PROYECTO DE TRABAJO DE GRADO

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO EN UNA CIUDAD INTERMEDIA

DEL VALLE DEL CAUCA

JAVIER IGNACIO ROJAS TINOCO

VIacuteCTOR ANDREacuteS GUTIEacuteRREZ PINEDA

UNIVERSIDAD CATOacuteLICA DE COLOMBIA

FACULTAD DE INGENIERIacuteA

PROGRAMA DE ESPECIALIZACIOacuteN GERENCIA DE OBRAS

BOGOTAacute DC NOVIEMBRE 05 DE 2019

2

3

TABLA DE CONTENIDO

Introduccioacuten 8

1 Generalidades 9

11 Liacutenea de investigacioacuten 9

12 Planteamiento del problema 9

121 Antecedentes del problema 9

122 Pregunta de investigacioacuten 9

123 Variables del problema 10

13 Justificacioacuten 10

14 Caracteriacutesticas de la construccioacuten a evaluar (Edificio de apartamentos) 10

15 Hipoacutetesis 15

16 Objetivos 16

161 Objetivo general 16

162 Objetivos especiacuteficos 16

2 Marcos de referencia 17

21 Marco conceptual 17

22 Marco teoacuterico 18

221 Anaacutelisis financiero 20

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad 22

223 Estudio de mercado 23

4

224 Financiacioacuten 25

23 Marco Juriacutedico 26

24 Marco geograacutefico 27

25 Marco demograacutefico 27

26 Estado del arte 30

3 Metodologiacutea 33

31 Fases del trabajo de grado 33

32 Instrumentos o herramientas utilizadas 34

33 Poblacioacuten y muestra 34

34 Alcances y limitaciones 35

4 Productos para entregar 36

5 Entrega de resultados esperados e impactos 37

51 Aporte de los resultados a la gerencia de obras 37

52 Coacutemo se responde a la pregunta de investigacioacuten con los resultados 37

521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado 37

522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de

estudio 44

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto 45

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas 54

525 Fase de anaacutelisis de resultados 55

5

53 Estrategias de comunicacioacuten y divulgacioacuten 57

6 Nuevas aacutereas de estudio 58

7 Conclusiones y recomendaciones 59

8 Bibliografiacutea 60

9 Anexos 65

6

LISTA DE FIGURAS

FIGURA 1-1 PLANTA PRIMER PISO PARQUEADEROS 11

FIGURA 1-2 PLANTA SEGUNDO Y TERCER PISO APARTAMENTOS TIPO 1 Y 2 12

FIGURA 1-3 PLANTA CUARTO PISO APARTAMENTO TIPO 3 13

FIGURA 1-4 PLANTA CUBIERTA 14

FIGURA 1-5 CUADRO DE AacuteREAS ELABORACIOacuteN PROPIA 15

FIGURA 2-1 MEacuteTODOS DE EVALUACIOacuteN DE PROYECTOS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 21

FIGURA 2-2 VENTAJAS DEL ESTUDIO DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 24

FIGURA 2-3 DESVENTAJAS DE LOS ESTUDIOS DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 25

FIGURA 2-4 LOCALIZACIOacuteN PROYECTO TOMADO DE GOOGLE MAPS ELABORACIOacuteN PROPIA 27

FIGURA 2-5 TASA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute

ELABORACIOacuteN PROPIA 28

FIGURA 5-1 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN COMPRA DE APARTAMENTO

ELABORACIOacuteN PROPIA 43

FIGURA 5-2 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO

ELABORACIOacuteN PROPIA 43

FIGURA 5-3 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA PERIOacuteDICA (CURVA DISTRIBUCIOacuteN) - VER ANEXO C

FLUJOS DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49

FIGURA 5-4 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA ACUMULADA (CURVA Srdquo) - VER ANEXO C FLUJOS

DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49

FIGURA 5-5 ALTERNATIVAS DE ANAacuteLISIS PARA EL PLAN DE NEGOCIO ELABORACIOacuteN PROPIA 54

FIGURA 9-1 FORMATO ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 69

2

3

TABLA DE CONTENIDO

Introduccioacuten 8

1 Generalidades 9

11 Liacutenea de investigacioacuten 9

12 Planteamiento del problema 9

121 Antecedentes del problema 9

122 Pregunta de investigacioacuten 9

123 Variables del problema 10

13 Justificacioacuten 10

14 Caracteriacutesticas de la construccioacuten a evaluar (Edificio de apartamentos) 10

15 Hipoacutetesis 15

16 Objetivos 16

161 Objetivo general 16

162 Objetivos especiacuteficos 16

2 Marcos de referencia 17

21 Marco conceptual 17

22 Marco teoacuterico 18

221 Anaacutelisis financiero 20

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad 22

223 Estudio de mercado 23

4

224 Financiacioacuten 25

23 Marco Juriacutedico 26

24 Marco geograacutefico 27

25 Marco demograacutefico 27

26 Estado del arte 30

3 Metodologiacutea 33

31 Fases del trabajo de grado 33

32 Instrumentos o herramientas utilizadas 34

33 Poblacioacuten y muestra 34

34 Alcances y limitaciones 35

4 Productos para entregar 36

5 Entrega de resultados esperados e impactos 37

51 Aporte de los resultados a la gerencia de obras 37

52 Coacutemo se responde a la pregunta de investigacioacuten con los resultados 37

521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado 37

522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de

estudio 44

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto 45

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas 54

525 Fase de anaacutelisis de resultados 55

5

53 Estrategias de comunicacioacuten y divulgacioacuten 57

6 Nuevas aacutereas de estudio 58

7 Conclusiones y recomendaciones 59

8 Bibliografiacutea 60

9 Anexos 65

6

LISTA DE FIGURAS

FIGURA 1-1 PLANTA PRIMER PISO PARQUEADEROS 11

FIGURA 1-2 PLANTA SEGUNDO Y TERCER PISO APARTAMENTOS TIPO 1 Y 2 12

FIGURA 1-3 PLANTA CUARTO PISO APARTAMENTO TIPO 3 13

FIGURA 1-4 PLANTA CUBIERTA 14

FIGURA 1-5 CUADRO DE AacuteREAS ELABORACIOacuteN PROPIA 15

FIGURA 2-1 MEacuteTODOS DE EVALUACIOacuteN DE PROYECTOS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 21

FIGURA 2-2 VENTAJAS DEL ESTUDIO DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 24

FIGURA 2-3 DESVENTAJAS DE LOS ESTUDIOS DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 25

FIGURA 2-4 LOCALIZACIOacuteN PROYECTO TOMADO DE GOOGLE MAPS ELABORACIOacuteN PROPIA 27

FIGURA 2-5 TASA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute

ELABORACIOacuteN PROPIA 28

FIGURA 5-1 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN COMPRA DE APARTAMENTO

ELABORACIOacuteN PROPIA 43

FIGURA 5-2 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO

ELABORACIOacuteN PROPIA 43

FIGURA 5-3 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA PERIOacuteDICA (CURVA DISTRIBUCIOacuteN) - VER ANEXO C

FLUJOS DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49

FIGURA 5-4 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA ACUMULADA (CURVA Srdquo) - VER ANEXO C FLUJOS

DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49

FIGURA 5-5 ALTERNATIVAS DE ANAacuteLISIS PARA EL PLAN DE NEGOCIO ELABORACIOacuteN PROPIA 54

FIGURA 9-1 FORMATO ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 69

3

TABLA DE CONTENIDO

Introduccioacuten 8

1 Generalidades 9

11 Liacutenea de investigacioacuten 9

12 Planteamiento del problema 9

121 Antecedentes del problema 9

122 Pregunta de investigacioacuten 9

123 Variables del problema 10

13 Justificacioacuten 10

14 Caracteriacutesticas de la construccioacuten a evaluar (Edificio de apartamentos) 10

15 Hipoacutetesis 15

16 Objetivos 16

161 Objetivo general 16

162 Objetivos especiacuteficos 16

2 Marcos de referencia 17

21 Marco conceptual 17

22 Marco teoacuterico 18

221 Anaacutelisis financiero 20

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad 22

223 Estudio de mercado 23

4

224 Financiacioacuten 25

23 Marco Juriacutedico 26

24 Marco geograacutefico 27

25 Marco demograacutefico 27

26 Estado del arte 30

3 Metodologiacutea 33

31 Fases del trabajo de grado 33

32 Instrumentos o herramientas utilizadas 34

33 Poblacioacuten y muestra 34

34 Alcances y limitaciones 35

4 Productos para entregar 36

5 Entrega de resultados esperados e impactos 37

51 Aporte de los resultados a la gerencia de obras 37

52 Coacutemo se responde a la pregunta de investigacioacuten con los resultados 37

521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado 37

522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de

estudio 44

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto 45

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas 54

525 Fase de anaacutelisis de resultados 55

5

53 Estrategias de comunicacioacuten y divulgacioacuten 57

6 Nuevas aacutereas de estudio 58

7 Conclusiones y recomendaciones 59

8 Bibliografiacutea 60

9 Anexos 65

6

LISTA DE FIGURAS

FIGURA 1-1 PLANTA PRIMER PISO PARQUEADEROS 11

FIGURA 1-2 PLANTA SEGUNDO Y TERCER PISO APARTAMENTOS TIPO 1 Y 2 12

FIGURA 1-3 PLANTA CUARTO PISO APARTAMENTO TIPO 3 13

FIGURA 1-4 PLANTA CUBIERTA 14

FIGURA 1-5 CUADRO DE AacuteREAS ELABORACIOacuteN PROPIA 15

FIGURA 2-1 MEacuteTODOS DE EVALUACIOacuteN DE PROYECTOS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 21

FIGURA 2-2 VENTAJAS DEL ESTUDIO DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 24

FIGURA 2-3 DESVENTAJAS DE LOS ESTUDIOS DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 25

FIGURA 2-4 LOCALIZACIOacuteN PROYECTO TOMADO DE GOOGLE MAPS ELABORACIOacuteN PROPIA 27

FIGURA 2-5 TASA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute

ELABORACIOacuteN PROPIA 28

FIGURA 5-1 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN COMPRA DE APARTAMENTO

ELABORACIOacuteN PROPIA 43

FIGURA 5-2 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO

ELABORACIOacuteN PROPIA 43

FIGURA 5-3 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA PERIOacuteDICA (CURVA DISTRIBUCIOacuteN) - VER ANEXO C

FLUJOS DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49

FIGURA 5-4 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA ACUMULADA (CURVA Srdquo) - VER ANEXO C FLUJOS

DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49

FIGURA 5-5 ALTERNATIVAS DE ANAacuteLISIS PARA EL PLAN DE NEGOCIO ELABORACIOacuteN PROPIA 54

FIGURA 9-1 FORMATO ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 69

4

224 Financiacioacuten 25

23 Marco Juriacutedico 26

24 Marco geograacutefico 27

25 Marco demograacutefico 27

26 Estado del arte 30

3 Metodologiacutea 33

31 Fases del trabajo de grado 33

32 Instrumentos o herramientas utilizadas 34

33 Poblacioacuten y muestra 34

34 Alcances y limitaciones 35

4 Productos para entregar 36

5 Entrega de resultados esperados e impactos 37

51 Aporte de los resultados a la gerencia de obras 37

52 Coacutemo se responde a la pregunta de investigacioacuten con los resultados 37

521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado 37

522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de

estudio 44

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto 45

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas 54

525 Fase de anaacutelisis de resultados 55

5

53 Estrategias de comunicacioacuten y divulgacioacuten 57

6 Nuevas aacutereas de estudio 58

7 Conclusiones y recomendaciones 59

8 Bibliografiacutea 60

9 Anexos 65

6

LISTA DE FIGURAS

FIGURA 1-1 PLANTA PRIMER PISO PARQUEADEROS 11

FIGURA 1-2 PLANTA SEGUNDO Y TERCER PISO APARTAMENTOS TIPO 1 Y 2 12

FIGURA 1-3 PLANTA CUARTO PISO APARTAMENTO TIPO 3 13

FIGURA 1-4 PLANTA CUBIERTA 14

FIGURA 1-5 CUADRO DE AacuteREAS ELABORACIOacuteN PROPIA 15

FIGURA 2-1 MEacuteTODOS DE EVALUACIOacuteN DE PROYECTOS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 21

FIGURA 2-2 VENTAJAS DEL ESTUDIO DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 24

FIGURA 2-3 DESVENTAJAS DE LOS ESTUDIOS DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 25

FIGURA 2-4 LOCALIZACIOacuteN PROYECTO TOMADO DE GOOGLE MAPS ELABORACIOacuteN PROPIA 27

FIGURA 2-5 TASA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute

ELABORACIOacuteN PROPIA 28

FIGURA 5-1 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN COMPRA DE APARTAMENTO

ELABORACIOacuteN PROPIA 43

FIGURA 5-2 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO

ELABORACIOacuteN PROPIA 43

FIGURA 5-3 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA PERIOacuteDICA (CURVA DISTRIBUCIOacuteN) - VER ANEXO C

FLUJOS DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49

FIGURA 5-4 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA ACUMULADA (CURVA Srdquo) - VER ANEXO C FLUJOS

DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49

FIGURA 5-5 ALTERNATIVAS DE ANAacuteLISIS PARA EL PLAN DE NEGOCIO ELABORACIOacuteN PROPIA 54

FIGURA 9-1 FORMATO ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 69

5

53 Estrategias de comunicacioacuten y divulgacioacuten 57

6 Nuevas aacutereas de estudio 58

7 Conclusiones y recomendaciones 59

8 Bibliografiacutea 60

9 Anexos 65

6

LISTA DE FIGURAS

FIGURA 1-1 PLANTA PRIMER PISO PARQUEADEROS 11

FIGURA 1-2 PLANTA SEGUNDO Y TERCER PISO APARTAMENTOS TIPO 1 Y 2 12

FIGURA 1-3 PLANTA CUARTO PISO APARTAMENTO TIPO 3 13

FIGURA 1-4 PLANTA CUBIERTA 14

FIGURA 1-5 CUADRO DE AacuteREAS ELABORACIOacuteN PROPIA 15

FIGURA 2-1 MEacuteTODOS DE EVALUACIOacuteN DE PROYECTOS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 21

FIGURA 2-2 VENTAJAS DEL ESTUDIO DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 24

FIGURA 2-3 DESVENTAJAS DE LOS ESTUDIOS DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 25

FIGURA 2-4 LOCALIZACIOacuteN PROYECTO TOMADO DE GOOGLE MAPS ELABORACIOacuteN PROPIA 27

FIGURA 2-5 TASA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute

ELABORACIOacuteN PROPIA 28

FIGURA 5-1 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN COMPRA DE APARTAMENTO

ELABORACIOacuteN PROPIA 43

FIGURA 5-2 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO

ELABORACIOacuteN PROPIA 43

FIGURA 5-3 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA PERIOacuteDICA (CURVA DISTRIBUCIOacuteN) - VER ANEXO C

FLUJOS DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49

FIGURA 5-4 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA ACUMULADA (CURVA Srdquo) - VER ANEXO C FLUJOS

DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49

FIGURA 5-5 ALTERNATIVAS DE ANAacuteLISIS PARA EL PLAN DE NEGOCIO ELABORACIOacuteN PROPIA 54

FIGURA 9-1 FORMATO ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 69

6

LISTA DE FIGURAS

FIGURA 1-1 PLANTA PRIMER PISO PARQUEADEROS 11

FIGURA 1-2 PLANTA SEGUNDO Y TERCER PISO APARTAMENTOS TIPO 1 Y 2 12

FIGURA 1-3 PLANTA CUARTO PISO APARTAMENTO TIPO 3 13

FIGURA 1-4 PLANTA CUBIERTA 14

FIGURA 1-5 CUADRO DE AacuteREAS ELABORACIOacuteN PROPIA 15

FIGURA 2-1 MEacuteTODOS DE EVALUACIOacuteN DE PROYECTOS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 21

FIGURA 2-2 VENTAJAS DEL ESTUDIO DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 24

FIGURA 2-3 DESVENTAJAS DE LOS ESTUDIOS DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 25

FIGURA 2-4 LOCALIZACIOacuteN PROYECTO TOMADO DE GOOGLE MAPS ELABORACIOacuteN PROPIA 27

FIGURA 2-5 TASA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute

ELABORACIOacuteN PROPIA 28

FIGURA 5-1 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN COMPRA DE APARTAMENTO

ELABORACIOacuteN PROPIA 43

FIGURA 5-2 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO

ELABORACIOacuteN PROPIA 43

FIGURA 5-3 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA PERIOacuteDICA (CURVA DISTRIBUCIOacuteN) - VER ANEXO C

FLUJOS DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49

FIGURA 5-4 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA ACUMULADA (CURVA Srdquo) - VER ANEXO C FLUJOS

DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49

FIGURA 5-5 ALTERNATIVAS DE ANAacuteLISIS PARA EL PLAN DE NEGOCIO ELABORACIOacuteN PROPIA 54

FIGURA 9-1 FORMATO ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 69

7

LISTA DE TABLAS

TABLA 2-1 CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute ELABORACIOacuteN

PROPIA 28

TABLA 2-2 COMPOSICIOacuteN URBANA Y RURAL MUNICIPIO DE TULUAacute FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO

DE TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29

TABLA 2-3 PREDIOS Y POBLACIOacuteN BARRIO NUEVO ALVERNIA FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE

TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29

TABLA 2-4 AGRUPACIOacuteN DE BARRIO SEGUacuteN SECTOR FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute

ELABORACIOacuteN PROPIA 29

TABLA 5-1 VALOR COMERCIAL LOTE CALLE 21 NO 32ordf-21 BARRIO NUEVO ALVERNIA

ELABORACIOacuteN PROPIA 39

TABLA 5-2 RESULTADOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 42

TABLA 5-3 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 45

TABLA 5-4 PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL ELABORACIOacuteN PROPIA 45

TABLA 5-5 COSTOS INDIRECTOS DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 50

TABLA 5-6 VALOR APROXIMADO DE VENTA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 53

TABLA 5-7 RESULTADOS ANAacuteLISIS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 55

TABLA 9-1 BASE DE DATOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 71

TABLA 9-2 FLUJO DE INVERSIOacuteN OBRA CIVIL PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN

PROPIA 73

TABLA 9-3 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN

PROPIA 74

TABLA 9-4 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTOS

ELABORACIOacuteN PROPIA 75

8

INTRODUCCIOacuteN

Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector

inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su

concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento de

procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros Los proyectos inmobiliarios

desde su planteamiento y desarrollo requieren la contemplacioacuten de aspectos como [6]

Conceptualizacioacuten del proyecto Legislacioacuten Marco juriacutedico y Fiscal de operaciones

inmobiliarias Plan de negocios y financiamiento Compra o aseguramiento de la propiedad

Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Estudios y Permisos Construccioacuten

Mercadotecnia inmobiliaria Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten

Para el desarrollo del trabajo de grado con un estudio de caso donde se estructura la

evaluacioacuten financiera de un proyecto de construccioacuten para edificacioacuten de apartamentos se

desarrolla un ejercicio que permite la toma de decisiones al planteamiento de alternativas de un

plan de negocio para un proyecto inmobiliario Para dicho proyecto se deberaacute establecer la

viabilidad de inversioacuten y la respectiva toma de decisioacuten para la venta de apartamentos o para el

arrendamiento de estos

Aplicando una metodologiacutea para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten se evaluacutean las

alternativas del plan de negocio tomando como objeto de anaacutelisis un edificio de apartamentos de

cuatro niveles y el estudio del sector para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia)

localizado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

9

1 GENERALIDADES

11 LIacuteNEA DE INVESTIGACIOacuteN

El trabajo desarrollado se enmarca en la liacutenea de investigacioacuten ldquoGestioacuten integral y

dinaacutemica de las organizaciones empresarialesrdquo y dentro de un tipo de investigacioacuten

ldquoProyectivardquo al generar una propuesta o modelo de alternativa viable de negocio en solucioacuten

a la necesidad de evaluar la viabilidad financiera de inversioacuten para la construccioacuten de un

edificio de apartamento

12 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

121 Antecedentes del problema

De acuerdo con el estudio de caso se tiene la necesidad de estructurar la evaluacioacuten de un

plan de negocio que tiene como formulacioacuten de proyecto la construccioacuten de una

edificacioacuten para apartamentos localizada en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca De esta

manera para dicho proyecto se debe establecer la viabilidad de inversioacuten con el fin de

tomar la decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o de su arrendamiento

122 Pregunta de investigacioacuten

Para un edificio de apartamentos localizado en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca cuaacutel es

la alternativa de mayor viabilidad como plan de negocio iquestla construccioacuten para venta de los

apartamentos o la construccioacuten para el arrendamiento de estos

10

123 Variables del problema

Variables Dependientes

Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten Valor Actual

Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo Beneficio

Variables Independientes o especificas

Tiempos (Construccioacuten Venta o Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De

mercado De valorizacioacuten Riesgos)

13 JUSTIFICACIOacuteN

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de caso la

necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una edificacioacuten y su viabilidad de

inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o para su

respectivo arrendamiento

En este sentido se requiere profundizar sobre la evaluacioacuten de proyectos y la gestioacuten

gerencial en el desarrollo de estos la determinacioacuten de su bondad la identificacioacuten de la

rentabilidad financiera y econoacutemica asiacute como la aplicacioacuten de teacutecnicas y herramientas que

permitan a la Gerencia de un proyecto la toma de decisiones en la etapa de su formulacioacuten

