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El lanzamiento de una línea de créditos hipoteca-rios para la clase media que anunció el Gobiernonacional y que puso en marcha de la mano delBanco Hipotecario generó una gran expectativa yla movilización de una multitud de personas hacialas sedes bancarias para sopesar las chances dellegar a la tan anhelada casa propia.Y no es para menos: faltan en el país más de tresmillones de viviendas, muchas de ellas en los sec-tores medios, con lo que el mercado potencial esrealmente enorme. Con un agregado: la viviendano es una mercancía más, sino que es un biencuyo carácter social lo convierte, por antonoma-sia, en “la propiedad” y su construcción constituyeuno de los motores de cualquier economía.Por ello mismo es que, a coro, todos los sectoresrelacionados con el segmento de la construcciónsalieron a aplaudir este anuncio con el argumentode que “algo es mucho mejor que la nada” quehasta entonces reinaba en el mercado. Pero seña-laron, más allá de las dudas que normalmente ge-neran los anuncios de épocas preelectorales, loslímites de la propuesta y pusieron sobre el tapetecuáles son los problemas concretos que es pre-ciso reconocer si se pretende generar un verda-dero mercado hipotecario para la clase media enArgentina.

La brechaEl primer elemento que toman todos los analistasa la hora de señalar la viabilidad de tal empresa esla brecha que existe entre el valor de la cuota queactualmente exige el mercado y lo que una per-sona de clase media puede pagar realmente. Esdecir, la relación cuota-ingreso.Al respecto, en un trabajo de diciembre de 2008,impulsado por la Cámara de la Vivienda de la Re-pública Argentina (Cavera) y firmado por el arqui-

tecto Eduardo Sprovieri junto al licenciado TomásBulat, con las tasas de interés que cobran hoy losbancos no existe posibilidad alguna de que laclase media acceda a ningún crédito hipotecario.Un ejemplo tomado de ese trabajo señala que porun departamento de un dormitorio, con un costode u$s 50.000, financiando el 70% del valor total,una persona debería, con las tasas actuales del14,75 % (Banco Nación) pagar durante 20 años al-rededor de $ 1.853 por mes. Este monto, además,debería representar el 30% de sus ingresos.Por supuesto que los altos valores de las viviendasy los salarios que tendieron a descender en valordolarizado en los últimos años atentan contra laposibilidad de que esa relación mejorase. Pero,aparentemente, está en la tasa de interés la clavede la cuestión. No es de extrañar que en la épocade mayor expansión de la vivienda en el país aprincipios del siglo pasado las tasas de los crédi-tos hipotecarios fueran del 5%, la misma ( o menoraun) que manejan todos los países centrales.En el mismo caso el comprador debería pagar, conesta otra tasa, $ 1.078.El segundo gran tema es de fondo: la ausencia definanciación a largo plazo. Ningún banco está dis-puesto a prestar en los plazos y tasas que se ne-cesitan y el único que puede hacerlo es la Anses.Claro que, como dice José Rozados, de ReporteInmobiliario: “Una cosa es lo deseable y otra lo po-sible. Y hoy nadie puede prestar al 5% anual decosto financiero total y a 30 años de plazo. Elcosto del dinero es mucho mayor y la Anses noestá para regalar”.Respecto de los créditos que anunció el gobierno,el arquitecto Damián Tabakman, asesor de la AEV,piensa que aun para el Anses el negocio es malo:“Estos préstamos responden a una lógica extraña,porque para los tomadores ofrece una tasa casi in-

Créditos hipotecarios: entre lo utópico y lo real

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accesible del 18 al 20% anual, pero para Anses esuna tasa muy baja comparada con cualquier otraalternativa de inversión”.Que el plan vaya a fallar es algo difícil de saber,pero como se ofrecen líneas para ampliación de vi-viendas y construcción financiadas con el 100%del valor, con tasa fija y en pesos es posible quecumpla con el cometido de movilizar algo la acti-vidad de la construcción.Pero que funcione como una solución habitacionalpara la clase media es otro tema. En un informe re-alizado por el sitio www.abaceb.com se señala quepara acceder a los créditos una familia debe tenerun ingreso de, por lo menos, $ 6.200. Además, elantecedente más inmediato invita a dudar: con elplan “Casa Propia”, que hace un par de años lanzóel Banco Hipotecario, concurso de ideas mediante,sobre 15.000 solicitudes se dieron menos de 100créditos.

La demanda existe

Finalmente, y puestos a criticar, los 50.000 crédi-tos anunciados para los próximos tres años pare-cen realmente poco. Como dice Tabakman: “Unagota en el océano”. La monumentalidad del déficitde viviendas hace que los números se atropellenen datos incontenibles. El informe de Cavera ase-gura que a fines de 2007 el déficit de viviendasllegó a los 3,3 millones de unidades; que en seisaños -desde el Censo 2001- se incrementó en540.000 unidades y que la demanda de viviendasse acrecienta cada año en 285.000 (sumando lasque se pierden por obsolescencia). Contrastandocon esas necesidades, lo que se construyó en eseperíodo de seis años, sumando la obra pública yprivada, unas 700.000 viviendas nuevas, algo asícomo 112.000 viviendas por año.A esto se debe sumar que el 50% de lo construídoestá destinado al segmento ABC1, que es apenasel 10% de la población y que otro 33% son vivien-das económicas construídas por el Estado y des-tinadas al sector de menores ingresos.

