Planes de pensiones

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Tema 6. Planes de pensiones.

1 Definición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .79

2 Operativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .792.1 Partes intervinientes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .79

3 Modalidades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .79

4 Rentabilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .80

5 Riesgos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .82

6 Comercializadores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .826.1 Fuerte ofensiva de entidades financieras y aseguradoras . . .82

6.2 Cuidado con los regalos “gancho” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .82

7 Comisiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .83

8 Planes de Ahorro Jubilación y otros seguros supervivencia 83

9 Recomendaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .849.1 ¿A qué edad debe contratarse un plan de pensiones? . . . . . .84

9.2 Cómo informarse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .85

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1 Definición

Los planes de pensiones son instrumentos de aho-rro-inversión dirigidos a asegurar un capital que com-plemente la jubilación.

Para ello es necesario que la persona que lo con-trate vaya realizando distintas aportaciones al mismoa lo largo del tiempo, la entidad financiera o asegura-dora será la encargada de invertir las aportaciones ypodrá cobrar comisiones, que serán especificadas enel documento contractual. Un plan de pensiones se in-tegra dentro de un fondo de pensiones.

Cualquier plan de pensiones debe cumplir elllamado principio de no discriminación, que implicaque toda persona que reúna las condiciones necesa-rias para entrar en un determinado plan de pensionespodrá hacerlo.

Esto es más remarcable, si cabe, en los planesde pensiones de empresa: Todos los trabajadoresque lo soliciten podrán entrar, aunque si que podránestablecerse distintas categorías en función de lasaportaciones realizadas por cada uno de ellos. En losplanes individuales se podrá entrar cuando la personamanifieste su voluntad y acredite que puede respon-der a las obligaciones.

2 Operativa

Al contratar un plan de pensiones nos obligamos arealizar aportaciones periódicas al mismo. Ese dinerose invertirá en una cartera de inversión que generaráun rendimiento.

Es decir, el plan se forma mediante aportacionesperiódicas y/o puntuales de los partícipes.

Sirven para cubrir futuros hechos, especialmente lajubilación, aunque la cobertura se amplía al falleci-miento, incapacidad o dependencia de los partícipes.Su operativa es como la de un fondo de inversión.

Los planes de pensiones tienen varias modalida-des respecto al capital final que recibiremos y las

cantidades que tendremos que aportar para llegar aesa cantidad. En ocasiones, esos datos los conoce-remos nada más firmar el contrato, pero no siempreserá así. Habrá que distinguir qué es una aportacióny qué es una prestación.

2.1 Partes intervinientes

• Promotor del plan: Puede ser cualquier entidadfinanciera, empresa, sindicato o asociación que locree y que lo desarrolle posteriormente decidiendosu política y realizando las inversiones en las quese depositen los fondos fruto de las aportacionesde los participes del plan de pensiones.

• Partícipe: Es todo aquel que forma parte delplan. Para ser participe de un plan no es obliga-torio realizar aportaciones.

• Beneficiario: Es la persona que cuando se pro-duzca una contingencia recibirán la prestacióndel plan.

3 Modalidades

Se pueden distinguir varias modalidades de pla-nes de pensiones, en función de las siguientes cla-sificaciones:

A) Según su promotor podemos hablar de tres tiposde planes de pensiones:

• Plan de pensiones de empresa:El promotor del plan es la empresa y los beneficia-rios son sus propios trabajadores, incluso hay unamodalidad en la que las promotoras del plan sonvarias empresas.

• Planes de pensiones asociados: En lugar de ser promovido por una empresa estápromovido por una asociación o sindicato. Los be-neficiarios sus sus socios o afiliados

.• Planes de pensiones individuales:

Son aquellos que cualquiera puede encontrar en lasentidades financieras. El beneficiario es la propiapersona que lo contrata.

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Planes de pensiones

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B) Según su modo de aportación:

• Planes de aportación definida:En estos casos sabremos la cuantía de las aporta-ciones que deberemos realizar, aunque la cantidadque cobraremos cuando se produzca una contin-gencia de rescate (jubilación, fallecimiento, incapa-cidad...) será una incógnita.

• Planes de prestación definida: Conoceremos la prestación que recibiremos cuandose produzca una contingencia , aunque en estecaso no sabremos las aportaciones que tendremosque realizar para alcanzar la cifra de la prestación.

• Planes mixtos: Es una mezcla de las dos modalidades anteriores,por ejemplo en algunos planes se establece unaaportación definida para el caso de jubilación ydonde la prestación que se reciba si se produce elfallecimiento o invalidez se conoce desde que sefirma el contrato.

Puede resultar algo complejo, pero la realidad esque en la práctica no lo es tanto, ya que sólo los planesde empresa o asociados pueden ser de cualquiera delas tres modalidades anteriores. Los planes individualestendrán que ser de aportación definida.

C) Según la composición de su cartera:

• Renta Fija a Corto Plazo: Excluye los activos de renta variable, el vencimientomedio de la misma es inferior a 2 años.

• Renta Fija a Largo Plazo: No invierte en activos de renta variable, el venci-miento medio de su cartera es superior a 2 años.

• Renta Fija Mixta: Como máximo invierte el 30%de su cartera en renta variable.

• Renta Variable Mixta: Invierte en renta variableentre el 30% y el 75% de su cartera.

• Renta Variable: Como mínimo invierte el 75% desu cartera en activos de renta variable.

• Garantizados: Garantizan la cantidad inicial, o in-cluso un determinado rendimiento.

4 Rentabilidad

Pese a que desde las entidades y aseguradorasse remarca la rentabilidad de estos productos debe-mos tener en cuenta que en mayo de2012 la misma estuvo bajo mínimos,actualmente para el total de planes a10 años es del 2,28%. En la tabla serefleja la rentabilidad media ponde-rada cosechada por los fondos de in-versión de las distintas categorías enlos últimos 10 años

¿Son productos rentables? Vamos a comparar surendimiento con el que tuvo el IBEX 35 durante los úl-timos 10 años. La rentabilidad del IBEX 35 duranteel periodo 2002-2012 fue del -2,74%. En el gráficopodemos apreciar la evolución del selectivo españoldesde 1996 hasta la actualidad.

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Planes de pensiones

TENGA EN CUENTAQUE LA INFLACIÓN

HARÁ MELLA EN LARENTABILIDAD DEL

PRODUCTO Y PODRÁREDUCIRLA DEMANERA MUY

NOTABLE

RENTABILIDAD MEDIA PONDERADA (2002/2012)

Renta Fija C/P 1,48 %

Renta Fija L/P 2,07 %

Renta Fija Mixta 2,17%

Renta Variable Mixta 3,50%

Renta Variable 3,96 %

Garantizados 2,26 %

Total Planes 2,40 %

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La inflación también es un factor interesante paracomparar la rentabilidad de los planes de pensiones,desde 2002 hasta 2012 la inflación ha sido del 2,77%.Si comparamos ese valor con los de la tabla de renta-bilidades vemos como algunas categorías de planes depensiones no logran batir a la inflación, aún así, invertiren bolsa a día de hoy parece una opción todavía menosaconsejable. Tenemos que ser conscientes que la ren-tabilidad de los distintos tipos de planes que aparecenreflejados en la tabla tienen en cuenta los rendimientosde los planes de forma global, es decir, dentro de ellospodemos encontrar fondos con una rentabilidad acep-table o fondos con rentabilidad negativa.

Tenga en cuenta que la inflación hará mella en larentabilidad del producto y podrá reducirla de maneramuy notable. Cuando le hagan la simulación de la rentaa percibir no tendrán en cuenta el efecto de la inflación.

Evolución del IPC (2002-2013)

Otro dato interesante es saber si la rentabilidad denuestra inversión supera a la inflación, ya que en casocontrario estaríamos perdiendo dinero.

Fiscalidad: La única ventaja que tienen es su tratamiento fis-cal, ya que da derecho a deducciones en el IRPF.Reducen la base imponible del IRPF , aunque elbeneficio fiscal es mayor si la renta del contribu-yente también lo es. El contribuyente podrá rea-lizar una reducción de su base imponible dehasta un 30% de la suma de los rendimientosnetos del trabajo y actividades económicas, queserá de hasta el 50% para personas mayoresde 50 años, o de 10.000€ anuales (12.500€ siel contribuyente es mayor de 50 años).

Si el contribuyente tiene uncónyuge que no tiene rentas supe-riores a 8.000 euros anuales, podráreducirse de las aportaciones rea-lizadas a un plan en el que sea par-tícipe su pareja hasta un máximode 2.000 euros anuales.

Las personas con minusvalía y sus familiares otutores tienen reducciones más amplias:

• Las personas con una minusvalía física o sen-sorial igual o superior al 65%, o psíquica igualo mayor del 33% podrán realizar aportaciones alplan y beneficiarse de su fiscalidad, tanto ellascomo sus parientes de hasta tercer grado, conestos importes máximos:

• Partícipes con discapacidad: 24.250€.

• Familiares o tutores: 10.000€.

• El límite de aportaciones anuales, incluidas las dela persona discapacitada y del tutor y familiares:24.250€.

La prestación se puede recibir en forma de ca-pital o de renta, se considerará como rendimientodel trabajo. Si el partícipe fallece y reciben la presta-ción sus beneficiarios no tendrán que tributar en elimpuesto de sucesiones.

− Prestación en forma de capital: Existe una reducción del 40% de estos rendiu-miento de trabajo (capital) que correspondan a lasaportaciones realizadas hasta el 31/12/2006, elresto no tendrá derecho a reducción.

− Forma de renta: Ninguna reducción en el IRPF.

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SU PRINCIPALRIESGO ES LA

FALTA DE LIQUIDEZ,SÓLO PUEDE

RESCATARSE ENDETERMINADOS

SUPUESTOS

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5 Riesgos

El principal riesgo de este producto es sufalta de liquidez, ya que sólo podrá rescatarse endeterminados supuestos que fueron ampliados re-cientemente, ignorando los problemas reales de losconsumidores.

Se recogen como causas de rescate del plan depensiones las siguientes: Jubilación (finalidad delproducto), determinados accidentes, dependencia,despido por ERE, finalización de la prestación pordesempleo. A las disposiciones anteriores habrá queañadirle otras causas, como la muerte, incapacidado jubilación del empresario, también la pérdida deltrabajo debido a un despido colectivo o por procedi-miento concursal de la empresa, incluso en situacio-nes de desahucio.

Para poder rescatar el plan esas causas tendránque estar reflejadas en los estatutos del mismo. Conesto, estos productos no se vuelven más atractivos,ya que los casos que permiten recuperar el dinerono dejan de ser complejos, seguirán siendo casi ilí-quidos. Una vez que se realiza una aportación no sepodrá recuperar a no ser que se dé alguna de las cir-cunstancias anteriores.

También es importante escoger la categoría delfondo de pensiones, siempre se tendrá mayor seguridadsi se invierte en uno de renta fija. Es conveniente ana-lizar la ficha del fondo, ver qué elementos componensu cartera y los riesgos adicionales que podría tener.

6 Comercializadores

Los planes de pensiones son comercializados porentidades financieras y compañías aseguradoras.

6.1 Fuerte ofensiva de entidadesfinancieras y aseguradoras

Estamos asistiendo a una gran campaña de comer-cialización de estos productos de ahorro-jubilación.Ocurre algo similar con los fondos de inversión. Ambosproductos se están aprovechando de algunos hechos yespeculaciones que están utilizando en su propio be-neficio intentando causar un ambiente de alarma social.

6.2 Cuidado con los regalos “gancho”

Como decimos siempre los “regalos” ofrecidospor las entidades no deben influenciar nuestra deci-sión a la hora de contratar un producto. Tenemos queser conscientes que la entidad no está pagando elvalor de mercado del producto, ya que en ocasionesdichos regalos son de empresas con las que colabo-ran o incluso de las que son accionistas y los obtie-nen por un menor precio.

Además, tenemos que ser conscientes de que esosproductos tributarán como ganancias del capital,puesto que son rendimientos en especie. Preste espe-cial atención a las aportaciones a realizar y a la renta-bilidad. Es muy importante analizar si realmentenecesitamos un plan de pensiones, no tendría ningúnsentido que una persona de 20 años lo contratara, yaque tendría que realizar aportaciones periódicas du-rante mucho tiempo y tendría un dinero depositado enun producto con dificultades de liquidez. En ese casosería mucho más aconsejable decidirse por productosque puedan tener disponibilidad inmediata y otorguenuna mayor rentabilidad que los planes de pensiones.

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Planes de pensiones

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Sus derechos como ahorrador

explicados de forma sencilla

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7 Comisiones

A la hora de decidirse por un plan de pensiones lascomisiones podrán reducir considerablemente larentabilidad del producto. Las comisiones generadasen los planes de pensiones se descuentan diariamentedel valor liquidativo del fondo de pensiones, al fin y alcabo guarda muchas similitudes con los fondos de in-versión.

Las comisiones se generarán por dos causas:

• Comisión de depósito: A causa del mantenimientoy custodia. Como máximo puede ser del 0,5% delpatrimonio custodiado.

• Comisión de gestión: Comisión que recibe la Ges-tora del fondo por desempeñar sus funciones. Noserá superior del 2% sobre el patrimonio del fondo.

Los planes de pensiones individuales tienen unascomisiones mucho más altas que los planes de pensio-nes de empresa o asociados.

8 Planes de Ahorro Jubilacióny otros segurossupervivencia

Llegados a este punto es preciso también hacer re-ferencia a otros productos destinados al ahorro de caraa la jubilación, que son similares a los planes de pen-siones pero tienen diferencias con éstos.

Se trata de seguros de vida dirigidos a conseguir unahorro para la jubilación, es decir seguros de supervi-vencia. Estos planes de jubilación o seguros de super-vivencia reúnen unas aportaciones o primasencaminadas a generar un ahorro para la jubilación yreúnen otras aportaciones dirigidas a pagar un segurode vida añadido. Tradicionalmente se han diferenciadode los planes de pensiones en tener un tratamiento fiscaldistinto (menos favorable, las aportaciones no son de-ducibles y las prestaciones recibidas tributan como ren-dimientos de capital mobiliario con algunas deducciones

según la fecha de contratación del plan de jubilación, ylos diferentes cambios fiscales que han ido sufriendo.

Se pueden rescatar antes del vencimiento pero hayque estar atento a la tabla de valores de rescate, ya quesi se recata muy pronto (menos de 5 años) podemostener pérdidas debido a los gastos del seguro de vida.

Los planes de jubilación, y en general los segurosde supervivencia pueden ofrecer un interés técnico ga-rantizado (un interés cuyo máximo lo fija la DirecciónGeneral de Seguros cada año), a diferencia de los pla-nes de pensiones que no pueden garantizar un interés.

Para dotar de mejor tratamiento fiscal a los segurosde supervivencia se regularon otras dos modalidades.

• Plan de Previsión Asegurado (PPA):Es un seguro de ahorro y previsión que se diferenciade los planes de pensiones en que puede estable-car una garantía mínima de tipo de interés. Ya quees un seguro de supervivencia, sin embargo en todolo demás (tratamiento fiscal y condiciones) es igualque el plan de pensiones. Se trata de un productoespecialmente pensado para aquellas personas queno quieran asumir ningúnriesgo en su inversión o paraaquellos ahorradores que noposeen capital para aportarahora mismo, pero que si dis-ponen de unos ingresos men-suales que les permite destinarregularmente una cuantía aestos productos, cara a la jubi-

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LO RECOMENDABLEES CONTRATAR UN

PLAN DEPENSIONES

CUANDO RESTEN20 AÑOS PARA ELMOMENTO DE LA

JUBILACIÓN

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lación. El consumidor puede cambiar de un PPA aotro sin penalización. Suelen tener comisiones másbajas que los planes de pensiones, entre el 1 y1,5%. Igualmente, tienen un tratamiento fiscal ven-tajoso, ya que las cuantías que se aporten anual-mente son objeto de deducción en la declaraciónde la renta (los planes de pensiones) de los titularesde estos productos, pero como contraprestaciónson productos con poca liquidez (mismas condicio-nes que el plan de pensiones), ya que no se recu-pera el dinero hasta llegada la jubilación (salvocasos excepcionales). Igualmente, su rentabilidades igual de baja, entre el 1 y 2,5% TAE.

• Plan de Inversión Asegurada (PIA):Es un plan individual de ahorro sistemático instru-mentado mediante un seguro de vida cuya finalidades constituir una renta vitalicia en la que el tomadorsea asegurado y beneficiario. Son productos tam-bién pensados para el futuro y la jubilación, peroposeen una liquidez que no tienen los PPAS o losPlanes de Pensiones, en caso de que el titular ne-cesitase su dinero antes de llegar la jubilación. Tie-nen ventajas fiscales en el momento de cobrar laprestación final, con una novedad interesante yaque transcurridos 10 años desde la primera apor-tación, si el cliente opta por constituir una pensiónvitalicia con el capital acumulado: el rendimientogenerado durante todos estos años queda exentode tributación, así como que la renta obtenida tri-buta como una pensión vitalicia inmediata, es decir,disfruta de significativas reducciones fiscales enfunción de la edad del cliente en el momento decontratar dicho plan de ahorro, igual que en los Pla-nes de Jubila-ción. Lasaportacionesse limitan a8.000 €/año,pero son compati-bles con planes depensiones y PPAS.

9 Recomendaciones

Hay que valorar la opción más conveniente. Los pla-nes de pensiones tienen su finalidad: ir realizando apor-taciones periódicas, invertirlas en un fondo depensiones e ir obteniendo cierta rentabilidad para res-catarlo en el momento de la jubilación o ante una si-tuación que permita hacerlo.

Los planes de pensiones son productos en los quepara obtener una rentabilidad aceptable es necesariotener retenido nuestro dinero durante un periodo de 20años o más. Durante ese tiempo podríamos obtener unmejor rendimiento si invirtiéramos el dinero en otrosproductos, como por ejemplo la deuda pública, un pro-ducto de renta fija bastante seguro, cuya rentabilidad apartir de los 10 años es bastante atractiva.