14 CARACTERIacuteSTICAS DE LA CONSTRUCCIOacuteN A EVALUAR (EDIFICIO DE

APARTAMENTOS)

El proyecto consiste en una edificacioacuten de mamposteriacutea estructural de cuatro (4) pisos y

una cubierta (Ver Figura 1-1 a Figura 1-4) El primer piso estaacute compuesto de una zona de parqueo

disentildeada para cinco (5) vehiacuteculos (Ver Figura 1-1)

11

Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos

El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso

(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver

Figura 1-2)

Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura

1-2 y Figura 1-5)

Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura

1-2 y Figura 1-5)

12

Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2

El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver

Figura 1-3)

Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y

Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)

13

Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3

14

Figura 1-4 Planta Cubierta

15

Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia

15 HIPOacuteTESIS

La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual

supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y

con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte

en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos

dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos

CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE

AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO

AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO

AREA CONSTRUIDA TERCER PISO

= 24500 M2

= 18271 M2

= 19760 M2

= 19760 M2

AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2

AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2

AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2

AREA LIBRE = 7400 M2

IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2

CUADRO DE AREAS APTOS

AREA APTO 1

AREA APTO 2

AREA COMUacuteN

= 8168 M2

= 6200 M2

= 5392 M2

= 13516 M2

= 6284 M2

PISO 2 Y 3

PISO 4AREA COMUacuteN

AREA APTO

PARQUEADEROS

PARQUEADERO 1 = 1297 M2

= 2576 M2

= 1705 M2

= 1700 M2

= 1936 M2

CUADRO DE AREAS

PARQUEADERO 2

PARQUEADERO 3

PARQUEADERO 4

PARQUEADERO 5

16

16 OBJETIVOS

161 Objetivo general

Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la

viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos

del sector inmobiliario

162 Objetivos especiacuteficos

Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o

Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)

Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la

inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo

Beneficio

Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento

referidas a la localizacioacuten del proyecto

Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten

de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento

17

2 MARCOS DE REFERENCIA

21 MARCO CONCEPTUAL

Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un

proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de

apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute

ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente

Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de

garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector

inmobiliario en esa zona

En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor

practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)

personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de

las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona

Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios

Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project

A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las

cueles los inversionistas se enfrentariacutean

Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de

realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros

conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar

la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten

deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que

sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta

18

Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y

estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]

Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para

evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y

Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es

decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda

consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de

efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad

Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta

del mercado ante un producto o servicio [2]

Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para

llevar a cabo una actividad o proyecto [3]

Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]

Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del

tiempo

Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien

Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a

una problemaacutetica abordada [5]

Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y

administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los

alcances tiempos costos y riesgos establecidos

Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los

objetivos en el desarrollo de un proyecto

22 MARCO TEOacuteRICO

Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector

inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su

concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento

de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros

19

Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la

contemplacioacuten de aspectos como [6]

Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con

ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta

conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de

factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten

de la viabilidad del desarrollo inmobiliario

Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la

obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente

Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y

factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo

analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y

oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear

(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades

Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos

propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos

directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc

Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de

vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo

de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la

gestioacuten de traacutemites

Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de

ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos

programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos

constructivos y adquisicioacuten de recursos

20

Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que

requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario

Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la

planeacioacuten definida

Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten

de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos

pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio

Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo

inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta

Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el

Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de

los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso

221 Anaacutelisis financiero

Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la

viabilidad del desarrollo inmobiliario

Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del

capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con

modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las

variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de

cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al

final de dicho proyecto [7]

21

Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos

meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]

Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia

Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del

tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]

Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar

las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]

El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la

cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos

Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no

considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes

Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el

momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido

MetodosEstaticos

bullPeriodo de recuperacion simple

bullTasa de rentabilidad contable

bullCosto minimo

Metodosdinamicos

bullPeriodo de recuperacion descontado

bullValor actual neto (VAN)

bullTasa interna de retorno (TIR)

bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)

bullRelacion costo beneficio

bullCosto anual equivalente

22

principalmente a dos motivos [7]

El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute

disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una

rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero

El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual

Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo

A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos

contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]

Periodo de recuperacioacuten descontado

Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su

generacioacuten de flujos a valor presente o descontado

Valor actual neto (VAN)

Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo

futuros esperados

Tasa interna de retorno (TIR)

Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el

proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad

adicional ganada

Relacioacuten costo beneficio

Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria

invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos

con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad

Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un

inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

8

INTRODUCCIOacuteN

Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector

inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su

concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento de

procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros Los proyectos inmobiliarios

desde su planteamiento y desarrollo requieren la contemplacioacuten de aspectos como [6]

Conceptualizacioacuten del proyecto Legislacioacuten Marco juriacutedico y Fiscal de operaciones

inmobiliarias Plan de negocios y financiamiento Compra o aseguramiento de la propiedad

Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Estudios y Permisos Construccioacuten

Mercadotecnia inmobiliaria Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten

Para el desarrollo del trabajo de grado con un estudio de caso donde se estructura la

evaluacioacuten financiera de un proyecto de construccioacuten para edificacioacuten de apartamentos se

desarrolla un ejercicio que permite la toma de decisiones al planteamiento de alternativas de un

plan de negocio para un proyecto inmobiliario Para dicho proyecto se deberaacute establecer la

viabilidad de inversioacuten y la respectiva toma de decisioacuten para la venta de apartamentos o para el

arrendamiento de estos

Aplicando una metodologiacutea para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten se evaluacutean las

alternativas del plan de negocio tomando como objeto de anaacutelisis un edificio de apartamentos de

cuatro niveles y el estudio del sector para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia)

localizado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

9

1 GENERALIDADES

11 LIacuteNEA DE INVESTIGACIOacuteN

El trabajo desarrollado se enmarca en la liacutenea de investigacioacuten ldquoGestioacuten integral y

dinaacutemica de las organizaciones empresarialesrdquo y dentro de un tipo de investigacioacuten

ldquoProyectivardquo al generar una propuesta o modelo de alternativa viable de negocio en solucioacuten

a la necesidad de evaluar la viabilidad financiera de inversioacuten para la construccioacuten de un

edificio de apartamento

12 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

121 Antecedentes del problema

De acuerdo con el estudio de caso se tiene la necesidad de estructurar la evaluacioacuten de un

plan de negocio que tiene como formulacioacuten de proyecto la construccioacuten de una

edificacioacuten para apartamentos localizada en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca De esta

manera para dicho proyecto se debe establecer la viabilidad de inversioacuten con el fin de

tomar la decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o de su arrendamiento

122 Pregunta de investigacioacuten

Para un edificio de apartamentos localizado en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca cuaacutel es

la alternativa de mayor viabilidad como plan de negocio iquestla construccioacuten para venta de los

apartamentos o la construccioacuten para el arrendamiento de estos

10

123 Variables del problema

Variables Dependientes

Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten Valor Actual

Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo Beneficio

Variables Independientes o especificas

Tiempos (Construccioacuten Venta o Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De

mercado De valorizacioacuten Riesgos)

13 JUSTIFICACIOacuteN

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de caso la

necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una edificacioacuten y su viabilidad de

inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o para su

respectivo arrendamiento

En este sentido se requiere profundizar sobre la evaluacioacuten de proyectos y la gestioacuten

gerencial en el desarrollo de estos la determinacioacuten de su bondad la identificacioacuten de la

rentabilidad financiera y econoacutemica asiacute como la aplicacioacuten de teacutecnicas y herramientas que

permitan a la Gerencia de un proyecto la toma de decisiones en la etapa de su formulacioacuten

14 CARACTERIacuteSTICAS DE LA CONSTRUCCIOacuteN A EVALUAR (EDIFICIO DE

APARTAMENTOS)

El proyecto consiste en una edificacioacuten de mamposteriacutea estructural de cuatro (4) pisos y

una cubierta (Ver Figura 1-1 a Figura 1-4) El primer piso estaacute compuesto de una zona de parqueo

disentildeada para cinco (5) vehiacuteculos (Ver Figura 1-1)

11

Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos

El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso

(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver

Figura 1-2)

Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura

1-2 y Figura 1-5)

Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura

1-2 y Figura 1-5)

12

Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2

El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver

Figura 1-3)

Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y

Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)

13

Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3

14

Figura 1-4 Planta Cubierta

15

Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia

15 HIPOacuteTESIS

La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual

supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y

con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte

en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos

dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos

CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE

AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO

AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO

AREA CONSTRUIDA TERCER PISO

= 24500 M2

= 18271 M2

= 19760 M2

= 19760 M2

AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2

AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2

AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2

AREA LIBRE = 7400 M2

IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2

CUADRO DE AREAS APTOS

AREA APTO 1

AREA APTO 2

AREA COMUacuteN

= 8168 M2

= 6200 M2

= 5392 M2

= 13516 M2

= 6284 M2

PISO 2 Y 3

PISO 4AREA COMUacuteN

AREA APTO

PARQUEADEROS

PARQUEADERO 1 = 1297 M2

= 2576 M2

= 1705 M2

= 1700 M2

= 1936 M2

CUADRO DE AREAS

PARQUEADERO 2

PARQUEADERO 3

PARQUEADERO 4

PARQUEADERO 5

16

16 OBJETIVOS

161 Objetivo general

Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la

viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos

del sector inmobiliario

162 Objetivos especiacuteficos

Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o

Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)

Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la

inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo

Beneficio

Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento

referidas a la localizacioacuten del proyecto

Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten

de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento

17

2 MARCOS DE REFERENCIA

21 MARCO CONCEPTUAL

Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un

proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de

apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute

ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente

Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de

garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector

inmobiliario en esa zona

En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor

practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)

personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de

las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona

Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios

Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project

A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las

cueles los inversionistas se enfrentariacutean

Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de

realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros

conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar

la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten

deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que

sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta

18

Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y

estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]

Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para

evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y

Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es

decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda

consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de

efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad

Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta

del mercado ante un producto o servicio [2]

Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para

llevar a cabo una actividad o proyecto [3]

Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]

Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del

tiempo

Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien

Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a

una problemaacutetica abordada [5]

Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y

administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los

alcances tiempos costos y riesgos establecidos

Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los

objetivos en el desarrollo de un proyecto

22 MARCO TEOacuteRICO

Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector

inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su

concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento

de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros

19

Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la

contemplacioacuten de aspectos como [6]

Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con

ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta

conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de

factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten

de la viabilidad del desarrollo inmobiliario

Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la

obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente

Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y

factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo

analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y

oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear

(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades

Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos

propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos

directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc

Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de

vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo

de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la

gestioacuten de traacutemites

Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de

ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos

programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos

constructivos y adquisicioacuten de recursos

20

Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que

requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario

Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la

planeacioacuten definida

Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten

de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos

pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio

Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo

inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta

Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el

Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de

los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso

221 Anaacutelisis financiero

Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la

viabilidad del desarrollo inmobiliario

Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del

capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con

modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las

variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de

cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al

final de dicho proyecto [7]

21

Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos

meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]

Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia

Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del

tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]

Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar

las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]

El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la

cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos

Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no

considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes

Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el

momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido

MetodosEstaticos

bullPeriodo de recuperacion simple

bullTasa de rentabilidad contable

bullCosto minimo

Metodosdinamicos

bullPeriodo de recuperacion descontado

bullValor actual neto (VAN)

bullTasa interna de retorno (TIR)

bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)

bullRelacion costo beneficio

bullCosto anual equivalente

22

principalmente a dos motivos [7]

El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute

disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una

rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero

El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual

Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo

A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos

contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]

Periodo de recuperacioacuten descontado

Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su

generacioacuten de flujos a valor presente o descontado

Valor actual neto (VAN)

Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo

futuros esperados

Tasa interna de retorno (TIR)

Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el

proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad

adicional ganada

Relacioacuten costo beneficio

Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria

invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos

con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad

Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un

inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

9

1 GENERALIDADES

11 LIacuteNEA DE INVESTIGACIOacuteN

El trabajo desarrollado se enmarca en la liacutenea de investigacioacuten ldquoGestioacuten integral y

dinaacutemica de las organizaciones empresarialesrdquo y dentro de un tipo de investigacioacuten

ldquoProyectivardquo al generar una propuesta o modelo de alternativa viable de negocio en solucioacuten

a la necesidad de evaluar la viabilidad financiera de inversioacuten para la construccioacuten de un

edificio de apartamento

12 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

121 Antecedentes del problema

De acuerdo con el estudio de caso se tiene la necesidad de estructurar la evaluacioacuten de un

plan de negocio que tiene como formulacioacuten de proyecto la construccioacuten de una

edificacioacuten para apartamentos localizada en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca De esta

manera para dicho proyecto se debe establecer la viabilidad de inversioacuten con el fin de

tomar la decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o de su arrendamiento

122 Pregunta de investigacioacuten

Para un edificio de apartamentos localizado en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca cuaacutel es

la alternativa de mayor viabilidad como plan de negocio iquestla construccioacuten para venta de los

apartamentos o la construccioacuten para el arrendamiento de estos

10

123 Variables del problema

Variables Dependientes

Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten Valor Actual

Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo Beneficio

Variables Independientes o especificas

Tiempos (Construccioacuten Venta o Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De

mercado De valorizacioacuten Riesgos)

13 JUSTIFICACIOacuteN

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de caso la

necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una edificacioacuten y su viabilidad de

inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o para su

respectivo arrendamiento

En este sentido se requiere profundizar sobre la evaluacioacuten de proyectos y la gestioacuten

gerencial en el desarrollo de estos la determinacioacuten de su bondad la identificacioacuten de la

rentabilidad financiera y econoacutemica asiacute como la aplicacioacuten de teacutecnicas y herramientas que

permitan a la Gerencia de un proyecto la toma de decisiones en la etapa de su formulacioacuten

14 CARACTERIacuteSTICAS DE LA CONSTRUCCIOacuteN A EVALUAR (EDIFICIO DE

APARTAMENTOS)

El proyecto consiste en una edificacioacuten de mamposteriacutea estructural de cuatro (4) pisos y

una cubierta (Ver Figura 1-1 a Figura 1-4) El primer piso estaacute compuesto de una zona de parqueo

disentildeada para cinco (5) vehiacuteculos (Ver Figura 1-1)

11

Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos

El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso

(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver

Figura 1-2)

Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura

1-2 y Figura 1-5)

Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura

1-2 y Figura 1-5)

12

Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2

El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver

Figura 1-3)

Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y

Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)

13

Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3

14

Figura 1-4 Planta Cubierta

15

Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia

15 HIPOacuteTESIS

La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual

supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y

con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte

en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos

dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos

CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE

AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO

AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO

AREA CONSTRUIDA TERCER PISO

= 24500 M2

= 18271 M2

= 19760 M2

= 19760 M2

AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2

AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2

AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2

AREA LIBRE = 7400 M2

IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2

CUADRO DE AREAS APTOS

AREA APTO 1

AREA APTO 2

AREA COMUacuteN

= 8168 M2

= 6200 M2

= 5392 M2

= 13516 M2

= 6284 M2

PISO 2 Y 3

PISO 4AREA COMUacuteN

AREA APTO

PARQUEADEROS

PARQUEADERO 1 = 1297 M2

= 2576 M2

= 1705 M2

= 1700 M2

= 1936 M2

CUADRO DE AREAS

PARQUEADERO 2

PARQUEADERO 3

PARQUEADERO 4

PARQUEADERO 5

16

16 OBJETIVOS

161 Objetivo general

Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la

viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos

del sector inmobiliario

162 Objetivos especiacuteficos

Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o

Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)

Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la

inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo

Beneficio

Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento

referidas a la localizacioacuten del proyecto

Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten

de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento

17

2 MARCOS DE REFERENCIA

21 MARCO CONCEPTUAL

Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un

proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de

apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute

ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente

Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de

garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector

inmobiliario en esa zona

En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor

practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)

personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de

las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona

Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios

Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project

A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las

cueles los inversionistas se enfrentariacutean

Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de

realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros

conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar

la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten

deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que

sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta

18

Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y

estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]

Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para

evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y

Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es

decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda

consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de

efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad

Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta

del mercado ante un producto o servicio [2]

Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para

llevar a cabo una actividad o proyecto [3]

Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]

Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del

tiempo

Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien

Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a

una problemaacutetica abordada [5]

Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y

administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los

alcances tiempos costos y riesgos establecidos

Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los

objetivos en el desarrollo de un proyecto

22 MARCO TEOacuteRICO

Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector

inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su

concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento

de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros

19

Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la

contemplacioacuten de aspectos como [6]

Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con

ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta

conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de

factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten

de la viabilidad del desarrollo inmobiliario

Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la

obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente

Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y

factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo

analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y

oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear

(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades

Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos

propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos

directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc

Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de

vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo

de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la

gestioacuten de traacutemites

Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de

ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos

programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos

constructivos y adquisicioacuten de recursos

20

Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que

requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario

Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la

planeacioacuten definida

Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten

de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos

pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio

Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo

inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta

Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el

Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de

los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso

221 Anaacutelisis financiero

Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la

viabilidad del desarrollo inmobiliario

Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del

capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con

modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las

variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de

cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al

final de dicho proyecto [7]

21

Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos

meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]

Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia

Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del

tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]

Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar

las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]

El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la

cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos

Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no

considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes

Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el

momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido

MetodosEstaticos

bullPeriodo de recuperacion simple

bullTasa de rentabilidad contable

bullCosto minimo

Metodosdinamicos

bullPeriodo de recuperacion descontado

bullValor actual neto (VAN)

bullTasa interna de retorno (TIR)

bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)

bullRelacion costo beneficio

bullCosto anual equivalente

22

principalmente a dos motivos [7]

El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute

disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una

rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero

El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual

Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo

A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos

contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]

Periodo de recuperacioacuten descontado

Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su

generacioacuten de flujos a valor presente o descontado

Valor actual neto (VAN)

Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo

futuros esperados

Tasa interna de retorno (TIR)

Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el

proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad

adicional ganada

Relacioacuten costo beneficio

Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria

invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos

con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad

Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un

inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

10

123 Variables del problema

Variables Dependientes

Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten Valor Actual

Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo Beneficio

Variables Independientes o especificas

Tiempos (Construccioacuten Venta o Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De

mercado De valorizacioacuten Riesgos)

13 JUSTIFICACIOacuteN

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de caso la

necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una edificacioacuten y su viabilidad de

inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o para su

respectivo arrendamiento

En este sentido se requiere profundizar sobre la evaluacioacuten de proyectos y la gestioacuten

gerencial en el desarrollo de estos la determinacioacuten de su bondad la identificacioacuten de la

rentabilidad financiera y econoacutemica asiacute como la aplicacioacuten de teacutecnicas y herramientas que

permitan a la Gerencia de un proyecto la toma de decisiones en la etapa de su formulacioacuten

14 CARACTERIacuteSTICAS DE LA CONSTRUCCIOacuteN A EVALUAR (EDIFICIO DE

APARTAMENTOS)

El proyecto consiste en una edificacioacuten de mamposteriacutea estructural de cuatro (4) pisos y

una cubierta (Ver Figura 1-1 a Figura 1-4) El primer piso estaacute compuesto de una zona de parqueo

disentildeada para cinco (5) vehiacuteculos (Ver Figura 1-1)

11

Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos

El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso

(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver

Figura 1-2)

Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura

1-2 y Figura 1-5)

Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura

1-2 y Figura 1-5)

12

Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2

El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver

Figura 1-3)

Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y

Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)

13

Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3

14

Figura 1-4 Planta Cubierta

15

Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia

15 HIPOacuteTESIS

La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual

supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y

con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte

en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos

dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos

CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE

AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO

AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO

AREA CONSTRUIDA TERCER PISO

= 24500 M2

= 18271 M2

= 19760 M2

= 19760 M2

AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2

AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2

AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2

AREA LIBRE = 7400 M2

IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2

CUADRO DE AREAS APTOS

AREA APTO 1

AREA APTO 2

AREA COMUacuteN

= 8168 M2

= 6200 M2

= 5392 M2

= 13516 M2

= 6284 M2

PISO 2 Y 3

PISO 4AREA COMUacuteN

AREA APTO

PARQUEADEROS

PARQUEADERO 1 = 1297 M2

= 2576 M2

= 1705 M2

= 1700 M2

= 1936 M2

CUADRO DE AREAS

PARQUEADERO 2

PARQUEADERO 3

PARQUEADERO 4

PARQUEADERO 5

16

16 OBJETIVOS

161 Objetivo general

Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la

viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos

del sector inmobiliario

162 Objetivos especiacuteficos

Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o

Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)

Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la

inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo

Beneficio

Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento

referidas a la localizacioacuten del proyecto

Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten

de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento

17

2 MARCOS DE REFERENCIA

21 MARCO CONCEPTUAL

Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un

proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de

apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute

ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente

Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de

garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector

inmobiliario en esa zona

En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor

practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)

personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de

las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona

Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios

Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project

A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las

cueles los inversionistas se enfrentariacutean

Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de

realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros

conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar

la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten

deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que

sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta

18

Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y

estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]

Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para

evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y

Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es

decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda

consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de

efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad

Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta

del mercado ante un producto o servicio [2]

Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para

llevar a cabo una actividad o proyecto [3]

Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]

Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del

tiempo

Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien

Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a

una problemaacutetica abordada [5]

Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y

administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los

alcances tiempos costos y riesgos establecidos

Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los

objetivos en el desarrollo de un proyecto

22 MARCO TEOacuteRICO

Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector

inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su

concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento

de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros

19

Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la

contemplacioacuten de aspectos como [6]

Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con

ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta

conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de

factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten

de la viabilidad del desarrollo inmobiliario

Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la

obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente

Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y

factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo

analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y

oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear

(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades

Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos

propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos

directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc

Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de

vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo

de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la

gestioacuten de traacutemites

Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de

ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos

programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos

constructivos y adquisicioacuten de recursos

20

Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que

requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario

Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la

planeacioacuten definida

Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten

de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos

pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio

Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo

inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta

Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el

Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de

los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso

221 Anaacutelisis financiero

Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la

viabilidad del desarrollo inmobiliario

Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del

capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con

modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las

variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de

cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al

final de dicho proyecto [7]

21

Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos

meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]

Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia

Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del

tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]

Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar

las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]

El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la

cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos

Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no

considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes

Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el

momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido

MetodosEstaticos

bullPeriodo de recuperacion simple

bullTasa de rentabilidad contable

bullCosto minimo

Metodosdinamicos

bullPeriodo de recuperacion descontado

bullValor actual neto (VAN)

bullTasa interna de retorno (TIR)

bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)

bullRelacion costo beneficio

bullCosto anual equivalente

22

principalmente a dos motivos [7]

El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute

disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una

rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero

El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual

Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo

A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos

contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]

Periodo de recuperacioacuten descontado

Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su

generacioacuten de flujos a valor presente o descontado

Valor actual neto (VAN)

Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo

futuros esperados

Tasa interna de retorno (TIR)

Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el

proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad

adicional ganada

Relacioacuten costo beneficio

Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria

invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos

con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad

Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un

inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

11

Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos

El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso

(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver

Figura 1-2)

Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura

1-2 y Figura 1-5)

Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura

1-2 y Figura 1-5)

12

Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2

El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver

Figura 1-3)

Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y

Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)

13

Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3

14

Figura 1-4 Planta Cubierta

15

Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia

15 HIPOacuteTESIS

La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual

supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y

con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte

en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos

dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos

CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE

AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO

AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO

AREA CONSTRUIDA TERCER PISO

= 24500 M2

= 18271 M2

= 19760 M2

= 19760 M2

AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2

AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2

AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2

AREA LIBRE = 7400 M2

IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2

CUADRO DE AREAS APTOS

AREA APTO 1

AREA APTO 2

AREA COMUacuteN

= 8168 M2

= 6200 M2

= 5392 M2

= 13516 M2

= 6284 M2

PISO 2 Y 3

PISO 4AREA COMUacuteN

AREA APTO

PARQUEADEROS

PARQUEADERO 1 = 1297 M2

= 2576 M2

= 1705 M2

= 1700 M2

= 1936 M2

CUADRO DE AREAS

PARQUEADERO 2

PARQUEADERO 3

PARQUEADERO 4

PARQUEADERO 5

16

16 OBJETIVOS

161 Objetivo general

Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la

viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos

del sector inmobiliario

162 Objetivos especiacuteficos

Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o

Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)

Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la

inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo

Beneficio

Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento

referidas a la localizacioacuten del proyecto

Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten

de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento

17

2 MARCOS DE REFERENCIA

21 MARCO CONCEPTUAL

Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un

proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de

apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute

ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente

Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de

garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector

inmobiliario en esa zona

En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor

practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)

personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de

las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona

Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios

Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project

A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las

cueles los inversionistas se enfrentariacutean

Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de

realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros

conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar

la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten

deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que

sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta

18

Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y

estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]

Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para

evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y

Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es

decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda

consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de

efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad

Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta

del mercado ante un producto o servicio [2]

Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para

llevar a cabo una actividad o proyecto [3]

Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]

Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del

tiempo

Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien

Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a

una problemaacutetica abordada [5]

Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y

administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los

alcances tiempos costos y riesgos establecidos

Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los

objetivos en el desarrollo de un proyecto

22 MARCO TEOacuteRICO

Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector

inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su

concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento

de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros

19

Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la

contemplacioacuten de aspectos como [6]

Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con

ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta

conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de

factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten

de la viabilidad del desarrollo inmobiliario

Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la

obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente

Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y

factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo

analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y

oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear

(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades

Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos

propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos

directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc

Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de

vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo

de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la

gestioacuten de traacutemites

Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de

ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos

programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos

constructivos y adquisicioacuten de recursos

20

Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que

requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario

Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la

planeacioacuten definida

Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten

de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos

pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio

Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo

inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta

Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el

Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de

los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso

221 Anaacutelisis financiero

Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la

viabilidad del desarrollo inmobiliario

Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del

capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con

modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las

variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de

cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al

final de dicho proyecto [7]

21

Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos

meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]

Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia

Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del

tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]

Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar

las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]

El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la

cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos

Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no

considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes

Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el

momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido

MetodosEstaticos

bullPeriodo de recuperacion simple

bullTasa de rentabilidad contable

bullCosto minimo

Metodosdinamicos

bullPeriodo de recuperacion descontado

bullValor actual neto (VAN)

bullTasa interna de retorno (TIR)

bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)

bullRelacion costo beneficio

bullCosto anual equivalente

22

principalmente a dos motivos [7]

El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute

disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una

rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero

El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual

Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo

A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos

contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]

Periodo de recuperacioacuten descontado

Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su

generacioacuten de flujos a valor presente o descontado

Valor actual neto (VAN)

Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo

futuros esperados

Tasa interna de retorno (TIR)

Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el

proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad

adicional ganada

Relacioacuten costo beneficio

Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria

invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos

con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad

Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un

inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

12

Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2

El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver

Figura 1-3)

Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y

Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)

13

Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3

14

Figura 1-4 Planta Cubierta

15

Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia

15 HIPOacuteTESIS

La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual

supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y

con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte

en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos

dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos

CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE

AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO

AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO

AREA CONSTRUIDA TERCER PISO

= 24500 M2

= 18271 M2

= 19760 M2

= 19760 M2

AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2

AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2

AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2

AREA LIBRE = 7400 M2

IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2

CUADRO DE AREAS APTOS

AREA APTO 1

AREA APTO 2

AREA COMUacuteN

= 8168 M2

= 6200 M2

= 5392 M2

= 13516 M2

= 6284 M2

PISO 2 Y 3

PISO 4AREA COMUacuteN

AREA APTO

PARQUEADEROS

PARQUEADERO 1 = 1297 M2

= 2576 M2

= 1705 M2

= 1700 M2

= 1936 M2

CUADRO DE AREAS

PARQUEADERO 2

PARQUEADERO 3

PARQUEADERO 4

PARQUEADERO 5

16

16 OBJETIVOS

161 Objetivo general

Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la

viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos

del sector inmobiliario

162 Objetivos especiacuteficos

Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o

Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)

Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la

inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo

Beneficio

Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento

referidas a la localizacioacuten del proyecto

Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten

de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento

17

2 MARCOS DE REFERENCIA

21 MARCO CONCEPTUAL

Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un

proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de

apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute

ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente

Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de

garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector

inmobiliario en esa zona

En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor

practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)

personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de

las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona

Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios

Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project

A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las

cueles los inversionistas se enfrentariacutean

Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de

realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros

conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar

la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten

deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que

sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta

18

Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y

estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]

Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para

evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y

Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es

decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda

consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de

efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad

Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta

del mercado ante un producto o servicio [2]

Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para

llevar a cabo una actividad o proyecto [3]

Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]

Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del

tiempo

Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien

Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a

una problemaacutetica abordada [5]

Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y

administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los

alcances tiempos costos y riesgos establecidos

Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los

objetivos en el desarrollo de un proyecto

22 MARCO TEOacuteRICO

Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector

inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su

concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento

de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros

19

Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la

contemplacioacuten de aspectos como [6]

Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con

ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta

conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de

factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten

de la viabilidad del desarrollo inmobiliario

Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la

obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente

Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y

factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo

analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y

oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear

(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades

Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos

propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos

directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc

Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de

vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo

de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la

gestioacuten de traacutemites

Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de

ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos

programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos

constructivos y adquisicioacuten de recursos

20

Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que

requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario

Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la

planeacioacuten definida

Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten

de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos

pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio

Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo

inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta

Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el

Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de

los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso

221 Anaacutelisis financiero

Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la

viabilidad del desarrollo inmobiliario

Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del

capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con

modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las

variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de

cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al

final de dicho proyecto [7]

21

Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos

meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]

Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia

Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del

tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]

Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar

las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]

El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la

cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos

Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no

considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes

Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el

momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido

MetodosEstaticos

bullPeriodo de recuperacion simple

bullTasa de rentabilidad contable

bullCosto minimo

Metodosdinamicos

bullPeriodo de recuperacion descontado

bullValor actual neto (VAN)

bullTasa interna de retorno (TIR)

bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)

bullRelacion costo beneficio

bullCosto anual equivalente

22

principalmente a dos motivos [7]

El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute

disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una

rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero

El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual

Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo

A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos

contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]

Periodo de recuperacioacuten descontado

Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su

generacioacuten de flujos a valor presente o descontado

Valor actual neto (VAN)

Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo

futuros esperados

Tasa interna de retorno (TIR)

Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el

proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad

adicional ganada

Relacioacuten costo beneficio

Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria

invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos

con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad

Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un

inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

13

Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3

14

Figura 1-4 Planta Cubierta

15

Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia

15 HIPOacuteTESIS

La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual

supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y

con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte

en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos

dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos

CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE

AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO

AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO

AREA CONSTRUIDA TERCER PISO

= 24500 M2

= 18271 M2

= 19760 M2

= 19760 M2

AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2

AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2

AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2

AREA LIBRE = 7400 M2

IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2

CUADRO DE AREAS APTOS

AREA APTO 1

AREA APTO 2

AREA COMUacuteN

= 8168 M2

= 6200 M2

= 5392 M2

= 13516 M2

= 6284 M2

PISO 2 Y 3

PISO 4AREA COMUacuteN

AREA APTO

PARQUEADEROS

PARQUEADERO 1 = 1297 M2

= 2576 M2

= 1705 M2

= 1700 M2

= 1936 M2

CUADRO DE AREAS

PARQUEADERO 2

PARQUEADERO 3

PARQUEADERO 4

PARQUEADERO 5

16

16 OBJETIVOS

161 Objetivo general

Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la

viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos

del sector inmobiliario

162 Objetivos especiacuteficos

Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o

Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)

Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la

inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo

Beneficio

Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento

referidas a la localizacioacuten del proyecto

Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten

de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento

17

2 MARCOS DE REFERENCIA

21 MARCO CONCEPTUAL

Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un

proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de

apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute

ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente

Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de

garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector

inmobiliario en esa zona

En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor

practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)

personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de

las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona

Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios

Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project

A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las

cueles los inversionistas se enfrentariacutean

Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de

realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros

conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar

la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten

deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que

sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta

18

Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y

estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]

Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para

evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y

Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es

decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda

consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de

efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad

Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta

del mercado ante un producto o servicio [2]

Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para

llevar a cabo una actividad o proyecto [3]

Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]

Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del

tiempo

Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien

Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a

una problemaacutetica abordada [5]

Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y

administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los

alcances tiempos costos y riesgos establecidos

Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los

objetivos en el desarrollo de un proyecto

22 MARCO TEOacuteRICO

Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector

inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su

concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento

de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros

19

Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la

contemplacioacuten de aspectos como [6]

Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con

ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta

conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de

factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten

de la viabilidad del desarrollo inmobiliario

Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la

obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente

Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y

factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo

analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y

oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear

(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades

Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos

propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos

directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc

Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de

vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo

de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la

gestioacuten de traacutemites

Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de

ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos

programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos

constructivos y adquisicioacuten de recursos

20

Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que

requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario

Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la

planeacioacuten definida

Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten

de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos

pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio

Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo

inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta

Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el

Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de

los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso

221 Anaacutelisis financiero

Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la

viabilidad del desarrollo inmobiliario

Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del

capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con

modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las

variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de

cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al

final de dicho proyecto [7]

21

Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos

meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]

Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia

Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del

tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]

Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar

las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]

El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la

cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos

Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no

considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes

Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el

momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido

MetodosEstaticos

bullPeriodo de recuperacion simple

bullTasa de rentabilidad contable

bullCosto minimo

Metodosdinamicos

bullPeriodo de recuperacion descontado

bullValor actual neto (VAN)

bullTasa interna de retorno (TIR)

bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)

bullRelacion costo beneficio

bullCosto anual equivalente

22

principalmente a dos motivos [7]

El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute

disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una

rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero

El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual

Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo

A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos

contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]

Periodo de recuperacioacuten descontado

Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su

generacioacuten de flujos a valor presente o descontado

Valor actual neto (VAN)

Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo

futuros esperados

Tasa interna de retorno (TIR)

Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el

proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad

adicional ganada

Relacioacuten costo beneficio

Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria

invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos

con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad

Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un

inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

14

Figura 1-4 Planta Cubierta

15

Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia

15 HIPOacuteTESIS

La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual

supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y

con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte

en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos

dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos

CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE

AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO

AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO

AREA CONSTRUIDA TERCER PISO

= 24500 M2

= 18271 M2

= 19760 M2

= 19760 M2

AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2

AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2

AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2

AREA LIBRE = 7400 M2

IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2

CUADRO DE AREAS APTOS

AREA APTO 1

AREA APTO 2

AREA COMUacuteN

= 8168 M2

= 6200 M2

= 5392 M2

= 13516 M2

= 6284 M2

PISO 2 Y 3

PISO 4AREA COMUacuteN

AREA APTO

PARQUEADEROS

PARQUEADERO 1 = 1297 M2

= 2576 M2

= 1705 M2

= 1700 M2

= 1936 M2

CUADRO DE AREAS

PARQUEADERO 2

PARQUEADERO 3

PARQUEADERO 4

PARQUEADERO 5

16

16 OBJETIVOS

161 Objetivo general

Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la

viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos

del sector inmobiliario

162 Objetivos especiacuteficos

Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o

Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)

Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la

inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo

Beneficio

Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento

referidas a la localizacioacuten del proyecto

Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten

de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento

17

2 MARCOS DE REFERENCIA

21 MARCO CONCEPTUAL

Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un

proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de

apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute

ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente

Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de

garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector

inmobiliario en esa zona

En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor

practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)

personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de

las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona

Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios

Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project

A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las

cueles los inversionistas se enfrentariacutean

Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de

realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros

conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar

la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten

deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que

sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta

18

Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y

estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]

Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para

evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y

Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es

decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda

consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de

efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad

Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta

del mercado ante un producto o servicio [2]

Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para

llevar a cabo una actividad o proyecto [3]

Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]

Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del

tiempo

Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien

Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a

una problemaacutetica abordada [5]

Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y

administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los

alcances tiempos costos y riesgos establecidos

Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los

objetivos en el desarrollo de un proyecto

22 MARCO TEOacuteRICO

Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector

inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su

concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento

de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros

19

Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la

contemplacioacuten de aspectos como [6]

Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con

ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta

conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de

factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten

de la viabilidad del desarrollo inmobiliario

Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la

obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente

Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y

factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo

analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y

oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear

(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades

Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos

propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos

directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc

Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de

vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo

de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la

gestioacuten de traacutemites

Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de

ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos

programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos

constructivos y adquisicioacuten de recursos

20

Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que

requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario

Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la

planeacioacuten definida

Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten

de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos

pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio

Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo

inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta

Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el

Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de

los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso

221 Anaacutelisis financiero

Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la

viabilidad del desarrollo inmobiliario

Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del

capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con

modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las

variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de

cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al

final de dicho proyecto [7]

21

Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos

meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]

Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia

Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del

tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]

Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar

las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]

El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la

cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos

Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no

considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes

Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el

momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido

MetodosEstaticos

bullPeriodo de recuperacion simple

bullTasa de rentabilidad contable

bullCosto minimo

Metodosdinamicos

bullPeriodo de recuperacion descontado

bullValor actual neto (VAN)

bullTasa interna de retorno (TIR)

bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)

bullRelacion costo beneficio

bullCosto anual equivalente

22

principalmente a dos motivos [7]

El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute

disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una

rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero

El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual

Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo

A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos

contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]

Periodo de recuperacioacuten descontado

Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su

generacioacuten de flujos a valor presente o descontado

Valor actual neto (VAN)

Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo

futuros esperados

Tasa interna de retorno (TIR)

Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el

proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad

adicional ganada

Relacioacuten costo beneficio

Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria

invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos

con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad

Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un

inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

15

Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia

15 HIPOacuteTESIS

La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual

supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y

con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte

en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos

dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos

CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE

AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO

AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO

AREA CONSTRUIDA TERCER PISO

= 24500 M2

= 18271 M2

= 19760 M2

= 19760 M2

AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2

AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2

AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2

AREA LIBRE = 7400 M2

IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2

CUADRO DE AREAS APTOS

AREA APTO 1

AREA APTO 2

AREA COMUacuteN

= 8168 M2

= 6200 M2

= 5392 M2

= 13516 M2

= 6284 M2

PISO 2 Y 3

PISO 4AREA COMUacuteN

AREA APTO

PARQUEADEROS

PARQUEADERO 1 = 1297 M2

= 2576 M2

= 1705 M2

= 1700 M2

= 1936 M2

CUADRO DE AREAS

PARQUEADERO 2

PARQUEADERO 3

PARQUEADERO 4

PARQUEADERO 5

16

16 OBJETIVOS

161 Objetivo general

Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la

viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos

del sector inmobiliario

162 Objetivos especiacuteficos

Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o

Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)

Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la

inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo

Beneficio

Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento

referidas a la localizacioacuten del proyecto

Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten

de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento

17

2 MARCOS DE REFERENCIA

21 MARCO CONCEPTUAL

Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un

proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de

apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute

ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente

Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de

garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector

inmobiliario en esa zona

En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor

practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)

personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de

las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona

Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios

Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project

A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las

cueles los inversionistas se enfrentariacutean

Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de

realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros

conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar

la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten

deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que

sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta

18

Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y

estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]

Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para

evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y

Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es

decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda

consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de

efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad

Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta

del mercado ante un producto o servicio [2]

Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para

llevar a cabo una actividad o proyecto [3]

Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]

Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del

tiempo

Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien

Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a

una problemaacutetica abordada [5]

Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y

administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los

alcances tiempos costos y riesgos establecidos

Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los

objetivos en el desarrollo de un proyecto

22 MARCO TEOacuteRICO

Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector

inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su

concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento

de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros

19

Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la

contemplacioacuten de aspectos como [6]

Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con

ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta

conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de

factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten

de la viabilidad del desarrollo inmobiliario

Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la

obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente

Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y

factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo

analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y

oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear

(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades

Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos

propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos

directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc

Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de

vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo

de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la

gestioacuten de traacutemites

Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de

ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos

programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos

constructivos y adquisicioacuten de recursos

20

Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que

requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario

Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la

planeacioacuten definida

Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten

de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos

pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio

Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo

inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta

Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el

Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de

los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso

221 Anaacutelisis financiero

Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la

viabilidad del desarrollo inmobiliario

Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del

capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con

modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las

variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de

cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al

final de dicho proyecto [7]

21

Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos

meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]

Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia

Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del

tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]

Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar

las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]

El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la

cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos

Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no

considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes

Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el

momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido

MetodosEstaticos

bullPeriodo de recuperacion simple

bullTasa de rentabilidad contable

bullCosto minimo

Metodosdinamicos

bullPeriodo de recuperacion descontado

bullValor actual neto (VAN)

bullTasa interna de retorno (TIR)

bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)

bullRelacion costo beneficio

bullCosto anual equivalente

22

principalmente a dos motivos [7]

El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute

disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una

rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero

El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual

Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo

A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos

contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]

Periodo de recuperacioacuten descontado

Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su

generacioacuten de flujos a valor presente o descontado

Valor actual neto (VAN)

Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo

futuros esperados

Tasa interna de retorno (TIR)

Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el

proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad

adicional ganada

Relacioacuten costo beneficio

Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria

invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos

con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad

Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un

inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

16

16 OBJETIVOS

161 Objetivo general

Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la

viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos

del sector inmobiliario

162 Objetivos especiacuteficos

Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o

Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)

Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la

inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo

Beneficio

Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento

referidas a la localizacioacuten del proyecto

Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten

de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento

17

2 MARCOS DE REFERENCIA

21 MARCO CONCEPTUAL

Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un

proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de

apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute

ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente

Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de

garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector

inmobiliario en esa zona

En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor

practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)

personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de

las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona

Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios

Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project

A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las

cueles los inversionistas se enfrentariacutean

Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de

realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros

conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar

la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten

deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que

sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta

18

Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y

estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]

Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para

evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y

Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es

decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda

consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de

efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad

Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta

del mercado ante un producto o servicio [2]

Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para

llevar a cabo una actividad o proyecto [3]

Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]

Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del

tiempo

Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien

Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a

una problemaacutetica abordada [5]

Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y

administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los

alcances tiempos costos y riesgos establecidos

Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los

objetivos en el desarrollo de un proyecto

22 MARCO TEOacuteRICO

Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector

inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su

concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento

de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros

19

Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la

contemplacioacuten de aspectos como [6]

Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con

ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta

conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de

factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten

de la viabilidad del desarrollo inmobiliario

Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la

obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente

Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y

factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo

analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y

oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear

(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades

Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos

propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos

directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc

Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de

vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo

de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la

gestioacuten de traacutemites

Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de

ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos

programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos

constructivos y adquisicioacuten de recursos

20

Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que

requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario

Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la

planeacioacuten definida

Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten

de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos

pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio

Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo

inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta

Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el

Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de

los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso

221 Anaacutelisis financiero

Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la

viabilidad del desarrollo inmobiliario

Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del

capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con

modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las

variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de

cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al

final de dicho proyecto [7]

21

Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos

meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]

Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia

Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del

tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]

Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar

las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]

El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la

cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos

Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no

considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes

Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el

momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido

MetodosEstaticos

bullPeriodo de recuperacion simple

bullTasa de rentabilidad contable

bullCosto minimo

Metodosdinamicos

bullPeriodo de recuperacion descontado

bullValor actual neto (VAN)

bullTasa interna de retorno (TIR)

bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)

bullRelacion costo beneficio

bullCosto anual equivalente

22

principalmente a dos motivos [7]

El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute

disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una

rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero

El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual

Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo

A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos

contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]

Periodo de recuperacioacuten descontado

Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su

generacioacuten de flujos a valor presente o descontado

Valor actual neto (VAN)

Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo

futuros esperados

Tasa interna de retorno (TIR)

Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el

proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad

adicional ganada

Relacioacuten costo beneficio

Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria

invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos

con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad

Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un

inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

17

2 MARCOS DE REFERENCIA

21 MARCO CONCEPTUAL

Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un

proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de

apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute

ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente

Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de

garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector

inmobiliario en esa zona

En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor

practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)

personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de

las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona

Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios

Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project

A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las

cueles los inversionistas se enfrentariacutean

Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de

realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros

conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar

la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten

deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que

sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta

18

Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y

estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]

Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para

evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y

Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es

decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda

consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de

efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad

Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta

del mercado ante un producto o servicio [2]

Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para

llevar a cabo una actividad o proyecto [3]

Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]

Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del

tiempo

Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien

Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a

una problemaacutetica abordada [5]

Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y

administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los

alcances tiempos costos y riesgos establecidos

Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los

objetivos en el desarrollo de un proyecto

22 MARCO TEOacuteRICO

Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector

inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su

concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento

de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros

19

Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la

contemplacioacuten de aspectos como [6]

Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con

ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta

conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de

factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten

de la viabilidad del desarrollo inmobiliario

Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la

obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente

Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y

factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo

analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y

oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear

(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades

Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos

propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos

directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc

Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de

vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo

de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la

gestioacuten de traacutemites

Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de

ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos

programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos

constructivos y adquisicioacuten de recursos

20

Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que

requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario

Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la

planeacioacuten definida

Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten

de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos

pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio

Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo

inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta

Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el

Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de

los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso

221 Anaacutelisis financiero

Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la

viabilidad del desarrollo inmobiliario

Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del

capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con

modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las

variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de

cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al

final de dicho proyecto [7]

21

Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos

meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]

Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia

Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del

tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]

Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar

las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]

El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la

cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos

Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no

considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes

Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el

momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido

MetodosEstaticos

bullPeriodo de recuperacion simple

bullTasa de rentabilidad contable

bullCosto minimo

Metodosdinamicos

bullPeriodo de recuperacion descontado

bullValor actual neto (VAN)

bullTasa interna de retorno (TIR)

bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)

bullRelacion costo beneficio

bullCosto anual equivalente

22

principalmente a dos motivos [7]

El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute

disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una

rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero

El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual

Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo

A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos

contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]

Periodo de recuperacioacuten descontado

Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su

generacioacuten de flujos a valor presente o descontado

Valor actual neto (VAN)

Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo

futuros esperados

Tasa interna de retorno (TIR)

Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el

proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad

adicional ganada

Relacioacuten costo beneficio

Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria

invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos

con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad

Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un

inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

18

Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y

estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]

Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para

evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y

Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es

decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda

consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de

efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad

Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta

del mercado ante un producto o servicio [2]

Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para

llevar a cabo una actividad o proyecto [3]

Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]

Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del

tiempo

Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien

Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a

una problemaacutetica abordada [5]

Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y

administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los

alcances tiempos costos y riesgos establecidos

Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los

objetivos en el desarrollo de un proyecto

22 MARCO TEOacuteRICO

Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector

inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su

concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento

de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros

19

Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la

contemplacioacuten de aspectos como [6]

Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con

ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta

conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de

factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten

de la viabilidad del desarrollo inmobiliario

Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la

obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente

Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y

factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo

analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y

oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear

(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades

Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos

propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos

directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc

Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de

vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo

de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la

gestioacuten de traacutemites

Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de

ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos

programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos

constructivos y adquisicioacuten de recursos

20

Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que

requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario

Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la

planeacioacuten definida

Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten

de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos

pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio

Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo

inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta

Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el

Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de

los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso

221 Anaacutelisis financiero

Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la

viabilidad del desarrollo inmobiliario

Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del

capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con

modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las

variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de

cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al

final de dicho proyecto [7]

21

Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos

meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]

Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia

Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del

tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]

Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar

las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]

El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la

cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos

Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no

considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes

Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el

momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido

MetodosEstaticos

bullPeriodo de recuperacion simple

bullTasa de rentabilidad contable

bullCosto minimo

Metodosdinamicos

bullPeriodo de recuperacion descontado

bullValor actual neto (VAN)

bullTasa interna de retorno (TIR)

bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)

bullRelacion costo beneficio

bullCosto anual equivalente

22

principalmente a dos motivos [7]

El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute

disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una

rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero

El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual

Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo

A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos

contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]

Periodo de recuperacioacuten descontado

Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su

generacioacuten de flujos a valor presente o descontado

Valor actual neto (VAN)

Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo

futuros esperados

Tasa interna de retorno (TIR)

Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el

proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad

adicional ganada

Relacioacuten costo beneficio

Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria

invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos

con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad

Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un

inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

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Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la

contemplacioacuten de aspectos como [6]

Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con

ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta

conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de

factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten

de la viabilidad del desarrollo inmobiliario

Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la

obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente

Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y

factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo

analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y

oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear

(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades

Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos

propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos

directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc

Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de

vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo

de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la

gestioacuten de traacutemites

Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de

ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos

programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos

constructivos y adquisicioacuten de recursos

20

Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que

requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario

Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la

planeacioacuten definida

Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten

de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos

pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio

Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo

inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta

Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el

Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de

los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso

221 Anaacutelisis financiero

Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la

viabilidad del desarrollo inmobiliario

Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del

capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con

modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las

variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de

cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al

final de dicho proyecto [7]

21

Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos

meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]

Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia

Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del

tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]

Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar

las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]

El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la

cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos

Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no

considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes

Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el

momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido

MetodosEstaticos

bullPeriodo de recuperacion simple

bullTasa de rentabilidad contable

bullCosto minimo

Metodosdinamicos

bullPeriodo de recuperacion descontado

bullValor actual neto (VAN)

bullTasa interna de retorno (TIR)

bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)

bullRelacion costo beneficio

bullCosto anual equivalente

22

principalmente a dos motivos [7]

El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute

disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una

rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero

El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual

Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo

A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos

contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]

Periodo de recuperacioacuten descontado

Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su

generacioacuten de flujos a valor presente o descontado

Valor actual neto (VAN)

Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo

futuros esperados

Tasa interna de retorno (TIR)

Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el

proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad

adicional ganada

Relacioacuten costo beneficio

Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria

invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos

con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad

Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un

inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

20

Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que

requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario

Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la

planeacioacuten definida

Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten

de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos

pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio

Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo

inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta

Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el

Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de

los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso

221 Anaacutelisis financiero

Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la

viabilidad del desarrollo inmobiliario

Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del

capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con

modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las

variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de

cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al

final de dicho proyecto [7]

21

Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos

meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]

Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia

Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del

tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]

Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar

las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]

El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la

cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos

Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no

considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes

Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el

momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido

MetodosEstaticos

bullPeriodo de recuperacion simple

bullTasa de rentabilidad contable

bullCosto minimo

Metodosdinamicos

bullPeriodo de recuperacion descontado

bullValor actual neto (VAN)

bullTasa interna de retorno (TIR)

bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)

bullRelacion costo beneficio

bullCosto anual equivalente

22

principalmente a dos motivos [7]

El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute

disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una

rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero

El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual

Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo

A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos

contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]

Periodo de recuperacioacuten descontado

Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su

generacioacuten de flujos a valor presente o descontado

Valor actual neto (VAN)

Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo

futuros esperados

Tasa interna de retorno (TIR)

Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el

proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad

adicional ganada

Relacioacuten costo beneficio

Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria

invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos

con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad

Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un

inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

21

Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos

meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]

Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia

Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del

tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]

Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja

Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar

las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]

El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la

cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos

Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no

considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes

Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el

momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido

MetodosEstaticos

bullPeriodo de recuperacion simple

bullTasa de rentabilidad contable

bullCosto minimo

Metodosdinamicos

bullPeriodo de recuperacion descontado

bullValor actual neto (VAN)

bullTasa interna de retorno (TIR)

bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)

bullRelacion costo beneficio

bullCosto anual equivalente

22

principalmente a dos motivos [7]

El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute

disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una

rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero

El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual

Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo

A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos

contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]

Periodo de recuperacioacuten descontado

Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su

generacioacuten de flujos a valor presente o descontado

Valor actual neto (VAN)

Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo

futuros esperados

Tasa interna de retorno (TIR)

Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el

proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad

adicional ganada

Relacioacuten costo beneficio

Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria

invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos

con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad

Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un

inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

22

principalmente a dos motivos [7]

El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute

disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una

rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero

El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual

Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo

A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos

contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]

Periodo de recuperacioacuten descontado

Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su

generacioacuten de flujos a valor presente o descontado

Valor actual neto (VAN)

Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo

futuros esperados

Tasa interna de retorno (TIR)

Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el

proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad

adicional ganada

Relacioacuten costo beneficio

Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria

invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos

con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial

222 Estimacioacuten del costo de la propiedad

Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un

inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

23

anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas

Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes

aspectos [7]

Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor

comercial

Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien

realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que

tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o

mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio

223 Estudio de mercado

Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas

de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es

viable o no

Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones

de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el

Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio

secundario es que su costo es menor [9]

Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse

los siguientes objetivos [12]

Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado

Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

24

Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor

Comparar precios con los de la competencia

Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto

Definir el puacuteblico meta

Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]

Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia

Ventajas del Estudio de Mercado

Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los

consumidores

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada

toma de decisiones

Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir

Ayuda a conocer las tendencias del

mercado

Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de

ingresos

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

25

Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado

[13]

Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia

224 Financiacioacuten

Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a

traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras

Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto

plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A

largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso

no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]

Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la

empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas

Desventajas de los Estudios de Mercado

La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado

suele ser elevada

Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de

compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se

podriacutea sesgar los resultados

Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

26

Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por

dicho preacutestamo [10]

A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento

determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que

maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]

iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar

iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado

iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos

marcados

iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso

23 MARCO JURIacuteDICO

La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre

de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial

ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos

que lo acompantildean [12]

La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el

Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]

Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de

2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras

disposiciones [15]

Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos

que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

27

24 MARCO GEOGRAacuteFICO

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash

Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en

la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)

25 MARCO DEMOGRAacuteFICO

El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud

occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km

de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el

riacuteo Tuluaacute

Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo

Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento

del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro

El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle

del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que

aporta mucho del capital circulante en el Departamento

Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

28

Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5

publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el

cual describe una tasa de crecimiento decreciente

Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual

1996 166157 1997 168562 145

1998 170772 131

1999 172981 129

2000 175245 131

2001 177540 131

2002 179896 133

2003 182314 134

2004 184769 135 2005 187249 134

2006 189694 131

2007 192085 126

2008 194466 124

2009 196852 123

2010 199264 123

2011 201688 122 2012 204138 121

2013 206610 121

2014 209086 120

2015 211588 120

2016 214095 118

2017 216619 118

Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Tasa de crecimiento anual poblacional

Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

29

Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la

siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y

un 14 en la Zona Rural [17]

Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural

2007 192082 165259 860 26823 140

2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139

2010 199264 171704 862 27560 138

2011 201688 173870 862 27818 138

2012 204138 176059 862 28079 138

2013 206610 178255 863 28355 137

2014 209086 180458 863 28628 137

2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136

La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se

encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector

Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios

y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]

Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio

Nuevo Alvernia 342 1452

Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia

Sector Barrios Total

1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas

12

2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7

3

Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales

21

4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5

5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial

17

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

proyectos Informador Teacutecnico 82(1) 11-25

doihttpdxdoiorg1023850225650351366 [19]

Revista De Ingenieriacutea Matemaacuteticas y Ciencias De La Informacioacuten 4(8)

doi REFERENTES MEDIO AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE

PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES

httpdxdoiorg1021017rimci2017v4n8a34 [20]

30

Sector Barrios Total

6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires

17

7

Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El

Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino

26

8

Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos

16

9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La

Trinidad

15

10 Aguaclara 1

Total 137

26 ESTADO DEL ARTE

Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y

su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios

de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE

Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-

153 Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566

0accountid=45660 [18]

Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y

simulacioacuten de fallas bajo la gestioacuten de mantenimiento y

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aprendizaje basado en proyectosSustainable assessment of learning

experiences based on projects Education in the Knowledge

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gestioacuten de proyectos de inversioacuten social Havana Editorial Universitaria

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0accountid=45660 [22]

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SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN

LA INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF

PROJECT FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN

APPLICATION IN THE BOAT MANUFACTURING

INDUSTRYANAacuteLISES DE TEacuteCNICAS DE SEGUIMENTO E

CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE

CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-

66 Retrieved

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0accountid=45660 [23]

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IMPACTO SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOSInterciencia 38(5)

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de construccioacuten de edificaciones Bogotaacute Universidad de los Andes

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Bogotaacute Ecoe Ediciones Retrieved

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Meacutexico DF McGraw-Hill Interamericana Retrieved

from httpssearchproquestcomdocview2134757215accountid=4566

0accountid=45660 [27]

En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales

son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los

objetivos del trabajo de grado

Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por

medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT

del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que

lo acompantildean

La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de

estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de

instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal

El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la

normatividad vigente y propia del caso

Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no

existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se

establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos

Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un

estudio de mercado

33

3 METODOLOGIacuteA

31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO

Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se

utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron

generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior

evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten

Fase Exploratoria

Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores

Fase de desarrollo de los marcos de referencia

Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos

demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto

Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado

Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para

proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla

mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de

informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general

En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio

Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio

En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina

o Rendimientos financieros esperados

o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

o Valor Actual Neto (VAN)

o Tasa Interna De Retorno (TIR)

o Relacioacuten Costo Beneficio

34

Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto

Se establecen los tiempos y costos del proyecto

Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto

Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones

Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros

permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para

la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la

construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se

establece propuesta de Modelo de Gerencia

32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS

Planos

Especificaciones Teacutecnicas

Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)

Encuesta

Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero

33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA

Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para

determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute

compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante

encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad

de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

35

34 ALCANCES Y LIMITACIONES

Alcances

o Estimacioacuten del valor comercial del lote

o Estudio de Mercados para venta de apartamentos

o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos

o Establecer Presupuesto y Cronograma

o Financiacioacuten

o Variables Financieras

o Evaluacioacuten Financiera

Limitaciones

o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del

proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el

Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la

ejecucioacuten del proyecto

o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al

cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada

en el Disentildeo de la edificacioacuten

36

4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR

Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la

viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta

o arrendamiento de apartamentos

37

5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS

51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS

El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma

de decisiones en proyectos de inversioacuten

Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico

de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de

negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares

Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual

puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten

52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS

Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando

como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender

la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de

la fases

521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado

Estimacioacuten comercial del predio

Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se

establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el

desarrollo del actual estudio

bull Identificacioacuten del cliente

El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado

38

que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo

para fines acadeacutemicos

bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica

En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para

venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para

fines acadeacutemicos)

bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica

Octubre de 2019

bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor

La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de

propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas

comercialmente en algunas paacuteginas web

bull Localizacioacuten del proyecto

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute

ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se

localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia

bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten

El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante

meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable

para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio

Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se

soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta

apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo

fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de

39

aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando

entonces un valor aproximado de $ 216000000oo

Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia

Valor comercial lote

m2 Valor predio Valor m2

560 $45000000000 $80357143

225 $23000000000 $102222222

1050 $78750000000 $75000000

320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341

m2 Valorm2 Valor predio

245 $87832341 $21518923611

Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en

el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten

Estudio de mercado

Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo

conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se

estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea

correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A

Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)

1 Objetivo de la encuesta

La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un

estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de

inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad

financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten

de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan

de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

2 Localizacioacuten del proyecto

El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de

40

Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una

ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas

con

bull Colegio Nazaret

bull Iglesias

bull Parque

bull Drogueriacuteas

bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento

a pie)

bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14

(Desplazamiento en vehiacuteculo)

bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La

Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)

3 Encuesta

A Datos del encuestado

Nombre

Edad

Actividad econoacutemica

Ciudad en la que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

Si

No

iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle

Si

No

41

B Intencioacuten de compra

iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez

Si

No

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia

con acabados estrato 3

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

$ 30000000100 - $ 35000000000

$ 35000000100 - $ 40000000000

C Intencioacuten de arriendo

iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

42

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento

de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con

acabados estrato 3

$ 80000000 - $ 100000000

$ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

$ 140000100 - $ 160000000

$ 160000100 - $ 180000000

Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver

Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los

costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de

arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la

ciudad de Tuluaacute

De dicha informacioacuten se puede destacar que

Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia

Numero de encuestados 44

Edad de encuestados 22 - 65

Encuestados con vivienda propia 50

Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70

Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80

Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$10000000000-$15000000000 39

$15000000100-$20000000000 45

$20000000100-$25000000000 9

$25000000100-$30000000000 7

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$80000000-$100000000 75

$100000100-$120000000 18

$120000100-$140000000 5

43

Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia

Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia

39

45

9 7

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

75

185

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

44

Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que

nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio

(Ver Figura 5-1)

Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la

edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de

los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre

$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)

522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de

estudio

Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio

para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los

apartamentos

Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar

financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten

Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un

plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos

Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte

(20) Antildeos

45

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto

Ciclo de vida del proyecto

A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que

se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el

arrendamiento de estos

Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia

Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V

Identificacioacuten de necesidades y oportunidad

Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de

caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una

edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten

sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y

proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo

1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario

Disentildeo fase III de edificio de

apartamentos de 4 pisos estrato 3

Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses

1 Venta yo

2 Arrendamiento

Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)

En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los

apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del

proyecto evaluado

Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia

PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO

11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008

12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004

13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198

14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120

15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110

16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020

$28920796 461

46

IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352

22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno

m3 24500 $43238 $10593220 169

$32708475 521

IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO

UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico

m2 5300 $78981 $4186001 067

$4186001 067

IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139

42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI

m3 1996 $579689 $11568269 184

44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 237811 $2860 $6800546 108

45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114

$47173343 752

IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193

52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI

m3 1620 $579689 $9390958 150

53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI

m3 2070 $579689 $11999557 191

54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI

m3 1980 $579689 $11477837 183

55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1900 $579689 $11014086 176

56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1990 $579689 $11535806 184

57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182

58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI

m3 1960 $579689 $11361900 181

59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI

m3 2150 $579689 $12463308 199

510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180

511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307

513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225

514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 339065 $2860 $9696065 155

515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097

516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016

$177132215 2823

IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584

62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)

m2 13500 $53784 $7260803 116

$43874666 699

47

IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337

72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156

73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521

IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40

m2 9850 $61342 $6042169 096

82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60

m2 4530 $77442 $3508114 056

$9550284 152

IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm

m2 32000 $34642 $11085382 177

92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511

93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm

m2 6874 $12048 $8281779 132

94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar

m2 48740 $80788 $39376060 628

$90815215 1447

IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017

102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006

103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116

104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014

105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)

m2 48400 $58509 $28318259 451

$37863126 603

IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134

112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139

113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047

114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1

m2 2485 $243722 $6056489 097

115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1

m2 2420 $261147 $6319755 101

IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa

un 1300 $415081 $5396057 086

122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa

un 1300 $216188 $2810446 045

123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075

124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049

125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031

$17896873 285

48

IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

$11718259 187

IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo

un 700 $676475 $4735327 075

142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017

$5790503 092

IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm

un 500 $198412 $992062 016

152 Closets en aglomerado acabado melaminico

un 700 $380862 $2666037 042

$3658099 058

IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352

$22068696 352

IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288

$18085926 288

IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173

$10834638 173

Anaacutelisis propio antildeo 2019

COSTO DIRECTO $ 627447782

10000

ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778

IMPREVISTOS 2 $ 12548956

UTILIDAD 5 $ 31372389

IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754

COSTO TOTAL $740074659

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar

el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde

al presupuesto anterior

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

34

Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto

Se establecen los tiempos y costos del proyecto

Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto

Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones

Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros

permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para

la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la

construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se

establece propuesta de Modelo de Gerencia

32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS

Planos

Especificaciones Teacutecnicas

Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)

