20070513 RM 126-2007-Vivienda to Nacional Tasaciones

El Peruano Lima, domingo 13 de mayo de 2007

NORMAS LEGALES

Pg. 345123FUNDADO EN 1825 POR EL LIBERTADOR SIMN BOLVAR

AO DEL DEBER CIUDADANO

domingo 13 de mayo de 2007

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERRESOLUCIN MINISTERIAL N 126-2007-VIVIENDA

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SEPARATA ESPECIAL

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RESOLUCIN MINISTERIAL N 126-2007-VIVIENDA

Lima, 7 de mayo de 2007 CONSIDERANDO: Que, mediante Ley N 27792 - Ley de Organizacin y Funciones del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento se estableci que el Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA, es un Organismo Pblico Descentralizado de dicho Sector; Que, por el Decreto Supremo N 025-2006-VIVIENDA se aprueba la fusin por absorcin del Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA con el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento, correspondindole al citado Ministerio la calidad de entidad incorporante; Que, mediante Ocio N 2376-2006-VIVIENDA-CLC, la Presidenta de la Comisin Liquidadora del CONATA solicita se expida la correspondiente Resolucin Ministerial aprobando el nuevo Reglamento Nacional de Tasaciones del Per; Que, por la Resolucin Ministerial N 291-2006-VIVIENDA, se dispuso la absorcin por parte de la Direccin Nacional de Urbanismo del Viceministerio de Vivienda y Urbanismo de los rganos y dependencias a cargo de la funcin normativa de CONATA; De conformidad con lo dispuesto en la Ley N 27792, el Decreto Supremo N 002- 2002-VIVIENDA y el Decreto Supremo N 025-2006-VIVIENDA; SE RESUELVE: Artculo 1.- Aprobacin del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per Aprubase el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, el cual consta de seis (6) Ttulos, treinta y uno (31) Captulos y doscientos nueve (209) Artculos, el cual forma parte integrante de la presente Resolucin. Artculo 2.- Derogatoria Dergase la Resolucin Ministerial N 098-2006-VIVIENDA. Regstrese, comunquese y publquese.

HERNN GARRIDO-LECCA MONTAEZ Ministro de Vivienda, Construccin y Saneamiento


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REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PER

TTULO I DISPOSICIONES GENERALES CAPTULO NICO ARTCULO I.01 El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por nalidad establecer los criterios, conceptos, deniciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la valuacin de bienes inmuebles y muebles. ARTCULO I.02 Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en determinada fecha, para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento. ARTCULO I.03 Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 885 del Cdigo Civil son bienes inmuebles: 1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo 2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales. 3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos. 4. Las naves y aeronaves. 5. Los diques y muelles. 6. Los pontones, plataformas y edicios otantes. 7. Las concesiones para explotar servicios pblicos. 8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares 9. Las estaciones, vas de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio. 10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro. 11. Los dems bienes a los que la ley les conere tal calidad Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 886 del cdigo civil son bienes muebles: 1. Los vehculos terrestres de cualquier ndole. 2. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin. 3. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un n temporal. 4. Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no estn unidos al suelo. 5. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisicin de crditos o derechos personales. 6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y otros similares. 7. Las rentas o pensiones de cualquier clase. 8. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles. 9. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro. 10. Los dems bienes a los que la Ley les conere tal calidad. ARTCULO I.04 Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor puede determinarse aplicando mtodos directos (comparacin, costo), indirectos (renta, valor actual) u otros debidamente sustentados. Contiene a travs de ttulos especiales, normas para diferentes tipos de propiedades que pueden ser objeto de valuacin en las condiciones mencionadas. Dichos ttulos podrn contener elementos de bienes inmuebles y de bienes muebles indistintamente.

Conforme se presenten nuevos requerimientos y se completen los estudios tcnicos del caso, este reglamento se ampliar con ttulos referidos a diversos bienes o procedimientos valuatorios. ARTCULO I.05 El campo de aplicacin de este reglamento y la sujecin a sus normas alcanza a todo el territorio de la Repblica. ARTCULO I.06 El uso de este reglamento es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una valuacin comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y para la ejecucin de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros. ARTCULO I.07 Para los efectos de la aplicacin de las disposiciones y normas del presente reglamento en los procesos valuatorios, se distingue con el nombre de tasacin valuacin reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios ociales de terrenos y de edicacin que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado. ARTCULO I.08 Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razn de sus estudios superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la valuacin de un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin. ARTCULO I.09 El perito valuador debe indicar con precisin la fecha de la informacin tcnica y de precios que est utilizando. Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal condicin. ARTCULO I.10 El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de tasacin que deber ser rmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: memoria descriptiva, valuacin y anexos. En cada ttulo de ste reglamento se desarrollar la informacin requerida para cada una de estas secciones. ARTCULO I.11 El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la fecha de valuacin, en consideracin a las compras ventas de bienes similares y a las caractersticas del bien valuado. El valor de realizacin es el que se obtiene por la compra - venta de un bien, tomando como base el valor comercial y aplicndole un factor, en consideracin a la necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser justicado por el perito. TTULO II VALUACION DE PREDIOS URBANOS CAPTULO A ALCANCES Y FINES ARTCULO II.A.01 Se considera predios a los terrenos, as como a las edicaciones instalaciones jas y permanentes que

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constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar destruir la edicacin. ARTCULO II. A.02 Considerase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro n urbano; as como los terrenos sin edicar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente. ARTCULO II. A.03 Se entiende por edicaciones a las construcciones o fbricas en general. ARTCULO II. A.04 Son obras complementarias e instalaciones jas y permanentes todas las que se encuentran adheridas fsicamente al suelo a la construccin, y no pueden ser separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calicados como tales. ARTCULO II.A.05 Los valores arancelarios o valores unitarios ociales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA, ahora Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondientes. ARTCULO II.A.06 La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edicaciones, obras complementarias e instalaciones jas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios ociales de terreno y de edicacin aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justicados por el perito. ARTCULO II.A.07 En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones jas y permanentes, de estar ubicadas en una edicacin techada e incluidas en los cuadros de los valores unitarios ociales de edicacin, se valorizara de conformidad a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edicacin techada se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios ociales de edicacin, exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicar el factor de ocializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de ocializacin a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones jas y permanentes. ARTCULO II.A.08 El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros: Memoria descriptiva. Valuacin. Valuacin del terreno.

Valuacin de las edicaciones Valuacin de las obras complementarias. Valuacin de instalaciones jas y permanentes Intangibles, si los hubiere Cuadro resumen general de las valuaciones Anexos Fotografas, si se requieren Otros TTULO II CAPTULO B MEMORIA DESCRIPTIVA

ARTCULO II.B.09 La memoria descriptiva comprende: Nombre del propietario o posesionario. Nombre de la persona que solicita la tasacin. Objeto de la tasacin y metodologa reglamentacin empleada. Fecha a la cual est referida la tasacin. Ubicacin. Linderos y permetro rea del terreno Zonicacin y uso actual del predio. Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio. Caractersticas del entorno del predio. Descripcin de la distribucin de las plantas. Descripcin de la edicacin. Antigedad de la construccin. Estado de conservacin. Servidumbres, si las hubiere. Anlisis de la documentacin registral. Observaciones.

ARTCULO II.B.10 Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes. De no existir o desconocerse la numeracin municipal la identicacin del lote y manzana dentro de la urbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el que est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con indicacin de las vas pblicas de referencia. ARTCULO II.B.11 La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y nalizando por el fondo. ARTCULO II.B.12 El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en sistema mtrico decimal. ARTCULO II.B.13 Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de la siguiente informacin mnima: Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas; Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles; reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de reas techadas y libres)

ARTCULO II.B.14 En la descripcin de las reas edicadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas principales, tales como:


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Cimentacin Elementos estructurales Muros y columnas Techos y coberturas Pisos y contrapisos Contrazcalos y revestimientos Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles jos, etc. Vidrios Pinturas Cerrajera Instalaciones sanitarias Instalaciones mecnicas y elctricas Instalaciones telefnicas Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como: Instalaciones especiales Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna etc. Obras complementarias. Otros.

ARTCULO II.B.19 El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad; chas regstrales; declaratoria de fbrica; escritura de independizacin y reglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as como otros documentos que sean pertinentes. TTULO II CAPTULO C VALUACIN DEL TERRENO ARTCULO II.C.20 Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria, se tomar como base el valor unitario ocial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la tasacin comercial, se tomar como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona. ARTCULO II.C.21 A falta de valores unitarios ociales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonicacin, que posea similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto, el perito calcular el valor en base a criterios objetivos y tcnicos. ARTCULO II.C.22 El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de terreno. b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno. c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del presente reglamento. ARTCULO II.C.23 El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22 sumndose luego los resultados parciales. b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22. c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b) ARTCULO II.C.24 La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento: a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo II.C.22 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue: SVU= VT x __a __ ( 1.00 - 0.01 d ) 3.00 En la que: SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.

