ESPECIALIZACION EN GERENCIA DE CONSTRUCCIONES

CONSTRUCCION Y DESARROLLO

Profesor: Ing. Andrés Santacruz

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD- TORRE COLSANITAS -

Realizado Por:

Angie GuerraJuan Vélez

Liliana VillamizarAndrés DimatéSonia Angarita

Bogotá, Octubre 27 de 2009

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

- TORRE COLSANITAS -

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INDICE

1. Antecedentes y Justificación

1.1 Planteamiento del Problema

1.2 Objetivos Generales

1.3 Objetivos Específicos

1.4 Justificación de Estudio

1.5 Antecedentes

2. Estudio de Mercado

2.1 Descripción y Objetivos del Estudio de Mercado

2.2 Revisión Documental

2.3 Levantamiento y Estudio de Campo

3.   Estudio Técnico y Económico

3.1 Aspectos Legales

3.2 Proyecto Ejecutivo

3.3 Costo de Terreno

3.4 Cálculo de Inversión Inicial

3.5 Precio de Venta

3.6 Financiamiento para Desarrolladores

4.   Evaluación Económica

4.1 Determinación de la Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento

4.2 Desarrollo del Proyecto con Tasa de Ventas Probable y con Financiamiento

4.3 Conclusiones

4.4 Análisis de Sensibilidad

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1. ANTECEDENTES Y JUSTIFICACIÓN

1.1 Planteamiento del Problema

Mediante un estudio de factibilidad, se determinará la viabilidad económica y funcional para desarrollar un proyecto de edificación de oficinas, consultorios especializados y clinicentro de atención prioritaria para medicina prepagada en la ciudad de Bogotá, teniendo como base el esquema básico de arquitectura, el análisis del sector y la información suministrada por el cliente.

1.2 Objetivo General

Obtener un método viable para desarrollar un proyecto de construcción para un edificio de oficinas, consultorios especializados y clinicentro de atención prioritaria para medicina prepagada en la ciudad de Bogotá

1.3 Objetivos Específicos

Determinar un proyecto de construcción viable para los inversionistas y posibles socios.

Determinar los precios de venta, cálculo de costos del proyecto, elaboración de flujos de caja proyectados y definición de alternativas de financiación del mismo.

Valorar de acuerdo con el cumplimiento de las normativas hospitalarias según la reglamentación de la Secretaría de Salud.

Cumplir con las normas de las entidades públicas concernientes (Planeación, Curaduría, Medio Ambiente, Acueducto, Energía, entre otros).

Lograr acercar a los usuarios a los servicios de la salud en este sector de la ciudad, para así incrementar su calidad de vida.

Satisfacer las necesidades de la Entidad de salud para prestar sus servicios adecuada y cómodamente.

1.4 Justificación de Estudio

A partir de la necesidad de reubicación de las instalaciones del Clinicentro de Medicina Prepagada de la calle 99 de la Organización Sanitas Internacional, debido al colapso en la estructura del actual inmueble y la posibilidad de utilizar un predio de 825 m2 con una ubicación estratégica; se desarrolla un análisis sobre la viabilidad de construir y poner en funcionamiento un proyecto inmobiliario en la ciudad de Bogotá.

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Sede actual Clinicentro Colsanitas Calle 99

1.5 Antecedentes

La necesidad de reubicar la sede principal de medicina prepagada de Colsanitas debido al deterioro de las actuales instalaciones.

Alta demanda de espacios óptimos para ejercer los servicios de salud de los profesionales adscritos que conforman el cuerpo médico de Colsanitas.

El interés de varios socios e inversionistas de apostarle a un proyecto de este tipo de infraestructura.

Necesidad de planear viablemente el proyecto en términos económicos. El ánimo de satisfacer a los usuarios.

2. ESTUDIO DE MERCADO

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2.1 Descripción y Objetivos del Estudio de Mercado

El siguiente estudio de mercado le permite conocer el sector y el mercado al cual está dirigiendo su proyecto; específicamente se determinaran las posibilidades reales de venta y funcionamiento con el fin de satisfacer los propósitos de los socios e inversionistas.

