PROJECTE DE REPARCEL - ddgi.cat...de l’aprovació definitiva del PPU per a presentar el projecte...

Projecte de reparcel·lació que afecta un propietari únic del sector Clínica Girona a Fornells de la Selva FONT-VIÑOLAS ARQUITECTES SLP

1

PROJECTE DE REPARCEL·LACIÓ QUE AFECTA UN PROPIETARI ÚNIC DEL POLÍGON

ÚNIC DEL “SECTOR CLÍNICA GIRONA”, A FORNELLS DE LA SELVA

Propietari: MAS CASA GROGA SA


2


3

I N D E X:

Document I. Memòria

1. Generalitats.

1.1 Abreujaments.

1.2 Antecedents.

1.3 Descripció de l’àmbit reparcel·lable.

1.4 Planejament urbanístic vigent.

1.4.1 Les NSP vigents.

1.4.2 El PPU vigent.

1.5 Aprofitament urbanístic del sector.

1.6 Sistema d’actuació urbanística, modalitat i supòsit de reparcel·lació.

1.7 Objecte de la reparcel·lació.

1.8 Descripció dels sistemes vinculats.

1.9 Contingut del projecte de reparcel·lació que afecta un propietari únic.

1.10 Relació de propietaris i altres interessats en la reparcel·lació.

1.11 Relació de propietaris i altres interessats afectats pels sistemes vinculats.

1.11.1 Propietaris.

1.11.2 Altres interessats.

2. Drets de les persones propietàries de l’àmbit reparcel·lable, valoració de les finques adjudicades i criteris

emprats per a l’adjudicació.

2.1 Drets i deures del propietari únic.

2.2 Criteris de valoració de les finques resultants.

2.3 Criteris d’adjudicació.

2.4 Valoració de l’aprofitament urbanístic total del sector.

2.5 Proposta d’adjudicació del 15% de l’aprofitament urbanístic a l’Ajuntament.

3. Drets de les persones propietàries afectades pels sistemes vinculats.

4. Càrregues d’urbanització previstes.

5. Compte de liquidació provisional.

6. Condició d’eficàcia de la reparcel·lació.

7. Substitució de garanties.

Document II. Descripció de les finques aportades, i de les finques adjudicades de la reparcel·lació.

1. Descripció de les finques aportades.

2. Descripció de les finques adjudicades.

Document III. Descripció de les finques afectades pels sistemes vinculats.

1. Descripció de les finques matrius.

2. Descripció de la part afectada i de la resta de finques matriu.

3. Agrupació de les parts de finques afectades pel sistema vinculat que conforma el vial que uneix el sector

“Clínica Girona” amb la carretera N-II i parcel·les sobreres

Document IV. Precs registrals.

Document V. Annexes.

Annex 1. Valoració de les finques de resultat de la reparcel·lació.

1. Generalitats.

1.1 Bases legals de la valoració de les finques resultants.

1.2 Conclusions de les bases legals.

2. Metodologia de càlcul.

2.1 Criteris generals.

2.2 El mètode residual estàtic.

3. Valor en venda del metre quadrat edificat de cadascun dels cinc usos previstos en el Sector Clínica Girona

(Vv).


3.2 Habitatge de renda lliure, clau 4b.

3.3 Habitatge de protecció oficial de règim general, clau 4hp.Rg

3.4 Habitatge de protecció oficial de preu concertat, clau 4hp.Pc.

3.5 Ús terciari, clau 9a.

3.6 Sistema sanitari assistencial privat, clau E3.9.

4. Valor de la construcció per metre quadrat edificable de cadascun dels cinc usos previstos en el Sector

Clínica Girona (Vc).








4

5. Valor adoptat del coeficient K.

6. Valor de repercussió del sòl de cadascun dels cinc usos previstos en el Sector Clínica Girona (VRS).






7. Valor total en euros de l’aprofitament urbanístic del Sector Clínica Girona.

8. Dades respecte el valor de venda dels cinc usos previstos en el sector Clínica Girona.

8.1 Estudi de mercat dels habitatges de renda lliure.

8.1.1 Comparables.

8.1.2 Estudi de mercat sense homogeneïtzar.

8.1.3 Estudi de mercat homogeneïtzat.

8.2 Preu de venda dels habitatges de protecció oficial de règim general. Web de la Generalitat de

Catalunya, Departament de Territori i Sostenibilitat.

