Terrenos en Transicion 1ra Parte
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San JosSan Jos de Costa Rica. Abril 2008.de Costa Rica. Abril 2008.
CONGRESO PANAMERICANO DE CONGRESO PANAMERICANO DE
VALUACIVALUACINN
PREDIOS EN TRANSICINPREDIOS EN PREDIOS EN TRANSICITRANSICINN1ra. PARTE, DEFINICIONES Y LEGISLACION1ra. PARTE, DEFINICIONES Y LEGISLACION
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INTRODUCCININTRODUCCIINTRODUCCINN
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QUE SIGNIFICA TRANSICIN?QUE SIGNIFICA TRANSICIQUE SIGNIFICA TRANSICIN?N?
Transicin es sinnimo de cambio.
En el universo todo est en constante cambio y la tierra y su uso, tambin.
Los cambios pueden ser de forma o de fondo. En el caso de la tierra rural, entendamos un cambio de forma,
el desarrollo de una infraestructura ad-doc a la explotacin actual, renovacin de la plantacin, etc.
Al hablar de fondo nos referimos a cambios en su clasificacin, por aspectos legales, influenciados por agentes econmicos, polticos o sociales.
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ESQUEMA GENERAL DE UNA PROPIEDAD RSTICA
ESQUEMA GENERAL DE UNA ESQUEMA GENERAL DE UNA PROPIEDAD RPROPIEDAD RSTICASTICA
TERRENO RTERRENO RSTICO:STICO:
ESTO SE DEFINE COMO: ESTO SE DEFINE COMO: INFLUENCIA URBANAINFLUENCIA URBANA..
SE MANTIENESE MANTIENESIN CAMBIOSIN CAMBIO
PREMISA:PREMISA: LA MANCHA URBANA PRESENTA PRESILA MANCHA URBANA PRESENTA PRESIN N POR EL CRECIMIENTO, REQUIERE DE POR EL CRECIMIENTO, REQUIERE DE NUEVAS NUEVAS REAS RURALESREAS RURALES
TERRENO ENTERRENO ENTRANSICITRANSICINN
TERRENO TERRENO AGROPECUARIOAGROPECUARIO
CON INF. URBANACON INF. URBANA
EXISTE UNAEXISTE UNAOPORTUNIDADOPORTUNIDADDE CAMBIO?DE CAMBIO?
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PREDIO AGROPECUARIO CON INFLUENCIA URBANA
PREDIO AGROPECUARIO CON PREDIO AGROPECUARIO CON INFLUENCIA URBANAINFLUENCIA URBANA
No todos los terrenos cercanos a la mancha urbana deben considerarse en transicin, es de suma importancia conocer la
necesidad de superficie que demanda el municipio a corto plazo.
Debe investigarse sobre la situacin legal que guarda la
posibilidad de un cambio en el uso del suelo, lo que es un hecho
es que la cercana a la mancha urbana provoca una presin
sobre los valores de la tierra y a sto se le debe reconocer como
influencia urbana.
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PREDIO AGROPECUARIO CON INFLUENCIA URBANA
PREDIO AGROPECUARIO CON PREDIO AGROPECUARIO CON INFLUENCIA URBANAINFLUENCIA URBANA
En En reas de preservacireas de preservacin, conservacin, conservacin o restauracin o restauracin ecoln ecolgica la gica la actividad agropecuaria estactividad agropecuaria est inclusive inclusive prohibidaprohibida..
Estas zonas se encuentran generalmente en planes de desarrollo Estas zonas se encuentran generalmente en planes de desarrollo urbano y se pueden clasificar como: Parques urbanos, urbano y se pueden clasificar como: Parques urbanos, reas reas
conservaciconservacin ecoln ecolgica, etc.gica, etc.
Esto obliga una investigaciEsto obliga una investigacin directa con las autoridades locales n directa con las autoridades locales para conocer el aprovechamiento para conocer el aprovechamiento realreal del predio.del predio.
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PREDIO AGROPECUARIO CON INFLUENCIA URBANA
PREDIO AGROPECUARIO CON PREDIO AGROPECUARIO CON INFLUENCIA URBANAINFLUENCIA URBANA
Uso de suelo, (el que reporte la autoridad). Uso de suelo, (el que reporte la autoridad).
