UNIVERSIDAD CATÓLICA DE SANTIAGO DE...
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UNIVERSIDAD CATÓLICADE SANTIAGO DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE INGENIERÍA CARRERA DE INGENIERÍA CIVIL
Tesis de Grado Previo a la obtención del título de
INGENIERO CIVIL
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Realizado por:
JUAN PABLO PITA RAAD
Director:
ING. ROBERTO MURILLO
Guayaquil – Ecuador
2012
TESIS DE GRADO
Tema:
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Presentado a la Facultad de Ingeniería, Carrera de Ingeniería Civil de la Universidad Católica de Santiago de Guayaquil.
Por:
JUAN PABLO PITA RAAD
Para dar cumplimiento con uno de los requisitos para optar
Por el título de:
INGENIERO CIVIL
Tribunal de sustentación
Ing. Roberto Murillo. Ing. Ernesto Suarez. M.Sc DIRECTOR DE TRABAJO DE GRADO PROFESOR INVITADO
Dr. Ing. Walter Mera Ortiz. Ing. Lilia Valarezo de Pareja. M.Sc. DECANO DE LA FACULTAD DIRECTORA DE LA ESCUELA
DEDICATORIA
Para todos mis seres queridos y los que hicieron posible el presente trabajo.
INDICE
I. Introducción 1
II. Alcance 2
III. Objetivos 3
IV. Capitulo 1
Marco Teórico
1.1. Oferta y demanda 5
1.2. Mercado de bienes 6
1.3 Mercado de bienes inmuebles 11
1.4. Desarrollo económico 17
1.5. El mercado de tierras urbanas y viviendas en Guayaquil. 19
1.6. Normas de uso de suelo en Guayaquil. 20
V. Capitulo 2
Metodología de Valuación de Propiedades
2.1 Avalúo de terrenos.- Método Comparativo 29
2.1.1. Influencia de la Profundidad 30
2.1.2. Influencia del Frente 37
2.1.3. Influencia Mixta del Frente y del Fondo 39
2.1.4. Influencia de la Forma 41
2.1.5. Influencia de la Proporción 44
2.1.6. Influencia del Tamaño 45
2.1.7. Influencia de Esquina y Varios Frentes 47
2.1.8. Influencia de la Zonificación 51
2.1.9. Coeficiente de Topografía 53
2.1.10. Coeficiente por Servicios Públicos 54
2.1.11. Valor de Plottage 55
2.1.12. Coeficiente de Negociación 56
2.2 Avalúo de edificaciones
2.2.1. Depreciación de Inmuebles 57
2.2.2. Vida de las Construcciones 58
2.2.3. Métodos de Depreciación 59
2.2.3.1. Método de la Línea Recta 59
2.2.3.2. Método Parabólico o de Kuentzle 62
2.2.3.3. Método de Ross 63
2.2.3.4. Depreciación por Estado de Conservación. 64
Método de Heidecke.
2.2.4. Tabla de Fitte y Cervini 65
2.2.5. Aplicación de la depreciación a la Construcción 66
usada.
VI. Capitulo 3
Tipología de Edificaciones 72
VII. Capitulo 4
Información del Mercado Inmobiliario Actual
4.1 Zonificación de la ciudad de Guayaquil 74
VIII. Capítulo 5
Casos explicativos: Fuentes de información, proceso del avalúo,
presentación del avalúo.
5.1. Caso 1: Vivienda de nivel socioeconómico bajo
ubicada en Samanes. 82
5.2. Caso 2: Vivienda de nivel socioeconómico bajo
ubicada en el Sur. 87
5.3. Caso 3: Vivienda de nivel socioeconómico medio
ubicada en el Bellavista. 92
5.4. Caso 4: Vivienda de nivel socioeconómico
medio alto ubicada en Puerto Azul. 97
5.5. Caso 5: Vivienda de nivel socioeconómico alto
ubicada en la Isla Mocolí. 102
IX. Capitulo 6
Elaboración de conclusiones 109
X. Bibliografía 110
Anexo 1 – Tipologías
Anexo 2 - Información inmobiliaria del mercado actual
Anexo 3 – Cálculo de coeficientes y depreciación de casos explicativos
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Introducción
Guayaquil es la ciudad más grande del Ecuador con una población que bordea
los 3,5 millones de habitantes. Si además de la población incluida en la ciudad
propiamente dicha, consideramos la población que ocupa las viviendas de la vía
a Samborondón, y las urbanizaciones del cantón Daule cerca de Guayaquil a lo
largo de la perimetral, se tiene lo que puede llamarse el Área Metropolitana de
Guayaquil, cuya población estaría llegando ya a los 4 millones de habitantes.
Un avalúo es la estimación del valor comercial de un inmueble o artículo por
medio de un dictamen técnico imparcial, a través de sus características físicas,
de su uso, de la investigación y el análisis de mercado, tomando en cuenta las
condiciones de conservación y urbanas del inmueble.
Ante esta necesidad constante de la determinación del valor de propiedades
inmobiliarias en el presente medio se recurre a profesionales de la rama para
cumplir con este propósito.
En la actualidad se solicitan avalúos para la compra y venta de inmuebles, para
la tramitación-concesión de créditos hipotecarios, para garantías de fianzas, para
la determinación del monto a ser asegurado para las empresas del ramo de
seguros (para los inmuebles), para la determinación del valor de los activos de
las empresas, para determinar la renta de una propiedad, para particiones o
herencias, y para otros tantos propósitos.
Para la determinación del valor de una propiedad se debe considerar, entre otras
cosas, la ubicación, su uso, su conformación estructural, los acabados y además
otros factores que inciden en el valor del mismo.
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Alcance
El alcance del presente trabajo de grado es revisar la metodología avaluatoria
existente y desarrollar varios avalúos de diferentes propiedades inmobiliarias tipo
que sirvan como base de datos para la elaboración de avalúos para que sean
una guía clara para la elaboración de los mismos. Los avalúos considerarán la
ubicación, área de la propiedad, y cualquier factor que incida en el valor de la
propiedad a ser avaluada. Además los avalúos deberán contar con una memoria
fotográfica y numérico-explicativa de la consecución del valor de la propiedad a
ser avaluada.
El alcance del trabajo incluirá realizar un estudio de las zonas representativas de
Guayaquil para determinar el valor de una propiedad en cualquiera de las zonas
determinadas en el estudio, este servirá para referencia de cualquier estimación
realizada en la ciudad. Estas zonas serán Sur: Centenario, Centenario Sur, La
Saiba, los Almendros, Ciudadela 9 de Octubre; Esteros, Centro, Norte: Ceibos,
Vía a Samborondón, La Garzota, Alboradas, Sauces, Vía a la Costa, Las
Cumbres, Urdesa Norte, Urdesa Central, Kennedy, Vía a Samborondón, zonas
que requiera una estimación racional del costo del terreno.
Además se determinarán los factores que indicen en el costo de las propiedades,
para una correcta descripción del mercado.
El presente trabajo tratará propiedades inmobiliarias comerciales, más no
edificios de oficinas, industrias u otros tipos de propiedades que merezcan
consideraciones especiales para llegar a su valor.
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Objetivos
Los objetivos del presente trabajo de grado son revisar la metodología existente
y desarrollar una base de datos de diferentes lotes tipo mediante un análisis de
mercado para poder obtener mediante el método comparativo o cualquier otro
método que sea apropiado para el efecto, el valor de una propiedad inmobiliaria.
Además se elaborarán tipologías de propiedades inmuebles que sirvan para la
elaboración de avalúos de propiedades que se detallarán en el presente trabajo.
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CAPÍTULO 1
Marco Teórico
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1. Marco Teórico
1.1 Oferta y Demanda
El comportamiento en el mercado de la oferta está relacionado con el precio y la
cantidad del bien ofrecido. Ello genera una función representable en un par de
ejes coordenados, asignando al eje de las y el valor del variable precio y al eje
de las x el valor de la variable cantidad de un bien.
De acuerdo a la característica del bien esa función podrá tomar diversas formas.
En los ejemplos que se graficarán se muestra con un andamiento ascendente.
Análogamente se puede hacer una gráfica de la función de demanda, asignando
las mismas variables que para el caso de la oferta. En este caso puede
apreciarse que en general el andamiento de la curva de demanda será
descendente o sea a mayor cantidad menor precio de un bien. La pendiente de
la curva de demanda es normalmente negativa.
La intersección de ambas funciones da lugar a definir un punto que se llama de
equilibrio, en donde para el mercado de un determinado bien se logra el
equilibrio entre un precio, una cantidad de bien demandado y a la vez ofrecido.
Si un precio se encuentra por encima del punto de equilibrio se constataría un
exceso de demanda, en cambio si ese precio está por debajo de ese punto de
equilibrio se verifica un exceso de oferta.
Elaboración: De los autores
Grafico 1. Descripción de la demanda, oferta y punto de equilibro
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1.2. El mercado de bienes
Un mercado puede identificarse según las diversas variantes que puedan existir
entre las diferentes características asignables, así como a la composición,
número y comportamiento de los agentes intervinientes. Esta diferenciación
estará dada en función a esas características atribuibles en cada caso y con
relación al tipo de mercado de que se trate.
Se enumeran por una parte las características o atributos básicos de los
mercados de bienes y por otra, algunos tipos de mercados.
Con relación a las características se puede señalar las de:
Libertad
Homogeneidad
Transparencia
Concurrencia
Frecuencia
Como negación de cada atributo se tienen respectivamente los de:
Intervención
Heterogeneidad
Opacidad
Ausencia
Infrecuencia
Libertad
El mercado de un bien se dice libre, cuando una actuación ya sea de los
oferentes como de los demandantes no significa una modificación en la situación
de equilibrio de ese mercado. Fluye en él una cantidad tal de oferentes y
demandantes e interviniendo en cantidad de bien tales, que ninguna transacción
puede modificar la ubicación del precio con relación a la cantidad demandada.
Por el contrario, en un mercado intervenido existirá un agente externo al libre
juego de oferta y demanda. Tal es el caso de una intervención estatal, motivada
por una subvención o por un racionamiento, o simplemente por la fijación de un
precio.
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Homogeneidad
Un mercado se dice homogéneo con respecto a determinado bien, cuando las
características de las diferentes unidades de ese bien son similares o bien las
diferencias pueden considerarse irrelevantes. No existe preferencia por una o
por otra en particular.
Debe tenerse en cuenta que existen determinados productos que si bien pueden
considerarse similares, pueden existir por parte de los demandantes una
preferencia respecto a uno en particular, como resultado de lo que se conoce
como diferenciación del producto. Esto es el resultado de alguna estrategia
aplicada por el productor del bien, ya sea por aplicación tecnológica,
presentación, etc. La heterogeneidad puede constatarse cuando las unidades de
un mismo tipo de bien no son de características análogas o comparables entre
sí.
Transparencia
Un mercado se dice transparente cuando todos los intervinientes, tanto oferentes
como demandantes, tienen conocimiento del comportamiento de ese mercado y
en particular el que corresponde al precio del bien y de sus posibles
fluctuaciones.
El desconocimiento gradual de la información potencialmente disponible hace
perder transparencia. La pérdida total de transparencia se identificará como
opacidad.
Concurrencia
Un mercado se dice concurrencial cuando tanto el número de oferentes como el
número de demandantes es alto.
La situación opuesta a la de un mercado concurrencial es la de un mercado no
concurrencial.
Frecuencia
Un mercado se dice frecuente cuando se constata que las transacciones por la
compraventa de un bien se operan casi sin interrupción.
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Para determinados mercados de bienes, el hecho de la estacionalidad hace que
en ciertas épocas del año las transacciones se constaten en mayor o menor
cantidad. Esto puede provocar un alza o una merma en la frecuencia relativa en
las operaciones del mercado. Sin embargo existen determinados bienes que
como idea simplificadora pueden llamarse "raros", cuya compraventa
únicamente se verifica de vez en cuando. En este caso se califica al mercado
como infrecuente.
Estas cinco características ayudan a describir los tipos más corrientes de
mercados que se enumeran y describen brevemente a continuación.
Tipos de Mercados
• Competencia Perfecta
• Monopolio
• Competencia Monopólica
• Oligopolio
• Monopsonio y Oligopsonio
• Monopolio Bilateral
Mercado de Competencia Perfecta
Este mercado se caracteriza por tener (teóricamente) los cinco atributos antes
citados, o sea, libertad, homogeneidad, transparencia, concurrencia y frecuencia.
El libre juego de oferta y demanda genera un punto denominado de equilibrio, en
donde las funciones de oferta y demanda se intersectan. En ese punto de
equilibrio se verificará un precio pe para una supuesta demanda satisfecha del
bien qe.
Puede verificarse en este tipo de mercado que la actividad regular que un
demandante o un oferente cualesquiera pueda realizar no es lo suficientemente
relevante como para modificar ni pe ni qe.
En este mercado el precio pe tenderá a igualarse al costo marginal del bien, pero
también tenderá a igualarse al ingreso marginal que ese mismo bien produce.
El costo marginal puede definirse como la variación de costo que se genera
aumentando en una unidad la cantidad producida. (Derivada de la curva de
demanda en el punto considerado en función del precio).
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El ingreso marginal en forma análoga es el ingreso adicional que se obtiene
aumentando en una unidad la cantidad de bien colocada (Derivada de la curva
de oferta en el punto considerado en función también del precio).
En los mercados de competencia perfecta se verifica que la optimización del
beneficio se verifica cuando el ingreso marginal es igual al costo marginal.
Para este tipo de mercado una empresa oferente de un bien debe adoptar
siempre un precio-aceptante o sea un precio que ya está impuesto por el propio
mercado.
Elaboración: De los autores Grafico 2. Curva de demanda
Mercado Monopólico
En un mercado de monopolio se constata la presencia de un solo oferente
enfrentado a muchos demandantes.
De un rápido análisis con referencia a las cinco características señaladas para
los mercados, se constata la pérdida según las distintas variantes de la condición
positiva de algunas de ellas. Por ejemplo: libertad, transparencia, concurrencia.
El oferente será quien en su condición de "único oferente" imponga el precio.
Este precio ya no necesariamente será el coincidente con el costo marginal, sino
que será fijado de acuerdo a la política que establezca el monopolista.
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Es posible demostrar por el andamiento regular de las funciones de demanda
(excepto para bienes denominados inferiores) que a mayor precio menos
cantidad de unidades demandadas.
Dentro de los monopolios se verifican tres variantes: monopolio discriminador o
de discriminación perfecta, monopolio con discriminación de precios en función a
la cantidad y monopolio con discriminación de precios en función a la calidad del
demandante. En el primer caso puede hablarse de una mayor racionalidad en
relación a que existe, comparado con los otros dos casos, una menor pérdida
para la economía en general.
Competencia Monopólica
En un mercado donde existen bienes sustitutivos cercanos y una única industria
compuesta de empresas que compiten con este tipo de bienes que se podrían
llamar "casi iguales", se tiende a que la competencia entre ellas se oriente a
"diferenciar el producto" o sea de alguna forma hacerlo "diferente" o "más
atractivo" o "más preferido" que sus sustitutivos cercanos.
Se constata que en la competencia monopólica la tendencia a que la curva de
costos medios del bien sea tangente a la curva de demanda y en consecuencia,
a determinar un precio óptimo en donde el beneficio tienda a cero al igualarse el
costo medio con el precio del bien.
Oligopolio
Es un mercado en donde se constata la presencia de unos pocos oferentes ante
muchos demandantes.
Suele existir una interdependencia estratégica entre los oferentes, en donde se
produce un bien idéntico y en donde también puede existir diferenciación del
producto como en el caso de la competencia monopólica, que en definitiva es un
caso particular de oligopolio.
En un ejemplo simplificador reducido a dos empresas (Duopolio), se debe optar
por una estrategia basada en cuatro variantes: precio que cobra cada empresa y
cantidad que produce cada empresa.
Quien fija primero una variable se identifica como "líder". El otro llamado
"seguidor" deberá adecuar la otra variable en función a que sus costos
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marginales no sean mayores a sus ingresos marginales. Ello supone que ambas
empresas tienen conocimiento recíproco de la forma de reacción de su
competencia.
Conductas de juego cooperativo generan acuerdos para fijar los niveles de
precio y producción con el fin de maximizar los beneficios totales de la industria.
Estos casos constituyen lo que se conoce como "cartel".
Monopsonio y Oligopsonio
Un monopsonio es la situación inversa del monopolio pues se verifica la
presencia de un solo demandante enfrentado a muchos oferentes.
En forma similar el oligopsonio es la situación inversa del oligopolio en donde
existe un pequeño grupo de demandantes en relación también con muchos
oferentes.
Monopolio Bilateral
No se puede confundir con el monopolio. Aquí se enfrenta un solo oferente a un
solo demandante.
Ambos negocian hasta llegar o no a un acuerdo, con referencia a los términos de
una compraventa o sea a la determinación de un precio.
1.3. Mercado de Bienes Inmuebles
El proceso que lleva a la adquisición de un bien inmueble no encuadra
exactamente en ninguno de los tipos de mercados estudiados. Más bien, guarda
similitud con el último de los enumerados, el monopolio bilateral.
Solo en circunstancias muy determinadas puede asemejarse al de competencia
monopólica. Una situación así puede darse, por ejemplo, cuando en determinado
momento en una zona geográfica definida se liberan al mercado, o sea se ofrece
en venta, un conjunto más o menos importante de parcelas en forma simultánea.
Con relación a las características, es a veces libre y a veces intervenido, no es
homogéneo, según el tipo de bienes inmuebles, es o no, más o menos frecuente
y no es totalmente transparente. En lo que refiere a la condición de
concurrencial, en el mercado de inmuebles ello dependerá del tipo de inmuebles
de que se trate.
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Cuando se menciona tipo de inmueble se hace referencia en este caso a su
condición de urbano o rural, edificado o baldío, rústico o con existencia de
plantaciones o mejoras de tipo rural, y a sus dimensiones pequeñas, medianas o
grandes ya sea en lo urbano como en lo rural.
Homogeneización de datos.
Es la base inicial de todo estudio de comportamiento de valores inmobiliarios.
La base para el estudio del comportamiento de los valores inmobiliarios surge de
la investigación de un conjunto apropiado de precios inmobiliarios efectivamente
concretados dentro de un criterio razonable de libres operaciones de
compraventa.
El conjunto de datos obtenidos será fundamental para el estudio de parámetros
aplicables a la formación de funciones matemáticas que definan variaciones de
valor según distintas variables, o bien, será de importancia para el estudio
comparativo de bienes para los que interesa determinar un valor.
La comparación y el tratamiento de datos conocidos, requieren de un proceso
previo de homogeneización, dado que solo pueden considerarse comparables,
aquellos bienes que tengan características homogéneas.
Esta homogeneización aplicable a datos, en principio, considerados
heterogéneos, podrá ser realizada teniendo en cuenta dos etapas o procesos
diferenciados:
Un primer proceso será la comparación de lotes que podría denominarse de
carácter zonal y permitirá agrupar los datos de acuerdo a un criterio selectivo de
carácter cualitativo en relación con las similares condiciones de subzonas que
puedan establecerse.
Un segundo proceso, ya a nivel subzonal, permitirá introducir ajustes a los datos
para hacerlos homogéneos entre sí y poder efectuar distintos procesos.
Con carácter general, la necesidad de homogeneizar los datos implica efectuar
correcciones por distintos conceptos:
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a) Condiciones urbanísticas
b) Tiempo
c) Ubicación
d) Forma
Homogeneización por condiciones urbanísticas
Las normas municipales de uso del suelo, disponen sobre condiciones que
deben cumplir las edificaciones que se realicen en suelo urbano.
Éstas se refieren a las condiciones que deben cumplir los retiros a la edificación
en la faja contigua a una calle (retiro frontal), en las fajas laterales contiguas a
las divisorias con lotes adyacentes (retiros laterales), en una faja contigua a la
divisoria posterior del lote (retiro posterior), respetar un límite en la altura que
pueden tener los edificios o bien respetar una altura fija predeterminada.
Todo ello a su vez superpuesto al cumplimiento de un factor de ocupación del
suelo (FOS en porcentaje en relación al área del lote).
A ello debe agregarse la eventual existencia de disposiciones que definen la
posibilidad de respetar acordamientos en la edificación, tanto desde el punto de
vista planimétrico como altimétrico.
Las diferentes condiciones que se pueden generar con este tipo de normativa,
hacer inviable la comparación de valores de lotes si no se tiene en cuenta algún
mecanismo de homogeneización por este concepto.
Se estudiarán más adelante algunas herramientas que permitan hacer
comparables los lotes, dada su heterogeneidad desde el punto de vista de estas
disposiciones urbanísticas.
En su defecto, solo podrán hacerse comparaciones entre lotes que cumplan
idénticas condiciones en este sentido, en cuyo caso se deberá cumplir, para
hacer comparables los valores entre ellos, con los tres procedimientos de
homogeneización que se mencionan a continuación, o sea, los conceptos
enunciados como: Tiempo, Ubicación y Forma.
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Homogeneización por tiempo
Homogeneizar por tiempo, significa transformar los datos originados en distintas
fechas en el tiempo, llevándolos por medio de coeficientes, a una misma fecha, o
sea a una fecha de comparación.
Para realizar este proceso, se debe tener en cuenta que dos operaciones
concertadas en distintos momentos, solo podrán ser comparables si a una de
ellas se la corrige de tal forma de que el monto resultante de esa corrección sea
el más probable que pudo atribuirse a esa operación si hubiera ocurrido en la
fecha en que se produjo la segunda operación.
Es necesario considerar tres conceptos básicos: dos fechas pueden generar
para un mismo bien, cambios en su valor venal más probable, por cuanto existe
un problema de pérdida de poder adquisitivo de la moneda motivado por
procesos inflacionarios, pero también durante el mismo período considerado,
pueden ocurrir variaciones por concepto de fluctuación de la oferta y la
demanda. Pero también, si los datos que se comparan se alejan entre sí en el
tiempo, puede añadirse a los conceptos anteriores, cambios en las
características de la zona en donde están radicados los inmuebles, que pueden
ser motivo de modificaciones relativas en el valor de los mismos.
Por estas dos últimas causales mencionadas, no es recomendable, aunque ello
depende de la zona en consideración, la comparación de datos cuyo origen en el
tiempo abarque un período superior a los cuatro o a lo sumo cinco años.
Si fuera necesario considerar períodos más prolongados, sería también
recomendable efectuar agrupamientos de los datos, a efectos de ser tratados
con distinto peso, de tal forma de que los datos más recientes sean
considerados con mayor incidencia en los procesos que los datos más antiguos.
El otro punto en lo que se refiere a la forma de homogeneizar por el concepto
tiempo, es la selección del criterio de variación a utilizar en el proceso. Se
conocen datos indicadores o de variación calculados o deducidos por diferentes
conceptos o fenómenos ocurridos:
. Variación del Índice de Precios de Consumo.
. Variación del Índice de Costos de la Construcción.
. Variación del Índice de Salarios.
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. Variación del Índice de Salario Real.
. Variación de la Unidad Reajustable (Ley Nº 14.219).
. Variación del dólar. (USA)
. Variación del precio de cotización del oro.
. Variación de otras monedas.
Con respecto de la adopción de cualesquiera de estos índices, la experiencia
indica que la variación del valor de la propiedad inmueble no se acompasa en el
tiempo exactamente con ninguno de los índices señalados, por lo que será
necesario al momento de hacer una homogeneización, considerar más de un
índice y hacer comparaciones entre sus resultados.
Homogeneización por ubicación
Empíricamente debe señalarse la tendencia en el medio urbano a considerar
más valiosos los lotes esquina que los lotes mediales.
El mayor valor del lote esquina respecto al medial estará condicionado a la
mayor o menor importancia de la esquina en función de las siguientes
características zonales (por orden preferencial):
- Comercial céntrico
- Residencial de alta categoría
- Comercial zonal
- Residencial barrial
- Industrial
- Residencial suburbano
Homogeneización por forma
La necesidad de homogeneizar por forma justifica tener en cuenta el concepto
de LOTE TIPO.
Se demuestra que la variación del valor unitario de un lote en función a la
variación de la dimensión profundidad o fondo no es lineal.