Los objetivos del estudio de mercado son:

Conocer la cantidad de oferta en el mercado de los bienes proyectados.

Entender la necesidad de los clientes (socios e inversionistas) que desean adquirir los bienes.

Planificar la viabilidad del proyecto durante un periodo determinado (mediano plazo).

Verificar que las características y especificaciones de los bienes corresponden a las demandadas por los clientes.

Proporcionar información detallada del precio apropiado para vender los bienes; siendo viables en la oferta del mercado o bien imponer un nuevo precio por alguna razón justificada.

Ayuda a conocer la magnitud de inversión del negocio.

2.2 Revisión Documental

Para el predio a analizar aplican las Normas Urbanísticas vigentes:REGLAMENTACIÓN URBANA: UPZ 16 Santa Bárbara, Decreto 1095 de 26-12-00 y 227 de 22-03-01

Sector Normativo: 9

Área de actividad: Residencial

Zona: Zona residencial con zonas delimitadas de comercio y servicios.

Tratamiento: Consolidación

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EDIFICABILIDAD:

Subsector: C

Indice máximo de Ocupación: 0,70

Índice máximo de construcción: 3,5

Altura permitida: 8 pisos

Tipología: Aislada

Aislamiento contra predios vecinos: 5,0 m

Aislamiento posterior: 5,0 m

Antejardín: 5,0 m por calle 100

Semisótano: No.

Sótanos: 2

Parqueaderos: 45

USOS

Subsector: 1

Permitidos: Vivienda unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar.

Complementarios: Servicios profesionales técnicos especializados, servicios alimentarios, servicios financieros, servicios de comunicación y entretenimiento masivo Comercio y dotacional vecinal.

Área del Lote: 825 m2

Pendiente: Plano

Forma: Rectangular

Ubicación: Medianero

Equipamiento Comunal No tiene

URBANISMO

Obras urbanismo al exterior Al 100%

Desarrollo vías exteriores: Al 100%

Desarrollo de redes: Al 100%

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2.3 Levantamiento y Estudio de Campo

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3.   ESTUDIO TÉCNICO Y ECONÓMICO

3.1 Aspectos Legales

De acuerdo al estudio de la normativa, encontramos la viabilidad del uso del suelo para el desarrollo del proyecto.

NORMATIVA URBANAAREA LOTE 825 m2ESTRATO 6DIRECCION  CALLE 100 No 19 A – 70BARRIO CHICO NORTE  PARQUEADEROS PRIVADOS 1 X CADA 80 M2

uso dotacionalPARQUEADEROS VISITANTES 1 X CADA 200 M2PARQUEADEROS PRIVADOS 50% 1 X CADA 30 M2 uso consulto-

rios y oficinasPARQUEADEROS VISITANTES 50% 1 X CADA 40 M2PARQUEADEROS PRIVADOS 1 X CADA 80 M2

Uso comercialPARQUEADEROS VISITANTES 1 X CADA 140 M2INDICE DE OCUPACION 0,7INDICE DE CONSTRUCCION 3,5NUMERO DE PISOS 8TIPOLOGIA AISLADA

3.2 Proyecto Ejecutivo

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Se desarrollo un esquema de zonificación del proyecto que incluye:

