TESIS ESTIMACION COSTOS

LUIS CARLOS VERGEL BERNAL

Trabajo de grado para acceder al ttulo de Maestra en Ingeniera con nfasis en Ingeniera Industrial.:

Parametrizacin de los costos directos e indirectos de un proyecto de construccin de vivienda, para mejorar el tiempo de estudio de pre-factibilidad econmica en las

empresas dedicadas a la construccin de vivienda.

Director: WILLIAM JAVIER FAJARDO K.

PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA

FACULTAD DE INGENIERA

SANTIAGO DE CALI

2013

CONTENIDO

INTRODUCCIN 4

OBJETIVOS DEL PROYECTO 8

DEFINICIN DEL PROBLEMA DE INVESTIGACION 9

JUSTIFICACIN 12

ALCANCE 13

ESTADO DEL ARTE 14

PROCESO DE CONSTRUCCIN DE LA TABLA DE PARAMETRIZACIN DE DATOS 21

ANALISIS DE RESULTADOS 40

CONCLUSIONES 47

BIBLIOGRAFA 49

TABLA DE FIGURAS

Figura 01. Ejemplo de objeto Real. 22

Figura 02. Ejemplo de Clase Real. 23

Figura 03. Ejemplo resumen de Clases. 23

Figura 04. Estructura de un presupuesto final. 24

Figura 05. Pestaa DATOS O.N. 25

Figura 06. Grafica de tendencia de cantidad de puntos elctricos. 27

Figura 07. Grafica Costos fijos vs. rea del Apto. 29

Figura 08. Tabla de datos para pintura de O.N. 30

Figura 09. Compilacin de informacin de pintura. 30

Figura 10. Ejemplo caractersticas de un proyecto. 31

Figura 11. Caractersticas del proyecto. 32

Figura 12. Costos segn caractersticas. 32

Figura 13. Costos segn caractersticas. 35

Figura 14. Costos de vas internas, parqueaderos y red de drenajes y Canaletas. 36

Figura 15. Costos de instalaciones elctricas de urbanismo interno. 36

Figura 16. Fraccin del presupuesto de urbanismo interno. 37

Figura 17. Costos directos finales 37

Figura 18. Datos de entrada obra Zagun de las Flores. 39

Figura 19. Datos de entrada obra Lagos de la Bocha. 40

Figura 20. Datos de entrada obra Fuentes de la Bocha. 41

Figura 21. Comparativo datos reales vs. Herramienta obra Zagun de las Flores. 41

Figura 22. Comparativo datos reales vs. Herramienta obra Lagos de la Bocha. 42

Figura 23. Comparativo datos reales vs. Herramienta obra Fuentes de la Bocha. 42

Figura 24. Errores en la estimacin de costos directos. 42

Figura 25. Estado de resultados Herramienta y real, obra Zagun de las flores. 43

Figura 26. Estado de resultados Herramienta y real, obra Lagos de la Bocha. 44

Figura 27. Estado de resultados Herramienta y real, obra Fuentes de la Bocha. 45

Figura 28. Errores en la estimacin de precios de venta. 45

INTRODUCCIN

La industria de la construccin es un sector que en los ltimos aos ha crecido de una

manera muy acelerada, principalmente por la inversin tan grande que est haciendo

el gobierno en infraestructura, y en el sector inmobiliario por el rpido crecimiento de

la poblacin y por las leyes que ha planteado el gobierno para que crezca cada vez ms

la tasa de hogares con casa propia, bajo las normas necesarias. Un ejemplo de esto son

las 100.000 viviendas que va a regalar el gobierno en el prximo ao a las personas

ms pobres del pas, las cuales sern construidas por empresas privadas como

Constructora Bolvar Cali.

Esta industria mueve enormes recursos financieros y a su vez es un importante

generador de empleo en todos los estratos socioeconmicos del pas. Por esto, un

proyecto de construccin tiene que ser previamente evaluado desde diversos

aspectos, que van desde la factibilidad social, tcnica y de impacto ambiental hasta el

anlisis financiero, econmico y riesgo que represente.

Hablando especficamente de la inversin inmobiliaria, tema especifico de este

trabajo, es relevante destacar la importancia que representa el correcto anlisis y

planeacin de diversos aspectos, como las fuentes disponibles para la obtencin de

recursos, el manejo de tiempos y mtodos para su aplicacin, as como los sistemas

financieros que permitan una satisfactoria recuperacin de la inversin dentro de los

periodos previstos.

La estrategia para tener xito y mantenerse consistente es lograr operar dentro de

estndares modernos de productividad, empleando con eficiencia, eficacia y

efectividad los recursos, y as lograr la satisfaccin de los clientes.

Por ende es necesario identificar y evaluar los factores crticos locales y regionales

que afecten a la empresa en sus operaciones y en sus resultados, de formular e

implementar estrategias competitivas exitosas en el largo plazo, de desarrollar la

capacidad de anlisis y toma de decisiones gerenciales, estimulando el juicio en el

manejo y uso de la informacin y en la medicin de los resultados.

Las empresas deben desarrollar herramientas dentro de un pensamiento

estratgico que les permitan la sostenibilidad econmica, considerando que la

apertura econmica provoca que el mundo de los negocios sea, cada vez, ms

competitivo, resultando indispensable realizar una serie de evaluaciones que

garanticen los fines deseados y adecuados. Pero estas evaluaciones y en especial la

primera de ellas el estudio de pre-factibilidad, son muy lentas haciendo que todas

las siguientes fases de la toma de decisiones se retrasen y puedan causar que la

empresa se quede atrs frente a sus competidores.

Lo que se desea con este proyecto es crear una herramienta que mejore el tiempo que

se demora el departamento de presupuestos y diseo de una empresa de construccin

de vivienda en elaborar el estudio de pre-factibilidad y le de unas buenas bases a la

empresa para continuar con las siguientes fases que requiere un proyecto.

OBJETIVOS DEL PROYECTO

OBJETIVO GENERAL

Parametrizar los costos de un proyecto de vivienda de la Constructora Bolvar Cali, lo

cual permite agilizar el proceso de pre-factibilidad y permita tomar decisiones del

proyecto ms apropiado para el lote y las especificaciones del estudio de mercadeo

dadas.

OBJETIVOS ESPECIFICOS:

Determinar que parmetros o variables hacen que los costos directos e

indirectos de un proyecto de construccin de vivienda flucten.

Generar una matriz para el urbanismo, otra para la obra negra y otra para los

acabados, que tenga las tipologas de proyectos de vivienda.

Generar un modelo de optimizacin para encontrar una buena opcin para el

lote y especificaciones del estudio de mercado dadas.

Ajustar el modelo con resultados de proyectos anteriores.

DEFINICIN DEL PROBLEMA DE INVESTIGACION

El problema a resolver es la disminucin de tiempos para la evaluacin del estudio de

pre-factibilidad de un proyecto en la Constructora Bolvar Cali.

El estudio de pre-factibilidad econmica, para la construccin de viviendas,

comprende varias etapas:

1. MERCADEO: Esta etapa servir para establecer el mercado meta a perseguir, de

manera que el producto ofrecido (viviendas) logre posicionarse en el mismo. En este

trabajo se va a partir de que el estudio de mercado del proyecto a evaluar ya se ha

efectuado con anterioridad y las variables que entrega este estudio son:

Rango de rea de la vivienda.

Estrato del proyecto, que se resume en cul sera el rango de precios por metro

cuadrado que el mercado est dispuesto a pagar.

Velocidad de ventas estimada.

Tipo de acabados que debe llevar la vivienda.

Cantidad mnima de parqueaderos por inmueble.