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y profundidad = k * x-m
Se podría haber demostrado algo análogo para la variación del valor unitario de
un lote en función a la variación de la dimensión frente, en donde también el
razonamiento teórico daría una función no lineal del mismo tipo.
y frente = q * a-t
Debe tenerse en cuenta, sin embargo que los valores de la tierra y su variación,
si bien pueden responder a criterios deducidos en forma matemática, no se
originan de otra forma que a partir de un previo proceso de consulta a las fuentes
apropiadas de información.
Ese relevamiento de datos será la base del estudio de una modelización que
queda finalmente traducida en una expresión matemática.
Un modelo así determinado, y por más prolijidad que se observe en su
definición, una vez confrontado con la realidad es esperable que tenga, para
casos particulares, algún grado de apartamiento, por lo que se deberá conciliar
en estos casos, con la realidad de los valores.
En la práctica, se debe considerar de mayor peso o influencia la variación de la
profundidad, que está determinando o bien haciendo influir el valor de cada
metro cuadrado con relación al mayor o menor alejamiento de ese metro
cuadrado de la calle a que da frente el lote, que su mayor o menor ancho.
En esta rápida mención a la homogeneización por forma, solo se enumeran las
variables que pueden presentarse y que básicamente son:
- Profundidad o fondo
- Frente
Pero no son únicas, pues puede ser relevante considerar también:
- Regularidad o irregularidad del lote
- Área (independiente de la consideración conjunta o combinada de frente y
fondo)
Además, y como casos particulares:
- Lotes triangulares
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- Lotes frentistas a dos o más calles.
El análisis de la modelización que atienda la variación del valor unitario de los
lotes en función a cada una de las variables mencionadas será objeto de estudio
detallado.
1.4. Desarrollo económico
Por el creciente desarrollo demográfico del mundo y como consecuencia, de las
ciudades en sí, se ha obligado a los ciudadanos a la utilización máxima posible
de un recurso que el mundo actual escasea, La Tierra Urbana.
Una ciudad crece básicamente por dos razones:
1. Desarrollo económico
2. Crecimiento demográfico
El desarrollo económico de un país implica el crecimiento de los sectores
secundario y terciario de la economía. Un país primitivo desarrolla
fundamentalmente el sector primario (agricultura, caza, pesca). La industria
(sector secundario), el comercio y los servicios (terciario) deben desarrollarse en
las ciudades para tener eficiencia económica. Allí están la demanda de
productos y servicios y la oferta de empleo.
A medida que la ciudad crece van apareciendo más necesidades para el país y
sus habitantes. La industria pasa a segundo término y evoluciona el sector de los
servicios: finanzas, seguros, servicios profesionales, gobierno, finca raíz, y todas
las necesidades que requieren un habitante urbano.
El crecimiento de las actividades económicas demanda entonces sitio para
trabajar, producir y vender. La industria de la construcción acude a ofrecer
bodegas, locales y oficinas, demandando el uso intensivo de la tierra urbana.
La migración y el empleo
Este aumento económico demanda más empleo. La gente migra del campo o de
otras poblaciones menores en busca de empleo.
Según datos del Censo del 2001 el 39% de la población vive en la zona rural y el
61% en la urbana, mientras que del Censo de 1950 se desprende que el 29%
vivía en las ciudades y el 71% lo hacía en el campo. Esto responde a que la
alternativa de mejorar la calidad de vida en cuanto al acceso a más y mejores
servicios, es un factor fundamental en la decisión de migrar.
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Como se ha visto, varias son las causas de la migración: factores sociales;
factores materiales, como el clima, desastres naturales, etc.; factores
demográficos, como reducción de tasas de mortalidad; factores culturales;
factores relacionados con la comunicación y fundamentalmente factores
económicos, así como también son múltiples sus consecuencias en el desarrollo
de las regiones. Un proceso migratorio no controlado atenta directamente contra
el crecimiento de los países, principalmente de los menos desarrollados, es así
que encontrar un mecanismo de control por medio de la implementación de una
política demográfica resulta imperante.
Una consecuencia de esta migración, de su busca de mejorar su calidad de vida,
es el aumento de la demanda de vivienda. Pero esta resulta como subproducto
de un proceso económico (empleo e ingresos) que permiten a su vez construir y
comprar vivienda.
El migrante se instala en casa de arriendo o cuarto de inquilinato según su
estrato social. No le interesa y no tiene con qué comprar su vivienda. Luego con
el paso del tiempo, acumula ahorros y mejora sus ingresos con lo que puede
acceder a una vivienda comercial.
El mercado de la vivienda
La migración y el crecimiento demográfico empujan el valor de los arriendos para
arriba. Los habitantes más antiguos, por así decirlo, que han acumulado a lo
largo de los años una mejor capacidad de compra, prefieren comprar una
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vivienda propia, o en caso de ya tenerla, mudarse a otro sector mejorando así su
estatus social.
Los estratos y el valor del suelo
Originalmente, y a comienzos del siglo pasado, los estratos altos vivían en el
centro y sur de la ciudad, compartiendo el uso de suelo con el comercio y las
oficinas gubernamentales. Los barrios del Centenario y el barrio de Las Peñas
simbolizaban la ciudad. Con el proceso migratorio desarrollado a través del
tiempo, el centro se congestionó y apareció el uso del vehículo, con lo que vino
el desarrollo de otras zonas y una consecuente expansión.
Se produjo el desarrollo de Urdesa y el barrio Orellana, y posteriormente La
Alborada, Sauces y La Garzota como solución habitacional para la clase media,
al mismo tiempo en que se comenzó a desarrollar el sector de Los Ceibos y
finalmente, se producido un auge en la construcción de urbanizaciones en la Vía
a La Costa y Samborondón.
1.5. El mercado de tierras urbanas y viviendas de Guayaquil.
En el mercado actual de Guayaquil se está desarrollando innumerables
propiedades inmobiliarias de diferente tipo y a su vez costo, en determinados
sectores de Guayaquil y sus alrededores. Las razones del éxodo de las familias
guayaquileñas selectivas a los conjuntos habitacionales de nueva generación
pueden resumirse así:
- Garantía de seguridad, por el control de acceso general, y por la interrelación
con la administración del conjunto habitacional.
- Resurgimiento de la vida del barrio, tal como ocurría en las décadas anteriores,
lo cual se facilita por la inclusión de áreas de servicios comunales
- Arquitectura contemporánea, especialmente en la coherencia de estilo en el
conjunto de viviendas, lo cual motiva a creer en la importancia del cuidado y
mantenimiento no solo de la casa, sino también del barrio.
- El nivel similar de precios de venta de las viviendas, que garantiza la
selectividad y el status de las familias con ingresos económicos y
capacidad adquisitiva similares.
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- Accesibilidad de transporte sin afectar la vida cotidiana. La accesibilidad de
transportación se da generalmente por una gran vía o Avenida en el exterior de
las urbanizaciones.
- Facilidad en la adquisición de vivienda, ya que se trata de un producto
terminado bajo un esquema de comercialización similar a las de compra
electrodomésticos o vehículo en el que se da una cuota de entrada y
mensualidades hasta quince años.
Estos conjuntos habitaciones se encuentran generalmente en la zona de la Vía a
la Costa y Samborondón, los de mayor valor, además de la Aurora y las
viviendas desarrolladas en el sector denominado Mucho Lote, que se han
clasificado como Populares.
Esto ha originado un proceso de “desplazamiento” de propietarios de las
viviendas y departamentos construidos en las décadas anteriores a los 90,
especialmente en aquellas zonas consideradas de alto riesgo o inseguridad,
como es el caso de los barrios del sur de la ciudad, o el centro y los Sauces y
Alborada, y en menor cuantía Urdesa y Los Ceibos. Aunque cabe mencionar que
en sector de Los Ceibos existe un moderado desarrollo de soluciones
habitacionales a esta demanda creciente de viviendas.
1.6. Normativas
No es objetivo de este trabajo reproducir íntegramente las normas que influyen
en la tasación de una propiedad inmobiliaria, además del hecho de que las
normas están al alcance de cualquiera que lo necesite en los organismos
correspondientes. Por esto se remarcarán los artículos que sean relevantes a la
tasación o valuación de las propiedades inmobiliarias.
Ordenanza Sustitutiva de edificaciones y construcciones del Cantón
Guayaquil
Objeto.- La presente Ordenanza tiene como objeto establecer las normas
básicas que sobre edificaciones y construcciones deberán sujetarse las
personas naturales o jurídicas, nacionales o extranjeras, públicas o privadas, y
regular las funciones técnicas y administrativas que le corresponde cumplir a la
Municipalidad al respecto, de acuerdo a lo establecido por la Ley de Régimen
Municipal.
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Ámbito.- Las disposiciones de la presente Ordenanza se aplicarán dentro del
perímetro urbano de la ciudad de Guayaquil y de su área de expansión, y de las
cabeceras parroquiales, y fuera de tales perímetros cuando el uso propuesto sea
distinto al extractivo.
Contenido.- A más de regulaciones de carácter general, esta Ordenanza
prescribe normas relativas a la clasificación de las edificaciones, las condiciones
de edificabilidad y de habitabilidad, constructibilidad o condiciones de uso de los
materiales, de seguridad y de ornato, cerramientos de los predios, y de las
edificaciones sujetas al Régimen de Propiedad Horizontal.
Subzonas.- Para la aplicación de la presente Ordenanza se utilizará la división
en subzonas propuesta y la derivada de desarrollos urbanísticos autorizados en
el ámbito geográfico descrito previamente. Tal división corresponde a:
1. Zona Central (ZC)
2. Zonas Pericentrales (ZP)
3. Corredores Comerciales y de Servicios (CC)
4. Zonas Mixtas Residenciales, Consolidadas y No Consolidadas (ZMR-C y
ZMR- NC)
5. Zonas Residenciales (ZR)
6. Zonas Industriales (ZI)
7. Zonas de Equipamiento Comunal (ZEQ)
8. Zonas Especiales:
- Protegidas (ZE-P)
- Extractiva (ZE-E)
- Recreacional y Turística (ZE-T)
- De Conservación Patrimonial (ZE-C)
- De Equipamiento Urbano (ZE-U)
- De Riesgo y Vulnerabilidad (ZE-V)
Normas Generales
Línea de Construcción.- Toda edificación que se realice frente a una vía
pública deberá ajustarse a la línea de construcción establecida por norma. De
existir dudas sobre ésta, deberá realizarse ante DUAR la consulta denominada
Registro de Solar.
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Salientes y Voladizos.- A partir de la línea de construcción hacia el exterior se
admitirá elementos salientes bajo las siguientes condiciones:
- En edificios con soportal y a línea de lindero, a nivel de planta baja y
hasta cuatro metros cincuenta centímetros (4.50 ml) de altura se admitirá
detalles de revoque de hasta máximo diez centímetros (0,10 m)
- En las edificaciones, sin propiciar registro de vista a vecinos, se regularán
los cuerpos salientes o voladizos en sus fachadas frontales, de acuerdo a
los siguientes casos:
a) En edificaciones con retiros.- Equivaldrán a un 30% del retiro,
medido a partir de la línea de construcción
b) En edificaciones a línea de lindero se atenderá lo siguiente:
- Se admitirá voladizos o cuerpos salientes de hasta
1m., a partir de una altura de 3.50 m. sobre el nivel
de acera que encuentren.
- Cuando sobre dicha acera se encuentren cables de
energía eléctrica, se permitirán voladizos hasta el
30% del ancho de la acera, restricción que se
dejará de aplicar a partir de los doce metros (12 m.)
de altura.
- En edificaciones a línea de lindero que enfrenten
vías peatonales, se admitirá voladizos que
equivalgan al 10% del ancho de la vía, hasta un
máximo de un metro.
c) Edificaciones a línea de lindero ubicadas en Subzonas
Residenciales Cuatro (ZR4).- En esta subzona no se
admitirá voladizos sobre espacios públicos, sean estos vías
vehiculares, peatonales o espacios verdes.
- Hacia el subsuelo no se admitirá desarrollos fuera de la línea de
lindero, pero sí bajo las áreas de retiro y soportal.
Clasificaciones de las Edificaciones
En atención a la forma de ocupación del lote, las edificaciones se clasifican en:
- Edificaciones desarrolladas hasta línea del lindero. Se subclasifican en:
a) Edificaciones a línea de lindero con soportal.- El ancho del soportal
será de tres metros, a excepción de los casos:
- La Av 9 de Octubre y el Malecón Simón Bolivar que será de 4 metros; y
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- Los que específicamente se establezcan por Ordenanzas Especiales
b) Edificaciones a línea de lindero sin soportal. Estas se permitirán en los
siguientes casos:
- En las áreas tipificadas como Subzonas Residenciales Cuatro (ZR-4),
en solares de hasta ciento veinte metros cuadrados (120m2) de área, no
admitiéndose en estos casos voladizos sobre el espacio público.
- Donde, en atención al número de predios o al frente de la manzana del
caso, predomine este tipo de edificación.
Tratándose de edificaciones a línea de lindero sin soportal y esquineras,
a efecto de asegurar una adecuada visibilidad a los conductores de
vehículos, el volumen del edificio en la esquina de la planta baja se
desarrollará en ochava, medida al menos un metro (1 m.) a partir de la
esquina del solar; o, redondeando la esquina, según un radio no menor a
dos metros.
- Edificaciones con retiros.- Se admitirán en lotes medianeros y esquineros, de
al menos seis y ocho metros de frente respectivamente, y que tengan más de
ciento veinte metros cuadrados (120 m2) de área. Se desarrollarán según las
siguientes variantes:
a) Aislada: con retiros: frontal, posterior y laterales.
b) Adosada: con retiros: frontal, posterior y un lateral.
c) Continua con retiro frontal: sin retiros laterales, con o sin retiro
posterior.
Si en los cuadros de Normas de Edificación, se establece edificaciones aisladas
como tipo admisible, no se podrá autorizar viviendas adosadas ni continuas. Si
se admitiere edificaciones adosadas, se podrá autorizar edificaciones aisladas,
mas no edificaciones continuas. Si se admitiere edificaciones continuas, también
lo serán aisladas y las adosadas
- Edificaciones terrazadas.- Exigibles en terrenos con pendientes iguales o
superiores al diez por ciento (10%), las mismas procurarán mantener el perfil y
los drenajes naturales del terreno.
- Edificaciones tipo torre.- Se exigirán en las subzonas que así lo indiquen en
los solares que cuenten con las dimensiones mínimas establecidas al respecto.
Si los solares no satisficieren tales dimensiones mínimas, con la excepción de
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Zonas Residenciales Uno (ZR-1), se admitirá edificar la torre sin los respectivos
retiros laterales.
Conjuntos Habitacionales.- Corresponde a uno o más grupos de viviendas,
construidos simultáneamente y con tratamiento arquitectónico integrado, que se
desarrollan en un solar o cuerpo cierto, o en el resultante de la integración de
estos, habilitados mediante la aplicación de alguna forma de desarrollo
urbanístico.
De las Condiciones de Edificabilidad
Art.14. Indicadores de Edificabilidad.- Las condiciones de edificabilidad
constan en los cuadros Normas de Edificación, anexos e inherentes a esta
Ordenanza y se desarrollan en atención a los siguientes indicadores:
14.1. Frente del lote o solar.- De acuerdo a frentes mínimos exigibles en
las diversas subzonas se regula la altura de las edificaciones. En caso
de que los lotes o solares existentes no satisfagan dichos mínimos, se
permitirá edificar hasta dos plantas en aquellos medianeros y esquineros
cuyos frentes sean de al menos tres y seis metros (3 y 6 m.),
respectivamente, de acuerdo a los coeficientes de la correspondiente
subzona y consignados en los cuadros Normas de Edificación.
14.2. Area del Lote o Solar.- Constituye el indicador que permite tipificar
una subzona. En casos en que en una subzona se encuentren lotes o
solares con áreas menores a las tipificadas como propios de aquella, los
mismos se acogerán a las Condiciones de Edificación de la Subzona en
que tal tamaño de lote o solar se registre. Esta disposición no constituirá
argumento para autorizar subdivisiones en áreas menores a las
establecidas para la subzona de la que forman parte.
14.3. Densidad Poblacional.- Permite cuantificar la utilización urbanística
del suelo, para lo que se establecerá el número de habitantes u
ocupantes permanentes de una edificación, multiplicando el área del lote
o solar por la densidad neta establecida para la correspondiente
subzona.
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Para la estimación del número de habitantes imputables a un proyecto de
edificación de uso residencial, el cálculo de la densidad neta se realizará
estimando lo siguiente:
- Dos personas para el dormitorio principal.
- Una persona por cada espacio habitable cuya
privacidad esté asegurada por algún componente
de cierre o puerta.
14.4. Intensidad de edificación:
a) Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS), correspondiente a
la relación entre el área máxima de implantación de la edificación
y el área del lote.
b) Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS), correspondiente a la
relación entre el área de construcción y el área del lote; para el
cálculo de este componente no se considerará la parte edificada
hacia el subsuelo, ni las destinadas a estacionamientos para
servicio de sus residentes, ni las destinadas a instalaciones
técnicas del edificio.
14.5. Altura de la edificación.- Se establecerá multiplicando la dimensión
promedio de los frentes del lote por el correspondiente coeficiente
especificado en los cuadros que regulan este indicador.
Para la estimación de tal altura no se tomará en consideración:
- Las instalaciones técnicas y, o de servicios generales dispuestos
sobre la cubierta, tales como caja de escaleras y, o ascensores,
depósitos de agua, cuartos de máquinas, etc.;
- el volumen conformado por los planos de una cubierta inclinada;
Art.15. Indicadores Fundamentales.- Están constituidos por la densidad neta,
el COS y el CUS, por lo que prevalecerá su aplicación de acuerdo a los valores
establecidos en los cuadros anexos. Tales indicadores establecen máximos de
edificabilidad admisibles, no debiéndose considerar como mínimos exigibles.
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Los indicadores de altura y retiros, no restringirán la aplicación de los
fundamentales, para lo cual se considerarán, entre otros, los siguientes casos:
15.1. Compensación de Coeficiente de Ocupación del Suelo por Altura.-
En edificaciones que liberen parte del solar para uso público, en forma de
plazoleta o jardinería, se permitirá compensar mediante el incremento del
volumen de la edificación -con su correspondiente altura- equivalente al
área edificable en la superficie de terreno liberada, multiplicada por el
CUS aplicable.
15.2. Ocupación Parcial de Retiros.- Los retiros exigibles podrán ser
ocupados parcialmente, excepto en predios frentistas a la Red Vial
Fundamental y los ubicados en Corredores Comerciales, siempre y
cuando no se propicie registro de vista a vecino, según los siguientes
propósitos y disposiciones:
a) En las áreas destinadas a retiros, y hasta un máximo del
cincuenta por ciento (50%) de cada uno de ellos, se podrá
autorizar la construcción de edificaciones auxiliares,
destinadas a usos como: garajes, porterías y garitas de
vigilancia. Estas áreas no podrán constituirse en
establecimientos independientes, ni ocuparán más del
cincuenta por ciento (50%) del retiro previsto, ni podrán
sobrepasar tres metros (3.00 m) de altura, ni se
contabilizarán en el cálculo de COS y CUS.
b) Si el vecino se hubiere previamente adosado, u ocupado
parcialmente el retiro lateral o posterior, se podrá autorizar
la ocupación del retiro respectivo en la misma localización
y proporción de volumen y altura, no necesitándose en
este caso carta de adosamiento o acercamiento, si el
vecino persistiere en mantener aquel o aquellos.
c) En Subzonas Residenciales ZR4, en solares medianeros
y esquineros con áreas menores a ciento veinte metros
cuadrados (120 m2), sin sobrepasar las normas de
densidad, el COS y el CUS, se permitirá la ocupación de
retiros frontales para usos habitacionales y para servicios y
comercio de vecindario, éstos últimos con las limitaciones
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prescritas en el Art. 97 de la Ordenanza del Uso del
Espacio y Vía Pública.
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CAPÍTULO 2
Metodología de Valuación de Propiedades
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2. METODOLOGÍA DE VALUACIÓN DE PROPIEDADES
2.1 AVALÚO DE TERRENOS – MÉTODO COMPARATIVO.
Para el método comparativo se consideraran solamente los terrenos ya
urbanizados o parcelados dentro de una ciudad. No importa el uso, vivienda,
comercial o industrial.
Toda investigación del avaluador debe partir de los datos que encuentra y luego
para compararlos se procede a la homogeneización.
Se utilizará como fuente principal para este Capítulo el libro Avalúos de
Inmuebles y Garantías de Oscar A. Borrero Ochoa y el Manual de Tasaciones de
Dante Guerrero.
LOTE TIPO: Es necesario describir el concepto del Lote Tipo con el fin de poder
realizar una homogeneización. En el medio urbano un lote tipo es aquel cuyas
dimensiones y configuración son las más frecuentes en la zona en estudio.
En todos los casos se han de considerar como lotes tipo aquellos que
únicamente sean: mediales (no emplazados en situación de esquineros) y
regulares (de forma rectangular o casi rectangular).
Para investigar el lote Tipo de una zona, basta con acudir a las cartas catastrales
de la ciudad o del organismo de Planeación. Sin embargo con un recorrido de la
cuadra, barrio o sector es muy fácil identificar cual es el tamaño, frente, fondo,
etc. del lote Tipo.
El método de homogeneización se basa en definir el tamaño, frente y fondo del
Lote Tipo y conocer el precio o valor comercial de dicho lote. A partir de tal
identificación se procede u avaluar el lote que tenemos a la vista. Entonces se
aplicaran los factores que a continuación enunciamos y que adelante
describiremos su aplicación:
1. Profundidad. Factor de Fondo.
2. Frente. Factor de Frente.
3. Influencia mixta de Frente y Fondo
4. Forma.
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5. Proporción.
6. Tamaño
7. Varios Frentes o Esquina.
8. Zonificación.
9. Topografía.
10. Servicios Públicos
11. Valor de Plottage.
12. Negociación
2.1.1. INFLUENCIA DE LA PROFUNDIDAD
La tendencia general de los avaluadores legos en la materia y de las personas
es conocedoras del comportamiento inmobiliario, es tomar los datos de
inmuebles cercanos y aplicarlo al inmueble que se avalúa, sin tener en cuenta el
tamaño, la profundidad o el frente que podría ser muy diferente entre los datos
que se comparan. Sin embargo el mercado no paga lo mismo por un lote que
tiene muy buen frente sobre una calle principal que por otro que tiene escaso
frente. Asimismo el mercado prefiere un lote con poca profundidad desde la
calle. Aquellos con mucha profundidad tienen menor utilización en la
construcción y por tanto la demanda pagará menos.
Siguiendo los estudios presentados por Gorriarán y Pellegrino, encontramos que
los investigadores en avalúos fueron hallando ciertos parámetros para identificar
el valor que se debía aplicar a un lote de acuerdo con su profundidad. La teoría
básica indica que el valor unitario del lote va disminuyendo a medida que se
aleja de la calle y se profundiza.
Los metros más valiosos son aquellos inmediatos a la calle y los metros menos
valiosos son los del extremo profundo. En la gráfica 1 se identifica el precio
unitario en el eje de las y la profundidad es señalada en el eje de las X. La curva
es una parábola que desciende a medida que se aleja del frente o la calle, que
estaría en el punto cero.
Los primeros avaluadores norteamericanos y europeos establecieron diferentes
criterios y de acuerdo con estos se estableció una fórmula matemática para la
curva. Examinaremos a continuación estos criterios. En la gráfica 2 se presenta
la comparación entre los diferentes criterios.
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Grafica 1. Variable Fondo
Criterio Hoffman
De acuerdo con Hoffman el lote urbanizado se divide en dos partes iguales. En
la primera mitad frente a la calle se encontrarían 2/3 del valor y en la segunda
mitad estaría 1/3 del valor del lote. La relación del valor por cada cuarta parte del
terreno se presenta en la gráfica 2 de tal manera que en la primera cuarta parte
estaría el 44.4% del valor, en la segunda cuarta parte estaría el 22.3%, en la
tercera valdría el 17.8% y en la ultima el 15.5%.
