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Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S. A.Calle José Echegaray, 9 - Parque Empresarial28232 - Las Rozas (Madrid)Tel. 91 372 75 00 | Fax 91 372 75 [email protected] | www.tinsa.es

CIF: A - 78029774. Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº4313.Reg. Merc. Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral. 611, secc.3ª Libro de sociedades

ESPAÑA FRANCIA PORTUGAL ARGENTINA CHILE MEXICO PERU COLOMBIA

ATENCIÓN: Factura no impresa por ser cero.

M -16666/06- 3 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 17-10-2014Ref.Tasador: AFE (27688 - T.5075/A-2)

VARI *OTROOTROS (EMPRESAS VARIAS)

RESUMEN DE TASACIÓN

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR DEMERCADO

- MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

Nombre del Solicitante:N.I.F./C.I.F.nº:Domicilio del Solicitante:

ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTEB82430398Calle SEBASTIAN ALVARO, Nº 10

Tipo de Inmueble: TERRENOSituación inmueble:

Tasador:

Sector SAU 4 de las Normas Subsidiarias, Fincas catastrales 3866130 y 3866131, en elmunicipio de Villamantilla, provincia de MADRID (28609)ANGEL FERNANDEZ SILVA (ARQUITECTO)

FOTOGRAFÍA

Visita interior del inmueble: Si

ADVERTENCIAS:Para las fincas : 1811 y 1739 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/ocatastral.Para determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico, se ha consultado la Documentación delplaneamiento. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento.Los terrenos valorados se encuentran incluidos en un sector de suelo urbanizable delimitado y afectados por unaZEPA.Se desconoce si se ha desarrollado ya el PORN correspondiente y en que medida pudiera afectarle. Se haestudiado los terrenos en el desarrollo normal para este tipo de actuaciones. Si el Plan de Ordenación de RecursosNaturales le afectara tanto en plazo como en aprovechamientos, el valor obtenido en el residual puede variar.En caso de declaración administrativa de incumplimiento y posterior expropiación de los terrenos, estos sejustipreciarán de conformidad con los criterios del TR 2/08 de Ley del Suelo.No se ha dispuesto de documentación relativa a plazos de desarrollo. En caso de incumplimiento de plazos(dedesarrollo urbanístico, urbanización y edificación) y ser expropiado, el terreno puede ser justipreciado, de acuerdoa la Ley 8/2007 de suelo en un valor menor que el de tasación.

EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A:Al informe favorable de Medio Ambiente que permita desarrollar el ámbito en las mismas condiciones consideradasen el informe.

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Copia Nota Simple del Registro de fecha 28-10-2013.Se advierte de la importancia de cotejarla con documentación original.Todas las Fincas Registrales tienen acceso.La dirección del inmueble que figura en la escritura no coincide con la actual.

VALOR DE TASACIÓN1.326.733,94 Euros (220.749.953 pta)El Valor de Tasación corresponde al Valor Residual

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA

UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

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NºFinca: 1811

Registro de la propiedad:

Sección:

NAVALCARNERO número 1

0

Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos porque está referido a nombres de propietarioscolindantes, el resto de la descripción registral permite identificar el inmueble.

Referencia Catastral 1: 3866130VK0636N0001KX

En doc. Cat.

Superficies de la Unidad Registral:

Comprobada AdoptadaForma decomprobar

En Docum.Reg.

19.772,00 m²Terreno 19.772,00 m² D20.875,00 m² 19.772,00 m²

NºFinca: 1739

Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos porque está referido a nombres de propietarioscolindantes, el resto de la descripción registral permite identificar el inmueble.

Referencia Catastral 1: 3866131VK0636N0001RX

En doc. Cat.

Superficies de la Unidad Registral:

Comprobada AdoptadaForma decomprobar

En Docum.Reg.

21.029,00 m²Terreno 21.029,00 m² D23.000,00 m² 21.029,00 m²

D - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral.

Situación de Ocupación: Sin ocupante

Comprobaciones: - Consulta a la documentación del Planeamiento- Comprobación realizada sobre los documentos urbanísticos aportados

No

Tipología del Planeamiento General: Normas Subsidiarias Municipales

Fase de Aprobación en que se encuentra: Aprobación definitiva

¿Está incluido en una Unidad de Ejecución?

Clasificación Urbanística Urbanizable sectorizado (El terreno NO puede considerarse solar.)

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²)Valor Rentas

Unitario(Euros/m² /

mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

01 Calle COLON, nº 24 06-2014 UI 536,00 1.550,00 Const.200,00 310.000,00 PO02 Calle GOLONDRINA, nº

1906-2014 UI 505,00 1.900,00 Const.200,00 380.000,00 PO

03 Calle CERVANTES, nº 47 10-2014 UD 307,00 1.363,64 Const.187,00 255.000,00 PO04 Calle FEDERICO GARCIA

LORCA, nº 5510-2014 UD 331,00 1.375,00 Const.160,00 220.000,00 PO

05 Calle FEDERICO GARCIALORCA, nº 29

10-2014 UD 316,00 1.305,56 Const.180,00 235.000,00 PO

06 Calle HISPANIDAD, nº 13 06-2014 UI 474,00 1.295,45 Const.220,00 285.000,00 PO07 Calle JARDINES, nº 34 10-2014 UD 1.030,93 Const.194,00 200.000,00 PO08 Calle JULIO ALVAREZ

ALVAREZ, nº 210-2014 UI 680,00 858,37 Const.233,00 200.000,00 PO

09 Calle LOS TILOS, nº 6 10-2014 UD 139,00 1.233,33 Const.150,00 185.000,00 PO10 Calle POCILLO, nº 1 10-2014 UI 500,00 1.114,29 Const.175,00 195.000,00 PO11 Avenida RAFAELA DE

AROCENA, nº 310-2014 UD 233,00 1.055,56 Const.180,00 190.000,00 PO



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TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

17-10-2014Fecha de referencia

ENTIDAD TASADORA

OTROS CLIENTES

ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTEEncargo recibido de

Solicitante

Identificación del SUELO

Ref.Catastral 3866130VK0636N0001KX (2 parcelas catastrales en total)

