Seminario de Capacitación Derechos Reales

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RealesMg. Sebastián E.

Sabenewww.sebastiansabene.net

CÓDIGO CIVIL ORIGINARIOCÓDIGO CIVIL ORIGINARIO

DERECHO REALDERECHO REAL MODOMODOTÍTULOTÍTULO

Arts. 1184, inc. 1°, 3270 y ccs., Cód. Civ.

Art. 577, Cód. Civ. y nota

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Nota al Cap. VIII, Libro III, Título IV, Código Civil

Nota al Cap. VIII, Libro III, Título IV, Código Civil

(último párrafo)

“(…) En un país como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos títulos incontestables, la necesidad del registro público crearía un embarazo más al crédito hipotecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, irá regularizando los títulos de propiedad, y puede llegar un día en que

podamos aceptar la creación de los registros públicos. Hoy en las diversas provincias de la República Argentina sería difícil encontrar personas capaces de llevar esos registros, y

construir el catastro de las propiedades, y sus mil mutilaciones por la división continua de los bienes raíces que causan las leyes de la sucesión, sin sujetar la propiedad a gravámenes que no corresponden a su valor para satisfacer los honorarios debidos por la inscripción o

transcripción de los títulos de propiedad”.

LA CUESTIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA

El inmueble hipotecado, por definición, continúa en poder del deudor

OFICIO DE HIPOTECASOFICIO DE HIPOTECAS

Arts. 3134 a 3148, Cód. Civ. Arts. 3199 a 3203, Cód. Civ.

La reforma de la Ley 17.711La reforma de la Ley 17.711

Art. 2505, Código Civil: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre

inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de

los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o

transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”.Inscripción registral

del título en sentido formal

¿Inscripción constitutiva o ¿Inscripción constitutiva o declarativa?declarativa?

CONSTITUTIVA DECLARATIVA

“se juzgará perfeccionada” “no serán oponibles a terceros”

Art. 2°, ley 17.801: “De acuerdo con lo dispuesto

por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y

demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o

anotarán, según corresponda, los siguientes

documentos: (…)”

CÓDIGO CIVIL ACTUALCÓDIGO CIVIL ACTUAL

DERECHO REALDERECHO REAL MODOMODOTÍTULOTÍTULO

Arts. 1184, inc. 1°, 3270 y ccs., Cód. Civ.

Art. 577, Cód. Civ. y nota

PUBLICIDAD: PUBLICIDAD: INSCRIPCIÓNINSCRIPCIÓN

Art. 2505, CC (t.o. ley 17.711)

POSESIÓN Y TENENCIA

Posesión (art. 2351 CC)

CORPUS(Poder físico de

disposición sobre la cosa objeto de

posesión)

ANIMUS

(Intención de someter la cosa al ejercicio de un “derecho de propiedad” – no reconocimiento de un señorío superior)

CLASIFICACIÓN DE LA POSESIÓN

P

O

S

E

S

I

Ó

N

Legítima(art. 2355, 1ª parte CC)

Ejercicio de un derecho real constituido de conformidad con las disposiciones legales.

Título Suficiente + Modo Suficiente

Ilegítima(art. 2355, 2ª parte, CC)

Sin título

Título nulo

Modo insuficiente para adquirir derecho real

Adquisición de quien no tenía la posesión de la cosa

Adquisición de quien tenía la posesión pero no tenía capacidad para transmitirla

Buena Fe(art. 2356 CC)

Ignorancia o error de hecho excusables

Casos especiales1. Posesión con boleto (art. 2355, in fine, CC – según ley 17.711)

2. Título putativo (art. 2357 CC)

Mala Fe(art. 2356 CC)

Simple Mala Fe

Mala Fe Viciosa (art. 2364 CC)

Muebles

Inmuebles

Hurto (art. 2766 CC)

Estelionato (art. 1178/9)

Abuso de confianza (art. 2372)

Violencia (arts. 2365/8)

Clandestinidad (art. 2369/71)

Abuso de confianza (art. 2372)

INTERVERSIÓN DE TÍTULO

Principio de inmutabilidad de la causa de la posesión (art. 2353 CC): Nadie puede cambiar por sí ni por el mero transcurso del tiempo la causa de su posesión.

Fuente principal: arts. 2230 y 2231 del Código de Napoleón

Los supuestos de interversión de título NO SON EXCEPCIONES A ESTE PRINCIPIO

Hay interversión del título cuando se cambia la causa en virtud de la cual se tiene o posee la cosa.

No siempre el cambio de causa implica mutación de la relación real

INTERVERSIÓN DE TÍTULO (continuación)

BILATERAL

TRADITIO BREVI MANU (art. 2387 CC)

Traditio Brevi Manu Propiamente Dicha (art. 2387, 1ª parte CC):

El tenedor, en virtud de un contrato, se consagra como poseedor.

Ejemplos:

Locatario que adquiere el dominio del inmueble locado

Tomador del leasing que ejerce la opción de compra

Traditio Brevi Manu por extensión (art. 2387, in fine CC):

El tenedor, en virtud de un contrato, sigue siendo tenedor, mas representa la posesión de otro poseedor.

Ejemplo:

Enajenación de la finca arrendada – principio de subsistencia de la locación (art. 1498 CC)

CONSTITUTO POSSESSORIO (arts. 2462, inc. 3° y 6° CC)

El poseedor, en virtud de un contrato, se “constituye en poseedor a nombre del adquirente”, por lo tanto se convierte en tenedor.

Ejemplo:

Vendedor de un inmueble que luego de transmitido el dominio y la posesión permanece en él en carácter de locatario o comodatario

UNILATERAL

El tenedor excluye de la posesión al poseedor cuando exterioriza su voluntad en tal sentido y alcanza el efecto perseguido (art. 2458 CC)

Requisitos:

1.- Voluntad

2.- Exteriorización de la misma

3.- Eficacia

Resultado: el tenedor se convierte en poseedor, adquiriendo una posesión ilegítima de mala fe, viciada por abuso de confianza (art. 2372 CC)

ACCESIÓN DE POSESIONES

A título universal (mortis causa)

PA PB

Ficción legal: art. 3417 Cód. Civ. – El heredero continúa la persona del causante, por lo tanto no son dos posesiones que se juntan sino una sola que es continuada por B.

La buena o mala fe se califican en la posesión A, puesto que es el momento en que se adquiere (arts. 2358 y 4004 CC)

A título singular PA PB

Aquí sí son dos posesiones que se unen en los términos de los artículos 2475 y 2476 del Cód. Civ.

¿Cómo se califica la buena o mala fe?

Para la accesión de posesiones y la prescripción adquisitiva larga, calificamos en A (arts. 2475 y 3270 CC).

Para la prescripción adquisitiva breve, calificamos en B (art. 4005 CC).

Cesión de derechos posesorios

1.- ¿SE TRANSMITE LA POSESIÓN?2.- ¿CUÁL ES LA FORMA LEGAL

IMPUESTA?3.- RELEVANCIA DEL PLANO DE

MENSURA QUE PRETENDE PRESCRIBIR

4.- ¿DOCUMENTO REGISTRABLE?5.- ACTA NOTARIAL

DOMINIO IMPERFECTO

DOMINIO DESMEMBRAD

O

DOMINIO FIDUCIARIO

DOMINIO REVOCABLE

Dominio Dominio FiduciarioFiduciario

FIDUCIANTE

FIDUCIARIO

FIDEICOMISARIO

BENEFICIARIO

Dominio Dominio RevocableRevocable

TRANSMITENTE ADQUIRENTE

TRADICIÓN

DOMINIO DESMEMBRADO

IUS UTENDI

IUS FRUENDI

IUS ABUTENDI

NUDA PROPIEDAD

DOMINIO ÚTIL O DESMEMBRACIÓN

DERECHO REAL

USO Y GOCE

COSA MUEBLE O INMUEBLE

AJENA

LA CARGA DE NO ALTERAR

LA SUSTANCIA

NEMINI RES SUA SERVIT

SALVA RERUM SUBSTANTIA

MODOS DE CONSTITUCIÓNMODOS DE CONSTITUCIÓN

CONTRATO TESTAMENTO

LEY PRESCRIPCIÓN

USUFRUCTO CONTRACTUALUSUFRUCTO CONTRACTUAL

I.U. I.F.

I.A.

DOMINIO USUFRUCTO

SUPUESTO 1: CONSTITUCIÓN


I.U. I.F.

I.A.

USUFRUCTO DOMINIO

SUPUESTO 2: RESERVA


I.U. I.F.

I.A.

USUFRUCTO

DOMINIO

SUPUESTO 3: CONSTITUCIÓN Y ENAJENACIÓN

USUFRUCTO TESTAMENTARIOUSUFRUCTO TESTAMENTARIO

I.U. I.F.

I.A.

USUFRUCTO(LEGATARIO)

DOMINIO desmembrado(heredero)

SUPUESTO 1: LEGADO DE USUFRUCTO

testador


I.U. I.F.

I.A.

USUFRUCTO(heredero)

DOMINIO desmembrado(legatario)

SUPUESTO 2: LEGADO DE nuda propiedad

testador


I.U. I.F.

I.A.

USUFRUCTO(LEGATARIO)

DOMINIO desmembrado(legatario)

SUPUESTO 3: LEGADO DE USUFRUCTO y legado de nuda propiedad

testador

¿Usufructo legal?¿Usufructo legal?

El objeto Caso del dinero

Disposición del inmueble

Prescripción adquisitiva de Prescripción adquisitiva de usufructousufructo

posesión tiempo

Capacidad para constituir Capacidad para constituir usufructousufructo

contractual testamentario

Obligaciones previas a entrar Obligaciones previas a entrar en el goce de la cosa fructuariaen el goce de la cosa fructuaria

INVENTARIINVENTARIOO

FIANZAFIANZA

FACULTADES JURÍDICAS DEL FACULTADES JURÍDICAS DEL USUFRUCTUARIO: CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTUARIO: CONSTITUCIÓN DE

DERECHOS PERSONALESDERECHOS PERSONALES

CESIÓN

LOCACIÓN

EXTINCIÓN DEL USUFRUCTOEXTINCIÓN DEL USUFRUCTO

REVOCACIÓN

RESOLUCIÓN

FIN DE LA EXISTENCIA DEL USUFRUCTUARIO

VENCIMIENTO DEL PLAZO

NO USO

RENUNCIA

CONFUSIÓN

PÉRDIDA O DETERIORO DE LA

COSA

CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA

PRESCRIPCIÓN

Propiedad Horizontal

¿DERECHO REAL AUTÓNOMO?

El ingreso al sistema horizontal…

REGISTRO CATASTRAL: PLANO DE MENSURA

REGISTRO NOTARIAL: REGLAMENTO DE

COPROPIEDAD Y ADM.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE: INSCRIPCIÓN RCA

ESTADO DE PROPIEDAD

HORIZONTAL

DERECHO DE PROPIEDAD

HORIZONTAL

EL OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

PARTES EXCLUSIVAS

PARTES COMUNES

Unión inescindible

Unidades Funcionales

Unidades Complementarias

La Unidad Funcional

INDEPENDENCIA FUNCIONAL

SALIDA A LA VÍA PÚBLICA

DESTINO

Las Unidades Complementarias

DERECHO CIVIL DERECHO REGISTRAL

¿Tiene autonomía civil?

¿Puede ser objeto independiente de un

negocio jurídico?

¿Autonomía registral?

Las Partes Comunes

PARTES NECESARIAMENTE COMUNES

PARTES CONVENIENTEMENTE

COMUNES

•CONVERSIÓN DE PARTES EXCLUSIVAS EN COMUNES•CONVERSIÓN DE PARTES COMUNES EN EXCLUSIVAS

Las Partes Comunes de uso exclusivo

LA CUESTIÓN DE SU PROPIEDAD

LA CUESTIÓN DE SU GOCE

PORCENTUAL DE DOMINIOArt. 3°, Ley 13.512

“El derecho de cada copropietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las

partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal”

PORCENTUAL DE DOMINIO

PORCENTUAL FISCAL PORCENTUAL DE EXPENSAS

EL OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

EDIFICIO CONSTRUIDO

LEY N° 13.512, Art. 1°

“Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un

edificio de una sola planta…”

SITUACIÓN JURÍDICA DE LAS UNIDADES EN CONSTRUCCIÓN O A CONSTRUIR

DECRETO N° 18.734/49, Art. 1°

“Sin perjuicio de la obligación de redactar e inscribir un reglamento de copropiedad y administración, impuesta

al consorcio de propietarios por el art. 9 de la Ley 13.512, dicho reglamento podrá también ser redactado e

inscripto en los registros públicos por toda persona, física o ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad -conforme al régimen de la Ley 13.512- un

edificio existente o a construir y que acredite ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual

solicite la inscripción del referido reglamento”

PLANO DEFINITIVO PLANO PROYECTO PLANO PROYECTO Y DEFINITIVO

EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN

¿Naturaleza jurídica?

LEY N° 13.512, Art. 9°

“Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se

inscribirá en el Registro de la Propiedad…”

Reglamento acordado para

dividir un condominio

CONTRATO

Reglamento otorgado por el

único propietario

ACTO UNILATERAL

CLÁUSULAS ESTATUTARIA

S

Reforma:Unanimidad

CLÁUSULAS REGLAMENTARIA

S

Reforma:Dos Tercios

LAS ASAMBLEAS

Carácter vinculante de sus decisiones

ÓRGANO DELIBERATIVO

Competencia: ASUNTOS DE INTERÉS COMÚN QUE NO SE ENCUENTREN COMPRENDIDOS EN LAS

ATRIBUCIONES DEL ADMINISTRADOR

ASAMBLEAS ORDINARIAS

ASAMBLEAS EXTRAORDINARIA

S

TIPOS DE ASAMBLEAS

RECAUDOS DE VALIDEZ DE LAS ASAMBLEAS

CONVOCATORIA

QUÓRUM MAYORÍA

La CONVOCATORIA

•COMUNICACIÓN DE LA CIRCUNSTANCIAS DE COMUNICACIÓN DE LA CIRCUNSTANCIAS DE CELEBRACIÓN DE LA ASAMBLEA. LEGITIMACIÓNCELEBRACIÓN DE LA ASAMBLEA. LEGITIMACIÓN

•RELEVANCIA DEL ORDEN DEL DÍARELEVANCIA DEL ORDEN DEL DÍA

•¿ES PROCEDENTE LA FÓRMULA “VARIOS ¿ES PROCEDENTE LA FÓRMULA “VARIOS ASUNTOS”?ASUNTOS”?