8.3 Preu de venda dels habitatges de protecció oficial de preu concertat. Web de la Generalitat de


9. Dades respecte el valor de construcció dels cinc usos previstos en el sector Clínica Girona.

9.1 Cost d’execució de la construcció d’habitatges plurifamiliar en bloc aïllat.

9.2 Cost d’execució de la construcció d’usos terciaris i dels equipaments sanitaris.

ANNEX 2. Valoració dels sistemes vinculats.

1. Generalitats.

1.1 Bases legals de valoració.

1.2 Criteris de valoració.

2. El mètode de capitalització de rendes.

3. Càlcul del valor de capitalització de l’explotació per metre quadrat de sòl.

3.1 La renda potencial (R).

3.2 El tipus d’actualització (r).

3.3 El factor de correcció per localització (FI).

3.4 Valor de capitalització per metre quadrat de sòl.

4. Valor de les parts de les finques matrius afectades.

5. Indemnització per les ocupacions temporals.

6. Dades.

6.1 Dades cadastrals de les tres finques matriu.

6.2 Deute pública de l’Estat en el mercat secundari a tres anys.

6.3 Annex I del RLLS.

6.4 Rendiments dels cereals segons l’Institut Nacional d’Estadística.

6.5 Preus de venda a la Llotja de Cereals de Barcelona.

6.6 Despeses d’explotació.

ANNEX 3. Notes simples de les finques aportades a la reparcel·lació.

- Finca 1. Registral 1240, propietat de Mas Casa Groga SA.




ANNEX 4. Notes simples de les finques afectades pels sistemes vinculats.

- Finca matriu A. Registral 848, propietat de Joan Busó Trayter.

- Finca matriu B. Registral 307, propietat d’Esteve Frigola Planas i Rosa Planas Feliu.

- Finca matriu C. Registral 967, propietat d’Ernesto Roura Cufi.

ANNEX 5. Escriptura de canvi de denominació social de CENTRO MÉDICO QUIRURGICO GERONA S.A. a MAS

CASA GROGA S.A.

ANNEX 6. Còpia dels pactes de 12 de juny de 1974 pels quals la societat Centro Médico Quirúrgico de Gerona

SA adquireix una franja de 10 metres de terreny per a vialitat.

Document VI. Plànols

01 Situació.

02 Emplaçament.

03 Planejament urbanístic vigent.

03.1 NSP vigents, classificació del sòl.

03.2 PPU vigent, zonificació.

04 Finques afectades pels sistemes vinculats.

05 Finques aportades.

06 Finques adjudicades.

07 Aprofitament urbanístic individualitzat per parcel·la.


5

1. Generalitats.

1.1 Abreujaments.

1.2 Antecedents.









1.9 Contingut del projecte de reparcel·lació que afecta un propietari únic.



1.11.1 Propietaris.


2. Drets de les persones propietàries de l’àmbit reparcel·lable, valoració de les finques adjudicades i criteris

emprats per a l’adjudicació.



2.3 Criteris d’adjudicació.



3. Drets de les persones propietàries afectades pels sistemes vinculats.


5. Compte de liquidació provisional.



DOCUMENT I : MEMÒRIA


6

1. Generalitats

1.1 Abreujaments

Per a la realització del present projecte utilitzarem els abreujaments següents:

- Decret legislatiu 1/2010, Del 3 d’agost, pel qual s’aprova el text refós de la Llei

d’urbanisme, modificat per la Llei 3/2012, del 22 de febrer: TRLU.

- Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’urbanisme,

modificat pel Decret 80/2009, de 19 de maig, pel qual s’estableix el règim jurídic dels

habitatges per fer efectiu el dret de reallotjament: RLU.

