i Unidad Proyectos

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA Escuela Académica Profesional de Ingeniería Civil Proyectos de Ingeniería

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTAFACULTAD DE INGENIERIA

ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL INGENIERIA CIVIL

TEMA:

VALUACIÓN COMERCIAL DE UN INMUEBLE

INTEGRANTES: ALVAREZ ASTO LUZ E. ARROYO QUILICHE ZOILA. CAPUÑAY BAUTISTA SOFIA

DOCENTE: ING. FELIPE VILLAVICENCIO GONZALEZ

CURSO : PROYECTOS DE INGENIERIA

NUEVO CHIMBOTE, OCTUBRE DEL 2010.

VALUACIÓN COMERCIAL DE UN INMUEBLE


1. MEMORIA DESCRIPTIVA:

1.1. OBJETIVO DE LA PREVIA:

El objetivo de la valuación es determinar el valor del inmueble.

1.2. METODOLOGÍA APLICADA:1.2.1. BASE PARA SU DESARROLLO:

Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del previo, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles similares.

1.2.2. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA:

Se realiza la presente valuación por el método de la tasación directa; la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, teniendo en cuenta:

R.N.T.P. – RM. Nº 126-2007-VIVIENDA El cuadro de valores unitarios oficiales de edificación

para la costa RM. Nº 296-2009-VIVIENDA

1.2.3. INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA:

UBICACIÓN PRECIO/m2 REFERENCIA

Av. BRASIL S/. 70.00/m2 Oficina de Rentas de la MUNICIPALIDAD DE

NUEVO CHIMBOTECalle 08 S/. 39.00/m2

1.3. ZONIFICACIÓN Y USO DEL PREVIO:

En el PLAN DIRECTOR DE CHIMBOTE, establece que el inmueble está ubicado en una zona calificada como OU.En la actualidad, es un RDM, que es el uso identificado con las viviendas o necesidades tratadas individualmente o en conjunto que permite la obtención de una construcción poblacional a través de unidades de vivienda bifamiliares o unifamiliares. Cabe indicar que podrán existir lotes que estén designados al comercio pero que este acorde con la zonificación RDM, nos da como características las siguientes:

Tipo de Zona : RDM Uso predominante : unifamiliar Área libre mínima (m2) : 30 % Área mínima recomendable: 200 m2.


Frente mínimo recomendable: 9 m Altura máxima (pisos) : 2 + Az Retiro frontal recomendable: 3m.

La clasificación de su densidad residencial es media.

1.4. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:

El entorno donde se ubica el inmueble cuenta con obras de infraestructura urbana, tales como:

Redes de agua potable. Redes de desagüe. Instalaciones eléctricas; con redes de alumbrado público

y domiciliario. Líneas telefónicas.

1.5. UBICACIÓN:

LOCALIDAD :Urb. VILLA AGRARIA Mz. G Lote Nº 2

DISTRITO :Nuevo Chimbote PROVINCIA :Santa DEPARTAMENTO :Ancash REGIÓN :Ancash

1.6. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS:

1.6.1. LINDEROS:

Por el frente : AV. Brasil Por la derecha : Calle 08 Por la izquierda : lote G - 03 con 22.50 ml. Por el fondo : lote G - 01 con 9.00 ml.

1.6.2. ÁREA DEL TERRENO:

El área del terreno encerrado dentro de los linderos y medidas perimétricos antes ubicadas es de 202.5 0m2.

El perímetro total es 63.00 ml.1.6.3. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:

El inmueble funciona como vivienda en sus tres niveles.La distribución de la edificación es la siguiente:

Primera planta : Estudio, tienda, ss.hh, jardín, cocina, sala comedor, patio de servicio, ss.hh. dormitorio, terraza, 2 escalera, deposito y cart port,.

Segunda planta :Balcón, 6 dormitorios, sala-star, 2 ss.hh. y 1 escalera.

Azotea : Dormitorio de servicio, lavandería, 1 ss.hh., tendal y azotea.


1.6.4. CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN:

El inmueble ah sido construido con las siguientes características

Técnicas: Cimiento: cimiento corrido de concreto ciclópeo y

concreto armado. Muros: ladrillos de arcilla tipo k.k. Elementos estructurales: columnas y vigas de concreto

armado. Techos: losa aligerada de concreto armado horizontal,

teja andina, techos inclinados de concreto armado. Pisos: enchape de cerámica, cemento pulido y parquet. Puertas y ventanas: puerta de madera, contra placada,

ventana de madera con vidrio semidoble sistema directo. Revestimientos: tarrajeo y pintado. Baño: aparatos sanitarios y mayólica. Instalaciones sanitarias: agua fría empotrada. Instalaciones eléctricas: corriente, monofásico,

empotrada.

1.6.5. ÁREA CONSTRUIDA:

Primera planta :175.50 m2. Segunda planta : 164.76 m2. Tercera planta : 29.95 m2.

