas que no puedan interpretarse como rehabilitación integral, a efectos de la aplicación de este coeficiente.

Asimismo, podrá incluir una relación de edificios a los que el mismo no sea de aplicación. - Coeficiente I). Estado de conservación.

o Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera

ésta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00. o Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que

comprometan las nomarles condiciones de habilitabilidad y estabilidad): 0,85.

o Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habilitabilidad y estabilidad): 0,50.

o Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0,00.

4.2.4. Derechos de arrendamiento

El artículo 137.3 del Reglamento de Gestión Urbanística viene a recoger las circunstancias que deben tenerse en cuenta, junto a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y la Ley de arrendamientos urbanos, a la hora de valorar las indemnizaciones por el cese en los arrendamientos. Se utilizarán los criterios estimativos del artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa; se tratará de utilizar elementos objetivos que puedan llevar a una indemnización justa y cercana a la realidad económica, y se deberá considerar especialmente la dificultad de sustitución del arrendamiento en condiciones análogas, así como otros gastos inherentes al desalojo.

4.2.4.1. Arrendamientos rústicos. En la determinación de las indemnizaciones en arrendamientos rústicos se

utilizarán los criterios estimativos del articulo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa y se tendrán en cuenta las siguientes circunstancias: a) Carácter de actividad económica principal del arrendatario b) Dificultad de sustitución de dicha actividad c) Cuantía del beneficio del cultivador fijada en el cálculo del rendimiento bruto. d) Valor de elementos mecánicos propios del arrendamiento utilizados en la explotación.

e) Tener el arrendatario su domicilio habitual en la finca arrendada.


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4.2.4.2. Arrendamientos urbanos. Como circunstancias que deben ponderarse a la hora de establecer la cuantía

indemnizatoria en este tipo de arrendamientos se encuentran, según el artículo 137.3 del Reglamento de Gestión Urbanística, las siguientes:

a) Dificultad de sustitución del arrendamiento en condiciones análogas y

especialmente la derivada de la diferencia de rentas b) Cuantía de los gastos de traslado por licencias, portes, nuevos contratos, etc..

c) Valor de las mejoras realizadas en el inmueble cuando su percepción corresponda al arrendatario

Respecto a los arrendamientos de vivienda existen, a su vez dos clases, en

función de si se hayan o no sometidos a la prórroga forzosa establecida en la Ley de arrendamientos urbanos de 1964.

Los sujetos a la prórroga forzosa han venido siendo objeto de numerosa

jurisprudencia del Tribunal Supremo donde se considera que la valoración de este concepto básico de la indemnización para acceso a una nueva vivienda debe obtenerse a partir de la diferencia de la renta satisfecha por el arrendatario y la que debería abonar por un piso o vivienda de análogas características y condicionas en la misma ciudad, capitalizada al 10 %.

Para aquellos contratos suscritos con un plazo de duración determinada, se

impone aplicar analógicamente lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fijándose como indemnización una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

En lo referente a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, y

aplicando la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos actualmente en la práctica únicamente pueden existir arrendamientos indefinidos en los supuestos en que el arrendatario sea una persona física y se concertara al amparo de lo dispuesto en la legislación arrendaticia del año 1964, pues aquellos que aún establecidos bajo el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 sus suscribieron por persona jurídica tienen actualmente una vigencia, como máximo, hasta el 2015.

Las compensación por la extinción del derecho de arrendamiento en los

casos en que aún subsista la prórroga forzosa, –indemnizaciones que reconoce el artículo 44 de la Ley de Expropiación Forzosa–, ha sido fijado jurisprudencialmente por dos sistemas distintos:


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a) Partir de la diferencia de la renta satisfecha por el arrendatario y la que debería abonar por un local de similares características y condiciones de la misma zona, y capitalizar al 10 % esa diferencia anual de rentas, tal como tiene determinado por constante jurisprudencia la Sala 5ª del Tribunal Supremo

b) Determinar el precio medio de traspaso de los locales de similares características, situados en la zona donde se hallaba el anterior emplazamiento.

Este criterio es, en síntesis, el contemplado por el artículo 73.3 de la antigua

Ley de Arrendamientos Urbanos al explicitar que “la Junta de Estimación tendrá en cuenta el precio medio en traspaso de locales destinados al mismo negocio del arrendatario y sitiasen la zona comercial en que éste se hallare como también la existencia o inexistencia en la expresada zona de locales desalquilados y adecuados al referido negocio, además de cuantas circunstancias considere oportuno”

Para aquellos contratos con un plazo de duración determinada pactada o por

imperativo legal, como en el caso de los arrendamientos de vivienda se entiende ajustado fijar como una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir, dando lugar los períodos de tiempo inferiores al año a la parte proporcional de la indemnización.

4.2.5 Servidumbres y cargas

Cuando la servidumbre o carga sea incompatible con el planteamiento y su extinción cause un detrimento en la propiedad o derechos, demostrado y justificado, se valorará la indemnización en metálico de acuerdo con lo preceptuado en la LEF, en particular artículo 42 de la Ley de Expropiación Forzosa, que remite a la legislación fiscal.

5. CRITERIOS DE ADJUDICACION

5.1. Adjudicaciones a los propietarios Las adjudicaciones a los propietarios se llevará a cabo conforme al artículo 93 de la LOTAU y artículo 87 y siguientes del Reglamento de Gestión Urbanística.

El solar o los solares adjudicados deberán tener la misma localización que la de las correspondientes fincas originarias o, de no ser ello posible, la más cercana posible a esta última. Cuando la localización sea distinta, la adjudicación podrá corregirse mediante ponderación de los valores, según su localización, de las fincas originarias y los solares resultantes, siempre que la diferencia entre ellos sea apreciable y así lo justifique.


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En ningún caso, podrá procederse a la adjudicación como solares y fincas independientes de superficies que no tengan ni la dimensión ni las características exigidas a la parcela mínima edificable.

Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permitía que se les adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los solares resultantes se adjudicarán en proindiviso a tales propietarios. Esta misma se aplicará respecto a los excesos.

No obstante cuando la cuantía del derecho de un propietario no alcance o

supere la necesaria para la adjudicación de uno o varios solares resultantes como fincas independientes, podrá optarse por satisfacer en dinero el defecto o el exceso. La adjudicación se producirá en todo caso en exceso cuando se trate de mantener la situación del propietario de finca en la que existan construcciones compatibles con el planeamiento en ejecución.

Cuando en la unidad reparcelable estén comprendidos terreno edificados con arreglo al planteamiento, éstos no serán objeto de nueva adjudicación conservándose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularización de linderos cuando fuere necesaria y de las compensaciones económicas que procedan. 5.2. Adjudicaciones al Ayuntamiento de Albacete Con motivo en la actuación urbanística sobre la Unidad de Ejecución nº 31 del PGOU de Albacete, el municipio de Albacete resulta adjudicatario de terrenos destinados a viales y patrimonios públicos, conforme a lo establecido en el artículo 68 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU).

Corresponde adjudicar a la Administración actuante terrenos y solares que constituyen el 10% del aprovechamiento lucrativo del Unidad de Ejecución en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías.

