Situación Inmobiliaria en México

8/18/2019 Situación Inmobiliaria en México

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Situación InmobiliariaMéxico

BBVA Research México

13 de abril

2016


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Situación Inmobiliaria México 16S1

2

En el 2015, la construcción crece 2.5% perodesacelerará en 2016.

Mercado hipotecario crecerá por arriba de la

economía, aunque a un ritmo menor que en 2015.

Los precios muestran que la demanda define lageografía del mercado de vivienda.

Crédito bancario aumenta poder de compra, con loque los hogares tienen mayor acceso a la vivienda.


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Sector construcción


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990

1,010

1,035

2.5%

2.5%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

860

880

900

920

940

960

980

1,000

1,020

1,040

1,060

4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15

PIB Construcción (izq.) Var. % Total Var. % Construcción

Producto Interno Bruto en construcciónMiles de millones de pesos reales y var. % anual

Construcción creció en 2015, pero desacelera

PIB Construcción por componentesVariación % anual

El PIB de la construcción cerró 2015con un desempeño igual que el restode la economía.

La edificación, una vez más, es elcomponente que hace avanzar alsector.

Fuente: BBVA Research con datos del Inegi

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15

Construcción Edificación Obra Civil Especializados


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Saldo total real del crédito a construcciónMiles de millones de pesos reales y %

El crédito bancario ha fluido desde 2014

Originación de crédito a la construcciónMiles de millones de pesos reales

El saldo del crédito a la construccióncasi alcanza los 500 mmdp. La banca comercial es el mayorgenerador de crédito a los constructores

Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV

0%

2%

4%

6%

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10%

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0

100

200

300

400

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4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15

Vigente Vencida Índice de morosidad (der.)

0

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4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15

Banca comercial Banca de desarrollo


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Gasto en Inversión FísicaVariación % anual real

Rezago de la obra civil por menor gasto

Inversión en infraestructura del Gobierno FederaMiles de millones de pesos reales

Prácticamente todo el 2015 el gastoen inversión física fue negativo. El PEF 2016 presenta un presupuestomenor respecto a 2015 en infraestructura

Fuente: BBVA Research con datos del Inegi, PEF 2015 y PEF 2016

-80

-60

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0

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4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15

Pemex Sector Público Gobierno Federal

394362

3749

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2015 2016

Infraestructura económica* Infraestructura gubernamental

Infraestructura social Mantenimiento

D = -5.2%

* Incluye Pidiregas


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PIB Acumulado construcciónMiles de millones de pesos reales y var. % anual

El PIB de la construcción desacelerará en 2016

PIB Construcción por componentesVariación % anual

El PIB de la construcción tendrá un avance modesto en el 2016 con una obra civildetenida y un avance más lento de la edificación.


1.0%

0.2%

1.1%

0.2%

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4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16

PIB observado Variación del PIB Var. % anual (der.)

-4

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4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16

Construcción Edificación Obra Civil Especializados


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Mercado Hipotecario


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Las hipotecas crecieron a doble dígito en 2015

Número de créditos y monto de financiamientoMiles de millones de pesos de 2015, cifras acumuladas

1/ Incluye : créditos para autoconstrucción, re-estructuras, adquisición, créditos para ex empleados de las institucionesfinancieras y créditos para pago de pasivos y liquidez.

Fuente: BBVA Research con datos de la ABM y CNBV

dic-14 dic-15 Var. %

anual dic-14 dic-15

Var. %anual real

dic-14 dic-15 Var. %

anual rea

Institutos Públicos 450.1 457.4 1.6 153.7 160.5 4.4 341 351 2.8

Infonavit 387.0 393.0 1.5 114.0 120.5 5.7 295 307 4.1Fovissste 63.1 64.4 2.0 39.7 40.0 0.9 629 622 -1.1

Sector Privado 95.4 110.6 15.9 100.2 121.9 21.7 1,050 1,102 4.9

Bancos1/ 95.4 110.6 15.9 100.2 121.9 21.7 1,050 1,102 4.9

Otros

Subtotal 545.5 568.0 4.1 253.9 282.4 11.2 465 497 6.8

Cofinanciamientos2/ (-) 32.6 38.0 16.4

Total 512.9 530.0 3.3 253.9 282.4 11.2 495 533 7.7

Cifras Inform ativas

Total Cofinanciamientos 77.8 49.1 -36.9 39.7 23.3 -41.3 510 474 -7.1

Infonavit Total 45.2 11.2 -75.3 16.8 3.8 -77.3 372 341 -8.3

Otros Cofinanciamientos 32.6 38.0 16.4 22.9 19.5 -14.9 701 513 -26.9

Originación

Hipotecaria

Número de créditos Monto de crédito Monto promedio

(miles) (miles de millones de pesos) (miles de pesos)