1.6.6. FECHA A LA CUAL SE ESTA REFERIDA LA TASACIÓN:

La tasación está referida al mes de octubre del 2010

1.6.7. ANTIGÜEDAD:

La construcción del inmueble tiene una antigüedad de:El primer piso: 10 años, con estado de conservación buena.El segundo piso: 10 años, con estado de conservación buena.El tercer piso: 5 años, con estado de conservación buena

1.6.8. ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN:

Se estima una depreciación de:11% para el primer piso, 11 % para el segundo piso, 8 % para el tercer piso.

1.6.9. PROPIETARIO:

El inmueble es de propiedad de Sr. WALTER MORILL

MORILLO y Sra.

1.7. BASE LEGAL


El inmueble se encuentra inscrito en la partida Nº 125 de la

oficina registral de Nuevo Chimbote donde se incluye la

independización, cancelación del predio, adjudicación,

transferencias de dominio, rectificaciones y una hipoteca legal de

acciones y derechos.

2. VALORIZACIÓN:

Utilizando el Artículo II. E. 35 del Capitulo E, Titulo II del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú:

VTP = VT + VE + VOC

Donde:

VTP = Valor total del predio.

VT = Valor del terreno.

VE = Valor de la edificación.

VOC = Valor de obras complementarias.

2.1 CONSIDERACIONES GENERALES:

Para efectos de la Valorización del inmueble se han tenido en cuenta los Siguientes factores:

• Estructura Urbana. • Zonificación. • Redes Viales. • Servicios Comerciales Circundantes. • Equipamiento Urbano adecuado. • Rentabilidad en el Mercado inmobiliario. • Consolidación Urbana en el entorno.

2.2 VALOR DEL TERRENO (V.T):

De acuerdo al precio brindado por la CONATA, se le asigna un valor unitario de: S/. 70.00/ m2 y S/. 39.00 m2.Considerando la tendencia actual del mercado inmobiliario y la

proyección futura del inmueble, así como el análisis de los valores

comerciales de compra y vente de terrenos similares en ubicación, a


la fecha se asigna un valor comercial unitario de S/. 70.00/m2 y S/.

39.00 m2.

VT = Área de Terreno x Valor Unitario de Terreno

VT = S/. 14175 nuevos soles.

2.3VALOR DE LA EDIFICACIÓN : (VE)

Teniendo en consideración las características constructivas, los acabados y los materiales predominantes empleados en la edificación, así como los precios actualizados en el mercado de las diferentes partidas de la construcción, y además utilizando el articulo II.D.31, Capitulo D, del Titulo II. ; Del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú:

VE = AT x VUE x ( 1-D )

Donde:

AT = Área techada. VUE = Valor unitario de edificación. D = Valor de depreciación

NOTA:Luego: Aplicando la formula

1° Piso: 175.50 m2 x 585.57 x (1-11%) = S/. 91 463.11

2° Piso: 164.76 m2 x 454.09 x (1-11%) = S/. 66 586.12

Azotea: 29.95 m2 x 333.71 x (1-08%) = S/. 9 056.89

VE = S/. 167 106.12 Nuevos soles.

2.4 VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC):


Según el artículo II. A. 04. Del Capitulo A y del articulo II. A. 07. Del mismo Capitulo; dice:Son obras complementarias:

Instalación de la cisterna.

Valor obra complementaria de la cisterna:

Según el artículo II. A. 07. Del capitulo A; no s dice que el valor de la obra complementaria (Cisterna), se efectuara con los correspondientes análisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalación.

Por lo tanto se ha asignado un valor analizando las partidas que implican la instalación de la cisterna, como son:

Excavación de zanjas. Eliminación de material excedente. Encofrado y desencofrado. Concreto armado (placas de 15cm de espesor). Tuberías de succión e impulsión. Rotoplas de 1125 Lt. Electrobomba. Mano de obra (operario, oficial, peón). Equipos y herramientas manuales.

Por tal el análisis de estas partidas dan un precio de instalación de la cisterna de:

VOC (Cisterna) = S/. 2 416.02 nuevos soles

Por lo tanto: VOC = S/. 2 416.02 nuevos soles

2.5 VALOR TOTAL DEL INMUEBLE:

De la formula anterior:

VTP = VT + VE + VOC

Valor del terreno (V.T) : S/. 41175Valor de las Edificaciones (V.E) : S/. 167 106.12Valor de obras complementarias (VOC) : S/. 2 416.02


VALOR TOTAL DEL INMUEBLE = S/. 183 ,697.14 Nuevos Soles.

Son: Ciento ochenta y tres mil seiscientos noventa y siete con 14/100 Nuevos Soles.

2.6 TIPO DE CAMBIO:

El tipo de cambio a la fecha es de US $ 1.00 = S/. 2.8

US $ = 65 606.12

2.7 CONCLUSIÓN:

Según el análisis del mercado sobre valores comerciales de

edificaciones de esta zona, la situación económica actual, el

estado de conservación y características del inmueble, así como

el entorno y tipo de edificaciones, se considera que el valor

comercial del inmueble se ajusta al valor de reposición por lo

tanto se tiene:

VALOR TOTAL DE INMUEBLE = S/. 183 ,697.14 Nuevos

Soles.

