Presentación 3. Estudio Factibilidad

ARQ. SANDRA BENÍTEZ V.

UCMC

Administración general

ETAPAS DEL ANTEPROYECTO

1. IDEA: FORMULAR Y EVALUAR

2. PREFACTIBILIDAD: INVERSIÓN PARA BUSCAR MAS Y MEJOR INFORMACIÓN. PRIMARIA, SECUNDARIA.

3. FACTIBILIDAD: MAS INVERSIÓN, UNA ALTERNATIVA, TOMA DE DECISIONES, ESTUDIOS ADICIONALES: ESTUDIOS DE AREA, DE MERCADO, LEGALES, DE PRODUCCION, TECNICOS, AMBIENTALES, FINANCIEROS Y ECONÓMICOS.

4. DECISION FINAL.

FACTIBILIDAD

La posibilidad expresa que tiene un proyecto determinado para ser ejecutado físicamente en el marco de los recursos físicos y tecnológicos con que cuenta.

«Extractado de: GERENCIA DE CONSTRUCCION»

ROJAS LOPEZ, MIGUEL DAVID

VIABILIDAD

Posibilidad que es asociada al entorno económico y para un proyecto significa: la disponibilidad de recursos financieros para invertir en aquellos que hacen factible técnicamente el proyecto.

FACTIBILIDAD Y VIABILIDAD

Son conceptos que se relacionan y permiten predecir si un proyecto será rentable para los inversionistas, competitivo en el mercado y si contará con los recursos técnicos apropiados.

El tamaño de un proyecto y su

ubicación en el mercado nos dirá el grado al cual se debe llegar con los estudios, para así alcanzar un nivel adecuado de información.

Estos estudios pueden y deben ser realizados varias veces durante diferentes etapas, de tal manera que se puedan verificar las desviaciones con respecto a lo proyectado desde la etapa inicial y tomar decisiones al respecto.

En esta etapa se eligen los diferentes especialistas que deben intervenir en los estudios que se deben realizar, algunos son:

Proyecto Arquitectónico

Estudio de suelos

Proyecto estructural

Estudio de impacto ambiental

Estudio eléctrico

Estudios hidráulicos, sanitarios y gas

Estudio de redes tv, tel., internet, aire acondicionado, etc…

Estudio de instalaciones especiales calderas, piso radiante, seguridad, sonido, cableado estructurado, etc…

Estudio de montajes industriales, etc…


Costos asociados a un proyecto inmobiliario


Precio de venta, recursos propios,

rentabilidad del proyecto

Costo de la tierra

Costo de urbanizar

Costo financiero

Costo de derechos,

impuestos, etc…

Honorarios técnicos, gerencia,

promoción y ventas

Costos directos del

proyecto

Durante esta etapa se realizan los estudios basados en experiencias anteriores o ajenas, con datos estadísticos, de mercadeo o de investigación, pueden ser preliminares y fundamentarse en un esquema básico.

Al tener todos los estudios se realiza una confrontación entre ingresos y egresos para definir si el proyecto puede o no generar utilidades, ser rentable y cumplir con las especificaciones técnicas y de diseño propuestas.


CUANDO ES FACTIBLE UN PROYECTO?

Hay disponibilidad de recursos físicos y técnicos para iniciarlo.

Los diseños se adaptan a las necesidades del entorno

Los estudios se enmarcan dentro de la reglamentación vigente.

Su localización ofrece las condiciones necesarias para su ejecución.

CUANDO ES VIABLE UN PROYECTO?

Tiene disponibilidad de crédito para iniciar, continuar y finalizar.

Se puede comercializar.

Se supone que tendrá rentabilidad aceptable sobre la inversión

La rentabilidad de la inversión con que se va a hacer, tiene para el inversionista un costo de oportunidad.

ASPECTOS DE ANALISIS: JURIDICOS

- Estudio de títulos: se realiza con base en el certificado de libertad y tradición de los últimos 20 años y las escrituras que aparecen en él. Lo realiza un abogado, quien entrega un concepto por escrito

- Continuidad en la tradición: registrar el lote.

- Existencia de hipotecas

- Existencia de limitaciones al dominio

como: embargos, patrimonio de familia,

testamentos…

- Existencia de sucesiones en curso

- Análisis de los linderos reales vs los escriturados, existencia de invasiones.

- Si el lote es de una comunidad (varias personas)

- Revisión de deudas de tipo predial o por valorización

Si existe alguno de estos problemas mientras se toma la decisión se deben revisar lotes alternativos y tener en cuenta:

• Plazo (según el tamaño del proyecto)

• Precio (global y por M2)

• Forma de pago, establecer garantías (pagarés, otros bienes, vehículos…)

En este aspecto se deben acordar las condiciones del negocio, definir quien paga la comisión, revisar si hay inmuebles para demoler y cuanto se paga por valorización.

ASPECTOS DE ANALISIS: JURIDICOS

En este aspecto se deben ANTICIPAR, DEFINIR, CREAR Y CUMPLIR, con las necesidades de los clientes de productos y servicios.

Oferta y Demanda

Oferta: conjunto de inmuebles que están disponibles en el mercado.

Demanda: conjunto de clientes actuales o potenciales con capacidad de compra.

