Situación Inmobiliaria - BBVA Research...Situación Inmobiliaria 2014 Unidad de Perú La demanda...

Situación Inmobiliaria

2014 Unidad de Perú

La demanda por viviendas se elevó en 2014, a pesar de la desaceleración

cíclica de la economía. Por un lado, un mercado laboral más débil habría tenido

una incidencia negativa sobre la demanda inmobiliaria; pero de otro, factores

estructurales siguen apoyando la compra de viviendas.

El financiamiento hipotecario fue otro de los factores que continuó dando

soporte a la demanda de viviendas. Si bien el ritmo de crecimiento de estos

préstamos es menor que el de años previos, continúa siendo significativo y

sostenible.

Las ventas de viviendas cayeron el año pasado a su nivel más bajo de los

últimos tres años. En este contexto, la oferta se elevó significativamente en

2014 y alcanzó su nivel histórico más alto.

Los precios de las viviendas vienen mostrando una tendencia descendente

desde el tercer trimestre de 2014. El balance entre la demanda y la oferta se

ajustó sensiblemente el año pasado, debido a un fuerte incremento de la

segunda variable. En este contexto, no prevemos una recuperación de estos

precios en el corto plazo.

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2014

Índice

1. Resumen 3

2. A pesar de la desaceleración económica, factores estructurales continúan dando soporte a la demanda de vivienda 4

3. Las ventas cayeron en el 2014 8

Recuadro 1. Mayor oferta prime continuará presionando a la baja los precios de alquiler

4. Los precios de las viviendas en Lima muestran una tendencia a

estabilizarse 13

Fecha de cierre: 17 de marzo de 2015



2014

1 Resumen

La demanda de viviendas aumentó en 2014 en cerca de 12 mil unidades, algo por debajo del

incremento que registró en cada uno de los dos años previos. La expansión de la demanda la explica el

sostenido apoyo de factores estructurales que amplían la capacidad de compra de la población. Dentro de

la estructura poblacional, por ejemplo, es cada vez más importante aquella parte en edad de demandar una

vivienda. A ello se suma el continuo engrosamiento de la clase media. En conjunto se tiene entonces un

incremento constante del número de personas con la necesidad de adquirir un inmueble y con los recursos

para hacerlo. La desaceleración cíclica de la actividad económica en 2014, que ralentizó el mercado laboral,

y la depreciación de la moneda local, que recortó la accesibilidad a vivienda en un mercado en el que esta

se cotiza en dólares, fueron elementos que por el contrario atenuaron la demanda inmobiliaria.

El financiamiento hipotecario fue otro de los factores que también le dio soporte a la demanda de

viviendas en 2014 con una expansión del saldo medio de 16%. Si bien este ritmo de crecimiento es

menor que el de años previos, continúa siendo significativo y, más importante aún, es más sostenible. La

expansión más ordenada del crédito hipotecario es consistente, de un lado, con el ajuste que se ha hecho

en la regulación durante los últimos años, y de otro, con el prudente comportamiento que mantiene la

banca. Ambos han propiciado también que el aumento de las colocaciones para adquirir vivienda se incline

hacia la moneda local y que con ello se acote el riesgo cambiario-crediticio. En suma, una expansión de los

préstamos hipotecarios aún significativa y más sana y sostenible como apoyo de la demanda actual y futura

de inmuebles.

Por el lado de la oferta de viviendas, esta se incrementó en 2014 en cerca de 8 mil unidades, algo

destacable luego del retroceso en el año anterior. Como resultado, el inventario de viviendas disponibles

para la venta aumentó en 40%. Ello se dio en un contexto en el que las ventas se debilitaron, alcanzando

las 17 mil unidades, por debajo de las 22 mil que en promedio se colocaron en los tres años previos.

Destacó aquí las menores ventas en el segmento de ingresos medios de la población (disminución de 29%),

el que concentra anualmente alrededor de 60% del total de unidades colocadas.

