CURSO BASICO DE GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS

Dirigido por: Antonio Caparros Navarro y Juan Fernndez Caparros

OBJETIVOS DEL CURSOEn el Curso se imparten las materias necesarias para que el Ingeniero de Caminos, pueda desarrollar la Direccin de Proyectos Inmobiliarios, haciendo hincapi en aquellos aspectos de tipo econmico financiero y de tipo fiscal, que pueden estar mas alejados de su formacin bsica, mientras que los aspectos tcnicos necesarios: uransticos y de construccin, que le son mucho ms conocidos, le son presentados desde la ptica del promotor, que no es la del constructor, ya que no tiene que ejecutar la obra, pero si decidir, de comn acuerdo con el Proyectista, aspectos tcnicos fundamentales como son: el programa y las calidades de la edificacin, que le permitan adecuar la misma a las condiciones de mercado existentes en la zona donde se ubica la promocin inmobiliaria a desarrollar. El Promotor Inmobiliario tiene que enfrentarse, durante el proceso de gestacin y construccin de la misma a una serie de decisiones, para las que debe contar con los conocimientos y herramientas que le proporcionen una adecuada seguridad en la toma de aquellas. El Curso tiene presente esos eventos, y de forma paralela a como aparecen en la vida real del proceso, debe resolver las siguientes cuestiones: A) Ofrecido un determinado solar con un aprovechamiento urbanstico y un precio y condiciones de pago determinados, poder analizar, en un primer tanteo, cual es la edificabilidad y el tipo de producto que se puede edificar sobre el mismo. B) Evaluar los costes e ingresos de la Promocin, planificar las necesidades de financiacin, y evaluar la Rentabilidad, en trminos de mercado, de la inversin propuesta, para conseguir atraer al proyecto las fuentes de financiacin necesarias. C) Los tanteos de diseo realizados, as como nuestro conocimiento del mercado, hay que transmitirlos a los Arquitectos que elijamos, para que los plasmen en los correspondientes proyectos, que permitan obtener los permisos y licencias necesarias, as como el que un constructor pueda realizarnos ofertas de ejecucin de las obras. Estos procesos, realmente complejos, exigen la permanente atencin del promotor, para tomar las decisiones que le corresponden: tipos y numero de cada producto inmobiliario, distribucin interior de los mismos y calidades adecuadas a los estudios de mercado realizados. D) Gestionar los permisos y licencias adecuadas, as como titularizar los productos para su comercializacin, para lo cual se precisa un conocimiento exacto de todas ellas, que el curso facilita con su exposicin pormenorizada de cada una. E) Contratar la obra, para lo cual el curso facilita las herramientas necesarias para conocer las unidades de obra, y su agrupacin en captulos, que componen una oferta de construccin, los criterios de medicin y las especificaciones de calidades, el anlisis de las ofertas y los sistemas de contratacin a emplear con el objetivo esencial de que se produzcan las mnimas desviaciones posibles.

F) Tomar la decisin de fijar los precios y condiciones de venta, y sobre todo la fecha de inicio de la comercializacin, para lo cual el Curso proporciona los conocimientos necesarios para que con esta decisin se puedan evaluar exactamente los riesgos. G) La elaboracin de los documentos econmico financieros, que en el Curso se proponen, servir para documentar de una forma eficiente, los procesos de negociacin con las Entidades de Crdito para lograr la financiacin necesaria. H) El Curso tambin permitir planificar adecuadamente la fase de entrega de las edificaciones, un aspecto al que se le suele prestar poca atencin, siendo muchas veces fuente de problemas y sobrecostes innecesarios sin una adecuada estrategia.

PROGRAMAMDULO N 1.- EL SECTOR INMOBILIARIO Y SU MATERIA PRIMATEMA 1. - El Sector Inmobiliario. La actividad Inmobiliaria. La ley de Ordenacin de la Edificacin. El Promotor Inmobiliario. El proceso de transformacin fsica de las Promociones Inmobiliarias. El proceso de Transformacin Jurdica de las Promociones Inmobiliarias. TEMA 2. La materia prima: El suelo. El marco legal. Clasificacin y Calificacin del Suelo. Condiciones de Parcela. Condiciones de Posicin. Condiciones de Ocupacin. Condiciones de Volumen y Forma de los edificios. Condiciones de Aprovechamiento TEST DE EVALUACIN TEMAS 1 A 2

MDULO N 2.- EL PRODUCTO INMOBILIARIO.TEMA 3. Conceptos Generales sobre Edificacin. El edificio. El proceso de edificacion. La tipologia de las obras de edificacion. Requisitos Urbansticos de una edificacin. Necesidades que cubren y problemtica medioambiental que plantea una edificacion. Funcion resistente del edificio. Aislamiento termico. Instalaciones termicas en los edificios. Control de ruidos. Proteccion contra incendios. Medidas de proteccion del medio ambiente urbano. Disposiciones minimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo TEST DE EVALUACIN TEMAS 3

MDULO N 3.- ENCAJE DE LA EDIFICACINTEMA 4. Encaje de la edificacin. Las Plantas de un edificio. Elementos constructivos singulares. Locales y piezas habitables en un edificio. Patios. Tipologias edificatorias. Edificios de tipo Residencial. Modelos de edificacin residencial en el casco de las ciudades. Modelos de edificacin residencial en zonas de expansin de las ciudades. Otros modelos residenciales de tipo singular. Edificios de oficinas. Edificios Industriales. Dimensionamiento interior de los edificios. Aplicacin inmobiliaria. Encaje de la edificacin TEST DE EVALUACIN TEMAS 4 EJERCICIO PRACTICO PARA RESOLVER NUMERO 1

MDULO N 4.- ADQUISICION DE LA MATERIA PRIMA

TEMA 5. - Modalidades Jurdicas de Adquisicin de inmuebles. El contrato de compraventa. El contrato de permuta. El contrato de aportacin de suelo. La adquisicin del Derecho de Superficie. La adquisicin del Derecho de Vuelo. Adquisicin indirecta de suelo a travs de la compra de las acciones de una sociedad. Adquisicin de Edificaciones. TEMA 6. Fiscalidad relativa a la Adquisicin de inmuebles. Fiscalidad general de las transmisiones inmobiliarias. Tributacin de los derechos reales de uso y disfrute. Tributacin de servidumbres sobre inmuebles. Tributacin del derecho de vuelo. Tributacin del derecho de superficie. Tributacin de los contratos de adquisicin de suelo. Compraventa. Permuta. Aportacin. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Tramitacin de la operacin de adquisicin de suelo TEMA 7.- Gastos de adquisicin y tenencia del suelo. Gastos previos a la adquisicin. Gastos documentales de la adquisicin. Notaria. Registro. Gastos de tenencia de inmuebles. Vallado. Impuesto de Bienes Inmuebles TEST DE EVALUACIN TEMAS 5 A 7

MDULO N 5.- EL PROYECTO Y LA OBRATEMA 8. - Proyecto de Obras. El proyectista. Los Estudios Tcnicos Iniciales: Levantamiento Topogrfico, Sealamiento de alineaciones y rasantes, Certificado de Viabilidad Geomtrica, Estudio Geotecnico. El proyecto de Urbanizacin Exterior. El Proyecto de obras de edificacin: Anteproyecto, Proyecto Bsico y Proyecto de Ejecucin. Los proyectos complementarios: Estudio de Seguridad y Salud, El programa de Control de Calidad, El proyecto de Telecomunicaciones, los Proyectos de Actividad. El libro de ordenes y asistencias. El libro del edificio. La fiscalidad de los contratos de prestacin de servicios TEMA 9. - Licencias y Autorizaciones. Obras de urbanizacin exterior. Licencia de Obras de edificacin. Licencia de primera Ocupacin. Cdula de habitabilidad. Licencia de Actividad. Licencia de Funcionamiento de instalaciones. Ocupacin de va publica. Permiso de cala. Autorizaciones para edificacin en zonas de servidumbres publicas. Expediente de calificacin de promociones de proteccin Publica. La responsabilidad Civil del Promotor. TEMA 10. - La Ejecucin de las obras. El replanteo de las obras. Clasificacin y contenido de las obras. El proceso de contratacin de obras. Estrategias de Concurso. Eleccin de contratistas ofertantes. Otros contenidos de las ofertas. Anlisis y seleccin de las ofertas. Estrategia para fijacin del precio final de la obra. Adjudicacin. El Contrato de obra. Tributacin del contrato de obras. La Direccin facultativa de las Obras. TEST DE EVALUACIN TEMAS 8 A 10

MDULO N 6.- LOS PROCESOS INMOBILIARIA: LOS COSTES

DE

TRANSFORMACION

TEMA 11. -El proceso de transformacin jurdica. La declaracin de Obra Nueva. El establecimiento del rgimen de Divisin Horizontal. TEMA 12. - Los Costes de la promocin inmobiliaria. Costes de gestin Urbanstica. Costes de Construccin. Control de calidad. Revisin de precios. Acometidas de Servicios. Costes de Proyectos y Direccin de Obra. Gastos de Titulacin. Impuesto de Actividades Econmicas. Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Gastos de promocin y Comercializacin. Gastos generales de la promocin. TEMA 13. Gastos de entrega de edificios. Cedula de habitabilidad. Licencia de primera ocupacin. Licencia de Actividad y Apertura. Licencia de funcionamiento. Coste de los Seguros de Responsabilidad. Gastos e ingresos en la escrituracin y entrega. Gastos de posventa. TEST DE EVALUACIN TEMAS 11 A 13 EJERCICIO PRACTICO PARA RESOLVER NUMERO 2

MDULO N 7.- LA COMERCIALIZACIONTEMA 14.- Las topologas de las promociones inmobiliarias. Promociones de tipo residencial. Venta: Libre, Proteccin Publica. Arrendamiento: Libre, Proteccin Publica. Promociones del sector terciario. Otras promociones inmobiliarias TEMA 15. - Los Ingresos de las promociones inmobiliarias. En venta: Entrada, Letras aplazamiento hasta llaves, Subrogacin de Hipoteca. Arrendamientos: El Coste de los avales que garantizan las cantidades entregadas por los clientes antes de la entrega de la edificacin. Repercusin del IVA. TEMA 16.- Comercializacin de productos inmobiliarios. Relaciones de la obra con la comercializacin. Informacin a facilitar a los compradotes. Concrecin de las superficies y planos informativos. Establecimiento de los coeficientes de participacin de la divisin horizontal. La memoria de calidades de la promocin. El establecimiento dela oficina de ventas y del piso piloto a pie de obra. Explotacin del piso piloto. Informacin a incluir en el contrato de compraventa TEST DE EVALUACIN TEMAS 14 A 16

MDULO N 8.- FINANCIACION Y RENTABILIDADTEMA 17. - Documentacin econmico financiera de las promociones inmobiliarias. El Estudio Econmico. La planificacin temporal, anlisis de tesorera: Cash Flow. El Impuesto de Sociedades. La conciliacin del IVA

TEMA 18. - La Financiacin de las promociones inmobiliarias. Fondos Propios: Capital Social. Fondos Ajenos: El prstamo hipotecario. El descuento de efectos. Los prestamos puente. Concepto y tipos de inters. Los gastos financieros. TEMA 19. - Medidas de rentabilidad de las promociones inmobiliarias. Esttica. Rentabilidad esttica de la Inversin, Rentabilidad de los Fondos Propios, Margen de Ventas. TEMA 20. - Medidas de rentabilidad de las promociones inmobiliarias. Dinmica El Valor Actual Neto (VAN), la Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) y el Plazo de Recuperacin de la Inversin o Pay Back (PB). TEST DE EVALUACIN TEMAS 17 A 20 EJERCICIO PRACTICO PARA RESOLVER NUMERO 3

ACAP JFCAPColegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin InmobiliariaAntonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 1. - EL SECTOR INMOBILIARIO OBJETIVOS DEL TEMA:

Dar una descripcin de la importancia del sector inmobiliario en la economa nacional. Definir y desarrollar su marco legal, los agentes de la edificacin en particular el del Promotor Inmobiliario, as como describir de una forma general la actividad promotora.

