Presentación "Situación Inmobiliaria México"
36
Situación Inmobiliaria México Segundo semestre 2014 México DF, a 5 de noviembre de 2014
-
Upload
bbva-research -
Category
Economy & Finance
-
view
1.329 -
download
5
description
El PIB de la construcción cerrará el año creciendo, tendencia que podría mantenerse en el 2015. La banca es la única que creció en el primer semestre de 2014, ahora los institutos públicos también se enfocan a los segmentos medio y residencial. Los estados con mayor actividad económica atraen al mercado de vivienda, pero algunos muestran inventarios crecientes que inhiben su apreciación. La transmisión de la política monetaria se refleja con mayor eficacia en el crédito a la construcción, pero en menor grado en las tasas hipotecarias. La portabilidad hipotecaria genera más oportunidades de mejora cambiando hacia la banca, aunque en ésta aumentó la movilidad.
Transcript of Presentación "Situación Inmobiliaria México"
Situación Inmobiliaria México
Segundo semestre 2014
México DF, a 5 de noviembre de 2014
2
Mensajes principales
El PIB de la construcción cerrará el año creciendo, tendencia que podría mantenerse en el 2015.
La banca es la única que creció en el primer semestre de 2014, ahora los institutos públicos también se enfocan a los segmentos medio y residencial.
Los estados con mayor actividad económica atraen al mercado de vivienda, pero algunos muestran inventarios crecientes que inhiben su apreciación.
La transmisión de la política monetaria se refleja con mayor eficacia en el crédito a la construcción, pero en menor grado en las tasas hipotecarias.
La portabilidad hipotecaria genera más oportunidades de mejora cambiando hacia la banca, aunque en ésta aumentó la movilidad.
1
2
3
4
5
3
La construcción aumentará su actividad al cierre del año
4
El PIB de la construcción no ha crecido durante 2014
PIB Total y Construcción Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
El sector de la construcción cayó en 2013 y así siguió durante la primera mitad de este año 2014.
El sector cae, tanto por una menor actividad en la edificación como en la obra civil.
PIB Construcción y sus componentes Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
1,018
982 976
1.6%
-0.6%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
800
850
900
950
1,000
1,050
1,100
1,150
2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14
PIB Real Construcción (izq.) Variación PIB Total Variación PIB Construcción
0.5%
-4.5%
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14
Construcción Edificación Obra Civil Especializados
5
Edificación con indicios de recuperación, la obra civil aún espera
Valor de la construcción en edificación Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
La edificación comienza a dar señales positivas. Su componente productivo sigue creciendo, mientras que la vivienda está cerca de detener su caída.
La obra civil se ha rezagado por menor infraestructura energética y obras hidráulicas, aunque se espera que repunte con las obras anunciadas.
Valor de la construcción en infraestructura Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
-3.3
2.0
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14
Residencial Productiva
2.7%
-10.0%
-25.2%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14
Comunicaciones y transporte Energía Obras hidraúlicas
6
Los constructores piden más trabajadores e insumos
Ocupados en el sector construcción Millones de trabajadores y variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
La demanda por trabajo en el sector ha aumentado recientemente. En el mismo sentido, se solicitan más insumos para la construcción.
Esto apunta a que existen planes para aumentar la producción en el corto plazo.
Principales insumos de la construcción Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
3.8%
7.0%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
3.0
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14
Total ocupados (izq.) Var. % total ocupados Var. % registrados en IMSS
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14
Construcción Manufactura Comercio Crédito
7
Un ambicioso PNI ayudará a la recuperación en la construcción
Inversión en infraestructura energética Miles de millones de pesos a precios de 2014 Fuente: BBVA Research con datos del PNI 2014-2018
La obra civil se recuperará de la mano de las inversiones en infraestructura, donde el sector energético obtendrá la mayor cantidad de recursos.
La edificación residencial crecería gracias a los proyectos de infraestructura urbana y de vivienda, que en monto superan al total de la cartera hipotecaria.