ARTCULO II.B.15 El estado de conservacin de la edicacin ser calicado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.14 y que se denen de la siguiente forma: Muy bueno.- Las edicaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno. Bueno.Las edicaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal. Regular.Las edicaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal. Malo.Las edicaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos. Muy malo.- Las edicaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables. ARTCULO II.B.16 Se considerar las servidumbres y los derechos consignados en los respectivos ttulos de propiedad y los que sean apreciados por el perito como factores que afectan al predio como dominante o sirviente. ARTCULO II.B.17 Se asumir como antigedad de la edicacin el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos: a) b) c) d) Declaratoria de fbrica. Certicado de conformidad de obra Licencia de construccin, mas plazo de ejecucin. El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los documentos sealados precedentemente. e) Declaracin jurada de autoavaluo. A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin. ARTCULO II.B.18 En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle que conduzcan a aclarar conceptos o particularidades, as como las que el perito considere pertinentes.

Pg. 345128VT a

NORMAS LEGALESTTULO II CAPTULO D


d

= Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado. = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de sta con la va pblica. Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma. = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado.

VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES ARTCULO II.D.31 En la valuacin de las edicaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones existentes, tanto edicaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones jas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta los siguientes factores: En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios de edicacin (VUE) que, segn los casos sern los valores ociales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciacin. Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material predominante. El valor de la edicacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN): VE = VSN - D El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edicacin (VUE) VSN = AT x VUE La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante. D = P / 100 x AT x VUE El valor de la edicacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula: VE = AT x VUE (1-P /100) Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso. El perito deber estimar y justicar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calicar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le jar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34. ARTCULO II.D.32 Las edicaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones jas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras. Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de ocializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07. ARTCULO II.D.33 Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna. Tratndose de obras en proceso de edicacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edicacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme.

Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT. b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin. Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor. ARTCULO II.C.25 La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculo II.C.24 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeciente 0.8. El resultado nal no podr ser menor de 0.4 VT. ARTCULO II.C.26 La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeciente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre. ARTCULO II.C.27 La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mnimo vigente, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeciente Fr = frente/6. ARTCULO II.C.28 La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeciente Fo = fondo/15 ARTCULO II.C.29 Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra rme y parte en mar, lago o ro, solo se considerar como valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como lmite entre sta y la martima, lacustre o uvial, el nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria. ARTCULO II.C.30 La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con relacin a la que gura en los ttulos de propiedad, son las siguientes: a) En medidas lineales - En terreno plano - En terreno accidentado b) En reas - En terrenos de forma regular - En terrenos de forma irregular 0.5% 0.8% 2.0% 2.5%

En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito dejar constancia de la diferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a las medidas y reas que guran en los ttulos de propiedad o certicados que correspondan.


NORMAS LEGALESAntigedad (en aos) Material Estructural Predominante Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe

Pg. 345129ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo bueno % % % % 7 17 32 67 2 4 12 5 8 17 8 12 22 11 16 27 14 20 32 17 24 37 20 28 42 23 32 47 26 36 52 29 40 57 7 12 22 10 16 27 13 20 32 16 24 37 19 28 42 22 32 47 25 36 52 28 40 57 31 44 62 34 48 67 12 24 37 15 28 42 18 32 47 21 36 52 24 40 57 27 44 62 30 48 67 33 52 72 36 56 77 39 60 82 57 64 72 60 68 77 63 72 82 66 76 87 69 80 * 72 84 * 75 88 * 78 * * 81 * * 84 * *

ARTCULO II.D.34 La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edicaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.TABLA N 1 PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACIN Y DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS Antigedad (en aos) Material Estructural Predominante Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo Bueno % % % % 0 0 5 0 3 10 3 6 15 6 9 20 9 12 25 12 15 30 15 18 35 18 21 40 21 24 45 24 27 50 27 30 55 5 8 15 5 11 20 8 14 25 11 17 30 14 20 35 17 23 40 20 26 45 23 29 50 26 32 55 29 35 60 32 38 65 10 20 30 10 23 35 13 26 40 16 29 45 19 32 50 22 35 55 25 38 60 28 41 65 31 44 70 34 47 75 37 50 80 55 60 65 55 63 70 58 66 75 61 69 80 64 72 85 67 75 90 70 78 * 73 81 * 76 84 * 79 87 * 82 90 *

Aos Hasta 10 Aos Hasta 15 Aos Hasta 20 Aos Hasta 25 Aos Hasta 30 Aos Hasta 35 Aos Hasta 40 Aos Hasta 45 Aos Hasta 50 Aos Ms de 50 Aos*

Hasta 5 Aos Hasta 10 Aos Hasta 15 Aos Hasta 20 Aos Hasta 25 Aos Hasta 30 Aos Hasta 35 Aos Hasta 40 Aos Hasta 45 Aos Hasta 50 Aos Ms de 50 Aos*

El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calicacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

TABLA N 3 PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS - OFICINAS Antigedad (en aos) Material Estructural Predominante Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo Bueno % % % % 0 0 9 3 5 14 6 9 19 9 13 24 12 17 29 15 21 34 5 8 19 8 13 24 11 17 29 14 21 34 17 25 39 20 29 44 10 20 34 13 25 39 16 29 44 19 33 49 22 37 54 25 41 59 55 60 69 58 65 74 61 69 79 64 73 84 67 77 89 70 81 *



Hasta 5 Aos Hasta 10 Aos Hasta 15 Aos Hasta 20 Aos Hasta 25 Aos Hasta 30 Aos

TABLA N 2 PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA TIENDAS, DEPOSITOS, CENTROS DE RECREACIN o ESPARCIMIENTO, CLUBS SOCIALES o INSTITUCIONES Antigedad (en aos) Material Estructural Predominante Concreto Ladrillo ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo bueno % % % % 0 0 5 8 10 20 55 60

Hasta 5

Pg. 345130Antigedad (en aos) Material Estructural Predominante Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe

NORMAS LEGALESESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo Bueno % % % % 18 25 39 21 29 44 24 33 49 27 37 54 30 41 59 23 33 49 26 37 54 29 41 59 32 45 64 35 49 69 28 45 64 31 49 69 34 53 74 37 57 79 40 61 84 73 85 * 76 89 * 79 * * 82 * * 85 * *


* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados. NOTA: En el caso de la calicacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

Hasta 35 Aos Hasta 40 Aos Hasta 45 Aos Hasta 50 Aos Ms de 50 Aos*

TTULO II CAPTULO E VALOR TOTAL DEL PREDIO ARTCULO II.E.35 El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin: VTP = VT + VE + VI + VOC En donde: VTP VT VE VI VOC = = = = = Valor total del predio. Valor del terreno Valor de la edicacin Valor de las instalaciones jas del predio. Valor de las obras complementarias



Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado, el perito aadir el monto de los bienes intangibles al valor total del predio ARTCULO II.E.36 Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el perito considere necesarios para fundamentar los valores adoptados.

TABLA N 4 PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CLINICAS, HOSPITALES, CINES, INDUSTRIAS, COLEGIOS, TALLERES Antigedad (en aos) Material Estructural Predominante Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo bueno % % % % 0 0 9 3 5 14 6 9 19 9 13 24 12 17 29 15 21 34 18 25 39 21 29 44 24 33 49 27 37 54 30 41 60 5 12 21 10 16 26 13 20 30 16 24 35 18 28 40 20 32 45 23 36 50 26 40 54 29 44 59 32 48 64 35 52 70 20 24 34 22 28 39 25 32 44 27 36 49 30 40 52 32 44 59 34 48 64 37 52 69 39 56 74 42 60 79 44 64 84 59 63 69 61 68 74 64 72 79 67 77 84 70 81 89 72 83 * 75 * * 77 * * 80 * * * * * * * *

TTULO II CAPTULO F VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN ARTCULO II.F.37 En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente manera: (a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados. (b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del edicio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno. ARTCULO II.F.38 En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo II de este reglamento. Para el efecto, deber considerarse tanto las reas propias de uso privado, como las que le corresponden a la seccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes. ARTCULO II.F.39 En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de la misma se calcular en base al 15 % del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El Perito determinar el porcentaje correspondiente en aquellos casos especiales.