En el presente proyecto de reparcelación se sustituye el referido 10% del

aprovechamiento lucrativo a favor del Ayuntamiento por su equivalente económico conforme aparece reflejado en el apartado 2.3 del Documento V: Cuenta de Liquidación. Así se contempla un exceso de adjudicación a favor del propietario y Agente Urbanizador G.S. URBANA, S.L. con el consiguiente defecto de adjudicación al Ayuntamiento de los mismos metros cuadrados edificables o de techo (m2t). En atención a dicha adjudicación el Agente Urbanizador G.S. URBANA, S.L. se compromete a promover en el solar adjudicado a su favor en la presente Reparcelación, tanto en la parte el excedente adquirida al Ayuntamiento como en la parte procedente del aprovechamiento lucrativo que le corresponde en virtud de sus


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fincas aportadas, la realización de Viviendas de Protección Pública de “Viviendas de Precio Tasado (VPT)”.

Además, también se entregan la superficie total de los viales aprobados en el

Programa de Actuación Urbanizadora de la Unidad de Ejecución nº 31, así como los terrenos correspondientes a los sistemas generales adscritos al mismo.

En el presente caso no existen terrenos de titularidad municipal aportados a

la unidad reparcelable susceptibles de aprovechamiento urbanístico, por lo que el Ayuntamiento no recibe solar ni superficie de reemplazo por tal concepto.

5.3. Adjudicaciones al Agente Urbanizador

El artículo 119 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) establece el abono de los gastos de urbanización en metálico cuando así se determine en la Adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora correspondiente.

Al venir establecida en el presente caso como opción preferente para el

desarrollo de la Unidad de Ejecución nº 31 del PGOU la modalidad retributiva mediante pago en metálico, no se ha contemplado la adjudicación de suelo a favor del Agente Urbanizador.

No obstante, podrá preverse, siempre que lo acepte la Administración

actuante, la adquisición en metálico por ésta del excedente y, por tanto, de los correspondientes solares, en especial cuando se ofrezca la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o con precio de venta o alquiler tasado. A este efecto, si la aceptación de la Administración no se ha recabado antes de la formulación del Proyecto de Reparcelación, ésta podrá interesarse formalmente durante el período de información pública.


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DOCUMENTO II

RELACION DE PROPIETARIOS E INTERESADOS Y SITUACIONES DE LAS FINCAS APORTADAS

El presente Documento II, Relación de propietarios e interesados y situaciones de las fincas aportadas, contiene:

- La relación de titulares, conteniendo la enumeración de éstos con relación a las fincas de que son propietarios o sobres las que inciden sus derechos, con indicación de sus respectivos domicilios y, en su caso, las representaciones que existieren.

- La descripción de las fincas afectadas tanto desde el punto de vista de la

realidad de hecho (naturaleza, superficie reparcelable, descripción) como desde el punto de vista registral, con indicación de su superficie, descripción, titular, título de adquisición, inscripción, derechos y cargas, así como la indicación de las fincas originarias de las que hacen valer su derecho en el Unidad de Ejecución los propietarios adscritos al mismo, además de la indicación expresa de aquellos elementos que sean incompatibles con el planteamiento.

- El coeficiente de reconocimiento de derechos de cada propietario para la

adjudicación de las parcelas resultantes y los metros cuadrados edificables o de techo (m2t), así como el coeficiente de participación en la reparcelación en función de la superficie aportada al Unidad de Ejecución.

1. RELACION NOMINAL DE PROPIETARIOS Y OTROS INTERESADOS 1.1. Relación de propietarios de las fincas aportadas

En el presente caso nos encontramos con que la totalidad de la superficie

aportada al presente Proyecto de Reparelación con derecho a edificabilidad corresponde al Agente Urbanizador, la mercantil G.S. URBANA, S.L.

No obstante, las fincas de aportación aparecen registralmente a nombre de

las siguientes personas:

FINCA PROPIETARIO DNI DIRECCIÓN CIUDAD C.P.

1 Gloria Gil López 1345314K C/ Murillo, nº 2 Albacete 02005 1 Francisco Sánchez Gómez 7564355T Carretera Jaén, nº 144 Albacete 02006 2 José Ricardo Gómez-Rengel Lorenzo 4910461F C/ San Julián, nº 2 Albacete 02001 2 María Isabel Gómez-Rengel Lorenzo 5039799Q C/ Miguel Ángel, nº 1 Madrid 28010 3 Victoria Arteseros Torres 5084494E Crta. Madrid, nº 43 Albacete 02005


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3 Julia Arteseros Torres 5069557N Crta. Madrid, nº 43 Albacete 02005 3 Llanos Arteseros Torres 5108010D Crta. Madrid, nº 43 Albacete 02005 3 Felix Arteseros Torres 5068196P Crta. Madrid, nº 43 Albacete 02005 3 Manuel Arteseros Torres 5095107D Crta. Madrid, nº 43 Albacete 02005

Respecto a la finca 1 la parte que corresponde a la U.E. 31 fue vendida por

Dña. Gloria Gil López y D. Francisco Sánchez Gómez a la mercantil G.S. URBANA S.L. mediante escritura otorgada ante el Notario de Albacete D. José María Arias Sanz, con fecha 11 de mayo de 2000, bajo el número 1.273 de su protocolo, motivo por el que la edificabilidad que corresponde a la finca registral 15.616 dentro del presente Proyecto de Reparcelación es adjudicada directamente a la mercantil G.S. URBANA, S.L.

En lo que se refiere a la finca 2 la parte que corresponde a la U.E. 31 fue

vendida por D. José Ricardo y Dña. María Luisa Gómez-Rengel Lorenzo a la mercantil G.S. URBANA S.L. mediante escritura otorgada ante el Notario de Albacete D. José María Arias Sanz, con fecha 11 de mayo de 2000, bajo el número 1.274 de su protocolo, por lo que al igual que en el caso anterior la edificabilidad que corresponde a dicha finca dentro de la Unidad de Ejecución nº 31 es adjudicada directamente a la mercantil G.S. URBANA, S.L.

Precisamente, la inscripción de la finca a favor de G.S. URBANA, S.L. de

las escrituras de segregación y compraventa no ha sido factible dado que para poder formalizar dicha inscripción es necesaria la oportuna licencia de segregación o parcelación conforme a los artículos 160.1 y 165.1.a) del Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre de 2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. La referida licencia de segregación no ha sido posible obtenerla por imperativo legal del artículo 92.4 del mismo Real Decreto Legislativo 1/2004 según el cual “La delimitación de la unidad de actuación coloca a los terrenos en situación de reparcelación en la que queda prohibido el otorgamiento de licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza de la operación reparcelatoria.”. Por tanto, la presente Reparcelación servirá como instrumento para inscribir definitivamente las propiedades en su día adquiridas a favor de la mercantil G.S. URBANA, S.L., ya convertidas en fincas de resultado.

