SESSIÓ 3: Deure de conservació, manteniment i...

CURS TREBALL AMB COMUNITATS DE VEÏNS 2015SESSIÓ 3: Deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis i habitatges

TEMA 3:Introducción transversal sobre la ITE

Diputació de BarcelonaProfessor: Félix Ruiz Gorrindo

CURS TREBALL AMB COMUNITAT DE VEÏNS 2015

TEMA 3:

Introducción transversal sobre la ITE

Capítulo 1: Introducción

Capítulo 2: Razón de ser de la ITE

Capítulo 2: La ITE en España3.1.Introducción 3.2.Relación de ayuntamientos que tienen ITE en vigor en España3.3.Análisis comparativo entre las diferentes ITEs en vigor en España

Capítulo 3: La ITE en el extranjero4.1.Introducción4.2.Ayuntamiento de Roma4.3.Ayuntamiento de París4.4.Ayuntamiento de Londres4.5.Ayuntamiento de Québec4.6.Recapitulación y conclusiones

Capítulo 1: Introducción

La ITE es una norma que obliga a revisar los edificios con cierta periodicidad (en el casode Cataluña cada 10 años), en una concepción análoga a la ITV de los vehículos.

Con objeto de conseguir una mejor comprensión global del sistema ITE por parte delalumno se considera necesario que el mismo conozca algunos aspectos introductorios, como sonla razón de ser de la ITE, la faceta social de la ITE en el trato con propietarios de edificios y APIs,el concepto de técnico de cabecera, y los aspectos básicos de funcionamiento de la ITE a nivel deEspaña (ya que en España hay del orden de 31 municipios que tienen ITE en vigor, algunos desdeel año 2000). Cabe decir que hay importantes diferencias entre las diversas normas ITE en vigoren España. Recientemente, a nivel estatal ha ido apareciendo legislación sobre la ITE, en especialel RD 8/2011 de 1 de julio, el RD 233/2013 de 5 de abril y la Ley 8/2013 de 26 de junio.

También es de utilidad el tema 2 sobre el marco legal respecto a la conservación deedificios y la orden de ejecución.

Algunos de estos conceptos serán de utilidad para el alumno por varios motivos. En efecto,el conocer la razón de ser de la ITE, es decir, saber las razones por las cuales es necesario elsistema ITE, será de utilidad para el alumno no sólo en su faceta técnica, sino también, y muyimportante, en la dimensión social que tiene para el técnico intervenir en el sistema ITE, ointervenir en diagnosis y terapéutica de edificios existentes en general.

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Y es que el intervenir en edificios existentes, además de su evidente e importante vertientecientífico-técnica, tiene también la importante dimensión social, en la que el técnico debe tenerun conjunto de capacidades y habilidades para tratar con sus clientes, que en esta materiason principalmente propietarios de edificios y APIs.

Así, el técnico debe tener adecuada capacidad pedagógica para ilustrar a sus clientesdesde una óptica transversal, tanto de los aspectos técnicos de las intervenciones que se debenrealizar en el edificio y posibles planificaciones por fases en función de prioridades o gravedades,como en otros aspectos relacionados con el derecho administrativo, el derecho civil, y otroscampos, que pudieran ser de utilidad en el marco de la casuística del edificio.

De esta manera, el técnico logra alcanzar uno de los objetivos deseables, que esconseguir la confianza de la comunidad de propietarios del edificio y fidelizarla, para que de estemodo, para cualquier incidencia o duda que surja en referencia al edificio por parte de lospropietarios, estos siempre avisen al mismo técnico.

Todo lo referido enlaza con un concepto fundamental en este marco, que es el del técnicode cabecera. El concepto de técnico de cabecera es similar al del médico de cabecera, con ladiferencia que sus pacientes, en vez de ser personas, son edificios. Básicamente significa quepara un edificio, haya un único técnico de referencia que conoce con detalle “el paciente”, es decirel edificio, y es este técnico el que realiza inspecciones periódicas del edificio, planifica sumantenimiento, y es a quien avisan los propietarios ante cualquier incidencia o duda que surjarespecto al edificio.

Está claro desde un punto de vista científico que la opción de técnico de cabecera es máseficiente en materia de intervenir en edificios existentes que la opción contraria en la que no existela figura del técnico de cabecera. Efectivamente, en la primera opción se deben dedicar muchasmenos horas de técnico pues siempre interviene el mismo técnico que conoce con detalle eledificio. En cambio, en la segunda opción, al intervenir ante cada nueva incidencia o en cadanueva inspección un técnico diferente, se deben dedicar muchas más horas de técnico, puesestos técnicos intervienen por primera vez en el edificio y no lo conocen.

Por tanto, es importante que vaya enraizando en la sociedad el concepto de técnico decabecera. Esta concienciación ciudadana se puede conseguir, en parte, debido a la consistente ycompetente labor transversal de los técnicos en materia de edificios existentes.

Así, por todo lo referido, se consideran esenciales los aspectos que son tratados en losdos primeros temas, aparte de para que el técnico tenga mayor nivel de conocimientos y puedarealizar su trabajo técnico más competentemente, también para poder asesorar de forma lo mástransversal y competentemente posible a sus clientes, fidelizarlos, y así convertirse en técnico decabecera del edificio.

Capítulo 2: Razón de ser de la ITE

Son varias las razones que hacen que la ITE sea un instrumento necesario en España engeneral, entre las cuales destacan las siguientes:

Evitar situaciones de riesgo

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Ahorrar dinero Concienciar a la ciudadanía respecto al mantenimiento de los edificios Dotar de información a la Administración Pública sobre el estado de conservación del

parque inmobiliario

A continuación se van a explicar con cierto detalle cada una de estas razones.

2.1.- Evitar situaciones de riesgo

En efecto, el realizar inspecciones periódicas en los edificios evita que se produzcansituaciones de riesgo, al detectar lesiones de forma precoz, que de otra manera no seríandiagnosticadas, convirtiéndose con el paso del tiempo en lesiones graves que producirían riesgopara las personas.

Para ilustrar este punto resulta de interés explicar parte de la experiencia del autor en losúltimos 20 años en materia de edificios existentes. Así, en estos 20 años, el autor ha realizado2.450 inspecciones de edificios y 1.840 dictámenes en materia de diagnosis y terapéutica. Lo quemás ilustra este punto es que el autor, en el referido periodo de tiempo ha debido intervenir en 25casos de colapsos de edificios (para averiguar las causas de los siniestros y decidir qué medidastomar con los edificios adyacentes a los siniestrados, que normalmente sufrían diversos tipos dedaños), y ha hecho desalojar 35 edificios debido a que tenían lesiones de extrema gravedad quesuponían un muy grave riesgo para las personas que vivían en estos edificios.

Las causas de estas 60 emergencias, desde un punto de vista científico eran muy variadas(lesiones de aplastamiento en paredes medianeras de tapia, devastadores ataques de termita ode otros agentes bióticos en estructuras de madera, grave degradación de estructuras dehormigón armado por carbonatación del hormigón y oxidación de armaduras, etc.).