Lo cierto es que los directivos de las gestoras defondos de pensiones se han encargado de sembrar unambiente de alarma en cuanto al futuro de las pensio-nes. Algo totalmente interesado, lo que buscan es quela gente contrate sus propios planes de pensiones ysacar beneficio de las dudas generadas. No hay que to-marse en serio esas opiniones, los propios fondos depensiones invierten gran parte de su cartera en deudapública española, algo que es totalmente contradictorioal mensaje que están difundiendo. ¿Por qué comprandeuda de un país que piensan que no va a poder seguirmanteniendo sus sistema de pensiones?

Antes de contratar un plan de pensiones, al igualque cualquier otro producto, deberá de recopilar todala información disponible sobre la gestión y rentabili-dad del producto, ya que al vencimiento del mismo lepodría suponer un beneficio/pérdida de miles deeuros. Puede acudir a una asociación de consumido-res especializada en asuntos financieros, como ADI-CAE, a solicitar información y ver si el producto seadapta a sus necesidades.

9.1 ¿A qué edad debe contratarse un plan de pensiones?

Obviamente no se puede generalizar, ya que cadapersona tiene distintas necesidades. Lo que está claroes que no merece la pena contratar un plan de pensio-nes con 20 o 25 años, ya que la jubilación todavía es-

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taría muy lejana y tendríamos unos fondos ilíquidos, delos que no podríamos disponer y a los que podríamoshaberles sacado un rendimiento mucho mayor si hu-biéramos contratado otros productos más rentables.Además, con esa edad no tendríamos las mismas ne-cesidades de una persona de 50 años, que podría des-tinar sus ahorros a complementar su futura pensión.Los ahorradores más jóvenes necesitan tener sus aho-rros disponibles para destinarlos a sus gastos (vivien-das, vehículos, etc).

Normalmente, la mayoría de los partícipes de losplanes de pensiones comienzan a serlo a partir de los46 años, siendo el intervalo modal representa a las per-sonas que son partícipes a la edad de 51-55 años, entotal a esa edad el 15,7% tiene un plan de pensiones.Se puede decir que la distribución es lógica. Lo reco-mendable es contratar un plan de pensionescuando resten 20 años para el momento de la jubi-

lación, ya que de esta manera obtendremos una ren-tabilidad mayor y estaremos dentro de un intervalo deedad donde generalmente se tiene una mayor estabili-dad económica y se pueden afrontar con mayor solven-cia las aportaciones al plan. No tendría sentido abrir unplan de pensiones con 18 años.

9.2 Cómo informarse

En la página web de la Dirección General de Segu-ros y Fondos de Pensiones (www.dgsfp.mineco.es) po-demos encontrar informes y estadísticas sobre fondosde pensiones, lo mismo ocurre en la web de Inverco(www.inverco.es), donde los fondos de pensiones sondivididos en distintas categorías y encontramos infor-mación sobre su patrimonio, número de partícipes, ren-tabilidades durante distintos periodos de tiempo.

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Planes de pensiones

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Seguros

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Tema 7. Seguros.

1 El Contrato de Seguro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .891.1 Fundamentos Básicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .89

1.2 Características del contrato de seguro . . . . . . . . . . . . . . . . . . .89

2 La Póliza de Seguro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .892.1 Partes del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .89

2.2 Mediadores de seguros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .90

2.3 Tramitación y formalización de la póliza (documentosy cláusulas). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .90

3 Obligaciones y derechos de las partes . . . . . . . . . . . . . . . . .91

4 Clases de Seguros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .934.1 Seguros Personales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .93

4.1.1 Seguros de Ahorro (supervivencia del asegurado) . . . . . . . . . . . .934.1.2 Seguros de riesgo(fallecimiento del asegurado) . . . . . . . . . . . . . .944.1.3 Seguros Mixtos (cubren ambas eventualidades) . . . . . . . . . . . . .94

4.2 Seguros Patrimoniales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .95

4.2.1 Seguros de Automóviles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .954.2.2 Seguros Multirriesgos del Hogar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .964.2.3 Seguros de Responsabilidad Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .97

4.3 Seguros Asistenciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .98

4.3.1 Seguros de Asistencia Sanitaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .984.3.2 Seguros de Decesos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .984.3.3 Seguros de Defensa Jurídica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .98

5 Organismos Supervisores ¿Sabe cómo y ante quiénreclamar? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .99

5.1 La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones . . . .99

5.2 El Consorcio de Compensación de Seguros . . . . . . . . . . . . . . .99

5.3 Cómo reclamar a su aseguradora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .100

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1 El Contrato de Seguro

El seguro es aquel contrato suscrito por dos partes,por el que una de ellas (asegurador) se obliga, me-diante el cobro de una cantidad de dinero (prima), a in-demnizar, dentro de los límites pactados, a la otra(asegurado) por los daños sufridos en el caso de quese produzca el evento cuyo riesgo es objeto de cober-tura (siniestro). Se plasma por escrito en un documentojurídico llamado póliza.

1.1 Fundamentos Básicos

• El riesgo hace referencia a cualquier circunstanciaque se produzca por azar originando un daño querequiere compensación económica. Y el siniestro,por tanto, sería la materialización del riesgo (Ej: laposibilidad de sufrir una inundación sería el riesgo,y la inundación, una vez producida, el siniestro).

• La prima del seguro es la cantidad económica quese compromete a abonar el asegurado a la asegu-radora como contraprestación por la cobertura desus riesgos.

• La indemnización es el importe que la aseguradorase obliga a pagar al asegurado en caso de que seproduzca el siniestro protegido por la póliza.

1.2 Características del contrato de seguro

Las características fundamentales del contrato deseguro son las siguientes:

1. Escrito: La póliza (y sus modificaciones o adicio-nes), siempre deben realizarse por escrito.

2. Consensual: En teoría, se perfecciona mediante elacuerdo o consentimiento de ambas partes. En lapráctica, en la mayoría de casos, la aseguradoraimpone sus condiciones.

3. Aleatorio: El compromiso adquirido por la asegu-radora quedará supeditado a que el siniestro seproduzca, desconociendo si sucederá o en qué mo-mento; es decir, se celebra sin conocer las conse-

cuencias económicas que va a tener para las partescontratantes.

4. Oneroso: Tiene una base económica. Al aseguradose impone la obligación de pagar la prima y al ase-gurador la asunción del riesgo del que puede deri-var el pago de la indemnización.

5. De adhesión: Sus cláusulas están fijadas por laaseguradora de forma genérica para todos los ries-gos de las mismas características, y el aseguradodebe aceptarlas (se adhiere).

6. De buena fe: Está basado en la honradez y con-fianza mutua de las partes: el asegurador asu-miendo que indemnizará al asegurado caso deocurrir el siniestro, y el asegurado comprometién-dose a no falsear datos ni hechos que perjudiquenlos intereses del asegurador.

7. De duración continuada: Se mantiene durante unperiodo de tiempo, normalmente 1 año, con posi-bilidad de prórrogas sucesivas.

2 La Póliza de Seguro

El contrato de seguro se formaliza a través de lapóliza, que es el documento jurídico en el cual seestablecen las obligaciones y derechos de las partes,y donde se describen los riesgos que se aseguran ylas garantías o indemnizaciones establecidas encaso de siniestro.

2.1 Partes del contrato

En la póliza podemos encontrar los siguientes su-jetos intervinientes (o partes del contrato):

• El Asegurador es la entidad que, a cambio delcobro de una prima, asume la responsabilidadde indemnizar los daños ocasionados deriva-dos del siniestro. Sólo pueden adoptar algunade las siguientes formas jurídicas: SociedadesAnónimas, Mutuas Aseguradoras, SociedadesCooperativas Aseguradoras o Mutualidades dePrevisión Social.

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Seguros

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• El Tomador es la persona (física o jurídica) quecontrata el seguro, firma la póliza y asume lasobligaciones de pago de la prima. Puede coinci-dir con el asegurado o no (ej: un usuario contrata(tomador) un seguro de accidentes para su es-posa (asegurada)).

• El Asegurado es la persona expuesta al riesgoque se protege, ya sea sobre sí misma (ej: se-guro de vida) o sobre sus bienes (ej: seguro dedaños). Como hemos señalado puede coincidircon el tomador.

• El Beneficiario, es la persona/s designada porel tomador/asegurado para el cobro de la canti-dad pactada en caso de siniestro (ej: en un se-guro vida, el tomador, en caso de fallecimiento,designa como beneficiarios a su esposa e hijos,que serán quienes tienen derecho a cobrar la in-demnización de la aseguradora).

2.2 Mediadores de seguros

Debemos hacer mención a los mediadores deseguros, ya que también pueden tener intervenciónen la contratación y formalización del contrato de se-guro. Las aseguradoras, además de ejercer directa-mente su actividad con sus propios recursos, sesirven de los mediadores de seguros para aumentarsu producción. El mediador de seguros es aquelque “intermedia” entre aseguradora y cliente, esel eslabón que une a las partes, y se encarga de ladifusión del seguro, asesoramiento a clientes y deprocurar que el asegurado reciba el servicio pactado.Pueden distinguirse entre:

• Corredor de Seguros: Actúa como intermediariode una o varias compañías aseguradoras, aun-que sin estar necesariamente vinculado en ex-clusiva a ninguna de ellas.

• Agente de Seguros: Está vinculado a una ase-guradora (contrato de agencia) y actúa comoprolongación de ésta y por cuenta de ella, siendola aseguradora quien responde frente a tercerosy ante los asegurados de los actos realizados porel agente.

Además tenemos el caso particular de la Banca. Enla actualidad, los bancos, conscientes de que el negocio

asegurador va, en muchas ocasiones, unido al de labanca no han querido perder la oportunidad de partici-par en la intermediación en la contratación de seguros.En muchos casos, los ofrecen de forma vinculada a lacontratación de otro tipo de productos (ej: en los prés-tamos hipotecarios (seguros hogar, vida, protección depagos, etc.)). El consumidor debe saber que no es obli-gatoria la contratación de tales seguros- a excepcióndel seguro de incendios que cubra el inmueble -, y quela entidad bancaria no puede obligarle a contratar di-chos seguros en entidad perteneciente a su mismogrupo empresarial. En otras ocasiones, las entidadesbancarias ofrecen los seguros como productos en sí,para contratarlos con su aseguradora de confianza ocon sus propias aseguradoras.

Según la ley, el negocio asegurador en este canaldebe cumplir con los mismos requisitos (formación delvendedor de seguros, adecuación del cliente, etc...),pero está demostrado en la práctica no se cumple.

2.3 Tramitación y formalización de lapóliza (documentos y cláusulas).

El proceso de tramitación y formalización de unapóliza está compuesto por una serie de documentos re-lacionados con las fases en que se desarrolla. Así po-demos hablar de:

1.- Solicitud de seguro: El futuro asegurado cumpli-menta un documento, que refleja los datos delriesgo a asegurar, con el fin de que la aseguradoralo estudie y le oferte las condiciones en que acep-taría su cobertura. No es vinculante ni para el ase-gurado ni para el asegurador.

2.- Propuesta de seguro: La aseguradora presentaal tomador una propuesta de aceptación del riesgo,especificando las condiciones y términos en que sellevaría a cabo, para que decida si la contrata o no.La oferta tendrá una duración de 15 días. Si las par-tes lo acuerdan, los efectos del seguro tendrán ca-

rácter retroactivo al momento de lapresentación de la propuesta. La pro-puesta hecha por un corredor de segu-ros no es vinculante para laaseguradora, y hasta que no la firme unrepresentante de la aseguradora notiene valor y se asimila a una simple so-licitud de seguro.

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Seguros

LA PROPUESTADE SEGURO ESVINCULANTEDURANTE 15DÍAS PARA LAASEGURADORA

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3.- Emisión de la póliza: La póliza es el docu-mento que refleja los derechos y obligacionescontraídas entre las partes. Si su contenido di-fiere de la proposición de seguro el tomadorpodrá reclamar a la aseguradora en el plazo de1 mes a contar desde la entrega de la póliza paraque la subsane. En la póliza se debe hacer cons-tar los datos (nombre, apellidos, denominaciónsocial…) y domicilio de las partes, los asegura-dos y beneficiarios, la descripción, situación ynaturaleza del riesgo cubierto, la suma asegu-rada o alcance de la cobertura, el importe de laprima y su vencimiento, lugar y forma de pago,la duración del contrato y el nombre del media-dor de seguros, si lo hubiera.

4.- Firma de la Póliza: Una vez emitida la póliza, estaqueda validada mediante su firma por las partes in-tervinientes. En el caso de seguros contratados adistancia (p.ej: por internet o teléfono), aunque lasaseguradoras no informan de ello, el consumidorpuede desistir o renunciar al contrato en plazo de14 días naturales (30 días, si es seguro de vida), acontar desde el día de la celebración del contrato(ej: cuando el consumidor remite un mail o llamapor teléfono a la aseguradorapara dar el visto bueno a laoferta que recibió en su día),sin necesidad de alegarcausa y sin penalización (laaseguradora deberá reem-bolsarle la prima abonada enplazo máximo de 30 días).

En estos casos, normalmente, cuando se emite elalta se suele enviar al asegurado un e-mail de con-firmación de la contratación así como un certificadode aseguramiento, pero debemos exigir el envío dela póliza a nuestro domicilio en soporte papel (es obli-gatorio según la Ley 22/2007 de Servicios Finan-

cieros a Distancia) para poder observar todas lascondiciones y analizar si nos interesa la oferta. Eldesestimiento debe hacerse por medio que per-mita dejar constancia de la notificación (Ej: fax,correo certificado con acuse de recibo, etc.)

3 Obligaciones y derechos de las partes

Las pólizas de seguros implican una serie de obli-gaciones para las partes –a las que, caso de incumpli-miento, se pueden oponer unos derechos, segúnveremos– y que son las siguientes:

OBLIGACIONES DEL TOMADOR/ASEGURADO(Y EN SU CASO, BENEFICIARIO)

a) Declaración exacta, completa y concreta delriesgo que se va a asegurar, indicando su valoreconómico real. Caso de no suministrar a la ase-

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Seguros

LAS PARTES DE LA PÓLIZALa póliza de seguro está compuesta generalmentepor 3 partes diferenciadas (que la aseguradora tieneobligación de entregar al tomador/asegurado):

■ El Condicionado General: Recoge las nor-mas básicas o cláusulas comunes a todas laspólizas de seguros de la misma modalidad deriesgo contratado, y que se contiene en un pe-queño manual proporcionado por la asegura-dora. En él se reflejan las normas relacionadascon la modalidad de seguro, los riesgos exclui-dos, las formas de cobro de primas y liquida-ción de siniestros, comunicaciones entre laspartes, etc.

■ El Condicionado Particular: Refleja datosconcretos relativos al riesgo asegurado, comolos datos personales del tomador, de la personao bien asegurado, los importes asegurados, elimporte y vencimiento de las primas, duracióndel contrato, etc.

■ El Condicionado Especial: Se utiliza paradelimitar algunas cláusulas de las condicionesanteriores (Ej: inclusión o supresión de algunosriesgos que afecten de forma particular a lacontratación de la póliza en cuestión).

SI CONTRATA UNSEGURO A DISTANCIA

PUEDE RENUNCIARAL CONTRATO EN UNPLAZO DE 14 DÍAS

NATURALES

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guradora valoraciones exactas o ajustadas a la re-alidad pueden producirse dos situaciones:

Infraseguro: Cuando se asegura el bien protegidopor un valor inferior a su valor real (ej: se con-trata un seguro de incendios sobre un bien quevale 3.000 € por un valor de 1.000 €; en caso desiniestro, la aseguradora indemnizaría como má-ximo por el capital asegurado, es decir, 1.000 €)

Sobreseguro: Cuando la suma asegurada superanotablemente el valor real del bien objeto de co-bertura. En este caso, se podrá exigir la reduc-ción de la suma asegurada y de la primaabonada, debiendo devolver la aseguradora el ex-ceso de prima cobrada.

b) Pago de la prima pactada: El contrato reflejael importe y las fechas de pago de las primas,teniendo la obligación de abonarlas a su venci-miento. Generalmente, se pagan de una sola vez(prima única) o en varias veces (primas periódi-cas) pudiendo fraccionarse el pago (trimestral,mensual, etc).

En caso de impago de la prima, debe distinguirsedos situaciones:

− Si se trata del impago de la primera prima perió-dica o si es única, la aseguradora puede resolverel contrato o reclamar el importe adeudado porvía ejecutiva. Si se produce un siniestro y laprima no ha sido abonada, la aseguradora que-dará liberada de indemnizar.

− Si por el contrario, se produce el impago de lasprimas periódicas siguientes o sucesivas se con-cede un plazo de gracia de 1 mes desde la fechaen que venció el pago. Si transcurrido ese mes, nose paga la cobertura de la póliza queda suspen-dida y la aseguradora puede rescindirla o reclamarel pago dentro de los 6 meses siguientes al venci-miento de la prima, transcurrido el cual el contratose dará por extinguido. Efectuado el pago por elasegurado, la póliza vuelvea desplegar efectos a las 24horas del día en que se pro-dujo el pago (siempre que elcontrato no se hubiera re-suelto o extinguido por laaseguradora).

c) Comunicación a la aseguradora de los sinies-tros producidos durante la vigencia de la pó-liza, dentro el plazo estipulado (normalmente,salvo que se disponga otro más amplio en la pó-liza, es de 7 días desde que se conozca). Es re-comendable hacerlo de manera fehaciente (fax,acuse recibo), evitando notificarlo por teléfono.

d) Comunicar a la aseguradora todas aquellas cir-cunstancias que puedan suponer una agrava-ción del riesgo y que sean de tal naturaleza quede haber sido conocidas por el asegurador en elmomento de la firma del contrato no lo habría sus-crito o lo habría hecho en condiciones más gravo-sas para el asegurado (Ej: en un seguro de vida, nocomunicar a la aseguradora el diagnóstico posteriora la contratación de unas patologías cardíacas queaumenten las posibilidades de sufrir un infarto).