Por tanto, la mercantil G.S. URBANA, S.L. adquirió en escritura pública de

segregación y compraventa, respectivamente a cada uno de los referidos Sres., la parte correspondiente de las fincas que integran la Unidad de Ejecución nº 31, conforme se acredita con copia de los referidos instrumentos públicos que se acompañan al presente Proyecto de Reparcelación, teniendo por tanto a todos los efectos la condición de propietario único de la unidad reparcelable.


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1.2. Relación de otros interesados

En la presente unidad reparcelable no existen titulares de derechos reales, de arrendamiento u otros, que deben ser considerados como parte interesada en el expediente y Proyecto de Reparcelación.

2. RELACION E INFORMACION DE LAS FINCAS APORTADAS

La relación circunstanciada de las características de cada una de las fincas aportadas se ha realizado por medio de la cumplimentación de las FICHAS de APORTACIÓN, que se acompañan a continuación, a cada una de las cuales se les une un plano descriptivo de la finca aportada así como la acreditación de la titularidad y situación de las fincas originarias mediante certificación del Registro de la Propiedad de dominio y cargas (artículo 95.5.c.2 de la LOTAU) y escrituras de propiedad.

Esquemáticamente, y antes de las mismas, el contenido de dichas fichas se

aporta en forma de CUADRO denominado “Relación de fincas de aportación”.


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FINCA REF.CATASTRAL REGISTRO SUP. APORTADA PROPIETARIO % PROPIEDAD SUP. APORTADA REPARCE. PART. REPARC. EDIFICABILIDAD EDIFICABILIDAD

PATRIMONIALIZABLE

1 8181032WJ9188A0001 15.616 634,59m² Gloria Gil López 50,0000% 317,30m² 14,1374% 514,60m²t 463,14m²t8181034WJ9188A0001 Francisco Sánchez Gómez 50,0000% 317,30m² 14,1374% 514,60m²t 463,14m²t

2 8181035WJ9188A0001 10.407 485,19m² José Ricardo Gómez-Rengel Lorenzo 50,0000% 242,60m² 10,8091% 393,45m²t 354,11m²tMaría Isabel Gómez-Rengel Lorenzo 50,0000% 242,60m² 10,8091% 393,45m²t 354,11m²t

3 8181037WJ9188A0001 19.537 1.124,58m² Amancio Arteseros Torres 16,6667% 187,43m² 8,3512% 303,98m²t 273,58m²tVictoria Arteseros Torres 16,6667% 187,43m² 8,3512% 303,98m²t 273,58m²tJulia Arteseros Torres 16,6667% 187,43m² 8,3512% 303,98m²t 273,58m²tLlanos Arteseros Torres 16,6667% 187,43m² 8,3512% 303,98m²t 273,58m²tFelix Arteseros Torres 16,6667% 187,43m² 8,3512% 303,98m²t 273,58m²tManuel Arteseros Torres 16,6667% 187,43m² 8,3512% 303,98m²t 273,58m²t

4 VIALES 698,00m² Ayuntamiento

2.942,36m² 2.244,36m² 100,00% 3.640,00m²t 3.276,00m²t

364,00m²tTotal U.E. 31: 2.942,36m² Sup. Repar.: 2.244,36m² Edificabilidad: 3.640,00m²t aprov. Ayunt. 10%

3.276,00m²taprov. prop. 90%

NOTAS ACLARATORIAS:

RELACIÓN DE FINCAS DE APORTACIÓN

Finca 1: La parte que corresponde a la U.E. 31 fue vendida por Dña. Gloria Gil López y D. FranciscoSánchez Gómez a la mercantil G.S. URBANA S.L. mediante escritura otorgada ante el Notario deAlbacete D. José María Arias Sanz, con fecha 11 de mayo de 2000, bajo el número 1.273 de suprotocolo, motivo por el que la edificabilidad que corresponde a la finca registral 15.616 dentro delpresente Proyecto de Reparcelación es adjudicada directamente a la mercantil G.S. URBANA, S.L.

Finca 2: La parte que corresponde a la U.E. 31 fue vendida por D. José Ricardo y Dña. María LuisaGómez-Rengel Lorenzo a la mercantil G.S. URBANA S.L. mediante escritura otorgada ante elNotario de Albacete D. José María Arias Sanz, con fecha 11 de mayo de 2000, bajo el número1.274 de su protocolo, motivo por el que la edificabilidad que corresponde a la finca registral 10.407dentro del presente Proyecto de Reparcelación es adjudicada directamente a la mercantil G.S.URBANA, S.L.


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TITULAR: 50,00% pl. dom. priv. NIF: 1345314K50,00% pl. dom. priv. 7564355T

28,2749%DESCRIPCIÓN:

LINDEROS:

Norte:Sur:Este:Oeste:

Finca nº:Inscrita al Tomo: 1.793 Libro: 225 Folio: 157 Sección: 4ª Superficie:Descripción:

Título:

Cargas:

Segregación:

561,41m²561,41m²

Referencia:

Elementos indemnizables:

Observaciones:

8181032WJ9188A0001INDEMNIZACIONES:

Participación reparcelación:634,59m²

"URBANA. Término municipal de Albacete, calle Montesa, con superficie desegún consta en Registro y según reciente medición y catastro, integrada en la Unidad de Ejecución nº 9 del PGOU de Albacete. Linda, al frente, calle de su situación;derecha entrando, finca segregada adscrita a la Unidad de Ejecución nº 31; izquierda, AntonioSánchez Sánchez, Juan José Correas y otros; fondo o espalda, Miguel Jiménez Fernández."

Resto de finca matriz.Finca de aportación nº 4 del Proyecto de Reparcelación y calle Castellón.

Plano, certificado de dominio ycargas y certificado catastral enfolios siguientes

634,59m²

Libre de toda carga o gravamen.

De esta finca registral se segrega la superficie aportada adscrita al ámbito de actuación de launidad de ejecuciòn nº 31 antes referida, quedando el resto de finca matriz con la siguientedescripción y cabida:

SUPERFICIE REPARCELABLE:

CATASTRO:8181034WJ9188A0001

Importe:

La parte que corresponde a la U.E. 31 fue vendida por Dña. Gloria Gil López y D. FranciscoSánchez Gómez a la mercantil G.S. URBANA S.L. mediante escritura otorgada ante el Notariode Albacete D. José María Arias Sanz, con fecha 11 de mayo de 2000, bajo el número 1.273de su protocolo, motivo por el que la edificabilidad que corresponde a la finca registral 15.616dentro del presente Proyecto de Reparcelación es adjudicada directamente a la mercantil G.S.URBANA, S.L.

GASTOS URBANIZACIÓN: Metálico

15.616

Les pertenece en virtud de escritura de compraventa otorgada ante el Notario de Albacete D.Francisco Mateo Valera, en fecha 12 de marzo de 1996.

1.196,00m²Solar en la ciudad de Albacete, en la calle Montesa, sin número de orden, con una superficiede 2.018 m2, que linda, al frente la calle de su situación; derecha entrando, calle Castellón;izquierda, Antonio Sánchez Sánchez, Juan José Correas Moreno y otros; y fondo, MiguelJiménez Fernández.