2. INGENIERIA DEL PROYECTO: En esta etapa es necesario conocer a fondo las

normas nacionales y locales, requisitos legales y reglamentos municipales vigentes,

tanto para la urbanizacin como para la construccin, a efecto que pueda elaborarse

correctamente el proyecto y as someterlo a la revisin y aprobacin correspondiente

para que se obtenga la licencia municipal respectiva.

Por la parte del estudio tcnico, se tendrn en cuenta los siguientes datos:

ndice de ocupacin.

ndice de Construccin.

Si el proyecto lleva o no pilotes.

Tipo de cubierta.

Tipo de estructura.

El proyecto lleva stano.

Qu tipo de zona social lleva el proyecto.

Otro dato es si el proyecto es viable en la parte de diseo, para este estudio no se

tendrn en cuenta, puesto que se parte del hecho de que se construirn edificaciones

similares a las ya construidas, entonces se supone que la edificacin es viable.

3. LA ORGANIZACIN: Asimismo, debe realizarse un estudio administrativo para establecer una estructura organizacional, de manera que la administracin del

proyecto sea eficiente, a efecto que puedan alcanzarse lo objetivos y metas trazadas.

4. EVALUACION FINANCIERA-ECONOMICA: Se requiere efectuar un estudio financiero, el cual consiste en conocer los distintos sistemas de financiamiento disponibles, para analizar detenidamente las ventajas y desventajas que cada uno de

stos tiene, de manera que pueda tomarse una decisin acertada en su eleccin. Otro

aspecto (de los ms importantes) es el estudio econmico, el cual consiste en un anlisis de costos e ingresos que permita elaborar el flujo de caja del proyecto para

establecer (por medio de tcnicas de evaluacin financiera) si el mismo es o no

rentable para el inversionista, en el caso de Constructora Bolvar Cali es una utilidad

planteada por la gerencia general.

La parte del estudio financiero no se har, se partir de unos factores que se tienen

con base en experiencia de proyectos anteriores.

El proyecto se basar en el estudio econmico, el cual arrojar unos costos directos,

los costos indirectos, costo del lote y unas utilidades esperadas, que es como se mide

un proyecto en la Constructora Bolvar Cali.

5. IMPACTO AMBIENTAL: debe evaluarse el impacto ambiental que puede tener este proyecto, evitando as la explotacin indebida de los recursos naturales, as como

la degradacin del medio ambiente.

La parte de la evaluacin de impacto ambiental se obviar en este proyecto, se parte

del hecho de que los proyectos de la Constructora Bolvar Cali son de un impacto

ambiental muy bajo y que los costos de los estudios y mejoras debido a impactos

ambientales generados nunca superan el 0.02% del costo total del proyecto.

JUSTIFICACIN

Constructora Bolvar Cali, tiene como paso para la seleccin de un proyecto

determinado, un proceso que se llama pre-factibilidad, actualmente lo que se hace es

que el departamento de diseo plantea al comit de gerencia un posible tipo de

vivienda para un lote dado, con unas caractersticas mnimas comerciales (como son

las reas y los tipos de acabados mnimos requeridos). Con el diseo presentado y con

las modificaciones que se planteen en el comit de gerencia se procede a entregarle

unos planos y especificaciones preliminares al departamento de presupuestos, el cual

despus de un anlisis, arroja un valor de precio de venta del inmueble para tener una

utilidad dada.

Este dato se le entrega al comit de gerencia, con el cual se le empiezan a hacer

modificaciones al proyecto, para lograr un valor esperado por el departamento

comercial. Este proceso puede durar entre 15 y 45 das solo para saber si un lote se

compra o si el lote ya esta comprado saber si el proyecto que se quiere hacer es viable

econmicamente, basndose que tcnicamente los proyectos no tienen ninguna

complicacin desde el punto de vista del evaluador.

Como este proceso es tan desgastante, lo que se desea es que se pueda tomar una

decisin mucho ms rpida con unos datos de entrada mnimos, como son: costo del

lote, rea de lote, cantidad de inmuebles, los datos que arroja el estudio de mercado, y

tipo de estructura, por mencionar los ms importantes. Con estos datos y una utilidad

mnima requerida por la gerencia, se establece una matriz de decisin, con la cual se

espera llegar a saber si el proyecto es viable o no, variando los datos de entrada para

saber qu proyecto se ajusta a las condiciones requeridas.

ALCANCE

Usar el anlisis paramtrico de costos como una herramienta en Constructora Bolvar

Cali, con la cual el departamento de presupuestos le entregar al departamento de

diseo unos parmetros para el diseo de un proyecto nuevo, llevando a que el

estudio de pre-factibilidad sea un proceso de mximo un da y proceder con el estudio

de factibilidad de una manera ms rpida y con unas condiciones claras del tipo de

proyecto con el cual se va a salir a ventas.

ESTADO DEL ARTE

PARAMETRIZACION:

Contratistas, gobierno y la industria en todo el mundo, estn buscando reducir los costos asociados con la preparacin de propuestas, evaluacin y negociacin. Lo que se ha planteado es desarrollar tcnicas de estimacin, centrndose en maneras de

maximizar el uso de datos histricos en este proceso.

Entre estas se encuentra la estimacin paramtrica que es una tcnica que utiliza las relaciones de las caractersticas de programacin, costos y recursos histricos conocidos y consumidos durante el desarrollo, fabricacin y/o modificacin de un proyecto o producto final. Dentro de las estimaciones paramtricas existen dos procesos que los profesionales pueden utilizar, siendo estas: los modelos paramtricos y las relaciones de estimacin de costos (CER, por sus siglas en ingles) que son ecuaciones analticas que relacionan las distintas categoras de costos (ya sea en pesos o en unidades fsicas) a predecir o variables explicativas. Estos dos procesos se interrelacionan entre si y el modelo paramtrico no puede llevarse a cabo sin el CER.

MODELOS PARAMTRICOS

Los modelos paramtricos son un grupo de ecuaciones matemticas asociadas en el que escenarios alternativos, son definidos mediante la variacin de los valores asumidos en un grupo de coeficiente fijos (parmetros). Estos incorporan muchas ecuaciones, reglas bsicas, supuestos, la lgica, y las variables que describen y definen la situacin particular que se est estudiado y calculando. Los modelos paramtricos hacen un uso extensivo de bases de datos por la catalogacin de la historia del

programa tcnico y de costos.

Muchas de las Industrias y los representantes gubernamentales reconocen los modelos paramtricos como una tcnica prctica que puede mostrar el costo creble o las estimaciones de precios. Al hacer un mayor uso de estas tcnicas se prev la realizacin de algunos de los siguientes beneficios:

Mejora en la calidad de las estimaciones debido al mayor uso de datos histricos, y el establecimiento de una mayor coherencia en el proceso de estimacin.

Simplificacin de los requisitos de presentacin de datos que disminuye el costo asociado con la preparacin de los fundamentos racionales de las propuestas.

Reduccin de la propuesta de evaluacin de los costos y tiempo de ciclo.

Disminucin de los costos de negociacin y el tiempo de ciclo a travs de actualizaciones ms rpidas.

Adems, las organizaciones utilizan tcnicas de estimacin paramtrica para desarrollar evaluaciones, o como metodologas secundarias para servir como "chequeos" sobre la metodologa de estimacin primaria de propuestas que no

requieren los datos de costos o de precio.

Una vez que un sistema paramtrico de estimacin se ha llevado a la prctica, el uso de estas tcnicas sobre las propuestas puede resultar en una reduccin significativa de los costos de desarrollo propuesta, evaluacin y negociacin, llevando a

reducciones del tiempo de ciclo.

Todas las tcnicas paramtricas de estimacin de costos, incluyendo las relaciones de estimacin (CER) y modelos complejos, requieren datos fiables antes de que puedan ser utilizados con eficacia.