Pero todas estas causas tenían una causa primigenia, originaria común, que era la falta demantenimiento y de inspecciones periódicas. O dicho de otra manera tal vez más gráfica, si enestos 60 edificios se hubieran hecho inspecciones periódicas y mantenimiento, no hubiera habidoninguna de estas 60 emergencias. Cabe decir que de los 25 casos de colapsos de edificios en queha debido intervenir el autor, la mayor parte eran edificios habitados. Afortunadamente en ningúncaso hubo ninguna víctima mortal ni heridos graves.

Por tanto queda perfectamente ilustrado que realizando inspecciones periódicas en losedificios se evitan situaciones de riesgo.

2.2.- Ahorrar dinero

Al igual que en el campo de la medicina se puede considerar que, en general y de formasimplificada, curar un enfermo es caro mientras que prevenir la enfermedad resulta máseconómico, en el campo de la construcción se puede considerar análogamente que, en general,rehabilitar un edificio es caro mientras que prevenir la rehabilitación es más económico. Por tanto,se debe tender hacia el mantenimiento preventivo.

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Así, está plenamente demostrado que realizar inspecciones periódicas y mantenimientopreventivo es más económico que no hacerlo (y hacer por tanto mantenimiento correctivo), lo cualqueda reflejado en las siguientes gráficas:

Figura 1.- Relación coste (C) - tiempo (t), en las opciones de mantenimiento y de no mantenimiento

En esta gráfica se aprecia que mientras en la opción de mantenimiento (m), la evolucióndel coste es lineal, debido a que se van realizando pequeñas operaciones de mantenimientoperiódico que suponen pequeños costes periódicos, en la opción de no mantenimiento (nm) seproduce una curva de tipo exponencial, pues cuanto mayor es t, es decir cuanto más tiempo hapasado sin que en el edificio se haya realizado ninguna operación de mantenimiento, mayor seráel coste para retornar el edificio a un buen estado de salud, y cuanto más degradado esté eledificio, tanto más rápidamente se degradará, produciendo de esta manera que la curva sea detipo exponencial.

Es decir, que en un edificio donde no se haya hecho mantenimiento, el coste parasubsanar las patologías importantes que tiene es claramente superior al coste acumulado, quehubiera resultado de hacer operaciones periódicas de mantenimiento en dicho edificio. Estadiferencia de coste se visualiza claramente en la gráfica en (∆C), que en dicha gráfica se da paratB.

El momento tA en la gráfica corresponde cuando el coste acumulado de hacermantenimiento en un edificio, es el mismo coste que si en dicho edificio no se ha hecho ningúnmantenimiento, y para tA se decide intervenir para dejarlo en correcto estado. Si bien el coste es elmismo en las dos opciones, cabe decir que en la opción de mantenimiento presenta la ventaja queel coste se ha ido pagando en pequeñas cantidades periódicas, mientras que en la opción sinmantenimiento todo el coste se debe asumir de golpe.

Para tA, tB y ∆C no se da ningún valor numérico, ya que la gráfica representa el casogeneral, y dicho valor numérico depende de cada caso particular de edificio. De hecho el conceptode dicha gráfica también es de aplicación a otros tipos de construcciones diferentes a los edificios,como presas, puentes, carreteras, muros de contención, etc.

Cabe decir que la recta que define la opción de mantenimiento (m), en realidad es unasimplificación de la realidad. En el caso real de realizar mantenimiento periódico del edificio, serealizan operaciones de mantenimiento que se traducen en pequeños gastos con ciertaperiodicidad. Esta evolución real escalonada queda representada en la siguiente figura.

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t

C

m

nm

∆C

A

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tA tB


Figura 2.- Gráfica escalonada de coste en la opción de mantenimiento periódico

En esta gráfica la curva real coste-tiempo en la opción mantenimiento es la curvaescalonada, quedando simplificada por la recta (m). Así, en la curva escalonada, para cadaperiodo de tiempo de análoga duración (∆t) se produce un gasto o incremento de coste (∆C) deanáloga cantidad a las anteriores1, y estos gastos se producen en cada ti, que es cuando serealizan las operaciones periódicas de mantenimiento.

2.3.- Concienciar a la ciudadanía respecto al mantenimiento de los edificios

Es un hecho constatado que en España en general no hay arraigada entre la ciudadaníauna verdadera cultura del mantenimiento de los edificios. Sí existe esta cultura del mantenimientoen otros ámbitos de la vida, como en el clásico ejemplo del coche, o sobre la salud de uno mismo,la gente en general es consciente de que es recomendable hacerse revisiones médicas con ciertaperiodicidad aunque se esté aparentemente sano.

En cambio, sobre los edificios, en general en este país la sociedad piensa que los edificiosson para toda la vida y no hace falta hacer ningún mantenimiento, cuando la realidad, como se havisto, es muy diferente.

En este marco resulta de gran utilidad la ITE, ya que al obligar a realizar inspeccionesperiódicas de los edificios, colabora a que la sociedad se conciencie sobre este tema, de formaanáloga a como ha pasado con la ITV de los vehículos.

En este sentido conviene hacer también una interesante reflexión, y es que si en España elescenario fuera diferente, es decir, que sí hubiera entre la ciudadanía concienciación sobremantenimiento e inspecciones periódicas de los edificios, y voluntariamente se contratara atécnicos para que periódicamente hicieran inspecciones de los edificios, posiblemente no haríafalta una norma ITE para obligar a los propietarios de los edificios a hacer algo que ya piensanhacer voluntariamente.

1 Se entiende que en esta afirmación no se considera el incremento anual de precios de consumo.

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t

C

m

∆t

∆C

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to t1 t2 ti+1ti


2.4.- Dotar de información a la Administración Pública sobreel estado de conservación del parque inmobiliario

Como se verá con detalle en este curso, la documentación de los expedientes ITE quedacentralizada por la Administración Pública (la Generalitat en el caso de Cataluña, o losayuntamientos en otras partes de España donde hay ITE en vigor). Toda esta documentación, enespecial los informes ITE, es una extensa y valiosa fuente de información sobre las característicasy el estado de conservación del parque inmobiliario.

Este hecho puede permitir a la Administración Pública diseñar adecuadas políticas yestrategias de intervención en materia de vivienda y de edificios existentes en general.

Como se verá con detalle en este curso, sólo si se diagnostica acertadamente unapatología, un problema, es que se puede proponer acertada terapéutica o remedio al mismo. Así,en este contexto, queda claro que para la Administración Pública es muy útil disponer de lainformación que generan los expedientes ITE.

Capítulo 3: La ITE en España

3.1.- Ayuntamientos que tienen ITE en vigor

En la Tabla 1 se recogen todas las ITEs de España, habiendo un total de 32 legislacionesen vigor (31 ayuntamientos y una comunidad autónoma, Cataluña). Se adjunta también a todosellos Barcelona, porque aunque su normativa no esté específicamente englobada dentro de lasITEs, se considera importante por ser pionera en la revisión periódica de elementos constructivos,en este caso de fachadas.

Andalucía Cádiz, Córdoba, Granada, Jerez de la Frontera, Málaga, Puerto de Santa María y Sevilla.

Aragón Zaragoza.

Canarias San Cristóbal de la Laguna

Castilla la Mancha Cuenca y Toledo

Castilla León Ávila, León, Salamanca y Valladolid.

Cataluña Barcelona y Manresa.