UBICACIÓNUSO DOTA-CIONAL VE-

CINAL

USO OFICINAS Y CONSULTORIOS

LOCAL CO-MERCIAL

ZONAS CO-MUNES

PARQUEADE-ROS

TOTAL POR PLANTA

Sótano 1 800 800

Sótano 2 800 800

Primer Piso 320 185 70 575

Segundo Piso 540 30 570

Tercer Piso 210 60 270

Cuarto Piso 210 60 270

Quinto Piso 210 60 270

Sexto Piso 210 60 270

Séptimo Piso 210 60 270

Octavo Piso 210 60 270

TOTAL 860 1.260 185 460 1.600 4.365

PARQUEADEROS EXIGIDOSPARQUEADEROS PRIVADOS 1 X CADA 80 M2

uso dotacional1

PARQUEADEROS VISITANTES 1 X CADA 200 M2 4PARQUEADEROS PRIVADOS 50% 1 X CADA 30 M2 uso consultorios

y oficinas21

PARQUEADEROS VISITANTES 50% 1 X CADA 40 M3 16PARQUEADEROS PRIVADOS 1 X CADA 80 M2

uso comercial2

PARQUEADEROS VISITANTES 1 X CADA 140 M2 1NUMERO TOTAL DE PARQUEADEROS 45

PARQUEADEROS PROPUESTOSPARQUEADEROS PRIVADOS 1 X CADA 80 M2

uso dotacional2

PARQUEADEROS VISITANTES 1 X CADA 200 M2 15PARQUEADEROS PRIVADOS 50% 1 X CADA 30 M2 uso consultorios

y oficinas30

PARQUEADEROS VISITANTES 50% 1 X CADA 40 M3 11PARQUEADEROS PRIVADOS 1 X CADA 80 M2

uso comercial2

PARQUEADEROS VISITANTES 1 X CADA 140 M2 10NUMERO TOTAL DE PARQUEADEROS 70

Zonificación del proyecto:

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3.3 Costo de Terreno

De acuerdo a lo conversado el costo del lote se estima en $3.411.375.000.oo.

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OFICINAS O CONSULTORIOS

CLINISANITAS

ZONAS COMUNES

LOCAL COMERCIAL

OFICINAS O CONSULTORIOS

CLINISANITAS

ZONAS COMUNES

LOCAL COMERCIAL

3.4 Cálculo de Inversión Inicial

Solo se requiere inversión inicial para la ejecución de los diseños arquitectónicos y

estudios y para presentación y comercialización del proyecto, de acuerdo con el es-

quema de venta que se propone en el estudio de factibilidad.

3.5 Precio de Venta

Tomando en cuenta el estudio de mercado y encontrando proyectos similares en Bo-gotá, estimamos el precio de venta en $6.800.000.oo por metro cuadro de área de oficinas y consultorios, $7.000.000.oo por metro cuadrado de local comercial y $8.500.000.oo por metro cuadrado de Clinicentro. (Ver cuadro adjunto)

3.6 Financiamiento para Desarrolladores

Para el manejo de recursos se propone como es común en el negocio de la construcción el manejo a través de la Fiducia de Administración Inmobiliaria.Sin embargo consideramos se debe crear una promotora inmobiliaria exclusiva para este proyecto.

FIDUCIA DE ADMINISTRACION INMOBILIARIA

La Fiducia de Administración Inmobiliaria es el negocio en virtud del cual se trasfiere un bien inmueble a la Entidad Fiduciaria para que administre y desarrolle un proyecto inmobiliario, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato y transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios del respectivo contrato.

La Fiducia de Administración Inmobiliaria es una herramienta que permitirá a la Promotora Inmobiliaria gestionar la venta del proyecto de una manera ágil, facilitando su ejecución. Igualmente les brinda a los compradores plena confianza en la administración de los recursos en el estado de preventas y su posterior destinación en los esquemas de fiducia inmobiliaria.

El Patrimonio Autónomo

Como alternativa para la estructuración y manejo de este tipo de inversiones se realiza a través de la conformación de patrimonio autónomo administrado por la Entidad Fiduciaria.Con el objeto de aislar los recursos para que tengan una destinación específica y para tal caso la fiduciaria actúa como garante de que se cumpla el objetivo del control, pero tendrá el control administrativo.

