ENTRE ORILLAS · 2018-08-15 · La nueva estructura urbana, trazada a partir de la configuración...

ENTRE ORILLAS LA RIBERA DEL RÍO MEDELLÍN SE REGENERA EN EL NUEVO GUAYABALPerfil de un Proyecto Pilotode Renovación Urbana (PRU)

RESUMEN EJECUTIVO

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Introducción

Contexto metropolitano

El Territorio

Un Nuevo Guayabal

4

6

10

14

TABLA DE CONTENIDO

Fuente: Valores Simesa

5

Con el objetivo de aportar a la reflexión crítica sobre la

oportunidad de renovación de los suelos aledaños al río

Medellín, el Grupo Argos, con el acompañamiento técnico

de Urbam, Centro de Estudios Urbanos y Ambientales de

la Universidad EAFIT, presenta una hipótesis de ocupa-

ción futura para el sector de Guayabal, bajo estandares

de sostenibilidad fisico ambiental, flexibilidad de gestión y

complejidad urbana.

INTRODUCCIÓN

Fuente: Urbam- Universidad Eafit

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CONTEXTO METROPOLITANO

Crecimiento urbano expansivo en ladera

Subutilización del eje del río

El Plan Director para Medellín y el Valle de Aburrá BIO2030

identificó varias tendencias territoriales que dan cuenta de un

crecimiento urbano insostenible y problemático.

De ellas se concluye que el escenario del río es el sector es-

tratégico para el crecimiento compacto de la metrópoli, con-

solidándose como el principal eje metropolitano de espacio

público, movilidad, actividades y hábitat.

BIO2030 estimó que el escenario río, en su zona urbana, pue-

de albergar 250.000 nuevas viviendas (59% de la demanda al

2030) y 15’000.000 m2 de espacios destinados a actividades.

La importancia estratégica del sector de estudio

Fuente: BIO 2030. Fotografía Alonso Posada

9Fuente: Pomca 2007

Cerro Nutibara

Cerro La Asomadera

Poblado

Centro

Zoológico Santa Fe

Ciudad del RíoVivero Municipal

Aeropuerto Olaya Herrera

Calle 30

Calle 10

Río Aburrá

Av. Guayabal

Polígono de estudio

Av. Las Vegas

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EL TERRITORIOEstado actual del sector de estudio

Desde los años 50, el Plan Piloto de Wiener y Sert deter-

minó que la zona sur de Medellín habría de convertirse en

un sector dedicado a la actividad industrial. Con el fin de

habilitar este sector, el río Medellín fue canalizado y las

avenidas que lo bordean fueron construidas.

Fuente: Plan Piloto Wiener y Sert. 1951

Fuente: Biblioteca Pública Piloto. Industria Argos. 1961


Antecedentes


Los sectores de Guayabal y Villa Carlota presentan una localiza-

ción estratégica dada por su cercanía a importantes infraestructu-

ras de accesibilidad, a elementos naturales de alto valor y a equi-

pamientos de primer orden.

Además, ambos sectores se caracterizan por un bajo aprovecha-

miento del suelo que se evidencia en la baja altura de sus edifi-

caciones y en un uso monofuncional, esto da cuenta del enorme

potencial de transformación que poseen.

Pese a un potencial de transformación reconocido por dife-

rentes documentos de ordenamiento territorial, la renovación

del sector se ve obstruida por varios factores normativos, los

principales son:

• Bajos índices de aprovechamiento

• Límite de altura a 5 pisos

• Altas obligaciones

• Prohibición de vivienda

• Obligación de desarrollar planes parciales de gran tamaño

¿Cómo detonar la transformación de este

sector estratégico?