- Reial Decret Legislatiu 2/2008, del 20 de juny, pel qual s’aprova el text refós de la Llei de

sòl, modificat pel Reial Decret-Llei 8/2011, de l’1 de juliol, de mesures de suport als

deutors hipotecaris, de control de la despesa pública i cancel·lació de deutes amb

empreses i autònoms contretes pels ens locals, de foment de l’activitat empresarial i

impuls de la rehabilitació i de simplificació administrativa: LLS.

- Reial Decret 1492/2011, del 24 d’octubre, pel qual s’aprova el Reglament de valoracions

de la Llei de sòl: RLLS.

- Reial Decret 1093/97, del 4 de juliol, sobre la inscripció en el Registre de la Propietat dels

actes de naturalesa urbanística: RD. 1093/97.

- Decret de 8 de febrer de 1946, pel qual s’aprova el text refós de la Llei hipotecària (BOE

núm. 58, de 27 de febrer), modificada varies vegades, la darrera per la Llei 13/2009, de 3

de novembre, de reforma de la legislació processal per a la implantació de la nova

oficina judicial (BOE núm. 266, de 4 de novembre): LLH.

- Modificació de les Normes subsidiàries de planejament que delimita el sector de sòl

urbanitzable delimitat “Clínica Girona” MNSP.

1.2 Antecedents.

El planejament urbanístic general vigent al municipi de Fornells de la Selva classificava els

terrenys del sector Cínica Girona com a sòl no urbanitzable i els qualificava en part com a

zona agrícola, clau 8.a, i part com a zona forestal, clau 8.b.

Amb la finalitat que l’equipament sanitari privat de la Clínica Girona, implantada al centre de

la ciutat de Girona i amb necessitats de creixement que no podia assolir a la seva actual

ubicació, es pogués instal·lar en aquests terrenys, on el PDU del sistema urbà de Girona

preveu la ubicació de l’equipament sanitari sud, l’Ajuntament de Fornells de la Selva va

promoure una modificació de les Normes subsidiàries vigents per tal de classificar-los com a

sòl urbanitzable delimitat.

D’acord amb l’art. 99.1.b, del TRLU, segons el qual les modificacions d’instruments de

planejament general que comportin un increment de sostre edificable hauran de preveure la

seva execució immediata, l’agenda de la MPNS estableix un termini màxim de tres mesos des

de l’aprovació definitiva del PPU per a presentar el projecte d’urbanització i el de

reparcel·lació. L’acord d’aprovació definitiva del PPU es va publicar el 26 de juny de 2013 en

el DOGC 6404 i el present document es formula amb la finalitat de donar compliment a

l’agenda del PPU.


L’àmbit reparcel·lable és el sector “Clínica Girona”, que conforma quatre finques registrals,

totes elles propietat de la societat Mas Casa Groga SA, amb una superfície de 60.515,51 m²,

situat en uns terrenys llindants a l’àrea urbana de Girona, al límit nord del terme municipal de

Fornells de la Selva, dins del veïnat de Fornells Park, entre la C-65 i la N-II, al pla de Mas Casals.

Estan emmarcats al nord amb terrenys rústics d’ús agrari, coneguts com Cal Amat, a l’est i

oest amb zona boscosa i al sud amb la urbanització d’habitatges unifamiliars aïllats de

Fornells Park.

A més a més, d’acord amb allò que preveu l’art. 35.2.a del RLU, als efectes de llur obtenció,

la modificació de les Normes subsidiàries vincula al sector de la Clínica Girona els terrenys

classificats com a sòl no urbanitzable necessaris per a la connexió del sector amb la xarxa

viària existent (N-II i C-65), que queden qualificats el sistema urbanístic de comunicacions,

xarxa viària. El sistema vinculat 1, que l’uneix amb la N-II, té una superfície total de 3.130,33

m², i el sistema vinculat 2, que l’uneix amb la comarcal C-65, de 14.159,12 m², dels quals


7

12.501,13 se situen dins el terme municipal de Fornells de la Selva, i els 1.657,99 restants en el

de Girona. També s’inclou en les indemnitzacions que han de percebre els titulars dels

sistemes vinculats procedents de les ocupacions temporals necessàries per a l’execució

d’aquets sistemes, que afecten una superfície total de 6.523,50 m².