Si el tomador/asegurado no comunica esa agra-vación del riesgo y ocurre un siniestro, el aseguradorsólo puede quedar liberado de indemnizar si ha exis-tido mala fe en el tomador o el asegurado. En casocontrario, la indemnización se reducirá proporcio-nalmente a la diferencia entre la prima pactada yaquella que le hubiese sido de aplicación conociendolas condiciones reales del riesgo asegurado.

e) En caso de no desear renovar o prorrogar elseguro, el asegurado lo debe comunicar porescrito y por un medio fehaciente (carta certi-ficada con acuse de recibo, fax…), con un plazode antelación de 2 meses a la conclusión delseguro (o prórroga) en curso.

OBLIGACIONES DEL ASEGURADOR

a) La aseguradora está obligada a pagar la in-demnización pactada por el daño producido enel siniestro, una vez realizadas las investigacio-nes y peritaciones necesarias para establecer laexistencia del siniestro y, en su caso, la valoraciónlos daños derivados del mismo. La prestaciónpuede ser en dinero o mediante la reparacióno reposición del bien asegurado si bien, la ase-guradora deberá consultar al asegurado qué pre-fiere. No obstante, es posible que se fije en elcontrato una cantidad fija o variable (porcentaje),llamada franquicia, cuya cobertura no es asumida

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Seguros

LA ASEGURADORATIENE UN PLAZO DE40 DÍAS A PARTIR

DEL PARTE DESINIESTRO PARA

ABONAR LAINDEMNIZACIÓN

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por el asegurador y se descuenta de la indemni-zación a abonar al asegurado (Ej: reparación deun coche que cuesta 850 €, pero hay una franqui-cia de 150 €; la aseguradora solo abonará 700 €,pagando el resto el asegurado).

La aseguradora tiene un plazo de 40 días apartir del parte de siniestro para abonar la indem-nización o reparar/reponer el objeto siniestrado;si todavía no está determinado económicamente elimporte de la indemnización por las causas que sean,deberá adelantar, en ese plazo, el pago de un importemínimo a cuenta de la indemnización final, calculadosegún las circunstancias por él conocidas o por losdatos suministrados. Si en el plazo de 3 meses desdeel siniestro no abona cantidad alguna estará obligadaa abonar la indemnización más el interés legal del di-nero incrementado en un 50%.

b) Notificar por escrito al asegurado los motivos porlos que rechace hacerse cargo del siniestro.

4 Clases de Seguros

Existen numerosas clasificaciones, imposibles derecoger en este tema. Por ejemplo, según el númerode asegurados, podemos hablar de seguros indivi-duales (cubre los riesgos de un solo asegurado), co-lectivos (dan cobertura a varios asegurados (ej:trabajadores de una empresa). Si atendemos al nú-mero de riesgos cubiertos en la póliza, pueden serseguros simples (dan cobertura a un riesgo concreto)o combinados (o multirriesgo: la póliza incluye variosriesgos referidos a un mismo objeto asegurado).Según su voluntariedad de contratación, puedenser voluntarios (suscritos por los ciudadanos o em-presas con absoluta libertad, para cubrir los riesgosque les afectan) y obligatorios (su contratación estáimpuesta por ley). Finalmente si atendemos a la na-turaleza del riesgo, puede distinguirse entre perso-nales (su objeto es la persona), patrimoniales (cubrenlos bienes materiales de las personas) y asistenciales(proporcionan servicios y/o asesoramiento, bien lapropia persona o sus bienes). Esta es la clasificaciónque vamos a desarrollar.

4.1 Seguros Personales

Su característica fundamental consiste en que elriesgo asegurado recae directamente sobre la pro-pia persona. Estos seguros, en sus distintas modali-dades, están destinados a indemnizar al asegurado, oa sus herederos, en los supuestos de accidente, en-fermedad o muerte. El más importante es el segurode vida, en sus diversas modalidades.

Seguros de vida

Tiene por objeto proteger las eventualidades sobrela vida de las personas, que puedan originarles pér-didas económicas, tanto por supervivencia (a partirde una fecha en que no se pueden generar nuevosrecursos económicos) como por fallecimiento. Exis-ten 3 modalidades básicas:

4.1.1 Seguros de Ahorro (supervivencia del asegurado)

La aseguradora se compromete a pagar al benefi-ciario de la póliza (normalmente, el propio asegurado)un capital o renta sólo si vive en una fecha o edad fijadaen la póliza. Consiste en crear un fondo de ahorro, me-diante aportaciones periódicas del asegurado, duranteel plazo estipulado en la póliza, para percibirlo a su fi-nalización, junto con los intereses generados con esasaportaciones.

Las modalidades más comunes son las siguientes:

a) Seguros de capital di-ferido: el aseguradorse compromete aentregar el capi-tal aseguradouna vez expiradoel plazo estipu-lado en la póliza,siempre que elasegurado vivaaún en esa fecha.

b) Seguros de rentadiferida: el asegura-dor se compromete

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a abonar al asegurado una renta constante y perió-dica al finalizar el plazo convenido.

c) Seguros de jubilación: participan de las dos moda-lidades anteriores y consisten en contratar un se-guro de ahorro fijando como fecha de finalizaciónla edad de jubilación predeterminada por el asegu-rado. Éste puede percibir un capital o una renta enla fecha estipulada.

4.1.2 Seguros de riesgo(fallecimiento del asegurado)

Su finalidad es la de garantizar el bienestar econó-mico de la familia del asegurado (u otros beneficiariosdesignados por éste), en caso de su fallecimiento. Exis-ten varias modalidades:

• Seguros de vida entera:La aseguradora se compromete a abonar el capitalpactado a los beneficiarios del asegurado en el mo-mento de su fallecimiento, ocurra éste cuando ocu-rra. Hay diferentes formas de contratación:

a) primas vitalicias: El asegurado pagará sus primashasta su fallecimiento.

b) primas temporales: El asegurado paga sus primasdurante un período determinado en la póliza (Ej: 20,30 años), permaneciendo vigente el seguro hasta sufallecimiento.

c) hasta los 85 años: Si el asegurado sobrevive a esaedad, la aseguradora entrega la cantidad acordadaen póliza, quedando esta cancelada.

• Seguros de vida temporales:El asegurador cubre el riesgo de fallecimiento du-rante un período concreto de su vida y la aseguradorase compromete a pagar un capital a sus beneficiariosen caso de que el fallecimiento se produzca en eseperíodo. Las primas en estos seguros son irrecupe-rables en caso de supervivencia del asegurado.

4.1.3 Seguros Mixtos (cubren ambas eventualidades)

Es decir, se garantiza un capital o renta a la jubila-ción del asegurado, y asimismo se asegura un capitalpara sus herederos o beneficiarios en caso de fallecerantes de su jubilación.

• Consejos para evitar problemas en el cobro de

la indemnización:

El ramo de seguros de vida constituye una fuentecontinua de conflictos entre consumidor y aseguradora.Las nuevas ofertas, la venta agresiva y la escasa regu-lación perjudican gravemente los intereses del consu-midor. ADICAE le propone unaserie de consejos prácticos paraevitar tener problemas a la horade cobrar la indemnización:

- En ocasiones surge undesfase entre la firma y laposterior remisión delcontrato y de la docu-mentación (condicionado general y particular).Antes de firmar, asegúrese de recibir las condicio-nes particulares y generales para estudiarlas condetenimiento, comprobar las cláusulas limitativas yexclusiones, coberturas, etc. y valorar si le interesasuscribir la póliza; si el contenido de la póliza di-fiere de la proposición del seguro que le efec-tuaron puede reclamar a la compañía en elplazo de 1 mes.

- Cerciónese de recibir la tabla de valores derescate donde se reflejan las cantidades que re-cuperará el usuario, para evitar sorpresas en elmomento del rescate.

- En los seguros de vida para caso de muertecuando se trate de una pareja, se pueden hacer

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Seguros

EN LOS PLANES DEJUBILACIÓN SOLICITE

SIEMPRE LA TABLA DEVALORES DE RESCATE

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dos seguros, uno por persona. Pero es más reco-mendable hacer uno para los dos, resultará másbarato. Igualmente, conviene especificar bien losbeneficiarios de la póliza, incluyendo los hijos quepudieran nacer después de haber suscrito la pólizamediante su modificación.

- La aseguradora puede cancelar el seguro devida, pero debe venir especificado en el con-trato. Si no se indica nada, no es posible la cance-lación unilateral por la aseguradora a no ser queexistiera un incumplimiento contractual (Ej: faltade pago de las primas).

- Las entidades financieras obligan a contratar un se-guro de vida garantizándose de esta forma el cobrode la deuda pendiente de la hipoteca en caso defallecimiento. No es obligatorio contratarlo, peropueden reducirle el diferencial, eche cuentas.

4.2 Seguros Patrimoniales

La finalidad de estos seguros, también denomina-dos de daños, consiste en garantizar una compen-sación económica en el caso de producirse un dañoo pérdida sobre el bien material asegurado. A dife-rencia de los anteriores, en estos seguros el objeto loconstituyen las propiedades del asegurado (viviendas,automóviles, joyas, etc.) cuyo valor es fácilmente esti-mable. Los riesgos que afectan a los bienes de las per-sonas son muy variados (incendios, robos, inundaciones,etc.), por lo que suscribir una póliza que cubriera cadauno de ellos supondría una complicación para las partes;por esta razón, las aseguradoras han optado por la cre-ación de productos “multirriesgo”, que recogen en unaúnica póliza las coberturas necesarias para tener con-venientemente asegurado el bien objeto del contrato.Los más habituales son:

4.2.1 Seguros de Automóviles

Tienen por objeto la prestación de indemnizacionespor los daños derivados de accidentes que se producencomo consecuencia de la circulación de vehículos. Cabedistinguir dos tipos:

a)El Seguro Obligatorio deAutomóviles:La ley obliga a todo propie-tario de vehículo a motorque circule por España asuscribir un seguro de res-

ponsabilidad civil sobre el vehículo para, en caso decausar un accidente, cubrir los daños materiales ypersonales causados a terceros, dentro de unos lí-mites exigidos legalmente: hasta 70 millones deeuros por siniestro, cualquiera que sea el númerode víctimas (daños personales) y hasta 15 millonesde euros por siniestro (daños materiales). El seguroobligatorio cubre también cualquier accidente su-frido en territorio de un estado miembro del EspacioEconómico Europeo.

2)El Seguro Voluntario de Automóviles: Las coberturas del seguro obligatorio de automóvi-les son insuficientes para atender los riesgos a queestán expuestos los conductores, ya que sólo cubrelos daños a terceros dentro los límites económicosmarcados por la ley. Para tratar de compensar esasdeficiencias, los automovilistas pueden contratar deforma voluntaria las siguientes coberturas:

• Seguro de Responsabilidad Civil ilimitada:Su finalidad es cubrir los daños causados sobrepersonas o cosas que excedan de las cantidadescubiertas por el Seguro Obligatorio. Esta garantíasuele tener algunas limitaciones (ej: conducciónbajo los efectos del alcohol o drogas, omisión desocorro a la víctima del accidente, conducción sinpermiso, etc.)

• Seguro de Daños Propios:También denominado “todo riesgo”, está desti-nado a cubrir los daños producidos en el propiovehículo asegurado, independientemente de queel conductor haya sido o no el culpable delmismo. Los costes asumidos por la aseguradorapueden ser los siguientes: reparación de daños(o indemnización variable en función del valordel vehículo para el caso de que sea declarado

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Seguros

EL SEGUROOBLIGATORIO DE

AUTOMÓVILES SÓLOCUBRE LOS DAÑOS A

TERCEROS DENTRO DELOS LÍMITES

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como siniestro total, o haya sido robado y no en-contrado en un plazo de 30 días), accesoriosdaños o robados, asistencia en viajes, serviciode grúa, roturas de lunas, etc.

• Defensa Jurídica del automovilista:Por una parte, cubre los gastos que origine la de-fensa del asegurado, tanto en vía penal como civil,y por otro, los gastos jurídicos necesarios para lareclamación judicial o amistosa de los daños sufri-dos por el conductor y/o por el vehículo (honorariosde Abogados y Procuradores, Peritos, tasas judicia-les, costas procesales...). Esta cobertura permite lalibre elección de Abogado y Procurador, cubriendosus honorarios hasta el límite asegurado en la pó-liza, salvo que el conductor del vehículo aseguradosea culpable del accidente, en cuyo caso, la ase-guradora asumirá su defensa con sus propios abo-gados, salvo que: a) quien esté reclamando seatambién asegurado de la misma compañía; y b) queexista conflicto de intereses con la aseguradora.

Una de las situaciones más habituales y que másconflictos genera es el relativo a los daños materialesdel vehículo, cuando el conductor asegurado no es cul-pable del accidente y el vehículo sufre graves desper-fectos. En estos casos, su aseguradora (que poraplicación de los convenios entre aseguradoras se hacecargo de la reparación de tu vehículo) o la compañíadel contrario (si el convenio no es de aplicación, porejemplo, porque la compañía contraria no forma partedel convenio) puede decir que el valor de reparación delvehículo es superior a su valor de mercado (valor venal)– es decir, el vehículo es siniestro total - y que por tantono lo va a reparar y sólo indemnizará con el importe co-rrespondiente a dicho valor venal (y si quiere reparar elvehículo tendrá que pagar usted la diferencia). (Ej: unvehículo de 16 años de antigüedad en buen estado,cuyo valor venal es de 3.000 €, y cuya reparación as-ciende a 3.600 €. La aseguradora se negará a repararloporque el coste de reparación es superior al valor venaly solo asumirá los 3.000 €, debiendo pagar el asegu-rado la diferencia (600 €)).

No debe aceptar esta conducta pues le están en-gañando. En estos supuestos puede invocarse la apli-cación del llamado “valor de afección” que consiste enun porcentaje que oscila entre el 20% y el 40% y quese aplica sobre el valor venal. En este caso, el asegu-rado tiene derecho a que le reparen el vehículo si elcoste de la reparación no supera en un 20%-40% el

valor venal del vehículo. Si se está en el límite, sueleser aconsejable pactar con un taller reducir el importede la reparación, utilizando piezas de segunda mano ode desguace. De esta forma se conseguiría reducir ladiferencia entre el valor venal y el porcentaje de valorde afección admisible. En caso de que la reparación seasuperior al 20-40%, sólo tendrá derecho a que le in-demnicen el valor venal más el “valor de afección”.

4.2.2 Seguros Multirriesgosdel Hogar

Las pólizas de multirriesgopara el hogar están destinadas aindemnizar a los propietarios deviviendas por los siniestros pro-ducidos en ellas que requierancompensación económica. Losseguros de este tipo distinguendos partes fundamentales en las garantías de la pó-liza:

- El continente, que hace referencia a aquellas par-tes de la vivienda referidas a su estructura, muros,cimientos, paredes, techos, suelos, puertas, venta-nas y demás elementos constructivos del domicilioasegurado.

- El contenido, que se refiere al mobiliario o conjuntode bienes muebles, enseres de uso personal o do-mésticos (como joyas, dinero, etc.) y otros elemen-tos decorativos que se hallen en el interior deldomicilio asegurado.

Los propietarios de viviendas están sometidos ariesgos que pueden afectar tanto al continente como alcontenido, pudiendo contratarlos conjunta o separada-mente. El asegurado asigna un valor al continente (esti-

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Seguros

ANTES DECONTRATAR UN

SEGURO PARA SUCASA, CONOZCA

QUÉ COBERTURASTIENE EL DE LACOMUNIDAD DEPROPIETARIOS

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mado en el coste de reconstrucción de la viviendapuesto que el terreno ya está pagado), y otro al conte-nido, mediante un desglose valorado de las pertenenciasque existen en la vivienda (muebles, electrodomésticos,etc). Las garantías más frecuentes en estos son lassiguientes:

• Responsabilidad Civil: Cubre los daños produci-dos por el propio asegurado y los producidos poraquéllos de los que es responsable civilmente (hijosmenores, animales de compañía, etc.) La utilizaciónmás frecuente de esta garantía es la reparación delos daños en otras viviendas por accidentes produ-cidos en la propia: inundación, filtraciones de agua,incendio, caída de algún objeto, etc.

• Incendio, explosión o caída de rayos:Incluye gastos de extinción, demolición y deses-combro.

• Daños por agua (incluye localización y reparaciónde averías)

• Rotura de cristales y loza sanitaria.

• Robo y expoliación.

• Daños eléctricos.

• Actos de vandalismo o malintencionados, etc.

En relación con estos seguros, ADICAE le proponeuna serie de consejos prácticos, a saber:

- Es recomendable profundizar en las condiciones ycomparar las propuestas de varias compañías se-leccionando el seguro más barato y que nos ofrezcalas mejores coberturas.

- El seguro de las Comunidades de Propietarios cubrelos elementos y zonas comunes del edificio. Es im-portante conocer todas las coberturas antes decontratar la póliza para su hogar, ya que si no podríaestar asegurando dos veces el mismo bien.

- Los contratos aparecen escritos en un lenguajecomplejo que puede dar lugar a diversas interpre-taciones. Antes de contratar exija que le expliquensobre las coberturas de su seguro, sus limitacionesy sus exclusiones. Si tiene alguna duda o algo no lecuadra acuda a su sede de ADICAE.

- Guarde todos los comprobantes de compra ya quepueden aparecer discrepancias en cuanto a la va-loración del siniestro. En ocasiones al tratarse dedaños en objetos de larga duración no disponemosde factura o ticket de compra.

4.2.3 Seguros de Responsabilidad Civil

La actividad cotidiana, tanto personal como pro-fesional o empresarial, conlleva la posibilidad de oca-sionar daños a terceras personas, de cuyaresponsabilidad habría que responder ante los tribu-nales quienes determinarían la compensación econó-mica por el daño ocasionado.

Los seguros de responsabilidad civil están destina-dos a dar cobertura a los gastos derivados de los dañosproducidos a terceros, ya sea por el propio aseguradoo por las personas o hechos de los que sea responsablecivilmente. Estas pólizas suelen incluir las siguientesgarantías:

1.- Constitución de fianzas judiciales que se exijanal asegurado.