Todos los datos de costos utilizados en las tcnicas paramtricas deben ser compatibles con el sistema de recogida original. Los datos tambin deben ser coherentes con los procedimientos contables de la empresa y normas de contabilidad

de costos.

Una vez recogidos, los datos deben ser ajustados para evaluaciones tales como la tasa de produccin, la curva de mejora, y la inflacin. Esto tambin se conoce como el proceso de normalizacin de datos. Datos relevantes del programa, incluyendo programas de desarrollo y produccin, las cantidades producidas, las tasas de produccin, unidades equivalentes, las pausas en la produccin, los cambios de diseo importantes, y las anomalas, tales como huelgas, explosiones y otros desastres naturales tambin son necesarios para explicar completamente las fluctuaciones significativas de datos histricos.

Una estimacin de costos tiene que conocer las fuentes estndar, donde los datos histricos de costos existen. Este conocimiento proviene de la experiencia y de las

personas que estn disponibles para responder a las preguntas claves.

Los datos deben ser ajustados para ciertos efectos para que sean homogneos o coherentes. El desarrollo de un conjunto de datos consistentes se realiza generalmente a travs del anlisis de la informacin y el proceso de normalizacin. Esta normalizacin es importante puesto que as el analista se asegura de que los datos sean comparables. Los datos tambin deben ser factibles de ser ajustados con la inflacin.

Por lo tanto, mientras que los ndices de inflacin generalizados pueden ser utilizados, tambin puede ser posible adaptar y negociar ndices utilizados de forma individual a determinados tipos de contratos de trabajo y los materiales reales utilizados en el

proyecto.

Cuando se est haciendo este anlisis y aparecen datos anmalos, estos no se deben descartar simplemente porque estn muy alejados de la curva, se debe investigar que

hizo que este dato se alejara.

Cuando se estn desarrollando los modelos paramtricos hay que preguntarse lo

siguiente:

Son suficientes los datos disponibles para el adecuado desarrollo de las tcnicas paramtricas?

Estn los datos de costos, tcnicas, y el programa recogido en un formato coherente?

Existen procedimientos establecidos para identificar y examinar las anomalas en los datos?

Fueron utilizados los datos de origen confiables, o requieren ajustes?

Son los ajustes realizados en los puntos de datos debidamente documentados para demostrar que son lgicas, razonables y defendibles?

Muchas grandes organizaciones estn implementando sistemas ERP o su reingeniera de los sistemas de informacin existentes para que los modelos paramtricos de estimacin puedan interactuar con estos sistemas con bastante facilidad.

RELACIONES DE ESTIMACION DE COSTOS. CER

CER son las relaciones de costos que van a permitir al analista llevar a cabo los modelos paramtricos. En el proceso las necesidades de datos deben ser revisados peridicamente, el mantenimiento de rutina y el gasto asociado de la actualizacin de la base de datos tambin deben ser considerados. Una base de datos obsoleta puede ser de muy poca utilidad en la prediccin de los futuros costos de adquisicin

El valor de un CER depende de la solidez de la base de datos con el que se desarrolla y,

posteriormente, cmo se utiliza en las estimaciones futuras.

El analista debe primero probar la hiptesis y la estimacin de las relaciones lgicas, si las relaciones tienen sentido, el analista tendr que refinar esa hiptesis para determinar si la relacin es lineal o curvilnea. Despus de desarrollar una relacin hipottica, el analista necesita para organizar la base de datos para poner a prueba la

relacin propuesta.

Algunos analistas creen que la hiptesis es lo primero, por lo tanto primero plantean

la hiptesis y despus buscan los datos para construir una buena base de informacin.

Otros analistas creen que la bsqueda de datos es lo primero, y dada la disponibilidad de los datos, la posterior determinacin de una relacin lgica o la hiptesis se

produce.

Independientemente de la posicin adoptada, el analista debe determinar y poner a prueba una propuesta de estimacin de relacin lgica. El analista debe estructurar el

modelo de pronstico y formular la hiptesis a probar.

Una vez que la base de datos se desarrolla y se determin una hiptesis, el analista

est preparado para modelar matemticamente el CER.

Adicionalmente, se deber parametrizar con el factor de error, meterlo en las ecuaciones y hacerle pruebas para que estos errores reales sean los menores posibles. Pero esto no se debe hacer solo con una parametrizacin y correlacin, es necesario hacer una verificacin lgica del error.

Muchos analistas se basan en dos estadsticas principales para tomar esta determinacin: el coeficiente de correlacin (R) y el coeficiente correspondiente de determinacin (R2). Ambas medidas simplemente indican el grado de relacin entre las variables. No indican la causa y el efecto, estos requieren una verificacin de la

lgica y dependen de la visin del analista.

Se debe tener precaucin al realizar el anlisis estadstico de una relacin. No hay estadstica que descalifica a un CER o modelo, ni tampoco existe ninguna estadstica que "valida" un CER o modelo. El esfuerzo de modelacin matemtica debe ser examinado desde una perspectiva completa, a partir de los datos y la lgica de la relacin.

A fin de mantener razonables criterios estadsticos para la evaluacin, el analista

siempre deber probar el modelo:

Prueba si toda la ecuacin, como un todo, es vlida.

Comprueba si el individuo X-variable (s) es / son vlidos.

Error estndar (SE): Error promedio al usar la estimacin de la ecuacin como la

regla de clculo

Coeficiente de Variacin (CV): Desviacin estndar como porcentaje de la media

aritmtica.

Coeficiente de Determinacin (R2): indica la proporcin o porcentaje , en que la variable "Y"(variable dependiente) debe su variacin a la variable "X"(variable

independiente).

R2 ajustado: R2 ajustado por el nmero de X-variables utilizadas para explicar la

variacin en los datos Y.

Grados de libertad (gl): nmero de observaciones (n) menos el nmero de parmetros estimados (# de las variables X + 1 para el trmino constante "a"). El concepto de la parsimonia se aplica en la que un modelo preferido es uno con una alta

significacin estadstica con el menor nmero de variables.

Los valores atpicos: Y de las observaciones que el modelo predice mal. Esto no

siempre es una razn vlida para descartar los datos.

P-valor: nivel de probabilidad en la que la prueba estadstica no diera resultado, lo que sugiere que la relacin no es vlida. Los valores de P inferior a 0,10 se prefieren generalmente (es decir, slo una probabilidad de 10%, o menos, que el modelo no es

bueno).

Cuando una CER ha sido construida a partir de una base de datos confiable, montado sobre la base de una hiptesis de relacin estadstica lgico y est dentro de un

estndar de evaluacin aceptable, el CER est listo para su aplicacin.

Fortalezas

1. CER pueden ser excelentes predictores cuando se aplica correctamente, y puede ser

invocado para producir estimaciones de calidad cuando se usa apropiadamente.

2. Reducir la preparacin de propuestas, evaluacin, costos de negociacin, y el tiempo de ciclo, sobre todo en lo que respecta a artculos de bajo costo los cuales comnmente requieren de mucho tiempo para su evaluacin y no son muy

significantes a final de cuentas.

3. Dada una ecuacin CER y los datos requeridos, el desarrollo de una estimacin es

un proceso rpido y fcil.

4. Un CER se puede utilizar con la informacin del sistema limitado. En consecuencia, los CERs son especialmente tiles en la investigacin, desarrollo, prueba y evaluacin de un programa.

Debilidades

1. CER son a veces demasiado simplista para los costos previstos. Cuando se dispone de informacin detallada, el detalle puede ser ms confiable para las estimaciones de que un CER.

