APOYO Y SOPORTE A LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS...

APOYO Y SOPORTE A LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS CORPORATIVOS PARA PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA VIAL EN EL CORREDOR HONDA - PUERTO SALGAR - GIRARDOT A METROPOL GEO CONSULTORES S.A.S. EN VIRTUD DEL CONTRATO DE LA LONJA

DE PROPIEDAD RAÍZ DEL TOLIMA Y LA CONCESIÓN ALTO MAGDALENA S.A.S.

PASANTE: JUAN MANUEL URBANO CASTRO

20091025108

TRABAJO DE GRADO EN MODALIDAD DE PASANTÍA DE CONFORMIDAD CON EL ACUERDO 038 DE 2015

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA

BOGOTA D.C. 2017

APOYO Y SOPORTE A LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS CORPORATIVOS PARA PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA VIAL EN EL CORREDOR HONDA - PUERTO SALGAR - GIRARDOT A METROPOL GEO CONSULTORES S.A.S. EN VIRTUD DEL CONTRATO DE LA LONJA

DE PROPIEDAD RAÍZ DEL TOLIMA Y LA CONCESIÓN ALTO MAGDALENA S.A.S.

PASANTE: JUAN MANUEL URBANO CASTRO

20091025108

DIRECTOR INTERNO: HECTOR JAVIER FUENTES

DOCENTE DE TIEMPO COMPLETO ECONOMISTA

DIRECTOR EXTERNO: LEONARDO PALACIO HERNANDEZ

INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA ESPECIALISTA EN AVALÚOS

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA

BOGOTA D.C. 2017

Nota de Aceptación __________________________________ __________________________________

__________________________________ __________________________________ __________________________________ __________________________________ __________________________________ __________________________________ __________________________________ __________________________________ __________________________________

____________________________________ Firma del Director Interno

____________________________________ Firma del Director Externo

BOGOTÁ D.C., (17, febrero, 2017)

DEDICATORIA A mi núcleo familiar, que se compone por mi hermana Geraldine Daniela Urbano Castro, por mi sobrina Celeste Urbano, por mi hermano Jeisson Andrés Urbano Castro y especialmente a mi Madre María Sonia Castro Chavarro que siempre me apoyaron y estuvieron a mi lado en este largo camino.

Juan Manuel Urbano

AGRADECIMIENTOS Agradezco a Dios, a mi familia pero en especial, a mi Madre María Sonia Castro Chavarro, quienes han estado a mi lado en cada segundo de este proceso de aprendizaje que finaliza. Si no hubiera existido el deseo de mi mami porque yo estudiara, creo que de mi parte no hubiera existido la decisión para hacerlo. A mi amigo, jefe y director pasantía el Ingeniero Leonardo Palacio Hernández que me ha acogido en su empresa brindándome su amistad y conocimiento en el tiempo en el que he compartido laboralmente y en la elaboración de mi trabajo de grado.

Juan Manuel Urbano

TABLA DE CONTENIDO

RESUMEN .............................................................................................................. 1

INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 2

1. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA .................................................................. 4

2. OBJETIVOS ..................................................................................................... 5

2.1 OBJETIVO GENERAL ............................................................................... 5

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ...................................................................... 5

3. JUSTIFICACIÓN .............................................................................................. 7

3.1 JUSTIFICACIÓN ACADEMICA .................................................................. 7

3.2 JUSTIFICACIÓN ECONOMICA ................................................................. 7

3.3 JUSTIFICACIÓN TÉCNICA ....................................................................... 8

4. ANTECEDENTES DE LA ENTIDAD ................................................................ 9

5. ALCANCES .................................................................................................... 11

6. MARCO TEÓRICO Y CONCEPTUAL ............................................................ 12

6.1 MARCO TEÓRICO................................................................................... 13

6.2 MARCO CONCEPTUAL .......................................................................... 14

6.2.1 Valuación ........................................................................................... 15

6.2.2 Avalúo corporativo ............................................................................. 15

6.2.3 Avaluador .......................................................................................... 15

6.2.4 Valor comercial .................................................................................. 15

6.2.5 Avalúo de bienes inmuebles .............................................................. 15

6.2.6 Predio ................................................................................................ 16

6.2.7 Predio Rural ....................................................................................... 16

6.2.8 Predio Urbano.................................................................................... 16

6.2.9 Predios Baldíos .................................................................................. 16

6.2.10 Predios ejidos ................................................................................. 16

6.2.11 Predios Vacantes ........................................................................... 16

6.2.12 Construcción o edificación .............................................................. 17

6.2.13 Terreno ........................................................................................... 17

6.2.14 Norma de Uso del Suelo ................................................................ 17

6.2.15 Uso Actual del Suelo ...................................................................... 17

6.2.16 Clases de suelo .............................................................................. 17

6.2.17 Suelo urbano .................................................................................. 17

6.2.18 Suelo de expansión urbana ............................................................ 18

6.2.19 Suelo rural ...................................................................................... 18

6.2.20 Suelo suburbano ............................................................................ 18

6.2.21 Suelo de protección ........................................................................ 19

6.2.22 Método de comparación o de mercado .......................................... 19

6.2.23 Método de capitalización de rentas o ingresos ............................... 19

6.2.24 Vida remanente .............................................................................. 20

6.2.25 Método de costo de reposición ....................................................... 20

6.2.26 Depreciación .................................................................................. 20

6.2.27 Método (técnica) residual ............................................................... 20

6.2.28 Valor intrínseco orgánico de los terrenos ....................................... 21

6.2.29 Condiciones agrologicas ................................................................ 21

6.3 MARCO LEGAL ....................................................................................... 21

6.3.1 Normas legales .................................................................................. 21

7. UBICACIÓN ................................................................................................... 25

8. METODOLOGÍA ............................................................................................ 29

9. RESULTADOS ESPERADOS ........................................................................ 31

10. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES ........................................................... 32

11. DESARROLLO ............................................................................................ 33

11.1 ACTIVIDADES PRELIMINARES .......................................................... 33

11.2 ETAPA I. DISEÑO DEL PROTOCOLO ................................................. 36

11.2.1 Protocolo visita al predio ................................................................ 36

11.2.2 Protocolo informe de avalúo ........................................................... 37

11.2.3 ETAPA II. Reconocimiento inicial de la información ....................... 59

11.2.4 ETAPA III. Recolección de información .......................................... 60

11.2.5 ETAPA IV. Elaboración del informe de avalúo ............................... 64

11.2.6 ETAPA V. Evaluación del diseño de procedimientos ..................... 81

11.2.7 ETAPA VI. Entrega de informes parciales ...................................... 81

12. CONCLUSIONES ........................................................................................ 83

13. BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................ 84

TABLA DE ILUSTRACIONES

Ilustración 1. Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot .. 25

Ilustración 2. Recorrido entre municipios. ............................................................. 26

Ilustración 3. Municipios afectados de Cundinamarca .......................................... 26

Ilustración 4. Unidad funcional 4 ........................................................................... 28

Ilustración 5. Unidad funcional 4 sector 1 .............................................................. 28

Ilustración 6. Unidad funcional 4 sector 2 .............................................................. 28

Ilustración 7. Cronograma de actividades ............................................................. 32

1

RESUMEN El proyecto de pasantía por parte del estudiante consiste en la elaboración de avalúos comerciales para Metropol Geo Consultores S.A.S., entidad que se encargará de elaborar y estimar los avalúos corporativos de la unidad funcional (4) del corredor Honda – Puerto Salgar – Girardot para proyectos de infraestructura vial (con virtud en el contrato entre la Lonja de propiedad raíz del Tolima y la Concesión Alto Magdalena). El estudiante que realiza la pasantía desarrollará sus actividades bajo la supervisión y asesoría del director interno de la Universidad y el director externo de Metropol Geo Consultores S.A.S., El número de horas de pasantía será mínimo de 384 horas, periodo de tiempo establecido en la actual pasantía según lo acordado entre las partes y con posibles modificaciones de acuerdo a las necesidades y/o conveniencias del estudiante o de la entidad que lo requiere. De acuerdo con lo anterior, Metropol Geo Consultores S.A.S. y el estudiante Juan Manuel Urbano Castro, en condición de pasante de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas, pretenden elaborar avalúos corporativos teniendo en cuenta lo establecido en el marco jurídico de la Ley 1682 de 2013, Ley 1742 de 2014; Resoluciones 898 y 1044 de 2014; Resolución 316 de 2015, Decreto 1420 de 1998, Resolución 620 de 2008, Circular Externa 8002015CI214 del 14/05/2015, expedidas por el IGAC y Resolución 2684 de 2015 expedida por el Ministerio de Transporte. Palabras claves: Avalúos corporativos, protocolo, informe de avalúo, tasación de avalúo, inmuebles, presupuestos, estudio de mercado inmobiliario.

2

INTRODUCCIÓN Para culminar el proceso de enseñanza que el estudiante ha realizado durante el tiempo de estudio universitario, es indispensable tener contacto en el ámbito laboral en uno y/o varios enfoques de profundización encaminados hacia las áreas específicas de su competencia. Teniendo en cuenta el propósito fundamental de la “Concesión Alto Magdalena S.A.S.” que es el desarrollo de una vía primaria de altas especificaciones para garantizar la conexión Sur – Norte de la Troncal Central, uniendo a los departamentos del centro sur del país en el sector de Flandes (Concesión San Rafael), por la margen derecha del río Magdalena en el departamento de Cundinamarca, con el norte del país, en el sector de Puerto Salgar (Concesión Ruta del Sol), deberá elaborar avalúos corporativos de los predios del Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot, este se dividirá en cinco (5) unidades funcionales y por lo cual se contrata a grupos de lonjas inmobiliarias quienes se obligan a realizar los avalúos para cada unidad funcional. La Lonja De Propiedad Raíz Del Tolima es contratada para realizar los avalúos de la unidad funcional cuatro (4) y para cumplir con el contrato, la Lonja del Tolima decide contratar a Metropol Geo Consultores S.A.S. entidad que se encargará de elaborar y estimar los avalúos corporativos de dicha unidad funcional del corredor Honda – Puerto Salgar – Girardot para proyectos de infraestructura vial (con virtud en el contrato entre la Lonja de propiedad raíz del Tolima y la Concesión Alto Magdalena), en busca de cumplir con su función en el marco de las obligaciones programáticas, técnicas, económicas allí definidas, garantizando el cumplimiento del mismo, Metropol Geo Consultores S.A.S. decide contar dentro de su personal capacitado con un pasante el cual brinde apoyo, soporte y cuente con capacidades, destrezas, aptitudes y conocimientos previos en temas cartográficos, de suelos, valuatorios, de ordenamiento territorial, en SIG y catastrales, con el fin de lograr resultados de calidad. Este es el motivo por el cual se realiza la pasantía con el fin de que el estudiante desarrolle sus actividades pretendiendo formar un profesional capacitado en los ámbitos relacionados a la elaboración de avalúos corporativos. Metropol Geo Consultores S.A.S. proporciona el convenio interinstitucional a la Universidad Distrital Francisco José de Caldas, mediante la realización de pasantía por parte de un estudiante de la Universidad dado que el proyecto

3

curricular de Ingeniería Catastral y Geodesia en su pensum cuenta con materias en áreas de ingeniería aplicada a la formación de profesionales en temas como ordenamiento territorial, valorización, estratificación socioeconómica, valuación, legislación catastral, topografía, cartografía, sistemas de información geográfica (SIG) entre otros, por esta razón se considera que el Ingeniero Catastral y Geodesta cuenta con las capacidades, destrezas, aptitudes y conocimientos para brindar el apoyo y soporte que se requiere. El estudiante que realiza la pasantía desarrollará sus actividades bajo la supervisión y asesoría del director interno de la Universidad y el director externo de Metropol Geo Consultores S.A.S., El número de horas de pasantía será mínimo de 384 horas, periodo de tiempo establecido en la actual pasantía según lo acordado entre las partes y con posibles modificaciones de acuerdo a las necesidades y/o conveniencias del estudiante o de la entidad que lo requiere. De acuerdo con lo anterior, Metropol Geo Consultores S.A.S. y el estudiante Juan Manuel Urbano Castro, en condición de pasante de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas, teniendo en cuenta las necesidades que surgen en el marco de la prestación de un servicio eficiente, pretenden elaborar avalúos corporativos teniendo en cuenta lo establecido en el marco jurídico de la Ley 1682 de 2013, Ley 1742 de 2014; Resoluciones 898 y 1044 de 2014; Resolución 316 de 2015, Decreto 1420 de 1998, Resolución 620 de 2008, Circular Externa 8002015CI214 del 14/05/2015, expedidas por el IGAC y Resolución 2684 de 2015 expedida por el Ministerio de Transporte.

4

1. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA Siendo la unidad funcional 4 del Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot en el que se llevara a cabo el desarrollo del objeto contractual de la pasantía (realizar la elaboración de avalúos corporativos), es indispensable que desde el comienzo de la elaboración y tasación de los avalúos se implemente un protocolo y un formato estándar de informe de avalúo para cada avalúo puntual. Por lo tanto es necesario que el personal que se encuentra a cargo de la inspección, elaboración, análisis de mercado y tasación tenga a su disposición el conocimiento previo del marco normativo que faciliten su labor. Con el fin de poder responder de manera eficaz y rápida a los tiempos establecidos en la elaboración y tasación de los avalúos, se hace necesario vincular al estudiante con el fin de que brinde el apoyo y soporte en el departamento de avalúos para que realice acompañamiento en las visitas a los inmuebles, apoyo en la elaboración de Informes de los inmuebles requeridos por la Concesión, apoyo en la elaboración de estudios de mercado, interprete planos y escrituras y documentos soporte para la elaboración de los avalúos, participe en la propuesta de valores a adoptar para cada inmueble asignado; es importante que el pasante que está asignado a la labor mencionada anteriormente, tenga la capacidad de detectar las fallas que se presenten en cuanto al incumplimiento de los tiempos establecidos y por medio de un protocolo de elaboración de informes establecido evalué los inconvenientes enfocado a tomar las medidas necesarias que conlleven a cumplir con el tiempo de respuesta.

5

2. OBJETIVOS

2.1 OBJETIVO GENERAL Prestar apoyo y soporte al departamento de avalúos de Metropol Geo Consultores S.A.S. en las actividades indispensables para la elaboración y tasación de avalúos corporativos asignados de forma estandarizada empleando las respectivas normas para tal fin y ejecutado sobre los tiempos establecidos de manera eficaz de acuerdo a la normatividad, política y estándares de calidad existentes.