Los resultados del estudio de mercado definirán los segmentos del mercado en el cual se enfocará el proyecto:

• Dimensiones y distribuciones arquitectónicas

• Especificaciones y acabados del proyecto

• Servicios públicos internos y externos

• Unidades

• Reformas permitidas de los inmuebles

ASPECTOS DE ANALISIS: COMERCIAL Y MERCADEO

La importancia de la ubicación de los proyectos es fundamental ya que es en lo primero que buscan los clientes y determinante para la decisión de compra.


Servicios del entorno

vecinos

valorización ambiente

cliente

Aspectos que condicionan el comportamiento y decisión de compra

Una vez se tiene una idea básica y general del proyecto que se realizará se hará un estudio de la competencia, a través de: medios de comunicación, visitas a la zona de influencia.

Información que se busca de la competencia:

INFORMACION GENERAL: nombre, ubicación, barrio o sector, propietarios, constructor, promotor y gerente, consultores, diseñadores, tamaño del proyecto, avance.

INFORMACION DEL INMUEBLE: tipo de proyecto (aptos, oficinas…), áreas, ambientes, acabados, redes especiales, pisos, ascensor, puntos fijos y areas comunes, zonas verdes, de juegos, sociales, servicios, parqueaderos, vias de acceso y comercio interno.

SERVICIOS CERCANOS: educación, salud, religiosos, comerciales, deportes y recreación.

INFORMACIÓN ECONÓMICA: precio de venta, tipo de financiación, financiera, cuota inicial, forma de pago, ingresos…

PRECIO DE VENTA: acorde a:

* Tipo de cliente a quien va dirigido

* Costo de realizar el proyecto mas la utilidad esperada

* Ley de oferta y demanda


Información que habla sobre el lote y su geografía.

• Levantamiento topográfico

• Disponibilidad de servicios públicos

• Normativa

• Índice de construcción y de ocupación, usos del lote, densidades, afectaciones.

- Áreas útiles, servidumbres.

- Estudio de suelos

- Estudio de impacto ambiental

ASPECTOS DE ANALISIS: TECNICO

Se realiza un estudio de mercado financiero, que se basa en datos estadísticos que verifican si la inversión en construcción comparada con otro tipo de inversiones tiene una buena rentabilidad en el momento.

Se revisan los diferentes tipo de créditos para constructor en las diferentes entidades financieras. La factibilidad financiera, permitirá concluir si es oportuno o no ejecutar el proyecto, revisando las fuentes de ingresos, que pueden ser:

TIPOS DE CREDITOS

De constructor de entidades financieras: maneja 2 variables Tasa de interés: depende del proyecto a realizar, va en función del precio de venta y es constante

Corrección monetaria: varia de acuerdo a la situación económica y política del país.

Créditos puentes: créditos que cubren déficit de cajas por un tiempo breve. Pueden ser de entidades financieras o de particulares.

ASPECTOS DE ANALISIS: FINANCIERO Y ECONÓMICO

POR APORTES DE SOCIOS O INVERSIONISTAS

Se analiza como cada inversionista va a respaldar el proyecto. Los aportes pueden ser en dinero, terrenos, honorarios, prestando dinero y recibiendo intereses y por titularización.

POR VENTAS

• Es el dinero que ingresa por cuotas iniciales de las ventas a los clientes. Este dinero se recauda antes y durante la construcción y entra considerándose como dinero de caja.

Al determinar las fuentes de dinero se procede a implementar una estructura de costos organizada y completa, con un análisis de egresos a nivel preliminar presupuestando los costos en rubros:

Costo del lote y gastos notariales del mismo

Costos directos de construcción

Costos de urbanismo

Costos de administración y

Costos indirectos.



Habiendo establecido el tipo de proyecto se establecen los precios de venta aproximados y las condiciones de pago.

Al calcular cuanto se obtiene por ventas y cuales son los costos, se realiza el estado de PyG con el cual se obtiene la utilidad en pesos y en porcentaje.

Se realiza el flujo de fondos.

Se realiza el calculo de la rentabilidad del proyecto donde el inversionista analiza si el proyecto es rentable, si es riesgoso o si es preferible invertir en otro tipo de negocio.

DECISION FINAL

Con base en la información anteriormente obtenida en las etapas previas, quienes deben tomar la decisión y debieron participar de forma interactiva en los estudios, optan por reelaborar el análisis, abandonar el proyecto, aplazarlo o llevarlo adelante.

Esta Etapa de anteproyecto termina cuando se decide el inicio o no del proyecto.

Aquí se pueden convocar nuevas personas con capacidad de intervenir, teniendo en cuenta su solvencia económica y moral.

Desde el punto de vista legal, termina con la firma del acta de inicio y al realizarse la constitución de la sociedad que realizará el proyecto inmobiliario.

DECISION FINAL

BIBLIOGRAFÍA

Gerencia de la Construcción Guía para Profesionales.

Rojas López, Miguel David.

ECOE Ediciones.

WEBGRAFÍA

IMÁGENES TOMADAS DE:

http://www.radiosantafe.com/2010/01/18/bolsa-colombiana-negocio-cuatro-veces-el-pib-en-2009/

http://yaymicro.com/vector/denied-stamp/1244810

http://www.viale.gov.ar/index.php?id=238

http://www.teleorinoco.com/2011_04_01_archive.html



























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