Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S. A.liquidacionlontanasureste.es/lontana/wp-content/uploads/...06...

Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S. A.Calle José Echegaray, 9 - Parque Empresarial28232 - Las Rozas (Madrid)Tel. 91 372 75 00 | Fax 91 372 75 [email protected] | www.tinsa.es

CIF: A - 78029774. Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº4313.Reg. Merc. Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral. 611, secc.3ª Libro de sociedades

ESPAÑA FRANCIA PORTUGAL ARGENTINA CHILE MEXICO PERU COLOMBIA

ATENCIÓN: Factura no impresa por ser cero.

TO-00966/11- 3 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 17-10-2014Ref.Tasador: RUL (28913 - )

VARI *OTROOTROS (EMPRESAS VARIAS)

RESUMEN DE TASACIÓN

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR DEMERCADO

- MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

Nombre del Solicitante:N.I.F./C.I.F.nº:Domicilio del Solicitante:

ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTEB82430398Calle SEBASTIAN ALVARO, Nº 10

Tipo de Inmueble: TERRENOSituación inmueble:

Tasador:

Sitio UE-8.02, parcela catastral 63900-09 (según planos adjuntos), en el municipio deUgena, provincia de TOLEDO (45217)RAUL PEREA ARRANZ (ARQUITECTO TECNICO)

FOTOGRAFÍA

Visita interior del inmueble: Si

ADVERTENCIAS:Para determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico, se ha consultado la Documentación delplaneamiento. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento.En caso de declaración administrativa de incumplimiento de deberes urbanísticos y posterior expropiación de losterrenos, éstos se justipreciarán de conformidad con los criterios del TR 2/08 de la Ley 8/2007 estatal de suelo. Encaso de ser expropiado, el suelo puede ser justipreciado en un valor menor que el de tasación.

EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A:Acreditación de inexistencia de procedimientos de declaración de incumplimiento de deberes urbanísticosimputables al propietario.

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Copia Nota Simple del Registro de fecha 11-07-2011.

VALOR DE TASACIÓN80.620,16 Euros (13.414.066 pta)

El Valor de Tasación corresponde al Valor Residual

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA

UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

ECO 1 / 3



NºFinca: 6112

Registro de la propiedad:

Sección:

ILLESCAS número 1

0

La Unidad Registral antedicha corresponde al terreno.

Referencia Catastral 1: 6390009VK2469S0001FG

En doc. Cat.

Superficies de la Unidad Registral:Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

Forma decomprobar

En Docum.Reg.

6.420,00 m²Terreno D6.420,00 m²

D - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral.

Situación de Ocupación: Se desconoce

Comprobaciones: - Consulta a la documentación del Planeamiento

Si

Parcela incluida en la UE 08.02

Tipología del Planeamiento General: Normas Subsidiarias Municipales

Fase de Aprobación en que se encuentra: Aprobación definitiva

¿Está incluido en una Unidad de Ejecución?

Clasificación Urbanística Urbano no consolidado (El terreno NO puede considerarse solar.)

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²)Valor Rentas

Unitario(Euros/m² /

mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

01 Calle DULCINEA, nº 22 07-2014 UD 400,00 984,21 Const.190,00 187.000,00 PO02 Calle PARAGUAY, nº 11 07-2014 UD 260,00 931,37 Const.204,00 190.000,00 PO03 Calle CACERES, nº 38 10-2014 UD 292,00 880,00 Const.225,00 198.000,00 PO04 Calle ZARAGOZA, nº 28 10-2014 UD 297,00 977,78 Const.225,00 220.000,00 PO05 Calle DARIO REGOYOS 10-2014 UD 250,00 1.083,09 Const.234,00 253.444,00 PO06 Calle HUMANES 10-2014 UD 250,00 1.080,05 Const.222,00 239.771,00 PO

UI->Unifamiliar aislada UD->Unifamiliar adosada BA->Bloque abierto MC->Manzana cerradaR = Relación del testigo con respecto a la valoraciónI = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado



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TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

17-10-2014Fecha de referencia

ENTIDAD TASADORA

OTROS CLIENTES

ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTEEncargo recibido de

Solicitante

Identificación del SUELO

Ref.Catastral 6390009VK2469S0001FG

Dirección Sitio UE-8.02, parcela catastral 63900-09 (según planos adjuntos), en el municipio de Ugena,provincia de TOLEDO (45217)

Sector: UE- 8 Nombre sector: Torrejoncillo de los higos

CARACTERÍSTICAS 1 2 4 53

2

Suelo urbanoconsolidado

1 Tipo de sueloCLASE Suelo urbano noconsolidado

Suelo urbanizableno sectorizado, no

programado (NIVELI)

Suelo urbanizable nosectorizado o suelo

no urbanizable(NIVEL II) conexpectativasurbanísticas

Suelo urbanizablesectorizado

(programado)