Limitaciones de aprovechamiento. (Que no se puede hacer)Limitaciones de aprovechamiento. (Que no se puede hacer)
Actividades permitidas. (Que si se puede hacer)Actividades permitidas. (Que si se puede hacer)
Multas y / o sanciones a que se hace acreedor el propietario en Multas y / o sanciones a que se hace acreedor el propietario en caso de hacer caso de hacer caso omiso o realizar algcaso omiso o realizar algn cambio sin autorizacin cambio sin autorizacin, n,
Inclusive sInclusive slo por tenerlo en las condiciones actuales sin llevar a cabo laslo por tenerlo en las condiciones actuales sin llevar a cabo lasactividades ordenadas por las autoridades.actividades ordenadas por las autoridades.
En el documento (dictamen) y su elaboraciEn el documento (dictamen) y su elaboracin debe investigarse al menos la n debe investigarse al menos la informaciinformacin siguiente:n siguiente:
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INFLUENCIA = TRANSICIN?INFLUENCIA = TRANSICIINFLUENCIA = TRANSICIN?N?
TRANSICIONINFLUENCIA URBANA
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PREDIO AGROPECUARIO EN TRANSICIN
PREDIO AGROPECUARIO EN PREDIO AGROPECUARIO EN TRANSICITRANSICINN
Es el predio agrEs el predio agrcola, pecuario y/o forestal, cuyos valores se cola, pecuario y/o forestal, cuyos valores se encuentran influenciados por su encuentran influenciados por su ubicaciubicacinn y/o y/o cercancercanaa a la a la mancha urbana, y que tiene al menos mancha urbana, y que tiene al menos la factibilidadla factibilidad legallegal de de cambio de uso de suelo o permiso para el desarrollo urbano. cambio de uso de suelo o permiso para el desarrollo urbano.
Puede subdividirse en:Puede subdividirse en:
99 Habitacional.Habitacional.99 Industrial.Industrial.99 TurTurstico.stico.99 Servicios.Servicios.
DEFINICIONDEFINICION::
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Como ya se dijo, el cambio nunca se termina, sin Como ya se dijo, el cambio nunca se termina, sin embargo, en el caso que nos ocupa, embargo, en el caso que nos ocupa,
estableceremos como lestableceremos como lmite superior el mite superior el
reconocimiento de la autoridad (local o federal)reconocimiento de la autoridad (local o federal)
HASTA DONDE LLEGAN LOS PREDIOS EN TRANSICIN
HASTA DONDE LLEGAN LOS HASTA DONDE LLEGAN LOS PREDIOS EN TRANSICIPREDIOS EN TRANSICINN
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PREDIOS EN EXPANSINPREDIOS EN EXPANSIPREDIOS EN EXPANSINN
ExpansiExpansin significa extenderse (diccionario de la real academia), por lon significa extenderse (diccionario de la real academia), por loque se considera a todo aquel terreno que al ser absorbido por lque se considera a todo aquel terreno que al ser absorbido por la a
mancha urbana, mancha urbana, ha modificadoha modificado, en primera instancia, su uso de , en primera instancia, su uso de suelo de agropecuario a urbano.suelo de agropecuario a urbano.
En todos los casos, el suministro de servicios serEn todos los casos, el suministro de servicios ser de manera parcial de manera parcial y normalmente se encontrary normalmente se encontrarn n clasificadosclasificados como como reas de reserva para reas de reserva para
el crecimiento de los asentamientos humanos, por lo cual el crecimiento de los asentamientos humanos, por lo cual cuentan ya cuentan ya
con con un uso de sueloun uso de suelo especespecficofico..