Saldo hipotecario e inversión urbana y vivienda Miles de millones de pesos a precios de 2014 Fuente: BBVA Research con datos del Banco de México y PNI 2014-2018
2,078
2,834
1,064
2007-2012 2014-2018Pública Privada
3,898D % 87.6
D % 36.4
954 993 1,041 1,059 981
419457
481 513
880
2010 2011 2012 2013 PNI 2014-2018
Institutos Públicos Organismos Privados
Saldo de Crédito HipotecarioP
r
i
v
a
d
o
P
ú
b
l
i
c
o
Infraestructura Urbana y Vivienda
8
El PIB de la construcción comenzaría a crecer a fin de año
PIB Acumulado construcción Miles de millones de pesos constantes y var. % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
Con la estabilización de la construcción de vivienda y las inversiones en infraestructura, el PIB de la construcción podría comenzar la recuperación en los próximos trimestres.
Con base en la estabilización de la edificación residencial y el PNI; en el 2015, observaríamos un crecimiento moderado, alrededor del 2%.
PIB Construcción y sus componentes Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
Construcción Edificación Obra Civil Especializados
33
15
1.7%
-1.6%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
860
880
900
920
940
960
980
1,000
1,020
1,040
1,060
2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14
PIB Construcción (izq.) Diferencia al año anterior (izq.)
Var. % anual PIB Total Var. % anual PIB Construcción
9
El crédito hipotecario voltea a segmentos de mayor valor
10
La banca comercial sigue dando más crédito hipotecario
La originación de hipotecas por parte de la banca continúa creciendo, pero a un menor ritmo. Estimamos que la banca cierre el año otorgando más crédito que en 2013.
Número de créditos y monto de financiamiento Miles de millones de pesos de 2014, cifras acumuladas
Nota: El rubro de “Bancos” incluye los créditos otorgados a los empleados de las instituciones financieras
*No considera el producto “Infonavit Total”
Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit, Fovissste ABM, AHM Banco de México y CNBV
sep-13 sep-14Var. %
anualsep-13 sep-14
Var. %
anual realsep-13 sep-14
Var. %
anual real
Institutos Públicos 321.3 306.4 -4.7 98.5 98.2 -0.4 307 320 4.5
Infonavit 274.6 264.8 -3.6 73.8 73.7 -0.1 269 278 3.6
Fovissste 46.7 41.6 -10.9 24.7 24.4 -1.2 530 588 10.9
Intermediarios Privados 64.4 67.8 5.3 70.6 76.8 8.8 1,096 1,133 3.3
Bancos 64.4 67.8 5.3 70.6 76.8 8.8 1,096 1,133 3.3
Subtotal 385.7 374.2 -3.0 169.1 175.0 3.5 438 468 6.7
Cofinanciamientos* (-) 17.8 18.8 6.1
Total 367.9 355.3 -3.4 169.1 175.0 3.5 460 492 7.1
Cifras Informativas
Total Cofinanciamientos 40.3 56.6 40.5 23.5 29.1 24.1 583 515 -11.7
Infonavit Total 22.5 37.8 67.6 8.9 13.5 50.7 397 357 -10.1
Otros Cofinanciamientos 17.8 18.8 6.1 14.5 15.7 7.7 818 831 1.6
Número de créditos Monto de crédito Monto promedio
(miles) (miles de millones de pesos) (miles de pesos)
117144
11557
328 278
265
108
48144
284
89
0
100
200
300
400
500
600
700
2011 2012 2013 2014*
Usada Nueva Otros
11
El Infonavit incrementa el monto de crédito
Créditos otorgados por Infonavit Miles de créditos Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit
Una vez diversificada su oferta de productos de crédito, ahora el Infonavit aumenta el límite de monto a financiar hasta 850 mil pesos, ya sea en pesos o VSM.