5

Urbanizaciónfinalizada

2 Desarrollo delplaneamiento

DESARROLLO Proyecto deurbanización

aprobado

Planeamiento dedesarrollo aprobado

inicialmente

Planeamiento dedesarrollo no

redactado o noaprobado

Planeamiento dedesarrollo aprobado

definitivamente

3

Licencia3 Sistema degestión

GESTIÓN Agenteurbanizador o

concierto

Cooperación Expropiación o singestión

Compensación

5

100%4 Porcentaje deámbito valorado

% AMBITO > 80% > 50% < 50%> 60%

1

< 10.0005 Superficieparcela m2

< 100.000 < 1.000.000 > 1.000.000< 500.000

1TAMAÑO DELPROYECTO

< 10.0006Aprovechamiento

sobre rasante m2c

< 50.000 < 250.000 > 250.000< 150.000

5

Capitales ysimilares >

100.000

7 Categoría delmunicipio yNúmero dehabitantes

MUNICIPIO Capitales ysimilares > 50.000

> 10.000 < 10.000> 20.000

2

VPO o VPP de1ª residencia

8 Producto adesarrollar

TIPOLOGÍA Primera residencialibre

Industria, logística,aparcamiento

Dotacional,recreativa, otros

2ª Residencia,hotel, oficina,

comercial



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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID

Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313



CERTIFICADO DE TASACIÓN

D. Javier Anaya Mohíno, en calidad de Director de Red de Negocio de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A., inscritaen el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985,como resumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: TO-00966/11- 3 defecha 17-10-2014 realizada por RAUL PEREA ARRANZ tras visita del inmueble el día 17-10-2014. Fecha deCaducidad: 16-04-2015

El terreno descrito en el informe, situado en Sitio UE-8.02, parcela catastral 63900-09 (según planos adjuntos), en elmunicipio de Ugena, provincia de TOLEDO (45217) tiene los siguientes datos:

CERTIFICA:

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE

B82430398

Calle SEBASTIAN ALVARO, Nº 10

Se desconoceSituación de Ocupación:

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble.

Esta valoración se ha realizado conforme con la orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, modificada por la EHA3011/2007 y EHA 564/2008 excepto en lo relativo a : las comprobaciones . La finalidad no se encuentra entrelas definidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR DE MERCADO- MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

VALORES Y COSTES CALCULADOS:(13.414.066 pta)Valor Residual 80.620,16 Euros

VALOR DE TASACIÓN80.620,16 Euros (13.414.066 pta)

El Valor de Tasación corresponde al Valor Residual


ADVERTENCIAS:Para determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico, se ha consultado la Documentación delplaneamiento. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento.En caso de declaración administrativa de incumplimiento de deberes urbanísticos y posterior expropiación de losterrenos, éstos se justipreciarán de conformidad con los criterios del TR 2/08 de la Ley 8/2007 estatal de suelo.En caso de ser expropiado, el suelo puede ser justipreciado en un valor menor que el de tasación.

Se desconoce cual es el estado de ocupación del inmueble.

Superficies ValoradasF.D.C.Comprobada AdoptadaRegistralC.L. S.R.Nº Finca

Referencia Catastral 1: 6390009VK2469S0001FG

6.420,00 6.420,00 D6.420,00TerrenoL. L.6112

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO

Registro de la propiedad:Sección:

ILLESCAS número 10

1 / 2ECO







CERTIFICADO DE TASACIÓN

C.L.- Comprobación de linderos.L.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los comprobados.

S.R.- Superficie RegistralL.- Las superficies de los Datos Registrales coinciden con las comprobadas

F.D.C.-Forma De ComprobarD - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral.

Superficie adoptada: 6.420,00 m²

Se desconoce cual es el estado de ocupación del inmueble.

Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble.Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 17 de Octubre de 2014.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.Fdo.: RAUL PEREA ARRANZ

ARQUITECTO TECNICO Director de Red de Negocio En representación deTINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

Fdo.: Javier Anaya Mohíno

2 / 2ECO




VARI *OTROOTROS (EMPRESAS VARIAS)TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.

José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRIDTel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10

Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

TERRENO

TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE

B82430398

Calle SEBASTIAN ALVARO, Nº 10

FINALIDAD DE LA TASACIÓNLA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble.

Esta valoración se ha realizado conforme con la orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, modificada por la EHA3011/2007 y EHA 564/2008 excepto en lo relativo a : las comprobaciones . La finalidad no se encuentra entre lasdefinidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓNDirección del inmueble: Sitio UE-8.02, parcela catastral 63900-09 (según planos adjuntos), en el municipio de

Ugena, provincia de TOLEDO (45217)

Geolocalización: Longitud: -3,86673 Latitud: 40,18630

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Copia Nota Simple del Registro de fecha 11-07-2011.