Dirección Sector SAU 4 de las Normas Subsidiarias, Fincas catastrales 3866130 y 3866131, en el municipiode Villamantilla, provincia de MADRID (28609)

Sector: SAU 4 Nombre sector: SAU 4

CARACTERÍSTICAS 1 2 4 53

3

Suelo urbanoconsolidado

1 Tipo de sueloCLASE Suelo urbano noconsolidado

Suelo urbanizableno sectorizado, no

programado (NIVELI)

Suelo urbanizable nosectorizado o suelo

no urbanizable(NIVEL II) conexpectativasurbanísticas

Suelo urbanizablesectorizado

(programado)

5

Urbanizaciónfinalizada

2 Desarrollo delplaneamiento

DESARROLLO Proyecto deurbanización

aprobado

Planeamiento dedesarrollo aprobado

inicialmente

Planeamiento dedesarrollo no

redactado o noaprobado

Planeamiento dedesarrollo aprobado

definitivamente

3

Licencia3 Sistema degestión

GESTIÓN Agenteurbanizador o

concierto

Cooperación Expropiación o singestión

Compensación

5

100%4 Porcentaje deámbito valorado

% AMBITO > 80% > 50% < 50%> 60%

2

< 10.0005 Superficieparcela m2

< 100.000 < 1.000.000 > 1.000.000< 500.000

TAMAÑO DELPROYECTO

2

< 10.0006Aprovechamiento

sobre rasante m2c

< 50.000 < 250.000 > 250.000< 150.000

5

Capitales ysimilares >

100.000

7 Categoría delmunicipio yNúmero dehabitantes

MUNICIPIO Capitales ysimilares > 50.000

> 10.000 < 10.000> 20.000

2

VPO o VPP de1ª residencia

8 Producto adesarrollar

TIPOLOGÍA Primera residencialibre

Industria, logística,aparcamiento

Dotacional,recreativa, otros

2ª Residencia,hotel, oficina,

comercial



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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID

Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313



CERTIFICADO DE TASACIÓN

D. Javier Anaya Mohíno, en calidad de Director de Red de Negocio de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A., inscritaen el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985,como resumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: M -16666/06- 3 defecha 17-10-2014 realizada por ANGEL FERNANDEZ SILVA tras visita del inmueble el día 17-10-2014. Fecha deCaducidad: 16-04-2015

El terreno descrito en el informe, situado en Sector SAU 4 de las Normas Subsidiarias, Fincas catastrales 3866130 y3866131, en el municipio de Villamantilla, provincia de MADRID (28609) tiene los siguientes datos:

CERTIFICA:

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE

B82430398

Calle SEBASTIAN ALVARO, Nº 10

Sin ocupanteSituación de Ocupación:

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble.

Esta valoración se ha realizado conforme con la orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, modificada por la EHA3011/2007 y EHA 564/2008 excepto en lo relativo a : las disposiciones de documentación necesaria . Lafinalidad no se encuentra entre las definidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR DE MERCADO- MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

VALORES Y COSTES CALCULADOS:(220.749.953 pta)Valor Residual 1.326.733,94 Euros

VALOR DE TASACIÓN1.326.733,94 Euros (220.749.953 pta)El Valor de Tasación corresponde al Valor Residual

EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A:Al informe favorable de Medio Ambiente que permita desarrollar el ámbito en las mismas condicionesconsideradas en el informe.

ADVERTENCIAS:Para las fincas : 1811 y 1739 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registraly/o catastral.Para determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico, se ha consultado la Documentación delplaneamiento. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento.Los terrenos valorados se encuentran incluidos en un sector de suelo urbanizable delimitado y afectados por unaZEPA.Se desconoce si se ha desarrollado ya el PORN correspondiente y en que medida pudiera afectarle. Se haestudiado los terrenos en el desarrollo normal para este tipo de actuaciones. Si el Plan de Ordenación deRecursos Naturales le afectara tanto en plazo como en aprovechamientos, el valor obtenido en el residual puedevariar.En caso de declaración administrativa de incumplimiento y posterior expropiación de los terrenos, estos sejustipreciarán de conformidad con los criterios del TR 2/08 de Ley del Suelo.No se ha dispuesto de documentación relativa a plazos de desarrollo. En caso de incumplimiento de plazos(dedesarrollo urbanístico, urbanización y edificación) y ser expropiado, el terreno puede ser justipreciado, de acuerdoa la Ley 8/2007 de suelo en un valor menor que el de tasación.

El inmueble aparentemente no estaba ocupado.

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CERTIFICADO DE TASACIÓN

C.L.- Comprobación de linderos.N.A.- Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos porque está referido a nombres de propietarios colindantes, el resto de la descripciónregistral permite identificar el inmueble.

S.R.- Superficie RegistralA.- Alguna de las superf.de los datos registrales no coincide con la comprobada

F.D.C.-Forma De ComprobarD - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral.

Superficies ValoradasF.D.C.Comprobada AdoptadaRegistralC.L. S.R.Nº Finca

Referencia Catastral 1: 3866130VK0636N0001KX

19.772,00 19.772,00 D20.875,00TerrenoN.A. A.1811

Referencia Catastral 1: 3866131VK0636N0001RX

21.029,00 21.029,00 D23.000,00TerrenoN.A. A.1739

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADOLa dirección del inmueble que figura en la escritura no coincide con la actual.

Registro de la propiedad:Sección:

NAVALCARNERO número 10

Superficie adoptada: 40.801,00 m²

Finca Uso

DESGLOSE POR UNIDADES REGISTRALESV.Tasación

(Euros)Finca 1811 Terreno 642.929,91Finca 1739 Terreno 683.804,03

1.326.733,94

Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble.Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 17 de Octubre de 2014.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.Fdo.: ANGEL FERNANDEZ SILVA

ARQUITECTO Director de Red de Negocio En representación deTINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

Fdo.: Javier Anaya Mohíno

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VARI *OTROOTROS (EMPRESAS VARIAS)TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.