El retroceso de las ventas y un balance entre la demanda y la oferta más apretado que en años

anteriores, contribuyeron a que los precios de las viviendas (en dólares corrientes) registraran un

avance más contenido en 2014. Así, mientras que hasta hace no mucho estos precios aumentaban a un

ritmo interanual de entre 10% y 20%, en 2014 el alza fue más cercana al 3%. Prevemos que en los

próximos dos o tres trimestres no habrá mayor recuperación en los precios de los inmuebles debido a que el

mercado requerirá algún tiempo para absorber el importante aumento que ha registrado el inventario de

viviendas disponibles para la venta. Además, el incremento del tipo de cambio y el enfriamiento cíclico del

mercado laboral han llevado a que el esfuerzo que se tenga que realizar para adquirir una vivienda sea

mayor, lo que acota la demanda inmobiliaria, por lo menos en el corto plazo. Desde luego, esta situación

tenderá a mejorar en la medida de que el crecimiento de la economía gane tracción, lo que se prevé será

más claro en el segundo semestre de 2015.



2014

2 A pesar de la desaceleración económica, factores

estructurales continúan dando soporte a la demanda de vivienda La desaceleración de la actividad económica ha tenido una incidencia negativa sobre los factores de demanda de vivienda. El débil crecimiento del PIB en 2014 (2.4%, la tasa más baja desde la crisis del 2009) se ha reflejado en una ralentización de la generación de empleo (ver gráfico 1) y en un ritmo más moderado de crecimiento de los ingresos familiares (ver gráfico 2).

Gráfico 1

Tasa de crecimiento del empleo del Perú Urbano (%)

Gráfico 2

Ingreso en Lima Metropolitana (Var.% real promedio)

Fuente: MINTRA. Fuente: MINTRA.

Otra tendencia desfavorable que viene mostrando el mercado laboral es el incremento del empleo informal, sector en donde los ingresos son más volátiles y precarios (ver gráfico 3), lo que también afecta la demanda por vivienda.

Gráfico 3

Lima Metropolitana: Empleo Dependiente (Var. %)

Fuente: EPE-INEI. Elaboración: APOYO.

-1.5

0.5

2.5

4.5

6.5

8.5

10.5

en

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7

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7

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-07

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8

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1

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en

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3

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3

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-13

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4

may-1

4

sep

-14

1.5 1.7

6.9

4.7

-1.5

8.7

5.0

2.53.2

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

1.1

3.5

0.2

3.0

2.0

3.7

Total Formal Informal

2013 2014



2014

Más allá de la desaceleración cíclica de la economía, la demanda por vivienda ha seguido contando con el soporte de factores estructurales que reflejan una mayor capacidad de compra de vivienda de la población. Uno de ellos es el engrosamiento de la clase media que se ha registrado en los últimos años en Perú. Así, con respecto a inicios de la década de anterior, los segmentos de ingresos medios (sector C) y medios-altos (sector B) han incrementado (en conjunto) 13 puntos porcentuales su participación en la distribución según ingresos de la población (ver gráfico 4). Otro factor estructural ha sido el cambio en la composición demográfica, en donde se observa que en los últimos 15 años la población entre 30 y 50 años, grupo que comprende a las personas que usualmente son las que forman familias y están a la búsqueda de vivienda, ha incrementado su participación porcentual en 3 puntos (ver gráfico 5). Esto implica que desde inicios de la década pasada la población que potencialmente podría demandar una vivienda ha aumentado en más de 1 millón de personas.

Gráfico 4

Distribución de la población según ingresos (% de la población total)

Gráfico 5

Población según rango de edades (Participación, %)

Fuente: Ipsos- APOYO * Proyección.

Fuente: INEI

En este contexto, la demanda por vivienda continuó creciendo en 2014, aunque a un ritmo más lento que en años anteriores. En particular, el año pasado la demanda efectiva de viviendas

1 fue de 444 mil viviendas, un

incremento de 2,7% con respecto a 2013, un ritmo de expansión ligeramente más moderado que el promedio de 3,0% de los dos últimos años (ver gráfico 6). En términos de número de viviendas, la demanda aumentó en cerca de 12 mil unidades en 2014, algo por debajo del incremento observado en cada uno de los dos años previos.