2. Un analista de desarrollo de un CER debe validar tanto el CER como la base de datos, puesto que problemas en est puede significar que un CER particular, no deba ser utilizado. Esto implica que el analista es responsable de validar el origen de la documentacin del CER. El analista debe entender lo que el CER supone y los datos

que utilizaron para construirlo (de qu edad son y cmo se normaliz).

Al aplicar el CER, una empresa debe desarrollar formatos estndar para la documentacin. La consistencia en la documentacin proporciona una comprensin clara de cmo aplicar y mantener el CER

EVALUACION DE PROYECTOS DE VIVIENDA:

Se tienen varias perspectivas de lo que es la evaluacin de proyectos de vivienda, por

un lado estn Yang (2003) evala cuantitativamente una obra desde el punto de vista

del comprador. Esto para facilitar el proceso de diseo el cual integra los

requerimientos del cliente con la edificabilidad de estos requerimientos, todo esto por

medio de la teora fuzzy.

Por otro lado Turskis (2009) nos muestran mtodo Anlisis multi-criterio, para la

toma de decisiones en lo correspondiente a diseo y administracin de proyectos de

construccin, se elige este mtodo debido a que es capaz de tratar varias dimensiones

de la evaluacin del problema.

Ustinovichius (2005) muestra un anlisis de la inversin en un proyecto de

construccin aplicando la modelacin matemtica. Explica que para garantizar la

fiabilidad de los proyectos de inversin, que est estrechamente asociado con la

investigacin adecuada de los problemas de mercado y gestin de la propiedad y el

procesamiento de los datos obtenidos, con los cuales se definen un conjunto de

criterios para la seleccin del edificio apropiado. Un anlisis exhaustivo de los datos

de mercado confiables es el factor ms importante para el desarrollo de los proyectos

de inversin de la construccin, as como para la seleccin de un proyecto de gestin

de la propiedad y el procesamiento adecuado de los atributos de diferentes modelos

matemticos.

PROCESO DE CONSTRUCCIN DE LA TABLA DE PARAMETRIZACIN DE DATOS

Para entender cmo se construy la tabla de parametrizacin de datos, primero es necesario explicar cmo presupuesta la Constructora Bolvar, puesto que esta empresa tiene un proceso un poco diferente a lo normal en la etapa de sacar

cantidades de obra.

Un presupuesto como tal tiene la siguiente estructura:

PROYECTO: Esta dividido en:

CAPITULOS: Se subdivide en:

ITEMS: Cada uno est conformado por un APU (Anlisis de precios unitarios), el cual conformado por:

INSUMOS: Materiales, mano de obra, equipos, transporte,

actividades todo costo y administracin.

Esta estructura de costos es fija en la constructora Bolvar, lo que cambia es el proceso

de construccin de este presupuesto, el clculo de las cantidades de cada tem.

La constructora divide sus tems en tres tipos: Obra Negra, Acabados y Urbanismo.

Constructora Bolivar calcula diferente las cantidades de Obra Negra y Acabados, se hace por un solo apartamento y luego se multiplica por el nmero total de apartamentos para sacar las cantidades totales del proyecto. Lo que implica que la obra negra y los acabados de cada apartamento se traten cada uno como una clase. Dentro de estas clases hay objetos o recintos que son los recintos de los apartamentos y las zonas que son comunes a todos los apartamentos pero que hacen parte del edificio como tal (Puntos fijos, cimentacin, cubierta y fachada), dentro de

los objetos hay tems y estos tems son los mismos del presupuesto final.

Por ejemplo, se tienen las Clases: Obra Negra, Acabados T2 (acabados full) y acabados

T0 (acabados bsicos, obra gris)

Dentro de la clase Obra Negra se divide a su vez en:

Sala Comedor.

Cocina y oficios.

Hall de Alcobas.

Bao de Alcobas.

Alcoba 2.

Alcoba 3.

Alcoba principal.

Bao principal.

Vestier.

Punto fijo.

Cimentacin.

Cubierta.

Fachada.

Dentro del Objeto Sala Comedor se tiene los siguientes tems:

Replanteo de muros.

Losas de entrepisos.

Muros en concreto.

Muros en ladrillo.

Ventanas.

Mortero de Piso.

Resanes.

Aseo General.

A cada recinto (objeto) se le determina cada uno de los tems que necesiten con su

respectiva cantidad.

A continuacin, en las figuras 01, 02, 03 y 04, se presentar un ejemplo real de la

estructura de costos en la constructora Bolivar:

Figura 01. Ejemplo de objeto Real.

Figura 02. Ejemplo de Clase Real.

Clase de Objeto Cantidad Valor total

ON_feb22_95.73M2 150 7,042,400,706

T2_Feb22 150 3,712,551,489

URBANO 1 2,856,179,898

URBANO EXTERNO 1 434,425,457

Total 14,045,557,551 Figura 03. Ejemplo resumen de Clases.

Figura 04. Estructura de un presupuesto final.

Este proceso facilita al rea de presupuestos de la constructora deducir con mayor velocidad las cantidades de las actividades a realizar en los apartamentos, puesto que se cuantifica un solo apartamento no un edificio completo; y tambin facilita encontrar donde hay un error en los clculos, debido a que con este procedimiento muestra el costo del presupuesto por objetos, de esta forma por medio de ndices (criterio experto del ingeniero de presupuestos), se puede identificar cualquier desfase debido a la buena segmentacin del presupuesto y no incurrir en la revisin de un presupuesto o capitulo por completo, lo cual es mas engorroso e implica mas

trabajo, lo que se encuentra al final de cuentas es una optimizacin del proceso.

Despus de explicar como presupuesta la constructora Bolvar, se proceder a explicar cmo se construyo la Tabla de parametrizacin de datos, esta tabla es un archivo de Excel, el cual dividiremos en tres partes: Obra Negra, Acabados y Urbanismo. A continuacin se explicar cada una de las pestaas (del archivo en

Excel) como se construyo esta tabla.

GENERAL:

PESTAA ITEMS

Primero que todo se tiene una pestaa que se llama ITEMS, en la cual estn todos los tems que se usan para presupuestar, a esta pestaa estarn amarradas todas las otras

pestaas que tengan que ver con precios de tems (por medio de la funcin BUSCARV, del Excel), lo que implica que los precios estn actualizados con las bases de Datos de

Compaa y de esta forma se actualice todos los precios de la tabla.

PESTAA VLR OBJ. SINCO

Esta pestaa (valor objetos SINCO), tiene el valor actualizado de cada objeto de las obras que se van a usar para crear esta tabla, esto para actualizar los costos automticamente, puesto que es un informe que se baja de la base de Datos de la

compaa.

OBRA NEGRA: PESTAA DATOS O.N.:

Despus de haber escogido 10 tipos de obras para hacer la parametrizacin de datos, se procede a ingresar estas obras, segmentadas por objetos, a esta pestaa.

Se ingresarn los datos desde la ERP SINCO, tal cual como se encuentran consignados:

Obra.

Recinto (objeto).

Area del recinto, en el caso de (Fachada, cimentacin, punto fijo y cubierta se pone el area del apartamento).

Perimetro del recinto, en el caso de (Fachada, cimentacin, punto fijo y cubierta se pone la suma de los perimetros de los recintos internos del apartamento).

Factor, es la cantidad de veces que esta el recinto por apartamento, por ejemplo hay proyectos que tienen un balcon cada 2 pisos entonces el factor seria 0.5.

Costo Total.

Figura 05. Pestaa DATOS O.N.

Los costos de los objetos son separados por:

Costos Fijos, son los costos que siempre van sin importar el tamao del recinto (para el tipo de apartamento), por ejemplo en la cocina y oficios sin importar el tamao de este recinto siempre lleva 1 rejilla de oficios, 1 juego de llaves lavadora, 1 llave para lavadero, 1 caja llaves lavadora, 1 lavadero, 1 espiro-ducto y 1 caperuza espiro-ducto.

