Revista Propietarios Nº4

Informe especial / Precios 2010

Estos son los valores de venta promedio por m2 y en dólares para departamentos usados en las princi-pales ciudades del interior del país. Bariloche, Neuquén, Santa Rosa, Río Gallegos, Comodoro Rivadavia,Paraná, Salta, Cipolletti, Mar del Plata, Mendoza, Córdoba, Rosario, Posadas, Corrientes, Trelew, SantaFe, San Luis, San Martín de Tucumán, San Salvador de Jujuy, San Juan, Santiago del Estero, Resistencia,La Rioja y Catamarca. Sigue en página 4

Números de este nuevo añopara departamentos usados

Propietarios - marzo de 2010 - página 3

marzo de 2010 - Propietarios

Gral. López 1824 - San Lorenzo - Tel. 03476 - 423747 - Cel. 03476 - 15601869

Enero y febrero,los meses de la recuperación

En el arranque del año hubosorpresa entre los brokerspor la cantidad de consultasy operaciones que se con-cretaron. El incremento pro-media el 50% enpropiedades de dos y tresambientes, que mantienenmuy firme el valor del m2.


info / fuerte repunte en la compra y venta de casas

En el arranque del año hubo sorpresa entre losbrokers por la cantidad de consultas y operacionesque se concretaron. El incremento promedia el50% en propiedades de dos y tres ambientes, quemantienen muy firme el valor del m2.El verano suele alejar a los inversores inmobiliarios,

quienes, amenazados por las altas temperaturas y ten-tados por las playas, postergan para marzo sus decisio-nes de compra-venta.Sin embargo, el 2010 arrancó con señales diferentes.

Y muchos interesados en elegir el ladrillo como res-guardo de capital, optaron por concretar negocios aprincipios de año.Esto se dio de manera bastante generalizada, según

lo advertido por las grandes inmobiliarias, que dancuenta de un franco crecimiento en el nivel de actividaddesde que arrancó el año, y que viene a continuar la ten-dencia positiva que se iniciara a partir de agosto de2009.Más de una decena de inmobiliarias contactadas re-

velaron que no sólo han recibido un mayor volumen dellamados y visitas sino que, además, concretaron entreun 30 y un 50% más de operaciones que en igual mesdel año pasado.Claro está que enero de 2009 fue un mes “man-

chado” por la crisis global y de muy baja actividad.“En las primeras semanas de enero hubo un exce-

lente movimiento. El mercado en general se mostró muydinámico, tanto en el segmento de unidades chicas -dedos o tres ambientes- como en el de espacios comer-ciales, con un incremento del 40% en comparación conlo sucedido un año atrás”, explicó Armando Pepe, de lainmobiliaria que lleva su nombre.En el mismo sentido opinó Sergio Soldati, director de

Soldati Propiedades, quien advirtió un repunte de la ac-tividad del 50 por ciento.En su visión, influyó la participación de las llamadas

obras desde pozo.“A nosotros nos ha ido muy bien, logramos un ritmo

de ventas sostenido. Las operaciones más relevantesfueron llevadas a cabo por consumidores finales e in-versores, que ahora sienten un mayor temor a tener eldinero líquido, durante un año como éste, en el que seanticipa alta inflación y un dólar que quedará deva-luado”, explicó Soldati.

Viviendas más buscadasUna característica en común que tienen las opera-

ciones que se están concretando actualmente estádada por el tamaño de la inversión. Al ser propiedadesde montos relativamente bajos, permiten que el cierrede la negociación sea más rápido. Al subir los precios,la rotación es más lenta.“Enero es un mes tranquilo para la compraventa.

Pero ahora hay cambios de hábitos en la gente, deacuerdo al tipo de proyecto. Los Premium son los quetienen menor salida en este período, ya que el compra-dor suele estar de vacaciones, mientras que la mayoractividad se registra en unidades dirigidas al segmentomedio”, explicó Soldati.Es por eso que, la llamativa reactivación que advier-

ten los operadores, se dio especialmente en el mercadode departamentos más chicos.“Las propiedades que más se comercializaron son

las que se mueven en un valor entre u$s70.000 au$s150.000. En nuestro caso, registramos un 30% másde operaciones que en enero de 2009 en esa categoría”,comentó Diego Migliorisi, Titular de Migliorisi Propieda-des.