Un elemento interesante a mencionar es que entre el 2014 y 2013 la demanda por vivienda entre USD 80 mil y 120 mil se redujo, en tanto que la demanda por vivienda de precios menores a USD 80 mil se elevó (ver gráfico 7). Una explicación sobre este comportamiento es que se haya dado una migración de la demanda por viviendas de precios medios hacia viviendas de precios más cómodos, lo que está en línea con el crecimiento más lento de la economía y con perspectivas de empleo menos optimistas. Por el contrario, la información también muestra que la demanda por viviendas de mayor valor no se ha visto afectada. Finalmente, cabe señalar que la demanda efectiva se encuentra concentrada en viviendas de bajo valor.

1Fuente Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO). “El mercado de edificaciones urbanas en Lima Metropolitana y el Callao- Año

2014”, para el periodo agosto 2013-julio 2014 (información proporcionada en diciembre 2014). La demanda efectiva de viviendas comprende a los hogares que se encuentran interesados en comprar una vivienda y que cuentan con los recursos suficientes para pagar su cuota inicial y con ingresos que le permitan asumir la cuota mensual del crédito.

1

Título del gráfico

Series1 Series2 Series3 Series4 Series5

AB

C

D

E

Nivel Socio Económico 2003 2013

1% 2%

4% 9%

15% 23%

29% 27%

51% 38%

4237

18

18

14

15

1011

16 19

2005 2015*

0-20 años 20 a 30 años 30 a 40 años

40 a 55 años más de 55 años



2014

Gráfico 6

Demanda Efectiva (En miles de unidades)

Gráfico 7

Demanda efectiva según precio de la vivienda

Fuente: CAPECO Fuente: CAPECO

Financiamiento hipotecario continúa dándole soporte a la demanda de vivienda El crédito hipotecario ha seguido avanzando a tasas importantes (ver gráfico 8) y en 2014 el saldo promedio se incrementó en 16%. De esta manera, continúa dándole soporte a la demanda de vivienda, aunque a un ritmo más sostenible luego de que en los tres años anteriores se expandiera a una tasa anual de entre 23% y 26%.

Gráfico 8

Saldo de crédito hipotecario (var. % interanual, sistema financiero)

Gráfico 9

Tasas de interés hipotecarias (%)

Fuente: SBS Fuente: BCRP

El importante avance que siguen mostrando los préstamos hipotecarios se da en un contexto en el que las tasas de interés han descendido (ver gráfico 9). Ello en parte responde a la disminución de los rendimientos exigidos en el mercado a los bonos soberanos y globales, los cuales se emplean como referencia en la formación de tasas de interés de largo plazo. En el caso particular de las colocaciones denominadas en soles, la flexibilización de las condiciones monetarias a través del recorte de la tasa de interés de referencia y los menores encajes apoyó el descenso de las tasas de interés en esta moneda.

407.5

418.4

431.9

443.5

2011 2012 2013 2014

0

50000

100000

150000

200000

250000

Hasta 40 mil Entre 40 y 80 mil Entre 80 y 120 mil Más de 120 mil

2013 2014

Participación 47% 31% 12% 10%2014

15,3

0

5

10

15

20

25

9,52

9,36

9,25

8,51

8,45

8,29

Para préstamos en moneda local

Para préstamos en moneda extranjera



2014

Cabe mencionar que en los últimos años la regulación se ha ido ajustando (en términos de mayores requerimientos de capital o de mayores encajes) para ordenar la expansión del crédito hipotecario, buscando no solo llevarlo hacia tasas de crecimiento más sostenibles sino también hacia una mayor participación de la moneda local, lo que acota el riesgo cambiario-crediticio. Ello ha reforzado aún más la actitud prudencial de la banca, que por ejemplo en 2014 se inclinó a asegurar la calidad del demandante de financiamiento hipotecario y de esta manera mantener contenida en niveles bajos la cartera atrasada de este segmento crediticio (ver gráfico 10). El impacto de la regulación y el prudente comportamiento de la banca no solo han llevado a que el crédito orientado a la adquisición de vivienda avance a un ritmo más sostenible del 15% o 16%, sino que también esa expansión se dé de un modo más sano, es decir, con una participación cada vez mayor de la moneda local, lo que se refleja en una caída continua de la dolarización (ver gráfico 11).

