Organismos Administrativos en Materia de Arrendamiento en Panamá L. 93/73

8/19/2019 Organismos Administrativos en Materia de Arrendamiento en Panamá L. 93/73

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LOS ORGANISMOS ADMINISTRATIVOS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO

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INDICE

INTRODUCCIÓN ..........................................................................................................3

CAPÍTULO I – GENERALIDADES SOBRE LOS ÓRGANOS ADMINISTRATIVOS .... 4

I. CONCEPTO DE ÓRGANO ................................................................................................................................................................4

II. JERARQUÍA DENTRO DE LA ORGANIZACIÓN ADMINISTRATIVA ........................................................................................7

CAPÍTULO II – LOS ÓRGANOS DEL ESTADO EN PANAMÁ .................................. 10

I. ÓRGANO LEGISLATIVO ...............................................................................................................................................................10

II. ÓRGANO JUDICIAL .......................................................................................................................................................................10

III. ÓRGANO EJECUTIVO .............................................................................................................................................................11

1. Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial ......................................................................................12

1.1 Reseña Histórica .................................................................................................................................................................................. 12

1.2 Funciones ................................................................................................................................................................................................. 14

1.3 Viceministerio de Ordenamiento Territorial........................................................................................................................... 20

1.4 Viceministerio de Vivienda.............................................................................................................................................................. 20

CAPÍTULO III – LOS ORGANISMOS ADMINISTRATIVOS EN MATERIA DEARRENDAMIENTO CONFORME A LA LEY 93 DE 1973 ..........................................21

1. DIRECCIÓN GENERAL DE ARRENDAMIENTOS ...................................................................................................................21

1.1. Atribuciones de la DGA ............................................................................................................................................

22

1.2. Competencia de la DGA ........................................................................................................................................... 24

2. LAS COMISIONES DE VIVIENDA ...............................................................................................................................................24

2.1. Integración de las Comisiones ............................................................................................................................ 26

2.2. Competencia de las Comisione de Vivienda .............................................................................................. 27

CONCLUSIONES .......................................................................................................29

BIBLIOGRAFÍA ..........................................................................................................30


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INTRODUCCIÓN

El derecho administrativo en cuanto conjunto de normas jurídicas positivas que regulan

las relaciones del Estado con los administrados, puede decirse que tal vez ha existido

siempre, desde el nacimiento del Estado. Sin embargo, la existencia de ese conjunto

de normas no ha sido suficiente para dar lugar inicialmente a la creación de una

disciplina científica o técnica, simplemente porque es probable que nunca existiera

conciencia de que se tratara de una relación entre sujetos diferenciados.

No habiendo solucionado todavía el derecho administrativo los problemas recibidos del

pasado, y siendo su presente por lo tanto anacrónico en muchos aspectos, ocurre aún

más que se acerca a él un futuro intenso y lleno de cambios, para los cuales esta rama

del derecho se prepara con pasos inciertos. El Estado cuya función administrativa se

trata de regular, se encuentra junto con la sociedad en un constante devenir, y se

advierten claramente tanto los cambios que él mismo sufre, como los cambios que a

través de él se intentan introducir en las estructuras heredadas del pasado.

Ante un panorama como el planteado, llena de cuestionamientos la viabilidad de

organizar un tema de derecho civil, bajo los cauces de lo administrativo, empero que

para proteger a los menos favorecidos económicamente, el Estado debe

necesariamente intervenir para garantizar la justicia social. Ello toma forma en el tema

de los arrendamientos bajo la égida de organismos administrativos encargados degarantizar su adecuado funcionamiento al amparo del Ministerio de Vivienda y

Ordenamiento Territorial.

Nos permitiremos analizar en este escrito los Organismos Administrativos señalados

por la L. 93/ 73. En un análisis sucinto de sus facultades, obligaciones y retos.


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Capítulo I – Generalidades sobre los Órganos Administrativos

I. CONCEPTO DE ÓRGANO

Las entidades estatales manifiestan su actividad y su voluntad a través de sus órganos;

el concepto de órgano sirve, pues, para imputar a la entidad de que el órgano forma

parte el hecho, la omisión o la manifestación de voluntad de que se trate. Para algunos

autores el órgano es un conjunto de competencias —algo así como un “cargo,” office,

ufficio, Amt, etc.— que será ejercido por una persona física —el funcionario público,

agente o “personal” del Estado— que, al actuar dentro de las atribuciones o funciones

que le han sido conferidas, produce tal imputación. En este concepto se distingue entre

el “órgano jurídico” —el conjunto de competencias— y el “órgano físico,” o sea, la

persona llamada a ejercer esas competencias.

Órgano administrativo es aquella unidad funcional abstracta perteneciente a una

Administración Pública que está capacitada para llevar a cabo funciones con efectos

jurídicos frente a terceros, o cuya actuación tiene carácter preceptivo.

El concepto de órgano, desarrollado por el Derecho administrativo, buscó en un

principio explicar la imputación que se realiza al ente público de la voluntad y actividad

de las personas físicas que están a su servicio. Dicho de otro modo, se mira al Estado

como una persona jurídica cuya voluntad es manifestada por personas físicas de

manera individual o colegiada.