Precios y una enseñanza poscrisisCon una demanda que da señales de reactivación y

un mercado donde son escasos los bienes preferidos(departamentos chicos y ubicados en zonas Premium),los precios mostraron –en este segmento- un compor-tamiento similar en los últimos meses, manteniéndoseestables e incluso con tendencia al alza.Los expertos del sector coinciden en afirmar que la

crisis económico-financiera global dejó una enseñanza:demostró que, a nivel local, las cotizaciones de las bue-nas unidades pueden resistir este tipo de “temporales”.En efecto, el valor del metro cuadrado logró mante-

nerse, aun en los peores momentos, y esto es porquelas operaciones se pactan en su mayoría en efectivo,con muy poco apalancamiento en el crédito bancario,lo que aleja al sector inmobiliario de cualquier tipo deburbujas especulativas.Si los precios lograron mantenerse en 2009 todo in-

dica que en 2010, con perspectivas de un mayor creci-miento económico del país -respecto al períodoanterior- las probabilidades de que las cotizaciones


bajen son reducidas.Por el contrario, y tal como diera cuenta iProfesio-

nal.com, los valores de las unidades dirigidas al seg-mento socio-económico medio alto continuarán con suritmo ascendente y, según proyectan los expertos, cre-cerán entre un 10 y un 15% en dólares.Los precios están estables. Lo que se puede asegu-

rar es que no caerán, como muchos especularon.Por su parte Sebastián Sosa, director de Remax, ex-

plicó que hay un equilibrio de valores aunque, como elúltimo trimestre del año fue muy bueno, algunos tienenintenciones de trasladar a precios. Eso podría pasar en2010.Los valores del m2 vienen de un año muy particular.

En el primer semestre de 2009 bajaron, pero luego, enalgunas zonas de gran demanda, treparon hasta 12%.Ahora podrían mantenerse, hasta que el mercado en-cuentre el equilibrio.

info / fuerte repunte en la compra y venta de casas

Venta | casas

página 16 - marzo de 2010 - Propietarios

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27Ha. y 67Ha., cercanas a Terminal 6

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Venta | propiedades destacadas

Propietarios -marzo de 2010 - página 19

CARACTERÍSTICAS

Superficie total (m2): 450

Superficie cubierta (m2): 200

Antigüedad (en años): 65

Cantidad dormitorios: 2

Cantidad baños: 2

Cantidad cocheras: 1

Estado general del inmueble: bueno

Cantidad plantas: 1

Uso comercial: No

Luminosidad: buena

SERVICIOS

Agua corriente - Desagüe cloacal - Gas Natural - Luz -

Teléfono.

AMBIENTES

Ingreso - Living - Cocina - Comedor diario - Dependen-

cias servicio - Dos dormitorios - Baño principal- Baño de

servicio - Cuarto en altillo - Jardín - Piscina - Cochera.

ADICIONALES

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Glamping: un anueva tendencia en hotelería

Esta variante de la hotelería también denomi-nada “eco-hoteles” está ganando espacio en elmundo, con costos de desarrollo más acotadospuede ser una alternativa para developers que seaniman a todo. En Chile ya se explotan al menos5 complejos de este tipo.

