Factor de Comercialización Resumen Luis Fernando

8/2/2019 Factor de Comercialización Resumen Luis Fernando

http://slidepdf.com/reader/full/factor-de-comercializacion-resumen-luis-fernando 1/4

http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com/ [email protected] ; [email protected]

P á g i n a

1

1. El Factor de Comercialización

Tradicionalmente se ha definido el “Factor de Comercialización” como el producto que se

obtiene de dividir el Valor de Comercial de un bien inmueble entre el Valor del Costo de reproduccióndel mismo inmueble.

FC =Valor de Comercial

Costo de Reproducción

Por otro lado, históricamente las metodologías que más se han aplicado para la valoración debienes inmuebles se fundamentan principalmente en el Enfoque del Costo y el Enfoque de Mercado(muchas veces apoyados en el Método Residual).

MÉTODO RESIDUAL: Es una técnica valuatoria que permite la obtención del Valor Comercial para el terreno (Valor de Mercado – Cargas Jurídicas y Urbanísticas), a partir de

estimar el monto total de las ventas de un hipotético proyecto de construcción, acorde con lareglamentación jurídica y urbanística vigente, de conformidad con el segmento del mercadodel bien final vendible, sobre el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventasproyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Esindispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidadcomercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según elcual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resultede destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, osi es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resultede construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación deintensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.

MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN: Es el que busca establecer el valor comercialdel bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy,un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada (Costo deReposición a Nuevo – Depreciaciones). Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica valuatoria que buscaestablecer el Valor Comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transaccionesrecientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o

transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimacióndel Valor Comercial.

Dado que la aplicación de cada enfoque puede generar valores distintos, y ya que el valor delterreno, normalmente se obtiene o por mercado (comparación estadística de los valores derepercusión de la tierra) o por el método residual (desarrollo hipotético de potencialidadesurbanísticas, legales y de mercado), se ha observado que es muy frecuente la ocurrencia de




P á g i n a

2

incrementarle al terreno ese factor de comercialización adicional (lo cual es incorrecto pues en losmétodos anteriores esa consideración está implícita), se propone una forma alternativa de aplicacióndel “Factor de Comercialización”, donde se recomienda extraer el valor del terreno, y aplicar elFactor de Comercialización, solamente sobre las mejoras o construcciones realizadas sobre el Lote

de Terreno, ya que de ésta manera, el resultado obtenido, estará más relacionado con la utilidadconstructiva, y no que la misma se diluya como parte del valor del terreno, distorsionándolo yhaciendo poco útil está técnica propuesta por Herweet, al estar sometida a consideracionessesgadas o subjetivas, dependiendo de el capricho del tasador.

2. Elementos que inciden en el Factor de Comercialización:

Por involucrar al Valor Comercial, el factor de comercialización cambia con el tiempo deacuerdo a diversas circunstancias, entre ellas:

• Características de la actividad inmobiliaria (Oferta y demanda)

• Condiciones socio-políticas y económicas del país.• Relación del inmueble a tasar con el entorno (Arquitectura, área, acabados, etc.)• Nivel socioeconómico• Tipo de desarrollo (tipo condominio, urbanización, etc.)• Ubicación y disponibilidad de servicios• Obsolescencia Física y/o Funcional• Uso y explotación del inmueble• Liquidez del bien y riesgo

3. Condición de Oferta o de Demanda

En la obtención del Factor aplicable de este criterio, se debe tener sumo cuidado, y extremadoprofesionalismo y experiencia, pues un uso indebido de las clasificaciones que correspondan a“Condición de la Oferta” y “Condición de la Demanda” (Exigua, Baja Balanceada, Excesiva,Considerable, etc. a la cual corresponde un coeficiente específico de acuerdo a su estado actual),pudiera generar un “Factor de Comercialización Irreal”, o indebido pues no se compadecería conla realidad del mercado, ya que es sumamente importante que la clasificación coincida con larealidad local y que refleje el verdadero Mercado (Oferta – Demanda) para bienes similares alestudiado.