Comunidad de Madrid Alcalá de Henares, Alcobendas, Madrid, Móstoles, Navalcarnero, San Sebastián de los Reyes y Valdemoro.

Comunidad Valenciana Alcoy y Valencia.

Galicia Ferrol, La Coruña, Lugo y Vigo.

Islas Baleares Palma de Mallorca

País Vasco Basauri

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Tabla 1.- Municipios con legislación ITE en vigor agrupados por comunidades autónomas

Como se ha referido, la ordenanza del ayuntamiento de Barcelona es sólo de revisión defachadas. Entró en vigor en el año 1998 y su grado de cumplimiento en la actualidad es muy bajo.El resto de ITEs señaladas ya incluyen la revisión de la totalidad del edificio, no sólo de lafachada. La ITE del ayuntamiento de Madrid se puede considerar la primera ITE de España, queentró en vigor en el año 2000. Cabe decir que en este tiempo se han realizado en Madrid delorden de 100.000 informes ITE, y ya se están empezando a realizar en algunos edificios lassegundas revisiones ITE (ya que la ITE se debe realizar en Madrid con una periodicidad de 10años).

Algunas de las ITEs que mejor están funcionando son la de Alcoy y la de Cádiz, donde losgrados de cumplimiento respecto a las ITEs que se han de realizar son elevados, así como losgrados de cumplimiento respecto a la rehabilitación de los edificios donde ha salido ITEdesfavorable. Como se verá en el siguiente apartado, hay ayuntamientos donde el sistema ITEfunciona moderadamente bien, otros donde funciona mal, y otros donde funciona muy mal y elgrado de cumplimiento respecto al deber de pasar la ITE es muy bajo.

3.2.- Análisis comparativo entre las diferentes ITEs

3.2.1.- Introducción

En este apartado se realiza una síntesis de los aspectos que tienen comunes y de losaspectos que tienen diferentes estas ITEs, tanto en lo que se refiere a la ordenanza en si como ala gestión. Igualmente se sintetizan los aspectos que se han detectado que son positivos yfuncionan bien, así como los aspectos que son negativos y dan lugar a disfunciones y problemasen la correcta y eficaz gestión de la ITE. Este análisis es de gran utilidad para entender de unamanera global el sistema ITE.

Algunas de las conclusiones que se desprenden de este estudio son que hay 32normativas ITE en vigor, 33 si contamos Barcelona aunque la normativa no fuese explícitamenteITE. Dentro de estas 32 normativas hay 31 municipios y una comunidad autónoma, siendo elayuntamiento pionero el de Madrid, entrando en vigor la ITE en dicho municipio en enero del año2000. Aunque cabe decir que en Cádiz aprobó su ordenanza en 1999 pero se empezó a aplicar elaño 2000.

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Figura 3.- Mapa de municipios y comunidad autónoma con ITE en vigor

En la Figura 3 se muestra un mapa de España a modo de resumen, donde quedanreflejados todos los ayuntamientos y la comunidad autónoma con ITE y se han clasificado segúnel año de entrada en vigor de la normativa. Se han clasificado en 3 grupos, el primero en color rojodonde se recogen aquellos que han entrado en vigor en el 1999 y 2000, siendo los años pioneros,posteriormente en verde del año 2001 al 2005, y en azul del 2006 al 2011, año en que finaliza elestudio.

Se observa en el mapa una gran variedad de municipios y zonas donde hay ordenanzaITE, siendo las comunidades autónomas con mayor número de municipios con ITE en vigor laComunidad de Madrid y la Comunidad de Andalucía, con siete municipios cada una.Análogamente, hay comunidades que no tienen ninguna norma ITE y sólo hay una comunidadautónoma, Cataluña, que tenga normativa a nivel autonómico.

En lo referente a la entrada en vigor de las distintas ordenanzas, tal y como se muestraen la Figura 4, el año en el que hubo más entrada de normas ITE en vigor fue en 2010 con 4ayuntamientos que pusieron su ITE en vigor y la Comunidad Autónoma de Cataluña. Destacanasimismo los años 2000 y 2001, con 4 ayuntamientos que pusieron su ITE en vigor cada año.Como se ha referido, el estudio finalizó en febrero del 2011, por tanto el 2011 sólo refleja unacifra parcial que puede variar, igualando o superando la del 2010.

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Figura 4.- Número de normas ITE entradas en vigor por año

En algunos de los ayuntamientos, una de las razones que llevó a que se decidiera porimplantar una norma ITE fue una consecución de colapsos de edificios, la cual cosa motivó engran medida a los responsables municipales a implantar esta norma mediante la cual se obliga arealizar inspecciones periódicas de los edificios, lo que se puede apreciar en el aumento en losaños 2000 y 2001. Los siguientes años, del 2002 al 2008, muestran una bajada en el número deentradas en vigor de ITEs. Este periodo coincide con el momento en que la construcción seenfocaba hacia la obra nueva, dando poca importancia a la rehabilitación y el mantenimiento.Finalmente en los últimos años, 2009 y 2010, ha habido una crecida significativa, que puede serdebida en parte a la crisis inmobiliaria del sector, en especial a lo que obra nueva se refiere, por loque se da más importancia a la rehabilitación y el mantenimiento, subsector que puede ayudar arevitalizar el sector de la construcción.

Existen diferencias entre las diversas ordenanzas ITE y en la forma de gestionarlaspor parte de los diversos ayuntamientos. El aspecto más crítico y complejo de la ITE condiferencia, es la gestión de la misma por parte de los ayuntamientos, tanto en lo que serefiere a que realmente se realicen las revisiones ITE a los edificios que les corresponde,como en realizar los tratamientos terapéuticos en los edificios en los que la ITE ha salidodesfavorable, la cual cosa significa que en dicho edificio hay patologías importantes. Sobre estepunto existe acuerdo unánime entre las numerosas personas de departamentos ITE con las que elautor ha hablado.

Hasta el 2010, todas las iniciativas de puesta en marcha de norma ITE han sido a nivel deAdministraciones Locales, no obstante, en noviembre del 2010 la Generalitat de Cataluñaimplantó la ITE de forma genérica en toda Cataluña, que entró en vigor en febrero de 2011,convirtiéndose así en el primer caso donde se implanta la ITE en toda una comunidad autónoma.

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Figura 5.- Antigüedad de los edificios que deben pasar la ITE según ordenanza.

Cada normativa ITE establece una antigüedad para realizar la primera inspección, siendolas más habituales a los 30 y a los 50 años. Uno de los motivos de que sea 30 años una de lasantigüedades más común es que en la Comunidad de Madrid, 6 de sus 7 municipios tiene estevalor. Las normativas de una misma comunidad tienen características bastante similares sobretodo en el caso de la Comunidad de Madrid.

Debido a la gran variabilidad de los datos recogidos, en los siguientes apartados serealiza una síntesis de los aspectos que tienen comunes y diferentes estas ITEs, tanto en loque se refiere a la ordenanza en si como a la gestión. Igualmente se sintetizan los aspectosque se han detectado que son positivos y funcionan bien, así como los aspectos que sonnegativos y dan lugar a disfunciones y problemas en la correcta y eficaz gestión de la ITE. Esteanálisis es de gran utilidad para una mejor comprensión global del sistema ITE.