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Resultado: la clase media (segmento C2 y C3), quetiene una demanda de aproximadamente 74.100 vi-viendas anuales, es atendida por la oferta privadaen sólo 22.400 viviendas, lo que provoca que apro-ximadamente 51.700 familias por año de este seg-mento no tengan acceso a la vivienda.En la Ciudad de Buenos Aires el 50% de quienesno tienen vivienda pertenecen a este sector.

Sortear la distanciaNo existen fórmulas mágicas a la hora de pensarcréditos para estos sectores. Pero si los plazosdeben ser largos, al menos 20 años, la tasa de in-terés cercana al 5% y la moneda debe ser pesos,para evitar desfases cambiarios. ¿Cómo lograrlo?Una veintena de asociaciones empresarias, profe-sionales y gremiales del sector tienen en carpetael ensamble de una propuesta conjunta que tomaen cuenta este problema.A partir de una idea de Cavera, que retomó la AEV(Asociación Empresarios de la Vivienda), con algu-nas modificaciones, se auspicia la creación de unalínea de crédito hipotecario con las característicasantedichas, pero que cuenta con un mecanismo deajuste de la cuota. Este sistema de indexaciónsería el CVS (coeficiente de variación salarial). Y sibien actualmente la ley prohibe este tipo de actua-lizaciones, se trataría simplemente de modificarla.La propuesta, sintéticamente, dice es posible otorgarcréditos si se cumplen estas condiciones: una tasa deinterés del 5%, una cuota que nunca supere el 30% del

ingreso del tomador, que la cuota se actualice a partirdel CVS o algún otro sistema de indexación.Además, señalan, es posible financiar el 80% del total,que si la cuota debe exceder ese 30%, el excedente secapitalice y se pague al final del crédito o se pague unseguro.Otro punto importante es la creación de un mer-cado hipotecario. Para el arquitecto Eduardo Spro-vieri, gerente general de Cavera, “se debe crear unmercado de financiación para la clase media y li-berar al Estado de tener que apoyar a esa clase.Para ello, primero se debe entender que la genteno califica con tasas del 18%”. Argumenta, ade-más, que como durante los últimos años los capi-tales se concentraron en las vivienda premium,que tiene un límite, se saturó el mercado. “Así quela opción es la clase media”, dice.Tal como la oferta del Estado con el BHN, en estaspropuestas se plantea la intervención de la Anses,único organismo que puede prestar hoy a largoplazo. Pero se señala que se debe tentar a la in-versión privada de manera de acercar la oferta decapitales a la demanda de viviendas mediante laemisión de cédulas hipotecarias o algún otro ins-trumento y asegurar la rentabilidad a partir delCVS.Desde la Cámara de la Vivienda, a diferencia de lapropuesta de la AEV, también impulsan el subsidioestatal como la única forma a la que algunos seg-mentos (la clase media baja) puedan acceder aestos créditos.

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agosto de 2009 - Propietarios

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página 10 - agosto de 2009 - Propietarios

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Bajan los alquileres por elefecto de la crisis financiera

En los primeros cinco meses del año, los despachosde cemento a la provincia de Santa Fe cayeron 21,4 porciento con respecto a 2008, según datos de la Asocia-ción Nacional de Cemento Pórtland.

La cifra es un índice que refleja la pérdida de ritmoen nuevas construcciones. En tiempos normales podríainferirse que, al haber menos construcción, disminuyela oferta de inmuebles y, como consecuencia, crece lademanda. Pero en tiempos de crisis ocurre exactamentelo contrario.

Para hablar del comportamiento de ese mercado, ElLitoral entrevistó a tres referentes del negocio inmobi-liario en la ciudad capital: Carlos Ureta Cortés (presi-dente de Ureta Cortés & Asociados), Mirta Salas (sociagerente de Inmobiliaria Atilio Salas) y Eduardo Brigada(gerente de Guastavino e Imbert).

ViviendasEn lo referido a viviendas, existe coincidencia en que losalquileres comenzaron a estabilizarse (dejaron de au-mentar), en el segundo trimestre de 2009. “Nuestro re-levamiento nos da un 25 por ciento de incrementodesde febrero de 2008 a febrero de 2009. Desde marzoo abril ese ritmo de incremento se detuvo e, incluso, sedieron casos de merma de hasta 15 por ciento de losvalores locativos”, apunta Ureta Cortés desde su propiaexperiencia.