Para atenuar o mitigar la existencia de las distorsiones que puede generar la mala aplicaciónde este criterio, es sumamente importante que se sustente “La Condición” elegida para cada estadode la Demanda y La Oferta, ya sea apoyada o referida a estudios técnicos con aceptación vigente

y/o conceptos específicamente realizados por Lonjas o Sociedades de Propiedad Raíz de Buenprestigio y con Alto Reconocimiento general de las empresas, gremios u organizaciones derenombre en el área inmobiliaria.

Una vez determinado y sustentada La Condición de la Oferta y La Condición Demanda, secombinan los factores obtenidos (Multiplicándolos entre sí) para de esta manera, obtener según




P á g i n a

3

este Criterio (el de Herweet) el Factor de Comercialización más idóneo a aplicar al Bien enconcordancia con el mercado existente para el tipo de bien en estudio.

Este Factor de Comercialización se aplica para equiparar el Valor de un Bien obtenido por elMétodo del Costo de Reposición

y hacerlo equiparable con elValor Comercial

para el mismo.

Exigua menor que el 1% de los inmuebles en el segmento de mercado

Escasa Entre el 1% y el 3% de los inmuebles en el segmento de mercado

Baja Entre el 3% y el 5% de los inmuebles en el segmento de mercado

Moderada Entre el 5% y el 7% de los inmuebles en el segmento de mercado

Balanceada Entre el 7% y el 10% de los inmuebles en el segmento de mercado

Regular Entre el 10% y el 15% de los inmuebles en el segmento de mercado

Alta Entre el 15% y el 20% de los inmuebles en el segmento de mercado

Considerable Entre el 20% y el 30% de los inmuebles en el segmento de mercado

Excesiva Mayor del 30% de los inmuebles en el segmento de mercado

4. Valores que puede Tomar el Factor de Comercialización

Asimismo, el factor de comercialización puede ser:

1. Superior a la unidad: Se observa en la mayoría de los casos, dado que por logeneral el Valor Comercial es superior al costo de reposición. Es lógico pensar queen condiciones normales un desarrollador venderá una vivienda en un monto superior a lo que le costó construirla.

2. Igual o muy cercano a la unidad: Las razones pueden ser varias por ejemplo: Una

situación de crisis donde el desarrollador requiere vender lo antes posible sacrificandoparte o la totalidad de su ganancia. Viviendas viejas o con diseños o usos muyparticulares. Esa situación se puede observar también en las zonas rurales, donde lasviviendas no son edificadas necesariamente con el fin de ponerlas en venta, sino quemás bien la mayoría son construidas para satisfacer la necesidad de techo, y donde larelación cliente-constructor es muy cercana.

3. Inferior a la unidad: Se puede observar esa situación en épocas de crisis queafecten el mercado inmobiliario. También puede responder a viviendas con diseñosmuy particular o bien que se salen de lo que indica el entorno, por ejemplo una casamuy lujosa ubicada en una zona marginal.

5. El Criterio de Herweet para el Factor de Comercialización

Después de muchos estudios, surgió una propuesta conocida en el mundo de la Tasación deBienes como el Criterio de “Herweet” el cual combina, la Condición de la Oferta, con la Condiciónde la Demanda, que en un momento determinado aplica a un Bien Inmueble, dependiendo del“Momento Económico” que viva la actividad inmobiliaria en el segmento del mercado específico queaplica para el bien analizado.




P á g i n a

4

Dado esto, a continuación se presentan los criterios de la propuesta que involucra laaplicación de “El Criterio de Herweet” en la obtención del Factor de Comercialización de un BienInmueble específicamente.

Factor Comercialización Criterio de Herweet

Condición de Oferta Coef. Oferta Condición de Demanda Coef. Oferta

Exigua 1.65832 Excesiva 1.65832

Escasa 1.44224 Considerable 1.44224

Baja 1.26493 Alta 1.26493

Moderada 1.11804 Regular 1.11804

Balanceada 1.00000 Balanceada 1.00000

Regular 0.89443 Moderada 0.89443

Alta 0.79056 Baja 0.79056

Considerable 0.69337 Escasa 0.69337 Excesiva 0.60302 Exigua 0.60302

Luego:

F.C. = Coeficiente Oferta x Coeficiente de la Demanda

Por lo tanto:

Valor Comercial Inmueble = (FC x Valor Construcciones) + Valor Terreno

Factor de Comercialización Resumen Luis Fernando

Documents

Transcript of Factor de Comercialización Resumen Luis Fernando