3.2.2.- Aspectos comunes

a. Entre los edificios que deben pasar la ITE están incluidos los edificios privados en todoslos casos.

b. Se revisa la totalidad del edificio (fachada, estructura, cimentación, cubierta, instalación desaneamiento). Con la excepción de la ordenanza de Barcelona, donde sólo se revisa lafachada.

c. El criterio general de selección de los edificios que deben pasar la ITE se hace en funciónde la antigüedad. Se incluyen otros criterios adicionales, a través de los cuales elayuntamiento pueda obligar a que un edificio pase la ITE, aunque no tenga la antigüedadestipulada. Entre estos criterios está el estado de conservación del edificio, que estécatalogado, etc.

d. La aplicación de la ITE se realiza de forma escalonada, siendo establecido esteescalonado también en función de la antigüedad. Es decir, que primero deberán pasar laITE los edificios más antiguos.

e. La ITE la pagan los propietarios.

f. Los técnicos que realizan la ITE son técnicos privados.

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g. Los técnicos que realizan la ITE no es necesario que acrediten formación específica endiagnosis de patología ni en ITE2, ni de que formen parte de ninguna Asociación ITE.

h. El técnico que realiza la ITE puede ser el mismo que, en caso que la ITE salgadesfavorable, propone y dirige los trabajos terapéuticos o rehabilitadores.

i. La conclusión del informe ITE es que sea favorable (no hay disfunciones graves en eledificio) o desfavorable (hay disfunciones graves en el edificio). En el decreto ITE paraCataluña, la conclusión del certificado de aptitud, basada en el resultado del informe ITE,puede ser apto (no hay deficiencias graves en el edificio) o no apto (hay deficienciasgraves en el edificio).

j. En caso que los propietarios incumplan con su deber de pasar la ITE, el procedimiento quese establece en las ordenanzas al respecto es la aplicación de régimen coercitivo, conimposición de multas coercitivas. Igualmente se prevé la opción de que la ITE se puedarealizar subsidiariamente por parte del ayuntamiento, exigiendo al propietario el pago delcoste de la inspección, y caso que sean necesarias obras de reparación, el pago de estasobras.

k. No existen subvenciones propias de las Administraciones Locales para rehabilitar losedificios, para los casos en los que haya salido ITE desfavorable.

l. En general, los departamentos ITE dependen orgánicamente de las áreas de Urbanismo.

m. Se tiene control del número de ITEs que se han tramitado, y de cuántas han salidofavorables, cuántas desfavorables, y cuántas son otros casos. Tan sólo en unayuntamiento no se tiene control de las que salen favorables y las que salendesfavorables.

3.2.3.- Aspectos diferentes

a. Además de estar incluidos los edificios privados, en algunos ayuntamientos se incluyetambién en la ITE los edificios de titularidad pública, iglesias, etc. Igualmente en algunos seincluyen también otro tipo de construcciones como muros de contención, etc.

b. Si bien todas las ITE en vigor analizadas son de aplicación, como mínimo, a todo tipoedificio privado de viviendas, tanto plurifamiliar como unifamiliar, en la ITE de Cataluña sóloes de aplicación a los edificios plurifamiliares, quedando excluidos los unifamiliares.

c. El ámbito de aplicación, en la mayoría de los casos es todo el municipio, pero en algunoscasos el ámbito de aplicación se restringe a unas determinadas zonas o barrios delmunicipio. En la ITE de Cataluña es de aplicación a toda Cataluña.

d. La antigüedad que se establece para los edificios que deben pasar la ITE varía, en generalentre los 25 y los 50 años, con excepción del ayuntamiento de León, donde la ITE (ITC eneste caso) la deben pasar todos los edificios, independientemente de su antigüedad.

2 Con la excepción del municipio de Málaga, donde sí se debe acreditar haber realizado un curso sobre ITE de 20 horas de duración.

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e. El escalonado que se establece para la aplicación de la ITE es diferente entre los diversosayuntamientos. Es lógico que así sea, pues los municipios tienen diferentes característicasedificatorias en cuanto a su antigüedad.

f. La periodicidad con que se deben pasar las ITEs varía. En la mayor parte de los casos escada diez años, habiendo algunos casos en que es cada cinco años.

g. En algunos municipios la ITE se realiza de forma sistemática en función de lo queestablece la norma, mientras que en otros se realiza de forma voluntaria.

h. En algunos municipios los técnicos que pueden realizar la ITE son aparejadores (oarquitectos técnicos o ingenieros de edificación) y arquitectos, mientras que en otros sonaparejadores, arquitectos, ingenieros de obras públicas e ingenieros de caminos, y enotros municipios son además de los técnicos citados, también otros tipos de ingenieroscomo los ingenieros técnicos industriales, ingenieros industriales, ingenieros de montes,ingenieros de minas, ingenieros aeronáuticos, ingenieros navales, ingenieros agrónomos,etc.

i. Existen diferencias sobre el modelo de informe ITE a presentar, desde la opción de modelosustancialmente abierto que deja al técnico notable libertad para plasmar su diagnóstico,habiendo de dar respuesta claro está a unos campos obligatorios, hasta la opción demodelo con multitud de casillas.

j. Respecto a elementos de revisar del edificio, que ya se ha visto en el punto b del apartadoanterior los aspectos que son comunes entre los ayuntamientos, existe divergencia en queen algunos municipios se deben revisar también otros aspectos, como la instalación defontanería, la instalación eléctrica, o la situación del inmueble respecto al Plan General,mientras que en la mayoría de municipios no se deben revisar los mencionados aspectos.

k. El nivel de detalle y fiabilidad que se pide de la ITE en algunos ayuntamientos essuperficial, mientras que en otros es de más profundidad, de nivel intermedio.

l. En algunos municipios no hay tarifas mínimas orientativas de honorarios sobre lo que debecobrar el técnico por hacer la ITE, mientras que en otros sí.

m. Algunos ayuntamientos subvencionan parcialmente el coste de la ITE a los propietarios, yen otros no.

n. En algunos municipios se realizó importante campaña previa de información yconcienciación a la ciudadanía respecto la ITE, antes de la entrada en vigor de la misma, yen otros no.

o. La dotación de personal de los departamentos ITE es diferente entre los diversosayuntamientos (afirmación en la que se incluye, claro está, el efecto ratio de comparaciónpara tener en cuenta la diferencia de tamaño de los municipios, tanto en número dehabitantes como en número de edificios), lo que muestra que se dedican diferentesmagnitudes de esfuerzos a la gestión de la ITE, al destinar diferentes magnitudes derecursos humanos.

p. El grado de cumplimiento de la ITE respecto a las previsiones es diferente entre losmunicipios, desde grados de cumplimiento elevados, a grados moderados, a grados bajoso incluso muy bajos o casi nulos.

q. El número de edificios tratados terapéuticamente debido a que la ITE ha resultadodesfavorable, en algunos ayuntamientos se conoce y se controla y en otros no.

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Igualmente, el número de edificios tratados terapéuticamente debido a que la ITE haresultado desfavorable es apreciable en algunos municipios, en otros es bajo, y en otros sedesconoce.

r. En algunos ayuntamientos se han realizado convenios con Colegios Profesionales,principalmente Colegios de aparejadores, arquitectos técnicos e ingenieros de edificación yColegios de arquitectos, mientras que en otros ayuntamientos no se han realizado estosconvenios.