Costos hidro-sanitarios, son los costos por puntos sanitarios, hidrulicos Agua fra y Agua Caliente, que lleva el recinto; costo que no vara por el tamao del recinto.

Maderas y Cerraduras, se discrimina aparte el costo en ON de la puerta de acceso puesto que la constructora tiene como costumbre incluir este tem en Obra Negra pero en realidad es un tem de acabados, entonces lo pondremos en los costos de acabados..

Ventanera, son los costos por ventanera por recinto, los cuales no varan por el tamao del recinto.

Costos Elctricos, se han dividido en 2 columnas: Cantidad de puntos, los cuales no varan sustancialmente por el tamao del recinto y aparte se le ha puesto el costo total elctrico, que sera el costo por punto (Valor con el que se presupuesta segn el tipo de apartamento, se entender mejor cuando se explique la pestaa Formulas multiplicado por la cantidad de puntos del recinto.

Pinturas, aunque se entiende que son tems de acabados, la constructora los incluye en la obra negra debido a que van en la fachada y el punto fijo.

Costo menos fijos seria el costo Total menos los costos anteriormente descritos, estos son los costos que dependen plenamente de los metros cuadrados de recinto, por ejemplo cantidad de muros, losas, mortero de piso, resanes, etc.

Por ltimo se tiene una resultante m2 que simplemente es dividir (costos menos fijos)/rea. Y se tiene un Cdigo que simplemente sirve para la actualizacin de la

tabla.

PESTAA Compilacin

En esta pestaa se presenta un compilado de la informacin tabulada en la pestaa DATOS O.N..

Esta compilacin de datos sirve para llegar a mostrar correlaciones entre el rea y cantidad de pisos del edificio con sus costos: Costos menos fijos, Costos de cubierta, Costos de Cimentacin, Costos de pintura (Fachadas y puntos fijos), Costos de transportes y Varios, costos hidrosanitarios, costos elctricos, costos fijos y costos de ventanera.

Lo que se hizo en esta pestaa fue agrupar cada tipo de costo por cada tipo de

apartamento y dividirlo por los metros cuadrados del respectivo apartamento.

PESTAA FORMULAS

En esta pestaa se presenta la forma con la cual se llegan a los costos por tipo de apartamentos en los rubros de:

Costos elctricos.

Se plantea la comparacin de la cantidad de puntos elctricos vs. El rea del apartamento y se grafica la lnea de tendencia: Potencial, Poli-nmica, Logartmica y Lineal. Llegando a la conclusin que si se tiene un apartamento de menos de 58m2 se usa la formula de la lnea de tendencia Potencial; si se tiene un apartamento entre 58m2 y 80m2 se usa la formula de la lnea de tendencia Logartmica; si se tiene un apartamento entre 80m2 y 105m2 se usa la formula de la lnea de tendencia Potencial (como se presenta en la figura 06.); y si se tiene un apartamento de de un rea mayor

a 105m2 se usa la formula de la lnea de tendencia Lineal.

Figura 06. Grafica de tendencia de cantidad de puntos elctricos.

0.00

20.00

40.00

60.00

80.00

100.00

0.00 50.00 100.00 150.00 200.00

# d

e p

un

tos

ele

ctri

cos

Area del Apto.

# de puntos electricos vs. Area del Apto

electrico

Potencial (electrico)

Para el valor del punto elctrico por tipo de apartamento, la constructora tiene unos costos por punto dependiendo si el apartamento es VIS, T2 o T3. Entonces lo que se

hace es coger el valor actualizado del punto de la pestaa TEMS.

Como costo total elctrico por apartamento se tiene la cantidad de puntos multiplicado por el costo por punto. Este valor se muestra en la celda H16 de la

pestaa en referencia.

Costos Hidro-sanitarios.

Lo que se ha hecho es dividir los tipos de apartamentos en 5 clases, segn la cantidad de pisos del edificio: Edificios de 3 pisos, Edificios VIS de 5 pisos, Edificios no VIS de 5 pisos, Edificios de 8 pisos y Edificios de 12 pisos.

Despus se plantea es una tendencia por rea de apartamento, pero esta tendencia no crece linealmente para cualquier tipo de rea, lo que se plantea es que crece linealmente por tramos de reas, por ejemplo en los apartamentos de edificios de 3 pisos con reas ente 65 y 80 m2 sube de precio $16.000 por cada metro2 adicional

(para los costos del ao actual).

Esto se da para todos los tipos de apartamentos menos para los VIS de 5 pisos en los cuales se plantea un precio fijo sin tendencia, puesto que estos apartamentos

comnmente tienen la misma tipologa hidrosanitaria sin importar el rea del mismo.

Cimentacin de 5 pisos.

Lo que se plantea es que para cada punto de referencia de rea se tiene un precio por metro cuadrado, se tienen 3 puntos de referencias reas menores de 70m2, reas entre 70 y 85m2, y reas superiores a 85m2. Para las cimentaciones de cantidad de pisos diferentes no se saca una tendencia por metro cuadrado debido a que no se

tienen suficientes datos.

Costos menos fijos.

Lo que se ha planteado en estos costos, es algo similar a los costos por cimentacin de 5 pisos, solo que se ha incluido un factor adicional por apartamentos en conjunto (proyectos con varios edificios) versus los apartamentos en edificio (proyectos constituidos por un edificio largo), esto debido a que los apartamentos en conjunto

tienen ms m2 de muros que los apartamentos en edificio.

Costos Fijos.

En estos costos se han dividido los parmetros segn 2 tipos de apartamentos: los VIS y los no Vis. Para los apartamentos VIS se ha planteado un costo fijo para reas inferiores a 65m2 y un incremento de $25.000 por m2 Adicional.

Para los otros apartamentos no VIS se ha graficado los costos por rea de apartamento (ver figura 07.) y se ha llegado a la conclusin de que la tendencia que mejor se ajusta a esta grafica es la lnea logartmica, con la formula resultante se plantearan los costos por m2 de apartamento. Hay que tener en cuenta que esta frmula vara segn los costos que estn en la pestaa ITEMS, por lo cual hay que tener mucho cuidado al momento de actualizar la tabla, no solo actualizar la tabla de la pestaa ITEMS, sino

tambin esta grafica.

Figura 07. Grafica Costos fijos vs. rea del Apto.

PESTAA Pint. ON

Esta pestaa lo que busca es determinar el costo que tienen las pinturas que van en las clases de obra negra del proyecto, estas pinturas son 2: La pintura de la fachada (la pintura interna se evala en las pestaas de acabados) y la pintura del punto fijo.

Lo que se ha hecho en esta pestaa es sacar las cantidades de cada tipo de pintura que se tiene (Pintura de fachada acrlica, fachada en Graniplast con relleno full, fachada en graniplast con 40% de relleno, pintura de cielos, texturizado de cielos, etc.), para cada

y = 4880ln(x) - 17672

$ -

$ 1,000.0000

$ 2,000.0000

$ 3,000.0000

$ 4,000.0000

$ 5,000.0000

$ 6,000.0000

$ 7,000.0000

$ 8,000.0000

0 50 100 150 200

Co

sto

s Fi

jos

Area del Apto.

Costos fijos vs. rea del Apto

Series1

Logartmica (Series1)

una de las obras en estudio, esto llenando la tabla que se tiene de la siguiente manera

(ver figura 08.):

Obra en estudio.

Recinto en el cual hay tems de pintura.

Cantidad del tem.

Cdigo del tem de la cantidad dada en el paso anterior.

Totalizar cantidades, segn si se est estipulado de medir en metros cuadrados o metros lineales (carteras y mochetas inferiores a 30 cm de ancho).