Atrayendo al público que quiere vivir nuevas expe-riencias, estos complejos hoteleros tienen una parti-cular diferencia con los emprendimientostradicionales: en general no hay hormigón ni ladrillos.La conjunción de las palabras “Glamour” y “Camping”dio como resultado este nuevo término “glamping”, elcual identifica una nueva modalidad de alojamiento tu-rístico que hoy atrae a bohemios, jóvenes y a quienesbuscan vacaciones en contacto con la naturaleza.Esta variante de hospedaje muestra un elemento

fundamental en todos los casos: se funden con la na-turaleza y explotan temáticas ligadas a la ecología ylas riquezas geográficas del lugar. La tendencia nacióhace ya muchos años cuando se comenzaron a usarlas “carpas hotel” para los turistas que hacían safarisen África, mezclando servicios de hotelería de primeraclase con infraestructuras de rápido armado en áreasen las cuales no se podían desarrollar complejos ho-teleros tradicionales. El “Glamping” es una movidaque está creciendo con mucha fuerza hace unos 5años en Australia y EEUU, aunque en el país vecino deChile no se quedan atrás.Se supo a través de diarios del espectáculo que

personalidades como Scarlett Johansson o TomCruise serían consumidores de estos complejos en loscuales la ecología y el manejo de los materiales enforma racional son las premisas fundamentales.La nueva tendencia generó además un mercado de

elementos que se comercializan para los amantes deeste tipo de vacaciones adeptos a consumir todo tipode accesorios: www.goglamourcamping.com

EL GLAMPING EN CHILEEl segmento se está desarrollando en Chile bajo

una modalidad muy racional, con la utilización de“domos”. Estos "domos" son sólo cúpulas geodésicasconstruidas con tubos de aluminio y una cubierta devinilo en forma de tetraedro inventadas en el año 1949por Richard Buckminster Fuller, un diseñador e inge-niero americano que dormía sólo dos horas por día.Fuller creía ya por esos años que las sociedades hu-manas dependerían pronto de las fuentes de energíarenovables, como la solar y la eólica. Su invento fueutilizado en la década del 60 por hippies (Drop City),el ejército de EEUU, el ejército Ruso y para emprendi-mientos del tipo comercial en todo el mundo.Un innovador: Fuller (1895–1983) eligió el aluminio

para sus desarrollos por su escaso peso, su resisten-cia y durabilidad, nunca imaginó que sus domos po-dían generar una movida en el rubro hotelero yatransitando en el siglo 21Los Glampings desarrollados en Chile bajo el con-

cepto de “domos” o cúpulas geodésicas poseen entre6 y 20 habitáculos. Ofrecen un servicio de hoteleríacon atención personalizada, similar al de los hotelesboutique, con opciones de turismo aventura, treking,canopy, pesca, distintos amenities y desde ya aireacondicionado y calefacción. Cada uno ofrece una te-mática distinta, por ejemplo “Magma Lodge” ubicadoen Pucón sobre restos de lava del Volcán Villarricabasa su estadía en la experiencia de conocer los másde 2.000 volcanes de Chile; “Elqui Domos” ubicado enCoquimbo, dice en su slogan “primer hotel astronó-mico del hemisferio sur”, con la opción de visualizarlos astros desde el domo mismo.La tarifa en este tipo de complejos parte desde los

130 dólares diarios para un domo de dos personas lle-gando hasta los 500 dólares dependiendo del caso yla ubicación geográfica de cada uno.Otro caso: “Patagonia Camp” ubicado en Torres del

info / en Chile ya se explotan cinco complejos


Paine, el destino de moda en el Sur de Chile se deno-mina a sí mismo “el primer campamento de lujo enSudamérica”.“Ecocamp” también ubicado en Torres del Paine

basa la experiencia en recrear el espíritu de los indiosque habitaban el lugar. La isla de Chiloé también tienesu caso “Chiloé Domos”

Este nuevo coktail que mezcla menor costo de des-arrollo, sustentabilidad y ecología, sin bajar el nivel deservicios y confort ofrecidos puede ser una tendenciaque recién comienza pero con potencial de expandirseen muchas regiones, sobre todo en la Patagonia Ar-gentina, lugar donde sobran los paisajes y temáticaspara explotar este tipo de emprendimientos.