Nº Finca Reg.

INFORMACIÓN REGISTRAL

Código activo Uso IDUFIR Titular RegistralLibro FolioRegistro TomoNúm. Sección

6112 TER 45013001173492 LONTANA SURESTE,S.L.

87 128ILLESCAS 22411 0

INFORMACIÓN CATASTRALReferencia catastralUsoCódigo activoNº Finca Reg. V. catastral

(Euros)ParcelaPolígono Titular Catastral

6112 6390009VK2469S0001FGTER 0,00

SUPERFICIES

Nº Finca Reg. RegistralCatastral Comprobada Adoptada F.D.C.

Superficies Valoradas

Tipo sup.S.R.C.L.F.UsoCódigo activo

6112 6.420,00 m² 6.420,00 m² 6.420,00 m²6.420,00 m² DTerrenoL. L.TER

C.L.-Comprobación de linderosL.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los comprobados.

S.R.-Superficie registralL.- Las superficies de los Datos Registrales coinciden con las comprobadas

F.D.C.-Forma De ComprobarD - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral.

ECO



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4.- LOCALIDAD Y ENTORNO4.1.- LOCALIDAD

Tipo de Núcleo: Núcleo Autónomo de Tamaño PequeñoActividad Dominante: MúltiplePoblación de Derecho: 5.120 Habitantes Evolución Población: Creciente

Entorno Industrial:

Por debajo del nivel medio

Nivel medio

Ubicación relativa del barrio o zona dentro del municipio:

Ubicación relativa de inmueble dentro del barrio o zona:

4.2.- ENTORNO

Nivel de Renta: Baja Significación del Entorno: RuralDesarrollo: Lento Uso Predominante Principal: ResidencialRenovación: No ha comenzado Uso Predominante Secundario: Rural

10 %Grado Consolidación del Entorno: Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 12 años

EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO

Infraestructuras Calidad: Estado Conservación:Alumbrado: Tiene Baja BajoAlcantarillado: Tiene Media MedioAbastecimiento: Tiene Media MedioVías Públicas: Sin Aceras Baja Bajo

EquipamientosComercial: Escaso Religioso: EscasoDeportivo: Escaso Aparcamiento: SuficienteEscolar: Escaso Lúdico: EscasoAsistencial: Escaso Zonas Verdes: Suficiente

No existen comunicaciones urbanas.Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse malas.

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓNRELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS:

Nota Simple del RegistroPlano de situaciónPlano del terrenoPlano clasificación o calificación según planeamiento vigentePlano catastralOrdenanzaFicha Catastral / Documentación Catastro de fecha 16-10-2014

RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS:Inspección ocularServidumbres visiblesLinderosDescripciónSuperficiesSituación Urbanística

ECO



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Terreno: NoContaminación aparente:

No

No

Ambiental: NoNo

Construcción:

Acústica:

Otras:Los datos sobre contaminación incluidos en este informe se han obtenido tras la inspección ocular del inmueble durante la visitaefectuada al mismo, sin haber realizado estudios técnicos que pudieran detectar la existencia de vicios ocultos u otraspatologías, ni comprobado circunstancias susceptibles de cambios temporales; situaciones que requerirían estudios másdetallados que no son objeto del presente informe.

Medio Ambiente y Polución del SueloNo es cometido de esta valoración el estudio de la existencia de polución en el inmueble. La identificación de esteposible problema y la valoración de sus efectos debe ser objeto, en su caso, de un estudio realizado por unespecialista en la materia.Se desconoce la existencia de polución en terrenos vecinos.Se desconoce si la polución puede afectar la estabilidad del inmueble valorado.Se desconoce si existen otros factores medioambientales que puedan influir en el valor del bien.

5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.1.- SUPERFICIES

5.2.- INFRAESTRUCTURASOBRAS DE INFRAESTRUCTURA: NO Terminadas

Alcantarillado: 0,00 %

Vías Públicas: 0,00 %

Abastecimiento de Agua: 0,00 %

Electricidad: 0,00 %

Coste de las obras de infraestructura: 410.500,00 Euros

Plazo comienzo obras de infraestructuras desde el origen: 12 mesesPlazo terminación obras de infraestructuras desde el origen: 18 meses

COSTE DE GESTIÓN URBANÍSTICA PENDIENTE: 41.050,00 Euros

Plazo para el comienzo de la gestión urb.desde el origen: 0 mesesPlazo para la finalización de la gestión urb.desde origen: 12 meses

No existe ninguna edificación sobre el terreno

Se desconoce si existen problemas en el terreno que exijan realizar cimentaciones especiales.