José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRIDTel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10

Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

TERRENO

TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTE

B82430398

Calle SEBASTIAN ALVARO, Nº 10

FINALIDAD DE LA TASACIÓNLA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble.

Esta valoración se ha realizado conforme con la orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, modificada por la EHA3011/2007 y EHA 564/2008 excepto en lo relativo a : las disposiciones de documentación necesaria . La finalidad no seencuentra entre las definidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓNDirección del inmueble: Sector SAU 4 de las Normas Subsidiarias, Fincas catastrales 3866130 y 3866131, en el

municipio de Villamantilla, provincia de MADRID (28609)

Geolocalización: Longitud: -4,13573 Latitud: 40,34151

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Copia Nota Simple del Registro de fecha 28-10-2013.Se advierte de la importancia de cotejarla con documentación original.Todas las Fincas Registrales tienen acceso.La dirección del inmueble que figura en la escritura no coincide con la actual.

Nº Finca Reg.

INFORMACIÓN REGISTRAL

Código activo Uso IDUFIR Titular RegistralLibro FolioRegistro TomoNúm. Sección

1811 TER 28031000332637 Lontana Sureste S.L.NAVALCARNERO 1 0

1739 TER 28031000316958 Lontana Sureste S.L.NAVALCARNERO 1 0

INFORMACIÓN CATASTRALReferencia catastralUsoCódigo activoNº Finca Reg. V. catastral

(Euros)ParcelaPolígono Titular Catastral

1811 3866130VK0636N0001KXTER 0,0050131739 3866131VK0636N0001RXTER 0,004913

SUPERFICIES

Nº Finca Reg. RegistralCatastral Comprobada Adoptada F.D.C.

Superficies Valoradas

Tipo sup.S.R.C.L.F.UsoCódigo activo

1811 19.772,00 m² 20.875,00 m² 19.772,00 m²19.772,00 m² DTerrenoN.A. A.TER

1739 21.029,00 m² 23.000,00 m² 21.029,00 m²21.029,00 m² DTerrenoN.A. A.TER

C.L.-Comprobación de linderosN.A.- Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos porque está referido a nombres de propietarios colindantes, el resto de ladescripción registral permite identificar el inmueble.

S.R.-Superficie registralA.- Alguna de las superf.de los datos registrales no coincide con la comprobada

F.D.C.-Forma De ComprobarD - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral.

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4.- LOCALIDAD Y ENTORNO4.1.- LOCALIDAD

Tipo de Núcleo: Núcleo Autónomo de Tamaño PequeñoActividad Dominante: Agrícola - GanaderaPoblación de Derecho: 952 Habitantes Evolución Población: EstableLocalidad próxima a Brunete y a Valdemorillo, fácilmente accesible por la autovia M-510

Entorno Industrial:

Nivel medio

Nivel medio

Ubicación relativa del barrio o zona dentro del municipio:

Ubicación relativa de inmueble dentro del barrio o zona:

4.2.- ENTORNO

Rasgos Urbanos. Tipificación:Zona contigua al casco urbano, continuación de los sectores parcialmente urbanizados SAU-2 y SAU-3

Nivel de Renta: Media Baja Significación del Entorno: RuralDesarrollo: Paralizado Uso Predominante Principal: RuralRenovación: No ha comenzado Uso Predominante Secundario: Ninguno

0 %Grado Consolidación del Entorno: Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 0 años

EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO

InfraestructurasAlumbrado: No TieneAlcantarillado: No TieneAbastecimiento: No TieneVías Públicas: No existen

EquipamientosComercial: Escaso Religioso: SuficienteDeportivo: Escaso Aparcamiento: AbundanteEscolar: Suficiente Lúdico: Muy EscasoAsistencial: Escaso Zonas Verdes: Abundante

No existen comunicaciones urbanas.Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse suficientes.

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓNRELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS:

Nota Simple del RegistroPlano de situaciónPlano del terrenoPlano clasificación o calificación según planeamiento vigentePlano catastralOrdenanzaFicha Catastral / Documentación Catastro de fecha 17-10-2014

RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS:Inspección ocularServidumbres visiblesDescripciónSuperficiesSituación Urbanística

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Terreno: NoContaminación aparente:

No

No

Ambiental: NoNo

Construcción:

Acústica:

Otras:Los datos sobre contaminación incluidos en este informe se han obtenido tras la inspección ocular del inmueble durante la visitaefectuada al mismo, sin haber realizado estudios técnicos que pudieran detectar la existencia de vicios ocultos u otraspatologías, ni comprobado circunstancias susceptibles de cambios temporales; situaciones que requerirían estudios másdetallados que no son objeto del presente informe.

Medio Ambiente y Polución del SueloNo es cometido de esta valoración el estudio de la existencia de polución en el inmueble. La identificación de esteposible problema y la valoración de sus efectos debe ser objeto, en su caso, de un estudio realizado por unespecialista en la materia.Se desconoce la existencia de polución en terrenos vecinos.Se desconoce si la polución puede afectar la estabilidad del inmueble valorado.Se desconoce si existen otros factores medioambientales que puedan influir en el valor del bien.

5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.1.- SUPERFICIES

Se adopta la menor entre la superficie registral y la comprobada sobre plano de catastro.

5.2.- INFRAESTRUCTURASOBRAS DE INFRAESTRUCTURA: Terminadas

No existe ninguna edificación sobre el terreno

Se desconoce si existen problemas en el terreno que exijan realizar cimentaciones especiales.