DEFINICION:DEFINICION:
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PREDIOS EN PREDIOS EN TRANSICITRANSICINN
PREDIOS EN PREDIOS EN EXPANSIEXPANSINN
EN CONCLUSINEN CONCLUSIEN CONCLUSINN
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TRANSICINTRANSICITRANSICINN
UbicacinUbicaciUbicacinn
No se localizan dentro del Plan de Desarrollo
No se localizan No se localizan dentro del Plan dentro del Plan de Desarrollode Desarrollo
No hay prohibicin ni uso de suelo autorizado
No hay No hay prohibiciprohibicin ni n ni uso de suelo uso de suelo autorizadoautorizado
Superficie Ha.Superficie Ha.Superficie Ha.La productividad
agropecuaria no es aplicable
La productividad La productividad agropecuaria agropecuaria nono es es
aplicableaplicable
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EXPANSINEXPANSIEXPANSINN
Est dentro del Plan Parcial de
Desarrollo
EstEst dentro del dentro del Plan Parcial de Plan Parcial de
DesarrolloDesarrollo
Influye la ubicacin para su desarrollo
inmediato
Influye la Influye la ubicaciubicacin para n para su desarrollo su desarrollo
inmediatoinmediato
La superficie es ms pequea y se cotiza por
m
La superficie es mLa superficie es ms s pequepequea y se cotiza por a y se cotiza por
mmLos servicios, si los hay, son de manera
parcial
Los servicios, si los Los servicios, si los hay, son de manera hay, son de manera
parcialparcial
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PREDIO PREDIO AGROPECUARIOAGROPECUARIO
PREDIO PREDIO URBANOURBANO
T
R
A
N
S
I
C
I
N
T
R
A
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S
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C
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N
E
X
P
A
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S
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N
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X
P
A
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S
I
N
MARCO LEGALMARCO LEGALMARCO LEGAL
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FACTORES DE AJUSTE
FACTORES DE FACTORES DE AJUSTEAJUSTE
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FACTORES DE AJUSTEFACTORES DE AJUSTEFACTORES DE AJUSTE
Por definiciPor definicin, ningn, ningn predio es igual a otro (al menos en la posicin predio es igual a otro (al menos en la posicin n geogrgeogrfica), por lo que deben establecerse mecanismos de comparacifica), por lo que deben establecerse mecanismos de comparacin n entre entre stos para lograr un resultado congruente de la investigacistos para lograr un resultado congruente de la investigacin de n de mercado.mercado.
Este proceso requiere de elementos que puedan investigarse de unEste proceso requiere de elementos que puedan investigarse de una a manera sencilla y que estmanera sencilla y que estn al alcance de la capacidad tn al alcance de la capacidad tcnica del cnica del valuadorvaluador
A estos elementos se les conoce como factores de ajuste o de A estos elementos se les conoce como factores de ajuste o de homologacihomologacin, y son elementos calculados o determinados n, y son elementos calculados o determinados
generalmente por autoridades hacendarias ya que establecen los generalmente por autoridades hacendarias ya que establecen los
ajustesajustes a las tarifas en pago de impuestos (predial)a las tarifas en pago de impuestos (predial)
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FACTORES DE AJUSTEFACTORES DE AJUSTEFACTORES DE AJUSTE
En la Ciudad de MEn la Ciudad de Mxico, la tesorerxico, la tesorera, desarrolla, desarroll un manual de ajuste el un manual de ajuste el cual han adaptado algunos estados de forma directa o con algunoscual han adaptado algunos estados de forma directa o con algunos
cambios en cuando a conceptos y/o rangos.cambios en cuando a conceptos y/o rangos.
Tenemos que aclarar que la valuaciTenemos que aclarar que la valuacin rural moderna ha venido n rural moderna ha venido creciendo a la sombra de la valuacicreciendo a la sombra de la valuacin urbana y tanto tarifas como n urbana y tanto tarifas como formatos (y en este caso para el establecimientos de los factoreformatos (y en este caso para el establecimientos de los factores de s de ajuste) se han utilizado errajuste) se han utilizado errneamente elementos que nada tienen que neamente elementos que nada tienen que hacer para establecer principios de comparacihacer para establecer principios de comparacin.n.
Los factores de ajuste o de homologaciLos factores de ajuste o de homologacin para propiedades rn para propiedades rsticas (en sticas (en este caso en transicieste caso en transicin) debern) debern obedecer a atributos acordes a sus n obedecer a atributos acordes a sus propias caracterpropias caractersticas y registicas y regin donde se ubiquen.n donde se ubiquen.