D’acord amb el que estableixen els art. 35.3 i 133.4 del RLU, aquests sistemes vinculats no

formen part de la unitat reparcel·lable i, per tant, no tenen la consideració de finca aportada

i no donen dret a l’adjudicació d’aprofitament urbanístic, només participen en la

reparcel·lació als efectes de la determinació de la indemnització que correspon a llurs titulars

i de fer efectiva llur cessió a l’administració.



El planejament urbanístic general vigent al municipi de Fornells de la Selva és la revisió de les

Normes subsidiàries de planejament, el text refós de la qual es va aprovar definitivament per

la Comissió Territorial d’urbanisme de Girona el 10 de febrer de 1999 (DOGC 2928 de 12 de

juliol de 1999). I per acord de Ple de data 28 d’abril de 2005, es va aprovar la refosa de les

modificacions puntuals aprovades des de l’entrada en vigor de les Normes subsidiàries de

planejament de la qual es va assabentar la CTU de Girona de data 27 de juliol de 2005.

Aquest planejament classifica els terrenys com a sòl no urbanitzable i els qualifica en part

com a zona agrícola, clau 8.a, i part com a zona forestal, clau 8.b. Nogensmenys, tal com

hem comentat, l’Ajuntament ha tramitat una modificació puntual de les Normes subsidiàries

vigents que ha estat aprovada definitivament per la CTU de Girona el 4 d’octubre de 2012 i

publicada en el DOGC de 23 de gener de 2013. Aquest planejament classifica els terrenys

com a sòl urbanitzable delimitat “sector Clínica Girona”, tot establint les determinacions

següents:

1 Superfície del sector: 60.515 m², el planejament derivat podrà ajustar aquesta per

adaptar-se als límits de la propietat en funció d’un aixecament topogràfic precís en un

màxim d’un 1%.

2 Classificació: sòl urbanitzable delimitat

3 Edificabilitat bruta: 0,75 m² st/m²s, de la qual com a mínim el 0.39 m² st/m²s, es destinarà a

sostre sanitari privat, i com a màxim el 0,18 m² st/m²s es podran destinar a usos residencials

d’habitatge i el 0,18 m² st/m²s a la resta d’usos compatibles diferent del principal.

4 Nombre màxim de plantes: a definir pel PPU, però en qualsevol cas l’alçada de PB+4

només s’admetrà en l’equipament sanitari privat.

5 Densitat màxima: 20 Habitatges/Ha (120 habitatges).

6 Reserves mínimes per a habitatges de protecció pública:

- Habitatges amb protecció oficial de règim general: 20% del sostre residencial (24 hab.)

- Habitatges amb protecció oficial de preu concertat: 10% del sostre residencial (12

hab.)

7 Usos:

- Principals: equipament sanitari privat

- Compatibles: residencial i habitatge (la superfície mínima per habitatge serà de 68 m2

útils), comercial, comercial a l’engròs, oficines i serveis, restauració, cultural i social,

educatiu, garatge, serveis tècnics, sanitari, assistencial, esportiu, administratiu,

radiocomunicació, serveis urbans.

- Prohibits: Religiós.

8 Cessions:

- Sistema urbanístic de comunicacions, xarxa viària: segons el PPU.

- Sistema urbanístic d’espais lliures públics: 26%.

- Sistema urbanístic d’equipaments comunitaris: 4%.

- Aprofitament urbanístic: 15% a l’administració actuant.

9 Manteniment global de les superfícies destinades a cadascun dels sistemes urbanístics

locals: D’acord amb el que disposa l’art. 64 del Text refós de la Llei d’urbanisme, part del

sistema d’equipaments comunitaris es podrà destinar a espais lliures si l’objectiu és

d’interès públic tal com preservar en la seva màxima extensió la massa boscosa existent.

10 Terminis: El sector es desenvoluparà en el primer sexenni de vigència de la modificació de

les NSP.