Los productos distintos al crédito hipotecario representan la tercera parte de su originación
Avance de créditos del Infonavit Créditos Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit
*Al mes de agosto
POA Mensual
Segmento POA Acumulado Viviendas* Mejoravit Total % Avance
Menor a 2 102,065 59,856 25,404 85,260 84%
De 2 a 3.99 140,318 80,273 43,518 123,791 88%
De 4 a 11.00 100,773 61,124 29,203 90,327 90%
Mayor a 11 36,287 31,136 6,547 37,683 104%
Total 379,443 232,389 104,672 337,061 89%
*Incluye viviendas nuevas y usadas
Nota: Incluye "Apoyo Infonavit", por lo que las ci fras no coinciden con el cuadro 1
Formalizados
12
La construcción de vivienda se estabiliza y apunta a crecer
Inventario de viviendas terminadas Miles de unidades en cifras anualizadas Fuente: BBVA Research con datos del RUV
Como lo esperábamos, este año 2014 será cuando la construcción de vivienda se normalice.
El total de viviendas terminadas al primer semestre es igual al del año anterior en cifras anualizadas.
El número de registros está creciendo, pero algunos proyectos no han iniciado.
Registros de viviendas en el RUV Miles de unidades en cifras anualizadas Fuente: BBVA Research con datos del RUV
346
295
250 250
2011 2012 2013 2014*
336 345
0
100
200
300
400
500
600
1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14
*Al mes de junio
13
La vivienda media y residencial ganan terreno
Precios de la vivienda e INPC Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi y SHF
Menor demanda relativa al tamaño de la oferta, han llevado a que la vivienda de interés social se aprecie a un ritmo más lento que el resto de los segmentos.
La vivienda media y residencial, además de una mayor apreciación, han incrementado su participación.
Vivienda registrada en el RUV Participación % por segmentos Fuente: BBVA Research con datos del RUV
0
1
2
3
4
5
6
7
1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14
Económica-social Media-residencial INPC
95 93 91 89 87
5 7 9 11 13
2010 2011 2012 2013 2014*
Interés social Media y Residencial
14
El crédito hipotecario responde poco al rezago habitacional
R² = 0.6649
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
0 100 200 300 400 500
Nú
me
ro d
e c
réd
itos
Empleos
Banca Comercial y Empleo
R² = 0.4769
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
0 100 200 300 400 500
Nú
me
ro d
e c
réd
itos
Empleos
Infonavit y Empleo
R² = 0.1154
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
0 0.2 0.4 0.6 0.8 1
Nú
me
ro d
e c
réd
itos
Hogares en rezago habitacional
Infonavit y Rezago Habitacional
15
La oferta de crédito del Infonavit se explica mejor por el empleo
R² = 0.6649
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
0 100 200 300 400 500
Nú
me
ro d
e c
réd
itos
Empleos
Banca Comercial y Empleo
R² = 0.4769
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
0 100 200 300 400 500
Nú
me
ro d
e c
réd
itos
Empleos
Infonavit y Empleo
16
El empleo tiene aún más impacto en el crédito que origina la banca
R² = 0.6649
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
0 100 200 300 400 500
Nú
me
ro d
e c
réd
itos
Empleos
Banca Comercial y Empleo
17
Algunos factores podrían incidir en la demanda
Ocupados por nivel de ingreso Variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
Efectivamente se están generando más empleos, pero aquéllos con ingresos superiores a 5 VSM no han aumentado.
Los consumidores de bajos ingresos podrían verse afectados por un menor presupuesto para subsidios durante el siguiente año.
Programa anual de subsidios para Conavi Miles de millones de pesos 2014 Fuente: BBVA Research con datos de la Conavi y SHCP
8.2 8.4
12.0
8.8
2012 2013 2014 2015
-12
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14
IMSS + 5 SM 5 SM + Prestaciones
18
Vivienda media y residencial seguirán en ascenso
Señales positivas para el mercado de vivienda
• La banca sigue creciendo, principalmente en
los segmentos medio y residencial.