Gloria Gil López

Terreno urbanizable en el término municipal de Albacete, barrio Cañicas, el cual se hayaadscrito al ámbito de la Unidad de Actuación nº 31 del PGOU.

FICHA APORTACIÓN REPARCELACIÓN U.E. 31 P.G.O.U. ALBACETE

REGISTRO: Registro de la Propiedad número 2 de Albacete

SUPERFICIE APORTADA:

FINCA Nº 1

Francisco Sánchez Gómez

Calle Montesa.Finca de aportación nº 4 del Proyecto de Reparcelación.


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TITULAR: 50% pl. dom. priv. NIF: 4910461F50% pl. dom. priv. 5039799Q


LINDEROS:


Finca nº:Inscrita al Tomo: 1.709 Libro: 141 Folio:210-211 Sección: 4ª Superficie:Descripción:

Título:

Cargas:

Segregación:

3.891,21m²3.891,21m²

Referencia:


Observaciones:

485,19m²

GASTOS URBANIZACIÓN:

10.407

Les pertenece en virtud de escritura pública de adjudicación de herencia celebrada ante elNotario de Albacete D. Andrés Rodenas Blesa en fecha 4 de abril de 1988.

Terreno urbanizable en el término municipal de Albacete, barrio Cañicas, el cual se hayaadscrito al ámbito de la Unidad de Actuación nº 31 del PGOU.

Un trozo de terreno situado en el término municipal de Albacete, Carretera de Madrid, parajeCañicas, que es el resto que queda de la segregación al Proyecto de Reparcelación delSector 2, en la que se describe el título presentado con una superficie de de 4.376,40 m2,incluida en las Unidades de Actuación 7, 31, 9, 10 y 11 del PGOU de Albacete.

Sector 2 del P.G.O.U. de Albacete.Finca de aportación nº 4 del Proyecto de Reparcelación.Calle Castellón.


485,19m²

Afección al pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos de la nota al margen de la inscripción 3ª.



Importe:

La parte que corresponde a la U.E. 31 fue vendida por D. José Ricardo y Dña. María LuisaGómez-Rengel Lorenzo a la mercantil G.S. URBANA S.L. mediante escritura otorgada ante elNotario de Albacete D. José María Arias Sanz, con fecha 11 de mayo de 2000, bajo el número1.274 de su protocolo, motivo por el que la edificabilidad que corresponde a la finca registral10.407 dentro del presente Proyecto de Reparcelación es adjudicada directamente a lamercantil G.S. URBANA, S.L.

Metálico




FINCA Nº 2José Ricardo Gómez-Rengel LorenzoMaría Isabel Gómez-Rengel Lorenzo

Participación reparcelación:

Finca de aportación nº 4 del Proyecto de Reparcelación.

las Unidades de Ejecución nº 7, 9, 10 y 11 del PGOU de Albacete."

4.376,40m²

"URBANA. Término municipal de Albacete, calle Montesa, con superficie desegún consta en Registro y según reciente medición y catastro, integrada en


INDEMNIZACIONES:


28


29

TITULAR: 16,6667% pl. dom. priv. NIF: 5107919X16,6667% pl. dom. priv. 5084494E16,6667% pl. dom. priv. 5069557N16,6667% pl. dom. priv. 5108010D16,6667% pl. dom. priv. 5068196P16,6667% pl. dom. priv. 5095107D


LINDEROS:


Finca nº:Inscrita al Tomo: 1.891 Libro: 323 Folio: 126 Sección: 4ª Superficie:Descripción:

Título:

Cargas:

Segregación:

3.726,42m²3.726,42m²

Referencia:


Observaciones:

Julia Arteseros TorresLlanos Arteseros TorresFelix Arteseros Torres

las Unidades de Ejecución nº 7y 9 del PGOU de Albacete."

4.851,00m²

"URBANA. Término municipal de Albacete, calle Montesa, con superficie desegún consta en Registro y según reciente medición y catastro, integrada en

1.124,58m²Terreno urbanizable en el término municipal de Albacete, barrio Cañicas, el cual se hayaadscrito al ámbito de la Unidad de Actuación nº 31 del PGOU.




FINCA Nº 3Amancio Arteseros TorresVictoria Arteseros Torres

Manuel Arteseros TorresParticipación reparcelación:

Finca de aportación nº 1 del Proyecto de Reparcelación.


1.124,58m²

Libre de cargas y gravámenes



Importe:

MetálicoGASTOS URBANIZACIÓN:

19.537

Les pertenece en virtud de escritura pública de adjudicación de herencia celebrada ante elNotario de Albacete D. Ángel Sánchez Medrano en fecha 23 de marzo de 1987.

Un trozo de terreno situado en el término municipal de Albacete, Carretera de Madrid, parajeCañicas, que es el resto que queda de la segregación al Proyecto de Reparcelación delSector 2, en la que se describe el título presentado con una superficie de 4.851 m2, incluidaen las Unidades de Actuación 7 y 9 del PGOU de Albacete.

Finca de aportación nº 2 del Proyecto de Reparcelación.Resto de finca matrizResto de finca matriz


INDEMNIZACIONES:


30


31

TITULAR: 100% pleno dominio NIF: P0200300B

0,00%DESCRIPCIÓN:

LINDEROS:


Finca nº:Inscrita al Tomo: Libro: Folio: Sección: Superficie:Descripción:

Título:

Cargas:

Segregación:

Polígono: Parcela: Referencia:


Observaciones:

Viviendas y Unidad de Ejecución nº 31 del PGOUSector 2 del PGOUFincas de aportación nº 1 del Proyecto de ReparcelaciónUnidad de Ejecución nº 7 del PGOU

Viales existentes en la prolongación del Barrio Las Cañicas, en el término municipal deAlbacete, los cuales forman parte del ámbito de actuación de la Unidad de Ejecución nº 31 delPGOU.


REGISTRO:


FINCA Nº 4Ayuntamiento


0,00m²

CATASTRO:


Importe:

Participación reparcelación:698,00m²

GASTOS URBANIZACIÓN:

INDEMNIZACIONES:


32


33

DOCUMENTO III

PROPUESTA DE ADJUDICACION DE LAS PARCELAS

RESULTANTES

En el presente documento se procede a relacionar, adjudicar y describir las parcelas resultantes de la actuación conforme a las determinaciones del Plan Parcial aprobado para el desarrollo de la Unidad de Ejecución nº 31 del PGOU de Albacete.

La descripción de cada una de dichas parcelas contiene, de acuerdo con el artículo 82.c del Reglamento de Gestión Urbanística, la expresión del aprovechamiento urbanístico que a cada una corresponde, –por analogía a lo dispuesto en el artículo 172.b) de la misma norma–, además de los requisitos de la legislación hipotecaria para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la indicación de los titulares quienes se adjudican, con referencia a las fincas aportadas y, en su caso, las compensaciones en metálico correspondientes a cargas, gravámenes, condiciones, sustituciones y demás derechos que puedan afectarse por su incompatibilidad con el planteamiento urbanístico

1. ADJUDICACION DE LAS PARCELAS RESULTANTES

De acuerdo con los coeficientes porcentuales de participación de cada propietario en las aportaciones de terrenos o derechos a la Reparcelación, la edificabilidad resultante (aprovechamiento) que el Plan otorga se distribuirá entre los propietarios afectados, una vez deducido el 10% que corresponde a la Administración.