8

11 Sistemes vinculats: D’acord amb allò que preveu l’art. 35.2.a del Reglament de la Llei

d’urbanisme, es vincula al sector de la Clínica Girona els terrenys classificats com a sòl no

urbanitzable necessaris per a la connexió del sector amb la xarxa viària existent (N-II i C-

65) que queden qualificats el sistema urbanístic de comunicacions, xarxa viària. La

superfície exacte dels terrenys de sistema vinculats al sector els definirà el planejament

derivat en funció de la definició del sistema viari, però que aproximadament són de 14.800

m2.

Cal fer constar que tal com estableix l’Avanç de planejament de l’àmbit “Estació

Avellaneda – Àrea Hospitalària Sud” definit pel PDU, en el moment que els planejaments

generals del municipi de Girona i Fornells classifiquin els sectors confrontants, aquests

sistemes vinculats passaran a tenir consideració d’Infraestructures comunes.

12 Deure de conservació. No s’imposa el deure de conservació mitjançant la constitució

d’una junta de conservació, en no apreciar-se les circumstàncies que ho fan necessari ni

les condicions establertes a l’art 68.7 del RLU, però la garantia es mantindrà durant un

termini de 3 anys des de la recepció de les obres.

13 Mesures ambientals: Hi ha setze mesures ambientals que no es transcriuen per resultar

irrellevants en aquest projecte.


En desenvolupament de la modificació puntual de les Normes subsidiàries s’ha tramitat el PPU

del sector, que ha estat aprovat definitivament per la CTU de Girona el 8 de novembre de

2012 i publicat en el DOGC núm 6404 de 26 de juny 2013. Les característiques del sector

definides en aquest document són següents:

A. Quadre de característiques del sector. Zones i sistemes.

B. Quadre de superfícies dels sistemes vinculats exteriors


9


D’acord amb el Pla parcial urbanístic l’aprofitament urbanístic del sector per unitats

d’ordenació són les següents:


El Pla d’etapes del PPU, d’acord amb el que estableix l’art. 121.4 del TRLU, estableix que el

sector s’executarà en un únic polígon pel sistema d’actuació urbanística de reparcel·lació,

en la modalitat de compensació bàsica.

D’acord amb l’art. 130.1 TRLU i 170.1 RLU, la compensació bàsica té per objecte l’execució

del planejament en l'àmbit d’un PAU, per part de les persones propietàries del sòl inclòs en el

mateix, que representin més del 50% de la superfície total. A aquests efectes, les persones

propietàries s'han de constituir en junta de compensació, sens perjudici d’aquells supòsits en

que no sigui necessària d’acord amb el què estableix l'article 130.2 TRLU, entre els quals es

preveu el supòsit de propietari únic.


10

Per tant, atès que la totalitat dels terrenys del sector pertanyen a una mateixa societat,

aplicarem la reparcel·lació que afecta un propietari únic o una comunitat de béns regulada

a l’art. 167 RLU.


D’acord amb l’art. 124 del TRLU i l’art. 130 del RLU, la reparcel·lació és un sistema d’actuació

urbanística i un instrument de gestió urbanística mitjançant el qual es duu a terme la gestió

urbanística integrada del planejament urbanístic, i té per objecte:

a. Repartir equitativament els beneficis i càrregues derivades de l’ordenació urbanística.

b. Regularitzar la configuració de les finques per adaptar-les a les exigències del Pla.

c. Situar l’aprofitament en zones aptes per a l’edificació.

d. La cessió gratuïta a favor de l’Ajuntament dels terrenys destinats a sistemes urbanístics i

de l’aprofitament urbanístic de l’àmbit que li pertoqui, d’acord amb la legislació

urbanística i el planejament, si s’escau.

e. La determinació de les quotes d’urbanització a càrrec de les persones propietàries.

La singularitat del projecte de reparcel·lació que afecta un propietari únic fa que s’excloguin

del seu objecte els apartats a) i e), atès que correspon a aquest assumir totes les despeses i

apropiar-se de tot l’aprofitament resultant de la transformació urbanística, a excepció del

15% que ha de cedir a l’ajuntament com a administració actuant, d’acord amb la MNSP.