3.2.4.- Aspectos positivos

a. Que el criterio para selección de los edificios que deben pasar la ITE se haga en funciónde su antigüedad, queda de manifiesto que es adecuado. Presenta varias ventajas, laprimera de índole práctica, y es que con este sistema se facilita a la Administración elseleccionar a los edificios que les toca pasar la ITE cada año. Por otro lado, si bien esverdad que hay numerosos edificios antiguos en buen estado de conservación, también esverdad que, en general, es más probable que haya degradaciones o disfunciones enedificios antiguos que en edificios de construcción más reciente.

Esta afirmación queda demostrada en la experiencia práctica de los diferentes municipiosdonde se realiza la ITE, en los que como se ha visto la ITE se aplica de forma escalonadaen función de la antigüedad, empezando por los más antiguos, y comprobándose que enlos primeros años de aplicar la ITE el porcentaje de ITEs desfavorables es superior al deaños posteriores. La cual cosa confirma que el porcentaje de edificios degradados essuperior entre los edificios antiguos, que entre los edificios de construcción más reciente.

b. Se comprueba que es positivo el que el ayuntamiento tenga criterios adicionales paraseleccionar edificios que deban pasar la ITE, además del criterio general ya mencionadode la antigüedad. Efectivamente, se verifica que es funcional y adecuado que si porejemplo los servicios técnicos municipales detectan un edificio que aparentemente está enmal estado, se le pueda obligar a pasar la ITE, aunque no tenga la edad correspondientesegún el criterio general. El mismo razonamiento de adecuada funcionalidad se puedeaplicar a otros criterios adicionales como edificios catalogados, determinados barrios, etc.

c. Que la aplicación de la ITE se haga de forma escalonada se considera que es positivo eimprescindible, para que el número de ITEs que se deban tramitar cada año sea similar yfactible de gestionar por parte de la Administración.

d. Se comprueba que es positivo que se revise la totalidad del edificio, y no sólo una parte deél (la fachada por ejemplo). Está claro, ya que un edificio puede tener elementosdeteriorados diferentes a la fachada (estructura, cubierta, etc.). Análogamente, si bien escierto que, en general, el estado de la fachada suele ser síntoma de cómo estará el edificioen su interior, hay casos de edificios con la fachada en buen estado que en cambio tienenen el interior graves lesiones estructurales.

e. Las campañas de información y concienciación de la ciudadanía respecto a la ITE antes dela entrada en vigor y durante el funcionamiento de la misma se consideran esenciales parael buen funcionamiento y gestión de la ITE.

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f. Se verifica que es positivo que el documento ITE sea sustancialmente abierto, dando altécnico cierto grado de libertad para plasmar su dictamen, dentro, claro está, de unoscampos obligatorios para rellenar (estado de fachada, estado de estructura, etc.).

g. Se verifica que es positivo que el nivel de profundidad y fiabilidad requerido de la ITE seaintermedio, ya que presenta un nivel de fiabilidad en el diagnóstico apreciable, a un costetodavía razonable. La inspección ITE de tipo superficial, si bien presenta la ventaja de unbajo coste al ser necesario poco tiempo para realizarla, tiene en cambio el inconvenientede ser, en principio, de baja fiabilidad.

La inspección ITE de nivel intenso, opción defendida por algunos especialistas, seconsidera que no es aplicable por su elevado coste, la cual cosa dificultaría notablementela aplicación efectiva de la ITE. Además, como la relación entre el grado de fiabilidad en eldiagnóstico y el tiempo dedicado a la inspección (y por tanto coste) no es lineal, sino detipo asindótico, un aumento grande del tiempo dedicado a la inspección ITE y por tanto ungran aumento del coste, proporciona un pequeño incremento del grado de fiabilidadrespecto a la inspección de nivel intermedio.

h. Se comprueba que es positivo que haya tarifa mínima orientativa de honorarios por realizarla ITE.

i. Se comprueba como imprescindible que el departamento ITE disponga de suficientepersonal para poder gestionar convenientemente la ITE.

3.2.5.- Aspectos negativos

a. Se verifica que si no se realiza sólida y duradera campaña divulgativa y de concienciacióna la ciudadanía previa a la entrada en vigor de la ITE, y durante el funcionamiento de lamisma, aumenta muy notablemente la dificultad de gestión efectiva de la ITE por parte dela Administración, al menos en las fases iniciales, al costar mucho que los propietarios delos edificios realmente cumplan con el deber de hacer la ITE, lo que provoca que el gradode cumplimiento de realizar la ITE sea inferior o muy inferior a lo requerido.

b. En municipios donde no hay tarifa mínima orentativa por hacer la ITE, diversosresponsables municipales han identificado un problema de “picaresca” por parte dealgunos técnicos, como consecuencia de que se produce un efecto de competenciadesmesurada de precios, a la baja, de forma que hay ofertas de técnicos que hacen ITEspor menos de 200€, y en algún caso incluso por menos de 100€.

Considerando que el importe de honorarios técnicos es en función esencialmente deltiempo dedicado en realizar el trabajo en cuestión, y en el caso que nos ocupa es realizarla diagnosis con un mínimo de fiabilidad y solvencia de todo un edificio de viviendas (seincluye inspección e informe ITE), en el que como mínimo se deben revisar fachadas,estructura, cimentaciones, cubierta, algunas instalaciones, etc., realizar este trabajo consolvencia por 100€ o incluso por 200€ es algo que escapa a toda verosimilitud.

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La “picaresca” detectada por diversos responsables municipales consiste en que estostécnicos que cobran unas tarifas por hacer la ITE desproporcionadamente bajas, tienen el“método” que todas las ITEs que realizan las concluyen como desfavorables, de forma quelos propietarios, por tanto, están obligados a hacer obras de rehabilitación, obras querealiza el mismo técnico que ha hecho la ITE muy barata y desfavorable, y es en larealización de estas obras (donde se incluye proyecto y dirección de la obra) donde eltécnico cobra unos importantes honorarios.

c. Se considera que es negativo que el nivel de la ITE sea superficial, ya que en estesupuesto un elevado porcentaje de ITEs son de bajo nivel de fiabilidad en el diagnóstico.

d. Se considera que es negativo que los técnicos que realizan la ITE no tengan formaciónespecífica adicional en diagnosis y en ITE, por razones similares al punto anterior, ya queen este supuesto cierto porcentaje de ITEs son de bajo nivel de fiabilidad en el diagnóstico(las realizadas por técnicos con bajo nivel de formación y/o experiencia en diagnóstico).Igualmente es de esperar que se produzca efecto de disparidad de criterios entre técnicosa la hora de decidir cuándo la ITE es favorable y cuándo desfavorable, de forma que en elcaso de un edificio que tenga diversas degradaciones no muy graves, un técnico puedeque lo determine como ITE favorable (tal vez con algunas notas adicionales), y en cambiootro técnico el mismo supuesto lo determine como ITE desfavorable.