Al realizar un análisis empírico de la Administración contemporánea, puede observarsecómo las Administraciones Públicas tienen una estructura particular, organizada a nivel

interno con base en multitud de unidades funcionales abstractas interconectadas entre

sí, y que tienen asignadas unas determinadas tareas bajo la dirección, gestión y

responsabilidad de una sola persona física, o de un colegio de ellas (varias personas


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físicas forman la voluntad final del órgano, bien siguiendo la regla de las mayorías, bien

siguiendo el principio de unanimidad).

Cabe destacar que no toda unidad funcional abstracta de las mencionadas puede

considerarse órgano administrativo. Dogmáticamente, la doctrina reserva el término

para aquellas que posean capacidad para realizar una actuación jurídica eficaz en el

ámbito de las relaciones intersubjetivas, pudiendo expresar la voluntad del ente hacia

instancias externas de la Administración.

En otra terminología, se distingue entre el “órgano-institución” y el “órgano-individuo.”1

Para otros autores, el órgano sería la suma de los dos elementos, el cúmulo de las

funciones individualizadas y la persona llamada a ejercerlas.2

Adoptaremos aquí el primer concepto, pues permite diferenciar más precisamente los

derechos y deberes de la persona física llamada a desempeñarse en la función.

Estamos frente a situaciones que no se confunden; una es la repartición de atribuciones

en diferentes unidades, otra es la imputación de una conducta al Estado,3 una tercera

es la situación del funcionario.4

Pero tanto si se adopta uno u otro concepto de órgano, las consecuencias prácticas no

varían: En ambos casos se trata de construcciones jurídicas en virtud de las cuales

1 Ver VILLEGAS BASAVIVILBASO, Benjamı́n, Derecho Administrativo, t. II, Buenos Aires, TEA, 1950, p. 530 yss.; Trevivijano Fos, José Antonio, Principios jurı́dicos de la organización administrativa, Madrid, 1957, p. 88. 2 SILVESTRI, Enzo, L’attività interna della pubblica amministrazione, Milán, Giuffrè, 1950, p. 8 y ss.; SayaguésLaso, Enrique, Tratado de derecho administrativo, t. I, Montevideo, 1953, p. 181; Marienhoffff, Miguel S.,Tratado de derecho administrativo, t. I, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1965, p. 493. 3 BANDEIRA DE MELLO, Celso Antônio, Apontamentos sobre os agentes e órgâos públicos, San Pablo, 1972,p. 66. 4 CAETANO, Marcello, Manual de direito administrativo, Rı́o de Janeiro, 1970, t. 1, p. 197.


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imputamos a la asociación o corporación o entidad estatal, la voluntad de un ser

humano manifestada dentro de un marco determinado, propio del ente.

El órgano, precisamente por ser un medio para imputar una actuación o una voluntad

al ente del cual forma parte, no constituye una persona diferenciada, sino que se

confunde como parte integrante de él: No tiene, pues, derechos o deberes diferenciados

de los derechos o deberes del ente del cual se desprende; su voluntad no es

diferenciable de la voluntad de la organización a la cual pertenece, precisamenteporque la voluntad a través de él expresada es en esa medida la voluntad de la

organización. Ello no quita que puedan eventualmente existir voluntades contrapuestas

entre órganos de un mismo ente, pues el ente, en cuanto ejercita una función, se puede

contraponer a sí mismo en cuanto ejercita una función distinta; puede hallarse en

contraste consigo mismo por el ejercicio de actividades diversas.5

Diferenciando como lo hicimos entre órgano físico y órgano jurídico, resultará que estas

consideraciones son aplicables al órgano jurídico, el cual se integra y confunde con elente al cual pertenece, sin tener una voluntad o una personalidad independiente de él.

No ocurre lo mismo con el órgano físico, esto es, la persona física llamada a ejercer la

función que constituye el órgano jurídico. El funcionario, en efecto, tiene dos voluntades

y dos situaciones distintas según sea el modo de su actuación: su voluntad en cuanto

persona y sus derechos y deberes en cuanto funcionario frente al Estado y su voluntad

orgánica, en cuanto desempeña la competencia estatal. En el primer caso el funcionario

puede tener derechos contrapuestos con el Estado y se lo considera un sujeto dederecho diferenciado de él; en el segundo el funcionario se subsume dentro del órgano

jurídico y en cuanto titular, no tiene, según ya dijimos, derechos o deberes

contrapuestos con el Estado, sino meramente competencias que le han sido asignadas

5 SILVESTRI, op. cit., pp. 17-8; Marienhoff , “Administración pública: actividad interorgánica y relacionesinteradministrativas,” JA, 1962-III, 77, sec. doctr. En contra, Bandeira de Mello, op.

cit., p. 75.


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y que desempeñará en su nombre; no tiene tampoco, en consecuencia una

personalidad diferenciada de la del Estado.