Superficie adoptada: 40.801,00 m²

7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICADocumentos Utilizados:

- Ordenanza

Comprobaciones:- Consulta a la documentación del Planeamiento- Comprobación realizada sobre los documentos urbanísticos aportados

AprobaciónFiguraPlaneamiento general

Aprobación definitivaNormas Subsidiarias Municipales dePlaneamiento. ( Vigencia transitoria )

7.1.- PLANEAMIENTO GENERAL

Aprobación

No NecesarioNº MP/Nombre:

¿Está afectado por una Modificación Puntual (MP)?: No

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Clase de suelo:

No

No¿Está el Sector dividido en más de una Unidad de Gestión / Ejecución?:

7.2.- CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA

Identificador del sector Denominación

SAU 4SAU 4SectorSAU 4SAU 4Ambito de Gestión / Unidad

El terreno de la valoración, ¿es un solar?:

¿Es posible comenzar la edificación sobre el terreno de la valoración en un plazo inferior a un año?:

No

suelo urbanizable colindante con urbano

El terreno, ¿es parcela resultante?:

Proximidad respecto al núcleo urbano:

No

URBANIZABLE SECTORIZADO

Aprob.inicial

Aprob.Provisional

Aprob.Definitiva

Figura

Sectorización No necesario No necesario No necesario No necesarioPlaneamiento deDesarrollo

Plan Parcial No No No

Instrumento deDetalle

No necesario No necesario No necesario No necesario

7.3.- PLANEAMIENTO DE DESARROLLO

Observaciones sobre el Planeamiento de desarrollo

Proyecto de compensación / reparcelación

Proyecto de Bases y Estatutos Aprob.inicial

Aprob.Definitiva

Proyecto de Bases y Estatutos No

Constitución Junta Compensación No

P. de Compensación / Reparcelación No No

Reparcelación inscrita en el registro

7.4.- GESTIÓN URBANISTICA / URBANIZACIÓN

No¿La gestión corre a cargo de un único propietario?

Sistema de Actuación;

Iniciativa de Gestión; PRIVADA ó Pública NO Expropiatoria

Compensación

Figura Aprob.inicial

Aprob.iniciativa

Iniciativa urbanizadora No necesaria No necesario No necesario

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Proyecto de urbanización

Aprob.inicial

Aprob.Definitiva

Proyecto de Urbanización No No

Estado de las obras de urbanización: No iniciadas

RESUMEN DE SITUACIÓN URBANÍSTICA;

Pendiente de Plan Parcial, Reparcelación y Proy. Urbanización

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7.5.- CALIFICACIÓN URBANÍSTICA, USOS E INTENSIDAD

Parámetros Generales del ámbito / sector. Superficies

Superficie del Sector (m²s):

Sup. adoptada terreno valorado (m²s):

Sup. de la Unidad Ejecución/Gestión (m²s):

% valorado respecto a la Ud. de Ejec./Gestión:

106.000,00

38,4940.801,00

106.000,00

Aprovechamiento, Edificabilidades y nº de viviendas

Uso global del ámbito de Gestión:

Uso característico Área Reparto:Aprov. unitario del area de Reparto (UA/m²s):

Aprov. unitario del Sector (UA/m²s):

Cesión de aprovechamiento:

Edif. unitaria máx. unidad Ejecución (m²e/m²s): Edif. absoluta Unidad Ejecución (m²e):

Residencial

Residencial

10% Aprov.Medio

0,52680

0,00000

0,00000 0,00

Densidad Residencial (viv/Ha):

% mínimo vivienda protegida:

20,00

0,00

Nº máximo de viviendas:

Nº mínimo de viviendas protegidas:

Número TOTAL de viviendas del sector / Unidad de ejecución

212

0

Parámetros Específicos del terreno valorado

¿Cumple parcela mínima?: SiCumple ¿Se puede dividir?:

Edificabilidad Unitaria NETA máx. (m²e/m²s):

Ocupación máxima (%):

0,00000

0,00

Edificabilidad máx. de la parcela/solar (m²e): 0,000

Uso principal RESIDENCIAL. Zonas de Ordenanza "residencial unifamiliar" grados 1º, 2º y 3º, "dotaciones y equipamientos" y "sistemasde espacios libres y zonas verdes".

Observaciones sobre alturas permitidas, retranqueos, nº de plantas

Observaciones sobre usos ( permitidos, compatibles, prohibidos...)

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8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓNRÉGIMEN DE OCUPACIÓN:

El inmueble aparentemente no estaba ocupado.Comprobaciones realizadas:

- Consulta verbal

ECO



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9.- ANÁLISIS DE MERCADO

VIVIENDA >Calle COLON, nº 24, SEVILLA LA NUEVA (28609)

Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No

Uso: 1ª Residencia

Tipología Unifamiliar Aislada - Exterior NºDormitorios 4

NºBaños y Aseos 3 ¿Tieneascensor?

No

Superficie Construida: 200,00 m² Superficie Parcela: 536,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²

Estado del Inmueble Bueno Antigüedad 27 años

Fuente Consultada: Publicaciones Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media

Vivienda unifamiliar aislada.

310.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:

01-06-20141.550,00 Euros/m² Const.V.Unitario:

VIVIENDA >Calle GOLONDRINA, nº 19, SEVILLA LA NUEVA (28609)


Uso: 1ª Residencia



No




Jardín con piscina. Posibilidad de hacer un sótano de 130m².



VIVIENDA >Calle CERVANTES, nº 47, VILLANUEVA DE PERALES (28609)


Uso: 1ª Residencia

Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 4


No




Vivienda unifamiliar pareada con piscina privada.



ECO



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VIVIENDA >Calle FEDERICO GARCIA LORCA, nº 55, VILLANUEVA DE PERALES (28609)


Uso: 1ª Residencia



No




Vivienda unifamiliar pareada.



VIVIENDA >Calle FEDERICO GARCIA LORCA, nº 29, VILLANUEVA DE PERALES (28609)


Uso: 1ª Residencia



No







VIVIENDA >Calle HISPANIDAD, nº 13, SEVILLA LA NUEVA (28609)


Uso: 1ª Residencia



No




chalet-pareado por el garaje, en esquina. Jardín con piscina.



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VIVIENDA >Calle JARDINES, nº 34, VILLANUEVA DE PERALES (28609)


Uso: 1ª Residencia



No

Superficie Construida: 194,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²



Urbanización cerrada en DH con piscina y jardines. Las viviendas cuentan con garaje y trastero.



VIVIENDA >Calle JULIO ALVAREZ ALVAREZ, nº 2, VILLANUEVA DE PERALES (28609)


Uso: 1ª Residencia



No




Chalet independiente con piscina.