• Los institutos públicos continúan
diversificando su gama de producto, con lo
que atienden mejor las necesidades de sus
afiliados.
• Cambian los esquemas de crédito de los
institutos públicos de veces salario mínimo a
pesos.
• La construcción de vivienda se estabiliza.
• Crédito barato aumenta la accesibilidad.
• La banca crecerá más de 10% este 2014.
19
Estados con mayor actividad económica atraen a la vivienda
20
La construcción de vivienda se concentra en cinco estados
Nuevo León, Jalisco, México, Guanajuato y Quintana Roo concentran casi 50% de los inventarios de vivienda nueva. En esas plazas la apreciación ha sido menor que en el resto del país.
Inventario de vivienda nueva, 2014 Participación % anual Fuente: BBVA Research con datos del RUV
Inventarios y precios de la vivienda Diferencia en unidades y variación % anual Fuente: BBVA Research con datos del la SHF y RUV
0.30.30.3
0.60.60.70.91.01.01.11.11.1
1.51.6
1.82.52.52.6
2.93.03.03.2
3.63.73.7
4.44.4
5.16.0
6.711.3
17.3
0 5 10 15
TlaxCamp
OaxZacGro
ChisBCSTabNayDFCol
DgoMorAgsSLP
MichSinBC
PueYuc
TampsChihQro
CoahSonVer
HgoQRGto
MexJalNL
Ags
BC
BCS
Camp
Coah
Col
Chih
Chis
DF
Dgo
Gto
Gro
Hgo
Jal
Mex
Mich
Mor
Nay
NL
Oax Pue
Qro
QR
SLPSin
Son
Tab
Tamps
Tlax
Ver
YucZac
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
-500 0 500 1000 1500
Pre
cio
de
la v
ivie
nd
a
Inventarios
21
Los estados con mayor inventario y menores ritmos de apreciación
Inventario y apreciación en NL Miles de unidades , participación y apreciación % Fuente: BBVA Research con datos de la SHF y RUV
En Jalisco y Nuevo León, la vivienda se apreció 2% o menos el último año, por mayor número de unidades terminadas, principalmente en el segmento de interés social.
Inventario y apreciación en Jalisco Miles de unidades, participación y apreciación % Fuente: BBVA Research con datos de la SHF y RUV
42.2
37.1
42.8
14.3 14.9
17.3
6.4
3.6
1.0
0
1
2
3
4
5
6
7
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
2012 2013 2014
Inventario (miles) Participación % nacional Variación % SHF (der.)
31.2 29.6
28.0
10.611.9
11.3
3.4
2.6
2.3
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
0
5
10
15
20
25
30
35
2012 2013 2014
Inventario (miles) Participación % nacional Variación % SHF (der.)
22
Inventarios más estables, propician mayores ritmos de apreciación
Inventario y apreciación en Edo Mex Miles de unidades , participación y apreciación % Fuente: BBVA Research con datos de la SHF y RUV
En el Estado de México, Puebla y Tlaxcala, donde los inventarios han decrecido o se han mantenido estables, la apreciación ha sido mayor con al menos tres puntos por arriba de aquéllos con mayor concentración.
Inventario y apreciación en Pue-Tlax Miles de unidades, participación y apreciación % Fuente: BBVA Research con datos de la SHF y RUV
10.1
8.1 8.0
3.4 3.3 3.3
6.1
4.23.9
0
1
2
3
4
5
6
7
0
2
4
6
8
10
12
2012 2013 2014
Inventario (miles) Participación % nacional Variación % SHF (der.)
34.6
20.7
16.5
11.78.3
6.7
5.0
3.8
4.4
0
1
2
3
4
5
6
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2012 2013 2014
Inventario (miles) Participación % nacional Variación % SHF (der.)