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FACTORES DE FCIL COMPARACIN
FACTORES DE FFACTORES DE FCIL CIL COMPARACICOMPARACINN
ACCESOACCESO
PENDIENTEPENDIENTE
SUPERFICIESUPERFICIE
UBICACIUBICACINN
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TABLA DE CALIFICACIN PARA EL ACCESO
TABLA DE CALIFICACITABLA DE CALIFICACIN N PARA EL ACCESOPARA EL ACCESO
%
ATRIBUTO
CARRETERA TERRACERA BRECHA CAMINO HERRADURA
.85
.60
1.00
-
TABLA DE CALIFICACIN PARA LA PENDIENTE
TABLA DE CALIFICACITABLA DE CALIFICACIN N PARA LA PENDIENTEPARA LA PENDIENTE
%
ATRIBUTO
PLANO LIGERAMENTEINCLINADO
INCLINADO MUY INCLINADO
.85
.60
1.00
1
2
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TABLA DE CALIFICACIN PARA LA SUPERFICIE
TABLA DE CALIFICACITABLA DE CALIFICACIN N PARA LA SUPERFICIEPARA LA SUPERFICIE
%
ATRIBUTO
LOTE TIPO O MS FRECUENTE
SIN CAMBIOSIGNIFICATIVO
.85
.60
1.00
-
TABLA DE CALIFICACIN PARA LA UBICACIN
TABLA DE CALIFICACITABLA DE CALIFICACIN N PARA LA UBICACIPARA LA UBICACINN
-
TABLA DE CALIFICACIN PARA LA UBICACIN
TABLA DE CALIFICACITABLA DE CALIFICACIN N PARA LA UBICACIPARA LA UBICACINN
%
ATRIBUTO(DISTANCIA)
HASTA 2 Km. DE 2 A 5 Km.
.85
.60
1.00
+ 5 Km.
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SERVICIOS(INFRAESTRUCTURA URBANA)
SERVICIOSSERVICIOS(INFRAESTRUCTURA URBANA)(INFRAESTRUCTURA URBANA)
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SERVICIOSSERVICIOSSERVICIOS
SISI TUBERTUBERA HIDRA HIDRULICA.ULICA.
RED DE ENERGRED DE ENERGA ELA ELCTRICA.CTRICA.
COLINDANCIA A CAMINO COLINDANCIA A CAMINO PAVIMENTADOPAVIMENTADO
BENEFICIOBENEFICIO
NONO NECESIDAD DE NECESIDAD DE
PERMISOS.PERMISOS.
LIMITACILIMITACIN DE USO.N DE USO.
LIMITACILIMITACIN DE N DE ACCESO.ACCESO.
DEMDEMRITORITO
POSIBILIDADES DE APROVECHAMIENTOPOSIBILIDADES DE APROVECHAMIENTO
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AGUA:AGUA:
BENEFICIOSBENEFICIOSBENEFICIOS
Investigar sobre:Investigar sobre:
Cantidad actual.Cantidad actual.
Cantidad futura.Cantidad futura.
Calidad (apta para uso Calidad (apta para uso domdomstico).stico).
Escasez (suministro por Escasez (suministro por tandeo).tandeo).
Inversiones requeridas.Inversiones requeridas.
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Agua:Agua:
BENEFICIOSBENEFICIOSBENEFICIOS
La ley de aguas clasifica las aguas en superficiales y de perforLa ley de aguas clasifica las aguas en superficiales y de perforaciacin, n, para suministro de agua de riego o de uso urbano; el sempara suministro de agua de riego o de uso urbano; el semforo del foro del
agua nos indica donde se puede perforar libremente y donde estagua nos indica donde se puede perforar libremente y donde est
prohibido.prohibido.
NotaNota:: En muchas ocasiones (sobre todo en las regiones donde el En muchas ocasiones (sobre todo en las regiones donde el agua es escasa) un cambio en el uso de agua es escasa) un cambio en el uso de sta se traduce en una sta se traduce en una
disminucidisminucin por parte de la CNA en el volumen autorizado en el tn por parte de la CNA en el volumen autorizado en el ttulo tulo
de conceside concesinn..
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ENERGENERGA ELA ELCTRICACTRICA
BENEFICIOSBENEFICIOSBENEFICIOS
Investigar sobre:Investigar sobre: Compromisos adquiridos por parte Compromisos adquiridos por parte
de la Empresa.de la Empresa.
Cantidad Requerida para el Cantidad Requerida para el proyectoproyecto
InversiInversin requerida.n requerida.