Costo total multiplicando la cantidad dada por el precio que est en la pestaa tems.

Por ltimo se ha puesto de cada tem que cantidad y cul es el costo por obra, ya sin tener en cuenta los recintos.

Figura 08. Tabla de datos para pintura de O.N.

A partir de la columna W se compila la informacin en un cuadro resumen, separando la informacin en: obra, rea del apartamento, cantidad en cielos, muros internos y muros externos (Ver figura 09.). A partir de la Columna AF se pone esta informacin en ndices por metro cuadrado.

Obra en estudio Cielos Muros Internos Muros Externos

[m2] [ml] [m2] [ml] [m2] [ml] [m2]

Manantial de la Bocha 64.34 2.53 3.55 12.77 48.16

Farallones de la Bocha 64.34 2.25 2.89 16.03 46.36

Palmeras de la Bocha 68.35 17.54 11.23 19.35 48.89

Prados de Mallorca 75.18 18.70 10.10 12.06 45.92

Parques de la Bocha 76.20 4.45 5.39 23.39 61.46

Balcon de las Flores 92.05 6.82 6.14 19.24 13.42 57.03

Porton de Asturias 100.17 3.51 6.25 14.21 110.78

Parque de las flores C 131.00 8.71 8.49 31.34 136.77

Arboleda de la colina 136.33 11.80 19.15 12.82 101.82

Parque de las flores D 156.07 11.97 29.81 12.62 138.68 Figura 09. Compilacin de informacin de pintura.

A continuacin se grafican las tendencias de las obras que son en conjunto, se grafican varias tendencias y se escoge que la mejor tendencia para representarlas es la tendencia Logartmica, para las obras en edificio se promedian los ndices, esto se

resume en una tabla ubicada en la celda AD42.

Por ltimo se tienen los costos de cada tem usado (se trae la informacin de la pestaa tems) y ms abajo se muestra la resultante del valor del tem por el rea del

apartamento y el ndice encontrado.

Pestaa ON

Es donde se ponen las caractersticas del proyecto que se quiere concebir (ver Figura

10.).

DATOS OBRA NEGRA

M2 apto 70.73

cantidad de Pisos

8

Tipo de Estructura Concreto

VIS-NO VIS-T3 VIS

Cubierta SR con Barro

Distribucin del proyecto Edificio

Ascensor Si

Pilotes No

DATOS URBANISMOS

Relacin de Parqueaderos 1

m2 de lote 7,988

Valor de lote ($ miles/m2) $ 416.8

Cantidad de aptos 192

Sotano Sin sotano

Figura 10. Ejemplo caractersticas de un proyecto.

Pestaa Resultados:

En esta pestaa se organiza la informacin que se tienen en todas las pestaas con costos de Obra negra, las caractersticas de su proyecto, estn de la Columna A:G (ver Figura 11.), inmediatamente se muestra el costo de cada tipo de costos (Elctrico,

Hidrosanitario, cubierta, etc.) y por ultimo esta el costo total de la Obra Negra del

Proyecto (ver Figura 12.).

Figura 11. Caractersticas del proyecto.

Figura 12. Costos segn caractersticas.

ACABADOS: Habiendo explicado el proceso de cmo se llego a los precios de los apartamentos en Obra Negra, se proceder a explicar las pestaas relacionadas al precio de acabados

del inmueble.

PESTAA TABLA ACABADOS:

Se parte como referencia de las mismas 10 obras. En esta pestaa se desglosan los

objetos de acabados de la siguiente manera:

Obra, recinto, rea y Permetro son datos bsicos que se tienen de cada recinto:

Factor, es cuentas veces va el recinto por apartamento, por ejemplo los balcones de la alcoba principal de la obra Palmeras de la Bocha van cada 2 apartamentos.

Costo Total, Es el valor del objeto (recinto) este valor es llamado de la pestaa VLR OBJ. SINCO.

Costos menos no Dependientes, Esta es la diferencia entre el Costo Total del recinto menos los Costos no dependientes linealmente del metro cuadrado del recinto como son: Costos Fijos (cerraduras, tope puertas, gabinetes, etc.), costos de enchapes de muros, costos de enchapes de pisos, costos de griferas y combos, costos de mesones, costos de closet, costos de muebles y costos de guardaescoba. Todos estos costos estn en las siguientes columnas llamados desde la pestaa tems.

Resultante metro cuadrado, es la divisin entre Costos no dependientes y el rea.

Cdigo, es el cdigo del recinto.

PESTAA FACTORES ACAB

En esta pestaa se ha sacado la relacin de metros cuadrados de Enchapes de muros, metros cuadrados de enchapes de pisos, metros lineales de mesones, metros lineales de closet, metros lineales de muebles bajos, metros lineales de muebles altos, metros lineales de guarda-escoba y metros lineales de barandas; todo esto por los metros

cuadrados del recinto.

PESTAA FAC. BAOS

En esta pestaa se plantea la relacin de metros lineales de mesn por rea de bao y por la tipologa del mismo, al igual que los metros cuadrados y los metros lineales de enchape.

Lo primero que se hace es en una tabla poner la tipologa del apartamento, la obra, ubicacin del bao (alcobas, principal, social o del servicio), el rea del bao y metros

lineales del mesn.

Despus se procede a plantear la tipologa de baos:

Los baos de obras T1 no tienen mesones en los baos.

Los metros lineales de baos de alcobas o de alcoba principal de apartamentos T2 (los cuales nunca superan el rea de 3.3 m2) y los baos T2 con rea menor a 3.3 m2, se plantea que tienen 0.7 m. de mesn.

Para los Baos de acabados T3 de alcobas y principales con reas entre los 3.3 y 3.9 m2 se ha graficado y sacado las tendencias.

Para los baos con areas por encima de 3.9 m2 se plantea que los mesones

tienen una longitud de 3.9m

Desde la columna L de esta pestaa, se empieza a calcular la cantidades de enchapes por metro cuadrado de bao, en esta parte de la pestaa se sacan tendencias por metro cuadrado de rea y tambin relaciones por cada tipo de enchape (recordar que un bao puede tener varios tipos de enchapes en las paredes y no necesariamente

cuesten lo mismo), a continuacin se explica el proceso:

1. Se tabula las reas de los baos, con sus cantidades totales de enchapes lineales y cuadrados.

2. Se muestra los resultados o tendencias que se obtuvieron de la tabla anterior. Si el cuadro dice M2/A o ML/A esta relacin se llama de la pestaa FACTORES ACAB.

3. Por ltimo se muestra una tabla donde resume el bao con cada cantidad de

tipo de enchape (puede llegar a tener 3 tipos de enchape por bao).

PESTAA FAC M.CO-CLO

Esta pestaa busca parametrizar los metros lineales de mesn de cocina y de closet,

con respecto al rea de la cocina y el rea de las alcobas, respectivamente.

En la parte izquierda de la hoja de clculo se grafic el rea de las cocina vs. Los metros lineales de mesn de cocina, llegando a la conclusin que lo mejor era relacionar estos parmetros por rangos de la siguiente forma:

Cocinas de apartamentos con acabados T1 se les asigna un mesn de 2.4 m.

Cocinas con rea inferior a 15 m2 y acabados T2 o T3 se les asigna un mesn de 5.5 m. para cocinas con rea superiores se les asigna un mesn de 5.7 m.

Por otro lado, en la parte derecha de la hoja de clculo, se busca las relaciones del rea

de las alcobas con los metros de closet, llegando a las siguientes conclusiones:

rea de alcoba inferior a 7.8m2 se les asigna un closet de 1.6m.

rea de alcoba entre 7.8 y 10.1 m2, se plantea una frmula para ese rango de reas, sacado de las graficas.

rea de alcoba superior a 10.1 m2, se plantea una frmula para estas reas.