La adjudicación se realizará con base a los criterios indicados en el apartado 5 de la Memoria (Documento I), al cual nos remitimos.

Conforme a lo preceptuado por el artículo 95.1 del Reglamento de Gestión

Urbanística, se ha procurado que las parcelas adjudicadas estén situadas sobre las antiguas propiedades de los mismos titulares, o, en su caso en el lugar mas próximo posible.

2. RELACION DE LAS PARCELAS RESULTANTES ADJUDICADAS

La asignación individual a cada uno de los adjudicatarios, incluido el Ayuntamiento en su calidad de propietario de titular del 10% del aprovechamiento, con indicación de las parcelas, su superficie, la edificabilidad unitaria y la superficie edificable de la parcela, además del porcentaje de su participación en la


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misma será la indicada en el CUADRO denominado “Asignación a los adjudicatarios de la edificabilidad resultante”.

Conforme a lo establecido en el artículo 82.1.c del Reglamento de Gestión

Urbanística, –por analogía a lo dispuesto en el artículo 172.b relativo a la descripción de las parcelas resultantes de la Reparcelación–, se acompañan las FICHAS de RESULTADO en el que se describen las diez parcelas resultantes enumeradas de 1 a 10, incluyendo las parcelas de uso público que corresponden al Municipio, que son las de equipamiento general, zona verde y viario.

De esta forma las FICHAS de RESULTADO que se acompañan a continuación, incluyen:

- Titular al que se adjudica cada parcela (o titulares en proindiviso) con indicación del porcentaje de propiedad.

- Identificación de la parcela. - Superficie de la parcela. - Aprovechamiento urbanístico que le corresponde. - Finca o fincas aportadas de las que se deriva. - Descripción de la parcela conforme a la legislación hipotecaria. - Construcciones y vuelos que, en su caso, permanecen. - Cargas, gravámenes, etcétera. - Cuenta de liquidación provisional y porcentaje en la liquidación definitiva. - Cuenta de liquidación provisional y porcentaje en la liquidación definitiva

que corresponde a cada propietario. La expresión gráfica de la situación de cada parcela puede observarse en los

planos que se adjuntan a cada una de las fichas anteriormente referidas.


35

FINCA PART. REPARC.EDIF. FINAL

HOMOGENEIZADA PATRIMONIALIZABLE

PART. REPARC. / PROPIETARIO PROPIETARIO

EDIF. FINAL HOMOG. PATRIMONIALIZABLE /

PROPIETARIO

ADJUDICACIÓN PARCELA

RESULADO% PROP. EXCESO/DEFECTO

ADJUDICACIÓN

Gloria Gil López 1 14,1374% 463,14m²t 14,1374% G.S. Urbana, S.L. 1.634,50m²t 1.998,50m²t 54,90% 364,00m²tFrancisco Sánchez Gómez 1 14,1374% 463,14m²t 14,1374%José Ricardo Gómez-Rengel Lorenzo 2 10,8091% 354,11m²t 10,8091%María Isabel Gómez-Rengel Lorenzo 2 10,8091% 354,11m²t 10,8091%Amancio Arteseros Torres 3 8,3512% 273,58m²t 8,3512% Amancio Arteseros Torres 273,58m²t 273,58m²t 7,52%Victoria Arteseros Torres 3 8,3512% 273,58m²t 8,3512% Victoria Arteseros Torres 273,58m²t 273,58m²t 7,52%Julia Arteseros Torres 3 8,3512% 273,58m²t 8,3512% Julia Arteseros Torres 273,58m²t 273,58m²t 7,52%Llanos Arteseros Torres 3 8,3512% 273,58m²t 8,3512% Llanos Arteseros Torres 273,58m²t 273,58m²t 7,52%Felix Arteseros Torres 3 8,3512% 273,58m²t 8,3512% Felix Arteseros Torres 273,58m²t 273,58m²t 7,52%Manuel Arteseros Torres 3 8,3512% 273,58m²t 8,3512% Manuel Arteseros Torres 273,58m²t 273,58m²t 7,52%Ayuntamiento 4 0,0000% 0,00m²t 0,0000% AyuntamientoAyuntamiento 10% Aprovechamiento 364,00m²t 0,0000% Ayuntamiento 10% Aprov. 364,00m²t 0,00m²t -364,00m²t

m² DE TECHO % PROP.

EDIF. PARCELA 3.640,00m²t 100,00%100,00% 3.640,00m²t EDIF. ADJUDICADA 3.640,00m²t 100,00%

EDIF. POR ADJUDICAR 0,00m²t 0,00%

NOTAS ACLARATORIAS:

ASIGNACIÓN EDIFICABILIDAD RESULTANTE

Finca 1: La parte que corresponde a la U.E. 31 fue vendida por Dña. GloriaGil López y D. Francisco Sánchez Gómez a la mercantil G.S. URBANA S.L.mediante escritura otorgada ante el Notario de Albacete D. José MaríaArias Sanz, con fecha 11 de mayo de 2000, bajo el número 1.273 de suprotocolo, motivo por el que la edificabilidad que corresponde a la fincaregistral 15.616 dentro del presente Proyecto de Reparcelación esadjudicada directamente a la mercantil G.S. URBANA, S.L.

Finca 2: La parte que corresponde a la U.E. 31 fue vendida por D. JoséRicardo y Dña. María Luisa Gómez-Rengel Lorenzo a la mercantil G.S.URBANA S.L. mediante escritura otorgada ante el Notario de Albacete D.José María Arias Sanz, con fecha 11 de mayo de 2000, bajo el número1.274 de su protocolo, motivo por el que la edificabilidad que corresponde ala finca registral 10.407 dentro del presente Proyecto de Reparcelación esadjudicada directamente a la mercantil G.S. URBANA, S.L.


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Parcela: Viales

TITULAR: DNI:% LIQUIDACIÓN

DEFINITIVA /PROPIETARIO

LIQUIDACIÓN PROVISIONAL /PROPIETARIO

100,00% pleno dominio P0200300B 0,0000% 0,00 €

USOS:0,00m²t

LINDEROS:

Norte:Sur:Este:Oeste:TÍTULO:

Observaciones:

SUPERFICIE PARCELA: 1.640,00m² EDIFICABILIDAD:Viales

DESCRIPCIÓN:

Procede de la/s finca/s de aportación nº:Procede de la/s finca/s registrales nº:

FICHA ADJUDICACIÓN REPARCELACIÓN U.E. 31 P.G.O.U. ALBACETE

Sistema General de viales correspondientes a la unidad de ejecución nº 31 del P.G.O.U.

Ayuntamiento

FINCA Nº 1

4

Plano de situación en folio siguiente

Libre de cargas y gravámenes. CARGAS:

CUOTA LIQUIDACIÓN DEFINITIVA: LIQUIDACIÓN PROVISIONAL:

Adjudicada en los porcentajes arriba indicados a los titulares en virtud de Proyecto deReparcelación de la Unidad de Ejecución nº 31 del Plan General de Ordenación Urbana deAlbacete.