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Realizar un protocolo para elaborar los avalúos puntuales de los predios requeridos dentro de la unidad funcional 4.

Recopilación y estudio de la información aportada por el solicitante de avalúo (Concesión Alto Magdalena S.A.S.) que involucre a los predios asignados dentro de la unidad funcional 4 (ficha predial, plano ubicación, registros 1 y 2 de información catastral, certificado de uso del suelo, estudios de títulos, escrituras, certificados de tradición y libertad, fotografías, linderos, abscisas).

Localizar los predios asignados por el solicitante de avalúo (Concesión Alto Magdalena S.A.S.) requeridos dentro de la unidad funcional 4.

Realizar el acompañamiento a la visita de los predios recopilando por medio de registro fotográfico del área requerida, los elementos constructivos, anexos o mejoras y especies, motivos de elaboración y tasación de avalúo.

6

Identificar las ofertas de inmuebles existentes en el sector.

Evaluar los sectores aledaños para recolectar ofertas de inmuebles existentes.

Acompañar en el proceso de análisis cuantitativo de los datos depurados del estudio de mercado para determinar los parámetros según sus características.

Proponer presupuestos de construcciones, anexos o mejoras, que tengan lugar en la elaboración y tasación del inmueble que se encuentren dentro del área requerida.

Aportar en la elaboración de los informes de avalúo corporativo.

Evaluar las ventajas y desventajas obtenidas en la implementación del protocolo, afrontando temas como comprensión del protocolo, la simplicidad del mismo y agilidad en la implementación del protocolo.

Generar los informes de avalúo junto con sus anexos.

7

3. JUSTIFICACIÓN

3.1 JUSTIFICACIÓN ACADEMICA La pasantía se encuentra orientada a enriquecer la enseñanza mediante la aplicación de los conocimientos adquiridos durante el tiempo de estudio universitario. Además, contribuye a la formación profesional del estudiante articulándolo con los normatividades actuales que rigen la valoración predial con fines comerciales. Permitir al estudiante conocer la realidad en la cual se va a desempeñar como profesional y a la vez aportar a la solución efectiva de problemas relacionados con la vida profesional. Aplicar el conocimiento de las diferentes áreas de la Ingeniería Catastral y Geodesia como son Cartografía, Ordenamiento Territorial, Sistemas de Información Geográfica, Suelos, Catastro y Economía, Interpretación de Imágenes, en la investigación económica que proceda para la tasación de los inmuebles motivo de gestión en la unidad funcional 4 del Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot.

3.2 JUSTIFICACIÓN ECONOMICA El apoyo de un estudiante de Ingeniería catastral y Geodesia en el área de valoración predial complementa la enseñanza que este adquirió durante el tiempo académico universitario, aporta al proceso generando un producto final a nivel comercial que genera competitividad en el mercado para la empresa lo cual se traduce en reducción de costo salarial encaminado a la futura contratación de un profesional.

8

3.3 JUSTIFICACIÓN TÉCNICA Es un conocimiento que posee el pasante enfocado en la aprobación de materias del área de ingeniería aplicada (según el pensum de Ingeniería Catastral y Geodesia) a la formación de profesionales competentes en temas como ordenamiento territorial, valorización, estratificación socioeconómica, valuación, legislación catastral, topografía, cartografía, sistemas de información geográfica (SIG) entre otros.

9

4. ANTECEDENTES DE LA ENTIDAD Metropol Geo Consultores S.A.S. fue creada como una entidad o corporación de accionistas, constituida mediante documento privado de asamblea de accionistas del 16 de julio de 2012, inscrita el 26 de julio de 2012, debidamente inscrito bajo el número 01653712 del libro IX y con domicilio en la ciudad de Bogotá D.C. Su objeto social es “El objeto principal de esta entidad o corporación es el de asociar a las personas naturales o jurídicas que profesional y permanentemente ejerzan la actividad inmobiliaria en sus diferentes modalidades, desarrollar actividades tales como la realización de estudios valuatorios contables, comerciales, corporativos, servidumbres, tanto en aéreas urbanas como rurales y de renta, de bienes muebles e inmuebles, administración de bienes inmuebles propios o por cuenta de otros, reparación, diseño y construcción de todo tipo de proyectos arquitectónicos, comerciales o venta de los mismos; corretaje, compra e intermediación de propiedad raíz, desarrollo de asesorías jurídicas de todo lo atinente a cada una de las antedichas facetas. Todas las actividades propias del ejercicio de la profesión de abogados, ingeniería catastral y de análisis financiero, entre otras la representación o agencia de personas naturales o jurídicas; atender a los clientes en las áreas relevantes del derecho, de los negocios, esencialmente en los ámbitos del derecho privado y público, que puedan tener incidencia en el normal desarrollo de sus actividades mercantiles o empresariales. La actividad se podrá realizar en cualquier lugar del territorio nacional o en el extranjero ya sea en su propio nombre o por cuenta de terceros, o en participación con ellos, las operaciones que sean necesarias o convenientes para el logro de los fines que la sociedad persigue y que de manera directa se relacionan con ellos. además de desarrollar cualquier actividad lícita dentro del territorio que se desarrolle la actividad, necesarias relacionadas con las actividades indicadas anteriormente con el fin de cumplir con su objeto social y en especial, celebrar contratos civiles, comerciales, laborales, administrativos, bancarios y financieros relacionados con bienes muebles e inmuebles y establecer cualquier tipo de gravamen sobre los mismos y en general realizar todos los actos y contratos necesarios para el desarrollo de las actividades anteriormente descritas y aquellos cuyo propósito sea ejercer los derechos o cumplir con las obligaciones derivadas de las actividades relacionadas anteriormente”.1

1 Certificado de existencia de representación legal, Metropol Geo Consultores S.A.S.

10

Metropol Geo Consultores S.A.S. es miembro de la Sociedad Colombiana de Avaluadores, en la categoría miembro activo. De acuerdo con los requisitos de SCdA está debidamente preparado para la ejecución de avalúos en las especialidades de inmuebles urbanos e inmuebles rurales.2 Metropol Geo Consultores S.A.S. realizo el control de calidad de 873 avalúos requeridos para dirimir las diferencias ante el Tribunal de arbitramiento de la Concesión Autopista Bogotá Girardot Vs Agencia Nacional de Infraestructura; para Cáceres Y Ferro Finca Raíz S.A. Realizo el control de calidad de Control de calidad de 94 avalúos requeridos para dirimir las diferencias ante el Tribunal de arbitramiento de la Concesión Autopista Bogotá Girardot Vs Agencia Nacional de Infraestructura; para Cáceres Y Ferro Finca Raíz S.A. Presto la asesoría en procesos de gestión predial y avalúos para dar respuesta a los cuestionarios requeridos por el Tribunal de arbitramiento de la Concesión Autopista Bogotá Girardot Vs Agencia Nacional de Infraestructura; para Cáceres Y Ferro Finca Raíz S.A. Ha efectuado el apoyo técnico profesional para la realización de estudios valuatorios urbanos, rurales y especiales solicitados por la Lonja de Propiedad Raíz del Tolima. A partir de la firma del convenio entre la entidad Metropol Geo Consultores S.A.S. en virtud del contrato de la lonja de propiedad raíz del Tolima y la concesión alto magdalena S.A.S el estudiante de Ingeniería Catastral y Geodesia se ha hecho participe de este proceso por medio de la modalidad de pasantía, brindando apoyo y soporte al departamento de avalúos. Este convenio permite el acercamiento del aspirante al título de Ingeniero Catastral y Geodesta, con las entidades de orden Público-Privado y con los problemas y procesos que se deben llevar a cabo en las vías 4G, los pasantes pueden realizar aportes por medio de los conocimientos aprendidos durante su transcurso por la universidad, para la resolución de problemas que presenta la elaboración y tasación de inmuebles. 2 Certificado expedido por la Sociedad Colombiana de Avaluadores dirigido a Metropol Geo Consultores S.A.S.

11

5. ALCANCES Apoyo y soporte a las siguientes actividades:

Análisis de la información suministrada por el solicitante de avalúo que involucre a los predios asignados para elaboración y tasación de avalúo dentro de la unidad funcional 4, sector Cambao – Puerto Bogotá del corredor Honda – Puerto Salgar – Girardot.

Localización de los predios asignados para elaboración y tasación de avalúo dentro de la unidad funcional 4, sector Cambao – Puerto Bogotá del corredor Honda – Puerto Salgar – Girardot.

Levantamiento de información en campo y toma de fotografías de los predios asignados para elaboración y tasación de avalúo.

Análisis de los documentos de Ordenamiento Territorial de los municipios donde se localicen los predios asignados para elaboración y tasación de avalúo, para asignar un adecuado uso a cada uno.

Elaboración del estudio de mercado con las características comparables respecto a los predios asignados para tasación.

Protocolo de avalúos puntuales y la elaboración de los informes de avalúo.

Elaboración de los presupuestos.

12

6. MARCO TEÓRICO Y CONCEPTUAL El propósito fundamental de la Concesión Alto Magdalena S.A.S. es desarrollar una vía primaria de altas especificaciones para garantizar la conexión Sur – Norte de la Troncal Central, uniendo los departamentos del centro sur del país partiendo del sector de Flandes de la Concesión San Rafael por la margen derecha del Río Magdalena en el departamento de Cundinamarca hasta el sector de Puerto Salgar (Cundinamarca) con la Concesión Ruta del Sol. El corredor vial está dividido en cinco (5) Unidades Funcionales – UF, por tanto las obras más representativas incluyen la construcción de 5,20 kilómetros de vía en doble calzada, la construcción de 17,70 kilómetros de vía en calzada sencilla y la rehabilitación y/o mejoramiento de 167,23 kilómetros de vía en calzada sencilla; así como la construcción de dos (2) puentes para cruzar sobre el Río Magdalena en la UF 1 y en la UF 5.3 La Concesión Alto Magdalena S.A.S. deberá garantizar que los avalúos corporativos cumplan con los requisitos contenidos en la ley 1673 de 2013 o en las normas que la modifiquen o sustituyan y por lo cual se contrata a grupos de lonjas inmobiliarias quienes se obligan a realizar los avalúos para cada unidad funcional. La Lonja De Propiedad Raíz Del Tolima es contratada para realizar los avalúos de la unidad funcional cuatro (4) y para cumplir con el contrato, la Lonja del Tolima decide contratar a Metropol Geo Consultores S.A.S. entidad que se encargará de elaborar y estimar los avalúos corporativos de dicha unidad funcional del sector Cambao – Puerto Bogotá. Para ejercer la elaboración y tasación de los avalúos, Metropol Geo Consultores S.A.S dispone del departamento de avalúos y esta área tiene como función ejecutar y vigilar la gestión del proyecto. Para desarrollar el contrato se pactó que el solicitante (Concesión Alto Magdalena S.A.S.) deberá suministrar como mínimo la siguiente información de cada predio (ficha predial, plano ubicación, registros 1 y 2 de información catastral, certificado de uso del suelo, estudios de títulos, escrituras, certificados de tradición y libertad, fotografías, linderos, abscisas) junto con las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas de la unidad funcional 4. Después de recibida la información Metropol Geo Consultores S.A.S. indicara al pasante que elabore un protocolo el

3 Ficha técnica del proyecto, ficha general de concesiones 4g - ANI.

13

cual permita realizar el avalúo puntual de cada predio y elaborar su respectivo informe de avalúo.

6.1 MARCO TEÓRICO El protocolo establecerá que se recopila la información aportada por el solicitante de avalúo (Concesión Alto Magdalena S.A.S.) en medio magnético en carpetas por predio; se localizarán los predios por medio de “google earth” en donde también se identificaran los sectores aledaños para recolectar ofertas de inmuebles existentes. Al ser suministradas las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas de la unidad funcional 4, se identificaran el documento de ordenamiento territorial las variables básicas para la elaboración de las zonas físicas y ser corroboradas en campo al momento del reconocimiento de la zona (uso, áreas homogéneas de tierras, topografía, vías, disponibilidad de aguas); utilizando las herramientas tecnológicas se espera conocer las condiciones agrologicas (capacidad de uso, suelos, conflicto de uso, cobertura vegetal) del tramo de la unidad funcional y se identificara el uso normativo y el destino económico en que se puede encontrar el predio. Teniendo definidas las zonas homogéneas físicas dentro del informe de zonas suministrado por el solicitante (Concesión Alto Magdalena S.A.S.) en la visita de campo se procederá a investigar el mercado inmobiliario mediante las ofertas de inmuebles en venta para determinar el valor de la hectárea de terreno; dicho esto a que se espera que el método de avalúo para el terreno sea el método de comparación o de mercado. El protocolo inicia cuando la información suministrada a Metropol Geo Consultores S.A.S. contenga como mínimo por parte del solicitante (Concesión Alto Magdalena S.A.S.) “la ficha predial y el plano de ubicación aprobados por la interventoría, el certificado de uso del suelo expedido por planeación municipal y el estudio de títulos jurídico”. Paso a seguir el protocolo presentado establecerá si después de recibida la información el predio puede ser objeto de visita por parte de los Avalúadores y el pasante; en dicha visita el avaluador y el pasante recopilaran por medio de registro fotográfico del área requerida, los elementos constructivos, anexos o mejoras y especies plasmadas dentro de la ficha predial aprobada.

14

Identificados los elementos constructivos, anexos o mejoras, plasmados dentro de la ficha predial aprobada se realizara un presupuesto de obra para estimar el valor unitario en su estado actual, se procede a establecer el valor de reposición a nuevo o costo total de construcción a precios de hoy y posteriormente se descuenta la depreciación acumulada. Realizada la visita de campo y la elaboración de los presupuestos, el informe de avalúo deberá contener como mínimo los siguientes títulos: Información general, documentos, información jurídica, descripción del sector, reglamentación urbanística, descripción del inmueble o predio, métodos valuatorios, investigación económica indirecta (ofertas), investigación directa (encuestas), cálculos valor terreno, cálculos valor construcción y anexos, cálculos valor cultivos y/o especies, consideraciones generales, resultado de avalúo. En la adopción de los valores para cada uno de los avalúos corporativos, se tendrá en cuenta la información recolectada en campo durante la visita técnica realizada al predio, contrastada con la información proveniente de la documentación suministrada por la entidad adquiriente, así como información recolectada a través de investigación directa e indirecta, los cuales permitieron tener claridad acerca de la situación del predio.