Es evidente que en los casos muy claros de edificios en muy mal estado o en casos deedificios en muy buen estado, no es de esperar este efecto de disparidad de criterios, perosí es de esperar en una amplia gama de casos de degradación intermedia. Esta disparidadde criterios es razonable estimar que quedará minimizada (que no eliminada totalmente)con una formación específica para los técnicos sobre la ITE, donde aparte de formación enmateria de diagnosis se explique con gran claridad a partir de dónde se considera ITEdesfavorable.

e. Se verifica que es negativo que el documento ITE sea del tipo de multitud de casillas arellenar, por considerarse poco práctico y poco funcional, la cual cosa coincide con eltestimonio de responsables municipales de ayuntamientos donde se utiliza este sistema,ya que les obliga a dedicar bastante tiempo innecesariamente a revisar multitud de casillascorrespondientes a elementos constructivos que están en buen estado, y asimismo a lostécnicos les da poca flexibilidad para expresar su diagnóstico y también les obliga arellenar multitud de casillas sobre elementos que están en buen estado.

f. Se considera que es negativo que el departamento ITE no disponga de personal suficientepara realizar la gestión correspondiente, ya que por un lado no es posible que la ITE seaplique adecuadamente en el municipio al no poderse gestionar de forma correcta, y porotro lado se puede producir el efecto de sobresaturación de trabajo del personal quecompone el departamento infradimensionado.

Capítulo 4: La ITE en el extranjero

4.1.- Introducción

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Por las mismas razones que se ha realizado el estudio y análisis de las ITE que hay envigor en diferentes ayuntamientos de España, es de interés investigar cuál es la situación en elextranjero sobre la ITE, es decir, si fuera de España existen normas análogas a la ITE, de maneraque las administraciones públicas obliguen a los propietarios de los edificios a realizarinspecciones periódicas de los edificios.

En el caso de que en el extranjero existieran diferentes experiencias de ITE, el analizarlasresultaría de utilidad para hacer propuesta lo más óptima posible de ITE, analizando los aspectosmás positivos de las mismas y que resulten aplicables a nuestro caso.

La metodología empleada para realizar esta investigación ha sido análoga a la utilizadapara realizar el estudio y análisis de las ITE que hay en vigor en España, es decir, usandodiversos métodos, uno de ellos a través de una exhaustiva búsqueda por Internet y también se harealizado abundante búsqueda en bibliografía. El otro, a través de consultar a numerosaspersonas e instituciones, entre las que había especialistas en materia de patología ymantenimiento de edificios, especialistas en administración local, responsables de departamentosITE de ayuntamientos, colegios profesionales, universidad, etc.

Después de realizar una intensa búsqueda de información en esta temática, se llega a dosconclusiones, la primera es que no hay ningún estudio global sobre la situación de la ITE a nivelinternacional, por lo que esta investigación se puede considerar la primera de esta índole.

La segunda conclusión es que si bien existen multitud de estudios, monografías,recomendaciones, etc. en el extranjero sobre inspección y mantenimiento de edificios, donde seexplica con detalle qué y cómo se debe revisar, la importancia del mantenimiento y de lasinspecciones periódicas, incluso el tipo de técnicos que deben realizar las inspecciones, y laformación académica y aptitudes personales que deben tener estos técnicos, apenas hay nadasobre normas de las administraciones públicas que obliguen a los propietarios de los edificios arealizar inspecciones periódicas de los edificios.

Tan sólo en el ayuntamiento de Roma se ha encontrado una norma de concepción análogaa la ITE. A continuación se explican los casos de más interés estudiados.

4.2.- Ayuntamiento de Roma

El día 16 de diciembre de 1998, en la calle Vigna di Jacobino, en Roma, se produjo elcolapso de un edificio de viviendas, pereciendo en el siniestro 27 personas. Esta tragedia, queprodujo un muy fuerte impacto social, junto con otros casos de colapsos de edificios debidosprincipalmente a fallos estructurales, motivó que el ayuntamiento de Roma creara una norma queobligara a los propietarios de los edificios a realizar inspecciones periódicas de los edificios, conuna periodicidad de ocho años, a través del denominado Fascicolo del fabbricato (expedientedel edificio).

En este expediente deben constar los siguientes aspectos:a.- Identificación de la construcción.b.- Características del edificio.c.- Datos sobre planificación urbana y técnicas generales.d.- Documentos técnicos disponibles.e.- Geología del subsuelo.f.- Tipología, coherencia y estado de conservación de las estructuras.g.- Instalaciones (saneamiento, fontanería y calderas).

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Como se puede apreciar, el Fascicolo del fabbricato tiene algunas diferencias respecto alas ITE que hay en vigor en España, ya que por un lado deben constar datos sobre planificaciónurbana, estudio de la geología del subsuelo, y revisión de la instalación de fontanería y calderas,cuando en la mayor parte de las ITE que hay en vigor en España, como se ha visto anteriormente,no deben revisarse los citados aspectos3. Y por otro lado en el Fascicolo del fabbricato no seincluye la revisión de fachadas ni cubiertas, mientras que en todas las ITE que hay en vigor enEspaña sí deben revisarse estos aspectos.

En cuanto a la cronología de esta norma, los edificios construidos antes de 1939 debíantener en regla el Fascicolo del fabbricato para el 30 de septiembre de 2005, y para el 31 de marzode 2007 los edificios construidos posteriormente. Para edificios en construcción y para aquellosconstruidos después de la aprobación de la regulación, deben tener en regla el Fascicolo delfabbricato antes de realizar la solicitud de habitabilidad.

Por tanto en este aspecto existe otra diferencia sustancial con las ITE que hay en vigor enEspaña, ya que en este segundo caso, como se ha visto, la ITE se aplica sobre edificios de ciertaantigüedad, que oscila en general entre los 30 a los 50 años de edad del edificio (con aplicaciónescalonada) dependiendo de los ayuntamientos, mientras que en Roma se aplica sobre todos losedificios, incluso los acabados de construir.

Respecto otros aspectos de interés relacionados con el Fascicolo del fabbricato, cabe decirque tener el mismo en regla es obligatorio para conceder cédulas de habitabilidad, permisos ycertificados requeridos por las leyes de zonificación y de prevención de incendios. Por otra parteno se prevén sanciones administrativas para los propietarios que no cumplan con su deber derevisión del edificio. Nuevamente, lo referido en este párrafo es otro aspecto diferencial respecto ala mayor parte de las ITE que hay en vigor en España.

Es de resaltar que según algunos especialistas italianos, se produce por parte de algunostécnicos un efecto de competencia desmesurada de precios, a la baja, de manera que cobranunos honorarios desproporcionadamente bajos por realizar el Fascicolo del fabbricato, que enalgunos casos pueden llegar a cobrar sólo 100€ o incluso menos, lo que ocasiona según el criteriode diversos especialistas italianos que esas revisiones a tan bajo precio deban considerarsetotalmente inútiles, por carecer de toda fiabilidad.

De hecho, en algunos textos consultados al respecto se dice, textualmente: “è owio che unfascicolo redatto con superficialità resulta essere totalmente inutile, e l’unico resultado che si ha èquello di aver inútilmente speso dei soldi”, que traducido quiere decir que “es evidente que unexpediente elaborado con superficialidad es totalmente inútil, y el único resultado que tenemos esque se ha gastado el dinero innecesariamente”4. Por este motivo, dichos especialistas consideranimprescindible establecer unas tarifas mínimas de honorarios para realizar el Fascicolo delfabbricato.