2.- Gastos de defensa jurídica del asegurado, de-rivadas de su responsabilidad civil.

3.- Pago de indemnizaciones a terceros, de las queel asegurado resulte responsable. Este tipo de se-guros son obligatorios en algunas actividades queimplican riesgo a terceros (ej: seguros obligatoriosde automóviles, de responsabilidad civil del cazador,de viajeros para los transportes públicos, etc.).

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4.3 Seguros Asistenciales

En este tipo de seguros, el asegurado, mediante elpago de una prima, se garantiza la obtención de un ser-vicio determinado, costeado por la aseguradora, en elmomento en que lo precise. Dentro de este grupo, cabedestacar los siguientes seguros:

4.3.1 Seguros de Asistencia Sanitaria

Mediante este tipo de seguros se cubren la asis-tencia médica, hospitalaria o quirúrgica, en caso deenfermedad o accidente. Es decir, la aseguradora noindemniza sino que ofrece al consumidor un conjuntode servicios sanitarios, incluidos en un listado de fa-cultativos, hospitales, etc, a los que el aseguradopuede acudir. Estas coberturas son prestadas tambiénpor la Seguridad Social, no obstante, la libre elecciónde médicos y centros hospitalarios que ofrecen lasaseguradoras, así como su flexibilidad de horarios, elevitar largas listas de espera y en general, una mayorcomodidad en los servicios prestados, les otorga un

atractivo importante. Entreestas coberturas puedenencontrarse: Medicina ge-neral, Pediatría, Hospitaliza-ción, Servicios deenfermería, Urgencias, Am-bulancia, Medios de diag-nóstico, Especialidadesmédicas y quirúrgicas, etc,

Las compañías de seguros, además, pueden de-cidir no renovar la póliza a aquellos que les generendemasiados gastos o incrementar las primas paraincentivar bajas voluntarias. Igualmente, pueden re-chazar al cliente en función de su estado de salud,así como decidir no renovar la póliza.

No debe confundirse con el seguro de enfer-medad, que no ofrece la prestación de servicios sa-nitarios, sino que es un seguro de reembolso degasto, de subsidio o indemnización, que tiene comofinalidad principal cubrir la pérdida de ingresos eco-nómicos que se puede originar al asegurado al con-traer una enfermedad.

4.3.2 Seguros de Decesos

Esta clase de seguros asistenciales garantiza quela aseguradora corra con los gastos funerarios yde entierro del asegurado en caso de fallecimientode éste. Es un seguro muy extendido en España sobretodo en las personas de mayor edad. Muchas asegu-radoras lo incluyen como cobertura accesoria en se-guros de asistencia en viaje, en el seguro de hogar oen el de asistencia sanitaria, pero también puede con-tratarse de manera independiente. Las coberturas ha-bituales de este tipo de seguros son los serviciosfunerarios, los costes del cementerio y el coste de lastramitaciones relacionadas con los puntos anteriores.

Las primas de estos seguros son muy elevadas enproporción a la contraprestación que ofrecen. Otro datoa tener en cuenta es que durante los primeros años delseguro las primas suelen ser bajas, pero cuando el ase-gurado alcanza cierta edad (+ 70 años ya es conside-rada por algunas aseguradoras cómo edad alta), a lasaseguradoras no les interesa ya tenerlos.

4.3.3 Seguros de Defensa Jurídica

La aseguradora asume los gastos necesarios paratramitar una reclamación por parte del asegurado, bus-cando primero una solución amistosa y llevándola antelos Tribunales si no la consigue. También cubre los gas-tos de defensa del asegurado en caso de ser encausadoen un procedimiento judicial o administrativo.

Pese a que las aseguradoras traten de asignar alasegurado sus propios profesionales, debe tener encuenta que existe total libertad de elección de Abo-gado y Procurador (también en la vía extrajudicial),salvo en el seguro de responsabilidad civil, en el quepor norma general, será el asegurador quien asumirála dirección jurídica frente a la reclamación del perjudi-cado, excepto en 3 supuestos:

Seguros

EL SEGURO DEASISTENCIA SANITARIA NODEBE CONFUNDIRSE CON

EL SEGURO DEENFERMEDAD, QUE NOOFRECE COBERTURA

SANITARIA

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a) Que quien reclame esté asegurado con la mismaaseguradora.

b) Que exista algún otro posible conflicto de intereses.

c) Qe esté dilucidando la responsabilidad en vía penal.

En el supuesto de que el asegurado opte por ele-gir libremente al Abo-gado y Procurador, lacompañía de segurosúnicamente abonaráhasta el límite máximode dinero pactado enla póliza (suma asegu-rada), debiendo el pro-pio asegurado pagar asu costa el exceso silo hubiere.

5 Organismos Supervisores¿Sabe cómo y ante quién reclamar?

Existen varios organismos oficiales que participanen el control y la intervención de las aseguradoras, paragarantizar su solvencia frente a sus asegurados. Entreestos cabe destacar:

5.1 La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones

Es el órgano de control y supervisión de la actividadaseguradora en nuestro país, encuadrado en el Ministeriode Economía. Sus competencias fundamentales son:

• Conceder la autorización previa inicial para el des-arrollo de la actividad aseguradora.

• Supervisar la documentación técnica y contractualque utilicen las aseguradoras.

• Ordenar a las aseguradoras la adopción de medidasde saneamiento económico necesarias para elcumplimiento de sus compromisos.

• Sancionar e incluso revocar la autorización para el

ejercicio de la actividad aseguradora en caso de in-cumplimiento de sus obligaciones.

• Analizar toda la información de carácter estadísticoy contable que, obligatoriamente, deben enviarle lascompañías aseguradoras.

• Atender y dar respuesta a las consultas y reclamacio-nes, contra personas y entidades relacionadas con laactividad aseguradora, planteadas por los ciudadanos.

• Controlar la actividad de las personas físicas y jurí-dicas que ejerzan la mediación de seguros, com-probando que cumplen las condiciones necesariaspara su actuación.

5.2 El Consorcio de Compensación deSeguros

Es una entidad de derecho público adscrita al Mi-nisterio de Economía, a través de la Dirección Generalde Seguros, con personalidad jurídica propia y plena

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Seguros

La asociación facilita a todos los consumidores y usuarios una publicaciónrigurosa y amena que analiza los abusos másfrecuentes en el mundo del consumo

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capacidad para obrar. Su intervención se inicia dóndetermina la de las aseguradoras privadas, actuandocomo complemento en los siniestros producidos porcausas extraordinarias.

En este sentido actuará indemnizando a aquellaspersonas que, teniendo suscrita una póliza privada, su-fran daños como consecuencia de riesgos extraordina-rios no incluidos en las garantías de su póliza (ej: dañospor fenómenos naturales (inundaciones extraordinarias,terremoto, erupciones volcánicas, maremotos, vientosde +120 km/h, etc.)).

El Consorcio indemnizará, también, a los afecta-dos por accidentes de circulación producidos por unvehículo robado, cuando se desconozca el vehículocausante o se trate de un vehículo sin seguro. Ade-más de estas funciones, actúa como liquidador delas entidades aseguradoras que se encuentren enalgún supuesto legal que obligue a su extinción, pro-cediendo a la venta de todos los bienes de la asegu-radora y al pago de sus deudas. También puederealizar una actividad aseguradora propia similar ala realizada por cualquier aseguradora privada. Porejemplo, asegurando vehículos particulares me-diante el seguro obligatorio cuando la solicitud deaseguramiento haya sido rechazada por dos asegu-radoras (para ello el consumidor debe presentar alConsorcio dos Certificados de denegación de asegu-ramiento emitidos por diferentes aseguradoras); oasegurando la responsabilidad civil derivada de lacirculación de vehículos oficiales (Estado, CCAA,Ayuntamientos…) si así se le solicita.

Cada vez que se contrata una póliza de seguro (au-tomóvil, hogar, etc.), a la prima se suma un recargo ocanon, que debe pagar el tomador, cuya cuantía estádestinada al Consorcio, a fin de garantizar la coberturade los daños sufridos a consecuencia de esos riesgosextraordinarios.

5.3 Cómo reclamar a su aseguradora

Si quiere poner de manifiesto a su aseguradora lastardanzas, desatenciones o cualquier otro tipo de defi-ciencia el primer paso es presentar un escrito al Servi-cio de Atención al Cliente o al Defensor del Cliente dela aseguradora en cuestión, que podrá adoptar las si-guientes formas:

- Queja: Denunciando irregularidades en el funcio-namiento de los servicios prestados.

- Reclamación: Cuando pretenda obtener la restitu-ción de su interés o derecho, así como cuando lasacciones u omisiones de la aseguradora hayan su-puesto un perjuicio para sus intereses o derechospor incumplimiento de los contratos, de la norma-tiva de transparencia y protección de la clientela ode las buenas prácticas.

El escrito deberá incluir una explicación deta-llada de los hechos acaecidos y la pretensión con-creta de la reclamación, aportando copia de losdocumentos que sean oportunos y debe remitirse demanera que quede constancia de su envío (fax, correocon acuse de recibo, burofax, etc.). La aseguradora dis-pone de un plazo de 2 meses para contestar. En el su-puesto de que deniegue la reclamación o transcurran2 meses desde su presentación sin recibir contestación,el consumidor puede dirigirse a la Dirección General deSeguros y Fondos de Pensiones, que dictará informe enplazo máximo de 4 meses desde la fecha de presenta-ción de la queja o reclamación. Las resoluciones de laDirección General de Seguros son de carácter informa-tivo, y no vinculantes para la aseguradora. Igualmente,al no tener la consideración de acto administrativo, tam-poco cabe recurso alguno contra esa resolución.

Dado que las resoluciones del Servicio de Aten-ción al Cliente de las aseguradoras y de la DirecciónGeneral de Seguros no tienen carácter vinculante,el asegurado no cuenta con la garantía de que una re-solución a su favor vaya a acatarse por la aseguradora.

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Esto, junto con los largos plazos a la hora de reclamar(pueden alargarse hasta 6 meses). ADICAE propone in-tentar, con carácter previo al procedimiento anterior, re-currir a otra vía de resolución de conflictos más rápida,sin excesivas formalidades, independiente, gratuita yvinculante para las partes que lo acepten: el arbitrajede consumo.

Las Juntas Arbitrales de Consumo son órganos(municipales, autonómicos, etc.) habilitados por la ad-ministración para resolver los conflictos y reclamacio-nes en materia de consumo. El arbitraje se inicia conuna solicitud que puede presentarse en la Junta Arbitralde Consumo del domicilio del consumidor. Una vez re-cibida se comprobará si la aseguradora reclamada estáadherida al arbitraje (el problema es que aproximada-mente sólo un 5% lo están, dado su carácter voluntario).Si es así, se le traslada la solicitud para aceptarla o re-chazarla. En caso de que la rechace, se archivará la so-

licitud. Si la acepta se constituye un Colegio Arbitral,formado por el Presidente (designado por la adminis-tración) y dos Árbitros, uno en representación de losconsumidores y otro de las aseguradoras. Las partespueden optar por que el arbitraje sea de derecho (losárbitros serán abogados en ejercicio) o de equidad (losárbitros dictarán el laudo según su buen saber y enten-der). Las partes serán citadas a una audiencia para ex-poner sus argumentos, tras la cual, el procedimientofinalizará con una resolución llamada laudo arbitral,que es vinculante para las partes teniendo la mismaeficacia que una resolución judicial. En caso de incum-plimiento, al tener fuerza ejecutiva, se puede acudir alJuzgado solicitando que el Juez obligue a la parte in-cumplidora a llevar a efecto lo dispuesto en el laudo. Sidurante el proceso las partes llegan a un acuerdo esteserá recogido en un laudo conciliatorio.

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Préstamos Hipotecarios

( I )

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Tema 8. Préstamos Hipotecarios ( I ).

1 Concepto. Préstamo hipotecario.Garantía hipotecaria . . . .105

2 Obligaciones de información en préstamos hipotecarios .1062.1 Obligación de poner a disposición del cliente una Guía

de acceso al préstamo hipotecario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .106

2.2 Obligación de entregar la Ficha de Información Precontractual(FIPRE), también conocida como folleto informativo . . . . . . .106

2.3 Obligación de proporcionar la Ficha de InformaciónPersonalizada (FIPER) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .107

2.4 La Oferta Vinculante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .107

2.5 Información adicional sobreinstrumentos de cobertura delriesgo de tipo de interés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .108

2.6 Información adicional sobre cláusulas suelo y techo . . . . . .108

2.7 Elección de notario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .109

2.8 Garantías y productos vinculados al préstamo hipotecario .109

3 Comisiones, impuestos y gastos en la constitución de lahipoteca. Tasación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .109

3.1 Comisiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .110

3.1.1 Al inicio de la operación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1103.1.2 Modificación del contrato durante su vigencia . . . . . . . . . . . . . .1103.1.3 Amortización anticipada total: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .111

3.2 Gastos e impuestos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .111

3.3. La Tasación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .111

4 Tipos de interés y tipos de referencia . . . . . . . . . . . . . . . . .1124.1 Interés en préstamos a tipo fijo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112

4.2 Interés en préstamos a tipo variable . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112

Evolución del Euríbor Abr.1999-Mar.2013 . . . . . . . . . . . . . . . .113

4.3 Interés en préstamos a tipo mixto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .114

5 Cálculo de cuotas y capital prestado . . . . . . . . . . . . . . . . .1145.1.Cálculo de cuotas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .114

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1 Concepto. Préstamo hipotecario.Garantía hipotecaria

La firma de una hipoteca puede ser el hecho eco-nómico más relevante que se realiza en la vida. Lascondiciones que se establezcan en el contrato hi-potecario pueden marcar nuestro futuro econó-mico. Antes de firmarlo es recomendable acudir auna sede de ADICAE con las condiciones del mismopara que los técnicos, especialistas en consumo fi-nanciero, puedan advertirnos en el caso de que en-cuentren cláusulas abusivas, como la cláusulasuelo. Actuar de este modo podría evitarnos muchosquebraderos de cabeza y garantizaría nuestra cali-dad de vida, ya que en ocasiones dichas cláusulasson comercializadas por la banca con engaños y tre-tas de todo tipo, ignorando el consumidor la inclusiónde éstas en el contrato.

También es importante que el usuario se forme alrespecto y conozca algunos aspectos relevantes.

En el lenguaje común, se suelen utilizar los términos“hipoteca” y “préstamo hipotecario” como sinóni-mos. Sin embargo, no significan exactamente lomismo. Veamos la definición de cada uno:

La hipoteca es un derecho real de garantía y derealización de valor, que se constituye para asegurarel cumplimiento de una obligación (normalmente depago de un crédito o préstamo) sobre un bien (general-mente inmueble) el cual, aunque gravado con esacarga, permanece en poder de su propietario, pudiendoel acreedor hipotecario, en caso de que la deuda ga-rantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, pro-mover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca,

cualquiera que sea su titular en ese momento para, consu importe, hacerse pago del crédito debido, hastadonde alcance el importe obtenido con la venta forzosapromovida para la realización de los bienes hipoteca-dos. En el caso de las hipotecas de bienes inmuebles,este derecho real se inscribe enel Registro de la Propiedad ytiene efectos erga omnes (esdecir, frente a cualquier personaque quiera adquirir la propiedaddel inmueble). Esto significa quela obligación garantizada por lahipoteca está “anclada” al in-mueble y se traspasa al quecompra si no se elimina antes.

Y llegamos así al concepto de préstamo hipoteca-rio. Si la hipoteca es la garantía, el préstamo hipo-tecario es la obligación garantizada. Un préstamoes, como concepto general, un contrato por el cualuna persona (prestamista) entrega una cosa a otra(prestatario) para que se sirva de ella, obligándose elprestatario a restituir dicha cosa después de haberlautilizado. En el caso de dinero, la cosa que se prestay se devuelve es el mismo dinero.

Por tanto, un préstamo hipotecario es un pro-ducto bancario que le permite a usted, como presta-tario o deudor, obtener una determinada cantidad dedinero (capital del préstamo) de una entidad de crédito(prestamista), a cambio del compromiso de devolveresta cantidad, junto con los intereses que correspondan,mediante pagos periódicos (las llamadas cuotas), cuyagarantía de devolución es una hipoteca sobre un bieninmueble. Dicho de otro modo, en este tipo de prés-tamo, la entidad de crédito cuenta con una garantía ex-clusiva para el recobro del préstamo: una hipotecasobre un inmueble (una vivienda, por lo general) quesuele ser propiedad del cliente, es decir, la garantía deestos préstamos a favor de la entidad financiera es lapropia vivienda que se hipoteca (de ahí su denomina-ción de préstamos hipotecarios). En esencia, el prés-tamo hipotecario es la deuda y la hipoteca la garantíade que devolveremos ésta al banco.

Este préstamo hipotecario se solicita frecuente-mente para afrontar una de las inversiones más impor-tantes que hace una persona durante toda su vida: laadquisición de una vivienda, representando un compro-miso financiero trascendental, tanto para el presentecomo para el futuro. Y decimos ello, porque todos los

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Préstamos Hipotecarios ( I )

CONTRATAR UNAHIPOTECA PUEDE SERLA OPERACIÓN MÁSIMPORTANTE EN LA

VIDA DE UNCONSUMIDOR.

ASEGÚRESE DE QUENO CONTIENE

CLÁUSULAS ABUSIVAS

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préstamos tienen como garantía los bienes presentesy futuros del deudor (y los de los posibles avalistas),pero en el caso específico de los préstamos hipoteca-rios, si el cliente incumple con los compromisos depagos pactados, la entidad puede instar la ejecu-ción forzosa del bien inmueble y hacer que sevenda en subasta pública el inmueble hipotecado conel fin de recuperar la cantidad que usted haya dejadopendiente de pago , con lo que trataría de recuperar nosólo el importe (capital) prestado pendiente de devolu-ción, sino también los intereses no pagados, gastos de-rivados del impago o devolución de los recibos delpréstamo, los intereses de demora y las costas (Hono-rarios de Abogado, Procurador, Tasas Judiciales, Peritosjudiciales, etc... ) derivadas del proceso judicial promo-vido por la entidad bancaria, donde además el clientepierde la propiedad de su vivienda.