6.2 MARCO CONCEPTUAL El departamento de avalúos de Metropol Geo Consultores S.A.S es el encargado de realizar la elaboración y estimación de los avalúos corporativos, para la unidad funcional 4 del Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot. Esta elaboración y estimación constituirá una herramienta para el proceso de adquisición predial para proyectos de infraestructura y transporte, de ser procedente, se incluirá el valor de las indemnizaciones a que haya lugar. Como resultado la elaboración y estimación de los avalúos corporativos es establecer el avalúo comercial del bien motivo de valoración para el proyecto de concesión “ALTO MAGDALENA S.A.S.” con destino a la ANI (Agencia Nacional de Infraestructura). Para efectuar la elaboración y estimación de los avalúos corporativos se plasman en este documento los siguientes conceptos, tomados de leyes, decretos y resoluciones referentes al tema:

15

6.2.1 Valuación

Es la actividad, por medio de la cual se determina el valor de un bien, de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se consideren necesarios y pertinentes para el dictamen. El dictamen de la valuación se denomina avalúo.4

6.2.2 Avalúo corporativo Es el avalúo que realiza un gremio o lonja de propiedad raíz con la participación colegiada de sus agremiados.5

6.2.3 Avaluador Persona natural, que posee la formación debidamente reconocida para llevar a cabo la valuación de un tipo de bienes y que se encuentra inscrita ante el Registro Abierto de Avaluadores.6

6.2.4 Valor comercial Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.7

6.2.5 Avalúo de bienes inmuebles Los avalúos de bienes inmuebles que deban realizar las entidades públicas o que se realicen en actuaciones administrativas, podrán ser adelantados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o por cualquier persona natural o jurídica de carácter privado, que se encuentre registrada y autorizada por la Lonja de Propiedad Raíz del lugar donde esté ubicado el bien para adelantar dichos avalúos.8

4 Ley 1673 del 19 de julio de 2013, Artículo 3°. 5 Ley 1673 del 19 de julio de 2013, Artículo 3°. 6 Ley 1673 del 19 de julio de 2013, Artículo 3°. 7 Decreto 1420 del 24 de julio de 1998, Artículo 2°. 8 Decreto 2120 del 05 de diciembre de 1995, Artículo 27°.

16

6.2.6 Predio Es un inmueble no separado por otro predio público o privado, con o sin construcciones y/o edificaciones, perteneciente a personas naturales o jurídicas. El predio mantiene su unidad aunque esté atravesado por corrientes de agua pública.9

6.2.7 Predio Rural Es el ubicado fuera de los perímetros urbanos: cabecera, corregimientos y otros núcleos aprobados por el Plan de Ordenamiento Territorial.10

6.2.8 Predio Urbano Es el ubicado dentro del perímetro urbano.11

6.2.9 Predios Baldíos Son terrenos rurales que no han salido del patrimonio de la Nación, no han tenido un dueño particular y el Estado se los reserva. Se incluyen aquellos predios que, habiendo sido adjudicados, vuelven al dominio del Estado.12

6.2.10 Predios ejidos Son aquellos terrenos urbanos que hacen parte del patrimonio de una entidad territorial, que se caracterizan por ser imprescriptibles, y pueden enajenarse y explotarse en favor del mismo ente municipal o de la comunidad.13

6.2.11 Predios Vacantes Son bienes inmuebles que se encuentran dentro de territorio respectivo a cargo de la Nación, sin dueño aparente o conocido.14

9 Resolución 070 del 04 de febrero de 2011, Artículo 9°. 10 Resolución 070 del 04 de febrero de 2011, Artículo 10°. 11 Resolución 070 del 04 de febrero de 2011, Artículo 11°. 12 Resolución 070 del 04 de febrero de 2011, Artículo 12°. 13 Resolución 070 del 04 de febrero de 2011, Artículo 13°. 14 Resolución 070 del 04 de febrero de 2011, Artículo 14°.

17

6.2.12 Construcción o edificación Es la unión de materiales adheridos al terreno, con carácter de permanente, cualesquiera sean los elementos que la constituyan.15

6.2.13 Terreno Es la porción de tierra con una extensión geográfica definida.16

6.2.14 Norma de Uso del Suelo Es la indicación normativa sobre la actividad que se puede desarrollar en un determinado espacio geográfico de conformidad con lo planificado y reglamentado por la respectiva autoridad de la unidad orgánica catastral. Se constituye en una variable del estudio de zonas homogéneas físicas para la determinación de valores unitarios del terreno.17

6.2.15 Uso Actual del Suelo Es la actividad que se desarrolla en un determinado espacio geográfico, en el momento de la elaboración del estudio de zonas homogéneas físicas.18

6.2.16 Clases de suelo Los planes de ordenamiento territorial clasificarán el territorio de los municipios y distritos en suelo urbano, rural y de expansión urbana. Al interior de estas clases podrán establecerse las categorías de suburbano y de protección, de conformidad con los criterios generales establecidos en los artículos siguientes.19

6.2.17 Suelo urbano Constituyen el suelo urbano, las áreas del territorio distrital o municipal destinadas a usos urbanos por el plan de ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su

15 Resolución 070 del 04 de febrero de 2011, Artículo 21°.

16 Resolución 070 del 04 de febrero de 2011, Artículo 22°. 17 Resolución 070 del 04 de febrero de 2011, Artículo 45°. 18 Resolución 070 del 04 de febrero de 2011, Artículo 46°. 19 Ley 388 del 18 de julio de 1997, Artículo 30°.

18

urbanización y edificación, según sea el caso. Podrán pertenecer a esta categoría aquellas zonas con procesos de urbanización incompletos, comprendidos en áreas consolidadas con edificación, que se definan como áreas de mejoramiento integral en los planes de ordenamiento territorial. Las áreas que conforman el suelo urbano serán delimitadas por perímetros y podrán incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningún caso el perímetro urbano podrá ser mayor que el denominado perímetro de servicios públicos o sanitarios. Ver Decreto Nacional 1337 de 2002.20

6.2.18 Suelo de expansión urbana Reglamentado parcialmente por el Decreto Nacional 2181 de 2006. Constituido por la porción del territorio municipal destinada a la expansión urbana, que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del plan de ordenamiento, según lo determinen los Programas de Ejecución. La determinación de este suelo se ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad y a la posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios públicos domiciliarios, áreas libres, y parques y equipamiento colectivo de interés público o social. Dentro de la categoría de suelo de expansión podrán incluirse áreas de desarrollo concertado, a través de procesos que definan la conveniencia y las condiciones para su desarrollo mediante su adecuación y habilitación urbanística a cargo de sus propietarios, pero cuyo desarrollo estará condicionado a la adecuación previa de las áreas programadas. Ver Decreto Nacional 1337 de 2002.21

6.2.19 Suelo rural Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación de recursos naturales y actividades análogas. Ver Decreto Nacional 1337 de 2002, Ver el art. 21, Ley 1469 de 201122

6.2.20 Suelo suburbano Constituyen esta categoría las áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes 20 Ley 388 del 18 de julio de 1997, Artículo 31°. 21 Ley 388 del 18 de julio de 1997, Artículo 32°. 22 Ley 388 del 18 de julio de 1997, Artículo 33°.

19

a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad, garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994. Podrán formar parte de esta categoría los suelos correspondientes a los corredores urbanos interregionales. Los municipios y distritos deberán establecer las regulaciones complementarias tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos en estas áreas, sin que previamente se surta el proceso de incorporación al suelo urbano, para lo cual deberán contar con la infraestructura de espacio público, de infraestructura vial y redes de energía, acueducto y alcantarillado requerida para este tipo de suelo. Ver Decreto Nacional 1337 de 200223

6.2.21 Suelo de protección Constituido por las zonas y áreas de terreno localizados dentro de cualquiera de las anteriores clases, que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación de infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable para la localización de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse.24

6.2.22 Método de comparación o de mercado Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.25

6.2.23 Método de capitalización de rentas o ingresos Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas

23 Ley 388 del 18 de julio de 1997, Artículo 34°. 24 Ley 388 del 18 de julio de 1997, Artículo 35°. 25 Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008, Artículo 1°.

20

en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.26

6.2.24 Vida remanente Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años y, para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.27

6.2.25 Método de costo de reposición Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.28

6.2.26 Depreciación Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.29

6.2.27 Método (técnica) residual Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.30

26 Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008, Artículo 2°. 27 Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008, Parágrafo del Artículo 2°. 28 Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008, Artículo 3°. 29 Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008, Parágrafo del Artículo 3°. 30 Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008, Artículo 4°.

21

6.2.28 Valor intrínseco orgánico de los terrenos El valor intrínseco orgánico de los terrenos, que corresponde a la clasificación de las tierras, deberá precisarse con base en las condiciones agrológicas, topográficas, climáticas y de explotación. 31

6.2.29 Condiciones agrologicas

En las condiciones agrológicas se tendrán en cuenta, las calidades físicas y químicas del suelo y las limitaciones de uso y manejo del mismo, las cuales se establecerán según la clasificación agrológica. 32

6.3 MARCO LEGAL En Colombia, para el IGAC, Catastro Bogotá, Catastro Antioquia, las principales normas y legislación vigente que rigen la valoración predial (avalúos comerciales) con fines comerciales y catastrales son:

6.3.1 Normas legales LEY 9 DE 1989 Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones. Art. 37 Avalúos por afectación de inmuebles por causa de obra pública. LEY 388 DE 1997 Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones. Art. 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84, 87. Procedimiento para la enajenación voluntaria y forzosa, procedimiento para expropiación, indemnización y forma de pago, efecto plusvalía, procedimiento y forma de cálculo.

31 Resolución 02965 de 1995, numeral 3 del Artículo 2°. 32 Resolución 02965 de 1995, numeral 3 del Artículo 1°.

22

LEY 550 DE 1999 Por la cual se establece un régimen que promueva y facilite la reactivación empresarial y la reestructuración de los entes territoriales para asegurar la función social de las empresas y lograr el desarrollo armónico de las regiones y se dictan disposiciones para armonizar el régimen legal vigente con las normas de esta ley. Art. 60, 61 y 62 Avalúos comerciales en procesos de reestructuración. LEY 1673 DE 2013 Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones. Ley del Avaluador. LEY 1682 DE 2013 Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias. Art. 23, 24, 30, 34 y 36 Avaluadores y metodología de avalúo, revisión e impugnación de avalúos comerciales. LEY 1742 DE 2014 Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte, agua potable y saneamiento básico, y los demás sectores que requieran expropiación en proyectos de inversión que adelante el Estado y se dictan otras disposiciones. Modifica artículos de la ley 1682 de 2013. DECRETO 2150 DE 1995 Por el cual se suprimen y reforman regulaciones, procedimientos o trámites innecesarios existentes en la Administración Pública. Art. 27 Procedimiento para la selección de Avaluadores.

23

DECRETO 1420 DE 1998 por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. Normas, procedimientos y criterios para la elaboración de avalúos comerciales. DECRETO 222 DEL 12 DE FEBRERO DEL 2014 Por el cual se corrigen erros en el texto de la Ley 1673 de 2013. Corrección y ajustes a la Ley del avaluador. DECRETO 556 DEL 14 DE MARZO DEL 2014 Por el cual se reglamenta la Ley 1673 de 2013. Reglamentación de la Ley del avaluador. RESOLUCIÓN 620 DE 2008 INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI SEDE CENTRAL Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. Normas y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales. RESOLUCIÓN 898 DE 2014 Por medio de la cual se fijan normas, métodos, parámetros, criterios, y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en los proyectos de infraestructura de trasporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013. Normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos para la elaboración y actualización de avalúos comerciales.

24

RESOLUCIÓN 1044 DE 2014 Por medio de la cual se modifica parcialmente y se adiciona la Resolución 898 de 2014, que fija, normas, métodos, parámetros, criterios, y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en los proyectos de Infraestructura de transporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013. Modificar parcialmente y adicionar la Resolución 898 de 2014. RESOLUCIÓN 316 DE 2015 Por medio de la cual se modifica parcialmente la Resolución 898 de 2014 que fija normas, métodos, parámetros, criterios, y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en los proyectos de infraestructura de transporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013. Modificar parcialmente la Resolución 898 de 2014.

25

7. UBICACIÓN El Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot atraviesa en su recorrido los departamentos de Tolima, Caldas y Cundinamarca y tiene una longitud total estimada de 190 km, tal como se puede apreciar en la ilustración 1.

Ilustración 1. Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot

Fuente: Pagina web Concesión Alto Magdalena “www.altomagdalena.com.co”

26

El propósito es el desarrollo de una vía primaria de altas especificaciones para garantizar la conexión Sur – Norte de la Troncal Central, uniendo a los departamentos del centro sur del país en el sector de Flandes (Concesión San Rafael), por la margen derecha del río Magdalena en el departamento de Cundinamarca, con el norte

del país, en el sector de Puerto Salgar (Concesión Ruta del Sol).33 La unidad funcional 4 comprende los municipios de San Juan de Rioseco, Chaguaní y Guaduas ubicados en el Departamento de Cundinamarca.

El municipio de San Juan de Rioseco se encuentra ubicado en el Occidente del departamento de Cundinamarca, sobre la vertiente Occidental del Ramal Oriental de la gran Cordillera de los Andes, que atraviesa el territorio Colombiano de Sur a Norte; pertenece a la provincia del Magdalena Centro. El área del municipio se distribuye entre los pisos térmicos cálido y templado en mayor proporción y una mínima porción en el piso térmico frio; adicionalmente la vocación del territorio es de tipo agropecuario. Limita al norte con el Municipio de Chaguaní; por el sur con los Municipios Fuente: Pagina web de la gobernación de Cundinamarca

33 Página web Concesión Alto Magdalena ver “www.altomagdalena.com.co”

Ilustración 2. Recorrido entre municipios.

Ilustración 3. Municipios afectados de Cundinamarca

27

de Beltrán y Pulí; por el oriente con los Municipios de Quipile y Vianí y por el occidente con el Río Magdalena, que lo separa del Departamento del Tolima.