Encuesta

Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero

33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA

Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para

determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute

compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante

encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad

de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

35

34 ALCANCES Y LIMITACIONES

Alcances

o Estimacioacuten del valor comercial del lote

o Estudio de Mercados para venta de apartamentos

o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos

o Establecer Presupuesto y Cronograma

o Financiacioacuten

o Variables Financieras

o Evaluacioacuten Financiera

Limitaciones

o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del

proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el

Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la

ejecucioacuten del proyecto

o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al

cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada

en el Disentildeo de la edificacioacuten

36

4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR

Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la

viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta

o arrendamiento de apartamentos

37

5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS

51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS

El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma

de decisiones en proyectos de inversioacuten

Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico

de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de

negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares

Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual

puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten

52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS

Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando

como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender

la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de

la fases

521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado

Estimacioacuten comercial del predio

Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se

establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el

desarrollo del actual estudio

bull Identificacioacuten del cliente

El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado

38

que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo

para fines acadeacutemicos

bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica

En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para

venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para

fines acadeacutemicos)

bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica

Octubre de 2019

bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor

La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de

propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas

comercialmente en algunas paacuteginas web

bull Localizacioacuten del proyecto

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute

ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se

localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia

bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten

El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante

meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable

para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio

Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se

soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta

apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo

fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de

39

aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando

entonces un valor aproximado de $ 216000000oo

Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia

Valor comercial lote

m2 Valor predio Valor m2

560 $45000000000 $80357143

225 $23000000000 $102222222

1050 $78750000000 $75000000

320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341

m2 Valorm2 Valor predio

245 $87832341 $21518923611

Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en

el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten

Estudio de mercado

Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo

conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se

estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea

correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A

Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)

1 Objetivo de la encuesta

La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un

estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de

inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad

financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten

de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan

de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

2 Localizacioacuten del proyecto

El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de

40

Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una

ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas

con

bull Colegio Nazaret

bull Iglesias

bull Parque

bull Drogueriacuteas

bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento

a pie)

bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14

(Desplazamiento en vehiacuteculo)

bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La

Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)

3 Encuesta

A Datos del encuestado

Nombre

Edad

Actividad econoacutemica

Ciudad en la que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

Si

No

iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle

Si

No

41

B Intencioacuten de compra

iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez

Si

No

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia

con acabados estrato 3

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

$ 30000000100 - $ 35000000000

$ 35000000100 - $ 40000000000

C Intencioacuten de arriendo

iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

42

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento

de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con

acabados estrato 3

$ 80000000 - $ 100000000

$ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

$ 140000100 - $ 160000000

$ 160000100 - $ 180000000

Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver

Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los

costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de

arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la

ciudad de Tuluaacute

De dicha informacioacuten se puede destacar que

Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia

Numero de encuestados 44

Edad de encuestados 22 - 65

Encuestados con vivienda propia 50

Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70

Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80

Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$10000000000-$15000000000 39

$15000000100-$20000000000 45

$20000000100-$25000000000 9

$25000000100-$30000000000 7

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$80000000-$100000000 75

$100000100-$120000000 18

$120000100-$140000000 5

43

Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia

Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia

39

45

9 7

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

75

185

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

44

Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que

nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio

(Ver Figura 5-1)

Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la

edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de

los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre

$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)

522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de

estudio

Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio

para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los

apartamentos

Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar

financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten

Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un

plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos

Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte

(20) Antildeos

45

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto

Ciclo de vida del proyecto

A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que

se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el

arrendamiento de estos

Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia

Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V

Identificacioacuten de necesidades y oportunidad

Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de

caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una

edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten

sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y

proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo

1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario

Disentildeo fase III de edificio de

apartamentos de 4 pisos estrato 3

Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses

1 Venta yo

2 Arrendamiento

Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)

En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los

apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del

proyecto evaluado

Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia

PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO

11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008

12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004

13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198

14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120

15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110

16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020

$28920796 461

46

IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352

22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno

m3 24500 $43238 $10593220 169

$32708475 521

IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO

UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico

m2 5300 $78981 $4186001 067

$4186001 067

IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139

42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI

m3 1996 $579689 $11568269 184

44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 237811 $2860 $6800546 108

45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114

$47173343 752

IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193

52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI

m3 1620 $579689 $9390958 150

53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI

m3 2070 $579689 $11999557 191

54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI

m3 1980 $579689 $11477837 183

55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1900 $579689 $11014086 176

56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1990 $579689 $11535806 184

57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182

58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI

m3 1960 $579689 $11361900 181

59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI

m3 2150 $579689 $12463308 199

510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180

511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307

513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225

514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 339065 $2860 $9696065 155

515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097

516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016

$177132215 2823

IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584

62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)

m2 13500 $53784 $7260803 116

$43874666 699

47

IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337

72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156

73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521

IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40

m2 9850 $61342 $6042169 096

82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60

m2 4530 $77442 $3508114 056

$9550284 152

IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm

m2 32000 $34642 $11085382 177

92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511

93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm

m2 6874 $12048 $8281779 132

94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar

m2 48740 $80788 $39376060 628

$90815215 1447

IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017

102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006

103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116

104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014

105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)

m2 48400 $58509 $28318259 451

$37863126 603

IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134

112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139

113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047

114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1

m2 2485 $243722 $6056489 097

115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1

m2 2420 $261147 $6319755 101

IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa

un 1300 $415081 $5396057 086

122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa

un 1300 $216188 $2810446 045

123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075

124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049

125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031

$17896873 285

48

IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

$11718259 187

IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo

un 700 $676475 $4735327 075

142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017

$5790503 092

IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm

un 500 $198412 $992062 016

152 Closets en aglomerado acabado melaminico

un 700 $380862 $2666037 042

$3658099 058

IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352

$22068696 352

IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288

$18085926 288

IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173

$10834638 173

Anaacutelisis propio antildeo 2019

COSTO DIRECTO $ 627447782

10000

ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778

IMPREVISTOS 2 $ 12548956

UTILIDAD 5 $ 31372389

IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754

COSTO TOTAL $740074659

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar

el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde

al presupuesto anterior

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

35

34 ALCANCES Y LIMITACIONES

Alcances

o Estimacioacuten del valor comercial del lote

o Estudio de Mercados para venta de apartamentos

o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos

o Establecer Presupuesto y Cronograma

o Financiacioacuten

o Variables Financieras

o Evaluacioacuten Financiera

Limitaciones

o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del

proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el

Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la

ejecucioacuten del proyecto

o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al

cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada

en el Disentildeo de la edificacioacuten

36

4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR

Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la

viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta

o arrendamiento de apartamentos

37

5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS

51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS

El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma

de decisiones en proyectos de inversioacuten

Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico

de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de

negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares

Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual

puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten

52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS

Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando

como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender

la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de

la fases

521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado

Estimacioacuten comercial del predio

Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se

establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el

desarrollo del actual estudio

bull Identificacioacuten del cliente

El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado

38

que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo

para fines acadeacutemicos

bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica

En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para

venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para

fines acadeacutemicos)

bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica

Octubre de 2019

bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor

La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de

propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas

comercialmente en algunas paacuteginas web

bull Localizacioacuten del proyecto

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute

ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se

localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia

bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten

El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante

meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable

para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio

Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se

soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta

apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo

fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de

39

aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando

entonces un valor aproximado de $ 216000000oo

Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia

Valor comercial lote

m2 Valor predio Valor m2

560 $45000000000 $80357143

225 $23000000000 $102222222

1050 $78750000000 $75000000

320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341

m2 Valorm2 Valor predio

245 $87832341 $21518923611

Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en

el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten

Estudio de mercado

Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo

conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se

estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea

correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A

Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)

1 Objetivo de la encuesta

La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un

estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de

inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad

financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten

de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan

de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

2 Localizacioacuten del proyecto

El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de

40

Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una

ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas

con

bull Colegio Nazaret

bull Iglesias

bull Parque

bull Drogueriacuteas

bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento

a pie)

bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14

(Desplazamiento en vehiacuteculo)

bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La

Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)

3 Encuesta

A Datos del encuestado

Nombre

Edad

Actividad econoacutemica

Ciudad en la que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

Si

No

iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle

Si

No

41

B Intencioacuten de compra

iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez

Si

No

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia

con acabados estrato 3

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

$ 30000000100 - $ 35000000000

$ 35000000100 - $ 40000000000

C Intencioacuten de arriendo

iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

42

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento

de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con

acabados estrato 3

$ 80000000 - $ 100000000

$ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

$ 140000100 - $ 160000000

$ 160000100 - $ 180000000

Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver

Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los

costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de

arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la

ciudad de Tuluaacute

De dicha informacioacuten se puede destacar que

Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia

Numero de encuestados 44

Edad de encuestados 22 - 65

Encuestados con vivienda propia 50

Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70

Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80

Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$10000000000-$15000000000 39

$15000000100-$20000000000 45

$20000000100-$25000000000 9

$25000000100-$30000000000 7

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$80000000-$100000000 75

$100000100-$120000000 18

$120000100-$140000000 5

43

Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia

Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia

39

45

9 7

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

75

185

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

44

Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que

nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio

(Ver Figura 5-1)

Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la

edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de

los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre

$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)

522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de

estudio

Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio

para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los

apartamentos

Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar

financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten

Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un

plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos

Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte

(20) Antildeos

45

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto

Ciclo de vida del proyecto

A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que

se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el

arrendamiento de estos

Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia

Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V

Identificacioacuten de necesidades y oportunidad

Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de

caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una

edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten

sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y

proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo

1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario

Disentildeo fase III de edificio de

apartamentos de 4 pisos estrato 3

Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses

1 Venta yo

2 Arrendamiento

Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)

En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los

apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del

proyecto evaluado

Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia

PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO

11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008

12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004

13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198

14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120

15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110

16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020

$28920796 461

46

IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352

22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno

m3 24500 $43238 $10593220 169

$32708475 521

IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO

UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico

m2 5300 $78981 $4186001 067

$4186001 067

IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139

42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI

m3 1996 $579689 $11568269 184

44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 237811 $2860 $6800546 108

45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114

$47173343 752

IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193

52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI

m3 1620 $579689 $9390958 150

53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI

m3 2070 $579689 $11999557 191

54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI

m3 1980 $579689 $11477837 183

55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1900 $579689 $11014086 176

56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1990 $579689 $11535806 184

57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182

58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI

m3 1960 $579689 $11361900 181

59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI

m3 2150 $579689 $12463308 199

510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180

511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307

513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225

514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 339065 $2860 $9696065 155

515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097

516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016

$177132215 2823

IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584

62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)

m2 13500 $53784 $7260803 116

$43874666 699

47

IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337

72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156

73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521

IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40

m2 9850 $61342 $6042169 096

82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60

m2 4530 $77442 $3508114 056

$9550284 152

IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm

m2 32000 $34642 $11085382 177

92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511

93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm

m2 6874 $12048 $8281779 132

94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar

m2 48740 $80788 $39376060 628

$90815215 1447

IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017

102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006

103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116

104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014

105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)

m2 48400 $58509 $28318259 451

$37863126 603

IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134

112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139

113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047

114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1

m2 2485 $243722 $6056489 097

115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1

m2 2420 $261147 $6319755 101

IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa

un 1300 $415081 $5396057 086

122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa

un 1300 $216188 $2810446 045

123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075

124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049

125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031

$17896873 285

48

IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

$11718259 187

IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo

un 700 $676475 $4735327 075

142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017

$5790503 092

IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm

un 500 $198412 $992062 016

152 Closets en aglomerado acabado melaminico

un 700 $380862 $2666037 042

$3658099 058

IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352

$22068696 352

IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288

$18085926 288

IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173

$10834638 173

Anaacutelisis propio antildeo 2019

COSTO DIRECTO $ 627447782

10000

ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778

IMPREVISTOS 2 $ 12548956

UTILIDAD 5 $ 31372389

IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754

COSTO TOTAL $740074659

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar

el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde

al presupuesto anterior

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

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65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

36

4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR

Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la

viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta

o arrendamiento de apartamentos

37

5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS

51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS

El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma

de decisiones en proyectos de inversioacuten

Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico

de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de

negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares

Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual

puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten

52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS

Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando

como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender

la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de

la fases

521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado

Estimacioacuten comercial del predio

Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se

establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el

desarrollo del actual estudio

bull Identificacioacuten del cliente

El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado

38

que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo

para fines acadeacutemicos

bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica

En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para

venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para

fines acadeacutemicos)

bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica

Octubre de 2019

bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor

La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de

propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas

comercialmente en algunas paacuteginas web

bull Localizacioacuten del proyecto

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute

ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se

localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia

bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten

El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante

meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable

para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio

Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se

soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta

apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo

fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de

39

aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando

entonces un valor aproximado de $ 216000000oo

Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia

Valor comercial lote

m2 Valor predio Valor m2

560 $45000000000 $80357143

225 $23000000000 $102222222

1050 $78750000000 $75000000

320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341

m2 Valorm2 Valor predio

245 $87832341 $21518923611

Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en

el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten

Estudio de mercado

Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo

conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se

estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea

correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A

Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)

1 Objetivo de la encuesta

La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un

estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de

inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad

financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten

de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan

de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

2 Localizacioacuten del proyecto

El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de

40

Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una

ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas

con

bull Colegio Nazaret

bull Iglesias

bull Parque

bull Drogueriacuteas

bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento

a pie)

bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14

(Desplazamiento en vehiacuteculo)

bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La

Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)

3 Encuesta

A Datos del encuestado

Nombre

Edad

Actividad econoacutemica

Ciudad en la que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

Si

No

iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle

Si

No

41

B Intencioacuten de compra

iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez

Si

No

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia

con acabados estrato 3

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

$ 30000000100 - $ 35000000000

$ 35000000100 - $ 40000000000

C Intencioacuten de arriendo

iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

42

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento

de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con

acabados estrato 3

$ 80000000 - $ 100000000

$ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

$ 140000100 - $ 160000000

$ 160000100 - $ 180000000

Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver

Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los

costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de

arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la

ciudad de Tuluaacute

De dicha informacioacuten se puede destacar que

Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia

Numero de encuestados 44

Edad de encuestados 22 - 65

Encuestados con vivienda propia 50

Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70

Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80

Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$10000000000-$15000000000 39

$15000000100-$20000000000 45

$20000000100-$25000000000 9

$25000000100-$30000000000 7

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$80000000-$100000000 75

$100000100-$120000000 18

$120000100-$140000000 5

43

Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia

Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia

39

45

9 7

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

75

185

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

44

Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que

nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio

(Ver Figura 5-1)

Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la

edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de

los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre

$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)

522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de

estudio

Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio

para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los

apartamentos

Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar

financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten

Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un

plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos

Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte

(20) Antildeos

45

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto

Ciclo de vida del proyecto

A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que

se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el

arrendamiento de estos

Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia

Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V

Identificacioacuten de necesidades y oportunidad

Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de

caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una

edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten

sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y

proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo

1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario

Disentildeo fase III de edificio de

apartamentos de 4 pisos estrato 3

Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses

1 Venta yo

2 Arrendamiento

Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)

En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los

apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del

proyecto evaluado

Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia

PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO

11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008

12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004

13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198

14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120

15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110

16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020

$28920796 461

46

IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352

22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno

m3 24500 $43238 $10593220 169

$32708475 521

IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO

UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico

m2 5300 $78981 $4186001 067

$4186001 067

IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139

42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI

m3 1996 $579689 $11568269 184

44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 237811 $2860 $6800546 108

45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114

$47173343 752

IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193

52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI

m3 1620 $579689 $9390958 150

53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI

m3 2070 $579689 $11999557 191

54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI

m3 1980 $579689 $11477837 183

55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1900 $579689 $11014086 176

56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1990 $579689 $11535806 184

57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182

58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI

m3 1960 $579689 $11361900 181

59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI

m3 2150 $579689 $12463308 199

510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180

511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307

513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225

514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 339065 $2860 $9696065 155

515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097

516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016

$177132215 2823

IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584

62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)

m2 13500 $53784 $7260803 116

$43874666 699

47

IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337

72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156

73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521

IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40

m2 9850 $61342 $6042169 096

82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60

m2 4530 $77442 $3508114 056

$9550284 152

IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm

m2 32000 $34642 $11085382 177

92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511

93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm

m2 6874 $12048 $8281779 132

94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar

m2 48740 $80788 $39376060 628

$90815215 1447

IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017

102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006

103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116

104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014

105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)

m2 48400 $58509 $28318259 451

$37863126 603

IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134

112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139

113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047

114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1

m2 2485 $243722 $6056489 097

115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1

m2 2420 $261147 $6319755 101

IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa

un 1300 $415081 $5396057 086

122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa

un 1300 $216188 $2810446 045

123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075

124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049

125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031

$17896873 285

48

IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

$11718259 187

IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo

un 700 $676475 $4735327 075

142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017

$5790503 092

IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm

un 500 $198412 $992062 016

152 Closets en aglomerado acabado melaminico

un 700 $380862 $2666037 042

$3658099 058

IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352

$22068696 352

IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288

$18085926 288

IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173

$10834638 173

Anaacutelisis propio antildeo 2019

COSTO DIRECTO $ 627447782

10000

ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778

IMPREVISTOS 2 $ 12548956

UTILIDAD 5 $ 31372389

IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754

COSTO TOTAL $740074659

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar

el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde

al presupuesto anterior

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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ORGANIZACIONESraquo 2017

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[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO

AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

37

5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS

51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS

El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma

de decisiones en proyectos de inversioacuten

Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico

de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de

negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares

Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual

puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten

52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS

Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando

como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender

la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de

la fases

521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado

Estimacioacuten comercial del predio

Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se

establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el

desarrollo del actual estudio

bull Identificacioacuten del cliente

El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado

38

que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo

para fines acadeacutemicos

bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica

En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para

venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para

fines acadeacutemicos)

bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica

Octubre de 2019

bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor

La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de

propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas

comercialmente en algunas paacuteginas web

bull Localizacioacuten del proyecto

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute

ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se

localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia

bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten

El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante

meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable

para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio

Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se

soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta

apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo

fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de

39

aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando

entonces un valor aproximado de $ 216000000oo

Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia

Valor comercial lote

m2 Valor predio Valor m2

560 $45000000000 $80357143

225 $23000000000 $102222222

1050 $78750000000 $75000000

320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341

m2 Valorm2 Valor predio

245 $87832341 $21518923611

Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en

el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten

Estudio de mercado

Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo

conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se

estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea

correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A

Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)

1 Objetivo de la encuesta

La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un

estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de

inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad

financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten

de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan

de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

2 Localizacioacuten del proyecto

El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de

40

Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una

ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas

con

bull Colegio Nazaret

bull Iglesias

bull Parque

bull Drogueriacuteas

bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento

a pie)

bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14

(Desplazamiento en vehiacuteculo)

bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La

Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)

3 Encuesta

A Datos del encuestado

Nombre

Edad

Actividad econoacutemica

Ciudad en la que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

Si

No

iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle

Si

No

41

B Intencioacuten de compra

iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez

Si

No

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia

con acabados estrato 3

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

$ 30000000100 - $ 35000000000

$ 35000000100 - $ 40000000000

C Intencioacuten de arriendo

iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

42

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento

de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con

acabados estrato 3

$ 80000000 - $ 100000000

$ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

$ 140000100 - $ 160000000

$ 160000100 - $ 180000000

Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver

Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los

costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de

arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la

ciudad de Tuluaacute

De dicha informacioacuten se puede destacar que

Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia

Numero de encuestados 44

Edad de encuestados 22 - 65

Encuestados con vivienda propia 50

Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70

Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80

Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$10000000000-$15000000000 39

$15000000100-$20000000000 45

$20000000100-$25000000000 9

$25000000100-$30000000000 7

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$80000000-$100000000 75

$100000100-$120000000 18

$120000100-$140000000 5

43

Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia

Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia

39

45

9 7

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

75

185

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

44

Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que

nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio

(Ver Figura 5-1)

Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la

edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de

los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre

$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)

522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de

estudio

Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio

para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los

apartamentos

Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar

financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten

Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un

plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos

Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte

(20) Antildeos

45

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto

Ciclo de vida del proyecto

A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que

se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el

arrendamiento de estos

Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia

Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V

Identificacioacuten de necesidades y oportunidad

Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de

caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una

edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten

sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y

proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo

1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario

Disentildeo fase III de edificio de

apartamentos de 4 pisos estrato 3

Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses

1 Venta yo

2 Arrendamiento

Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)

En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los

apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del

proyecto evaluado

Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia

PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO

11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008

12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004

13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198

14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120

15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110

16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020

$28920796 461

46

IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352

22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno

m3 24500 $43238 $10593220 169

$32708475 521

IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO

UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico

m2 5300 $78981 $4186001 067

$4186001 067

IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139

42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI

m3 1996 $579689 $11568269 184

44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 237811 $2860 $6800546 108

45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114

$47173343 752

IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193

52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI

m3 1620 $579689 $9390958 150

53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI

m3 2070 $579689 $11999557 191

54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI

m3 1980 $579689 $11477837 183

55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1900 $579689 $11014086 176

56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1990 $579689 $11535806 184

57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182

58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI

m3 1960 $579689 $11361900 181

59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI

m3 2150 $579689 $12463308 199

510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180

511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307

513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225

514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 339065 $2860 $9696065 155