PESTAA MATRIZ ACA.:

En esta pestaa se compila toda la informacin de acabados que se tiene, en 4 grupos:

VIS, T2A, T2B, T3.

Esta divisin se establece segn las relaciones encontradas y los precios de los insumos usados en cada tem.

Posteriormente se han planteado todos los recintos (objetos) que tienen los apartamentos (Columna A), en la columna B se ha dejado para que la persona que va a calcular la pre-factibilidad introduzca las reas que desea de cada recinto y a la

derecha le aparecer el costo de ese recinto segn el tipo de acabado que desee.

Al lado del costo de cada recinto se le muestra tambin el costo de la ventaneara segn el tipo de acabado que desee, se sabe bien que este es un costo de obra negra del proyecto, pero est estrechamente relacionado al tipo de acabado que se desee, por esta razn se ha decidido dejar que el operador seleccione el tipo de ventaneara

en este punto.

Lo que tiene que hacer el operador es poner el rea de los recintos y posteriormente poner la cantidad de veces que se repite el recinto en el apartamento (Ver Figura 13.).

La tabla marca de color gris las opciones seleccionables en cada tipo de apartamento.

Al final la tabla le arroja los cotos Totales de acabados y de ventaneria por

apartamento.

Figura 13. Costos segn caractersticas.

URBANISMO: Para obtener los costos de urbanismo se han construido 2 hojas de clculo, las cuales llaman como informacin de entrada los datos introducidos en la pestaa O.N. (Ver

figura 10.).

PESTAA Fact. Urb.:

En esta pestaa se plantean los costos de vas internas, parqueaderos y red de drenajes y Canaletas (Ver Figura 14.).

Figura 14. Costos de vas internas, parqueaderos y red de drenajes y Canaletas.

Debajo de esta tabla en la misma pestaa se muestran el costo que hay entre las relaciones de tipo de proyecto y cantidad de apartamentos del mismo, para las

instalaciones elctricas del urbanismo interno (Ver figura 15.).

Figura 15. Costos de instalaciones elctricas de urbanismo interno.

Despus de esta tabla se presentan las los costos de redes pluviales, sanitarias, de acueducto y red contra incendios, segn la cantidad de pisos del proyecto y el tipo de proyecto.

PESTAA Urbanismo:

En esta pestaa Se presenta el presupuesto de urbanismo interno del proyecto segn

los datos ingresados en la pestaa O.N. (Ver figura 16.).

Figura 16. Fraccin del presupuesto de urbanismo interno.

RESULTADOS FINALES: En la pestaa de resultados Finales lo que hace la herramienta es llamar los costos de Obra Negra, Acabados y Urbanismo. Con estos datos se estima Los gastos administrativos y Generales (Ver figura 17.)

Figura 17. Costos directos finales.

Ya para terminar el anlisis es importante que en esta hoja de clculo el usuario introduzca la cantidad de mese que falta para empezar la construccin del proyecto, puesto que los costos aumentan a medida que el tiempo avanza.

Por ltimo la herramienta presenta un estado de resultados final del proyecto en el cual presenta los costos Directos e indirectos del mismo, lo nico que tiene que variar

el usuario es el costo promedio de venta por metro cuadrado y as lograr la utilidad

esperada por la compaa (Ver figura 25, 26, 27).

ANALISIS DE RESULTADOS

Como anlisis de resultados se presentara un comparativo de 3 proyectos reales de la Constructora Bolivar Cali con los resultados arrojados por la herramienta elaborada en esta tesis. La comparacin se parte en 2 etapas: Costos directos y Estado de

resultados finales del proyecto.

Los proyectos a analizar y las caractersticas de los mismos son (Ver figura 18, 19, 20):

ZAGUN DE LAS FLORES:

DATOS OBRA NEGRA

M2 apto

108.57

cantidad de Pisos

12


VIS-NO VIS-T3 T3

Cubierta Imperfresco

Distribucin del proyecto Conjunto

Ascensor Si

Pilotes Si

DATOS URBANISMOS


m2 de lote

10,490

Valor de lote ($ miles/m2) $

637.9


Stano Stano Aislado

Incremento de costos

anual 4.50%

Figura 18. Datos de entrada obra Zagun de las Flores.

LAGOS DE LA BOCHA:

DATOS OBRA NEGRA

M2 apto

92.91

cantidad de Pisos

8


VIS-NO VIS-T3 T3

Cubierta Imperfresco

Distribucin del proyecto Conjunto

Ascensor Si

Pilotes No

DATOS URBANISMOS

Relacin de Parqueaderos 1.130681818

m2 de lote

7,526


448.6


Stano Stano Aislado


anual 4.50%

Figura 19. Datos de entrada obra Lagos de la Bocha.

FUENTES DE LA BOCHA:

DATOS OBRA NEGRA

M2 apto

70.73

cantidad de Pisos

8


VIS-NO VIS-T3 VIS

Cubierta SR con Barro

Distribucin del proyecto Edificio

Ascensor Si

Pilotes No

DATOS URBANISMOS


m2 de lote

7,988


416.8


Stano Sin stano


anual 4.50%

Figura 20. Datos de entrada obra Fuentes de la Bocha.

A continuacin se presentan los valores de costos directos obtenidos con la herramienta, comparados con reales obtenidos con la ERP SINCO por el rea de presupuestos (Ver figura 21, 22, 23):


COMPARATIVO SINCO vs. HERRAMIENTA

Clase Costo en SINCO Costo Herramienta

Obra Negra $ 65,827,636 $ 65,017,728

Acabados $ 33,904,167 $ 34,287,717

Ventanera $ 3,829,792 $ 4,179,979

Urbanismo $ 28,608,369 $ 28,816,786

Costos directos totales por

apartamento $ 132,169,964 $ 132,302,210

Porcentaje de Error 0.100%

Figura 21. Comparativo datos reales vs. Herramienta obra Zagun de las Flores.

LAGOS DE LA BOCHA:



Obra Negra $ 47,371,332 $ 48,626,471

Acabados $ 28,793,519 $ 29,625,271

Ventanera $ 2,836,691 $ 2,892,750

Urbanismo $ 23,965,000 $ 23,428,559

Costos directos totales por

apartamento $ 102,966,542 $ 104,573,050


Figura 22. Comparativo datos reales vs. Herramienta obra Lagos de la Bocha.




Obra Negra $ 34,209,574 $ 34,278,848

Acabados $ 17,820,694 $ 17,924,552

Ventanera $ 1,371,085 $ 1,267,941

Urbanismo $ 12,571,000 $ 13,285,434

Costos directos totales

por apartamento $ 65,972,353 $ 66,756,774


Figura 23. Comparativo datos reales vs. Herramienta obra Fuentes de la Bocha.

A continuacin se presenta el error promedio que se tiene al utilizar la herramienta en los costos directos (Ver figura 24.):

Error en los costos directos

Obra % de Error

Zagun de las flores 0.100%

Lagos de la Bocha 1.560%

Fuentes de la Bocha 1.189%

Error Promedio 0.950% Figura 24. Errores en la estimacin de costos directos.

Despus del comparativo que se presentado en los costos directos, se procede a presentar el comparativo del estado de resultado final que arroja la herramienta presentada en esta tesis contra el estado de resultado presentado por Analcost, herramienta actualmente usada por la constructora Bolivar Cali (Ver figura 25, 26, 27).