El Municipio de Chaguaní está localizado en el occidente del Departamento de Cundinamarca, hace parte de la Provincia del Magdalena Centro. Limita por el norte con el Municipio de Guaduas (Provincia del Gualiva); por el Oriente con el Municipio de Vianí (Provincia Magdalena Centro); por el sur con el Municipio de San Juan de Rioseco (Provincia Magdalena Centro); por el occidente con el Municipio de San Juan de Rioseco y el río Magdalena que lo separa del Departamento del Tolima.

El municipio de Guaduas se encuentra ubicado al noroccidente del Departamento de Cundinamarca, limita por el norte con Puerto Salgar, por el oriente con Caparrapí, Útica, Quebrada negra y Villeta, por el sur con Vianí y Chaguaní y por el occidente con los Departamentos de Caldas y Tolima. Dentro de su territorio están las inspecciones de Guaduero, La Paz y Puerto Bogotá. Sus pisos térmicos se reparten entre cálido y templado.

La unidad funcional 4 está dividida en dos (2) subsectores, que se relacionan a continuación:

SUBSECTOR

ORIGEN (NOMBRE-PR)

DESTINO (NOMBRE-PR)

LONGITUD APROXIMADA

ORIGEN DESTINO (KM)

INTERVENCIÓN PREVISTA

OBRAS PRINCIPALES

QUE DEBE EJECUTAR

OBSERVACIÓN

1

Inicio Variante Cambao (Vía Cambao – La Rioja 2206)

Fin Variante de Cambao (Vía Cambao –Rio Seco (01-06))

1.1 Construcción

Vía en calzada sencilla.

Dimensiones Ley105/93

Variante al centro urbano de Cambao. La variante debe tener una longitud

mínima de 1 Km.

2

Fin Variante de Cambao (Vía Cambao– Rio Seco (01-06))

Puerto Bogotá (hasta la

conexión con el nuevo puente de Honda – margen

derecha rio Magdalena)

E:928233,793N:1070359,966

45.63 Mejoramiento

Vía en calzada sencilla.

Dimensiones Ley 105/93

Incluye los pasos urbanos. Se excluye el paso por el centro urbano de

Cambao. (Glorieta de Cambao hasta fin de la variante de variante de

Cambao).Incluye la vía 5008 (Guaduas– Honda) desde la

intersección a desnivel de guaduas hasta la glorieta de Puerto Bogotá y la

conexión hasta el nuevo puente de Honda.

Fuente: Concesión Alto Magdalena S.A.S. - Apéndice Técnico 1 – Contrato de Concesión 003 de 2014

28

Fuente: Pagina web Concesión Alto Magdalena “www.altomagdalena.com.co”

Ilustración 4. Unidad funcional 4

Ilustració

n 5. U

nid

ad fu

ncio

nal 4 secto

r 1 Ilu

stra

ció

n 6

. Un

idad

fu

nci

on

al 4

sec

tor

2

29

8. METODOLOGÍA La labor a desempeñar como pasante interinstitucional del proyecto curricular de Ingeniería Catastral y Geodesia, se fundamenta en un apoyo y soporte al departamento de avalúos. Para lograr cumplir con los objetivos planteados y las metas propuestas, se establecerán seis etapas en las cuales se basará el desarrollo de la pasantía. Las etapas son: ETAPA I. Diseño del protocolo. Establecer el protocolo de avalúos corporativos para los predios requeridos dentro de la unidad funcional 4, sector Cambao – Puerto Bogotá del Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot; el cual garantice que la elaboración de los mismos cumpla con los requisitos contenidos dentro de las normas legales de avalúos. ETAPA II. Reconocimiento inicial de la información. Recibida la información aportada por el solicitante de avalúo (Concesión Alto Magdalena S.A.S.) que involucre a los predios asignados dentro de la unidad funcional 4 sector Cambao – Puerto Bogotá del Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot, se procederá a verificar y conocer el contenido de la información aportada, continuación a esto se hará estudio de los documentos aportados por el solicitante para la elaboración del avalúo, como son: Estudios de títulos, escrituras, certificados de tradición y libertad, registros 1 y 2 de información catastral, certificados de uso del suelo, planes de ordenamiento territorial o su respectivo documento en los municipios motivo de investigación, normas urbanísticas particulares. Por otro lado, con base en la información, se identificaran y localizaran los predios asignados y que se verán afectados dentro de la unidad funcional 4, sector Cambao – Puerto Bogotá del Proyecto de infraestructura vial corredor Honda – Puerto Salgar – Girardot, que tengan lugar a elaboración y tasación de avalúo.

30

ETAPA III. Recolección de información. En esta etapa se realizara el acompañamiento de las visitas a cada uno de los predios asignados por el solicitante (Concesión Alto Magdalena S.A.S.) verificando y recopilando por medio de registro fotográfico del área requerida, los elementos constructivos, anexos o mejoras y especies, motivos de elaboración y tasación de avalúo presentes. En conjunto con la visita de campo se identificaran las ofertas de inmuebles en venta en el sector Cambao – Puerto Bogotá y sus alrededores. ETAPA IV. Elaboración del informe de avalúo En el transcurso de esta etapa se acompañara en el proceso de análisis cuantitativo de los datos depurados del estudio de mercado para determinar los parámetros según sus características. Se acompañara el proceso de definición de valores adoptados para el terreno, construcción y anexos o mejoras para cada avalúo puntual. Se propondrán los presupuestos de construcciones, anexos o mejoras, de los inmuebles requeridos dentro de la unidad funcional 4 del proyecto de infraestructura. Se plasmara la información correspondiente de cada predio motivo de avalúo en particular en un informe en archivos digital de avalúo. ETAPA V. Evaluación del diseño de procedimientos. Evaluar las ventajas y desventajas obtenidas en la implementación del protocolo, afrontando temas como comprensión del protocolo, la simplicidad del mismo y agilidad en la implementación del protocolo. ETAPA VI Entrega de informes parciales. Esta etapa tendrá como finalidad realizar y entregar los informes de avalúo, de los predios requeridos dentro de la unidad funcional 4, sector Cambao – Puerto Bogotá del Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot.

31

9. RESULTADOS ESPERADOS Con el fin de poder responder de manera eficaz y rápida en la elaboración y tasación de los avalúos, se espera que al finalizar el proyecto de modalidad pasantía el estudiante:

Conocimiento y dominio fortalezas en áreas a los avalúos corporativos, maximizando fortalezas y creando ámbitos de mejora de las debilidades.

Elabore un formato estándar de informe de avalúo para cada avalúo puntual teniendo en cuenta lo establecido en el marco normativo de cada ley, decreto y resolución avalúos.

Conocimiento de métodos valuatorios para establecer el valor comercial del bien más favorable según las diferentes situaciones.

Conocimiento de la elaboración de presupuestos constructivos puntuales.

Conocimiento en la clasificación de las tierras, con base en las condiciones agrológicas, topográficas, climáticas y de explotación.

Conocimiento de las condiciones físico - químicas de los suelos.

32

10. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES El cronograma de actividades que se llevara a cabo durante la pasantía, se comenzará desde el momento que sea aprobada por parte de la universidad. El tiempo estimado está plasmado en semanas, tiempo en el cual se llevaran a cabo las actividades correspondientes de cada una de las etapas descritas en la metodología. Inicialmente la pasantía se proyecta con una duración mínima de trecientas ochenta y cuatro (384) horas dentro de lo definido en el acuerdo 038 de 2015 de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas. El cronograma de actividades se presenta en el tiempo mínimo establecido dentro del acuerdo 038 de 2015 de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas. El desarrollo de cada una de las actividades correspondientes a cada una de las etapas, se desarrollara en jornada completa de lunes a sábado, tiempo para realizar la actividad de campo y en las instalaciones de la empresa.

Ilustración 7. Cronograma de actividades

1 2 3 4 5 6 7 8

ETAPAIV

ETAPAS

ETAPA I

SEMANAS

ETAPA II

ETAPA V

ETAPA III

ETAPA VI

Fuente: Elaboración propia.

33

11. DESARROLLO El proyecto de pasantía se llevó a cabo en seis etapas, que se desarrollaron en el tiempo de ejecución de la pasantía, en jornada de tiempo completo, se prestó el acompañamiento en las visitas de los predios, soporte técnico en el trabajo de oficina con análisis físico, jurídico, normativo, económico y elaboración de informes de avalúos comerciales.

11.1 ACTIVIDADES PRELIMINARES Inicialmente se debió establecer que documentos mínimos se debían recibir de los predios asignados y que se verán afectados dentro de la unidad funcional 4, con el fin de verificar información relevante como localización, áreas de terreno requerida, propietarios, abscisas, margen del predio sobre la vía, inventario de cultivos y especies, descripción de las construcciones, ubicación, clasificación del suelo, linderos, normatividad del suelo, tradición del inmueble, forma de adquisición del inmueble, entre otros. Esta información se encuentra consignada dentro de los documentos: plano topográfico, certificado catastra, ficha predial aprobada por la interventoría, certificado de uso del suelo, folio de matrícula, estudio de títulos, fotografías con lo que permitió llevar un control sobre qué información faltante debía ser allega por parte del solicitante para cada predio. Adicional a estos documentos el solicitante de avalúo allego los siguientes documentos: escritura, linderos, registros de IGAC 1 y 2 y relación de abscisas. El registro de la información allegada de cada predio dentro de la unidad funcional 4, asignados por el solicitante de avalúo se consignó en la siguiente tabla y actualizada cuando el solicitante allegaba los documentos faltantes:

CHECK LIST

ÍTEM PLANO TOPOGRAFICO

CERTIFICADO CATASTRAL

FICHA PREDIAL APROBADA

INTERVENTORIA

CERTIFICADO USO DEL SUELO

FOLIO DE MATRICULA

ESTUDIO DE

TITULOS FOTOS

ALMA-4-0001 SI SI SI SI SI SI SI





34









































35









ALMA-4-0096-1 SI SI SI SI SI SI SI

ALMA-4-0096-2 SI SI SI SI SI SI SI























Al contar con los documentos dichos anteriormente se procedió a establecer un protocolo que debiera garantizar las pautas mínimas a tener en cuenta tanto en la elaboración del informe de avalúo como la visita a campo o visita técnica de los predios.

36

11.2 ETAPA I. DISEÑO DEL PROTOCOLO Para realizar el protocolo fue necesario dividir esté en dos segmentos; el primer segmento consiste en los pasos a seguir al momento de la visita al predio y el segundo en la información que debía ser consignada en el informe de avalúo para cada predio.

11.2.1 Protocolo visita al predio El protocolo inicia cuando la información suministrada por parte del solicitante en la tabla “CHECK LIST” de cada predio este completa, como mínimo los documentos que acompañan en la visita al avaluador y al pasante son la “ficha predial y el plano de ubicación aprobados por la interventoría”.

INFORMACIÓN ALLEGADA COMPLETA

PROGRAMAR VISITAS

VISITA TÉCNICA

FOTOS

OFERTAS

¿LO OBSERVADO CONCUERDA CON LA FICHA

PREDIAL Y PLANO APROBADO?

VISITE EL SIGUIENTE PREDIO

SOLICITAR CAMBIO EN FICHA PREDIAL

NO

SI

37

Con la información de cada predio compilada digitalmente, se localizarán los predios por medio de “google earth” con lo cual se pueda planificar una ruta para visitar varios inmuebles de en el sector, también se identificaran los sectores aledaños para recolectar ofertas de inmuebles existentes. Se identificaran en el documento de ordenamiento territorial las variables básicas de las zonas físicas y para ser corroboradas en campo al momento de las visitas a los predios y al reconocimiento de la zona (uso, áreas homogéneas de tierras, topografía, vías, disponibilidad de aguas). Una vez ubicados en el predio se constata que la información plasmada, tanto en la ficha predial como en el plano topográfico, coincidan con lo que se está verificando mediante la inspección ocular, como evidencia se toma el registro fotográfico del área requerida, de los elementos constructivos, de los anexos o mejoras, de las especies y cultivos, el uso económico, de la topografía, de las vías, de la disponibilidad de aguas, etc. Terminadas las visitas a predios, se realizara una visita a los sectores aledaños que para investigar el mercado inmobiliario mediante las ofertas de inmuebles en venta para determinar el valor de la hectárea de terreno, ya que las ofertas de campo, en general, son las más confiables y las que mejor brindan información para hallar el valor de la hectárea de terreno más probable del inmueble. Realizada la visita de campo o inspección ocular de los predios, se procede a dar por terminada la comisión y se retorna a las instalaciones de trabajo para comenzar con la labor de oficina.

11.2.2 Protocolo informe de avalúo Inicialmente se elaboró un informe de avalúo teniendo en cuenta lo establecido por la Resolución 620 de 2008 y el Decreto 1420 de 1998 el cual se presenta a continuación: CAPÍTULO I – GENERALIDADES.

INFORMACIÓN BÁSICA.

SOLICITANTE: Concesión Alto Magdalena.

FECHA DE SOLICITUD:

TIPO DE INMUEBLE: Área de terreno requerida de un predio de mayor extensión junto con sus construcciones, especies y anexidades.

38

TIPO DE AVALÚO: Comercial Rural

UBICACIÓN: Departamento:

Municipio:

Vereda:

Corregimiento:

NOMBRE DEL PREDIO:

MARCO JURÍDICO: Ley 1682 de 2013, Ley 1742 de 2014; Resoluciones 898 y 1044 de 2014; Resolución 316 de 2015, Circular Externa 8002015CI214 del 14/05/2015, expedidas por el IGAC y Resolución 2684 de 2015 expedida por el Ministerio de Transporte.

DESTINACIÓN ACTUAL:

FECHA DE LA VISITA:

PROPÓSITO DEL AVALÚO.

El presente informe, se elabora para el proyecto de concesión “ALTO MAGDALENA S.A.S.”, con el objeto de establecer el avalúo comercial del bien motivo de valoración; con destino a la ANI (Agencia Nacional de Infraestructura).

INFORMACIÓN CATASTRAL.

Nº PREDIAL: ZONA HOMOGÉNEA FÍSICA

ZONA HOMOGÉNEA GEOECONÓMICA

ÁREA TERRENO: ÁREA CONSTRUIDA: AVALÚO VIGENTE

NOTA: Se aclara que la información catastral registrada corresponde al predio de mayor extensión y que no corresponde a áreas parciales cuando son necesarias para el proyecto de infraestructura. Se presentan de manera informativa únicamente.