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Los cofinanciamientos se reorganizan


Cofinanciamientos y créditos coparticipaciónMiles

Cofinanciamientos y créditos coparticipaciónMiles de millones de pesos

El aumento en el límite de crédito delInfonavit redujo la co-participación dela banca con el Infonavit.

El resto de los cofinanciamientossigue aumentando por montos másaltos.

8.8 14.1 21.5

30.2

45.2

11.2

14.3

18.4

20.0

0

10

20

30

40

50

60

70

8090

2013 2014 2015

Otros Cofinanciamientos Infonavit Total Segundo Crédito

9.514.3

21.6

11.8

16.1

9.65.7

7.9 4.7

0

5

10

15

20

25

30

35

4045

2013 2014 2015

Otros Cofinanciamientos Infonavit Total Segundo Crédito


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El mercado hipotecario y el ciclo económico

Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV e Inegi

Originación y actividad económicaMiles de millones de pesos constantes

Originación y empleo del IMSS con 5SMMiles de millones de pesos constantes

La actividad económica guardarelación con el ciclo inmobiliario.

El empleo determina la tendencia con12 meses de rezago.

-2

-1

0

1

2

3

4

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

4T121T132T133T134T131T14 2T143T144T141T152T153T154T15

Hipotecas originadas Actividad económica

0

1

2

3

4

5

6

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0

5

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20

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4T121T132T133T134T131T142T143T144T141T152T153T154T15

Hipotecas originadas Trabajadores 5 SM


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La confianza apunta al crecimiento en 2016

El índice de confianza del consumidor general se mantiene estancado; mientrasque el de bienes duraderos y de vivienda apuntan al crecimiento este año.

Fuente: BBVA Research con datos de l Inegi

0

20

40

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100

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s e p - 0

3

a b r - 0 4

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4

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5

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6

a g o - 0

6

m a r - 0 7

o c t - 0 7

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- 0 8

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- 1 0

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0

a b r - 1 1

n o v - 1

1

j u n - 1

2

e n e - 1

3

a g o - 1

3

m a r - 1 4

o c t - 1 4

m a y - 1

5

d i c

- 1 5

Tendencia Ciclo IBCV

0

20

40

60

80

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140

a b r - 0 3

d i c - 0 3

a g o - 0 4

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d i c - 1 5

ICC Bienes Duraderos ICV

Índices de confianza del consumidorÍndice base 2003=100

Índice Bancomer de confianza de viviendaÍndice base 2003=100


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El Infonavit con amplio margen de soluciones

Los créditos para remodelaciones yvivienda usada representan 60% de laoriginación del Instituto.

Los estados con mayor equilibrioentre ambos créditos son: Querétaro,Puebla, Aguascalientes y Guanajuato.

Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit

Relación vivienda usada y mejoramientosVariación % anual

278 255 258 261

144129 132 135

153 284

166

294

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2012 2013 2014 2015

Nueva Usada Mejoramientos

Chih

Mex BCCoahNL

Tamps

CDMX

SonJalDgo

VerGto MorSinBCSYucPue Tab SLPAgsQro

GroNay CampHgo ChisMich

TlaxOaxZacColQR0.0

1.0

2.03.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

9.010.0

0 20 40 60 80

C r é d i t o s p

a r a m e j o r a m i e n t o s ,

%

Porcentaje de vivienda usada

Infonavit: créditos otorgados por productoMiles


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Otras alternativas de crédito cobran relevancia

La vivienda nueva representa el 80% de los créditos para adquisición de vivienda;mientras que los de pago de pasivos y liquidez se han multiplicado por cuatro.

Destino del crédito hipotecaro bancarioMiles de millones de pesos


67 78

92

3331

22

0

20

40

60

80

100

120

2013 2014 2015

Nuevas Usadas

2

912

3

3

5

0

2

4

6

8

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12

14

16

18

2013 2014 2015

Pago de pasivos Liquidez

Banca comercial: pago de pasivos y liquidez,Miles de millones de pesos


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Edificación residencial ajusta al fin de 2015

En 2015 se registraron 15 % menosproyectos; equivalente a 351 milviviendas en cifras anualizadas.