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AUTOPISTAS, CARRETERAS Y CAMINOS:AUTOPISTAS, CARRETERAS Y CAMINOS:
AFECTACIN?AFECTACIAFECTACIN?N?
Derecho de vDerecho de va de la SCT 20 A 60 m, dependera de la SCT 20 A 60 m, depender del flujo vehicular.del flujo vehicular. Todos los predios, por derecho, deben contar con acceso.Todos los predios, por derecho, deben contar con acceso.
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AFECTACIONESAFECTACIONESAFECTACIONES
PEMEXPEMEX C. F. E.C. F. E.
Rango de la afectaciRango de la afectacin de 13 n de 13 A 17 m.A 17 m.
Existen limitaciones adicionales, Existen limitaciones adicionales, sugeridas por la autoridadsugeridas por la autoridad, para , para no construir dentro de los 50 m. no construir dentro de los 50 m. aledaaledaos al derecho de vos al derecho de va.a.
Aun cuando la propiedad la Aun cuando la propiedad la conserva el dueconserva el dueo, existe un o, existe un CONTRATO DE OCUPACICONTRATO DE OCUPACIN N SUPERFICIALSUPERFICIAL por tiempo indefinidopor tiempo indefinido
Rango de la afectaciRango de la afectacin 9 a 50 n 9 a 50 m. En zona rural.m. En zona rural.
Rango de la afectaciRango de la afectacin 15 a n 15 a 45 m. EN ZONA URBANA.45 m. EN ZONA URBANA.
Existen limitaciones adicionales, Existen limitaciones adicionales, sugeridas por la autoridadsugeridas por la autoridad, para no , para no construir dentro de los 50 m. construir dentro de los 50 m. aledaaledaos al derecho de vos al derecho de va.a.
AAn cuando la propiedad la conserva n cuando la propiedad la conserva el dueel dueo, existe o, existe UN DERECHO DE UN DERECHO DE VVAA por tiempo indefinido.por tiempo indefinido.
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COMO PUEDE AFETAR UN DERECHO DE VIA?
COMO PUEDE AFETAR UN COMO PUEDE AFETAR UN DERECHO DE VIA?DERECHO DE VIA?
CARRETERA
NotaNota: El valor que puede perder una propiedad cercana a la mancha : El valor que puede perder una propiedad cercana a la mancha urbana por una limitaciurbana por una limitacin de uso, es significativamente superior al de su n de uso, es significativamente superior al de su contraparte netamente agropecuaria.contraparte netamente agropecuaria.
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TIERRA SOCIALTIERRA SOCIALTIERRA SOCIAL
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De las 116 ciudades de mDe las 116 ciudades de ms alto crecimiento en el territorio s alto crecimiento en el territorio
nacional se consumieron en el 2000 alrededor de 30,000nacional se consumieron en el 2000 alrededor de 30,000--
0000--00 ha.00 ha.
Dicha superficie satisfizo la demanda tanto para desarrollo Dicha superficie satisfizo la demanda tanto para desarrollo
habitacional como para servicios.habitacional como para servicios.
2/3 partes de esta superficie fue dotada por tierra proveniente 2/3 partes de esta superficie fue dotada por tierra proveniente
de ejidos y comunidades, ubicados en las periferias de las de ejidos y comunidades, ubicados en las periferias de las
ciudades.ciudades.
I. N. E. G. I.I. N. E. G. I.I. N. E. G. I.
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De los 30,000 ejidos que existen en MDe los 30,000 ejidos que existen en Mxico:xico:
MMs de 840 ejidos ya han aportando suelo social para el s de 840 ejidos ya han aportando suelo social para el
desarrollo urbano.desarrollo urbano.
722 n722 ncleos agrarios presentan potencial turcleos agrarios presentan potencial turstico.stico.
628 de estos n628 de estos ncleos agrarios presentan frente y/o acceso al cleos agrarios presentan frente y/o acceso al
mar.mar.
En 11,500 ejidos y comunidades se dispone de materiales En 11,500 ejidos y comunidades se dispone de materiales
para la industria de la construccipara la industria de la construccin.n.
En 885 nEn 885 ncleos agrarios se pueden explotar los yacimientos cleos agrarios se pueden explotar los yacimientos
minerales no metminerales no metlicos que existen en el suelo y subsuelo.licos que existen en el suelo y subsuelo.
