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TRES EDIFICIOS EN CONSTRUCCIÓN EN

PARCELAS 1, 2 Y 3 DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN DE LA UA-11

OLULA DEL RIO

ALMERÍA Septiembre 2013

Tres Edificios en Construcción. Olula del Rio Página - 2 -

DATOS GENERALES

DESCRIPCIÓN DE LOS INMUEBLES

Las tres edificaciones objeto de análisis se encuentran sobre las parcelas resultantes 1, 2 y 3 del proyecto de reparcelación de la UA-11, en el municipio de Olula del Río en la provincia de Almería.

Olula del Río es un municipio de la provincia de Almería, perteneciente a la Comarca del Almanzora. Se encuentra al norte de la provincia a 83 km. de la capital, y es limítrofe a los municipios de Purchena, Máchale, Urrácal, Fines.

Se sitúan al oeste de la población, próxima a la avenida de Almanzora, la más importante del núcleo, y al acceso del Centro de Salud. En el entorno predomina la vivienda colectiva en manzana cerrada.

Los tres edificios se encuentran en construcción, a nivel de estructura, con las obras paralizadas desde enero de 2.008. Las obras de urbanización del sector se encuentran en su fase inicial, se ha iniciado el movimiento de tierras para la formación de viales. Actualmente también se encuentran también paralizadas.

Los tres proyectos de ejecución han sido redactados en el mes de marzo de 2.007 y han sido visados los días 26 y 28 de ese mismo mes. Han obtenido licencias de obras de fecha 13 de julio de 2.007, con expedientes 0120/2007, 0117/2007 y 0119/2007. El Ayuntamiento ha concedido las licencias de obras a pesar de no estar terminada la urbanización, permitiendo la simultaneidad entre las obras de edificación y las de urbanización.

En la parcela 1 se plantea la construcción de 42 viviendas repartidas en 3 portales en un edificio de siete plantas sobre rasante y 37 plazas de garaje en planta sótano.

En la parcela 2 se plantea la construcción de 18 viviendas en cinco plantas sobre rasante y 24 plazas de garaje entre la planta sótano y planta baja.

En la parcela 3 se plantea la construcción de 20 viviendas en cinco plantas sobre rasante y 26 plazas de garaje en dos sótanos.


INFORMACIÓN REGISTRAL Y CATASTRAL

El proyecto de reparcelación cuenta con aprobación definitiva y ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad número 1 de Purchena. Las superficies registrales de las parcelas coinciden con las superficies indicadas en las fichas del proyecto de reparcelación.

La parcela 1 es la finca registral 10.209. Tiene una superficie según se indica en el Proyecto de Reparcelación de 2.389m² y su participación en los gastos de urbanización es del 53%.

La parcela 2 es la finca registral 10.210. Tiene una superficie según se indica en el Proyecto de Reparcelación de 1.118,66m² y su participación en los gastos de urbanización es del 24,82%.

La parcela 3 es la finca registral 10.211. . Tiene una superficie según se indica en el Proyecto de Reparcelación de 1.000m² y su participación en los gastos de urbanización es del 22,18%.

Las fincas resultantes del Proyecto de Reparcelación no se encuentran catastradas.

INFORMACIÓN URBANÍSTICA

Las tres edificaciones se encuentran en las parcelas 1, 2 y 3 del Proyecto de Reparcelación de la UA.11, se trata, según las Normas Subsidiarias del Planeamiento Urbano de Olula del Río, de suelo urbano no consolidado de uso residencial.

El Planeamiento urbanístico en dicho municipio se encuentra regulado por un Plan de Ordenación del Territorio Regional, un Plan Especial de Protección del Medio Físico, el Plan General Municipal y sus Innovaciones y el planeamiento de desarrollo posterior a la aprobación del mismo.

El Plan de Ordenación Territorial de Andalucía ha sido aprobado definitivamente el 28/11/2006 (BOJA DE 29/1272006). Establece una división de Andalucía en unidades territoriales, perteneciendo Olula del Río a la red de Ciudades Medias del Valle del Almanzora, dentro de la cual ocupa una posición central, junto a Macael.