DOCUMENTOS APORTADOS.

PLANO TOPOGRÁFICO

CERTIFICADO CATASTRAL

FICHA PREDIAL

USO DEL SUELO

FOLIO DE MATRICULA

ESTUDIO DE TÍTULOS FOTOGRAFÍAS ESCRITURAS

TÍTULOS

LINDEROS

REG 1 Y 2

ABCISAS

39

CONCEPTO CATASTRAL

DIFERENCIA DE ÁREAS OTROS OTROS

CUALES:

DETALLE DE ESCRITURAS:

ESCRITURA No. FECHA NOTARÍA CIUDAD

DETALLE DE TÍTULOS

TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA.

PROPIETARIO:

TÍTULO DE ADQUISICIÓN:

MATRICULA INMOBILIARIA:

OBSERVACIONES:

NOTA: La anterior información no constituye estudio jurídico de la propiedad.

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR.

DELIMITACIÓN DE LA VEREDA: El inmueble objeto de avalúo se encuentra dentro de la Vereda , la cual se encuentra delimitada de la siguiente forma:

LINDERO COLINDANTE Norte Oriente Sur Occidente

DESARROLLO:

NIVEL SOCIOECONÓMICO:

40

COMERCIALIZACIÓN:

VÍAS DE ACCESO:

SERVICIOS COMUNALES:

SERVICIOS PÚBLICOS:

SITUACIÓN DE ORDEN PÚBLICO:

PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN:

REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

El predio se encuentra reglamentado según lo dispuesto en el Acuerdo xxx del día de mes de año, por el cual se aprueba el Esquema de Ordenamiento Territorial del municipio, éste lo clasifica dentro del suelo rural. De acuerdo con consulta al anterior documento, sus planos, anexos y la certificación de uso del suelo aportada por el solicitante, el predio objeto de avalúo presenta la siguiente reglamentación: Uso principal: Uso complementario: Uso prohibido:

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO:

UBICACIÓN: El predio se ubica aproximadamente en el km , al margen izquierdo y derecho de la carretera en el corredor Honda – Puerto Salgar – Girardot.

41

ÁREAS:

ÍTEM UNIDAD VALOR Área total del predio Ha Área requerida Ha Área remanente Ha Área sobrante Ha Área Total Requerida Ha

42

Nota: El área está sujeta a verificación por parte de la entidad peticionaria.

LINDEROS DEL ÁREA REQUERIDA:

TOPOGRAFÍA Y RELIEVE: El lote de terreno presenta una topografía con pendiente entre % y %.

FORMA GEOMÉTRICA: El terreno cuenta con una forma , la cual no limita de ninguna forma su explotación.

CARACTERÍSTICAS CLIMÁTICAS:

ÍTEM VALOR ALTURA: 2.700 a 3.200 msnm. TEMPERATURA: 12 °C en promedio. PRECIPITACIÓN: Varía entre 1000 y 2000 mm/año PISO TÉRMICO: Medio Húmedo a muy Húmedo. FACTORES CLIMÁTICOS LIMITANTES:

Heladas esporádicas.

DISTRIBUCIÓN DE LLUVIAS:

Febrero, Abril, Septiembre y Noviembre.

NÚMERO DE COSECHAS:

No aplica – sector pecuario.

VEGETACIÓN NATURAL:

La vegetación natural más común en esta zona es: Los bosques muy húmedos pre montano (bmh-Pm) con asociación atmosférica, donde se encuentran innumerables especies de flora y fauna de gran importancia para el ecosistema y conservación del parque.

43

ZONAS DE VIDA: Bosque Húmedo Pre montano: VIIsec: tierras de clima medio húmedo a muy húmedo, en relieve ondulado a fuertemente quebrado, aptas para cultivos de semi-bosques, las fuertes pendientes, la poca profundidad efectiva susceptible a la erosión y la alta humedad orientan su uso hacia la ganadería extensiva con pastos mejorados y buena rotación de potreros, se debe dejar crecer la vegetación natural.

SUELOS: Los suelos del área requerida objeto de avalúo se analizan conforme lo dispuesto en el Estudio General de Suelos y Zonificación de Tierras del Departamento de Cundinamarca del año 2000, elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, así: Suelos Llef:

Suelos SHef1

44

RECURSOS HÍDRICOS:

VIAS:

VÍAS INTERNAS:

CERCAS PERIMETRALES INTERNAS

EXPLOTACION ECONÓMICA Y POSIBILIDADES DE MECANIZACIÓN:

REDES DE SERVICIOS:

IRRIGACIÓN:

OTROS:

UNIDADES FISIOGRÁFICAS: Las unidades fisiográficas, corresponden a las áreas resultantes de sobreponer las capas de información del estudio de zonas homogéneas físicas elaborado por La Lonja Colombiana de Propiedad Raíz aportado por el solicitante, las coberturas establecidas y verificadas en campo. Las unidades fisiográficas conformadas para cada uno de los predios se muestran a continuación y deben considerarse aproximadas.

UNIDAD FISIOGRÁFICA ÁREA (Ha - m 2) U.F.1: Correspondiente a suelos con pendientes del % - %, clase agrologica , cobertura.

U.F.2: Correspondiente a suelos con pendientes del % - %, clase agrologica , cobertura.

CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN: A continuación se describen las unidades constructivas presentes dentro del área requerida del predio motivo de valoración.

45

CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS:

UNIDAD DE CONSTRUCCIÓN: CASA. ITEM DESCRIPCIÓN ESTRUCTURA FACHADA CUBIERTA ENTRE PISO MUROS CARPINTERÍA ESCALERAS PISOS ILUMINACIÓN BAÑOS COCINA NÚMERO DE PISOS VETUSTEZ CONSERVACIÓN AREAS Y FUENTE DISTRIBUCIÓN:

UNIDAD DE CONSTRUCCIÓN: CASA AGREGADO. ITEM DESCRIPCIÓN ESTRUCTURA FACHADA CUBIERTA ENTRE PISO MUROS CARPINTERÍA ESCALERAS PISOS ILUMINACIÓN BAÑOS COCINA NÚMERO DE PISOS VETUSTEZ CONSERVACIÓN AREAS Y FUENTE DISTRIBUCIÓN:

INSTALACIONES ESPECIALES: El predio no cuenta con ningún tipo de instalaciones

46

especiales.

ANEXOS:

ITEM UNIDAD

DE MEDIDA

MEDIDA DESCRIPCIÓN

Cerca ml 140,00 Eestructura en madera y cubierta en zinc, el estado de conservación .

Puerta m2 100,00 Puerta en vareta a tres hiladas, en mal estado de conservación.

enramada m2 42,00 Estructura en madera, piso en tierra, cubierta en zinc. Fuente: Las áreas son tomadas de la ficha predial aportada por el solicitante. Nota: Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria

CAPITULO II - VALORACIÓN TERRENO, CONSTRUCCIONES, ANEXOS, ESPECIES Y CULTIVOS.

MÉTODO DE AVALÚO. Para la determinación de valor comercial del bien inmueble se utilizó los siguientes métodos establecidos por la Resolución Nº 620 de fecha 23 de septiembre de 2008, expedida por el IGAC.

APLICADO “SI” ó “NO”

DESCRIPCIÓN

SI Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo

SI

Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.

NO

Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.

NO

Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado

47

INVESTIGACIÓN ECONÓMICA.

INVESTIGACIÓN INDIRECTA: Valoración del Terreno - Método de Comparación o de Mercado. Teniendo en cuenta las condiciones particulares del área del terreno materia de estudio, especialmente la normatividad que le aplica, las condiciones físicas del terreno (capacidad agrologica del suelo, topografía, vías, nivel de explotación, distancia a centros de consumo, disposición de aguas y cobertura) y las condiciones económicas del sector; se realizó investigación económica actual de predios con características similares, superiores e inferiores que permiten deducir el valor del suelo del predio descrito a través del presente informe de avalúo. Los datos encontrados se describen a continuación y pueden ser consultados en el anexo “Estudio de Mercado”:

Oferta No Descripción y valor de terreno

1

Finca ubicada a 14 km de Camba sobre la vía que conduce a Girardot, con uso agropecuario de 40 Ha, plana con pastos naturales para ganado, buena agua….. El valor final del terreno luego de la depuración es de $14.000.000,00 / Ha.

2 3 4

Conclusión: De acuerdo con los datos analizados se concluye que el valor del terreno motivo de valoración es:

UNIDAD FISIOGRÁFICA Valor por Hectárea U.F.1: Plana con buenas aguas $20.000.000,00 / Ha. U.F.2: Ligeramente inclinada con buenas aguas, vías regulares.

$12.000.000,00 / Ha.

CÁLCULO DE VALOR DE CONSTRUCCIONES Y ANEXOS: Valoración de construcciones y anexos – Método de costo de reposición. Para estimar el valor unitario de las unidades de construcción y anexos requeridos en su estado actual, se procede a establecer el valor de reposición a nuevo o costo total de construcción a precios de hoy y posteriormente se descuenta la depreciación acumulada, como se muestra a continuación:

Construcciones: Se adopta el modelo de Fitto y Corvini para establecer la depreciación de las construcciones de acuerdo con la Resolución 620 de 2008.

48

CÁLCULO DEL VALOR POR ESTADO DE CONSERVACIÓN Y EDAD - FITTO Y CORVINI ÍTEM EDA

D VIDA ÚTIL

ESTADO DE CONSERVACIÓN

DEPRECIACIÓN VALOR REPOSICIÓN

VALOR DEPRECIADO

VALOR FINAL

VALOR ADOPTADO

Casa Principal 43 100 2,5 36,31% $ 700.000 $ 254.174 $ 445.827 $ 446.000

Casa agregado 42 70 4,5 87,12% $ 500.000 $ 435.600 $ 64.400 $ 64.000

Anexos: Se adopta el modelo de Heidecke para estimar la depreciación de los anexos toda vez que en estos casos, es el estado de conservación el que determina su

funcionalidad y posibilidad de utilización; cabe anotar que en algunos casos, pueden llegar a ser más longevos que su misma vida útil estimada y aún continúan en funcionamiento, razón por la cual se seleccionó este modelo de depreciación.

CÁLCULO DEL VALOR POR ESTADO DE CONSERVACIÓN - HEIDECKE ÍTEM ESTADO DE

CONSERVACIÓN DEPRECIACIÓN VALOR

REPOSICIÓN VALOR DEPRECIADO

VALOR FINAL

VALOR ADOPTADO

Cercas 2,5 8,09% $ 15.000 $ 1.214 $ 13.787 $ 14.000

Puerta 3,5 33,20% $ 180.000 $ 59.760 $ 120.240 $ 120.000

CÁLCULO DE VALOR DE ESPECIES Y CULTIVOS: Valoración de Especies y Cultivos. Para la valoración de especies y cultivos, se tienen en cuenta datos de venta por unidad, costos de implantación de cultivos y especies, mantenimiento y deméritos respecto del estado fitosanitario tomados de gremios, asociaciones, viveros, UMATAS, expertos y datos conocidos o recabados en campo respecto de cada una de las presentadas dentro del área requerida. Para avaluar un cultivo permanente se deben considerar tres períodos o ciclos vegetativos, a saber: DESARROLLO: desde la siembra hasta el inicio de la producción. PRODUCCIÓN: Ciclo productivo: desde la iniciación de la producción hasta el descarte o sustitución de plantas. DECADENCIA: a partir del momento en que la planta requiere ser remplazada o renovada, pero con alguna producción. Así mismo, se establecen tres etapas de valuación, en la siguiente forma: 1 - Durante la etapa de levante o desarrollo se avalúan por el costo de inversión. 2 - Durante la etapa de producción se avalúan por rentabilidad. 3 - Durante la etapa de decadencia, con valores similares al de levante o desarrollo.

DESCRIPCIÓN FASE ESTADO

FITO - SANITARIO

CANT. UNIDAD VALOR

UNITARIO VALOR TOTAL

Acacia Producción Regular 20 UN $1.500 $30.000,00

49

Café Producción Regular 2 Ha $7.000.000 $14.000.000,00 VALOR TOTAL DE ESPECIES Y CULTIVOS: $14.030.000,00

NOTA: Los valores adoptados, son el resultado de las investigaciones por parte de la Lonja del Tolima. En la visita a los predios se analizan la fase, estado fitosanitarios, técnicos y densidad de siembra, con el objeto de establecer su calificación. En el caso de los árboles cabe aclarar que los valores no corresponden a grandes cultivos, sino a plantas individuales, de las especies vegetales afectadas por la construcción del proyecto vial.

INVESTIGACIÓN DIRECTA: De acuerdo con artículo 9 de la Resolución Nº 620 de 2008 del IGAC, como se encontraron ofertas de alguna manera comparables y con base en la investigación indirecta se pueden adoptar valores, no es necesario realizar la investigación directa.

VALORES ADOPTADOS:

ÍTEM VALOR ADOPTADO UNIDAD TERRENO Unidad Fisiográfica 1 $20.000.000,00 Ha Unidad Fisiográfica 2 $12.000.000,00 Ha CONSTRUCCIONES Casa Principal $446.000,00 m2 Casa agregado $64.000,00 m2

ANEXOS Cercas $14.000,00 m2 Puerta $120.000,00 m2 CULTIVOS Y ESPECIES Cultivos y Especies $14.030.000,00 Global

50

COMPONENTE 1 – VALORACION DE TERRENO, CONSTRUCCIONES, ANEXOS CULTIVOS Y ESPECIES.