Los constructores hacen una pausapara mantener los inventarios enniveles saludables.

Fuente: BBVA Research con datos del RUV

Registros de vivienda en el RUVMiles en cifras anualizadas

Inventario de vivienda en el RUVMiles en cifras anualizadas

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15

Viviendas Variación % anual (der.)

-

-

-

0

1

2

3

4

0

50

100

150

200

250

300

350

1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15

Viviendas Variación % anual (der.)


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Aún con menos subsidios, el crédito fluye


Al final del 2015, el financiamiento alos desarrolladores de viviendaempieza a crecer.

Se reduce el monto de subsidios, loscuales se destinan mayoritariamentea la adquisición de vivienda nueva.

Monto de subsidios para viviendaMiles de millones de pesos

Saldo de crédito puenteMiles de millones de pesos constantes y %

11.511.1

9.6

2014 2015 2016

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

0

10

20

30

40

50

60

dic.-13 abr.-14 ago.-14 dic.-14 abr.-15 ago.-15 dic.-15

Vigente Vencida Índice de morosidad (der.)


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Precios de la vivienda


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Apreciación del índice de precios de la SHF2T12-3T15. Quartiles

Los precios de la vivienda en contexto espacial

Fuente: BBVA Research con datos de la SHF

Rangos de apreciación

8%-16%

16%-18%

18%-20%

21%-28%


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Conglomerados de precios de la vivienda enregiones de México, 2014

Conglomerados de municipios con precios similares

Fuente: BBVA Research con datos de la Base Nacional de Avalúos

Existen grupos de municipios que comparten una vecindad y en donde losprecios de la vivienda son muy similares.

En 2014 existía una concentraciónmayor de municipios con preciossimilares.

Los más importantes en el norte,centro y sureste del país


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Conglomerados de precios en centro-norte2014

Grandes conglomerados de precios en 2014


En 2014 los conglomerados de municipios con precios similares por arriba de lamedia nacional tenían mayor extensión territorial.

En 2014 el conglomerado másimportante del centro abarcaba desde

Puebla hasta Aguascalientes.

En el norte del país los estados deCoahuila, Nuevo León y Durangoformaban el conglomerado más

importante.


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Conglomerados de precios de la vivienda enregiones de México, 2014

En 2015, mayor dispersión de conglomerados


En 2015, la concentración de municipios con precios similares se localiza enregiones con mayor demanda, ya sea por actividad económica o subsidios.

Se forman conglomerados enzonas con potencial crecimientourbano.

También por extensión de laszonas metropolitanasconsolidadas, donde la oferta desuelo así lo permite.


22/37

En 2015, menor concentración regional de precios


El corredor de León se extiende haciaSilao, Irapuato, Salamanca, Celayaetc., y se extiende hasta Querétaro

En Monterrey, el conglomerado deprecios se extendió hacia Ramos Arizpe, y Gral. Cepeda, que se unen aGarcía y Santa Catarina.

Conglomerados de precios en municipios de

Nuevo León y Coahuila, 2015

Conglomerados de precios en municipios de

Guanajuato y Querétaro, 2015


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En otras regiones el comportamiento es similar


El conglomerado de Jalisco es el másgrande de las zonas metropolitanas.Lo integran 14 municipios.

En Yucatán desaparecieron variosconglomerados y se da lugar a laformación del más importante en laZM de Mérida.Conglomerados de precios en municipios de

Yucatán, 2015 Conglomerados de precios en municipios deJalisco, 2015


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Conglomerados con mayor densidadpoblacional

Conglomerados de municipios con mayoresmontos de financiamiento, 2015

¿Mayor demanda por vivienda donde hay mayordensidad poblacional?


Las regiones con mayor densidad poblacional no necesariamente tienenmayor demanda por crédito hipotecario de la banca.

Municipios por arriba del monto promedio colocado

Municipios por abajo del monto promedio colocado

Municipios con densidad poblacional por arriba de la medianacionalMunicipios con densidad poblacional por debajo de lamedia


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Accesibilidad



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Crédito bancario mejora el poder de compra

Fuente: BBVA Research con datos del Inegi, CNBV y RUV

Media

Interés social

Residencial 9.1%

8.7%

8.4%

Crédito más

barato y mayorplazo, permite

adquirirvivienda demayor valor

Aumento promedio del poder de compra del 2010 al 2015Porcentaje



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Vivienda asequible de interés socialDistribución del valor de la vivienda asequible

La accesibilidad mejora con el crédito bancario

Precio medio vivienda asequible interés socialMiles de pesos constantes

Menores tasas de interés, mayoresplazos aumentan el poder de compra. El valor medio de la vivienda de interéssocial alcanzó los 363 mil pesos.