S. R. A.S. R. A.S. R. A.
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En 1910, 2,000 familias poseEn 1910, 2,000 familias posean el 87% de la tierra en Man el 87% de la tierra en Mxico.xico.
En MEn Mxico se lleva a cabo, a partir de la Constitucixico se lleva a cabo, a partir de la Constitucin de 1917 el n de 1917 el
proceso de reparto de la tierra, concluyproceso de reparto de la tierra, concluyndose en el 1992 y ndose en el 1992 y
representa la mitad del territorio nacional, con aproximadamenterepresenta la mitad del territorio nacional, con aproximadamente
103 millones de hect103 millones de hectreas, entregadas a 3.5 millones de sujetos reas, entregadas a 3.5 millones de sujetos
agrarios.agrarios.
A inicios del siglo pasado en MA inicios del siglo pasado en Mxico se tenxico se tena una poblacia una poblacin de n de
13.5 millones, al 2000 se alcanz13.5 millones, al 2000 se alcanz la cifra de 100 millones, de los la cifra de 100 millones, de los
cuales 7 de cada 10 viven en zona urbana.cuales 7 de cada 10 viven en zona urbana.
C. O. RE. T. T.C. O. RE. T. T.C. O. RE. T. T.
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En 1992 se termina el reparto agrario y con esto se reforma el En 1992 se termina el reparto agrario y con esto se reforma el
ArtArtculo 27 Constitucional, publicculo 27 Constitucional, publicndose la Ley Agraria, con ndose la Ley Agraria, con
sus 2 reglamentos, que contempla nuevas acciones legales sus 2 reglamentos, que contempla nuevas acciones legales
para la incorporacipara la incorporacin de suelo social al desarrollo urbano.n de suelo social al desarrollo urbano.
CreaciCreacin de Sociedades Inmobiliarias Ejidales (SIEs)n de Sociedades Inmobiliarias Ejidales (SIEs)
AdopciAdopcin del Dominio Pleno.n del Dominio Pleno.
ExpropiaciExpropiacin.n.
C. O. RE. T. T.C. O. RE. T. T.C. O. RE. T. T.
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En 1993, se crea la Ley General de Asentamientos Humanos, En 1993, se crea la Ley General de Asentamientos Humanos,
donde se establece la concurrencia de los 3 niveles de poder en donde se establece la concurrencia de los 3 niveles de poder en
MMxico (Federal, Estatal y Municipal) para la regulacixico (Federal, Estatal y Municipal) para la regulacin y n y
ordenamiento del crecimiento de las zonas urbanas en el territorordenamiento del crecimiento de las zonas urbanas en el territorio io
nacional.nacional.
C. O. RE. T. T.C. O. RE. T. T.C. O. RE. T. T.
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SITUACION HISTRICA?SITUACION HISTSITUACION HISTRICA?RICA?
EJIDO
DESARROLLADOR
MERCADO
La tierra social presenta de forma reiterada la desvalorizaciLa tierra social presenta de forma reiterada la desvalorizacin tanto de n tanto de sus poseedores (por falta de informacisus poseedores (por falta de informacin y/o recursos), por las n y/o recursos), por las
autoridades (corrupciautoridades (corrupcin) como de los profesionales involucrados n) como de los profesionales involucrados
(desarrolladores y valuadores).(desarrolladores y valuadores).
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EJIDO
FIFONAFE
DESARROLLADOR
RAN, PA
SITUACIN ACTUALSITUACISITUACIN ACTUALN ACTUAL
A partir de 1992, la S. R. A. ha intentado, sin A partir de 1992, la S. R. A. ha intentado, sin xito, la integracixito, la integracin de la cadena del n de la cadena del desarrollo inmobiliario, sin embargo.desarrollo inmobiliario, sin embargo.
En este lapso se han logrado integrar no mEn este lapso se han logrado integrar no ms de 30 S. I. Es.s de 30 S. I. Es. La tierra se sigue adquiriendo con ventajas hacia el comprador, La tierra se sigue adquiriendo con ventajas hacia el comprador, solapadas (o en solapadas (o en
complicidad muchas veces) por autoridades locales.complicidad muchas veces) por autoridades locales.