ÍTEM UNIDAD MEDIDA VALOR UNITARIO

SUBTOTAL

TERRENO

Unidad Fisiográfica 1 Ha - m2 1,5000 $ 20.000.000,00

$ 30.000.000,00

Unidad Fisiográfica 2 Ha - m2 2,5000 $ 12.000.000,00

$ 30.000.000,00

SUBTOTAL TERRENO $ 60.000.000,00

CONSTRUCCIONES

Casa Principal m2 138,00

$ 446.000,00 $ 61.548.000,00

Casa agregado m2 80,00

$ 64.000,00 $ 5.120.000,00

SUBTOTAL CONSTRUCCIONES

$ 66.668.000,00

ANEXOS

Cercas m2 140,00

$ 14.000,00 $ 1.960.000,00

Puerta m2 100 $ 120.000,00 $ 12.000.000,00

SUBTOTAL ANEXOS $ 13.960.000,00

CULTIVOS Y ESPECIES

Cultivos y Especies Global 1 $ 14.030.000,00

$ 14.030.000,00

SUBTOTAL CULTIVOS Y ESPECIES

$ 14.030.000,00

51

AVALÚO TOTAL $ 154.658.000,00

SON : CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL PESOS MCTE

Perito avaluador

XXXX XXXXX XXXXX Representante Legal Coordinador del comité técnico

El anterior informe de avalúo fue presentado y aprobado por la Lonja de propiedad raíz del Tolima, para posteriormente ser presenta ante la Concesión Alto Magdalena S.A.S. Teniendo en cuenta que el proyecto tiene como destino a la ANI (Agencia Nacional de Infraestructura), está informo sobre su propio protocolo para avalúos rurales y fue socializado para que los Avaluadores de las diferentes unidades funcionales del proyecto se guiaran los informes de avalúos semejantes a este; se muestra a continuación como carácter informativo y de manera general:

“DESCRIPCION CONTENIDO POR CAPITULOS 1. INFORMACION GENERAL. 1.1. Solicitud: Nombre de concesionaria que solicita, con fecha (día, mes, año). 1.2. Tipo de inmueble: Vivienda, bodega, lote, apartamento, local, oficina, hotel, estación de servicio, parador, etc. 1.3. Tipo de avalúo: comercial 1.4. Marco Jurídico: ley 388 de 1997, decreto 1420 de 1998 y resolución 620 de 2008. 1.5. Departamento: 1.6. Municipio: 1.7. Vereda o corregimiento: 1.8. Abscisado de área requerida:

52

1.9. Uso actual del inmueble: uso que se le está dando al inmueble en el momento de la realización del informe de avalúo. 1.10. Información Catastral: numero predial o cedula catastral, áreas de terreno, construcción y anexos, avalúo catastral vigente (del mismo año de elaboración del informe de avalúo comercial), zonas físicas y geoeconómicas de catastro (si las hay) – SE DEBE ANEXAR CERTIFICADO CATASTRAL SEGÚN APENDICE. 1.11. Fecha de la visita al predio (día, mes, año) 1.12. Fecha del informe de avalúo (día, mes, año), fecha de entrega al concesionario. 2. DOCUMENTOS: Son los documentos suministrados y conseguidos durante la elaboración del avalúo, y que son soportes de la información allí impresa. A la vez hace parte de los anexos del informe final de avalúo. a. Certificación de tradición y libertad (vigente, no mayor a tres meses de solicitado) b. Escrituras públicas número, fecha de otorgamiento, notaria y círculo notarial. c. Certificado catastral, fecha de expedición vigente. d. Certificación de norma de usos, fecha de expedición y oficina quien expide.. e. Estudios de títulos, fecha de elaboración. f. Reglamentos de propiedad horizontal (predios en este régimen) g. Cartas catastrales de localización del predio y/o ficha predial. h. Planos topográficos, de afectaciones, o urbanísticos, los que se relacionen deben estar debidamente aprobados por las respectivas oficinas de planeación. i. Planos arquitectónicos, los que se relacionen debidamente aprobados, con áreas construidas debidamente acotadas. j. Otros. 3. INFORMACION JURIDICA 3.1. Propietario: De acuerdo a los documentos suministrados colocar nombre del propietario y fuente. 3.2. Título de adquisición: De acuerdo a los documentos suministrados (escritura pública, acta de adjudicación, sentencia judicial, etc.) 3.3. Matricula inmobiliaria: identificador predial dado por la oficina de registro, se debe anotar a cual oficina de registro corresponde. 3.4. Observaciones jurídicas: inconsistencias, restricciones, gravámenes, afectaciones, etc. Descritas en el certificado de tradición y libertad. 4. DESCRIPCION DEL SECTOR 4.1. Delimitación del sector: por veredas, ríos, vías, caños, etc.

53

4.2. Actividad predominante: agropecuaria, industrial, forestal, etc. 4.3. Topografía: plana, empinada, inclinada, etc. 4.4. Características climáticas: temperatura, precipitación, altura sobre nivel del mar. 4.5. Condiciones agrologicas: capacidad agrologica (clase agrologica o valor potencial), del predio a área donde se localiza. Colocar la fuente. 4.6. Servicios públicos: del sector, redes con las que se cuenta. 4.7. Servicios comunales: dotación de escuelas, inspección de policía, centros de atención médica, etc. 4.8. Vías de acceso y transporte: Se debe mencionar las principales vías de acceso al sector, el servicio de transporte y la frecuencia del mismo, además si es municipal, intermunicipal o interdepartamental. 5. REGLAMENTACION URBANISTICA Decreto ó Acuerdo por el cual se reglamentan los aspectos normativos del municipio (Plan de Ordenamiento Territorial, Plan Básico de Ordenamiento Territorial o Esquema de Ordenamiento Territorial), incluida la fecha de aprobación. Especificar detalladamente, y en referencia al predio lo siguiente: Clasificación y usos del suelo Rural. En sectores suburbanos o con condiciones de conjuntos cerrados. Usos: Principales, Complementarios, Condicionados, Prohibidos. Edificabilidad, índices o densidad por hectárea. Afectaciones que presente el predio según aspectos normativos. Colocar plano de localización del predio con su respectiva normatividad, estos se obtienen de los correspondientes EOT, PBOT, POT. Dar la correcta aplicación de la norma, para determinar el valor de terreno, de acuerdo a las metodologías valuatorias. Observaciones: Incluir observaciones referentes a las normas del predio. Nota 1: Aun si se nos entrega un certificado de uso del suelo, se debe revisar los correspondientes EOT, PBOT, POT. En caso de encontrar diferencias solicitar aclaración a las oficinas competentes. (Función del avaluador). Nota 2: Este ítem es de suma importancia, a partir de allí se puede hacer la correcta comparación con las ofertas obtenidas, las encuestas (según el caso), los análisis de valor y los ejercicios residuales en sectores de vivienda campestre o condominios residenciales o industriales y comerciales. 6. DESCRIPCION DEL INMUEBLE O PREDIO

54

6.1. Ubicación: sector de localización dentro del municipio, como se llega o accede al predio. 6.2. Área del terreno, Área total del predio, Área requerida, Área sobrante, Fuente: 6.3 Linderos: se toman del mismo documento de donde se obtuvo el área del terreno a avaluar. (Plano topográfico o ficha predial), se deben describir con sus correspondientes mojones y medidas entre estos y en sentido cardinal. Fuente: 6.4. Vías de acceso al predio: vía principal de acceso al predio, carretera, camino de herradura, vehicular. 6.5. Servicios públicos: con los que cuenta el predio. 6.6. Unidades fisiográficas: estas se presenta por condiciones propias del predio, de acuerdo a topografía, clase agrologica, condiciones normativas, usos, afectaciones, etc. Siempre y cuando sea necesario realizar diferenciación de dos o más áreas a avaluar por alguna condición anterior. 6.7. Áreas construidas: con base en las fichas prediales, por unidades constructivas y de acuerdo como se vayan a avaluar, al tipo de construcción y al uso que presentan, se pueden obtener una, dos o varias unidades constructivas. 6.8. Características constructivas Describir cada una de las unidades constructivas, de acuerdo al uso, a los materiales constructivos (internos y externos), elementos constructivos en su estructura y acabados, composición interna, vida útil de acuerdo a sus condiciones. El avaluador debe complementar lo descrito en la ficha predial en cuanto a: Estructura, tipología, Acabados internos, en pisos, paredes, cielo raso, etc. Cubierta, tipología, Distribución interna de la construcción. Baño: materiales (cubrimiento en pañete, baldosín, baldosa, cerámica, etc.), y elementos presenta el baño (lavamanos, sanitario, etc.) Cocina: materiales (cubrimiento en pañete, baldosín, baldosa, cerámica, etc.), y elementos presenta la cocina (planchón, gabinetes, mesón, etc.) NOTA: DE LAS CONSTRUCCIONES SE DEBE INCLUIR FOTOGRAFIAS (MINIMO 4) ENTRE EXTERNAS E INTERNAS DONDE SE OBSERVE LO DESCRITO. 6.9. Mejoras, otras construcciones Describir cada una de las mejoras u otras construcciones de acuerdo al uso, a los materiales constructivos, vida útil o técnica de acuerdo a sus condiciones, estado de conservación, y vetustez o edad, deben estar localizadas en el plano topográfico correspondiente. 6.10. Cultivos, especies.

55

Descripción general de los cultivos de acuerdo a su estado fitosanitario, especie, densidad, vida remanente, productividad o los aspectos que sean importantes para la determinación del valor, localizadas en el plano de afectación y referenciados en la respectiva ficha predial. Nota: Es fundamental dar la descripción detallada de los anteriores aspectos para los cultivos tecnificados. 7. METODOS VALUATORIOS Se debe señalar el método o los métodos valuatorios utilizados conforme a los siguientes métodos establecidos por la Resolución Nº 620 de fecha 23 de septiembre de 2008, expedida por el IGAC, y bajo el decreto 1420 de 1998 y demás normas que los complemente: Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Artículo 2º.- Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Artículo 4º. Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. 8. INVESTIGACION ECONOMICA INDIRECTA (OFERTAS)

56

8.1. Relación de ofertas obtenidas: Relacionar los datos de mercado encontrados en el sector donde se ubica el predio objeto de avalúo. Incluir cuadro de ofertas con localización, áreas de terreno, construcciones, anexos, especies, colocar la fuente (en terreno, revistas de finca raíz, de inmobiliarias, periódicos, páginas de internet, etc.), nombre y teléfono cuando es fuente directa. 8.2. Depuración del mercado Este hace referencia a la negociación, determinación de los valores de construcción, anexos y especies con que se cuenta la oferta, para descontar al valor total negociado y así obtener el valor unitario del terreno de las ofertas. Incluir cuadro. 9. INVESTIGACION DIRECTA (ENCUESTAS) Aplicación del artículo 9 de la resolución 620 de 2008. Se denomina directa por que hace referencia a una investigación exhaustiva sobre el predio en todas sus condiciones físicas y normativa. Artículo 9º.- Consulta a expertos Avaluadores o encuestas. Cuando para la realización del avalúo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que éstas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no son en sí los determinantes del avalúo. En este sentido, es necesario que el perito haya realizado previamente la visita al terreno para conocer la clase de bien que avalúa. La encuesta debe hacer referencia al propio bien investigado y debe constatarse que el entrevistado lo conoce tanto en sus aspectos negativos como positivos. Si existen limitantes legales, debe hacerse mención de ellas para que el encuestado lo tenga en cuenta en la estimación del valor. El perito avaluador debe informar con toda claridad sobre la normatividad urbanística del inmueble. En el caso de terrenos sin construir, en desarrollo o condición similar, se debe aportar al encuestado los cálculos previos realizados de la potencialidad urbanística y de desarrollo del predio. Las encuestas solo se podrán realizar cuando el perito no haya podido obtener datos (ofertas o transacciones recientes) o cuando tenga dudas de los resultados encontrados. La encuesta debe hacerse con referencia a las unidades de área que usualmente se utilizan en la zona, (hectárea, fanegada, plaza, cuadra) y posteriormente hacer la conversión. La encuesta debe hacerse para unidades de área, y verificar que al hacer la liquidación del total del área de avalúo la persona encuestada encuentre razonable el valor hallado.

57

Cuando el predio cuente con características diferentes dentro de él, la encuesta debe hacerse para cada una de ellas separadamente y no sobre valores promedios. El perito debe haber hecho una estimación previa del valor asignable y cuando la información obtenida en la encuesta difiera sustancialmente del encontrado, deberá manifestarlo para que el encuestado pueda explicar las posibles razones de tal diferencia. En la selección de la persona a investigar debe tenerse en cuenta el conocimiento que tenga del mercado y la idoneidad de ella, además que no tengan interés directo en el bien. Los valores obtenidos por encuesta no se podrán incluir como parte de la definición del precio y, por lo tanto, no podrán incluirse o promediarse con los valores encontrados en el mercado. Esta prohibición se aplica tanto a las valoraciones puntuales como a las técnicas masivas de valoración. Parágrafo.- En el caso que el avalúo se soporte únicamente en encuestas, el perito deberá dejar constancia bajo gravedad de juramento, escrita en el informe que la utilización de esta modalidad se debe a que en el momento de la realización del avalúo no existían ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de bienes comparables al del objeto de estimación. 10. CALCULOS VALOR TERRENO 10.1. Procesamientos estadísticos (método de comparación) Se efectúa la aplicación del procesamiento estadístico de los resultados obtenidos en la depuración del mercado, y así poder decidir el valor a proponer al predio. 10.2. Análisis de los datos obtenidos descriptivamente. Se realiza un riguroso análisis de los datos obtenidos en el mercado inmobiliario, se seleccionan los datos más comparativos con el predio objeto de avalúo, se realiza la descripción de las condiciones que más sobresalen en cuanto a su comparación, localización, condiciones topográficas, capacidad agrologica, usos, y todas las condiciones que se observen. Así determinar el valor a asignar al terreno objeto de avalúo. 10.3. Ejercicios residuales. Se deben incluir en el informe y de acuerdo al proyecto planteado, las respectivas fuentes de costos directos e indirectos, financieros, ventas, urbanismos, etc. Esto para sectores rurales de condominio, suburbanos o donde se permitan de acuerdo a sus usos algún tipo de desarrollo tipo urbano. 11. CALCULOS VALOR CONSTRUCCION 11.1. Costos de reposición.