II. JERARQUÍA DENTRO DE LA ORGANIZACIÓN ADMINISTRATIVA

La jerarquía es una relación jurídica administrativa interna, que vincula entre sí a los

órganos de la administración mediante poderes de subordinación, para asegurar unidad

en la acción. La primera característica de la jerarquía es que se trata de una relación

entre órganos internos de un mismo ente administrativo y no entre distintos sujetos

administrativos; se distingue así pues el poder jerárquico del control administrativo

(también llamado “tutela administrativa”),6 en que este último se da entre sujetos de la

administración, mientras que aquél se da entre órganos de un mismo sujeto. De este

modo el “poder jerárquico” funciona cuando hay centralización, desconcentración odelegación y el “control administrativo” únicamente cuando existe descentralización.

La relación jerárquica existe siempre que a) haya superioridad de grado en la línea de

competencia y al mismo tiempo, b) igual competencia en razón de la materia entre el

órgano superior y el inferior; cumplidos esos dos requisitos, está dada la relación

jerárquica. Esta es la clásica organización administrativa “lineal,” con una dirección en

estricta línea jerárquica directa. Modernamente se propugna el sistema de “doble o

múltiple comando,” en el cual se admite la relación de jerarquía, a efectos de darórdenes a los inferiores no sólo por parte de los superiores jerárquicos directos que

tienen igual competencia en razón de la materia, sino también por parte de otros

6 ASI ORTIZ, Eduardo, “La tutela administrativa,” en Revista de Ciencias Jurı́dicas, 6: 195. (San José, CostaRica, 1965.)


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superiores jerárquicos, siempre, desde luego, que las órdenes se refieran a las tareas

propias del inferior.

Por tratarse de una relación entre órganos (los cuales a su vez están referidos a un

conjunto de competencias), la jerarquía no coincide necesariamente con la posición

escalafonaria del funcionario, pues puede ocurrir que un funcionario de categoría

inferior cubra temporalmente un órgano que a su vez tiene jerarquía sobre otros

funcionarios de igual o superior categoría al primero, caso en el cual existiría

subordinación jerárquica de éstos hacia aquél, a pesar de su superioridad

escalafonaria.

La jerarquía es un poder que se da de manera total y constante, es de principio y existe

siempre aunque ninguna norma lo establezca expresamente; está dado jure propio

como una característica natural a todo órgano administrativo. El control administrativo,

en cambio, es de excepción y sólo existe en la medida en que la ley lo establezca

expresamente.

Mientras que el poder jerárquico abarca la totalidad de la actividad del inferior, el control

administrativo del Poder Ejecutivo sobre los entes descentralizados sólo abarca parte

de su actividad. Esta diferencia se manifiesta, p. ej., en que el poder jerárquico permite

controlar tanto la legitimidad (conformación con el ordenamiento jurídico) como la

oportunidad (conveniencia, mérito) de la actuación del inferior: El contralor

administrativo, en cambio, permite revisar únicamente la legitimidad de la acción del

ente descentralizado. En los casos de empresas o sociedades el control de sus actosse limita a los que no sean inherentes a la actividad privada que desarrollen.

Como consecuencia de lo anterior, ha podido también sostenerse que en caso de duda

debe presumirse que el superior jerárquico tiene facultades sobre el órgano inferior; en

el caso del control administrativo, en cambio, en caso de duda no se presume la

atribución del sujeto controlante.


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En la relación jerárquica existe siempre, salvo que una norma expresa disponga lo

contrario, la posibilidad de recurrir contra los actos del inferior ante el superior, mediante

el llamado —precisamente— “recurso jerárquico;” en la relación de control

administrativo, en cambio, la posibilidad de recurrir está más limitada y dado que no

existe propiamente relación de jerarquía, el recurso se denomina “recurso de alzada,”

que es de alcance más reducido.

La facultad de intervenir al inferior se da con mayor amplitud (en cuanto a su

procedencia, duración y facultades del interventor) en la jerarquía que en el control

administrativo85 y, desde luego, no existe por parte del Poder Ejecutivo respecto de

ninguna las autoridades administrativas independientes.

Es importante tener claro el panorama expuesto, pues en adelante nos adentraremos

a una serie de jerarquías cuyo carácter administrativo es inminente.


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Capítulo II – Los Órganos del Estado en Panamá

La Constitución, en el Título I, Artículo 2, dice: “El poder público emana del pueblo. Lo

ejerce el Estado conforme la Constitución lo establece, por medio de los Órganos

Legislativo, Ejecutivo y Judicial, los cuales actúan limitada y separadamente pero en

armónica colaboración.

I. Órgano Legislativo

El Título V de la Constitución establece que el Órgano Legislativo estará constituido por

una corporación denominada Asamblea Nacional, cuyos miembros serán elegidos

mediante postulación partidista o por libre postulación, mediante votación popular

directa.

La Asamblea Nacional se reunirá por derecho propio, sin previa convocatoria, en

sesiones que durarán ocho meses en el lapso de un año, dividido en dos legislaturas

ordinarias de cuatro meses cada una.