GLOSARIO DE TERMINOS:- La ley de Ordenacin de la Edificacin (LOE) - Producto Interior Bruto (PIB) - Mercado primario de suelo - Mercado secundario de suelo - Mercado Residencial - Mercado Terciario - Mercado de suelo Industrial - Equipamiento Dotacional - Promotor Inmobiliario - Constructor - Director de Obra - Director de Ejecucin de Obra - Entidades de Control de Calidad - Laboratorios de Control de Calidad - Suministradores de producto - Calificacin del suelo - Clasificacin del suelo - Parcela - Finca - Aprovechamiento - Aprovechamiento patrimonializable - Edificabilidad - Uso - Tipologa del uso - Cesiones de terreno - Cesiones de aprovechamiento Mix de producto Estudio Econmico Cash Flow Rentabilidad del Activo Margen de Ventas Rotacin de Activo Sociedades Inmobiliarias Promotoras Sociedades Inmobiliarias Patrimonialistas Sociedades Inmobiliarias Mixtas Coste Medio Ponderado del Capital Recursos Propios Recursos Ajenos Activo Pasivo Inmovilizado Activo Circulante Pasivo Exigible Beneficio antes de intereses e impuestos (BAII) Beneficio antes de impuestos (BAI) Beneficio despus de impuestos (BN) Pay out Valor aadido econmico (VAE) ndice de crecimiento interno (ICI)

1.1. - DEFINICIONES GENERALES El termino inmobiliario tiene dos acepciones en el Diccionario de la Real Academia Espaola: Perteneciente a cosas inmuebles. Empresa o sociedad que se dedica a construir, arrendar, vender y administrar viviendas. 1.2. - EL SECTOR INMOBILIARIO Sin embargo la riqueza de actividades, singularidades y matices que se generan y ordenan alrededor de los bienes inmuebles aconseja, como seala el Libro Blanco del Sector Inmobiliario, a que se defina el sector inmobiliario: Como fraccin de la actividad econmica en la que sus agentes operan con bienes inmuebles y derechos de naturaleza urbana, configurada como conjunto de mercados sin ningn elemento de oferta comn fuera de ellos. En la definicin se han incorporado los elementos caractersticos de los mercados inmobiliarios, impuestos precisamente por la localizacin fija de los inmuebles y el carcter finalista de su uso.

E L S E C T O R IN M O B IL I A R I O E N E S P A A R E P R E S E N T A U N 1 1 % D E L P IB 8 % A L 1 0 % D E L A P O B L A C IO N O C U P A D A G EN ER A N D O 2, 2 EM PLEO EN O TR O S SEC TO R ES EN 2 A O S. D E M A N D A IN D U C ID A E N O T R O S S E C T O R E S D E H A S T A E L 3 0 % D E L A IN V E R S IO N . P O R F IS C A L ID A D R E V IE R T E A L E S T A D O E L 4 0 % D E L A IN V E R S IO N

La estructura del mercado es estanca, y sus productos no son intercambiables fuera del mercado, son productos de un mercado y no de varios mercados como ocurre con otros bienes. Hay pues diferencias estructurales bsicas entre los mercados inmobiliarios y el resto de mercados, y, en consecuencia, diferencias entre las empresas que operan en ellos: los aciertos y errores no solo van ligados a la gestin y al producto sino tambin y bsicamente a su localizacin. El mercado inmobiliario tiene una primera clasificacin en: - Primario, que responde a la cadena productiva: Suelo - Edificacin -1 Ocupacin

- Secundario: Bienes de 2 uso o segunda ocupacin El mercado inmobiliario, como cualquier mercado se configura por sus componentes, que podemos agrupar en funcin de los siguientes elementos: a) Los Personales: Demandantes (los usuarios y los inversores) y Ofertantes: El promotor como oferente nico en los mercados primarios y el binomio usuario e inversor, en su mltiple papel de: demandante en todos los mercados y oferente en los secundarios. b) Los Reales, que son los productos inmobiliarios, que incluye cada segmento de mercado: Mercado Residencial (Vivienda Libre o de Proteccin Publica, De Primera Residencia o de Segunda Residencia, Turstico, Residencias geritricas, etc.); Terciario (Oficinas, Locales de Negocio, Centros Comerciales), Industrial (Polgonos Industriales, Parques Tecnolgicos o de Empresas, Bases Logsticas, etc.), Sector de Ocio (Parques Temticos), Urbanizaciones de Grandes Complejos (Campos de Golf, Puertos deportivos, Marinas Interiores, Estaciones de Esqu, etc.) y/o Dotacional (Escuelas, centros Administrativos). c) La Informacin, o relacin interna entre demandantes y Ofertantes. Y aqu debemos destacar la poca transparencia del sector, aunque el primario es menos opaco, puesto que es posible contabilizar las unidades planificadas, en proyecto, en construccin, construidas, vendidas y ocupadas, y por lo tanto cabe realizar, en ellos, estudios de oferta con suficiente nivel de confianza. La demanda en el sector inmobiliario se suele caracterizar por medio de una magnitud denominada: Accesibilidad, para cuya medicin se usan tres indicadores bsicos: - Relacin entre el precio de la vivienda sobre ingresos familiares, mide cuantos aos son necesarios para pagar, con un salario medio, una vivienda de precio medio si la totalidad de la renta se destinara a su adquisicin. - Cobertura mxima del precio de la vivienda, se calcula como el cociente entre la cuanta mxima financiable y el precio de la vivienda. La cuanta mxima financiable se obtiene suponiendo un prstamo del 80% del valor de la vivienda, que se amortiza en 20 aos, si la familia, de un solo perceptor de ingresos, dedica al pago de la vivienda el 30% de la renta familiar. - Esfuerzo inversor sobre el ingreso del hogar, que mide la proporcin del ingreso del hogar que es absorbido por la primera anualidad de amortizacin del prstamo.

En la tabla siguiente puede verse la evolucin de estas magnitudes: TABLA N 1.1 AO PRECIO/RENT A (1) ESFUERZO SOBRE SALARIO (2) BRUTO % NETO % VIVIENDA ADQUIRIB LE (3) EUROS 72.121 79.333 87.748 87.147

1997 4,0 32,7 26,3 1998 4,1 32,2 26,0 1999 4,4 32,6 26,4 1999 4,4 33,3 26,9 (III) 1999 4.6 35,0 28,4 84.743 (IV) 2000 (I) 4,7 36,7 29,2 83.541 2000 (II) 4,8 38,8 30,3 81.137 FUENTE: BBVA 1. - Numero de aos de trabajo necesarios para comprar una vivienda sin necesidad de financiacin extra. 2. - Ingresos mensuales que deben destinarse a la compra. El indicador neto incluye las deducciones fiscales. 3. - Capacidad de endeudamiento de una familia con ingresos medios y que no suponga un esfuerzo financiero superior a una tercera parte de los ingresos brutos anuales. En los mercados primarios se realiza por el Promotor Inmobiliario, la actividad promotora, caracterizada, en primer lugar por un largo proceso de fabricacin de la oferta de inmuebles aptos para ser ocupados, que impide una rpida respuesta en el corto plazo, frente a un incremento de la demanda; lo que significa que estos mercados presenten una gran rigidez, que se transmite de forma inmediata al mercado en forma de incremento de precios.

ACTIVIDA D IN M OBILIARIA : CICLO D E LA PRO M OCIO NVO LU M EN DE ACTIVID AD C IC LO PRO M O CIO N IN M OBILIA RIA COM ERCIA LIZACION C ONSTRU CCIO N PER M ISOS TIEM PO V EN TAS RESIDUA LES NUEV A PR OM O C

El incremento de la cantidad demandada, si provoca una reaccin de la oferta que intenta absorber a medio plazo este crecimiento, reaccin que se percibe desproporcionada cuando en el medio plazo las cantidades demandadas y ofertadas no se encuentran.

VOLUMEN DE ACTIVIDAD

ACTIVIDAD INMOBILIARIA: TEORIA DE LOS CICLOS ECONOMICOSEVOLUCION DE LA ECONOMIA GENERAL CICLO DE 25 AOS

70

75

80

85

90

95

Si se enlazan estos comportamientos singulares, de oferta y demanda, con los movimientos de los ciclos econmicos, la foto fija del boom inmobiliario es el oligopolio de oferta, en tanto que en los periodos de crisis lo es el oligopolio de demanda. Hay pues un cierto balanceo entre oferta y demanda inmobiliaria que acomodan sus lentos movimientos a los ciclos econmicos, provocando con ello un baile crnico de desencuentros.

VOLUMEN DE ACTIVIDAD

ACTIVIDAD INMOBILIARIA: TEORIA DE LOS CICLOS ECONOMICOSCICLO ECONOMICO

PRODUCTO INMOBILIRIO TIEMPO

En el marco de la economa nacional la Promocin Inmobiliaria constituye el proceso de formacin del capital fijo que concluye con la canalizacin del ahorro (fundamentalmente de las unidades familiares) y de la inversin (empresarial y de capitales en busca de rentabilidades) hacia el sector inmobiliario. 1.3. - LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA La actividad de promocin requiere moderada necesidad de capital fijo, siendo por el contrario mayor la inversin en inmovilizado que queda incorporada al producto final. Sus caractersticas de localizacin nica de cada promocin, hace que no existan economas de escala ni de niveles de experiencia altamente exigentes, ya que estos elementos no son extrapolables a otra promocin localizada en otro lugar, realizada en otro momento econmico y que posiblemente deba atender a una demanda distinta. Una Promocin Inmobiliaria representa, desde el punto de vista financiero una decisin de inversin caracterizada por su alto riesgo y por un largo periodo de maduracin, ya que entre el primer desembolso requerido y su recuperacin a travs de su comercializacin (venta o alquiler), transcurre un dilatado periodo de tiempo. La actividad inmobiliaria, en esencia, tiene como objeto someter a los terrenos, que es su materia prima, a dos procesos de transformacin claramente diferenciados, que se ejecutan de forma simultanea: Un proceso de transformacin fsica, que materializa los productos inmobiliarios a comercializar y entregar a los clientes, y otro proceso de transformacin jurdica, que nos permite, que dichas unidades inmobiliarias nazcan, en el campo del derecho, permitiendo precisamente su comercializacin.