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PREDIO RSTICO VS. PROYECTO DE DESARROLLO INMOBILIARIO.
PREDIO RPREDIO RSTICO VS. PROYECTO DE STICO VS. PROYECTO DE DESARROLLO INMOBILIARIO.DESARROLLO INMOBILIARIO.
El profesional en valuaciEl profesional en valuacin es un eslabn es un eslabn de suma importancia en esta n de suma importancia en esta cadena, puede y debe hacer sinergias para que la situacicadena, puede y debe hacer sinergias para que la situacin se revierta.n se revierta.
VALUAR no significa DEVALUAR, muchas veces da la impresiVALUAR no significa DEVALUAR, muchas veces da la impresin que los n que los peritos son exitosos cuando pueden bajarle el valor a las propieperitos son exitosos cuando pueden bajarle el valor a las propiedades si dades si
stas eststas estn en manos de productores rurales.n en manos de productores rurales.
Un paUn pas es exitoso en medida que sus activos se capitalizan y adquieres es exitoso en medida que sus activos se capitalizan y adquieren n valor, la forma es hacerlo profesionalmente, con bases legales, valor, la forma es hacerlo profesionalmente, con bases legales,
generando impacto en lo econgenerando impacto en lo econmico, pero tambimico, pero tambin en lo social y en lo n en lo social y en lo
polpoltico.tico.
-
PREDIO RSTICO VS. PROYECTO DE DESARROLLO INMOBILIARIO.
PREDIO RPREDIO RSTICO VS. PROYECTO DE STICO VS. PROYECTO DE DESARROLLO INMOBILIARIO.DESARROLLO INMOBILIARIO.
EJIDO
FIFONAFE
AUTORIDAD LOCAL
RAN, PA
DESARROLLADOR
ASESOR INMOBILIARIO
-
LEGISLACIONLEGISLACIONLEGISLACION
-
LEGISLACION VIGENTELEGISLACION VIGENTELEGISLACION VIGENTE
En MEn Mxico existen mxico existen ms de 200 instrumentos legales entre leyes s de 200 instrumentos legales entre leyes federales y locales, T. L. C; Cfederales y locales, T. L. C; Cdigos, Normas y Reglamentos, que digos, Normas y Reglamentos, que
inciden de forma directa o indirecta en la valuaciinciden de forma directa o indirecta en la valuacin y en algunos casos n y en algunos casos
pueden llegar a contradecirse o ser bastante confusos.pueden llegar a contradecirse o ser bastante confusos.
El profesional valuador debe contar con conocimientos (o con la El profesional valuador debe contar con conocimientos (o con la asesorasesora) y los documentos de consulta cuando pretenda elaborar un a) y los documentos de consulta cuando pretenda elaborar un
dictamen, haciendo referencia a los artdictamen, haciendo referencia a los artculos, pculos, prrafos, prrafos, pginas que ginas que
incidan en el dictamen.incidan en el dictamen.
-
LEGISLACION VIGENTELEGISLACION VIGENTELEGISLACION VIGENTE
NOTA: No existe en MNOTA: No existe en Mxico una legislacixico una legislacin federal en materia de n federal en materia de
valuacivaluacin y menos en materia de valuacin y menos en materia de valuacin rural, a la fecha no mn rural, a la fecha no ms s
de 7 estados de 32 que forman el territorio nacional cuentan conde 7 estados de 32 que forman el territorio nacional cuentan con
una ley estatal que muna ley estatal que ms que legislar lo que pretende es la limitacis que legislar lo que pretende es la limitacin n
de la actividad para los valuadores locales, situacide la actividad para los valuadores locales, situacin que se n que se
contrapone con los T. L. C.contrapone con los T. L. C.
-
RESUMENRESUMENRESUMEN
-
Quin lo debe realizar?Qu parmetros debe tomar?Qu formato tiene que usar?
Etapas del Desarrollode un Predio Rsticohacia su incorporacina la Mancha Urbana.
UniversoAgropecuario
1 2
Se identifica unatributo, diferenteal agropecuario
"Potencial"
3
Se llevan a caboestudios de viabilidadA) Tcnica.B) Econmica.C) Legal.
0
4
Resultan los 3estudios favorables
Al menos uno de ellos no lo es.