Alta oportunidad de renovación Obstáculos para la transformación

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UN NUEVO GUAYABAL Propuesta de transformación progresiva


Principios rectores

Proyectos detonantes +Cambios normativos y de gestión

Renovación urbana progresiva, diversa y de calidad a través de:

FlexibilidadEn la operación

En las escalas

En los tiempos

En la mezcla de usos

En la densidad humana

Complejidad urbana

Integración con la ciudad

Excelentes condiciones de movilidad y accesibilidad

Desarrollo inmobiliario diverso y sostenible

Óptimos estándares urbanísticos y de sostenibilidad

Hipótesis de trabajo

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A partir de unos sistemas estructurantes de movilidad y es-

pacio público, se articulan los diferentes elementos naturales

y artificiales que rodean el sector, conectando ambas riberas

e integrándolo a las dinámicas urbanas.

Parques existentes

Areas verdes

Parques propuestos

Corredores verdes y paseos urbanos

Nueva estación Metro

Un territorio articulado con la ciudad

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La nueva estructura urbana, trazada a partir de la configuración

predial existente, puede albergar progresivamente los desarrollos

inmobiliarios previstos.

Esta estructura se consolida a partir de tres tipos de proyectos,

algunos de ellos son considerados estratégicos y serán los deto-

nantes de la renovación del sector:

Proyectos transversales

Proyectos internos

Proyectos complementarios

Estación Metro (Proyecto estratégico)

Conexión Vivero-Zoológico (Proyecto estratégico)

Conexión MAMM-Zoológico

Alameda Nuevo Guayabal (Proyecto estratégico)

Paseo Nuevo Guayabal (Proyecto estratégico)

Nuevas calles

Recualificación Av. Guayabal

Parque Río Medellín

Paseo urbano Av Las Vegas

Un sector eficiente y atractivo

Zoológico

Santa Fe

Vivero

Municipal

Calle 10

Calle 30

Av. G

uaya

bal

Av. L

as V

egas

Ciudad del Río

Mamm

Río

Abur

rá

Predios existentes

Nueva estación Metro

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Nueva estación de Metro

Edificio Argos

Edificio Servientrega

Av. Regional

Río Aburrá

Zoológico

Sendero peatonal

Sendero peatonal

La construcción de una nueva estación de metro, la transforma-

ción del antiguo vivero y el zoológico Santa Fe en parques públi-

cos y su articulación a través de un sendero peatonal y arborizado

que conectará ambas riberas del río será el proyecto detonante en

la construcción del Nuevo Guayabal

Proyecto “Entre Orillas” nueva estación metro

Usos existentes

Usos existentes

Proyectos estratégicos detonantes

Usos existentes

Nuevos usos

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La Alameda y el Paseo Nuevo Guayabal conformarán un espacio

interno que atraerá nuevos visitantes, residentes y empleados al sector.

La Alameda y Paseo Nuevo Guayabal

Plantas bajas comerciales

Usos existentesNuevos usos

Alameda Nuevo Guayabal

Edificio Argos

Proyectos estratégicos detonantes

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La recualificación de la Avenida Guayabal mejorará la calidad ur-

bana del sector y posibilitará la aparición de actividades económi-

cas y recreativas a lo largo de este importante eje.

La transformación del sector

Recualificación de la Av. Guayabal

Recualificación de la Av. Guayabal

Zoológico Santa Fe

Usos existentes

Nuevos usos

Mejoramiento espacio público

Nuevos desarrollos

Plantas bajas comerciales

Otros proyectos

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Las nuevas normas propuestas buscan facilitar el desarrollo

de los potenciales del sector:

Aprovechamiento

Un índice de construcción entre 3 y 4, según el tamaño de la operación y una altura máxima permitida por el cono de aproximación del aeropuerto.

Mayor intensidad de uso del suelo.

Unidad de gestión

Permitir el desarrollo a través de Micro Unidades de Actuación -MUA- desde 700m2 de superficie.

Posibilidad de desarrollos diversos y agilidad en la gestión.


Obligaciones

Cesiones de 9,5m2 por cada 100m2 construidos para configurar los sis-temas estructurantes y financiar los proyectos estratégicos.