Son: Ciento ochenta y tres mil seiscientos noventa y siete con 14/100 Nuevos Soles.


ANEXOS

ANEXO N° 01: PLANOS DE ARQUITECTURA DEL 1° NIVEL. 2° NIVEL Y AZOTEA


ANEXOS N° 02: VALORES UNITARIOS DE EDIFICACIÓN (VUE)


ANEXOS N° 03: Tabla N° 01 del Reglamento nacional de tasaciones CONATA. Según R.M. N° 469-99-MTC/15.04

ANTIGÜEDAD

(EN AÑOS)

MATERIAL DE CONSTRUCCION

PREDOMINANTE

MUY BUENO

%

BUENO

%

REGULAR

%

MALO

%

HASTA5

AÑOS

CONCRETOLADRILLO

ADOBE

005

58

15

102030

556065

HASTA10

AÑOS

CONCRETOLADRILLO

ADOBE

03

10

51120

102335

556370

HASTA15

AÑOS

CONCRETOLADRILLO

ADOBE

36

15

81425

132640

586675

HASTA20

AÑOS

CONCRETOLADRILLO

ADOBE

69

20

111730

162945

616980

HASTA25

AÑOS

CONCRETOLADRILLO

ADOBE

91225

142035

193250

647285

HASTA30

AÑOS

CONCRETOLADRILLO

ADOBE

121530

172340

223535

677590

HASTA35

AÑOS

CONCRETOLADRILLO

ADOBE

151835

202645

253860

7078--

HASTA40

AÑOS

CONCRETOLADRILLO

ADOBE

182140

232950

284165

7381--

HASTA45

AÑOS

CONCRETOLADRILLO

ADOBE

212445

263255

314470

7684--

HASTA50

AÑOS

CONCRETOLADRILLO

ADOBE

242750

293560

344775

7987--

MAS50

AÑOS

CONCRETOLADRILLO

ADOBE

273035

323865

375080

8290--

El periodo deberá estimar los porcentajes no tabulados.NOTA: En el caso de la calificación muy mala del estado de conservación, el perito establecerá a su criterio el porcentaje de depreciación.


ANEXOS N° 04: PANEL FOTOGRÁFICO

ANEXO 05: Memoria De Cálculos

A continuación se procederá a determinar el valor del terreno (V.T):

FOTO N° 01: Se observa la vista principal (fachada) de la vivienda a tazar, en la Urb. Villa Agraria Mz. G Lt. Nº 2 – Nuevo Chimbote – Ancash.

FOTO N° 02: Se observa una vista lateral de la vivienda (22.50 x 9.00 m), allí podemos notar la Calle N° 8 que colinda la vivienda.

FOTO N° 03: Se observa una vista frontal de la vivienda (22.50 x 9.00 m), allí podemos notar la Av. Brasil que colinda con la vivienda.


Datos:

Frente del terreno (f) : 9.00 m

Área del terreno (AT) : 202.50 m2

Valor arancelario Av. Brasil : S/ 70.00 / m2

Valor arancelario Calle Nº 08 : S/ 39.00 / m2

Aplicación del artículo II.C.23 del RNTP – 2007.

Caso a: División en partes proporcionales a c/u de los

frentes

Calle Nº 08:(202.50 x 22.5)/(22.5+9) = 144.64 m2

Av. Brasil: (202.50 x 9)/(22.5+9) = 57.86 m2

Calculo de los valores:

Calle Nº 08:3(f2) = 3(22.52) = 1 518.75 m2 AT= 144.64 < 3(f2) = 1

518.75

Entonces tenemos.

VT = AT x VCU

VT = 144.64 m2 x 39.00 nuevos soles/m2

VT = S/. 5 640.91 nuevos soles.

Av. Brasil: 3(f2) = 3(92) = 243.00 m2 AT= 57.86 < 3(f2) =

243.00

Entonces tenemos.

VT = AT x VCU


9.00 m

22.50 m


VT = S/. 4 050.20 nuevos soles.

Por lo tanto tenemos:

V.T = 5 640.91 + 4 050.20 = S/. 9 691.11 Nuevos Soles.

Caso b: Como frente único c/u de los frentes del

terreno

Calculo de los valores:

Donde: AT= 202.50 m2

Calle Nº 08:3(f2) = 3(22.52) = 1 518.75 m2 AT= 202.50 < 3(f2) = 1

518.75

Entonces tenemos.

VT = AT x VCU


VT = S/. 7897.5 nuevos soles.

Av. Brasil: 3(f2) = 3(92) = 243.00 m2 AT= 202.50 < 3(f2) =

243.00

Entonces tenemos.

VT = AT x VCU



Conclusión como vemos en el artículo II.C.23 del RNTP – 2007 el valor del terreno según caso c será el que resulte mayor de los casos a y b entonces será


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