Dichas legislaturas se extenderán desde el primero de julio hasta el treinta y uno de

octubre, y desde el dos de enero hasta el treinta de abril.

También se reunirá la Asamblea Nacional, en sesiones extraordinaria, cuando sea

convocada por el Órgano Ejecutivo y durante el tiempo que este señale.

La función legislativa, es ejercida por medio de la Asamblea Nacional y consiste en

expedir las leyes necesarias para el cumplimiento de los fines y el ejercicio de lasfunciones del Estado declaradas en la Constitución.

II. Órgano Judicial

El Órgano Judicial está constituido por la Corte Suprema de Justicia, los tribunales y

los juzgados que la Ley establezca.


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La Corte Suprema de Justicia estará compuesta del número de Magistrados que

determine la Ley, nombrados mediante acuerdo del Consejo de Gabinete, con sujeción

a la aprobación del Órgano Legislativo, por un periodo de diez años.

Cada Magistrado tendrá un suplente nombrado en igual forma que el principal y para el

mismo periodo. Sólo podrán ser designados suplentes, los funcionarios de Carrera

Judicial de servicio en el Órgano Judicial.

La Ley dividirá la Corte en Salas, formadas por tres Magistrados permanentes cada

una.

La administración de justicia es gratuita, expedita e ininterrumpida. La gestión y

actuación de todo proceso se surtirá en papel simple y no estarán sujetas a impuesto

alguno.

El territorio del Estado panameño se divide políticamente en provincias, éstas a su vez

en distritos y los distritos en corregimientos.

III. Órgano Ejecutivo

El Órgano Ejecutivo está constituido por el Presidente de la República y los Ministros

de Estado, según las normas establecidas en la Constitución de la República.

Los ministros son nombrados por el Presidente de la República; son los jefes de sus

respectivos ramos y participan con el Presidente de la República en el ejercicio de sus

funciones, de acuerdo con la Constitución.

El Consejo de Gabinete es la reunión del Presidente de la República, quien la presidirá,

el Vicepresidente de la República y los Ministros de Estado.


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1. Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial

1.1 Reseña Histórica

Cuando Panamá aparece en el escenario mundial como República independiente, la

atención a los problemas urbanos, se inicia de manera incipiente con la expedición de

la Ley No.47 de 25 de noviembre de 1928. Dicha Ley ordenaba el levantamiento de

planos de mejoras y desarrollo futuro de la ciudad de Panamá y de las cabeceras de

provincias.

En la década de los años 40, el Gobierno panameño contrató los servicios del urbanista

austríaco Karl Brunner quién elaboró un Estudio denominado “Desarrollo Urbano y el

Plano Regulador de la ciudad de Panamá” (mejor conocido como el “Informe Brunner”),

el cual presenta un análisis profundo de los principales problemas urbanos y de lavivienda, así como importantes aportes a la planificación urbana.

Producto de este informe surge la Ley No.78 de 23 de junio de 1941 “Por la cual se

Reglamentan las Urbanizaciones en la República de Panamá”, confiando al entonces

Ministerio de Salubridad y Obras Públicas la tarea de aprobar todo proyecto de

urbanización dentro del territorio nacional y administrar su reglamento, además de ser

el custodio del Plano Regulador de la ciudad de Panamá.

Para el año 1943, se emite la Ley No.120 de 2 de abril de 1943, la cual contempla la

obligación de ceder gratuitamente al Gobierno áreas para parques.


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En agosto de 1944, se crea el Banco de Urbanización y Rehabilitación (B.U.R), con el

propósito de solucionar el problema de la vivienda popular, urbanizar las áreas urbanas,

sub-urbanas y rehabilitar sectores en deterioro.

En ese año se preparó un proyecto de Código o Reglamento de Construcciones

mediante el cual se establece el tamaño mínimo de las habitaciones y alturas de los

ambientes.

En el año 1953 mediante la Ley No.3 de 20 de enero de ese año se crea el Instituto de

Fomento Económico (I.F.E.), que a través de su Departamento de urbanización y

Rehabilitación (D.U.R.), tienía la función principal de fomentar la construcción de

viviendas para las clases más necesitadas.

Con la disolución del Instituto de Fomento Económico, se crea el Instituto de Vivienday Urbanismo (I.V.U.), con autonomía propia, mediante la Ley No.17 de 29 de enero de

1958, para impulsar la construcción de viviendas y urbanizaciones y demás aspectos

atinentes a la planificación urbana.

A principios del año 1973, mediante la Ley No.9, de 25 de enero de ese año, se crea el

Ministerio de Vivienda (MIVI) con la finalidad de asegurar de manera efectiva la

ejecución de una Política Nacional de desarrollo urbano y vivienda.

En cumplimiento a dichas funciones, el Ministerio de Vivienda elaboró estudios,

normativas e instrumentos que posibilitaron el crecimiento ordenado de los principales

centros urbanos del país.