El Plan Especial de Protección del Medio Físico de la Provincia de Almería, aprobado definitivamente el 25/04/1987 establece dos protecciones en Municipio de Olula del Río: Complejo Serrano de la Sierra de Lúcar-Partaloa (CS-3) y Paisaje Agrario Singular de la Vega Alta del Almanzora (AG-2).

El instrumento de planeamiento general vigente en el municipio está constituido por las Normas Subsidiarias de Planeamiento que fueron aprobadas definitivamente el 26/05/1988.

El Ayuntamiento de Olula del Río, tras la entrada en vigor de la LOUA aprueba, en Pleno de fecha 15/10/09, la Adaptación Parcial de las Normas Subsidiarias de Planeamiento a las determinaciones de la LOUA.

Los antecedentes administrativos de desarrollo específico del ámbito son:

_ 05/10/2006 Aprobación Definitiva por acuerdo de Pleno del Ayuntamiento del Estudio de

Detalle de la Unidad de Ejecución UE 11 (B.O.P. Almería 25/10/2006)


_ 18/04/2007 Aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación de la UE 11 mediante resolución de la Alcaldía (B.O.P. Almería 09/05/2007)

Según toda la normativa de aplicación las características urbanísticas de las parcelas son:

Parcela 1:

_ Superficie neta: .......................................................................................... 2.389 m²s.

_ Ocupación: ............................................................................................... 1.541,63 m²

_ Edificabilidad: ........................................................................................... 4.624,89 m²

Parcela 2:

_ Superficie neta: ......................................................................................1.118,65 m²s.

_ Ocupación: .................................................................................................. 617,64 m²


Parcela 3:

_ Superficie neta: .......................................................................................... 1.000 m²s.

_ Ocupación: .................................................................................................. 655,73 m²



ESTADO DE LAS OBRAS

OBRAS DE URBANIZACIÓN

Las obras de urbanización apenas han comenzado y se encuentran paralizadas. El Ayuntamiento concedió licencias de obras y permitió simultanear las obras de urbanización y las de edificación. La única obra de urbanización que se ha ejecutado es el movimiento de tierras, con la formación de los viales.

La parcela 1 tiene una carga urbanística correspondiente a las obras de urbanización de 102.714€.

La parcela 2 tiene una carga urbanística correspondiente a las obras de urbanización de 48.101,16€.

La parcela 3 tiene una carga urbanística correspondiente a las obras de urbanización de 42.984,84€.

Las obras de urbanización se encuentran avaladas por Caja General de Ahorros de Granada.

OBRAS DE EDIFICIACIÓN

Los proyectos de edificación de las tres parcelas, han sido realizados por el arquitecto D. Andrés Franco Roche y codirigidas por el Arquitecto Técnico D. Ginés José Fernández Pérez.

Los tres proyectos de viviendas, tienen las siguientes características:

Parcela 1 42 viviendas libres, garaje y piscina

Parcela 2 18 viviendas libres y garaje

Parcela 3 20 viviendas libres y garaje

Con fecha 11/07/07 se concedió a promociones CALDEMAR licencia municipal de obras para 42, 18 y 20 viviendas, sobre las parcelas 1, 2 y 3 de la UA11 de las Normas Subsidiarias de Olula del Río, procediendo al cambio de titularidad el 13/07/07 a nombre de promociones NATIVAN.

Las licencias en la actualidad se encuentran caducadas.


En diciembre de 2008, la misma dirección técnica, modifica los Proyectos anteriores para adaptarlos a Viviendas de Protección Oficial y se solicitan las correspondientes Calificaciones Provisionales, obteniendo informes de los mismos y corrigiendo en sus fechas las deficiencias observadas, obteniendo los siguientes expedientes.

1- PROYECTO DE GARAJES, PISCINA Y 42 VPO Nº EXPTE. 04-P0-G-00-0085/08.

2- PROYECTO DE GARAJES, TRASTEROS Y 18 VPO Nº EXPTE 04-P0-G-00-0083/08.