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Las ventajas de conformar patrimonio autónomo para este tipo de actividades son:

1) Ventajas de orden jurídico: Tiene una estructura de conformación y manejo flexible, de acuerdo con la vo-

luntad de las partes que suscriben el negocio. Conlleva manejo confidencial de la información de los participantes del nego-

cio y de las condiciones del mismo, que están sujetos al deber de reserva ban-caria.

No se asumen costos relativos a trámites notariales, de registro mercantil, en-tre otros, para efectos de su conformación.

Permite que los participantes regulen las normas de entrada y salida del nego-cio, incluyendo la forma de realización de aportes, barreras de salida, entre otros.

Las reglas de juego pueden ser modificadas fácilmente con acuerdos de las partes.

Puede estructurar órganos de decisión para los temas claves del negocio, con forma de operación muy ágil.

Puede establecer reglas de liquidación claras y ágiles, a diferencia de los en-gorrosos trámites que conlleva el tema para una sociedad.

2) Ventajas de orden operativo: No requiere una estructura administrativa y contable independiente, por cuan-

to estas actividades son desarrolladas por la fiduciaria. No se requiere la adquisición, sellamiento y registro de libros de comercio y

papeles del comerciante, toda vez que los mismos son registros internos del fideicomiso.

La Fiduciaria genera información periódica lo que permite tener disponible mejor y más actualizada información del funcionamiento del fideicomiso.

El patrimonio autónomo tiene un estricto control y vigilancia tanto de los órga-nos internos de la Fiduciaria, como por parte de la Superintendencia Bancaria.

3) Ventajas de orden financiero: Los patrimonios autónomos no son sujetos de impuesto de renta, no son suje-

tos de renta presuntiva y no son sujetos de retención en la fuente. En algunas ciudades el patrimonio autónomo no es sujeto del impuesto de in-

dustria y comercio. El patrimonio autónomo no es sujeto de impuestos especiales, tales como de

guerra, y evita la doble tributación. Los costos de constitución, funcionamiento y liquidación son menores frente a

los que se puede incurrir en las sociedades comerciales. No se tienen costos tales como revisoría fiscal, matrícula mercantil, etc., que

aumenta el costo de la administración de una sociedad. Tipos de Contratos

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La flexibilidad de la fiducia permite que se desarrollen contratos de acuerdo con las necesidades de cada cliente, los cuales analizaremos para establecer la conveniencia.Como el esquema de ventas no es de una unidad inmobiliaria si no a través de unos derechos de usos, se estudiará la alternativa más adecuada.

1) Fiducia de Administración de Recursos provenientes de preventas: La Fidu-ciaria administra los recursos de los futuros compradores de las unidades resultan-tes del proyecto de construcción. En este caso la fiduciaria recibe los recursos y los invierte mientras se llega al punto de equilibrio del proyecto; si no llega al punto de equilibrio en el término fijado en el contrato, los recursos recibidos son devueltos a los compradores con los rendimientos que hubieran generado. Si se llega al punto de equilibrio los recursos son destinados al proyecto de construcción.

2) Fiducia al Costo: El precio de cada inmueble está proyectado al momento de ini-ciarse el proyecto, pero si por alguna razón los costos del proyecto se incrementan durante su ejecución ese mayor valor es trasladado proporcionalmente a cada in-mueble que se construya, por lo cual el precio final se incrementa en relación con el precio con el precio inicial proyectado.

3) Fiducia a Precio Fijo: Los inversionistas que se vinculan al proyecto adquieren los futuros inmuebles a un precio que para ellos no sufrirá incremento alguno. Como la fiduciaria no puede asumir obligaciones de resultado, en este tipo de proyectos debe existir un inversionista quien asume los riesgos en las variaciones de los pre-cios, pero para los compradores el precio seguirá siendo aquel que acordaron al vin-cularse al proyecto.

FINANCIACION

Con el estudio de factibilidad actualizado una vez se definan los planos completos, se establezca el presupuesto de inversión, se haga el flujo de caja necesario del proyecto y el plan de ventas, determinamos la financiación que requiere el proyecto.