1.3.1. - PROCESO DE TRANSFORMACIN PROMOCIONES INMOBILIARIAS

FSICA

DE

LAS

Normalmente, en una Promocin Inmobiliaria, los primeros desembolsos necesarios, son para la adquisicin del terreno. A continuacin se requieren sucesivos desembolsos, en la Fase de Gestin Urbanstica, para su transformacin, primero en suelo urbanizable, y luego, tras la ejecucin de la correspondiente urbanizacin, para su transformacin en suelo finalista, como solar edificable. Posteriormente hay que disear, titularizar y ejecutar las correspondientes edificaciones, que dan vida a los correspondientes productos inmobiliarios (viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, trasteros, etc.), que originan nuevos desembolsos correspondientes a la Fase de Promocin Inmobiliaria, propiamente dicha, que finaliza una vez realizada la comercializacin, en la que se reciben las correspondientes entregas dinerarias de los clientes, y por parte de la promotora se entregan los productos terminados. Es adems, una decisin de inversin compleja, ya que en su desarrollo y planteamiento inciden materias especializadas: de carcter jurdico, tales como el derecho civil, urbanstico, registral y fiscal; materias pertenecientes al campo econmico, en cuanto a su financiacin, y materias de comercializacin y marketing. En la primera decisin, cuando se estudia la posible adquisicin de un terreno, hay que estar bien seguros de sus parmetros urbansticos fundamentales, que revisaremos en el epgrafe 2.3. Normalmente, en el Sector Inmobiliario se habla, casi siempre, del precio de un terreno, utilizando la referencia de un Precio de Repercusin, o precio del metro cuadrado edificable sobre el solar.

EL PRECIO DE REPERCUSIONPRECIO SOLAR = P EDIFICABILIDAD NO COMPUTABLE

SC = M2. EDIFICADOS SOBRE RASANTE

RASANTE

SU = M2. DE SUELO EDIFICABILIDAD BAJO RASANTE PRECIO DE REPERCUSION = P / SC

La ubicacin del solar, enclavado en una determinada zona de la ciudad, determinara, en la mayora de los casos, el producto a edificar. Un estudio del mercado inmobiliario de la zona, nos determinara que tipo de vivienda se demanda, tanto en su calidad como en su programa funcional (numero de dormitorios, dimensiones mnimas del saln, etc.).

EL PRODUCTO A EDIFICARCIUDAD SOLAR

ZONA DE INFLUENCIA

LO DETERMINA SU UBICACION EN UNA ZONA DE LA CIUDAD

Hay que tener en cuenta que adems de la edificacin, que computa a efectos de edificabilidad mxima, y en consecuencia del precio de repercusin, existe otra que no computa, o lo hace de forma parcial, como puede ser la ubicada por encima de la rasante en el caso de ciertas terrazas (computables al 50%), o la situada bajo cubierta; y en general, la situada por debajo de la rasante, dedicada a trasteros o plazas de garaje. No obstante, y a pesar de que aparentemente, esta edificabilidad suplementaria no tiene precio de repercusin de solar, tiene un coste de edificacin, y por lo tanto es primordial conocer si ser rentable o no su construccin. Por lo que tambin deberemos acudir al correspondiente estudio de mercado de la zona, para determinar si estas edificaciones complementarias tendrn buena acogida. A veces suelen ser determinantes para el xito de la promocin, en su conjunto, ya que la ausencia, por ejemplo de plazas de garaje, puede suponer una dificultad aadida, a veces insuperable, a la comercializacin de las propias viviendas. Igual sucede en el caso tpico de un bloque residencial, cuando se pretende comercializar sus plantas bajas como locales comerciales, decisin que puede significar, no solo la facilidad de comercializacin del resto de la promocin, al hacerla atractiva por disponer de todo tipo de servicios en su proximidad, de los que carece la zona, sino tambin, a veces, la salvacin financiera de la misma, si se tiene la suerte de comercializarlos con rapidez a entidades bancarias, compaas de hipermercados, etc., o hasta la ruina de la misma, al no tener posibilidad de venta, por saturacin de la zona, un volumen importante de los ingresos previstos.

En cada una de las fases que caracterizan una promocin inmobiliaria, aparecen una serie de costes y gastos, cuya estructura porcentual es muy variable, ya que depende fundamentalmente del precio de repercusin del suelo y del coste de la obra. El detalle del desglose de costes vamos a tratar de sistematizarlo, en los cuadros siguientes: TABLA N 1.2 COSTES EN LA FASE DE GESTIN URBANISTICA Adquisicin del Terreno Pago propietarios Gastos de Titulacin (Notario y Registro) Impuestos que gravan la adquisicin (ITP y AJD o IVA) Impuestos Locales (IBI, IVTU) Documentos de Planeamiento Proyecto de Programacin Urbanstica (PAU) Plan Parcial (PP) Plan de Reforma Interior(PERI) Estudio de Detalle (ED) Tasas Municipales de Sobre los documentos de Tramitacin Planeamiento Desarrollo Sistema de Ejecucin Constitucin Junta Compensacin Proyecto de Compensacin y/o de Reparcelacion Tasas Municipales de Sobre los documentos de los Tramitacin Sistemas de Ejecucin. Proyecto de Urbanizacin Honorarios Tcnicos Licencia Obras Urbanizacin Ejecucin Obras de Pago Contratista Urbanizacin Direccin Tcnica Obras Urb. Gastos Financieros Coste prestamos y crditos FASE DE PROMOCION INMOBILIARIA Estudios previos Levantamiento Topogrfico Estudio Geotecnico Proyectos Proyecto Bsico (Arquitecto) Proyecto de Ejecucin (Arq.) Estudio Seguridad y Salud (Apar.) Licencia de Obras Impuesto sobre Construcciones Tasas Municipales

Ejecucin Obra de Edificacin

-

Direccin Tcnica de las Obras

Gastos de Titulacin

Otras Licencias y Tasas

Gastos de Implantacin Servicios Gastos Financieros

de -

Avales Garanta reposiciones Viviendas Locales Anejos (Garajes y/o Trasteros) Urbanizacin Interior (Piscinas, Jardines, etc.) Direccin Obras (Arquitecto y Aparejador) Direccin Seguridad y Salud Control de Calidad Declaracin de Obra Nueva Divisin Horizontal Formalizacin Escritura Prstamo Hipotecario Licencia de Primera Ocupacin Tasas Viviendas Proteccin Publica (en su caso) Impuesto Bienes Inmuebles (IBI) Impuesto Municipal Actividades Econmicas (IAE) Cdula de Habitabilidad ( en su caso) Acometida Elctrica Boletines de Energa y Agua Intereses Aplazamiento pagos adquisicin de los terrenos. Intereses Prestamos Hipotecarios Avales cantidades a cuenta. Intereses Prestamos Puente y/o lneas de crdito. Gastos por Descuento de Efectos

Estos costes y gastos se contraponen con los ingresos previstos por las ventas (o las rentas obtenidas va alquileres) de la promocin. Ambos documentos: Estudio Econmico y Cash-Flow, son los elementos bsicos a elaborar en un momento inicial, cuando estamos estudiando la viabilidad econmica de un terreno, que nos ofrecen a un determinado precio de repercusin, para desarrollar sobre l, una determinada promocin inmobiliaria, de la que solo podemos prever, muy someramente, sus parmetros bsicos, ya que en ese momento todava no

disponemos de un proyecto que nos concrete, los metros cuadrados reales que debemos construir y podemos vender (ya que la mayora de las veces no coinciden), as como la tipologa de los distintos productos a ejecutar (numero de viviendas de dos, tres o cuatro dormitorios, plazas de garaje, etc.), ni tampoco conocemos las posibilidades financieras reales, ya que todava no hemos podido concretar con las entidades financieras, los trminos adecuados de una posible financiacin, que nos cubran las necesidades de tesorera en exceso sobre nuestros propios recursos. Posteriormente, una vez terminado el proyecto, aunque sea a nivel bsico, podemos tener un conocimiento ms profundo del producto a poner en el mercado, por lo que, en ese momento, conviene repetir los clculos iniciales, para comprobar que los desvos econmicos que pudieran haberse producido son asumibles. Todava nos quedan fuertes incgnitas por despejar, ya que la obra no la tenemos contratada, por lo que una vez realizado este evento debemos de volver a recalcular el Estudio Econmico y el Cash Flow, introduciendo el valor de la obra contratada, sus condiciones de pago y la programacin contractual. En ese mismo momento debemos de efectuar un nuevo estudio de mercado, con objeto de fijar los precios de venta, ajustndolos a los que rigen en ese momento, para cada uno de los distintos tipos diseados en el proyecto, con lo cual tendramos una buena aproximacin al proyecto de inversin a financiar, ya que estas necesidades de tesorera sern las que debemos cubrir con los medios de financiacin mas adecuados de entre los que podamos disponer. Es evidente que los sistemas de financiacin de las Promociones Inmobiliarias son muy distintos segn las diversas tipologas edificatorias y el destino previsto para las mismas. No es igual obtener financiacin para una promocin de tipo residencial destinada a la venta, que para una del mismo tipo destinada a alquiler. Ni tampoco ser igual si se trata de promociones de Rgimen Libre o si son de Promocin Publica.CURVAS DE ALTERNATIVAS FINANCIERAS + PARA CUBRIR EL OBJETIVO DE REBAJAR LOS SALDOS NEGATIVOS

0

-

1.3.2. - PROCESO DE TRANSFORMACIN PROMOCIONES INMOBILIARIAS

JURDICA

DE

LAS

Los bienes inmuebles figuran en dos registros de carcter publico: El Catastro y el Registro de la Propiedad. El primero tiene como finalidad la representacin grfica de los inmuebles, y su objeto nico y bsico, es el de individualizar y dar existencia fsica a los mismos, siendo su carcter eminentemente fiscal. Por el contrario, el segundo, tiene por objeto la descripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales, por lo que su esencia es la de servir como elemento de publicidad y seguridad jurdica en el trafico inmobiliario. La descripcin de la finca en el Registro de la Propiedad se hace exclusivamente para determinar quien es su propietario y quienes los titulares de derechos reales limitados sobre ella. Para el Registro la finca no es necesariamente una superficie delimitada, sino que su cualidad es puramente formal: es finca todo lo que abre folio en el Registro con un numero especial y bajo ese numero se agrupan todos los actos que se relacionan con el inmueble. Una vez abierto folio registral, la finca queda descrita por los siguientes elementos: Naturaleza (rstica o urbana) Situacin Linderos (nombre y titularidad de las fincas colindantes) Medida superficial (que no es un parmetro esencial) Nombre (s existe) Numero de la Finca (que identifica el folio donde figura inscrita)

Iniciado el proceso urbanstico, en general, la finca o parte de la misma, ser aportada a una Junta de Compensacin, con lo cual se deben inscribir, por medio del otorgamiento de las correspondientes escrituras publicas, las modificaciones fsicas: Segregacin, Agrupacin, Agregacin o Divisin. A su vez, consecuencia del proceso de ejecucin del planeamiento urbanstico, la Junta de Compensacin, nos adjudicara las fincas resultantes, una vez deducidas las cesiones obligatorias, con nmeros de fincas nuevos, y en general con la carga de urbanizacin (importe proporcional que corresponda a su ejecucin), que tambin figurara en el Registro de la Propiedad, hasta su cancelacin (una vez acabada la urbanizacin y completado, a satisfaccin, su pago).