Superficie adoptada: 6.420,00 m²

7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICADocumentos Utilizados:

- Ordenanza

Comprobaciones:- Consulta a la documentación del Planeamiento

ECO



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AprobaciónFiguraPlaneamiento general

Aprobación definitivaNormas Subsidiarias Municipales dePlaneamiento. ( Vigencia transitoria )

7.1.- PLANEAMIENTO GENERAL

Aprobación

SINº MP/Nombre:

¿Está afectado por una Modificación Puntual (MP)?:

Clase de suelo:

No

Si¿Está el Sector dividido en más de una Unidad de Gestión / Ejecución?:

7.2.- CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA

Identificador del sector Denominación

Torrejoncillo de los higosUE- 8SectorTorrejoncillo de los higosUE- 8.02Ambito de Gestión / Unidad

Observaciones sobre la Clasificación urbanística

Parcela incluida en la UE 08.02

El terreno de la valoración, ¿es un solar?:

¿Es posible comenzar la edificación sobre el terreno de la valoración en un plazo inferior a un año?:

No

suelo urbano

El terreno, ¿es parcela resultante?:

Proximidad respecto al núcleo urbano:

No

URBANO NO CONSOLIDADO

Aprob.inicial

Aprob.Provisional

Aprob.Definitiva

Figura

Sectorización No necesario No necesario No necesario No necesarioPlaneamiento deDesarrollo

Plan Especial No No No

Instrumento deDetalle

No necesario No necesario No necesario No necesario

7.3.- PLANEAMIENTO DE DESARROLLO

Observaciones sobre el Planeamiento de desarrollo

ECO



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Proyecto de urbanización

Aprob.inicial

Aprob.Definitiva

Proyecto de Urbanización No No

Estado de las obras de urbanización: No iniciadas

RESUMEN DE SITUACIÓN URBANÍSTICA;

Pendiente de Plan Especial , Reparcelación y Proy. Urbanización

Proyecto de compensación / reparcelación

Proyecto de Bases y Estatutos Aprob.inicial

Aprob.Definitiva

Proyecto de Bases y Estatutos No

Constitución Junta Compensación No

P. de Compensación / Reparcelación No No

Reparcelación inscrita en el registro

7.4.- GESTIÓN URBANISTICA / URBANIZACIÓN

Si¿La gestión corre a cargo de un único propietario?

Sistema de Actuación;

Iniciativa de Gestión; PRIVADA ó Pública NO Expropiatoria

Reparcelación

Figura Aprob.inicial

Aprob.iniciativa

Iniciativa urbanizadora Programa deActuación

Urbanizadora

No No

ECO



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8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓNRÉGIMEN DE OCUPACIÓN:

Se desconoce cual es el estado de ocupación del inmueble.Comprobaciones realizadas:

- No ha sido posible realizar comprobación alguna

7.5.- CALIFICACIÓN URBANÍSTICA, USOS E INTENSIDAD

Parámetros Generales del ámbito / sector. Superficies

Superficie del Sector (m²s):

Sup. adoptada terreno valorado (m²s):

Sup. de la Unidad Ejecución/Gestión (m²s):

% valorado respecto a la Ud. de Ejec./Gestión:

16.420,00

39,106.420,00

16.420,00

Aprovechamiento, Edificabilidades y nº de viviendas

Uso global del ámbito de Gestión:

Uso característico Área Reparto:Aprov. unitario del area de Reparto (UA/m²s):

Aprov. unitario del Sector (UA/m²s):

Cesión de aprovechamiento:

Edif. unitaria máx. unidad Ejecución (m²e/m²s): Edif. absoluta Unidad Ejecución (m²e):

10% Aprov.Medio

0,00000

0,00000

0,00000 0,00

Densidad Residencial (viv/Ha):

% mínimo vivienda protegida:

0,00

30,00

Nº máximo de viviendas:

Nº mínimo de viviendas protegidas:

Número TOTAL de viviendas del sector / Unidad de ejecución

15

0

Parámetros Específicos del terreno valorado

¿Cumple parcela mínima?: SiCumple ¿Se puede dividir?:

Edificabilidad Unitaria NETA máx. (m²e/m²s):

Ocupación máxima (%):

0,70000

40,00

Edificabilidad máx. de la parcela/solar (m²e): 0,000

3 m. a cualquier lindero en edificación aislada y en edificació n pareada se deberá dejar 3 m. en el lindero aislado y contar c on acuerdoentre los colindantes.

Observaciones sobre cálculo de edificabilidades

los que produzcan incomodidades o molestias a los inmuebles col indantes y con caracter general los usos industriales y las est acionesde servicio.

dos plantas equivalentes a 7,5 mObservaciones sobre alturas permitidas, retranqueos, nº de plantas

Observaciones sobre usos ( permitidos, compatibles, prohibidos...)