22-10-2014858,37 Euros/m² Const.V.Unitario:

VIVIENDA >Calle LOS TILOS, nº 6, VILLAMANTILLA (28609)


Uso: 1ª Residencia



No




Vivienda unifamiliar adosada.



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VIVIENDA >Calle POCILLO, nº 1, VILLAMANTILLA (28609)


Uso: 1ª Residencia



No






VIVIENDA >Avenida RAFAELA DE AROCENA, nº 3, VILLANUEVA DE PERALES (28609)


Uso: 1ª Residencia



No


Estado del Inmueble Medio Antigüedad 25 años





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RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²)Valor Rentas

Unitario(Euros/m² /

mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

01 Calle COLON, nº 24 06-2014 UI 536,00 1.550,00 Const.200,00 310.000,00 PO02 Calle GOLONDRINA, nº

1906-2014 UI 505,00 1.900,00 Const.200,00 380.000,00 PO

03 Calle CERVANTES, nº 47 10-2014 UD 307,00 1.363,64 Const.187,00 255.000,00 PO04 Calle FEDERICO GARCIA

LORCA, nº 5510-2014 UD 331,00 1.375,00 Const.160,00 220.000,00 PO

05 Calle FEDERICO GARCIALORCA, nº 29

10-2014 UD 316,00 1.305,56 Const.180,00 235.000,00 PO

06 Calle HISPANIDAD, nº 13 06-2014 UI 474,00 1.295,45 Const.220,00 285.000,00 PO07 Calle JARDINES, nº 34 10-2014 UD 1.030,93 Const.194,00 200.000,00 PO08 Calle JULIO ALVAREZ

ALVAREZ, nº 210-2014 UI 680,00 858,37 Const.233,00 200.000,00 PO

09 Calle LOS TILOS, nº 6 10-2014 UD 139,00 1.233,33 Const.150,00 185.000,00 PO10 Calle POCILLO, nº 1 10-2014 UI 500,00 1.114,29 Const.175,00 195.000,00 PO11 Avenida RAFAELA DE

AROCENA, nº 310-2014 UD 233,00 1.055,56 Const.180,00 190.000,00 PO

Observaciones a los testigos:El estudio de mercado se refiere a ofertas. Dada la coyuntura del mercado inmobiliario actual se prevé que el preciode las transacciones reales quede en límites inferiores a los de la oferta. La información de mercado aportadacorresponde a inmuebles similares. Se homogeneízan las muestras aportadas en función de superficie, edad,situación, calidades y acabados, urbanización, estado de conservación, etc...

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Mercado inmobiliario con futuro incierto, en zonas con más demanda los precios han frenado su caida, pero enpoblaciones sin actividad industrial, servicios y dotaciones próximas, alejadas de zonas con actividad económica,el mercado continúa desaparecido, con precios que mantienen su tendencia bajista.

Existe abundante oferta de inmuebles de todas la tipologías, lo que ha producido una ralentización importante enlas ventas desde el último trimestre del año 2007 y que se dilaten notablemente los plazos de comercialización delos inmuebles o que se paralicen en muchos casos. Consecuentemente se ahn producido bajadas generalizadasde los precios de oferta, con descuentos tanto por parte de promotores y entidades financieras en vivienda nuevacomo de particulares e inmobiliarias en inmuebles de segunda mano. Este descenso de la demanda solventepermite negociar descuentos importantes de hasta un 15-20% sobre los precios de oferta iniciales. A la vez lademanda está expectante y exige precios más asequibles, calidades, plazos y seguridad.Además, la escasez de compraventas hace más difícil poder comprobar los precios a los que realmente secierran las negociaciones.

Características de la Oferta y Demanda:

Hipótesis del producto inmobiliario a desarrollar sobre el terreno valorado para el cálculo del V.ResidualEl aprovechamiento lucrativo total del sector es de 55.840 UA., de las que 9.720 UA serán unifamiliar grado 1º,30.000 UA serán unifamiliar grado 2º y 16.120 UA serán unifamiliar grado 3º. El 37% de las viviendas serángrado 1º (17% VPPB y 21% libre o VPPL), el 47% serán grado 2º y el restante 15% serán grado 3º.

Esto supone según la ficha del Sector:- 36 viviendas VPPB (4.050m², 112,5m² por vivienda),- 45 libres o VPPL (8.100m², 180m² por vivienda),- 100 unifamiliar libre grado 2º (30.000m², 300m² por vivienda)- 31 unifamiliar libre grado 3º (12.400m², 400m² por vivienda).

Aplicando el porcentaje de participación del 38,49% resulta una edificabilidad de:- 0,3849 x 4.050m² = 1.634,17 m² de VPPB.- 0,3849 x 8.100m² = 3.117,69 m² de VPPL.- 0,3849 x 42.400m² = 16.319,76m² totales de vivienda libre en sus tres grados.

Se plantea la construcción de un producto que en el caso de la vivienda protegida cumpla las condiciones detamaño máximo, y en el caso de la vivienda libre tenga el tamaño de la oferta habitual en el entorno.- VPPB. 36 viviendas de 103,5m²c + anejos.3.726m² de vivienda y 1.366,20m² de anejos

- VPPL. 45 viviendas de 150,00m²c + anejos.6.750m² de vivienda y 1.707,75m² de anejos

- Vivienda libre. 131 viviendas de 200,00m²c26.200m² de vivienda.

Se construirían así 36.676m² de vivienda. Descontando las cesiones obligatorias del 10% del aprovechamientonos resulta el aprovechamiento susceptible de apropiación por el propietario, que será de 0,9 x 36.676 x 0,3849 =12.705,43m²c

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10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOSCÁLCULO DEL VALOR DEL SOLAR POR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR DE MERCADO- MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

USOS AUTORIZADOS. Superficies edificables incluyendo cesiones obligatorias.Usos Lucrativos Nº Máximo

ElementosSuperficie Edificable

MáximaEdificabilidad computable libre. Grado 2º 10020.000,00 m²Edificabilidad computable protegida. VPPB 363.726,00 m²Edificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPB 361.366,20 m²Edificabilidad computable protegida. VPPL 456.750,00 m²Edificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPL 451.707,75 m²Edificabilidad computable libre. Grado 3º 316.200,00 m²

OBRAS DE INFRAESTRUCTURA: Terminadas

Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra):Límite inferior: 22 meses Límite superior: 26 meses

Pago de las certificaciones mensuales: A 90 días

43 meses

Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen):Límite inferior: 45 meses Límite superior: 47 meses

Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen):Límite inferior: 46 meses Límite superior: 48 meses

Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen):

CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado):Edificabilidad computable libre. Grado 2º 56,00 %Edificabilidad computable protegida. VPPB 56,00 %Edificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPB 56,00 %Edificabilidad computable protegida. VPPL 56,00 %Edificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPL 56,00 %Edificabilidad computable libre. Grado 3º 56,00 %

5,00 %Tipo del Crédito hipotecario:

SUPERFICIE CONSTRUIBLE SOBRE EL TERRENO VALORADO:20.000,00 m²Edificabilidad computable libre. Grado 2º

3.726,00 m²Edificabilidad computable protegida. VPPB1.366,20 m²Edificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPB6.750,00 m²Edificabilidad computable protegida. VPPL1.707,75 m²Edificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPL6.200,00 m²Edificabilidad computable libre. Grado 3º

COSTE DE CONSTRUCCIÓN:570,00 Euros/m²Edificabilidad computable libre. Grado 2º550,00 Euros/m²Edificabilidad computable protegida. VPPB270,00 Euros/m²Edificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPB550,00 Euros/m²Edificabilidad computable protegida. VPPL

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COSTE DE CONSTRUCCIÓN:270,00 Euros/m²Edificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPL570,00 Euros/m²Edificabilidad computable libre. Grado 3º

Otros gastos necesarios: 19,00 %

Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes determinar la obra:

Límite superior:Límite inferior:Edificabilidad computable libre. Grado 2º 20,00 %20,00 %Edificabilidad computable protegida. VPPB 20,00 %20,00 %Edificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPB 20,00 %20,00 %Edificabilidad computable protegida. VPPL 20,00 %20,00 %Edificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPL 20,00 %20,00 %Edificabilidad computable libre. Grado 3º 20,00 %20,00 %

VALOR UNITARIO DE MERCADO:Límite superior:Límite inferior:

Edificabilidad computable libre. Grado 2º 1.075,00 Euros/m²1.025,00 Euros/m²Edificabilidad computable protegida. VPPB 1.054,60 Euros/m²1.054,60 Euros/m²Edificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPB 527,30 Euros/m²527,30 Euros/m²Edificabilidad computable protegida. VPPL 1.318,26 Euros/m²1.318,26 Euros/m²Edificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPL 659,13 Euros/m²659,13 Euros/m²Edificabilidad computable libre. Grado 3º 1.225,00 Euros/m²1.175,00 Euros/m²

PLAZOS DE VENTA:Comienzo de las ventas (a contar desde el origen):

Límite superior:Límite inferior:48 meses46 mesesEdificabilidad computable libre. Grado 2º48 meses46 mesesEdificabilidad computable protegida. VPPB48 meses46 mesesEdificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPB48 meses46 mesesEdificabilidad computable protegida. VPPL48 meses46 mesesEdificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPL48 meses46 mesesEdificabilidad computable libre. Grado 3º

Porcentaje de ventas al terminar la obra:Límite superior:Límite inferior:

Edificabilidad computable libre. Grado 2º 50,00 %40,00 %Edificabilidad computable protegida. VPPB 85,00 %75,00 %Edificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPB 85,00 %75,00 %Edificabilidad computable protegida. VPPL 75,00 %65,00 %Edificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPL 75,00 %65,00 %Edificabilidad computable libre. Grado 3º 60,00 %50,00 %

Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra):

Límite inferior: Límite superior:Edificabilidad computable libre. Grado 2º 14 meses 18 mesesEdificabilidad computable protegida. VPPB 6 meses 12 mesesEdificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPB 6 meses 12 mesesEdificabilidad computable protegida. VPPL 8 meses 14 mesesEdificabilidad NO computable protegida. Anejos VPPL 8 meses 14 mesesEdificabilidad computable libre. Grado 3º 12 meses 16 meses

Beneficio del promotor: Límite inferior: 18,00 % Límite superior: 20,00 %

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NIVEL: 1Aprovechamiento Urbanístico: 36.676,00 m²

Aprovechamiento Susceptible de Apropiación 12.705,43 m²

Precios referidos a: Repercusión

Valor Unitario de Mercado: 104,42 Euros/m²(Teniendo en cuenta que no se han producido los gastos de urbanización y gestión pendientes)Valor Unitario de Tasación 104,42 Euros/m²

1.326.733,94 EurosValor de Tasación

FLUJOS DE CAJA (euros)Meses

TotalGastos F.C.A.

Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.

TotalIngresos

Gestiónurbanística y

obras deinfraestruc.

0 3.829.803,00 -3.829.803,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -3.829.803,000,00 0,001 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,002 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,00

Valor Residual 1.326.733,94 Euros (220.749.953 pta)VALORES Y COSTES CALCULADOS:

ANÁLISIS DE SENSIBILIDADUna vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago,plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados:

3.839.239,92 Euros

3.105.469,34 Euros 4.630.732,73 Euros

3.313.862,07 Euros 4.376.790,67 Euros

3.582.780,81 Euros 4.078.271,26 Euros

Media:

Extremos Absolutos:

Extremos-90% casos:

Extremos-50% casos:

y

y

yLa distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) :Desde 3,105 M. hasta 3,258 M. 4,44 %

Desde 3,258 M. hasta 3,411 M. 6,67 %

Desde 3,411 M. hasta 3,563 M. 13,02 %

Desde 3,563 M. hasta 3,716 M. 13,65 %

Desde 3,716 M. hasta 3,868 M. 17,14 %

Desde 3,868 M. hasta 4,021 M. 13,33 %

Desde 4,021 M. hasta 4,173 M. 13,97 %

Desde 4,173 M. hasta 4,326 M. 8,57 %

Desde 4,326 M. hasta 4,478 M. 4,76 %

Desde 4,478 M. hasta 4,631 M. 4,44 %Valor Rangos

4,478 M.-4,631 M. 4,326 M.-4,478 M. 4,173 M.-4,326 M. 4,021 M.-4,173 M. 3,868 M.-4,021 M. 3,716 M.-3,868 M. 3,563 M.-3,716 M. 3,411 M.-3,563 M. 3,258 M.-3,411 M. 3,105 M.-3,258 M.