Iniciado el proceso de promocin inmobiliaria, se debe registrar otro cambio fsico, declarando la Obra Nueva, que es la edificacin que se proyecta ejecutar sobre el solar. Dicho otorgamiento se realiza en escritura publica y puede llevarse a cabo al inicio de la construccin (previa la obtencin de la correspondiente Licencia Municipal de Obras, que nos exigir el Notario). A continuacin, o de forma simultanea con la anterior declaracin, se suele otorgar el correspondiente Rgimen de Divisin Horizontal, tambin en escritura publica, proceso por el cual damos nacimiento a cada una de las fincas (que tendrn ahora un numero registral de finca individualizado y distinto de la finca que constituye el suelo que las soporta, que pasa a ser un elemento comn) que componen la edificacin proyectada, quedando cada uno de ellos como finca independiente, con sus zonas accesorias (portal, escaleras, etc.), como zonas comunes, cuya titularidad pertenece en pro indiviso, a aquellas. A su vez, Registro y Catastro estn cada vez mas coordinados, por la nueva exigencia legal, de que en toda venta de inmuebles se haga constar su numero de referencia catastral. Como vemos, con este entramado jurdico, se pasa de la finca original, aportada inicialmente, a la Junta de Compensacin, a tener individualizadas en el Registro de la Propiedad, las fincas correspondientes a los productos objeto de la comercializacin inmobiliaria. Se puede as, establecer contratos, pblicos o privados de compraventa, con los clientes de nuestra promocin, que tendrn total seguridad jurdica, al constar, el numero registral de la finca que se vende en cada caso. As mismo, la entidad que financia la promocin inmobiliaria, por medio de la correspondiente garanta hipotecaria, tiene mayor seguridad jurdica, al poder dividir la hipoteca por cada una de las fincas producto de la misma. Y en consecuencia, al constituirse la escritura de prstamo hipotecario, no exige, en general, tener inscritas en el Registro de la Propiedad, la declaracin de Obra Nueva y la constitucin del Rgimen de Propiedad Horizontal, para as poder dividir la garanta hipotecaria entre las fincas resultantes de la promocin.FIN A LIZA C IO N D E L PR O C E SO JU R ID IC O D E T R A N SFO R M A C IO NP -3 P -2 P -1 P LN A T A B A JA : L O C A LE S C O M E R C IA L ES B A JO R A SA N T E S O T A N O 1 G A R A JE Y TR A S TE R O S S O TA N O 2 G A R A JE Y TR A S TE R O S T ER R E N O FIN C A 25.600

P ISO 3 B F IN C A N 25.608 E SC A LE R A (ZO N A C O M U N )

1.4. - MARCO JURIDICO DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA 1.4.1. - LA LEY DE ORDENACION DE LA EDIFICACION La Ley 38/1999, de 5 de noviembre Ordenacin de la Edificacin (LOE), que entro en vigor el 5 de mayo del 2000, y que junto al Cdigo Tcnico de la Edificacin, que esta previsto elabore el Gobierno en el plazo de dos aos a partir de la entrada en vigor de la primera, constituirn los ejes jurdicos que presidan la Promocin Inmobiliaria, y de la cual vamos a efectuar un breve resumen incidiendo en el contenido de sus puntos mas esenciales. 1.4.2. - MBITO DE APLICACION La ley es de aplicacin al proceso de edificacin, entendiendo por tal la accin y el resultado de construir un edificio de carcter permanente, publico o privado, cuyo uso principal esta comprendido en los grupos que seala la ley. 1.4.3. - EXIGENCIAS EDIFICACION TCNICAS Y ADMINISTRATIVAS DE LA

La construccin de edificios, la relacin de obras que en ellos se ejecuten y su ocupacin precisara las preceptivas licencias y dems autorizaciones administrativas procedentes de conformidad con la normativa aplicable. Segn lo dispuesto en la nueva Ley de Ordenacin de la Edificacin, la recepcin de la obra es el acto por el que los trabajos ejecutados son aceptados por el Promotor. Podr realizarse; con o sin reserva, y deber abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma cuando as se acuerde por las partes. La recepcin deber consignarse en un Acta de Recepcin ( que se suele denominar: Provisional), firmada al menos, por el Promotor y el Constructor, y en la misma se har constar: a) Las partes que intervienen b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma. c) El coste final de la ejecucin material de la obra. d) La declaracin de la recepcin de la obra con o sin reserva, especificando, en su caso, estas, y el plazo en que debern quedar subsanados los defectos observados.

e) Las garantas que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades. As mismo se adjuntaran el certificado final de la obra suscrito por el Director de Obra y el Director de la Ejecucin de la Obra. El Promotor podr rechazar la recepcin de la obra por considerar que la misma no esta terminada, o no se adecua a las condiciones contractuales. En todo caso, el rechazo deber ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijara el nuevo plazo para efectuar la recepcin. Salvo pacto expreso en contrario, la recepcin de la obra tendr lugar dentro de los treinta das siguientes a la fecha de su terminacin, acreditada en el certificado final de la obra, plazo que se contara a partir de la notificacin efectuada por escrito al Promotor. La recepcin se entender tcitamente producida si transcurridos treinta das desde la fecha indicada el Promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito. El computo de los plazos de responsabilidad y garanta se iniciara a partir de la fecha en que se suscriba el Acta de Recepcin, o cuando se entienda esta tcitamente producida segn lo previsto en el apartado anterior. Antes de proceder a la firma del certificado final de obra, por parte de la Direccin facultativa, se debe medir y valorar la totalidad de la obra, formulando la correspondiente liquidacin econmica final de la misma (ya que las certificaciones se entienden que son simples pagos a cuenta). El porcentaje acordado, en concepto de retencin, se devolver, una vez subsanados los defectos recogidos en el acta de recepcin, en la que tambin deber figurar, si el importe retenido, o una parte del mismo se puede sustituir por una garanta ( aval bancario) o no, as como el plazo establecido como garanta de las obras: Transcurrido este, se establece la forma de extender el Acta de Recepcin Definitiva, de forma y contenido anlogos a la provisional. As mismo, segn la Ley de Ordenacin de la Edificacin, debe preverse, que una vez finalizada la obra, el proyecto, con sus eventuales modificaciones debidamente aprobadas, planos as built, sea facilitado al promotor para la formalizacin de todos los tramites administrativos que procedan. A dicho proyecto se acompaara, en todo caso, la documentacin relativa al uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones de conformidad con la normativa que le sea de aplicacin ( formalizacin del Libro del Edificio en su caso).

1.4.4. - AGENTES DE LA EDIFICACION Define a todos los Agentes de la Edificacin, como personas fsicas o jurdicas, que intervienen en el proceso de la edificacin. Seala las siguientes: PROMOTOR: Persona fsica o jurdica, publica o privada, que, individual o colectivamente decide, programa o financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificacin. Sus obligaciones son: - Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en l. - Facilitar la documentacin necesaria para la redaccin del proyecto, as como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo. - Gestionar y obtener las preceptivas licencias, suscribir el acta de recepcin de la obra y, en su caso, transmitir la titularidad mediante el otorgamiento de escritura publica. - Suscribir los seguros que sean obligatorios. - Entregar al adquirente la documentacin de la obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las administraciones competentes. PROYECTISTA El agente que por encargo del promotor y con sujecin a la normativa tcnica y urbanstica, redacta el proyecto. EL CONSTRUCTOR El agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios a ajenos, las obras o parte de las mismas con sujecin al proyecto y al contrato. EL DIRECTOR DE OBRA Es el agente que, formando parte de la direccin facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos tcnicos, estticos, urbansticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificacin y dems

autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuacin al fin propuesto. EL DIRECTOR DE LA EJECUCIN DE LA OBRA Es el agente que, formando parte de la direccin facultativa, asume la funcin tcnica de dirigir la ejecucin material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construccin y la calidad de lo edificado. LAS ENTIDADES DE CONTROL DE CALIDAD Son aquellas capacitadas para prestar asistencia tcnica en la verificacin de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecucin de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable. LOS LABORATORIOS DE CONTROL DE CALIDAD Son aquellos capacitados para prestar asistencia tcnica mediante la realizacin de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificacin. LOS SUMINISTRADORES DE PRODUCTOS Son los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construccin. Entendiendo como producto de construccin aquel que se fabrica para su incorporacin permanente en una obra incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecucin. 1.5. - TIPOLOGIA DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS La primera clasificacin que suele realizarse es por su destino: Promociones para venta y Promociones para Alquiler. Una segunda clasificacin es por el tipo de producto: - Residencial, si es un edificio dedicado fundamentalmente al uso de vivienda. - Terciario, si es un edificio cuyo uso predominante o exclusivo es el de Oficinas o Locales de Negocio. - Industrial, si se trata de una edificacin o nave cuyo destino es la industria.

- Dotacional, si se trata de un edificio cuyo uso puede ser, publico o privado, pero en todo caso restringido a ciertos usos como son: educacional, deportivo, sanitario, social, administrativo, etc. Dado que su mercado potencial de clientes es muy reducido, este tipo de promociones, en general, tienen escaso valor comercial para un promotor privado. 1.6. -LAS DECISIONES DE INVERSIN DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS Una Promocin Inmobiliaria representa, desde el punto de vista financiero una decisin de inversin caracterizada por su alto riesgo y por un largo periodo de maduracin, ya que entre el primer desembolso requerido y su recuperacin a travs de su comercializacin (venta o alquiler), transcurre un dilatado periodo de tiempo. Hemos visto las caractersticas de la actividad inmobiliaria, caracterizada por su gran complejidad y su largo periodo de maduracin, que tiene importantes implicaciones en el anlisis de decisiones de inversin, dado que estas requieren grandes volmenes de recursos, durante periodos largos, en los que los importes invertidos carecen de liquidez. As mismo es importante sealar el carcter recurrente del negocio, ya que para mantener en funcionamiento la empresa se requiere iniciar nuevas promociones con cierta regularidad, que constituirn, casi con toda generalidad, nuevos proyectos, con productos distintos, con cambios en la demanda, y por consiguiente creadoras de experiencia no extrapolables. El proceso de seleccin tiene tres protagonistas: el anlisis econmico, el tcnico y el de mercado. Todos ellos se nutren de informacin y deben tener una evolucin paralela, siendo imprescindible, para el buen xito de la operacin, que los tres ratifiquen la viabilidad del nuevo proyecto. El proceso de anlisis comienza, normalmente, por la localizacin del solar, que debe ser sometido a un primer anlisis de encaje estratgico, en el que se miden parmetros tales como: mbito geogrfico de actuacin, tipo de producto, volumen de operacin respecto al tamao de la empresa, etc. Con unos primeros grandes nmeros, se realiza el primer encaje utilizando las magnitudes bsicas del Estudio Econmico, que son: El coste de adquisicin del solar (el precio que nos piden por el solar: S), el coste de la Construccin ( C) y el Volumen de Ventas (V), ya que los dems componentes son funcin de estas magnitudes bsicas. Por consiguiente podemos escribir la ecuacin siguiente: V = S + c1 x S + C + c2 x C + GG + k3 x V + B = = S x k1+ C x k2 + GG + V x k3 + b x V