Gráfico 10

Cartera atrasada de colocaciones hipotecarias (como % de las colocaciones hipotecarias)

Gráfico 11

Dolarización de las colocaciones hipotecarias (% del crédito hipotecario denominado en moneda extranjera)

Fuente: SBS Fuente: BCRP

En síntesis, el financiamiento otorgado por el sistema financiero continúa dándole un importante soporte a la demanda de vivienda, en un contexto en el que avanza a un ritmo más sostenible y con una composición por monedas que acota el riesgo.

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

1.40

1.60

en

e-1

0

abr-

10

jul-

10

oct-

10

en

e-1

1

abr-

11

jul-

11

oct-

11

en

e-1

2

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12

jul-

12

oct-

12

en

e-1

3

abr-

13

jul-

13

oct-

13

en

e-1

4

abr-

14

jul-

14

oct-

14 10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

feb-1

1

abr-

11

jun

-11

ag

o-1

1

oct-

11

dic

-11

feb-1

2

abr-

12

jun

-12

ag

o-1

2

oct-

12

dic

-12

feb-1

3

abr-

13

jun

-13

ag

o-1

3

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13

dic

-13

feb-1

4

abr-

14

jun

-14

ag

o-1

4

oct-

14



2014

3. Las ventas de viviendas cayeron en 2014 De acuerdo a la información proporcionada por CAPECO, las ventas de viviendas cayeron 23.8% en 2014 (ver gráfico 12). Con el retroceso registrado en 2014, las unidades de viviendas vendidas se ubicaron alrededor de las 17 mil, el nivel más bajo de los tres últimos años (promedio anual de 22 mil unidades). Por zonas geográficas, los distritos de Lima en donde se registraron las mayores caídas de ventas fueron Santiago de Surco, San Miguel, el Agustino y Carabayllo

2 (ver gráfico 13).

Gráfico 12

Lima: Venta de viviendas (en unidades)

Gráfico 13

Lima: Venta de viviendas según distrito (en unidades)


Gráfico 14

Lima: Venta de viviendas según NSE (en unidades)

Gráfico 15

Lima: Venta de viviendas por estado de construcción

(en un (((en millones de nuevos soles)

*Participación del año 2014. Fuente: Layseca Asociados. Consultores Inmobiliarios.

Fuente: TINSA, tomado del artículo “La Ley del Más Fuerte” (02/02/2015).

2 Fuente Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), para el periodo agosto 2013-julio 2014. “El mercado de edificaciones

urbanas en Lima Metropolitana y el Callao- Año 2014”. Información proporcionada en diciembre 2014.

1 8771 433 1 605 1 870

3 153

4 510

8 750

1 2009

8 850

10 571

13 17913 381

14 516

21 44121 990 22 220

16 930

0

5000

10000

15000

20000

25000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

0 500 1000 1500 2000 2500 3000

Bellavista

Lurigancho

Ventanilla

Los Olivos

Callao

Pachacámac

La Molina

Carabayllo

Barranco

El Agustino

Puente Piedra

Chrorrillos

San Isidro

Cercado de Lima

San Borja

Jesús María

Surquillo

Magdalena de Mar

Ate

Santiago de Surco

San Miguel

Miraflores 2014 2013

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

1

Series1 Series2 Series3 Series4

Nivel Socio Económico

A

AB

B

C

Var.%

2014/ 2013

7.8%

-29.1%

-67.3%

Participación*

-4.6%

17%

18%

57%

8%

17 500

15 000

12 500

10 000

7 500

5 000

2 500

0

2T12 3T 4T 1T12 2T 3T 4T 1T13 2T 3T 4T 1T14 2T 3T

2011 2012 2013 2014

Departamentos

finalizados (En

acabados o entrega

inmediata)