23
La accesibilidad ha mejorado de 2012 a 2014
Tasa y plazo del crédito hipotecario Tasa de interés anual y años promedio Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
Gracias a créditos hipotecarios más baratos, la accesibilidad se ha incrementado en todos las entidades. En promedio, 9.7% más hogares pueden adquirir una vivienda.
Los estados con más hogares accediendo al mercado de vivienda a través del crédito hipotecario de la banca fueron: Yucatán, Quintana Roo, Chihuahua, Puebla y Jalisco.
Acceso a la vivienda por crédito bancario Crecimiento % de hogares 2012-2014 Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV y ENIGH, Inegi
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
8.0
8.5
9.0
9.5
10.0
10.5
11.0
11.5
en
e-12
feb
-12m
ar-
12a
br-
12m
ay-12
jun
-12ju
l-12
ag
o-12
sep
-12o
ct-1
2n
ov-
12d
ic-12
en
e-13
feb
-13
ma
r-13
ab
r-13
ma
y-13
jun
-13ju
l-13
ag
o-13
sep
-13
oc
t-13
no
v-13
dic
-13e
ne
-14fe
b-14
ma
r-14
ab
r-14
ma
y-14
jun
-14
Tasa Plazo (der.)
9.7
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
YucatánQuintana Roo
ChihuahuaPueblaJalisco
TlaxcalaHidalgo
ZacatecasSan Luis
GuanajuatoVeracruz
QuerétaroDistrito Federal
NacionalCoahuila
Baja CaliforniaTamaulipas
ColimaNayarit
GuerreroMéxico
Baja California SurSinaloa
AguascalientesNuevo León
MorelosCampeche
SonoraChiapas
MichoacánOaxaca
TabascoDurango
24
La política monetaria es eficaz en el crédito a la construcción
25
La política monetaria es eficaz a través del crédito a la construcción
Tasas de referencia, TIIE y a la edificación, Tasa de interés anual % Fuente: BBVA Research con datos del Banco de México y CNBV
Existe una alta correlación entre la tasa de referencia y la tasa de interés para crédito a la construcción de vivienda.
La liquidez internacional ha incidido en el financiamiento a nivel local.
Saldo crédito puente y tenencia de bonos Miles de millones de pesos de 2014 Fuente: BBVA Research con datos del Banco de México y CNBV
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
jun
-09
sep
-09
dic
-09
mar
-10
jun
-10
sep
-10
dic
-10
mar
-11
jun
-11
sep
-11
dic
-11
mar
-12
jun
-12
sep
-12
dic
-12
mar
-13
jun
-13
sep
-13
dic
-13
mar
-14
jun
-14
Tasa de referencia TIIE 28 Tasa edificación residencial
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
jun
-09
sep
-09
dic
-09
mar
-10
jun
-10
sep
-10
dic
-10
mar
-11
jun
-11
sep
-11
dic
-11
mar
-12
jun
-12
sep
-12
dic
-12
mar
-13
jun
-13
sep
-13
dic
-13
mar
-14
jun
-14
Saldo de crédito puente Tenencia de bonos en manos de extranjeros (der.)
26
Hay mayor transmisión en la tasa del crédito a la construcción
Reacción de tasa construcción a liquidez Porcentaje de cambio ante variación de 1% Fuente: BBVA Research con datos de Banco de México y CNBV
En el corto plazo, la liquidez internacional tiene un efecto positivo al aumentar las fuentes de financiamiento; aunque el efecto se diluye.
La tasa de referencia del Banco de México se transmite desde un inicio y perdura al estar referencia directamente la tasa de interés del crédito a la TIIE 28.