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38

Parcela: BL




100,00% pleno dominio B-02177095 49,8931% 290.622,07 €

USOS:

1.998,50m²tLINDEROS:


49,8931% 290.622,07 €Observaciones:

15.616, 10.407

G.S. Urbana, S.L.

FINCA Nº 2

1, 2

SUPERFICIE PARCELA: 722,55m² EDIFICABILIDAD:

NÚMERO DE VIVIENDAS:Residencial. Vivienda en bloque. Viviendas de Protección Pública de Precio Tasado (VPT)

DESCRIPCIÓN:


FICHA ADJUDICACIÓN REPARCELACIÓN .U.E. 31 P.G.O.U. ALBACETE

Plano de situación en foliosiguiente

Libre de cargas y gravámenes a excepción de las siguientes: A) Afección al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuota de los gastos deurbanización y demás gastos inherentes a la Reparcelación en la proporción y cuantía quese describen.

CARGAS:

CUOTA LIQUIDACIÓN DEFINITIVA: LIQUIDACIÓN PROVISIONAL:Se solicita del Registro de la Propiedad la inscripción de la parcela descrita como fincanueva e independiente, en virtud de la aprobación de la Reparcelación de la Unidad deEjecución nº 31.

URBANA. Parcela BL sita en la Unidad de Ejecución nº 31 del Plan General de OrdenaciónUrbana de Albacete, con una superficie de 722,55 m2, de forma rectangular, a la cual lecorresponde una edificabilidad de 1.998,50 m2t de uso residencial. De dicha superficie1.634,50 m2t corresponden a Viviendas de Renta Libre y 364 mt2 a Viviendas de ProtecciónPública de Precio Tasado (VPT).


Viales de la Unidad de Ejecución nº 31, continuación calle Castellón.

Viales de la Unidad de Ejecución nº 31, continuación calle Montesa.Viales de la Unidad de Ejecución nº 31.Finca de resultado nº 3 del Proyecto de Reparcelación.


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Parcela: BL




16,6667% pl. dom. priv. 5107919X 8,3512% 23.360,05 €16,6667% pl. dom. priv. 5084494E 8,3512% 23.360,05 €16,6667% pl. dom. priv. 5069557N 8,3512% 23.360,05 €16,6667% pl. dom. priv. 5108010D 8,3512% 23.360,05 €16,6667% pl. dom. priv. 5068196P 8,3512% 23.360,05 €16,6667% pl. dom. priv. 5095107D 8,3512% 23.360,05 €

USOS:1.641,50m²t

LINDEROS:


50,1069% 140.160,31 €Observaciones:

Finca de resultado nº 2 del Proyecto de Reparcelación.

Viales de la Unidad de Ejecución nº 31, continuación calle Montesa.Viales de la Unidad de Ejecución nº 31.Viales de la Unidad de Ejecución nº 31.

FICHA ADJUDICACIÓN REPARCELACIÓN .U.E. 31 P.G.O.U. ALBACETE

Plano de situación en foliosiguiente

Libre de cargas y gravámenes a excepción de las siguientes: A) Afección al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuota de los gastos deurbanización y demás gastos inherentes a la Reparcelación en la proporción y cuantía quese describen.

CARGAS:

CUOTA LIQUIDACIÓN DEFINITIVA: LIQUIDACIÓN PROVISIONAL:Se solicita del Registro de la Propiedad la inscripción de la parcela descrita como fincanueva e independiente, en virtud de la aprobación de la Reparcelación de la Unidad deEjecución nº 31.

URBANA. Parcela BL sita en la Unidad de Ejecución nº 31 del Plan General de OrdenaciónUrbana de Albacete, con una superficie de 579,82 m2, de forma rectangular, a la cual lecorresponde una edificabilidad de 1.641,50 m2t de uso residencial.


DESCRIPCIÓN:Manuel Arteseros Torres


SUPERFICIE PARCELA: 579,82m² EDIFICABILIDAD:NÚMERO DE VIVIENDAS:Residencial. Vivienda libre en bloque

19.537

Amancio Arteseros Torres

Felix Arteseros Torres

FINCA Nº 3

3

Victoria Arteseros TorresJulia Arteseros TorresLlanos Arteseros Torres


41


42

DOCUMENTO IV

TASACIONES

Conforme se ha explicitado, en el presente caso no se contempla que dentro de la actuación del total de parcelas integrantes de la Unidad de Ejecución nº 31 la existencia de construcciones, instalaciones, negocios, plantaciones arrendamientos o cualquier otro tipo de elemento susceptible de ser indemnizado. En el caso de existir elementos sobre los que no se hubiese previsto indemnización, y que por error hubiesen sido omitidos, los criterios generales para la valoración de los mismos se encuentra contenida en el apartado 4 del Documento I Memoria de este Proyecto de Reparcelación.


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DOCUMENTO V

CUENTA DE LIQUIDACION

En la ejecución del planteamiento los propietarios tienen el deber de costear la urbanización de los terrenos en los que se desarrolla la actuación urbanística en función a sus respectivos derechos.

En la Cuenta de liquidación provisional se imputan a cada finca los gastos de

urbanización que constituyen la fase y fundamento de la afección real y que dan lugar a su constancia en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal. La cuenta de liquidación provisional debe aparecer unida al Proyecto de Reparcelación debiendo contener tanto los gastos previstos para poner en marcha el sistema como los gastos de urbanización calculados según el Proyecto de Urbanización. Las fincas adjudicadas aparecen gravadas con un importe total que tiene carácter provisional, a salvo de lo que resulte en la Cuenta de liquidación definitiva, ya que si los gastos estimados son superados por los efectivamente realizados se abonan los reales en función de la cuota que corresponde abonar a cada propietario de las fincas.

El fundamento jurídico que la carga supone se encuentra en el principio de

afección de las plusvalías generadas al coste de las obras de urbanización. Constituye una carga finalista en cuanto quedan afectadas a un fin y concreto destino. Tienen carácter de obligatorio y no pueden ser considerados como ingresos tributarios y, por tanto, no pueden equiparse a las contribuciones especiales al ser su régimen jurídico distinto; por ello no caben exenciones ni bonificaciones ni límites cuantitativos como, por ejemplo, en el supuesto de las contribuciones especiales.

En el sistema de cooperación las cuotas de urbanización se instrumentan a

través del Proyecto de Reparcelación y de las cuentas de liquidación provisional y definitiva. La cuenta de liquidación provisional contiene una relación detallada e individualizada de las cuotas de urbanización a satisfacer por cada propietario aunque, como se ha mencionado, tengan el carácter de provisionalidad, comportando una afección real de las fincas sobre ellas que ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por su parte, la cuota de liquidación definitiva es el porcentaje que representa la carga que cada propietario mantiene sobre el total de gastos del Programa de Actuación Urbanizadora, de tal manera que para que pueda ser cancelada esta carga anteriormente referida que grava las fincas se requiere que éste pagada la que finalmente resulte de la cuenta de liquidación definitiva de gastos, en función de la cuota o porcentaje apuntado. A estos efectos el interesado deberá instarlo del Registro acompañando a su instancia certificación de la Administración actuante acreditativa de su pago (artículo 263 del Reglamento de Gestión Urbanística). Por tanto, la cuota de liquidación provisional es el resultado


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de multiplicar los gastos a priori previstos en el Proyecto de Urbanización por la cuota definitiva que corresponde a cada propietario, mientras que la liquidación definitiva se obtendrá de multiplicar ese mismo porcentaje por el total de gastos que realmente hayan surgido al final de las obras de urbanización y hasta la recepción de las mismas por parte del Ayuntamiento.