Preventa

En época de cierre de

terrenos, obras

preliminares



2014

Por niveles socioeconómicos (de acuerdo a la clasificación de Layseca Asociados), las menores ventas se dieron en todos los segmentos, excepto en el de altos ingresos (NSE A; ver gráfico 14). En particular, destacó la caída de 29% de las unidades adquiridas por las familias de ingresos medios-altos (NSE B), grupo que concentra anualmente alrededor de 60% del total de unidades colocadas. Otros elementos que revelan el enfriamiento del mercado inmobiliario son la desaceleración de las preventas (adquisición de la vivienda antes de que esté terminada o “en planos”, un componente importante del financiamiento de los desarrolladores inmobiliarios) y el mayor tiempo requerido para vender una vivienda. Sobre las preventas, cabe señalar que han pasado de representar el 80% del total de unidades vendidas en 2012 a un 60% el año pasado (ver gráfico 15). Asimismo, las unidades de viviendas que permanecen sin vender por más de seis meses se elevaron de 11 480 en 2013 a 13000 en 2014 (ver gráfico 16). En este contexto, la oferta de viviendas se incrementó en 2014 en cerca de 8 mil unidades. Como resultado, el inventario de viviendas disponibles para la venta aumentó en 40%, un alza significativa, más aún luego

del retroceso en 20133. De esta forma, este inventario alcanzó un nivel máximo histórico de 29 mil unidades

(ver gráfico 17).

Gráfico 16

Lima: viviendas sin venderse por más de seis meses (en unidades)

Gráfico 17

Lima: Oferta de viviendas (en unidades)


Cabe mencionar que cerca de un tercio de la oferta se concentran principalmente en los distritos de Lima Moderna y Lima Top

4 (Ver gráfico 18). Además, el 70% de las unidades en oferta se ubican con un precio

de venta por encima de los US$ 80 000 (Ver gráfico 19).

3 Fuente Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO). “El mercado de edificaciones urbanas en Lima Metropolitana y el Callao- Año

2014”. Información proporcionada en diciembre 2014. El stock de viviendas son unidades de vivienda que al momento del censo de CAPECO (julio 2014) se encontraban en oferta, disponibles para la venta y cuyo ingreso al mercado se habría producido en julio del 2014 o con anterioridad de este mes. 4 Siguiendo la clasificación de CAPECO. Lima Top (Miraflores, San Isidro, La Molina, Surco y San Borja). Lima Moderna (Jesús María,

Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel, Barranco y Surquillo), Lima Centro (Cercado, Breña, La Victoria, Rímac y San Luis). Lima Este (Ate, Cienaguilla, Chaclacayo, Lurigancho y Santa Anita), Lima Norte (Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra y San Martín de Porres). Lima Sur (Lurín, Pachacamac, San Juan de Miraflores, Villa el Salvador y Villa María del Triunfo) y Callao (Bellavista, Callao, Carmen de la Legua y La Punta).

7 501

12 958

11 480

13 000

2011 2012 2013 2014

7261

4998 5266 5138

6468

13788

15719

12431

140801440813881

18159

14365

18429

22225

20291

29156

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014



2014

Gráfico 18

Lima: Oferta de viviendas por distrito (en unidades)

Gráfico 19

Lima: Oferta de viviendas según precio de venta (en unidades y en US$)

FUENTE: CAPECO Fuente: CAPECO

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500

San Borja

Lince

Cómas

Carabayllo

Callao

San Martín de Porres

Barranco

Surquillo

Villa El Salvador

San Isidro

Magdalena de Mar

Ate

La Perla

Chrorrillos

Breña

Jesús María

Santiago de Surco

Pueblo Libre

Miraflores

Cercado de Lima

San Miguel

2013 2014

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

HASTA 40 000 40 001 - 80 000 80 001 - 150 000 150 000-300 000 Más de 300 000

2013 2014

Precio de las Viviendas (En US$)



2014

Recuadro 1. Mayor oferta de oficinas prime continuará presionando a la baja los precios de alquiler

Luego de un año en el que el mercado no pudo

digerir la fuerte alza de la nueva oferta de oficinas

prime, nueve edificios nuevos ingresaron en el

mercado en 2014, la mayoría de ellos ubicados

en San Isidro. Con ello, el inventario de este tipo

de oficinas se incrementó en más de 112 mil

metros cuadrados hasta los 618 mil m2, es decir,

en 22% (ver Gráfico R.1.1).

Gráfico R.1.1. Nueva oferta y absorción neta de oficinas prime (miles de m2)

Fuente: Colliers International

Por el lado de la demanda también se observó un

comportamiento interesante el año pasado. La

absorción neta de oficinas prime alcanzó los 88

mil metros cuadrados, su nivel más alto desde

que se tienen cifras. Este es un aumento de casi

55% en comparación con lo que se demandaba

anualmente hace solo dos años.