Se ha resuelto que la fórmula “varios” o “varios asuntos” no es procedente porque no autoriza el tratamiento de temas que no estén expresamente contempladosCNCiv., Sala H, 12/05/1997, “Consorcio Prop. Tucumán 1501 S/ Nulidad de asamblea”.

El QUÓRUM

•SU VINCULACIÓN CON LAS MAYORÍASSU VINCULACIÓN CON LAS MAYORÍAS

•¿ES PROCEDENTE LA CLÁUSULA DEL ¿ES PROCEDENTE LA CLÁUSULA DEL REGLAMENTO QUE ESTABLECE UN QUÓRUM REGLAMENTO QUE ESTABLECE UN QUÓRUM

DETERMINADO CUALQUIERA SEA LA DECISIÓN DETERMINADO CUALQUIERA SEA LA DECISIÓN QUE DEBA TOMARSE?QUE DEBA TOMARSE?

•¿ES PROCEDENTE LA CLÁUSULA DEL ¿ES PROCEDENTE LA CLÁUSULA DEL REGLAMENTO QUE CONTEMPLA QUE, LUEGO DE REGLAMENTO QUE CONTEMPLA QUE, LUEGO DE LA SEGUNDA CONVOCATORIA, LA ASAMBLEA SE LA SEGUNDA CONVOCATORIA, LA ASAMBLEA SE

REALIZARÁ CON QUIENES ASISTAN?REALIZARÁ CON QUIENES ASISTAN?

Las MAYORÍAS

•UNANIMIDAD (arts. 7 y 14)UNANIMIDAD (arts. 7 y 14)

•MAYORÍA DE DOS TERCIOS (art. 9)MAYORÍA DE DOS TERCIOS (art. 9)

•MAYORÍA ABSOLUTA (arts. 8, 10, 12 y 16)MAYORÍA ABSOLUTA (arts. 8, 10, 12 y 16)

CÓMPUTO DE LAS MAYORÍASCÓMPUTO DE LAS MAYORÍAS

LA ASAMBLEA JUDICIAL

Carácter vinculante de sus decisiones

•CARÁCTER EXCEPCIONAL

•TRÁMITE Y AUDIENCIA

•ROL JUDICIAL

Art. 9°, Ley 13.512:

“Al constituirse el consorcio de propietarios…”

¿Tiene personalidad jurídica?

Tesis afirmativa Tesis negativa

EL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS

EL CONSORCIO COMO PERSONA DE EXISTENCIA IDEALEL CONSORCIO COMO PERSONA DE EXISTENCIA IDEAL

El comienzo de su existenciaEl comienzo de su existencia

Su patrimonioSu patrimonio

Su capacidadSu capacidad

Su nombreSu nombre

Su domicilioSu domicilio

Sus órganosSus órganos

Sobre los órganos del Consorcio

Órgano deliberativo

Órgano ejecutivo

La Asamblea de Propietarios

El administrador

CNTrab, en pleno, 02/12/1965, “Nogueria Seoana, José C/ C. de P. Tucumán 1639”, ED, 13-672

Incidencia de la ley 17.711

Artículo 33 del Código Civil:

“Las Personas jurídicas pueden ser de carácter público o privado.Tienen carácter público:

1°. El Estado Nacional, las Provincias y los Municipios.2°. Las entidades autárquicas.

3°. La Iglesia Católica.Tienen carácter privado:

1°. Las asociaciones y las fundaciones que tengan por principal objeto el bien común, posean patrimonio propio, sean capaces

por sus estatutos de adquirir bienes, no subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado, y obtengan autorización para

funcionar.2°. Las sociedades civiles y comerciales o entidades que

conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque no requieran autorización

expresa del Estado para funcionar”.

a)Las partes comunes pertenecen a los propietarios, no al consorcio

b)Arts. 2, 3, 4 y 14 de la ley 13.512: los propietarios no han delegado el ejercicio de sus derechos

c)El administrador es representante de los propietarios, no del consorcio (art. 9°, inciso “a”, ley 13.512)

LA TESIS NEGATIVALA TESIS NEGATIVA

El patrimonio del consorcio en la jurisprudencia

“El consorcio de propietarios tiene un patrimonio propio distinto del de los copropietarios que lo constituyen. Él es el único titular propter rem del crédito

por expensas comunes”

(CNCiv., Sala A, ED, 5-230)

La capacidad del consorcio en la jurisprudencia

“El consorcio de copropietarios es un sujeto de derecho con capacidad limitada a ciertos actos, de acuerdo al fin de su creación, teniendo capacidad

para promover un juicio donde se ejercen derechos en interés de la subsistencia, conservación y funcionamiento del propio consorcio”

(CNCiv., Sala B, ED, 6-110; CNCiv., Sala D, ED, 32-504)

“El consorcio de propietarios posee personalidad jurídica para el ejercicio de derechos relacionados con la subsistencia, conservación y funcionamiento del mismo, como lo es el cobro de un crédito proveniente de la utilización de una

pared divisoria o ser demandado a pagar la deuda de medianería”

(CNCiv., Sala C, 23/12/1992, LL, 1993-D-482)

“La acción por cumplimiento del contrato preliminar de compraventa de una unidad en propiedad horizontal sólo puede dirigirse contra quien se obligó por

ese convenio (en el caso, la sociedad vendedora), y no contra el consorcio formado por los copropietarios, que es un tercero con relación a dicho

negocio, no pudiéndosele, por tanto, exigir el cumplimiento de las estipulaciones referidas al reglamento de copropiedad, a que se había

obligado la vendedora”

(SCBA, 07/02/1978, DJBA, 114-138)

El consorcio demandado en la jurisprudencia

“El consorcio de propietarios se halla legitimado para ser demandado en procesos en los cuales se persigue el cumplimiento de las disposiciones legales

y reglamentarias que se refieren a la conservación, buen funcionamiento y seguridad de las cosas comunes, con motivo de los padecimientos sufridos por los terceros vecinos, ello sin perjuicio de la eventual acción de repetición que

podría entablar el consorcio contra quienes, realizando obras en partes comunes sin sujetarse a los principios legales que regulan la materia,

provocaron los daños”

(CNCiv., Sala H, 17/05/1994)

¿SOBRE QUÉ BIENES PUEDEN EJECUTARSE LAS DEUDAS DEL CONSORCIO?

Crédito por expensas comunes

(¿ejecutabilidad ilimitada?)

Fondo de reserva

Unidad Funcional

Supuestos de responsabilidad del consorcio

Responsabilidad frente a los consorcistas

Responsabilidad por el hecho de su dependiente

Responsabilidad derivadas de las cosas

¿Responsabilidad por daños provenientes de la construcción?

¿Responsabilidad por robo o hurto?

Responsabilidad laboral

CNCiv., en pleno, 11/05/1977, “Dodero C/ Consorcio Neuquén”, LL, 1977-B-424

El consorcio de hecho en la jurisprudencia

“Si bien el edificio no se encuentra afectado a propiedad horizontal en el Registro de la Propiedad Inmueble, constituye un ´consorcio de hecho´, en la medida en que existen muchas

unidades funcionales en el inmueble, que cada condómino tiene su parte indivisa físicamente individualizada, que se realizaban Asambleas al estilo de las regladas dentro del

marco de la ley 13.512, que existía un Administrador de la cosa común, o gastos comunes, un Consejo de Copropietarios, y que se liquidaban mensualmente en forma proporcional a su

cuota parte los gastos derivados del desenvolvimiento consorcial”

(CNCiv., Sala H, 07/10/2009, “Grilos S.R.L. C/ Ojeda, Mirta D. y otros”)

EL ADMINISTRADOR

¿Representante de los

propietarios?

¿Representante del

consorcio?

LA DESIGNACIÓN DE NUEVO LA DESIGNACIÓN DE NUEVO ADMINISTRADOR, ¿ES MODIFICACIÓN DEL ADMINISTRADOR, ¿ES MODIFICACIÓN DEL

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN?ADMINISTRACIÓN?

OBRASNUEVA

S

EN PARTES COMUNES, EN BENEFICIO DE

TODOS LOS COPROPIETARI

OS

EN PARTES COMUNES, EN BENEFICIO DE UNO O VARIOS COPROPIETARI

OS

¿CUÁL ES LA VÍA IDÓNEA PARA RESOLVERLO?

¿PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN?

Se inclinan por la prescripción decenal

CNCiv., Sala H, 28/10/2009, “Calvo, Graciela y otro C/ Lavallen, Dora Z. y otros”

Cám. Civ y Com. San Martín, Sala I, 30/03/2004, “Datri,

Jorge Luis C/ Legnazzi, Daniel”

LA OBRA ANTIRREGLAMENTARIA

XV CONGRESO NACIONAL DE DERECHO REGISTRAL

Tema I (Conclusión 1.B)

“Se recomienda la instrumentación del derecho

de sobreelevar en la escritura de Reglamento de

Copropiedad y Administración o en la de su

modificación”

•POSIBILIDAD DE PACTARLO POR ACTO

SEPARADO

•RENUNCIA AL DERECHO DE ACCESIÓN

•OTORGAMIENTO DE PODERES IRREVOCABLES

EL DERECHO DE SOBREEDIFICACIÓN

Afectación de la cosa al

pago

Abandono no liberativo Proceso

ejecutivo

Intereses Privilegio

EXPENSAS COMUNESEXPENSAS COMUNES

RÉGIMEN DE LAS EXPENSAS COMUNESArt. 17, ley 13.512 – Art. 3266 Cód. Civ.

A B C

Consorcio

20

Responde con todo su patrimonio

20 10


Responde con la cosa

2530


Responde con la cosa

CNCiv., en pleno, 18/02/1999, “Servicios Eficientes S.A. C/ Yabra, Roberto J.”.

“No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos,

tasas y contribuciones, devengadas antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas…. No cabe una solución

análoga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de

la ley 13.512”

EXPENSAS COMUNES Y SUBASTA

Clubes de Campo y Barrios Cerrados: Clubes de Campo y Barrios Cerrados: Aspectos relevantesAspectos relevantes

• Distintos regímenes jurídicos• Cerramiento y vías de circulación• Admisión• Poder disciplinario• Expensas• Acreedores

DISTINTOS REGÍMENES JURÍDICOS DE LAS URBANIZACIONES PRIVADAS

RESIDENCIALES

RÉGIMEN DEL DOMINIO CON

CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA

RÉGIMEN DE PROPIEDAD

HORIZONTAL

RÉGIMEN DE PARCELAMIENTO

O RÉGIMEN GEODÉSICO

RÉGIMEN DEL DOMINIO CON CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA

DOMINIO

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PREVISTO EN EL ART. 2710 Y SS DEL CÓDIGO CIVIL

“Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que

pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá pedir

la división”.

ARTÍCULO 2710, CÓDIGO CIVIL

1.- DIFICULTAD PARA LOGRAR LA VINCULACIÓN ENTRE EL DOMINIO Y EL CONDOMINIO

2.- APLICACIÓN DE LAS NORMAS SOBRE ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN

3.- ABANDONO LIBERATIVO

INCONVENIENTES DE LA FIGURA

RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

PARTES EXCLUSIVAS(UNIDADES FUNCIONALES)

PARTES COMUNES

1.- GARANTIZA LA INDIVISIÓN FORZOSA DE LAS PARTES COMUNES (Art. 2°, ley 13.512)

2.- GARANTIZA LA UNIÓN INESCINDIBLE ENTRE LAS PARTES EXCLUSIVAS Y LAS COMUNES (Art.

2°, ley 13.512)

3.- LA EXISTENCIA DE UN CONSORCIO

4.- REGULACIÓN SOBRE EXPENSAS COMUNES

VENTAJAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1.- EXIGENCIA DE UN EDIFICIO CONSTRUIDO (Art. 1°, ley 13.512; Arts. 6° y 7°, Decreto 2489/63)

2.- CARÁCTER NECESARIAMENTE COMÚN DEL TERRENO (Art. 2°, ley 13.512)

INCONVENIENTES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

RÉGIMEN GEODÉSICO O DE LA ENTIDAD

DOMINIO DE LOS PARTICULARES

DOMINIO DE UNA ENTIDAD

1.- LEY 8.912 DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y USO DEL SUELO

2.- DECRETO 9.404/86 (CLUBES DE CAMPO)

3.- DECRETO 27/98 (BARRIOS CERRADOS)

FUENTES NORMATIVAS DEL RÉGIMEN GEODÉSICO

1.- DERECHO REAL DE DOMINIO SOBRE LAS PARCELAS

2.- LAS ÁREAS DE ESPARCIMIENTO Y LAS VÍAS DE CIRCULACIÓN INTERNA PERTENECEN AL DOMINIO DE UNA

ENTIDAD

3.- EL PARTICULAR ADQUIERE UN TÍTULO VALOR QUE LO CONVIERTE EN INTEGRANTE DE LA ENTIDAD

4.- PARA GARANTIZAR LA INESCINDIBILIDAD ENTRE LAS PARCELAS Y LAS ÁREAS DE ESPARCIMIENTO Y VÍAS DE CIRCULACIÓN SE CONTEMPLA LA CONSTITUCIÓN DE

DERECHOS REALES DE SERVIDUMBRE

RASGOS Y VENTAJAS DEL RÉGIMEN GEODÉSICO

1.- ESTÁ CONTEMPLADO POR UN DECRETO PROVINCIAL

2.- ES DEBATIDA LA VALIDEZ DE LAS SERVIDUMBRES, EN ALGUNOS SUPUESTOS

INCONVENIENTES DEL RÉGIMEN GEODÉSICO

1.- Existencia de un reglamento interno

2.- Órganos de gobierno: a) Comisión Directiva; b) Comisión Fiscalizadora; y c) Comisión Revisora

de Cuentas

3.- Competencia para la acción de cobro de expensas

4.- Impacto en el régimen asambleario

CONSECUENCIAS DE LA ADOPCIÓN DE UNA FIGURA SOCIETARIA

CNCom., Sala A, 26/03/1997, “Tito C/ Club de Campo San Diego”

“La acción por cobro de cuotas de contribución de gastos comunes y cargas sociales impagas, entablada

contra uno de los propietarios de un club de campo definido como conjunto habitacional, social y deportivo, debe sustanciarse ante la justicia comercial, dado que

la actividad desarrollada por quien acciona está organizada como empresa bajo la forma de sociedad

anónima, tipo legal cuya adopción consagra su comercialidad, aun con prescindencia del objeto de

explotación”

Sobre la competencia por razón de la materia para el cobro de expensas…

CNCom., Sala D, “Castro C/ Altos de los Polvorines S.A.”