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Como una muestra de estos instrumentos de planificación urbana, a finales de los años

90 se elaboró el “Plan de Desarrollo Urbano de las Áreas Metropolitanas del Pacífico y

del Atlántico” (Plan Metropolitano) aprobado mediante el Decreto Ejecutivo No.205 de

28 de diciembre de 2000, que a través de sus políticas y estrategias de desarrollo

establece un ordenamiento territorial apropiado para esta región del país.

1.2 Funciones

El Ministerio de Vivienda fue creado mediante Ley Nº 9 del 25 de enero de 1973, con la

finalidad de establecer, coordinar y garantizar de manera efectiva y razonable la

ejecución de una política general de vivienda en vías de un desarrollo urbano y rural

ordenado.

Esta política debe estar orientada a proporcionarle a la población en general en especial

a los sectores de menores ingresos, el disfrute de una solución habitacional digna y

decorosa, tal como lo consagra el Artículo 117 de la Constitución de la República de

Panamá. Para el logro de este objetivo general, el Ministerio ha creado y ejecuta una

serie de Programas y Proyectos a través de los cuales, los recursos asignados se

canalizaran de manera razonable y responsable, en vías de disminuir significativamente

el déficit habitacional.

Este nuevo enfoque de desarrollo, adoptado por el Ministerio de Vivienda busca el

establecimiento de una comunidad que sea acogedora, solidaria y equitativa para sus


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f). Realizar obras de interés público mediante el sistema de

contribución de mejoras por valorización, según lo determine la

ley;

g). Promover la inversión de capitales del sector privado para el

financiamiento de vivienda y desarrollo urbano a través de los

incentivos que otorgue la Ley, tales como exoneraciones de los

impuestos sobre la propiedad inmueble, el descuento obligatorioa favor de los propietarios y de las entidades hipotecarias

estatales y privadas, de los alquileres y las amortizaciones sobre

hipotecas respectivamente; las concesiones que liberalicen la

importación o fomenten la producción nacional de materiales de

construcción y la garantía de un rendimiento razonable de sus

inversiones;

h). Emitir concepto respecto a la contratación de todos losempréstitos destinados a vivienda y desarrollo urbano en que el

Estado sea prestatario o el garante. El concepto favorable

constituirá un requisito previo e indispensable para celebrar

dichos empréstitos;

Determinar la política de préstamos hipotecarios suministrados

por las entidades estatales para la adquisición de viviendas;

j). Implantar y ejecutar los planes de desarrollo urbano y vivienda

aprobados por el Órgano Ejecutivo; aplicar y velar por el

cumplimiento de las disposiciones legales sobre la materia;

k). Establecer las normas sobre zonificación, consultando con los

organismos nacionales, regionales y locales pertinentes;


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l). Reglamentar, aprobar e inspeccionar, en colaboración con los

municipios afectados, las urbanizaciones públicas y privadas;

m).Elaborar los planes de vivienda y desarrollo urbano a nivel

nacional regional y local, y los planes y programas de vivienda

rural, con la responsabilidad de preparar, mantener y coordinar la

programación financiera y física de todas las dependencias del

sector público;

n). Determinar en los centros urbanos de las áreas de reserva y

aquellas sujetas a restricciones especiales con arreglo a esta Ley

y a los Reglamentos que la desarrollen;

ñ) Velar porque las empresas urbanizadoras contribuyan a

atender las necesidades educativas de los sectores que

desarrollen, según lo determine la Ley;

o). Recomendar al Órgano Ejecutivo la adquisición de inmuebles

que sean necesarios para llevar a cabo programas específicos de

desarrollo urbano aprobado por el Ministerio;

p). Proceder al Planeamiento y al desarrollo ordenado de las

áreas urbanas y centros poblados, y formular planes de inversión

en obras de uso público con el propósito de provocar un mejor

uso de la tierra, la localización adecuada de áreas públicas para

servicios comunales de sistemas funcionales de vías de

comunicación;

q). Levantar, regular y dirigir los planos reguladores, lotificaciones,

zonificaciones, urbanizaciones, mapas oficiales, líneas de

construcción y todos los demás asuntos que requiera la


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planificación de las ciudades, con la cooperación de los

Municipios y otras entidades públicas;

r). Efectuar por propia cuenta o con la participación de entidades

públicas o privadas la labor de fomento o rehabilitación urbana y

de eliminación o reconstrucción de áreas decadentes, en desuso,

insalubres o peligrosas;

s). Fomentar en la industria de la construcción, la reducción de

costo y adopción de técnicas para incremento de la producción de

costo y adopción de técnicas para el incremento de la producción

de materiales de construcción nacionales y establecer, en

coordinación con el Ministerio de Comercio e Industrias, la política

de importación, precios y control de calidad de todos los

materiales u materia prima que requieran los programas de

vivienda;

t). Colaborar con los Municipios, las Juntas Comunales y las

organizaciones populares de usuarios para estimular y promover

su progresiva participación en el desarrollo urbano, y en los

programas de vivienda de su respectivas comunidades,

especialmente a través de cooperativas y sistemas de auto

construcción;

u). Realizar y promover, en coordinación con instrucciones del

sector público o privado, investigaciones sobre los problemas de

la vivienda y el desarrollo urbano;

v). Establecer regulaciones sobre las zonas industriales,

residenciales y comerciales de los centros urbanos y

urbanizaciones en general;