58

Se debe sustentar los costos de reposición que se van a utilizar en los cálculos de valor de las construcciones. Anexar fuentes, si son revistas especializadas anexar y describir porque o con qué tipo de estas construcciones. Anexar presupuestos si se obtuvieron de allí. Nota: Es función obligatoria de cualquier avaluador manifestar la fuente, incluirla y explicar si es del caso. SE DEBE ANEXAR LAS FUENTES DE DONDE SE OBTIENEN LOS COSTOS DE REPOSICION, O COMO SE LLEGO A ESOS COSTOS. Nota: Los costos de reposición para una tipología de construcción o anexo que se presenten en varios informes de avalúo deben actualizarse cada 6 meses. 11.2. Depreciación (Fitto y Corvini) Aplicación de la depreciación de las construcciones de acuerdo a la edad de las construcciones, a la conservación y a los costos comentados en el ítem anterior. 12. CALCULOS VALOR ANEXOS 12.1. Costos de reposición Se debe relacionar los soportes de dichos costos adjuntando presupuestos, reportes o copia de las revista especializadas de donde se extractó dicha información. 12.2. Depreciación (Fitto y Corvini) Aplicación de la correcta depreciación de los anexos de acuerdo a la edad, conservación y a los costos o presupuestos relacionados y soportados. 13. CALCULOS VALOR CULTIVOS Y/O ESPECIES 13.1. Soporte de los valores de cultivos y especies Se debe relacionar los soportes de dichos valores soportados con los datos obtenidos de UMATAS, MINISTERIO DE AGRICULTURA, y de las diferentes entidades o federaciones que manejan el tema agropecuario. No es solo mencionar. Nota: se debe anexar los soportes o fuentes de donde se obtienen los valores. 14. CONSIDERACIONES GENERALES Son consideraciones fundamentales en la determinación del valor, las fuentes que se obtuvieron, los inconvenientes, los aspectos normativos del predio que influyeron en el valor, y todas la que hacen referencia a la determinación de los valores. Realizar observaciones sobre la normatividad del predio. Realizar observaciones sobre las ofertas obtenidas.

59

Realizar observaciones sobre los comentarios de los encuestados. Realizar observaciones sobre los usos por norma y los usos actuales de del predio a avaluar. Realizar observaciones sobre el orden público. Realizar observaciones sobre los principales factores de valorización en la zona. Realizar observaciones sobre los principales factores observados por el avaluador que inciden en el valor. Etc… NO ES ENUMERAR LOS ITEMS 15. RESULTADO DE AVALUO Certificado de avalúo, firmado como mínimo por el avaluador y el director de avalúos y/o representante legal Valor del avalúo total en letras y número. Este ítem debe presentarse en el orden aquí establecido, y debidamente firmado. Se debe anexar el acta de comité de avalúos, firmado mínimo por el avaluador, director de avalúos, representante legal y un profesional participante del comité de avalúos. 16. DOCUMENTOS ANEXOS Los que hacen parte del informe de avalúo, ficha predial, plano, documentos soportes de costos de reposición, estudio de títulos, normatividad o certificado de uso del suelo, etc.” Al haberse dado a conocer el protocolo para avalúos rurales Agencia Nacional de Infraestructura – A.N.I. se hizo énfasis en que el orden de los ítems no necesariamente debía ser el mismo al hecho por ellos, si en el informe de avalúo de cada lonja contenía la misma información.

11.2.3 ETAPA II. Reconocimiento inicial de la información Se procederá a verificar y conocer el contenido de la información aportada, continuación a esto se hará estudio de los documentos aportados por el solicitante para la elaboración del avalúo, como son: Estudios de títulos: Análisis elaborado por un abogado de la historia legal del inmueble.

60

Escrituras: Título de adquisición que comprueba el modo de adquisición, las áreas, los linderos, los propietarios de un inmueble. Certificados de tradición y libertad: Historia y transacciones que se han realizado con el predio. Registros 1 y 2 de información catastral: Datos del propietario, datos del predio resumidos. Certificados de uso del suelo: Lo que se puede desarrollar en un determinado espacio geográfico de conformidad con lo planificado y reglamentado. Planes de ordenamiento territorial o su respectivo documento en los municipios motivo de investigación, normas urbanísticas particulares: Documentos por los cuales un municipio adopta los instrumentos de ordenamiento territorial.

11.2.4 ETAPA III. Recolección de información Planificada la ruta para visitar los inmuebles, una vez dentro del predio, se realiza la inspección ocular y tomando el registro fotográfico, se verifica el área requerida, los elementos constructivos, anexos o mejoras y especies, motivos de elaboración y tasación de avalúo. De esta manera se identifica la información recopilada en las fichas prediales y se corroboran las áreas y los elementos del plano topográfico.

64

11.2.5 ETAPA IV. Elaboración del informe de avalúo Como se indicó en la Etapa I, específicamente en la elaboración del protocolo de informe de avalúo, se construyó un informe presentado a la Lonja de propiedad raíz del Tolima el cual fue aprobado, pero posteriormente se conoció el protocolo para avalúos rurales de la Agencia Nacional de Infraestructura – A.N.I. como guía para los Avaluadores de la unidades funcionales del proyecto. Se pidió que no fuera necesario que los Avaluadores tuvieran en sus informes de avalúo, puntualmente el mismo orden de los ítems presentados en el protocolo para avalúos rurales de la A.N.I., pero se enfatizó en que el informe de cada avaluador concordara con los ítems relacionados en dicho protocolo.

65

Dicho esto, la información mínima que cada informe de avalúo debía contener es la siguiente: Información general, documentos, información jurídica, descripción del sector, reglamentación urbanística, descripción del inmueble o predio, métodos valuatorios, investigación económica indirecta (ofertas), investigación directa (encuestas), cálculos valor terreno, cálculos valor construcción y anexos, cálculos valor cultivos y/o especies, consideraciones generales, resultado de avalúo. El informe presentado para la Lonja de propiedad raíz del Tolima no tuvo correcciones dado a que concuerda con los ítems del protocolo de avalúos rurales de la A.N.I. y la interventoría no tuvo objeción frente a dicho informe. Aprobado el informe con que se presentaron los avalúos, se procedió a dar acompañamiento en el proceso de análisis cuantitativo de los datos depurados del estudio de mercado, en la definición de valores adoptados para el terreno, construcción y anexos o mejoras para cada avalúo puntual. Los estudios de mercado son análisis cuantitativos en los cuales se consignan las ofertas encontradas y/o registradas en campo y las complementarias consultadas en la web, con su respectiva identificación y comprobación. Dichas ofertas serán depuradas, para realizar un análisis estadístico con las fórmulas de media aritmética, desviación estándar y coeficiente de variación expuestos en la Resolución 620 del 2008, la cual establece que las fórmulas servirán de apoyo al momento de aplicar los métodos valuatorios. Además dan varias observaciones que se tuvieron en cuenta al momento de estimar el valor comercial del inmueble. En particular para el valor por hectárea de terreno en la unidad funcional 4 para predios destinados a la actividad agropecuaria, se utilizó el Método de Comparación o de Mercado. Según la Resolución 620 del 2008 “Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial”. El análisis puntual de las ofertas presentadas a continuación en los estudios de mercado, es el resultado de verificar la topografía del terreno junto con su explotación, la ubicación de la oferta respecto de los centros de consumo y vías, así como la disponibilidad de aguas y estado de su cobertura en el terreno, en conclusión gracias al análisis de estas variables se adopta un valor para el terreno

66

de por hectárea, si las condiciones anteriormente mencionadas del predio en motivo de avalúo son similares a las ofertas, sin embargo hay que tener cuidado con la cobertura del área requerida, si se encuentra deteriorada o no, de acuerdo con la inspección ocular.

67

Valoración del Terreno - Método de Comparación o de Mercado. Teniendo en cuenta las condiciones particulares del área del terreno materia de estudio, especialmente la normatividad que le aplica, las condiciones físicas del terreno (capacidad agrologica del suelo, topografía, vías, nivel de explotación, distancia a centros de consumo, disposición de aguas y cobertura) y las condiciones económicas del sector; se realizó investigación económica actual de predios con características similares, sin embargo para contextualizar el valor agropecuario de los predios adyacentes se puede llegar establecer con los datos presentados a continuación de carácter informativo. Los datos encontrados se describen a continuación y pueden ser consultados en el anexo “Estudio de Mercado”: Para obtener los valores de terreno, se descontaron las construcciones y anexos presentes de acuerdo con la información del oferente.


1

Finca ganadera ubicada a 5 Km de Cambao vía a Girardot, de 100 Hectáreas de las cuales 65 Hectáreas planas y 35 Hectáreas en loma, frente de 500 metros sobre carretera, la zona plana se encuentra en pasto limpio, la zona de media loma en bosque. El valor final del terreno luego de la depuración oscila en $23.400.000,00 / Ha para la parte plana en pastos y de $3.200.000,00 / Ha para la parte ondulada en bosque.

14

Finca ganadera con granja avícola ubicada en la vereda La despensa a 7 Km de Guaduas vía a Chaguaní, de 5 Hectáreas de terreno, limita con el río sorbo, terreno semiplano, con declive del frente de la carretera hacia el río. El valor final del terreno luego de la depuración oscila en $24.000.000,00 / Ha.

23

Finca ganadera ubicada a 8 minutos de Cambao en la vía que conduce a Nariño, de 190,3 Hectáreas de las cuales 50,3 Hectáreas son planas y 140 Hectáreas onduladas, solo tiene pastos naturales en la parte plana y bosque en el terreno ondulado. El valor final del terreno luego de la depuración oscila en $23.000.000,00 / Ha para la parte plana en pastos y de $3.000.000,00 / Ha para la parte ondulada en bosque.

25

Finca ganadera ubicada en la vía que conduce de Cambao a San juan de Rioseco, de 17,92 Hectáreas de las cuales 6,2720 Hectáreas son planas y 11,648 Hectáreas quebrado a semiplano, cuenta con 2 nacederos y la cruzan dos caños, cuenta con 2 pozos de recolección de agua; no hay ningún cultivo, antes se sembraba café pero hace mucho no se le ha invertido a la finca para mejorarla; si se quiere para ganado hay que mejorar el pasto, el terreno está seco. El valor final del terreno luego de la depuración oscila en $20.700.000,00 / Ha para la parte plana en pastos y de $12.000.000,00 / Ha para la parte ondulada en pastos.

Conclusión: De acuerdo con las ofertas presentadas anteriormente se procedió a realizar un análisis puntual de la topografía del terreno junto con su explotación, ubicación respecto de centros de consumo y vías, así como la disponibilidad de aguas y estado de su cobertura.

69



3

Finca ganadera ubicada en la vereda Cucharal de 9 fanegadas de terreno; aproximadamente una (1) fanegada colindando con la vía; se puede cultivar guayaba, plátano, mango, limón; esta solo en pasto de corte, terreno mayormente ondulado y en la cima plano, cuenta con una zona en bosque nativo. Ganadería intensiva; puede tener hasta 40 reses. El valor final del terreno luego de la depuración oscila en $37.900.000,00 / Ha en pastos.

6

Finca ubicada en el Alto de la mona en la vía que de Guaduas conduce a Honda, de 33 fanegadas; sin frente sobre la vía; distancia a la vía principal que de Guaduas conduce a Honda de una cuadra; cuenta con pastos cuba-ventidos; topografía semi ondulada. El valor final del terreno luego de la depuración oscila en $43.700.000,00 / Ha.

20

Finca ganadera, ubicada en la vereda Santa rosa a 8 kilómetros de Guaduas vía Honda, de 36 fanegadas con frente sobre vía principal pavimentada que de Guaduas conduce a Honda, pastos de corte, 40 potreros en pasto estrella. Plana a ondulada, tractorable. El valor final del terreno luego de la depuración oscila en $40.000.000,00 / Ha en pastos.

Conclusión: De acuerdo con las ofertas presentadas anteriormente se procedió a realizar un análisis puntual de la topografía del terreno junto con su explotación, ubicación respecto de centros de consumo y vías, así como la disponibilidad de aguas.

71


Oferta No Descripción y valor de terreno 12 Finca ganadera ubicada en la vereda Raizal, a 5 minutos de Guaduas; adecuada para

explotación vacuna y piscícola, relieve inclinado, se debe reorganizar para recuperar los pastos para engorde; topografía de 12-25%, buenas aguas, buenas vías. El valor final del terreno luego de la depuración oscila en $18.500.000,00 / Ha en pastos.

13 Finca ganadera ubicada en la vereda Yerbabuena en parte alta del municipio de guaduas Cundinamarca a un kilómetro de la autopista Medellín, terreno plano con fácil acceso en automóvil. Se vendió en enero de 2016. Solo pasto sobre tierra polvosa, buenos pastos, topografía plana. El valor final del terreno luego de la depuración oscila en $19.200.000,00 / Ha.

25 Finca ganadera ubicada en la vía que conduce de Cambao a San juan de Rioseco, de 28 fanegadas de las cuales 6,3 Hectáreas son planas y 11,65 Hectáreas quebrado a semiplano, cuenta con 2 nacederos y la cruzan dos caños, cuenta con 2 pozos de recolección de agua; no hay ningún cultivo, antes se sembraba café pero hace mucho no se le ha invertido a la finca para mejorarla; si se quiere para ganado hay que mejorar el pasto, el terreno está seco. El valor final del terreno luego de la depuración oscila en $20.700.000,00 / Ha para la parte plana en pastos y de $12.000.000,00 / Ha para la parte ondulada en pastos.

Conclusión: De acuerdo con las ofertas presentadas anteriormente se procedió a realizar un análisis puntual de la topografía del terreno junto con su explotación, ubicación respecto de centros de consumo y vías, así como la disponibilidad de aguas y estado de su cobertura.

73



1


2

Finca sin pasto, la carretera que conduce a Honda la atraviesa por una parte, tiene un cultivo de 1,5 hectáreas (385 palos) de limón 95%; Taití, naranja y guanábana 5% de 1,5 años de sembrado, no está en producción aún; el terreno es 93% plano en bosque y 7% de la finca ondulado en bosque, sobre borde de carretera, no presenta construcciones. El valor final del terreno luego de la depuración oscila en $6.560.000,00 / Ha para la parte plana en bosque y de $3.500.000,00 / Ha para la parte ondulada en bosque.

11

Finca en Cambao Cundinamarca productora de heno, con dos aguas, limita con río Magdalena y quebrada Chaguaní, está en producción, muy bien arreglada. Terreno de 22 hectáreas, producción de heno, a 1 kilómetro de la vía de Cambao a honda, 55% plano en pastos y 45% ondulado en bosque, finca en forma de L. El valor final del terreno luego de la depuración oscila en $11.600.000,00 / Ha para la parte plana en pastos y de $3.500.000,00 / Ha para la parte inclinada en bosque.