“A los fines de resolver sobre la validez de una decisión asamblearia adoptada con más abstenciones que

pronunciamientos, en el seno de una asociación residencial y deportiva constituida bajo la forma de sociedad anónima, y por la cual se derogó la norma reglamentaria, de origen directorial,

que impedía la incorporación a la comunidad de los nuevos cónyuges, mientras perdurara como socio un precedente

cónyuge, se entendió que las abstenciones de voto de parte de los accionistas concurrentes no pueden ser computadas para

integrar el cálculo de las mayorías legales para derogar la norma reglamentaria directorial ya que no sólo no es estatutaria o

asamblearia, sino que además tiene un contenido antinatural, pues desatiende el sentido inmanente de los incisos 3° y 4° del

artículo 531 CC”

Mayor flexibilidad en el régimen asambleario…

LA CUESTIÓN DEL CERRAMIENTO

MATERIALIDAD DEL

ENCERRAMIENTO

CONTROL DE ACCESO A LA

URBANIZACIÓN

LA ADMISIÓN

¿ES JURÍDICAMENTE VIABLE SU EJERCICIO?¿ES JURÍDICAMENTE VIABLE SU EJERCICIO?

¿CÓMO INSTRUMENTARLO?¿CÓMO INSTRUMENTARLO?

RAZONABILIDAD

FUNDAMENTACIÓN

LA ADMISIÓN: PRINCIPIO DE NO DISCRIMINACIÓN

¿Puede exigirse el fundamento del rechazo?

CNCiv., Sala C, 01/03/2005, CNCiv., Sala C, 01/03/2005, “Trammel S.A. y “Trammel S.A. y otros C/ Mailing Club de Campo S.A.”otros C/ Mailing Club de Campo S.A.”

““La suscripción de la solicitud de ingreso (al La suscripción de la solicitud de ingreso (al club de campo) importa aceptar que tal petición club de campo) importa aceptar que tal petición sea analizada por la Subcomisión Asesora y la sea analizada por la Subcomisión Asesora y la

Comisión Interna, que deliberan y resuelven en Comisión Interna, que deliberan y resuelven en sesión secreta (según los estatutos y el sesión secreta (según los estatutos y el

reglamento social) de modo que no puede reglamento social) de modo que no puede exigirse que se expongan los fundamentos del exigirse que se expongan los fundamentos del

decisorio, dada la índole reconocidamente decisorio, dada la índole reconocidamente secreta del acuerdo (…) El sometimiento al secreta del acuerdo (…) El sometimiento al

estatuto o reglamento social, impide discutir estatuto o reglamento social, impide discutir posteriormente la validez de sus disposiciones, posteriormente la validez de sus disposiciones,

según reiterada jurisprudencia de la Corte según reiterada jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación”Suprema de Justicia de la Nación”

LA ADMISIÓN EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA COMO PROPIEDAD

HORIZONTAL

SOCIEDAD PARALELA O SUPERPUESTA

TITULAR DE LAS ÁREAS DE ESPARCIMIENTO Y

RECREACIÓNArt. 38 CC

LA ADMISIÓN EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA COMO RÉGIMEN

GEODÉSICO

LA ACCIÓN SOCIETARIA COMO UNIÓN INESCINDIBLE ENTRE LOS LOTES

EXCLUSIVOS Y LAS PARTES COMUNES

¿SE ATENTA CONTRA EL “NUMERUS CLAUSUS”? NO!

¿Cómo puede instrumentarse la admisión en los estatutos o

reglamentos?•PACTO DE PREFERENCIA

•DOMINIO REVOCABLE

•CLÁUSULAS DE INALIENABILIDAD

La instrumentación como PACTO DE PREFERENCIA

Marco NORMATIVO:ART. 1394, CÓDIGO CIVIL

1.- EL VENDEDOR DEBE NOTIFICAR AL BENEFICIARIO DEL PACTO LAS CONDICIONES OFRECIDAS POR EL FUTURO ADQUIRENTE

2.- EL BENEFICIARIO, SI DECIDE EJERCER LA OPCIÓN, DEBERÁ ACEPTAR LA OFERTA

3.- LOS BENEFICIARIOS PUEDEN SER EL CONSORCIO O LA ENTIDAD, ASÍ COMO TAMBIÉN LOS PROPIETARIOS DE UNIDADES

FUNCIONALES O PARCELAS

La instrumentación como DOMINIO REVOCABLE

Marco NORMATIVO:ART. 2661, CÓDIGO CIVIL

1.- se transmite a favor del adquirente sujeto a la condición resolutoria de que la entidad o sociedad no lo admita

2.- si se cumple la condición, se resuelve el dominio (art. 2670, cc)

3.- suele integrarse esta figura con el pacto de preferencia

La instrumentación como CLÁUSULA DE INALIENABILIDAD

Marco NORMATIVO:

ART. 1364, CÓDIGO CIVIL

“ES PROHIBIDA LA CLÁUSULA DE NO ENAJENAR LA COSA VENDIDA A PERSONA ALGUNA, MAS NO A UNA PERSONA DETERMINADA”

ART. 2612, CÓDIGO CIVIL

“EL PROPIETARIO DE UN INMUEBLE NO PUEDE OBLIGARSE A NO ENAJENAR Y SI LO HICIERE LA ENAJENACIÓN SERÁ VÁLIDA, SIN

PERJUICIO DE LAS ACCIONES PERSONALES QUE EL ACTO PUEDE CONSTITUIR CONTRA ÉL”

¿ES VIABLE LA ADMISIÓN EN LA TRANSMISIÓN MORTIS CAUSA?

ORDEN PÚBLICO SUCESORIO

DISCIPLINA Y PODER DISCIPLINARIO

FACULTADES DE ESTABLECER REGLASFACULTADES DE ESTABLECER REGLAS

FACULTADES DISCIPLINARIAS EN LAS FIGURAS FACULTADES DISCIPLINARIAS EN LAS FIGURAS ASOCIATIVASASOCIATIVAS

CNCiv., Sala A, 09/08/2007, “Mastellone y otros CNCiv., Sala A, 09/08/2007, “Mastellone y otros C/ Consorcio de Copropietarios Club de Campo C/ Consorcio de Copropietarios Club de Campo

Las Praderas de Luján”Las Praderas de Luján”LL, 2007-E-662LL, 2007-E-662


LÍMITES A LA POTESTAD DISCIPLINARIALÍMITES A LA POTESTAD DISCIPLINARIA

CNCiv., Sala K, 06/07/2004, “A., M. G. C/ Club de CNCiv., Sala K, 06/07/2004, “A., M. G. C/ Club de Campo Aranzazu S/ Amparo”Campo Aranzazu S/ Amparo”

““Lo que resulta irrazonable y arbitrario es que, Lo que resulta irrazonable y arbitrario es que, a más de haber intentado una acción judicial a más de haber intentado una acción judicial

contra la actora en procura del pago de la contra la actora en procura del pago de la deuda, y de haberle impedido el uso de las deuda, y de haberle impedido el uso de las

instalaciones deportivas del Club, como medidas instalaciones deportivas del Club, como medidas de presión contra la actora, agregue ahora la de presión contra la actora, agregue ahora la prohibición del ingreso por el acceso principal prohibición del ingreso por el acceso principal

de la Avenida Panamericana porque esta última de la Avenida Panamericana porque esta última medida unida a las anteriores es lo que la medida unida a las anteriores es lo que la

convierte en francamente arbitraria, ilegítima, y convierte en francamente arbitraria, ilegítima, y desproporcionada con relación a los fines desproporcionada con relación a los fines

propuestos”propuestos”


SANCIONES QUE PUEDEN APLICARSESANCIONES QUE PUEDEN APLICARSE

1.- LLAMADO DE ATENCIÓN1.- LLAMADO DE ATENCIÓN

2.- APERCIBIMIENTO2.- APERCIBIMIENTO

3.- SUSPENSIÓN3.- SUSPENSIÓN

4.- MULTA4.- MULTA

5.- EXPULSIÓN ¿?5.- EXPULSIÓN ¿?


CONSIDERACIONES EN TORNO A LA SUSPENSIÓNCONSIDERACIONES EN TORNO A LA SUSPENSIÓN

1.- Puede recaer sobre las áreas de 1.- Puede recaer sobre las áreas de esparcimiento y recreación, pero NO sobre las esparcimiento y recreación, pero NO sobre las vías de circulación interna porque son las que vías de circulación interna porque son las que

hacen posible el ejercicio del derecho sobre las hacen posible el ejercicio del derecho sobre las partes exclusivaspartes exclusivas

(CNCiv., Sala K, 06/07/2004, “A., M. G. C/ Club de (CNCiv., Sala K, 06/07/2004, “A., M. G. C/ Club de Campo Aranzazu S/ Amparo”)Campo Aranzazu S/ Amparo”)

2.- La suspensión NO libera al sancionado, de su 2.- La suspensión NO libera al sancionado, de su obligación de abonar las expensas comunes obligación de abonar las expensas comunes

puesto que continúa siendo propietariopuesto que continúa siendo propietario(CNCiv., Sala A, “Mapuche Country Club C/ López (CNCiv., Sala A, “Mapuche Country Club C/ López

Marsetti”)Marsetti”)


LA EXPULSIÓN RECAE SOBRE LA CALIDAD DE LA EXPULSIÓN RECAE SOBRE LA CALIDAD DE SOCIO, NO SOBRE LATITULARIDAD DEL DERECHO SOCIO, NO SOBRE LATITULARIDAD DEL DERECHO

REALREAL1.- ¿Son procedentes las cláusulas mediante las 1.- ¿Son procedentes las cláusulas mediante las

cuales se pretende resolver, mediante el cuales se pretende resolver, mediante el dominio revocable, la extinción del derecho real dominio revocable, la extinción del derecho real

por motivos disciplinarias?por motivos disciplinarias?

2.- En la PROPIEDAD HORIZONTAL, tampoco es 2.- En la PROPIEDAD HORIZONTAL, tampoco es posible en virtud del artículo 15 de la ley 13.512posible en virtud del artículo 15 de la ley 13.512

SITUACIÓN DE LAS EXPENSAS COMUNES EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA

COMO PROPIEDAD HORIZONTAL

APLICACIÓN DE LA LEY 13.512APLICACIÓN DE LA LEY 13.512


COMO RÉGIMEN GEODÉSICO

¿ES POSIBLE LOGRAR IGUALES MECANISMOS DE ¿ES POSIBLE LOGRAR IGUALES MECANISMOS DE TUTELA DEL CRÉDITO POR EXPENSAS COMUNES TUTELA DEL CRÉDITO POR EXPENSAS COMUNES

DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL?DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL?


COMO RÉGIMEN GEODÉSICOSOBRE EL CARÁCTER EJECUTIVO DEL PROCESO…SOBRE EL CARÁCTER EJECUTIVO DEL PROCESO…

¿ES JURÍDICAMENTE VIABLE EL TÍTULO ¿ES JURÍDICAMENTE VIABLE EL TÍTULO EJECUTIVO DE FUENTE CONVENCIONAL?EJECUTIVO DE FUENTE CONVENCIONAL?

1.- Obligación dineraria, líquida y exigible1.- Obligación dineraria, líquida y exigible2.- Intervención del deudor2.- Intervención del deudor

3.- Recaudos del título ejecutivo3.- Recaudos del título ejecutivo

FUENTE NORMATIVA:FUENTE NORMATIVA:Art. 1197, Cód. Civ.Art. 1197, Cód. Civ.Art. 522, CPCCBAArt. 522, CPCCBA


COMO RÉGIMEN GEODÉSICOOBLIGACIÓN DE ABONAR LAS EXPENSASOBLIGACIÓN DE ABONAR LAS EXPENSAS

1.- La adquisición de la parcela importa la 1.- La adquisición de la parcela importa la aceptación de las previsiones del Reglamento, aceptación de las previsiones del Reglamento,

que se incorporan al título adquisitivoque se incorporan al título adquisitivo2.- Autonomía de la voluntad2.- Autonomía de la voluntad

3.- Publicidad cartular3.- Publicidad cartular


COMO RÉGIMEN GEODÉSICOSUPUESTO DE TRANSMISIÓN DE LA PARCELA…SUPUESTO DE TRANSMISIÓN DE LA PARCELA…

Inclusión en el estatuto del deber de Inclusión en el estatuto del deber de liberar la parcela de deuda por liberar la parcela de deuda por

expensas antes del acto traslativo, expensas antes del acto traslativo, bajo apercibimiento de no admitir bajo apercibimiento de no admitir como socio al futuro adquirentecomo socio al futuro adquirente


COMO RÉGIMEN GEODÉSICOEL CRÉDITO ES QUIROGRAFARIOEL CRÉDITO ES QUIROGRAFARIO

1.- No existe, en el Decreto 9404/86, 1.- No existe, en el Decreto 9404/86, una norma similar al art. 17 de la ley una norma similar al art. 17 de la ley

13.51213.5122.- No es posible encuadrarlo en el 2.- No es posible encuadrarlo en el

privilegio del conservador del privilegio del conservador del artículo 3931 CC y artículo 241, inc. artículo 3931 CC y artículo 241, inc. 1°, ley 24.522, puesto que el asiento 1°, ley 24.522, puesto que el asiento del privilegio (las cosas conservadas) del privilegio (las cosas conservadas)

pertenecerían al propio acreedorpertenecerían al propio acreedor

LAS DEUDAS DE LA URBANIZACIÓN ¿SOBRE QUÉ BIENES PUEDEN

EFECTIVIZARSE?