Siendo GG, los gastos generales, calculados de forma directa o bien imputados de forma indirecta a la promocin inmobiliaria, como parte proporcional de los que soporta en su conjunto, la sociedad mercantil que realiza la operacin. Si consideramos que estos gastos se establecen como un coeficiente sobre el coste total de la misma, esto es: GG = k4 (S x k1 + C x k2) tendremos: V( 1 b k3) = (1 + k4) (S x k1 + C x k2) de donde podemos despejar el precio de adquisicin que deberamos pagar por un solar, compatible con unos precios de venta y construccin, adecuados a la zona, y al tipo de producto a comercializar, y la obtencin de un determinado nivel de beneficios, considerados estos antes de intereses e impuestos, obteniendo: V x (1 - b k3) C x k2 x (1 + k4) S = ----------------------------------------------- (1) k1 x (1 + k4) Presentada la formula anterior, con la estructura propuesta, se tiene la ventaja de tener de forma explcita los dos coeficientes sobre los que el Promotor tiene un cierto margen de actuacin: los gastos generales (k4) y el beneficio (b) de la operacin La formula (1) es la que figura, con una estructura similar, en la Orden de 14/11/94 de Tasaciones de Inmuebles para el Mercado Hipotecario, aplicable al mtodo de calculo del solar por el valor residual, segn el mtodo esttico. En dicha norma se propone tomar, como margen de beneficio del promotor, el comn en promociones de similares caractersticas, con un valor mnimo de 1,5 veces el tipo de actualizacin que figura en la Tabla siguiente (Resolucin del Ministerio de Economa y Hacienda de 28 de Julio de 1999): TABLA N 1.3 Tipo de Inmueble Vivienda de 1 Residencia Vivienda de 2 Residencia Oficinas Locales comerciales Naves Industriales Plazas de aparcamiento Fincas Rsticas Otros Tipo Actualizacin (%) 4,5 7,5 5,5 7,0 9,0 6,0 4,0 8,0

En definitiva, para aplicar la formula anterior, y poder obtener de una forma rpida y aproximada el precio de repercusin del suelo, en funcin de los precios de venta y el precio de construccin (presupuesto de contrata = coste de ejecucin material mas los gastos generales y el beneficio del constructor, incluyendo en dicho precio de contrata el presupuesto de Seguridad y Salud y el coste de las acometidas de servicios) hace falta conocer los mrgenes en los que se mueven los coeficientes k1, k2 y k3. Es evidente que estos valores de k1, k2 y k3, deben ser fruto de elaboracin interna de cada empresa inmobiliaria, y deben utilizarse como valores medios estadsticos, ya que dependen lgicamente de factores tales como volumen de la operacin (determinados aranceles u Honorarios de profesionales, dependen de factores tales como valor del solar o de la obra, metros cuadrados de edificacin, etc.), ubicacin de la misma (la tasa y el ICIO de la Licencia de Obras, la cuota variable del IAE, etc., son variables en cada Ayuntamiento o Comunidad Autnoma). Con objeto de comprobar la potencialidad del mtodo, supongamos que tomamos como valores medios, los siguientes: k1 = 1,03; k2 = 1,23 y k3 = 0,15, tendremos: V x (0,85 - b) C x 1,23 x k5 V x (0,85 - b) S = ----------------------------------------- = ------------------- - C x 1,194 1,03 x k5 1,03 x k5 siendo: k5 = 1 + k4 formula que podemos aplicar segn la siguiente tabla de valores, siguiente, en la que suponemos que C = c% x V, es decir si el coste de construccin es un porcentaje de la venta y as mismo si consideramos S = s% x V, es decir que la repercusin del solar tambin la suponemos un cierto porcentaje del volumen de venta. Tabla que, para las hiptesis realizadas (desconfiar de tablas anlogas publicadas sin conocimiento explcito de sus hiptesis de calculo), nos permite conocer los valores mximos admisibles de repercusin de solar segn los valores supuestos de Beneficio antes de Intereses e Impuestos (BAIT) y de la imputacin de Gastos Generales. Si por ejemplo, una promotor trabaja con un BAIT del 20%, y unos gastos generales del 5% del coste, para una determinada promocin, cuyo coste de construccin, determinado como indican las hiptesis efectuadas, es del 30% del precio de venta, admitir una repercusin del solar de cmo mximo un 24,28 % de dicho precio. As pues, si en estas condiciones, la promocin tiene un precio de venta de 1.500

euros/m2 y el coste de construccin del producto no sobrepasa los 450 euros/m2, la repercusin mxima del solar deber ser de 364,2 euros/m2. TABLA N 1.4 B% 10 K4 % 5 5 5 10 10 10 15 15 15 5 5 5 10 10 10 15 15 15 5 5 5 10 10 10 15 15 15 5 5 5 10 10 10 15 15 15 c% 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 s% 33,48 21,54 9,60 30,36 18,42 6,48 27,48 15,54 3,60 28,88 16,94 5,00 25,96 14,02 2,08 23,28 24,28 12,34 0,4 21,55 9,61 19,06 7,12 19,66 7,72 17,13 5,19 14,83 2,89 -

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Si aplicramos cualquier otra formula de las muchas existentes, es evidente que los resultados no tendran porque coincidir, al estar basadas en hiptesis distintas. Por ejemplo, si aplicamos la conocida formula que utiliza el Ministerio de Hacienda para el calculo de las valoraciones catastrales: V = 1,4 x F x (S + C) Obtendramos valores distintos, ya que la estructura de costes en que se basa esta formula parte de que el solar incide en un 21% del coste es la repercusin del solar, el 50% es la construccin y el resto de coste, incluido el beneficio del promotor es del 29%. Estructura de costes que actualmente, dados los costes de repercusin de los solares esta bastante alejada de la realidad en la mayora de las poblaciones espaolas, en las que fcilmente se acercan a un 50% del coste. Pasado este primer filtro, el anlisis tcnico y de mercado ayudaran a definir el producto, en tanto que el anlisis econmico (que se nutre de la informacin que le aportan los anteriores) permitir estimar su rentabilidad y por tanto su viabilidad econmico financiera. En la Tabla n2, se resume un proceso de anlisis tpico (aunque la escasez del mercado del suelo, a veces no permite elaborar con tranquilidad todas las etapas y hay que tomar decisiones de forma rpida).

TABLA N 1.5 COMPONENTES DEL ANALISIS DE DECISIONES DE INVERSIN INMOBILIARIA Consultas ESTUDIO DISEO DE Ayuntamiento TECNICO PRODUCTO Consultas Arquitectos ESTUDIO DE Oferta Mix de Producto MERCADO Precios Calidades Diseo Ritmo de ventas Unidades en produccin Demanda Estudio Sistemtico Productos con mejor venta Opinin de Expertos Experiencia e intuicin ESTUDIO ESTUDIO Estimacin de VIABILIDAD ECONOMICO ECONOMICO precios de venta FINANCIERO Presupuesto de Costes CASH- FLOW Estimacin Ritmo de Ventas Condiciones pago solar y obra Financiacin En cualquier caso, restando los ingresos de los costes y gastos indicados, obtendremos el margen de ganancia o resultado (B) de la operacin. Evidentemente solo se acometern aquellas promociones que arrojen, no solo margen positivo, sino que adems con un volumen adecuado para compensar el riesgo soportado, que normalmente se expresa con un cierto porcentaje del volumen de ventas ( B= b * V). Este estudio tiene como soporte documental el denominado Estudio Econmico. Pero adems, en la fijacin inicial de los costes, viene implcita la hiptesis realizada sobre los gastos financieros, como un porcentaje de las inversiones a realizar, lo cual

puede tener, a veces, un fuerte margen de error, que deberemos aproximar mediante la proyeccin temporal de los pagos y cobros, que generan los ingresos y los costes y gastos estimados en el Estudio Econmico. Si el estudio Econmico presenta un margen de beneficio adecuado, pasaremos a analizar temporalmente la promocin, estimando como se generan, en el tiempo, los pagos y cobros, producidos por la promocin inmobiliaria. Desarrollados de forma peridica: mensual, trimestral, etc., segn el grado de aproximacin que se desee, obtendremos el denominado Cash Flow, que nos identifica las necesidades de tesorera de cada periodo, para realizar la promocin inmobiliaria objeto de nuestro anlisis.

CAH - FLOW TIPICO INICIAL OPERACION INMOBILIARIA

Si el proyecto de una promocin inmobiliaria es viable, es decir si se obtiene un margen de beneficio estimado como suficiente y si existen posibilidades de obtener la financiacin necesaria, de acuerdo con los datos obtenidos en los dos documentos sealados: estudio econmico y cash flow, es necesario medir su rentabilidad. En sentido lato, la nocin de rentabilidad es sinnima a la de productividad, o a la de rendimiento. En todos los caso se trata de un ndice, de una relacin tal como, por ejemplo, la relacin entre un beneficio y un coste incurrido para obtenerlo, entre una utilidad y un gasto, o entre un resultado y un esfuerzo. La nocin econmica de productividad, como relacin entre produccin y factores de produccin empleados, es de este mismo tipo. Pero cuando se habla de rentabilidad en sentido estricto, por ejemplo, cuando se habla de la rentabilidad del capital invertido, se trata de la relacin entre los beneficios obtenidos, y las inversiones realizadas para obtenerlos. Un 10% de rentabilidad indica que se obtiene como beneficio un 10% del capital empleado. Lo importante de la nocin de rentabilidad radica precisamente en tratarse de un ndice, una relacin, un ratio. Los valores absolutos suelen ser menos importantes,

como instrumentos de accin que los relativos. Y el ndice de rentabilidad es un valor relativo, importante no solo en s mismo considerado, sino en cuanto creador de un estado de opinin generalizada, que podemos llamar, como seala Andrs Fernndez Romero, en su libro Rentabilidad de las Inversiones, sensibilidad a la rentabilidad. Cuando esta sensibilidad en la empresa existe, no se emprende ninguna inversin sin plantearse las consecuencias econmicas (el numerador del ndice de rentabilidad) de la accin que se va a emprender (el denominador). Las medidas utilizadas para calcular la rentabilidad son las siguientes: A) Medidas Estticas, derivadas de los costes, gastos, ingresos y beneficios reflejados en el estudio econmico, y que son: - REI (Rentabilidad Esttica de la Inversin) = Beneficio/ Coste Total - ROE (Return on Equity) = Beneficio / Recursos Propios - MgV (margen sobre ventas) = Beneficio/ Ventas B) Medidas Dinmicas, que tienen en cuenta el calendario de cobros y pagos recogidos en el Cash Flow, y son: - Valor Actual Nato (VAN) - Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) - Plazo de recuperacin de la Inversin (PB o Pay Back) 1.7. - EL SECTOR INMOBILIARIO Y LAS EMPRESAS QUE LO CONSTITUYEN El sector esta constituido fundamentalmente por dos tipos de empresas: A) Las puramente PROMOTORAS, cuya actividad fundamental es la promocin y venta, aunque a veces suelen tener actividades secundarias, enmarcadas en la explotacin de los inmuebles: como el alquiler de viviendas u oficinas, o la participacin en otros negocios de carcter complementario como los Tursticos, los Hoteleros, los Centros Comerciales, los Parques de Ocio, los Campos de Golf, los Puertos Deportivos, etc. B) Las PATRIMONIALISTAS, cuya actividad principal es la explotacin de inmuebles o negocios complementarios a la actividad puramente inmobiliaria.