515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097

516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016

$177132215 2823

IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584

62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)

m2 13500 $53784 $7260803 116

$43874666 699

47

IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337

72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156

73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521

IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40

m2 9850 $61342 $6042169 096

82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60

m2 4530 $77442 $3508114 056

$9550284 152

IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm

m2 32000 $34642 $11085382 177

92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511

93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm

m2 6874 $12048 $8281779 132

94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar

m2 48740 $80788 $39376060 628

$90815215 1447

IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017

102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006

103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116

104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014

105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)

m2 48400 $58509 $28318259 451

$37863126 603

IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134

112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139

113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047

114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1

m2 2485 $243722 $6056489 097

115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1

m2 2420 $261147 $6319755 101

IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa

un 1300 $415081 $5396057 086

122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa

un 1300 $216188 $2810446 045

123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075

124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049

125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031

$17896873 285

48

IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

$11718259 187

IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo

un 700 $676475 $4735327 075

142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017

$5790503 092

IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm

un 500 $198412 $992062 016

152 Closets en aglomerado acabado melaminico

un 700 $380862 $2666037 042

$3658099 058

IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352

$22068696 352

IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288

$18085926 288

IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173

$10834638 173

Anaacutelisis propio antildeo 2019

COSTO DIRECTO $ 627447782

10000

ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778

IMPREVISTOS 2 $ 12548956

UTILIDAD 5 $ 31372389

IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754

COSTO TOTAL $740074659

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar

el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde

al presupuesto anterior

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

38

que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo

para fines acadeacutemicos

bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica

En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para

venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para

fines acadeacutemicos)

bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica

Octubre de 2019

bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor

La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de

propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas

comercialmente en algunas paacuteginas web

bull Localizacioacuten del proyecto

El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute

ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se

localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia

bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten

El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante

meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable

para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio

Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se

soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta

apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo

fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de

39

aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando

entonces un valor aproximado de $ 216000000oo

Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia

Valor comercial lote

m2 Valor predio Valor m2

560 $45000000000 $80357143

225 $23000000000 $102222222

1050 $78750000000 $75000000

320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341

m2 Valorm2 Valor predio

245 $87832341 $21518923611

Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en

el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten

Estudio de mercado

Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo

conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se

estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea

correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A

Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)

1 Objetivo de la encuesta

La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un

estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de

inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad

financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten

de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan

de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

2 Localizacioacuten del proyecto

El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de

40

Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una

ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas

con

bull Colegio Nazaret

bull Iglesias

bull Parque

bull Drogueriacuteas

bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento

a pie)

bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14

(Desplazamiento en vehiacuteculo)

bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La

Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)

3 Encuesta

A Datos del encuestado

Nombre

Edad

Actividad econoacutemica

Ciudad en la que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

Si

No

iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle

Si

No

41

B Intencioacuten de compra

iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez

Si

No

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia

con acabados estrato 3

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

$ 30000000100 - $ 35000000000

$ 35000000100 - $ 40000000000

C Intencioacuten de arriendo

iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

42

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento

de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con

acabados estrato 3

$ 80000000 - $ 100000000

$ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

$ 140000100 - $ 160000000

$ 160000100 - $ 180000000

Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver

Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los

costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de

arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la

ciudad de Tuluaacute

De dicha informacioacuten se puede destacar que

Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia

Numero de encuestados 44

Edad de encuestados 22 - 65

Encuestados con vivienda propia 50

Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70

Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80

Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$10000000000-$15000000000 39

$15000000100-$20000000000 45

$20000000100-$25000000000 9

$25000000100-$30000000000 7

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$80000000-$100000000 75

$100000100-$120000000 18

$120000100-$140000000 5

43

Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia

Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia

39

45

9 7

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

75

185

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

44

Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que

nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio

(Ver Figura 5-1)

Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la

edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de

los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre

$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)

522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de

estudio

Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio

para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los

apartamentos

Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar

financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten

Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un

plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos

Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte

(20) Antildeos

45

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto

Ciclo de vida del proyecto

A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que

se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el

arrendamiento de estos

Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia

Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V

Identificacioacuten de necesidades y oportunidad

Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de

caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una

edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten

sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y

proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo

1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario

Disentildeo fase III de edificio de

apartamentos de 4 pisos estrato 3

Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses

1 Venta yo

2 Arrendamiento

Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)

En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los

apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del

proyecto evaluado

Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia

PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO

11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008

12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004

13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198

14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120

15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110

16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020

$28920796 461

46

IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352

22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno

m3 24500 $43238 $10593220 169

$32708475 521

IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO

UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico

m2 5300 $78981 $4186001 067

$4186001 067

IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139

42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI

m3 1996 $579689 $11568269 184

44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 237811 $2860 $6800546 108

45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114

$47173343 752

IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193

52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI

m3 1620 $579689 $9390958 150

53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI

m3 2070 $579689 $11999557 191

54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI

m3 1980 $579689 $11477837 183

55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1900 $579689 $11014086 176

56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1990 $579689 $11535806 184

57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182

58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI

m3 1960 $579689 $11361900 181

59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI

m3 2150 $579689 $12463308 199

510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180

511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307

513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225

514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 339065 $2860 $9696065 155

515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097

516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016

$177132215 2823

IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584

62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)

m2 13500 $53784 $7260803 116

$43874666 699

47

IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337

72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156

73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521

IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40

m2 9850 $61342 $6042169 096

82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60

m2 4530 $77442 $3508114 056

$9550284 152

IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm

m2 32000 $34642 $11085382 177

92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511

93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm

m2 6874 $12048 $8281779 132

94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar

m2 48740 $80788 $39376060 628

$90815215 1447

IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017

102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006

103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116

104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014

105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)

m2 48400 $58509 $28318259 451

$37863126 603

IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134

112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139

113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047

114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1

m2 2485 $243722 $6056489 097

115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1

m2 2420 $261147 $6319755 101

IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa

un 1300 $415081 $5396057 086

122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa

un 1300 $216188 $2810446 045

123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075

124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049

125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031

$17896873 285

48

IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

$11718259 187

IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo

un 700 $676475 $4735327 075

142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017

$5790503 092

IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm

un 500 $198412 $992062 016

152 Closets en aglomerado acabado melaminico

un 700 $380862 $2666037 042

$3658099 058

IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352

$22068696 352

IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288

$18085926 288

IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173

$10834638 173

Anaacutelisis propio antildeo 2019

COSTO DIRECTO $ 627447782

10000

ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778

IMPREVISTOS 2 $ 12548956

UTILIDAD 5 $ 31372389

IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754

COSTO TOTAL $740074659

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar

el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde

al presupuesto anterior

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

39

aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando

entonces un valor aproximado de $ 216000000oo

Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia

Valor comercial lote

m2 Valor predio Valor m2

560 $45000000000 $80357143

225 $23000000000 $102222222

1050 $78750000000 $75000000

320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341

m2 Valorm2 Valor predio

245 $87832341 $21518923611

Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en

el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten

Estudio de mercado

Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo

conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se

estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea

correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A

Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)

1 Objetivo de la encuesta

La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un

estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de

inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad

financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten

de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan

de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

2 Localizacioacuten del proyecto

El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca

en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de

40

Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una

ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas

con

bull Colegio Nazaret

bull Iglesias

bull Parque

bull Drogueriacuteas

bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento

a pie)

bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14

(Desplazamiento en vehiacuteculo)

bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La

Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)

3 Encuesta

A Datos del encuestado

Nombre

Edad

Actividad econoacutemica

Ciudad en la que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

Si

No

iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle

Si

No

41

B Intencioacuten de compra

iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez

Si

No

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia

con acabados estrato 3

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

$ 30000000100 - $ 35000000000

$ 35000000100 - $ 40000000000

C Intencioacuten de arriendo

iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

42

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento

de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con

acabados estrato 3

$ 80000000 - $ 100000000

$ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

$ 140000100 - $ 160000000

$ 160000100 - $ 180000000

Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver

Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los

costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de

arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la

ciudad de Tuluaacute

De dicha informacioacuten se puede destacar que

Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia

Numero de encuestados 44

Edad de encuestados 22 - 65

Encuestados con vivienda propia 50

Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70

Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80

Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$10000000000-$15000000000 39

$15000000100-$20000000000 45

$20000000100-$25000000000 9

$25000000100-$30000000000 7

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$80000000-$100000000 75

$100000100-$120000000 18

$120000100-$140000000 5

43

Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia

Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia

39

45

9 7

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

75

185

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

44

Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que

nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio

(Ver Figura 5-1)

Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la

edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de

los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre

$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)

522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de

estudio

Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio

para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los

apartamentos

Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar

financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten

Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un

plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos

Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte

(20) Antildeos

45

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto

Ciclo de vida del proyecto

A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que

se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el

arrendamiento de estos

Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia

Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V

Identificacioacuten de necesidades y oportunidad

Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de

caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una

edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten

sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y

proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo

1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario

Disentildeo fase III de edificio de

apartamentos de 4 pisos estrato 3

Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses

1 Venta yo

2 Arrendamiento

Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)

En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los

apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del

proyecto evaluado

Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia

PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO

11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008

12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004

13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198

14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120

15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110

16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020

$28920796 461

46

IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352

22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno

m3 24500 $43238 $10593220 169

$32708475 521

IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO

UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico

m2 5300 $78981 $4186001 067

$4186001 067

IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139

42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI

m3 1996 $579689 $11568269 184

44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 237811 $2860 $6800546 108

45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114

$47173343 752

IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193

52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI

m3 1620 $579689 $9390958 150

53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI

m3 2070 $579689 $11999557 191

54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI

m3 1980 $579689 $11477837 183

55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1900 $579689 $11014086 176

56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1990 $579689 $11535806 184

57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182

58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI

m3 1960 $579689 $11361900 181

59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI

m3 2150 $579689 $12463308 199

510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180

511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307

513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225

514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 339065 $2860 $9696065 155

515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097

516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016

$177132215 2823

IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584

62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)

m2 13500 $53784 $7260803 116

$43874666 699

47

IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337

72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156

73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521

IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40

m2 9850 $61342 $6042169 096

82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60

m2 4530 $77442 $3508114 056

$9550284 152

IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm

m2 32000 $34642 $11085382 177

92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511

93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm

m2 6874 $12048 $8281779 132

94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar

m2 48740 $80788 $39376060 628

$90815215 1447

IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017

102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006

103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116

104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014

105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)

m2 48400 $58509 $28318259 451

$37863126 603

IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134

112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139

113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047

114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1

m2 2485 $243722 $6056489 097

115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1

m2 2420 $261147 $6319755 101

IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa

un 1300 $415081 $5396057 086

122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa

un 1300 $216188 $2810446 045

123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075

124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049

125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031

$17896873 285

48

IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

$11718259 187

IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo

un 700 $676475 $4735327 075

142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017

$5790503 092

IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm

un 500 $198412 $992062 016

152 Closets en aglomerado acabado melaminico

un 700 $380862 $2666037 042

$3658099 058

IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352

$22068696 352

IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288

$18085926 288

IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173

$10834638 173

Anaacutelisis propio antildeo 2019

COSTO DIRECTO $ 627447782

10000

ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778

IMPREVISTOS 2 $ 12548956

UTILIDAD 5 $ 31372389

IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754

COSTO TOTAL $740074659

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar

el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde

al presupuesto anterior

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

40

Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una

ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas

con

bull Colegio Nazaret

bull Iglesias

bull Parque

bull Drogueriacuteas

bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento

a pie)

bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14

(Desplazamiento en vehiacuteculo)

bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La

Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)

3 Encuesta

A Datos del encuestado

Nombre

Edad

Actividad econoacutemica

Ciudad en la que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

Si

No

iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle

Si

No

41

B Intencioacuten de compra

iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez

Si

No

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia

con acabados estrato 3

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

$ 30000000100 - $ 35000000000

$ 35000000100 - $ 40000000000

C Intencioacuten de arriendo

iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

42

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento

de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con

acabados estrato 3

$ 80000000 - $ 100000000

$ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

$ 140000100 - $ 160000000

$ 160000100 - $ 180000000

Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver

Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los

costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de

arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la

ciudad de Tuluaacute

De dicha informacioacuten se puede destacar que

Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia

Numero de encuestados 44

Edad de encuestados 22 - 65

Encuestados con vivienda propia 50

Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70

Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80

Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$10000000000-$15000000000 39

$15000000100-$20000000000 45

$20000000100-$25000000000 9

$25000000100-$30000000000 7

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$80000000-$100000000 75

$100000100-$120000000 18

$120000100-$140000000 5

43

Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia

Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia

39

45

9 7

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

75

185

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

44

Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que

nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio

(Ver Figura 5-1)

Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la

edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de

los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre

$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)

522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de

estudio

Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio

para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los

apartamentos

Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar

financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten

Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un

plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos

Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte

(20) Antildeos

45

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto

Ciclo de vida del proyecto

A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que

se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el

arrendamiento de estos

Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia

Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V

Identificacioacuten de necesidades y oportunidad

Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de

caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una

edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten

sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y

proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo

1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario

Disentildeo fase III de edificio de

apartamentos de 4 pisos estrato 3

Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses

1 Venta yo

2 Arrendamiento

Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)

En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los

apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del

proyecto evaluado

Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia

PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO

11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008

12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004

13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198

14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120

15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110

16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020

$28920796 461

46

IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352

22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno

m3 24500 $43238 $10593220 169

$32708475 521

IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO

UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico

m2 5300 $78981 $4186001 067

$4186001 067

IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139

42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI

m3 1996 $579689 $11568269 184

44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 237811 $2860 $6800546 108

45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114

$47173343 752

IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193

52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI

m3 1620 $579689 $9390958 150

53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI

m3 2070 $579689 $11999557 191

54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI

m3 1980 $579689 $11477837 183

55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1900 $579689 $11014086 176

56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1990 $579689 $11535806 184

57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182

58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI

m3 1960 $579689 $11361900 181

59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI

m3 2150 $579689 $12463308 199

510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180

511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307

513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225

514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 339065 $2860 $9696065 155

515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097

516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016

$177132215 2823

IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584

62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)

m2 13500 $53784 $7260803 116

$43874666 699

47

IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337

72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156

73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521

IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40

m2 9850 $61342 $6042169 096

82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60

m2 4530 $77442 $3508114 056

$9550284 152

IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm

m2 32000 $34642 $11085382 177

92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511

93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm

m2 6874 $12048 $8281779 132

94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar

m2 48740 $80788 $39376060 628

$90815215 1447

IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017

102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006

103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116

104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014

105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)

m2 48400 $58509 $28318259 451

$37863126 603

IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134

112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139

113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047

114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1

m2 2485 $243722 $6056489 097

115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1

m2 2420 $261147 $6319755 101

IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa

un 1300 $415081 $5396057 086

122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa

un 1300 $216188 $2810446 045

123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075

124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049

125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031

$17896873 285

48

IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

$11718259 187

IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo

un 700 $676475 $4735327 075

142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017

$5790503 092

IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm

un 500 $198412 $992062 016

152 Closets en aglomerado acabado melaminico

un 700 $380862 $2666037 042

$3658099 058

IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352

$22068696 352

IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288

$18085926 288

IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173

$10834638 173

Anaacutelisis propio antildeo 2019

COSTO DIRECTO $ 627447782

10000

ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778

IMPREVISTOS 2 $ 12548956

UTILIDAD 5 $ 31372389

IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754

COSTO TOTAL $740074659

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar

el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde

al presupuesto anterior

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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[10] W O C PENtildeUELA DE LOS AVALUacuteOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA

UN ESTUDIO SOBRE LA INCONGRUENCIA EN SUS ELEMENTOS

ORIENTADORES Y LOS EFECTOS EN LA SEGURIDAD JURIacuteDICA 2014

[11] M I Gerencial laquoMagenta Innovacion Gerencialraquo [En liacutenea] Available

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[22] I G P H R amp H R Navarro Transporte y su integracioacuten con el entorno

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[23] J A B amp E J C M Leal Modelo para deteccioacuten y simulacioacuten de fallas

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AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOSEN LAS

ORGANIZACIONESraquo 2017

[25] I B-A A D J M R-R I amp P-D Traverso-Riboacuten laquoEvaluacioacuten sostenible

de experiencias de aprendizaje basado en proyectosraquo 2016

[26] J P D Fonseca Modelo y procedimiento para el control de gestioacuten de

proyectos de inversioacuten social 2015

[27] J P S amp M A C Montoya ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE

SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN LA

INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF PROJECT

64

FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN APPLICATION IN THE

BOAT MANUFACTURING INDU 2014

[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO

SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013

[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de

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[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009

[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO

AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

41

B Intencioacuten de compra

iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez

Si

No

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia

con acabados estrato 3

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

$ 30000000100 - $ 35000000000

$ 35000000100 - $ 40000000000

C Intencioacuten de arriendo

iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados

estrato 3

Si

No

42

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento

de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con

acabados estrato 3

$ 80000000 - $ 100000000

$ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

$ 140000100 - $ 160000000

$ 160000100 - $ 180000000

Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver

Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los

costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de

arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la

ciudad de Tuluaacute

De dicha informacioacuten se puede destacar que

Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia

Numero de encuestados 44

Edad de encuestados 22 - 65

Encuestados con vivienda propia 50

Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70

Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80

Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$10000000000-$15000000000 39

$15000000100-$20000000000 45

$20000000100-$25000000000 9

$25000000100-$30000000000 7

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$80000000-$100000000 75

$100000100-$120000000 18

$120000100-$140000000 5

43

Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia

Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia

39

45

9 7

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

75

185

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

44

Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que

nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio

(Ver Figura 5-1)

Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la

edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de

los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre

$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)

522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de

estudio

Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio

para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los

apartamentos

Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar

financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten

Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un

plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos

Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte

(20) Antildeos

45

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto

Ciclo de vida del proyecto

A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que

se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el

arrendamiento de estos

Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia

Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V

Identificacioacuten de necesidades y oportunidad

Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de

caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una

edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten

sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y

proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo

1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario

Disentildeo fase III de edificio de

apartamentos de 4 pisos estrato 3

Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses

1 Venta yo

2 Arrendamiento

Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)

En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los

apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del

proyecto evaluado

Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia

PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO

11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008

12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004

13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198

14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120

15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110

16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020

$28920796 461

46

IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352

22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno

m3 24500 $43238 $10593220 169

$32708475 521

IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO

UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico

m2 5300 $78981 $4186001 067

$4186001 067

IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139

42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI

m3 1996 $579689 $11568269 184

44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 237811 $2860 $6800546 108

45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114

$47173343 752

IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193

52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI

m3 1620 $579689 $9390958 150

53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI

m3 2070 $579689 $11999557 191

54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI

m3 1980 $579689 $11477837 183

55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1900 $579689 $11014086 176

56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1990 $579689 $11535806 184

57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182

58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI

m3 1960 $579689 $11361900 181

59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI

m3 2150 $579689 $12463308 199

510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180

511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307

513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225

514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 339065 $2860 $9696065 155

515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097

516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016

$177132215 2823

IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584

62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)

m2 13500 $53784 $7260803 116

$43874666 699

47

IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337

72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156

73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521

IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40

m2 9850 $61342 $6042169 096

82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60

m2 4530 $77442 $3508114 056

$9550284 152

IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm

m2 32000 $34642 $11085382 177

92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511

93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm

m2 6874 $12048 $8281779 132

94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar

m2 48740 $80788 $39376060 628

$90815215 1447

IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017

102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006

103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116

104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014

105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)

m2 48400 $58509 $28318259 451

$37863126 603

IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134

112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139

113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047

114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1

m2 2485 $243722 $6056489 097

115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1

m2 2420 $261147 $6319755 101

IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa

un 1300 $415081 $5396057 086

122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa

un 1300 $216188 $2810446 045

123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075

124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049

125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031

$17896873 285

48

IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

$11718259 187

IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo

un 700 $676475 $4735327 075

142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017

$5790503 092

IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm

un 500 $198412 $992062 016

152 Closets en aglomerado acabado melaminico

un 700 $380862 $2666037 042

$3658099 058

IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352

$22068696 352

IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288

$18085926 288

IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173

$10834638 173

Anaacutelisis propio antildeo 2019

COSTO DIRECTO $ 627447782

10000

ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778

IMPREVISTOS 2 $ 12548956

UTILIDAD 5 $ 31372389

IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754

COSTO TOTAL $740074659

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar

el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde

al presupuesto anterior

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

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65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

42

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento

de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con

acabados estrato 3

$ 80000000 - $ 100000000

$ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

$ 140000100 - $ 160000000

$ 160000100 - $ 180000000

Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver

Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los

costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de

arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la

ciudad de Tuluaacute

De dicha informacioacuten se puede destacar que

Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia

Numero de encuestados 44

Edad de encuestados 22 - 65

Encuestados con vivienda propia 50

Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70

Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80

Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$10000000000-$15000000000 39

$15000000100-$20000000000 45

$20000000100-$25000000000 9

$25000000100-$30000000000 7

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$80000000-$100000000 75

$100000100-$120000000 18

$120000100-$140000000 5

43

Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia

Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia

39

45

9 7

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

75

185

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

44

Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que

nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio

(Ver Figura 5-1)

Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la

edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de

los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre

$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)

522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de

estudio

Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio

para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los

apartamentos

Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar

financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten

Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un

plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos

Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte

(20) Antildeos

45

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto

Ciclo de vida del proyecto

A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que

se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el

arrendamiento de estos

Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia

Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V

Identificacioacuten de necesidades y oportunidad

Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de

caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una

edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten

sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y

proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo

1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario

Disentildeo fase III de edificio de

apartamentos de 4 pisos estrato 3

Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses

1 Venta yo

2 Arrendamiento

Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)