RÉGIMEN DE RÉGIMEN DE LA LA

PROPIEDAD PROPIEDAD HORIZONTAHORIZONTA

LL

RÉGIMEN DE RÉGIMEN DE GEODESIA O GEODESIA O

ENTIDADENTIDAD

RÉGIMEN DE RÉGIMEN DE DOMINIO Y DOMINIO Y CONDOMINICONDOMINI

OO

LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOSArt. 2073: “Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda

permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a

lo dispuesto en las normas administrativas locales”.

Elementos característicos:•Cerramiento

•Partes comunes y privativas•Indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes

comunes•Reglamentación de órganos de funcionamiento, limitaciones y

restricciones a los derechos de los particulares, régimen disciplinario y obligación de contribuir al pago de cargas comunes

•Entidad con personalidad jurídica

MMAARRCCO O

NNOORRMMAATTIIVVOO

La naturaleza La naturaleza del derechodel derecho

La instalación La instalación de la de la

urbanización urbanización

¿Y las ¿Y las urbanizaciones urbanizaciones preexistentes?preexistentes?

LAS PARTES COMUNES

•Vías de circulación, acceso y comunicación•Áreas de esparcimiento

•Instalaciones y servicios comunes•Todo otro bien afectado al uso común de conformidad con el

Reglamento de Propiedad y Administración

Art. 2076: “Son necesariamente comunes o de uso común…”

Art. 2076 in fine: “Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes”

LAS PARTES PRIVATIVAS: UNIDADES FUNCIONALES

INDEPENDENCIA INDEPENDENCIA FUNCIONALFUNCIONAL

SALIDA A LA VÍA SALIDA A LA VÍA PÚBLICAPÚBLICA

Art. 2077: “La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción…”

EL CERRAMIENTO

Art. 2079, segundo párrafo: “Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el

control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o

municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad”.

¿Quedan resueltos los casos en ¿Quedan resueltos los casos en que hay calles o caminos que hay calles o caminos

públicos?públicos?

LA ENTIDAD CON PERSONALIDAD JURÍDICA

Si el conjunto inmobiliario se constituyó Si el conjunto inmobiliario se constituyó como derecho personal o con una como derecho personal o con una combinación de derechos reales y combinación de derechos reales y

personales, será una personales, será una sociedadsociedad

Si el conjunto inmobiliario se constituyó Si el conjunto inmobiliario se constituyó como derecho real (es decir, propiedad como derecho real (es decir, propiedad

horizontal), será el horizontal), será el consorcio de consorcio de propietariospropietarios

FACULTADES DE LOS TITULARES DE PARTES PRIVATIVAS

1.- Facultades materiales:

1.1.- Poseer la cosa

1.2.- Usarla y gozarla

1.3.- Limitaciones

2.- Facultades jurídicas:

2.1.- Constituir derechos personales

2.2.- Constituir derechos reales

2.3.- Los límites del artículo 2085 (DERECHO DE PREFERENCIA)

FACULTADES DE LOS TITULARES DE PARTES COMUNES

1.- Restricciones a los titulares de las unidades funcionales

2.- Restricciones a los adquirentes de derechos reales temporarios o de derechos personales sobre las unidades funcionales (art. 2082)

3.- Restricciones a los invitados y otros usuarios (art. 2083, primer párrafo) Art. 2083, segundo párrafo:

“El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o

permamente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos

entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario”

OBLIGACIÓN DE PAGAR EXPENSAS COMUNES

Artículo 2081:

“Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece en reglamento de propiedad y administración. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares”

LA UTILIDAD DEL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE

Artículo 2084:

“Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la prevea el reglamento”

TIEMPO COMPARTIDO

SITUACIÓN ANTERIOR A LA ACTUAL LEY NACIONAL DE TIEMPO COMPARTIDO

¿CÓMO RESOLVER LA DISTRIBUCIÓN TEMPORAL DEL USO DE LAS UNIDADES TURÍSTICAS?

¿QUÉ NATURALEZA DEBE RECONOCERSE AL DERECHO DE LOS ADQUIRENTES? ¿DERECHO

REAL O DERECHO PERSONAL?

2008

2014

LEY NACIONAL N° 26.356

DECRETO 760/2014

LEY 26.356, Art. 1°

“ÁMBITO DE APLICACIÓN.

“La presente ley regula los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC), con independencia

de la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan y del régimen legal al que se encuentren sometidos los bienes que los

integran”

DECRETO 760/14, ANEXO, Art. 3°

1.- Obligación de especificar en la CONSTITUCIÓN y en las CONTRATACIONES

posteriores, la naturaleza de los derechos de los adquirentes.

2.- Obligación de los prestadores de utilizar “la denominación que corresponda según el derecho

que se transmita”, en la publicidad, comercialización y transmisión de derechos.

OBJETO DEL STTC

Art. 2°, ley 26.356

“UNO O MÁS INMUEBLES…”

DERECHO RECONOCIDO EN EL STTC

Art. 2°, ley 26.356

1.- USO PERIÓDICO O POR TURNOS

2.- DESTINO: ALOJAMIENTO U HOSPEDAJE Y PRESTACIÓN DE

OTROS SERVICIOS COMPATIBLES CON SU

DESTINO

SUJETOS DEL STTC

USUARIOUSUARIO

Es quien adquiere un derecho de uso periódico en un STTC, por sí o por tercero

PROPIETARIOPROPIETARIO

Es el titular de dominio del o los inmuebles, que lo/s afecta al STTC

SUJETOS DEL STTC

EMPRENDEDOREMPRENDEDOR

Es la persona física o jurídica, propietaria o “con justo título de disposición del inmueble”, que

constituye el STTC para comercializar los períodos de disfrute por sí o por teceros

VENDEDORVENDEDOR

Es la persona física o jurídica que, en nombre y representación del emprendedor, promueve y ofrece en venta períodos de uso en un STTC

SUJETOS DEL STTC

PRESTADORPRESTADOR

Es la persona física o jurídica que comercializa STTC y que de acuerdo a su rol en la

comercialización, responderá ante posibles conflictos que se susciten con los usuarios

ADMINISTRADORADMINISTRADOR

Es la persona física o jurídica que tiene a su cargo la gestión y coordinación del

mantenimiento y uso de los bienes que integran el STTC

LOS PERÍODOS DE USO

Son las fechas que corresponden a cada usuario en un STTC

UNIDADES DE MEDIDA

UNIDAD DE MEDIDA

TEMPORAL

UNIDAD DE MEDIDA POR

PUNTOS

CONSTITUCIÓN DEL STTC

¿QUIÉN ESTÁ LEGITIMADO PARA

AFECTAR EL INMUEBLE A STTC?

EL EMPRENDEDOR

SI NO COINCIDE CON EL PROPIETARIO, ÉSTE DEBE PRESTAR SU CONSENTIMIENTO

FORMA:ESCRITURA PÚBLICA

SITUACIÓN DE LOS BIENES:

DEBEN ESTAR LIBRES DE GRAVÁMENES Y RESTRICCIONESEXCEPCIONES:

1.- FIDEICOMISO2.- HIPOTECAS EN

GARANTÍA DE OBLIGACIONES

DINERARIAS PARA LA CONSTRUCCIÓN

NI EL EMPRENDEDOR NI EL PROPIETARIO DEBEN

ESTAR INHIBIDOS

ESCRITURA DE AFECTACIÓN A STTC

DOBLE INSCRIPCIÓN REGISTRAL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

REGISTRO DE PRESTADORES Y

ESTABLECIMIENTOS VACACIONALES

AFECTADOS A STTC

EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

INHIBICIÓN DEL EMPRENDEDOR Y DEL PROPIETARIO PARA ALTERAR EL DESTINO

OPONIBILIDAD DE LOS DERECHOS ADQUIRIDOS POR LOS USUARIOS

INTANGIBILIDAD DE LOS DERECHOS DE LOS USUARIOS

MODIFICACIÓN DE LA ESCRITURA DE AFECTACIÓN

ESCRITURA PÚBLICA

CONSENTIMIENTO DEL EMPRENDEDOR Y EL

PROPIETARIO

PREVIA AUTORIZACIÓN DE LA AUTORIDAD DE

APLICACIÓN

INSCRIPCIÓN EN EL RPI Y

COMUNICACIÓN AL REGISTRO ESPECIAL

PUBLICIDAD DE LOS CONTRATOSPUBLICIDAD DE LOS CONTRATOS

Artículo 19, inciso “b”, Ley 26.356“Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor: (…) b) Habilitar un Registro de

Transacciones, que supervisará la Autoridad de Aplicación, en el que asentará, dentro de los DIEZ (10) días de celebrado el contrato, los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los

establecimientos a que corresponden, tipo, capacidad y categoría de las unidades vacacionales. También

deberá registrar en él los cambios de titularidad; (…)”.

REGISTRO DE TRANSACCIONES: REGISTRO DE TRANSACCIONES: REGLAMENTACIÓNREGLAMENTACIÓN

SUMINISTRO DEL SISTEMA INFORMÁTICO

INSCRIPCIONES SUCESIVAS

ARCHIVO DE EJEMPLARES DE LOS CONTRATOS

EL ADMINISTRADOR DEL STTCEL ADMINISTRADOR DEL STTC

PUEDE SER EL EMPRENDEDOR O UN TERCERO DESIGNADO POR ÉSTE (EN ESTE ÚLTIMO CASO,

RESPONSABILIDAD SOLIDARIA)

FACULTADES Y DEBERES

PARA QUE LOS USUARIOS TENGAN FACULTADES PARA DESIGNAR AL ADMINISTRADOR, ES NECESARIO QUE

ASÍ SE PACTE

EXPENSAS O GASTOS DEL STTCEXPENSAS O GASTOS DEL STTC

DEBER DE LOS USUARIOS DE CONTRIBUIR A SU PAGO

ESTÁN A CARGO DEL EMPRENDEDOR RESPECTO DE AQUELLAS UNIDADES O PERIODOS NO ENAJENADOS

DEBER DEL ADMINISTRADOR DE RECAUDARLAS Y APLICARLAS A LA CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO

COBRO EJECUTIVO

CERTIFICADO EXPEDIDO POR EL ADMINISTRADOR

EXTINCIÓN DEL STTCEXTINCIÓN DEL STTC

VENCIMIENTO DEL PLAZO PREVISTO EN LA ESCRITURA DE AFECTACIÓN

“EN CUALQUIER MOMENTO”, CUANDO NO SE HUBIESEN ENAJENADO UNIDADES O SE HUBIESEN RESCINDIDO

TODOS LOS CONTRATOS, DEJÁNDOSE CONSTANCIA EN ESCRITURA PÚBLICA

FALTA DE COMERCIALIZACIÓN DE UNA CIERTA CANTIDAD DE UNIDADES, EN UN TIEMPO FIJADO

DESTRUCCIÓN O VETUSTEZ

EL TIEMPO COMPARTIDOArt. 2087: “Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes

están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles

con su destino”.

Bienes que lo integran:•Bienes inmuebles

•Bienes muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines indicados

MMAARRCCO O

NNOORRMMAATTIIVVOO

Artículos Artículos 2087 a 2102 2087 a 2102 del Proyectodel Proyecto

Ley 26.356, Ley 26.356, excepto excepto

Capítulos III, IV, Capítulos III, IV, V y IXV y IX

El acto de afectación, los deberes y derechos y la extinción del derecho

Los conceptos de “usuario”, “emprendedor”

y “administrador”; y la autoridad de aplicación

EL ACTO DE AFECTACIÓN•En caso de inmuebles, debe instrumentarse en escritura pública

•Contenido de la escritura: el que establezca la ley especial•Legitimado: el titular de dominio

•Cuando el titular dominial no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer y consentir

•El artículo 2091 establece expresamente que los bienes deben estar libres de gravámenes o restricciones

•Ni el propietario, ni el administrador ni el emprendedor ni el comercializador deben estar inhibidos

•Luego de la afectación, el propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen pero ello no comprometerá los derechos de los usuarios

•Inscripción: a) en el Registro de la Propiedad Inmueble; y b) en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados al Sistema de Tiempo

Compartido.•Efectos de la inscripción: a) imposibilidad de alterar el destino; b) posibilidad de comercializar los períodos no enajenados con otras

modalidades contractuales; c) oponibilidad de los derechos de los usuarios

DEBERES DEL EMPRENDEDOR•Establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y

servicios que integran el tiempo compartido•Controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador

•Registro de Titulares en el que debe asentarse: a) datos personales de los usuarios; b) sus domicilios; c) períodos de uso; d) establecimiento o

establecimientos a los que corresponde; e) tipo, extensión y categoría de las unidades; f) cambios de titularidad.

•Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios en la oportunidad y condiciones prometidas

•Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas

DEBERES DE LOS USUARIOS•Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni

sustituirlos y sin impedir que los demás usuarios puedan ejercer su derecho•Responder por los daños ocasionados a su unidad o a las áreas comunes,

ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autoricen, a menos que sean daños que se ocasionan por el uso normal o regular o por

el mero transcurso del tiempo•Comunicar a la administración toda transmisión temporal o perpetua de su derecho de acuerdo al procedimiento que se establezca en el reglamento de

uso•Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de

reserva, y todo otro gasto que pueda serle imputable

DEBERES DEL ADMINISTRADOR•Conservar los establecimientos, sus unidades, los espacios de uso común,

de modo que los usuarios puedan ejercer sus derechos•Preservar la igualdad de los derechos de los usuarios•Respetar las prioridades temporales de los usuarios

•Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones•Interponer recursos administrativos y acciones judiciales correspondientes

•Llevar los libros de contabilidad de acuerdo a la ley•Confeccionar y ejecutar el presupuesto de gastos

•Cobrar a los usuarios las cuotas por gastos y fondo de reserva•Rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios

•Entregar la documentación y los fondos existentes al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su función

•Comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector

EL COBRO DE LAS CUOTAS (art. 2098)

•Deben constar en un CERTIFICADO•El certificado debe ser expedido por el Administrador

•En el Certificado debe constar: a) la deuda; b) los rubros que la componen; c) el plazo para abonarla

•El Certificado constituye “título para accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva”

•Previamente, debe intimárselo fehacientemente por el plazo que prevea el reglamento

PROPIETARIOPROPIETARIO EMPRENDEDOEMPRENDEDORR

COMERCIALIZADORCOMERCIALIZADOR ADMINISTRADORADMINISTRADOR

USUARIOUSUARIO

Relación de

consumo

Artículo 2101: “Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas

sobre derechos reales”

EXTINCIÓN

•Vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación•Cuando no se han producido enajenaciones o se han rescindido la totalidad

de los contratos (se debe dejar “constancia registral”)•Destrucción o vetustez

CEMENTERIOS EN EL RÉGIMEN ACTUAL

CEMENTERIOS CEMENTERIOS PÚBLICOSPÚBLICOS

NATURALEZA NATURALEZA DEL DERECHO DEL DERECHO

SOBRE EL SOBRE EL SEPULCROSEPULCRO

NATURALEZA NATURALEZA DEL SEPULCRODEL SEPULCRO

NATURALEZA NATURALEZA DEL DEL

CEMENTERIOCEMENTERIO

CEMENTERIOS CEMENTERIOS PRIVADOSPRIVADOS

La naturaleza del derecho sobre el sepulcro en la jurisprudencia de la CSJN

– 16/12/1925 – “Bourdieu C/ Municipalidad de Buenos Aires”

“Todo derecho que tenga un valor reconocido como tal por la ley, sea que se origine en las relaciones de derecho privado sea que nazca de actos administrativos (derechos subjetivos privados o públicos), a condición de que su titular disponga de una acción contra cualquiera

que intente interrumpirlo en su goce así sea el Estado mismo, integra el concepto constitucional de "propiedad".

“Los derechos emergentes de una concesión de uso sobre un bien del dominio público (derecho a una sepultura), o de las que reconocen como causa una delegación de la

autoridad del Estado en favor de particulares (empresas de ferrocarriles, tranvías, luz eléctrica, teléfonos, explotación de canales, puertos, etc.), se encuentran tan protegidos

por las garantías consagradas en los arts. 14 y 17 CN., como pudiera estarlo el titular de un derecho real de dominio”.

La prescripcion adquisitiva de sepulcros en la jurisprudencia plenaria capitalinaCNCiv., en pleno, 21/08/1942, “Viana,

María A. y otros”

“Por el mérito que ofrece el acuerdo extraordinario que precede, se declara que las sepulturas son susceptibles de ser adquiridas por prescripción desde que reconocen como título

originario una adquisición por venta otorgada por la Municipalidad de la Capital”

La situación de los cementerios privados en la Provincia de Buenos

Aires

¿DERECHO PERSONAL?

¿DERECHO REAL?

PRETENDIDO ENCUADRE COMO DERECHO PERSONAL

1.- LOCACIÓN

2.- COMODATO

3.- SOCIEDAD

4.- CONTRATO INNOMINADO

VENTAJAS DE LA LOCACIÓN

1.- Obligación de las partes de mantener la cosa en buen estado de conservación (arts. 1515 y 1561, CC)

2.- Obligación del locador de hacer tradición de tenencia a favor del locatario (art. 1514, CC)

3.- Obligación del locador de pagar los impuestos, tasas y contribuciones que graven el cementerio (art. 1533, CC)

4.- Obligación del propietario de abstenerse de todo acto que interfiera en el uso y goce (art. 1515, CC)

5.- Obligación del locatario de usar y gozar la cosa conforme a su destino (arts. 1503, 1504, 1507, 1554, 1555, 1559 y 1560, CC)

6.- Obligación del locatario de abonar los arrendamientos (arts. 1556 y ccs., CC)

7.- Obligación del locatario de restituir el sepulcro una vez acabada la locación (arts. 1609 y ss., CC)

DESVENTAJAS DE LA LOCACIÓN

1.- Plazo máximo de DIEZ (10) años (art. 1505, CC)

2.- Relación indirecta y mediata (Nota al Título IV del Libro III del Código Civil)

3.- Régimen de mejoras (arts. 2518, 2519, 1533, 1537 y ccs., CC)

VENTAJAS DEL COMODATO

1.- Carácter real del contrato

2.- Obligación del comodante de no interferir en el uso (art. 2283, CC)

3.- No entorpece la imposibilidad de que el comodatario pueda percibir frutos (art. 2265, 2ª parte, CC)

4.- Obligación del comodatario de conservar la cosa y responder por su deterioro imputable (arts. 2266 y 2267, CC)

5.- Obligación del comodatario de usar la cosa conforme a su destino (art. 2268, CC)

6.- Obligación de restitución (arts. 2271 y 2272, CC)

7.- Inexistencia de plazo máximo

DESVENTAJAS DEL COMODATO

1.- Gratuidad del comodato (art. 2255, CC)

2.- Precariedad del título del comodatario (arts. 2284 y 2285, CC)


DESVENTAJAS DE LA SOCIEDAD

1.- Falta de affectio societatis

2.- Distribución de espacios y disolución de la sociedad


¿CONTRATO INNOMINADO?¿PUEDE RESOLVERSE ASÍ LA CUESTIÓN

DEL PLAZO MÁXIMO?NOTA AL ARTÍCULO 1505, CÓDIGO CIVIL:

“En casi todos los códigos se permiten los arrendamientos hasta 99 años, o por determinadas vidas. Los principios sociales de las monarquías

europeas podían permitirlo como permitían la prohibición de vender, cuando el testador o el contrato la imponía. Un arrendamiento hace

siempre que la cosa no se mejore, y cuando fuese de treinta, cuarenta o noventa años, sería sumamente embarazoso para la enajenación de las cosas, y para su división, entre los diversos comuneros, que por sucesión viniesen a ser propietarios de la cosa. Tanto por una razón de economía

social, como por no impedir la transferencia o enajenación de las cosas, o por no embarazar la división en las herencias, hemos juzgado que no debían permitirse los arrendamientos que pasen de diez años (…)”.

PRETENDIDO ENCUADRE COMO DERECHO REAL

1.- DOMINIO

2.- CONDOMINIO

3.- USUFRUCTO

4.- USO – HABITACIÓN

5.- SERVIDUMBRE

6.- PROPIEDAD HORIZONTAL

DESVENTAJAS DEL DOMINIO

1.- Especiales restricciones

2.- Unidad mínima económica (art. 2326, CC)

3.- Titularidad de los espacios comunes (¿constitución de servidumbres?)

DESVENTAJAS DEL CONDOMINIO

1.- El carácter ideal de la parte indivisa. ¿Es una solución el convenio de división de uso? (arts. 2684

y 3464, CC)

2.- El principio de división forzosa. ¿Puede invocarse la división nociva? (arts. 2692 y 2715, CC)

3.- Régimen de administración de la cosa común (arts. 2699 y ss., CC)

4.- Ius prohibendi (arts. 2680 y 2681, CC)

5.- Abandono liberativo (art. 2685, CC)

DESVENTAJAS DEL USUFRUCTO

1.- Derechos sobre las partes comunes

2.- Inexistencia de frutos

3.- Extinción por muerte (art. 2920, CC)

Similares inconvenientes a los que plantea el derecho real de uso y el derecho real de

habitación

DESVENTAJAS DE LA SERVIDUMBRE

1.- Se deberían constituir servidumbres personales

2.- Posible ilegalidad de las servidumbres constituidas

DESVENTAJAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1.- Exigencia de un edificio construido (art. 1°, ley 13.512)

2.- Carácter NECESARIAMENTE COMÚN del terreno (art. 2°, ley 13.512)

DERECHO REAL AUTÓNOMO

1.- Reconocimiento de un derecho exclusivo sobre el sepulcro (derecho real sobre cosa propia – derecho

real sobre cosa ajena)

2.- Reconocimiento de un derecho común sobre las vías de circulación y los espacios comunes

3.- Obligación de particular de abonar una expensa o cuota

4.- Posibilidad de constituir el derecho a perpetuidad

5.- Publicidad registral

ANTECEDENTES DE DERECHO PROYECTADO

1.- Proyecto GÓMEZ MIRANDA (1987) – Derecho real autónomo

2.- Proyecto SÁNCHEZ (1993) – Derecho real sobre cosa ajena

3.- Proyecto YOMA (1998) – Derecho real sobre cosa propia

4.- Proyecto ALARCIA-GIUBERGIA (2000) – No se expidió sobre la naturaleza del derecho

5.- Proyecto LISSI – STOLBIZER (2001) – Derecho real autónomo

ANTECEDENTES DE DERECHO PROYECTADO CODIFICADO

1.- Proyecto de CCC 1987 – Habilitaba la propiedad horizontal pero no excluía otros encuadres como

derechos personales

2.- Proyecto de CCC 1993 – Condominio con indivisión forzosa (indivisión perpetua)

3.- Proyecto de CCC 1998 – Derechos personales o Propiedad Horizontal

LOS CEMENTERIOS PRIVADOS EN EL PROYECTO 2012

Art. 2103: “Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos”.

EL ACTO DE AFECTACIÓN

ESCRITURA DE ESCRITURA DE AFECTACIÓNAFECTACIÓN

REGLAMENTO REGLAMENTO DE ADM. Y USODE ADM. Y USO

INSCRIPCIÓN INSCRIPCIÓN REGISTRALREGISTRAL

EL DESTINO ESPECÍFICOArt. 2104 in fine: “A partir de su habilitación por parte de la municipalidad

local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía”.

PODER DE POLICÍA MORTUORIA

CONTENIDO DEL REGLAMENTO DE ADMINISTRACIÓN Y USO (Art. 2105)

1.- Descripción del inmueble, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes

2.- Disposiciones de orden para facilitar a los titulares de derechos sobre las sepulturas el ejercicio de sus facultades, cumpliendo con la normativa

aplicable3.- Fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento

4.- El canon puede pactarse por periodos anuales o por una única vez a perpetuidad

5.- Normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados6.- Pautas para la construcción de sepulcros

7.- Disposiciones sobre el destino de los restos humanos en “sepulturas abandonadas”

8.- Normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes9.- Constitución y funcionamiento de los órganos de administración

LOS REGISTROS PREVISTOS EN EL ARTÍCULO 2106

1.- REGISTRO DE INHUMACIONES:Allí se llevará un control de las inhumaciones realizadas con los datos de la

persona inhumada ¿Exhumaciones?

2.- REGISTRO DE TITULARES:Se deben consignar los titulares de la sepultura y los cambios de titularidad

¿Suple al Registro de la Propiedad Inmueble?

FACULTADES DEL TITULAR DEL DERECHO DE SEPULTURA

1.- Inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga con arreglo al cumplimiento de la normativa

aplicable, así como efectuar las exhumaciones, cremaciones y traslados.

2.- Construir sepulcros de conformidad con las normas que se dicten al respecto

3.- Acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados

4.- Utilizar los oratorios, servicios, parques e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas

DEBERES DEL TITULAR DEL DERECHO DE SEPULTURA

1.- Mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de los otros

2.- Contribuir periódicamente a la cuota de servicio

3.- Abonar los impuestos, tasas y contribuciones que graven la parcela

4.- Respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y

policía mortuoria

EL ADMINISTRADOR

Artículo 2109: “La dirección y administración del cementerio estará a cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto

funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a

las condiciones pactadas y reglamentadas”

¿Cómo se lo designa?

¿Quién lo designa?

¿Cómo se modifica su designación?

¿Cuál es el plazo de su gestión?

INEMBARGABILIDAD

Artículo 2110:“Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son

inembargables, excepto por:

a) Los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros

b)Las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas”

PROPIETARIOPROPIETARIO ADMINISTRADORADMINISTRADOR

TITULAR DE TITULAR DE LA LA

SEPULTURASEPULTURA

Relación de

consumo

Artículo 2112: “Al derecho de sepultura sobre la

parcela se le aplican las normas sobre derechos reales”

El derecho del particular sobre la parcela, ¿es un derecho personal?

Artículo 2112“ Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre

derechos reales”

Artículo 2103“Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada

afectados a la inhumación de restos humanos”

Artículo 2106, inciso “b”“El administrador de un cementerio privado está obligado a llevar: (…) b) un

registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos”

El derecho del particular sobre la parcela, ¿es un derecho real?

Artículo 2112Se titula “Derecho real de sepultura”

Artículo 2105, inciso “a”“El Reglamento de Administración y Uso debe contener: a) la descripción del

inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes”

Artículo 2107, incisos “b”, “c” y “d”“El titular del derecho de sepultura puede: (…) b) construir sepulcros en sus

respectivas parcelas (…); c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados; d) utilizar los oratorios, servicios, parque e

instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas”

El derecho del particular sobre la parcela, ¿es un derecho real? (cont.)

Artículo 2108, inciso “c”“El titular del derecho de sepultura debe: (…) c) abonar los impuestos, tasas

y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela”

Artículo 2110“Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto

por: a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros; b) las expensas, tasas, impuestos y

contribuciones correspondientes a aquéllas”

Artículo 2111“La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado

con los titulares de las parcelas se rigen por las normas que regulan la relación de consumo previstas en este Código y en las leyes especiales”

CEMENTERIO PRIVADO

DOMINIO DEL DESARROLLISTA

DERECHOS REALES DE SEPULTURA DE LOS PARTICULARES

LA SUPERFICIEArt. 2114: “El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de

uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o

el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazos de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo

previsto en este Título y las leyes especiales”.