En definitiva, nos referimos a la garantía hipoteca-ria, que es una característica propia de los préstamoshipotecarios, una garantía específica, adicional a la per-sonal, que se pone a disposición de la entidad presta-mista. La existencia de esta garantía permite que laentidad de crédito ofrezca un plazo amplio de devolu-ción y un precio (tipo de interés) supuestamente inferiora otras financiaciones.

2 Obligaciones de informaciónen préstamos hipotecarios

Se denomina “normativa de transparencia ban-caria” al conjunto de normas que se establecen pararegular los derechos del cliente a la hora de contratarcon las Entidades de Crédito. El núcleo de esta normativade transparencia es el derecho a la información.

Las entidades financieras se encuentran obligadasa suministrar una información clara y completa delos productos que ofrecen. Es necesario que elcliente (prestatario), cuente con un apropiado conoci-

miento previo de las característicasbásicas de la operación que pre-tende contratar, de modo quepueda tomar una decisión lo másacertada posible, en función de suspreferencias y necesidades, y, almismo tiempo, consiga compararvarias ofertas antes de elegir la en-

tidad a la quedará unido financieramente durante unplazo de tiempo que, en el caso de los préstamos hi-potecarios puede llegar a ser muy prolongado.

La vigente Orden EHA/2899/2011 de transparen-cia y protección del cliente de servicios bancarios,establece una serie de obligaciones de información alcliente por parte de las entidades bancarias en relacióna los préstamos hipotecarios, la denominada Informa-ción Precontractual, que se articula en 6 pilares, y queson los que a continuación se relacionan.

2.1 Obligación de poner a disposicióndel cliente una Guía de acceso alpréstamo hipotecario

Según la referida Orden EHA/2899/2011, el Bancode España debía elaborar una «Guía de Acceso alPréstamo Hipotecario», con la finalidad de que quie-nes demanden servicios bancarios de préstamos hi-potecario dispongan, con carácter previo a laformalización de los mismos, de información ade-cuada para adoptar sus decisiones de financiación.Dicha guía debe estar disponible en todos los estable-cimientos comerciales de las entidades de crédito, ensus páginas electrónicas y en la página electrónica delBanco de España, y debe hallarse a disposición de losclientes, en cualquier momento y gratuitamente. Apesar de que el Banco de España ha elaborado la ci-tada guía es probable que la misma no sea de muchaayuda al constar de un total de 75 páginas que exigenun conocimiento previo que buena parte de los con-sumidores no tienen.

2.2 Obligación de entregar la Fichade Información Precontractual(FIPRE), también conocida comofolleto informativo

Las entidades de crédito deben proporcionar a losclientes que soliciten cualquiera de estos servicios,información clara y suficiente sobre los préstamosque ofertan. Esta información, que será gratuita y ten-drá carácter orientativo, se facilitará mediante la Fichade Información Precontractual la cual estará a dis-posición de los clientes de préstamos, de formagratuita, en todos los canales de comercializaciónutilizados por la entidad. En ella debe incluirse si-guiente información sobre características del prés-

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Préstamos Hipotecarios ( I )

LA INFORMACIÓNQUE LE FACILITEN

DEBERÁ SER CLARAY COMPLETA. LE

TENDRÁ QUEPERMITIR TOMARLA DECISIÓN MÁS

ACERTADA

MEF-cap08v2 03/03/2014 12:00 Página 106

tamo (importe, plazo de amortización), tipos de interés,vinculaciones y gastos preparatorios, tasa anual equi-valente y coste total del préstamo, en su caso, comi-sión por amortización anticipada.

2.3 Obligación de proporcionar laFicha de Información Personali-zada (FIPER)

Las entidades de crédito, una vez que el clientehaya facilitado la información que se precise sobresus necesidades de financiación, su situación finan-ciera y sus preferencias, proporcionarán a este la in-formación personalizada que resulte necesaria paradar respuesta a su demanda de crédito, de forma quele permita comparar los préstamos disponibles enel mercado, valorar sus implicaciones y adoptaruna decisión fundada sobre si debe o no suscribirel contrato. La Ficha de Información Personalizada seentregará a todos los clientes de préstamos, de formagratuita, con la debida antelación y, en todo caso,antes de que el cliente quede vinculado por cualquiercontrato u oferta. Toda información adicional que laentidad facilite al cliente figurará en un documento se-parado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Informa-ción Personalizada.

2.4 La Oferta Vinculante

Una vez el cliente y la entidad hayan mostradosu voluntad de contratar un determinado serviciobancario de préstamo hipotecario, se disponga de latasación correspondiente del inmueble y se hayanefectuado las oportunas comprobaciones sobre susituación registral y sobre la capacidad financiera delcliente, éste podrá solicitar a la entidad la entregade una oferta vinculante.

La oferta vinculante se facilitará mediante unaFicha de Información Personalizada, en la que se es-pecificará lo siguiente:

a) Que se trata de una oferta vinculante.

b) El plazo de vigencia de dicha oferta.

Toda información adicional que la entidad facilite alcliente en la oferta vinculante figurará en un documentoseparado, que deberá adjuntarse ala Ficha de Información Personali-zada. Si la oferta vinculante se haceal mismo tiempo que se entrega laFicha de Información Personalizaday coincide íntegramente en cuantoa su contenido, podrá facilitarse alcliente en un único documento.

Esta oferta relaciona diferentes elementos del prés-tamo como son: entidad de crédito, prestatario, carac-terísticas del préstamo, importe y moneda, duración,tipo de préstamo (amortización, cuotas…), clase de tipode interés nominal aplicable, tipos de referencia, im-porte a reembolsar, TAE (que variará con las revisionesdel tipo de interés), periodicidad y número de pagos,importe de cada cuota tributaria, tabla de amortizacio-nes, vinculaciones y otros costes, amortización antici-pada, e información adicional.

Salvo que medien circunstancias extraordinarias ono imputables a la entidad, la oferta vinculante tendráun plazo de validez no inferior a 14 días naturalesdesde su fecha de entrega.

La anterior Orden Ministerial de 5 de Mayo de 1994preveía la obligatoriedad de la entrega, por parte de laentidad, de la oferta vinculante para las hipotecas deimporte inferior a 150.253,03 euros, sin embargo, trasla aprobación de la Orden EHA/2899/2011, que derogóla Orden de 5 de Mayo de 1994, el banco no tiene obli-gatoriedad de entregar la oferta vinculante, descri-biendo que es el cliente quien debe pedirla a la entidad.

Que la entrega de la oferta vinculante dependa dela solicitud voluntaria del cliente supone una clara dis-minución de las garantías del consumidor con respectoa la Orden de 1994. Teniendo en cuenta la importanciade este documento a efectos informativos, la entidaddebería proporcionar a los clientes la oferta vinculanteaun cuando estos no la soliciten, pues en la mayoría de

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Préstamos Hipotecarios ( I )

SOLICITE LAOFERTA

VINCULANTE, ELBANCO NO TIENEOBLIGACIÓN DEENTREGARLA SI

USTED NO LA PIDE

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los casos se desconocen los pormenores fundamenta-les asociados al préstamo hipotecario. Este documentono solo serviría para conocer los términos exactos dela oferta, sino también con el fin de comprobar si lostérminos de este documento se ajustan a los que luegoconstarán en la escritura pública.

2.5 Información adicional sobreinstrumentos de cobertura delriesgo de tipo de interés

En relación con cualquier sistema de coberturade tipo interés que se comercialice vinculado a unpréstamo concedido por la propia entidad y, espe-cialmente, aquellos a los que se refiere la obligaciónestablecida para las entidades de crédito en el art.19.2 de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, demedidas de reforma económica (solicitantes depréstamos hipotecarios a tipo de interés variable), seinformará al cliente de:

a) La naturaleza del instrumento de cobertura,si se trata de un límite al alza del tipo de interés,o si se trata de otro tipo de instrumento de co-bertura ya sea porque el límite al alza vayaacompañado de un límite a la baja, o por cual-quier otra característica, en cuyo caso se indi-cará expresamente que el producto no se limitaa proteger al cliente frente al alza de tipos.

b) Su duración y, en su caso, las condiciones parasu prórroga o renovación.

c) En función de la naturaleza del instrumento, sifuera el caso: 1.º la obligatoriedad del pago deuna prima, y su importe; 2.º las potenciales liqui-daciones periódicas del instrumento, producto osistema de cobertura, teniendo en cuenta diver-sos escenarios de tipos de interés que respondana la evolución histórica del tipo de referencia,destacando la posibilidad de que las mismaspueden ser negativas; 3.º la metodología de cál-culo del coste asociado a una cancelación anti-cipada, con referencia a distintos escenarios detipos de interés que respondan a la evoluciónhistórica del tipo de referencia.

d) Otras características del instrumento, productoo sistema de cobertura que pudiera establecer elBanco de España. La información anterior se

recogerá en un anexo a la Ficha de Informa-ción Personalizada.

La Orden da carta de naturaleza a un producto queha sido y es perjudicial para muchos clientes, comoha sido la venta indiscriminada de las llamadas co-berturas de tipo de interés, y frente a las que muchosjuzgados han dado la razón al consumidor. Estosproductos, en realidad, son contratos financieroscomplejos y de alto riesgo basados en permutasfinancieras-swaps-, comercializadas bajo deno-minaciones como “clips”. La simple “información”sobre estos productos quizás no sea suficiente paraproteger adecuadamente los derechos de los consu-midores. En un producto de tanta complejidad, cuyanaturaleza es claramente especulativa, es claro queno tiene por objetivo proteger de las subidas de tipos,y por tanto no puede comercializarse a consumi-dores de perfil conservador. No será necesario queen la contratación del sistema de cobertura se pro-duzca una vinculación expresa y formal con el prés-tamo, siendo suficiente que las partes reconozcanexpresamente en dicha contratación que el sistemade cobertura se contrata con esa finalidad (coberturadel riesgo de interés) respecto de aquel. Dicha finali-dad no podrá observarse, en ningún caso, cuando elimporte nocional de la cobertura supere al del prés-tamo que pretende cubrir. El nocional es la cantidadsobre la que se aplicará el tipo de interés (el nocionaltambién se suele llamar Nominal). Por el contrario, síserá posible observarla aun cuando el plazo del sis-tema de cobertura sea superior al del préstamo, siem-pre que este sea renovable y su no renovaciónsuponga la cancelación del sistema de cobertura sincoste para el cliente.

2.6 Información adicional sobre cláusulas suelo y techo

La Orden pretende refrendar el reconocimiento delas cláusulas suelo y techo (sobre las que hablaremosen próximos temas referidos a cláusulas y prácticasabusivas), bastando la mera información y transparen-cia. También en este caso la Orden perjudica los inte-reses y derechos de los consumidores que se han vistoobligados a defenderlos ante los juzgados, ya que ni lasAutoridades de control (Banco de España), ni el legisla-dor ha querido proteger a los cientos de miles de hipo-tecados afectados por las cláusulas suelo en España.

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Préstamos Hipotecarios ( I )

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La Orden prevé, que en el caso de préstamos enque se hubieran establecido límites a la variación deltipo de interés, como cláusulas suelo o techo, se reco-gerá en un anexo a la Ficha de Información Personali-zada, el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y lacuota de amortización máxima y mínima.

2.7 Elección de notario

Se estará a lo dispuesto en el Reglamento Nota-rial aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944 ydemás disposiciones aplicables. Es decir, contraria-mente a lo que es creencia popular, el cliente tienederecho a la libre elección de notario, sino quetambién tiene derecho a examinar el proyecto deescritura pública de formalización del préstamohipotecario en el despacho del notario al menosdurante los 3 días hábiles anteriores a su otorga-miento. El cliente podrá renunciar expresamente,ante el notario autorizante, al señalado plazo siempreque el acto de otorgamiento de la escritura públicatenga lugar en la propia notaría.

2.8 Garantías y productos vinculadosal préstamo hipotecario

Es práctica habitual que las entidades bancarias sue-lan exigir la contratación adicional de distintos pro-ductos confundiendo al consumidor y haciéndolecreer que son obligatorios (tales como seguros de vida,planes de pensiones, seguros de protección de pagos,domiciliaciones de nómina, seguros de hogar, etc...)cuando ello no es así en modo alguno. Las entidadesbancarias intentan “colocar” esos productos, pero la Ley2/81 de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hi-potecario únicamente establece que los bienes hipote-cados habrán de estar asegurados únicamente contradaños por el valor de tasación (se suele confundir con elseguro genérico de hogar, pero no es lo mismo, pues esteúltimo incluye muchas más coberturas, y en consecuen-cia, la prima del seguro a abonar es más elevada). El con-sumidor deberá de valorar si le son útiles estos productos– o como mínimo si no le perjudican o le suponen ungasto innecesario – y si no le interesan, rechazarlos.

3 Comisiones, impuestos ygastos en la constitución de la hipoteca. Tasación

Las comisiones bancarias son las cuantías, dis-tintas de los intereses, que las entidades de créditocobran por la prestación de sus servicios (porejemplo, estudiar su solicitud y abrir el préstamo,modificar el contenido de los contratos, cancelar an-ticipadamente la operación, etc.). Las entidades pue-den también repercutir al prestatario los gastosjustificados que tengan que pagar a terceros parapoder prestar dichos servicios.

Respecto al importe de las comisiones, la OrdenEHA/2899/2011, de transparencia y protección alcliente de los servicios bancarios, instaura que lascomisiones que se perciban por servicios prestados porlas entidades de crédito serán las que se fijen libre-mente entre dichas entidades y sus clientes, aunque lasentidades bancarias utilizan su supremacía y en mu-chos casos imponen comisiones elevadas y total-mente abusivas.

Previamente las entidades deberán informar alos clientes de la cuantía de las comisiones por losservicios que vayan a prestarles, así como del de losgastos que vayan a repercutirles.

Además cuando se contrata un préstamo hipoteca-rio, el consumidor incurre en infinidad de gastos inhe-rentes a éste. Hablamos de los gastos propios a lasituación registral de la vivienda, los gastos notariales,los gastos de gestoría, de tasación, los impuestos a losque se debe hacer frente, comisiones que puede cobrarla entidad… que pueden suponer al consumidor variosmiles de euros. Estos gastos habitualmente serán a

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cargo del demandante del préstamo, para lo cual la en-tidad de crédito le puede requerir una provisión de fon-dos (entregar una cantidad determinada a cuenta parair pagando los gastos que se produzcan).

Por último, una vez formalizada la escritura públicade préstamo hipotecario se deberá proceder al pago delos impuestos que graven la misma.

A continuación se nombran algunas de las comi-siones y gastos e impuestos más habituales que suelencobrar la entidad en un préstamo hipotecario:

3.1 Comisiones

3.1.1 Al inicio de la operación

• Comisión de estudio:Remunera a la entidad bancaria por las gestionesy análisis que debe realizar para verificar la sol-vencia del cliente y los términos de la operaciónsolicitada. Suele cobrarse como un porcentajesobre el importe solicitado. En caso de que la en-tidad finalmente no conceda el préstamo al cliente,no le podrá cobrar esta comisión, pero sí podríaexigirle los gastos que haya tenido que pagar porla intervención de otras personas o empresas,siempre que así se haya pactado previamente.

• Comisión de apertura:Remunera a la entidad bancaria por los trámitesque debe realizar correspondientes a la formali-zación y puesta a disposición del cliente de losfondos prestados. Esta comisión suele ser, unporcentaje sobre la cantidad que se presta y sesuele pagar de una vez, cuando se firma la opera-ción, y para el caso de préstamos hipotecarios paraadquisición de vivienda de hasta 150.253,03 €, en-globará los gastos de estudio. El banco o la cajatambién puede exigir comisiones por servicios es-pecíficos distintos del estudio y/o apertura. Porejemplo, si el cliente pide que se emita un chequebancario por el capital inicial del préstamo, tendráque pagar la comisión correspondiente.

3.1.2 Modificación del contrato durante su vigencia

• Comisiones por modificación de las condicionesdel préstamo. Pueden ser las siguientes:

- Por modificación de condiciones o por cambiode garantías: Remunera a la entidad bancaria por lostrámites que debe realizar en la modificación (o no-vación) del contenido o condiciones del contrato(ampliación o reducción de capital, alteración delplazo, tipo de interés o sistema de amortización,la prestación o modificación de las garantíaspersonales, etc.) y/o en el análisis de riesgos quepueden suponer para la entidad las modificaciones arealizar, como por ejemplo la aceptación de un nuevodeudor, en el caso de adquisición de vivienda al pro-motor o a un tercero –lo que se llama subrogaciónde deudor-. En los préstamos hipotecarios a interésvariable, cuando la novación sólo se refiera a la am-pliación del plazo del préstamo, la comisión está li-mitada al 0,1% sobre el capital pendiente deamortizar.

- Por amortización parcial anticipada: Remuneraa la entidad por los trámites administrativos co-rrespondientes a las actuaciones que debe realizarasí como por la compensación a la entidad por loque deja de ganar –o lucro cesante- al dejar depercibir los intereses por el capital que se amortizaanticipadamente.

Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario(sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado apartir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recaesobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor)es una persona física (o una empresa de reducidadimensión a efectos del impuesto sobre sociedades),las entidades sólo podrán cobrar, por amortizaciónanticipada parcial, y si así lo hubieran pactado, unacantidad en concepto de compensación por desisti-miento y, en ciertos casos, otra en concepto de com-pensación por riesgo de interés.

El importe que las entidades podrán cobrar en con-cepto de compensación por desistimiento no podrá sersuperior:

a) Al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si laamortización se produce dentro de los cinco pri-meros años de vida de la operación.

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b) Al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si laamortización se produce en un momento pos-terior al anterior. Y, si se hubiera acordado con laentidad una compensación inferior a las indicadas,la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por lassiguientes reglas:

* En los préstamos a tipo variable, cuya revisiónse produzca cada doce meses o menos, la entidadno podrá percibir nada por este concepto.