Nogensmenys, d’acord amb el que estableix l’art. 35.2.a del RLU, la MNSP vinculen al sector

els terrenys classificats com a SNU necessaris per a la seva connexió amb la N-II i la C-65, per

la qual cosa, també és un objecte de la present reparcel·lació fer efectiva la cessió

d’aquests terrenys a l’Ajuntament i establir la indemnització que correspon a llurs titulars, el

pagament de la qual és a càrrec del propietari únic del sector, així com establir la

indemnització per l’ocupació temporal necessària per a l’execució dels dos sistemes.


El sistema vinculat 1, de 3.130,33 m² de superfície, està format pel vial que uneix el sector

Clínica Girona amb la N-II, amb una amplada de 12 m, i se situa entre la finca registral 307,

propietat del Sr. Esteve Frigola Planas, i la 967 propietat del Sr. Ernest Roura Cufí, les quals

estan separades per un antic camí, de 216,76 m², que també forma part del sistema vinculat,

amb la qual cosa la superfície de terreny a obtenir, en principi, seria de 2.913,57 m², però,

atès que la Societat promotora va comprar de les finques adjacents, mitjançant contracte

privat, una superfície de 1.942,56 m², dels quals 1.448,42 m² estan afectats al sistema vinculat,

resulta que el terreny privat real a obtenir és de 1.465,15 m². Els 494,14 m² restants, que no

estan afectats pel sistema vinculat i que formen quatre gaies de terreny discontinues, se

cediran gratuïtament a l’Ajuntament per tal que, juntament amb l’antic vial de 216,76 m², els

pugui alienar com a parcel·les sobreres a les finques col·lindants, de manera que aquestes

afrontin de mnera continua amb el nou vial. Per tant, la superfície a indemnitzar és de

1.465,15 m² i la nova superfície a inscriure a nom de l’Ajuntament, com a vialitat i parcel·les

sobreres,, és de 3.407,71 m² (2.913,57 m² + 494,14 m²).

Efectivamet, el 12 de juny de 1974, mitjançant contracte privat, els propietaris d’ambdues

finques varen vendre a la societat Centro Médico Quirurgico de Gerona SA, ara Mas Casa

Groga SA, una franja de terreny de 10 metres d’amplada, en la qual s’incloïa el camí que les

separava, que no va accedir al Registre de la propietat i que es grafia en els plànols núm. 4.1

i 4.2., indicant-se en color blau aquelles parts que ara formen part del sistema vinculat

(1.448,42 m²), i en color vermell les que no estan afectades (494,14 m²) que es proposa cedir

a ‘Ajuntament..

D’acord amb això, el sistema vinculat està format per les superfícies de terreny següents:

- Part de l’antic camí que separava ambdues finques 216,76 m²

- Terrenys adquirits a l’any 1974 de la registral 307 29,18 m²

- Terrenys adquirits a l’any 1974 de la registral 967 1.419,24 m²

- Terrenys afectats de la registral 307 121,43 m²

- Terrenys afectats de la registral 967 1.343,72 m²

Total ...................................................................................................... 3.130,33 m²

Nogensmenys, per a la inscripció en el Registre de la Propietat no considerem la superfície

que actualment ja es destina a camí públic, per la qual cosa la superfície a cedir a

l’Ajuntament de Fornells de la Selva serà de 2.913,57 m².

A banda i banda del sitsema vinculat 1 es preveuen unes ocupacions temporals pel termini

de dos anys per tal de poder executar les obres, amb una superfície total de 1.545,39 m².


11

El sistema vinculat 2 està format pel vial que uneix el sector Clínica Girona amb la C-65, amb

una amplada de 14 metres, i pel giratori de connexió amb dita carretera comarcal, amb una

superfície total dins el terme municipal de Fornells de la Selva de 12.501,13 m², dels quals

5.281,72 m² ja estan afectats a vialitat, per la qual cosa únicament cal obtenir els 7.219,41 m²

que actualment formen part de la finca registral 848. La superfície afectada per les

ocupacions temporals se situa a banda i banda del vial amb una superfície total de 4.978,11

m² (veure plànols núm. 4.1 i 4.3).