PRECIO X M2 DE VENTA $ 2,427.35

RESULTADOS DE TESIS RESULTADOS DE

ANALCOST

[miles] % Ventas [miles] %

Ventas VENTAS

$ 56,924,149 100.00% $ 56,598,174 100.00% Lote (incluye urbanismo externo) $ 6,691,280 11.75% $ 6,691,280 11.82% Costos De Construccin $ 32,525,864 57.14% $ 32,421,213 57.28% Postventas $ 325,259 0.57% $ 324,000 0.57% Devolucin del IVA $ - 0.00% $ - 0.00% Honorarios De Proyecto (A Terceros: Diseo, Control y Comisiones Fiduciarias) $ 455,393 0.80% $ 335,447 0.59% Honorarios de Construccin $ 2,276,810 4.00% $ 2,289,576 4.05% Honorarios Arquitectnicos Propios $ 20,000 0.04% $ 15,974 0.03% Honorarios De Gerencia $ 1,707,724 3.00% $ 1,697,945 3.00% Honorarios De Ventas $ 1,707,724 3.00% $ 1,697,945 3.00% Publicidad $ 1,138,483 2.00% $ 1,180,253 2.09% Impuestos,Seguros, Garantas $ 1,480,028 2.60% $ 1,267,364 2.24% Conexin De Servicios y pagos antes de entregas $ 142,310 0.25% $ 227,602 0.40% Costos Financieros + 4X1000 $ 1,508,490 2.65% $ 1,532,889 2.71% Gastos Legales $ 113,848 0.20% $ 126,405 0.22% TOTAL COSTOS $ 50,093,214 88.00% $ 49,807,891 88.00% UTILIDAD $ 6,830,935 12.00% $ 6,790,283 12.00% UTILIDAD MS HONORARIOS PROPIOS $ 12,543,194 22.03% $ 12,491,723 22.07% UTILIDAD MS HONORARIOS PROPIOS-COSTO $ 9,696,987 17.03% $ 9,661,814 17.07%

Figura 25. Estado de resultados Herramienta y real, obra Zagun de las flores.

LAGOS DE LA BOCHA: PRECIO X M2 DE VENTA $ 2,147.83


ANALCOST


Ventas VENTAS

$ 35,121,604 100.00% $ 35,128,812 100.00% Lote (incluye urbanismo externo) $ 3,375,846 9.61% $ 3,375,846 9.61% Costos De Construccin $ 21,427,793 61.01% $ 21,448,902 61.06% Postventas $ 214,278 0.61% $ 176,000 0.50%

Devolucin del IVA $ - 0.00% $ - 0.00% Honorarios De Proyecto (A Terceros: Diseo, Control y Comisiones Fiduciarias) $ 280,973 0.80% $ 293,504 0.84% Honorarios de Construccin $ 1,499,946 4.27% $ 1,546,101 4.40% Honorarios Arquitectnicos Propios $ 20,000 0.06% $ 16,291 0.05% Honorarios De Gerencia $ 1,053,648 3.00% $ 1,053,562 3.00% Honorarios De Ventas $ 1,053,648 3.00% $ 1,053,621 3.00% Publicidad $ 702,432 2.00% $ 702,576 2.00% Impuestos,Seguros, Garantas $ 913,162 2.60% $ 910,551 2.59% Conexin De Servicios y pagos antes de entregas $ 87,804 0.25% $ 113,645 0.32% Costos Financieros + 4X1000 $ 930,723 2.65% $ 859,113 2.45% Gastos Legales $ 70,243 0.20% $ 85,789 0.24% TOTAL COSTOS $ 31,630,495 90.06% $ 31,635,500 90.06% UTILIDAD $ 3,491,109 9.94% $ 3,493,312 9.94% UTILIDAD MS HONORARIOS PROPIOS $ 7,118,350 20.27% $ 7,162,886 20.39% UTILIDAD MS HONORARIOS PROPIOS-COSTO $ 5,362,270 15.27% $ 5,406,446 15.39%

Figura 26. Estado de resultados Herramienta y real, obra Lagos de la Bocha.


PRECIO X M2 DE VENTA $ 1,821.14


ANALCOST


Ventas VENTAS

$ 24,731,426 100.00% $ 24,742,325 100.00% Lote (incluye urbanismo externo) $ 3,329,701 13.46% $ 3,329,701 13.46% Costos De Construccin $ 14,160,035 57.26% $ 14,188,496 57.35% Postventas $ 141,600 0.57% $ 173,196 0.70% Devolucin del IVA $ - 0.00% $ - 0.00% Honorarios De Proyecto (A Terceros: Diseo, Control y Comisiones Fiduciarias) $ 197,851 0.80% $ 221,418 0.89% Honorarios de Construccin $ 991,202 4.01% $ 1,026,121 4.15% Honorarios Arquitectnicos Propios $ 20,000 0.08% $ 15,331 0.06% Honorarios De Gerencia $ 741,943 3.00% $ 742,270 3.00% Honorarios De Ventas $ 741,943 3.00% $ 742,270 3.00% Publicidad $ 494,629 2.00% $ 494,846 2.00%

Impuestos,Seguros, Garantas $ 643,017 2.60% $ 581,606 2.35% Conexin De Servicios y pagos antes de entregas $ 61,829 0.25% $ 63,676 0.26% Costos Financieros + 4X1000 $ 655,383 2.65% $ 586,572 2.37% Gastos Legales $ 49,463 0.20% $ 72,322 0.29% TOTAL COSTOS $ 22,228,596 89.88% $ 22,237,825 89.88% UTILIDAD $ 2,502,830 10.12% $ 2,504,500 10.12% UTILIDAD MS HONORARIOS PROPIOS $ 4,997,918 20.21% $ 5,030,492 20.33% UTILIDAD MS HONORARIOS PROPIOS-COSTO $ 3,761,347 15.21% $ 3,793,376 15.33%

Figura 27. Estado de resultados Herramienta y real, obra Fuentes de la Bocha.

A continuacin se presenta el porcentaje de error en el precio final de venta al cliente

en cada proyecto (Ver figura 28.):

Error en el precio de venta

Obra % de Error

Zagun de las flores 0.576%

Lagos de la Bocha 0.021%

Fuentes de la Bocha 0.044%

Error Promedio 0.214% Figura 28. Errores en la estimacin de precios de venta.

Hay que tener en cuenta que lo que se hizo en cada anlisis fue llegar al mismo porcentaje de utilidad que est dando el Analcost y as llegar al precio de venta al

cliente.

CONCLUSIONES

Se pudo determinar cules son los parmetros que hacen que flucten los costos de un proyecto, los cuales son: metros cuadrados del apartamento, cantidad de pisos, tipo de proyecto, tipologa de acabados lleva, tipologa de cubierta, si tiene ascensor, si la cimentacin lleva pilotes, cual es la relacin de parqueaderos por apartamento, metros cuadrados del lote, valor del lote, cantidad de apartamentos, tipologa de parqueadero interno y tipologa de ventana.

Ya con los parmetros definidos se pudo modelar los costos referentes a la obra negra, acabados y urbanismo interno de un proyecto de vivienda realizado por la constructora Bolvar Cali, y al compararlos con proyectos reales tienen un error del 0.950% en promedio, lo cual es un valor bastante bajo y por ende es aceptable para los anlisis que necesita la constructora.

Se le presento una herramienta a la constructora Bolvar Cali, con la cual los encargados de las pre-factibilidades pueden jugar con los diferentes parmetros y llegar al producto que espera la gerencia para un lote determinado.

En la parte de los costos indirectos, se planteo una forma de estimarlos rpidamente, con un error promedio en el precio de venta total del 0.214% el cual es muy bajo. Aunque la Constructora Bolivar tiene una herramienta llamada Analcost, la cual modela estos costos de una manera precisa y aunque nos es tan rpida como la tabla planteada en este proyecto, es una herramienta de uso obligatorio en la etapa de factibilidad, sea que para la pre-factibilidad est bien el uso de la herramienta presente.

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TESIS ESTIMACION COSTOS

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