Venta | departamentos

Rosario

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Creando valor en el sector inmobiliario

Los entornos de negocios son dinámicos…Tiempo atrás, alguien preguntaba ¿les interesaríaser dueños de una empresa que es líder absolutaen su sector de mercado? La respuesta mayoritariadel grupo obviamente fue positiva; pero agregabaentonces : “– ¿Y si esa empresa es líder en la fa-bricación de videocasettes?”.Complejo, variable, incierto: así es el mundo que vi-

vimos; para las actividades inmobiliarias en nuestropaís, esa dinámica no brinda demasiadas opciones: onos decidimos a crecer cualitativamente, a desarrollar-nos para aportar valor (a clientes, a inversores, a la so-ciedad) o, como tantas, muchas de esas actividadesirán quedando -por poco tiempo más- como testimo-nios vivientes de la historia; una ola que se retira lenta-mente de la playa. Las megatendencias, los procesosde cambio global que vienen modificando la realidadsocial, cultural, etc., suelen graficarse como grandesolas que van cubriendo todo a su paso. Como en el mar,aunque no querramos verla, la ola igual avanza; y ennuestro caso ya está aquí, transformando la vida, elpensamiento, los espacios cotidianos; cambiando laforma de pensar y hacer negocios.La tendencia a obviar los pasos que generan costos

sin sumar beneficios, es un hecho en todos los sectores:desde la crisis de las agencias de viajes ante la ventade pasajes vía web por las aerolíneas, a la bajada demúsica en MP3, venta de películas por internet desdelos estudios, banca virtual, o e-commerce aún en auto-móviles. Podemos pensar que lo inmobiliario es “otracosa”, y esto resulta tranquilizador. Pero… ¿es tan así?

Gestión Inmobiliaria: comercialización“No vendemos casas: brindamos un servicio” afirman

muchos profesionales. Pero ajustar el discurso no al-canza: el solo servicio de reunir a las partes, no puede

ser ya lo que define “qué cosa es” una inmobiliaria. Sieso es todo, la clave entonces es quién tiene la base dedatos y/o la cantidad de propiedades más grande. Y lasmayores inmobiliarias del país son en ese caso los bus-cadores de los periódicos y algún otro sitio web, antesque las firmas profesionales.A través de internet, hoy el cliente conoce el pano-

rama de la oferta igual -o hasta mejor- que el vendedorque podría atenderlo. A partir de ello, con sólo teclearun SMS con el código de la propiedad recibe en su ce-lular la ficha de información, los planos, realiza un tourvirtual, elige y puede señar con su tarjeta de crédito ¡Yaún ni siquiera pisó la oficina, no conocemos ni su ros-tro. Entonces, ¿cómo negar que los escenarios estáncambiando?Si no logramos generar valor real, reconocido por el

público, será difícil mantener un lugar en la “cadena devalor” de productos y servicios. Es evidente que haytransformaciones en marcha, y “la inmobiliaria” debe re-definirse desde otras cuestiones, sumando valor.¿Cómo? ese es el desafío, pero sabiendo que ese“cómo” también es móvil, por lo que la clave está entorno a la capacidad estratégica para leer las tenden-cias y navegar el cambio continuo..

Gestión Inmobiliaria: producciónEl impacto de la tecnología y la movilidad del capital,

las personas y los bienes, han dado lugar a una “nuevaeconomía”, que desde mediados de los ’80 viene modi-ficando a las grandes ciudades en todo el mundo. Unproceso -“ciudad global”- que tiende a replicarse encentros menores fragmentando partes de ciudad, inte-grando otras, transformando centralidades, dando a luznuevos modelos socio-territoriales, generando nuevasgeografías urbanas.

info / publicación de Reporte Inmobiliario


“Bueno, pero eso será para los grandes; acá, en miinmobiliaria de barrio yo estoy tranquilo”, decía un ope-rador. De barrio, en Parque Patricios, hasta que se anun-cia un polo tecnológico y todo se revoluciona. Entre lascallecitas arboladas de Olivos, hasta que -lejos de seruna moda- un nuevo patrón de centralidad comienza aconsolidar a Vicente López como polo corporativo. EnMonte Grande, hasta que la suma aeropuerto + autopis-tas + tierras amplias + bajo costo, impulsa la llegada degrandes centros logísticos. En un barrio cualquiera, queun día ve cómo las casonas de siempre dejan su lugara edificios para clase media-alta, y los valores de laspropiedades se disparan. O bien caen, porque aquí solovan quedando galpones en desuso y casas solitarias (otomadas) a la espera de un tiempo nuevo.Pese a tanto cambio, paradójicamente nuestra pro-