En síntesis, a pesar del dinamismo de la

absorción neta, el avance de la nueva oferta de

oficinas prime fue mayor, como también ocurrió

en 2013. Con ello, el área disponible (o vacante)

continuó elevándose y en 2014 casi se duplicó

(ver Gráfico R.1.2). El incremento del área

disponible pudo incluso ser mayor si no se

hubiese retrasado el ingreso de algunos

proyectos.

Gráfico R.1.2 Área disponible (m2) y tasa de vacancia (área disponible como % del inventario*)

*: inventario es la cantidad de m2 de oficinas terminados, entregados, y

operativos en el mercado. Fuente: Colliers International

En este contexto, no solo los precios de lista han

tendido a disminuir (ver Gráfico R.1.3), sino que el

ajuste que usualmente se realiza entre este y el

precio de cierre del contrato se ha incrementado.

Es decir, los demandantes de oficinas prime

tienen ahora un mayor poder de negociación en

un entorno en el que el área vacante ha

aumentado.

Gráfico R.1.3. Precios de renta en lista (USD/m2/mes) y tasa de vacancia (área disponible como % del inventario)

Fuente: Colliers International

30

40

50

60

70

80

90

100

110

120

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Absorción neta Nueva oferta

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

9.0

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Vacancia m2 (eje derecho)

Tasa de vacancia (eje izquierdo)

10

12

14

16

18

20

22

24

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Vacancia (eje izquierdo) Precios (eje derecho)



2014

Colliers International prevé que en 2015

ingresarán al mercado de oficinas prime trece

edificios nuevos, 40% de ellos ubicados en San

Isidro. Ello incrementará el inventario en 240 mil

metros cuadrados, equivalente a cerca del 40%

del inventario actual, una cifra significativa y no

vista antes. Tomando en cuenta que hacia fines

de 2014 la absorción neta perdió cierto

dinamismo, algo entendible en un contexto de

debilidad de la actividad económica y de aumento

del tipo de cambio (los precios en este mercado

están denominados en moneda extranjera), este

panorama sugiere que la vacancia continuará

aumentando, que seguirá incrementándose el

poder de negociación de los demandantes en el

mercado, y que los precios mantendrán una

trayectoria a la baja en 2015.



2014

4. Los precios de las viviendas en Lima muestran una tendencia a estabilizarse

En línea con el menor dinamismo del mercado inmobiliario, los incrementos interanuales de los precios de

las viviendas en Lima Metropolitana han mostrado una marcada desaceleración desde el segundo semestre

del año pasado. Así, en dólares corrientes5, en el cuarto trimestre de 2014 el precio promedio del metro

cuadrado en Lima subió 2,8% con relación a similar trimestre del año anterior (ubicándose en USD - 1 683;

ver gráfico 20). Este incremento moderado contrasta con las tasas de crecimiento de entre 10% y 20% que

se observaron durante 2013 y la primera parte de 2014. Los distritos en donde se registraron las

desaceleraciones más acentuadas de los precios inmobiliarios fueron San Borja, Miraflores, La Molina y

Jesús María (ver gráfico 21).

Cabe agregar que, en términos inter trimestrales, el precio promedio en dólares del metro cuadrado en Lima

registró un descenso en sus dos últimas lecturas (según información del Banco Central) y acumuló una

caída de 5,5% en la segunda mitad del año anterior. Esta caída contrasta con la tendencia positiva que

mostraron los precios de la vivienda durante la breve contracción económica de 2009.

Gráfico 20

Precio por metro cuadrado de las viviendas* (En US$ y var.% interanual)

Gráfico 21

Precio por metro cuadrado de las viviendas en Lima (Var.% anual)

*Considera el promedio geométrico de las medianas de precio por

m2 de por m2 de 10 distritos. Fuente: BCFuente: BCRP.

*Comprende a la variación del 1S2014 y 1S2013. Fuente:BC Fuente: BCRP.