Si
n o
Netamente Agropecuario Influencia Urbana Predio en Transicin
Nota: Se mantiene la influencia urbana sin que exista cambio en el uso de suelo de forma indefinida.
Se presenta un cambioen el Uso de Suelo:* Habitacional.* Industrial.* Turstico.* Servicios.
Predio en Expansin
Influencia Urbana
Se realizan inversionesen servicios e infraestructura.
Se consolida el cambio.
Predio Urbano
Reserva Territorial
T
Valuador de Inmuebles Rsticos Valuador de Inmuebles UrbanosAmbito Legal de Competencia:
Prctica Valuatoria Comunmente Aceptada:
Valuador de Inmuebles Rsticos Valuador de Inmuebles Urbanos
Predio en Expansin
Zona Crtica (Laguna Normativa)
C
Predio Rstico
-
1 2
COMPORTAMIENTO NORMAL
VALOR VS TIEMPO$
T
Mercado Competido y AbiertoEquilibrio entre oferta y demanda
GRFICA DEL COMPORTAMIENTO NORMAL VALOR VS. TIEMPO
GRGRFICA DEL COMPORTAMIENTO NORMAL FICA DEL COMPORTAMIENTO NORMAL VALOR VS. TIEMPOVALOR VS. TIEMPO
-
1 2
COMPORTAMIENTO ACELERADO
VALOR VS TIEMPO$
T
Fuerte Inyeccin de K, Mercado Demandante.
GRFICA DEL COMPORTAMIENTO ACELERADO VALOR VS. TIEMPO
GRGRFICA DEL COMPORTAMIENTO FICA DEL COMPORTAMIENTO ACELERADO VALOR VS. TIEMPOACELERADO VALOR VS. TIEMPO
-
1 2
COMPORTAMIENTO DETONADOR
VALOR VS TIEMPO$
T
Fuerte Inyeccin de K, Mercado Ofertante
Escaso, nico.
GRGRFICA DEL COMPORTAMIENTO FICA DEL COMPORTAMIENTO DETONADOR VALOR VS. TIEMPODETONADOR VALOR VS. TIEMPO
-
1 2
ANALISIS ESPECULATIVO
VALOR VS TIEMPO$
T
Fuerte Inyeccin de K, La Demanda Exige pero
La Oferta reacciona yrebasa a la demanda.
GRGRFICA DE UN ANFICA DE UN ANLISIS ESPECULATIVOLISIS ESPECULATIVOMALA APRECIACIMALA APRECIACIN DEL VALOR VS. TIEMPON DEL VALOR VS. TIEMPO
-
1 2
ANALISIS ERRONEO
VALOR VS TIEMPO$
T
Muchas veces, la especulacin provoca un mal anlisis del valor, esto se observa cuando en un cambio de clasificacin no existe o es muy
limitado en cambio en el valor de la tierra.
GRGRFICA DE UN ANFICA DE UN ANLISIS ERRONEO, LISIS ERRONEO, CONSIDERANDO EL VALOR FUTURO CONSIDERANDO EL VALOR FUTURO
COMO EL VALOR PRESENTE VS. TIEMPO.COMO EL VALOR PRESENTE VS. TIEMPO.
-
DOCUMENTACIN NECESARIA PARA LA AUTORIZACIN DE FRACCIONAMIENTOSDOCUMENTACIDOCUMENTACIN NECESARIA PARA LA N NECESARIA PARA LA
AUTORIZACIAUTORIZACIN DE FRACCIONAMIENTOSN DE FRACCIONAMIENTOS
Constancia de compatibilidad urbanConstancia de compatibilidad urbanstica. (Estudio de impacto stica. (Estudio de impacto ambiental)ambiental)
Factibilidad de dotaciFactibilidad de dotacin de servicios (agua, energn de servicios (agua, energa ela elctrica, otro)ctrica, otro)
Escrituras de la propiedad o documento equivalente.Escrituras de la propiedad o documento equivalente.
Memoria descriptiva del proyecto (anteproyecto).Memoria descriptiva del proyecto (anteproyecto).
Levantamiento topogrLevantamiento topogrfico y plano que identifique la lotificacifico y plano que identifique la lotificacin n (densidad, intensidad, usos).(densidad, intensidad, usos).