Reacción de tasa construcción a referencia Porcentaje de cambio ante variación de 1% Fuente: BBVA Research con datos de Banco de México y CNBV
-0.04
-0.03
-0.02
-0.01
0.00
0.01
0.02
0.03
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Po
rce
nta
je
Meses
0.00
0.00
0.00
0.01
0.01
0.01
0.01
0.01
0.02
0.02
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Po
rce
nta
je
Meses
27
En el crédito hipotecario, riesgo y competencia influyen más
Tasas referencia, TIIE 28, hipotecaria e INPC Tasas anuales % Fuente: BBVA Research con datos del Banco de México e Inegi
Los último años, la tasa de referencia parece no tener mayor impacto en la tasa para créditos individuales. Por otra parte, los cambios en los riesgos de crédito han influido en mayor medida en el precio del crédito hipotecario.
Riesgo de crédito para hipotecas bancarias, Porcentaje Fuente: BBVA Research con datos del Banco de México y CNBV
0
2
4
6
8
10
12
14
en
e-0
7
abr-
07
jul-0
7
oct
-07
en
e-0
8
abr-
08
jul-0
8
oct
-08
en
e-0
9
abr-
09
jul-0
9
oct
-09
en
e-10
abr-
10
jul-1
0
oct
-10
en
e-11
abr-
11
jul-1
1
oct
-11
en
e-12
abr-
12
jul-1
2
oct
-12
en
e-13
abr-
13
jul-1
3
oct
-13
en
e-14
abr-
14
Tasa de Referencia TIIE 28 Tasa Hipotecaria Inflación
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
en
e-0
7
abr-
07
jul-0
7
oct
-07
en
e-0
8
abr-
08
jul-0
8
oct
-08
en
e-0
9
abr-
09
jul-0
9
oct
-09
en
e-10
abr-
10
jul-1
0
oct
-10
en
e-11
abr-
11
jul-1
1
oct
-11
en
e-12
abr-
12
jul-1
2
oct
-12
en
e-13
abr-
13
jul-1
3
oct
-13
en
e-14
abr-
14
28
Mayor competencia entre bancos ha sido determinante
Índice de Herfindahl y margen Índice y % Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
La competencia entre bancos por ganar participación de mercado ha llevado a tasas de crédito menores y mayores plazos lo que ha contribuido a la caída de los márgenes.
Las disminuciones de las tasas hipotecarias están mejor explicadas por esta competencia.
Crédito hipotecario de la banca comercial Tasa de crecimiento anual, % Fuente: BBVA Research con datos de la ABM
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
2010 2011 2012 2013
Créditos Monto Margen
5.0
7.9 7.7
16.8
15.014.0
2011 2012 2013
Créditos Monto
29
La tasa de referencia tiene un efecto casi nulo
La prácticamente nula transmisión de la tasa de referencia hacia las tasas de préstamos hipotecarios se explica por la necesidad de cerrar la brecha entre el riesgo y los márgenes de ganancia, lo cual se ha logrado con tasas hipotecarias decrecientes.
Más crédito hipotecario ha llevado a atender a segmentos de mayor riesgo.
Reacción tasa hipotecaria a margen Porcentaje de cambio ante variación de 1% Fuente: BBVA Research con datos de Banco de México y CNBV
Reacción de tasa hipotecaria a referencia Porcentaje de cambio ante variación de 1% Fuente: BBVA Research con datos de Banco de México y CNBV
0.00
0.01
0.02
0.03
0.04
0.05
0.06
0.07
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Po
rce
nta
je
Meses
0.00
0.01
0.02
0.03
0.04
0.05
0.06
0.07
0.08
0.09
0.10
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Po
rce
nta
je
Meses
30
Portabilidad hipotecaria mejora cambiando hacia la banca
31
Los cambios regulatorios favorecen la portabilidad hipotecaria
Disminuyen los costos de movilidad:
• La oferta vinculante que otorga la institución de crédito debe contener la aceptación expresa de recibir el pago adelantado por cualquier otra institución.
• En el caso de subrogación de acreedor, no será necesario formalizar en escritura pública, con lo que bajan los costos notariales. Solo será necesario inscribir el convenio en el Registro Público de Comercio.
• La Secretaría de Economía podrá celebrar convenios de coordinación con los gobiernos locales para eliminar costos de registro y notariales.