ECO



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9.- ANÁLISIS DE MERCADO

VIVIENDA >Calle DULCINEA, nº 22, CARRANQUE (45216)

Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No

Uso: 1ª Residencia

Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 4

NºBaños y Aseos 3 ¿Tieneascensor?

No

Superficie Construida: 190,00 m² Superficie Parcela: 400,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²

Estado del Inmueble Medio Antigüedad 10 años

Fuente Consultada: Vendedor o Propietario Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media

se descuentan 12.000€ de piscina 8x4m incluida en la oferta

187.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:

17-07-2014984,21 Euros/m² Const.V.Unitario:

VIVIENDA >Calle PARAGUAY, nº 11, CARRANQUE (45216)


Uso: 1ª Residencia



No






VIVIENDA >Calle CACERES, nº 38, UGENA (45217)


Uso: 1ª Residencia



No



Años desde la última reforma aproximadamente 6 años




ECO



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VIVIENDA >Calle ZARAGOZA, nº 28, UGENA (45217)


Uso: 1ª Residencia



No







VIVIENDA >Calle DARIO REGOYOS, UGENA (45217)


Uso: 1ª Residencia



No




Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media


16-10-20141.083,09 Euros/m² Const.V.Unitario:

VIVIENDA >Calle HUMANES, UGENA (45217)


Uso: 1ª Residencia



No



Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media


16-10-20141.080,05 Euros/m² Const.V.Unitario:

ECO



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UI->Unifamiliar aislada UD->Unifamiliar adosada BA->Bloque abierto MC->Manzana cerradaR = Relación del testigo con respecto a la valoraciónI = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado

Municipio en expansión durante la década pasada, muy próximo a Illescas y a las carreteras A-42 y radialMadrid-Toledo, bien comunicado con Madrid.

A nivel local, pero en consonancia con la tónica regional y nacional, se ha ido produciendo una fuerteralentización en el ritmo de compraventas durante los últimos 6-7 años. Precios a la baja para poder vender enplazos moderados.

Características de la Oferta y Demanda:

Hipótesis del producto inmobiliario a desarrollar sobre el terreno valorado para el cálculo del V.ResidualLa UE 8.02 tiene un total de 16.957 m2 según la ficha, aunque se compone únicamente de dos parcelascatastrales que suman 16.420 m2, por lo que se adopta ésta como 100% de la UE-8.02. En cumplimiento de laL.O.T.A.U. se deben ceder las siguientes superficies:

*Zonas Verdes (±10%) = 1.700 m2*Viario y Dotacional = 3.400 m2

Por lo que quedaría una superficie lucrativa de 11.320 m2.

La parcela mínima se fija en 600 m2, el nº máximo de parcelas no podría superar las 18 ud. (cumple con ladensidad máxima de 15 viv/ha). La edificabilidad neta es de 0,70 m2/m2, excesiva teniendo en cuenta el productoinmobiliario actualmente más adecuado. Se proponen viviendas unifamiliares de 180 m2, incluyendo parte para elgaraje obligatorio.

VIVIENDA PROTEGIDA

Por la Transitoria Cuarta del Texto Refundido de la LOTAU, en Municipios con población inferior a 10.000habitantes de derecho:

En sectores de suelo urbanizable, la reserva no podrá ser inferior a la precisa para que al menos el 30% de latotal edificabilidad residencial materializable del sector quede sujeto al expresado régimen de protección pública.

Vivienda Libre (<70%) = 12 viviendas de 180m2, 2.160m2.Vivienda Protegida (>30%) = 6 viviendas de 153,75m2 construidos (90m2 utiles + 25m2 garaje + 8m2trastero)x1,25

Los costes de urbanización estimados son de 25 €/m2.

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²)Valor Rentas

Unitario(Euros/m² /

mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

01 Calle DULCINEA, nº 22 07-2014 UD 400,00 984,21 Const.190,00 187.000,00 PO02 Calle PARAGUAY, nº 11 07-2014 UD 260,00 931,37 Const.204,00 190.000,00 PO03 Calle CACERES, nº 38 10-2014 UD 292,00 880,00 Const.225,00 198.000,00 PO04 Calle ZARAGOZA, nº 28 10-2014 UD 297,00 977,78 Const.225,00 220.000,00 PO05 Calle DARIO REGOYOS 10-2014 UD 250,00 1.083,09 Const.234,00 253.444,00 PO06 Calle HUMANES 10-2014 UD 250,00 1.080,05 Const.222,00 239.771,00 PO

Observaciones a los testigos:se incorporan testigos del casco de Carranque y Ugena, ya que la urbanización donde se ubica el terreno no disponede oferta actualmente

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10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOSCÁLCULO DEL VALOR DEL SOLAR POR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR DE MERCADO- MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

USOS AUTORIZADOS. Superficies edificables incluyendo cesiones obligatorias.Usos Lucrativos Nº Máximo