Aplicando la ecuación de la curva que sale de los anteriores datos se puede
obtener el factor de profundidad según Hoffman. Denominaremos con la letra
griega Lambda (A) al factor de profundidad.
� = Fondo Tipo 0.415
Fondo a tasar
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Grafica 1a. Criterio Holfman
Grafica 1b. Criterio Harper
Grafico 1c. Criterio 1/3 – 2/3�
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Gráfica 2. Comparación de criterios de Fondo. Variación del valor con profundidad
Criterio Harper
De acuerdo con Harper la primera cuarta parte del lote debe contener la mitad
del valor y las otras tres cuartas partes tendrían la otra mitad de valor del lote. En
la gráfica 2 se muestra por cuartas partes: 50%, 21 %, 16% y 13%. Harper le da
más importancia al valor de los primeros metros y castiga más a los últimos
metros. La ecuación de la curva para calcular el valor de Lambda es como sigue:
� = Fondo Tipo 0.5
Fondo a tasar
Criterio 1/3 - 2/3
Este criterio divide el lote en una tercera parte inicial a la cual coloca la mitad del
valor y a las otras dos terceras partes le coloca la otra mitad del valor. Conforme
al gráfico 2 tendríamos que cada cuarta parte tiene los siguientes valores:
41.7%, 22.9%, 18.8% Y 16.6%. Castiga menos la parte del fondo y le da menos
valor que los criterios anteriores. La ecuación de la curva para calcular el factor
es:
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� = Fondo Tipo 0.369
Fondo a tasar
Otros criterios
En la gráfica 2 se presentan los Criterios de Jerrett y del "4-3-2-1". Según Jerrett
el valor desciende de manera muy similar al Criterio 1/3-2/3. En cambio el criterio
"4-3-2-1" es el que castiga más la parte del fondo ya que solo le da el 10% a la
ultima cuarta parte del terreno.
Criterio Ibape
En Brasil el Ingeniero Luis Carlos Berrini introdujo variantes al criterio Harper
adaptándolas a las condiciones brasileñas. Durante mucho tiempo la formula
Harper-Berrlnl fue absoluta. Pero en la década del 60-70 aparecieron
restricciones que fueron luego presentadas en los congresos organizados por el
IBAPE y finalmente propusieron una formula acogida luego por la Unión
Panamericana de Avaluadores.
En la gráfica 3 se muestra las variaciones que se hicieron inicialmente a la
hipótesis de Harper. Se asume que hay un tramo de la profundidad, entre A y B,
en la cual no se aplica ningún factor de demerito y el precio es igual al lote Tipo.
Pero debajo de un punto A, no se considera que debe continuar creciendo el
valor sino que debe disminuir. Los lotes de escasa profundidad deben ser
castigados por la poca utilidad que presentan. Entre A y B no se castiga porque
está cerca del lote Tipo. A partir de B se castiga de acuerdo con Harper (o
Hoffman según criterio del avaluador) hasta el infinito.
En la gráfica 4 se muestra el criterio del IBAPE con las variaciones que
posteriormente añadieron. La curva tiene 5 tramos, en cada uno de los cuales se
aplica una formula diferente. La parte alta de la curva semeja una planicie o
meseta, tramo C-D, en el cual el factor es 1.0, o sea que se aplica el valor del
lote tipo. En el eje de las X de la gráfica, observamos que corresponde a los
puntos Mi y Ma. Significa el fondo tipo Mínimo y el fondo tipo Máximo. Según la
zona o sector de la ciudad, el lote tipo tiene un rango estadístico. Este rango es
Mi y Ma. No se aplica pues para el lote tipo una medida exacta sino un rango
que debe definir el avaluador en base a la experiencia o a los datos de catastro.
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Gráfica 3. Hipótesis de Harper y modificación Ibape.
Grafica 4. Criterio de Ibape. Factor de valor.
Asumiendo de que el lote tipo estará con una profundidad entre MI y Ma, vamos
él establecer los otros tramos de la curva.
TRAMO I: se ubica en el sector A-B de la curva según la gráfica 4. Este tramo
corresponde a la parte más cercana al frente o a la calle. Son los primeros
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metros y van desde la calle (A) hasta la mitad del fondo tipo mínimo Mi/2 (B).
Según la experiencia el avaluador debe aplicar su propio criterio en este tramo,
ya que debe investigar cual debe ser la utilidad de un lote con tan escasa
profundidad. Si por hipótesis Mi=20, se tendría que son lotes con profundidad
inferior a 10 metros. Debemos preguntarnos para qué sirve un lote de 10 metros
o menos frente a una vía. Seguramente en una zona comercial podría ser de
gran utilidad para locales de escasa profundidad pero que serían altamente
rentables. Pero en una zona de oficinas o vivienda, no permitirían construir un
edificio y escasamente tendría una construcción provisional.
En el Tramo I el factor que podría aplicarse, a no ser que el avaluador aplique
otro
criterio, sería:
� = [(Mi/2)/Mi]m =[1/2]m
Si se aplica el criterio Harper: � = [1/2]0.5 = 0.70
Si se aplica el criterio Hoffman: � = [l/2]0.415 = 0.75
Es decir que el factor que se aplica siguiendo a Harper, seria demeritar en el
30% (factor 0.7) el valor del lote tipo.
TRAMO II: Entre la mitad del fondo tipo mínimo (Mi/2) y el fondo tipo mínimo (Mi)
se establece un factor que decrece como una parábola. La ecuación del factor
para el tramo B-C de la curva, seria:
� = [X/Mi]m
Siendo X el fondo del lote que estamos avaluando y "m" el exponente utilizado,
0.5 en Harper y 0.415 en Hoffman.
TRAMO III: corresponde el punto C-D, o sea para un fondo que se sitúa entre Mi
y Ma, es decir el rango del lote tipo. Como no se aplica ningún demerito, el factor
es 1.0.
� = 1.0
TRAMO IV. En el sector D-E de la gráfica, se supone que la profundidad varía
entre Ma y 2Ma, es decir, el fondo tipo máximo y el doble de este valor. Si se
supone que el Fondo tipo máximo es 40, el descenso de la curva va hasta 80
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metros de profundidad. En este Tramo la ecuación de la curva es igual al criterio
original de Harper o de Holfman, o del criterio que se aplique según la
explicación anterior.
� = [Ma/X]m
Siendo X el fondo del lote y Ma el fondo tipo máximo. El exponente "m" seria 0.5
o 0.415 según el criterio aplicado.
TRAMO V: A partir de 2Ma, el doble del fondo tipo máximo, no se demerita mas
el lote. En este caso se aplica:
� = [(Ma)/(2Ma)]m =[1/2]m
Ejemplo: Para ilustrar la aplicación del criterio IBAPE tomaremos una zona en la
cual el fondo Tipo oscila entre 20 y 40 metros, rango que establecemos para
Mi=20 y Ma=40. El precio del lote Tipo es de 1000 unidades (pesos, dólares,
bolívares, etc.) por metro cuadrado. Utilizaremos el criterio de Hoffman que tiene
m=0.415. Se pregunta cuales serían los valores de 5 lotes que tienen
profundidades de 7, 14, 28, 53 y 90 metros.
Lote A: X = 7 1 =[1/2]0.415 = 0.75 x 1000 = 750/m2
Lote B: X = 141 = [14/20]0.415 = 0.86 x 1000 = 860/m2
Lote C: X= 281 = 1.0 = 1.0x 1000 = 1000/rn2
Lote D: X= 531 = [40/53]0.415 = 0.89 x 1000 = 890/m2
Lote E: X = 901 = [1/2]0.415 = 0.75 x 1000 = 750/m2
2.1.2. INFLUENCIA DEL FRENTE
El valor de un predio está directamente relacionado con su posible utilización, y
cuanta mayor utilidad brinde mayor será su valor. Si se consideran lotes con
igual profundidad, las distintas dimensiones de sus frentes, a medida que estos
sean mayores, aumentará la superficie del lote que limita con la calle, mejorando
y aumentando también sus posibilidades para soluciones arquitectónicas. Es
decir, que en términos generales, a mayor frente mayor será el valor unitario del
predio.
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Pero este concepto se contrapone con el hecho de constatar que a igualdad de
profundidades, al aumentar el frente mayor será el área del lote, lo que
significará un mayor monto en una operación de compraventa del mismo. Ello a
su vez, implica que un mayor monto tendrá menos cantidad de potenciales
compradores y por lo tanto menor demanda y en consecuencia ese monto
deberá tender a bajar.
Criterio IBAPE
Cuando se hizo la línea del metro Norte-Sur en San Paulo se requirió gran
número de expropiaciones. Se tuvo que determinar un método para el avalúo
masivo de los numerosos inmuebles que se deben comprar por parte de la
Compañía del Metro. Se elaboró entonces un estudio estadístico para determinar
la influencia del frente en los lotes. A partir de entonces el IBAPE presentó una
fórmula que relaciona el frente tipo de la zona con el frente del lote que se
avalúa. Esta ecuación ha sido también asumida por la Unión Panamericana de
Avaluadores y por la mayor parte de los peritos en Latinoamérica.
La formula sugerida es la siguiente:
T = [A/Ar]0.25
Siendo:
A = frente del inmueble que se evalúa
A r = frente del lote tipo de la zona
0.25 = exponente que equivale a sacar raíz cuarta
Según el IBAPE la condición básica es que el frente se sitúe entre la mitad del
frente tipo y el doble del frente tipo:
0.5 Ar < A < 2A
En la gráfica 5 se ilustra la variación del frente entre estos dos valores. El valor
mínimo de A/2 o mitad del frente tipo seria = 0.84. El valor máximo de 2Ar o el
doble del frente tipo seria = 1.19.
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Grafica 5. Variable “Frente”
Si una zona tiene frente tipo de 10 metros, el factor disminuye hasta llegar a 0.84
en un lote de 5 metros de frente. Se sugiere que lotes con metros de A/2, o 5
metros en este caso, deberán tener el mismo factor de demerito (0.84). Sin
embargo se sugiere que el avaluador según el caso aplique su propio criterio. Si
considera que un lote de 3 metros es muy malo, podrá continuar aplicando la
formula y disminuir más el factor.
En cambio si el lote es superior al doble del frente tipo, en este caso más de 20
metros, el factor máximo aplicable seria 1.19. No vemos la razón para que
continúe elevándose el precio unitario a medida que crece el frente. De hecho un
frente muy amplio lo único que permite es reproducir varios edificios en cadena.
No significa que un lote de 30 metros de frente sea substancialmente mejor que
un lote de 20 metros. En cambio sí es razonable pensar que el lote de 20 metros
de frente valga 19% más que el lote de 10 metros.
Los siguientes ejemplos nos permiten apreciar la valorización o desvalorización
de los lotes con referencia a un frente tipo promedio de la zona.
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Frente tipo medio Ar = 10 metros. Precio del lote tipo = 1000 /mt
Lote A: Frente A = 7 metros T = [7/10]0.25= 0.91 x 1000 = 91O/m2
Lote B: Frente A = 15 metros T = [15/10] 0.25 = 1.10 x 1000 = 1100/m2
Lote C: Frente A = 20 metros T = [20/10] 0.25 = 1.19 x 1000 = 1190/m2
Lote O: Frente A = 30 metros T máximo = 1. 19, 1.19 x 1000 = 1190/mt
Grafica 5a. Influencia del frente
2.1.3. INFLUENCIA MIXTA DEL FRENTE Y DEL FONDO.
Ahora se trata de aplicar los dos factores explicados al terreno, utilizando la
influencia combinada del frente y del fondo. Se presentan 5 ejemplos con los
mismos parámetros siguientes: Mi = 20, Ma = 40, Ar = 10, Precio tipo = 1000/m2.
Aplicaremos el criterio de Harper, m = 0.5 (raíz cuadrada).
LOTE 1:
Tiene 6 de frente por 15 de fondo y un área de 90 m2.
Factor de Fondo: (15/20)0.5 = 0.86
Factor de Frente: (6/10)0.25 = 0.88
Valor del Lote: 1000 x 90 x 0.86 x 0.88 = 68.112 o sea a 756/m2
LOTE 2:
Tiene 12 de frente por 15 de fondo y área de 180 m2
Factor de Fondo = 0.86
Factor de Frente = (12/10)0.25= 1.05
Valor del Lote: 1000 x 180 x 0.86 x 1.05 = 162.540. Precio unitario: 903/m2
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LOTE 3:
Tiene 10 x 30 y área de 300 m2. Corresponde a un lote tipo ya que el fondo y el
frente se encuentran dentro de dichos parámetros.
Valor del Lote: 1000 x 300 = 300.000. Precio unitario = 1000/m2
LOTE 4:
Tiene 8 x 50 y área de 400 m2
Factor de Fondo = (40/50)0.5 = 0.89
Factor de Frente = (8/10)0.25= 0.94
Valor del Lote = 1000 x 400 x 0.89 x 0.94=334.640. Precio unitario = 836/m2
LOTE 5:
Tiene 20 por 50 y área de 1000 m2
Factor de Fondo = 0.89
Factor de Frente = 1.19 (máximo)
Valor del lote: 1000 x 1000 x 0.89 x 1.19 = 1.059.100. Precio unitario = 1059/m2
Grafico 6. Influencia de Frente y Fondo
2.1.4. INFLUENCIA DE LA FORMA
Hasta aquí nos hemos referido a lotes regulares, generalmente cuadrados o
rectangulares. Pero en la realidad las ciudades tienen especialmente en las
zonas centrales lotes de diferentes formas o LOTES IRREGULARES. Es el
resultado de las subdivisiones y compraventas parciales que durante el tiempo
se han realizado. También cuando se generan procesos de expropiación para
una vía quedan lotes irregulares.
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Cuando las irregularidades son pequeñas se puede asumir que el lote es regular
y se aplican las fórmulas explicadas atrás. Pero cuando la forma es totalmente
irregular es necesario utilizar el mecanismo del FONDO FICTICIO O
EQUIVALENTE:
Fe = ��
Donde S = área o superficie del lote y A = frente del lote.
Un segundo procedimiento es descomponer la figura irregular del lote en figuras
regulares parciales (rectángulos, cuadrados, triángulos) obteniéndose el valor
final por la suma o sustracción algebraica de los valores de las partes. Esta
alternativa conduce a resultados aproximados.
Para ilustrar mejor se muestra el gráfico 7 del manual del IBAPE. Se describirá a
continuación el análisis de los 8 casos. Por hipótesis todos los ejemplos tienen
un frente tipo (Ar = 10 metros), un precio tipo (Qm = $100/m"), un fondo tipo
mínimo (Mi = 20 metros) y fondo tipo máximo (Ma = 40 m.) Se aplica para el
fondo el criterio IBAPE con las ecuaciones de Harper.
Las columnas del gráfico 7 para cada caso corresponden así:
• Numero del caso analizado
• Frente del lote (a)
• Área o superficie del lote (S)
• Fondo equivalente (Fe)
• Calculo del factor de fondo por criterio IBAPE - Harper. Se aplica sobre el
fondo equivalente calculado en la anterior columna.
• Calculo del factor de frente
• Dato resultante final: multiplicando el precio tipo (Orn) por los factores de
frente y fondo.
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Gráfica 7. Influencia de la forma.
a) Caso 1: Es un terreno triangular con buen frente. Su resultado ($96/m2) es
casi similar al lote tipo. Lo que pierde con el fondo equivalente calculado lo
gana por el buen frente.
b) Caso 2: Es el mismo terreno triangular anterior con un pequeño frente que
escasamente sirve de acceso. Como resultado se reduce el precio a 60/m2.
Tal vez este ejemplo propuesto es absurdo ya que en 2 metros no hay
acceso vehicular. Se requieren por los menos 3 metros de frente para dicho
acceso. Obsérvese que los factores de frente y fondo son los mínimos
aplicables según criterio IBAPE lo cual da como resultado 0.6, o sea una
reducción del 40% sobre el precio tipo. Si a criterio del avaluador todavía se
debe reducir menos se podrían aplicar factores de 0.5 o 0.4. En este caso si
el frente es de 3 metros que permite acceso vehicular se puede dejar el
factor calculado de 0.6. Pero como el ejemplo es con 2 metros de frente y no
permite acceso vehicular, se calcularía un factor menor = 0.4, con lo cual el
lote 2 debería valer $40/m2 y no $60/m2 como lo propone el manual del
IBAPE.
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c) Caso 3: Es un terreno en el interior de la manzana. Puede servir para
parqueadero o para construcciones interiores. Tiene un frente pequeño que
apenas le permite acceso vehicular desde la calle. Se le aplican los mínimos
factores de frente y fondo, de tal manera que el factor combinado da 0.6 y el
valor seria $60/m2.
d) Caso 4: Es similar al caso 3 pero con un frente amplio, mejor que el del lote
tipo. Podría servir para una edificación con buena área interna (para
parqueo o zonas verdes). Por ello lo que pierde por la irregularidad a través
del fondo equivalente, lo mejora con el frente. Aun así el resultado es $
79/m2, inferior al lote tipo que vale $100/m2
e) Caso 5. Es el mismo lote del caso 4 pero invertido de tal manera que ahora
el frente es lo que tenía en la parte posterior. Este lote mejora frente al lote
tipo dado su gran frente y se valora en $119/m2
f) Caso 6: Es un lote trapezoidal con muy buen frente que le hace mejorar el
precio tipo llegando a $119/m2
g) Caso 7: Es el mismo caso 6 pero invertido. El frente estrecho obliga a
aplicar una reducción. Asimismo el fondo equivalente lo desmejora. Como
resultado se aplican los factores mínimos, 0.6 y el lote vale $60/m2. Son dos
lotes con la misma área y forma, pero su situación frente a la calle es
inversa y mientras el caso 6 vale 119/m2, el caso 7 se reduce a la mitad.
h) Caso 8: Es un paralelogramo con frente (medido en proyección) de 9
metros, ligeramente inferior al lote tipo. Se reduce apenas a 97/m2. Aquí la
fórmula matemática prácticamente lo deja igual al lote tipo. Sin embargo se
considera que su irregularidad debe afectar más el precio del lote por la
dificultad arquitectónica de construir sobre líneas oblicuas, se pierden
muchos espacios en el diseño. El criterio del avaluador debe actuar y aplicar
entonces un demérito adicional al que produce la fórmula matemática. Se le
aplicaría el 0.8, y se lo avaluaría en 80/m2.
En el IBAPE se anota muy acertadamente que aunque el precio resultante de los
casos 2, 3 y 7 son similares, el precio no debe ser igual. El terreno del caso 7
podría ser mucho mejor aprovechado que el lote 2, especialmente porque tiene
un frente más razonable.
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Aunque el procedimiento y las fórmulas matemáticas son útiles, siempre debe
prevalecer el criterio del avaluador.
2.1.5. INFLUENCIA DE LA PROPORCIÓN
Entendemos por Proporción la relación frente a fondo. Se describe así, A: B.
Siendo A la unidad y B la relación Fondo/Frente. Para establecer la proporción
tomamos el frente real y lo dividimos por el frente. Este sería el dato para B. El
dato de A siempre es Uno.
Ejemplo: un lote de 30 de frente por 60 de fondo tiene: B= 60/30 = 2, luego su
proporción es = 1:2.
El desarrollo de las manzanas urbanas es generalmente cuadrado o rectangular.
Pero los lotes tienen siempre más fondo que frente. Una proporción normal es
1: 3. Pero un lote 1:2 es mejor que un lote 1: 3 y este será mejor que un lote 1:4.
Entonces en la aplicación de la influencia combinada del frente y del fondo se
debe examinar cuál es la proporción. Así por ejemplo en el lote que tiene 30 de
frente por 60 de fondo se aplicaría un factor de frente = 1.19 y un factor de fondo
(con Ma = 40) de 0.81, dando como resultado 1.19 x 0.81 = 0.96, lo cual es
inferior al valor del lote tipo. Sin embargo se trata de un magnifico lote por su
proporción 1:2. Por lo menos se le debería dejar el valor del lote tipo. Pero si se
encuentra que un lote así es muy superior a los lotes tipos de la manzana que
tienen 10 x 30, se le debería aplicar únicamente el factor del frente y desechar el
factor del fondo, con lo cual el factor resultante es 1.19 y el lote en cuestión
valdría 19% más que los lotes tipo de la manzana.
2.1.6. INFLUENCIA DEL TAMAÑO
Recordemos que el Método Comparativo trabaja con la Ley de Oferta y
Demanda. Según los clásicos tratadistas de la Economía, la Curva de Demanda
es descendente: a mayor precio, menor cantidad demandada y a menor precio
mayor cantidad demandada. Los economistas han acuñado un término llamado
Elasticidad, el cual significa la respuesta inmediata de la demanda a los
aumentos o disminuciones del precio. Un Bien elástico es aquel que tiene una
disminución alta de la cantidad demandada ante las variaciones del precio. Este
sería el caso de los bienes suntuarios o menos necesarios. Un Bien Inelástico es
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aquel que la demanda permanece prácticamente igual ante las variaciones de
los precios. Estos serían los alimentos básicos o los servicios públicos.
En el caso de los terrenos urbanos o de los inmuebles en general las variaciones
se dan ante los Precios Totales. Una gran mansión tendrá muy pocos
demandantes, mientras que una vivienda mínima popular tendrá todo el déficit
de vivienda detrás. Un lote pequeño tiene muchos compradores, un lote grande
solamente los empresarios de la construcción.
De esta forma el avaluador debe establecer un criterio para aplicar el Factor de
Tamaño según el tipo de inmueble, su ubicación y el mercado potencial que
tiene. Los lotes grandes pueden tener un magnífico frente y una óptima
proporción pero su tamaño lo obliga a encontrar pocos compradores. En el
ejemplo del Factor de Proporción poníamos un lote de 30 por 60, con magnífico
frente y estupenda proporción. Si los lotes tipo de la zona tienen 10 x 30 = 300
m2, este lote tendría 1800 m2, lo cual es 6 veces más grande que el promedio
típico de la zona. Aunque en el Factor de Proporción le dábamos un precio de
1.19 respecto al lote tipo, tenemos ahora que examinar si el mercado nos acepta
ese 19% superior que encontramos aplicando las fórmulas matemáticas. El
criterio del avaluador debe confirmar aquí si existe mercado para un lote de este
tamaño. De lo contrario deberá dejar el valor del lote tipo o solamente subirlo en
10%. Lo que equivale aumentarlo por Factor de Proporción y disminuirlo por
Factor de Tamaño.
No existen fórmulas matemáticas para aplicar el Factor de Tamaño. Únicamente
la experiencia de cada lugar y del mejor uso que podría tener el lote o el
inmueble de gran tamaño. A continuación ponemos algunos datos de la
experiencia colombiana en las zonas urbanas. El tamaño se refiere a cuántas
veces es mayor que el lote o inmueble tipo.
TAMAÑO FACTOR
2 – 4 veces 1.0
5 – 9 veces 0.9
10 – 19 veces 0.8
20 veces o más 0.7
Tabla 1. Tabla de influencia de tamaño
Estas tablas no se aplican sin criterio. Es posible que en una zona de la ciudad
se requiera urgentemente un terreno para un centro comercial y existe la
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manzana disponible. Probablemente el constructor podría pagar igual o más que
el lote tipo por la escasa disponibilidad de lotes de gran tamaño. De igual forma
una gran cadena de supermercados podría pagar por un local el precio del local
típico aunque sea 10 o 20 veces superior al tamaño tipo, si en la zona no existen
supermercados y existe la demanda para ello. Pero estos casos son más bien
excepcionales y confirman la regla de que a mayor tamaño, menor demanda y
por tanto menor precio unitario, lo cual significa la aplicación de factores de
reducción para el avalúo.
A nivel de lotes brutos sin urbanizar se aplica también el factor Tamaño. Los
constructores medianos o pequeños pueden acceder a terrenos de 1 a 5
Hectáreas. Pero solo los constructores grandes, que en una ciudad son pocos,
pueden comprar terrenos de 100 Hectáreas o más. Esto puede conducir a que
los terrenos muy grandes puedan tener un factor de demérito hasta del 0.5, o
sea que se transen por la mitad del precio unitario que se transaría un terreno de
una hectárea.