Con el respaldo del lote donde se desarrollará el proyecto, con un claro plan de ventas y la determinación del punto de equilibrio más el respaldo de la figura del Patrimonio Autónomo a través de una fiduciaria, la Gerencia general buscará la mejor opción de financiación del proyecto.

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4.   EVALUACIÓN ECONÓMICA

4.1 Determinación de la Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento

Para este caso y teniendo en cuenta que en Colombia después de la crisis de finales de los noventa, los esquemas de formulación y desarrollo de proyectos inmobiliarios cambio, consideramos un proyecto que se desarrolla y se construye, una vez se ha realizado la preventa total del proyecto.

Si consideramos que las únicas inversiones previas al inicio del proyecto, teniendo en cuenta que la preventa garantizará el éxito del mismo, serían los estudios de di -seño previos y comerciales y pago de licencia de construcción más el impuesto de delineación urbana se considera una inversión inicial de 1.400 Millones de pesos, por que lo la TASA MINIMA ACEPTABLE DE RENDIMIENTO que esté por encima del 25% de ese valor, como TASA DE OPORTUNIDAD DEL DINERO, es bastante exigente y ra-zonable.

Sin embargo hay otra alternativa que se utiliza en proyectos inmobiliarios y es que su resultado final esté por encima del 10% del costo de las ventas, y es esa la que inicialmente estimaremos en el estudio de factibilidad, por que consideramos que es de mayor exigencia que la anterior que solo nos implicaría un rendimiento de un 25% sobre la inversión.

4.2 Desarrollo del Proyecto con Tasa de Ventas Probable y con Financia-miento

Para este escenario se tiene las siguientes variables:

VENTAS

Se determina el cuadro de ventas. El Clinicentro y el local comercial se venden inicialmente a Colsanitas, con una

modalidad de pago del 15% de cuota inicial y el resto pagadero a 23 meses. Las áreas de oficina, consultorios y parqueaderos se venden con una cuota ini-

cial del 40% y el resto pagadero hasta la fecha de entrega. Se considera que el proyecto se vende en 12 meses a partir del 1 de Marzo de

2010.

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Este esquema puede facilitar la venta, teniendo el comprador entre 13 y 23 meses para pagar el 60% dependiendo del mes en que compre.

COSTOS

Se estima el valor del lote en 3.412 Millones de pesos Se considera el costo por m2 de Construcción en $ 1.994.387.oo por m2 de

Costo Directo Se considera un costo total de obra incluyendo costos indirectos de $

2.866.623.oo por m2. Se requiere una financiación a través de un crédito de constructor de un

5.33% de la inversión.

CONSTRUCCION

Se programa los estudios previos y ventas en 12 meses y la construcción en 14 meses, en el mes 24 se hará la entrega de los consultorios, oficinas, local comercial, Clinicentro y parqueaderos.

Es importante hacer el seguimiento a cada uno de ellos, sin embargo anexa-mos un resumen

4.3 Conclusiones

Se estima una utilidad del 14.53% sobre las ventas.

Se requiere preventa del proyecto.

Se permite una más cómoda forma de pagar el inmueble lo que puede ayudar al comprador a financiar un mayor porcentaje del inmueble.

Se tiene asegurada la venta inicial de las instalaciones del Clinicentro y del lo-cal comercial para Farmasanitas.

Se tiene asegurada la venta de los consultorios con los médicos adscritos de Colsanitas, como estrategia organizacional.

La variedad de oferta de usos garantiza una mayor variedad de compradores.

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La ubicación estratégica del proyecto lo convierte en un proyecto atractivo de inversión.

4.4 Análisis de Sensibilidad

Una vez revisado el estudio, con todo el gusto atenderemos sus observaciones y sus preguntas necesarias.

HEYMOCOL LTDA por su experiencia, ofrece la Gerencia del proyecto que Ustedes están iniciando, proporcionando asesorías en Diseño, Construcción, Ventas, Financiación, Jurídica y la entrega del edificio.

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