Con respecto a lo anterior, encontramos que en 2014 los precios de las viviendas tuvieron un menor soporte

por el lado del balance entre la demanda y la oferta (ver gráfico 22), el cual se ajustó de manera significativa

debido, principalmente, a un fuerte incremento de la segunda variable6. Dada esta evolución, prevemos que

en los próximos dos o tres trimestres los precios inmobiliarios no mostrarán mayor recuperación debido a

que el mercado requerirá algún tiempo para absorber el incremento de la oferta registrado el año pasado.

Más aún, el aumento del ratio de accesibilidad (ver gráfico 23) señala que el esfuerzo para adquirir una

vivienda es ahora mayor, lo que ralentizará la demanda, factor que también acota un eventual rebote de los

5 En Perú los precios de los bienes raíces usualmente se cotizan en dólares.

6 Es interesante notar que, contrariamente, en 2013 un balance muy positivo entre demanda y oferta fue uno de los factores que

explicó el incremento de más de 20% de los precios de las viviendas.

I-13 II-13 III-13 IV-13 I-14 II-14 III-14 IV-14

1 559 1 619 1 657 1 638 1 724 1 781 1 703 1 683

0

5

10

15

20

25

30

35

40

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

T408

T109

T209

T309

T409

T110

T210

T310

T410

T111

T211

T311

T411

T112

T212

T312

T412

T113

T213

T313

T413

T114

T214

T314

T414

Dólares corrientes Var.% (Eje Der.)

18.0

15.0

14.2

10.7

19.9

15.6

11.4

13.8

16.9

15.6

20.2

17.1

16.9

15.7

12.8

9.7

9.3

8.7

7.3

6.9

0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0

Lince

Pueblo Libre

Surco

San Isidro

La Molina

Jesus María

San Miguel

Magdalena

San Borja

Miraflores

2014* 2013



2014

precios de las viviendas7.

Desde luego, esta situación tenderá a mejorar en la medida que la desaceleración

cíclica de la economía culmine, lo que se prevé ocurrirá en la segunda mitad de este año.

Gráfico 22

Incrementos de la Demanda y Oferta y Balance del Mercado Inmobiliario (Miles de unidades)

Fuente: CAPECO.

Finalmente, cabe enfatizar que en nuestra percepción la probabilidad de correcciones abruptas de los precios de las viviendas está contenida, teniendo en cuenta evidencia que sugiere que no están desalineados de su valor fundamental (de equilibrio). Por ejemplo, el ratio PER para el mercado inmobiliario (ver gráfico 24) ha estado fluctuando alrededor de 16,5 en las últimas tres lecturas, nivel que se considera consistente con precios en situación normal (ni subvaluados ni sobrevalorados).

7 El mayor esfuerzo para adquirir una vivienda podría estar reflejando una moderación de los ingresos familiares debido a: (i) el

enfriamiento cíclico del mercado laboral, y (ii) el incremento del tipo de cambio que reduce los ingresos obtenidos en moneda local expresados en dólares (por lo general, en Perú los precios de las viviendas se cotizan en dólares).

13

12

-2

8

2013 2014

Demanda Oferta15

4

2013 2014

15

4

2013 2014

Balance del

mercado 13

12

-2

8

2013 2014

Demanda Oferta

Gráfico 23

Ratio de accesibilidad: precio de una viviend vivienda de 100 m2/PBI per cápita

(Índice 2010=100)

Gráfico 24

PER: precio de vivienda / ingreso por alquiler (años para recuperar la inversión)

Fuente: BCRP, FMI y BBVA Research *Estimado. Fuente: BF Fuente: BCRP y BBVA Research.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

13.3

13.9

15.4

14.6

15.5

15.3

15.7

15.615.9

16.6 16.5

16.2

12

13

14

15

16

17

18

II-1

0

III-

10

IV-1

0

I-11

II-1

1

III-

11

IV-1

1

I-1

2

II-1

2

III-

12

IV-1

2

I-1

3

II-1

3

III-

13

IV-1

3

I-1

4

II-1

4

III-

14

IV-1

4*

Subvaluado 5 -12.5

Normal 12.5 -25

Sobrevaluado 25-50

*Clasificaión según Global Property Guide.

Índice PER*



2014

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2014

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