En los Centros Comerciales se debe aplicar el Factor Tamaño para los grandes
locales por comparación con los locales típicos. Los grandes súper-almacenes o
Almacenes Ancla de los Centros Comerciales son necesarios para atraer la
clientela. Los promotores están dispuestos a venderlos por un precio por m2 muy
inferior a todo el resto de locales. Por regla general un local de gran tamaño
dentro de un centro comercial debe tener un factor entre 0.6 y 0.7 del local típico.
En algunos casos podría aplicarse el factor de 0.5.
2.1.7. INFLUENCIA DE ESQUINA Y VARIOS FRENTES
Debido a la mayor demanda que existe históricamente por lotes ubicados en la
esquina, es bien conocido que estos tienen un mayor valor unitario que los lotes
mediales próximos. El origen de esta plusvalía obedece a sus mejores
posibilidades de desarrollar locales de negocio, mayor perímetro de vidriera,
mayor aprovechamiento para el desarrollo de edificios de viviendas en los pisos
altos por tener mejores condiciones de iluminación y ventilación.
Todos los factores antes mencionados han hecho que se le reconozca
históricamente a las esquinas un porcentaje de mayor valor que antiguamente
era uniforme y del 25%.
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Este valor ha evolucionado a través del tiempo, porque existen varios valores
que contribuyen a una mayor o menor ponderación y que dependen de las
características comerciales de la zona, de la relación de valores unitarios de las
calles que forman la esquina y de las medidas del lote sobre cada una de estas
calles.
Así se han establecido tablas que establecen el porcentaje de mayor valor que
debe ser aplicado al lote medial para así obtener el valor del lote esquinero.
Tablas Norteamericanas
Muchas tablas norteamericanas utilizan este sistema de relaciones y el Manual
de tasaciones de McMichael las condensa, entre muchas de varios autores, en
dos tablas adecuadas: una a lotes de 100 pies de frente a la calle principal y 100
de frente a la secundaria, y otra a lotes de 50 pies sobre la principal y 100 sobre
la secundaria y en función, también, de la relación de valores de la calle principal
con respecto a la secundaria. En cada tabla transcribe los porcentuales
propuestos por los autores.
Para la aplicación de estas tablas se calcula el valor del lote como si fuera
medial y se incremente en el porcentaje que establezca la tabla correspondiente.
Tradicionalmente, en otras ciudades de Latinoamérica, se han aplicado los
siguientes porcentajes de valoración:
Para zonas comerciales centrales 25% a 35%
Para zonas comerciales en general 20% a 25%
Para zonas residenciales de alto valor 15% a 20%
Para zonas residenciales comunes 10%
Método de Valvano
Se han presentado algunos métodos para evaluar la influencia de esquina sobre
el valor de una propiedad. En el libro de Dante Guerrero, Manual de tasaciones,
se presenta el siguiente método propuesto por el Ing. Miguel Valvano en el V
Congreso Argentino de Ingeniería y adoptado por el Tribunal de Tasaciones de
la Argentina. Este se presenta de la siguiente forma:
Para la correcta determinación del coeficiente de la valoración por esquina es
conveniente partir de la relación entre la superficie del lote y la suma de los
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frentes, ya que ella es un índice de las ventajas que tiene un terreno en esquina
con respecto a otro de las mismas dimensiones, situado en la mitad de la
cuadra.
En efecto, sea un lote medial de 10 m de frente por 30 m de fondo, la relación
entre la superficie y el frente es:
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Supuesto ubicado en la esquina con 10 m de frente hacia una calle y 30 de
frente hacia la otra, la relación entre superficie y la suma de los frentes es:
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Y el cociente entre ambos valores es:
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A este valor n se le denomina índice de utilización, entendiéndose por utilización,
en este caso, no solo la mayor superficie edificable, según los reglamentos
municipales, sino la mayor rentabilidad, proveniente de la mejor iluminación y
ventilación, mejor acceso y mayor desarrollo de negocios en la planta baja (se
sobreentiende que estas ventajas, fuera de la zona comercial pueden reducirse y
aun anularse).
Valvano no considera aplicable la opinión de autores como SOMERS (Fitte y
Cervini), en el sentido de que, para igual valor en ambas calles un lote de 30 a
40 pies de frente por una de ellas y de dimensión normal en la otra, pueda valer
más del doble que si ese mismo lote fuera medial.
Generalmente la valorización por esquina en sectores céntricos de alto valor
comercial en planta baja y residencial en pisos altos, oscila del 15% como
mínimo y el 50 % como máximo.
Por otra parte, Valvano coincide con la experiencia de autores como McMicael,
Zangele y Marston y Agg, según los cuales la influencia de esquina no se
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extiende más allá de 30 m contados a partir del vértice intersección de las 2
líneas municipales. Por este motivo, el índice n = 4 resulta en general de
magnitud sólo superada excepcionalmente, en el caso de lotes de frentes
menores de 10 m, cuyas ventajas, al ser “trasladados” a la esquina, son
mayores.
Si se admitiese un lote de 6 m de frente por 30 m de fondo, el índice de utilidad
resultaría en este caso, igual a 6. Partiendo de la premisa de que se aceptase
que en una zona de alto valor comercial, como los corredores comerciales que
existen en la ciudad, además de ciertas zonas céntricas, corresponde una
valoración por esquina del 50% y se establece, además, que en dicha zona la
valoración mínima es del 15%, se establecieron 4 tablas, como se mostrará a
continuación.
TABLA I
Zona céntrica de la ciudad. Alto valor comercial en la planta baja y de escritorios
o residencias en pisos altos.
Los porcentajes de esta tabla corresponden a la función lineal:
y = 0,07n + 0,08
Valoración mínima: 15%
Valoración máxima: 50%
En este sector debe tenerse en cuenta la zonificación según el área edificable
del predio, ya que en los distintos céntricos puede edificarse en el fondo hasta
una altura que oscila entre 14,40 m y 8,80 m, mientras que en los distritos no
céntricos no puede edificarse en el fondo.
TABLA II
Zona de valor comercial y residencial intermedio apta para edificios en propiedad
horizontal.
Responden a la función lineal:
y = 0,04n + 0,06
Valoración mínima: 10%
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Valoración máxima: 30%
TABLA III
Zona familiar o residencial, inclusive algún comercio minorista, Edificación de 1 o
2 plantas en general. No es zona de propiedad horizontal.
Responden a la función lineal:
y = 0,03n + 0,02
Valoración mínima: 5%
Valoración máxima: 20%
TABLA IV
Bajo valor de la tierra, barrios en formación. En esta zona la tabla debe aplicarse
única y exclusivamente donde el tasador aprecie las posibilidades comerciales
de la esquina por su ubicación frente a ruta importante u otro motivo de interés
que justifique la existencia de valorización ya que, en general, la valorización no
existe o es insignificante.
Responden a la función:
y = 0,03n - 0,03
Valoración mínima: 0% (cero)
Valoración máxima: 15%
Nota: Al aplicar estas tablas, el tasador deberá observar cuidadosamente el
principio de uniformidad. Si las mismas no se adaptan a las condiciones del
mercado inmobiliario de la zona, no es conveniente su empleo.
A continuación se presenta un resumen de las tablas que resultan basadas en
las funciones presentadas anteriormente:
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Tabla 2. Tabla de influencia de esquina o varios frentes
2.1.8. INFLUENCIA DE LA ZONIFICACIÓN
Entendiendo las zonas como determinaciones del frente y fondo del lote tipo, y
no la zonificación municipal o reglamentación de usos del suelo, se puede
presentar unos ejemplos de la variación del precio de los lotes a medida que se
cambia de zona o tamaño del lote tipo.
En el cuadro 10 se presentan cinco ejemplos de lotes en cuatro zonas diferentes
tal como las presenta el manual del IBAPE para zonas de Sao Paulo. El precio
tipo de todas las zonas es 100/m2 para facilitar la comparación. El primer lote (10
x 15) es tipo para la primera zona y por ello su precio es de 100/m2. En las
zonas 2 y 3 pierde por tener bajo el fondo, y en la zona 4 pierde por fondo y
frente.
El lote de 10 x 40 encaja como tipo en las zonas 2 y 3, pero pierde por fondo en
la zona 1 y por frente en la zona 4. El lote de 15 x 70 pierde en todos los casos, y
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aunque la valorización por frente en las zonas 1, 2 Y 3 es positiva, la es
valorización por fondo es mayor.
Tabla 3. Influencia de las zonas. Variación porcentual del valor del terreno
por zonas
2.1.9. COEFICIENTE DE TOPOGRAFÍA
Este coeficiente solo es reconocido cuando se tiene, en la comparación de
ventas, lotes de muy distinta topografía. Probablemente no sea necesario
utilizarlo, ya que generalmente se tratan con lugares de similares topografías en
la misma zona de referencia al lote con el que estemos tratando.
En valores comerciales es importante la topografía, porque un lote de zona
comercial tiene que estar perfectamente al nivel de calzada. Es sabido que el
criterio arquitectónico de construcción de comercios es hacer el piso del local
exactamente al nivel de la vereda.
Existen muchos criterios para determinar el coeficiente o factor de topografía. En
el Manual de Tasaciones de Dante Guerrero se recomienda que, en caso de
tener un lote demasiado sobreelevado respecto al lote de comparación, se deba
estimar un desmonte para la construcción. El costo de este posible desmonte
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puede darnos el coeficiente de comparación con un lote normal a nivel. Se
expresa de la siguiente manera:
Ctopografía = "# $%&'%()%*+*+(,%-)+%.+//+-%$%
Donde:
Vo = Valor del lote normal fijado a priori.
K = Coeficiente de trabajo inferior a la unidad.
El hecho de tener que hacer un relleno a un lote para llevarlo a nivel normal,
significa un perjuicio que no es exactamente el costo del relleno, sino algo
mayor, por razones de tiempo, de un trabajo que hay que realizar, etc. Este
factor k no se aplica en zonas donde sea común ejecutar sótanos. Generalmente
se aplica 0,9.
2.1.10. COEFICIENTE POR SERVICIOS PÚBLICOS
En el caso de pavimentos y servicios públicos, se deberá aplicar un coeficiente
de corrección cuando se compara un lote con pavimento y servicios públicos a
uno que no los tiene. Así mismo como en el coeficiente de topografía, se ha visto
que en una zona cuando se pavimenta, no se valoriza exclusivamente por el
monto del costo físico de la obra de pavimentación, sino que se valoriza en una
medida mayor, tanto en pavimentos como cualquier otro servicio público.
Se aconseja una fórmula similar al coeficiente de topografía, a diferencia que el
factor K es de ponderación superior a la unidad. Esta fórmula se mostraría así:
Cservicios = "# $%&'%()%*+%0.1$%
Donde:
Vo = Valor del lote normal fijado a priori estimativamente.
K = Coeficiente de trabajo superior a la unidad, según la zona y servicio que
se agrega.
Se debe aplicar el criterio del tasador o avaluador para la aplicación de este
factor. Este va de 1,10 a 1,50 en función del servicio que se vaya a aplicar y la
zona. Un ejemplo de máxima ponderación sería una urbanización lujosa y
residencial por excelencia que carezca de sistema de cloacas o tratamiento, una
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vez instalado este servicio, los terrenos se verán valorizados, en un porcentaje
mayor al costo de la obra pública.
2.1.11. VALOR DE PLOTTAGE
Ya mencionamos atrás al estudiar los lotes con frente a varias calles, que existe
un incremento en el valor del terreno al considerar dichos lotes unidos.
Considerando lotes independientemente la suma es inferior si se compara con el
valor que adquieren cuando se unen en un solo globo bajo un propietario. Este
mayor valor que adquieren los lotes se denomina VALOR DE PLOTTAGE.
V(1+2+3) > VI + V2 + V3
Coeficiente de Plottage = P = V (1 + 2 + 3) > 1
VI + V2 + V3
Si tomamos el ejemplo del lote 4 en lotes irregulares, gráfico 7, el valor unitario
estimado era de 79/m2 para un área de 1250 m2. Este lote perdía por la
irregularidad mediante el Fondo Equivalente en un factor de 0.71. Como el
frente era mejor que el lote tipo (15 > 10) tenía factor de frente = 1.11. Pero la
aplicación de ambos factores daba 0.79 y por ello avaluamos a 79/m2 el lote
irregular. Denominemos a este lote como el Lote A.
Ahora suponemos un Lote B que está al lado derecho del Lote A frente a la calle,
con 20 de frente y 25 de fondo, y 500 m2. Es un lote casi cuadrado que al unirse
al lote A genera un gran lote de 20 + 15 = 35 en el frente y fondo de 25 + 25 =
50. Este sería el lote A + B con 1750 m2.
Como ya avaluamos el lote A, ahora evaluaremos el lote B. Por tener una
profundidad de 25 con lo cual está entre Mi y Ma no aplicamos demérito al fondo
(es similar al lote tipo). Al tener un frente de 20, igual al doble del lote tipo (10),
aplicaremos el máximo factor = 1.19. El lote B vale entonces 119/m2.
Avaluemos ahora el lote A + B. Tiene 35 de frente por 50 de fondo. Como factor
de frente aplicaremos el máximo = 1.19. Como factor de fondo debiéramos
aplicar una reducción dado que supera al Ma (40). Sin embargo mantiene una
magnífica proporción de 1:1,4, por lo cual no debemos demeritarlo. Tampoco
consideramos factor por tamaño. Luego el valor por aplicar a todo el lote sería a
119/m2.
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Coeficiente de Plottage:
• Valor del lote A: 79 x 1250 = 98.750
• Valor del lote B: 119 x 500 = 59.500
• Valor del lote A+B: 119 x 1750 = 208.250
• Coeficiente de Plottage = 208.250/158.250 = 1.31
Al integrarse los lotes A y B han ganado un 31 % de valor. Este es el valor de
Plottage.
Si se trata de varios dueños que unen sus lotes para obtener una ganancia, el
mayor valor o Valor de Plottage se reparte entre ellos en proporción al aporte de
cada uno. Se debe determinar cuál es el lote que da valor a los demás y en qué
proporción lo genera con el fin de repartirse esta utilidad.
2.1.12. COEFICIENTE DE NEGOCIACIÓN
Corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia que existe entre el
valor de oferta de una operación y el precio de cierre de la misma, sobre la base
de una negociación a precio de contado (pago en efectivo y a corto plazo), en
condiciones normales en donde el vendedor y comprador actúan libremente y sin
presiones.
Para la utilización de este coeficiente se debe obtener la información de venta y
precio inicial de la misma.
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Tabla 4. Tabla de Coeficiente de negociación.
2.2 AVALÚO DE EDIFICACIONES USADAS
Generalmente al avaluador se le presenta permanentemente la necesidad de
avaluar construcciones ya existentes que tienen uso de varios años y presentan
mejor o peor estado de conservación. Son edificaciones usadas que pierden con
el tiempo valor y por tanto se aplican diferentes métodos de Depreciación para
llegar al valor actual o presente.
El punto de partida será siempre determinar el VALOR DE REPOSICIÓN o Valor
de Construirlo Nuevo. Cuando no es posible determinar el mismo tipo de
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construcción y de acabados dado que la construcción es muy vieja y ya no se
utilizan los materiales y sistemas constructivos de antaño, entonces se aplica el
VALOR DE SUSTITUCIÓN, es decir se identifica con la construcción actual o
moderna más semejante por la cual se podría "sustituir" en caso que se deseara
reemplazar por otra nueva similar. En este segundo caso se determinará el tipo
de construcción nueva que reemplazaría la usada o vieja que estamos
avaluando.
El avalúo de la Construcción Usada parte del valor determinado para la
Construcción Nueva y aplica un factor de Depreciación de acuerdo con
diferentes métodos, de tal manera que el valor actual será igual a la construcción
depreciada más un valor residual esperado.
Esta relación se presenta a continuación:
Vd = Vn [R + (1 - R) (1 - D)]
Siendo Vd el valor depreciado o valor de la construcción usada, Vn el valor
nuevo o costo de reposición, R el porcentaje no depreciable o residuo, (1-R) el
porcentaje depreciable, y D el porcentaje que se aplica por depreciación. Se
entiende por porcentaje no depreciable o residuo la parte de la construcción que
se puede rescatar al final de su vida útil. En un apartamento podría ser la parte
rescatable de la construcción al final. Como rescatable podría entenderse el
valor de la demolición o un valor de salvamento de lo que resta al final de la vida
útil.
2.2.1. DEPRECIACIÓN DE INMUEBLES
Depreciación es la pérdida de valor o de precio en un bien. En el caso de los
inmuebles es la pérdida de valor por causa del uso o del tiempo. Existen tres
clases de depreciación: la depreciación Física o por Edad, la depreciación por
estado de conservación y la depreciación funcional.
La Depreciación Física que corresponde al uso por tiempo, tiene una directa
relación con la Edad de la construcción. Con el uso de una construcción se
presenta un desgaste que debe ser calculado de acuerdo con la edad de la
construcción y el tiempo esperado de dicha edificación. Se denomina también
Depreciación por Edad.
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Íntimamente ligada con la anterior es la Depreciación por estado de
conservación. Dos construcciones de la misma edad, que tendrían la misma
depreciación física, pueden estar en diferente estado de conservación o
mantenimiento.
Se aplica también la Depreciación Funcional que corresponde a la inadecuación
del inmueble a las expectativas de uso que se requiere. Esta inadecuación
puede provenir de un mal diseño que no permita su funcionalidad actual. En las
edificaciones viejas se presentan fallas en diseño para los patrones actuales.
Esta Depreciación Funcional también puede sobrevenir de materiales que ya no
se usan o son inadecuados. Esta depreciación se denomina también
Depreciación por Obsolescencia entendiendo que "obsoleto" en latín significa
"fuera de tiempo", "fuera de costumbre". Es una edificación que tiene un diseño,
acabados o funcionalidad que está fuera del momento o de la costumbre
habitacional actual.
2.2.2. VIDA DE LAS CONSTRUCCIONES
VIDA FÍSICA: es el tiempo total que dura una construcción. Este período puede
ser de varios siglos de acuerdo con la calidad de los materiales. Los castillos
europeos pueden tener 10 siglos o más de acuerdo con la calidad de materiales
con que se construyeron.
VIDA TÉCNICA: es el período que dura una construcción hasta cuando es
utilizable en condiciones normales y no requiera reparaciones substanciales o
reconstrucción en sus partes esenciales. De acuerdo con la experiencia de otros
países la vida técnica de las edificaciones se sitúa entre los 60 y 80 años. En
Colombia se aplica entre 50 y 60 años de acuerdo al tipo estable de materiales
aplicados.
VIDA ECONÓMICA: es el período que dura una edificación para el uso
económico que fue construida, es decir hasta cuando es rentable mantener su
explotación como edificación.
Estas vidas dependen del uso al que se le dé a la edificación o el objetivo de las
mismas. Se han efectuado estimaciones de diferentes tipos de construcción,
donde se presentan las vidas de las mismas como se enlista a continuación:
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Tabla 5. Vida de las construcciones
2.2.3. MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN
Existen múltiples métodos para estimar la depreciación de los inmuebles. No se
debe confundir la depreciación inmobiliaria con la depreciación contable o con
fines fiscales que en general tienen un fin diferente.
Los diferentes métodos buscan acercarse lo más posible a la verdadera realidad.
Deben aplicarse fórmulas matemáticas que tratan de acercarse al esquema real.
Existen métodos empíricos, métodos técnicos de depreciación física y métodos
económicos de depreciación.
Los métodos más empleados para la Depreciación de orden física los
describimos a continuación:
• Método de la Línea Recta
• Método de Parábola de Kuentzle
• Método de Ross
• Método de Heidecke para el Estado de Conservación.
2.2.3.1. MÉTODO DE LA LÍNEA RECTA
Consiste en considerar la depreciación como función lineal de la edad del
inmueble con variación uniforme a lo largo de su vida útil. Denominando D a la
depreciación en términos porcentuales que se debe aplicar a la parte
"depreciable", E a la edad de la construcción y Vt a la vida técnica o útil de la
construcción, tendremos la siguiente ecuación o relación:
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D = E
Vt
Puede verse en el gráfico 12 la depreciación en línea recta que inicia en 100% el
valor depreciable (Vd) en el año cero en el cual Vn = Vd + Vr, o sea que el valor
a nuevo (Vn) es igual al valor depreciable (Vd) más el valor residual (Vr) al final
de la vida útil. El Vd va disminuyendo de acuerdo a la depreciación D de manera
uniforme hasta llegar a un valor cero en el último año de su vida útil, donde solo
queda el valor residual. El valor en un momento dado (Vx) es el valor depreciado
en el año "x" donde tiene la edad "x".
Ejemplos
a) Utilizando vida técnica de 50 años, la depreciación a 1 O años sería: D =
10/50 =20%
b) La depreciación a 20 años sería: D = 20/50 = 40%
c) La depreciación a 35 años sería: D = 35/50 = 70%
Como variante del método de línea recta existe la LÍNEA QUEBRADA, en el cual
la vida útil es subdividida en períodos en los cuales la depreciación se mantiene
uniforme, pero variando de un período a otro por la ocurrencia de hechos
(reformas, desgaste graves) que pueden acelerar o retardar la depreciación.
Este método lo representamos en el gráfico 13, obsérvese que el valor
depreciable (Vd) desciende cada 5 años, de tal manera que entre los años 5 y 10
se mantiene el valor en el 93% del valor con una depreciación igual del 7% para
los 5 años. Así sucesivamente cada 5 años. Si se hacen reformas la
depreciación se podría retardar por unos años más hasta caer al punto que
debía tener de acuerdo con la línea recta. El valor residual seguirá siendo el piso
hasta donde se deprecia el bien inmueble.
Aun así, este método tiene el problema de que acelera mucho la depreciación en
los años iniciales y no se compadece con la realidad de los inmuebles que
durante los primeros 10 o 15 años la verdadera depreciación es muy baja, ya
que el uso y estado de conservación lo acercan mucho al inmueble nuevo. Una
vivienda u oficina de solo 3 años es prácticamente nueva y sería mucho aplicarle
la depreciación del 6% esperado según este método lineal.
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Gráfica 8. Método de la línea recta
Gráfica 9. Variante del método de la línea recta
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2.2.3.2 MÉTODO PARABÓLICO O DE KUENTZLE
Para tener un decrecimiento reducido en los primeros años, Kuentzle propone
una ecuación y línea parabólica que se presenta en el gráfico 14 y corresponde a
esta relación:
D = (E/Vt)2
Ejemplos: Con vida técnica de 50 años analizaremos los mismos casos de la
línea recta:
a) Edad: 10 años. D = (10/50)2 = 4%
b) Edad: 20 años. D= (20/50)2 = 16%
c) Edad: 35 años. D = (35/50)2 = 49%
Como se ve es mucho menos acelerada que la línea recta, pero para muchos
peritos es demasiado lenta en los primeros 20 años. Por ello Ross propone un
método intermedio.
Gráfico 10. Método de la parábola de Kuentzle
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2.2.3.3. MÉTODO DE ROSS
Busca un promedio de los dos métodos anteriores con el fin de obtener una
depreciación no tan acelerada como la Línea Recta, ni tan lenta como el Método
Parabólico de Kuentzle. Puede verse en el gráfico 15 que se trata de una
depreciación intermedia entre los dos métodos anteriores. Su ecuación sería:
D = [(E/Vt) + (E/Vt)2]/2
Ejemplos: con la misma vida técnica y edad de los casos anteriores tendremos:
a) Edad 10 años: D = [20 + 4]/2 = 12%
b) Edad 20 años: D = [40 + 16]/2 = 28%
c) Edad 35 años: D = [70 + 49]/2 = 59.5%
Gráfico 11. Método de Ross.
Este método de Ross es el más recomendado en América y en Latinoarnérlca
para los evalúos de las construcciones usadas. En Colombia es el utilizado por
los peritos y por las Lonjas de Propiedad Raíz ya que es fácil de calcular y
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promedia los tradicionales de la Línea Recta y el de la Parábola. No presenta
ninguna dificultad para su cálculo y facilita el uso por el avaluador. Por décadas
la depreciación anual es como sigue:
• Primeros 10 años: 1.2 %
• Años 10 a 20: 1.6 %
• Años 20 a 30: 2.0 %
• Años 30 a 40: 2.4 %
• Años 40 a 50; 2.8 %
Con respecto a la línea recta uniforme, la depreciación de Ross es lenta en los
primeros 10 o 20 años y acelerada en los últimos 20 años.