1. CUENTA DE LIQUIDACION PROVISIONAL

La cuenta de Liquidación Provisional que corresponde a cada propietario

contiene, el resultado de multiplicar la cuota definitiva por el valor económico presupuestado resultante de los siguientes conceptos:

- Costes de las obras de urbanización, comprensivas de las obras de vialidad,

saneamiento, instalación de servicios y ajardinamiento (letras a, b, c y d del apartado 1 del artículo 115 de la LOTAU y artículo 100.3 del Reglamento de Gestión Urbanística).

- Gastos de redacción técnica de Proyectos y anuncios (artículo 115.1.e de

la LOTAU y artículo 100.4 del Reglamento de Gestión Urbanística). - Gastos de promoción y gestión, incluido el beneficio del urbanizador

(artículo 115.1.f de la LOTAU). - Costes de obras de Sistemas Generales exteriores adscritos al Unidad de

Ejecución (artículo 115.1.h de la LOTAU y artículo 100.4 del Reglamento de Gestión Urbanística).

- Gastos de conservación de las obras hasta su recepción por el

Ayuntamiento (artículo 115.1.f de la LOTAU). - Indemnizaciones (artículo 115.1.g de la LOTAU y artículos 98 y 99 del

Reglamento de Gestión Urbanística). - Compensaciones sustitutorias por cuantías de derechos inferiores al 15 %

de la parcela mínima edificable (artículo 94.3 del Reglamento de Gestión Urbanística).

- Compensaciones en metálico por diferencia de aprovechamiento, –ya sean

excesos o defectos–, (artículos 100 y 100.3 del Reglamento de Gestión Urbanística).

La cuenta de Liquidación Provisional será, por tanto, el resumen de un conjunto de cálculos contables que podrán englobarse dentro de lo que se denomina análisis económico-financiero.


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2. ANALISIS ECONOMICO- FINANCIERO Para la determinación de la carga económica que ha de gravar las parcelas adjudicadas, es preciso realizar un cálculo previo que permita conocer con suficiente aproximación el coste de la actuación urbanística, el cual en este caso viene definido por las previsiones contenidas en el Proyecto de Urbanización, junto con la redacción de honorarios, coste de las indemnizaciones y beneficio del Agente Urbanizador. 2.1 Costes de urbanización En el presente caso, y simultáneamente a la presentación de la reparcelación, se ha solicitado una retasación de los gastos previstos en la proposición jurídico–económica presentada por el Agente Urbanizador para la adjudicación del Programa de actuación Urbanizadora conforme a lo dispuesto en el artículo 115.4 de la del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) al existir una modificación de la previsión inicial de gastos de urbanización cuyas circunstancias técnicas objetivas constan y obran en el proyecto de urbanización. El coste de las obras de urbanización inicialmente estimados cargo de las parcelas resultantes de la reparcelación asciende globalmente a la cantidad de 279.722,38 €, suma sobre la que, junto a la cuota de cada propietario, se ha elaborado la cuenta de liquidación provisional, desglosándose en las siguientes partidas:

Gastos previstos(retasación) Proposición jurídico-económica

1.-Ejecución Urbanización: 200.625,54 € 116.575,71 € 26.081,32 € 13% GG 15.154,84 € 13% GG 12.037,53 € 6% BI 6.994,54 € 6% BI 238.744,39 € 138.720,33 € 2.-Honorarios Técnicos: 14.694,65 € 12.484,83 € 3.-Notarias, Registros: 6.530,95 € 5.548,81 € 4.-Licencia y Tasas: 3.265,47 € 2.774,40 € 5.-Gastos de Gestión: 8.163,69 € 6.936,02 € 6.-Beneficio Urbanizador: 8.323,22 € 8.323,22 € 7.-Indemnizaciones: 0,00 € 0,00 € Total 279.722,38 € 174.787,61 €

Como puede verse la principal variación se corresponde con ejecución de las obras de urbanización incluye el presupuesto de ejecución material (200.625,54 €) más un 13% de gastos generales y un 6% de beneficio industrial.


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Se han actualizado los costes de otras partidas del programa, tales como: 2.-Honorarios Profesionales, 3.- Notarios y Registro, 4.- Licencias y Tasas, y 5.- Gastos de Gestión, con relación al IPC (17,7%), conforme a la retasación presentada. Por su parte, no se ha modificado el beneficio del agente urbanizador, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 115.4 del TRLOTAU, según el cual: “la retasación de los costes no podrá suponer modificación o incremento en la cuantía del beneficio empresarial del urbanizador”.

De acuerdo con lo preceptuado por los artículos 98 a 100 del Reglamento de Gestión Urbanística, se cargarán, como gastos repartibles a prorrata entre los adjudicatarios de las parcelas resultantes, los gastos de urbanización en sentido estricto (obras de urbanización), los gastos de proyectos y otros que se hayan producido antes del acuerdo de Reparcelación así como las indemnizaciones procedentes. 2.2 Distribución de los costes de urbanización De acuerdo con el artículo 100.5 del Reglamento de Gestión Urbanística, los coste de urbanización se distribuirán entre los propietarios en proporción al valor de las parcelas que les sean adjudicadas en la reparcelación, quedando exento el Ayuntamiento en lo que se refiere a la adjudicación del 10% del aprovechamiento medio conforme a lo establecido en el artículo 64.2 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU). 2.3 Excesos y defectos de adjudicación

En la presente reparcelación se contempla un exceso de adjudicación a favor del propietario y Agente Urbanizador G.S. URBANA, S.L., de 364 metros cuadrados edificables o de techo (m2t). Consiguientemente existe un defecto de adjudicación al Ayuntamiento de los mismos 364 metros cuadrados edificables o de techo (m2t). Conociendo la cantidad exacta de metros edificables adjudicados en exceso se valora en 415 € el metro cuadrado de techo para la tipología de vivienda de precio tasado en bloque, lo que supone una cantidad total de 151.060 €.

Valor exceso adjudicación = 364 m2t X 415 €/m2t = 151.060 € La valoración se efectúa atendiendo al interés del Agente Urbanizador G.S. URBANA, S.L. de promover en el excedente adquirido al Ayuntamiento la realización de Viviendas de Protección Pública de “Viviendas de Precio Tasado (VPT)”.