El Libro Blanco del Sector Inmobiliario seala la existencia de 4.586 empresas promotoras, ubicadas principalmente en Madrid (21,57%), Barcelona (18,05%), Valencia (6,59%), Alicante (5,95%) y Mlaga (4,27%), con un volumen de activos de 4,71 billones de pesetas, con doce aos de antigedad media y que han facturado en 1997, 1,75 billones de pesetas. El perfil medio es una empresa que factura 381 millones de pesetas al ao y que tiene una antigedad media de 12 aos. En cuanto a las empresas patrimonialistas figuran en la citada publicacin 1.413 empresas la gran mayora situadas en Madrid y Barcelona, con una antigedad media de 16 aos, que facturan 234 mil millones de pesetas y dan empleo a 6.854 personas. Una primera aproximacin de los resultados econmicos de las empresas promotoras, se realiza mediante el anlisis de los ratios: margen de ventas y rotacin de activo, segn las formulas clsicas: Rentabilidad del Activo = Margen de Ventas x Rotacin Activo Que responden a los cocientes: Resultado Resultado Ventas --------------- = ------------------- x ---------------------- Activo Ventas Activo En la tabla siguiente se dan los resultados obtenidos para la muestra de 4.568 empresas es, comparativamente con la muestra realizada para unas 13.560 empresas constructoras: TABLA N 1.6 RATIOS ECONOMICO FINANCIEROS MEDIOS RATIO PROMOTORES (%) CONSTRUCTORES (%) Margen de Ventas 6,6 2,7 Rotacin Activo 37,1 93,4 Resultado / Activo 2,4 2,5 Como puede apreciarse en la tabla, los resultados sobre el activo son similares en las empresas de ambos sectores (2,4 a 2,5 %), no obstante la forma de obtencin es totalmente distinta. Mientras que las empresas del Sector de la Construccin tienen un elevado ndice de rotacin de activos ( 93,4 frente a 37,1 de las promotoras), su margen de ventas es menor (2,7 frente al 6,6 de las promotoras). Las empresas promotoras necesitan un euro de activos por cada 37 cntimos de euro de venta.

La rentabilidad de los fondos propios (beneficio neto/capital + reservas) ha sido en el periodo de 1997 del 8,1% (las constructoras obtuvieron el 10,4% en el mismo periodo), cifra un poco escasa si se compara con la rentabilidad media de la deuda publica a 10 aos que fue del 6,4%. De todas esta empresa a 31/12/1998, solo 22 cotizan en Bolsa, y solo una Vallehermoso esta incluida en el IBEX-35. 1.8. - EMPRESAS INMOBILIARIAS Y SUS OBJETIVOS Las empresas inmobiliarias puras (que no tienen actividad de construccin propia, sino que contratan con terceros las obras) son de dos tipologas fundamentales: a) Las Sociedades Inmobiliarias Promotoras, cuya actividad nica son las promociones inmobiliarias para la venta. Su caracterstica esencial desde el punto de vista de la informacin contable, es que la partida de su activo ms significativa son las Existencias, ya que en ella se contabilizan los costes y gastos de las Promociones en Curso y Terminadas. b) Las Sociedades Inmobiliarias Patrimonialistas, que tienen como actividad nica las promociones para alquiler. Su caracterstica esencial desde el punto de vista contable, es que la partida de su activo ms significativa el Inmovilizado, ya que en este tipo de inmobiliarias, las promociones se contabilizan bajo esa rubrica. c) Las Sociedades Inmobiliarias Mixtas, que tienen los dos tipos de actividades: son a su vez en mayor o menor grado, promotoras y patrimonialistas. En su activo sern significativas las rubricas de Inmovilizado y/o Existencias dependiendo de la proporcin de cada una de las dos actividades que realizan. El objetivo general de rentabilidad de estas empresas, es uno de los cuatro objetivos bsicos de cualquier empresa: - Rentabilidad del capital invertido (creacin de valor para el accionista) - Expansin - Financiacin adecuada - Desarrollo del grupo humano que la forma

El abandono de cualquiera de ellos supone la desaparicin de la empresa, por descapitalizacion o quiebra, por suspensin de pagos, por desplazamiento en el mercado, etc. Estos cuatro objetivos bsicos, se corresponden, de forma aproximada con las funciones bsicas de una empresa: - La funcin de produccin, que incide sobre la rentabilidad, tanto reduciendo costes como invirtiendo adecuadamente el capital y los dems recursos financieros aportados. - La funcin comercial, que asegura especialmente la expansin de la empresa, aunque tambin ciertamente la rentabilidad. - La funcin financiera - La funcin social 1.9. - EL COSTE MEDIO PONDERADO DE CAPITAL Todas estas empresas tienen una determinada estructura de Pasivo o Fuente de Recursos, P, constituido por los Recurso Propios (Capital y Reservas), RP, y unos Recursos Ajenos, RA, o Pasivo Exigible (Deudas a Corto o Pasivo Circulante, PC, y Largo Plazo o Pasivo Fijo, PF). ACTIVO (A): ACTIVO FIJO CIRCULANTE A CORTO TESORERIA INVERSIN PASIVO (P): FONDOS PROPIOS (RP) FONDOS AJENOS A LARGO PLAZO (PF) FONDOS AJENOS A CORTO PLAZO (PC) FINANCIACION

P = RP + RA = RP + PC + PF La utilizacin de estos recursos, representa un coste para la empresa: explcito, para el caso de los recursos ajenos, contenido en el contrato en forma de pacto de intereses

y dems comisiones que devengan las Entidades Financieras que los facilitan, e implcito, en forma de retribucin a los capitales propios aportados, as como a las reservas constituidas, no establecida ni pactada, pero obviamente necesaria para atraerlos. En definitiva: - Los Fondos Propios prestan recursos al proyecto de inversin a riesgo puro y la rentabilidad a exigir puede ser conocida o no. - Los Fondos ajenos, prestan recursos mediante contrato y la rentabilidad a exigir es conocida y comprometida. Se dice que la empresa tiene un Coste Medio Ponderado de Capital, que se establece de la siguiente forma, s: RA(1-T) RP CMPC = I x ------------- + C(fp) x -------------RA + RP RA + RP Siendo: I = Coste de la deuda o Gastos Financieros C(fp) = Coste de los Fondos propios RA = Fondos Ajenos RP = Fondos Propios T = Tipo del Impuesto de Sociedades Hay que tener en cuenta que en la ponderacin aparece el factor (1 T) para tener en cuenta que el coste de los fondos ajenos es un gasto deducible del impuesto de sociedades, mientras que el coste de los recursos propios no lo es. El calculo del coste de los recursos ajenos ser conocido o fcil de conocer, ya que es el habitual de los contratos de los distintos tipos de prstamo y/o crditos, que facilitan en cada momento las Entidades Financieras a las empresas. Sin embargo el coste de los recursos propios es ms difcil de estimar, pudiendo ser decidido en funcin de: - Los deseos de los accionistas - Por el empleo de series histricas de otros proyectos

(1)

- Por datos especficos del mercado del proyecto Tambin puede emplearse los datos de los mercados financieros organizados, por medio de formulas del tipo: C(fp) = Tasa Libre de Riesgo + Prima de Riesgo x Coef. b Siendo b un coeficiente corrector de la prima de riesgo, que varia por empresas y sectores, reflejando el mayor o menor diferencial de riesgo aadido sobre la prima de riesgo general del mercado. Para el sector Inmobiliario se puede establecer en un valor medio de 1,15. Para la tasa libre de riesgo se tomara el mercado de Deuda Publica, a los mismos plazos que el proyecto. En cuanto a la Prima de Riesgo, presenta un significado muy claro, ya que nos dice que si tenemos en cuenta el riesgo, al tipo de inters de una inversin sin riesgo, como seria por ejemplo, una inversin en bonos del Tesoro o Deuda del Estado, le tendramos que adicionar una Prima de Riesgo, que ser funcin de la tipologa de la promocin inmobiliaria en estudio. Por ejemplo para los mercados de renta variable en Espaa, mercado al alcance de cualquier inversor, la serie histrica de 1963 a 1996, da una rentabilidad del 15,9%, que seria una tasa de riesgo. Para el mercado inmobiliario, en funcin del tipo de promocin se dan unos valores orientativos: TABLA N 1.7 Edificaciones de Residencial: Vivienda de 1 Residencia Vivienda de 2 Residencia Edificios de Oficinas Edificios comerciales Edificios industriales Plazas de aparcamiento Otros Uso Prima de Riesgo 9,00 % 13,00 % 11,00 % 13,00 % 15,00 % 10,00 % 13,00 % Deuda del Estado Letras(6m) 2,820 Letras(ao) 3,179 Letras(18m)3,501 Bonos(3) 4,254 Bonos(5) 4,687 Oblig.(10) 5,264 Oblig.(15) 5,593

El empleo de estos recursos financieros por la empresa se plasma, en las Inversiones que realiza, con la financiacin obtenida, que figuran en la estructura del Activo: A = P = RP + PF + PC = RP + RA

tanto en las existencias como en el inmovilizado. En toda empresa existir un Capital Circulante, Activo Neto o Fondo de Maniobra, que ser igual al activo total menos el pasivo exigible a corto o pasivo circulante; es decir: CC = A PC = RP + PF Estando una empresa bien dimensionada si el CC > 0, mientras que si esto no sucede la empresa tendr dificultades para realizar su actividad. La realizacin de la actividad de la empresa dar lugar a unos ingresos por ventas o por alquileres, que llamaremos VT, a los que se les contraponen los costes y gastos que son necesarios para su obtencin. Ambas magnitudes se reflejan contablemente, para cada ejercicio econmico, en la Cuenta de Resultados de la empresa, siendo su diferencia el Resultado Econmico, que se denominara Beneficio si tal diferencia es positiva o Perdida para el caso contrario. Estas magnitudes se recogen contablemente en el pasivo del balance, dentro de la partida de fondos propios, positiva si son beneficio y negativa si son perdidas. Dentro de la partida del Beneficio, y de acuerdo con los costes (entre los que estn los gastos financieros y el impuesto de sociedades que se configura como un gasto mas de la cuenta de resultados), que se hayan restado de los ingresos se suelen distinguir: BAII = Beneficio antes de inters e impuestos BAI = Beneficio antes de impuestos BN = Beneficio despus de impuestos La empresa, con el Beneficio obtenido en cada ejercicio, puede seguir una poltica de reparto de una parte del mismo, en forma de Dividendos, D, a pagar a los accionistas, como retribucin de sus aportaciones al capital social, y el resto dejarlo en la empresa capitalizando la misma por autofinanciacin en forma de Reservas. En una empresa se conoce como Pay Out, a la proporcin del beneficio que se reparte, esto es: Pay Out = D / BN La capacidad de una empresa para retribuir a los accionistas mediante dividendos y autofinanciacin a travs de los beneficios no distribuidos, se mide a travs del ratio conocido por Valor Aadido Econmico, que es igual a: VAE = BAII T P x Coste medio ponderado del pasivo Siendo: CMPP = Coste Medio Ponderado del Pasivo = (I + D) / P

Una empresa tiene una cierta capacidad de crecimiento, derivada de su posibilidad de generacin y posterior retencin de los beneficios obtenidos, sin necesidad de recurrir a ampliaciones de capital ni alterar su coeficiente de endeudamiento (Pasivo exigible /Pasivo Total). Este ndice de crecimiento interno (ICI), se mide por la relacin: BN D BN D BN ICI = ------------ = ----------- x ------------ = CR x RF RP BN RP Es decir, es el producto del llamado coeficiente de retencin de beneficios por la rentabilidad financiera.