2.2.3.4. DEPRECIACIÓN POR ESTADO DE CONSERVACIÓN.
MÉTODO DE HEIDECKE
El Método de Ross nos permite depreciar por edad una construcción. Pero con la
misma edad es posible que una construcción esté mejor conservada que otra. El
estado de conservación lo verifica el avaluador mediante la visita ocular. No se
debe dejar llevar de las apariencias, ya que existen elementos constructivos que
inducen a pensar que la construcción está en grave deterioro y solamente se
trata de reparaciones menores. Un breve repaso de los costos de construcción o
reparación nos pueden indicar cómo calificar una construcción usada:
a) REPARACIONES MENORES: estas reparaciones consisten en la pintura
general, en el arreglo de la fachada (si son casas), enchapes de baños y
cocinas, estado de los pisos (enchapes o madera, tapete, etc.), humedades,
impermeabilización de cubiertas, arreglo de equipos de cocina o
electrodomésticos incluidos en el inmueble.
b) REPARACIONES MEDIANAS: Se trata de instalaciones hidráulicas,
sanitarias o eléctricas. Reparación de cielorrasos o cambio de pisos. Cambio
de aparatos sanitarios y de cocina. Cambio de enchapes en baños y cocina.
Severas filtraciones de humedades o en la cubierta. Cambio de algunos
muros o pañetes (repellos o enlucidos).
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c) REPARACIONES IMPORTANTES: estructura y cimentación de la
edificación. Rehacer la mampostería o muros. Cambio total de las
instalaciones hidráulicas o sanitarias. Fallas en la cimentación, hundimiento
de pisos o peligros en la estructura.
Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciación por mal estado de
conservación. Esta depreciación se añade a la depreciación por edad
encontrada por el método de Ross.
Tabla 6. Tabla de Heidecke para la depreciación de las propiedades.
2.2.4. TABLA DE FITTE Y CERVINI
En la tabla 17 se incluye la tabla de Fitte y Cervini que son de gran utilidad para
los avaluadores.
Estas tablas combinan las depreciaciones de Ross y Heidecke, tanto por edad
como por estado de conservación y evitan al avaluador cálculos matemáticos. Es
muy importante destacar que las tablas no presentan la edad, sino edad en
porcentaje de vida.
En la columna de la izquierda no se refiere a la edad sino a la edad sobre la vida
técnica. Muchos avaluadores que no prestan atención buscan una edificación de
20 años al frente del número 20, y olvidan que deben dividir por la vida técnica
para hallar el número.
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En este caso si la vida técnica esperada es 50 debemos buscar al frente de
20/50 = 40. Frente a dicho número se presentan las columnas encabezadas por
la calificación de Heidecke que indica el estado de conservación.
Si la edificación tiene 20 años, vida técnica de 50 años, buscaremos al frente de
40 y debajo de 1 por estar como estado optimo, encontrando la depreciación de
28%. Pero si la edificación la calificamos como regular, calificación 3,
buscaremos debajo de este número y hallaremos una depreciación de 41.03%.
A continuación se desarrollaran algunos ejemplos:
• Si la edificación tiene 15 años con vida técnica de 50 y se encuentra en
estado bueno (calificación 2) la depreciación será 15/50 = 30. Al frente de 30
y debajo de 2 está la depreciación de 21.53%
• Edificación con 35 años de uso, vida técnica de 60, en estado regular
(calificación). 35/60 = 58. Frente a 58 y debajo de 3 esta el numero 55.62%.
• Edificación con 23 años y vida técnica de 60, en, en estado intermedio
(calificación 2.5) Buscaremos frente a 23/60 = 38 Y debajo de 2.5
encontrando: 32.19%.
2.2.5. APLICACIÓN DE LA DEPRECIACIÓN A LA CONSTRUCCIÓN USADA
Tomando la ecuación inicial: Vd = Vn [R + (1 - R) (1 - D)].
Partiremos del Valor de Reposición o de Sustitución (Vn) y le vamos a aplicar la
Depreciación al Valor Depreciable (1-R). El valor residual puede no existir a
criterio del avaluador y entonces solamente se aplica la depreciación por el valor
total de la edificación. Se entiende por valor residual el valor de demolición y que
al final de la vida útil siempre vale algo la edificación. Los autores generalmente
aplican un 10% o a lo más un 20% para el valor residual, dejando para depreciar
el restante 80 o 90% del valor nuevo de la edificación.
Ejemplos:
a) Un apartamento de estrato alto, con muy buenos acabados tiene 250 m2,
con 12 años de antigüedad y un buen estado de conservación (calificación
2). Estimamos la vida técnica del edificio en 50 años.
• Definimos el prototipo y encontramos en la fuente de información que un
multifamiliar alto tiene en diciembre 1998 un costo directo de 527.000 1m.
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Aplicamos un multiplicador de otros costos de 1.6 y un coeficiente de área
útil de 0.85: 527.000 x 1.6/0.85 = 992.000 m2 de costo total de reposición.
• Definimos como valor residual (R) el 10% que corresponde al lote y saldo de
construcción final (demolición). Valor depreciable: 992.000 x 0.9 = 892.800.
• Depreciación total. En la tabla de Fitte y Cervini observamos el dato al frente
de 12/50 = 24, Y debajo de calificación 2. Aparece el dato 17.03%.
• Valor depreciable por la depreciación: 892.800 x 0.17 = 151.776
• Del valor de reposición restamos la depreciación: 992.000 - 151. 776 =
840.224/m de la construcción usada.
• Valor total de la construcción: 250 x 840.224 = 210.056.000
• A este valor se añade el lote y los factores de comercialización para llegar al
avalúo comercial de la propiedad.
• Podemos aplicar directamente la fórmula: Vd = Vn [R + (l - R) (l - D)] Vd =
992.000 [0.1 + (l - 0.1) (l - 0.17)] = 840.224.
b) Avaluaremos la construcción de una casa de estrato medio con 120 m2, con
28 años de edad y estado regular de conservación (calificación 3), vida
técnica esperada de 50 años. Dado el tipo de construcción no se considera
valor residual, se supone que todo su valor residual lo absorberá el lote.
• Determinamos un valor de reposición de 450.000/m2 como costo directo en
la fuente de Construdata. Por tratarse de construcción en serie aplicamos el
factor de 0.85 y un multiplicador de costo directo de 1.55 para el costo total:
450.000 x 0.85 x 1.55 = 592.875/m2. El área útil coincide con el área total
construida.
• Depreciación: Edad en porcentaje de vida: 28/50 = 56. En la tabla de Fitte y
Cervini corresponde a una depreciación de 53.87%
• Valor depreciado: 592.875 (1 - 0.5387) = 273.493 /m2
• Valor construcción usada: 120 x 273.493 = 32819.188
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Tabla 7. Tabla de Fitte y Cervini para la depreciación de propiedades
inmobiliarias.
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CAPÍTULO 3
Tipología de Edificaciones
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3. TIPOLOGÍA DE EDIFICACIONES
Se ha estudiado propiedades inmobiliarias tipo que sirvan como base a posibles
avalúos. Cabe mencionar que este trabajo tiene como fin estudiar propiedades
inmobiliarias comerciales, más no edificios de oficinas, industrias o cualquier otro
tipo de propiedad que necesite alguna consideración especial al momento de
determinar su valor.
El objetivo de presentar tipologías es mostrar de una forma ordenada cómo se
llega al valor de una propiedad, estableciendo parámetros o grupos de rubros
que sirvan para establecer lo más preciso posible el valor de una edificación.
Debido a la variada arquitectura de las edificaciones de la ciudad de Guayaquil,
no resulta posible representar las edificaciones de la ciudad en su totalidad, por
lo que se presentaran ciertas edificaciones que sirvan para los casos explicativos
y como guía para posibles avalúos.
En el anexo se presentan las tipologías elaboradas a partir de la investigación al
mercado actual. Estas representan viviendas de tipo socioeconómico bajo,
medio, medio alto y alto, además de una bodega o galpón.
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CAPÍTULO 4
Información del Mercado Inmobiliario Actual
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4. INFORMACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO ACTUAL
4.1. ZONIFICACIÓN DE LA CIUDAD DE GUAYAQUIL
Con el fin de realizar una mejor presentación de los datos obtenidos mediante
una investigación del mercado inmobiliario actual, se ha divido la ciudad en 7
zonas. Cabe mencionar que se ha obviado ciertos sectores por no ser
representativos en el mercado actual, debido a su poco movimiento comercial.
Esta división se realizo con el único objetivo de ordenar los datos en zonas
cercanas que tengan un mismo uso de suelo. Sin embargo, estas no siempre se
manejan en el mismo rango de precios, debido a la variada distribución de la
ciudad.
En el anexo 2 se encuentra una base de datos realizada en función del mercado
actual dividida en las zonas presentadas a continuación.
ZONA I
Esta zona incluye los sectores de Samanes, Sauces, Adesdac, Alborada y La
Garzota. Es una zona residencial de nivel socioeconómico medio y medio alto.
Contiene corredores comerciales como son La Av. De Las Américas y La Av.
Agustín Freire. Tiene además un moderado desarrollo industrial.
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ZONA II
Esta zona es la más pequeña, pero por sus características especiales dentro del
mercado inmobiliario se presenta como una zona individual. Es una zona
residencial de clase media alta y alta, y es adyacente a la Av. Del Bombero, una
vía rehabilitada en los últimos años. Incluye los sectores de Los Ceibos, Santa
Cecilia, Parque de Los Ceibos, Ceibos Norte.
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ZONA III
Esta zona se la conoce como la Vía a Samborondón. Así mismo como la Zona II,
es una zona residencial de clase media alta y alta. Se caracteriza por su
composición de urbanizaciones residenciales individuales, que van desde la
Puntilla, hasta las recientemente desarrolladas Villaclub y La Joya.
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ZONA IV
Se la conoce como Vía a La Costa. En esta zona se están desarrollando
actualmente urbanizaciones residenciales individuales, tal como la zona III. Junto
con la vía a Samborondón son los sectores de mayor crecimiento inmobiliario.
Se caracteriza por ser un sector residencial de clase media alta y alta, además
contiene industrias y se encuentran ubicadas canteras.
Esta zona va desde la urbanización Puerto Azul, hasta la urbanización Valle Alto,
aunque no se descarta que se siga desarrollando este sector más allá de estos
límites. Contiene también las urbanizaciones de Portofino, Belo Horizonte,
Terranostra, Arcadia, entre otras.
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ZONA V
Contiene uno de los sectores más antiguos de Guayaquil, Urdesa. Además
existe una alta variación dentro de los precios de mercado dentro de los sectores
que la compone, como se podrá observar en la Base de Datos contenida en el
presente trabajo.
Los sectores representados dentro de esta zona son Kennedy, Urdesa,
Bellavista y Miraflores. Además contiene los más importantes corredores
comerciales, entre los cuales están la Av. Víctor Emilio Estrada, la Av. Francisco
de Orellana y la Av. Carlos Julio Arosemena.
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ZONA VI
La zona VI se encuentra compuesto por el centro de la ciudad. Va desde el
Malecón Simón Bolívar, y contiene sectores como la Bahía y la Municipalidad de
Guayaquil.
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ZONA VII
La zona VII es el Sur de la ciudad. Está compuesta por los sectores de La Saiba,
el Barrio Centenario, Los Esteros, Los Almendros, como los más representativos.
Es una zona residencial de nivel socioeconómico variado, desde nivel bajo a
nivel alto.
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CAPITULO 5
Casos Explicativos
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5. Casos Explicativos
Se presentaran 5 casos explicativos que expliquen de una manera detallada el
proceso de la valoración de una propiedad. En este capítulo se explicará el
cálculo de los factores en la estimación del valor del terreno y el cálculo de la
depreciación para encontrar como resultado final el valor de la propiedad.
Como base de este análisis se utilizará las tipologías y la base de datos de
terrenos descritos previamente. En el anexo 3 se describirán los cálculos de
manera general y la presentación del mismo.
5.1. Caso 1: Vivienda de nivel socioeconómico bajo ubicada en Samanes.
Como se definió previamente se dividirá la valoración del bien en dos, el valor de
la propiedad y el valor del terreno. Para efecto de cálculo nuestro lote a avaluar
será tomado como el lote tipo. Los datos para la valoración son los siguientes:
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/�'��&'�(��.�+.*'&�&�01�2� ����
�+,-+�.+��1�� @������������������
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"+&+�012� ���
�*.+� 6'"%!$'2#�
Valoración del terreno
Para esta valoración se ha tomado como referencia 3 terrenos ubicados en el
mismo sector de las siguientes características:
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�� �!5!$'���� 6'"%!$'2#� ���� @����1������� @���������������� ��� ���
�� �"'�"!&�! 2A���!5!$'���� 6'"%!$'2#� ���� @�����1������� @���������������� �� ���
� �!5!$'���� 6'"%!$'2#� ��� @���1������� @��������������� ����� ��
A estas referencias se les aplicará los factores definidos en el capítulo 2
tomando como lote tipo el lote a avaluar y así poder llegar a un valor estimativo.
�
���
Profundidad. Factor de Fondo.
Se aplicará el criterio de Harper para el cálculo. Definido en el inciso 2.1.1 del
presente trabajo.
Lote 1: 2343567#5
� 1.06
Lote 2: 2353567#5
� 1.00
Lote 3: 2893567#5
� 1.46
En este caso los factores del lote 1 y 3 implican un incremento en el valor del
terreno.
Frente. Factor de Frente.
Se aplicará el criterio de IBAPE para el cálculo del coeficiente de frente. Se debe
recordar que este solo aplica si el frente a valorar es de 0,5 a 2 veces el frente
tipo.
Lote 1: 2373967#95
� 0.96
Lote 2: 2374 67#95
� 1.09
Lote 3: 2 3739#56
7#95� 0.95
En este caso los lotes 1 y 3 pierden valor por frente, no así el lote 2 que se ve
incrementado.
Forma.
Este factor se aplica en el caso de que el lote al que se le aplicará los
coeficientes es irregular. Si esto ocurre, se deberá calcular el coeficiente de
fondo en función de un fondo ficticio, como se definió previamente en el capítulo
2. Para este caso el único lote irregular es el lote 1 para lo cual se procede a
calcular el fondo ficticio.
�
���
Área= 219
Frente= 12
Fondo Ficticio= (219/12) = 18.25
Con este fondo ficticio se calcula el coeficiente de profundidad de la misma
manera que se calculo anteriormente. Se aplicará el criterio de Harper
nuevamente.
Lote 1: 23:#9535 67#5
� 1.10
Se aprecia un incremento en el coeficiente que influirá en el costo final del
terreno.
Tamaño
Este factor se aplicará en función de la tabla 3 del presente trabajo. Para esto
debemos determinar la relación de áreas entre los lotes de referencia y el lote
tipo.
�+-'� ����� ������� � ��������
�� ��� ��3����4� �"��� ��
�� ���� ���3����4� �"��� ��
�� ���� ���3����4� �"��� ��
En este caso aplicará un factor de 1 para todos los lotes de referencia debido a
que ninguno es mayor a 4 veces el tamaño del lote tipo.
Varios Frentes o Esquina.
En este caso no es aplicable ya que todos los lotes son medianeros, por lo que
el coeficiente es igual a la unidad.
Topografía.
En este caso no es aplicable ya que todos los lotes tienen topografía regular, por
lo que el coeficiente es igual a la unidad.
�
���
Servicios Públicos
En este caso no es aplicable ya que todos los lotes cuentan con los mismos
servicios básicos, por lo que el coeficiente es igual a la unidad.
Negociación
No es aplicable.
Resumen de coeficientes
Una vez calculados todos los coeficientes, se procede a aplicarlos sobre los
precios de los respectivos lotes. Luego de aplicarse se deberá determinar el
promedio de estos 3 valores para llegar al precio de nuestro lote a avaluar.
Referencia 1 $
95.00 1.10 0.96 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 100.12
Referencia 2 $
76.19 1.00 1.09 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 83.30
Referencia 3 $
100.00 1.46 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 138.13
Promedio $ 107.18
Esto nos da un valor total de 107.18 dólares por metro cuadrado de terreno.
Siendo nuestro terreno a valorar de 150 m2, el costo del terreno sería 16007.00
dólares.
Valoración de la propiedad
Para determinar el valor de una propiedad hay que determinar cuánto sería el
valor de la misma nueva, o lo que se llama “valor de reposición”. Para esto se
debe desarrollar una estimación tomando ciertos parámetros que nos lleven a
este valor. Esto se realizó en el capítulo 3, donde se desarrollaron tipologías de
propiedades. Los datos que se mencionaron anteriormente fueron:
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/�'��&'�(��.�+.*'&�&�01�2� ����
�+,-+�.+��1�� @������������������
A este valor de la propiedad se debe aplicar las depreciaciones necesarias para
llegar al precio actual de la misma.
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���
Depreciación
Para este cálculo se utilizará la tabla de Fitte y Cervini. Para esto hay que
determinar la vida del activo y su porcentaje de vida técnica. En este caso la vida
de una vivienda de una planta se estima en 67 años como se muestra en la tabla
5. Si tomamos que la vivienda a avaluar tiene 15 años de uso, el porcentaje de
vida será de:
15/67 = 22%
Y si asumimos un estado de conservación bueno (calificación 2) encontramos
que la depreciación es de 15.60%.
Aplicación de la Depreciación.
Tomamos la ecuación inicial: Vd = Vn [R + (1 - R) (1 - D)].
Donde se parte del Valor de Reposición o de Sustitución (Vn), además se
asumirá un valor residual del 10%. Quedando así:
Vd = 100.69 x [0.1560 + (1 - 0.1560) (1 - 0.10)] = $92.19
Avalúo Comercial
Costo del terreno/m2 = $ 107.18
Costo de la edificación/m2 = $ 92.19
Área de terreno = 150 m2
Área de edificación = 45.48 m2
Costo Total = $20,270.32
Finalmente llegamos a un precio de 20,270.32 dólares por la propiedad.
�
���
5.2. Caso 2: Vivienda de nivel socioeconómico bajo ubicada en el Sur.
Para este caso se tomará una vivienda de dos plantas de nivel socioeconómico
bajo ubicada en el sur de la ciudad, en la ciudadela Covien. Así mismo como el
caso anterior, se dividirá la valoración del bien en dos, el valor de la propiedad y
el valor del terreno. Para efecto de cálculo nuestro lote a avaluar será tomado
como el lote tipo. Los datos para la valoración son los siguientes:
�+,-+�&'�(�� �+.*'&�&� @���������1�������
/�'��&'�(��.�+.*'&�&�01�2� �����
�+,-+�.+��1�� @�����������������
/�'��&'(�-'��'+�01�2� ����
"�'-'�012� ���
"+&+�012� ���
�*.+� 6'"%!$'2#�
Valoración del terreno
Para esta valoración se ha tomado como referencia 3 terrenos ubicados en el
mismo sector de las siguientes características:
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�� �#0%'$��� 6'"%!$'2#� ���� @�����1������� �@���������� ��� ���
� �#0%'$��� ��3/%$'2#� ���� @����1������� �@����������� ��� ���
A estas referencias se les aplicará los factores definidos en el capítulo 2
tomando como lote tipo el lote a avaluar y así poder llegar a un valor estimativo.
Profundidad. Factor de Fondo.
Se aplicará el criterio de Harper para el cálculo. Definido en el inciso 2.1.1 del
presente trabajo.
Lote 1: 2953567#5
� 1.29
Lote 2: 2953567#5
� 1.29
Lote 3: 2973567#5
� 1.15
�
��
En este caso los factores de todos los lotes implican una reducción en el valor
del terreno.
Frente. Factor de Frente.
Se aplicará el criterio de IBAPE para el cálculo del coeficiente de frente. Se debe
recordar que este solo aplica si el frente a valorar es de 0,5 a 2 veces el frente
tipo.
Lote 1: 2373967#95
� 0.96
Lote 2: 2373367#95
� 0.98
Lote 3: 2373767#95
� 1.00
En este caso los lotes 1 y 2 pierden valor por frente, no así el lote 3 que tiene el
mismo frente que el lote tipo.
Forma.
Este factor se aplica en el caso de que el lote al que se le aplicará los
coeficientes es irregular. Si esto ocurre, se deberá calcular el coeficiente de
fondo en función de un fondo ficticio, como se definió previamente en el capítulo
2. Para este caso el único lote irregular es el lote 3 para lo cual se procede a
calcular el fondo ficticio.
Área= 260
Frente= 10
Fondo Ficticio= (219/12) = 26
Con este fondo ficticio se calcula el coeficiente de profundidad de la misma
manera que se calculo anteriormente. Se aplicará el criterio de Harper
nuevamente.
Lote 1: 29;3567#5
� 1.32
Se aprecia un incremento en el coeficiente que influirá en el costo final del
terreno.
�
��
Tamaño
Este factor se aplicará en función de la tabla 3 del presente trabajo. Para esto
debemos determinar la relación de áreas entre los lotes de referencia y el lote
tipo.
�+-'� ����� ������� � ��������
�� ���� ��3����4� �"��� ��
�� ���� ���3����4� �"�� ��
�� ���� ���3����4� �"��� ��
En este caso aplicará un factor de 1 para todos los lotes de referencia debido a
que ninguno es mayor a 4 veces el tamaño del lote tipo.
Varios Frentes o Esquina.
En este caso solo es aplicable para el lote 3, para el lote 1 y 2 el coeficiente es
igual a la unidad.
Lo primero que hay que definir para determinar el coeficiente de esquina es el
sector donde se encuentra. En este caso, el sector sería III, debido a que es,
como se menciona anteriormente: zona familiar o residencial, inclusive algún
comercio minorista, Edificación de 1 o 2 plantas en general. No es zona de
propiedad horizontal.
Luego debemos determinar la relación entre la superficie y el frente (A) del lote
tipo, quedando así:
� � ��� � ����� �������
������� �� � ��
Luego debemos determinar la relación entre la superficie y la suma de frentes
del lote referencial. Esta sería:
� � ��� ��
�� � �� � �<�� � � =#<�
Y el cociente entre ambos valores es:
� � ���������� !��� �
���� � ��
=#<� � �#��
�
���
Determinado n, vamos a la tabla 2, y donde se encuentre n y el sector III, como
se definió por sus características, en función de las ecuaciones presentadas
previamente tenemos que el coeficiente es 0,07, lo que nos dice que el lote
referencial vale 7% más que un lote medial, por lo que el coeficiente quedaría
como 0,93.
Topografía.
En este caso no es aplicable ya que todos los lotes tienen topografía regular, por
lo que el coeficiente es igual a la unidad.
Servicios Públicos
En este caso no es aplicable ya que todos los lotes cuentan con los mismos
servicios básicos, por lo que el coeficiente es igual a la unidad.
Negociación
No es aplicable.
Resumen de coeficientes
Una vez calculados todos los coeficientes, se procede a aplicarlos sobre los
precios de los respectivos lotes. Luego de aplicarse se deberá determinar el
promedio de estos 3 valores para llegar al precio de nuestro lote a avaluar.
Valor m2 Cp Cf Cs Ct Ce Ctp Csp Cn Valor total
Referencia 1 $ 76.67 1.29 0.96 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 94.57
Referencia 2 $ 94.75 1.29 0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 119.44
Referencia 3 $ 96.15 1.32 1.00 1.00 1.00 0.93 1.00 1.00 1.00 $ 117.48
Promedio $ 110.50
Esto nos da un valor total de 110.50 dólares por metro cuadrado de terreno.
Siendo nuestro terreno a valorar de 150 m2, el costo del terreno sería 16,575.00
dólares.
Valoración de la propiedad
Para determinar el valor de una propiedad hay que determinar cuánto sería el
valor de la misma nueva, o lo que se llama “valor de reposición”. Para esto se
debe desarrollar una estimación tomando ciertos parámetros que nos lleven a
�
���
este valor. Esto se realizó en el capítulo 3, donde se desarrollaron tipologías de
propiedades. Los datos que se mencionaron anteriormente fueron:
�+,-+�&'�(�� �+.*'&�&� �@���������1��������
/�'��&'�(��.�+.*'&�&�01�2� ��������������������
�+,-+�.+��1�� �@������������������
A este valor de la propiedad se debe aplicar las depreciaciones necesarias para
llegar al precio actual de la misma.