* En otros casos, el importe por este concepto seráel pactado con la entidad, pero su cobro sólo seráposible si la cancelación supone una pérdida para laentidad, lo que normalmente ocurrirá cuando lostipos de mercado sean, en el momento de la cance-lación, menores que el que está usted pagando.

3.1.3 Amortización anticipada total:

• Comisión por cancelación o amortización an-ticipada total: Al igual que en la cancelación oamortización parcial, remunera a la entidad porlos trámites administrativos correspondientes alas actuaciones que debe realizar, así como por lacompensación a la entidad por lo que deja deganar –o lucro cesante– al dejar de percibir losintereses por el capital pendiente del préstamo.En los préstamos hipotecarios a interés variable,esta comisión está limitada al 1%, cuando la de-volución del préstamo no es consecuencia de queel cliente haya pactado con otra entidad que sesubrogue en el préstamo, lo que se llama amorti-zación anticipada no subrogatoria.

En préstamos posteriores a 2007 se aplican los mis-mos criterios que en la amortización parcial (art. 7,8 y 9de la Ley 41/2007) con la variación de que en préstamosde interés variable no se podrá cobrar nada por compen-sación de tipo de interés.

3.2 Gastos e impuestos

• Tasación de la vivienda.

• Seguro de daños.

• Los gastos propios a la comprobación de la situa-ción registral de la vivienda que vaya a servir degarantía al préstamo.

• Gastos derivados de la inscripción en el Registrode la Propiedad.

• Los gastos que cobre el notario por el hecho delotorgamiento de la escritura de la hipoteca (aran-celes notariales).

• Los gastos de gestoría.

• Los gastos procesales o de otra naturaleza deri-vados del incumplimiento por el prestatario de suobligación de pago.

• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentadospor la escritura de compraventa.

3.3. La Tasación

Otro de los aspectos significativos ya mencio-nado para obtener una garantía adecuada del prés-tamo que se va a conceder es la tasación, por lo quela propiedad que se va a hipotecar debe ser ta-sada. En el mercado hipotecario español, se sueleexigir que un profesional adecuadamente compe-tente estipule cuál es el valor del local, piso o indus-tria que se va a hipotecar. El importe de tasacióndel inmueble se utiliza para limitar el importe delpréstamo a conceder.

La normativa de transparencia señala que el futurodeudor tiene derecho a proponer y elegir, de mutuoacuerdo con la entidad, la persona o empresa quevaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objetode la hipoteca, aunque este derecho es poco conocidoy casi nunca se ejerce, ya que los bancos operan condeterminados tasadores que suelen ofrecer, dejando alcliente casi sin posibilidad de negociación, que deberíande ser mejor informados de la potestad de elegir porellos mismos quien tasa la vivienda.

En España, para practicar ese tipo de tasacionesexisten unas sociedades de tasación, que cuentan conla autorización del Banco de España y se encuentraninscritas en sus registros oficiales de entidades.

Habitualmente, los gastos de tasación son asumi-

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Préstamos Hipotecarios ( I )

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dos por cliente. En este caso, usted tiene derecho a re-cibir de la entidad de crédito una copia del informe detasación, o el original en el supuesto de que la opera-ción no llegue a formalizarse. En cualquier caso, elcliente tiene derecho a conocer la identidad de los pro-fesionales elegidos.

Desde diciembre de 2007, la Ley 2/1981, de 25de marzo, de Regulación del mercado hipotecario,establece que las entidades de crédito, incluso aque-llas que dispongan de servicios propios de tasación,deberán aceptar cualquier tasación de un bienaportada por el cliente, siempre que sea certificadapor un tasador homologado de conformidad con loprevisto en dicha Ley y no esté caducada. Este artículotambién dice que la entidad de crédito podrá realizarlas comprobaciones que estime convenientes de la ta-sación presentada por el cliente, pero que no podrácobrarle nada al cliente por dichas comprobaciones.

4 Tipos de interés ytipos de referencia

Podríamos definir el tipo interés como el “precio deldinero”. Concretamente el tipo de interés es el precioque se paga por la utilización el dinero. Como en todoslos mercados, los precios regulan la oferta y la de-manda. El dinero también tiene su mercado y el uso delmismo tiene un precio que es el tipo de interés.

En cuanto a los tipos de interés en hipotecas, laguía de acceso al préstamo hipotecario el Banco deEspaña especifica: “el tipo de interés y el resto delas condiciones financieras de las operacionesbancarias serán acordados libremente entre lasentidades y los clientes” y que “no están fijados porninguna norma, son libres, aunque el cliente deberárecibir información antes de contratar”. Es indiscutibleque nos hallamos ante un escenario de negociacióncon desventajas para el consumidor, fundamental-mente por desconocimiento de sus derechos en el es-cenario financiero. Las entidades financieras abusande su dominio y ofrecen créditos caros, con diferen-ciales excesivos en las nuevas hipotecas. Cuando nosreferimos al diferencial estamos hablando del porcen-taje o margen que se suma al valor del índice que sepactado como referencia (Euribor, IRPH a 3 años deentidades de créditos...), en el momento de la revisión

del tipo de interés, de un préstamo hipotecario con-tratado a tipo variable o mixto. El diferencial se esta-blece en un determinado número de puntosporcentuales, por ejemplo: 1,75.

Según el tipo de interés que se aplica a un prés-tamo, podemos mencionar los préstamos a tipo de in-terés fijo, a tipo de interés variable o tipo de interésmixto:

4.1 Interés en préstamos a tipo fijo

En los préstamos a tipo de interés fijo, el tipo deinterés se mantendrá constante a lo largo de todala vida del préstamo, por ejemplo, en un 4% anual.Este carácter constante le otorga una ventaja comoes la estabilidad en los pagos, que no se modificany que, por lo tanto, alejan el préstamo de cualquierincertidumbre respecto a la evolución de los tipos deinterés. De esta manera, el deudor quedará protegidoante cualquier subida de los tipos de interés, si bien,en contrapartida, no podrá beneficiarse de posiblesdisminuciones.

4.2 Interés en préstamos a tipo variable

Los préstamos sometidos a tipo de interés variable,el tipo de interés de la operación variará, cada ciertoperíodo, dependiendo de cómo evolucione la referenciaque se haya acordado a tal fin.

El tipo de referencia más utilizado en España esel Euribor. La Orden de transparencia regula como tiposoficiales los siguientes:

a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a másde tres años, para adquisición de vivienda libre,concedidos por las entidades de crédito en España.

b) Tipo medio de los préstamos hipotecariosentre uno y cinco años, para adquisición de vi-vienda libre, concedidos por las entidades de cré-dito en la zona euro.

c) Tipo de rendimiento interno en el mercado se-cundario de la deuda pública de plazo entredos y seis años.

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d) Referencia interbancaria a un año (Euribor).

e) Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) alplazo de cinco años.

f) El Mibor, exclusivamente para los préstamos hi-potecarios formalizados con anterioridad al 1 deenero de 2000 conforme a lo previsto en el artí-culo 32 de la Ley 46/1998, de 17 de diciembre,sobre introducción del euro.

EJEMPLO:El tipo de interés de un préstamo se pacta con el Eu-ribor a un año más un diferencial de 1,75 puntosporcentuales, con revisiones en el mes de octubrede cada año, tomando el dato del mes de septiem-bre. El 1 de octubre de 2013 se publicó en el BOE elEuribor del mes de Septiembre de 2013, que fue del0,543 %. Consiguientemente, el tipo de interés apli-cable desde octubre de 2013 a septiembre de 2014será: 0,543% + 1,75% = 2,293%.

La oferta de tipos de interés puede ser con diferen-cial bonificado o con diferencial no bonificado. Por logeneral, en las operaciones a tipo de interés variable,es frecuente que las entidades ofrezcan bonificar el di-ferencial, a cambio de la contratación de determinadosproductos y/o servicios.

Muchos bancos y cajas ofrecen las llamadas hipotecas bonificadas, unos préstamos hipotecariosque ofrecen disminuir su tipo de interés depen-diendo de los productos vinculados que se adquie-ran con la misma entidad al contratar el préstamo.

Por lo general, son hipotecas con un alto número deseguros y otras vinculaciones, y que tiene como obje-tivo “premiar” de algún modo la fidelidad y la vincu-lación del cliente con la entidad bancaria.

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Préstamos Hipotecarios ( I )

Evolución del Euríbor Abr.1999-Mar.2013

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Así, por ejemplo, una hipoteca a Euribor + 2,5 % sepodía quedar a Euribor + 1,80% al domiciliar la nómina(-0,25%), domiciliar los recibos del hogar (-0,15%),contratar una tarjeta de crédito con un mínimo de com-pra anual (-0,10%) contratar un seguro de desempleo(-0,10%) y abrir un plan de pensiones con una aporta-ción mínima anual (-0,10%).

Pero ¿qué ocurre cuando el cliente que firmó estosacuerdos no puede cumplir con alguno de los requisitosque bajaban el diferencial de su hipoteca? Bien porqueya no se utilice tanto la tarjeta y se pretenda reducir almáximo el gasto, o no se pueda realizar la aportaciónmínima al plan de pensiones.

En estos casos el banco considera que se ha rotoel acuerdo y, por lo tanto, restablece el diferencial. Enel ejemplo anterior, si este año por ejemplo no lográra-mos realizar la aportación mínima al plan de pensiones(porque nos hemos quedado sin trabajo y no tenemosotros ahorros para afrontar el compromiso), pagaríamosEuribor + 1,90% en vez de Euribor +1,80% si mantu-viéramos el resto de condiciones.

Según un estudio de ADICAE realizado en 9 ciuda-des españolas y a más de 35 entidades, entre los pro-ductos que permite bonificar el interés de la hipotecase detectan como los más habituales el seguro de vida,seguro de hogar y multirriesgo, plan de pensiones yplan de jubilación. Sin embargo, el consumidor deberáde valorar cuidadosamente la contratación de estosproductos vinculados y en ningún caso contratarlos silos costes derivados de los mismos son superiores albeneficio resultante de la bonificación del interés delpréstamo hipotecario asociado a su contratación.

En el momento de contratar la hipoteca debemostener en cuenta este diferencial, pues en el último año,a medida que el Euribor (usualmente es uno de los más

utilizados por las entidades crediticias) ha ido bajando, eldiferencial medio que las entidades financieras suman alas hipotecas que comercializan ha ido subiendo. Esta si-tuación debería ponernos en alerta ya que si contrata-mos una hipoteca con un diferencial elevado y en elfuturo el Euribor tiende al alza se dispararían los interesesque tendríamos que pagar por el préstamo hipotecario,debiéndose analizar detenidamente las propuestas devarias entidades y seleccionar la mejor opción.

4.3 Interés en préstamos a tipo mixto

En los préstamos a tipo de interés mixto, se es-tablece un tipo de interés fijo durante los prime-ros años y posteriormente, hasta el vencimientofinal, un tipo variable.

5 Cálculo de cuotas y capital prestado

5.1.Cálculo de cuotas

La amortización representa el pago o conjuntode pagos que se efectúa para devolver a la entidadde crédito el capital prestado. Existen diferentesmétodos de amortización o maneras de devolucióndel préstamo que determinan cómo se constituirá lacuota de amortización hipotecaria a pagar por elprestatario, normalmente con una periodicidad men-sual. La cuota de amortización (conocida habitual-mente como «mensualidad» cuando su pago tieneesa periodicidad) se compone de dos elementos:

− Una parte que es destinada a la devolución delcapital prestado (amortización).

− Y otra parte destinada al pago de intereses que hadevengado el préstamo hipotecario.

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Préstamos Hipotecarios ( I )

SI TIENE UNA HIPOTECA CON INTERÉSVARIABLE CON CUOTA CONSTANTE DEBE

SABER QUE EN CADA CUOTA AMORTIZARÁMÁS CAPITAL PUESTO QUE EL CAPITAL

VIVO DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO(Y LOS INTERESES CORRESPONDIENTES)

SE IRÁ REDUCIENDO

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La proporción de la cuota que se reserve al pagode intereses y a la amortización de capital variará de-pendiendo del sistema de amortización seleccionado.Se tendrá presente que el pago de intereses se cal-cula sobre el capital pendiente de amortizar en cadamomento, por cuanto, mientras más se demore ladevolución del capital —ya sea por el plazo del prés-tamo en sí mismo o por la forma en la que se dis-ponga la amortización— mayor será el pagoacumulado de intereses.

Existen diversos sistemas de amortización depréstamos, pero el más utilizado en España es el de«cuota constante» o «sistema francés» . En este sis-tema de amortización, la cuota a pagar, con la pe-riodicidad pactada (mensual, trimestral, etc.),permanece constante durante toda la vida del prés-tamo, siempre que se trate de préstamos a tipo deinterés fijo. Si el préstamo es a tipo de interés varia-ble (la mayor parte de los que hay en España), lacuota permanecerá constante para cada período detipo de interés, pero variará en la fecha en que co-

rresponda la revisión del índice de referencia, vol-viendo a mantenerse constante en el nuevo valorhasta la siguiente revisión.

En las hipotecas a tipo variable la cuota perma-nece constante desde que se revisa hasta la nuevafecha de revisión, variando cada vez que se revisael interés (normalmente semestral o anualmente).

La cuota mensual (�) de la hipoteca está formadapor dos factores: � = I + A

El primer factor se refiere a la cuota de intereses(I) que es la cantidad de intereses que pagamos cadames, mientras que el segundo factor se refiere a lacuota de amortización de capital (A), que se refierea la cantidad destinada a reducir la deuda pendientedel préstamo hipotecario. La cuantía variará en fun-ción de la cantidad de intereses pagada (a menos in-tereses pagados, más amortizamos). El valor totaldel préstamo será igual a las cuotas actualizadas ala tasa de referencia oficial.

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Préstamos Hipotecarios ( I )

Realizaremos el cálculo de las cuotas mensuales utilizando el simulador hipotecario de ADICAE que seencuentra en la siguiente dirección:

http://asp.adicae.net/proyectos/nacionales/hipotecas/formulario2.asp

Supongamos que tenemos una hipoteca de 200.000 € con un tipo del interés del Euribor + 1,75% conun plazo de 30 años. Si el primer año el Euribor hipotecario es del 0,543 % (publicado en el mes de Sep-tiembre de 2013 según BOE), nuestro tipo de interés durante el primer año es un 2,293 % (0,543 +1,75). Elbanco nos fija la cuota hipotecaria, según este tipo de interés, en 766,46 €. Esta cantidad en la primera cuotase destina:

Intereses (I) el primer mes: 378,21 €. Amortización de capital (A): 388,25 €.Con lo que la cuota mensual de la hipoteca será

�= I + A = 378,21 + 388,25 = 766,46 €

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Préstamos Hipotecarios ( I )

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Préstamos Hipotecarios

( I I )

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Tema 9. Préstamos Hipotecarios ( II ).

1 Cláusulas y prácticasabusivas en préstamoshipotecarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .119

1.1 Clasificaciones de cláusulas abusivas . . . . . . . . . . . . . . . . . .119

1.1.1 Cláusulas financieras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1191.1.2 Cláusulas de vencimiento anticipado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1211.1.3 Cláusulas que afectan a la ejecución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1211.1.4 Otras cláusulas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .121

2 Modificacionesen la hipoteca (subrogación y novación) . .1222.1 La Subrogación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .122

2.1.1 Subrogación hipotecaria acreedora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1222.1.2 Los gastos asociados a la subrogación de un préstamo

hipotecario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1232.1.3 Subrogación hipotecaria deudora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .124

2.2 La Novación modificativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .124

2.3 Cancelación de la hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .124

3 Otras garantías. Aval y productos vinculados alpréstamo hipotecario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .125

3.1 La garantía personal. El aval . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .126

3.2 Productos vinculados al préstamo hipotecario . . . . . . . . . . .126

4 Ayudas a la vivienda y deducciones fiscales . . . . . . . . . . .1274.1 Ayudas a la vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .127

4.1.1 Préstamos convenidos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1274.1.2 Ayudas económicas directas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1274.1.3 Conveniencia de los planes nacionales de la vivienda . . . . . . .128

4.2 Deducciones Fiscales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .128

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1 Cláusulas y prácticasabusivas en préstamos hipotecarios

En muchos contratos financieros podemos encon-trar cláusulas abusivas, pero, generalmente, loscasos más sangrantes y habituales son los relacio-nados con productos de financiación. Si sospecha-mos que hemos sido victimas de un engaño que haculminado con la inclusión de una o varias cláusulasabusivas en nuestra hipoteca no debemos quedarnosparados. Es necesario moverse y reclamar para librar-nos de el perjuicio económico que puede causarnos.

Se entiende por cláusula abusiva toda aquellaestipulación contractual no negociada individual-mente cuya incorporación al contrato viene impuesta

por una sola de las partes –en este caso, la entidad ban-caria - y que, en contra de lasexigencias de la buena fe quedebe presidir todo contrato,causa, en perjuicio del con-sumidor, un importante des-equilibrio de los derechos yobligaciones de las partesque se deriven del contrato.

De acuerdo con lo establecido en el art. 10 de laLey General para la Defensa de los Consumidoresy Usuarios (LGDCU), tales cláusulas serán nulas depleno derecho y se tendrán por no puestas. En el casode que el Juez declarara la nulidad de dichas cláusulas,el resto del contrato seguiría teniendo vigencia y obli-garía a las partes a su cumplimiento, salvo en el su-puesto de que las cláusulas subsistentes – es decir,las no abusivas, y por ello no anuladas – provocaranuna situación no equitativa en la posición de las partesque no pudiera ser subsanada, en cuyo caso, se podríadeclarar la ineficacia del contrato.

Según un reciente estudio elaborado por el Cole-gio de Registradores para analizar la Ley 1/2013 de14 de mayo de medidas para reforzar la Protección delos deudores hipotecarios, reestructuración de deuday alquiler social, que adapta la legislación vigente, alas exigencias de la sentencia del Tribunal de JusticiaEuropeo de 14 de marzo de 2013 y la sentencia delTribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 (cláusulas

suelo),se elabora un listado o clasificación de las cláu-sulas abusivas más frecuentes utilizadas por las enti-dades financieras, que, de acuerdo con la nueva ley,los registradores deberían rechazar su acceso o ins-cripción en el registro de la propiedad.