ACAP JFCAPColegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin InmobiliariaAntonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 2. - LA MATERIA PRIMA: EL SUELO OBJETIVOS DEL TEMA:Explica las caractersticas urbansticas de los terrenos para su transformacin en suelo finalista, solar, apto para edificar. Constituye un breve resumen de los criterios generales recogidos en la Ley del Suelo estatal, as como en las Leyes del Suelo y Ordenacin del Territorio de las Comunidades Autnomas que han legislado sobre la materia.

GLOSARIO DE TERMINOS:Suelo urbano Suelo urbanizable Suelo Rstico Suelo no urbanizable reas de Reparto Sectores Plan Parcial Zonas Unidades de Ejecucin Polgonos Sistemas Generales (SG) Sistemas Locales (SL) Uso principal Uso Compatible Uso prohibido Linderos de parcela Superficie de parcela Alineacin Oficial Alineacin Interior Alineacin Virtual en planta Rasante del terreno Cerramiento Plano de fachada Medianera Edificacin en lnea Edificacin fuera de lnea Edificacin retranqueada Fondo edificable Coeficiente de ocupacin Altura de cornisa de una edificacin Altura total de una edificacin Superficie edificada por planta Superficie til por planta Precio de Repercusin del suelo

2.1. - CLASIFICACION URBANISTICA DEL SUELO En estos documentos se clasifica el suelo en: Urbano, Urbanizable No Urbanizable o Rstico. 2.2. - CALIFICACION URBANISTICA DEL SUELO Se califica el suelo, en sus distintos usos; para ello se divide los terrenos del termino municipal en reas de Reparto (AR), donde se equidistribuyen los derechos y obligaciones de los propietarios que los integran, y se determina el aprovechamiento susceptible de apropiacin. A su vez, en cada reas de Reparto, se forman Sectores, que son las unidades de terreno mnimas para aplicar el Planeamiento de desarrollo denominado Plan Parcial, y a su vez los sectores, se dividen en Zonas, formadas por superficies de suelo con un uso homogneo, en la que se aplica una ordenanza determinada, llamada Ordenanza Zonal. En suelo urbano, la superficie de terreno a efectos de ejecucin del planeamiento, cuya finalidad es el cumplimiento conjunto de los deberes de cesin, equidistribucion y urbanizacin se llama Unidad de Ejecucin (un termino equivalente de frecuente uso es el de Polgono). As por ejemplo, la estructura tpica de desarrollo es la siguiente:

TIPO DE SUELO URBANO FINALISTA URBANO REMITIDO PLANEAMIENTO A

AREAS DE PLANEAMIENTO INCORPORADO (Se trata en general de sectores del anterior PGOU con un nivel avanzado de urbanizacin y cuyos Proyectos de Compensacin han sido aprobados; se denominan: API) URBANIZABLE INCORPORADO ((Se trata en general de sectores del anterior PGOU cuyos Proyectos de Compensacin han sido aprobados, pero cuya urbanizacin no ha comenzado; se denominan: UZI) SECTORES URBANIZABLES (UZ) NO URBANIZABLE (SNU)

REGULACION DEL USO DE LA EDIFICACION Se regula en el propio PGOU de forma pormenorizada. En la ficha de desarrollo de cada Unidad de Ejecucin, sea: APR = Area de Planeamiento Remitido (son reas de suelo urbano que, para incorporarse al desarrollo del mismo requieren la redaccin y tramitacin previa de alguna figura de planeamiento: Estudio de Detalle o Plan Especial de Reforma Interior, as como la aplicacin de alguno de los Sistemas de Actuacin para establecer el equilibrio de cargas en su propio mbito) APE = Area de Planeamiento Especifico (son reas de suelo urbano con determinaciones suficientes en cuanto a alineaciones y rasantes y uso final, que precisan sin embargo de algn procedimiento de gestin para incorporarse al desarrollo urbano) Los usos vendrn regulados en el Plan Parcial, previamente aprobado, con las determinaciones complementarias que indique la ficha del PGOU. Los usos vendrn regulados en el Plan Parcial, previamente aprobado, con las modificaciones indicadas en la ficha correspondiente. Se establecern en las Normas Zonales de suelo urbano Se determinan, para cada definida, los usos admisibles. categora

En relacin con su localizacin los usos se clasifican en: - Principal o caracterstico, que es el que define una zona del territorio - Compatible, son aquellos que pueden coexistir con el uso principal. Normalmente se limita a un porcentaje mximo relativo al uso principal.

- Prohibido, es aquel que se considera incompatible con el uso principal. 2.3. PARAMETROS EDIFICACION Y CONDICIONES GENERALES DE LA

Son las condiciones a que debe sujetarse la edificacin en sus propias caractersticas y con relacin al entorno donde estn situadas. Legalmente estas condiciones figuran en los Planes Generales de Ordenacin de cada Municipio. En general, la edificacin deber cumplir las condiciones que en cada caso se especifiquen relativas a los siguientes aspectos: a) Condiciones de parcela b) Condiciones de posicin de la edificacin en la parcela c) Condiciones de ocupacin de la parcela d) Condiciones de edificabilidad y aprovechamiento e) Condiciones de volumen y forma f) Condiciones de calidad y salud g) Condiciones de dotaciones y servicios h) Condiciones de seguridad i) Condiciones ambientales j) Condiciones de esttica 2.3.1. - CONDICIONES DE LA PARCELA La parcela como unidad elemental de la trama urbana viene caracterizada por una serie de parmetros que conviene definir con cierta precisin dado el papel que juega en el diseo de las nuevas piezas urbanas. Son los siguientes: - Linderos, son las dimensiones de sus lneas que la separan de otras parcelas o de vas publicas. Toda parcela debe tener al menos un lindero que limite con una va por la que se realiza el acceso. Si solo existe uno que cumpla esta condicin, se llama lindero frontal o de fachada, denominndose los restantes linderos laterales y denominndose, testero, el lindero opuesto al frontal. Si existen ms linderos

que limiten con la va publica se entender como frente de la parcela aquel en donde se sita el acceso. La ordenacin urbana suele exigir para que una parcela sea edificable, que todos o algunos de los linderos tengan unas dimensiones mximas y mnimas. - Superficie, es la dimensin de la proyeccin horizontal del rea comprendida dentro de los linderos de la misma. Normalmente la unidad de medida es el metro cuadrado. Recordemos que para el registro de la Propiedad el parmetro esencial que caracteriza una finca son sus linderos, la superficie no es un parmetro esencial. La ordenacin urbana suele exigir para que una parcela sea edificable que tenga una determinada superficie mnima. 2.3.2. - CONDICIONES DE POSICION DEL EDIFICIO EN LA PARCELA Para situar la edificacin en la parcela, as como especialmente la Planta de esta, se pueden adoptar numerosas soluciones. A veces el ordenamiento urbano fija exactamente forma de la planta de la edificacin, pero en otras ocasiones, se permite una cierta libertad para la localizacin de la edificacin dentro de la parcela. En este caso se utilizan una serie de parmetros que limitan de alguna forma los grados de libertad existentes, se llaman parmetros de posicin, y como resultado de su aplicacin se obtiene el Area de Movimiento de la Edificacin en la Parcela o Slido Capaz, que es aquella parte de la parcela, que aplicando los condicionantes de posicin impuestos en la normativa, puede ser ocupada por la edificacin. Los parmetros de referencia que suelen utilizarse son los siguientes. A) REFERENCIAS PLANIMETRICAS DE LA PARCELA Son las relacionadas con la planta del edificio en la parcela, utilizndose los siguientes: - Separacin a Linderos, distancia mnima a la que debe situarse la edificacin de aquellos. - Alineacin exterior, oficial o publica, que es la lnea sealada por la ordenacin para establecer el limite que separa los suelos destinados a viales o espacios libres de uso publico de las parcelas privadas edificables. Salvo excepciones, coincide con la lnea perimetral de manzana y tambin con la lnea que recorriera los linderos frontales de las parcelas. - Alineacin Interior o privada, es la lnea que seala la separacin entre la parte de parcela susceptible de ser ocupada por la planta de la edificacin y el espacio libre de la parcela, indicando, por tanto, la parte de la parcela que como mnimo

debe quedar libre de edificacin, debindose emplazar esta, entre esta alineacin y la alineacin exterior. - Alineacin Virtual en planta, son la lnea o lneas que seala la ordenacin para establecer la posicin de la fachada del edificio en plantas por encima de la baja. B) REFERENCIAS ALTIMETRICAS DEL TERRENO - Rasante, es el perfil longitudinal del eje de la va publica. Sirve como referencia para medir la altura mxima permitida a la edificacin, as como para establecer la parte de la edificacin que esta bajo rasante y la que se sita sobre rasante. - Cota natural del terreno, es la altitud relativa de cada punto del terreno antes de ejecutar la obra de urbanizacin. - Cota de Nivelacin, es la altitud que sirve como coto 0 de referencia para la ejecucin de la urbanizacin y mediacin de la altura. C) REFERENCIAS DE LA EDIFICACION - Cerramiento, es la cerca situada sobre los linderos que delimitan una parcela. - Plano de Fachada, son los planos verticales que por encima del terreno separan el espacio edificado del no edificado, conteniendo en su interior todos los elementos constructivos del alzado del edificio, a excepcin de los que se consideren salientes autorizados, aleros y cornisas. - Lnea de Edificacin, es la interseccin de la fachada de la planta baja del edificio con el terreno. - Medianera o fachada medianera, es la que es comn con una construccin colindante, estando en contacto con ella o, en edificaciones adosadas, separa una parcela de la colindante que pudiera edificarse. D) POSICION DE LA EDIFICACION CON RESPECTO A LA ALINEACION Pueden darse las siguientes situaciones: a) En Lnea, cuando la lnea de edificacin o el cerramiento son coincidentes con la alineacin. b) Fuera de lnea, cuando la lnea de edificacin o el cerramiento es exterior a la alineacin.

c) Remetida o Retranqueada, cuando la lnea de edificacin o el cerramiento es interior a la alineacin. E) SEPARACION A LINDEROS Distancia en cada punto del plano de fachada, entre esta y el lindero de referencia ms prximo, medida sobre una recta perpendicular a este. F) RETRANQUEO Es la distancia o anchura de la franja de terreno comprendida entre la lnea de edificacin y la alineacin exterior, medida sobre una recta perpendicular a esta, que las ordenanzas suelen establecer como parmetro obligatorio. G) SEPARACION ENTRE EDIFICIOS Es la dimensin de la distancia que separa sus fachadas. Normalmente se establece una separacin mnima entre edificios, tanto si son de la misma parcela como si pertenecen a parcelas distintas. H) FONDO EDIFICABLE Seala la posicin que debe ocupar la fachada interior de un edificio, fijando la distancia mxima que debe existir entre cada punto de aquella y la alineacin exterior, medida perpendicularmente a esta. 2.3.3. - CONDICIONES DE OCUPACION DE LA PARCELA POR LA EDIFICACION - Ocupacin o superficie ocupada, es la comprendida dentro del permetro formado por la proyeccin de los planos de la fachada sobre un plano horizontal. Si se admiten patios de parcela, su superficie, se suele descontar de la superficie ocupada. - Superficie ocupable, es la superficie de la parcela edificable susceptible de ser ocupada por la edificacin. Su cuanta viene impuesta de forma indirecta al aplicar el conjunto de referencias que definen la posicin, siendo entones coincidente con el rea de movimiento o bien puede definirse en la normativa de forma directa, mediante la asignacin de un coeficiente de ocupacin. A estos efectos suele distinguirse la ocupacin de las plantas sobre rasante de la de las plantas bajo rasante.