Dos modalidades:

PRIMERA MODALIDADPRIMERA MODALIDAD

DERECHO REAL A PLANTAR, FORESTAR O CONSTRUIRDERECHO REAL A PLANTAR, FORESTAR O CONSTRUIR

SEGUNDA MODALIDADSEGUNDA MODALIDAD

DERECHO REAL SOBRE LO PLANTADO, FORESTADO O CONSTRUIDODERECHO REAL SOBRE LO PLANTADO, FORESTADO O CONSTRUIDO

LA SUPERFICIE CON FINES DE EDIFICACIÓN

LA SUPERFICIE CON FINES DE PLANTACIÓN

EXTENSIÓN FÍSICA Y TEMPORAL

Extensión física:

1.- Sobre TODO el inmueble o sobre una PARTE DETERMINADA1.- Sobre TODO el inmueble o sobre una PARTE DETERMINADA

2.- Con proyección en el ESPACIO AÉREO o en el SUBSUELO2.- Con proyección en el ESPACIO AÉREO o en el SUBSUELO

3.- Aun en relación a un inmueble afectado a PROPIEDAD 3.- Aun en relación a un inmueble afectado a PROPIEDAD HORIZONTALHORIZONTAL

Extensión temporal:

1.- Si se trata de CONSTRUCCIONES, el plazo es de SETENTA (70) 1.- Si se trata de CONSTRUCCIONES, el plazo es de SETENTA (70) añosaños

2.- Si se trata de PLANTACIONES o FORESTACIONES, el plazo es de 2.- Si se trata de PLANTACIONES o FORESTACIONES, el plazo es de CINCUENTA (50) añosCINCUENTA (50) años

LEGITIMACIÓN

1.- Titular de DOMINIO1.- Titular de DOMINIO

2.- Titulares de CONDOMINIO2.- Titulares de CONDOMINIO

3.- Titulares de PROPIEDAD HORIZONTAL3.- Titulares de PROPIEDAD HORIZONTAL

CONSTITUCIÓN DEL DERECHO REAL

1.- Contrato GRATUITO1.- Contrato GRATUITO

2.- Contrato ONEROSO2.- Contrato ONEROSO

3.- Prescripción Adquisitiva Breve3.- Prescripción Adquisitiva Breve

TRANSMISIÓN DEL DERECHO REAL

1.- Actos ENTRE VIVOS1.- Actos ENTRE VIVOS

2.- Causa de MUERTE2.- Causa de MUERTE

FACULTADES DEL TITULAR DE SUPERFICIE

1.- Facultades Materiales:1.- Facultades Materiales:

Poseer, usar, gozar y disponer materialmentePoseer, usar, gozar y disponer materialmente

2.- Facultades Jurídicas:2.- Facultades Jurídicas:

Constituir derecho real de garantía sobre el derecho a plantar, Constituir derecho real de garantía sobre el derecho a plantar, forestar o construir o sobre lo plantado, forestado o construido, forestar o construir o sobre lo plantado, forestado o construido,

siempre con el límite temporal de la superficiesiempre con el límite temporal de la superficie

Artículo 2120, segundo párrafo:Artículo 2120, segundo párrafo:

““El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al

propietario excepto pacto en contrario (…)”.propietario excepto pacto en contrario (…)”.

EXTINCIÓN DE LA SUPERFICIE

Del derecho a construir, plantar o forestar:

1.- RENUNCIA EXPRESA1.- RENUNCIA EXPRESA

2.- VENCIMIENTO DEL PLAZO2.- VENCIMIENTO DEL PLAZO

3.- CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA3.- CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA

4.- CONSOLIDACIÓN4.- CONSOLIDACIÓN

5.- NO USO DURANTE UN PERÍODO DE TIEMPO5.- NO USO DURANTE UN PERÍODO DE TIEMPO

(10 años si se trata del derecho a construir y 5 años si se trata del (10 años si se trata del derecho a construir y 5 años si se trata del derecho a plantar o forestar)derecho a plantar o forestar)

De la propiedad superficiaria:De la propiedad superficiaria:

1.- NORMAS GENERALES DE EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES1.- NORMAS GENERALES DE EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

2.- DESTRUCCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN, PLANTACIÓN O 2.- DESTRUCCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN, PLANTACIÓN O FORESTACIÓN si no se reconstruye antes de los SEIS (6) años o se FORESTACIÓN si no se reconstruye antes de los SEIS (6) años o se

vuelve a forestar o a plantar antes de los TRES (3) años.vuelve a forestar o a plantar antes de los TRES (3) años.

EFECTOS DE LA EXTINCIÓN

1.- Extinción por vencimiento de plazo legal o convencional:1.- Extinción por vencimiento de plazo legal o convencional:

El propietario del suelo hace suyas las construcciones, plantaciones o El propietario del suelo hace suyas las construcciones, plantaciones o forestaciones forestaciones libres de derechos reales o personaleslibres de derechos reales o personales..

2.- Extinción antes del vencimiento del plazo:2.- Extinción antes del vencimiento del plazo:

El propietario hace suyas las construcciones, plantaciones o El propietario hace suyas las construcciones, plantaciones o forestaciones, pero continúan los derechos reales y personales forestaciones, pero continúan los derechos reales y personales

gravando la propiedad superficiaria como si fuesen parcelas distintas.gravando la propiedad superficiaria como si fuesen parcelas distintas.

3.- El propietario debe INDEMNIZAR al superficiario salvo pacto en 3.- El propietario debe INDEMNIZAR al superficiario salvo pacto en contrariocontrario

NORMAS SUPLETORIAS

1.- Al derecho de superficie: Las normas relativas a las LIMITACIONES 1.- Al derecho de superficie: Las normas relativas a las LIMITACIONES al USO y GOCE del DERECHO REAL DE USUFRUCTOal USO y GOCE del DERECHO REAL DE USUFRUCTO

2.- A la propiedad superficiaria: Las normas relativas al DOMINIO 2.- A la propiedad superficiaria: Las normas relativas al DOMINIO REVOCABLE, en tanto no se contrapongan con las de este TítuloREVOCABLE, en tanto no se contrapongan con las de este Título

DERECHO HIPOTECARIO

ACCESORIEDAD CONVENCIONALIDAD

PUBLICIDAD REGISTRAL

ESPECIALIDAD OBJETIVA Y CREDITICIA

INDIVISIBILIDAD

LA ESPECIALIDAD EN CUANTO AL OBJETO:

EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA

Código Civil, art. 3131, inc. 3°

“El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: (…) 3°.- la situación de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad

o villa y la calle en que se encuentre”.

Código Civil, art. 3132

“Una designación colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la

constitución de la hipoteca la condición esencial de la especialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la

naturaleza del inmueble”


“La constitución de la hipoteca no se anulará por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de

la designación que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciación del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca”

Proyecto 2012, art. 2188

“Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual y estar individualizado adecuadamente en el contrato

constitutivo”.

Proyecto 2012, art. 2209

“… debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas

especificaciones sean necesarias para su debida individualización”.

La especialidad objetiva en el Proyecto 2012

EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA GARANTÍA

CÓDIGO CIVILArt. 3110

Se extiende a1.- todos los accesorios mientras estén

unidos al principal2.- mejoras sobrevinientes

3.- construcciones4.- Ventajas que resulten de la extinción de

cargas o servidumbres5.- Alquileres o rentas debidas por los

arrendatarios6.- Indemnización concedida o debida por

las aseguradores del inmueble

NO se extiende a adquisiciones de inmuebles linderos “para reunirlos al

inmueble hipotecado”.

PROYECTO 2012Art. 2192

Se extiende a1.- accesorios físicamente unidos

a la cosa2.- mejoras

3.- rentas debidas

NO están comprendidos:1.- bienes físicamente unidos gravados anteriormente con

prenda2.- bienes físicamente unidos que

pertenecen a un tercero3.- en ambos casos, cuando se unen posteriormente a la cosa

LA ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRÉDITO:

EXTENSIÓN CREDITICIA DE LA HIPOTECA

Código Civil, art. 3131, inc. 3°

“El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: (…) 4°.- La cantidad cierta de la deuda”.

Código Civil, art. 3109, 1ª parte

“No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y

determinada”


“La constitución de la hipoteca no se anulará por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de

la designación que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciación del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca”

Artículo 2189, 1ª parte

“El monto de la garantía o

gravamen debe estimarse

en dinero. La especialidad

queda cumplida con la

expresión del monto

máximo del gravamen.


“El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer

posteriormente; mas en todos los casos el

gravamen constituye el máximo de la garantía

real por todo concepto, de modo que cualquier suma

excedente es quirografaria, sea por

capital, intereses, costas, multas, u otros

conceptos”.


“El acto constitutivo debe prever el plazo al que la

garantía se sujeta, que no puede exceder de DIEZ

(10) años, contados desde ese acto. Vencido el plazo,

la garantía subsiste en seguridad de los créditos incumplidos durante su

vigencia”.

La especialidad crediticia en el Proyecto 2012

EXTENSIÓN CREDITICIA DE LA GARANTÍA

CÓDIGO CIVIL

1.- Costos y gastos de la constitución: están garantizados pero carecen de privilegio (arts.

3111, 3936 y 3937 CC)2.- Costos y gastos de la ejecución: están

garantizados y tienen privilegio (arts. 3111, 3937 y 3879, inc. 1° CC)

2.- Intereses garantizados:a.- los anteriores a la constitución de la hipoteca

(art. 3152 CC)b.- los devengados desde la constitución hasta la ejecución, si son compensatorios y constan en el

título constitutivo (art. 3152 CC)c.- los intereses que corran durante la ejecución

hasta el efectivo pago (art. 3152 CC)Sólo tienen privilegio los adeudados por 2 años contados desde el inicio de la ejecución hacia atrás, y todos los que corran durante el juicio

hasta el efectivo pago

PROYECTO 2012Art. 2193

Se extiende a1.- capital adeudado

2.- intereses posteriores a la constitución

3.- daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento

“Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención”

LA HIPOTECA EN MONEDA EXTRANJERA: OBLIGACIONES DINERARIAS Y SU RÉGIMEN PROYECTADO

Proyecto 2012, art. 765, 2ª parte(TEXTO ORIGINARIO)

“Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no

sea de curso legal en la República, la obligación debe

considerarse como de dar sumas de dinero”

Proyecto 2012, art. 765, 2ª parte(TEXTO MODIFICADO POR EL

P.E.N.)

“Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no

sea de curso legal en la República, la obligación debe

considerarse como de dar cantidades de cosas y el

deudor podrá liberarse dando el equivalente en moneda de

curso legal”

OBLIGACIONES DE DAR MONEDA EXTRANJERA

Proyecto 2012, art. 766(TEXTO ORIGINARIO)

“El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada, tanto si la moneda tiene curso legal en la República como si no lo tiene”

Proyecto 2012, art. 766(TEXTO MODIFICADO POR EL

P.E.N.)

“El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la

especie designada”

OBLIGACIONES DE DAR MONEDA EXTRANJERA

El artículo 765, ¿podría ser dejado de lado por acuerdo

de voluntades?

Un sector de la doctrina entiende que SÍ,

fundamentalmente por los alcances del artículo 766

Supuesto especial de excepción legal a este principio: art.

1390 del Proyecto

“Hay depósito de dinero cuando el depositante transfiere la

propiedad al banco depositario, quien tiene la obligación de

restituirlo en la moneda de la misma especie, a simple

requerimiento del depositante, o al vencimiento del término o

del preaviso convencionalmente previsto”

LAS OBLIGACIONES DINERARIAS FRENTE A LAS RESTRICCIONES A LA ADQUISICIÓN DE DIVISAS

EXTRANJERAS

RESOLUCIÓN AFIP 3210/2011

RESTRICCIÓN A LA ADQUISICIÓN DE

MONEDA EXTRANJERA

ACTUALMENTE MODIFICADA POR

RESOLUCIÓN 3583/2014

ADQUISICIÓN DE MONEDA

EXTRANJERA PARA AHORRO

COMUNICACIÓN “A” 5239 BANCO CENTRAL DE

LA REPÚBLICA ARGENTINA

LA HIPOTECA EN MONEDA EXTRANJERA EN LA ACTUALIDAD

SUPUESTO EN QUE LAS PARTES HABÍAN ACORDADO LAS PREVISIONES PARA EL CASO EN QUE EL ESTADO RESTRINGIERA LA ADQUISICIÓN DE

MONEDA EXTRANJERA

UN EJEMPLO DE CLÁUSULA…

“En caso que la COMPRADORA se viera imposibilitada de abonar en DÓLARES, por cambio en las reglamentaciones vigentes, a opción de la VENDEDORA, deberá: 1) convertir a pesos la deuda de dólares estadounidenses, según cotización del dólar billete tipo vendedor, de acuerdo a la publicación del diario Ambito Financiero o Cronista Comercial, a elección de la VENDEDORA, todas del día del pago; o 2) entregar la cantidad de títulos externos clase y serie a elección de ésta última, con el cupón correspondiente adherido, que vendidos en el mercado internacional de Nueva York, sean suficientes para adquirir los dólares adeudados, con más un CINCO POR CIENTO (5 %) para abonar gastos y comisiones”.

SUPUESTO EN QUE LAS PARTES HABÍAN ACORDADO LAS PREVISIONES PARA EL CASO EN QUE EL ESTADO RESTRINGIERA

LA ADQUISICIÓN DE MONEDA EXTRANJERA

CNCiv., Sala E, 12/04/2013, “Torrado, Norberto Leandro C/ Popow, Alexis”, LL, 2013-D-215.

“Ante las resoluciones de la AFIP y del BCRA que limitan la adquisición de moneda extranjera, quienes celebraron un mutuo hipotecario en dólares estadounidenses deben ceñirse a la previsiones contractuales en las que contemplaron el posible acaecimiento de circunstancias que imposibilitaran la adquisición de la divisa, previendo para tal caso otros mecanismos para calcular la paridad y efectuar el pago debido; máxime si no se acreditó que fuera imposible el cálculo de la cantidad adeudada conforme a ellas”.