Depreciación
Para este cálculo se utilizará la tabla de Fitte y Cervini. Para esto hay que
determinar la vida del activo y su porcentaje de vida técnica. En este caso la vida
de una vivienda casa habitación se estima en 50 años como se muestra en la
tabla 5. Si tomamos que la vivienda a avaluar tiene 10 años de uso, el porcentaje
de vida será de:
10/60 = 17%
Y si asumimos un estado de conservación bueno (calificación 2) encontramos
que la depreciación es de 12.22%.
Aplicación de la Depreciación.
Tomamos la ecuación inicial: Vd = Vn [R + (1 - R) (1 - D)]. Donde se parte del
Valor de Reposición o de Sustitución (Vn), y se asumirá un valor residual del
10%. Quedando así:
Vd = 110.84 x [0.1222 + (1 - 0.1222) (1 - 0.10)] = $101.11
Avalúo Comercial
Costo del terreno/m2 = $ 110.50
Costo de la edificación/m2 = $ 101.11
Área de terreno = 150 m2
Área de edificación = 63.27 m2
Costo Total = 22,971.99
Finalmente llegamos a un precio de 17,403.85 dólares por la propiedad.
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���
5.3. Caso 3: Vivienda de nivel socioeconómico medio ubicada en el
Bellavista.
Para este caso se tomará una vivienda de una planta de nivel socioeconómico
medio ubicada en Bellavista. Así mismo como el caso anterior, se dividirá la
valoración del bien en dos, el valor de la propiedad y el valor del terreno. Para
efecto de cálculo nuestro lote a avaluar será tomado como el lote tipo. Los datos
para la valoración son los siguientes:
�+,-+�&'�(�� �+.*'&�&� �@������1�������
/�'��&'�(��.�+.*'&�&�01�2� ���
�+,-+�.+��1�� �@������������������
/�'��&'(�-'��'+�01�2� ����
"�'-'�012� ���
"+&+�012� ���
�*.+� 6'"%!$'2#�
Valoración del terreno
Para esta valoración se ha tomado como referencia 3 terrenos ubicados en el
mismo sector de las siguientes características:
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�� 8'))!0%� !� 6'"%!$'2#� ��� �@����1�������� �@�������������� ��� ���
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�� 8'))!0%� !�� 6'"%!$'2#� ����� �@���1�������� �@���������������� ����� ���
A estas referencias se les aplicará los factores definidos en el capítulo 2
tomando como lote tipo el lote a avaluar y así poder llegar a un valor estimativo.
Profundidad. Factor de Fondo.
Se aplicará el criterio de Harper para el cálculo. Definido en el inciso 2.1.1 del
presente trabajo.
Lote 1: 2979567#5
� 0.89
Lote 2: 285#;95 67#5
� 1.19
Lote 3: 2949567#5
� 1.04
�
���
En este caso los factores los lotes 2 y 3 implican un incremento en el valor del
terreno, no así en el lote 1.
Frente. Factor de Frente.
Se aplicará el criterio de IBAPE para el cálculo del coeficiente de frente. Se debe
recordar que este solo aplica si el frente a valorar es de 0,5 a 2 veces el frente
tipo.
Lote 1: 2373567#95
� 0.90
Lote 2: 2373367#95
� 0.98
Lote 3: 2 3737#56
7#95� 0.99
En este caso todos los lotes pierden valor por frente.
Forma.
Este factor se aplica en el caso de que el lote al que se le aplicará los
coeficientes sea irregular. Si esto ocurre, se deberá calcular el coeficiente de
fondo en función de un fondo ficticio, como se definió previamente en el capítulo
2. Para este caso el único lote irregular es el lote 3 para lo cual se procede a
calcular el fondo ficticio.
Área= 413.18
Frente= 10.5
Fondo Ficticio= (413.18/10.5) = 39.35
Con este fondo ficticio se calcula el coeficiente de profundidad de la misma
manera que se calculo anteriormente. Se aplicará el criterio de Harper
nuevamente.
Lote 1: 28>#8595 67#5
� 1.25
Se aprecia un incremento en el coeficiente, que influirá en el costo final del
terreno.
�
���
Tamaño
Este factor se aplicará en función de la tabla 3 del presente trabajo. Para esto
debemos determinar la relación de áreas entre los lotes de referencia y el lote
tipo.
�+-'� ����� ������� � ��������
�� ���� ���3����4� �"��� ��
�� ��� ��3����4� �"��� ��
�� ���"�� ���"�3����4� �"��� ��
En este caso aplicará un factor de 1 para todos los lotes de referencia debido a
que ninguno es mayor a 4 veces el tamaño del lote tipo.
Varios Frentes o Esquina.
En este caso no es aplicable debido a que las tres referencias son medianeras.
Topografía.
Por razones explicativas se asumirá que en la referencia 3 se necesita un relleno
de 10 m3 para igualar el nivel del terreno con el nivel de la vía adyacente.
Asumiremos que el costo de este relleno son 4,500 dólares. Por lo que se
calculará el coeficiente de topografía.
Ctopografía = "# $%?'%()%*+*+(,%-)+%.+//+-%$% = �#�# @:777?@577@:777 � 1.2
Obtenemos un coeficiente de 1.2, lo que valoriza más el terreno que yo quiero
tasar o conocer su valor, debido a que este no necesita este relleno necesario
para el terreno de la referencia 3. Cabe mencionar que a pesar que la fórmula
explicada anteriormente el costo del relleno se resta del valor original, en este
caso se suma debido a que la referencia es aquella que necesita de este trabajo.
Servicios Públicos
En este caso no es aplicable ya que todos los lotes cuentan con los mismos
servicios básicos, por lo que el coeficiente es igual a la unidad.
Negociación
No es aplicable.
�
���
Resumen de coeficientes
Una vez calculados todos los coeficientes, se procede a aplicarlos sobre los
precios de los respectivos lotes. Luego de aplicarse se deberá determinar el
promedio de estos 3 valores para llegar al precio de nuestro lote a avaluar.
Valor m2 Cp Cf Cs Ct Ce Ctp Csp Cn Valor total
Referencia 1 $ 83.33 0.89 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 67.35
Referencia 2 $ 89.37 1.19 0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 104.14
Referencia 3 $ 116.17 1.25 0.99 1.00 1.00 1.00 1.20 1.00 1.00 $ 173.23
Promedio $ 114.90
Esto nos da un valor total de 114.90 dólares por metro cuadrado de terreno.
Siendo nuestro terreno a valorar de 250 m2, el costo del terreno sería 28,725.00
dólares.
Valoración de la propiedad
Para determinar el valor de una propiedad hay que determinar cuánto sería el
valor de la misma nueva, o lo que se llama “valor de reposición”. Para esto se
debe desarrollar una estimación tomando ciertos parámetros que nos lleven a
este valor. Esto se realizó en el capítulo 3, donde se desarrollaron tipologías de
propiedades. Los datos que se mencionaron anteriormente fueron:
�+,-+�&'�(�� �+.*'&�&� �@������1�������
/�'��&'�(��.�+.*'&�&�01�2� ����������������������
�+,-+�.+��1�� �@������������������
A este valor de la propiedad se debe aplicar las depreciaciones necesarias para
llegar al precio actual de la misma.
Depreciación
Para este cálculo se utilizará la tabla de Fitte y Cervini. Para esto hay que
determinar la vida del activo y su porcentaje de vida técnica. En este caso la vida
de una vivienda de una planta se estima en 67 años como se muestra en la tabla
5. Si tomamos que la vivienda a avaluar tiene 12 años de uso, el porcentaje de
vida será de:
12/67 = 18%
�
���
Y si asumimos un estado de conservación entre regular y bueno (calificación 2.5)
encontramos que la depreciación es de 17.85%.
Aplicación de la Depreciación.
Tomamos la ecuación inicial: Vd = Vn [R + (1 - R) (1 - D)].
Donde se parte del Valor de Reposición o de Sustitución (Vn), además se
asumirá un valor residual del 10%. Quedando así:
Vd = 351.89 x [0.1785 + (1 - 0.1785) (1 - 0.10)] = $322.88
Avalúo Comercial
Costo del terreno/m2 = $ 114.90
Costo de la edificación/m2 = $ 322.98
Área de terreno = 250 m2
Área de edificación = 70 m2
Costo Total = $ 51,334.51
Finalmente llegamos a un precio de 51,334.51 dólares por la propiedad.
�
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5.4. Caso 4: Vivienda de nivel socioeconómico medio alto ubicada en
Puerto Azul.
Para este caso se tomará una vivienda de dos plantas de nivel socioeconómico
medio alto ubicada en la Vía a la Costa, en la ciudadela Puerto Azul. Así mismo
como los casos anteriores, se dividirá la valoración del bien en dos, el valor de la
propiedad y el valor del terreno. Para efecto de cálculo nuestro lote a avaluar
será tomado como el lote tipo. Los datos para la valoración son los siguientes:
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/�'��&'�(��.�+.*'&�&�01�2� ������
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Valoración del terreno
Para esta valoración se ha tomado como referencia 3 terrenos ubicados en el
mismo sector de las siguientes características:
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�� �/'2 #��C/)� 6'"%!$'2#� ��� @����1������ �@���������������� ��� ��
A estas referencias se les aplicará los factores definidos en el capítulo 2
tomando como lote tipo el lote a avaluar y así poder llegar a un valor estimativo.
Profundidad. Factor de Fondo.
Se aplicará el criterio de Harper para el cálculo. Definido en el inciso 2.1.1 del
presente trabajo.
Lote 1: 2979467#5
� 0.86
Lote 2: 2939467#5
� 0.88
Lote 3: 2879467#5
� 1.05
�
��
En este caso los factores de los lotes 1 y 2 implican una pérdida en el valor del
terreno.
Frente. Factor de Frente.
Se aplicará el criterio de IBAPE para el cálculo del coeficiente de frente. Se debe
recordar que este solo aplica si el frente a valorar es de 0,5 a 2 veces el frente
tipo.
Lote 1: 2393@67#95
� 0.96
Lote 2: 2393967#95
� 1.00
Lote 3: 2393;67#95
� 0.93
En este caso todos los lotes ganan valor por frente.
Forma.
Este factor se aplica en el caso de que el lote al que se le aplicará los
coeficientes es irregular. Si esto ocurre, se deberá calcular el coeficiente de
fondo en función de un fondo ficticio, como se definió previamente en el capítulo
2. Para este caso el único lote irregular es el lote 3 para lo cual se procede a
calcular el fondo ficticio.
Área= 547
Frente= 16
Fondo Ficticio= (547/16) = 34.19
Con este fondo ficticio se calcula el coeficiente de profundidad de la misma
manera que se calculo anteriormente. Se aplicará el criterio de Harper
nuevamente.
Lote 1: 28@#3>94 67#5
� 1.13
Se aprecia un incremento en el coeficiente que influirá en el costo final del
terreno.
�
��
Tamaño
Este factor se aplicará en función de la tabla 3 del presente trabajo. Para esto
debemos determinar la relación de áreas entre los lotes de referencia y el lote
tipo.
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�� ��� ��3����4� �"�� ��
�� ���� ���3����4� �"��� ��
�� ���� ���3����4� �"�� ��
En este caso aplicará un factor de 1 para todos los lotes de referencia debido a
que ninguno es mayor o menor a 4 veces el tamaño del lote tipo.
Varios Frentes o Esquina.
En este caso solo es aplicable para el lote 1, para el lote 2 y 3 el coeficiente es
igual a la unidad.
Lo primero que hay que definir para determinar el coeficiente de esquina es el
sector donde se encuentra. En este caso, el sector sería II, debido a que es,
como se menciona anteriormente: Zona de valor comercial y residencial
intermedio apta para edificios en propiedad horizontal.
Luego debemos determinar la relación entre la superficie y el frente (A) del lote
tipo, quedando así:
� � ��� � ������ �������
�������� �� � ��
Luego debemos determinar la relación entre la superficie y la suma de frentes
del lote referencial. Esta sería:
� � ��� ��
�� � �� � �=��� � � =#��
Y el cociente entre ambos valores es:
� � ���������� !��� �
���� � ��
=#�� � �#�=
Determinado n, vamos a la tabla 2, y donde se encuentre n y el sector II, como
se definió por sus características, en función de las ecuaciones presentadas
�
�����
previamente tenemos que el coeficiente es 0,19, lo que nos dice que el lote 1
vale 13% más que un lote medial, por lo que el coeficiente quedaría como 0.81.
Topografía.
En este caso no es aplicable ya que todos los lotes tienen topografía regular, por
lo que el coeficiente es igual a la unidad.
Servicios Públicos
En este caso no es aplicable ya que todos los lotes cuentan con los mismos
servicios básicos, por lo que el coeficiente es igual a la unidad.
Negociación
No es aplicable.
Resumen de coeficientes
Una vez calculados todos los coeficientes, se procede a aplicarlos sobre los
precios de los respectivos lotes. Luego de aplicarse se deberá determinar el
promedio de estos 3 valores para llegar al precio de nuestro lote a avaluar.
Valor m2 Cp Cf Cs Ct Ce Ctp Csp Cn Valor total
Referencia 1 $ 215.00 0.86 0.96 1.00 1.00 0.81 1.00 1.00 1.00 $ 144.01
Referencia 2 $ 206.35 0.88 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 181.98
Referencia 3 $ 200.00 1.13 0.93 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 $ 230.38
Promedio $ 185.46
Esto nos da un valor total de 185.46 dólares por metro cuadrado de terreno.
Siendo nuestro terreno a valorar de 324 m2, el costo del terreno sería 60089.04
dólares.
Valoración de la propiedad
Para determinar el valor de una propiedad hay que determinar cuánto sería el
valor de la misma nueva, o lo que se llama “valor de reposición”. Para esto se
debe desarrollar una estimación tomando ciertos parámetros que nos lleven a
este valor. Esto se realizó en el capítulo 3, donde se desarrollaron tipologías de
propiedades. Los datos que se mencionaron anteriormente fueron:
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�����
�+,-+�&'�(�� �+.*'&�&� �@�������1�������
/�'��&'�(��.�+.*'&�&�01�2� ������
�+,-+�.+��1�� �@�����������������
A este valor de la propiedad se debe aplicar las depreciaciones necesarias para
llegar al precio actual de la misma.
Depreciación
Para este cálculo se utilizará la tabla de Fitte y Cervini. Para esto hay que
determinar la vida del activo y su porcentaje de vida técnica. En este caso la vida
de una vivienda casa habitación se estima en 60 años como se muestra en la
tabla 5. Si tomamos que la vivienda a avaluar tiene 25 años de uso, el porcentaje
de vida será de:
25/60 = 42%
Y si asumimos un estado de conservación regular (calificación 3) encontramos
que la depreciación es de 42.52%.
Aplicación de la Depreciación.
Tomamos la ecuación inicial: Vd = Vn [R + (1 - R) (1 - D)].
Donde se parte del Valor de Reposición o de Sustitución (Vn), además se
asumirá un valor residual del 10%. Quedando así:
Vd = 468.49 x [0.4252 + (1 - 0.4252) (1 - 0.10)] = 441.56
Avalúo Comercial
Costo del terreno/m2 = $ 185.46
Costo de la edificación/m2 = $ 441.56
Área de terreno = 324 m2
Área de edificación = 124.68 m2
Costo Total = $ 115,142.42
Finalmente llegamos a un precio de 115,142.42 dólares por la propiedad.
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�����
5.5. Caso 5: Vivienda de nivel socioeconómico alto ubicada en la Isla
Mocolí.
Para este caso se tomará una vivienda de dos plantas de nivel socioeconómico
alto ubicada en la Vía a Samborondón, en la Isla Mocolí. Así mismo como los
casos anteriores, se dividirá la valoración del bien en dos, el valor de la
propiedad y el valor del terreno. Para efecto de cálculo nuestro lote a avaluar
será tomado como el lote tipo. Los datos para la valoración son los siguientes:
�+,-+�&'�(�� �+.*'&�&� �@������1�����
/�'��&'�(��.�+.*'&�&�01�2� �����
�+,-+�.+��1�� �@����������
/�'��&'(�-'��'+�01�2� ����
"�'-'�012� ���
"+&+�012� ��
�*.+� ��3/%$'2#�
Valoración del terreno
Para esta valoración se ha tomado como referencia 3 terrenos ubicados en el
mismo sector de las siguientes características:
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�� ��)!�6#&#)(� 6'"%!$'2#� ���� @����1������� �@���������������� ��� ���
�� ��)!�6#&#)(� 6'"%!$'2#� ��� �@����1������� �@���������������� ��� ���
�� ��)!�6#&#)(� 6'"%!$'2#� ��� @���1������� �@���������������� �� �
A estas referencias se les aplicará los factores definidos en el capítulo 2
tomando como lote tipo el lote a avaluar y así poder llegar a un valor estimativo.
Profundidad. Factor de Fondo.
Se aplicará el criterio de Harper para el cálculo. Definido en el inciso 2.1.1 del
presente trabajo.
Lote 1: 288#585 67#5
� 0.98
Lote 2: 29:8567#5
� 0.89
Lote 3: 2888567#5
� 0.97
�
�����
En este caso los factores de todos los lotes implican una disminución en el valor
del terreno.
Frente. Factor de Frente.
Se aplicará el criterio de IBAPE para el cálculo del coeficiente de frente. Se debe
recordar que este solo aplica si el frente a valorar es de 0,5 a 2 veces el frente
tipo.
Lote 1: 2353;67#95
� 1.02
Lote 2: 2353;67#95
� 1.02
Lote 3: 23@3;67#95
� 1.03
En este caso todos los lotes ganan valor por frente.
Forma.
Este factor se aplica en el caso de que el lote al que se le aplicará los
coeficientes es irregular. Si esto ocurre, se deberá calcular el coeficiente de
fondo en función de un fondo ficticio, como se definió previamente en el capítulo
2. Para este caso el único lote irregular es el lote 3 para lo cual se procede a
calcular el fondo ficticio.
Área= 485
Frente= 14
Fondo Ficticio= (485/14) = 34.64
Con este fondo ficticio se calcula el coeficiente de profundidad de la misma
manera que se calculo anteriormente. Se aplicará el criterio de Harper
nuevamente.
Lote 1: 28@#:@85 67#5
� 0.99
Este sería el coeficiente de fondo para el lote 3.
�
�����
Tamaño
Este factor se aplicará en función de la tabla 3 del presente trabajo. Para esto
debemos determinar la relación de áreas entre los lotes de referencia y el lote
tipo.
�+-'� ����� ������� � ��������
�� ��� ���3����4� �"� ��
�� ���� ���3����4� �"��� ��
�� ���� ��3����4� �"�� ��
En este caso aplicará un factor de 1 para todos los lotes de referencia debido a
que ninguno es mayor o menor a 4 veces el tamaño del lote tipo.
Varios Frentes o Esquina.
En este caso se aplicará a los 3 lotes debido a que el lote a avaluar, en nuestro
caso el lote tipo, es esquinero.
Lo primero que hay que definir para determinar el coeficiente de esquina es el
sector donde se encuentra. En este caso, el sector sería II, debido a que es,
como se menciona anteriormente: Zona de valor comercial y residencial
intermedio apta para edificios en propiedad horizontal.
Luego debemos determinar la relación entre la superficie y el frente (A) del lote
referencial, quedando así:
� � ��� � ���� �������
�������� �� � ��#��
� � ��� � ������ �������
�������� �� � ��#<<
� � ��� � �=���� �������
�������� �� � ��#<�
Luego debemos determinar la relación entre la superficie y la suma de frentes
del lote a avaluar. Esta sería:
� � ��� ��
�� � �� � �<�<� �� � �#A=
�
�����
Y el cociente entre ambos valores es:
�� � ���������� !��� �
���� � ��#��
�#A= � �#�
�� � ���������� !��� �
���� � ��#<<
�#A= � �#��
�� � ���������� !��� �
���� � ��#<�
�#A= � �#��
Determinado n, vamos a la tabla 2, y donde se encuentre n y el sector II, como
se definió por sus características, en función de las ecuaciones presentadas
previamente tenemos que los coeficientes son:
1. Ce = 0.18
2. Ce = 0.16
3. Ce = 0.19
Lo que nos dice que el lote a avaluar vale 18%, 16% y 19% que las referencias
mediales que tenemos.
Topografía.
En este caso no es aplicable ya que todos los lotes tienen topografía regular, por
lo que el coeficiente es igual a la unidad.
Servicios Públicos
En este caso no es aplicable ya que todos los lotes cuentan con los mismos
servicios básicos, por lo que el coeficiente es igual a la unidad.
Negociación
No es aplicable.
Resumen de coeficientes
Una vez calculados todos los coeficientes, se procede a aplicarlos sobre los
precios de los respectivos lotes. Luego de aplicarse se deberá determinar el
promedio de estos 3 valores para llegar al precio de nuestro lote a avaluar.
�
�����
Valor m2 Cp Cf Cs Ct Ce Ctp Csp Cn
Valor total
Referencia 1 $ 225.00 0.98 1.02 1.00 1.00 1.18 1.00 1.00 1.00 $ 264.29
Referencia 2 $ 220.00 0.89 1.02 1.00 1.00 1.16 1.00 1.00 1.00 $ 232.13
Referencia 3 $ 220.00 0.99 1.03 1.00 1.00 1.19 1.00 1.00 1.00 $ 268.44
Promedio $ 254.95
Esto nos da un valor total de 254.95 dólares por metro cuadrado de terreno.
Siendo nuestro terreno a valorar de 560 m2, el costo del terreno sería
142,772.00 dólares.
Valoración de la propiedad
Para determinar el valor de una propiedad hay que determinar cuánto sería el
valor de la misma nueva, o lo que se llama “valor de reposición”. Para esto se
debe desarrollar una estimación tomando ciertos parámetros que nos lleven a
este valor. Esto se realizó en el capítulo 3, donde se desarrollaron tipologías de
propiedades. Los datos que se mencionaron anteriormente fueron:
�+,-+�&'�(�� �+.*'&�&� �@������1�����
/�'��&'�(��.�+.*'&�&�01�2� �����
�+,-+�.+��1�� �@����������
A este valor de la propiedad se debe aplicar las depreciaciones necesarias para
llegar al precio actual de la misma.
Depreciación
Para este cálculo se utilizará la tabla de Fitte y Cervini. Para esto hay que
determinar la vida del activo y su porcentaje de vida técnica. En este caso la vida
de una vivienda casa habitación se estima en 60 años como se muestra en la
tabla 5. Si tomamos que la vivienda a avaluar tiene 15 años de uso, el porcentaje
de vida será de:
15/60 = 25%
Y si asumimos un estado de conservación bueno (calificación 2) encontramos
que la depreciación es de 17.75%.
Aplicación de la Depreciación.
Tomamos la ecuación inicial: Vd = Vn [R + (1 - R) (1 - D)].
�
�����
Donde se parte del Valor de Reposición o de Sustitución (Vn), además se
asumirá un valor residual del 10%. Quedando así:
Vd = 522.63 x [0.1775 + (1 - 0.1775) (1 - 0.10)] = 479.64
Avalúo Comercial
Costo del terreno/m2 = $ 254.95
Costo de la edificación/m2 = $ 479.64
Área de terreno = 560 m2
Área de edificación = 375.84 m2
Costo Total = $323,043.70
Finalmente llegamos a un precio de 323,043.70 dólares por la propiedad.
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CAPÍTULO 6
Conclusiones
�
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6. Conclusiones
Uno de los problemas que se presenta en el mercado al momento de valorar una
propiedad o bien inmueble es la falta de profesionalismo y subjetividad con la
que se hace.
Se depende mucho sobre la experiencia o factores subjetivos, difíciles de
sustentar al momento de definir determinado valor. Esto viene de la falta de
preparación y conocimiento de procesos constructivos, estados de conservación,
costos y otros requerimientos necesarios para valorar o tasar una propiedad.
Además la diferente metodología empleada por diferentes avaluadores, siendo
esta buena o mala, puede hacer variar el valor de una propiedad, por lo que
existe la necesidad de definir una metodología que evite problemas al momento
de tasar una propiedad. Es necesario poder sustentar el valor al que se ha
llegado y los motivos de su definición.
El presente trabajo tenía como objetivo ser una guía clara y concisa del
procedimiento de un avalúo, por lo que se ha presentado a lo largo del trabajo,
una metodología definida que se espera que sirva para el mercado profesional y
la comunidad.
�
�����
Bibliografía
Libros
BORRERO OCHOA, O. (2000). Avalúos de Inmuebles y Garantías. Colombia:
Bhandar Editores Ltda.
GUERRERO, D. (1994). Manual de Tasaciones. Argentina: Editorial Alsina
ESTUPIÑAN NARVÁEZ, G. Apuntes sobre avalúos.
ANTUÑANO, A. El avalúo de los Bienes Raíces. Editorial Limusa.
APPRAISAL INSTITUTE. El avalúo de Bienes Raíces.
Documentos en PDF
NIEDERER, José Luis (2008).Curso de Avaluaciones: Avalúo de lotes urbanos.
Argentina. Disponible en:
http://www.fing.edu.uy/ia/departamento%20legal/departamento%20legal_archivo
s/libro%20editado%20avaluaciones%20parcial.pdf.
Normativas
Ordenanza sustitutiva de edificaciones y construcciones del cantón Guayaquil.
(2000). M. I. Municipalidad de Guayaquil.
Revistas
Revista de la Cámara de la Construcción de Guayaquil.
Revista técnica Domus. Edición N° 149. De Noviembre a Diciembre del 2011.
ANEXO 1
TIPO I OBRA: Vivienda de clase Media Baja 1 piso
Area: 45,48 m2
Cuadro de Cantidades y Precios
Rubro Unidad Cantidad Precio Unitario Precio Total
OBRAS PRELIMINARES glb 1,00 135,00$ 135,00$
ESTRUCTURA
Plintos de hormigón u 5,50 33,05$ 181,78$
Riostra R2 (0,20x0,08m.) ml 20,98 3,03$ 63,55$
Vigas de hormigón de cubierta (0,10x0,20m.) ml 45,00 4,30$ 193,50$
Vigas de hormigón de cubierta (0,10x0,30m.) ml 6,00 5,15$ 30,90$
Vigas de hormigón de amarre P.B. (0,10x0,20m.) ml 28,50 4,30$ 122,55$
Vigas de hormigón/ amarre sobre paredes (0,10x0,20m.) ml 6,16 3,39$ 20,88$
Losa de cimentación m2 39,63 6,60$ 261,57$
Riostra R1 (0,10x0,12m.) ml 20,20 2,69$ 54,34$
Riostra R3 (0,10x0,35m.) ml 8,20 4,83$ 39,61$
Pilares (0,10x0,25) ml 26,92 4,15$ 111,70$
Kit de armadura de Ideal alambrec glb 1,00 217,02$ 217,02$
Pavimentación de patio m2 6,00 7,54$ 45,24$
Muro de hormigón ciclópeo m3 0,49 114,74$ 56,22$
PAREDES
Paredes de bloque ornamental (baño) m2 0,48 13,35$ 6,41$
Bloques ornamentales ventilación de cubierta m2 2,32 13,35$ 30,97$
Paredes de 9 cm P.B. (bloques de concreto) m2 90,00 6,92$ 622,80$
Pilaretes Interiores P.B. ml 13,20 10,61$ 140,05$
Dinteles de puertas y ventanas P.B. ml 10,20 7,83$ 79,87$
Patas muros de lavandería u 2,00 6,92$ 13,84$
Patas mesón de cocina u 1,00 7,62$ 7,62$
Muros de duchas ml 1,10 5,56$ 6,12$
ENLUCIDOS glb 1 350,00$ 350,00$
INSTALACIONES SANITARIAS glb 1 465,00$ 465,00$
INSTALACIONES ELÉCTRICAS glb 1 350,00$ 350,00$
PINTURA m2 60,55 2,11$ 127,76$
CUBIERTA
Cubierta de placa ondulada (P-10) m2 57,00 8,68$ 494,76$
VENTANAS
Ventanas de Aluminio y Vidrio (1,20x1,00) m2 21,60 27,84$ 601,34$
PUERTAS
Puertas Metálicas u 12,00 64,96$ 779,52$
Puertas MDF laqueadas con cerradura u 6,00 60,59$ 363,54$
OBRAS COMPLEMENTARIAS glb 1 140,00$ 140,00$
Precio Total 4.579,59$
Precio /m2 100,69$
TIPO II OBRA: Vivienda de clase Media Baja 2 pisos
Area: 63,27 m2
Cuadro de Cantidades y Precios
Rubro Unidad Cantidad Precio Unitario Precio Total
OBRAS PRELIMINARES glb 1,00 185,00$ 185,00$
ESTRUCTURA
Plintos de hormigón u 6,50 33,05$ 214,83$
Riostra R2 (0,20x0,08m.) ml 11,40 3,03$ 34,54$
Hormigón escalera m3 0,97 163,76$ 158,85$
Vigas de hormigón de losa de planta alta m3 2,00 113,29$ 226,58$
Vigas de hormigón de cubierta (0,10x0,20m.) ml 30,00 3,92$ 117,60$
Vigas de hormigón de cubierta (0,10x0,30m.) ml 6,00 4,78$ 28,68$
Losa de cimentación m2 28,54 6,60$ 188,36$
Riostra R1 (0,10x0,12m.) ml 17,40 2,69$ 46,81$
Riostra R3 (0,10x0,35m.) ml 5,00 4,83$ 24,15$
Pilares sobre planta baja m3 0,75 108,23$ 81,17$
Losa planta baja m3 2,37 98,31$ 232,99$
Pilares sobre planta alta m3 0,80 108,23$ 86,58$
Hierro Estructural mas personal qq 23,50 51,80$ 1.217,30$
Pavimentación de patio m2 9,60 7,54$ 72,38$
Muro de hormigón ciclópeo m3 0,49 114,74$ 56,22$
PAREDES
Paredes de bloque ornamental (baño) m2 1,28 13,35$ 17,09
Paredes de 9 cm P.B. (bloques de concreto) m2 50,60 6,92$ 350,15
Paredes de 9 cm P.A. (bloques de concreto) m2 73,52 6,92$ 508,76
Pilaretes Interiores P.B. ml 5,00 10,61$ 53,05
Dinteles de puertas y ventanas P.B. ml 30,40 10,61$ 322,54
Patas muros de lavandería u 2,00 6,83$ 13,66
Patas mesón de cocina u 1,00 7,51$ 7,51
Muros de duchas ml 1,10 5,56$ 6,12
ENLUCIDOS glb 1,00 450,00$ 450,00
INSTALACIONES SANITARIAS glb 1,00 642,00$ 642,00
INSTALACIONES ELÉCTRICAS glb 1,00 450,00$ 450,00
PINTURA m2 60,00 2,30$ 138,00$
CUBIERTA
Estructura metalica de cubierta m2 48,33 0,92$ 44,46$
Cubierta de placa ondulada (P-10) m2 48,33 7,13$ 344,59$
VENTANAS
Ventanas de Aluminio y Vidrio (1,20x1,00) m2 6,80 37,45$ 254,66$
PUERTAS
Puertas Metálicas u 2,00 64,96 129,92
Puertas MDF laqueadas con cerradura u 2,00 55,08 110,16
OBRAS COMPLEMENTARIAS glb 1,00 198,00$ 198,00$
Precio Total 7.012,72$
Precio /m2 110,84$
TIPO III OBRA: Vivienda una planta Clase Media
Área : 70 m2
Cuadro de Cantidades y Precios
Rubro Unidad Cantidad Precio Unitario Precio Total
OBRAS PRELIMINARES glb 1 2.900,00$ 2.900,00$
ESTRUCTURA
Replantillo (e=0.05 cm) m2 10 7,71$ 77,10$
Plintos m3 2 176,50$ 353,00$
Riostras m3 2 176,50$ 353,00$
Columnas m3 1 185,90$ 185,90$
Vigas de amarre m3 2 185,90$ 371,80$
Pilaretes ml 20 15,52$ 310,40$
Dinteles de puertas y ventanas ml 14 20,19$ 282,66$
Estructura de cisterna m3 5 185,90$ 929,50$
Contrapiso hormigón simple e=0.08 m2 59 15,80$ 932,20
Muro de piedra base h =0.40 m m2 25 18,24$ 456,00
SOBREPISOS
Baldosa Blanca m2 56 30,58$ 1.712,48
Baldosa en gres m2 4 24,79$ 99,16
Granito en gradas ml 4 114,81$ 459,24
PAREDES
Bloque pesado de concreto 14x19x39 m2 80 14,60$ 1.168,00
Bloque liviano de concreto 9x19x39 m2 54 8,69$ 469,26
Ladrillo chico m2 3 23,07$ 69,21
ENLUCIDOS
Exteriores m2 80 5,11$ 408,80$
Interiores m2 194 4,80$ 931,20$
Filos ml 52 0,77$ 40,04$
REVESTIMIENTO DE PAREDES
Azulejo 11x11 m2 10 23,72$ 237,20$
Azulejo 20x20 m2 10 25,12$ 251,20$
INSTALACIONES SANITARIAS glb 1 2.200,80$ 2.200,80$
INSTALACIONES ELÉCTRICAS glb 1 2.098,60$ 2.098,60$
PINTURA
Exterior m2 80 3,30$ 264,00$
Interior m2 174 2,20$ 382,80$
Empastado m2 254 4,00$ 1.016,00$
TUMBADO
Fibrocel 0.65x0.65 m2 59 15,60$ 920,40$
CUBIERTA
Placa 7 NT 4' estructura metálica m2 77 21,00$ 1.617,00$
VENTANAS
Ventana de Aluminio y Vidrio celosía malla m2 8 79,33$ 634,64$
PUERTAS
Puerta de roble 0.90X2,00 u 1 331,46$ 331,46$
Puerta de laurel 0.80X2,00 u 1 237,35$ 237,35$
Puerta de laurel 0.60X2,00 u 2 220,85$ 441,70$
Puerta de plywood 0.80X2,00 u 1 209,85$ 209,85$
OBRAS COMPLEMENTARIAS glb 1 1.280,00$ 1.280,00$
Precio Total 24.631,95$
Precio/m2 351,89$
TIPO IV OBRA: Vivienda dos plantas clase media alta
Área : 124,68 m2
Cuadro de Cantidades y Precios
Rubro Unidad Cantidad Precio Unitario Precio Total
OBRAS PRELIMINARES glb 1 1.760,48$ 1.760,48$
ESTRUCTURA
Plintos m3 3,38 185,65$ 627,50$
Riostras m3 4,5 185,65$ 835,43$
Columnas m3 9,2 210,10$ 1.932,92$
Vigas de amarre m3 14 210,10$ 2.941,40$
Pilaretes ml 40 25,15$ 1.006,00$
Acero de refuerzo kg 3108 2,10$ 6.526,80$
Contrapiso hormigón simple e=0.08 m2 124,68 17,60$ 2.194,37
SOBREPISOS
Baldosa Blanca m2 85 30,58$ 2.599,30
PAREDES
Bloque liviano de concreto 9x19x39 m2 256,75 12,60$ 3.235,05
ENLUCIDOS
Exteriores m2 265,9 17,87$ 4.751,63$
Interiores m2 493,6 11,62$ 5.735,63$
Filos ml 131,4 2,04$ 268,06$
REVESTIMIENTO DE PAREDES
Azulejo 11x11 m2 10 23,72$ 237,20$
Azulejo 20x20 m2 10 25,12$ 251,20$
INSTALACIONES SANITARIAS glb 1 3.919,94$ 3.919,94$
INSTALACIONES ELÉCTRICAS glb 1 3.737,91$ 3.737,91$
PINTURA
Exterior m2 265,9 5,05$ 1.342,80$
Interior m2 493,6 2,20$ 1.085,92$
Empastado m2 759,5 4,00$ 3.038,00$
TUMBADO
Fibrocel 0.65x0.65 m2 124,68 26,11$ 3.255,39$
CUBIERTA
Cubierta de eternitt (incluido estructura de madera) m2 66,77 33,83$ 2.258,83$
VENTANAS
Ventana de Aluminio y Vidrio celosía malla m2 13,5 79,33$ 1.070,96$
PUERTAS
Puerta de roble 0.90X2,00 u 1 331,46$ 331,46$
Puerta de laurel 0.80X2,00 u 5 237,35$ 1.186,75$
Puerta de plywood 0.80X2,00 u 1 209,85$ 209,85$
OBRAS COMPLEMENTARIAS glb 1 2.070,93$ 2.070,93$
Precio Total 58.411,70$
Precio/m2 468,49$
TIPO V OBRA: Vivienda dos plantas clase alta
Área : 375,84 m2
Cuadro de Cantidades y Precios
Rubro Unidad Cantidad Precio Unitario Precio Total
OBRAS PRELIMINARES glb 1 5.306,86$ 5.306,86$
ESTRUCTURA
Plintos m3 7,2 185,65$ 1.336,68$
Riostras m3 9,22 185,65$ 1.711,69$
Columnas m3 17,8 210,10$ 3.739,78$
Vigas de amarre m3 28,82 210,10$ 6.055,08$
Pilaretes ml 40 25,15$ 1.006,00$
Acero de refuerzo kg 6304 2,10$ 13.238,40$
Contrapiso hormigón simple e=0.08 m2 375,84 17,60$ 6.614,78
SOBREPISOS
Baldosa Blanca m2 300 38,50$ 11.550,00
PAREDES
Bloque liviano de concreto 9x19x39 m2 1530 12,60$ 19.278,00
ENLUCIDOS
Exteriores m2 476,7 18,50$ 8.818,95$
Interiores m2 1454,45 13,20$ 19.198,74$
Filos ml 400 3,40$ 1.360,00$
REVESTIMIENTO DE PAREDES
Azulejo 11x11 m2 35 23,72$ 830,20$
Azulejo 20x20 m2 35 25,12$ 879,20$
INSTALACIONES SANITARIAS glb 1 18.153,07$ 18.153,07$
INSTALACIONES ELÉCTRICAS glb 1 14.469,84$ 14.469,84$
PINTURA
Exterior m2 476,7 6,30$ 3.003,21$
Interior m2 1454,45 3,30$ 4.799,69$
Empastado m2 1931,15 4,00$ 7.724,60$
TUMBADO
Fibrocel 0.65x0.65 m2 375,84 26,11$ 9.813,18$
CUBIERTA
Cubierta de eternitt (incluido estructura de madera) m2 187 33,83$ 6.326,21$
Tejas m2 187 33,20$ 6.208,40$
VENTANAS
Ventana de Aluminio y Vidrio celosía malla m2 95 79,33$ 7.536,35$
PUERTAS
Puerta de roble 0.90X2,00 u 1 331,46$ 331,46$
Puerta de laurel 0.80X2,00 u 15 237,35$ 3.560,25$
Puerta de plywood 0.80X2,00 u 2 209,85$ 419,70$
OBRAS COMPLEMENTARIAS glb 1 13.154,40$ 13.154,40$
Precio Total 196.424,73$
Precio/m2 522,63$
TIPO VI OBRA: Bodega industrial
Área : 960 m2 (20 x 48)
Cuadro de Cantidades y Precios
Rubro Unidad Cantidad Precio Unitario Precio Total
OBRAS PRELIMINARES glb 1 1.517,00$ 1.517,00$
ESTRUCTURA
Replantillo de hormigón m2 37,92 8,99$ 340,90$
Plintos de hormigón f´c = 210 kg/cm2 m3 9,29 252,95$ 2.349,91$
Riostras de hormigón m3 7,3 287,80$ 2.100,94$
Pilares de hormigón m3 5,22 426,23$ 2.224,92$
Vigas de amarre de hormigón 15 x 25 ml 176 16,00$ 2.816,00$
Estructura metálica de cubierta m2 1135 18,00$ 20.430,00$
Contrapiso hormigón e=0.12 cm m2 960 25,60$ 24.576,00
SOBREPISOS
Piso de Cerámica m2 24 30,58$ 733,92
PAREDES
Bloque revocado 9x19x39 m2 885 16,18$ 14.319,30
ENLUCIDOS
Dinteles ml 18 7,00$ 126,00$
Enlucido de baños m2 121,65 3,90$ 474,44$
Enlucido de boquetes ml 14 3,93$ 55,02$
Enlucido de filos ml 1152 4,01$ 4.619,52$
REVESTIMIENTO DE PAREDES
Revestimiento de cerámica m2 44,10 23,72$ 1.046,05$
INSTALACIONES SANITARIAS glb 1 1.016,00$ 1.016,00$
INSTALACIONES ELÉCTRICAS glb 1 1.700,00$ 1.700,00$
PINTURA
Exterior m2 885 5,28$ 4.672,80$
Interior m2 885 3,87$ 3.424,95$
Empastado m2 1770 4,00$ 7.080,00$
CUBIERTA
Planchas steel panel e=0.45 mm m2 1135 15,74$ 17.864,90$
PUERTAS
Puertas de madera colocada u 3 220,00$ 660,00$
Puertas metálicas enrrollables 4 x 4 u 1 350,00$ 350,00$
OBRAS COMPLEMENTARIAS glb 1 2.239,00$ 2.239,00$
Precio Total 116.737,56$
Precio/m2 121,60$
ANEXO 2
Se ha dividido la Ciudad en 7 zonas, en las cuales se investigó terrenos en venta para poder conocer los valores por m2 en las mismas.
N° Ubicación Tipo Tamaño Precio Precio/m2 Observaciones
1 Acuarela del Río Medianero 176 42.000,00$ 238,64$
2 Acuarela del Río Medianero 243 40.000,00$ 164,61$ Urb. Privada dentro
3 Adesdac atrás Samanes 7 Medianero 105 8.000,00$ 76,19$
4 La Garzota Medianero 500 125.000,00$ 250,00$ Sector Privado, templo budista
5 La Garzota Medianero 1000 250.000,00$ 250,00$
6 Samanes 1 Medianero 400 40.000,00$ 100,00$
7 Vergeles Medianero 900 81.000,00$ 90,00$ Via principal a la vuelta de Tía
8 Colinas de la Alborada Medianero 200 18.000,00$ 90,00$
9 Juan Tanca Marengo Medianero 300 60.000,00$ 200,00$ Cerca a Colegio Americano
10 Lagos de Batán Esquinero 890 245.000,00$ 275,28$ Devolver llamada
11 Mucho Lote Tercera etapa Medianero 72 12.500,00$ 173,61$
12 La Garzota I Medianero 210 55.000,00$ 261,90$
13 Álamos Norte Medianero 250 50.000,00$ 200,00$ 2 terrenos juntos (cada uno 250 m2)
14 Mucho Lote Etapa 4 Medianero 72 9.000,00$ 125,00$
17 Mucho Lote Medianero 72 12.000,00$ 166,67$ I Etapa
18 Cdla. Vernaza Norte Medianero 225 59.000,00$ 262,22$ A 120 m. del Mall del Sol
19 Simon Bolivar Medianero 150 35.000,00$ 233,33$
1 Ceibos Norte Medianero 300 45.000,00$ 150,00$ Plano
2 Las Cumbres Medianero 630 65.000,00$ 103,17$ Doble Seguridad, Cumbres altas. Inclinado.
3 Via a Daule Medianero 3180 286.200,00$ 90,00$ Km 5
4 Vía a Daule Medianero 3600 370.000,00$ 102,78$ Solar Industrial
5 Ceibos Norte Esquinero 300 55.000,00$ 183,33$ Diagonal al club
7 Las Cumbres Esquinero 350 35.000,00$ 100,00$ Doble Seguridad, Cumbres altas
8 Santa Cecilia Medianero 760 95.000,00$ 125,00$
10 Santa Cecilia Medianero 3403 800.000,00$ 235,09$ 3 solares. Negociables. Inversión Constructor
14 Santa Cecilia Medianero 420 45.000,00$ 107,14$
15 Santa Cecilia Medianero 760 100.000,00$ 105,00$ Compactado. Dentro garita 4
16 Las Cumbres Medianero 620 65.000,00$ 104,84$ Irregular, medidas aproximadas. Pendiente
1 Ciudadela la Gloria vía Samborondon Medianero 480 20.000,00$ 41,67$
2 Vía a Samborondón Medianero 2100 462.000,00$ 220,00$ Parque historico al Final de esa vía
3 Vía a Samborondón Medianero 455 127.400,00$ 280,00$ Laguna del Sol. VENDIDO
5 Isla Mocolí Medianero 500 112.500,00$ 225,00$
6 Laguna del Sol Medianero 461 138.300,00$ 300,00$ Junto a un Parque
7 Lagos de Batán Medianero 825 247.500,00$ 300,00$
8 Lagos de Batán Medianero 650 188.500,00$ 290,00$ No da al lago
9 Terrasol Medianero 630 182.700,00$ 290,00$ No da al lago
10 Terrasol Medianero 744 193.440,00$ 260,00$ No da al lago
11 Laguna del Sol Medianero 450 128.250,00$ 285,00$ NO da a areas verdes
12 Laguna del Sol Medianero 510 153.000,00$ 300,00$ Vista al Lago
13 Laguna del Sol Medianero 600 180.000,00$ 300,00$ Vista al Parque
14 Ciudad Celeste Medianero 207 37.000,00$ 178,74$ Frente a un parque (La Brisa)
15 Isla Mocolí Medianero 415 91.300,00$ 220,00$
16 Isla Mocolí Medianero 485 106.700,00$ 220,00$
17 Via a Samborondon Medianero 750 183.750,00$ 245,00$ Devolver llamada. Cerca al Tenis Club
18 Via a Samborondon Medianero 800 208.000,00$ 260,00$ Devolver llamada
19 Villa Club Esquinero 280 38.000,00$ 135,71$ Negociables. Trapecio (9-22-28). Etapa Doral
20 Vía a Samborondón Medianero 620,08 200.000,00$ 322,54$ Entre Lagos
21 Villa Club Medianero 180 22.000,00$ 122,22$
22 Villaclub Medianero 128 23.000,00$ 179,69$
25 Laguna del Sol Medianero 473 141.900,00$ 300,00$
26 Terrasol Medianero 614 184.200,00$ 300,00$ Pie del lago
27 Santa María de Casagrande Medianero 230 39.000,00$ 169,57$
BASE DE DATOS DE TERRENOS
ZONA I
ZONA II
ZONA III
1 Puerto Azul Esquinero 280 60.200,00$ 215,00$
2 Puerto Azul Medianero 390 79.950,00$ 205,00$ Bi-familiar
3 Vía a la Costa, km 15 Medianero 5000 300.000,00$ 60,00$
4 Puerto Azul Medianero 568 113.600,00$ 200,00$ Irregular, medidas aproximadas
5 Lomas del Bosque Medianero 1200 30.000,00$ 25,00$ Km.32 Via a la Costa
7 Puerto Azul Medianero 252 52.000,00$ 206,35$
8 Puerto Azul Medianero 478 110.000,00$ 230,13$ Cerramiento. Ofic atrás. Negociable.
9 Puerto Azul Medianero 547 109.400,00$ 200,00$ Irregular, medidas aproximadas
10 Puerto Azul Medianero 450 90.000,00$ 200,00$
11 Portofino Medianero 611 90.000,00$ 147,30$ VENDIDO
12 Portofino Medianero 647 95.000,00$ 146,83$ VENDIDO
14 Portofino Medianero 611,45 116.175,50$ 190,00$
15 Portofino Medianero 647,60 123.044,00$ 190,00$
16 Puerto Azul Medianero 423 93.060,00$ 220,00$
17 Puerto Azul Medianero 568 113.600,00$ 200,00$ BIFAMILIAR
18 Puerto Azul Medianero 252 55.440,00$ 220,00$
1 Bellavista, Sector Mirador Medianero 170 18.000,00$ 105,88$
2 Bellavista, Sector Mirador Medianero 250 20.000,00$ 80,00$
3 Urdesa (Circunvalación Sur e Higueras) Esquinero 354,38 350.000,00$ 987,64$
4 Carlos Julio Arosemena Medianero 2040 1.122.000,00$ 550,00$
5 Bellavista Medianero 250 20.000,00$ 80,00$ Sector Mirador
6 Bellavista Medianero 300 25.000,00$ 83,33$ Sector Mirador
7 Bellavista Esquinero 181 38.000,00$ 209,94$ (negociables)
8 El Paraíso Medianero 270,66 20.200,00$ 74,63$ Calle las Toronjas, Parte alta
9 Kennedy Norte Medianero 800 224.000,00$ 280,00$ (negociables)
10 Bellavista Medianero 413,18 48.000,00$ 116,17$ Etapa IV ( trapecio, 10,5 - 20 atrás)
11 Kennedy Norte Medianero 900 360.000,00$ 400,00$ Atrás del edificio Claro. 3 terrenos (10 x 30)
12 Bellavista Medianero 392 35.000,00$ 89,29$ Mz 43 solar 22 Loma
13 Bellavista Medianero 280 29.000,00$ 103,57$ Negociables. Loma, Sector Mirador
14 Kennedy Norte Medianero 324 119.232,00$ 368,00$ Jose Castillo y Juan Tanca Marengo
15 Kennedy Norte Medianero 216 87.048,00$ 403,00$ Hacia la vía cuesta más. Jose Castillo y Juan Tanca Marengo
16 Kennedy Norte Medianero 160 65.000,00$ 406,25$ A 50 m de Av. Miguel Alcívar.
17 Lomas de Urdesa Medianero 496 58.000,00$ 116,94$
18 Urbanor Medianero 180 19.000,00$ 105,56$ Av. Las Aguas
19 Lomas de Urdesa Medianero 970 125.000,00$ 128,87$ Doble entrada. Avalúo catastral 116,000. Mercado 112,000
20 Lomas de Urdesa Medianero 676 101.400,00$ 150,00$
21 Kennedy Norte Medianero 253 96.187,00$ 380,00$
23 Bellavista Medianero 200 23.000,00$ 115,00$ Sector Mirador
24 Bellavista Medianero 252 28.000,00$ 111,11$ Sector Mirador
1 Calle Riobamba y Urdaneta Medianero 140 35.000,00$ 250,00$
2 Calixto Romero- Noguchi. Medianero 375 295.000,00$ 786,67$ Comercial "Caja Seguro"
4 Antepara y Colón. Medianero 400 180.000,00$ 450,00$ Tiene unos locales
5 25ava. 609 y Gomez Rendon Medianero 272 50.000,00$ 183,82$
6 Gomez Rendón 5618 y la 35ava. Medianero 215 35.000,00$ 162,79$
7 Clemente Ballén y Lizardo García Esquinero 225 60.000,00$ 266,67$ Negociables.
9 Sector de La Bahía Medianero 375 290.000,00$ 773,33$ Atrás del IESS. 2 terrenos
10 Nueve de Octubre y Tulcán. Medianero 470 350.000,00$ 744,68$ De lado a lado, salida a 1ero de mayo. Negociables
11 Manabí entre Quito y Pedro Moncayo Medianero 250 60.000,00$ 240,00$ Manabí entre Quito y Pedro Moncayo
12 Lorenzo de Garacoa. Esquinero 208 70.000,00$ 336,54$ Lorenzo de Garacoa. A 5 cuadras del parque Centenario
1 Los Almendros Medianero 277 50.000,00$ 180,51$ Ernesto Albán frente a De Prati
3 Acacias. Medianero 300 32.000,00$ 106,67$ VENDIDO
4 Almendros. Medianero 277 48.000,00$ 173,29$ VENDIDO
5 La Saiba. Medianero 250 25.000,00$ 100,00$ VENDIDO
6 Covien. Medianero 300 23.000,00$ 76,67$ Precio bajo
8 Covien. Medianero 275 26.000,00$ 94,55$
ZONA VII
ZONA IV
ZONA V
ZONA VI
ANEXO 3
CASOS EXPLICATIVOS
CASO IAvalúo del Terreno - Método Comparativo
Lote Tipo Referencia 1Frente : 10 m Frente : 12 mFondo : 15 m Fondo : 17 mSuperficie : 150 m2 Área : 219 m2 Definir área
Costo/m2 : 95 $Costo total = 14250 $
Coeficiente de ProfundidadCp = 1,06
Coeficiente de FrenteCf = 0,96
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? SI
Fondo Ficticio = 18,25
Coeficiente de ProfundidadCp = 1,10
Coeficiente de FrenteCf = 0,96
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
Coeficiente de TamañoCt = 1,00
Relación = 1,46
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? no (SI o NO)
n = NO APLICASector = 1
f1 = 12f2 = 20
Factor NO APLICACe = 1,00
Coeficiente de Topografía Ctp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1
Lote Tipo Referencia 2Frente : 10 m Frente : 7 mFondo : 15 m Fondo : 15 mSuperficie : 150 m2 Área : 105 m2 Definir área
Costo/m2 : 76,19 $Costo total = 11428,5 $
Coeficiente de ProfundidadCp = 1,00
Coeficiente de FrenteCf = 1,09
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? no
Fondo Ficticio = NO APLICA
Coeficiente de ProfundidadCp = NO APLICA
Coeficiente de FrenteCf = NO APLICA
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
Coeficiente de TamañoCt = 1,00
Relación = 1,43
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? no (SI o NO)
n = NO APLICASector = 1
f1 = 12f2 = 20
Factor NO APLICACe = 1,00
Coeficiente de Topografía Ctp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1,2
Lote Tipo Referencia 3Frente : 10 m Frente : 12,5 mFondo : 15 m Fondo : 32 mSuperficie : 150 m2 Área : 400 m2 Definir área
Costo/m2 : 100,00$ Costo total = 40.000,00$
Coeficiente de ProfundidadCp = 1,46
Coeficiente de FrenteCf = 0,95
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? no
Fondo Ficticio = NO APLICA
Coeficiente de ProfundidadCp = NO APLICA
Coeficiente de FrenteCf = NO APLICA
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
1Coeficiente de Tamaño
Ct = 1,00Relación = 2,67
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? no (SI o NO)
n = NO APLICASector = 1
f1 = 12f2 = 20
Factor NO APLICACe = 1,00
Coeficiente de Topografía Ctp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1
Resumen de Coeficientes
Valor m2 Cp Cf Cs Ct Ce Ctp Csp Cn Valor total
Referencia 1 95,00$ 1,10 0,96 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 100,12$ Referencia 2 76,19$ 1,00 1,09 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 83,30$ Referencia 3 100,00$ 1,46 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 138,13$
Promedio 107,18$
Avalúo de la EdificaciónPara estimar la depreciación se utilizará la tabla de Fitte y Cervini
Tiempo de uso = 15Vida técnica = 67Porcentaje de vida = 22,39Clase = 2 (1 a 5)Factor = 15,60% Obtenido de la tablaCosto m2/construcción = 100,69 $Área de edificación= 45,48 m2
Avalúo Comercial
Costo del terreno/m2 = 107,18$ Costo de la edificación/m2 = 92,19$ Área de terreno = 150 m2Área de edificación = 45,48 m2
COSTO TOTAL = 20.270,32$
CASOS EXPLICATIVOS
CASO IIAvalúo del Terreno - Método Comparativo
Lote Tipo Referencia 1Frente : 10 m Frente : 12 mFondo : 15 m Fondo : 25 mSuperficie : 150 m2 Área : 219 m2 Definir área
Costo/m2 : 76,67 $Costo total = 11500,5 $
Coeficiente de ProfundidadCp = 1,29
Coeficiente de FrenteCf = 0,96
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? NO
Fondo Ficticio = NO APLICA
Coeficiente de ProfundidadCp = NO APLICA
Coeficiente de FrenteCf = NO APLICA
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
Coeficiente de TamañoCt = 1,00
Relación = 1,46
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? no (SI o NO)
n = NO APLICASector = 1
f1 = 12f2 = 20
Factor NO APLICACe = 1,00
Coeficiente de Topografía Ctp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1
Lote Tipo Referencia 2Frente : 10 m Frente : 11 mFondo : 15 m Fondo : 25 mSuperficie : 150 m2 Área : 275 m2 Definir área
Costo/m2 : 94,75 $Costo total = 14212,5 $
Coeficiente de ProfundidadCp = 1,29
Coeficiente de FrenteCf = 0,98
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? no
Fondo Ficticio = NO APLICA
Coeficiente de ProfundidadCp = NO APLICA
Coeficiente de FrenteCf = NO APLICA
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
Coeficiente de TamañoCt = 1,00
Relación = 0,55
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? no (SI o NO)
n = NO APLICASector = 1
f1 = 12f2 = 20
Factor NO APLICACe = 1,00
Coeficiente de Topografía Ctp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1,2
Lote Tipo Referencia 3Frente : 10 m Frente : 10 mFondo : 15 m Fondo : 20 mSuperficie : 150 m2 Área : 260 m2 Definir área
Costo/m2 : 96,15$ Costo total = 24.999,00$
Coeficiente de ProfundidadCp = 1,15
Coeficiente de FrenteCf = 1,00
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? SI
Fondo Ficticio = 26
Coeficiente de ProfundidadCp = 1,32
Coeficiente de FrenteCf = 1,00
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
1Coeficiente de Tamaño
Ct = 1,00Relación = 1,73
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? SI (SI o NO)
n = 1,73Sector = 3
f1 = 10f2 = 20
Factor 0,07Ce = 0,93
Coeficiente de Topografía Ctp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1
Resumen de Coeficientes
Valor m2 Cp Cf Cs Ct Ce Ctp Csp Cn Valor total
Referencia 1 76,67$ 1,29 0,96 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 94,57$ Referencia 2 94,75$ 1,29 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 119,44$ Referencia 3 96,15$ 1,32 1,00 1,00 1,00 0,93 1,00 1,00 1,00 117,48$
Promedio 110,50$
Avalúo de la EdificaciónPara estimar la depreciación se utilizará la tabla de Fitte y Cervini
Tiempo de uso = 10Vida técnica = 60Porcentaje de vida = 16,67Clase = 2 (1 a 5)Factor = 12,22% Obtenido de la tablaCosto m2/construcción = 110,84 $Área de edificación= 63,27 m2
Avalúo Comercial
Costo del terreno/m2 = 110,50$ Costo de la edificación/m2 = 101,11$ Área de terreno = 150 m2Área de edificación = 63,27 m2
COSTO TOTAL = 22.971,99$
CASOS EXPLICATIVOS
CASO IIIAvalúo del Terreno - Método Comparativo
Lote Tipo Referencia 1Frente : 10 m Frente : 15 mFondo : 25 m Fondo : 20 mSuperficie : 250 m2 Área : 300 m2 Definir área
Costo/m2 : 83,33 $Costo total = 24999 $
Coeficiente de ProfundidadCp = 0,89
Coeficiente de FrenteCf = 0,90
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? NO
Fondo Ficticio = NO APLICA
Coeficiente de ProfundidadCp = NO APLICA
Coeficiente de FrenteCf = NO APLICA
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
Coeficiente de TamañoCt = 1,00
Relación = 1,2
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? no (SI o NO)
n = NO APLICASector = 1
f1 = 12f2 = 20
Factor NO APLICACe = 1,00
Coeficiente de Topografía Ctp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1
Lote Tipo Referencia 2Frente : 10 m Frente : 11 mFondo : 25 m Fondo : 35,6 mSuperficie : 250 m2 Área : 391,6 m2 Definir área
Costo/m2 : 89,37 $Costo total = 35000 $
Coeficiente de ProfundidadCp = 1,19
Coeficiente de FrenteCf = 0,98
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? no
Fondo Ficticio = NO APLICA
Coeficiente de ProfundidadCp = NO APLICA
Coeficiente de FrenteCf = NO APLICA
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
Coeficiente de TamañoCt = 1,00
Relación = 0,64
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? no (SI o NO)
n = NO APLICASector = 1
f1 = 12f2 = 20
Factor NO APLICACe = 1,00
Coeficiente de Topografía Ctp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1,2
Lote Tipo Referencia 3Frente : 10 m Frente : 10,5 mFondo : 25 m Fondo : 27 mSuperficie : 250 m2 Área : 413,18 m2 Definir área
Costo/m2 : 116,17$ Costo total = 48.000,00$
Coeficiente de ProfundidadCp = 1,04
Coeficiente de FrenteCf = 0,99
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? SI
Fondo Ficticio = 39,35
Coeficiente de ProfundidadCp = 1,25
Coeficiente de FrenteCf = 0,99
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
1Coeficiente de Tamaño
Ct = 1,00Relación = 1,65
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? NO (SI o NO)
n = NO APLICASector = 3
f1 = 10,5f2 = 27
Factor NO APLICACe = 1,00
Coeficiente de Topografía Ctp = 1,20
Costo = 4500k = 1,1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1
Resumen de Coeficientes
Valor m2 Cp Cf Cs Ct Ce Ctp Csp Cn Valor total
Referencia 1 83,33$ 0,89 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 67,35$ Referencia 2 89,37$ 1,19 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 104,14$ Referencia 3 116,17$ 1,25 0,99 1,00 1,00 1,00 1,20 1,00 1,00 173,23$
Promedio 114,90$
Avalúo de la EdificaciónPara estimar la depreciación se utilizará la tabla de Fitte y Cervini
Tiempo de uso = 12Vida técnica = 67Porcentaje de vida = 17,91Clase = 2,5 (1 a 5)Factor = 17,85% Obtenido de la tablaCosto m2/construcción = 351,89 $Área de edificación= 70 m2
Avalúo Comercial
Costo del terreno/m2 = 114,90$ Costo de la edificación/m2 = 322,98$ Área de terreno = 250 m2Área de edificación = 70 m2
COSTO TOTAL = 51.334,51$
CASOS EXPLICATIVOS
CASO IVAvalúo del Terreno - Método Comparativo
Lote Tipo Referencia 1Frente : 12 m Frente : 14 mFondo : 27 m Fondo : 20 mSuperficie : 324 m2 Área : 280 m2 Definir área
Costo/m2 : 215,00$ Costo total = 60.200,00$
Coeficiente de ProfundidadCp = 0,86
Coeficiente de FrenteCf = 0,96
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? NO
Fondo Ficticio = NO APLICA
Coeficiente de ProfundidadCp = NO APLICA
Coeficiente de FrenteCf = NO APLICA
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
Coeficiente de TamañoCt = 1,00
Relación = 0,864197531
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? SI (SI o NO)
n = 3,28Sector = 2
f1 = 14f2 = 20
Factor 0,19Ce = 0,81
Coeficiente de Topografía Ctp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1
Lote Tipo Referencia 2Frente : 12 m Frente : 12 mFondo : 27 m Fondo : 21 mSuperficie : 324 m2 Área : 252 m2 Definir área
Costo/m2 : 206,35$ Costo total = 52.000,00$
Coeficiente de ProfundidadCp = 0,88
Coeficiente de FrenteCf = 1,00
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? no
Fondo Ficticio = NO APLICA
Coeficiente de ProfundidadCp = NO APLICA
Coeficiente de FrenteCf = NO APLICA
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
Coeficiente de TamañoCt = 1,00
Relación = 1,29
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? no (SI o NO)
n = NO APLICASector = 1
f1 = 12f2 = 20
Factor NO APLICACe = 1,00
Coeficiente de Topografía Ctp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1,2
Lote Tipo Referencia 3Frente : 12 m Frente : 16 mFondo : 27 m Fondo : 30 mSuperficie : 324 m2 Área : 547 m2 Definir área
Costo/m2 : 200,00$ Costo total = 109.400,00$
Coeficiente de ProfundidadCp = 1,05
Coeficiente de FrenteCf = 0,93
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? SI
Fondo Ficticio = 34,19
Coeficiente de ProfundidadCp = 1,13
Coeficiente de FrenteCf = 0,93
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
Coeficiente de TamañoCt = 1,00
Relación = 1,69
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? NO (SI o NO)
n = NO APLICASector = 3
f1 = 16f2 = 30
Factor NO APLICACe = 1,00
Coeficiente de Topografía Ctp = 1,10
Costo = 0k = 1,1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1
Resumen de Coeficientes
Valor m2 Cp Cf Cs Ct Ce Ctp Csp Cn Valor total
Referencia 1 215,00$ 0,86 0,96 1,00 1,00 0,81 1,00 1,00 1,00 144,01$ Referencia 2 206,35$ 0,88 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 181,98$ Referencia 3 200,00$ 1,13 0,93 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 230,38$
Promedio 185,46$
Avalúo de la EdificaciónPara estimar la depreciación se utilizará la tabla de Fitte y Cervini
Tiempo de uso = 25Vida técnica = 60Porcentaje de vida = 42Clase = 3 (1 a 5)Factor = 42,52% Obtenido de la tablaCosto m2/construcción = 468,49 $Área de edificación= 124,68 m2
Avalúo Comercial
Costo del terreno/m2 = 185,46$ Costo de la edificación/m2 = 441,56$ Área de terreno = 324 m2Área de edificación = 124,68 m2
COSTO TOTAL = 115.142,42$
CASOS EXPLICATIVOS
CASO VAvalúo del Terreno - Método Comparativo
Lote Tipo Referencia 1Frente : 16 m Frente : 15 mFondo : 35 m Fondo : 33,5 mSuperficie : 560 m2 Área : 500 m2 Definir área
Costo/m2 : 225,00$ Costo total = 112.500,00$
Coeficiente de ProfundidadCp = 0,98
Coeficiente de FrenteCf = 1,02
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? no
Fondo Ficticio = NO APLICA
Coeficiente de ProfundidadCp = NO APLICA
Coeficiente de FrenteCf = NO APLICA
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
Coeficiente de TamañoCt = 1,00
Relación = 0,892857143
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? SI (SI o NO)
n = 3,04Sector = 2
f1 = 16f2 = 35
Factor 0,18Ce = 1,18
Coeficiente de Topografía Ctp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1
Lote Tipo Referencia 2Frente : 16 m Frente : 15 mFondo : 35 m Fondo : 28 mSuperficie : 560 m2 Área : 415 m2 Definir área
Costo/m2 : 220,00$ Costo total = 91.300,00$
Coeficiente de ProfundidadCp = 0,89
Coeficiente de FrenteCf = 1,02
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? no
Fondo Ficticio = NO APLICA
Coeficiente de ProfundidadCp = NO APLICA
Coeficiente de FrenteCf = NO APLICA
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
Coeficiente de TamañoCt = 1,00
Relación = 1,35
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? si (SI o NO)
n = 2,52Sector = 2
f1 = 16f2 = 35
Factor 0,16Ce = 1,16
Coeficiente de Topografía Ctp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1,2
Lote Tipo Referencia 3Frente : 16 m Frente : 14 mFondo : 35 m Fondo : 33 mSuperficie : 560 m2 Área : 485 m2 Definir área
Costo/m2 : 220,00$ Costo total = 106.700,00$
Coeficiente de ProfundidadCp = 0,97
Coeficiente de FrenteCf = 1,03
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? SI
Fondo Ficticio = 34,64
Coeficiente de ProfundidadCp = 0,99
Coeficiente de FrenteCf = 1,03
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
Coeficiente de TamañoCt = 1,00
Relación = 0,87
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? si (SI o NO)
n = 3,15Sector = 2
f1 = 16f2 = 35
Factor 0,19Ce = 1,19
Coeficiente de Topografía Ctp = 1,00
Costo = 0k = 1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1
Resumen de Coeficientes
Valor m2 Cp Cf Cs Ct Ce Ctp Csp Cn Valor total
Referencia 1 225,00$ 0,98 1,02 1,00 1,00 1,18 1,00 1,00 1,00 264,29$ Referencia 2 220,00$ 0,89 1,02 1,00 1,00 1,16 1,00 1,00 1,00 232,13$ Referencia 3 220,00$ 0,99 1,03 1,00 1,00 1,19 1,00 1,00 1,00 268,44$
Promedio 254,95$
Avalúo de la EdificaciónPara estimar la depreciación se utilizará la tabla de Fitte y Cervini
Tiempo de uso = 15Vida técnica = 60Porcentaje de vida = 25Clase = 3 (1 a 5)Factor = 17,75% Obtenido de la tablaCosto m2/construcción = 522,63 $Área de edificación= 375,84 m2
Avalúo Comercial
Costo del terreno/m2 = 254,95$ Costo de la edificación/m2 = 479,64$ Área de terreno = 560 m2Área de edificación = 375,84 m2
COSTO TOTAL = 323.043,70$
CASOS EXPLICATIVOSAvalúo del Terreno - Método Comparativo
Lote Tipo Referencia 1Frente : 16 m Frente : 15 mFondo : 35 m Fondo : 33,5 mSuperficie : 560 m2 Área : 500 m2 Definir área
Costo/m2 : 225,00$ Costo total = 112.500,00$
Coeficiente de ProfundidadCp = 0,98
Coeficiente de FrenteCf = 1,02
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? no
Fondo Ficticio = NO APLICA
Coeficiente de ProfundidadCp = NO APLICA
Coeficiente de FrenteCf = NO APLICA
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
Coeficiente de TamañoCt = 1,00
Relación = 0,892857143
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? SI (SI o NO)
n = 3,04Sector = 2
f1 = 16f2 = 35
Factor 0,18Ce = 1,18
Coeficiente de Topografía Ctp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1
Lote Tipo Referencia 2Frente : 16 m Frente : 15 mFondo : 35 m Fondo : 28 mSuperficie : 560 m2 Área : 415 m2 Definir área
Costo/m2 : 220,00$ Costo total = 91.300,00$
Coeficiente de ProfundidadCp = 0,89
Coeficiente de FrenteCf = 1,02
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? no
Fondo Ficticio = NO APLICA
Coeficiente de ProfundidadCp = NO APLICA
Coeficiente de FrenteCf = NO APLICA
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
Coeficiente de TamañoCt = 1,00
Relación = 1,35
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? si (SI o NO)
n = 2,52Sector = 2
f1 = 16f2 = 35
Factor 0,16Ce = 1,16
Coeficiente de Topografía Ctp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1,2
Lote Tipo Referencia 3Frente : 16 m Frente : 14 mFondo : 35 m Fondo : 33 mSuperficie : 560 m2 Área : 485 m2 Definir área
Costo/m2 : 220,00$ Costo total = 106.700,00$
Coeficiente de ProfundidadCp = 0,97
Coeficiente de FrenteCf = 1,03
LOTE IRREGULAR¿Se está tratando con un LOTE IRREGULAR? SI
Fondo Ficticio = 34,64
Coeficiente de ProfundidadCp = 0,99
Coeficiente de FrenteCf = 1,03
Coeficiente de ProporciónCs = 1,00
Coeficiente de TamañoCt = 1,00
Relación = 0,87
LOTE ESQUINERO¿Se está tratando con un LOTE ESQUINERO? si (SI o NO)
n = 3,15Sector = 2
f1 = 16f2 = 35
Factor 0,19Ce = 1,19
Coeficiente de Topografía Ctp = 1,15
Costo = 4500k = 1,1
Coeficiente de Servicios PúblicosCsp = 1
Costo = 0k = 1
Coeficiente de NegociaciónCn = 1
Resumen de Coeficientes
Valor m2 Cp Cf Cs Ct Ce Ctp Csp Cn Valor total
Referencia 1 225,00$ 0,98 1,02 1,00 1,00 1,18 1,00 1,00 1,00 264,29$ Referencia 2 220,00$ 0,89 1,02 1,00 1,00 1,16 1,00 1,00 1,00 232,13$ Referencia 3 220,00$ 0,99 1,03 1,00 1,00 1,19 1,15 1,00 1,00 307,74$
Promedio 268,05$
Avalúo de la EdificaciónPara estimar la depreciación se utilizará la tabla de Fitte y Cervini
Tiempo de uso = 15Vida técnica = 60Porcentaje de vida = 25Clase = 3 (1 a 5)Factor = 17,75% Obtenido de la tablaCosto m2/construcción = 522,63 $Área de edificación= 375,84 m2
Avalúo Comercial
Costo del terreno/m2 = 268,05$ Costo de la edificación/m2 = 479,64$ Área de terreno = 560 m2Área de edificación = 375,84 m2
COSTO TOTAL = 330.379,28$