1.1 Clasificaciones de cláusulas abusivas

El listado incluye un total de 35 cláusulas agrupa-das en cuatro categorías: cláusulas financieras,cláusulas de vencimiento anticipado, cláusulasafectantes a la ejecución y otras cláusulas que nodeben constar en el asiento registral. No se tratade una enumeración cerrada de disposiciones quedeban ser rechazadas simultáneamente y de maneraautomática por ser abusivas, sino que el estudio in-cluye orientaciones sobre cuáles pueden serlo en fun-ción de cómo esté redactada.

1.1.1 Cláusulas financieras

Entre las disposiciones del ámbito financiero que,de conformidad con la nueva legislación, podemos en-contrar las siguientes:

• Aquellas que en relación a los intereses ordinarios:

1) Incluyan redondeos de intereses ordinarios porencima del 1/8 de punto.

2) Que fijen la variación de los intereses sólo al alza.3) Que señalen un tipo de referencia no objetivo por

incluir, en todo o en parte, el tipo de la propia enti-dad bancaria.

Estos pactos son contrarios a normas imperativaso prohibitivas como por ejemplo, la Disposición Adi-cional 12ª de la Ley 44/2002 de Medidas de Re-

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Préstamos Hipotecarios ( II )

LAMENTABLEMENTE, LASCLÁUSULAS ABUSIVAS

AFECTAN A LOSCONTRATOS DE TODO TIPO,

PERO LAS MÁSSANGRANTES SON LAS DE

LOS PRODUCTOS DEFINANCIACIÓN

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forma del Sistema Financiero, el art. 1256 del Có-digo Civil o el art. 10 LGDCU, y ya han sido declara-dos abusivos, y en consecuencia, no inscribibles pordiversos Juzgados.

• Las que establezcan intereses por demora quesean superiores a 3 veces el interés legal deldinero (es decir, el máximo sería el 12%, ya queel interés legal está fijado para el año 2013 en el4%). Sólo podrán devengarse sobre el principalpendiente de pago y no podrán ser capitalizadosen ningún caso.

• Aquellas que establezcan las denominadas Cláu-sulas suelo-techo sobre las que el hipotecado nohaga constar su consentimiento expreso, o aúncuando las consienta expresamente, haya un lí-mite de la variación máxima al alza (en beneficiodel banco) mayor que el de la variabilidad a la baja(en beneficio del hipotecado). Estas cláusulas li-mitan las subidas o bajadas de los tipos de interéshasta el tope fijado en el contrato, que suele sersuperior al 3%. Las entidades bancarias han ve-nido alegando que la cláusula no es abusiva puesdicen que a cambio de la cláusula suelo se esta-blece en las escrituras una cláusula techo; sin em-bargo, tal y como ADICAE ha venido manteniendo,los valores dados a las cláusulas techo (a partir deun 8% hasta el 15%), provocan que las mismasno puedan ser aplicadas en la práctica en toda la

vida del préstamo y confirma elcarácter abusivo de las mismas.El Euribor nunca ha sobrepasadodesde la entrada de España en eleuro en el año 2000, el valor del5%. Por ello, la cláusula techonunca se aplicaría en la práctica,lo que redundaría en perjuicio deldeudor hipotecario.

A este respecto, debemosdestacar la reciente Sentencia del Tribunal Su-premo, núm. 241/2013, de 9 de mayo de 2013, de-clara nula la cláusula suelo en las hipotecas de tresentidades bancarias, pero por motivos de falta detransparencia en la comercialización. A tal efecto, en-tiende el Tribunal que esta transparencia debe con-cretarse en la comprensibilidad real de su importanciapor parte del consumidor, asegurando que éste en-tienda la cláusula de forma individualizada y no en-mascarada en la totalidad del contrato, sin diluir la

realidad de sus efectos mediante el resto de cláusulasdel contrato, como por ejemplo las cláusulas techo, olas bonificaciones que se establecen para determinarel tipo de interés variable que se aplicará al contrato.El consumidor, en definitiva debe estar completa-mente informado de que cuando el tipo de interésaplicado baja a determinados niveles, el préstamo fir-mado se transforma en un préstamo a tipo de interésfijo, tornándose nuevamente en variable cuando el ín-dice de referencia (generalmente el Euribor), asciendapor encima de los límites mínimos acordados.

Si es necesario, debe facilitarse al consumidor porparte del prestamista, una simulación de escenarios di-versos relacionados con el comportamiento razonable-mente previsible del tipo de interés en el momento decontratar, informándole de otros productos para quepueda efectuar una comparación teniendo así suficienteinformación para poder escoger.

Obviamente, no se han proporcionado a los consu-midores simulaciones de escenarios futuros, ni expli-caciones acerca de que la aplicación de la cláusulasuelo convierte el interés en fijo, (aspecto generalizadopara todas las hipotecas con cláusula suelo). Así que apesar de declarar que dichas cláusulas podrían ser vá-lidas cuando se cumplan los requisitos de transparen-cia, en la práctica la Sentencia las declara nulas.

ADICAE, ha defendido y defiende, que las cláusulassuelo, evidentemente, provocan el desequilibrio delas partes (usuario y banco), debido al conocimientoprofesional de las entidades bancarias del escenario delfuturo próximo de los tipos de interés, frente al desco-nocimiento de los usuarios.

• Los pactos relativos al pago de comisiones ycompensaciones de riesgo de interés que ex-cedan del máximo permitido por las normasque las regulan (ej. art. 8 Ley 41/2007, que fijaque la cantidad a percibir por la entidad acree-dora en concepto de compensación por desisti-miento, no podrá ser superior: a) al 0,5% delcapital amortizado anticipadamente cuando laamortización anticipada se produzca dentro delos 5 primeros años de vida del préstamo, o b) al0,25% del capital amortizado anticipadamentecuando la amortización anticipada se produzcaen un momento posterior.

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LA CLÁUSULA TECHOSUELE GUARDAR

GRANDESPROPORCIÓN

CON LA CLÁUSULASUELO Y PODRÍA NOENTRAR EN VIGOREN TODA LA VIDADEL PRÉSTAMO

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• Los pactos que impongan al deudor el pagode gastos o impuestos cuyo abono por leycorresponderia al acreedor.

• Los pactos que dan derecho a la entidad ban-caria a exigir el pago de los intereses de lasamortizaciones aplazadas y todavía por vencer.

1.1.2 Cláusulas de vencimiento anticipado

El criterio en teoría era que las garantías de la hi-poteca sólo se ejecutaban anticipadamente cuando eldeudor hipotecario incumplía una cláusula del préstamogarantizada con responsabilidad propia. Sin embargo,ha sido una práctica habitual de las entidades incluirtodo tipo de cláusulas cuyo incumplimiento les autori-zaría a ejecutar anticipadamente la hipoteca. Entre lasque se consideran no admisibles son las que auto-rizan al banco a ejecutar la hipoteca cuando:

• El cliente deje de pagar una o dos cuotas delpréstamo hipotecario. Será necesario el im-pago de al menos 3 cuotas para que puedaejecutarse, ya que el nuevo art. 693.2 de la Leyde Enjuiciamiento Civil así lo dispone, y se tratade una norma imperativa.

• Se venda la finca o el inmueble.

• El hipotecado deje de cumplir algunas obliga-ciones accesorias, como por ejemplo la no ins-cripción de la hipoteca en el Registro de laPropiedad, la no inscripción en plazo determinadode la hipoteca o la denegación parcial de inscripciónde la hipoteca por el registrador. Este pacto es re-chazado por la STS de 12 de diciembre de 2009porque “no cabe hacer recaer exclusivamentesobre el prestatario la circunstancia de que la hi-poteca prevista no se pueda constituir, incluso pormotivos ajenos al mismo, y no tiene en cuenta quees de la Entidad Financiera la carga o diligencia dehacer las comprobaciones pertinentes en el Regis-tro antes de suscribir el préstamo”.

• El valor de la finca baje, ya sea por deterioro o porcambios en el precio de mercado.

• Se den otras causas que no estén relaciona-das con el contrato de hipoteca entre el bancoy el cliente.

1.1.3 Cláusulas que afectan a la ejecución

No deben admitirse las cláusulas que regulendeterminados aspectos de la ejecución, como:

• Establecer una tasación de la finca que no seajuste a los requisitos legales.

• Un pacto de venta extrajudicial en casos en quela deuda no esté inicialmente determinada,salvo que se haya consentido expresamente y asíse haya hecho constar en el Registro.

• Extender la hipoteca a los bienes muebles co-locados permanentemente en los edificios, y alas mejoras realizadas por un tercer poseedor.

• Establecer que el deudor pague los honorariosdel abogado del banco en caso de que se eje-cute la hipoteca extrajudicialmente, porque suintervención no es obligatoria y el notario sólo debepracticar la liquidación de gastos, considerando ex-clusivamente los honorarios de su actuación y losderivados de los distintos trámites seguidos.

1.1.4 Otras cláusulas

Entre el resto de cláusulas que pueden considerarseabusivas, aparecen algunas como:

• Que el hipotecado acepte someterse a un juezo tribunal distinto del que corresponda conformea las reglas de competencia establecidas en la Leyde Enjuiciamiento Civil.

• Pactos en los que el deudor se comprometa acompensar la deuda de la hipoteca con las deu-das que la entidad tenga con él.

• El pacto para extender la hipoteca a amplia-ciones o nuevas construcciones en la finca.

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2 Modificacionesen la hipoteca (subrogación y novación)

A lo largo del período devigencia de un préstamo hi-potecario es posible modifi-car las condiciones delmismo a través de distintosprocedimientos como la su-brogación o la novación delcontrato.

2.1 La Subrogación

En el ámbito del Derecho la subrogación es un tér-mino relacionado con la delegación o reemplazo deobligaciones hacia otros. Con carácter general se tratade un negocio jurídico mediante el cual una persona (fí-sica o jurídica) sustituye a otra en una obligación. Pordicho motivo, la subrogación puede darse en cual-quiera de las dos posiciones de una obligación,tanto deudora como acreedora.

Si la subrogación es en la posición del acreedor,(cambio de entidad bancaria) otro banco adquiere laposición de acreedor en una deuda con otra entidadal proceder al abono de ésta, de manera que desde sucomunicación al deudor, éste deberá pagar ahora alnuevo acreedor (banco). La subrogación por cambio deacreedor puede ser, a su vez, de 2 tipos: convencional(pactada), que existirá cuando el cambio de acreedorse lleva a cabo por acuerdo entre el antiguo y elnuevo acreedor, con consentimiento de ambas partesy simple conocimiento del deudor; (esta situación seproduce cuando una entidad bancaria absorbe a otra,el banco que ha realizado la absorción se subroga enla posición de acreedor del banco anterior en sus hipo-tecas) o sin consentimiento, que existirá cuando es eldeudor el que interviene para colocar un nuevoacreedor en lugar del primitivo, sin consentimientode éste. (es decir, es el usuario el que busca otro bancoque se subrogue en la hipoteca, normalmente porquele ofrece mejores condiciones).

Si por el contrario, la subrogación es en la posi-ción del deudor, (esta situación se produce habitual-mente cuando el usuario compra un piso de nueva

construcción y se subroga en la hipoteca que previa-mente había contratado el promotor/constructor) dadoque éste es el obligado al cumplimiento, es necesariala autorización del acreedor para que se produzcala subrogación, ya que es posible que el nuevo deudorno tenga tantos bienes o no esté suficientemente ca-pacitado para cumplir con la obligación. No es necesariadicha autorización en caso de muerte del deudor, si lasubrogación es por herencia.

Curiosamente, antes de 2007, la problemática ha-bitual de los consumidores en las subrogaciones enpréstamos al promotor, consistía en que éste le solíatraspasar hipotecas en malas condiciones por tipo deinterés o comisiones, y el usuario tenía que defen-derse buscando otra hipoteca distinta. Actualmente,con el número tan reducido de préstamos concedidospor las entidades bancarias, es el promotor el que seencuentra con el problema de no poder vender unpiso, porque el banco no acepta al comprador comodeudor en la hipoteca.

2.1.1 Subrogación hipotecaria acreedora

Se produciría cuando una entidad bancaria sus-tituye a otra entidad bancaria como acreedora. Esteproceso, regulado en la Ley 2/1994, de 30 marzo,tiene como finalidad estimular la competencia entreentidades bancarias, que para lograrlo deben ofrecencondiciones más ventajosas para los consumidores- y tratar de favorecer la conversión de las hipotecasfijas en variables, además de aprovechar el descensode los tipos de interés – y funciona de la siguientemanera:

a) La nueva entidad que quiera subrogarse enla posición acreedora presenta una ofertavinculante al deudor hipotecario, detallandolas nuevas condiciones del préstamo y a conti-nuación se pone en contacto, a través de con-ducto notarial, con la entidad bancaria acreedorapara hacérselo saber y para solicitar que le seacertificado el saldo pendiente de pago del prés-tamo en cuestión. La aceptación por parte deldeudor hipotecario de la oferta vinculante reali-zada por la nueva entidad bancaria implica au-torización para que ésta se la notifique a laentidad acreedora original.

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Préstamos Hipotecarios ( II )

DURANTE LA VIDA DE LAHIPOTECA PODREMOS

MODIFICAR EL PLAZO, ELIMPORTE O EL INTERÉSAPLICADO A LA MISMA.A CAMBIO, LA ENTIDAD

COBRARÁ UNA COMISIÓN

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b) La antigua entidad tiene un plazo de 7 días paraemitir este certificado del importe adeudado porel préstamo hipotecario y 15 días para igualar omejorar las nuevas condiciones de interés ofreci-das por la competencia (en este último caso no pro-sigue la subrogación). En el primer supuesto, para quela subrogación surta efectos, bastará con que la enti-dad bancaria subrogada declare en la escritura públicade subrogación que debe otorgarse ante Notario elhaber pagado a la acreedora la cantidad acreditadapor ésta (mediante la mencionada certificación/liqui-dación de deuda) por capital pendiente e intereses ycomisiones devengadas y no satisfechas.

En el caso de que la entidad bancaria acreedorainicial iguale las condiciones de la nueva entidad,podrá mantenerse como acreedora en la hipoteca. Seproducirá una novación para adaptar la hipoteca a lasmejores condiciones ofrecidas por la otra entidad ban-caria (se modificará el interés o el plazo de la misma).Y la entidad que se mantiene como acreedora nopodrá cobrar comisión por novación, ya que no es unservicio solicitado por el cliente (que normalmente yahabría pedido una mejora de sus condiciones y sinconseguirla, se ha visto obligado a buscarla en otrasentidades), sino impuesto por la entidad bancaria.

c) En la escritura de subrogación sólo se puedemodificar el tipo de interés aplicable, tanto or-dinario como de demora, inicialmente pactadoo vigente, así como la alteración del plazo delpréstamo, o ambas, manteniendo las otras con-diciones de la hipoteca (capital pendiente, métodoo sistema de amortización y cualesquiera otrascondiciones financieras, prestación o modificaciónde garantías personales...) Esta condición, es ex-clusivamente para que se puedan aplicar lasexenciones y rebajas en materia de comisiones, ygastos de Registro e Impuesto de transmisionespatrimoniales y actos jurídicos documentados.

2.1.2 Los gastos asociados a la subrogaciónde un préstamo hipotecario

Estos gastos son superiores a los de la nova-ción, pero muy inferiores a los asociados a la for-malización de una hipoteca nueva.

Cuando se haya pactado amortización anticipadasin fijar comisión, no habrá derecho a percibir can-tidad alguna por este concepto. En las hipotecas a

tipo variable, si se hubiese pactado una comisión deamortización anticipada igual o inferior al 1 por 100,la comisión a percibir será la pactada. En los demáscasos, la entidad acreedora solamente podrá percibirpor comisión de amortización anticipada el 1 por 100cualquiera que sea la que se hubiere pactado.

No obstante, según la ley, si la entidad acreedora(que pierde la hipoteca en favor de otra) demuestrala existencia de un daño económico que no impliquela sola pérdida de ganancias, producido de forma di-recta como consecuencia de la amortización antici-pada, podrá reclamar aquél daño. Esta norma indujoa algunas entidades a pretender cobrar mayores co-misiones de amortización anticipada basándose endichos gastos, pero cuando se les exigió que losacreditasen, esta práctica desapareció.

Esta norma está pensada para aquellas hipote-cas que puedan estar vinculadas a títulos de inver-sión (cédulas hipotecarias), y cuya amortizaciónimplique para la entidad la amortización anticipadade dichas cédulas con el correspondiente coste. Peroen realidad las entidades financieras no vinculan contanta exactitud una hipoteca a la emisión de cédulashipotecarias (en todo caso lo hacen por bloques), deforma que la pérdida de una de esas hipotecas no leobliga a realizar amortizaciones anticipadas y no lesprovoca los perjuicios que alegan.

También existen gastos notariales, registrales (laescritura de subrogación debe inscribirse en el Re-gistro de la Propiedad mediante el oportuno asientoo anotación registral) y de gestión de la escritura desubrogación, pero son mucho menores que los deuna hipoteca nueva, fundamentalmente porque nohay que cancelar la hipoteca original en el Registrode la Propiedad y está exenta de pago del Impuestode Actos Jurídicos Documentados.

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2.1.3 Subrogación hipotecaria deudoraSe produciría cuando, por ejemplo, el comprador

adquiriera una vivienda ya hipotecada y optara por su-brogarse en el préstamo hipotecario que gravara la vi-vienda, es decir, adoptando la posición deudora delvendedor de la vivienda.

Es una operación frecuente para viviendasnuevas cuando el promotor tiene un préstamo hi-potecario. Se subroga el préstamo en el momentode la entrega de la vivienda mediante la correspon-diente escritura pública, con determinadas condicio-nes. También es posible en la compra de unavivienda de segunda mano subrogar la hipoteca delos antiguos propietarios.