CNCiv., Sala E, 30/05/2013, “Rzepnikowski, Lucía y otro C/ Masri, David y otro S/ Ejecución hipotecaria”, LL, 2013-E-499.

“Tratándose de una hipoteca contraída en moneda extranjera, el deudor no puede aducir la imposibilidad de cumplir la prestación con fundamento en las normas que limitan la adquisición de aquella divisa ya que al contratar se previó el posible acaecimiento de esa circunstancia y se establecieron otros mecanismos distintos al estricto pago de dólares estadounidenses, para calcular la paridad de dicha moneda y efectuar el pago debido en pesos y es a ellos a los que deben ceñirse los contratantes – arg. art. 1197, Cód. Civil – (…)”.



CNCiv., Sala A, 03/10/2013, “Altieri, Carlos Alberto y otro C/ Zilang Pingling S/ Ejecución Especial Ley 24.441”, El Dial, 13/03/2014.

“Los recaudos antes mencionados no concurren en la especie toda vez que las partes previeron expresamente en el mutuo base de esta ejecución que, en caso que se establecieran normas que prohíban la efectivización de los pagos en dólares estadounidenses, la deudora debía entregar la cantidad suficiente de moneda de curso legal para adquirir Bonos Externos de la República Argentina, serie año 2012, o cualquier otro título dolarizado que lo reemplace la que convertida en dólares estadounidenses billetes en la plaza de Nueva York, libre de gastos y comisiones, equivalga a los montos de pagos establecidos en la moneda extranjera pactada. Se agrega que, en todos los casos, el monto resultante deberá ser suficiente para adquirir la cantidad de dólares estadounidenses en los mercados de libre cambio de Nueva York, Zurich o Montevideo, a elección de la parte acreedora (ver cláusula primera, fs. 1 vta./2).-”.



CNCiv., Sala J, 14/11/2013, “Dorin, Berta C/ Mergherian, Santiago Raúl y otro S/ Ejecución Hipotecaria”, La Ley, 12/03/2014.

“Corresponde hacer lugar a la demanda y rechazar la defensa por la que se pretendía cancelar una deuda hipotecaria en dólares mediante el depósito en pesos, bajo la fundamentación que en virtud de las restricciones para la adquisición de moneda extranjera le era imposible el cumplimiento de la obligación, pues las restricciones tuvieron lugar tiempo después de la celebración del mutuo hipotecario, y – a mayor abundamiento – las partes previeron un evento de tal naturaleza en el contrato y pactaron en tales casos específicos métodos para la cancelación del saldo en dólares estadounidenses”.

SUPUESTO EN QUE LAS PARTES NADA HABÍAN PREVISTO – NECESIDAD DE QUE EL DEUDOR ALEGUE Y PRUEBE LA IMPOSIBILIDAD DE ADQUIRIR MONEDA EXTRANJERA

Cámara de Apelación Civil y Comercial de San Isidro, Sala I, 27/03/2014, “Suaya, Sara Patricia y otro/a C/ González, Andrea

Marisa S/ Ejecución Hipotecaria”, Base de Datos JUBA.

“No empece a ello (a la ejecución en dólares) la resolución 3210/11 de la AFIP puesto que nada indica que el deudor carezca de la moneda en cuestión y nada dijo en este aspecto al oponer excepciones; en esta última instancia podrá adquirir títulos de la deuda pública de nuestro país nominados en dólares que coticen en los mercados de Nueva York o Montevideo y liquidarlos en el mercado de valores conforme la normativa vigente, para obtener los billetes y saldar la deuda”.

SUPUESTO EN QUE LAS PARTES ARRIBAN A UN ACUERDO CONCILIATORIO Y REQUIEREN AL JUEZ LA HOMOLOGACIÓN

CNCiv., Sala G, 15/05/2013, “Nicolini, Enrique C/ Livingston, Jorge Alejandro S/ Ejecución Hipotecaria”, Sumario 22776, Base de Datos

de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil.

“Cuando las partes han previsto y consensuado una alternativa contractual para cancelar la deuda en moneda nacional -en el caso, a la cotización del dólar en el mercado de Nueva York o Montevideo- es absolutamente irrelevante todo lo relacionado a las normas dictadas por la AFIP y BCRA con posterioridad a la celebración del mutuo en relación a la regulación del Mercado Único de Cambios”

UNA CORRIENTE JURISPRUDENCIAL DISTINTA EN EL FUERO CAPITALINO COMERCIAL…

CNCom., Sala A, 04/09/2013, “Konisberg, Rubén Gabriel C/ Castro Biardo, Walter Hugo y otros S/ Ejecución Prendaria”, SJA,

19/02/2014, p. 94.

“En este marco, frente a una circunstancia tan especial como la presente, que controvierte, sin prohibición expresa, los justos derechos de un acreedor de percibir una acreencia legítima en moneda extranjera (que fue reconocida tanto en la sentencia del 18.05.01 -fs.51-, como en el pronunciamiento de fs. 189/201, que data del 16.04.03) y de un deudor a desobligarse en la moneda debida de acuerdo con la normativa de aplicación, , sólo cabe concluir en que la regulación dictada por el B.C.R.A no excluye la atención de supuestos como el que se examina, pues ante la inexistencia de una clara y expresa prohibición en tal sentido y considerando el principio contenido en el art. 19 de la CN, nadie puede ser privado arbitrariamente de lo que la ley no prohibe”.-

UNA CORRIENTE JURISPRUDENCIAL DISTINTA EN EL FUERO CAPITALINO COMERCIAL…

CNCom., Sala A, 18/09/2013, “Ciocale, Juan Augusto C/ Iribarren, Ricardo O. S/ Obligaciones de dar sumas de dinero”, JA, 2014-I-96.

IGUAL CRITERIO AL EXPUESTO EN LA DIAPOSITIVA ANTERIOR

EL RANGO HIPOTECARIO

EL RANGO HIPOTECARIO ES UN BIEN

OBJETO

INMATERIAL

VALOR ECONÓMICO

Puede ser objeto de actos jurídicos (art. 953 CC)

Puede ser objeto de contratos (art. 1167 CC)

¿Qué negocios pueden celebrarse sobre el rango hipotecario?

RESERVA DE RANGO

PERMUTA DE RANGO

COPARTICIPACIÓN DE RANGO

POSPOSICIÓN DE RANGO

RESERVA DE RANGOCódigo Civil, art. 3135, párrafo incorporado por la ley 17.711

“Al momento de constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente,

expresando el monto a que ésta podrá alcanzar”

Rango de la hipoteca constituida en primer

término

Momento en que puede celebrarse este negocio

jurídico

Monto máximo de la hipoteca ulterior

Vigencia temporal de la reserva de rango

COPARTICIPACIÓN DE RANGO

Ley 17.801, artículo 19, último párrafo“… No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse de los efectos del principio que antecede, estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando a

que ésta sea compartida”

¿Es necesario el consentimiento de otros

acreedores hipotecarios que no son parte en el convenio?

¿Es necesario el consentimiento del titular del

inmueble?

PERMUTA DE RANGO

Código Civil, art. 1436“Si el crédito fuese cedido (…) por otro derecho creditorio, la cesión será juzgada por

las disposiciones del contrato de permutación, que no fueren modificadas en este título”

Código Civil, art. 1444“Todo objeto incorporal, todo derecho y toda acción sobre una cosa que se encuentre en el comercio, pueden ser cedidos, a menos que la causa no sea contraria a alguna

prohibición expresa o implícita de la ley, o al título mismo del crédito”

¿Es necesario el consentimiento de otros

acreedores hipotecarios que no son parte en el convenio?

¿Es necesario el consentimiento del titular del

inmueble?

POSPOSICIÓN DE RANGO

Código Civil, artículo 872“Las personas capaces de hacer una renuncia pueden renunciar a todos los derechos

establecidos en su interés particular, aunque sean eventuales o condicionales…”

FORMA DEL ACTO

ESCRITURA PÚBLICA

(Art. 1184, inc. 10 CC)

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INSCRIPCIÓN

REGISTRAL(Art. 2°, inc.

“a”, ley 17.801)

NEMO PLUS IURIS

ESTUDIO DE

TÍTULOS

TRACTO

SUCESIVO

EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Art. 15, ley 17.801

Perfecto eslabonamiento entre los asientos registrales

Se vincula al concepto de LEGITIMACIÓN REGISTRAL

Expresión negativa: art. 17, ley 17.801

Especies de tracto sucesivo:

a.- Tracto vertical

b.- Tracto horizontal

Tracto sucesivo y el consentimiento/asentimiento conyugal previsto en el artículo 1277 del Código Civil

DESCRIPCION DEL INMUEBLE MATRICULA

16890 MORÓN (101) CATASTRO: I-A-Mz. 10 – Parc. 3 A UBICACION: Localidad de Castelar, Partido de Morón DESIGNACIÓN S/ TITULO: Lote Tres, Manzana DiezSUPERFICIE: 280 mts. Cdos. MEDIDAS: 14 mts. De fte. Por 20 mts. De fdo. LINDEROS: fte. SO, calle Italia; NO, Lote 4; NE, Lote 2; SE, Lote 9. ANTECEDENTE DOMINIAL: Folio 306/1962.

a)Titularidad sobre el dominio Proporció

n

b)Gravámenes, Restricciones e Interdicciones

c)Cancelaciones d)Certif.

ASIENTO 1.SABENE,Sebastián EstebanDNI.30.526.900,CUIT.20-30526900-0, mayor de edad, cas., arg., dom. Rivadavia N° 17848, Morón.Comp.vta. Escrit. 700 del 8-5-2000. Escrib. Juan Pérez (55) s/certif. 28954/2 del 1-5-2000. F.S. 114312Present. Nro. 245328/9 del 29-5-2000

--

Provincia de Buenos Aires – Ministerio de Economía – REGISTRO DE LA PROPIEDAD – Decreto Ley nro. 11643/63

SUPUESTOS DE TRACTO ABREVIADO

1.- Cumplimiento de obligaciones contraídas en vida por el causante (ejemplo: cumplimiento de obligación de escriturar documentada en un boleto de

compraventa)

2.- Transmisión o cesión de bienes hereditarios por parte de los herederos (ejemplos: venta o donación de un inmueble adquirido por herencia; cesión de

acciones y derechos hereditarios)

3.- Partición de Herencia

4.- Escrituras simultáneas

¿Es una enumeración taxativa?

Protección de la vivienda familiar en el derecho constitucional

Art. 14 bis Constitución Nacional:

1.- Protección integral de la familia

2.- Defensa del bien de familia

3.- Acceso a una vivienda digna

Protección de la vivienda familiar en el derecho constitucional

Tratados internacionales con jerarquía constitucional:

a.- Declaración Universal de los Derechos Humanos (1948). Art. 25.1: “Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la

alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios (…)”.

b.- Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre (1948). Art. XXIII: “Toda persona tiene derecho a la propiedad privada correspondiente a las necesidades esenciales de una vida decorosa, que

contribuya a mantener la dignidad de la persona y el hogar”.

c.- Convención Americana sobre Derechos Humanos – Pacto de San José de Costa Rica (1969). Art. 17.1: “La familia es el elemento

natural y fundamental de la sociedad y debe ser protegida por la sociedad y el Estado”.

d.- Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1966). Art. 11.1: “Los Estados Partes en el presente pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a

una mejora continua de las condiciones de existencia”.

e.- Convención sobre los Derechos del Niño. De su comprensión global, se desprende que todo niño tiene derecho a obtener un hábitat

donde desarrollarse.

Protección de la vivienda familiar en el derecho constitucional provincial

Constitución de la Provincia de Buenos Aires. Artículo 36, inciso 7°:

“DE LA VIVIENDA. La provincia promoverá el acceso a la vivienda única y la constitución del asiento del

hogar como bien de familia, garantizará el acceso a la propiedad de un lote de terreno apto para erigir su

vivienda familiar única y de ocupación permanente, a familias radicadas o que se radiquen en el interior de

la provincia, en municipios de hasta 50.000 habitantes, sus localidades o pueblos…”.

Institutos que protegen el patrimonio familiar

Unión matrimonial Unión de hecho o convivencial

Asentimiento conyugal

La vivienda en los procesos de divorcio y separación personal

Fallecimiento de un cónyuge

Bien de Familia

¿Indivisión forzosa?

EL ASENTIMIENTO CONYUGALEL ASENTIMIENTO CONYUGAL

¿En qué consiste el

asentimiento conyugal?

¿Qué bienes están

protegidos por el instituto?

¿Para que actos

jurídicos se requiere?

Bienes protegidos

Bienes Gananciales

Bienes Propios

1) Inmuebles

2) Muebles registrables

3) Derechos registrables

InmuebleSede del

hogar conyugal

Hijos menores o incapaces

La protección de los bienes gananciales

a)Es indistinto el destino del bien

b)La protección es acordada al cónyuge no titular

c)Fundamento de la protección: derecho en expectativa sobre los bienes gananciales

La protección de los bienes propios

a)Se requiere que el destino sea la vivienda familiar

b)La protección es acordada al cónyuge no titular y al/a los hijo/s menor/es o incapaz/ces

c)Fundamento de la protección: tutela de la vivienda familiar

Actos para los que se exige el asentimiento

“disponer o gravar”

Aportes de dominio o uso

Transformación y fusión de sociedades de personas

¿Afectación a bien de familia?

¿Afectación a propiedad horizontal?

¿Particiones? ¿Boletos de compraventa?

¿CONSENTIMIENTO O ASENTIMIENTO?