ElementosSuperficie Edificable

MáximaVivienda Unifamiliar Pareada Libre 122.160,00 m²Vivienda Unifamiliar Pareada Protegida 6675,00 m²Garaje sobre rasante protegido 6187,50 m²Trastero sobre rasante protegido 660,00 m²

OBRAS DE INFRAESTRUCTURA: NO Terminadas

Alcantarillado: 0,00 %

Vías Públicas: 0,00 %

Abastecimiento de Agua: 0,00 %

Electricidad: 0,00 %

Coste de las obras de infraestructura: 410.500,00 Euros

Plazo comienzo obras de infraestructuras desde el origen: 12 mesesPlazo terminación obras de infraestructuras desde el origen: 18 meses

COSTE DE GESTIÓN URBANÍSTICA PENDIENTE: 41.050,00 Euros

Plazo para el comienzo de la gestión urb.desde el origen: 0 mesesPlazo para la finalización de la gestión urb.desde origen: 12 meses

Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra):Límite inferior: 14 meses Límite superior: 16 meses

Pago de las certificaciones mensuales: A 90 días

4 meses

Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen):Límite inferior: 5 meses Límite superior: 7 meses

Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen):Límite inferior: 7 meses Límite superior: 9 meses

Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen):

CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado):Vivienda Unifamiliar Pareada Libre 56,00 %Vivienda Unifamiliar Pareada Protegida 56,00 %Garaje sobre rasante protegido 56,00 %Trastero sobre rasante protegido 56,00 %

6,00 %Tipo del Crédito hipotecario:

SUPERFICIE CONSTRUIBLE SOBRE EL TERRENO VALORADO:2.160,00 m²Vivienda Unifamiliar Pareada Libre

675,00 m²Vivienda Unifamiliar Pareada Protegida187,50 m²Garaje sobre rasante protegido

60,00 m²Trastero sobre rasante protegido

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COSTE DE CONSTRUCCIÓN:550,00 Euros/m²Vivienda Unifamiliar Pareada Libre525,00 Euros/m²Vivienda Unifamiliar Pareada Protegida275,00 Euros/m²Garaje sobre rasante protegido275,00 Euros/m²Trastero sobre rasante protegido

Otros gastos necesarios: 19,00 %

Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes determinar la obra:

Límite superior:Límite inferior:Vivienda Unifamiliar Pareada Libre 20,00 %15,00 %Vivienda Unifamiliar Pareada Protegida 20,00 %15,00 %Garaje sobre rasante protegido 20,00 %15,00 %Trastero sobre rasante protegido 20,00 %15,00 %

VALOR UNITARIO DE MERCADO:Límite superior:Límite inferior:

Vivienda Unifamiliar Pareada Libre 970,00 Euros/m²940,00 Euros/m²Vivienda Unifamiliar Pareada Protegida 970,24 Euros/m²970,24 Euros/m²Garaje sobre rasante protegido 582,14 Euros/m²582,14 Euros/m²Trastero sobre rasante protegido 582,14 Euros/m²582,14 Euros/m²

PLAZOS DE VENTA:Comienzo de las ventas (a contar desde el origen):

Límite superior:Límite inferior:7 meses5 mesesVivienda Unifamiliar Pareada Libre7 meses5 mesesVivienda Unifamiliar Pareada Protegida7 meses5 mesesGaraje sobre rasante protegido7 meses5 mesesTrastero sobre rasante protegido

Porcentaje de ventas al terminar la obra:Límite superior:Límite inferior:

Vivienda Unifamiliar Pareada Libre 50,00 %41,67 %Vivienda Unifamiliar Pareada Protegida 66,67 %50,00 %Garaje sobre rasante protegido 66,67 %50,00 %Trastero sobre rasante protegido 66,67 %50,00 %

Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra):

Límite inferior: Límite superior:Vivienda Unifamiliar Pareada Libre 9 meses 12 mesesVivienda Unifamiliar Pareada Protegida 9 meses 12 mesesGaraje sobre rasante protegido 9 meses 12 mesesTrastero sobre rasante protegido 9 meses 12 meses

Beneficio del promotor: Límite inferior: 20,00 % Límite superior: 22,00 %

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Comentarios a los Datos de Testigos y a los obtenidos por el Método del Valor ResidualPara la banda de unitarios y los costes de construcción escogidos se ha tenido en cuenta que la superficie deparcela es superior a los testigos.