23


Conclusión: De acuerdo con las ofertas presentadas anteriormente se procedió a realizar un análisis puntual de la topografía del terreno junto con su explotación,

74

ubicación respecto de centros de consumo y vías, así como la disponibilidad de aguas. Como se observa en la descripción de los datos ofertados anteriormente, se tiene en cuenta la topografía con relieve ondulado e inclinado, los usos de bosque natural y su ubicación, características semejantes al área requerida del inmueble a valorar, con la principal diferencia que la porción del predio en cuestión tiene frente directo sobre vía pavimentada, factor que determina la adopción del límite superior de la investigación económica. Para mayor entendimiento se presenta puntualmente el “EJERCICIO DE ANÁLISIS OFERTA 2”:

EJERCICIO DE ANÁLISIS PARA LA OFERTA 2 CON CONDICIONES FISICAS DIFERENTES, QUE DEBEN AFECTAR SU VALOR.

Fuente: imagen tomada de Google Earth.

La Oferta 2 obedece a un predio que presenta bosque en su extensión, este presenta dos tipos de topografía, el precio final de venta asciende a $260.000.000, el valor total de terreno después de descontar las construcciones señaladas por el vendedor es de $247.250.000 con un área total de 39 Ha, lo cual arroja un valor de $6.339.744/Ha, en promedio.

75

En este predio se identificaron dos unidades fisiográficas como se observa en la imagen anterior.

1. Para la parte quebrada u ondulada en bosque y pasto con frente directo a la vía que conduce a Honda, tiene un área de 2,8 Ha, se toma el valor que apunta límite superior del estudio de mercado (ofertas 1, 11 y 23) de 3.500.000/Ha, confirmado con los datos de encuestas, teniendo en cuenta que colinda con la vía asfaltada, lo anterior arroja un valor total de $9.800.000 (2,8 Ha x $3.500.000/Ha, para esta área con pendiente fuerte (color rojo en la imagen).

2. El valor restante ($237.450.000) sería el valor total de la parte plana en bosque en la parte posterior del predio (sector de color negro, calculados de la siguiente diferencia: Valor total del terreno de la finca – Valor de la unidad fisiográfica con frente directo sobre la vía en bosque y topografía fuerte, así: $247.250.000 - $9.800.000), el área de la parte plana es de 36,20 Ha, con lo cual tenemos un valor para este sector de $6.559.392/Ha.

Del anterior análisis, se observa que existe una diferencia en los precios de los predios con topografía quebrada u ondulada en bosque y los predios con topografía plana en bosque. Cabe anotar que esta oferta se encuentra distante del centro poblado de Cambao, a 4,5 Km aproximadamente.

AREA BOSQUE

VALOR (HA)

HILDEBRANDO CASTILLO AVALUADOR 3133499329 30 AÑOS DE EXPERIENCIA MIEMBRO DE LA LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL TOLIMA 3,200,000.00$

JOSÉ GILDARDO PALMA RONDON AVALUADOR 3102215444 25 AÑOS DE EXPERIENCIA MIEMBRO DE LA LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL TOLIMA 3,000,000.00$

OSCAR FERNANDO GALINDO MACIASINGENIERO FORESTAL

AVALUADOR3115751966 8 AÑOS DE EXPERIENCIA MIEMBRO DE LA LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL TOLIMA 3,400,000.00$

FLAVIO JOSÉ LUGO BUENDIA AVALUADOR 3115751966 8 AÑOS DE EXPERIENCIA MIEMBRO DE LA LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL TOLIMA 3,200,000.00$

3,200,000.00$

163,299.32$

5.10%

3,363,299.32$

3,036,700.68$

DESVIACIÓN ESTANDAR

COEFICIENTE DE VARIACIÓN

LIMITE SUPERIOR

LIMITE INFERIOR

NOMBRE DEL EXPERTO PROFESIÓNTELEFONO DE

CONTACTOOBSERVACIÓN FUENTE

ENCUESTAS COMPLEMENTARIAS AL ESTUDIO DE MERCADO

PROMEDIO

77



1


23


25 Finca ganadera ubicada en la vía que conduce de Cambao a San juan de Rioseco, de 28 fanegadas de las cuales 6,3 Hectáreas son planas y 11,65 Hectáreas quebrado a semiplano, cuenta con 2 nacederos y la cruzan dos caños, cuenta con 2 pozos de recolección de agua; no hay ningún cultivo, antes se sembraba café pero hace mucho no se le ha invertido a la finca para mejorarla; si se quiere para ganado hay que mejorar el pasto, el terreno está seco. El valor final del terreno luego de la depuración oscila en $20.700.000,00 / Ha para la parte plana en pastos y de $12.000.000,00 / Ha para la parte ondulada en pastos.

Conclusión: De acuerdo con las ofertas presentadas anteriormente se procedió a realizar un análisis puntual de la topografía del terreno junto con su explotación, ubicación respecto de centros de consumo y vías, así como la disponibilidad de aguas.

78

Un caso puntual fue utilizar la investigación directa para predios con destinación agropecuaria pero que presentaban norma de “corredor vial de servicios rurales” se utilizó la consulta a expertos Avaluadores o encuestas. Según la Resolución 620 del 2008. “Cuando para la realización del avalúo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que estas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no son en sí los determinantes del avalúo. En este sentido, es necesario que el perito haya realizado previamente la visita al terreno para conocer la clase de bien que avalúa. La encuesta debe hacer referencia al propio bien investigado y debe constatarse que el entrevistado lo conoce tanto en sus aspectos negativos como positivos. Si existen limitantes legales, debe hacerse mención de ellas para que el encuestado lo tenga en cuenta en la estimación del valor. El perito avaluador debe informar con toda claridad sobre la normatividad urbanística del inmueble. En el caso de terrenos sin construir, en desarrollo o condición similar, se debe aportar al encuestado los cálculos previos realizados de la potencialidad urbanística y de desarrollo del predio. Las encuestas solo se podrán realizar cuando el perito no haya podido obtener datos (ofertas o transacciones recientes) o cuando tenga dudas de los resultados encontrados. PARÁGRAFO. En el caso de que el avalúo se soporte únicamente en encuestas, el perito deberá dejar constancia bajo gravedad de juramento, escrita en el informe que la utilización de esta modalidad se debe a que en el momento de la realización del avalúo no existían ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de bienes comparables al del objeto de estimación.” Teniendo en cuenta que no se encuentran datos de mercado comparable con el predio objeto de valoración en el presente informe, se realizó una encuesta a personas conocedoras del medio, se les expuso la situación particular del inmueble sus características físicas, jurídicas y económicas, especialmente el tema de la norma (Corredor vial de Servicio), y como resultado se obtuvo los datos presentados a continuación:

79

. Terminada la depuración del estudio de mercado con su debida explicación de cada una de las ofertas seleccionadas, se propusieron los presupuestos de construcciones, anexos o mejoras, de los inmuebles requeridos dentro de la unidad funcional 4 del proyecto de infraestructura. Los siguientes son ejemplos de algunos presupuestos elaborados:

VALOR POR HECTAREA

U.F.1.

1 Jairo Moreno Padilla 312 512 6260 Ing. Agronomo - Avaluador $ 130.000.000,00

2 Omar Muñoz Ibarra 314 436 7125 Zootecnista - Especialista en avalúos $ 125.000.000,00

3 Fabio Pachon 311 227 5465 Ing. Catastral y Geodesta $ 120.000.000,00

4 Javier Alape Cocomá 311 817 7844 Ing. Catastral y Geodesta $ 120.000.000,00

5 Julio Cesar Díaz 315 250 8781Administrador ambiental Especialista en avalúos

$ 130.000.000,00

$ 125.000.000,00

$ 5.000.000,00

4,00%

$ 130.000.000,00

$ 120.000.000,00

$ 125.000.000,00

PROMEDIODESVIACIÓN ESTÁNDAR

COEFICIENTE DE VARIACIÓN

LIMITE SUPERIOR

VALOR ADOPTADO

N° NOMBRE TELEFONO PROFESION

LIMITE INFERIOR

TIPO DE CERCA ALAMBRE POSTEDISTANCIA ENTRE

POSTES MTSN° HILOS POSTES/ML

Definitiva (Madera 3 hilos alambre de púas) ROLLO*350 MLRollizo 10 a 12 cm*2m

2 3 0,50

# poste

ml

Definitiva (Madera 3 hilos alambre púas) 1.157,13$ 7.888,00$ 43,50$ 2.604,67$ 1.013,16$ 0,5 3.944,00$ 8.762,46$

8.762,46$

Grapas $/ml Jornales

$/ml

Valor Por metro

lineal ($/m)

TOTAL

Transporte $/ml $poste/ml

Cerca 1 y Cerca medianera

Alambre $/m $/Postes

GRAPAS

grapas para cerca 1 pulgada

Tipo de Cerca

80

TIPO DE CERCA ALAMBRE POSTEDISTANCIA ENTRE

POSTES MTSN° HILOS POSTES/ML

Definitiva (Madera 4 hilos alambre de púas)ROLLO*350

MLRollizo 10 a 12 cm*2m

2 5 0,50

# poste

ml

Definitiva (Madera 4 hilos alambre púas) 1.928,55$ 7.888,00$ 72,50$ 2.604,67$ 1.013,16$ 0,5 3.944,00$ 9.562,88$

9.562,88$

Cerca interna 2

GRAPAS

Jornales

$/ml Transporte $/ml $poste/ml

Valor Por metro

lineal ($/m)

TOTAL

grapas para cerca 1 pulgada

Tipo de Cerca Alambre

$/m $/Postes Grapas $/ml

81

11.2.6 ETAPA V. Evaluación del diseño de procedimientos Como resultado observado de esta evaluación, se determinaba la necesidad de modificar o no el diseño propuesto del protocolo divido en dos segmentos. Este mostró que los pasos o el procedimiento, plasmados dentro de los dos segmentos, se encuentran acorde con los requisitos contenidos dentro de las normas legales de avalúos y lograron el objetivo de ser una base para la elaboración de estos. El protocolo aun divido en dos segmentos demuestra tener una simplicidad del mismo y es ágil su implementación.

11.2.7 ETAPA VI. Entrega de informes parciales La etapa final concluyo con entregar los informes de avalúo, de los predios requeridos dentro de la unidad funcional 4, sector Cambao – Puerto Bogotá del Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot a la Lonja de propiedad raíz del Tolima en medio magnético para su debida revisión por parte de la interventoría.

82

Al contar con la entrega satisfactoria de los informes de avalúo, se invitó a Metropol Geo Consultores S.A.S. realizar diecinueve (19) avalúos para la unidad funcional 5. Los cuales se realizaron a satisfacción en la última semana de la pasantía. Se implementó el protocolo divido en dos segmentos y se corroboro que son pasos simples para realizar tanto la visita de campo o inspección ocular como la elaboración del informe de avalúo. Los predios de la unidad funcional 5 que se realizaron a parte del contrato fueron:

ÍTEM

ALMA-5-0088

ALMA-5-0089

ALMA-5-0090

ALMA-5-0091

ALMA-5-0092

ALMA-5-0093

ALMA-5-0094

ALMA-5-0095

ALMA-5-0096

ALMA-5-0097

ALMA-5-0099

ALMA-5-0102

ALMA-5-0103

ALMA-5-0104

ALMA-5-0107

ALMA-5-0109

ALMA-5-0110

ALMA-5-0111

ALMA-5-0112

83

12. CONCLUSIONES

Dentro de las funciones realizadas en el transcurso de la pasantía, la propuesta de la segunda parte del protocolo “informe de avalúo” termina siendo un formato estándar de avalúo que cuenta con lo establecido en el marco normativo de cada ley, decreto y resolución de avalúos.

El apoyo y el soporte prestado en el transcurso de la pasantía, refuerza de manera teórico – práctica los conocimientos adquiridos en el pregrado de Ingeniería Catastral y Geodesia.

Conocimiento y dominio en áreas de los avalúos corporativos, maximizando fortalezas y creando ámbitos de mejora de las debilidades.

El conocimiento de la aplicar los métodos valuatorios para establecer el valor comercial más acertado del inmueble, se usó el estudio estadístico para homogenizar criterios y estándares, verificando de esta forma la consistencia de los datos.

Se creó conocimiento en la clasificación de las tierras, con base en las condiciones agrológicas, topográficas, climáticas y de explotación

84

13. BIBLIOGRAFÍA

BORRERO OCHOA, Oscar A. AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS. Tercera Edición corregida y ampliada: Julio 2008, Biblioteca de la Construcción. Colombia, 2008.

ZÚÑIGA PALMA, Henry. VALORACIÓN COMERCIAL DEL SUELO RURAL DE ACUERDO A SU CAPACIDAD DE CARGA TERRITORIAL Y PRODUCCIÓN AGRÍCOLA. Documento Técnico – Versión Final: Julio 2013.

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI, COMITÉ PERMANENTE SOBRE CATASTRO EN IBEROAMÉRICA, CPCI. (2010, Agosto). Módulo 1 – Marco Técnico Legal. Presentación en el foro virtual: VALORACIÓN INMOBILIARIA.

Revista Construdata No. 177 (Diciembre 2015 – Febrero 2016). Bogotá.

Revista Construdata No. 180 (Septiembre – Noviembre 2016). Bogotá.

COLOMBIA. CONGRESO DE COLOMBIA. Ley No. 14 (06 Julio de 1983). Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras disposiciones. Diario Oficial.

COLOMBIA. CONGRESO DE COLOMBIA. Ley No. 9 (11 Enero de 1989). por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones. Diario Oficial.

COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPUBICA. Ley No. 388 (18 Julio de 1997). Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones. Diario Oficial.

COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPUBLICA. Ley No. 1.682 (22 Noviembre de 2013). Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias.

85

COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPUBLICA. Ley No. 1.673 (19 Julio de 2013). Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones.

COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA. Decreto No. 3.496 (26 Diciembre de 1983). Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 14 de 1983 y se dictan otras disposiciones. Diario Oficial.

COLOMBIA. IGAC. Decreto No. 1.420 (24 Julio de 1998). Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. Diario Oficial.

COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA. Decreto No. 556 (14 Marzo de 2014). Por el cual se reglamenta la Ley 1673 de 2013. Diario Oficial.

COLOMBIA. IGAC. Resolución No. 620. (23 Septiembre de 2008). Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. Diario Oficial.

COLOMBIA. DIRECTOR GENERAL DEL INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI. Resolución No. 070 (04 Febrero de 2011). Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral. Diario Oficial.

APOYO Y SOPORTE A LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS...

Documents

Transcript of APOYO Y SOPORTE A LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS...