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CURSO INFORMADOR Y EXPERTO EN

CREDITO INMOBILIARIO

MAYO 2020

LOS PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS Y SUS SERVICIOS

ACCESORIOS

Este documento pretende ser una ayuda para la preparación del examen final. El resumen y los

ejercicios contenidos en él son una recopilación de algunas de las diferentes simulaciones que se han

realizado durante el periodo de formación. Se trata de un documento de ayuda, basado en la

documentación elaborada por la Escuela FEF para Bankia, no contiene toda la materia ni todos los

ejercicios propuestos en el propio curso de formación y podría contener errores.

¡Muchas gracias a tod@s por vuestra colaboración para que este documento haya sido posible

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LA DIRECTIVA 2014/17/UE Y SU TRANSPOSICIÓN AL ORDENAMIENTO JURÍDICO

ESPAÑOL.

El Parlamento Europeo ha venido regulando la materia relativa al crédito al consumo con el fin de establecer

mecanismos de protección para las personas físicas, y así evitar situaciones perjudiciales para éstas. La Directiva

2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito

celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, pretende armonizar, a nivel

comunitario, la normativa relacionada con los contratos relativos a créditos al consumo que estén garantizados

mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial. Esta circular afecta a todo empleado de las

entidades prestamistas, intermediarios y representantes designados que intervenga directamente en las

actividades reguladas por la citada Directiva. Dichos empleados tienen que poseer y mantener actualizados los

conocimientos y la competencia adecuados para alcanzar un alto nivel de profesionalidad. Las entidades que

intervienen en la concesión y comercialización de la financiación hipotecaria tienen la obligación de demostrar los

conocimientos y la competencia pertinentes de su personal, basados en los requisitos mínimos de conocimientos y

competencia

Conceptos que vamos a utilizar en la formación:

- Prestatario: toda persona física que sea deudor de préstamos inmobiliarios.

- Prestamista inmobiliario: toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad

de concesión de los préstamos inmobiliarios.

- Intermediario de crédito inmobiliario: es la persona física o jurídica que desarrolla una actividad comercial

o profesional, a cambio de una remuneración, que consiste en poner en contacto, directa o indirectamente, a una

persona física con un prestamista realizando alguna de las siguientes funciones: presentar u ofrecer a los prestatarios

dichos contratos de préstamo; asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión precontractual

respecto de dichos contratos de préstamo; celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del

prestamista

- Intermediario de crédito inmobiliario vinculado: es todo intermediario de crédito que actúe en nombre y

bajo la responsabilidad plena e incondicional de un solo prestamista, un solo grupo, o un número de prestamistas o

grupos que no representa a la mayoría del mercado.

- Representante designado: es la persona física o jurídica que realiza actividades propias del intermediario de

crédito por cuenta de un solo intermediario de crédito y bajo la responsabilidad plena e incondicional de éste

- Importe total del crédito: el importe máximo o la suma de todas las cantidades puestas a disposición del

prestatario.

- Coste total del crédito para el prestatario: todos los gastos, incluidos los intereses, las comisiones, la

valoración del bien (siempre y cuando dicha valoración sea necesaria para obtener el crédito), los impuestos y

cualquier otro tipo de gastos que el consumidor deba pagar en relación con el contrato de crédito y que sean

conocidos por el prestamista, con excepción de: los gastos de notaría y el coste de los servicios accesorios

relacionados con el contrato de crédito, en particular las primas de seguros, salvo que la contratación de estos

productos accesorios sea obligatoria para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas.

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- Importe total adeudado por el prestatario: la suma del importe total del crédito más el coste total del crédito

para el prestatario.

- Tipo deudor: el tipo de interés expresado como porcentaje fijo o variable aplicado con carácter anual al importe

del crédito utilizado.

- Servicio de asesoramiento: toda recomendación personalizada que el prestamista, el intermediario de crédito

inmobiliario o el representante designado haga a un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos disponibles

en el mercado.

- Préstamo puente: un contrato de crédito sin duración fija o reembolsable en un plazo de 12 meses, utilizado por

el prestatario como solución de financiación temporal durante el período de transición a otra modalidad de

financiación para el bien inmueble.

- Compromiso o garantía contingente: un contrato de préstamo que sirve de garantía para una operación

independiente pero accesoria de otra, en la que el capital garantizado por el bien inmueble solo puede utilizarse en

caso de producirse una o varias contingencias especificadas en el contrato.

- Contrato de préstamo sobre capital compartido: un contrato de préstamo en el que el capital que se ha de

reembolsar está determinado por un porcentaje, establecido en el contrato, del valor del bien inmueble en el momento

del reembolso o de los reembolsos del capital.

- Prácticas de venta vinculada: toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y

otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario

por separado.

- Prácticas de venta combinada: toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y

otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el

contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado.

- Préstamo denominado en moneda extranjera: todo contrato de crédito en el que el crédito está denominado

en una moneda: a) en que el prestatario no tenga los activos o no reciba los ingresos con los que ha de reembolsar el

crédito, o b) distinta a la del Estado miembro en que resida el prestatario.

ANALISIS COMPARADO DE LOS DISTINTOS TIPOS DE FINANCIACIÓN

Modalidades de préstamos:

Préstamo a tipo de interés variable: Se entiende por préstamo a tipo de interés variable como aquella

financiación en la que el tipo (de interés) se va modificando a lo largo de su período de amortización en función de la

evolución futura del índice o tipo que se tome como referencia (normalmente, el euríbor a 12 meses). El tipo de

interés aplicado al préstamo es la suma de ese índice de referencia y un porcentaje (margen o diferencial) constante.

Préstamo a tipo de interés fijo: En la financiación a tipo fijo el tipo de interés se mantiene constante a lo largo

de la vida del contrato y, por tanto, el cliente conoce desde el principio el importe total de los intereses que tiene que

pagar.

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A excepción de Portugal, Reino Unido y España, en el resto de los países de la Unión Europea los particulares suelen

financiarse a tipo de interés fijo.

Otras modalidades de préstamos:

- Modalidad mixta de préstamo a tipo fijo y a tipo variable, en la que un porcentaje de la financiación

funciona a tipo fijo y el resto del principal adeudado a tipo variable.

- Modalidad de préstamo a tipo variable con un largo período inicial a tipo fijo o también los

préstamos a tipo variable con revisiones a plazos de 3 o 5 años.

- Contratación de un préstamo a tipo variable con cuota fija, las oscilaciones del tipo de interés,

subiendo o bajando, lo que provocan es que el plazo de amortización se alargue o se acorte, pero siempre

manteniéndose la misma cuota fija.

Los préstamos a tipo de interés variable también pueden establecer un tipo máximo- Clausula Techo- y un tipo de

interés mínimo -Clausula Suelo- que no se rebasara en ningún caso, con independencia de cómo evolucione el

índice de referencia.

Líneas de créditos con garantía hipotecaria, suelen ser frecuentes en las empresas, el cliente dispondrá de saldo

disponible y reembolsará parte de su crédito con el fin de reducir el saldo dispuesto, y reducir sus costes, sin dejar de

tener la posibilidad de disponer en un futuro de más dinero.

Los préstamos en divisas se caracterizan por permitir al deudor cambiar su financiación en monedas extranjeras,

siendo el tipo de interés aplicable el que corresponda a la divisa elegida. Esta financiación conlleva un alto riesgo

de que se produzca una revalorización de la divisa elegida, lo que implica que la deuda del cliente, al cambio en su

moneda nacional, sea mayor de la inicialmente solicitada.

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EL PRÉSTAMO INMOBILIARIO

Concepto: El préstamo hipotecario es aquel contrato de financiación garantizado con derecho real de hipoteca mediante el cual

un prestamista concede o se compromete a conceder un préstamo a un prestatario hipotecario, en forma de pago

aplazado, crédito u otra facilidad de pago similar.

Por su parte, el prestatario tiene la obligación de devolver la misma cantidad entregada o dispuesta, junto con los

intereses correspondientes, mediante pagos periódicos (cuotas) o al vencimiento de la operación

Modalidades principales de crédito hipotecario:

- Préstamo bajo la forma de pago aplazado (se entrega el dinero una sola vez en el momento de formalización

del contrato).

- Línea de credito bajo la forma de pago aplazado (el dinero está disponible a favor del cliente en una cuenta,

pero el límite disponible se va reduciendo conforme al calendario de amortización previamente pactado)

- La apertura de una línea de crédito con plena disponibilidad (el dinero está disponible a favor del cliente

en una cuenta hasta el vencimiento del contrato).

Diferencias entre crédito y préstamo:

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Garantías adicionales al contrato de préstamo inmobiliario:

Se constituye una garantía real al propio contrato de préstamo y en caso de impago del prestatario, la entidad

prestamista goza del derecho de poder ejecutar esta garantía (sacarla a pública subasta judicial) con el fin de cobrar

su crédito. El inmueble hipotecado es, a todos los efectos, propiedad del cliente. La escritura deberá constar el

carácter habitual o no de la vivienda, lo que puede tener transcendencia fiscal y en caso de impago, en la ejecución

de la garantía hipotecaria.

En que la mayoría de los créditos de esta tipología no limitan la responsabilidad del deudor al valor de la vivienda.

Si con la venta/subasta de la garantía hipotecaria no se obtenga la cantidad totalmente reclamada, la entidad

prestamista podrá iniciar actuaciones contra otros bienes del deudor con objeto de intentar recuperar el resto de la

deuda pendiente de cobro, salvo que:

- Se haya pactado en escritura la limitación de la responsabilidad patrimonial del deudor al valor obtenido por la

garantía

- La entidad acepte la entrega del inmueble hipotecado en pago de la deuda reclamada, liberándose al deudor del

pago de la deuda con dicha entrega.

Por último, cabe indicar que también se pueden establecer otro tipo de garantías adicionales al contrato de crédito

hipotecario, como pueden ser la constitución de fianzas personales, anticresis, prenda, etc.

El tipo de interés:

es el precio que cobra la entidad prestamista por prestar el dinero al cliente. Se expresa como porcentaje sobre el

capital prestado y va referido a un período de tiempo concreto (normalmente anual). Los intereses se miden en

unidades monetarias (normalmente euros) y son el resultado de aplicar el tipo de interés al capital del préstamo

pendiente de amortizar

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Financiación a tipo de interés variable: es aquella financiación en la que el tipo (de interés) se va

modificando a lo largo de su período de amortización, en función de la evolución futura del índice o tipo que se

tome como referencia (normalmente, el Euribor a 12 meses). El tipo de interés aplicado al producto de financiación

es la suma de ese índice de referencia y un porcentaje (margen o diferencial) constante. La revisión puede tener

periodicidad anual o semestral. Limitación a la financiación a tipo variable:

La LCCI establece la posibilidad de que los préstamos hipotecarios comercializados sean a tipo variable siempre y

cuando:

- Exista acuerdo mutuo de las partes formalizado previamente por escrito.

- El índice o tipo de referencia objetivo para calcular el tipo aplicable cumpla las siguientes condiciones:

1. Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de préstamo y por las autoridades

competentes.

2. Se pueda calcular a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio prestamista, o en

virtud de acuerdos con otros prestamistas o prácticas conscientemente paralelas.

3. Los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático

objetivo.

- No se fije un límite a la baja del tipo de interés.

- El interés remuneratorio en dichas operaciones nunca sea negativo.

La información se entregara al prestatario en un documento separado, con una antelación mínimo de diez días

naturales a la firma del contrato.

Financiación a tipo fijo: es aquella financiación en la que el tipo de interés se mantiene constante a

lo largo de la vida del contrato y, en consecuencia, el cliente conoce desde el principio el importe total de los

intereses que tiene que pagar.

Tipos de interés oficiales:

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Índices y tipos de referencia aplicables para el cálculo del valor de mercado

en la compensación por riesgo de tipo de interés y en la pérdida financiera:

A la hora de calcular el valor de mercado de los préstamos hipotecarios, la comisión de compensación por riesgo

de tipo de interés así como el cálculo de la pérdida financiera, se considerarán índices o tipos de interés de referencia

los tipos Interest Rate Swap (IRS) a los plazos de 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 y 30 años que publicará el Banco de España

y a los que se añadirá un diferencial.

El redondeo:

A veces, con objeto de simplificar el cálculo de la cuota de los préstamos, se pacta en la escritura notarial que la

cifra resultante de la suma del valor del índice de referencia y el diferencial se redondee al alza o a la baja. Este tipo

de cláusulas han sido objeto de impugnaciones judiciales al considerarse las mismas abusivas, por lo que no son

habituales.

Ejemplo del cálculo del tipo de interés variable.

Tipo de interés aplicable anualmente: Euribor a un año + 0,80 %, redondeado al octavo de punto más próximo.

En un año en el que el tipo del Euribor fuese del 2,307% ,el tipo de interés a aplicar a dicho periodo seria:

2,307 % + 0,80 = 3,107 % (3,107% redondeado al 0,125 -octavo más cercano- = 3,125%)

Clausula Suelo: Es la limitación de las bajadas del tipo de interés variable resultante de la revisión por debajo

de un cierto valor.

Clausula Techo: Es la limitación de las subidas del tipo de interés variable resultante de la revisión por debajo

de un cierto valor.

En los préstamos con tipo de interés variable concedidos a partir de la entrada en vigor de la LCCI, las cláusulas

suelo estarán prohibidas, es decir, fijar un límite a la baja del tipo de interés, pero las cláusulas techo estarán

permitidas.

Información sobre cambios del tipo deudor:

La entidad prestamista deberá informar al prestatario, mediante documento en papel u otro soporte duradero, de

toda modificación del tipo deudor con una antelación mínima de quince días de que ésta se aplique. La

información detallara como mínimo:

- La variación del coste total del préstamo que implica dicha modificación.

- El importe de los pagos que deban efectuarse tras la aplicación del nuevo tipo de interés.

- Los detalles correspondientes al número o la frecuencia de los pagos, si éste se modifica por haberse acordado

contractualmente.

- En el caso de que el tipo de interés aplicable al préstamo se determine mediante subasta en los mercados de

capitales, de forma que la entidad prestamista no pueda informar de la variación al prestatario antes de que le sea

aplicable, aquella informará al prestatario sobre el procedimiento de determinación del tipo de interés y la forma

en que ello podría afectarle con una antelación a la subasta de, al menos, quince días naturales.

Las entidades prestamistas facilitarán a sus clientes, en cada amortización o liquidación de intereses o cargas

financieras que practiquen por el préstamo inmobiliario, un documento de liquidación en el que se expresará con

claridad y exactitud al menos lo siguiente:

- El tipo de interés nominal aplicado en el periodo ya devengado y, en su caso, el que se vaya a aplicar en el periodo

que se inicia.

- Las comisiones aplicadas, con indicación concreta de su concepto, base y período de devengo.

- Cualquier otro gasto incluido en la liquidación.

- Y, en general, cuantos antecedentes sean precisos para que el prestatario pueda comprobar la liquidación efectuada

y calcular los costes asociados.

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Prestamos en moneda extranjera:

Sistemas de amortización:

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SISTEMA FRANCES

El método francés: suele ser el habitual en la mayoría de los préstamos hipotecarios, en los que se establece una

cuota constante durante la vida del préstamo –siempre que el tipo de interés sea fijo durante toda la vida del préstamo-

o durante el periodo establecido para la revisión del tipo de interés aplicado al préstamo (doce meses, seis meses,

etc.).

Fórmula para calcular la cuota:

EJEMPLO DEL CÁLCULO DE LAS CUOTAS DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO MEDIANTE EL

SISTEMA DE AMORTIZACIÓN FRANCÉS

RESOLUCION CALCULADORA CASIO FC-100VCON EL MENU CMPD

Tecla CMPD

Set: End

n: 120 EXE

I%: 5 EXE

PV: 50.000

PMT: : SOLVE importe cuota. -530,32

FV: 0 EXE valor final

P/Y: 12 EXE

C/Y:12 EXE

Ejemplo

Modalidad: Préstamo variable a 3 años. Principal: 100.000 €. Tipo de interés: 10%.

(1) 2) (3) (4) (5)

Año Término

Amortizativo

Cuota de

interés

Cuota de

amotización

Total

amortizado

Capital vivo

0

1

2 3

40.211,48

40.211,48 40.211,48

10.000,00

6.978,85 3.655,59

30.211,48

33.232,63 36.555,89

30.211,48

63.444,11 100.000,00

100.000,00

69.788,52

36.555,89

Total 120.634,44 20.634,44 100.000,00

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Descripción de los pasos a seguir para construir el cuadro:

En primer lugar, se calcula el importe del pago total a realizar (término amortizativo) a través de la fórmula anterior.

En segundo lugar, una vez conocida la cuota anual que se debe pagar, se calcula la cuota de interés sobre el capital

pendiente (el primer año, el salvo vivo será 100.000€). El resultado es 10.000 euros. Se resta de la cuota anual, los

intereses que corresponden a ese año, siendo el resultado el principal objeto de amortización.

RESOLUCION CALCULADORA CASIO FC-100VCON EL MENU CMPD

Tecla CMPD

Set: End

n: 3 EXE

I%: 10 EXE

PV: 100.000

PMT: : SOLVE importe cuota. -40.211,48

FV: 0 EXE valor final

P/Y: 1 EXE

C/Y:1 EXE

SISTEMA ALEMAN

El sistema alemán o método lineal de amortización establece un sistema de cuota constante, pero respecto del

capital amortizado, el cual permanece inalterado a lo largo de la vida del préstamo. Sin embargo, la cantidad relativa

a los tipos de interés se va modificando a lo largo de la vida del préstamo

EJEMPLO DEL CÁLCULO DE LAS CUOTAS DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO MEDIANTE EL

SISTEMA DE AMORTIZACIÓN LINEAL.

Ejemplo

Modalidad: Préstamo variable a 3 años. Principal: 120.000 €. Tipo de interés aplicado: 10%.

(1) (2) (3) (4) (5)

Año Término

amortizativo

Cuota de

interés

Cuota de

amortización

Total

amortizado Capital vivo

0

1

2 3

52.000,00

48.000,00

44.000,00

12.000,00

8.000,00

4.000,00

40.000,00

40.000,00

40.000,00

40.000,00

80.000,00

120.000,00

120.000,00

80.000,00

40.000,00

Total 144.000,00 24.000,00 120.000,00

Descripción de los pasos a seguir para construir el cuadro: En primer lugar, se calcula el importe de la cuota de amortización a través del fraccionamiento del importe del

préstamo en pagos iguales (120.000,00 / 3 = 40.000,00 €).

En segundo lugar, una vez conocida la cuota anual que se debe pagar, se calcular la cuota de interés sobre el capital

pendiente (el primer año, el salvo vivo será 120.000 €). El resultado será 12.000 €.Se suma ambas cantidades y el

resultado será el término amortizativo

SISTEMA AMERICANO:

El sistema americano se caracteriza por el hecho de que la totalidad del préstamo se amortiza en una única cuota

final, de manera que durante la vida del préstamo sólo se liquidan intereses.

Períodos de carencia, durante el período de carencia, o bien solo se pagan intereses, por lo que el principal del

préstamo no disminuye, o bien tampoco se pagan intereses, que se van acumulando al principal del préstamo,

incrementando la deuda, por lo que al finalizar el período de carencia la deuda es mayor que al inicio

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Reembolso anticipado:

El prestatario podrá en cualquier momento anterior al vencimiento del préstamo inmobiliario reembolsar de forma

anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa

que no podrá exceder de un mes

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Impago del crédito hipotecario:

Se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

- Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

1. Al tres % de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración

del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al

impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación

por un plazo al menos equivalente a doce meses.

2. Al siete % de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración

del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al

impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su

obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

3. Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su

cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

De conformidad con la normativa española, la liquidación de cualquier clase de morosidad del prestatario se

efectuará de forma separada de la notificación de la liquidación ordinaria. Conviene añadir en este punto que en los

contratos hipotecarios suscritos a partir de la entrada en vigor de la LCCI los intereses de demora se limitan al interés

remuneratorio más tres puntos a lo largo del período en el que aquel resulte exigible, devengándose únicamente

sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.

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Una vez resuelto el crédito por impago, la entidad prestamista intentará recuperar la deuda impagada y el capital

pendiente del préstamo mediante la realización del bien hipotecado. Según se haya pactado en el contrato, puede

hacerlo mediante una ejecución judicial o una ejecución notarial de la hipoteca.

“Umbral de exclusión”: Se considera que un prestatario está en esta situación cuando se den las siguientes

circunstancias:

a. El conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador

Público de Renta de Efectos Múltiples de catorce pagas (a estos efectos se entenderá por unidad familiar la

compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con

independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda

o acogimiento familiar);

b. En los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración

significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido

en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

c. La cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la

unidad familiar

El modelo de protección establecido se basa en el «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable

de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual», código al que, voluntariamente, podrán

adherirse las entidades de crédito y otras entidades Este código incluye tres fases de actuación:

- La primera, la reestructuración de la deuda hipotecaria en unas condiciones financieras favorables para el

deudor (carencia en el pago del capital de 5 años, ampliación del plazo hasta 40 años desde la concesión del préstamo,

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reducción del diferencial aplicado, etc.). Este tipo de medidas son de carácter obligatorio para la entidad en caso de

que el interesado cumpla con los requisitos establecidos legalmente y solicite dichas medidas

- En caso de no resultar la anterior medida viable financieramente (la cuota hipotecaria mensual resultante de la

anterior medida sea superior al 50% de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad

familiar), las entidades podrán ofrecer voluntariamente una reducción en el capital pendiente

- Finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores y han

transcurrido doce meses desde la solicitud de la reestructuración, el deudor podrá solicitar, y la entidad deberá

aceptar, la dación en pago de la vivienda habitual, lo que implicará la cancelación total de la deuda garantizada

con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma

deuda.

En este caso, la dación de pago, el deudor tiene derecho a permanecer como arrendatario por un plazo de 2 años,

pagando un alquiler del 3% anual sobre le capital pendiente.

Por otro lado, existen otras medidas de protección al deudor como es la suspensión inmediata y por cuatro años de

los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión (15 de mayo de

2020). Además, los fiadores e hipotecantes no deudores podrán exigir a la entidad acreedora que agote el patrimonio

del deudor principal antes de reclamarles a ellos la deuda garantizada, sin perjuicio de que se les aplique alguna de

las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas. El Código de Buenas Prácticas se aplica si el préstamo es

sobre la vivienda habitual, aunque el prestatario tenga más inmuebles.

Información de promotores:

En relación con la información a facilitar por los promotores, con ocasión de la venta de viviendas, se establecen

unos contenidos mínimos referidos a:

- Objetividad de la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de viviendas.

- Redacción de los contratos de compraventa de vivienda.

- Cláusulas prohibidas.

- Información a disposición del público y autoridades.

- Información detallada sobre el precio de venta de la vivienda.

- Garantías entregadas a cuenta de vivienda no terminada. Justificación.

- Publicidad mediante folletos u otros documentos similares.

Obligación del vendedor de entregar a su costa copia de la documentación del contrato.

Si la vivienda objeto de promoción sea comprada mediante subrogación a la financiación hipotecaria del promotor,

la entidad prestamista deberá asegurarse que el comprador-subrogante, con carácter previo a realizar dicha

subrogación, conoce las condiciones financieras del préstamo objeto de subrogación, condiciones que le

deberán ser facilitadas mediante la entrega de copia de la escritura correspondiente. Tendrán la consideración de

abusivas las cláusulas y estipulaciones que obliguen al consumidor a subrogarse en la hipoteca del profesional

de la vivienda o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación. En estos casos en los que el

empresario haya pactado con el comprador que este se subrogue en su posición de prestatario, el empresario deberá

comunicarlo a la entidad prestamista con al menos 30 días de antelación a la fecha de la firma prevista, al objeto

de que la entidad prestamista pueda realizar el necesario análisis de su solvencia y dar cumplimiento a los requisitos

de información precontractual y el resto de las obligaciones exigidas en la LCCI.

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FISCALIDAD EN EL CONTEXTO DE LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS

La fiscalidad en la formalización de préstamos inmobiliarios: constitución, novación y cancelación: Los impuestos más importantes a tener en consideración, según el acto que se realice, serán el IVA, el Impuesto de

Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones:

- Compatibilidad entre la modalidad de TPO y el IVA: un mismo contrato o negocio jurídico no puede tributar

por la modalidad TPO y por el IVA simultáneamente. Si el acto o negocio jurídico está sujeto a IVA no tributará

por TPO, aunque esté exento de IVA.

- Compatibilidad entre la modalidad de operaciones societarias y actos jurídicos documentados y el IVA: Un

mismo hecho puede quedar sujeto a IVA y devengar también el acto jurídico documentado. (documentos notariales,

mercantiles y administrativos

Constitución préstamo hipotecario:

Si el préstamo lo concede un empresario o profesional (generalmente una entidad financiera): El préstamo estará

sujeto a IVA, pero exento según la ley del impuesto. Tendrá que tributar por el documento notarial en la

modalidad de Actos Jurídicos documentados, siendo el sujeto pasivo el prestatario. La base imponible será el

importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses,

indemnizaciones, penas por incumplimientos u otros conceptos análogos.

Si el préstamo lo concede un particular estará sujeto a la modalidad de TPO, pero exento según la ley del impuesto.

Novación préstamo hipotecario:

- Cesión del préstamo inmobiliario por empresario o profesional: La transmisión estará sujeta a IVA, pero exenta.

La escritura pública por la hipoteca tributara en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El sujeto

pasivo será el cesionario y la base imponible será el capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren

por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos en el momento de la cesión

del préstamo.

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- Cesión del préstamo inmobiliario por particular En este caso la transmisión estará sujeta a TPO, no tributará por el

acto jurídico documentado al tributar ya por la modalidad de TPO. Dado que ambas modalidades (TPO Y AJD) son

incompatibles entre sí.

- Subrogación o novación de préstamos: En este caso la novación estará sujeta, pero exenta de tributación.

- Ampliación del préstamo: Si el préstamo está concedido por un particular, la ampliación está sujeta a TPO, pero

estará exenta. Si el préstamo está concedido por una empresa la ampliación estará sujeta a IVA, y la escritura notarial

estará sujeta a AJD.

Cancelación préstamo hipotecario:

La extinción del préstamo inmobiliario no tributa ni por IVA ni por la modalidad de TPO. Al existir escritura pública

se devenga el acto jurídico documentado, pero la ley del impuesto establece que estas escrituras de cancelación están

exentas.

Tributación: La subrogación no constituye hecho imponible en la modalidad de TPO, ni en la modalidad de

AJD, ya que es un acto que no se inscribe en el registro.

La fiscalidad en el contexto de la operación: compraventa, donación y

herencia:

Compra venta de un inmueble:

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- Compatibilidad con el IVA La operación estará sujeta a IVA cuando sea realizada por un empresario o profesional

que actúe en el ámbito de su actividad o con bienes que pertenecen a su patrimonio empresarial. En el resto de los

casos, cuando la figura del transmitente sea distinta de un empresario o profesional, se estará en el ámbito de

aplicación del ITP.

- Operación de compraventa: Regla General: si el transmitente es un empresario, la operación siempre estará

sujeta a IVA, en el resto de los casos, cuando la figura del transmitente sea distinta de un empresario o profesional,

se estará en el ámbito de aplicación del ITP.

Base imponible y sujeto pasivo: En el caso de la modalidad TPO de ITPAJD la base imponible será el valor real

del bien transmitido o del derecho que se constituya. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el

valor real de los bienes, pero no las deudas, aunque estén garantizadas.

Donación de un inmueble:

La donación es un acto de libertad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra

persona que lo acepta. En la medida en que una donación constituye una transmisión de riqueza valorable y objetiva

está sometida al Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

- La fiscalidad de la donación (donatario), Persona que recibe el bien: Si es persona física se le aplica el ISD, en

caso de ser persona jurídica tendrá que tributar por el impuesto de sociedades.

- La fiscalidad del donante. Persona que entrega el bien: Tributa como ganancia patrimonial en el ámbito del IRPF,

dentro de la base del ahorro, tributando al 19% los primeros 6.000 euros y al 21% los siguientes 44.000euros y el

23% a partir de 50.000euros.. Esta ganancia se valorará por la diferencia entre el valor que se hubiese asignado a lo

donado a efecto de ISD, con el límite del valor de mercado y el valor de adquisición del bien. En caso de que este

cálculo genere perdidas estas no se podrán compensarse con el resto de las ganancias del sujeto pasivo.

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No obstante, hay que tener en cuenta que estarán exentas de IRPF las ganancias patrimoniales que se pongan de

manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación

de dependencia severa o de gran dependencia

Herencia de un inmueble:

- La sucesión y sus intervinientes: Decimos que se produce una sucesión cuando se producen incrementos

patrimoniales obtenidos por personas físicas a título gratuito y mortis causa. Dichos incrementos se encuentran

gravados por el impuesto de sucesiones y donaciones.

- La fiscalidad de la sucesión. La persona que adquiere los bienes a título lucrativo es persona física para que se

aplique el ISD, este impuesto está cedido a las CCAA. En caso de ser persona jurídica tendrá que tributar por el

impuesto de sociedades.

En el caso de una sucesión no entramos a valorar la ganancia del causante porque la ley del IRPF establece que la

plusvalía generada por el fallecido con el acto de su fallecimiento está exenta de tributación (también conocido como

plusvalía del muerto).

PRODUCTOS ACCESORIOS QUE HABITUALMENTE SE OFRECEN CON LA

FINANCIACIÓN INMOBILIARIA

Instrumentos de cobertura Se trata de aquel producto financiero que produce un cambio temporal del tipo de

interés variable contratado por uno fijo (cuando se espera subida de los tipos de interés), o fijo contratado por uno

variable (cuando se espera bajada de los tipos de interés).

Seguro de daños: La regulación señala que en los bienes sobre los que se constituya la garantía hipotecaria deberán

contar con un seguro contra daños adecuado a la naturaleza de los mismos. Por tanto, el cliente tiene la obligación

de contratar un seguro contra daños durante la vida de la financiación hipotecaria, aunque no necesariamente de

los ofertados por la entidad de crédito.

Los riesgos cubiertos deberán ser, al menos, los siguientes:

- Incendio y elementos naturales. Incluye todo daño sufrido por los bienes causado por incendio, explosión, tormenta,

elementos naturales distintos de la tempestad, energía nuclear y hundimiento de terreno.

- Otros daños a los bienes. Incluye todo daño sufrido por los bienes causado por el granizo o la helada u otros sucesos

distintos de los incluidos en el riesgo de “Incendio y elementos naturales”, excepto el robo.

La suma asegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no

asegurables por naturaleza, en particular el suelo.

Seguro de protección de pagos: Se trata de un seguro de prima única, que protege al deudor que contrata una

financiación hipotecaria ante los riesgos de:

- Fallecimiento

- Incapacidad temporal y/o

- Desempleo durante el plazo de la financiación.

La prima única inicial se suele financiar habitualmente de forma conjunta con el préstamo. En este caso, el gestor

deberá informar al cliente del coste de la prima del seguro por separado

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Seguro de vida: El seguro de vida, o sobre la vida humana, es aquél que garantiza el pago de un capital o una

renta, en sus respectivos vencimientos, al beneficiario libremente designado, en caso de fallecimiento del asegurado

por cualquier causa, o de su supervivencia, o en ambos casos.

En la contratación de financiación hipotecaria, se suele designar que el beneficiario sea la propia entidad

financiera con el fin de que, en caso de fallecimiento del deudor o invalidez permanente absoluta, la financiación

quede pagada y el importe cubierto suele coincidir con el importe de la financiación. Por ley, tiene el derecho de

dar marcha atrás en todo seguro de vida de duración superior a seis meses

Las modalidades más usuales son:

A) Seguro de vida entera: El capital asegurado por esta modalidad es pagadero a los beneficiarios, inmediatamente

después del fallecimiento del asegurado, en cualquier época que ocurra.

B) Seguro temporal: El capital de este seguro es pagadero inmediatamente después de la muerte del asegurado, si

ocurre antes de terminar el plazo convenido para la duración del seguro.

C) Seguro de amortización o de anualidades: Por esta modalidad, el asegurador se compromete a pagar, al fallecer

el asegurado, una anualidad constante durante los años que falten hasta terminar el plazo convenido de duración del

seguro.

D) Seguro de capital de supervivencia: El capital es pagadero inmediatamente después del fallecimiento del

asegurado, si ocurre antes que el de otra persona designada al contratar el seguro, denominada indistintamente

beneficiario o sobreviviente.

E) Seguro de renta de supervivencia: Se trata de un seguro análogo al anterior, pero en lugar de garantizarse un

capital, el asegurador se obliga a pagar una renta vitalicia al beneficiario o sobreviviente.

Cuenta nomina o de ahorro: En ocasiones, la entidad financiera exige al cliente el compromiso de domiciliar

su nómina (cuenta nómina) en la cuenta corriente asociada al pago de la financiación hipotecaria. A cambio, la

entidad suele ofrecer ciertas ventajas al deudor, así como bonificar el diferencial aplicado a su financiación. Por otro

lado, la cuenta ahorro es un depósito ordinario a la vista, en la que los fondos depositados por la cuenta habiente

tienen disponibilidad inmediata y generan cierta rentabilidad o intereses durante un periodo determinado según el

montón ahorrado.

La Directiva 2014/17/UE ha señalado que este tipo de cuentas, para comercializarse de manera vinculada con la

financiación hipotecaria, deberá tener como única finalidad acumular capital para efectuar reembolsos del crédito,

pagar intereses del mismo o agrupar recursos para obtener el crédito u ofrecer una seguridad adicional para el

prestamista en caso de impago.

Plan de pensiones: La bonificación por contratar un plan de pensiones supone un 0,10%, que es la que suelen

ofrecer la mayoría de las entidades por este tipo de vinculación. La bonificación no es excesivamente elevada,

por lo que el cliente debe comparar el ahorro del diferencial del tipo de interés con el coste del plan de

pensiones y las comisiones asociadas para valorar si te sale rentable.

Productos de inversión: Como ocurría en los planes de pensión, se podrá vincular un producto de inversión con

la contratación de una financiación hipotecaria siempre que el destino del mismo sea ofrecer una seguridad adicional

al prestamista en caso de impago o acumular capital para efectuar reembolsos del crédito, pagar intereses del mismo

o agrupar recursos con vistas a obtener el crédito. Además, el gestor deberá cumplir la normativa MIFID a la hora

de comercializar estos productos

VENTA VINCULADA Y COMBINADA

Se entiende por prácticas de venta vinculada toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de

préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al

prestatario por separado. Como norma general, la LRCCI prohíbe las prácticas de venta vinculada de préstamos

A día de hoy, el único producto accesorio autorizado reglamentariamente para ofrecerse de forma vinculada con un

préstamo inmobiliario es una cuenta de pago o de ahorro, siempre que dicha cuenta tenga como única finalidad

acumular capital para efectuar reembolsos del préstamo, pagar intereses.

Por otra parte, se entiende por prácticas de venta combinada toda oferta o venta de un paquete constituido por un

contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía

hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado.

Estarán permitidas las ventas combinadas de préstamos con los siguientes límites: el prestamista realizará la

oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias

entre una oferta y otra. Antes de la contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario

de manera expresa y comprensible:

- Que se está contratando un producto combinado,

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- Del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su

contratación, incluyendo escenarios simulados,

- De la parte del coste total que corresponde a cada uno de productos o servicios,

- De los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los

productos combinados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios

combinados,

- Y de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.

SERVICIOS DE ASESORAMIENTO

Los servicios de asesoramiento en préstamos inmobiliarios solo podrán ser prestados por prestamistas, por

intermediarios de crédito inmobiliario o por los representantes designados por cualquiera de los anteriores. El

servicio de asesoramiento constituirá una actividad distinta de las de concesión e intermediación de préstamos

inmobiliarios y será objeto de un contrato específico. Únicamente cuando se preste el servicio de asesoramiento

podrá emplearse en la publicidad y en la información precontractual las expresiones «asesor», «asesoría»,

«asesoramiento» o términos que resulten en la práctica análogos.

En ningún caso se entenderá que un prestamista de crédito inmobiliario está ofreciendo un servicio de

asesoramiento en aquellos supuestos en los que los productos que se ofrecen al prestatario son únicamente los

del propio prestamista.

Antes de la prestación de servicios de asesoramiento o, si ha lugar, antes de la celebración de un contrato para la

prestación de servicios de asesoramiento, el prestamista, el intermediario de crédito o el representante designado

facilitarán al prestatario la información siguiente:

- El conjunto de productos que tomarán en consideración.

- Si ha lugar, los gastos que se facturarán al prestatario por los servicios de asesoramiento.

Siempre que se presten servicios de asesoramiento, los prestamistas, intermediarios de crédito o representantes

designados recabarán la información que resulte necesaria sobre la situación personal y financiera del prestatario

tomando en consideración un número suficientemente grande de contratos de crédito y prestamos disponibles en el

mercado, recomendándole los más adecuados y facilitando una copia en papel o en otro soporte duradero de la

recomendación que se le ha formulado.

La prestación de un servicio de asesoramiento requerirá la previa determinación la cuantía de la retribución

que va a recibir quien preste el servicio, del prestatario y del prestamista directa o indirectamente por este

asesoramiento.

Servicios de asesoramiento independiente. El prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante

designado que preste servicios de asesoramiento independiente deberá cumplir los siguientes requisitos:

- Tener en cuenta un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado, y

presentarle al potencial prestatario al menos 3 ofertas vinculantes de entidades prestamistas, sobre cuyas condiciones

jurídicas y económicas le asesorará.

- No percibir remuneración alguna por esos servicios de asesoramiento de uno o varios prestamistas o de

cualquier tercero interesado en la operación.

Únicamente cuando se cumplan estos requisitos podrá emplearse en la publicidad, en la información precontractual

o en el contrato de asesoramiento el adjetivo «independiente» tras las expresiones «asesor», «asesoría»,

«asesoramiento» o términos que resulten en la práctica análogos.

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PREGUNTAS TEST

Pregunta 1

La Directiva 2014/17/UE regula Los contratos relativos a créditos al consumidor y a promotores que estén garantizados mediante hipoteca sobre

bienes inmuebles.

Los contratos relativos a créditos al consumidor que estén garantizados mediante hipoteca sobre bienes

inmuebles de uso residencial

Los contratos relativos a créditos a consumidores y empresas que estén garantizados mediante hipoteca sobre

bienes inmuebles.

Los contratos relativos a créditos al consumidor solo para la compra de la vivienda habitual.

Feedback Dentro de las diferentes normas que se han aprobado, cabe citar la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y

del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes

inmuebles de uso residencial, cuyo objetivo es armonizar, a nivel comunitario, la normativa relacionada con los

contratos relativos a créditos al consumo que estén garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso

residencial.

Pregunta 2

Los préstamos hipotecarios a interés variable con revisión anual, se caracterizan frente a otras

modalidades de financiación por:

Financiación más barata, pero con riesgo de fluctuaciones

Financiación más cara, pero sin riesgo de fluctuaciones

Financiación más barata y sin riesgo de fluctuaciones

Financiación más cara y con riesgo de fluctuaciones

Feedback

Las hipotecas a tipo variable conllevan un mayor riesgo tanto para las entidades de crédito como para los propios

clientes, debido a que el riesgo de subidas o bajadas en la financiación aumenta a medida que se incrementa el

plazo de devolución del préstamo.

Pregunta 3

Entre los requisitos que exige la ley para que una persona pueda reembolsarse los derechos consolidados de

su plan de pensiones, con objeto de atender los impagos del préstamo hipotecario de su vivienda, se

encuentran (señale la respuesta INCORRECTA): Que se halle incurso en un procedimiento de ejecución forzosa judicial, administrativa o venta extrajudicial

La ley no permite el reembolso de los planes de pensiones por este motivo.

Que el importe neto de sus derechos consolidados en el plan de pensiones sea suficiente para evitar la

enajenación de la vivienda.

Que no disponga de otros bienes, derechos o rentas en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda

objeto de la ejecución.

Feedback Deberán concurrir al menos los siguientes requisitos:

- Que el partícipe se halle incurso en un procedimiento de ejecución forzosa judicial, administrativa o venta

extrajudicial para el cumplimiento de obligaciones, en el que se haya acordado proceder a la enajenación

de su vivienda habitual.

- Que el participe no disponga de otros bienes, derechos o rentas en cuantía suficiente para satisfacer la

totalidad de la deuda objeto de la ejecución y evitar la enajenación de la vivienda.

- Que el importe neto de sus derechos consolidados en el plan o planes de pensiones sea suficiente para

evitar la enajenación de la vivienda.

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Pregunta 4

En el préstamo hipotecario bajo la forma de pago aplazado:

Se entrega el dinero una sola vez en el momento de la formalización del contrato.

No existe esta modalidad de crédito hipotecario.

El dinero está disponible a favor del cliente en una cuenta, pero el límite disponible se va reduciendo

conforme al calendario de amortización.

El dinero está disponible a favor del cliente en una cuenta hasta el vencimiento del contrato.

Feedback

Préstamo bajo la forma de pago aplazado: se entrega el dinero una sola vez en el momento de formalización del

contrato.

Pregunta 5

En los préstamos hipotecarios, el seguro de protección de pagos cubre al deudor de los riesgos de (señale la

respuesta INCORRECTA): Incapacidad temporal.

Subidas de los tipos de interés.

Fallecimiento.

Desempleo.

Feedback Se trata de un seguro de prima única, que protege al deudor que contrata una financiación hipotecaria ante los

riesgos de fallecimiento, incapacidad temporal y/o desempleo durante el plazo de la financiación.

Pregunta 6

Un particular que compra una vivienda hipotecada a un promotor profesional:

No está obligado a la subrogación de la hipoteca, ni a pagar una penalización por no subrogación.

No podrá subrogarse la hipoteca.

No está obligado a la subrogación de la hipoteca, pero tendrá que pagar una penalización.

Está obligado a la subrogación de la hipoteca.

Feedback

Tendrán la consideración de abusivas las cláusulas y estipulaciones que obliguen al consumidor a subrogarse en la

hipoteca del profesional de la vivienda o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.

Pregunta 7

Entre los tipos de interés oficiales publicados por el Banco de España, NO se encuentra: El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años.

El Euribor a 3 años.

El Mibor

El Euribor a 1 año.

Feedback El tipo de interés oficial que publica el Banco de España es el Euribor a 1 año, no a 3 años.

Pregunta 8

Las condiciones de un préstamo hipotecario son las siguientes:

Principal: 500.000 euros.

Plazo: 15 años.

Cuotas de amortización: mensuales.

Tipo de interés nominal anual (TIN): 3%

La cuantía de las cuotas mensuales a pagar (términos amortizativos) calculadas según el sistema francés será:

3.452,91

3.325,32

3.298,02.

3.581,50

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Feedback

RESOLUCION CON EL MENU CMPD

Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 180 EXE

I%:3EXE

PV: 500.000 EXE

PMT: SOLVE -3.452,908

FV: 0 EXE

P/Y: 12EXE

C/Y:12EXE

Pregunta 9

Tienen la consideración de empresarios a efectos de la ley del IVA: Los arrendadores de inmuebles.

Todas son correctas..

Las sociedades mercantiles en todo caso

Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones

destinadas en todo caso a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.

Feedback Por ello lo primero a tener en cuenta a la hora de plantearse la tributación en la transmisión de un inmueble es la

figura del transmitente. La operación estará sujeta a IVA cuando sea realizada por un empresario o profesional que

actúe en el ámbito de su actividad o con bienes que pertenecen a su patrimonio empresarial. En el resto de los casos,

cuando la figura del transmitente sea distinta de un empresario o profesional se estará en el ámbito de aplicación del

ITP. Tienen la consideración de empresarios a efectos de la ley del IVA:

- Las sociedades mercantiles en todo caso.

- Los arrendadores de inmuebles.

- Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones


Pregunta 10

La cesión del préstamo inmobiliario por un empresario o profesional:

Todas son correctas.

El sujeto pasivo será el cesionario

En este caso, al ceder el préstamo una empresa, la transmisión estará sujeta a IVA pero exenta..

Al tenerse que otorgar escritura pública por la hipoteca, esta tributará en la modalidad de Actos

Jurídicos documentados. (AJD).

Feedback

Cesión del préstamo inmobiliario por empresario o profesional: En este caso, al ceder el préstamo una empresa, la

transmisión estará sujeta a IVA pero exenta. Al tenerse que otorgar escritura pública por la hipoteca, esta tributará

en la modalidad de Actos Jurídicos documentados. (AJD). El sujeto pasivo será el cesionario. La base imponible

será el capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por

incumplimiento u otros conceptos análogos en el momento de la cesión del préstamo.

Pregunta 11

En caso de reembolsar totalmente de forma anticipada un crédito inmobiliario, el prestatario: Tiene derecho a cobrar una compensación de la entidad prestamista por cancelción anticipada.

Tiene derecho al retorno de las primas no consumidas del contrato de seguro.

Pierde las primas no consumidas del contrato de seguro.

Tiene derecho al retorno proporcional de la comisión de apertura del préstamo.

Feedback En particular, se extinguirá el contrato de seguro accesorio al de préstamo del que sea beneficiario el prestamista,

salvo que el prestatario comunique expresamente a la compañía aseguradora su deseo de que el contrato de seguro

mantenga su vigencia y designe para ello un nuevo beneficiario, teniendo derecho el prestatario al extorno de la

parte de prima no consumida por parte de quien la percibió.

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Pregunta 12

En España, la modalidad de financiación hipotecaria más habitual es:

Interés variable referenciado a un índice oficial..

Interés variable revisable no referenciado.

Interés fijo sin opción prepago

Interés fijo con opción prepago.

Feedback

El tipo de interés variable es el más habitual en España, estando obligatoriamente referenciados.

Pregunta 13

Suponiendo un tipo de interés fijo, el sistema francés de amortización de un préstamo se caracteriza por: Todo el capital se amortiza al vencimiento del préstamo.

Las cuotas anuales/mensuales a pagar son constantes.

Las cuotas anuales/mensuales apagar son crecientes.

Las cuotas anuales/mensuales a pagar son decrecientes.

Feedback El método francés suele ser el habitual en la mayoría de los préstamos hipotecarios, en los que se establece una cuota

constante durante la vida del préstamo –siempre que el tipo de interés sea fijo durante toda la vida del préstamo- o

durante el periodo establecido para la revisión del tipo de interés aplicado al préstamo (doce meses, seis meses, etc.).

Pregunta 14

¿En qué sistema de amortización de un préstamo las cuotas de amortización son cada vez mayores?

En el sistema francés.

En el sistema americano.

En el sistema de amortización lineal (alemán).

En todos los sistemas las cuotas de amortización son constantes.

Feedback

En el sistema francés, las cuotas de los primeros años del préstamo soportarán una mayor carga financiera en

detrimento del capital amortizado, siendo mayor el importe del capital amortizado al final de la vida del préstamo.

Pregunta 15

En el Código de Buenas Prácticas, el hogar familiar se encuentra en el umbral de exclusión, cuando, entre

otros requisitos, la cuota hipotecaria es mayor del ____% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los

miembros de la unidad familiar:

50%

40%

75%

60%

Feedback

Es requisito que la cuota hipotecaria > al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la

unidad familiar.

Pregunta 16

El Euribor a 1 año es: El tipo de interés medio Mid Spot del tipo anual para swap de intereses, para operaciones denominadas en euros

con vencimiento a un año.

El tipo de interés medio al contado para operaciones de depósito en euros a plazo de un año entre bancos de

similar calificación.

El tipo de interés medio en las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual a un año para la

adquisición de vivienda libre.

El tipo de interés medio en el mercado secundario, en las operaciones realizadas con títulos de deuda pública

cuyo vencimiento residual es de un año.

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Feedback Referencia interbancaria a un año (Euribor). Es la media aritmética simple de los valores diarios de los días con

mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de

depósito en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre

entidades de similar calificación.

Pregunta 17

En un préstamo hipotecario, el tipo de interés aplicable es el euribor a un año más 0,35 %, redondeado al

octavo de punto más próximo. Si el euribor fuese el -0,152%, el tipo de interés a aplicar sería:

0,250%

0,198%

El Euribor no puede ser negativo.

0,125%

Feedback

-0,152 % + 0,35%= +0,198 %

0,198% se encuentre entre los octavos de punto 0,125% y 0,250%, siendo el más cercano el 0,250%.

Pregunta 18

La entrega realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por su

propietario por un plazo igual o superior a dos años tributará: Por IVA.

Por ITP AJD, en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO

Por ITP AJD, en la modalidad de operaciones societarias (OS).

Por ITP AJD, en la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD).

Feedback Quedarán sujetas a la modalidad de TPO las siguientes entregas exentas de IVA:

- Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas,

cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

- La entrega realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por su

propietario por un plazo igual o superior a dos años.

- La entrega realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por titulares de

derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción a compra, por un

plazo igual o superior a dos años cuando el adquirente es persona distinta del usufructuario o arrendatario.

Pregunta 19

La entrega realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por titulares de

derechos reales de goce o disfrute por un plazo igual o superior a dos años cuando el adquirente es persona

distinta del usufructuario o arrendatario tributará:

Por ITP AJD, en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO).

Por IVA.


Por ITP AJD, en la modalidad de operaciones societarias (OS).

Feedback

Quedarán sujetas a la modalidad de TPO las siguientes entregas exentas de IVA:








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Pregunta 20

.- En el caso de un préstamo hipotecario a una persona física, para que se produzca el vencimiento

anticipado del contrato en caso de impago, si la mora se ha producido en la segunda mitad de la duración

del préstamo, es requisito que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al: 3% de la cuantía del capital concedido.

7% de la cuantía del capital concedido.

7% de la cuantía del capital pendiente de amortizar

3% el capital pendiente de amortizar

Feedback Es requisito que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al siete % de la cuantía del

capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.

Pregunta 21

Los tipos de interés ordinarios de los préstamos inmobiliarios:

Se fijan libremente en el mercado.

Los fija en cada momento el Banco de España.

Están fijados en la normativa que regula este tipo de préstamos.

Se fijan libremente en el mercado, dentro de los límites establecidos en cada momento por el Banco

de España.

Feedback

Los tipos de interés se fijan libremente, con el único requisito de que el cliente deberá recibir información tanto de

este aspecto como del resto de las características de la financiación hipotecaria antes de contratarla.

Pregunta 22

En caso de reembolso total o parcial de forma anticipada de un crédito inmobiliario durante de vigencia del

crédito, la pérdida financiera sufrida por el prestamista se calcula de la siguiente manera: Valor presente de mercado del préstamo más capital pendiente en el momento del rembolso anticipado.

Capital pendiente en el momento del reembolso anticipado menos valor presente de mercado del préstamo.

Valor presente de mercado del préstamo menos capital pendiente en el momento del rembolso anticipado.

El prestamista no sufre ninguna pérdida financiera.

Feedback La pérdida financiera sufrida por el prestamista se calculará proporcionalmente al capital reembolsado, por

diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado

del préstamo.

Pregunta 23

El plazo de comunicación previa convenido entre las partes para que el prestatario pueda reembolsar total o

parcialmente de forma anticipada un crédito inmobiliario, no puede ser superior a:

1 mes.

3 días.

Una semana.

Quince días.

Feedback

El prestatario podrá en cualquier momento anterior al vencimiento del préstamo inmobiliario reembolsar de forma

anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa

que no podrá exceder de un mes.

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Pregunta 24

En los préstamos inmobiliarios a interés variable, el índice de referencia más utilizado es: El Mibor.

El Euribor a 1 año.

El tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años.

El Euribor a 3 años.

Feedback Se entiende por financiación a tipo de interés variable como aquella financiación en la que el tipo (de interés) se va

modificando a lo largo de su período de amortización, en función de la evolución futura del índice o tipo que se

tome como referencia (normalmente, el Euribor a 12 meses).

Pregunta 25

Los préstamos hipotecarios a interés fijo, se caracterizan frente a otras modalidades de financiación por:

Costes financieros mayores, pero sin riesgo de fluctuaciones.

Costes financieros menores, pero con riesgo de fluctuaciones.

Costes financieros mayores y con riesgo de fluctuaciones.

Costes financieros menores y sin riesgo de fluctuaciones.

Feedback

No hay incertidumbre sobre las cuotas futuras en los préstamos a tipo de interés fijo. Lógicamente, la eliminación

de dicho riesgo conlleva que el interés de las operaciones a tipo fijo suele ser superior al de las de tipo variable.

Pregunta 26



Plazo: 10 años.

Cuotas a pagar: anuales.

Tipo de interés anual: 3,25%

La cuantía de la cuota anual a pagar el primer año calculada según el sistema de amortización americano

será: 55.000 euros.

13.000 euros.

15.000 euros

53.000 euros.

Feedback Cuota de amortización = 0 (se amortiza al vencimiento del préstamo)

Cuota de intereses primer año = 400.000*3,25% = 13.000

Cuota a pagar = 0 + 13.000 =13.000

Pregunta 27

Pedro quiere donar a su hijo Juan varios inmuebles y se plantea qué impuesto tendrá que liquidar su hijo y

qué normativa tendrá que aplicar.

El impuesto de donaciones aplicando la normativa de la comunidad autónoma donde se encuentra el

inmueble.

El Impuesto de donaciones aplicando la normativa de la comunidad autónoma donde reside Juan.

El Impuesto de donaciones aplicando la normativa de la comunidad autónoma donde reside Pedro.

El impuesto de transmisiones patrimoniales, aplicando la normativa general

Feedback

El ISD establece que, en materia de bienes inmuebles, en el caso de una donación, se aplicará la normativa

correspondiente a la comunidad a la que pertenezca el inmueble. El sujeto pasivo será el donatario o favorecido en

la donación. La base imponible está constituida por el valor real de bienes y derechos adquiridos, minorado por

cargas y deudas deducibles.

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Pregunta 28

El banco B otorga un préstamo inmobiliario a Don Lucas mediante escritura pública otorgada con fecha

dos de mayo. ¿Puede estar sujeto este acto a dos impuestos? NO, nunca.

Sí, al IVA y al ITPAJD en su modalidad de AJD.

Sí, al IVA y al ITPAJD en su modalidad de TPO.

Sí, como consecuencia de un caso extraordinario.

Feedback La ley del ITPyAJD en su modalidad de actos jurídicos documentados recoge dentro del hecho imponible los

documentos notariales, mercantiles y administrativos. Esta modalidad sí es compatible con el IVA.

De esto hemos de sacar como conclusión que un mismo hecho puede quedar sujeto a IVA y devengar también el

acto jurídico documentado.

Pregunta 29

La LRCCI permite la comercialización de los préstamos inmobiliarios en moneda extranjera a particulares,

siempre que la divisa sea (señale la respuesta INCORRECTA):.

Cualquier moneda admitida a cotización en los mercados de divisas.

La moneda en que el prestatario tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el

préstamo.

La moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del

contrato de préstamo

La moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos

Feedback

El prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa, que será:

- La moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos

con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado en el momento en que se realizó la evaluación

de la solvencia más reciente relativa al contrato de préstamo, o

- La moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del

contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversión.

Pregunta 30

El Código de Buenas Prácticas se aplica A todas las personas con problemas de impago de sus créditos hipotecarios para compra de la vivienda habitual.

A las personas comprendidas en el umbral de exclusión con problemas de impago de sus créditos hipotecarios

para compra de la vivienda habitual.

A las personas comprendidas en el umbral de exclusión con problemas de impago de sus créditos hipotecarios

para compra de cualquier tipo de bien inmueble

A todas las personas con problemas de impago de sus créditos hipotecarios para compra de cualquier tipo de bien

inmueble

Feedback El modelo de protección establecido se basa en un «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de

las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual», código al que, voluntariamente, podrán adherirse las

entidades de crédito y otras entidades que, de forma profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos

hipotecarios, y que está dirigido a las personas comprendidas en el umbral de exclusión.

Pregunta 31

Una característica del contrato de crédito es:

El cálculo de intereses se realiza sobre el importe efectivamente dispuesto.

El calendario de amortización está prefijado en el contrato

Solo admite saldos deudores.

No existe comisión de no disponibilidad

Feedback

En el crédito los intereses se calculan sobre el importe efectivamente dispuesto, mientras que en el préstamo se

calculan sobre el capital pendiente de amortización.

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Pregunta 32

En relación a los servicios de asesoramiento en préstamos inmobiliarios, señale la respuesta correcta: Las personas o entidades que los prestan no están sujetas a supervisión..

Pueden ser prestados por el propio prestamista.

En ningún caso pueden ser prestados por el propio prestamista

Pueden ser prestados libremente por cualquier persona física o jurídica

Feedback Los servicios de asesoramiento en préstamos inmobiliarios solo podrán ser prestados por prestamistas, por

intermediarios de crédito inmobiliario o por los representantes designados por cualquiera de los anteriores. También

podrán prestar estos servicios las personas que hayan sido reconocidas por las autoridades competentes y estén

sujetas a su supervisión

Pregunta 33

Los préstamos hipotecarios con interés fijo y con opción de prepago, pero sin compensación económica por

la opción son los más habituales en:

Estados Unidos.

España.

Países Anglosajones.

Europa continental

Feedback

Los préstamos a tipo fijo con opción de prepago sin compensación económica por la opción. Suelen ser frecuentes

en EE.UU y en Dinamarca.

Pregunta 34

Los intermediarios que prestan servicios de asesoramiento en préstamos hipotecarios, ¿a quién pueden

cobrar por sus servicios al prestatario?: Al prestamista o al prestatario, pero nunca a ambos.

Tanto al prestatario como al prestamista

Solo al prestamista

Solo al prestatario

Feedback La prestación de un servicio de asesoramiento requerirá la previa determinación contractual del contenido, alcance

y condiciones de éste, incluyendo, en particular:

- La cuantía de la retribución que quien preste el servicio vaya a recibir del prestatario por este concepto. Si

el servicio de asesoramiento fuera gratuito para el prestatario deberá señalarse expresamente.

- La cuantía de la retribución o comisión que quien preste el servicio vaya a recibir, en su caso, directa o

indirectamente del prestamista o prestamistas a los que puedan extenderse las recomendaciones que

formule.

Pregunta 35

Don Jorge transmite su vivienda a Don Enrique por un precio de 250.000 euros. Sobre la hipoteca recae un

préstamo inmobiliario cuyo capital pendiente de amortizar asciende a 150.000 €. En la escritura de compra-

venta don Enrique se subroga en la posición del deudor del préstamo. ¿Cuál será la base imponible a incluir

en la transmisión del inmueble?

250.000 .

400.000.

150.000.

100.000.

Feedback

Aplicando la regla general la base imponible de la transmisión será el valor real del bien inmueble, no son deducibles

las hipotecas, sólo las cargas.

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Pregunta 36

En el caso de un préstamo hipotecario a una persona física, para que se produzca el vencimiento anticipado

del contrato en caso de impago, es requisito que el prestamista haya requerido el pago al prestatario,

concediéndole el plazo de: 3 .meses

1 mes

7 dias

15 dias

Feedback Es requisito que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes

para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del

préstamo.

Pregunta 37

La LRCCI se aplica a los créditos con garantía hipotecaria en los que:

El prestatario es una persona física

El prestamista es una persona jurídica, nunca en el caso de que sea física.

El prestatario es una persona jurídica

El prestatario es una persona física o jurídica

Feedback

Esta Ley es de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha

actividad de manera profesional cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física.

Pregunta 38

La normativa que regula el préstamo inmobiliario establece (señale la respuesta INCORRECTA Los deberes legales de Notarios y Registradores.

La cuantía máxima de los impuestos y gastos de formalización

El contenido mínimo de la información precontractual que debe facilitarse al cliente

En general, mecanismos de protección a favor del deudor

Feedback La normativa propia de este tipo de financiación establece mecanismos de protección a favor del deudor, regulando

el contenido mínimo que debe tener la información precontractual facilitada al cliente, así como el propio contrato,

estableciéndose deberes legales a los Notarios y Registradores a la hora de revisar la legalidad del préstamo

hipotecario suscrito.

Pregunta 39

La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LRCCI) es la transposición en España de la

directiva europea sobre la materia del año:

2014

2016

2017

2015

Feedback

Feedback: Dicha Directiva 2014/17/UE ha sido transpuesta al ordenamiento jurídico español mediante la Ley

reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, LRCCI).

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Pregunta 40


del contrato en caso de impago, si la mora se ha producido en la primera mitad de la duración del préstamo,

es requisito que el deudor haya incumplido sus obligaciones de pago por un plazo de al menos: 3 meses

12 meses

6 meses

18 meses

Feedback Es requisito que las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número

de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce

meses

Pregunta 41



Plazo: 20 años.




1.517,65

1.695,33

1.589,69

1.492,35

Feedback


Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 240EXE

I%:2EXE

PV: 300.000 EXE

PMT: SOLVE -1.517,65

FV: 0 EXE

P/Y: 12EXE

C/Y:12EXE

Pregunta 42

A la hora de analizar la incompatibilidad entre el IVA y el ITP AJD tienen la consideración de empresarios

a efectos de la ley del IVA:

Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de

edificaciones destinadas en todo caso a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque

sea ocasionalmente

Los arrendatarios de inmuebles

Las sociedades mercantiles en algunos casos

Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de

edificaciones destinadas a cualquier fin menos a su venta.

Feedback

Tienen la consideración de empresarios a efectos de la ley del IVA:

- Las sociedades mercantiles en todo caso.

- Los arrendadores de inmuebles.

- Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones


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Pregunta 43

La modalidad de crédito hipotecario consistente en que el dinero está disponible a favor del cliente en una

cuenta hasta el vencimiento del contrato, se denomina: Préstamo bajo la forma de pago aplazado.

Apertura de una línea de crédito con plena disponibilidad.

No existe esta modalidad de crédito hipotecario

Línea de crédito bajo la forma de pago aplazado.

Feedback Apertura de una línea de crédito con plena disponibilidad: el dinero está disponible a favor del cliente en una cuenta

hasta el vencimiento del contrato.

Pregunta 44



es requisito que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al: :

3% de la cuantía del capital concedido


Las sociedades mercantiles en algunos casos


Feedback

Es requisito que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al tres % de la cuantía del

capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo

Pregunta 45



Plazo: 8 años.

Cuotas de amortización: anuales.

Tipo de interés anual: 2,75%

La cuantía de las cuotas anuales a pagar (términos amortizativos) calculadas según el sistema francés será: 58.259,03.

56.383,18

57.314,45

55.238,63.

Feedback RESOLUCION CON EL MENU CMPD

Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 8EXE

I%:2,75EXE

PV: 400.000 EXE

PMT: SOLVE -56.383,179

FV: 0 EXE

P/Y: 1EXE

C/Y:1EXE

Pregunta 46

Juan Gutiérrez se plantea trasmitir su vivienda y junto con ella la cesión del préstamo inmobiliario que esta

tiene. Se plantea si tributará la cesión del préstamo a un particular

En este caso la transmisión estará sujeta a TPO

En este caso la transmisión estará sujeta a IVA


Como la cesión se documenta en escritura pública tributará por el acto jurídico documentado

Feedback

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Cesión del préstamo inmobiliario por particular.

En este caso la transmisión estará sujeta a TPO. Aunque la cesión se documente en escritura pública no tributará por

el acto jurídico documentado al tributar ya por la modalidad de TPO. Dado que ambas modalidades (TPO Y AJD)

son incompatibles entre sí.

Pregunta 47

El “banco C” otorga un préstamo hipotecario a Don Juan mediante escritura pública otorgada con fecha 9

de mayo. ¿Cómo tributará esta operación? En el impuesto de sucesiones y donaciones, dentro de la modalidad de sucesiones.

En el ITP AJD dentro de la modalidad de AJD..

En el ITP AJD Dentro de la modalidad de TPO

En el impuesto de sucesiones y donaciones, dentro de la modalidad de donaciones.

Feedback Al otorgar el préstamo el banco nos encontramos con una operación sujeta y exenta de IVA, por ello no puede quedar

sujeta a TPO. Al realizarse escritura pública ésta tributará dentro de la modalidad de actos jurídicos documentados

Pregunta 48

Señale la respuesta correcta en relación a las garantías de un préstamo inmobiliario:

Pueden establecerse garantías adicionales a la garantía real hipotecaria

En la mayoría de los préstamos, aunque no se obtenga la cantidad totalmente reclamada con la

venta/subasta de la garantía hipotecaria, la deuda queda totalmente extinguida.

Durante la vida del préstamo, el inmueble hipotecado solo podrá volver a hipotecarse con el permiso

del prestatario

Durante la vida del crédito, el inmueble hipotecado es propiedad del prestamista (entidad financiera)

a todos los efectos.

Feedback

Cabe indicar que también se pueden establecer otro tipo de garantías adicionales al contrato de crédito hipotecario,

como pueden ser la constitución de fianzas personales, anticresis, prenda, etc.

Pregunta 49

En el caso de un préstamo hipotecario a una persona física, resuelto del crédito por impago, durante la

tramitación del proceso de ejecución, el deudor: No puede paralizar la ejecución aunque se ponga al día en los pagos pendientes.

Puede paralizar la ejecución poniéndose al día en los pagos pendientes

Solo puede parar la ejecución si llega a un acuerdo con el prestatario

Ya no puede ponerse al día en los pagos pendientes.

Feedback En determinados supuestos, durante la tramitación del proceso de ejecución, el deudor puede rehabilitar el préstamo

satisfaciendo los importes pendientes y poniéndose al día en su pago, lo que paralizaría la ejecución

Pregunta 50

Suponiendo un préstamo a tipo de interés fijo, el sistema de amortización americano se caracteriza por:

Todo el capital se amortiza al vencimiento del préstamo

Las cuotas anuales/mensuales a pagar son decrecientes

Todos los intereses se pagan al vencimiento del préstamo

Las cuotas anuales/mensuales a pagar son crecientes.

Feedback

El sistema americano o sinking-fund se caracteriza por el hecho de que la totalidad del préstamo se amortiza en una

única cuota final, de manera que durante la vida del préstamo sólo se liquidan intereses

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Pregunta 51

La modalidad de crédito hipotecario consistente en que el dinero está disponible a favor del cliente en una

cuenta, pero el límite disponible se va reduciendo conforme al calendario de amortización, se denomina Apertura de una línea de crédito con plena disponibilidad.

Línea de crédito bajo la forma de pago aplazado

No existe esta modalidad de crédito hipotecario

Préstamo bajo la forma de pago aplazado.

Feedback Feedback: Línea de crédito bajo la forma de pago aplazado: el dinero está disponible a favor del cliente en una

cuenta, pero el límite disponible se va reduciendo conforme al calendario de amortización previamente pactado.

8.- En un préstamo hipotecario, el tipo de interés aplicable es el euribor a un año más 0,50 %, redondeado al octavo

de punto más próximo

Pregunta 52


octavo de punto más próximo Si el euribor fuese el 1,236%, el tipo de interés a aplicar sería:

1,750%

1,736%

1,725%

1,730%.

Feedback

1,236 % + 0,50%= 1,736 %

1,736% redondeado al 0,750, octavo más cercano = 1,750 %

Pregunta 53

La fiscalidad asociada a la cesión de un préstamo inmobiliario No se puede ceder un préstamo inmobiliario.

Depende de si lo concede un empresario o un particular.

Es independiente de si lo concede un empresario o particular

Solo lo puede conceder un empresario.

Feedback Durante la vida del préstamo inmobiliario se pueden producir transmisiones del préstamo inmobiliario,

modificaciones subjetivas como el cambio del deudor o del acreedor, etc… Las principales modificaciones que nos

podemos encontrar son: Cesión del préstamo inmobiliario por empresario o profesional o Cesión del préstamo

inmobiliario por particular

Pregunta 54

Al contratar un préstamo hipotecario a tipo variable, la entidad financiera deberá facilitar al cliente: Una estimación de la evolución futura del índice de referencia

El importe de las cuotas de amortización para los niveles máximo, medio y mínimo que el índice de referencia

haya presentado durante los anteriores años

El importe de las cuotas de amortización para los niveles máximo, medio y mínimo que se estime sobre la

evolución futura del índice de referencia

Solo el importe de la cuota de amortización para el nivel actual del índice de referencia..

Feedback Se adjuntará a la Ficha de Información Personalizada, en un documento separado, una referencia especial a las cuotas

periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. A estos efectos, se

presentarán al menos tres cuotas de amortización, calculadas mediante el empleo de los niveles máximos, medios y

mínimos que los tipos de referencia hayan presentado durante los últimos quince años o el plazo máximo disponible

si es menor.

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Pregunta 55

La Directiva 2014/17/UE tienen entre sus objetivos Proteger a consumidores y empresas de los abusos en los créditos con garantía hipotecaria.

Proteger al consumidor evitando que se sobreendeude.

Garantizar al consumidor unas condiciones ventajosas.

Mejorar el nivel de conocimiento de los consumidores sobre los préstamos con garantía hipotecaria.

Feedback Uno de sus objetivos es establecer mecanismos de protección a favor de los consumidores para evitar el

sobreendeudamiento familiar

Pregunta 56


octavo de punto más próximo. Si el euribor fuese el 2,500%, el tipo de interés a aplicar sería:

3,000%

3,050%.

3,125%

2,875%.

Feedback

2,500 % + 0,55%= 3,050 %

3,050% se encuentre entre los octavos de punto 3,125% y 3,000%, siendo el más cercano el 3,000%.

Pregunta 57

D. Miguel obtiene un préstamo inmobiliario para adquirir una vivienda. Dos años después las condiciones

del préstamo no le agradan y negocia la subrogación con el banco con una reducción del tipo de interés y

ampliación del plazo de devolución. Está operación fiscalmente hablando: No estará sujeta a ningún impuesto

Estará sujeta pero exenta a la modalidad de AJD.

Estará sujeta pero exenta a IVA.

Estará sujeta a la modalidad de TPO.

Feedback En el caso de subrogación o novación de préstamos inmobiliarios la subrogación estará sujeta pero exenta de

tributación a la modalidad de AJD.

Pregunta 58

Señale la respuesta correcta en relación a las líneas de crédito hipotecario:

Puede incentivar al cliente a mantener constante su deuda.

Disminuye la probabilidad de impago

Los costes financieros son mayores que en el caso del préstamo hipotecario puro.

Es más frecuente entre particulares que entre empresas

Feedback

No obstante, un mal uso del acceso a nuevos fondos por parte del particular puede suponer que el cliente mantenga

constante su deuda, con los riesgos que ello conlleva (entre otros, aumenta la probabilidad de impago).

Pregunta 59

En caso de reembolso total o parcial de forma anticipada un crédito inmobiliario a tipo de interés fijo a partir

de los 10 primeros años de vigencia del crédito, podrá establecerse contractualmente una compensación

máxima a favor del prestamista:

Del 1,5% el capital rembolsado anticipadamente.

Del 2% del capital rembolsado anticipadamente

Del 1% del capital inicial del préstamo.

Del 1,5% del capital inicial del préstamo.

Feedback

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En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo a partir de los 10 primeros años de

vigencia del contrato hasta el final de la vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor

del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el

límite del 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente.

Pregunta 60

Una característica de los préstamos en divisas es: Si se deprecia la divisa, aumenta la deuda del cliente.

Si se aprecia la divisa, aumenta la deuda del cliente..

Las variaciones del tipo de interés correspondiente a la divisa no afectan a los costes financieros, solo las

apreciaciones o depreciaciones de la divisa.

El tipo de interés aplicable es el correspondiente a la moneda nacional

Feedback Este tipo de financiación se caracteriza por permitir al deudor cambiar su financiación en monedas extranjeras,

siendo el tipo de interés aplicable el que corresponda a la divisa elegida. La experiencia bancaria ha demostrado que

este tipo de financiación conlleva un alto riesgo de que se produzca una revalorización de la divisa elegida, lo que

implica que la deuda del cliente, al cambio en su moneda nacional, sea mayor de la inicialmente solicitada.

Pregunta 61

Una característica del contrato de préstamo es:

El calendario de amortización está prefijado en el contrato.

Admite saldos deudores y acreedores

El cálculo de intereses se realiza sobre el importe efectivamente dispuesto.

El vencimiento se renueva en la fecha pactada.

Feedback

En el préstamo el calendario de amortización está prefijado en el contrato, mientras que en el crédito no lo está

Pregunta 62

Los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable con cláusulas que limitan la variación de tipos

suponen para del deudor: Financiación más barata pero mayor incertidumbre.

Menor incertidumbre, pero financiación más cara

Menor incertidumbre y financiación más barata.

Mayor incertidumbre y financiación más cara.

Feedback

Pregunta 63

Si una persona física se plantea una donación de un inmueble debe tener en cuenta que:

Se aplicará la normativa correspondiente a la comunidad a la que pertenezca el inmueble.

La base imponible está constituida por el valor real de bienes y derechos adquiridos

El sujeto pasivo será el donante

El devengo del impuesto se produce el día que se presente la liquidación

Feedback

El ISD establece que, en materia de bienes inmuebles, en el caso de una donación:

- Se aplicará la normativa correspondiente a la comunidad a la que pertenezca el inmueble.

- El sujeto pasivo será el donatario o favorecido en la donación.

- La base imponible está constituida por el valor real de bienes y derechos adquiridos, minorado por cargas

y deudas deducibles.

- El devengo del impuesto se produce el día que se celebre el acto,

- El donatario tiene 30 días para presentar el impuesto y abonarlo.

- El tipo impositivo y las reducciones aplicables dependerán de la comunidad autónoma donde radique el

inmueble.

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Pregunta 64

Suponga una economía en la que están disminuyendo los tipos de interés. ¿En qué caso el deudor de un

préstamo hipotecario se verá menos beneficiado?

Feedback

Si tienen un préstamo a tipo fijo.

- Si tiene un préstamo mixto a tipo fijo y tipo variable.

- Si tiene un préstamo a tipo variable.

- Si tienen un préstamo a tipo variable con cuota fija.

Si disminuyen los tipos de interés, en cualquier préstamo a tipo variable el deudor se

beneficiará de la bajada del índice de referencia, lo que no ocurrirá si el tipo de interés es

fijo.

Pregunta 65

Señale la respuesta correcta relativa a la LRCCI:

Permite la comercialización de préstamos hipotecarios en divisas con limitaciones en la

elección de la divisa.

- Permite la comercialización de los préstamos hipotecarios a tipo variable, aunque no estén

referenciados.

- Permite como norma general las prácticas de venta vinculada de préstamos.

- Permite la fijación de un límite a la bajada del tipo de interés en los préstamos a tipo

variable.

Feedback

El prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa, que será:

• La moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los

activos con los que ha de reembolsar el préstamo.

• La moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del

contrato de préstamo.

Pregunta 66

Señale la respuesta correcta en relación a las llamadas cláusula suelo y cláusula techo en los préstamos a tipo

variable:

La cláusula techo establece un máximo al tipo de interés aplicable, beneficiando al cliente.

- Tanto la cláusula suelo como la cláusula techo benefician al cliente.

- La cláusula suelo establece un mínimo al tipo de interés aplicable, beneficiando al cliente.

- La cláusula techo establece un máximo al tipo de interés aplicable, beneficiando a la entidad prestamista.

Feedback:

En el caso de que se limiten las subidas, el posible beneficio es para el cliente, ya que, si el tipo de interés llegase a

superar dicho límite (el llamado «techo»), se aplicaría este.

Pregunta 67

Pedro Jiménez solicita al Banco D un préstamo hipotecario. El banco se lo concede y firman escritura pública

con fecha 10 de junio. ¿Cómo tributará esta operación?

En el ITP AJD dentro de la modalidad de AJD.

- En el impuesto de sucesiones y donaciones, dentro de la modalidad de donaciones.

- En el ITP AJD Dentro de la modalidad de TPO.

- En el impuesto de sucesiones y donaciones, dentro de la modalidad de sucesiones.

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Feedback:

Al otorgar el préstamo el banco nos encontramos con una operación sujeta y exenta de IVA, por ello no puede

quedar sujeta a TPO. Al realizarse escritura pública está tributará dentro de la modalidad de actos jurídicos

documentados.

Pregunta 68

Si el préstamo inmobiliario lo concede un empresario o profesional

- El sujeto pasivo es el prestamista.

- La base imponible está constituida por el importe del préstamo que quede por abonar.

Al tenerse que otorgar escritura pública por el préstamo hipotecario habrá que tributar por el

documento notarial en la modalidad de Actos Jurídicos documentados.

- El préstamo no estará sujeto a IVA.

Feedback:

Lo primero que debemos plantear es si su tributación será por IVA o por la modalidad de TPO (Transmisiones

Patrimoniales Onerosas).

Si el préstamo lo concede un empresario o profesional (generalmente una entidad financiera):

• El préstamo estará sujeto a IVA, pero exento según la ley del impuesto.

• Sin embargo al tenerse que otorgar escritura pública por el préstamo hipotecario habrá que tributar

por el documento notarial en la modalidad de Actos Jurídicos documentados.

• Siendo el sujeto pasivo el prestatario

• Estando la base imponible constituida por el importe de la obligación o capital garantizado,

comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimientos

u otros conceptos análogos.

Pregunta 69

En los préstamos hipotecarios, el Mibor se utiliza como índice de referencia solo para los préstamos anteriores

al año:

- 1995.

- 2005.

2000.

- 2010.

Feedback:

El Mibor. Este índice sólo es un índice oficial para los préstamos hipotecarios anteriores al 1 de enero de 2000.

Se define como la media simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de

un año durante los días hábiles del mes en el mercado de depósitos interbancario de Madrid (de ahí, la eme de

Mibor).

Pregunta 70

El Banco de España publica los tipos de interés oficiales con periodicidad:

Mensual.

- Trimestral.

- Anual.

- Semanal.

Feedback:

Los tipos de interés oficiales son unos índices que son obtenidos o elaborados mensualmente por el Banco de España,

que los publica en su página electrónica y en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

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Pregunta 71

A efectos de quejas y reclamaciones, todas las entidades de crédito están obligadas a disponer de:

- Tanto un servicio de atención al cliente y como un defensor del cliente.

Un servicio de atención al cliente.

- Las quejas y reclamaciones deben dirigirse directamente al Banco de España.

- Un defensor del cliente.

Feedback:

Todas las entidades de crédito están obligadas a tener un Servicio de Atención al Cliente y, potestativamente, un

Defensor del Cliente; estos son los órganos a los que hay que acudir para formular cualquier queja o reclamación

que tenga su origen en la actuación de la entidad, si se quiere evitar acudir a instancias judiciales.

Pregunta 72

Una característica de los seguros de vida vinculados a los préstamos hipotecarios es:

El beneficiario suele ser la entidad financiera.

- El importe contratado suele ser superior al importe del préstamo, para cubrir el riesgo del tipo de interés.

El beneficiario suele ser el propio deudor del préstamo.

- Es siempre un seguro de prima única.

Feedback:

En la contratación de financiación hipotecaria, se suele designar que el beneficiario sea la propia entidad financiera

con el fin de que, en caso de fallecimiento del deudor, la financiación quede pagada

Pregunta 73


• Principal: 600.000 euros.

• Plazo: 15 años.

• Cuotas de amortización: mensuales.

• Tipo de interés nominal anual (TIN): 2,4%

La cuantía de la cuota mensual a pagar (término amortizativo) del primer mes calculada según el sistema de

amortización lineal (alemán) será:

- 3.966,66

- 4.888,88

4.533,33

- 3.855,55

Feedback:

Cuota de amortización = 600.000 euros/180 meses= 3.333.33 euros Cuota de intereses primer mes=

600.000*2,4%/12 = 1.200 euros

Término amortizativo (cuota a pagar) = 3.333,33 + 1.200 =4.533,33 euros

Pregunta 74

Las personas intervinientes en una donación son:

Causante y donatario.

Donante y causante.

Donante y donatario.

Causante y causahabiente.

Feedback:

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Según el código civil por donación hemos de entender un acto de liberalidad por el cual una persona dispone

gratuitamente de una cosa en favor de otra que la acepta. En la medida en que una donación constituye una

transmisión de riqueza valuable y objetiva está sometida al Impuesto de sucesiones y donaciones.

Ahora bien, al plantearnos la fiscalidad asociada a una donación hemos de pensar que en el acto intervienen dos

personas donante y donatario, y por ello hemos de considerar la fiscalidad desde cada una de las figuras.

El donante es la persona que entrega el bien, el donatario la persona que la recibe.

Pregunta 75

Señale la respuesta correcta en relación a la regulación por la directiva 2014/17/UE, de la comercialización

de las cuentas de ahorro vinculada a la financiación hipotecaria:

No es objeto de regulación en la citada directiva.

Permite su comercialización vinculada al préstamo hipotecario, sin establecer ninguna condición.

Prohíbe su comercialización vinculada al préstamo hipotecario.

Permite su comercialización vinculada al préstamo hipotecario, con algunas condiciones.

Feedback:

La Directiva 2014/17/UE ha señalado que este tipo de cuentas, para comercializarse de manera vinculada con la

financiación hipotecaria, deberá tener como única finalidad acumular capital para efectuar reembolsos del crédito,

pagar intereses del mismo o agrupar recursos para obtener el crédito u ofrecer una seguridad adicional para el

prestamista en caso de impago

Pregunta 76

Entre las razones que explican la escasa acogida de los préstamos hipotecarios a tipo fijo en España, se pueden

señalar (señale la respuesta INCORRECTA):

La reticencia por parte de los clientes a pagar cuotas que son más elevadas que los pagos previstos

inicialmente en operaciones a tipo variable.

Los mayores requisitos legales que se exigen a estos préstamos.

La falta de incentivos por parte de las propias entidades financieras a comercializar estos productos.

El menor plazo al que se suelen ofrecer los préstamos a tipo fijo, lo que también origina que las cuotas sean

significativamente más altas.

Feedback:

Según el Banco de España, en los últimos años, entre las razones que explican la escasa acogida de los préstamos

hipotecarios a tipo fijo en España se pueden señalar las siguientes:

La reticencia por parte de los clientes a pagar cuotas que, pese a ser ciertas, son más elevadas que los pagos previstos

inicialmente en operaciones a tipo variable.

El menor plazo al que se suelen ofrecer los préstamos a tipo fijo, lo que también origina que las cuotas sean

significativamente más altas.

La falta de incentivos por parte de las propias entidades financieras a comercializar estos productos, etc.

Pregunta 77

La fiscalidad asociada a un préstamo inmobiliario:

Es independiente de si lo concede un empresario o particular.



Depende de si lo concede una SA o una SL.

Feedback:


patrimoniales Onerosas). Si el préstamo lo concede un empresario o profesional (generalmente una entidad

financiera), el préstamo estará sujeto a IVA, pero exento según la ley del impuesto. Si el préstamo lo concede un

particular, estará sujeto a la modalidad de TPO, pero exento según la ley del impuesto.

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Pregunta 78

Suponiendo un préstamo a tipo de interés fijo, el sistema de amortización lineal (alemán) se caracteriza por:


Todo el capital se amortiza al vencimiento del préstamo.

Las cuotas anuales/mensuales a pagar son constantes.


Feedback:

La cuantía de capital que se amortiza anual o mensualmente es constante para toda la vida del préstamo. La cuota

de amortización disminuye a medida que el capital se va amortizando y los intereses van siendo menores.

Pregunta 79

¿En cuál de los siguientes préstamos a personas físicas es de aplicación la LRCCI?

Préstamo garantizado por una hipoteca para adquirir una vivienda.

Crédito procedente de una deuda existente.

Crédito para un empleado.

Hipoteca inversa.

Feedback:

La LRCCI es de aplicación a:

1. La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de

uso residencial.

2. La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o

inmuebles construidos o por construir.

Pregunta 80

En los préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo con opción de prepago:

El tipo de interés es menor que el de los préstamos a tipo variable.

El tipo de interés es igual que el de los préstamos sin opción de prepago.

El tipo de interés es mayor que el de los préstamos sin opción de prepago.

El tipo de interés es menor que el de los préstamos sin opción de prepago.

Feedback:

Para compensar la pérdida que a los inversores les puede ocasionar que el prestatario devuelva íntegramente su

préstamo sin ningún tipo de indemnización, estos préstamos suelen ser ofrecidos en peores condiciones financieras

(diferencias de 100 puntos básicos –es decir, 1%–) que los préstamos fijos sin opción de prepago.

Pregunta 81

En caso de impago del préstamo hipotecario, existe la posibilidad de suspender el desahucio de una familia

en riesgo de exclusión por un periodo de:

6 meses.

4 años.

1 año.

2 años.

Feedback:

Existen otras medidas de protección al deudor como es la suspensión inmediata y por cuatro años de los desahucios

de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.

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Pregunta 82



Plazo: 20 años.




1.589,69

1.517,65

1.695,33

1.492,35

Feedback:


Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 240 EXE

I%:2EXE

PV: 300.000 EXE


FV: 0 EXE

P/Y: 12EXE

C/Y:12EXE

Pregunta 83

Dentro de las personas intervinientes en la sucesión de un inmueble será el sujeto pasivo:

Donatario.

Causahabiente.

Causante.

Donante.

Feedback:

En el acto de la sucesión van a intervenir dos figuras el causante y el causahabiente. El causante es la persona por la

cual se produce una sucesión por causa de muerte (el fallecido). El causahabiente es la persona que sustituye o

sucede al causante (el heredero). Ambas figuras van a condicionar la tributación de la sucesión. El ISD establece

que en materia de bienes inmuebles, en el caso de una donación, se aplicará la normativa correspondiente a la

comunidad a la que pertenezca el inmueble. El sujeto pasivo será el donatario o favorecido en la donación.

Pregunta 84


del contrato en caso de impago, si la mora se ha producido en la segunda mitad de la duración del préstamo,

es requisito que el deudor haya incumplido sus obligaciones de pago por un plazo de al menos:

12 meses.

18 meses.

6 meses.

15 meses.

Feedback:

Es requisito que las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número

de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince

meses.

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Pregunta 85

En los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable, la revisión de los tipos de interés más habitual se

realiza:

Trimestralmente.

Semestral o anualmente.

Semanalmente.

Mensualmente.

Feedback:

Este tipo de financiación, muy habitual en España para los préstamos hipotecarios, se caracteriza por periodos de

revisión de una periodicidad anual o semestral, en la que el coste de la financiación permanece invariable durante

cada periodo de revisión. En otras palabras, el tipo de interés aplicado al producto permanece invariable durante los

6 o 12 meses en los que no se revisa el mismo. En ese tiempo, el deudor conocerá con total certeza el coste de su

financiación

Pregunta 86



Plazo: 12 años.


Tipo de interés anual: 4%

La cuantía de las cuotas anuales a pagar (términos amortizativos) calculadas según el sistema francés será:

20.912,33

22.835,45

21.310,43

21.850,50

Feedback:


Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 12 EXE

I%:4EXE

PV: 200.000 EXE

PMT: SOLVE -21.310,43

FV: 0 EXE

P/Y: 1EXE

C/Y:1EXE

Pregunta 87

Pedro posee varios inmuebles y quiere que se los quede su hija Carmen; duda entre donárselos en vida o

esperar a fallecer. En el caso de la donación se plantea si tendrá que liquidar o no el impuesto de sucesiones

y donaciones, y quién será el sujeto pasivo del impuesto:

Tendrá que liquidar el impuesto de sucesiones y será su hija Carmen el sujeto pasivo.

Tendrá que liquidar el impuesto de donaciones y será su hija Carmen el sujeto pasivo.

Tendrá que liquidar el impuesto de donaciones y será él el sujeto pasivo.

Tendrá que liquidar el impuesto de sucesiones y será él el sujeto pasivo.

Feedback:




cargas y deudas deducibles.

Pregunta 88

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Con la entrada en vigor de la LRCCI, en los nuevos contratos de préstamo hipotecario a interés variable

desaparecen:

La cláusula techo.

La cláusula suelo.

No desparecen ni la cláusula suelo ni la cláusula techo.

La cláusula suelo y la cláusula techo.

Feedback:

En los préstamos con tipo de interés variable concedidos a partir de la entrada en vigor de la LRCCI no se podrá

fijar un límite a la baja del tipo de interés.

Pregunta 89

En caso de reembolso total o parcial de forma anticipada un crédito inmobiliario a tipo de interés variable

durante los 3 primeros años de vigencia del crédito, podrá establecerse contractualmente una compensación

máxima a favor del prestamista:

Del 0,25% el capital rembolsado anticipadamente.


Del 0,15% del capital rembolsado anticipadamente


Feedback:

En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia

del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá

exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 % del capital

reembolsado anticipadamente.

Pregunta 90

La ley del ITPyAJD en su modalidad de actos jurídicos documentados recoge dentro del hecho imponible los

documentos notariales, mercantiles y administrativos. Esta modalidad...

Es compatible con la modalidad de TPO.

Es compatible con el IVA.

Es compatible con la modalidad de operaciones societarias.

No es compatible con el IVA.

Feedback:

La ley del ITPyAJD en su modalidad de actos jurídicos documentados recoge dentro del hecho imponible los

documentos notariales, mercantiles y administrativos. Esta modalidad si es compatible con el IVA.

De esto hemos de sacar como conclusión que un mismo hecho puede quedar sujeto a IVA y devengar también el

acto jurídico documentado.

Pregunta 91

En el caso de las adquisiciones "mortis causa" (sucesiones) podemos decir:

La fecha de devengo será la fecha de fallecimiento.

Los herederos tendrán un plazo de 30 días para presentar la liquidación.

Se aplicará la normativa de la comunidad autónoma donde el causahabiente tenga su residencia habitual.

Serán sujetos pasivos los causantes.

Feedback:

El ISD es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, las cuales tienen competencias tanto en la tarifa como

en las reducciones del impuesto. De ahí la importancia de establecer la normativa que se aplicará en la sucesión, ya

que la tributación puede variar mucho de unas comunidades a otras.

En el caso de las adquisiciones "mortis causa" (sucesiones) podemos decir: Serán sujetos pasivos los causahabientes

(herederos). Se aplicará la normativa de la comunidad autónoma donde el causante hubiera tenido su residencia

habitual continuada durante los cinco años anteriores a la fecha de devengo. La fecha de devengo será la fecha de

fallecimiento. Los herederos tendrán un plazo de 6 meses para presentar la liquidación. La base imponible en el caso

de los inmuebles vendrá determinada por la Agencia tributaria de cada comunidad autónoma. En caso de no estar

de acuerdo podremos solicitar una tasación pericial contradictoria y recurrir el valor dado por la agencia tributaria.

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Pregunta 92

La ley del IVA considera como empresarios:

Los arrendadores de inmuebles.


Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones


Las sociedades mercantiles en todo caso.

Feedback:

Por ello lo primero a tener en cuenta a la hora de plantearse la tributación en la transmisión de un inmueble es la




ITP.

Tienen la consideración de empresarios a efectos de la ley del IVA:

• Las sociedades mercantiles en todo caso.

• Los arrendadores de inmuebles.

• Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones

destinadas en todo caso a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente

Pregunta 93

¿Cuál de los siguientes préstamos NO está regulado por la LRCCI?

Hipoteca inversa a una persona física sobre una vivienda.

Préstamo a una persona física garantizado por una hipoteca para adquirir una vivienda.

Préstamo a una persona física garantizado por una hipoteca para adquirir una plaza de garaje con fines

domésticos.

Préstamo a una persona física garantizado por una hipoteca para adquirir un terreno en el que construir una

vivienda.

Feedback:

La LRCCI no se aplicará a los contratos de préstamo:

1. concedidos por un empleador a sus empleados.

2. concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos.

3. concedidos en forma de facilidad de descubierto.

4. resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional.

5. relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente.

6. hipoteca inversa.

Pregunta 94

En los préstamos hipotecarios a tipo variable, la normativa española permite pactar el redondeo del tipo de

interés aplicable en intervalos de:

Octavo de punto.

Décimo de punto.

Mitad de punto.

Cuarto de punto.

Feedback:

En los créditos y préstamos garantizados mediante hipoteca, caución, prenda u otra garantía equivalente que, a partir

de la entrada en vigor de esta Ley (24 de noviembre de 2002), se formalicen a tipo de interés variable, podrá

acordarse el redondeo de dicho tipo. En el supuesto anterior, el redondeo del tipo de interés habrá de efectuarse al

extremo del intervalo pactado más próximo, sin que éste pueda sobrepasar al octavo de punto.

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Pregunta 95



Plazo: 30 años.

Cuotas a pagar: mensuales.


La cuantía de la cuota mensual a pagar el primer mes calculada según el sistema de amortización americano

será:

625 euros

1.319,44 euros

680 euros

1.389,33 euros

Feedback:

Cuota de amortización = 0 (se amortiza al vencimiento del préstamo) Cuota de intereses primer mes=

250.000*3%/12 = 625

Cuota a pagar = 0 + 625 = 625

Pregunta 96

Una característica del préstamo inmobiliario es (señale la respuesta INCORRECTA):

Intervención notarial.

Corto plazo de vencimiento.

Garantía hipotecaria.

Elevado importe.

Feedback:

Por su elevado importe, su larga duración, sus formalidades (intervención notarial), la necesidad que cubre (por regla

general, la compra de la vivienda habitual del deudor) y las garantías asociadas al mismo, este tipo de financiación

tiene unas características especiales diferentes a otro tipo de financiación.

Pregunta 97

La diferencia entre venta vinculada y venta combinada en los préstamos hipotecarios consiste en:

En la venta vinculada, el producto financiero y el préstamo hipotecario se ofrecen por separado, mientras

que en la venta combinada se ofrecen conjuntamente.

No hay diferencia, en ambos casos el producto financiero y el préstamo hipotecario se ofrecen

conjuntamente.

En la venta vinculada, el producto financiero y el préstamo hipotecario se ofrecen conjuntamente, mientras

que en la venta combinada se ofrecen por separado.

No hay diferencia, en ambos casos el producto financiero y el préstamo hipotecario se ofrecen por separado.

Feedback:

Se entiende por prácticas de venta vinculada toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de

préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al

prestatario por separado. Por otra parte, se entiende por prácticas de venta combinada toda oferta o venta de un

paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular

otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado.

Pregunta 98

En los préstamos hipotecarios a interés variable con cuota fija, si aumenta el tipo de interés:

Se acortará el plazo de amortización del préstamo.

No influirá en el plazo de amortización, pero sí en los costes de financiación.

No influirá ni en el plazo de amortización ni en los costes financieros.

Se alargará el plazo de amortización del préstamo.

Feedback:

En un préstamo a tipo variable con cuota fija, las oscilaciones del tipo de interés, subiendo o bajando, lo que provocan

es que el plazo de amortización se alargue o se acorte, pero siempre manteniéndose la misma cuota fija.

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Pregunta 99

Las condiciones de un préstamo hipotecario son las siguientes: Principal: 150.000 euros. Plazo: 5 años.

Cuotas de amortización: trimestrales Tipo de interés nominal anual (TIN): 4% La cuantía de las cuotas

trimestrales a pagar (términos amortizativos) calculadas según el sistema francés será:

8.121.29

8.003,30

8.312,297

7.915,30

Feedback:


Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 20 EXE

I%:4EXE

PV: 150.000 EXE

PMT: SOLVE -8.312,297

FV: 0 EXE

P/Y: 4EXE

C/Y:4EXE

Pregunta 100

Dentro de lo que establece el ISD en materia de bienes inmuebles, en el caso de una donación, indique la

respuesta correcta:

El donatario tiene 30 días para presentar el impuesto y abonarlo.

La base imponible está constituida por el valor real de bienes y derechos adquiridos.

El devengo del impuesto se produce el día que se presente el impuesto.

El tipo impositivo y las reducciones aplicables dependerán de la comunidad autónoma donde resida el

donante.

Feedback:

El impuesto sobre sucesiones y donaciones esta trasferido a las Comunidades Autónomas, como norma general el

plazo de presentación y liquidación es de 30 días desde que se cause el acto o contrato gravado.

Pregunta 101

Antes de acudir a instancias judiciales, el cliente de una entidad de crédito tiene a su disposición (señale la

respuesta INCORRECTA):

El Defensor del Cliente del propio banco, si lo tuviere.

El Defensor del Cliente del Banco de España.

El Servicio de Atención al Cliente del propio banco.

El Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

Feedback:

Todas las entidades de crédito están obligadas a tener un Servicio de Atención al Cliente y, potestativamente, un

Defensor del Cliente; estos son los órganos a los que hay que acudir para formular cualquier queja o reclamación

que tenga su origen en la actuación de la entidad, si se quiere evitar acudir a instancias judiciales. Cuando la

reclamación sea denegada, la petición del reclamante sea desestimada o transcurran dos meses desde la fecha de su

presentación sin una resolución, se podrá interponer la reclamación ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de

España, que la resolverá mediante la emisión de un informe motivado, de carácter no vinculante para las partes.

Pregunta 102



Plazo: 12 años.

Cuotas de amortización: semestrales Tipo de interés nominal anual (TIN): 3,2%

La cuantía de las cuotas semestrales a pagar (términos amortizativos) calculadas según el sistema francés

será:

13.889,11

13.705,87

14.200,76

14.115,52

Formación ASIP

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Feedback:


Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 24 EXE

I%:3,2EXE

PV: 275.000 EXE

PMT: SOLVE -13.889,106

FV: 0 EXE

P/Y: 2EXE

C/Y:2EXE

Pregunta 103

Pedro, residente en Madrid, dona un piso a su hijo Juan el 10 de mayo de 2019. Juan vive en Alicante. Pedro

se plantea qué normativa tendrá que aplicar en su liquidación de donaciones si el piso está en Madrid.

La normativa de la comunidad donde liquide el impuesto.

La normativa de la comunidad de Alicante por ser donde reside Juan.

La normativa de la comunidad de Madrid, por ser donde reside Pedro.

La normativa de la comunidad de Madrid, por ser donde radica el inmueble.

Feedback:

El ISD establece que, en materia de bienes inmuebles, en el caso de una donación se aplicará la normativa

correspondiente a la comunidad a la que pertenezca el inmueble.

Pregunta 104

Don Miguel quiere adquirirle a su vecino su vivienda. Como le falta liquidez le solicita a su amigo Pepe que

le conceda un préstamo por el importe que le faltaba. ¿Estará sujeto este hecho?

Si, estará sujeto al IVA.

No, al ser un préstamo de un particular no está sujeto a ningún impuesto.

- Si, estará sujeto en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

Si, estará sujeto pero exento en la modalidad de Transmisiones patrimoniales onerosas.

Feedback:

Constitución del préstamo inmobiliario


patrimoniales Onerosas). Si el préstamo lo concede un particular estará sujeto a la modalidad de TPO, pero exento

según la ley del impuesto Las operaciones de préstamo estarán sujetas y a su vez exentas del impuesto sobre

transmisiones patrimoniales onerosas si lo concede un particular, y del impuesto sobre el valor añadido si lo concede

un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad económica,

Pregunta 105

Suponiendo un préstamo a tipo de interés fijo, el sistema de amortización americano se caracteriza por:


Todo el capital se amortiza al vencimiento del préstamo.

Todos los intereses se pagan al vencimiento del préstamo.


Feedback:

El sistema americano o sinking‐fund se caracteriza por el hecho de que la totalidad del préstamo se amortiza en una

única cuota final, de manera que durante la vida del préstamo sólo se liquidan intereses.

Pregunta 106

En el caso de un préstamo hipotecario a una persona física, resuelto del crédito por impago, la realización del

bien hipotecado puede hacerse:

Solo mediante ejecución judicial.

Solo mediante ejecución notarial.

Solo mediante procedimiento judicial ordinario.

Tanto mediante ejecución judicial como mediante ejecución notarial.

Feedback:

Una vez resuelto el crédito por impago, la entidad prestamista intentará recuperar la deuda impagada y el capital

pendiente del préstamo mediante la realización del bien hipotecado. Según se haya pactado en el contrato, puede

hacerlo mediante una ejecución judicial o una ejecución notarial de la hipoteca.

Formación ASIP

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Pregunta 107



Plazo: 8 años.


Tipo de interés anual: 5%

La cuantía de la cuota anual a pagar (término amortizativo) del primer año calculada según el sistema de

amortización lineal (alemán) será:

60.000 euros

70.000 euros

65.000 euros

75.000 euros

Feedback:

Cuota de amortización = 400.000/8 = 50.000 Cuota de intereses primer año = 400.000*5% = 20.000

Término amortizativo (cuota a pagar) = 50.000 + 20.000 =70.000

Pregunta 108

Pedro hereda un piso de su padre Juan el 10 de mayo de 2019. Juan vivió toda su vida en Alicante hasta que

en 2018 se mudó a Madrid a vivir con Pedro. Pedro se plantea qué normativa tendrá que aplicar en su

liquidación de sucesiones.

La normativa de la comunidad de Madrid, por ser donde vivía Juan en el momento del fallecimiento.

La normativa de la comunidad de Madrid, por ser donde reside Pedro.

La normativa de la comunidad de Alicante por ser donde residió Juan los últimos 5 años seguidos.

La normativa de la comunidad de Madrid.

Feedback:

En el caso de las adquisiciones "mortis causa" (sucesiones) podemos decir: Serán sujetos pasivos los

causahabientes (herederos); se aplicará la normativa de la comunidad autónoma donde el causante hubiera tenido su

residencia habitual continuada durante los cinco años anteriores a la fecha de devengo.

Pregunta 109

La Directiva 2014/17/UE tienen entre sus objetivos:

Proteger al consumidor evitando que se sobreendeude.

Garantizar al consumidor unas condiciones ventajosas.

Mejorar el nivel de conocimiento de los consumidores sobre los préstamos con garantía hipotecaria.

Proteger a consumidores y empresas de los abusos en los créditos con garantía hipotecaria.

Feedback:

Uno de sus objetivos es establecer mecanismos de protección a favor de los consumidores para evitar el

sobreendeudamiento familiar.

Pregunta 110


octavo de punto más próximo. Si el euribor fuese el 1,236%, el tipo de interés a aplicar sería:

1,625%

1,730%

1,750%

1,736%

Feedback:

1,236 % + 0,50%= 1,736 %

1,736% redondeado al 0,750, octavo más cercano = 1,750 %

Pregunta 111

D. Carlos para adquirir una vivienda de lujo solicita un préstamo inmobiliario al banco B por importe de

500.000 €. El préstamo, que se documenta en escritura pública con fecha 15 de mayo, garantiza 500.000 euros

del préstamo, 200.000 euros de intereses y 50.000 euros de gastos. ¿Cuál será la base imponible?

200.000 €

50.000 €

750.000 €

500.000 €

Feedback:

Formación ASIP

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Si el préstamo lo concede un empresario o profesional (generalmente una entidad financiera), el préstamo estará

sujeto a IVA, pero exento según la ley del impuesto. Sin embargo, al tenerse que otorgar escritura pública por el

préstamo hipotecario habrá que tributar por el documento notarial en la modalidad de Actos Jurídicos documentados,

siendo el sujeto pasivo el prestatario, estando la base imponible constituida por el importe de la obligación o capital

garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimientos

u otros conceptos análogos.

Pregunta 112

La fiscalidad asociada a la cesión de un préstamo inmobiliario:




No se puede ceder un préstamo inmobiliario.

Feedback:

Durante la vida del préstamo inmobiliario se pueden producir transmisiones del préstamo inmobiliario,



inmobiliario por particular.

Pregunta 113

Respecto al Código de Buenas Prácticas, las entidades de crédito:

Deben adherirse obligatoriamente, independientemente de su tamaño.

Deben adherirse obligatoriamente solo si su tamaño es grande.

Pueden adherirse voluntariamente solo si su tamaño es grande.

Pueden adherirse voluntariamente, independientemente de su tamaño.

Feedback:

El modelo de protección establecido se basa en un «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de




Pregunta 114

En el momento de liquidar una transmisión de un inmueble vía "mortis causa" influirá:

El patrimonio preexistente del causahabiente.

La comunidad autónoma donde radique el inmueble.


La relación existente entre causante y causahabiente.

Feedback:


• Serán sujetos pasivos los causahabientes (herederos).

• Se aplicará la normativa de la comunidad autónoma donde el causante hubiera tenido su residencia habitual

continuada durante los cinco años anteriores a la fecha de devengo.

• La fecha de devengo será la fecha de fallecimiento.

• Los herederos tendrán un plazo de 6 meses para presentar la liquidación.

• La base imponible en el caso de los inmuebles vendrá determinada por la Agencia tributaria de cada

comunidad autónoma. En caso de no estar de acuerdo podremos solicitar una tasación pericial

contradictoria y recurrir el valor dado por la agencia tributaria.

• El tipo impositivo y las reducciones aplicables dependerán de la comunidad autónoma donde el causante

hubiera tenido su residencia habitual continuada durante los cinco años anteriores a la fecha de devengo.

• La relación existente entre causante y causahabiente y el patrimonio preexistente del causahabiente también

influirán en el tipo impositivo aplicable.

Pregunta 115

En los préstamos hipotecarios a interés variable con cuota fija, si aumenta el tipo de interés:

No influirá ni en el plazo de amortización ni en los costes financieros.

No influirá en el plazo de amortización, pero sí en los costes de financiación.

Se alargará el plazo de amortización del préstamo.

Se acortará el plazo de amortización del préstamo.

Feedback:

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En un préstamo a tipo variable con cuota fija, las oscilaciones del tipo de interés, subiendo o bajando, lo que provocan

es que el plazo de amortización se alargue o se acorte, pero siempre manteniéndose la misma cuota fija.

Pregunta 116

En los préstamos hipotecarios:

La entidad prestamista tiene la obligación de contratar un seguro contra daños en el bien hipotecado.

El cliente tiene la obligación de contratar un seguro contra daños en el bien hipotecado, no necesariamente

entre los productos ofertados por la entidad prestamista.

El cliente tiene la obligación de contratar un seguro contra daños en el bien hipotecado, necesariamente

entre los productos ofertados por la entidad prestamista.

El cliente no tiene la obligación de contratar un seguro contra daños en el bien hipotecado.

Feedback:

El cliente tiene la obligación de contratar un seguro contra daños durante la vida de la financiación hipotecaria,

aunque no necesariamente de los ofertados por la entidad de crédito

Pregunta 117

D. Carlos para adquirir una vivienda de lujo solicita un préstamo inmobiliario al banco B por importe de

500.000 €. El préstamo, que se documenta en escritura pública con fecha 15 de mayo, garantiza 500.000 euros

del préstamo, 200.000 euros de intereses y 50.000 euros de gastos. ¿En qué impuesto tributará este hecho?

Estará sujeto al ITP AJD en la modalidad de actos jurídicos documentados.

Estará sujeto y no exento a IVA

Estará sujeto al ITP AJD en la modalidad de transmisiones patrimoniales.

Estará sujeto y exento a IVA

Feedback:

Si el préstamo lo concede un empresario o profesional (generalmente una entidad financiera), el préstamo estará

sujeto a IVA, pero exento según la ley del impuesto. Sin embargo, al tenerse que otorgar escritura pública por el

préstamo hipotecario, habrá que tributar por el documento notarial en la modalidad de Actos Jurídicos

documentados, siendo el sujeto pasivo el prestatario, estando la base imponible constituida por el importe de la

obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas

por incumplimientos u otros conceptos análogos.

Pregunta 118

La LRCCI establece el siguiente reparto de los gastos adicionales en la compra-venta de inmuebles que se

financian mediante préstamo hipotecario:

Tanto los gastos notariales como los del registro de la propiedad corresponden al banco.

Los gastos notariales corresponden al banco y los del registro de la propiedad al cliente.

Tanto los gastos notariales como los del registro de la propiedad corresponden al cliente.

Los gastos notariales corresponden al cliente y los del registro de la propiedad al banco.

Feedback:

El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias

los asumirá quien las solicite. Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán

al prestamista.

Pregunta 119

Según establece la Directiva 2014/17/UE, en el caso de préstamos a tipo de interés variable, la TAE se

calculará:

Utilizando el tipo de interés actual.

Utilizando diferentes tipos e interés según las expectativas futuras.

En este caso no es necesario calcular la TAE.

Utilizando un tipo de interés estimado para la vida del préstamo.

Feedback:

En los contratos de crédito que contengan cláusulas que permitan modificaciones del tipo deudor y, en su caso, de

los gastos incluidos en la TAE que no sean cuantificables en el momento del cálculo, la TAE se calculará partiendo

del supuesto de que el tipo deudor y los demás gastos se mantendrán sin cambios con respecto al nivel fijado en el

momento de la celebración del contrato.

Formación ASIP

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Pregunta 120

En una hipoteca a tipo de interés variable, es posible reducir la cuota:

Por un aumento del saldo deudor.

Por un aumento del plazo.

Por una reducción del plazo.

Por una subida de tipos de interés.

Feedback:

Si se extiende el plazo de amortización la cuota se verá reducida

Pregunta 121

¿La LRCCI permite que los préstamos hipotecarios sean a tipo de interés variable?:

Sí, pero con algunas condiciones establecidas en la propia ley.

No, en ningún caso.

Sí, sin ninguna condición.

Sí, pero con las condiciones que imponga en cada momento el Banco de España.

Feedback:

La LRCCI establece la posibilidad de que los préstamos hipotecarios comercializados sean a tipo variable siempre

y cuando:

• Exista acuerdo mutuo de las partes formalizado previamente por escrito.

• No se fije un límite a la baja del tipo de interés.

• El interés remuneratorio en dichas operaciones nunca sea negativo.

Pregunta 122

Las entidades facilitarán a sus clientes, en cada amortización o liquidación de intereses o cargas financieras

que practiquen por el crédito hipotecario, un documento de liquidación en el que se incluirá (señale la

respuesta INCORRECTA):

La T.A.E.

El tipo de interés contractual aplicado.

El importe de la amortización.

El C.E.R.

Feedback:

En cada amortización se informará del C.E.R., no de la T.A.E. del préstamo, que es relevante para el cliente solo

antes de contratar el préstamo.

Pregunta 123


respuesta NO correcta:

El sujeto pasivo será el donante.

La base imponible está constituida por el valor real de bienes y derechos adquiridos, minorado por cargas



El devengo del impuesto se produce el día que se celebre el acto,

Feedback:

El ISD establece que en materia de bienes inmuebles, en el caso de una donación:

• Se aplicará la normativa correspondiente a la comunidad a la que pertenezca el inmueble.

• El sujeto pasivo será el donatario o favorecido en la donación.

• La base imponible está constituida por el valor real de bienes y derechos adquiridos, minorado por cargas


• El devengo del impuesto se produce el día que se celebre el acto.

• El donatario tiene 30 días para presentar el impuesto y abonarlo.

• El tipo impositivo y las reducciones aplicables dependerán de la comunidad autónoma donde radique el

inmueble.

Pregunta 124

La fiscalidad asociada a la cancelación de un préstamo inmobiliario:

Es una operación sujeta pero exenta al ITP AJD en su modalidad de AJD.

La cancelación del préstamo no está sujeta a ningún impuesto.

Es una operación sujeta al ITP AJD en su modalidad de TPO.

Es una operación sujeta al IVA.

Formación ASIP

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Feedback:



exentas.

Pregunta 125

Según la LRCCI, en los préstamos hipotecarios a tipo variable, el índice de referencia para calcular el tipo de

interés aplicable debe ser (señale la respuesta incorrecta):

No manipulable.

Objetivo.

Verificable al menos por las autoridades competentes.

Accesible para las partes del contrato y las autoridades competentes.

Feedback:

El índice o tipo de referencia objetivo para calcular el tipo aplicable debe cubrir las siguientes condiciones:

- Ser claro accesible, objetivo, verificable por las partes en el contrato de préstamo y por las partes

competentes.

- Se puede calcular a coste de mercado y no ser susceptible de la influencia por el propio prestamista, o en

virtud de acuerdos con otros prestamistas o practicas paralelas.

- Los datos que sirven de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático

objetivo.

Pregunta 126

Los préstamos hipotecarios con interés fijo y sin opción de prepago son los más habituales en:

Europa continental.

Estados Unidos.

Países anglosajones.

España.

Feedback:

Los préstamos a tipo fijo con mecanismos de protección para el prestamista contra el prepago, tales como la comisión

o indemnización por el prepago, constituyen la forma de crédito predominante en la Europa continental y en los

países escandinavos.

Pregunta 127

La persona que adquiere los bienes a título lucrativo para que se aplique el ISD tiene que ser:

Persona física o persona jurídica.

Persona física.

Persona jurídica.

Ninguna respuesta es correcta.

Feedback:

El ISD grava las herencias, legados, donaciones y la percepción de contratos de seguro (cuando contratante y

beneficiario sean distintos). La persona que adquiere los bienes a título lucrativo tiene que ser persona física para

que se aplique el ISD, en caso de ser persona jurídica tendrá que tributar por el impuesto de sociedades.

Pregunta 128

En el caso de la modalidad TPO de ITPAJD la base imponible será:

El valor real del bien transmitido siendo deducibles las cargas que disminuyan el valor real del bien.

El valor real del bien menos las deudas garantizadas.

El valor real del bien menos cualquier carga que exista asociada al bien.

El valor real del bien transmitido sin poderse deducir ningún tipo de carga.

Feedback:

En el caso de la modalidad TPO de ITPAJD la base imponible será el valor real del bien transmitido o del derecho

que se constituya. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las

deudas aunque estén garantizadas. El sujeto pasivo será el que adquiere el bien.

Formación ASIP

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Pregunta 129

La entrega realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por su


Estará sujeta y exenta en IVA y por ello no tributa.

Ninguna es correcta.

Forma parte de las transmisiones sujetas y exentas de IVA, que tributan por la modalidad de TPO.

Estará sujeta y no exenta en IVA.

Feedback:

De lo expuesto se desprende que quedarán sujetas a la modalidad de TPO las siguientes entregas exentas de IVA:







plazo igual o superior a dos años cuando el adquirente es persona distinta del usufructuario o arrendatario

Pregunta 130

Señale la respuesta correcta en relación a las diferencias entre préstamo y crédito:

En el crédito hay comisión de no disponibilidad.

En el crédito el calendario de amortización está prefijado en el contrato.

En el préstamo el cálculo de intereses se realiza sobre el importe efectivamente dispuesto.

El préstamo admite saldos deudores y acreedores.

Feedback:

En el préstamo no hay comisión de no disponibilidad, mientras que en el crédito sí la hay.

Pregunta 131

Una transmisión de bienes como la de un inmueble:

No constituye hecho imponible en ningún impuesto.

Sólo constituye hecho imponible del ITPAJD.

Sólo constituye hecho imponible del IVA.

Constituye hecho imponible del IVA y del ITPAJD.

Feedback:

Ya hemos analizado la incompatibilidad de la modalidad de TPO con el IVA al indicar que un mismo negocio

jurídico o contrato no puede tributar simultáneamente por ambos conceptos. Muchas de las operaciones que a priori

constituyen hecho imponible de TPO, transmisión de bienes y derechos, pueden constituir hecho imponible del IVA

si el sujeto que realiza la transmisión es sujeto pasivo del IVA.

Por ello lo primero a tener en cuenta a la hora de plantearse la tributación en la transmisión de un inmueble es la




ITP.

Pregunta 132

Las actividades en curso de los intermediarios de crédito y de sus representantes designados, así como de los

intermediarios de crédito que actúen a través de sucursal o en régimen de libre prestación de servicios están

sujetas a supervisión por parte:

Del Banco de España.

De la CNMV.

Del BCE.

De la DGS.

Feedback:

Por requerimiento de la norma.

Pregunta 133

Si se presta asesoramiento, la información obtenida debe estar basada en … Indique la respuesta correcta

La situación personal y financiera del prestamista.

La situación personal y financiera del empleado.

La situación personal y financiera del prestatario.

La situación personal y financiera del intermediario de crédito.

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Feedback:

Por definición. Ver epígrafe: Normas de conducta en la DIRECTIVA 2014/17/UE ley reguladora de los contratos

de crédito inmobiliario. En cuanto a la prestación de servicios de asesoramiento, la actividad se basará también en

la información obtenida del prestatario sobre su situación personal y financiera, así como sobre sus preferencias y

objetivos, de modo que puedan recomendar contratos de préstamo adecuados

Pregunta 134

Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando

tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación tributarán:

Por ITP AJD, en la modalidad de operaciones societarias. (OS)


Por ITP AJD, en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO).

Por IVA.

Feedback:

Quedarán sujetas a la modalidad de TPO las siguientes entregas exentas de IVA:

• Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas,


• La entrega realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por su


• La entrega realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por titulares de



Pregunta 135

Si se presta asesoramiento ¿qué no se debe hacer?

Basarse en las preferencias y objetivos del prestatario.

Basarse en la situación personal y financiera del prestatario.

Basarse en hipótesis razonables sobre los riesgos existentes para la situación del prestatario a lo largo de la

vigencia del contrato de préstamo propuesto.

Coger información desactualizada.

Feedback:

Por definición. Ver epígrafe: Normas de conducta en la DIRECTIVA 2014/17/UEley reguladora de los contratos de

crédito inmobiliario.

En cuanto a la prestación de servicios de asesoramiento, la actividad se basará también en la información obtenida

del prestatario sobre su situación personal y financiera, así como sobre sus preferencias y objetivos, de modo que

puedan recomendar contratos de préstamo adecuados. El análisis se basará en información que esté actualizada en

la fecha de que se trate, y tendrá en cuenta hipótesis razonables sobre los riesgos existentes para la situación del

prestatario a lo largo de la vigencia del contrato de

Pregunta 136

Si se presta asesoramiento, la información obtenida debe estar … Indique la respuesta correcta


Basada en las preferencias y objetivos del prestatario.

Actualizada a la fecha de que se trate.

Basada en la situación personal y financiera del prestatario.

Feedback:


de crédito inmobiliario.



puedan recomendar contratos de préstamo adecuados. El análisis se basará en información que esté actualizada en

la fecha de que se trate, y tendrá en cuenta hipótesis razonables sobre los riesgos existentes para la situación del

prestatario a lo largo de la vigencia del contrato de préstamo propuesto.

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Pregunta 137

Las entidades prestamistas deben respetar los derechos y los intereses de los prestatarios … Indique la

respuesta correcta


En la ejecución de los contratos de préstamo

En la elaboración de productos crediticios.

En la concesión de préstamos.

Feedback:


de crédito inmobiliario.

Los prestamistas, los intermediarios de crédito inmobiliario y los representantes designados actuarán. Los empleados

de las entidades prestamistas deberán actuar respetando los derechos y los intereses de los prestatarios, tanto en la

elaboración de productos crediticios, la concesión de préstamos, prestación de servicios de intermediación o de

asesoramiento sobre el préstamo o, en su caso, de servicios accesorios, como en la ejecución de los contratos de

préstamo.

Pregunta 138

La inclusión de una cláusula techo en una hipoteca a tipo de interés variable vinculada al Euribor 12 meses:

No tiene ningún impacto en costes o deuda de la hipoteca.

Garantiza un tipo mínimo de financiación.

Tiene impacto aumentando costes o deuda.

Tiene impacto reduciendo costes o deuda.

Feedback:

El prestatario que dispone de una cláusula techo deberá pagar por ella, suponiendo un mayor coste que puede ser

igualmente financiado incluyéndolo en la deuda total.

Pregunta 139

Carmen quiere donar a su hijo Juan varios inmuebles y se plantea si tendrá que liquidar o no el impuesto de

sucesiones y donaciones, y quién será el sujeto pasivo del impuesto:

Tendrá que liquidar el impuesto de sucesiones y será ella el sujeto pasivo.

Tendrá que liquidar el impuesto de donaciones y será ella el sujeto pasivo

Tendrá que liquidar el impuesto de donaciones y será su hijo Juan el sujeto pasivo.

Tendrá que liquidar el impuesto de sucesiones y será su hijo Juan el sujeto pasivo.

Feedback:




cargas y deudas deducibles

Pregunta 140

El Código de Buenas Prácticas Bancarias considera como inviable cualquier préstamo hipotecario que

suponga una cuota mensual que supere el límite del _____ de los ingresos de la unidad familiar:

60%.

70%.

50%.

40%.

Feedback:

Se puede afirmar que en el momento en que la cuota hipotecaria del cliente esté por encima del 50% de los

ingresos que perciba mensualmente, el asesor deberá preocuparse ya que la Ley ha definido dicha situación como

inviable

Pregunta 141

En los créditos hipotecarios con un sistema de amortización americano, ¿Cuándo se paga el capital prestado?

Al inicio del préstamo.

Cada vez que se pagan las cuotas hipotecarias

Al final del préstamo.

Nunca

Feedback:

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Los préstamos al estilo americano van generando intereses con la periodicidad acordada, el capital se amortiza en

un único pago al finalizar el plazo de concesión del mismo.

Pregunta 142

Calcular la cuota periódica a pagar en un préstamo con las siguientes características:

Principal: 300.000 euros

Plazo 15 años

TIN: 6%

Periodicidad de las cuotas: anuales

Comisión de apertura: 0,5%:

30.888,83 euros

25,999,34 euros

28.333,34 euros.

26.613,12 euros

Feedback


Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 15 EXE

I%:6EXE

PV: 300.000 EXE

PMT: SOLVE -30.888,83

FV: 0 EXE

P/Y: 1EXE

C/Y:1EXE

Pregunta 143

Calcule el saldo vivo al quinto año de concesión de un préstamo hipotecario de 100.000 euros, durante veinte

años con una TIN del 3 %, pago anual de las cuotas y sistema de amortización lineal de cuotas

0€.

25.000€

75.000€.

50.000€

Feedback:

La cuota de amortización es 100.000 / 20 = 5.000; al transcurrir cinco años se habrá amortizado un importe de

25.000 (=5.000 x 5), por lo que el saldo vivo es de 75.000 (=100.000 – 25.000).

Pregunta 144

Calcular la TAE de un préstamo con las siguientes características:


Plazo: 1 año

TIN: 4,5%

Periodicidad de las cuotas: anual

Comisión de apertura: 0,4%

Otros gastos repercutidos al cliente: 2.000 euros

5,27%.

5,62%

4,96%.

5,4%.

Feedback

Calculamos primero el importe que el banco abonará al cliente:

Comisión de apertura=0,4%*600.000=2.400

Importe abonado C0=600.000-2.400-2.000=595.600

Al final del año el cliente tendrá que pagar: Cn=600.000*(1+0,045)=627.000

Feedback


Tecla CMPD

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Set: End EXE

n: 1 EXE

I%: SOLVE 5,27

PV: 595.600EXE

PMT: 0 EXE

FV: -627.000 EXE

P/Y: 1EXE

C/Y:1EXE

Pregunta 145

Las entregas de terrenos destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso

público

Estarán sujetas y no exentas en IVA.

Estarán sujetas y exentas en IVA y por ello no tributan

Forman parte de las transmisiones sujetas y exentas de IVA, que tributan por la modalidad de TPO

Ninguna es correcta

Feedback:

Cuando se dé la circunstancia de que el transmitente sea un empresario o profesional y la operación se declare

exenta de IVA hemos de tener en cuenta lo siguiente:

En el caso de los terrenos las transmisiones sujetas y exentas de IVA, que tributan por la modalidad de TPO son:

• Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables.

• Las entregas de terrenos destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de

uso público.

• Las entregas de terrenos no edificables en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o

derruidas.

Pregunta 146

En un préstamo hipotecario, el tipo de interés aplicable es el euribor a un año más 0,25 %, sin redondeo. Si

el euribor fuese el 1,332%, el tipo de interés a aplicar sería:

1,5%.

1,625%.

1,582%.

1,575%.

Feedback:

1,332 % + 0,25%= +1,582 % , que sería el aplicable al no haber redondeo

Pregunta 147



Plazo: 15 años

TAE: 4,5%

Periodicidad de las cuotas: semestral

18.417,24 euros

18.111,34 euros

17.914,44 euros.

17.613,12 euros

Feedback

Lo primero qu e tenemos que hacer es calcular el tipo de interés nominal anual:

(1+TAE)=(1+i/n)n

(1+ 0,045)=(1+i/2)2

i=4,45%


Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 30 EXE

I%:4,45EXE

PV: 40.000 EXE

Formación ASIP

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PMT: SOLVE -18.417,237

FV: 0 EXE

P/Y:2EXE

C/Y:2EXE

Pregunta 148

En un préstamo hipotecario, el tipo de interés aplicable es el euribor a un año mas 1 %, sin redondeo. Si el

euribor fuese el -0,850%, el tipo de interés a aplicar seria:

0%

0,150%

0,125%

0,250%

Feedback:

-0,850 % + 1%= +0,150%, que sería el aplicable al no haber redondeo.

Pregunta 149


La fecha de devengo será la fecha de aceptación de la herencia.

Se aplicará la normativa de la comunidad autónoma donde el causante hubiera tenido su residencia habitual

continuada durante los cinco años anteriores a la fecha de devengo.


Serán sujetos pasivos los causantes.

Feedback:



que la tributación puede variar mucho de unas comunidades a otras. En el caso de las adquisiciones "mortis causa"

(sucesiones) podemos decir: Serán sujetos pasivos los causahabientes (herederos). Se aplicará la normativa de la

comunidad autónoma donde el causante hubiera tenido su residencia habitual continuada durante los cinco años

anteriores a la fecha de devengo. La fecha de devengo será la fecha de fallecimiento. Los herederos tendrán un plazo

de 6 meses para presentar la liquidación. La base imponible en el caso de los inmuebles vendrá determinada por la

Agencia tributaria de cada comunidad autónoma. En caso de no estar de acuerdo podremos solicitar una tasación

pericial contradictoria y recurrir el valor dado por la agencia tributaria.

Pregunta 150


opción correcta:

El devengo del impuesto se produce el día que se presente la liquidación.

El sujeto pasivo será el donante.


La base imponible está constituida por el valor real de bienes y derechos adquiridos.

Feedback:

El ISD establece que en materia de bienes inmuebles, en el caso de una donación:

• Se aplicará la normativa correspondiente a la comunidad a la que pertenezca el inmueble.

• El sujeto pasivo será el donatario o favorecido en la donación.

• La base imponible está constituida por el valor real de bienes y derechos adquiridos, minorado por cargas

y deudas deducibles. El devengo del impuesto se produce el día que se celebre el acto.

• El donatario tiene 30 días para presentar el impuesto y abonarlo.

• El tipo impositivo y las reducciones aplicables dependerán de la comunidad autónoma donde radique el

inmueble.

Pregunta 151

La Ley de crédito inmobiliario reguladora de los contratos (LRCCI) es la transposición en España de la

directiva europea sobre la materia del año:

2016.

2014.

2017.

2015.

Formación ASIP

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Feedback:

Dicha Directiva 2014/17/UE ha sido transpuesta al ordenamiento jurídico español mediante la Ley reguladora de

los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, LRCCI).

Pregunta 152

Respecto al Código de Buenas Practicas, las entidades de crédito:

Deben adherirse obligatoriamente solo si su tamaño es grande.

Pueden adherirse voluntariamente, independientemente de su tamaño.

Pueden adherirse voluntariamente solo si su tamaño es grande.

Deben adherirse obligatoriamente, independientemente de su tamaño.

Feedback:

El modelo de protección establecido se basa en un «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de




Pregunta 153

¿Cuál es el máximo que puede cobrar un banco por un reembolso anticipado en un préstamo variable cuando

hayan pasado cuatro años después de su firma?:

0,25 %

0,15 %

0,50 %

0,00%.

Feedback:

Es la comisión máxima marcada por Ley para ese plazo.

Pregunta 154

Un cliente tiene intención de irse a otra entidad, por lo que plantea al banco la cancelación anticipada de un

préstamo hipotecario concedido antes de la entrada en vigor de la LCCI, concretamente en Diciembre de

2005. El capital pendiente de amortizar es de 80.000 euros. El importe máximo de la comisión por

amortización anticipada subrogatoria será 200 euros

800 euros

200 euros

400 euros

Feedback

Por amortización total subrogatoria: Para los préstamos hipotecarios concedidos antes del 9 de diciembre de 2007,

en caso de la cancelación sea total, la comisión estaría limitada al 1% si el préstamo fue concedido antes 13 de

noviembre de 2003. A partir de esta fecha, la comisión sería del 0,5% por la subrogación a otra entidad acreedora.

En este caso: 80.000*0,5%=400.

Pregunta 155

¿Es correcta una política remunerativa basada principalmente en los productos accesorios ofertados?

Sí, porque los productos accesorios dan mucha rentabilidad a la entidad prestamista

Sí, si hablamos de un depósito garantizado

Nunca

No, salvo en caso que se trate de un seguro de vida

Feedback:

Por definición. Ver epígrafe: Normas de conducta en la DIRECTIVA 2014/17/UEley reguladora de los contratos de

crédito inmobiliario. La políticas remunerativas deben evitar que alguno de los siguientes factores sea el de mayor

ponderación en la remuneración: un tipo determinado de contratos de préstamo, de tipos de interés o de servicios

accesorios.

Formación ASIP

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Pregunta 156

D. Francisco tiene concedido un préstamo inmobiliario desde hace seis años para adquirir una vivienda. A D.

Francisco le ha tocado la lotería y decide cancelar el préstamo. ¿Cómo tributará por este hecho? Estará sujeta a la modalidad de TPO

Estará sujeta pero exenta a IVA

No está sujeto a ningún tributo

Estará sujeta pero exenta a la modalidad de AJD

Feedback

La extinción del préstamo inmobiliario no tributa ni por IVA ni por la modalidad de TPO. Al existir escritura

pública se devenga el acto jurídico documentado, pero la ley del impuesto establece que estas escrituras de

cancelación están exentas

Pregunta 157

Una entidad financiera nos ofrece un préstamo hipotecario con los siguientes datos:

Importe del préstamo: 240.000 euros.

Tipo de interés nominal anual (TIN)= 2%.

Plazo: 2 años.

Cuotas hipotecarias trimestrales.

Entonces, la primera cuota a pagar según el sistema de amortización alemán será:

31.000 euros

30.000 euros

31.200 euros

1.200 euros

Feedback:

Pregunta 158

Si se presta asesoramiento, la información obtenida debe estar basada en … Indique la respuesta correcta La situación personal y financiera del prestamista

Las preferencias y objetivos del intermediario de crédito

La situación personal y financiera del empleado

Las preferencias y objetivos del prestatario

Feedback

Por definición. Ver epígrafe: Normas de conducta en la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.



puedan recomendar contratos de préstamo adecuados

Pregunta 159

Las condiciones del préstamo hipotecario son las siguientes:

Importe total : 100.000 euros

Frecuencia de pago mensual

Plazo 3 años

¿Cuál será la reducción porcentual de la primera cuota hipotecaria a pagar si el tipo de interés se reduce

del 10% al 1%? Una reducción del 20,1%.

Una reducción del 12,6%.

Formación ASIP

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Una reducción del 18,5%..

No se reduce la cuota hipotecaria

Feedback

Pregunta 160

Las condiciones del préstamo hipotecario son las siguientes:

Importe total : 100.000 euros

TIN 1%

Frecuencia de pago mensual

Plazo 3 años

¿Cuál será la reducción porcentual de la primera cuota hipotecaria a pagar si se alarga el plazo hasta 10

años? Una reducción del 20%.

Una reducción del 78%.

No se reduce la cuota hipotecaria

Una reducción del 69%.

Feedback

Pregunta 161



es requisito que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al: 5% el capital pendiente de amortizar




Feedback

Es requisito que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al tres % de la cuantía del

capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo

Pregunta 162

Formación ASIP

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¿Los intermediarios de crédito o representantes designados deberán informar al prestatario sobre su

vinculación con el prestamista? (Indique la respuesta más correcta):

Sólo en el caso de que no actúe vinculado en exclusiva a un único prestamista

Sí, deberá informar al prestatario, indicando si está vinculado a uno o más prestamistas, con indicación de

sus nombres

El intermediario no tiene la obligación de informar al prestatario sobre sus vinculaciones con el prestamista

Sí, deberá informar al prestatario sobre su vinculación con el prestamista

Feedback:

Los intermediarios de crédito o representantes designados deberán informar al prestatario sobre su vinculación con

el prestamista, y si actúa vinculado a uno o más prestamistas, indicando el nombre de todos ellos

Pregunta 163

La evolución de los tipos de interés de referencia del mercado hipotecario: No dependen de la evolución de la inflación

En 2018 están todos en niveles positivos

En 2018 están todos en niveles negativos

Reflejan la política monetaria expansiva instrumentada por el Banco Central Europeo

Feedback

Los tipos de interés de referencia han caído como consecuencia de la política monetaria expansiva aplicada y algunos

de ellos están en 2018 en niveles negativos como el Euribor a 12 meses

Pregunta 164

Después de las últimas reformas legales relativas al plazo de las operaciones de préstamo hipotecario:

Se ha limitado el plazo de los préstamos a 30 años como máximo.

Existe libertad para contratar préstamos a cualquier plazo por prolongado que sea

Se ha incentivado la concesión de préstamos a plazos mayores a 30 años

Se ha incentivado la concesión de préstamos a plazos inferiores a 20 años

Feedback:

Las últimas reformas legales han establecido incentivos para que las entidades no concedan financiaciones a más de

treinta años —como, por ejemplo, que esas operaciones a plazos mayores no sirvan de garantía para las emisiones

de cédulas hipotecarias—, pero se mantiene la plena libertad para contratar préstamos a plazos más prolongados en

el tiempo

Pregunta 165

El intermediario de crédito vinculado actúa en nombre y bajo la responsabilidad plena de alguno de los

siguientes: Varios grupos de prestamistas que representan la mayoría del mercado

Un solo prestatario

Un grupo de prestatarios

Un solo prestamista

Feedback

El intermediario de crédito vinculado actúa en nombre y bajo la responsabilidad plena de un solo prestamista, un

solo grupo o grupos que no representen la mayoría del mercado

Pregunta 166

La ley LCCI es aplicable a los préstamos hipotecarios realizados ante de la entrada en vigor siempre que: Es un error, nunca se les puede aplicar

Hayan sido objetivo de novación o de subrogación con posterioridad a la entrada en vigor de la LCCI

El banco se lo comunique al cliente

El notario lo certifique

Feedback Por definición

Formación ASIP

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Pregunta 167

El intermediario de crédito “Hipotecas, S.A.” no esta vinculado con ninguna entidad prestamista, pero recibe

comisiones de la entidad prestamista “Prestamos S.A” y de la entidad prestamista “Créditos, S.A.”. Va a

realizar una operación con el Cliente Fulanito González y no sabe si le tiene que informar de estas comisiones

¿Qué le aconsejaría?: El intermediario de crédito “Hipotecas, S.A.” tiene que informar al Cliente Fulanito González cuando la

comisión sea superior a 300 euros

No existe deber alguno, ya que el intermediario de crédito “Hipotecas, S.A.” no está vinculado con ninguna

entidad prestamista

Si las comisiones son inferiores a 600 euros, no tiene que informar al Cliente Fulanito González de nada

Deben informar al Cliente Fulanito González del derecho que tiene a exigirle información sobre los diferentes

tipos y cuantías de comisión que le abonan los distintos prestamistas que proporcionan los contratos de crédito

que ha ofrecido al Cliente

Feedback

Por definición. Epígrafe: REQUISITOS DE INFORMACIÓN EN RELACIÓN CON LOS INTERMEDIARIOS

DE CRÉDITO Y LOS REPRESENTANTES DESIGNADOS. Los intermediarios de crédito inmobiliario que no

estén vinculados, pero reciban comisiones de uno o más prestamistas, informarán al prestatario del derecho de éste

a exigir información sobre los diferentes tipos y cuantías de comisión que abonan los distintos prestamistas que

proporcionan los contratos de crédito que se ofrecen al prestatario

Pregunta 168

El precio de una hipoteca: Debe estar relacionado de forma inversa con el riesgo asumido en la operación

Debe estar relacionado de forma directa con el riesgo asumido en la operación

No debe estar relacionado con el riesgo asumido en la operación, pues existen garantías reales.

Debe ser accesible para todos los clientes, independientemente de su solvencia

Feedback En definitiva, la fijación del precio de las operaciones es un factor directamente relacionado con las primas efectivas

de riesgo

Pregunta 169


l Principal: 100.000 euros

l Plazo: 18 años

l TIN: 4%

l Periodicidad de las cuotas: trimestrales

1.955,02euros

2.055,05 euros

1.800,32 euros.

2.110,04 euros

Feedback


Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 18*4 EXE

I%:4EXE

PV: 100.000 EXE

PMT: SOLVE -1.955,019

FV: 0 EXE

P/Y:4EXE

C/Y:4EXE

Formación ASIP

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Pregunta 170

¿Los intermediarios de crédito o representantes designados deberán informar al prestatario sobre las

ganancias que obtendrán por la suscripción del crédito inmobiliario? (Indique la respuesta más correcta).

El intermediario deberá indicar al prestatario la remuneración que le deberá abonar por sus servicios,

además de la comisión que percibirá del prestamista en caso de que exista

Deberá indicar la remuneración que el prestatario deba abonar al intermediario por sus servicios euros

Siempre deberán entregar información general sobre el cálculo de sus honorarios, para que el

prestatario pueda valorar el coste de manera fácilmente comprensible

El intermediario deberá informar al prestatario sobre las comisiones que cobre al prestamista por la

operación

Feedback

El intermediario deberá indicar al prestatario la remuneración que le deberá abonar por sus servicios. Además, si

percibiera adicionalmente una comisión del prestamista, deberá indicar la cuantía de la misma igualmente al

prestatario

Pregunta 171

En caso de adquirir una vivienda nueva Comprador y vendedor deberán abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

El comprador deberá abonar el IVA.

El comprador deberá abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El comprador deberá abonar el IVA, salvo que se trate de una vivienda de protección oficial, en cuyo caso estará

exenta.

Feedback En caso de adquirir una vivienda nueva el comprador deberá tributar por IVA, mientras que si se trata de una vivienda

de segunda mano pagará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Pregunta 172

Los créditos refaccionarios...

Son aquellos nacidos a consecuencia de préstamos concedidos para la realización de una obra, ya sea

de construcción, reparación o conservación del inmueble

Son aquellos que nacen contra el transmitente como consecuencia de defectos subsanables que

impiden la inscripción del inmueble, siempre que sean imputables a la actuación de este último

Son aquellos que nacen contra el transmitente como consecuencia de defectos subsanables que

impiden la inscripción del inmueble, sean o no imputables a la actuación de este último

Son aquellos nacidos por la omisión imprudente del transmitente sobre vicios ocultos en el inmueble

sobre los que tuviera conocimiento con carácter previo a su transmisión

Feedback

Constituyen crédito privilegiado, y nacen a consecuencia de préstamos concedidos para la realización de una obra,

ya sea de construcción, reparación o conservación del inmueble

Pregunta 173

Calcular la TAE de un préstamo con las siguientes características:


Plazo: 1 año

TIN: 2,5%

Periodicidad de las cuotas: anual

Comisión de apertura: 0,2%

2,71%.

2,80%

2,86%.

2,91%.

Feedback

Calculamos primero el importe que el banco abonará al cliente:

Comisión de apertura=0,2%*750.000=1.500

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Importe abonado C0=280.000-1.500=748.500

Al final del año el cliente tendrá que pagar:Cn=750.000*(1+0,025)=768.750

Feedback


Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 1 EXE

I%: SOLVE 2,705

PV: 748.500EXE

PMT: 0 EXE

FV: -768.750 EXE

P/Y: 1EXE

C/Y:1EXE

Pregunta 174

Calcular la cuota periódica a pagar en un préstamo con las siguientes caracteristicas:


Plazo: 10 años

TAE: 3%

Periodicidad de las cuotas: mensual

1.541,98 euros

1.614,13 euros

1.318,18 euros

1.432,07 euros

Feedback:

Lo primero que tenemos que hacer es convertir el TAE en TIN

RESOLUCION CON EL MENU CNVR

Tecla CNVR

N= 12 EXE

I%= 3 EXE

EFR= TAEXE

APR: TIN 2,959 SOLVE

Ahora podemos calcular la cuota:


Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 120 EXE

I%:2,959EXE

PV: 160.000 EXE


FV: 0 EXE

P/Y: 12EXE

C/Y:12EXE

Si no hay gastos también podemos jugar con P/Y-C/Y


Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 120 EXE

I%:2,959EXE

PV: 160.000 EXE


FV: 0 EXE

P/Y: 12EXE

C/Y:1EXE

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Pregunta 175

Ante una cesión de un préstamo inmobiliario por un particular podemos establecer que:

En este caso la transmisión estará sujeta a TPO.

Como la cesión se documenta en escritura pública tributará por el acto jurídico documentado.

En este caso la transmisión estará sujeta a IVA.


Feedback

Cesión del préstamo inmobiliario por particular. En este caso la transmisión estará sujeta a TPO. Aunque la cesión

se documente en escritura pública no tributará por el acto jurídico documentado al tributar ya por la modalidad de

TPO., dado que ambas modalidades (TPO Y AJD) son incompatibles entre sí.

Pregunta 176

La fiscalidad asociada a la cesión de un préstamo inmobiliario:



No se puede ceder un préstamo inmobiliario.


Feedback

Durante la vida del préstamo inmobiliario se pueden producir transmisiones del préstamo inmobiliario,



inmobiliario por particular.

Pregunta 177

Un representante designado de un intermediario de crédito deberá:

Disponer de ficha bancaria.

Disponer de un despacho físico.

Disponer de licencia de obras.

Disponer del nivel de conocimientos y competencia establecidos legalmente.

Feedback

Por requerimiento de la norma

Pregunta 178

Señale de entre los siguientes el que no es considerado como tipo de referencia del mercado hipotecario:

IRS a 5 años.

Euribor a 12 meses.

El tipo medio de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre a más de 5 años

El tipo medio de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre a más de 3 años.

Feedback

.

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Pregunta 179


Importe del préstamo: 240.000 euros.

Tipo de interés nominal anual (TIN)= 2%.

Plazo: 2 años.

Cuotas hipotecarias trimestrales.

Entonces, la última cuota a pagar según el sistema de amortización americano será:

Feedback:

Pregunta 180

Calcular la cuota de un préstamo inmobiliario de 250.000 euros a veinte años, TIN del 2,10 %, pagadero

mensualmente.

1.276,58

1.433,25

1.352,45

1.250,00

Feedback:


Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 20 x 12EXE

I%:2,1EXE

PV: 250.000 EXE


FV: 0 EXE

P/Y: 12EXE

C/Y:12EXE

Pregunta 181

El Defensor del Cliente…

Es una figura de obligada designación por todas las entidades bancarias.

Es potestativo para las entidades designar Defensor del Cliente o no.

Depende jerárquicamente del Banco de España, con circunscripción provincial.

No existe, los clientes son atendidos por la entidad bancaria en su Servicio de Atención al Cliente.

Feedback:

Las entidades bancarias podrán, bien individualmente, bien agrupadas por ramas de actividad como proximidad

geográfica, volumen de negocio o cualquier otro criterio, designar un Defensor del Cliente

1.200 euros.

2.400 euros.

240.000 euros.

241.200 euros.

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Pregunta 182

Nuestro cliente tiene contratada una hipoteca denominada en divisas por importe de 200.000 libras. En el

momento de la escritura la cotización de mercado es de 0,89 libras/€ esterlina y el libor a 12 meses cotiza al

0,4%.El préstamo concedido tiene los siguientes datos:

Plazo: 10 años

Cuotas hipotecarias Mensuales

Calcular la primera cuota mensual de pago en euros:

1.700,5 euros.

1.910,7 euros.

2.000,9 euros

1.705,7 euros.

Feedback:


Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 10*12 EXE

I%:0,4EXE

PV: 200.000 EXE


FV: 0 EXE

P/Y: 12EXE

C/Y:12EXE

Pregunta 183

Las condiciones de un préstamo son las siguientes:

-Principal: 6.000 euros -Plazo: 2 años

-Comisión apertura: 0,5 -Gastos notariales, etc: 100 euros

-Cuotas mensuales constantes: 300 euros.

La TAE de este préstamo es:

22,458

18,32%

20,25%

Ninguna es correcta

Feedback

Al importe del principal del préstamo (6.000) le deducimos la comisión (0,5%s/6.000= 30) y los gastos notariales

(100), resultando un importe líquido de 5.870. La TIR se obtiene de igualar este importe con el flujo descontado de

cuotas (como el plazo es dos años, hay 24 cuotas mensuales):

, donde ik es la rentabilidad efectiva mensual; ik se puede calcular con calculadora

financiera o con hoja de cálculo, resultando ik=0,017.

Para obtener la tasa anual equivalente TAE, utilizamos la expresión de los tantos equivalentes:

(1 + im)m = (1 + TAE)1

TAE = (1+0,017027) 24/2 – 1

TAE = 22,458%


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Tecla CMPD

SET: End

n: 24 EXE numero de pagos del préstamo

I%: 22,458 SOLVE

PV: 5.870 EXE

PMT:- 300 EXE importe cuotas

FV: 0 EXE no tiene valor final

P/Y: 12EXE

C/Y:1EXE

RESOLUCIÓN CON EL MENU CASH

Al teclear CASH nos aparecerá en pantalla las siguientes líneas:

Cash Flow Nos dice que estamos en el menú CASH

I% Tasa de interés anual o Tasa de descuento. Pondremos cero para calcular la TIR

Csh=D.Editor x Pulsa EXE y aparecerá en pantalla la plantilla para insertar todos los flujos de

caja:

X

1 5.870 con signo positivo porque es una entrada de caja

2 -300 primera cuota

3 -300 segunda cuota

4 -300 y así sucesivamente hasta la línea 25 (es decir, 24 cuotas) y

pulsamos CASH

NPV: Solve Valor Presente Neto

IRR: Solve Tasa interna de retorno (TIR). Pulsa SOLVE y aparece IRR=1,7027

PBP: Solve Periodo de reintegro

NFV: Solve Valor Futuro Neto

Una vez obtenido el Ti efectivo mensual, calculamos la TAE de la operación

Partimos de la identidad o fórmula de Tantos Equivalentes: (1 + im)m = (1+ in)n

Dónde (1 + im)m = (1 + TAE)1

Despejamos TAE: TAE = (1 + im)m-1

Sustituimos: TAE = (1+0,017027) 24/2 – 1

Tecleamos en la calculdora: 1,0170270^( 24/2) – 1

Y nos da el resultado: 0,2245883677 (en tantos por uno)

Por lo tanto, redondeando a dos decimales: TAE = 22,458%

Pregunta 184


La fecha de devengo será la fecha de aceptación de la herencia.

Se aplicará la normativa de la comunidad autónoma donde el causahabiente tenga su residencia habitual.

Serán sujetos pasivos los causahabientes.


Feedback:



que la tributación puede variar mucho de unas comunidades a otras.

En el caso de las adquisiciones "mortis causa" (sucesiones) podemos decir: Serán sujetos pasivos los

causahabientes (herederos). Se aplicará la normativa de la comunidad autónoma donde el causante hubiera tenido

su residencia habitual continuada durante los cinco años anteriores a la fecha de devengo. La fecha de devengo

será la fecha de fallecimiento. Los herederos tendrán un plazo de 6 meses para presentar la liquidación. La base

imponible en el caso de los inmuebles vendrá determinada por la Agencia tributaria de cada comunidad autónoma.

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En caso de no estar de acuerdo podremos solicitar una tasación pericial contradictoria y recurrir el valor dado por

la agencia tributaria.

Pregunta 185


l Importe del préstamo: 240.000 euros

l Tipo de interés nominal anual (TIN)= 2%

l Plazo: 2 años

l Cuotas hipotecarias trimestrales

Entonces, el pago de intereses en la segunda cuota según el sistema de amortización francés será de:

1.200.

1.500.

1.052,6.

904,5

Feedback:

Pregunta 186

En las operaciones de préstamo hipotecario, los plazos más habituales son:

5-10 años.

10-15 años.

1-5 años..

15-30 años.

Feedback:

En este tipo de financiación la duración suele ser elevada con el fin de que el importe de las cuotas sea asumible

para el deudor. De esta manera, los plazos suelen ser más dilatados que en el resto de las operaciones de financiación,

en su mayoría entre los quince y los treinta años, o incluso más, dependiendo de la modalidad de tipo de interés

Pregunta 187

La competencia entre entidades financieras lleva a que oferten diferentes opciones de hipotecas a tipo de

interés fijo sin gastos ni comisiones con las siguientes características:

•Hipoteca 1: Plazo 10 años, TIN 5% con pagos mensuales

•Hipoteca 2: Plazo 15 años, TIN 6% con pagos anuales

¿Cuál es la hipoteca con mayor TAE?

La hipoteca 1.

Las dos tienen la misma TAE.

La hipoteca 2.

No se puede calcular la TAE

Feedback:

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Pregunta 188

Siguiendo el Código de Buenas Prácticas, la entidad prestataria intentará restructurar la deuda hipotecaria

de modo que la cuota hipotecaria no supere el ____% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los

miembros de la unidad familiar:

50%

60%

25%

40%

Feedback

La entidad prestataria intentará una reestructuración de la deuda hipotecaria en unas condiciones financieras

favorables para el deudor (carencia, ampliación del plazo, reducción del diferencial aplicado, etc.). En caso de no

resultar la anterior medida viable financieramente (la cuota hipotecaria mensual resultante de la anterior medida sea

superior al 50% de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar), las entidades

podrán ofrecer voluntariamente una reducción en el capital pendiente.

Pregunta 189

Después de las últimas reformas legales relativas al plazo de las operaciones de préstamo hipotecario:

Existe libertad para contratar préstamos a cualquier plazo por prolongado que sea, si bien es cierto

que lo habitual es que se firme hasta 30 años como máximo por los incentivos que existen.

Se ha limitado el plazo de los préstamos a 30 años como máximo.

Se ha incentivado la concesión de préstamos a plazos mayores a 40 años.

Se ha incentivado la concesión de préstamos a plazos inferiores a 20 años.

Feedback

Las últimas reformas legales han establecido incentivos para que las entidades no concedan financiaciones a más de

treinta años —como, por ejemplo, que esas operaciones a plazos mayores no sirvan de garantía para las emisiones

de cédulas hipotecarias—, pero se mantiene la plena libertad para contratar préstamos a plazos más prolongados en

el tiempo.

Pregunta 190

D. Francisco tiene concedido un préstamo inmobiliario desde hace seis años para adquirir una vivienda. A D.

Francisco le ha tocado la lotería y decide cancelar el préstamo. ¿Cómo tributará por este hecho? Estará sujeta a la modalidad de TPO

Estará sujeta, pero exenta a IVA.

Estará sujeta, pero exenta a la modalidad de AJD

No está sujeto a ningún tributo.

Feedback



exentas.

Pregunta 191

Un cliente que es persona física, plantea al banco la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario

concedido antes de la entrada en vigor de la LCCI, para la compra de una vivienda. El capital pendiente de

amortizar es de 120.000 euros y el tiempo transcurrido desde el inicio del préstamo son 6 años. El importe

máximo de la comisión por desistimiento será:

300 euros.

600 euros.

1.200 euros.

400 euros.

Feedback

Compensación por desistimiento: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable)

formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor)

es una persona física, los importes que las entidades podrán cobrar por este concepto no podrán ser superiores al

0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de

Formación ASIP

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la operación, o al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior

a los cinco primeros años de la operación.En este caso:

120.000*0,25%=300

Pregunta 192

La cuota anual que pagamos de nuestro préstamo hipotecario es de 1.000 libras al mes si tiene una duración

de 10 años y el tipo de interés es del 2%. Calcular el importe del préstamo en libras si el tipo de cambio es de

0,85 libras por euro: 125.688,54 euros.

108.679,76 libras.

108.679,76 euros.

8.982,58 libras.

Feedback


Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 120EXE

I%:2EXE

PV: SOLVE 108.679,76

PMT:. EXE 1.000

FV: 0 EXE

P/Y: 12EXE

C/Y:12EXE

Pregunta 193

Lorenzo, asesor de préstamos inmobiliarios, está prestando sus servicios de asesoramiento a un nuevo cliente.

A la hora de realizar la recomendación sobre algunos préstamos, Jorge debe tener en cuenta… (Indique la

respuesta más correcta)

Tanto la situación personal y financiera del cliente como sobre sus preferencias y

objetivos

Ninguna respuesta de las indicadas es correcta

Soló las preferencias y objetivos del cliente.

Sólo la situación personal y financiera del cliente

Feedback

Por definición. Ver epígrafe: NORMAS DE CONDUCTA EN LA LCCI.En cuanto a la prestación de servicios de

asesoramiento, la actividad se basará en la información obtenida del prestatario sobre su situación personal y

financiera, así como sobre sus preferencias y objetivos, de modo que puedan recomendar contratos de préstamo

adecuados. El análisis se basará también en información que esté actualizada en la fecha de que se trate, y tendrá en

cuenta hipótesis razonables sobre los riesgos existentes para la situación del prestatario a lo largo de la vigencia del

contrato de préstamo propuesto

Pregunta 194

Una entidad financiera nos ofrece un préstamo hipotecario con los siguientes datos: Importe del préstamo:

250.000 euros, Tipo de interés nominal anual (TIN)= 1%, Plazo: 10 años, Cuotas hipotecarias trimestrales.

Entonces, en la primera cuota de pago el capital amortizado según el sistema americano es de:

0 euros.

625 euros

2.500 euros

1.200 euros

Feedback

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Según el sistema de amortización americano se amortiza el capital en un pago último en la última cuota de pago

por lo que en las restantes cuotas el capital amortizado es 0 euros

Pregunta 195

En un préstamo hipotecario, el tipo de interés aplicable es el Euribor a un año más 1 %, sin redondeo. Si el

Euribor fuese el -0,850%, el tipo de interés a aplicar sería:

0,15%

0,13%

0,25%

0%

Feedback

-0,850 % + 1%= +0,150%, que sería el aplicable al no haber redondeo

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