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Los datos para la aplicación del método del valor residual están referidos a euros constantes de la fecha de lavaloración.Valor del terreno suponiendo que NO se recompran las cesiones obligatorias al Ayuntamiento.

Los datos a introducir en el MVR están referidos a "Edificabilidad (m²e)"

Tasa anualizada homogénea con financiación14,48

19,14

Tasa anualizada homogénea sin financiación

3.829.803,00 Euros

Los precios máximos para el valor total del terreno en función de las distintas hipótesis establecidas anteriormente,oscilan entre 3.313.862,07 Euros y 4.376.790,67 Euros . Estos precios corresponden al precio máximo que sepodría pagar por el suelo y que permitiría obtener un beneficio medio anual entre 18,00 % y 20,00 % . Lascircunstancias del mercado pueden hacer que los valores de mercado del suelo queden fuera de estos dos límites.

(Teniendo en cuenta que no se han producido los gastos de urbanización y gestión pendientes)

VALOR TOTAL DEL TERRENO

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TotalGastos F.C.A.


TotalIngresos



3 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,004 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,005 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,006 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,007 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,008 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,009 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,00

10 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0011 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0012 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0013 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0014 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0015 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0016 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0017 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0018 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0019 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0020 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0021 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0022 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0023 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0024 24.461,54 -17.233,590,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -24.461,540,00 24.461,5425 24.461,54 -16.983,920,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -24.461,540,00 24.461,5426 24.461,54 -16.737,870,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -24.461,540,00 24.461,5427 24.461,54 -16.495,380,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -24.461,540,00 24.461,5428 24.461,54 -16.256,410,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -24.461,540,00 24.461,5429 24.461,54 -16.020,890,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -24.461,540,00 24.461,5430 24.461,54 -15.788,790,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -24.461,540,00 24.461,5431 24.461,54 -15.560,050,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -24.461,540,00 24.461,5432 24.461,54 -15.334,630,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -24.461,540,00 24.461,5433 24.461,54 -15.112,470,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -24.461,540,00 24.461,5434 24.461,54 -14.893,530,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -24.461,540,00 24.461,5435 24.461,54 -14.677,760,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -24.461,540,00 24.461,5436 269.076,92 -159.116,280,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -269.076,920,00 269.076,9237 244.615,38 -142.555,540,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -244.615,380,00 244.615,3838 244.615,38 -140.490,280,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -244.615,380,00 244.615,3839 244.615,38 -138.454,940,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -244.615,380,00 244.615,3840 244.615,38 -136.449,080,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -244.615,380,00 244.615,3841 244.615,38 -134.472,290,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -244.615,380,00 244.615,3842 244.615,38 -132.524,130,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -244.615,380,00 244.615,3843 1.676.078,86 -894.886,210,00 0,00 1.431.463,47 0,00 0,00 -1.676.078,860,00 244.615,3844 244.615,38 -128.712,080,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -244.615,380,00 244.615,3845 244.615,38 -126.847,370,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -244.615,380,00 244.615,3846 1.471.584,08 -752.046,960,00 0,00 1.226.968,69 0,00 0,00 -1.471.584,080,00 244.615,3847 244.615,38 -19.586,48205.725,70 0,00 0,00 0,00 0,00 -38.889,68205.725,70 244.615,3848 244.615,38 460.041,78205.725,70 965.747,35 0,00 0,00 0,00 926.857,671.171.473,05 244.615,3849 4.023,95 571.063,43205.725,70 965.747,35 0,00 0,00 4.023,95 1.167.449,111.171.473,05 0,0050 8.047,89 560.850,38205.725,70 965.747,35 0,00 0,00 8.047,89 1.163.425,161.171.473,05 0,0051 873.102,50 141.751,18205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 12.071,84 298.370,551.171.473,05 0,0052 877.126,45 137.813,56205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 16.095,79 294.346,601.171.473,05 0,0053 881.150,40 133.960,27205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 20.119,74 290.322,661.171.473,05 0,0054 885.174,34 130.189,70205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 24.143,68 286.298,711.171.473,05 0,0055 889.198,29 126.500,28205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 28.167,63 282.274,761.171.473,05 0,0056 893.222,24 122.890,42205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 32.191,58 278.250,811.171.473,05 0,0057 897.246,19 119.358,61205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 36.215,53 274.226,871.171.473,05 0,0058 901.270,13 115.903,35205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 40.239,47 270.202,921.171.473,05 0,0059 905.294,08 112.523,14205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 44.263,42 266.178,971.171.473,05 0,0060 909.318,03 109.216,55205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 48.287,37 262.155,031.171.473,05 0,0061 913.341,97 105.982,15205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 52.311,31 258.131,081.171.473,05 0,0062 917.365,92 102.818,55205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 56.335,26 254.107,131.171.473,05 0,0063 921.389,87 99.724,37205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 60.359,21 250.083,181.171.473,05 0,0064 925.413,82 96.698,25205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 64.383,16 246.059,241.171.473,05 0,0065 929.437,76 93.738,89205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 68.407,10 242.035,291.171.473,05 0,00

ECO



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TotalGastos F.C.A.