2.2 La Novación modificativa

La novación hipotecaria es el proceso medianteel cual la entidad financiera, de acuerdo con el deu-dor hipotecario, modifica las condiciones del prés-tamo hipotecario originariamente convenido. Esdecir, se trata de una renegociación de las condi-ciones de la hipoteca, sin cambio de entidad ban-caria. La entidad no tiene obligación de atender estapetición, por lo que el éxito de la negociación depen-derá del perfil del titular y del interés de la entidadde mantenerlo como cliente. Existe la posibilidad derealizar novación sobre:

• El tipo de interés aplicado

• El importe pendiente (si necesitara disponer demás dinero, ampliación de hipoteca)

• El plazo de amortización (tanto para prorrogarlocomo para recortarlo)

• Los titulares del préstamo (supresión de al-guno de ellos por causas tales como separación,divorcio y fallecimiento).

La entidad bancaria podrá exigir una comisiónpor el servicio, esta es muy discutible, ya que en lapráctica es parte de la negociación. La comisión serámás o menos alta en función de las característicasdel caso concreto.

No obstante, en los préstamos hipotecarios a in-terés variable, cuando la novación sólo se refiera

a la ampliación del plazo del préstamo, la comisiónestá limitada al 0,1% sobre el capital pendiente deamortizar (art. 10 Ley 2/1994 de Subrogación y Mo-dificación de Préstamos Hipotecarios)

Si sólo se rebaja el tipo de interés, ni siquieraes necesaria una escritura pública, lo que resultamás barato. Puede hacerse simplemente a través deun contrato privado, o incluso a través de una comuni-cación por carta por parte de la entidad. En cualquiercaso, la novación da muchas más garantías si se realizaformalmente ante notario.

La Ley 2/1994 de Subrogación y Modificaciónde Préstamos Hipotecarios establece que estaránexentas del pago del Impuesto de Actos JurídicosDocumentados las escrituras públicas de nova-ción modificativa de préstamos hipotecariossiempre que el acreedor fuera una entidad finan-ciera y siempre que la modificación se refiera alas condiciones del tipo de interés inicialmentepactado o vigente, a la alteración del plazo delpréstamo, o a ambas.

2.3 Cancelación de la hipoteca

Cuando por fin se ha pagado totalmente el prés-tamo hipotecario, la hipoteca que garantizaba la ope-ración (es decir, la vivienda) sigue existiendolegalmente. Para extinguir esta hipoteca hacefalta otorgar una nueva escritura pública antenotario de levantamiento o cancelación de la hi-poteca. Los gastos de esta escritura se suelen pre-ver en la escritura de constitución de la hipoteca.Corren a cargo del deudor, aunque normalmente noes necesario que intervenga porque el otorgamientose hace por representantes de la entidad financiera.Aún así, debería asegurarse de que se haga.

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Préstamos Hipotecarios ( II )

CUANDO TERMINE DE PAGARLA HIPOTECA UN NOTARIO

DEBERÁ CANCELARLA.NORMALMENTE SE ENCARGADE ESTE TRÁMITE EL BANCO.ASEGÚRESE DE QUE SE HACE

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La cancelación de la hipoteca es un trámite ne-cesario para poder vender posteriormente su vi-vienda: sólo podrá hacerlo si figura libre decargas en el Registro de la Propiedad. Muchospropietarios se olvidan de hacerlo hasta que quierenvender la vivienda y se encuentran con que todavíaestá gravada con esa carga, con la hipoteca.

3 Otras garantías. Aval y productos vinculadosal préstamo hipotecario

Las entidades bancarias a la hora de suscribir unpréstamo hipotecario, además de la propia garantía hi-potecaria (es decir, la vivienda que se pretende adquiriro que se necesita volver a hipotecar para obtener finan-ciación) suelen exigir otras garantías de diversa natu-raleza, cuya finalidad es la de ofrecer mayor seguridada la entidad de crédito de que percibirá el importe delcapital debido más los intereses en el supuesto de queel prestatario no los reembolse voluntariamente. Unade las garantías más comunes es la personal, me-diante aval, usualmente solidaria, constituida por unao varias personas distintas del deudor.

Existe también la garantía hipotecaria, me-diante hipoteca constituida sobre otros bienesinmuebles de titularidad del prestatario o me-diante hipoteca mobiliaria constituida en la forma es-tablecida en la Ley de hipoteca mobiliaria y prendasin desplazamiento de la posesión.

Otro tipo de garantía sería la pignoraticia, me-diante prenda constituida sobre títulos-valores(por ejemplo, acciones de una sociedad anónima), osobre mercancías (warrants); o mediante prenda sindesplazamiento, constituida en la forma establecidaen la Ley mencionada.

La libertad de contratación que preside nuestroordenamiento, permite que, ante las circunstanciasconcretas, relativas al prestatario, su situación finan-ciero-patrimonial, y la cantidad solicitada a crédito,el banco decida solicitar garantías adicionales a lasanteriormente mencionadas.

No obstante, cuando se trate de contratos de cré-dito a consumidores, no debe olvidarse el contenido dela legislación que los protege, en el sentido de no per-mitirse la exigencia de garantías desproporcionadas alriesgo asumido, la garantía usualmente más solicitadaes el Aval de familiares más solventes que el deudor oun seguro de vida sobre el deudor.

Seguro de vida. Las entidades bancarias instana sus clientes a contratar un seguro de vida paraasegurarse así el cobro de lahipoteca en caso de falleci-miento. Su coste dependerá engran medida de factores comola edad, la profesión y el estadode salud del asegurado, asícomo del importe a asegurar yde posibles extras en la pólizacomo cobertura en caso de in-validez. Suele costar entre300 y 800 € al año, aunque elprecio varía mucho en función del perfil del solicitante.

Este producto, podría considerarse un productovinculado inútil para el deudor, que puede considerartotalmente garantizado el préstamo con la vivienda,pero en aquellos casos en que el deudor sea el únicoque obtiene rentas dentro de su familia, puede resultarun producto adecuado para que su familia no tengaproblemas ni pierda la vivienda en caso de falleci-miento del deudor.

En la misma línea que el seguro de vida tendría-mos el Seguro de desempleo o seguro de protec-ción de pagos. Se trata de una protección quemantiene el pago de la cuota de la hipoteca en casode no poder hacerle frente por desempleo o incapa-cidad temporal. Hay que tener cuidado con la letra pe-queña de estos seguros, puesto que si el despido o laincapacidad se han producido en ciertas condiciones,es muy posible que el seguro no lo cubra. Su preciosuele oscilar entre el 1% y el 1,5% del valor total dela hipoteca. Para una hipoteca de 150.000 €, porejemplo, costaría entre 1.000 € y 1.500 € a pagar enel momento de la firma, ya que suelen ser seguros deprima única. Hay que tener en cuenta, además, quesólo cubren un número máximo de mensualidades(entre 12 y 24) durante un período concreto, normal-mente los primeros cinco años de hipoteca.

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Préstamos Hipotecarios ( II )

QUE NO LE ENGAÑEN,LOS PRODUCTOS

VINCULADOS QUE LEOFRECEN EN EL BANCONO SON OBLIGATORIOS.

SÓLO DEBERÁCONTRATAR UN SEGURO

DE INCENDIOS

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3.1 La garantía personal. El aval

Una modalidad de garantía muy utilizada en lapráctica bancaria es el aval que se incluye o añadeen la escritura hipotecaria. De este modo, se celebraun contrato entre el acreedor y el avalista, que añadea la responsabilidad personal del deudor principal ladel otro sujeto. La responsabilidad asumida por elavalista es accesoria y, en principio, subsidiaria dela principal.

El aval podrá ser prestado por uno o por variosavalistas, en cuyo caso deberá hacerles asumir lagarantía como solidaria, no sólo respecto al deu-dor principal, sino también entre ellos.

En caso de que el avalista pague, podrá reclamaral deudor principal lo pagado por dos vías: mediante elejercicio de la acción de reembolso, debiendo el deudorabonar lo pagado por el avalista en concepto de princi-pal, más intereses y gastos; o mediante la subrogaciónen los derechos que el acreedor tenía contra el deudor.

El avalista de un préstamo hipotecario, no recibeinformación del pago de cuotas periódicas del prés-tamo, ni sobre el capital pendiente, pero puede solici-tar dicha información al Banco con total derecho, yaque en caso de impago por parte del deudor prin-cipal, la entidad bancaria se dirigirá directamente

contra el avalista.

3.2 Productos vinculados al préstamo hipotecario

Las entidades de crédito suelen exigir además delas garantías anteriormente comentadas, la contrata-ción de productos o servicios bancarios vinculados alpréstamo hipotecario, que si son contratados puedenrebajar el tipo de interés de la hipoteca.

Algunos de ellos, como la domiciliación de lanómina y de los principales recibos del hogar (luz,agua, gas, teléfono, etc...), no suponen un costeextra, pero la mayoría sí tienen un precio quepuede llegar a ser una pesada carga a final decada mes. Por este motivo es necesario informarsebien de su coste y modalidad de pago, para podervalorar con conocimiento la conveniencia de contra-tarlos o no, estudiando si el coste de la suscripciónde tales productos vinculados merece la pena enfunción del ahorro producido por la rebaja del tipode interés del hipoteca ofertado por el banco si secontratan. Dicho de otro modo, debe valorarse sies más rentable contratarlos y reducir nuestrodiferencial, o si por el contrario es preferiblemantener un diferencial no bonificado y ahorrar-nos el importe de las vinculaciones.

El consumidor debe tener claro que en modo al-guno es obligatoria la contratación de tales produc-tos vinculados, a excepción de un seguro dedaños/incendio (cosa diferente al seguro multi-rriesgo del hogar que se suele ofrecer o “recomen-dar” al cliente, como veremos) sobre el inmueblea hipotecar. Lo que en ningún caso podrá realizarla entidad, como ha destacado en alguna de sus re-soluciones el Tribunal de Defensa de la Competen-cia, es obligar al consumidor a contratar dichosseguros en entidad perteneciente al mismo grupode la concedente del préstamo hipotecario y en estesentido se ha manifestado igualmente el Servicio deReclamaciones del Banco de España.

Además, los seguros que venden los bancossuelen ser más caros que los ofrecidos por cualquieraseguradora. Por ello, antes de firmar, es muy re-comendable conocer los precios en el mercadoy tener el dato en cuenta en nuestros cálculos parasaber si nos conviene contratarlos o no.

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En cualquier caso debemos distinguir entre losproductos vinculados que van destinados a rebajarel diferencial del tipo de interés, que se correspon-den con productos o servicios que le suponen unosingresos a la entidad bancaria (domiciliaciones, tar-jetas, seguro de hogar, plan de pensiones), de aque-llos otros productos vinculados que suponen uncoste añadido para el usuario y una mayor garantíapara el banco (seguros de vida, o seguro de pagos-desempleo).

4 Ayudas a la vivienda y deducciones fiscales

4.1 Ayudas a la vivienda

El Ministerio de Vivienda, a través del Plan Es-tatal de Vivienda y Rehabilitación ofrece una seriede ayudas destinadas a la compra, arrendamientoy rehabilitación de vivienda –únicamente analiza-remos las relativas a adquisición de la vivienda habi-tual -, completadas en su caso con la regulación que,en su caso, establezca cada Comunidad Autónomadentro de ese marco común. La tramitación de estasayudas estatales la realizan las CCAA que son las que,según donde se resida o encuentre la vivienda objetode la ayuda, reconocen el derecho a percibirlas y lasgestionan, modulándolas de forma diversa en funciónde las necesidades propias de su respectivo ámbitoterritorial. En consecuencia, la solicitud de las ayudasdebe dirigirse a las CCAA, que, dentro de las condi-ciones generales que fija el Plan, pueden establecerrequisitos específicos para su obtención o completar-las y mejorarlas a través de su propia normativa.

Se trata de ayudas financieras que adoptan lassiguientes modalidades:

4.1.1 Préstamos convenidos

Son préstamos concedidos en condiciones apa-rentemente más ventajosas que las habituales, pac-tadas entre el Ministerio de Vivienda y entidades decrédito, pero que sin las ayudas correspondientes a in-tereses, resultan en muchas ocasiones, peores présta-mos que los ofrecidos en el mercado hipotecario). Lascaracterísticas comunes de estos préstamos conveni-dos son las siguientes:

• Serán concedidos por entidades de crédito quehayan suscrito convenios con el Ministerio deVivienda.

• No se podrá aplicar comisión alguna por ningúnconcepto en relación con estos préstamos.

• El tipo de interés aplicable a los préstamos cua-lificados (tanto a los nuevos, como a los concedidosanteriormente en el marco del Plan de Vivienda)será acordado anualmente por el Consejo deMinistros.

• Las cuotas a pagar a la entidad de crédito seránconstantes a lo largo de la vida del préstamo,dentro de cada uno de los períodos de amortizacióna los que corresponda un mismo tipo de interés.

• Los préstamos serán garantizados con hipoteca,salvo excepciones previstas en el Plan.

4.1.2 Ayudas económicas directas

• Subsidiación de los préstamos convenidos.

• Cantidad fija, en función del préstamo convenido,que el Ministerio de Vivienda abona por cuenta deladquiriente a la entidad de crédito.

• Subvenciones.

• Otras ayudas económicas directas destinadas afacilitar el pago de la entrada para el primer accesoa la vivienda en propiedad.

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Las condiciones generales para acceder a talesayudas financieras consisten en el cumplimiento de lossiguientes requisitos, sin perjuicio de los específicospara determinadas ayudas:

1. Que las actuaciones para las que se solicita finan-ciación hayan sido calificadas o declaradas comoprotegidas por las CCAA o por las Ciudades deCeuta y Melilla.

2. Que las viviendas objeto de esas actuaciones sedestinen a residencia habitual y permanente.

3. Que los adquirentes, adjudicatarios o promo-tores para uso propio no sean titulares de otravivienda de protección oficial, ni de una viviendalibre (cuyo valor exceda del 40% de la viviendaprotegida)

4. Tengan ingresos familiares corregidos que noexcedan de 6,5 veces el Indicador Público deRenta de Efectos Múltiples (IPREM) (fijadopara el 2013 en la cantidad de 532,51 € men-suales y 6.390,13 € anuales) para la obtenciónde préstamo convenido o de 3,5 veces elIPREM para ser beneficiarios de ayudas esta-tales financieras directas.

5. No hayan obtenido previamente financiación dePlanes de Vivienda en los últimos diez años.

6. Que las viviendas, no excedan de los precios má-ximos de venta, adjudicación o renta que estableceel Plan, a partir del precio básico nacional, fijado ac-tualmente en 695,19 € por metro cuadrado de su-perficie útil.

7. Que las viviendas no excedan de las superfi-cies útiles fijadas como máximas (90 metroscuadrados, con carácter general)

4.1.3 Conveniencia de los planes nacionalesde la vivienda

Tradicionalmente en España, los Planes Nacio-nales de la Vivienda han supuesto la concesión depréstamos más económicos, con ayudas directaspara la adquisición de vivienda protegida, almismo tiempo que promovía la vivienda protegida aun precio accesible.

En la actual situación, tras el pinchazo de la burbujainmobiliaria, nos encontramos ante una situación sinprecedentes, en la que la vivienda libre en la actualidadha bajado su precio por metro cuadrado por debajo delos parámetros de la vivienda protegida, dejando a estaúltima como una vivienda que económicamente ya noresulta tan interesante, y además conlleva una serie deobligaciones (prohibición de venderse o alquilarse enun determinado plazo) que le restan atractivo.

Actualmente, los préstamos convenidos tienen unostipos de interés peores que los del mercado libre de lasfechas similares a las que estos fueron concecidos, sino fuese por las subsidiaciones que conllevan. Peroestas subsidiaciones concedidas por las ComunidadesAutónomas con cargo a sus presupuestos se están qui-tando para préstamos ya concedidos con el correspon-diente perjuicio para el usuario.

4.2 Deducciones Fiscales

Con carácter previo, hemos de señalar que la decla-ración de la renta del ejercicio 2012 fue la última conbeneficios para el comprador de vivienda, ya que el Go-bierno suprimió la deducción por adquisición o comprade vivienda habitual a quienes la adquirieron despuésdel 1 de enero de 2013. Por lo tanto, todo ciudadanoque haya comprado una vivienda después de esafecha no podrá aplicarse ese beneficio fiscal, si bien,los que compraron su vivienda habitual antes del 31de diciembre de 2012 seguirán pudiendo deducirselas cantidades destinadas a la compra o al pago dela hipoteca. Es por ello, que se analiza también esteconcepto de adquisición de vivienda habitual, ya que

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puede seguir produciendo beneficios fiscales en aque-llas personas que adquirieran su vivienda recurriendo afinanciación ajena (préstamo hipotecario) antes del 31de diciembre de 2012.

La base máxima de inversión deducible para lossupuestos de adquisición o rehabilitación de la vi-vienda habitual se fijan en 9.040 € anuales. Este lí-mite será único para el conjunto de los conceptos deinversión reseñados - más los de construcción o am-pliación de la vivienda habitual y cantidades deposita-das en cuentas de ahorro vivienda - y se aplicará enidéntica cuantía en tributación conjunta. El eventual ex-ceso de las cantidades invertidas sobre dicho importeno puede trasladarse a ejercicios futuros.

Cuando la adquisición o rehabilitación se realicencon financiación ajena, las cantidades financiadas seentienden invertidas a medida que se vayan amorti-zando los préstamos obtenidos. En estos supuestos,formarán parte de la base de la deducción tanto laamortización del capital como los intereses y demásgastos derivados de dicha financiación.

Porcentajes de deducción aplicables (Ejer-cicio 2012).

En los supuestos de adquisición o rehabilitaciónde la vivienda habitual el porcentaje a aplicar es del15% - un 7,5% corresponde al Estado y otro 7,5%a la Comunidad Autónoma en la que se declare –sobre las cantidades invertidas en tales conceptos,con un límite de 9.040 €, por lo que la cantidad adeducir será de 1.356 €.

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Préstamos Hipotecarios ( II )

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