NIVEL: 1Aprovechamiento Urbanístico: 3.082,50 m²

Aprovechamiento Susceptible de Apropiación 1.084,73 m²

Precios referidos a: Repercusión

Valor Unitario de Mercado: 74,32 Euros/m²(Teniendo en cuenta que no se han producido los gastos de urbanización y gestión pendientes)Valor Unitario de Tasación 74,32 Euros/m²

80.620,16 EurosValor de Tasación

Valor Residual 80.620,16 Euros (13.414.066 pta)VALORES Y COSTES CALCULADOS:

ANÁLISIS DE SENSIBILIDADUna vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago,plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados:

232.266,56 Euros

175.826,93 Euros 289.851,38 Euros

189.198,93 Euros 276.285,26 Euros

213.299,12 Euros 250.675,49 Euros

Media:

Extremos Absolutos:

Extremos-90% casos:

Extremos-50% casos:

y

y

yLa distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) :Desde 0,176 M. hasta 0,187 M. 4,13 %

Desde 0,187 M. hasta 0,199 M. 6,88 %

Desde 0,199 M. hasta 0,210 M. 10,79 %

Desde 0,210 M. hasta 0,221 M. 13,33 %

Desde 0,221 M. hasta 0,233 M. 16,19 %

Desde 0,233 M. hasta 0,244 M. 16,19 %

Desde 0,244 M. hasta 0,256 M. 12,80 %

Desde 0,256 M. hasta 0,267 M. 9,63 %

Desde 0,267 M. hasta 0,278 M. 6,35 %

Desde 0,278 M. hasta 0,290 M. 3,70 %Valor Rangos

0,278 M.-0,290 M. 0,267 M.-0,278 M. 0,256 M.-0,267 M. 0,244 M.-0,256 M. 0,233 M.-0,244 M. 0,221 M.-0,233 M. 0,210 M.-0,221 M. 0,199 M.-0,210 M. 0,187 M.-0,199 M. 0,176 M.-0,187 M.

0 5 10 15 20

Los datos para la aplicación del método del valor residual están referidos a euros constantes de la fecha de lavaloración.Valor del terreno suponiendo que se recompran las cesiones obligatorias al Ayuntamiento.

Los datos a introducir en el MVR están referidos a "Edificabilidad (m²e)"

Tasa anualizada homogénea con financiación12,29

21,40

Tasa anualizada homogénea sin financiación

229.100,00 Euros

Criterios utilizados para la elección de el valor total del terrenoSe calcula el 100% del aprovechamiento del sector, posteriormente se descontarán las cesiones y se aplicará el% de propiedad.

Los precios máximos para el valor total del terreno en función de las distintas hipótesis establecidas anteriormente,oscilan entre 189.198,93 Euros y 276.285,26 Euros . Estos precios corresponden al precio máximo que se podríapagar por el suelo y que permitiría obtener un beneficio medio anual entre 20,00 % y 22,00 % . Las circunstanciasdel mercado pueden hacer que los valores de mercado del suelo queden fuera de estos dos límites.

(Teniendo en cuenta que no se han producido los gastos de urbanización y gestión pendientes)

VALOR TOTAL DEL TERRENO

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FLUJOS DE CAJA (euros)Meses

TotalGastos F.C.A.

Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.

TotalIngresos

Gestiónurbanística y

obras deinfraestruc.

0 232.257,69 -232.257,690,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -232.257,690,00 3.157,691 3.157,69 -3.107,070,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -3.157,690,00 3.157,692 3.157,69 -3.057,260,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -3.157,690,00 3.157,693 3.157,69 -3.008,250,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -3.157,690,00 3.157,694 110.251,79 -103.350,350,00 0,00 107.094,09 0,00 0,00 -110.251,790,00 3.157,695 94.952,63 -77.034,7711.434,86 0,00 91.794,94 0,00 0,00 -83.517,7711.434,86 3.157,696 3.157,69 7.512,2711.434,86 0,00 0,00 0,00 0,00 8.277,1711.434,86 3.157,697 3.157,69 7.391,8511.434,86 0,00 0,00 0,00 0,00 8.277,1711.434,86 3.157,698 3.157,69 100.093,5511.434,86 105.630,62 0,00 0,00 0,00 113.907,79117.065,48 3.157,699 3.685,85 98.032,3311.434,86 105.630,62 0,00 0,00 528,15 113.379,64117.065,48 3.157,69