• Otro aspecto a favor de la movilidad, es que la contratación de seguros asociados al crédito con la misma institución son opcionales.
32
La portabilidad de hipotecas dentro de la banca está en ascenso
Originación de créditos para pago de pasivos Miles de créditos y millones de pesos Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
En los primeros seis meses del año se han otorgado más de 10 mil créditos para pago de pasivos, más del total desde el 2010.
La participación de estos productos dentro de la originación total de la banca llega al 7%.
Originación de créditos hipotecarios por tipo Miles de millones de pesos y porcentaje Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
0
1
2
3
4
5
6
7
1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14
Monto (der.) Número de créditos
0
1
2
3
4
5
6
7
8
0
10
20
30
40
50
60
70
1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14
Resto Pasivos Participación (der.)
33
La movilidad fomentará los mercados de cobertura
• Menores costos de movilidad incrementan el riesgo
de prepago, por lo que es necesario diseñar planes
de cobertura.
• En otros países, el riesgo de prepago tiene efecto en
los documentos respaldados por hipotecas, así como
en los instrumentos derivados para su cobertura.
• Sin embargo en México ni el mercado de
bursatilización ni derivados están suficientemente
desarrollados para cubrir el riesgo de prepago.
• Un efecto de la portabilidad de hipotecas podría ser
el desarrollo del mercado de bursatilización y de
opciones sobre swaps de tasas de largo plazo.
Mayor riesgo de prepago
Mayor
Movilidad
34
Acreditados de las sofoles pueden mejorar pasando a la banca
Tasas de interés hipotecarias promedio Tasa de interés anual % Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
Las sofoles otorgaron créditos en pesos y salarios mínimos a tasa mayores que la banca, por lo que sus clientes pueden abaratar sus créditos cambiando sus hipotecas a los bancos.
Aunque debe tomarse en cuenta que sólo los clientes vigentes, y de éstos los que tengan el perfil de riesgo que buscan los bancos obtendrían una oferta.
Morosidad de la cartera hipotecaria Porcentaje Fuente: BBVA Research con datos del Banco de México
0
2
4
6
8
10
12
14
0
2
4
6
8
10
12
14
en
e.-1
1
feb
.-11
ma
r.-1
1
ab
r.-1
1
ma
y.-1
1
jun
.-11
jul.-
11
ag
o.-1
1
sep
.-11
oct.-
11
no
v.-1
1
dic
.-11
en
e.-1
2
feb
.-12
ma
r.-1
2
ab
r.-1
2
ma
y.-1
2
jun
.-12
jul.-
12
ag
o.-1
2
sep
.-12
oct.-
12
no
v.-1
2
dic
.-12
Sofoles Banca comercial
0
5
10
15
20
25
30
35
1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14
Banca Comercial Banca de Desarrollo Entidades Auxiliares Sofoles Sofomers
35
También algunos afiliados de los institutos públicos pueden mejorar
Tasas de interés promedio de Infonavit Tasa de interés anual % Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit
Los acreditados de mayores ingresos que tienen sus hipotecas con los institutos públicos podrían obtener mejores condiciones de créditos dentro de la banca comercial.
Estos acreditados tienen mayor probabilidad de movilidad, ya que su perfil de riesgo coincide más con el que suelen atender los bancos.
Tasa de interés promedio de la banca Tasa de interés anual % Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
0
2
4
6
8
10
12
14
0
2
4
6
8
10
12
14
Menor a 2 De 2 a 4 De 4 a 7 De 7 a 10 Mayor a 10
Tasa de interés real Tasa de interés nominal Tasa costo
0
2
4
6
8
10
12
14
0
2
4
6
8
10
12
14
Menor a 2 De 2 a 4 De 4 a 7 De 7 a 10 Mayor a 10
Tasa de interés real Tasa de interés nominal
Situación Inmobiliaria México
Segundo semestre 2014
México DF, a 5 de noviembre de 2014