Asentimiento anticipado:

a.- Tesis que exige la especialidad

V Jornadas de Derecho Civil (1977):

“No es válido el asentimiento general anticipado dado por uno de los cónyuges para los actos del otro, comprendidos en el artículo 1277 del Código Civil”.

b.- Tesis que admite la generalidad

SPOTA, MAZZINGHI, LÓPEZ DE ZAVALÍA, NUTA, PELOSI

CNCiv., Sala A, 06/06/1979, “Peisajovich C/ Riva”, RdN N° 767, p. 1916

CNCiv, Sala A, 26/09/1995, “De Nicola C/ Del Valle”, RN N° 925, p. 866

Asentimiento conyugal en el Proyecto 2012

Asentimiento conyugal genérico (art. 456)

Asentimiento conyugal específico (art. 470)

a) Se aplica a ambos regímenes matrimoniales

b) Rige sólo para la vivienda familiar y se extiende a los muebles indispensables

c) Los actos restringidos son: para el inmueble, la disposición; para los muebles, la disposición y la traslación fuera de la vivienda

a) Se aplica sólo al régimen de comunidad

b) Se protegen los siguientes bienes: bienes registrables, acciones nominativas no endosables y acciones nominativas no cartulares (salvo autorización para oferta pública), participaciones en sociedades no exceptuadas, establecimientos comerciales, establecimientos industriales, establecimientos agropecuarios y las promesas de todos los actos anteriores

c) Los actos restringidos son: la enajenación y la constitución de gravámenes

d) Es aplicable a la enajenación de partes indivisas

La vivienda en los procesos de separación personal y divorcio vincular

Atribución del hogar conyugal durante el proceso judicial, o antes, en casos de urgencia (art. 231,

CC)

Objeto: protección de la persona de los

cónyuges

Atribución del hogar conyugal luego de la sentencia definitiva

(art. 211, CC)

Inmueble propio:

Derecho de uso, pudiendo fijarse

una renta y estableciendo el

plazo de la locación

Inmueble ganancial:

Derecho de excluirlo de la

partición o liquidación

(indivisión forzosa)Derecho personal ¿Derecho personal o real?

¿Documento inscribible?

La protección acordada por el instituto en el Código Civil vigente

a) Tutela la sede del hogar conyugal, con prescindencia de la existencia o no de hijos menores o incapaces

b) Protege: I) al cónyuge inocente; II) al cónyuge enfermo; III) al cónyuge que haya reservado su inocencia en la separación personal o divorcio vincular fundados en la separación de hecho sin voluntad de unirse

c) Sólo es procedente en caso que le ocasione un perjuicio grave

La protección acordada por el instituto en el Proyecto de Código Civil y Comercial 2012

(arts. 443 a 445)a) Tutela la sede del hogar conyugal, con prescindencia de la

existencia o no de hijos menores o incapaces

b) Protege a cualquiera de los cónyuges

c) No es exigible el perjuicio grave. El juez deberá merituar: I) a quién se atribuye la custodia de los menores; II) la situación económica de ambos cónyuges; III) estado de salud y edad de los cónyuges; IV) intereses de otras personas que integran el grupo familiar

d) Puede resolverse: I) la atribución del uso del inmueble propio de uno de los cónyuges; II) la indivisión del inmueble ganancial o del inmueble propio en condominio; III) que la enajenación requiera el acuerdo expreso de ambos; IV) en caso de inmueble alquilado, que el cónyuge beneficiario permanezca en el inmueble hasta la conclusión de la locación

e) El derecho se extingue por vencimiento del plazo, por cambio de las circunstancias o por las causas de indignidad

f) El derecho requiere inscripción registral para su oponibilidad

Protección en caso de fallecimiento de uno de los

cónyuges

Indivisiones

Hereditarias

Derecho real de habitación del

cónyuge supérstite

Indivisiones hereditarias

a) La protección acordada: la exclusión de la vivienda familiar del acervo partible y la inejecutabilidad por los acreedores de los coherederos

b) Fundamentos de la protección:

I) Respeto a la voluntad del causante

II) Voluntad de los coherederos

III) Proteger al cónyuge supérstite

c) La protección se limita en el tiempo (diez años)

Indivisión impuesta por el causanteMarco normativo: art. 51, ley 14.394

“Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor

de diez años”.

El plazo:a) Casos en que puede extenderse:

Cuando se trate de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad económica

En estos casos, puede extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayoría de edad

b) Casos en que puede reducirse:

I) Circunstancias graves

II) Razones de manifiesta utilidad

III) Interés legítimo de un tercero

Indivisión pactada entre coherederosMarco normativo: art. 52, ley 14.394

“Los herederos podrán convenir que la indivisión entre ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de

diez años, sin perjuicio de la partición temporaria del uso y goce de los bienes entre los copartícipes”.

El plazo:a) En ningún caso puede extenderse

b) Puede reducirse mediando causa justificada

Indivisión opuesta por el cónyuge supérstite

Marco normativo: art. 53, ley 14.394

“(…) el cónyuge (…) podrá oponerse a la división del bien por un término máximo de diez años”.

El plazo:a) Nunca puede extenderse

b) Sólo puede reducirse cuando medien causas graves o de manifiesta utilidad

Los bienes protegidos:a) El establecimiento comercial, agrícola, ganadero, minero, o de

otra índole tal que constituya una unidad económica, en tanto hubiese sido adquirido o formado en todo o en parte por el cónyuge supérstite

b) La casa habitación construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal, si hubiese sido la residencia habitual de los esposos

Inscripción registral de las indivisiones

Fuente normativa: art. 54, ley 14.394

“La indivisión hereditaria no podrá oponerse a terceros sino a partir de su inscripción en el registro respectivo”.

Provincia de Buenos Aires – DTR N° 25/1968

Documento inscribible:a) documento auténtico que contenga la voluntad del instituyente

(art. 51)

b) testimonio judicial (arts. 52 y 53) que contenga también el auto que ordena su inscripción

Contenido del asiento registral:a) Causa de la indivisión

b) Plazo

c) Fecha de fallecimiento del causante

Las indivisiones hereditarias en el Proyecto 20121.- Indivisión impuesta por el causante (art. 2330):

a.- Permite expresamente imponer la indivisión de partes, cuotas o acciones de sociedades de las cuales sea principal socio o accionista

b.- Sólo legitima a los coherederos a pedir la división anticipada

2.- Indivisión pactada entre coherederos (art. 2331):

a.- Se hace expresa referencia a la inscripción registral

3.- Indivisión opuesta por el/la cónyuge supérstite (art. 2332):

a.- Extiende la protección a cuotas o acciones de sociedades de las cuales el causante hubiese sido socio o accionista principal

b.- La oposición no será procedente si los bienes pueden ser adjudicados en su lote

c.- Se extiende la protección al cónyuge que no adquirió ni constituyó el establecimiento, pero que participó activamente en él

d.- La indivisión dura diez años pero puede prorrogarse a pedido del cónyuge supérstite hasta su fallecimiento

e.- La protección de la vivienda es vitalicia e incluye los muebles. Tampoco procede si se le puede adjudicar en la partición

Derecho real de habitación del cónyuge supérstite

Artículo 3573 bis, Código Civil (texto según ley 20.798)

“Si a la muerte del causante, éste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que

hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimación no sobrepasare el indicado como límite máximo a las viviendas

para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocación hereditaria o como legatarios, el

cónyuge supérstite tendrá derecho real de habitación en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perderá si el

cónyuge contrajere nuevas nupcias”

La protección brindada por el instituto

a) La figura tiene carácter asistencialCNCiv., en pleno, 15/08/1979, “Falland, Federico S/ Suc.”, LL,

1979-C-530

b) ¿Se ejerce “in iure proprio” o “in iure hereditatis”?

c) ¿Es un instituto sui generis o un derecho real de habitación?

d) Incidencia en la partición de la comunidad hereditaria y de la comunidad postganancial

e) Fundamento de la protección: tutelar la vivienda familiar

Recaudos de procedencia

Elemento objetivo: EL INMUEBLE1. Único habitable

2. Integrante del haber hereditario

3. Sede del hogar conyugal

4. ¿Montos máximos?

Elementos subjetivo: EL CÓNYUGE SUPÉRSTITE1. La calidad de cónyuge

2. La concurrencia

Inscripción registral

Provincia de Buenos Aires: DTR N° 3/1976

Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Decreto 2080/80 (t.o. Dto 466/99), art. 134

El documento inscribible:a) recaudos registrales comunes

b) autos sucesorios, con indicación del juzgado, secretaría y jurisdicción

c) recaudos del artículo 3573 bis CC

d) auto que ordena la inscripción

e) documento judicial o notarial

El derecho real de habitación del cónyuge supérstite en el Proyecto 2012

Artículo 2383

“El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de

propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se

encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante”.

Protección del régimen de bien de familia

Marco normativo: arts. 34 a 50, ley 14.394

El objeto: un inmueble urbano o rural

a) titularidad

b) indivisibilidad

c) unicidad

d) ¿topes máximos?

Los sujetos:

El titular de dominio o los titulares de condominio

Los beneficiarios

Fundamentos de la protección

a) Se brinda protección al inmueble que sirve para:

I) Vivienda del grupo familiar

II) Desarrollo de la actividad económica que sustenta al grupo familiar

b) Se lo protege de la eventual ejecución de ciertos acreedores

c) El inmueble es objeto de beneficios impositivos

d) Reducción en los aranceles de profesionales

e) Indisponibilidad relativa - indivisión

¿Prioridad directa o indirecta?Art. 35, ley 14.394“La constitución del bien de familia produce efectos a partir de su inscripción en el registro inmobiliario correspondiente”

Art. 5°, ley 17.801“Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco

días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación”.

CSJN, 19/09/1985, “Carrizo, J.”, incidente de levantamiento de embargo en autos “Rodríguez, A. C/ Carrizo J.”, ED, 19/11/1985, fallo 39.099.

SCBA, “Minadeo de Federico, Rita C/ Deambrosi, Carlos Alberto y otra S/ Tercería de dominio” en “Deambrosi, Carlos C/ Federico, Dulio O. S/ Ejecutivo”, RN N° 917, p. 51.

CS Santa Fe, “Licha, Azis y otro C/ Vidaechea, Miguel Alejandro S/ Recurso de inconstitucionalidad”, AyS, 138-445.

Casos especiales1. Constitución de bien de familia de unidad funcional y unidad

complementaria

XIX Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble: “El concepto de inmueble en el instituto de Bien de Familia está definido por su destino, ya sea vivienda o explotación, con los demás recaudos exigidos por la ley para su afectación. (…) para arribar a dicho encuadre no es adecuada la utilización del concepto parcelario o registral de “inmueble”.

2. ¿Es necesaria la autorización judicial para constituir en bien de familia el inmueble que pertenece, en todo o en parte, a un menor de edad?

3. ¿Es posible sustituir un bien de familia?

4. ¿Procede la constitución en bien de familia en caso de uniones de hecho?

1. Cám. Apel. Rosario, Sala I, “Quaranta”.

2. CNCiv., 28/05/2010 “M., V. M. C/ Registro de la Propiedad Inmueble S/ Recurso”, eldial.com-AA620A

El régimen de “vivienda” en el Proyecto 2012

1. El inmueble a afectarse debe tener destino de vivienda

2. Puede afectarse en su totalidad “o hasta una parte de su valor”

3. Se suprime toda referencia a los topes

4. En caso de inmueble en condominio, no se exige que los condóminos tengan vínculo parental o conyugal entre sí

5. El juez puede resolver, a pedido de parte, la afectación al régimen en procesos de divorcio o como consecuencia del cese de la unión convivencial

6. Se incorpora al conviviente como beneficiario

7. Pueden ser beneficiarios también los parientes por adopción y por técnicas de reproducción asistida

8. Se legisla la subrogación real

9. No rige la prohibición de legados o mejoras cuando sean a favor de beneficiarios

10.Se suprime el tope de embargabilidad de los frutos

Protección de la vivienda en caso de uniones de hecho

Asentimiento entre convivientes (art. 522 Proyecto)

a) Se aplica sólo en caso que la unión convivencial esté inscripta

b) Se protegen los siguientes bienes: la vivienda familiar y los muebles indispensables que se encuentren en ésta

c) Los actos restringidos son: disposición de la vivienda familiar y disposición y traslado de los muebles protegidos

d) El juez puede autorizarlo si el bien fuera prescindible y no estuviese comprometido el interés familiar

e) Si no se hubiere dado el asentimiento, se puede plantear la nulidad en el plazo de seis meses, en tanto continúe la convivencia

f) Inejecutabilidad de la vivienda familiar por deudas contraídas después de la inscripción de la unión convivencial , excepto que se hayan contraído por ambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro


Atribución de uso de la vivienda familiar (art. 526 Proyecto)

a) Es procedente: 1) A favor del conviviente que tiene a su cargo el cuidado de hijos que sean menores de edad, con capacidad restringida o con discapacidad; 2) A favor del conviviente que acredite la extrema necesidad de una vivienda y la imposibilidad de procurársela en forma inmediata.

b) El plazo de la atribución será fijado judicialmente, pero NO puede ser mayor al tiempo que haya durado la convivencia, ni superar los DOS (2) años contados desde el cese de la unión convivencial.

c) El juez puede establecer, a pedido de parte interesada: 1) una renta compensatoria a favor del otro ex conviviente; 2) que el inmueble, durante el plazo, pueda ser enajenado sólo con conformidad de ambos; 3) que el inmueble en condominio no sea partido ni liquidado.

d) Los efectos de la atribución frente a terceros interesados de buena fe requieren inscripción registral

e) Cuando se trate de un inmueble alquilado, el conviviente no locatario tiene derecho a continuar en la locación hasta el vencimiento del contrato, manteniéndose obligado al pago y a las garantías del contrato.

f) Cesa en los mismos en que cesa para la atribución en caso de divorcio.


Derecho real del conviviente supérstite (art. 527 Proyecto)

a) Se aplica independientemente de que la unión convivencial esté inscripta o no

b) Recae sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar, en tanto, a la apertura de la sucesión, no se encontrare en condominio con otras personas

c) El plazo máximo es de DOS (2) años.

d) El derecho es inoponible a los acreedores del causante

e) Sólo procede cuando el conviviente supérstite careciere de vivienda propia o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta

f) Causales de extinción: a) nueva unión convivencial; b) celebración de matrimonio; c) adquisición de vivienda propia habitable o de bienes suficientes para acceder a ella

Seminario de Capacitación Derechos Reales

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