10 4.214,00 96.011,4711.434,86 105.630,62 0,00 0,00 1.056,31 112.851,48117.065,48 3.157,6911 112.104,65 4.152,9011.434,86 105.630,62 0,00 107.362,50 1.584,46 4.960,83117.065,48 3.157,6912 171.275,66 -44.653,9511.434,86 105.630,62 0,00 107.362,50 2.112,61 -54.210,18117.065,48 61.800,5513 168.646,12 -41.806,8411.434,86 105.630,62 0,00 107.362,50 2.640,77 -51.580,64117.065,48 58.642,8614 169.174,28 -41.557,8611.434,86 105.630,62 0,00 107.362,50 3.168,92 -52.108,79117.065,48 58.642,8615 169.702,43 -41.306,1211.434,86 105.630,62 0,00 107.362,50 3.697,07 -52.636,95117.065,48 58.642,8616 170.230,58 -41.051,7811.434,86 105.630,62 0,00 107.362,50 4.225,22 -53.165,10117.065,48 58.642,8617 170.758,74 -40.794,9711.434,86 105.630,62 0,00 107.362,50 4.753,38 -53.693,25117.065,48 58.642,8618 171.286,89 -40.535,8511.434,86 105.630,62 0,00 107.362,50 5.281,53 -54.221,41117.065,48 58.642,8619 113.172,18 2.863,9711.434,86 105.630,62 0,00 107.362,50 5.809,68 3.893,30117.065,48 0,0020 113.700,34 2.435,7711.434,86 105.630,62 0,00 107.362,50 6.337,84 3.365,14117.065,48 0,0021 221.322,58 -74.253,8311.434,86 105.630,62 107.094,09 107.362,50 6.865,99 -104.257,10117.065,48 0,0022 114.756,64 309.521,41450.793,97 105.630,62 0,00 107.362,50 7.394,14 441.667,95556.424,59 0,0023 111.226,77 -25.002,7074.968,22 0,00 0,00 107.362,50 3.864,27 -36.258,5674.968,22 0,0024 110.797,41 -24.310,5674.968,22 0,00 0,00 107.362,50 3.434,91 -35.829,1974.968,22 0,0025 110.368,04 -23.634,1974.968,22 0,00 0,00 107.362,50 3.005,54 -35.399,8374.968,22 0,0026 2.576,18 47.556,7274.968,22 0,00 0,00 0,00 2.576,18 72.392,0474.968,22 0,0027 2.146,82 47.071,9074.968,22 0,00 0,00 0,00 2.146,82 72.821,4074.968,22 0,0028 1.717,45 46.590,4074.968,22 0,00 0,00 0,00 1.717,45 73.250,7674.968,22 0,0029 1.288,09 46.112,2474.968,22 0,00 0,00 0,00 1.288,09 73.680,1374.968,22 0,0030 858,73 45.637,4474.968,22 0,00 0,00 0,00 858,73 74.109,4974.968,22 0,0031 429,36 -260,170,00 0,00 0,00 0,00 429,36 -429,360,00 0,00

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RESUMEN DE APROVECHAMIENTOS O EDIFICABILIDADES

Unidades(nº)

Uso Superficie(m²)

Residencial (viviendas protegidas) 6 675,00

Residencial (viviendas libres de primera residencia) 12 2.160,00

Residencial (viviendas libres de segunda residencia) 0 0,00

Oficinas 0 0,00

Locales comerciales 0 0,00

Uso industrial 0 0,00

Uso hotelero (número de habitaciones) 0 0,00

Plazas de garaje 6 187,50

Trasteros 6 60,00

Otros usos 0 0,00

Zona verde e instalaciones deportivas 0 0,00

Dotacional 0 0,00

TOTAL 30 3.082,50

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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.Fdo.: RAUL PEREA ARRANZ

ARQUITECTO TECNICOEn representación de TINSA, Tasaciones

Inmobiliarias, S.A.

Este informe consta de 15 15páginas numeradas de la 1 a la

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.

Tasador: RAUL PEREA ARRANZ

Titulación: ARQUITECTO TECNICO

Fecha Visita al inmueble: 17-10-2014Fecha Emisión del informe: 17-10-2014 Fecha de caducidad del informe 16-04-2015


ADVERTENCIAS:Para determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico, se ha consultado la Documentación delplaneamiento. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento.En caso de declaración administrativa de incumplimiento de deberes urbanísticos y posterior expropiación de losterrenos, éstos se justipreciarán de conformidad con los criterios del TR 2/08 de la Ley 8/2007 estatal de suelo.En caso de ser expropiado, el suelo puede ser justipreciado en un valor menor que el de tasación.

El valor de mercado se encuentra en una banda comprendida entre 50.000,00 Euros y 100.000,00 Euros . Laelección del precio para la transacción depende de las circunstancias del comprador y del vendedor y en función deellas deberá fijarse el precio entre los límites anteriores.

11.- VALOR DE TASACIÓNVALOR DE TASACIÓN

80.620,16 Euros (13.414.066 pta)El Valor de Tasación corresponde al Valor Residual

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble.

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Nº Expediente: TO-00966/11- 3Ref.Ent.Fin.: VARI (OTRO OTROS (EMPRESAS)Ref.Tasador: RULD:1/22



SOLICITANTE: ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTESITUACION: Sitio UE-8.02, parcela catastral 63900-09 (según planos adjuntos), en el municipio de Ugena, provincia de TOLEDO (45217)

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