- Coeficiente de Ocupacin, es la relacin entre la superficie ocupable y la superficie de la parcela edificable. Normalmente suele establecerse como ocupacin mxima y se suele dar en porcentaje de la superficie edificable que puede ser ocupada. - Superficie Libre de parcela, es la zona de la parcela no edificable. 2.3.4. CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS Son las que sirven para referenciar el edificio con la altura, as se define la Altura del Edificio, es la dimensin vertical de la parte del edificio que sobresale del terreno. Para su medicin suele utilizarse las unidades mtricas, el numero de plantas o la relacin entre la altura y el ancho de la calle, ambas en metros. La medicin se efecta con relacin a una cota de referencia, considerndose como tal la cota de nivelacin de planta baja, que se toma como cota 0. Por encima de la altura mxima del edificio, que suele fijarse en la normativa, solo se permiten las siguientes construcciones, que suelen tambin quedar limitadas en altura: vertientes de cubierta, remates de cajas de escalera, casetas de ascensores, depsitos y otras instalaciones. A) Altura en unidades mtricas, se utiliza las siguientes referencias: - Altura de cornisa, es la medida hasta la interseccin de la cara inferior del forjado que forma el techo de la ultima planta con el plano de fachada del edificio. Por encima de la altura mxima de cornisa regulada, solo se permite la construccin de antepechos, barandillas, remates ornamentales y torreones, todos ellos con una altura tambin limitada. - Altura de coronacin, es la medida hasta el nivel superior de los petos de proteccin de la cubierta. - Altura total, es la medida hasta la cumbrera ms alta del edificio. Por encima de la altura mxima total limitada en la normativa solo se admiten chimeneas de ventilacin o de evacuacin de humos, calefaccin y acondicionamiento de aire, con las alturas necesarias para su correcto funcionamiento. B) Altura en numero de plantas, considerndose el numero de plantas por encima de la cota de origen y referencia o de la rasante, incluida la planta baja. C) Altura con relacin al ancho de la calle, se suela utilizar un valor fijo en metros o numero de plantas relacionado con un ancho de calle determinado, o bien una proporcin entre la altura del edificio y el ancho de la calle a la que da frente.

2.3.5. CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO Son los parmetros o magnitudes que acotan la dimensin de las edificaciones que pueden levantarse en una parcela, y concretan as mismo el contenido del derecho de propiedad. Antes de entrar en la exposicin de estos conceptos tratemos de fijar los conceptos de superficie que se usan al tratar de una edificacin, y que son los siguientes: - Superficie edificada por planta, es la comprendida entre los limites exteriores de cada una de las plantas de la edificacin. De este concepto quedan excluidos habitualmente, los siguientes elementos: - Soportales. - Pasajes de acceso a espacios libres pblicos - Patios interiores no cubiertos - Plantas bajas porticadas, excepto las zonas cerradas que pudieran existir en ellas. - Construcciones auxiliares cerrados con materiales translcidos y construidos con estructura ligera desmontable. - Elementos ornamentales situados en cubierta incluso la superficie bajo cubierta s carece de posibilidades de uso o esta destinada a depsitos u otras instalaciones generales del edificio. - Cuartos de calderas, basuras, contadores, cuartos de telecomunicaciones, y otros anlogos que sean de instalacin obligada para el uso principal a que se destine el edificio. - Los balcones, balconadas y miradores autorizados por la normativa. Las terrazas, tendederos y cuerpos volados, se pueden contar en la totalidad de su superficie, con independencia de su posicin con respecto a la fachada, y de que estn o no cerrados, o bien, en otras normativas, se computan al 50%. - Superficie total edificada, es la suma resultante de las superficies construidas de cada una de las plantas que componen la edificacin. - Superficie til por planta, la que resulta de restar a la superficie edificada por planta la superficie de todos los espacios excluidos y la superficie de los espacios

comunes necesarios para la distribucin en el interior del edificio, huecos de escaleras, ascensores, vestbulos y distribuidores. Definidos estos conceptos previos, podemos entrar a definir, los parmetros fundamentales: A) EDIFICABILIDAD Es la medida de la edificacin permitida en un rea determinada de suelo. Se puede especificar, por: - La cifra absoluta de la superficie total edificada expresada en metros cuadrados. - La cifra relativa, o ndice (metro cuadrado construido / metros cuadrado de suelo = m2.c./m2. s), obtenida como cociente entre la superficie edificada y la superficie de suelo adscrito, expresadas ambas en metros cuadrados. Si en la superficie considerada del suelo se han excluido todos los espacios pblicos se habla de ndice de edificabilidad neta y en caso contrario, de coeficiente de edificabilidad bruto. B) APROVECHAMIENTO Es un concepto urbanstico compuesto de tres parmetros: - Intensidad del uso, parmetro que coincide con la edificabilidad - Uso, que caracteriza la edificacin que se puede construir: residencial, terciario, industrial, dotacional, etc. Dentro de una misma Unidad de Actuacin, puede hablarse de: - Uso Caracterstico - Usos compatibles - Usos prohibidos - Tipologa del uso, pormenorizando la clase de uso posible dentro de una misma tipologa, por ejemplo, en residencial se podra especificar: unifamiliar, vivienda en bloque, etc. Se puede hablar de dos tipos de aprovechamiento, el bruto y el neto, una vez deducido de la intensidad del primero, la edificabilidad que se debe ceder

obligatoriamente al Ayuntamiento, en su caso, porcentaje que fija cada Comunidad Autnoma, sin que pueda exceder del 10%. 2.4. - ANALISIS URBANISTICO Cuando se adquiere un terreno es fundamental realizar un anlisis urbanstico del mismo. Para ello lo mas seguro es acudir al Ayuntamiento donde radique el inmueble para su conocimiento real y solicitar la oportuna Cdula de Calificacin Urbanstica, o bien consultar la Ficha Urbanstica correspondiente al terreno que figura en la normativa. Una primera idea a retener es que existe un Planeamiento de tipo general, que elaboran los Municipios: el Plan General de Ordenacin Urbana, o las correspondientes Normas Subsidiarias, en los municipios que carecen de aquel. En estos documentos se clasifica el suelo en: urbano, urbanizable y no urbanizable o rstico, y se califica el suelo, en sus distintos usos. Tambin quedan definidos en esos documentos los terrenos destinados a: - Sistemas Generales (SG), conjunto de suelos pblicos reservados para viarios, zonas verdes, equipamientos y otros servicios urbanos. - Sistemas Locales o Interiores (SL), conjunto de suelos reservados por el planeamiento de desarrollo para atender a la poblacin localizada en los sectores objeto de Planes Parciales, o en la Unidades de Ejecucin, en el suelo urbano. Los terrenos SG y SL no tienen aprovechamiento lucrativo, mientras que el resto de terrenos tienen un aprovechamiento lucrativo, caracterizado por su diferente uso, intensidad de uso y tipologa edificatoria. El aprovechamiento define el lucro que puede obtenerse de la transformacin urbanstica de un terreno determinado, definindose un aprovechamiento especifico, que es el correspondiente a un determinado uso y el aprovechamiento caracterstico, que corresponde al uso predominante (al que se le da un coeficiente de ponderacin unidad). As mismo se define dentro de cada rea de reparto un aprovechamiento tipo, como la media ponderada de los aprovechamientos de los distintos sectores que la componen. Si en una determinada AR, existen varios usos y nos dan el aprovechamiento tipo, que normalmente se mide en unidades de aprovechamiento por metro cuadrado de suelo (UA/m2). Si tenemos por ejemplo, un rea de reparto de 5.000 m2. , de superficie, con un aprovechamiento tipo de 1,33 UA/m2. , y un aprovechamiento patrimonializable del 90%, para conocer lo que se puede edificar sobre el mismo, hay que acudir a los documentos de planeamiento, e identificar los coeficientes de

ponderacin existentes entre los distintos usos (coeficientes que pueden ser distintos para cada AR del municipio); si en el caso del ejemplo son: USO Comercial Residencial Terciario COEFICIENTE PONDERACION 1,6 1,0 1,4

Automticamente identificamos que el uso caracterstico es el Residencial (coeficiente de ponderacion=1), y por lo tanto el aprovechamiento tipo se refiere a este uso. Podremos edificar: 5.000 m2. X 1,33 x 0,9 = 5.985 m2. En edificacin residencial; pero si queremos emplear toda esa edificacin en uso comercial, nos basta con dividir el valor obtenido por el coeficiente de ponderacin, esto es: 5.985 m2./1,6 = 3.740 m2. Que podremos edificar agotando todo el uso comercial. Los promotores inmobiliarios, en virtud de su actividad privada, deben aplicar a los terrenos adquiridos, segn las especificaciones del planeamiento general, un Planeamiento especifico de Desarrollo, que suelen denominarse: Programa de Actuacin Urbanstica (PAU); Plan Parcial (PP); Plan Especial (PE), como puede ser el Plan de Reforma Interior (PERI) en suelo urbano; Estudio de Detalle (ED). La ultima etapa del proceso urbanstico, es la Ejecucin del Planeamiento aprobado, que se realiza por medio de los Sistemas de Compensacin, Cooperacin o Expropiacin (reservado a la administracin), y que se soporta documentalmente en los correspondientes proyectos de Compensacin, Reparcelacion y Urbanizacin. Estas actuaciones se realizan a travs porciones de terreno, en las que se debe respetar los derechos adquiridos por el anterior planeamiento, al estar en periodo de ejecucin, que por diversas causas no ha concluido, y que reciben denominaciones especificas que resumimos a continuacin: A) En suelo Urbano, donde se acta por Unidad de Ejecucin (UE) o Unidad de Actuacin (UA), que es el mbito de ejecucin y gestin en suelo urbano no consolidado, pueden aparecer las siguientes subclasificaciones: - Area de Planeamiento Especifico (APE), con determinaciones suficientes en cuanto a alineaciones, rasantes y ordenanzas, que precisan sin embargo de algn procedimiento de gestin para incorporarse al suelo urbano. - Area de Planeamiento Incorporado (API), en el que existen proyectos de compensacin ya aprobados.

- Area de Planeamiento Remitido(APR), en los que para incorporarse al desarrollo del mismo requieren la redaccin y tramitacin previa de alguna figura de planeamiento (ED, PERI, etc.), as como la aplicacin de un determinado Sistema de Actuacin. A) En suelo Urbanizable, en el que s acta por Polgonos, como uni