Hasta 5 Aos Hasta 10 Aos Hasta 15 Aos Hasta 20 Aos Hasta 25 Aos Hasta 30 Aos Hasta 35 Aos Hasta 40 Aos Hasta 45 Aos Hasta 50 Aos Ms de 50 Aos


NORMAS LEGALES5.0 Tierras de proteccin

Pg. 345131(Clase X)

ARTCULO II.F.40 El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la edicacin de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde. TTULO III VALUACIN DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES AGROPECUARIOS CAPTULO A ALCANCES Y FINES ARTCULO III.A.01 Para los efectos de este reglamento se considera predio rstico a los terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal y de proteccin y a los eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana. Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su ecosistema, as como las construcciones e instalaciones jas y permanentes que existan en l. Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas rsticas, se valuarn conforme a lo establecido en el captulo J del presente ttulo. ARTCULO III.A.02 Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de agua y los terrenos improductivos y terrenos ribereos al mar los ubicados a lo largo del litoral de la Repblica, en la franja de 1 Km. medido a partir de la lnea de la ms alta marea. En ambos casos se entiende que estos terrenos estarn situados fuera del rea urbana y que no se encuentran comprendidos en las zonas de expansin urbana sealados en los planes urbanos, o en los estudios urbansticos debidamente aprobados por autoridad competente. Se debe exceptuar de esta clasicacin a los terrenos de forestacin y las lomas con pastos naturales dedicados a la ganadera. ARTCULO III.A.03 Construcciones e instalaciones jas y permanentes son las edicaciones en general, tales como viviendas, depsitos, cobertizos, talleres, construcciones para benecio de productos, plantas industriales, hospitales, campos recreativos, vas, infraestructura de riego, etc. ARTCULO III.A.04 Se considera plantacin permanente al conjunto de vegetales establecidos en un predio rstico que son susceptibles de explotacin econmica por ms de dos campaas agrcolas y que pertenezca a cualquiera de las categoras siguientes: a) Frutales. b) Otras especies cuya produccin se mantenga durante ms de dos aos, sin necesidad de efectuar nueva siembra. No se considera plantacin permanente cuando las especies antes citadas se encuentren aisladamente, pues en este caso su valuacin ser individual. ARTCULO III.A.05 Son plantaciones anuales aquellas cuyo perodo vegetativo normal es igual o menor de un ao. ARTCULO III.A.06 Los terrenos rsticos por su capacidad de uso mayor se dividen en cinco grandes clases: 1.0 2.0 3.0 4.0 Tierras aptas para cultivo en limpio. Tierras aptas para cultivo permanente Tierras aptas para pastos Tierras aptas para produccin forestal (Clase A) (Clase C) (Clase P) (Clase F)

1.0 Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A) Estas tierras renen condiciones agrolgicas que permiten la remocin peridica y continuada del suelo para el sembro de plantas herbceas y semiarbustivas de corto perodo vegetativo, bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar y sin deterioro de la capacidad productiva del suelo, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca. Por su alta calidad agrolgica podrn dedicarse a otros nes (cultivos permanentes, pastoreo, produccin forestal y proteccin) cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra de su utilizacin con nes de cultivo en limpio, o cuando el inters del Estado as lo requiera. 1.1 Segn el sistema de abastecimiento de agua, se clasican en cuatro tipos: a) con riego por gravedad y agua supercial. b) con riego proveniente de bombeo de agua supercial. c) con riego proveniente de bombeo de agua subterrnea. d) Con agua de lluvia (secano). 1.2 Segn sus niveles de altitud, los tipos sern: a) b) c) d) Hasta 2 000 m.s.n.m. De 2 001 a 3 000 m.s.n.m. De 3 001 a 4 000 m.s.n.m. Ms de 4 000 m.s.n.m

1.3 En la Selva segn la distancia al ro o carretera que se utiliza como va de transporte predominante, las tierras aptas para cultivos en limpio comprenden los siguientes tipos: a) Hasta 1 Km. distancia del ro o carretera. b) Ubicadas de 1 a 2 Kms. de distancia del ro o carretera. c) Ubicadas de 2 a 3 Kms. de distancia del ro o carretera. d) Ubicadas a ms de 3 Kms, de distancia del ro o carretera. 1.4 En todo caso, la tierra aptas para cultivo en limpio se subclasican en las siguientes categoras: a) Primera categora.Son aquellas de mejor calidad agrolgica, gran capacidad productiva, buenas condiciones fsicas y climticas por temperatura muy favorables para la produccin de cultivos en limpio en forma permanente y econmicamente rentable. De relieve topogrco plano y suave, conrindole una gran capacidad de labranza, constituyendo las tierras ms mecanizables del pas. Las pendientes estn generalmente por debajo del 2%, lo que facilita el establecimiento de una infraestructura de riego. Edacamente, son suelos de caractersticas fsicas muy favorables en cuanto a profundidad efectiva, textura adecuada y buen sistema de drenaje. La reaccin de estos suelos (ph) vara entre neutra a ligeramente cida o ligeramente alcalina, condicin ptima para el aprovechamiento de la mayor parte de los nutrientes vegetales. b) Segunda categora.Son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor topogrco o clima que restringen su capacidad productiva, requieren moderadas prcticas de conservacin y de manejo de suelos para evitar su deterioro o para mejorarlo.

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NORMAS LEGALESe) Quinta categora:


Las limitaciones de las tierras de segunda categora pueden incluir efectos simples o combinados de: Suelos con profundidades inferiores a la capa arable. Pendiente ligeramente inclinada por debajo del 4% Susceptibilidad moderada a la erosin. Factores desfavorables que afectan la estructura del suelo. Ligera salinidad o sodio, fcil de corregir. Reaccin o pH entre neutro a ligeramente alcalino. Exigencias en el riego Limitaciones de clima

Son aquellas que presentan limitaciones ms severas que las tierras de la cuarta categora, son pedregosas, con presencia de fragmentos gruesos de grava y piedras y/o afloramiento rocoso en cantidad suficiente para impedir cultivos transitorios pero permiten la siembra de cultivos perennes. El cuadro climtico puede caracterizarse por temperaturas bajas, amplias oscilaciones trmicas (heladas) y fuertes vientos. f) Sexta categora

c) Tercera categora.Son aquellas con severas limitaciones climticas y de riego por inundacin que reducen la eleccin de cultivos y/o requieren prcticas especiales de conservacin, las tierras de sta categora tienen mayores restricciones que las de segunda y cuando se les usa para cultivo en limpio, las prcticas o tratamientos agrcolas y de conservacin de suelos son por lo general ms difciles de aplicar y mantener para asegurar una produccin econmica y continuada. Pueden usarse para cultivos en general, pastos cultivados y produccin forestal. Las restricciones suelen originarse por pendientes moderadamente inclinadas mayor de 4% susceptibilidad a la erosin, drenaje excesivo, poca profundidad y moderada salinidad. d) Cuarta categora.Son aquellas que tienen severas limitaciones que restringen la eleccin de cultivos y/o requieren un cuidadoso manejo. Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que las de la tercera categora y la adaptacin de plantas es menor. Cuando estos suelos se cultivan es necesario un manejo muy cuidadoso y prcticas agrcolas y de conservacin ms difciles de aplicar y mantener. Los suelos pueden usarse en cultivos en limpio, cultivos permanentes y produccin forestal. 2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C) Son aquellas cuyas condiciones agrolgicas no son adecuadas a la remocin peridica, y continuada del suelo, pero que permiten la implantacin de cultivos perennes, sean herbceos, arbustivos o arbreas, frutales principalmente, as como forrajes; bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del suelo ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca. Estas tierras podrn dedicarse a nes de pastoreo, produccin forestal y proteccin, cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmicamente superior al que se obtendra de su utilizacin con nes de cultivo permanente o cuando el inters del Estado lo requiera. Presentan limitaciones tanto de orden edco como topogrco que imposibilitan la jacin de cultivos en limpio, pero que aceptan la jacin de un cuadro diversicado de cultivos tropicales perennes. Estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y principalmente en la selva, pudiendo en algunos lugares no existir ciertas categoras. Para estas tierras se han considerado tambin los mismos tipos de altitudes sealadas, en las tierras aptas para cultivo en limpio, en la sierra. Asimismo, segn la distancia del ro y/o carretera que sirve de va de transporte a las tierras, se utilizaran los mismos tipos sealados para las tierras aptas para cultivo en limpio en selva. Las tierras aptas para cultivo permanente se subclasican en dos categoras la 5ta. y 6ta. categoras del cuadro de valores arancelarios y su denicin resumida es la siguiente:

Son aquellos que presentan limitaciones severas en la calidad agrolgica que los convierten en inapropiados para llevar a cabo cultivos de carcter intensivo en forma normal. Dichas limitaciones de orden climtico, edco o topogrco, pueden estar vinculados estrechamente a pendientes empinadas, susceptibilidad a la erosin, suelos superciales, baja fertilidad, salinidad o alcalinidad, drenaje imperfecto, clima, temperatura y otras caractersticas desfavorables. 3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P). Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para cultivo en limpio o permanente, sin embargo permiten su uso continuado o temporal para el pastoreo, bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del recurso, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca. Estas tierras podrn dedicarse para los nes de produccin forestal o proteccin, cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra de su utilizacin con nes de pastoreo o cuando el inters del Estado lo requiera; estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y selva. En la sierra, las tierras aptas para pastoreo constituyen las tierras de pastos naturales y pueden distinguirse los mismos tipos de altitud establecidos para los cultivos en limpio: a) b) c) d) Hasta 2 000 m.s.n.m. Desde 2 001 a 3 000 m.s.n.m. Desde 3 001 a 4 000 m.s.n.m. A ms de 4 000 m.s.n.m.

4.0 Tierras para produccin forestal (Clase F) No renen las condiciones agrolgicas requeridas para su cultivo o pastoreo, pero permiten su uso para la produccin de maderas y otros productos forestales, siempre que sean manejadas en forma tcnica para no causar deterioro en la capacidad productiva del recurso ni alterar el rgimen hidrolgico de la cuenca ni su ecologa. Estas tierras podrn dedicarse a proteccin cuando el inters del Estado lo requiera. 5.0 Tierras de proteccin (Clase X) Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para cultivo, pastoreo o produccin forestal. Se incluyen dentro de este grupo: picos, nevados, pantanos, playas, cauces de ros y otras tierras que, aunque presentan vegetacin natural boscosa, arbustiva o herbcea, su uso no es econmico y deben ser manejadas con nes de proteccin de cuencas hidrogrcas, vida silvestre, valores escnicos, cientcos, recreativos y otros que impliquen benecio colectivo o de inters social. Aqu se incluyen las unidades de conservacin (Los parques nacionales, reservas nacionales, santuarios nacionales, santuario histrico), y reservas de biosfera.


NORMAS LEGALESTTULO III CAPTULO B

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ARTCULO III.B.11 Produccin dominante en la regin es aquella que ocupa la mayor rea, prevaleciendo por su importancia econmica sobre las otras producciones de la zona. ARTCULO III.B.12 En plantaciones se indica los diversos cultivos que existen, as como los prados y bosques explotables. ARTCULO III.B.13 En recursos de agua y derechos de riego se consigna si el predio se abastece con agua supercial, de subsuelo y/o lluvia, indicando las dotaciones o rendimientos y si son sucientes para las necesidades del predio. En caso de existir riego tecnicado debern detallarse sus caractersticas. El derecho de agua es la dotacin o cuota de agua que le corresponde a un predio de un cauce comn, segn la legislacin vigente. ARTCULO III.B.14 En elementos de trabajo, mano de obra y otros; se especicar si la cantidad y calidad de la mano de obra disponible, las mquinas, equipos, instalaciones, y herramientas, animales de trabajo y dems elementos sucientes para la explotacin ARTCULO III.B.15 En factores ecolgicos se debe tener en consideracin: clima, paisaje y contaminacin ambiental. ARTCULO III.B.16 En la forma de explotacin del predio se indicar si sta es efectuada en todo en parte; y si es conducida en forma directa por el propietario, sistema cooperativo, por trabajo comunitario, otras formas. ARTCULO III.B.17 Debe indicarse si los productos obtenidos son expendidos tal como se les cosecha; si hay un benecio previo o si se les somete a un proceso de preparacin para los mercados su exportacin, o se los industrializa en el fundo mismo. Cuando se obtiene subproductos, se especicar si se les consume en el mismo predio o son vendidos en su estado natural o industrializados. ARTCULO III.B.18 Las construcciones sern descritas indicando sus caractersticas constructivas estructurales, materiales empleados, estado de conservacin, antigedad, y las reas que ocupan. ARTCULO III.B.19 Las instalaciones jas y permanentes, as como las obras complementarias tales como los caminos, cercos, corrales, eras, embarcaderos, puentes, muros y andenes de contencin, defensas marginales, tomas, partidores, canales, diques, etc., sern descritas y metradas aunque no estn dentro de los linderos del predio, pero que le sirvan y hayan sido ejecutados con capital propio en su integridad o en parte, como contribucin a determinada asociacin o comunidad en benecio colectivo. ARTCULO III.B.20 Se consideran las servidumbres y derechos, existentes descritos y consignados en ttulos, as como las establecidos posteriormente a stos, que afectan el predio en su clasicacin de dominante o sirviente. (ver ttulo II captulo B artculo II.B.17). ARTCULO III.B.21 En gravmenes se consignar aquellos a que est afecto el predio y sus condiciones de constitucin, debidamente inscritos. ARTCULO III.B.22 En riesgos se har notar, de existir, los de erosin del suelo, inundaciones, deslizamientos o prdidas de vas de comunicacin, plagas y epidemias; y toda causa que amenace al predio y sus componentes, o pueda perjudicarlo en el futuro.

MEMORIA DESCRIPTIVA ARTCULO III.B.07 En la Memoria Descriptiva se desarrollarn los siguientes conceptos: Nombre del predio. Nombre del propietario o posesionario. Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la valuacin Objeto de la valuacin y metodologa empleada. Ubicacin (valle, regin, zona, distrito, provincia, departamento). Fecha a la cual esta referida la valuacin del predio. Linderos. Permetro - mensura de los lados que lo conforman. rea total. Naturaleza y clasicacin de las tierras y sus reas respectivas. Produccin dominante en la regin agrcola. Plantaciones. Recursos de agua y derechos de riego. Elementos de trabajo, mano de obra y otros. Factores ecolgicos (clima, vientos, ora y fauna, etc). Forma de explotacin. Benecio e industrializacin de los productos. Construcciones y reas que ocupan: edicios, instalaciones para el benecio de productos industriales, obras de bienestar social, servicios generales, etc. Mejoras y obras complementarias. Maquinarias, equipos, herramientas y enseres. Semillas y otros productos en almacn. Animales: ganados, aves, peces, etc. Servidumbres. Gravmenes. Riesgos que amenazan el predio o sus capitales, o pueden perjudicarlo en el futuro. Depreciacin. Rendimiento y produccin bruta. Gastos de explotacin y administracin. Datos complementarios. Ttulos de propiedad y planos de predio. Inscripcin en los registros de la propiedad del inmueble.

ARTCULO III.B.08 En la descripcin de los linderos deber sealarse a) La lnea perimtrica que constituye los linderos con los vecinos colindantes. b) La referencia o accidentes geogrcos permanentes como mar, ros, lagos, esteros, salientes de carcter permanente, bordes, etc. c) En caso que los linderos estn constituidos o relacionados a cerros es preciso denir especcamente los puntos de referencia de manera que se establezca con claridad cual es la parte de los cerros que quedan dentro de la propiedad y la toponimia del lugar. ARTCULO III.B.09 El rea total es la indicada en los ttulos de propiedad o planos existentes, o de no haber stos la que arroje la mensura hecha por el perito cuando se le encomiende tal operacin. Es expresada en hectreas y metros cuadrados, segn corresponda. ARTCULO III.B.10 La naturaleza y la clasicacin de las tierras se determina de acuerdo con las reglas de la tcnica agronmica, consignando las reas de cada clase de terreno y su condicin de cultivado o explotado en su forma natural, cultivable o incultivable. Clasicadas stas en categoras, se aplicar el arancel de terrenos rsticos. El suelo o casco de un predio rstico se vala independientemente de la vegetacin y/o construccin que sustenta, salvo el caso de pasturas naturales.

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NORMAS LEGALES


ARTCULO III.B.23 En los ttulos de propiedad del predio se debe estudiar e indicar, de ser posible, el origen de la propiedad, el propietario o los propietarios actuales, su condicin de propiedad individual, colectiva, testamentaria, estatal o comunidad campesina. Cuando estn inscritos en los registros se consignar la fecha, el tomo, el folio y fojas de la inscripcin; o la cha registral, segn sea el caso. Los planos que conforman el expediente contendrn el nombre del profesional que lo rm, escala, orientacin geogrca y la fecha. El perito dar su opinin sobre el grado de exactitud del levantamiento; de ser necesario se har un nuevo plano, total o parcial del predio y/o sus construcciones; siendo elemento de juicio la hoja catastral ocial referida al predio. TTULO III CAPTULO C VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS ARTCULO III.C.24 La valuacin considerar, segn el caso: a) b) c) d) e) f) Terrenos rsticos Terrenos eriazos Terrenos eriazos ribereos al mar Construcciones e instalaciones jas Maquinaria y equipo Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en almacn g) Ganado, aves, peces y otros animales h) Factores ecolgicos ARTCULO III.C.25 En las valuaciones reglamentarias o comerciales de terrenos rsticos deber hacerse una clasicacin de los mismos, teniendo en cuenta los criterios sealados en el artculo anterior, debiendo determinarse las reas que corresponda a cada categora de tierras. El valor de las tierras aptas para cultivo en limpio que se abastecen con agua de lluvia (secano) ser igual al 50 % del valor de las tierras que guran en los listados de valores ociales de terrenos rsticos vigentes y/o del mercado inmobiliario de estas tierras en la zona, segn sea el caso de valuacin reglamentaria o comercial. Si en el terreno a valuar existieran reas de diversas categoras se calcularn las reas parciales, multiplicando cada una de estas por su correspondiente valor ocial o de mercado vigente; obtenindose el valor total por la sumatoria de aquellas. ARTCULO III.C.26 El valor rstico de las tierras de primera categora (V R) aptas para cultivo en limpio con riego por gravedad y agua supercial se obtiene de los valores ociales de terrenos rsticos del distrito en que se ubica el terreno materia de valuacin o producto del estudio del mercado inmobiliario de la zona en estudio, segn corresponda a una valuacin reglamentaria o comercial. ARTCULO III.C.27 En el caso de valuaciones con el propsito de expropiacin se aplicar lo dispuesto en las normas legales vigentes sobre la materia

ARTCULO III.D.29 El valor bsico eriazo se determina aplicando la siguiente expresin: VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E El valor bsico de terrenos eriazos ribereos al mar se determina por la expresin siguiente: VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E En donde: VBE = Valor bsico eriazo

VBER = Valor bsico eriazo ribereo VR = Valor unitario ocial de terreno rstico o valor unitario de terreno del mercado, segn se trate de valuacin reglamentaria o valuacin comercial, de las tierras de primera categora. = Distancia al rea con valor unitario ocial urbano = Uso = Topografa y naturaleza del terreno = Vas que sirven a la zona en que se ubica el terreno = Distancia a la lnea de ms alta marea = Factor de correccin ecolgica

d U T V D E

ARTCULO III.D.30 La expresin numrica de los factores d, U, T, V, D, y E sern los consignados en las tablas N 05 hasta la N 08-A. La valuacin comercial en ambos casos se establece en funcin de la ley de oferta y la demanda. El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica de desarrollo y uso de sta, aplicar de ser el caso, los factores consignados en las tablas N 05, 06, 07, 08 y 08-A.TABLA N 05 N I CARACTERSTICAS Distancia a la zona con valor arancelario urbano D D D U U U U U U FACTOR EXPRESIN NUMRICA

Hasta 500 m. De 501 a 1 000 m. Ms de 1 000 m. II Usos a) Uso industrial y turismo - Fbricas, grandes depsitos y/o almacenes pesqueros, balleneros, etc. - Hoteles, hostales, casinos. b) Uso comercial - Grifos y servicentros - Restaurante y locales comerciales c) Uso Especiales - Centros de recreacin y otros d) Uso de vivienda y equipamiento - Vivienda III Topografa y Naturaleza del Terreno * A) Topografa del terreno Pendiente menor a 5% De 5 a 10% De 11 a 20% De 21 a 30% Ms de 30% B) Naturaleza del terreno - Arenoso o arcilloso - Con aoramiento rocoso - Con napa fretica supercial

1,50 1,20 1,00 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00

TTULO III CAPTULO D VALUACIN DE TERRENOS ERIAZOS ARTCULO III.D.28 La valuacin de terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar, se obtiene multiplicando el valor bsico eriazo (VBE) por el rea (A), materia de valuacin.

T T T T T T T T

1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.70 0.65 0.60

* Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del terreno, el factor T se determina multiplicando los factores correspondientes.


NORMAS LEGALES

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ARTCULO III.D.31 Para los efectos de este reglamento, las vas clasicadas segn el servicio que comprende la tabla N 06 se denen en la forma siguiente: Carreteras duales Tiene calzadas separadas, para dos o ms carriles de trnsito, cada una diseada para velocidades mayores de 80 Km./h. y pavimentadas con asfalto o concreto. Carreteras de primera clase Tiene un ancho mnimo de 8,40 m. con pavimento de asfalto, diseada para velocidades mayores de 80 Km./h. forman parte del sistema nacional y su pendiente mxima es de 6%. Carreteras de segunda clase Tiene un ancho entre 3,50 m y 8,00 m. son armadas, y su diseo es para velocidades entre 60 a 80 Km/h., forman parte del sistema departamental y su pendiente mxima es de 8%. Carreteras de tercera clase Ancho promedio entre 3,50m y 5,00m., son armadas, forman parte del sistema vecinal y su pendiente mxima es de 10%. Trochas carrozables Sin armado, ancho promedio de 3,00 m. que permiten el trnsito espordico de vehculos. En caso que dos o ms vas inuyen sobre el terreno, deber adoptarse el factor de mayor valor.TABLA N 06 FACTOR VIAS(CARRETERAS) CLASE DE VIA (CARRETERAS) Carreteras duales Carreteras de primera clase Carreteras de segunda clase Carreteras de tercera clase Trochas carrozables Sin carretera Hasta 500 m 1,50 1,40 1,30 1,20 1,10 1,00 DISTANCIA De 501 a 1000 m 1,25 1,20 1,15 1,10 1,05 1,00

a) Clima: Horas de asolamiento, caractersticas climatolgicas de la zona, vientos dominantes, etc. b) Paisaje: Flora y fauna existente en el rea y alrededores, ros, lagos, bosques, etc. que determinen el entorno; debindose tomar fotos a color destacando el paisaje. c) Contaminacin ambiental.- Generacin de humos, ruidos, desechos emanaciones, que pudieran atentar contra la salud y el medio ambiente. ARTCULO III.E.34 Estas variables se determinarn a criterio del perito y podrn calicarse de bueno (B), regular (R) y malo (M), y se aplicar la Tabla N 08 y 08-A.Tabla N 08 FACTOR DE CORRECCIN ECOLOGICO E VARIABLE CLIMA PAISAJE CATEGORIA Bueno Regular Malo 1,04 1,00 0,96 Tabla N 08-A FACTOR DE CORRECCIN ECOLOGICO E VARIABLE CONTAMINACION CATEGORIA AMBIENTAL Bueno 1,10 Regular 1,00 Malo 0,90Si se presentan en forma simultnea ms de una de las variables, el factor E se determina multiplicando los ndices correspondientes de stas.

1,04 1,00 0,96

TTULO III CAPTULO F VALUACIN DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS ARTCULO III.F.35 Comprende todos los edicios e instalaciones del predio rstico y que se utilizan en la explotacin, tales como: viviendas, ocinas, almacenes, plantas industriales, cobertizos, corrales, escuelas, hospitales, salas de esparcimiento, infraestructura de riego, infraestructura de vialidad, instalaciones de servicio u otras instalaciones. ARTCULO III.F.36 La valuacin de las construcciones, obras complementarias, e instalaciones comprende: Descripcin de materiales, distribucin de ambientes, letrado, antigedad, estado de conservacin y usos. El procedimiento que debe seguirse es el sealado en el ttulo II, captulo D referente a valuacin de edicaciones o construcciones, obras complementarias e instalaciones en predios urbanos, en lo que le sea aplicable. ARTCULO III.F.37 La infraestructura de riego comprende: canales, embalses, tomas de derivacin, compuertas, partidores, alcantarillado, sifones y toda obra civil complementaria; y sistemas de riego tecnicado. En todos los casos se har el letrado del movimiento de tierras y de las estructuras, sealando sus caractersticas con el mayor detalle posible asignndoles valores unitarios de mercado debidamente justicados. ARTCULO III.F.38 La infraestructura vial comprende: caminos, puentes, obras de arte, vas frreas, etc. Para los efectos de la valuacin se har el letrado de las diferentes partidas que conforman la infraestructura vial y se asignarn los valores unitarios de mercado correspondientes.

* El Perito deber tener en cuenta para la clasicacin de carreteras: su jurisdiccin y el servicio, segn la normatividad vigente.

ARTCULO III.D.32 El factor distancia (D) con respecto a la lnea de ms alta marea se aplica de acuerdo a la Tabla N 07.TABLA N 07 DISTANCIA CON RESPECTO A LA LINEA DE MAS ALTA MAREA Hasta 250.00 m. De 250,01 a 500,00 m. Ms de 500,00 m. FACTOR D 1,50 1,20 1,00

TTULO III CAPTULO E VALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E) ARTCULO III.E.33 Se debe tener en consideracin las siguientes variables en cada uno de los factores:

Pg. 345136ARTCULO III.F.39 Infraestructura de servicios:

NORMAS LEGALES


En el caso de plantaciones permanentes, se determinar el lucro cesante, como complemento a la valorizacin de la plantacin en si. ARTCULO III.H.47 Las plantaciones maderables se valuarn conforme a su estado de desarrollo, a criterio del perito, debidamente sustentado.

a) Agua potable: reservorios, plantas de tratamiento, plantas de bombeo, redes de distribucin y conexiones domiciliarias. Se describir cada una con el letrado respectivo y los valores unitarios sern de acuerdo al tipo de construccin, materiales y equipamiento. b) Desage: se har la descripcin y letrado de las instalaciones, determinando los valores unitarios de acuerdo al movimiento de tierras y materiales que intervienen en su construccin. c) Instalaciones elctricas: se valuarn segn sus componentes asignndoles los valores unitarios de mercado. d) Otras instalaciones ARTCULO III.F.40 Los cercos se valuarn de acuerdo a su tipo, sealando los materiales que intervienen en su construccin e instalacin, y asignndole valores unitarios de mercado. TTULO III CAPTULO G VALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPOS AGROPECUARIOS ARTCULO III.G.41 La valuacin de maquinaria y equipos agropecuarios comprende: Descripcin de la mquina o equipo, estado actual y estimacin de expectativa de vida til, precio original y fecha de adquisicin, valor actual de la mquina o equipo similar nuevo, descripcin de mejoras y valor actual del equipo dado. ARTCULO III.G...42 El procedimiento a seguirse en la valuacin de este tipo de bienes, es el referente a la valuacin de propiedades empresariales, Ttulo V del presente reglamento. ARTCULO III.G.43 En la valuacin de los implementos, accesorios de mquinas, equipos y herramientas, el perito le asignar el valor correspondiente a su estado de conservacin.

TTULO III CAPTULO I VALUACIN DE GANADO, AVES, PECES Y OTROS ANIMALES ARTCULO III.I.48 El ganado se valuar de acuerdo a los precios promedio de mercado, teniendo en cuenta la especie, raza, volumen de produccin y otros considerndoos que estime el perito. El ganado reproductor se valuar teniendo en cuenta: el pedigree la edad, conformacin exterior y otros. En el caso de ganado vacuno, carne o leche, debe tenerse presente si son registrados (Reg. Genealgico) o no (ganado criollo), y dentro de estos, si son adultos (mayores de 24 meses) o menores. El precio de mercado base de la tasacin ser el resultante del producto del peso neto animal en ayunas por el promedio por kilo de peso vivo de mercados o camales (carcasa) Tener presente, las bonicaciones siguientes: A.- Grado de Cruzamiento Cruce Simple Cruce Intermedio Puro por Cruce : 15-08% : 30-15% : 50-30%

B.- Produccin de leche : Factor 1,4 - 1,0 Varia de ser primerizas lactando de segunda ms lactancias. C.- Edad: Permite reajustar valores A y B 3 a 5 aos : 20-40% 5,1 a 7 aos : 60-80% 7,1 a ms : 100% Tener especial cuidado con vacunos machos cuyo justiprecio estar en funcin de su condicin de animales reproductores en tanto sea puro por cruce (Pedigree). PM PM PN PK V.R.C. : : : : : PN x PK x V.R.C. Precio de Mercado Peso Neto Precio Kg. Vivo Valor rendimiento en carne (1,15 1,20).

TTULO III CAPTULO H VALUACIN DE CULTIVOS Y PRODUCTOS AGROPECUARIOS EN ALMACEN ARTCULO III.H.44 El valor de los cultivos, se determina teniendo en cuenta la edad, estado, rendimiento y precio promedio de los productos en el mercado. El perito podr determinar el valor de una plantacin permanente en base a la acumulacin de gastos incurridos en su implementacin en base a los costos de produccin estimados, debidamente indicados en anexos adjuntos. ARTCULO III.H.45 Las semillas y productos almacenados se valuarn a precios vigentes al momento de la tasacin, teniendo en cuenta su calidad, estado de conservacin y posibilidad de ser utilizados. Cuando estos no se encuentren en almacn sern valuados a criterio del perito. ARTCULO III.H.46 En caso de expropiacin, las plantaciones anuales en perodo de cosecha no se valorizan, disponindose el levante de la misma; aquellas que se encuentren en pleno desarrollo, su valuacin ser la acumulacin del costo de su instalacin hasta la fecha en que se produce la expropiacin.

Al valor resultante, el perito puede incrementarlo teniendo en cuenta la edad del animal en relacin a su aptitud de servicio, ejemplo: 2-3 aos - F = 2,50 7-8 aos - F = 0,42 + 8 aos - F = 0,00 a) Los animales nativos (camlidos andinos) se valorizan en forma semejante a los de pedrigee, considerando raza, especie, sexo, edad, la conformacin exterior del animal, el tipo de lana y color, como la produccin y calidad de la misma; as como los premios obtenidos por estos o sus progenitores en las ferias organizadas por la Autoridad Competente. El Perito en base a sus apreciaciones y criterio, bonicar o no la valuacin respectiva. b) En ganado equino de competicin se considera el elevage; las lneas de consanguinidad de progenitores y descendientes.


NORMAS LEGALES

Pg. 345137

c) En crianzas de caballo de paso peruano, hay que tener en cuenta su pedigree, edad, presencia en su conformacin externa, tipo de piso, docilidad, sexo, premios obtenidos, etc. y de acuerdo a la normatividad vigente. ARTCULO III.I.49 Las aves u otras especies canoras se valuarn de acuerdo a los precios promedio de mercado teniendo en cuenta el pedigree, la especie, gnero y familia; as como la raza de algunas especies. Debe hacerse las bonicaciones por edad, vistosidad o plumaje, aptitud para la reproduccin, produccin, canto, conformacin exterior o presencia, resistencia y otras cualidades que considere el perito. ARTCULO III.I.50 Los peces u otras especies hidrobiolgicas se valuarn tomando en cuenta a que actividad van a ser destinadas: cientca, exposicin, consumo humano e industrial. ARTCULO III.I.51 La valuacin de especies protegidas esta sujeta a criterios del perito quien la sustentar en su informe y de acuerdo a las normas establecidas por la autoridad estatal competente. ARTCULO III.I.52 Los productos crnicos y sus derivados, sin procesar y procesados en almacn, frigorcos, etc. se valuarn teniendo en cuenta el estado y calidad de conservacin, rendimiento y de acuerdo a los precios promedio en mercado. ARTCULO III.I.53 Los huevos para la reproduccin y consumo se valuarn segn la especie, calidad, estado de conservacin y posibilidad de usarlos segn precio promedio en mercado. ARTCULO III.I.54 La lana se valuar teniendo en cuenta la calidad y tamao de bra, uniformidad en el color, estado de conservacin el volumen o rendimiento, y especie segn precio promedio en el mercado . ARTCULO III.I.55 Cualquier animal se valuar de acuerdo a los precios promedios en mercado, a criterio del perito, quin la sustentar. TTULO III CAPTULO J VALUACIN DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSIN URBANA E ISLAS RSTICAS ARTCULO III.J.56 Zona de expansin urbana es el rea constituida por terrenos rsticos que ha sido considerada en los planes de desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de sta, de acuerdo a una zonicacin y plan vial ocial. ARTCULO III.J.57 Terrenos rsticos en zona de expansin urbana, son aquellos que manteniendo su condicin legal de rsticos se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio de uso de la tierra, de acuerdo a la zonicacin establecida en los planes de desarrollo ociales. ARTCULO III.J.58 Se denomina isla rstica a aquel terreno rstico no mayor de 9 hectreas, circundado por zonas habilitadas y que mantiene su condicin legal de rstico. ARTCULO III.J.59 En la valuacin se tomar como referencia, el valor de los terrenos urbanos de las zonas adyacentes. ARTCULO III.J.60 El valor del terreno ubicado en zona de expansin urbana,

isla rstica o zona urbana no habilitada se obtendr aplicando la metodologa siguiente: 1) Estableciendo zonas de inuencia del terreno. 2) Aplicando las frmulas que a continuacin se mencionan. ARTCULO III.J.61 Mtodo de las zonas de inuencia.Se establecern zonas de inuencia formando fajas, considerando: primera, segunda, tercera y cuarta zona. La primera zona estar formada por la faja de terreno comprendida entre la lnea del frente y otra paralela a sta, distante hasta una profundidad equivalente a la normativa, sealada en los planos de zonicacin o en su defecto hasta una profundidad de 30 m. para terrenos que en caso de ser habilitado produzcan lotes con rea predominante mxima de 500 m2, y 50 m de profundidad cuando la supercie de los lotes fuesen mayor de 500 m2. La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas de 100 m. de profundidad cada una, y la cuarta zona por la profundidad restante. ARTCULO III.J.62 Frmula para determinar la valuacin. La valuacin denitiva de los terrenos ubicados en zona de expansin urbana y de las islas rsticas se obtiene sumando las valuaciones parciales, que se determinan multiplicando el valor bsico de cada zona por su correspondiente rea. Se aplica la siguiente frmula:n

VD=j=1

(V B)j x Aj

En donde: VD VB A = Valuacin denitiva = Valor bsico = rea.

ARTCULO III.J.63 En la valuacin de estos terrenos se presentan los siguientes casos: 1er. Caso Valuacin de un terreno que da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana. 2do. Caso Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana. 3er. Caso Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado. ARTCULO III.J.64 1er. CASO.- Valuacin de un terreno con frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana. En este grupo se consideran a los terrenos que dan frente a vas urbanas y que poseen un puntaje de infraestructura igual o superior a 0.04. (Aplicar la Tabla N 10) Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas que tienen iguales obras de infraestructura, o por el contrario el terreno pueden dar frente a vas con diferente puntaje de infraestructura. En el primer caso se har un solo clculo del valor bsico para la primera zona; pero si tiene ms de un frente a vas que poseen diferente puntaje, se deber determinar el mismo nmero de valores bsicos, distribuyndose el rea en forma proporcional a los frentes. Segn sea el caso, se determinar el valor bsico para la primera, segunda, tercera y cuarta zona. ARTCULO III.J.65 Clculo del valor bsico (V B) para la primera zona. Cuando el terreno da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana que le son inherentes,

Pg. 345138

NORMAS LEGALESVTR


el Valor bsico para la primera zona se calcula por la aplicacin de la siguiente frmula: V B = CAV ( Vp - VOH) En donde: VB CAV Vp = Valor bsico = Coeciente de rea vendible = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente.

= Valor del terreno rstico de 1 categora con riego de la zona. Valor ocial si la valuacin es reglamentaria y valor de mercado si la valuacin es comercial.

ARTCULO III.J.70 2do.CASO.-Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana. a) En este grupo se consideran los terrenos que no dan frente a una va urbana, que poseen un puntaje de infraestructura urbana, inferior a 0,03 (Aplicar Tabla N 10) b) Se establecern las zonas de inuencia a partir de la va urbana referencial ms prxima, de acuerdo a lo sealado en el Artculo III.J.61; valundose sucesivamente desde la 1ra. zona, hasta las zonas que involucran al terreno materia de valuacin. ARTCULO III.J.71 3er CASO.-Valuacin de terreno que ampla un lote de terreno habilitado. Cuando el terreno a valuar ampla un lote de terreno habilitado, el Valor Bsico se calcula sobre la base de los siguientes criterios: a) Cuando el lote materia de ampliacin tenga una profundidad menor que la correspondiente a la del lote normativo, de la zonicacin correspondiente; para el rea generada por la diferencia de profundidad del lote a valuar, se tomar como valor bsico, el valor urbano correspondiente al lote a ampliarse. b) Para el resto del rea del lote a valuar, se tomar como valor bsico el equivalente al 80 % del valor jado en el tem anterior. Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tuviera asignado un valor unitario ocial de terreno, tratndose de una valuacin reglamentaria, el valor bsico ser calculado de acuerdo a los procedimientos sealados en el 1er caso. ARTCULO III.J.72 Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinacin del valor bsico para la primera zona: En la determinacin del valor bsico de la primera zona por aplicacin del presente ttulo debe tenerse en cuenta los siguientes criterios: a) Se adoptar como valor bsico el triple del valor de los terrenos rsticos de primera categora de la localidad donde est ubicado, solo en el caso de valuaciones reglamentarias, si por aplicacin de los criterios sealados anteriormente, el valor obtenido fuere menor que est. Segn la regin geogrca las tierras de primera categora que deben tomarse como referencia son las siguientes: Para la costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con agua supercial y riego por gravedad. Para la sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio, correspondiente a la altitud en que se ubica la ciudad Para la selva: Tierras aptas para cultivo en limpio, distantes hasta un kilmetro del ro o carretera. b) Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de topografa y naturaleza del terreno con diferencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales adyacentes, que se han tomado como referencia, deber aplicarse al Valor Bsico el factor T de la tabla N 09.TABLA N 09

Valores ociales si la valuacin es reglamentaria valores de mercado si la valuacin es comercial. ARTCULO III.J.66 El valor bsico de la segunda, tercera y cuarta zona ser equivalente al 80%, 60% y 40% del valor bsico de la primera zona, respectivamente. La sumatoria de las valuaciones parciales dar como resultado la valuacin total del terreno. ARTCULO III.J.67 El coeciente del rea vendible (CAV) es la relacin o proporcin que existe entre el rea vendible y el rea bruta de la habilitacin urbana. Los coecientes del rea vendible varan de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del tipo de habilitacin a realizarse segn proyecto propuesto, teniendo en cuenta la normatividad vigente, emanada por la autoridad respectiva. En caso de no contar con el proyecto o informacin necesaria podr asumirse los siguientes coecientes de rea vendible.AREA BRUTA DEL TERRENO HASTA 2 000 m De 2 001 a 5 000 m De 5 001 a 10 000 m De 10 001 a 15 000 m De 15 001 a 20 000 m De 20 001 a 25 000 m De 25 001 a 30 000 m Ms de 30 000 m COEFICIENTE DE REA VENDIBLE CAV USO RESIDENCIAL Y OTROS USO INDUSTRIAL 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,85 0,80 0,75 0,70 0,71 0,69 0,67 0,65

ARTCULO III.J.68 El Valor Promedio (V.P) de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona en estudio, se obtiene tomando los tres valores ms altos con similar zonicacin que el terreno materia de valuacin dentro de una zona de inuencia de 200 m del terreno a valuarse. En caso que en esa zona no existiesen valores, la distancia se incrementar de 100m en 100m. Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va importante, su valor se tomar en cuenta si est entre los ms altos de la zona en estudio. ARTCULO III.J.69 Valor de las obras de habilitacin urbana (VOH). Se determinar el valor probable de la habilitacin urbana mediante la aplicacin de las tablas N 10 y 11. La suma total de puntos obtenidos restada a la unidad se multiplicar por el valor VTH. El valor de las obras de habilitacin urbana ser equivalente al resultado de deducir el valor del terreno rstico del valor del terreno habilitado, segn la frmula: VOH = VTH - VTR Donde: VOH VTH = Valor de las obras de habilitacin urbana = Valor de terreno habilitado. (Valor ocial si la valuacin es reglamentaria y valor de mercado si es comercial)

FACTOR TOPOGRAFIA a. Pendientes: Menor de 5%

T FACTOR 1,00


NORMAS LEGALESPARTIDAS Red de energa elctrica

Pg. 345139PUNTOS 0,08 0,12

De 5 a 10% 0,90 De 11 a 20% 0,80 De 21 a 30% 0,70 Mayor de 30% 0,60 NATURALEZA DEL TERRENO FACTOR b. Suelos que obligan a inversiones extraordinarias en cimentaciones: Arenosos o arcillosos 0,70 Con aoramiento rocoso 0,65 Con napa fretica supercial 0,60 Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del terreno, el factor T se determinar multiplicando los factores correspondientes.

TABLA N 10 OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS (VOH) DE USO RESIDENCIAL PARTIDAS Estudios Trazo Calzada y ancho de va CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS Para habilitaciones planicadas Trazo denido de calle Tierra nivelada con trazo denido, con rasante construida en terreno natural, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00m a 10,00 m Mayor de 10,00 m Armado compactado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m Mayor de 10,00 m Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares y con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m Mayor de 10,00 m Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento supercial de asfalto, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6 00 m a 10,00 m Mayor de 10,00 m Empedrado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m De 10,01 m a 18,00 m Mayor de 18,00 m avenidas de doble va. Carpeta asfltica, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m De 10,01 m a 18,00 m Mayor de 18,00 m avenidas de doble va. Calzada adoquinado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m De 10,01 m a 18,00 m Mayor de 18,00 m o avenidas de doble va. Losa de concreto, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m De 10,01 m a 18,00 m Mayor de 18,00 m o avenidas de doble va. Con canales sin revestir Con canales revestidos con concreto: Agua de captacin Agua de pozo Para piletas pblicas Para conexiones domiciliarias Tanques o pozos spticos Para conexiones domiciliarias PUNTOS 0,02(*) 0,02(*)

CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS Con cables areos sin postes Con postes de madera sin tratamiento y con cables areos Con postes de concreto, erro o madera tratada: Con cables subterrneos y pastorales Con cables subterrneos Con cables areos Conexiones Agua domiciliarias Alcantarillado Energa elctrica: Cables areos Cables subterrneos Vereda de De empedrado ancho menor De asfaltado con sardinel de concreto de 1,20 m De concreto simple Vereda de De empedrado ancho entre De asfaltado con sardinel de concreto 1,20 m y 2,40 m De concreto simple Vereda de De empedrado ancho mayor De asfaltado con sardinel de concreto de 2,40 m De concreto simple

0,18 0,17(*) 0,15 0,05(*) 0,04(*) 0,02 0,03(*) 0,04 0,08 0,09 0,07 0,09 0,11(*) 0,09 0,12 0,13

(*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una habilitacin urbana tipo.

TABLA N 11 0,04 0,05 0,06 0,08 0,09 0,10 OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS (VOH) DE USO INDUSTRIAL PARTIDAS Estudios Trazo Calzada y ancho de va CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS Para habilitaciones planicadas Trazo denido de calle Tierra nivelada con trazo denido, con rasante construida en terreno natural, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00m a 10,00 m Mayor de 10,00 m Armado compactado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m Mayor de 10,00 m Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares y con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m Mayor de 10,00 m Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento supercial de asfalto, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6 00 m a 10,00 m Mayor de 10,00 m Empedrado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m De 10,01 m a 18,00 m Mayor de 18,00 m o avenidas de doble va. Carpeta asfltica, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m De 10,01 m a 18,00 m Mayor de 18,00 m avenidas de doble va. Adoquinado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m De 10,01 m a 18,00 m Mayor de 18,00 m o avenidas de doble va. Losa de concreto, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m De 10,01 m a 18,00 m PUNTOS 0,02(*) 0,02(*)

Calzada y ancho de va

0,09 0,10 0,12

0,03 0,04 0,05 0,07 0,08 0,09

0,12 0,13 0,14 0,12 0,14 0,16 0,18 0,21 0,24 0,27(*) 0,32 0,26 0,32 0,36 0,41 0,32 0,36 0,41 0,49 0,02 0,07 0,08 0,06 0,15(*) 0,08 0,14(*) Calzada y ancho de va

0,08 0,09 0,10

0,10 0,11 0,12 0,09 0,10 0,11 0,13 0,16 0,18 0,21 0,24 0,24 0,26 0,28 0,32 0,28 0,30 0,32(*)

Canalizacin de agua para regado Red de agua potable Red de alcantarillado

Pg. 345140PARTIDAS

NORMAS LEGALESCARACTERSTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS Mayor de 18,00 m avenidas de doble va. 0,36 Con red pblica 0,11(*) Con red particular 0,10 Con red pblica 0,10(*) Con red de desage industrial 0,17 Con cables areos sin postes 0,05 Con postes de madera sin tratamiento y con cables areos 0,09 Con postes de concreto, erro o madera para alumbrado tratada: Con cables areos 0,09(*) Con cables subterrneos 0,13 Con postes de madera sin tratamiento y con cables areos 0,07 Con postes de concreto, erro o madera para alumbrado tratada: Con cables areos 0,09 Con cables subterrneos 0,11(*) Agua 0,04(*) Alcantarillado 0,04(*) Energa elctrica: Con cables areos 0,02 Con cables subterrneos 0,04(*) De empedrado 0,03 De asfaltado con sardinel 0,07 De concreto simple 0,08 De empedrado 0,05 De asfaltado con sardinel 0,09 De concreto simple 0,11(*) De empedrado 0,08 De asfaltado con sardinel 0,11 De concreto simple 0,13


En donde: C A n i = Capital = Ingreso anual o renta lquida que percibe el usufructuario o beneciario al n de un perodo (ao). = Nmero de aos que falta para la extincin del usufructo o contrato. = Inters legal expresado en tanto por uno en nuevos soles o dlares.

Red de agua potable Red de alcantarillado Red de energa elctrica para alumbrado pblico

La determinacin del usufructo de bienes no consumibles implica la utilizacin de la siguiente frmula: C =Ax (1 + i)n - 1 + Vt i(1+ i)n i (1 + i)n

Red de energa elctrica para uso industrial

En donde: Vt = Valor del terreno Si el usufructo implica el uso temporal del bien, superior a los 50 aos, ser de aplicacin la siguiente frmula: A Vt = ___ + _______ i i(1 + i)n

Conexiones de lotes

Vereda de ancho menor 1,40 m Vereda de ancho Normal de 1,40m a 2,00 m Vereda de ancho Mayor de 2,00 m(*)

C

ARTCULO IV.A.04 En el caso de servidumbres que tienen vinculacin con las reas de uso pblico como vas y parques se tomarn en cuenta los siguientes criterios: 1) Para que el caso sea considerado como servidumbre se comprobar que sta no afecte la correcta utilizacin pblica del bien. 2) Se valuar por separado el bien supercial, el uso del subsuelo y el uso del sobresuelo o aires. 3) Si el resultado de la valuacin del uso del subsuelo es inferior a 1/3 de la valuacin del bien supercial se considerar como valuacin nal esta ltima. 4) Si el resultado de la valuacin del uso del sobresuelo es inferior a 1/3 de la valuacin del bien supercial se considerar como valuacin nal esta ltima ARTCULO IV.A.05 La valuacin del bien supercial en el caso mencionado en el artculo anterior debe hacerse considerando que se trata de un terreno urbano asimilado a la caractersticas de su entorno ms prximo, restndole el costo de la adecuacin de las obras de habilitacin necesarias para el nuevo uso. Para la valuacin del uso del subsuelo y del sobresuelo se considerar que se trata de una servidumbre de tiempo indeterminado y se aplicar las disposiciones del artculo IV.A.01 de este reglamento. TTULO V VALUACIN DE PROPIEDADES EMPRESARIALES CAPTULO A ALCANCES Y FINES ARTCULO V.A.01 La valuacin de una empresa comercial o industrial deber comprender todos sus bienes tangibles e intangibles, tales como: Bienes tangibles: valor del inmueble, sistemas y equipos industriales (procesos productivos, mquinas, herramientas, vehculos, etc.); muebles, enseres, equipos de ocina, materiales, repuestos, productos y otros bienes que posean. Bienes intangibles: valores del proyecto, gastos de supervisin, promocin, organizacin y puesta en marcha; patentes, marcas de fbrica, franquicias, opciones, contratos, derechos a servicios y otros.

Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una habilitacin industrial tipo.

TTULO IV VALUACIN DE SERVIDUMBRES Y USUFRUCTOS CAPTULO A ALCANCES Y FINES ARTCULO IV.A.01 En la valuacin de servidumbre no es posible sealar reglas jas por la gran variedad de casos que al respecto pueden presentarse, por lo que el perito queda en libertad para usar un procedimiento tcnico debidamente sustentado, y al valorizrsele debern tenerse en cuenta los daos y perjuicios que resultaren al propietario del predio sirviente. ARTCULO IV.A.02 El usufructo es el derecho de usar y gozar de un bien pero sin poder disponer de l si este es ajeno. Tiene como caractersticas: 1) La de ser un derecho real 2) La de conceder el derecho de uso y goce del bien como un carcter temporal. 3) La de no poder modicar substancialmente el bien 4) Recae sobre toda clase de bienes no consumibles, salvo el dinero que solo da derecho a percibir renta. El usufructo se puede constituir por mandato de la ley, por contrato y por testamento, puede recaer sobre toda clase de bienes. El usufructo toma las siguientes formas: el normal, con la obligatoriedad de mantener el bien sin ms deterioro que el uso razonable, el imperfecto o casi usufructo sobre los bienes que se consumen, el usufructo a ttulo universal y el usufructo a ttulo personal. ARTCULO IV.A.03 El capital que representa un usufructo se determina aplicando la siguiente frmula: C = A (1 + i)n - 1 ] i(1 + i)n


NORMAS LEGALES

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Tambin comprende las dems partidas y otros elementos que pueda integrar su activo y pasivo; debiendo el perito agregar las observaciones que estime convenientes sobre la idoneidad de los bienes para la industria que lo ocupa. ARTCULO V.A.02 La valuacin de una empresa comprende las siguientes etapas: a) Estudio de la documentacin proporcionada por los propietarios o solicitantes de la tasacin; cha registral o declaratoria de fbrica y certicado de gravamen, planos actuales de las edicaciones, instalaciones y obras complementarias; relacin de maquinarias y equipos, capacidad de produccin, muebles, enseres, repuestos, vehculos, materias primas, productos en proceso y productos terminados; sus facturas de compra respectivas, plizas de importacin, etc. b) Inspeccin de campo: medir o comprobar las dimensiones de los locales, inspeccionar las edicaciones, constatar los estados de conservacin, calicndolos segn las tablas de depreciacin. c) Vericar los equipos contra incendios, alarmas, cmaras de vdeo, equipos de bombeo, hidroneumticos, de aire acondicionado, grupos electrgenos, etc. Constatacin y vericacin de cada mquina y equipo, tomando los datos de marca, tipo, modelo, nmero de serie, capacidad, ao de fabricacin, estado de conservacin, grado de operatividad, obsolescencia, repotenciamiento, etc. d) Datos contables de activos y pasivos de la empresa, toma de muestras fotogrcas, grabacin o lmacin de ser posible, de la visita de campo. e) Anlisis y obtencin de precios similares nuevos. f) Trabajo de gabinete: Determinacin de la metodologa a utilizar en la valuacin, clculos, frmulas y fundamentos. g) Preparacin del informe pericial, que comprende bsicamente las etapas de inspeccin de campo, memoria descriptiva y valorizacin de los bienes. ARTCULO V.A.03 La memoria descriptiva para la valuacin de un empresa ser similar a la especicada en el Ttulo II, Captulo B y Ttulo III, Captulo G, del presente reglamento. Debe incluir, por tanto, los sistemas, instalaciones industriales mviles, maquinarias y equipos: Nombre del propietario, nombre de la persona que solicita la tasacin, objeto de la valuacin y metodologa o reglamentacin empleada, fecha a la cual esta referida la valuacin, ubicacin y uso actual del activo; sus caractersticas generales, edad, estado y expectativa de uso productivo, observaciones. La valorizacin de los activos se efectuar teniendo como base la memoria descriptiva y de acuerdo a las pautas indicadas en los siguientes artculos. ARTCULO V.A.04 La metodologa a aplicarse para tasar sistemas, instalaciones industriales mviles, maquinarias y equipos consistir en determinar el valor actual del bien, obtenido a partir del valor de adquisicin a la fecha de un similar nuevo, al que se le aplicar un factor de depreciacin calculado a base de su edad y perodo de uso productivo futuro del equipo as como por obsolescencia, teniendo como lmite inferior el valor residual que pueda obtenerse por el bien al ponerlo fuera de uso. A este valor actual de tasacin del bien se le denomina valor actual comercial de ta

20070513 RM 126-2007-Vivienda to Nacional Tasaciones

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