Estos son razonamientos análogos a los ya comentados anteriormente en las ITE en vigoren España, en que en algunos casos responsables municipales de departamentos ITE handetectado un problema análogo.

3 De hecho, la geología del subsuelo no debe revisarse en ninguna ITE en vigor en España.4 Estos textos se han consultado en diversas páginas web, principalmente en

www. fascicolofabbricatoroma.it.

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En referencia al grado de cumplimiento de esta norma, se han producido diversos retrasos,según algunos especialistas debidos a una insuficiente campaña de información al público, y auna inexistente cultura de la ciudadanía respecto al mantenimiento de los edificios. Estos aspectosson análogos a los ya explicados anteriormente en otros apartados, para el caso de España.

En concreto, en algunos textos consultados al respecto se dice, textualmente: “Il Fascicolodel fabbricatoha subito diversi retardi in parte ligati anche alla mancanza di una adeguatainformazione che doveva essere fornita al pubblico, che ha portato a ritenere tale documento pocoo per niente utile; tele errore di valutazzione è anche in parte dovuto al fatto che a Roma sonopresenti costruzioni, a tutt’oggi abitate, costruite da diverse centinaia di anni, e questo portaerróneamente a far credere che ogni edificio risulti essere “eterno”. Nel frattempo si sono verificatialtri crolli e tragedia, che forse si sabbero potote evitare qualora questi fabbricati fossero statudotati del fascicolo. Ricordiamo ad esempio il disastro che si ebbe in via Ventotene nel novembre2001”.

Traducido quiere decir que “El archivo de la construcción ha sufrido varios retrasosdebidos en parte a la falta de información que se proporcionó al público, que condujo a la opiniónde que el documento era de poco o ningún beneficio; este error de evaluación es también debidoen parte al hecho de que en Roma hay presentes edificios, en zonas aún habitadas, construidoshace cientos de años, y esto lleva a creer erróneamente que cada edificio es "eterno". Mientrastanto ha habido más derrumbes y tragedias, que quizás podrían haberse evitado si en estosedificios se hubiera realizado el expediente. Por ejemplo, el desastre que ocurrió en Ventotene ennoviembre de 2001.”

Por todo lo referido, según estos especialistas es imprescindible realizar una sólidacampaña de información y concienciación de la ciudadanía respecto a la necesidad delmantenimiento de los edificios y las revisiones periódicas. En este marco se han creado frasesmotivadoras como la siguiente, se cita textualmente: “È bene considerare la nostra abitazionecome una machina che debe essere periódicamente controllata al fine di evitare il verificarse digravi incidente!!” que traducido quiere decir que “Es bueno considerar nuestra casa como unamáquina que debe ser verificada periódicamente para evitar que ocurran accidentes graves!!”.

4.3.- Ayuntamiento de París

En el caso del ayuntamiento de París se elaboró un “Protocolo sobre el revoque, elmantenimiento, la conservación y preservación de los edificios parisinos”, fruto del acuerdo delayuntamiento con los profesionales, los propietarios y los administradores de fincas. El acuerdopermite de antemano informarse sobre limitaciones del edificio, la financiación, materiales a utilizary el estado del mantenimiento, acceder a presupuestos comparados, con técnicos o directores deobra especializados que propondrán los trabajos a realizar conforme alas mejores más adaptadastécnicas. Los trabajos que se hayan realizado se inscribirán en el libro de mantenimiento deledificio previsto en el Decreto del 30 de mayo de 2001. Existe un obligación legal de reparar losedificios así como de mantenerlos limpios.

La conservación de edificios y de calles, barrios o ciudades enteras va vinculada en casoscomo el francés a la protección del edificio como Monument historique que es un estatus queotorga el Ministerio Francés de Cultura a un edificio o parte del mismo, conjunto de edificios oalgún otro tipo de construcción en base a su importancia histórica o arquitectónica. El título MH sepuede aplicar tanto a bienes públicos como privados y establece una serie de privilegios así comode obligaciones de cara a su correcta conservación y disfrute público.

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Cuando un bien es inscrito o clasificado como MH sus gastos de mantenimiento yrestauración pueden ser confinanciados por el Estado hasta en un 40%, permitiendo al propietario(si es privado) la elección del técnico y la empresa que ejecutará la obra, y sometiendo lasupervisión de la misma al control de la administración.

Además se permite la deducción del 100% de los gastos de cualquier reforma así como losresultantes de la apertura al público (aunque sea previo pago) del monumento. Cualquier otro tipode gasto (trabajos no subvencionados, gastos de gerencia, pago a vigilantes, etc.) es deducible enun 50% (100% si está abierto a la vista).

A cambio el propietario se compromete a informar al Estado con 4 meses de antelación decualquier intento de reforma, a no destruir ni trasladar el edificio o sus partes, a no vender, ceder,alquilar o regalar el bien sin autorización estatal y a no construir ni modificar construcción existentealguna en un perímetro de 500m en torno al mismo (campo de co-visibilidad).

Cabe decir que todo lo referido del caso de París, si bien está muy relacionado con elmantenimiento y conservación de edificios, no constituye en sí un sistema comparable a la ITE, alno obligar la administración pública de forma sistemática a los propietarios de los edificios arealizar revisiones periódicas de los mismos, sino más bien crear un entorno favorable deprotocolos y normas que motiven a los propietarios de los edificios a intervenir voluntariamente enel mantenimiento de los edificios, dando especial énfasis a los edificios catalogados como MH.

4.4.- Ayuntamiento de Londres

En este caso las normas de construcción son normas mínimas dadas por el Parlamentopara asegurar la salud y la seguridad de las personas y de los edificios. La conservación, laaccesibilidad y facilidades para los minusválidos, los riesgos de incendios y la seguridad de losgrandes rascacielos fomentan la aparición de tales normas conocidas como London Building Acts.

Cabe decir nuevamente que lo referido en este caso, si bien está relacionado con elmantenimiento y conservación de edificios, no constituye en sí un sistema comparable a la ITE, alno obligar la administración pública de forma sistemática a los propietarios de los edificios arealizar revisiones periódicas de los mismos.

4.5.- Ayuntamiento de Quebec

Esta ciudad canadiense de más de 400 años de antigüedad, a principios de los años 60estaba superpoblada y el parque inmobiliario residencial se encontraba en muy mal estado, motivopor el cual la administración municipal encargó hacer un diagnóstico claro y una vista de conjuntopara guiar sus intervenciones frente a la degradación del paisaje urbano y al éxodo de suhabitantes hacia la periferia. El informe Martin (1961-1963) juzgaba que el 40% de las viviendaseran insalubres o necesitaban reparaciones importantes. Las políticas urbanas del ayuntamientoamparado por la propia UNESCO han determinado una ciudad nueva donde el mantenimiento y laconservación están presentes en la actuación pública y privada.

Cabe decir nuevamente que lo referido en este caso, si bien está relacionado con elmantenimiento y conservación de edificios, donde se inicia con una intervención integral en laciudad, fuertemente degradada, no constituye en sí un sistema comparable a la ITE, al no obligarla administración pública de forma sistemática a los propietarios de los edificios a realizar

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revisiones periódicas de los mismos, sino más bien crear un entorno favorable, donde a través denormas y de una elevada concienciación ciudadana, los propietarios de los edificios realicenvoluntariamente el mantenimiento adecuado de los edificios.