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w). Estimular, conjuntamente con las dependencias estatales

competentes, el desarrollo de pequeñas industrias cuya

producción pueda contribuir a la solución de los problemas de

vivienda y desarrollo urbano;

x). Establecer las reglamentaciones sobre edificaciones,

construcciones y normas de calidad de materiales de

construcción y velar por el cumplimento;

y). Diseñar y construir viviendas, equipamiento comunitario y

obras de urbanizaciones que correspondan a los programas del

Ministerio;

z). En general, adoptar las medidas que se estimen adecuadas

para el mejoramiento de la situación habitacional del país,

tomando en cuenta la urgencia de dotar de vivienda de interés

social a las clases económicamente necesitadas.

Es claro que se trata de la institución pública, rectora, promotora y facilitadora de la

política nacional de vivienda y ordenamiento territorial, que integra el esfuerzo de todos

los sectores de la sociedad para mejorar la calidad de vida y condiciones habitacionales

de la población, principalmente, a las de menores recursos y más vulnerables,

promoviendo y ejecutando la política nacional de vivienda y ordenamiento territorial,

que garantizando el desarrollo sostenible.

Es evidente que este ministerio persigue el desarrollo de una función de sostenibilidad

social con respecto al tema de vivienda. Por ello en el devenir de este escrito se hará

especial hincapié en ello, en específico en derredor de la figura del arrendamiento de


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acuerdo a la ley 93/ 73. Para ello, observemos la estructura administrativa de esta

institución.

Este ministerio se divide en dos viceministerios a saber,

1.3 Viceministerio de Ordenamiento Territorial

El Viceministerio de Ordenamiento Territorial, creado mediante Ley Nº 61 De 23 de

octubre de 2009, el cual cuenta con las siguientes direcciones,

1. Dirección de Ordenamiento Territorial

2. Dirección de Control y Orientación del Desarrollo

3. Dirección de Investigación Territorial

4. Dirección Nacional de Ventanilla Única

5. Dirección de Propiedad Horizontal

6. Dirección de Promoción de la Inversión Privada

1.4 Viceministerio de Vivienda Viceministerio de Vivienda, el cual cuenta con las siguientes direcciones

1. Dirección de Ingeniería y Arquitectura

2. Dirección de Desarrollo Social

3. Dirección Asentamientos Informales

4. Dirección de Mejoramiento Habitacional

5. Dirección de Arrendamientos

6. Dirección de Presupuesto

En adelante haremos especial énfasis en la Dirección de Arrendamientos, creada

mediante la ley 93/73.


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Una vez dictado un acto por el órgano desconcentrado, el superior puede de oficio o a

pedido de parte revocarlo, reformarlo o sustituirlo, pero sólo por razones de legitimidad.

(No de mera oportunidad o conveniencia.)

Esas razones de legitimidad se limitan, por lo demás (existiendo procedimientos

reglados especiales), existiendo procedimientos reglados especiales, al contralor de la

“manifiesta arbitrariedad, grave error o gruesa violación de derecho” y todo ello siempreque no se lesionen derechos adquiridos. Tampoco tiene, a nuestro juicio, facultades de

avocación.” 7 8

1.1. Atribuciones de la DGA

Las atribuciones de esta dirección están configuradas por el siguiente artículo de la L.

93/73,

ARTICULO 56- Créase dentro del Ministerio de Vivienda la

Dirección general de

Arrendamientos que tendrá las siguientes funciones:

1- Proponer normas y reglamentaciones sobre los cánones

en concepto de arrendamiento y depósitos de garantía;

2- Elaborar programas, realizar estudios e investigaciones y

preparar informes relacionados con la vivienda y demás

locales de arrendamiento;

7 La avocación es una técnica de Derecho administrativo utilizada en la organización de la Administraciónpública para la traslación del ejercicio de la competencia para resolver en un asunto concreto, desde unórgano jerárquicamente inferior hacia otro que sea superior. Se puede decir que la avocación es la técnica

contraria a la delegación. En esta figura, un órgano jerárquicamente superior es quien decide avocar el conocimiento de uno o variosasuntos, "quitándoselo" al órgano titular e inferior, pero sin llegar a ejercer la competencia. Cabe ademásdestacar que esta técnica sólo será efectiva entre órganos de una misma Administración.

Hay que señalar que la mayorı́a de las técnicas de alteración del ejercicio de las competencias, como puedanser la delegación o la encomienda de gestión, hacen un traslado en bloque de la materia sobre la que verse lacompetencia. Dicho de otro modo, estas técnicas confieren a otros órganos una competencia de manerageneral y abstracta, mientras que la avocación sólo supone la atribución del ejercicio de la competencia deresolución para un caso concreto y especı́fico. 8 Ver GORDILLO, Agustı́n. Tratado de derecho administrativo y obras selectas. Tomo 8, Teorı́a general delderecho administrativo.1ª edición, Buenos Aires, FDA, 2013.