En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los

apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del

proyecto evaluado

Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia

PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO

11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008

12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004

13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198

14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120

15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110

16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020

$28920796 461

46

IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352

22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno

m3 24500 $43238 $10593220 169

$32708475 521

IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO

UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico

m2 5300 $78981 $4186001 067

$4186001 067

IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139

42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI

m3 1996 $579689 $11568269 184

44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 237811 $2860 $6800546 108

45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114

$47173343 752

IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193

52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI

m3 1620 $579689 $9390958 150

53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI

m3 2070 $579689 $11999557 191

54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI

m3 1980 $579689 $11477837 183

55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1900 $579689 $11014086 176

56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1990 $579689 $11535806 184

57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182

58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI

m3 1960 $579689 $11361900 181

59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI

m3 2150 $579689 $12463308 199

510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180

511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307

513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225

514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 339065 $2860 $9696065 155

515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097

516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016

$177132215 2823

IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584

62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)

m2 13500 $53784 $7260803 116

$43874666 699

47

IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337

72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156

73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521

IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40

m2 9850 $61342 $6042169 096

82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60

m2 4530 $77442 $3508114 056

$9550284 152

IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm

m2 32000 $34642 $11085382 177

92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511

93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm

m2 6874 $12048 $8281779 132

94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar

m2 48740 $80788 $39376060 628

$90815215 1447

IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017

102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006

103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116

104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014

105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)

m2 48400 $58509 $28318259 451

$37863126 603

IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134

112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139

113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047

114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1

m2 2485 $243722 $6056489 097

115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1

m2 2420 $261147 $6319755 101

IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa

un 1300 $415081 $5396057 086

122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa

un 1300 $216188 $2810446 045

123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075

124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049

125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031

$17896873 285

48

IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

$11718259 187

IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo

un 700 $676475 $4735327 075

142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017

$5790503 092

IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm

un 500 $198412 $992062 016

152 Closets en aglomerado acabado melaminico

un 700 $380862 $2666037 042

$3658099 058

IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352

$22068696 352

IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288

$18085926 288

IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173

$10834638 173

Anaacutelisis propio antildeo 2019

COSTO DIRECTO $ 627447782

10000

ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778

IMPREVISTOS 2 $ 12548956

UTILIDAD 5 $ 31372389

IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754

COSTO TOTAL $740074659

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar

el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde

al presupuesto anterior

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

43

Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia

Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia

39

45

9 7

Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento

$ 10000000000 - $ 15000000000

$ 15000000100 - $ 20000000000

$ 20000000100 - $ 25000000000

$ 25000000100 - $ 30000000000

75

185

Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento

$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000

$ 120000100 - $ 140000000

44

Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que

nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio

(Ver Figura 5-1)

Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la

edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de

los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre

$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)

522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de

estudio

Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio

para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los

apartamentos

Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar

financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten

Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un

plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos

Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte

(20) Antildeos

45

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto

Ciclo de vida del proyecto

A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que

se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el

arrendamiento de estos

Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia

Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V

Identificacioacuten de necesidades y oportunidad

Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de

caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una

edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten

sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y

proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo

1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario

Disentildeo fase III de edificio de

apartamentos de 4 pisos estrato 3

Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses

1 Venta yo

2 Arrendamiento

Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)

En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los

apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del

proyecto evaluado

Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia

PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO

11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008

12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004

13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198

14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120

15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110

16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020

$28920796 461

46

IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352

22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno

m3 24500 $43238 $10593220 169

$32708475 521

IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO

UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico

m2 5300 $78981 $4186001 067

$4186001 067

IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139

42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI

m3 1996 $579689 $11568269 184

44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 237811 $2860 $6800546 108

45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114

$47173343 752

IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193

52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI

m3 1620 $579689 $9390958 150

53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI

m3 2070 $579689 $11999557 191

54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI

m3 1980 $579689 $11477837 183

55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1900 $579689 $11014086 176

56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1990 $579689 $11535806 184

57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182

58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI

m3 1960 $579689 $11361900 181

59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI

m3 2150 $579689 $12463308 199

510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180

511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307

513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225

514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 339065 $2860 $9696065 155

515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097

516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016

$177132215 2823

IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584

62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)

m2 13500 $53784 $7260803 116

$43874666 699

47

IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337

72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156

73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521

IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40

m2 9850 $61342 $6042169 096

82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60

m2 4530 $77442 $3508114 056

$9550284 152

IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm

m2 32000 $34642 $11085382 177

92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511

93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm

m2 6874 $12048 $8281779 132

94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar

m2 48740 $80788 $39376060 628

$90815215 1447

IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017

102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006

103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116

104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014

105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)

m2 48400 $58509 $28318259 451

$37863126 603

IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134

112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139

113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047

114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1

m2 2485 $243722 $6056489 097

115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1

m2 2420 $261147 $6319755 101

IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa

un 1300 $415081 $5396057 086

122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa

un 1300 $216188 $2810446 045

123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075

124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049

125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031

$17896873 285

48

IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

$11718259 187

IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo

un 700 $676475 $4735327 075

142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017

$5790503 092

IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm

un 500 $198412 $992062 016

152 Closets en aglomerado acabado melaminico

un 700 $380862 $2666037 042

$3658099 058

IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352

$22068696 352

IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288

$18085926 288

IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173

$10834638 173

Anaacutelisis propio antildeo 2019

COSTO DIRECTO $ 627447782

10000

ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778

IMPREVISTOS 2 $ 12548956

UTILIDAD 5 $ 31372389

IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754

COSTO TOTAL $740074659

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar

el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde

al presupuesto anterior

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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[16] A M d T ndash Valle Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT del Municipio

de Tuluaacute ndash Valle

[17] V y D T Ministerio de Ambiente Reglamento Colombiano de construccioacuten

sismo resistente NSR ndash 10 2010

[18] A C d I Sismica laquoAsociacion Colombiana de Ingenieria Sismicaraquo [En

liacutenea] Available httpswwwasosismicaorgcodecretos-modificatorios-nsr-10

[19] C d Colombia Ley 820 de 2003 Reacutegimen de arrendamiento de vivienda

urbana 2003

[20] L d P R d Tuluaacute laquohttpslonjatuluacomraquo Lonja de Propiedad Raiz de

63

Tuluaacute [En liacutenea] Available httpslonjatuluacom

[21] Alcaldia Municipio de Tuluaacute - Valle laquohttpswwwtuluagovcoraquo [En liacutenea]

Available httpswwwtuluagovco [Uacuteltimo acceso 1 Mayo 2019]

[22] I G P H R amp H R Navarro Transporte y su integracioacuten con el entorno

urbano 2018

[23] J A B amp E J C M Leal Modelo para deteccioacuten y simulacioacuten de fallas

bajo la gestioacuten de mantenimiento y proyectos 2018

[24] M y C D L I Revista de Ingenieriacutea laquoREFERENTES MEDIO

AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOSEN LAS

ORGANIZACIONESraquo 2017

[25] I B-A A D J M R-R I amp P-D Traverso-Riboacuten laquoEvaluacioacuten sostenible

de experiencias de aprendizaje basado en proyectosraquo 2016

[26] J P D Fonseca Modelo y procedimiento para el control de gestioacuten de

proyectos de inversioacuten social 2015

[27] J P S amp M A C Montoya ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE

SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN LA

INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF PROJECT

64

FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN APPLICATION IN THE

BOAT MANUFACTURING INDU 2014

[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO

SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013

[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de

construccioacuten de edificaciones

[30] M Coacuterdoba Padilla Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos 2011

[31] A Garciacutea Mendoza Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten 1998

[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009

[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO

AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

44

Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que

nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio

(Ver Figura 5-1)

Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la

edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de

los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre

$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)

522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de

estudio

Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio

para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los

apartamentos

Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar

financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten

Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un

plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos

Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte

(20) Antildeos

45

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto

Ciclo de vida del proyecto

A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que

se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el

arrendamiento de estos

Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia

Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V

Identificacioacuten de necesidades y oportunidad

Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de

caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una

edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten

sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y

proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo

1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario

Disentildeo fase III de edificio de

apartamentos de 4 pisos estrato 3

Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses

1 Venta yo

2 Arrendamiento

Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)

En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los

apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del

proyecto evaluado

Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia

PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO

11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008

12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004

13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198

14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120

15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110

16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020

$28920796 461

46

IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352

22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno

m3 24500 $43238 $10593220 169

$32708475 521

IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO

UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico

m2 5300 $78981 $4186001 067

$4186001 067

IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139

42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI

m3 1996 $579689 $11568269 184

44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 237811 $2860 $6800546 108

45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114

$47173343 752

IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193

52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI

m3 1620 $579689 $9390958 150

53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI

m3 2070 $579689 $11999557 191

54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI

m3 1980 $579689 $11477837 183

55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1900 $579689 $11014086 176

56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1990 $579689 $11535806 184

57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182

58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI

m3 1960 $579689 $11361900 181

59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI

m3 2150 $579689 $12463308 199

510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180

511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307

513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225

514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 339065 $2860 $9696065 155

515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097

516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016

$177132215 2823

IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584

62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)

m2 13500 $53784 $7260803 116

$43874666 699

47

IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337

72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156

73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521

IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40

m2 9850 $61342 $6042169 096

82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60

m2 4530 $77442 $3508114 056

$9550284 152

IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm

m2 32000 $34642 $11085382 177

92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511

93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm

m2 6874 $12048 $8281779 132

94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar

m2 48740 $80788 $39376060 628

$90815215 1447

IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017

102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006

103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116

104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014

105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)

m2 48400 $58509 $28318259 451

$37863126 603

IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134

112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139

113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047

114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1

m2 2485 $243722 $6056489 097

115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1

m2 2420 $261147 $6319755 101

IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa

un 1300 $415081 $5396057 086

122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa

un 1300 $216188 $2810446 045

123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075

124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049

125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031

$17896873 285

48

IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

$11718259 187

IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo

un 700 $676475 $4735327 075

142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017

$5790503 092

IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm

un 500 $198412 $992062 016

152 Closets en aglomerado acabado melaminico

un 700 $380862 $2666037 042

$3658099 058

IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352

$22068696 352

IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288

$18085926 288

IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173

$10834638 173

Anaacutelisis propio antildeo 2019

COSTO DIRECTO $ 627447782

10000

ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778

IMPREVISTOS 2 $ 12548956

UTILIDAD 5 $ 31372389

IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754

COSTO TOTAL $740074659

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar

el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde

al presupuesto anterior

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

45

523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto

Ciclo de vida del proyecto

A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que

se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el

arrendamiento de estos

Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia

Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V

Identificacioacuten de necesidades y oportunidad

Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre

Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de

caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una

edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten

sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y

proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo

1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario

Disentildeo fase III de edificio de

apartamentos de 4 pisos estrato 3

Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses

1 Venta yo

2 Arrendamiento

Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)

En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los

apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del

proyecto evaluado

Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia

PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO

11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008

12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004

13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198

14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120

15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110

16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020

$28920796 461

46

IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352

22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno

m3 24500 $43238 $10593220 169

$32708475 521

IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO

UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico

m2 5300 $78981 $4186001 067

$4186001 067

IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139

42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI

m3 1996 $579689 $11568269 184

44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 237811 $2860 $6800546 108

45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114

$47173343 752

IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193

52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI

m3 1620 $579689 $9390958 150

53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI

m3 2070 $579689 $11999557 191

54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI

m3 1980 $579689 $11477837 183

55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1900 $579689 $11014086 176

56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1990 $579689 $11535806 184

57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182

58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI

m3 1960 $579689 $11361900 181

59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI

m3 2150 $579689 $12463308 199

510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180

511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307

513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225

514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 339065 $2860 $9696065 155

515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097

516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016

$177132215 2823

IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584

62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)

m2 13500 $53784 $7260803 116

$43874666 699

47

IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337

72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156

73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521

IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40

m2 9850 $61342 $6042169 096

82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60

m2 4530 $77442 $3508114 056

$9550284 152

IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm

m2 32000 $34642 $11085382 177

92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511

93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm

m2 6874 $12048 $8281779 132

94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar

m2 48740 $80788 $39376060 628

$90815215 1447

IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017

102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006

103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116

104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014

105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)

m2 48400 $58509 $28318259 451

$37863126 603

IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134

112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139

113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047

114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1

m2 2485 $243722 $6056489 097

115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1

m2 2420 $261147 $6319755 101

IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa

un 1300 $415081 $5396057 086

122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa

un 1300 $216188 $2810446 045

123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075

124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049

125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031

$17896873 285

48

IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

$11718259 187

IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo

un 700 $676475 $4735327 075

142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017

$5790503 092

IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm

un 500 $198412 $992062 016

152 Closets en aglomerado acabado melaminico

un 700 $380862 $2666037 042

$3658099 058

IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352

$22068696 352

IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288

$18085926 288

IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173

$10834638 173

Anaacutelisis propio antildeo 2019

COSTO DIRECTO $ 627447782

10000

ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778

IMPREVISTOS 2 $ 12548956

UTILIDAD 5 $ 31372389

IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754

COSTO TOTAL $740074659

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar

el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde

al presupuesto anterior

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOSEN LAS

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proyectos de inversioacuten social 2015

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SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN LA

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64

FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN APPLICATION IN THE

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[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO

SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013

[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de

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[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009

[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO

AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

46

IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352

22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno

m3 24500 $43238 $10593220 169

$32708475 521

IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO

UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico

m2 5300 $78981 $4186001 067

$4186001 067

IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139

42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI

m3 1996 $579689 $11568269 184

44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 237811 $2860 $6800546 108

45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114

$47173343 752

IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193

52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI

m3 1620 $579689 $9390958 150

53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI

m3 2070 $579689 $11999557 191

54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI

m3 1980 $579689 $11477837 183

55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1900 $579689 $11014086 176

56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI

m3 1990 $579689 $11535806 184

57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182

58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI

m3 1960 $579689 $11361900 181

59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI

m3 2150 $579689 $12463308 199

510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180

511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI

m3 2230 $579689 $12927059 206

512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307

513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225

514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)

kg 339065 $2860 $9696065 155

515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097

516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016

$177132215 2823

IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584

62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)

m2 13500 $53784 $7260803 116

$43874666 699

47

IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337

72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156

73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521

IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40

m2 9850 $61342 $6042169 096

82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60

m2 4530 $77442 $3508114 056

$9550284 152

IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm

m2 32000 $34642 $11085382 177

92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511

93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm

m2 6874 $12048 $8281779 132

94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar

m2 48740 $80788 $39376060 628

$90815215 1447

IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017

102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006

103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116

104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014

105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)

m2 48400 $58509 $28318259 451

$37863126 603

IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134

112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139

113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047

114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1

m2 2485 $243722 $6056489 097

115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1

m2 2420 $261147 $6319755 101

IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa

un 1300 $415081 $5396057 086

122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa

un 1300 $216188 $2810446 045

123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075

124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049

125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031

$17896873 285

48

IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

$11718259 187

IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo

un 700 $676475 $4735327 075

142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017

$5790503 092

IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm

un 500 $198412 $992062 016

152 Closets en aglomerado acabado melaminico

un 700 $380862 $2666037 042

$3658099 058

IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352

$22068696 352

IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288

$18085926 288

IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173

$10834638 173

Anaacutelisis propio antildeo 2019

COSTO DIRECTO $ 627447782

10000

ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778

IMPREVISTOS 2 $ 12548956

UTILIDAD 5 $ 31372389

IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754

COSTO TOTAL $740074659

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar

el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde

al presupuesto anterior

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

47

IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337

72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156

73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521

IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40

m2 9850 $61342 $6042169 096

82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60

m2 4530 $77442 $3508114 056

$9550284 152

IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm

m2 32000 $34642 $11085382 177

92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511

93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm

m2 6874 $12048 $8281779 132

94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar

m2 48740 $80788 $39376060 628

$90815215 1447

IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017

102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006

103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116

104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014

105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)

m2 48400 $58509 $28318259 451

$37863126 603

IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134

112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139

113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047

114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1

m2 2485 $243722 $6056489 097

115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1

m2 2420 $261147 $6319755 101

IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa

un 1300 $415081 $5396057 086

122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa

un 1300 $216188 $2810446 045

123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075

124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049

125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031

$17896873 285

48

IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

$11718259 187

IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo

un 700 $676475 $4735327 075

142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017

$5790503 092

IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm

un 500 $198412 $992062 016

152 Closets en aglomerado acabado melaminico

un 700 $380862 $2666037 042

$3658099 058

IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352

$22068696 352

IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288

$18085926 288

IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173

$10834638 173

Anaacutelisis propio antildeo 2019

COSTO DIRECTO $ 627447782

10000

ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778

IMPREVISTOS 2 $ 12548956

UTILIDAD 5 $ 31372389

IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754

COSTO TOTAL $740074659

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar

el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde

al presupuesto anterior

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

48

IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093

$11718259 187

IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo

un 700 $676475 $4735327 075

142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017

$5790503 092

IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm

un 500 $198412 $992062 016

152 Closets en aglomerado acabado melaminico

un 700 $380862 $2666037 042

$3658099 058

IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352

$22068696 352

IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288

$18085926 288

IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO TOTAL

181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173

$10834638 173

Anaacutelisis propio antildeo 2019

COSTO DIRECTO $ 627447782

10000

ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778

IMPREVISTOS 2 $ 12548956

UTILIDAD 5 $ 31372389

IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754

COSTO TOTAL $740074659

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar

el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde

al presupuesto anterior

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

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65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

49

Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia

$ 74007466

$ 30700871 $ 39112832

$ 72959535

$ 142839020

$ 123636089

$ 144786529

$ 41365272

$ 54542886

$ 16124159

$ -

$ 20000000

$ 40000000

$ 60000000

$ 80000000

$ 100000000

$ 120000000

$ 140000000

$ 160000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a p

eri

oacuted

ica

Mes

Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica

$ 74007466 $ 104708337

$ 143821169

$ 216780704

$ 359619724

$ 483255813

$ 628042343 $ 669407615

$ 723950501

$ 740074659

$ -

$ 100000000

$ 200000000

$ 300000000

$ 400000000

$ 500000000

$ 600000000

$ 700000000

$ 800000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Inve

rsioacute

n p

rogr

amad

a ac

um

ula

da

Mes

Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)

Inversioacuten total programada acumulada

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

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65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

50

Costos indirectos del proyecto

En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y

operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o

arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del

proyecto

Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia

Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)

VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL

COSTO INDIRECTO

VALOR LOTE un

100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940

$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES

DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2

24500 $ 500000 $ 122500000 022

DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS

gl

100 $ 332000000 $ 332000000 061

DISENtildeO ESTRUCTURAL m2

24500 $ 800000 $ 196000000 036

ESTUDIO DE SUELOS gl

100 $ 135000000 $ 135000000 025

$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA

PLANOS mes

900 $ 30000000 $ 270000000 049

$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA

POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl

100 $ 130000000 $ 130000000 024

POacuteLIZA TODO RIESGO gl

100 $ 235000000 $ 235000000 043

$ 365000000 067 DESEMBOLSOS

VISITAS Y AVALUacuteOS mes

900 $ 130000000 $ 1170000000 213

ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL

mes

900 $ 40000000 $ 360000000 066

$ 1530000000

279

ASESORIacuteAS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

gl

100 $ 150000000 $ 150000000 027

$ 150000000 027

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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64

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AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

51

IMPUESTOS Y TASAS

IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS

gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090

IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO

gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157

IMPUESTO PREDIAL mes

900 $ 250000000 $ 2250000000 410

LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2

24500 $ 580000 $ 142100000 026

$ 3743143600

683

HONORARIOS

HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)

476 $ 62744778248 $ 2986651400 545

HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)

119 $ 122822142943 $ 1461583500 267

GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533

$ 7371401900

1345

MATERIAL DE PUBLICIDAD

MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS

gl

100 $ 500000000 $ 500000000 091

MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS

gl

100 $ 700000000 $ 700000000 128

VALLAS Y SIMILARES gl

100 $ 300000000 $ 300000000 055

VOLANTES gl

100 $ 160000000 $ 160000000 029

CORREO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$2960000000 540 SALA DE VENTAS

CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS

gl

100 $ 1000000000 $ 1000000000 182

PUBLICIDAD APTO MODELO gl

100 $ 100000000 $ 100000000 018

$ 1100000000

201

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS

GASTOS NOTARIALES EN VENTAS

030 $ 122822142943 $ 368466400 067

$ 368466400 067 HIPOTECA

NOTARIALES DE HIPOTECA gl

100 $ 200000000 $ 200000000 036

IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000 023

IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$575000000 105

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

52

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA

IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA

un

100 $ 200000000 $ 200000000

NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA

gl

100 $ 125000000 $ 125000000

IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA

gl

100 $ 250000000 $ 250000000 046

$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS

FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)

gl

100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642

$ 9000000000

1642

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA

ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS

060 $ 122822142943 $ 730791800 133

$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)

RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405

$ 2220224000

405

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)

RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270

$ 1480149300

270

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659

VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770

TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196

Porcentaje sobre costo 1821

Porcentaje sobre venta 1541

Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN LA

INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF PROJECT

64

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SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013

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[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO

AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

53

Valor aproximado de venta del proyecto

Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados

anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta

del $152297762548

Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia

VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia

1 LOTE

Detalle m2 Valor Unitario Valor Total

Lote 24500 $88163265 $216000000

00

VALOR LOTE $21600000000

1759

2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD

Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD

Apartamentos 5 $14801493189

$74007465943

Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5

COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943

6026

3 COSTOS INDIRECTOS - CI

Detalle m2 Aacuterea total

Vendible Valor Unitario Valor CI

COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770

00

Incluye valor del Lote

COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000

4464

SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943

10000

Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario

$m2 Vr

Apartamento Apto

(m2) Parqueadero

(m2) Aacuterea

Vendible (m2)

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1253

$222222200

$27845050420

1123 130 1253

Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1317 $29265050278

1123 194 1317

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2

1 1023 $22737166744

853 171 1023

Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3

1 1023 $22726055634

853 170 1023

Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4

1 2238 $49724439472

1980 258 2238

VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548

5932 921 6853

Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)

$222222222

Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943

-

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de

apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO

AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

54

524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas

Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten

del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de

apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con

financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5

Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia

A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo

podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras

determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus

respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias

de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo

EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN

PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O

ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

A Anaacutelisis financiero para venta

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento

Escenario No 1

Sin Financiacioacuten

Escenario No 2

Con Financiacioacuten

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

55

Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia

Venta Plazo Proyecto

(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166

Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174

Arrendamiento Plazo Proyecto

(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten

Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten

TEA TEM VAN TIR

Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689

Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135

Ver Anexo E Memorias de caacutelculo

525 Fase de anaacutelisis de resultados

Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y

conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio

Resultados anaacutelisis financiero para venta

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes

No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del

mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del

proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para

las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo

esperado con un adicional

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

8 BIBLIOGRAFIacuteA

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httpesoxforfdictionariescomdefinicionpresupuesto

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[8] L S Hernandez Memorias de clase Modulo Gestion Economica y

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[9] D B L Llunch laquoUniversitas - Mihuel Hernandezraquo [En liacutenea] Available

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financiera-de-proyectos-de-inversion

[10] W O C PENtildeUELA DE LOS AVALUacuteOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA

UN ESTUDIO SOBRE LA INCONGRUENCIA EN SUS ELEMENTOS

ORIENTADORES Y LOS EFECTOS EN LA SEGURIDAD JURIacuteDICA 2014

[11] M I Gerencial laquoMagenta Innovacion Gerencialraquo [En liacutenea] Available

httpsmagentaigcomque-es-y-como-se-hace-un-estudio-de-mercado

[12] Q S d Encuesta laquoQuestionProraquo 2019 [En liacutenea] Available

httpswwwquestionprocomblogessegmentacion-del-mercado [Uacuteltimo acceso

2019]

62

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[17] V y D T Ministerio de Ambiente Reglamento Colombiano de construccioacuten

sismo resistente NSR ndash 10 2010

[18] A C d I Sismica laquoAsociacion Colombiana de Ingenieria Sismicaraquo [En

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urbana 2003

[20] L d P R d Tuluaacute laquohttpslonjatuluacomraquo Lonja de Propiedad Raiz de

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urbano 2018

[23] J A B amp E J C M Leal Modelo para deteccioacuten y simulacioacuten de fallas

bajo la gestioacuten de mantenimiento y proyectos 2018

[24] M y C D L I Revista de Ingenieriacutea laquoREFERENTES MEDIO

AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOSEN LAS

ORGANIZACIONESraquo 2017

[25] I B-A A D J M R-R I amp P-D Traverso-Riboacuten laquoEvaluacioacuten sostenible

de experiencias de aprendizaje basado en proyectosraquo 2016

[26] J P D Fonseca Modelo y procedimiento para el control de gestioacuten de

proyectos de inversioacuten social 2015

[27] J P S amp M A C Montoya ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE

SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN LA

INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF PROJECT

64

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[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO

SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013

[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de

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[30] M Coacuterdoba Padilla Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos 2011

[31] A Garciacutea Mendoza Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten 1998

[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009

[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO

AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

56

Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento

Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la

inversioacuten

Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial

del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los

apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa

ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual

15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten

pero no se gana lo esperado

Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno

de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos

a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la

opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo

de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino

que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno

(TIR) negativa

A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso

inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses

observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten

resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto

(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa

de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten

reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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64

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[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO

AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

57

Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante

y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez

que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales

de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta

uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas

hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo

estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor

Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar

por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del

Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de

varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como

eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa

vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin

embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo

prolongado en esa ciudad

53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN

La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de

Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el

reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo

consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo

principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o

arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

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ORGANIZACIONESraquo 2017

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proyectos de inversioacuten social 2015

[27] J P S amp M A C Montoya ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE

SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN LA

INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF PROJECT

64

FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN APPLICATION IN THE

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[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO

SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013

[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de

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[30] M Coacuterdoba Padilla Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos 2011

[31] A Garciacutea Mendoza Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten 1998

[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009

[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO

AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

58

6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO

El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de

investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de

gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se

ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la

informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser

de mucha utilidad

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

8 BIBLIOGRAFIacuteA

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[8] L S Hernandez Memorias de clase Modulo Gestion Economica y

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financiera-de-proyectos-de-inversion

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UN ESTUDIO SOBRE LA INCONGRUENCIA EN SUS ELEMENTOS

ORIENTADORES Y LOS EFECTOS EN LA SEGURIDAD JURIacuteDICA 2014

[11] M I Gerencial laquoMagenta Innovacion Gerencialraquo [En liacutenea] Available

httpsmagentaigcomque-es-y-como-se-hace-un-estudio-de-mercado

[12] Q S d Encuesta laquoQuestionProraquo 2019 [En liacutenea] Available

httpswwwquestionprocomblogessegmentacion-del-mercado [Uacuteltimo acceso

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[17] V y D T Ministerio de Ambiente Reglamento Colombiano de construccioacuten

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[18] A C d I Sismica laquoAsociacion Colombiana de Ingenieria Sismicaraquo [En

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[19] C d Colombia Ley 820 de 2003 Reacutegimen de arrendamiento de vivienda

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[20] L d P R d Tuluaacute laquohttpslonjatuluacomraquo Lonja de Propiedad Raiz de

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[21] Alcaldia Municipio de Tuluaacute - Valle laquohttpswwwtuluagovcoraquo [En liacutenea]

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urbano 2018

[23] J A B amp E J C M Leal Modelo para deteccioacuten y simulacioacuten de fallas

bajo la gestioacuten de mantenimiento y proyectos 2018

[24] M y C D L I Revista de Ingenieriacutea laquoREFERENTES MEDIO

AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOSEN LAS

ORGANIZACIONESraquo 2017

[25] I B-A A D J M R-R I amp P-D Traverso-Riboacuten laquoEvaluacioacuten sostenible

de experiencias de aprendizaje basado en proyectosraquo 2016

[26] J P D Fonseca Modelo y procedimiento para el control de gestioacuten de

proyectos de inversioacuten social 2015

[27] J P S amp M A C Montoya ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE

SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN LA

INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF PROJECT

64

FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN APPLICATION IN THE

BOAT MANUFACTURING INDU 2014

[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO

SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013

[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de

construccioacuten de edificaciones

[30] M Coacuterdoba Padilla Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos 2011

[31] A Garciacutea Mendoza Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten 1998

[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009

[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO

AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

59

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se

encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta

de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten

permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la

rentabilidad esperada

Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con

varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder

plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis

El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos

variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las

planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la

opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares

aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos

Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este

estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten

Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de

los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del

presente documento

60

8 BIBLIOGRAFIacuteA

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UN ESTUDIO SOBRE LA INCONGRUENCIA EN SUS ELEMENTOS

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[11] M I Gerencial laquoMagenta Innovacion Gerencialraquo [En liacutenea] Available

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httpswwwquestionprocomblogessegmentacion-del-mercado [Uacuteltimo acceso

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[18] A C d I Sismica laquoAsociacion Colombiana de Ingenieria Sismicaraquo [En

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[21] Alcaldia Municipio de Tuluaacute - Valle laquohttpswwwtuluagovcoraquo [En liacutenea]

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AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOSEN LAS

ORGANIZACIONESraquo 2017

[25] I B-A A D J M R-R I amp P-D Traverso-Riboacuten laquoEvaluacioacuten sostenible

de experiencias de aprendizaje basado en proyectosraquo 2016

[26] J P D Fonseca Modelo y procedimiento para el control de gestioacuten de

proyectos de inversioacuten social 2015

[27] J P S amp M A C Montoya ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE

SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN LA

INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF PROJECT

64

FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN APPLICATION IN THE

BOAT MANUFACTURING INDU 2014

[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO

SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013

[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de

construccioacuten de edificaciones

[30] M Coacuterdoba Padilla Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos 2011

[31] A Garciacutea Mendoza Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten 1998

[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009

[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO

AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

60

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financiera-de-proyectos-de-inversion

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UN ESTUDIO SOBRE LA INCONGRUENCIA EN SUS ELEMENTOS

ORIENTADORES Y LOS EFECTOS EN LA SEGURIDAD JURIacuteDICA 2014

[11] M I Gerencial laquoMagenta Innovacion Gerencialraquo [En liacutenea] Available

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[16] A M d T ndash Valle Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT del Municipio

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[17] V y D T Ministerio de Ambiente Reglamento Colombiano de construccioacuten

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[18] A C d I Sismica laquoAsociacion Colombiana de Ingenieria Sismicaraquo [En

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63

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[22] I G P H R amp H R Navarro Transporte y su integracioacuten con el entorno

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[23] J A B amp E J C M Leal Modelo para deteccioacuten y simulacioacuten de fallas

bajo la gestioacuten de mantenimiento y proyectos 2018

[24] M y C D L I Revista de Ingenieriacutea laquoREFERENTES MEDIO

AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOSEN LAS

ORGANIZACIONESraquo 2017

[25] I B-A A D J M R-R I amp P-D Traverso-Riboacuten laquoEvaluacioacuten sostenible

de experiencias de aprendizaje basado en proyectosraquo 2016

[26] J P D Fonseca Modelo y procedimiento para el control de gestioacuten de

proyectos de inversioacuten social 2015

[27] J P S amp M A C Montoya ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE

SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN LA

INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF PROJECT

64

FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN APPLICATION IN THE

BOAT MANUFACTURING INDU 2014

[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO

SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013

[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de

construccioacuten de edificaciones

[30] M Coacuterdoba Padilla Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos 2011

[31] A Garciacutea Mendoza Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten 1998

[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009

[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO

AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

61

httpsingenioempresacomanaacutelisis-de-alternativas

[7] U ESAN laquoconexionesanraquo 10 Agosto 2015 [En liacutenea] Available

httpswwwesanedupeapuntes-empresariales201508cuatro-modelos-evaluar-

proyectos-inversion [Uacuteltimo acceso Septiembre 2019]

[8] L S Hernandez Memorias de clase Modulo Gestion Economica y

Financiera en la Construccion 2019

[9] D B L Llunch laquoUniversitas - Mihuel Hernandezraquo [En liacutenea] Available

httpmastervcseduumhes20131015metodos-de-evaluacion-economico-

financiera-de-proyectos-de-inversion

[10] W O C PENtildeUELA DE LOS AVALUacuteOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA

UN ESTUDIO SOBRE LA INCONGRUENCIA EN SUS ELEMENTOS

ORIENTADORES Y LOS EFECTOS EN LA SEGURIDAD JURIacuteDICA 2014

[11] M I Gerencial laquoMagenta Innovacion Gerencialraquo [En liacutenea] Available

httpsmagentaigcomque-es-y-como-se-hace-un-estudio-de-mercado

[12] Q S d Encuesta laquoQuestionProraquo 2019 [En liacutenea] Available

httpswwwquestionprocomblogessegmentacion-del-mercado [Uacuteltimo acceso

2019]

62

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[14] D ABC laquoDefinicion ABCraquo [En liacutenea] Available

wwwdefinicionabccomeconomiabanco-universalphp

[15] M T A laquoMi Triple Araquo [En liacutenea] Available

httpswwwmytripleacomdiccionario-financierofinanciacioacuten

[16] A M d T ndash Valle Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT del Municipio

de Tuluaacute ndash Valle

[17] V y D T Ministerio de Ambiente Reglamento Colombiano de construccioacuten

sismo resistente NSR ndash 10 2010

[18] A C d I Sismica laquoAsociacion Colombiana de Ingenieria Sismicaraquo [En

liacutenea] Available httpswwwasosismicaorgcodecretos-modificatorios-nsr-10

[19] C d Colombia Ley 820 de 2003 Reacutegimen de arrendamiento de vivienda

urbana 2003

[20] L d P R d Tuluaacute laquohttpslonjatuluacomraquo Lonja de Propiedad Raiz de

63

Tuluaacute [En liacutenea] Available httpslonjatuluacom

[21] Alcaldia Municipio de Tuluaacute - Valle laquohttpswwwtuluagovcoraquo [En liacutenea]

Available httpswwwtuluagovco [Uacuteltimo acceso 1 Mayo 2019]

[22] I G P H R amp H R Navarro Transporte y su integracioacuten con el entorno

urbano 2018

[23] J A B amp E J C M Leal Modelo para deteccioacuten y simulacioacuten de fallas

bajo la gestioacuten de mantenimiento y proyectos 2018

[24] M y C D L I Revista de Ingenieriacutea laquoREFERENTES MEDIO

AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOSEN LAS

ORGANIZACIONESraquo 2017

[25] I B-A A D J M R-R I amp P-D Traverso-Riboacuten laquoEvaluacioacuten sostenible

de experiencias de aprendizaje basado en proyectosraquo 2016

[26] J P D Fonseca Modelo y procedimiento para el control de gestioacuten de

proyectos de inversioacuten social 2015

[27] J P S amp M A C Montoya ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE

SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN LA

INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF PROJECT

64

FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN APPLICATION IN THE

BOAT MANUFACTURING INDU 2014

[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO

SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013

[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de

construccioacuten de edificaciones

[30] M Coacuterdoba Padilla Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos 2011

[31] A Garciacutea Mendoza Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten 1998

[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009

[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO

AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

62

[13] sitesgoogleco laquoTeoriacutea de la Investigacioacuten de Mercadosraquo [En liacutenea]

Available httpssitesgooglecomsiteinvestigaciondemercados090418my-

reading-list [Uacuteltimo acceso 2019]

[14] D ABC laquoDefinicion ABCraquo [En liacutenea] Available

wwwdefinicionabccomeconomiabanco-universalphp

[15] M T A laquoMi Triple Araquo [En liacutenea] Available

httpswwwmytripleacomdiccionario-financierofinanciacioacuten

[16] A M d T ndash Valle Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT del Municipio

de Tuluaacute ndash Valle

[17] V y D T Ministerio de Ambiente Reglamento Colombiano de construccioacuten

sismo resistente NSR ndash 10 2010

[18] A C d I Sismica laquoAsociacion Colombiana de Ingenieria Sismicaraquo [En

liacutenea] Available httpswwwasosismicaorgcodecretos-modificatorios-nsr-10

[19] C d Colombia Ley 820 de 2003 Reacutegimen de arrendamiento de vivienda

urbana 2003

[20] L d P R d Tuluaacute laquohttpslonjatuluacomraquo Lonja de Propiedad Raiz de

63

Tuluaacute [En liacutenea] Available httpslonjatuluacom

[21] Alcaldia Municipio de Tuluaacute - Valle laquohttpswwwtuluagovcoraquo [En liacutenea]

Available httpswwwtuluagovco [Uacuteltimo acceso 1 Mayo 2019]

[22] I G P H R amp H R Navarro Transporte y su integracioacuten con el entorno

urbano 2018

[23] J A B amp E J C M Leal Modelo para deteccioacuten y simulacioacuten de fallas

bajo la gestioacuten de mantenimiento y proyectos 2018

[24] M y C D L I Revista de Ingenieriacutea laquoREFERENTES MEDIO

AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOSEN LAS

ORGANIZACIONESraquo 2017

[25] I B-A A D J M R-R I amp P-D Traverso-Riboacuten laquoEvaluacioacuten sostenible

de experiencias de aprendizaje basado en proyectosraquo 2016

[26] J P D Fonseca Modelo y procedimiento para el control de gestioacuten de

proyectos de inversioacuten social 2015

[27] J P S amp M A C Montoya ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE

SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN LA

INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF PROJECT

64

FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN APPLICATION IN THE

BOAT MANUFACTURING INDU 2014

[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO

SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013

[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de

construccioacuten de edificaciones

[30] M Coacuterdoba Padilla Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos 2011

[31] A Garciacutea Mendoza Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten 1998

[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009

[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO

AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

63

Tuluaacute [En liacutenea] Available httpslonjatuluacom

[21] Alcaldia Municipio de Tuluaacute - Valle laquohttpswwwtuluagovcoraquo [En liacutenea]

Available httpswwwtuluagovco [Uacuteltimo acceso 1 Mayo 2019]

[22] I G P H R amp H R Navarro Transporte y su integracioacuten con el entorno

urbano 2018

[23] J A B amp E J C M Leal Modelo para deteccioacuten y simulacioacuten de fallas

bajo la gestioacuten de mantenimiento y proyectos 2018

[24] M y C D L I Revista de Ingenieriacutea laquoREFERENTES MEDIO

AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOSEN LAS

ORGANIZACIONESraquo 2017

[25] I B-A A D J M R-R I amp P-D Traverso-Riboacuten laquoEvaluacioacuten sostenible

de experiencias de aprendizaje basado en proyectosraquo 2016

[26] J P D Fonseca Modelo y procedimiento para el control de gestioacuten de

proyectos de inversioacuten social 2015

[27] J P S amp M A C Montoya ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE

SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN LA

INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF PROJECT

64

FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN APPLICATION IN THE

BOAT MANUFACTURING INDU 2014

[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO

SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013

[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de

construccioacuten de edificaciones

[30] M Coacuterdoba Padilla Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos 2011

[31] A Garciacutea Mendoza Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten 1998

[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009

[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO

AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

64

FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN APPLICATION IN THE

BOAT MANUFACTURING INDU 2014

[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO

SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013

[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de

construccioacuten de edificaciones

[30] M Coacuterdoba Padilla Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos 2011

[31] A Garciacutea Mendoza Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten 1998

[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009

[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO

AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS

ORGANIZACIONES 2017

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

65

9 ANEXOS

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

66

A Formato Encuesta

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

67

Formato Encuesta

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

68

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

69

Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

70

B Base de datos resultado encuesta

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

71

Base de datos resultados encuesta

No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la

que vive actualmente

Barrio en el que vive actualmente

iquestVive en casa propia

iquestConoce el barrio Nuevo

Alvernia en la

ciudad de Tuluaacute ndash Valle

iquestEn un propoacutesito a corto plazo

pretende hacer

inversioacuten en bien raiacutez

Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en

apartamento oacute apartamentos de

aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en

el barrio Alvernia con acabados estrato 3

De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente

90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3

iquestInvertiriacutea en arriendo en la

ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con

acabados estrato 3

Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un

apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el

barrio Alvernia con acabados estrato 3

1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000

17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000

27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000

28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000

29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000

36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000

37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000

38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000

39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000

41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000

42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000

44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000

Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

76

D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

72

C Flujos de inversioacuten

73

Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

75

Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

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D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

77

Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

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Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos

Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL

INGRESOS DE CAJA (A)

MESES

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra

$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-

Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-

Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-

Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-

Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-

Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-

Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-

Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-

Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-

Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-

Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-

Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-

Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-

Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-

Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-

Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-

Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696

Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926

Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638

Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260

A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926

I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785

U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463

IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298

Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659

74

Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

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Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

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D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

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Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

|griddate20desc|||alvernia|-1||

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Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos

Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA

MESES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

$290007466

$76360245 $82796465 $11271566

8 $18259515

3 $16339222

2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902

0 $12363608

9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000

0

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500

HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000

DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000

ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667

IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048

HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274

MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909

SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466

HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000

CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000

INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792

RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)

$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590

Costos Operativos $29000746

6 $58360245 $64796465 $94715668

$164595153

$145392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Costos Variables $29000746

6 $44604086 $51040306 $80959509

$150838993

$131636062

$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258

Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159

Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746

6 $76360245 $82796465

$112715668

$182595153

$163392222

$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417

Inversioacuten total programada acumulada $29000746

6 $36636771

1 $44916417

6 $56187984

4 $74447499

7 $90786721

8 $107440988

0 $113868128

4 $121613030

3 $125516059

4 $127174101

2 $128832142

9

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Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

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D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

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Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

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Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos

Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia

FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO

ANtildeO

1

$1288321429

COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943

VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000

DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000

HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000

ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000

DESEMBOLSOS $1530000000

ASESORIacuteAS $150000000

IMPUESTOS Y TASAS $3743143600

HONORARIOS $7371401900

MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000

SALA DE VENTAS $1100000000

NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400

HIPOTECA $575000000

CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000

INTERESES PAGADOS $9000000000

PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800

RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000

RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429

Costos Variables $1047003677

Costo fijo $151317752

Costo No operativo $90000000

Costo Financiero (Intereses) $90000000

Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429

Inversioacuten total programada acumulada $1288321429

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D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

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Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

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D Fuentes de estimacioacuten de

costos del lote venta

apartamento y arrendamiento

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Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

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Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento

httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua

httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|

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httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia

httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia

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httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia

httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia

httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia

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E Memorias de caacutelculo

Incluye archivo magneacutetico con

Datos generales

Tasas del mercado

Valor venta de apartamento

Anaacutelisis financiero para alternativa de venta

Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento

Resumen ejercicio de financiacioacuten

Flujo de inversioacuten

Costos indirectos del proyecto

Programa de inversioacuten obra civil

Presupuesto de obra

Anaacutelisis de precios unitarios obra civil