TotalIngresos



66 933.461,71 90.844,99205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 72.431,05 238.011,341.171.473,05 0,0067 937.485,66 88.015,25205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 76.455,00 233.987,391.171.473,05 0,0068 941.509,61 85.248,44205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 80.478,95 229.963,451.171.473,05 0,0069 945.533,55 82.543,33205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 84.502,89 225.939,501.171.473,05 0,0070 949.557,50 79.898,70205.725,70 965.747,35 0,00 861.030,66 88.526,84 221.915,551.171.473,05 0,0071 2.385.044,92 -430.605,59205.725,70 965.747,35 1.431.463,47 861.030,66 92.550,79 -1.213.571,871.171.473,05 0,0072 957.605,40 2.333.493,626.664.998,76 965.747,35 0,00 861.030,66 96.574,74 6.673.140,727.630.746,11 0,0073 899.171,25 -139.895,61493.227,76 0,00 0,00 861.030,66 38.140,59 -405.943,50493.227,76 0,0074 896.716,49 -137.035,19493.227,76 0,00 0,00 861.030,66 35.685,83 -403.488,74493.227,76 0,0075 894.261,73 -134.228,28493.227,76 0,00 0,00 861.030,66 33.231,07 -401.033,98493.227,76 0,0076 30.776,31 152.542,61493.227,76 0,00 0,00 0,00 30.776,31 462.451,44493.227,76 0,0077 28.321,55 151.130,64493.227,76 0,00 0,00 0,00 28.321,55 464.906,20493.227,76 0,0078 25.866,79 149.727,58493.227,76 0,00 0,00 0,00 25.866,79 467.360,96493.227,76 0,0079 23.412,03 148.333,44493.227,76 0,00 0,00 0,00 23.412,03 469.815,72493.227,76 0,0080 20.957,27 146.948,28493.227,76 0,00 0,00 0,00 20.957,27 472.270,48493.227,76 0,0081 18.502,51 145.572,12493.227,76 0,00 0,00 0,00 18.502,51 474.725,24493.227,76 0,0082 16.047,75 144.204,99493.227,76 0,00 0,00 0,00 16.047,75 477.180,00493.227,76 0,0083 13.592,99 133.614,69462.228,84 0,00 0,00 0,00 13.592,99 448.635,85462.228,84 0,0084 11.138,23 132.399,45462.228,84 0,00 0,00 0,00 11.138,23 451.090,61462.228,84 0,0085 8.834,16 104.978,10371.756,86 0,00 0,00 0,00 8.834,16 362.922,70371.756,86 0,0086 6.530,09 104.114,05371.756,86 0,00 0,00 0,00 6.530,09 365.226,77371.756,86 0,0087 4.671,53 77.581,31280.823,53 0,00 0,00 0,00 4.671,53 276.152,00280.823,53 0,0088 2.812,96 76.971,93280.823,53 0,00 0,00 0,00 2.812,96 278.010,57280.823,53 0,0089 1.406,48 -383,770,00 0,00 0,00 0,00 1.406,48 -1.406,480,00 0,00

ECO



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RESUMEN DE APROVECHAMIENTOS O EDIFICABILIDADES

Unidades(nº)

Uso Superficie(m²)

Residencial (viviendas protegidas) 81 10.476,00

Residencial (viviendas libres de primera residencia) 131 26.200,00

Residencial (viviendas libres de segunda residencia) 0 0,00

Oficinas 0 0,00

Locales comerciales 0 0,00

Uso industrial 0 0,00

Uso hotelero (número de habitaciones) 0 0,00

Plazas de garaje 0 0,00

Trasteros 0 0,00

Otros usos 0 0,00

Zona verde e instalaciones deportivas 0 0,00

Dotacional 0 0,00

TOTAL 212 36.676,00

ECO



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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.Fdo.: ANGEL FERNANDEZ SILVA

ARQUITECTOEn representación de TINSA, Tasaciones

Inmobiliarias, S.A.

Este informe consta de 20 20páginas numeradas de la 1 a la

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.

Tasador: ANGEL FERNANDEZ SILVA

Titulación: ARQUITECTO

Fecha Visita al inmueble: 17-10-2014Fecha Emisión del informe: 17-10-2014 Fecha de caducidad del informe 16-04-2015

Finca Uso V.Tasación(Euros)

Finca 1811 Terreno 642.929,91Finca 1739 Terreno 683.804,03

1.326.733,94

EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A:Al informe favorable de Medio Ambiente que permita desarrollar el ámbito en las mismas condicionesconsideradas en el informe.

ADVERTENCIAS:Para las fincas : 1811 y 1739 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registraly/o catastral.Para determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico, se ha consultado la Documentación delplaneamiento. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento.Los terrenos valorados se encuentran incluidos en un sector de suelo urbanizable delimitado y afectados por unaZEPA.Se desconoce si se ha desarrollado ya el PORN correspondiente y en que medida pudiera afectarle. Se haestudiado los terrenos en el desarrollo normal para este tipo de actuaciones. Si el Plan de Ordenación deRecursos Naturales le afectara tanto en plazo como en aprovechamientos, el valor obtenido en el residual puedevariar.En caso de declaración administrativa de incumplimiento y posterior expropiación de los terrenos, estos sejustipreciarán de conformidad con los criterios del TR 2/08 de Ley del Suelo.No se ha dispuesto de documentación relativa a plazos de desarrollo. En caso de incumplimiento de plazos(dedesarrollo urbanístico, urbanización y edificación) y ser expropiado, el terreno puede ser justipreciado, de acuerdoa la Ley 8/2007 de suelo en un valor menor que el de tasación.

El valor de mercado se encuentra en una banda comprendida entre 1.250.000,00 Euros y 1.400.000,00 Euros . Laelección del precio para la transacción depende de las circunstancias del comprador y del vendedor y en función deellas deberá fijarse el precio entre los límites anteriores.

11.- VALOR DE TASACIÓNVALOR DE TASACIÓN

1.326.733,94 Euros (220.749.953 pta)El Valor de Tasación corresponde al Valor Residual

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble.

ECO



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Nº Expediente: M -16666/06- 3Ref.Ent.Fin.: VARI (OTRO OTROS (EMPRESAS)Ref.Tasador: AFED:1/21



SOLICITANTE: ADMINISTRACION CONCURSAL DE LONTANA SURESTESITUACION: Sector SAU 4 de las Normas Subsidiarias, Fincas catastrales 3866130 y 3866131, en el municipio de Villamantilla, provincia

de MADRID (28609)

FOTOGRAFIAS





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FOTOGRAFIAS





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DOCUMENTACION





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