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3- Vigilar el cumplimiento de las reglamentaciones

establecidas relacionadas con los arrendamientos;

4- Coordinar, dirigir y supervisar la labor de las Comisiones

de Vivienda;

5- tramitar y decidir quejas y conflictos entre los

arrendatarios y arrendadores;

6- Velar porque los depósitos de garantía sean

efectivamente consignados y manejarlos conforme lo

establece esta Ley.

7- Suministrar a los arrendadores, previo el pago de suma

que se fije, tipos de contratos de arrendamiento preparados

por el ministerio de Vivienda;

8- Revisar, controlar y llevar un registro riguroso de todos

los contratos de arrendamiento;

9- Ordenar la modificación de los contratos de

arrendamiento que no se ajusten a la Ley;

10- Autorizar el alza de los cánones de arrendamiento con

sujeción a las disposiciones de esta Ley;

11- Administrar el fondo de Asistencia Habitacional;

12- Prestar asistencia y adiestramiento a los representantes

de las Juntas Comunales a través de renuncias y seminarios

que contribuyan a mejorarlos en el desempeño de susfunciones; y

13- Las demás funciones que le señalen la Ley, los

Reglamentos y el Ministro.

Es evidente que cumple diversas funciones importantes en materia de arrendamiento,

incluso en aquellos casos en donde se presenten conflictos de intereses entre las


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partes. Cabe destacar su subrayada misión de velar por la paridad de oportunidades

ante el hecho evidente de que una persona que deba acogerse a un alquiler de $150.00

o menos, no goza de abundantes elementos para tener fuerza de negociación, como

hemos manifestado en epígrafes anteriores.

Hablando en específico de la función jurisdiccional, el D.E. 87 de 1993, nos da luces

con respecto a la competencia de esta dirección en materia de procesos administrativos

que versen sobre arrendamientos regulados por la ley 93/73.

1.2. Competencia de la DGA

Así en el artículo 1 del citado decreto ejecutivo, se señala que es competencia por

materia de esta Dirección lo siguiente,

1) Desalojos Temporales por Reparaciones

2) Devoluciones de Depósitos

3) Aumentos Ilegales

4) Condenas y Rehabilitaciones

5) Aumento de Cánones

6) Notificaciones de Opción de Compra

7) Las demás materias que se adscriban legalmente

Dentro de esta Dirección, la ley crea comisiones de vivienda con un carácter

poderosamente jurisdiccional en lo administrativo, como veremos.

2. Las Comisiones de Vivienda

Como hemos manifestado, a nuestro juicio las comisione de vivienda se yerguen como

la instancia jurisdiccional por excelencia de esta Dirección, muy parecidos a los actuales

“Jueces de paz” pues conocen inicialmente de quejas, reclamos y demandas que

versen sobre arrendamientos regulados por la ya citada L. 93/73.


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Así las cosas, es preciso señalar lo propio establecido en el artículo a continuación de

la mencionada Ley,

ARTÍCULO 57- Créase bajo la dependencia de la Dirección

General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda las

comisiones de Vivienda que tendrán las siguientes

funciones:

1- Promover arreglos entre arrendadores y arrendatarios

para el pago de cánones de arrendamiento atrasados;

2- Efectuar investigaciones con el objeto de comprobar los

casos en que los arrendatarios desocupados o

imposibilitados para trabajar tengan derecho al FONDO DE

ASISTENCIA HABITACIONAL para los efectos del pago de

canon de arrendamiento, y determinar el momento en que

pierdan el derecho al mismo;

3- Atender quejas de los arrendatarios por razones de

insalubridad o inseguridad de las viviendas que ocupan y

ponerlas en conocimiento de las autoridades respectivas

para los efectos de la Ley;

4- Recibir las solicitudes de autorización para aumentar los

cánones de arrendamiento y remitirlas a la DirecciónGeneral de Arrendamientos para su tramitación;

5- Tramitar y decidir en primera instancia quejas y conflictos

entre arrendatarios y arrendadores;

6- Atender todas las notificaciones de desahucio y

solicitudes de lanzamiento de locales habitacionales; y


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7- Las demás funciones que le señalen la Ley, los

Reglamentos y el Ministro.

Se permite al Ministro crear la cantidad de comisiones que estime convenientes, como

se señala,

ARTÍCULO 58- El Ministerio de Vivienda podrá crear las

comisiones de vivienda que estime necesarias para atender

los asuntos relacionados con su competencia.

2.1. Integración de las Comisiones

La integración de estas comisiones es tripartita, veamos,

ARTÍCULO 59- Las Comisiones de Vivienda están

integradas por tres (3) miembros nombrados por el

Ministerio de Vivienda, así:

1- un representante del ministerio de Vivienda, quien la

presidirá;

2- Un representante de la Junta Comunal y un suplente que

lo reemplazará en sus ausencias temporales y escogidos

por la Junta Comunal respectiva;

3- Un profesional de Servicio Social escogido por el

Ministerio de Trabajo y Bienestar Social.