4.6.- Recapitulación y conclusiones

Dos de las conclusiones de este estudio, que ya se han comentado anteriormente, son porun lado que no hay ningún estudio ni documento sobre la situación de la norma ITE o análoga enel extranjero, por lo cual este se puede considerar el primer estudio de esta índole. Por otro lado,prácticamente no hay nada en el extranjero similar a normas ITE, es decir normas de lasadministraciones públicas que obliguen a los propietarios de los edificios a realizar inspeccionesperiódicas de los edificios (como se ha visto, sólo en Roma se ha detectado una norma tipo ITE).

El siguiente paso natural una vez llegados a la conclusión de la casi total ausencia denormas tipo ITE en el extranjero, es averiguar el porqué de esta ausencia. Para empezar elanálisis se van a dividir los países extranjeros en dos grupos, ya que las características a analizarde los mismos son completamente diferentes. Se analizará por un lado el caso de los países envías de desarrollo, y por otro lado el caso de los países altamente desarrollados.

En el caso de los países en vías de desarrollo, si bien es cierto que en general hayelevado porcentaje de edificios en mal estado y que no se hace mantenimiento de los edificios, loque implica que sería beneficioso tener una norma tipo ITE (junto, claro está, a otras muchasmedidas para mejorar la calidad de las construcciones), por otro lado se tiene que en estos paísesexisten problemas muy graves sin resolver (falta de suministro de agua potable a parte de lapoblación, deficiente sistema de saneamiento y alcantarillado, deficientes infraestructuras,precario sistema de sanidad, deficitario sistema de alimentación, etc.), que hacen que el hecho dehaber numerosos edificios de viviendas en malas condiciones, aun siendo un problema grave, escomparativamente un problema menor respecto otros problemas más acuciantes.

Además, las administraciones públicas de estos países, que no pueden solucionarconvenientemente los problemas más graves para la población, es razonable deducir que menospueden resolver un problema, que aunque grave, es comparativamente menor a los otrosreferidos. Respecto al futuro, es de esperar que en estos países en vías de desarrollo, a medidaque vayan resolviendo los problemas más acuciantes para la población (en el caso que así sea,esperemos que sí), probablemente con ayuda internacional, pase a primer plano la problemáticade que haya considerable número de edificios de viviendas en mal estado, y una de las medidasque puede ser de utilidad para solventar la problemática es la ITE.

En el caso de los países altamente desarrollados (tipo Alemania, Dinamarca, Finlandia,Suecia, Suiza, Noruega, Bélgica, Holanda, etc.) el que no exista norma tipo ITE puede resultar apriori sorprendente, pues es de esperar que en estos países tengan desarrolladas todas lasnormas y mecanismos encaminados a conseguir la mayor calidad de vida posible de la población.

Para analizar este aspecto se va a utilizar el método deductivo dividido en varios escalonesde razonamiento, y que permita averiguar el porqué en los países más desarrollados no existenorma tipo ITE, mediante la cual las administraciones públicas obliguen a los propietarios de losedificios a realizar inspecciones periódicas de los edificios.

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En el primer escalón del razonamiento, el de nivel inferior, se parte de la hipótesis que endichos países no haga falta hacer mantenimiento de los edificios. Esta hipótesis queda claramentedescartada ya de inicio, y es de certeza evidente que en dichos países los edificios necesitanmantenimiento y revisiones periódicas. Ya se ha visto en otras partes de la tesis que en estospaíses los edificios pueden tener antigüedades análogas a las del caso de España.

Por otro lado, aun suponiendo que en dichos países la calidad de las construcciones fuerasuperior a España (cosa que no se certifica en la presente tesis, pues no se ha investigado esteextremo), los edificios igualmente necesitarían mantenimiento y revisiones periódicas, pues encaso contrario se degradarían, probablemente de forma más lenta que edificios de menor calidad,pero en definitiva se degradarían. Por tanto, queda demostrado de forma clara que en dichospaíses también es necesario realizar mantenimiento de los edificios y revisiones periódicas.

En el segundo escalón del razonamiento se trata de conocer la razón por la cual, siendonecesario realizar mantenimiento de los edificios y revisiones periódicas, en cambio no hay normatipo ITE mediante la cual las administraciones públicas obliguen a los propietarios de los edificiosa realizar inspecciones periódicas de los edificios. El hecho de que se trata de países altamentedesarrollados implica que se deduzca con suficiente grado de certeza que si no tienen norma tipoITE es sencillamente porque no es necesario.

En el tercer escalón del razonamiento, si se dan por ciertos los anteriores escalones, esdecir que en estos países es necesario realizar mantenimiento de los edificios y revisionesperiódicas, y no es necesario que haya normas tipo ITE, implica que se deduzca de forma claraque en estos países los propietarios de los edificios realizan mantenimiento de los edificios yrevisiones periódicas, sin necesidad de que las administraciones públicas les obliguen a través denormas tipo ITE.

En el cuarto escalón del razonamiento, el más complejo e incierto de los cuatro, se trata desaber porqué en estos países los propietarios de los edificios realizan mantenimiento de losedificios y revisiones periódicas, sin necesidad de que las administraciones públicas lesobliguen a través de normas tipo ITE. Con probabilidad existen varias causas queconfluyen para explicar este hecho. A continuación se enumeran las que se consideranmás plausibles:

a.- Existencia de cultura del mantenimiento entre la población, habiendo concienciación ciudadanarespecto a la necesidad del mantenimiento de los edificios y de las inspecciones periódicas.

b.- Existencia de diferentes mecanismos que colaboran a motivar a la ciudadanía a realizarmantenimiento e inspecciones periódicas, entre los cuales pueden estar los siguientes:

En los documentos contractuales de las Compañías de Seguros aparezca comocondición indispensable para mantener la cobertura del seguro del edificio, el que serealicen inspecciones periódicas del edificio por parte de técnico cualificado, y se realicentodas las intervenciones que dictamine el citado técnico. En el mismo sentido seimplementen otras medidas por parte de las Compañías de Seguros, como bonificacionesen las tasas para los usuarios que demuestran realizar un adecuado mantenimiento de susviviendas, y penalizaciones, que se traducen en incremento de las tasas, para los usuariosque no realicen un adecuado mantenimiento.

En los contractos de compra-venta o de alquiler se exija como necesario un documentoque acredite el buen estado del edificio o vivienda, y de que se han realizado revisiones

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periódicas por parte de técnico. Relacionado con este punto, está el factor que en estospaíses el porcentaje de viviendas en régimen de alquiler en comparación con las viviendasde propiedad es elevado, claramente superior al que hay en España.

Para dar de alta un suministro (electricidad, gas, teléfono, agua, etc.) se exija comonecesario un documento que acredite el buen estado del edificio o vivienda, y de que sehan realizado revisiones periódicas por parte de técnico.

Como último razonamiento de tipo general, decir que si en España se diera lacircunstancia que los propietarios de los edificios realizaran voluntariamentemantenimiento de los edificios y contrataran periódicamente un técnico para realizarrevisiones del edificio, probablemente no sería necesaria la existencia de una norma ITE.

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SESSIÓ 3: Deure de conservació, manteniment i...

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