3- PROYECTO DE GARAJES, TRASTEROS Y 20 VPO Nº EXPRE 04-P0-G-00-0084/08.

Existe una cantidad pendiente con la dirección técnica por la adaptación de los Proyectos Básicos y de Ejecución a VPO que asciende a 52.521 €.

El resto de los honorarios de proyectos se encuentran abonados incluyendo los Proyectos de Telecomunicaciones, Electricidad y Fontanería así como los correspondientes a la dirección de obra tanto de estos proyectos como de la urbanización.

En el momento de su paralización las obras de construcción de los tres edificios se encontraban como se detalla a continuación:

Parcela 1. Edificio de 42 viviendas y garajes: Se estima un porcentaje de obra ejecutada del 17,92%, correspondiente fundamentalmente a las partidas de movimiento de tierras (100%), cimentación (100%), saneamiento (60%) y estructura (62%).



En el caso de que se quisiera continuar con la promoción, habría que proceder a adaptar los proyectos al CTE y solicitar una modificación de la licencia de obras.

SEGUROS

Todos los activos traspasados a Sareb, se encuentran incluidos en una póliza general que se ha firmado con BMN Mediación y que da cobertura a SAREB.


SEGURIDAD EN LA PROMOCIÓN

Al tratarse de una promoción parada, deben efectuarse actuaciones de afianzamiento de seguridad y vigilancia. Entre ellos:

1. Afianzamiento de seguridad e invulnerabilidad exterior, con vallado y señalización de la parcela y realización periódica de inspecciones a la misma.

2. Afianzamiento de seguridad y salud interior, que presenta los siguientes puntos de observación principales: - Afianzamiento de petos. - Colocación de redes o barandillas provisionales en zonas con posibles riesgos de

caídas a desnivel. - Afianzamiento de zanjas y pozos. - Protección de huecos en forjados y de escaleras en estructura. - Protección frente a daños por elementos metálicos emergentes (redondos de

acero).

Según todo lo anterior se planteamos tres posibles opciones:

OPCIÓN 1

Teniendo en cuenta que se trata de una obra parada en la que se supone que no existe tráfico de personas en su interior, se propone dar cumplimiento al punto 1 del apartado anterior, es decir arreglo, repaso y señalización del vallado perimetral de las parcelas y proceder a su mantenimiento periódico.

Con éstas medidas se pretende evitar la entrada al interior de la obra a toda persona ajena a la misma, evitando de esta manera cualquier riesgo de caídas.


OPCIÓN 2

Proceder al arreglo, repaso y señalización del vallado perimetral, evitando la entrada al interior de la obra de cualquier persona a la misma.

Tabicado de los núcleos de escalera y los huecos de ascensores así como el perímetro inferior de la estructura, evitando así el acceso al interior de la misma; se propone el tabicado por tratarse de un material que una vez puesto en obra es más difícil su robo.

OPCIÓN 3

Se pretende dar cumplimento a la totalidad de las medidas necesarias para una seguridad total dentro de la obra, para lo que habrá que redactar un informe por parte de técnico cualificado, en el que se indique el estado actual y las medidas de protección necesarias a o bien contactar con una empresa que se encargue de implantación de medidas de seguridad que realice el informe de seguridad y valore la totalidad de las medidas propuestas.

En el caso de ser ésta la opción elegida, se debe de tener en cuenta dos aspectos:

1. El elevado coste que supone la implantación de todas estas medidas, teniendo en cuenta que la obra no está en marcha y por lo tanto no debe de existir personas circulando por la obra.

2. Para su mantenimiento de todas las medidas de protección implantadas, sería necesario establecer una vigilancia en la obra, que evite la entrada de personas ajenas a la mismas para el robo de los diferentes elementos de seguridad

Una vez decidida la opción a ejecutar, procederemos a solicitar presupuestos a diferentes empresas de los trabajos necesarios.


ANEXO FOTOGRÁFICO


ANEXO DOCUMENTACIÓN

ESTUDIO DE DETALLE


PROYECTO DE REPARCELACIÓN


PROYECTO DE URBANIZACIÓN


LICENCIAS

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