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3. RELACIÓN DE PROPIETARIOS Y FINCAS EN LA CUENTA DE LIQUIDACION PROVISIONAL De conformidad con lo dispuesto en los artículos 83.f y 100 del Reglamento de Gestión Urbanística y de acuerdo con lo contenido en los cuadros precedentes la aportación financiera que ha de imputarse a cada titular, es la contenida en el CUADRO reflejado a continuación denominado “cuenta de liquidación”. Los valores del CUADRO “cuenta de liquidación”, obtenidos como consecuencia de la Liquidación provisional de cada parcela, completan las FICHAS de RESULTADO del Documento III “Propuesta de adjudicación de las parcelas resultantes” de este Proyecto, para completar las mínimas a efectos económicos, registrales, etc. Puede establecerse el importe de las cuotas de una sola vez o establecer un calendario de pagos, incluso anticipado, para las cantidades e invertir. En el presente supuesto junto a la liquidación provisional que corresponde satisfacer a cada propietario se ha elaborado un calendario de pagos conforme aparece reflejado en el CUADRO “cuenta de liquidación” que a continuación se acompaña.


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3º trimestre 4º trimestre 5º trimestre 6º trimestre

PART. REPARC. PROPIETARIO PAGA EN METÁLICO

% CARGAS REPARC.

Total costes programa

Defecto/exceso adjudicación 50,00% 15,00% 15,00% 15,00% 5,00%

Gloria Gil López 14,1374% G.S. Urbana, S.L. Sí 49,89% 139.562,07 € 0,00 € 151.060,00 € 290.622,07 € 139.562,07 € 151.060,00 € 69.781,03 € 20.934,31 € 20.934,31 € 20.934,31 € 6.978,10 €Francisco Sánchez Gómez 14,1374%José Ricardo Gómez-Rengel Lorenzo 10,8091%María Isabel Gómez-Rengel Lorenzo 10,8091%Amancio Arteseros Torres 8,3512% Amancio Arteseros Torres Si 8,3512% 23.360,05 € 0,00 € 23.360,05 € 23.360,05 € 11.680,03 € 3.504,01 € 3.504,01 € 3.504,01 € 1.168,00 €Victoria Arteseros Torres 8,3512% Victoria Arteseros Torres Si 8,3512% 23.360,05 € 0,00 € 23.360,05 € 23.360,05 € 11.680,03 € 3.504,01 € 3.504,01 € 3.504,01 € 1.168,00 €Julia Arteseros Torres 8,3512% Julia Arteseros Torres Si 8,3512% 23.360,05 € 0,00 € 23.360,05 € 23.360,05 € 11.680,03 € 3.504,01 € 3.504,01 € 3.504,01 € 1.168,00 €Llanos Arteseros Torres 8,3512% Llanos Arteseros Torres Si 8,3512% 23.360,05 € 0,00 € 23.360,05 € 23.360,05 € 11.680,03 € 3.504,01 € 3.504,01 € 3.504,01 € 1.168,00 €Felix Arteseros Torres 8,3512% Felix Arteseros Torres Si 8,3512% 23.360,05 € 0,00 € 23.360,05 € 23.360,05 € 11.680,03 € 3.504,01 € 3.504,01 € 3.504,01 € 1.168,00 €Manuel Arteseros Torres 8,3512% Manuel Arteseros Torres Si 8,3512% 23.360,05 € 0,00 € 23.360,05 € 23.360,05 € 11.680,03 € 3.504,01 € 3.504,01 € 3.504,01 € 1.168,00 €Ayuntamiento 0,0000% 0,0000% 0,00 € 0,00 € -151.060,00 € -151.060,00 € -151.060,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

COSTE TOTAL DEL PROGRAMA: 279.722,38 € 279.722,38 € 139.861,19 € 41.958,36 € 41.958,36 € 41.958,36 € 13.986,12 €Comprobación 0,00

ComprobaciónNOTAS ACLARATORIAS:

279.722,38 €0,00

Finca 2: La parte que corresponde a la U.E. 31 fue vendida por D. José Ricardo yDña. María Luisa Gómez-Rengel Lorenzo a la mercantil G.S. URBANA S.L. medianteescritura otorgada ante el Notario de Albacete D. José María Arias Sanz, con fecha11 de mayo de 2000, bajo el número 1.274 de su protocolo, motivo por el que laedificabilidad que corresponde a la finca registral 10.407 dentro del presenteProyecto de Reparcelación es adjudicada directamente a la mercantil G.S. URBANA,S.L.

Cuota de liquidación prov.

a pagar por propietario

a pagar por urbanizador

Defecto/exceso adjudicación saldo propietario

CUENTA DE LIQUIDACIÓN POR PROPIETARIO

Cuotas trimestrales calculadas

1º semestre

Finca 1: La parte que corresponde a la U.E. 31 fue vendida por Dña. Gloria Gil Lópezy D. Francisco Sánchez Gómez a la mercantil G.S. URBANA S.L. mediante escrituraotorgada ante el Notario de Albacete D. José María Arias Sanz, con fecha 11 demayo de 2000, bajo el número 1.273 de su protocolo, motivo por el que laedificabilidad que corresponde a la finca registral 15.616 dentro del presenteProyecto de Reparcelación es adjudicada directamente a la mercantil G.S. URBANA,S.L.


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DOCUMENTO VI

PLANOS

1. De acuerdo con el artículo 82 del Reglamento de Gestión Urbanística los planos que deben formar parte del Proyecto de Reparcelación son los siguientes: “Planos:

1. Plano de situación y relación con la ciudad 2. Plano de delimitación e información, con expresión de los límites de

la unidad reparcelable, linderos de las fincas afectadas, edificaciones y demás elementos existentes sobre el terreno

3. Plano de ordenación, en el que se reproduzca, a la misma escala que el anterior, el correspondiente plano del plan que se ejecute

4. Plano de clasificación y valoración de las superficies adjudicadas 5. Plano de adjudicación, con expresión de los linderos de las fincas

resultantes adjudicadas 6. Plano superpuesto de los de información y adjudicación

2. Las exigencias relativas a los planos están comprendidas en el artículo 84 del Reglamento de Gestión Urbanística.

“Los planos deberán redactarse en una escala comprendida entre el 1:500 y 1:2000 y, en todo caso, con la claridad suficiente para que puedan percibirse los linderos y demás grafismos

La simbología gráfica y numeración de las parcelas debe ser uniforme y unívoca en todo el proyecto.

No podrán utilizarse símbolos contrarios a los que sean comunes en la práctica usual ni que conduzcan a error o cuyo significado no es explique en debida forma”


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El presente Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución nº 31 del

plan General de Ordenación Urbana de Albacete ha sido redactado a instancias del Agente Urbanizador “G.S. URBANA, S.L.” por los Arquitectos Ismael Belmonte Gómez y Francisco Salto Navarro y el Abogado Carlos Scasso Martínez.

En Albacete a diecisiete de septiembre de dos mil diez.-

Ismael Belmonte Gómez Francisco Salto Navarro

Carlos Scasso Martínez


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CERTIFICACIONES REGISTRALES Y

ESCRITURAS


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PROYECTO DE REPARCELACIÓN UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 31 · 2011. 4. 19. · 1.4. Descripción de la...

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