2.7

5.2

8.6

9.2

3.6

315

320

325

330335

340

345

350

355

360

365

370

2010 2011 2012 2013 2014 2015



28/37


Vivienda media es más asequible

Algunos hogares pasaron del segmento de interés social al medio.La vivienda media asequible pasó de 892 a 970 mil pesos.


7.1

14.0

23.0

24.5

9.5

840

860

880

900

920

940

960

980

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Vivienda asequible mediaDistribución del valor de la vivienda asequible

Precio medio vivienda asequible mediaMiles de pesos constantes



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La vivienda residencial también mejora

El valor medio de la vivienda asequible residencial llegó a 2.4 millones de pesos.

Como en el resto de los segmentos, el avance en el 2015 es el menor.


17.9

35.2

57.9

61.7

24.0

2,150

2,200

2,250

2,300

2,350

2,400

2,450

2,500

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Vivienda asequible de residencialDistribución del valor de la vivienda asequible

Precio medio vivienda asequible residencialMiles de pesos constantes


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Infonavit 2016



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Originación de créditosMiles de créditos

Infonavit supera la originación estimada para 2015

Originación programada y realizadaMiles de créditos y porcentaje

En 2015 se revirtió la tendencianegativa de los créditos paraadquisición.

La colocación de hipotecas paravivienda nueva y usada más allá delas expectativas.

Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit

353 329281 255 258 261 228

122119

145129 132 135

122

53 153

284166

294

165

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016*

Vivienda Nueva Vivienda Usada Mejoramiento

231

119

155

261

135

294

113

114

190

0

20

4060

80

100

120

140

160

180

200

0

50

100

150

200

250

300

350

Nueva Usada Mejoravit

POA 2015 Realizado 2015 Efectividad (der.)


32/37

Plan Financiero espera crecimiento del crédito


Programa de financiamiento 2015 a 2020

Miles de millones de pesos y miles de créditos

Solo a partir del 2017se estima una mayordemanda por créditospara adquisición.

El número dehipotecas del 2016es igual al 2015.

124132

141 149

159

350 360 365 370 375

165 170 175 180 185

0

50

100

150

200

250

300

350

400

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2016 2017 2018 2019 2020

Erogación financiamientos (izq.) Hipotecarios Mejoravit



33/37

Originación de créditos hipotecarios por estado 2016Miles de créditos y porcentaje

Economías más dinámicas con más crédito


80.9

0

20

40

60

80

100

120

0

10

20

30

40

50

60

NL J al Mex Chih Gto Coah Tamps Ver BC Son CDMX Qro QR P ue Hgo Sin Yuc SLP Mich Ags Tab Dgo Chis Col Nay BCS Mor Zac Gro Oax Camp Tlax

Vivienda Nueva Vivienda Usada Participación % (der.)



34/37

Originación de créditos hipotecarios por estado 2016Miles de millones de pesos y porcentaje

Economías más dinámicas con más financiamiento


80.8

0

20

40

60

80

100

120

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

NL J al Mex Chih Coah Gto V er CDMX Tamps BC Son Qro QR Hgo Pue Sin SLP Yuc Mich Ags Tab Dgo Chis Mor Col Nay BCS Gro Zac Camp Oax Tlax

Vivienda Nueva Vivienda Usada Participación % (der.)


35/37

Infonavit originaría 350 mil créditos hipotecarios

228 mil

ViviendaNueva

122 mil

ViviendaUsada

165mil

Mejoravit

35

124 mil millones de pesos



36/37

36

En el 2015, la construcción crece 2.5% perodesacelerará en 2016.

Mercado hipotecario crecerá por arriba de la

economía, aunque a un ritmo menor que en 2015.

Los precios muestran que la demanda define lageografía del mercado de vivienda.

Crédito bancario aumenta poder de compra, con loque los hogares tienen mayor acceso a la vivienda.


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Situación Inmobiliaria

México

BBVA Research México

13 de abril

2016

Situación Inmobiliaria en México

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