ducción continúa replicando estereotipos, muchos deellos nacidos en los ’90. Como en un “presente conti-nuo”, y aún convalidando valores que licuan la rentabi-lidad, insistimos en caminos de baja sustentabilidad. Allídonde ya no hay disponibilidad de tierra o de infraes-tructura. O en los mismos patrones cliente-producto, sinver que podríamos multiplicar por cinco la demanda po-tencial de nuestros emprendimientos.Desde la aplicación casi automática de recetas ya

probadas, seguimos haciendo; pero en base a lecturasmuchas veces distorsionadas de la realidad y modelospreconcebidos (formales, espaciales, de negocios), sincuestionarnos su validez ni explorar instancias supera-doras. La necesidad de diferenciación -por caso- fueasumida de modo generalizado, pero entendida solo amedias ; entonces, cada nuevo emprendimiento buscacubrir los “requisitos” del manual, para generar así pro-ductos “diferenciados” que de a poco, y en gran me-dida, van sonando a “más de lo mismo”.Pero los mercados han cambiado, y lo hacen conti-

nuamente. La actividad inmobiliaria hoy es otra; ha cre-cido en magnitud y complejidad demandando cada vezmás profesionalismo. Nos movemos en macro-entornosdelineados por la complejidad, la diversidad, la simul-taneidad, el cambio continúo: no podemos seguir reite-rando recetas pasadas.Necesitamos avanzar en visiones integrales y de

largo plazo. La dinámica de la nueva economía no darespiro, y la demora en asumir los cambios -y operar en

función de ellos- implica perder oportunidades, posicio-nes e inversiones. El foco mismo se ha desplazado: nopodemos seguir pensando en términos de productos.Hoy, en la producción inmobiliaria el rol clave se ubicaen la gestión estratégica de negocios.

Paradigmas y nuevas tendencias

La dinámica de nuestro tiempo está transformandola forma de pensar y hacer negocios, enfrentándonos adesafíos inéditos y nuevos paradigmas. Pasamos de es-cenarios precisos y estáticos a otros inciertos y cam-biantes; de la competencia a las redes y la coopetencia(combinación dinámica de cooperación y competencia);de posicionamientos sostenidos a variables, a la hiper-competitividad, al quiebre continuo de barreras comer-ciales, etc.Pasamos del foco en la competencia, a ver que el

centro son las competencias: las capacidades centralessobre las que construyo mi modelo de negocios y mipropuesta de valor. Propuestas a la vez, sometidas a unajuste permanente porque la noción misma de lo que esvalioso va cambiando: todo el tiempo se producen des-plazamientos, “migraciones de valor” que hacen cadavez mas breve la vida de los productos o el impacto deun nuevo servicio.Claves, entonces? “Navegar es preciso” afirma

Chico Buarque tomando el antiguo refrán de los pesca-dores del Portugal. Y vale la metáfora: estar abiertos alcambio, y mas aún: generarlo. Ser capaces, entre todos,de decodificar las claves profundas, las megatenden-cias que están operando para navegar la ola; que laenergía de los cambios, antes que ahogarnos, podamosusarla para impulsar nuestro propio avance.Para el final dos noticias, que acorde a los tiempos

tampoco son novedad. Una mala: para el mundo delos negocios al menos, ya no hay referencias univer-salmente válidas: salvo la ética, la condición de “gentede bien”, no hay recetas o puntos fijos, invariables.Pero una buena: no estamos solos, somos muchospara trabajar juntos en esto, y el futuro es ahora; eldesafío de crearlo -con imaginación, con coraje- es latarea a la que todos los días nos enfrentan nuestrotiempo y nuestra actividad como “Hacedores de Ciu-dad”.

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