El representante de cada Junta Comunal solamente actuará

en casos en que el arrendatario se encuentre dentro de la

jurisdicción de su Corregimiento.

Es evidente que se busca converger a distintos sectores del Gobierno cuyas

experticias sean fructíferas para el desarrollo de la función de la comisión.


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La comprende además, la posibilidad de que la Juntas Comunales conozcan a

prevención de procesos que sean competencia de las Comisiones de vivienda,

evidenciando su carácter jurisdiccional.

ARTICULO 60- En los lugares donde no existan oficinas de

Comisiones de Vivienda, los interesados podrán presentar

sus casos a través de la respectiva Junta Comunal.

Conforme al art. 61, los miembros de las Comisiones de Vivienda deberán reunirse por

lo menos una vez a la semana, para resolver los asuntos que se le sometan a su

consideración. Para sesionar se requiere la asistencia de todos sus miembros y sus

decisiones se adoptarán por mayoría. Por otro lado se aclara que el representante de

la Junta comunal devengará una dieta de B/.10.00 por cada reunión a que asista.

El art. 62 señala que El Ministerio de Vivienda reglamentará las atribuciones de los

Presidentes de las Comisiones de Vivienda. A nuestro juicio, esta función es

materialmente efectuada a través del Viceministro de Vivienda.

2.2. Competencia de las Comisione de Vivienda

Conforme establece el D.E. 87 de 1993 en su artículo 1, es competencia de estas

Comisiones en primera instancia lo siguiente,

1) Trámites de Lanzamientos y Desahucios

2) Resoluciones de Contratos3) Quejas por Reparaciones

4) Sub-arrendamientos Ilegales

5) Formalización Contenciosa y no Contenciosa de los Contratos

6) Subrogación de Contratos

7) Pago por consignación

8) Las demás materias que se adscriban legalmente


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Dada sus trascendentales funciones, importante que el profesional del derecho no las

pierda de vida, a fin de dar el cauce adecuado a las materias y procesos que se ventilan

en esta Dirección y Comisiones.


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CONCLUSIONES

1. Los arrendamientos amparados por la L. 93/ 73 son de orden público, por

ende persiguen un interés social.

2. A pesar de sus amplias facultades, la Dirección de Arrendamientos se

encuentra bajo la jerarquía del Poder Ejecutivo y del Ministro de MIVIOT

y desde luego sometidos al control judicial.

3. El MIVIOT, busca llevar adelante la política de ordenamiento territorial y

desarrollo urbano.

4. La Dirección de Arrendamientos y las Comisiones de Vivienda, son

organismos profundamente jurisdiccionales, en lo administrativo por

supuesto.

5. Las Comisiones de Vivienda guardan importantes semejanzas con los

Jueces de paz, a la luz de sus funciones.

6. Las Comisiones de Vivienda están compuestas por tres miembros, dichocarácter tripartita busca asegurar la imparcialidad de las decisiones,

sumado al proceso de elección de los miembros.

7. La jerarquía es una relación jurídica administrativa interna, que vincula

entre sí a los órganos de la administración mediante poderes de

subordinación, para asegurar unidad en la acción.


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BIBLIOGRAFÍA

1. Libros, revistas y artículos.

a. ASÍ ORTIZ, Eduardo, “La tutela administrativa,” en Revista de

Ciencias Jurídicas, 6: 195. (San José, Costa Rica, 1965.)

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1970, t. 1, p. 197.

d. GORDILLO, Agustín. Tratado de derecho administrativo y obras

selectas. Tomo 1, Parte general. 11ª ed., ahora como 1ª ed. del

Tratado de derecho administrativo y obras selectas, Buenos Aires,

F.D.A., 2013.

e. GORDILLO, Agustín. Tratado de derecho administrativo y obras

selectas. Tomo 8, Teoría general del derecho administrativo.1ªedición, Buenos Aires, FDA, 2013

f. MARIENHOFFFF, Miguel S., Tratado de derecho administrativo, t. I,

Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1965, p. 493.

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h. SILVESTRI, Enzo, L’attività interna della pubblica amministrazione,

Milán, Giuffrè, 1950, p. 8 y ss.;

i. TREVIVIJANO FOS, José Antonio, Principios jurídicos de la

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a. Cabanellas, Guillermo “Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual”.


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b. Diccionario “SANTILLANA” (España, Madrid, 1998)

c. Diccionario de la Real Academia Española

d. Constitución Panameña 1972.

e. Ley 93 de 4 de octubre de 1973 - Por la cual se dictan medidas sobre

los arrendamientos y se crea en el Ministerio de Vivienda, la Dirección

General de Arrendamientos.

f. Decreto Ejecutivo N º 87 de 28 de Septiembre de 1993.

g. Decreto Ejecutivo Nº 294 de 7 de Diciembre de 1994.

Organismos Administrativos en Materia de Arrendamiento en Panamá L. 93/73

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