Los entrevistados concuerdan en que uno de los ele-mentos centrales en la demanda de inmuebles provienede la afluencia de estudiantes a la ciudad. Un cálculoestimativo indica que, históricamente, unos 8 mil jóve-nes buscan residencia anualmente.

“Dentro de bulevares muchos alquileres eran toma-dos por estudiantes. Hoy, la presencia de estudiantesha mermado mucho, con la crisis del campo. En líneasgenerales, la demanda ha caído en aproximadamente30 por ciento”, refiere Brigada.

Por su parte, Salas agrega un detalle: “Los estu-diantes tienden a agruparse; viven más personas enun solo departamento. También se da el caso de pa-rejas jóvenes que regresan a vivir a la casa de algunos

de sus padres”.

NegociaciónLos consultados advierten reiteradamente que su fun-ción es ser un puente entre oferta y demanda. “Debe-mos conciliar los intereses del propietario rentista conlos del locatario, y tratamos de hacerlo con la mayorecuanimidad posible”, señala Ureta Cortés. “No somosformadores de precios”, dice Brigada.

Hecha la salvedad, los tres coinciden en que, en ge-neral, ahora los propietarios están más dispuestos a ne-gociar o escuchar contraofertas. “Al crecer la oferta ydecaer la demanda, nuestro consejo al propietario esque no mantenga desocupada su propiedad. Es prefe-rible que el alquiler sea módico, a mantener un depar-tamento desocupado dos, tres o más meses”, explicaSalas.

En el caso específico de Salas, algunos propietariosaceptaron modificar sus aspiraciones en aproximada-mente entre un 10 y un 15 por ciento hacia abajo en losúltimos 3 meses.

“Los propietarios están escuchando más el consejode las inmobiliarias. Un año atrás, no teníamos esasuerte, había menos disposición a negociar”, indica Bri-gada. El gerente no lo dice, pero está surgiendo unnuevo factor: el regateo por parte de los locatarios. Algoimpensable hasta 2008.

ComerciosUreta Cortés, Salas y Brigada (orden en que fueron en-trevistados) representan a compañías inmobiliarias que,en la sumatoria, administran unos 1.700 locales comer-ciales en toda la ciudad.

La consulta con ellos partió de la difundida imagende comercios cerrados y locales en alquiler. “Los localesen lugares neurálgicos no están mucho tiempo desocu-pados”, dice Brigada.

“Yo no diría que estamos en una crisis de desocupa-ción de locales comerciales. En la peatonal San Martín,cuando alguien se va, siempre hay 3 ó 4 interesados”,agrega Ureta Cortés, quien administra una cantidad im-


portante de locales en ese tramo de la arteria.De todos modos, algunas reglas del negocio cam-

biaron. Según Salas, los contratos por nuevas locacio-nes se negociaron con una rebaja de entre 10 y 15 porciento, en tanto las renovaciones tuvieron algo de incre-mento.

En el caso de Ureta Cortés, la inmobiliaria logró con-ciliaciones, en contratos nuevos o renegociaciones,también con rebaja de entre 10 y 15 por ciento “por unaño al menos”. Pero aquí hay un detalle: “Pese a eso,en la peatonal hubo inquilinos que se fueron. Aunque

casi de inmediato los locales fueron ocupados, y en al-gunos casos, por cifras mayores a las que se les habíanpropuesto a los inquilinos que se fueron”.

Por su parte, Brigada dice que en Guastavino e Im-bert no se dieron muchos casos de renegociación conquita. Más frecuentes fueron las concertaciones dondeno se aplicó el aumento que estaba previsto. “Sonacuerdos por períodos determinados, como para dartiempo al comerciante a esperar que la actual situaciónde caída en las ventas se revierta”.

Fuente: Diario El Litoral de Santa Fe

Entre las inmobiliariascrece la preocupación poruna corriente de opinión,alimentada desde secto-res políticos, en unoscasos, y en otros, desdegrupos económicos, queimpulsa la idea de regularlos alquileres.“Históricamente, cada vezque el Estado intentó re-

gular los alquileres provocóexactamente el efecto con-trario. Hubo una retracciónde inmuebles en el mer-cado locativo y automática-mente se incrementaron losvalores”, advierte UretaCortés.

Es sabido que ese incre-mento se produjo en unmercado oculto, donde unaera la cifra oficial y otra, laque se negociaba en negro.

Eduardo Brigada y MirtaSalas coinciden en que unaley regulatoria lo único quelograría es que huyan delmercado los propietariosrentistas. Brigada recuerda,además, que existe una leymarco, la 23.091 de Loca-ciones Urbanas y Comer-ciales, que da garantía apropietarios e inquilinos.

Ninguno de los entrevis-tados lo dijo, pero, si un co-

merciante pide regular losalquileres, abrirá caminopara que alguien pida laregulación de los preciosde venta al público.

En la década del 50 ,los comerciantes que vio-laban los precios estable-cidos eran multados eincluso algunos encarce-lados encarcelados, acu-sados de plagio yespeculación.

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