Reducción de más del 50% con

respecto a la norma actual.

Usos del suelo

Permitir la construcción de vivienda en el sector en coexistencia con usos productivos compatibles.

Sana mezcla de usos y preserva-

ción de vocación productiva

Cambios normativos y de gestiónUn nuevo marco normativo y de gestión

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La renovación a través de Micro Unidades de Actuación genera

una gran variedad de alternativas de desarrollo inmobiliario, posi-

bilitando la intervención de un mayor número de inversionistas y

actores del sector de la construcción y adaptándose a las condi-

ciones del mercado.

MUA GRANDE

(mayor a 5.000m2)

-Cambiar de uso, manteniendo estructura actual,

susceptibles de reformas o adiciones un 50% del

área actual y un 20 % del suelo destapado.

-Subdivisión y redesarrollo.

-Edificios nuevos manteniendo preexistencias.

-Desarrollo completo.




-Subdivisión y redesarrollo.












Este rango de MUA no tiene obligaciones en parqueaderos.

Área: 12.500 m2

I.C:4

I.C:3,50

I.C:3,00

I.C:3,00

MUA MEDIANA

(2.700m2 a 5.000m2)Área: 3.725 m2

MUA PEQUEÑA

(700m2 a 2.700m2)

Área: 1.350 m2

PREDIOS MENORES

REFORMAS O

ADICIONES

(menores a 700m2)Área: 700 m2

Alternativa 1 Alternativa 2 Alternativa 3

1

2

3

4


30 % de desarrollo 50% de desarrollo Desarrollo completo

50% de desarrollo Desarrollo completoManteniendo uso actual


10 % de desarrollo 30% de desarrollo 80% de desarrollo


Alternativa 1 Alternativa 2

Reformas o adiciones Desarrollo completo

Renovación urbana progresiva, diversa y de calidad Múltiples alternativas de desarrollo

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Bajo las condiciones normativas pro-

puestas el sector se renovará progre-

sivamente, recibiendo nuevos usos

del suelo y permitiendo la permanen-

cia o transformación de las

actividades productivas.

Estado inicial 30% de desarrollo 50% de desarrollo

80% de desarrollo

Un desarrollo diverso y flexibleRenovación urbana progresiva, diversa y de calidad

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En el sector de estudio pueden construirse alrededor de

1’200.000m2 para nuevas actividades, así, el territorio podría al-

bergar hasta 20.000 nuevos habitantes y 40.000 empleos.

Un Nuevo Guayabal

Nuevos desarrollos

Cambios normativos y de gestión

Usos existentes

Usos existentes

Proyectos detonantes




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Equipo de trabajo Grupo Argos

Ing. David Escobar Coordinación

Ing. Hernando Gomez Asesor técnico

Equipo de trabajo urbam EAFIT

Arq. Alejandro Echeverri Director

Ing. Francesco Orsini Director técnico

Urb. Juan Pablo Ospina Movilidad y transporte

Arq. Sebastián Bustamante Paisaje y espacio público

Urb. Daniel Carvalho Desarrollo urbano y sostenibilidad

Arq. Isabel Basombrío Forma urbana y espacio público

Arq. Ángela Duque Cartografía del proyecto

Arq. David Vélez Cartografía del proyecto

Lina Rojas Asistente

Asesores

Arq. Marco Montes Urbanismo

Arq. Juan Carlos García Simulación financiera

Departamento Administrativo de Planeación DAP – Medellín.

Agradecimientos

Agradecemos la participación del Metro de Medellín, Grupo Nutresa, Arquitectos e Ingenieros

Asociados AIA, La Lonja, Bancolombia, Cementos Argos, Ciudad del Río, Crystal, Smurfit Car-

tón de Colombia, Organización Chaid Neme, Sura, Congregación Mariana, Socoda – Familia

Gutiérrez, Coltabaco, Amtex, Proantioquia y TCC.

Julio, 2013

Página Webwww.eafit.edu.co/urbam

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