El giratori del sistema vinculat 2 també se situa en part dins el terme municipal de de Girona,

amb una superfície de 1.657,99 m², dels quals 1.192,87 m² ja estan afectats a vialitat i

únicament afecta dues petites gaies de terreny privat, de 48,10 m² a la banda de ponent de

la C-65, i de 417,02 a la banda de llevant, i que seran adquirits per l’Ajuntament de Girona

mitjançant un procediment d’ocupació directa, i si aquest mecanisme no resulta suficient

mitjançant una actuació aïllada d’expropiació urbanística. L’execució de les obres dins el

terme municipal de Girona comporten una ocupació temporal de 45,08 m² a la finca de

ponent de la C-65, i de 181,70 m² a la finca de llevant.

1.9 Contingut del Projecte de Reparcel.lació que afecta un propietari únic.

Segons l’art. 167.1 RLU, en el cas que uns terrenys inclosos en un PAU pertanyin a un propietari

únic, és d’aplicació el que estableixen els apartats 1 i 2 de l’art. 164 RLU per a les

reparcel·lacions voluntàries. És a dir, es tracta d’una reparcel·lació voluntària sense la

necessitat de complementar l’escriptura pública amb l’apoderament especial previst als

apartats 3, 4 i 5 de l’esmentat article, atès que aquesta funció l’exerceix el propietari únic.

Tot i que la reparcel·lació voluntària permet que el projecte omiteixi algun dels continguts

establerts per altres supòsits de reparcel·lació, per a la seva formulació, tramitació i inscripció

en el Registre de la Propietat cal atendre d’igual manera a les determinacions establertes en

la legislació urbanística i de sòl vigents, així com al RD 1093/1997.

D’acord amb això, el present Projecte de Reparcel.lació s'ajusta en els seus documents i

continguts a les prescripcions genèriques establertes als articles 124 a 129 del TRLU i als art. 130

a 163 del RLU, prescindint d’aquells continguts que per les seves característiques esdevenen

innecessaris. També es contemplen les determinacions de l’art. 167 i 164 del RLU, que regulen

la casuística de la reparcel·lació que afecta a un propietari únic i la reparcel·lació voluntària.


El propietari únic de les quatre finques incloses en el polígon únic del sector Clínica Girona és

la societat MAS CASA GROGA SA, domiciliada al carrer Joan Maragall 26, 17002 Girona. Les

relacions amb l’Ajuntament s’efectuaran sempre a través del seu gerent, actualment el Sr.

Carles Espígul. A la finca afectada per la reparcel·lació no hi ha altres titulars de drets.


1.11.1 Propietaris.

1. MAS CASA GROGA SA.

Joan Maragall 26, 17002 Girona.

Propietari d’una gaia de terreny adquirida de les finques C i D, per contracte

privat a l’any 1974, que no ha accedit al Registre de la Propietat.

2. FINCA B: Joan Busó Trayter.

C/. València, 299, 8º, 1a; 08009 Barcelona.

Propietari de la finca registral 848.

3. FINCA C: Esteve Frigola Planas i Rosa Planas Feliu.

C/ La Canya, 17458 Fornells de la Selva.

Propietari de la resta de finca matriu 307, una vegada segregada la part

corresponent a la finca A (251,04 m²).

4. FINCA D: Ernest Roura Cufí, titular de la nua propietat.

Mas Arbuse, 17457 Riudellots de la Selva

Propietari de la resta de finca matriu 967, una vegada segregada la part

corresponent a la finca A (1.691,52 m²).


12


FINCA C:

- Rosa Planas Feliu, titular del dret d’usdefruit

C/ La Canya, 17458 Fornells de la Selva.

FINCA D:

- Domingo Tusca Puig, titular del dret d’usdefruit per meitats indivises i amb pacte

de supervivència.


- Mercedes Font Barrera: usdefruit per meitats indivises i amb pacte de

supervivència


2. Drets de les persones propietàries de l’àmbit reparcel·lable, valoració de les finques

adjudicades i criteris emprats per a l’adjudicació.


D’acord amb l’art. 40.2 TRLU, els propietaris de sòl urbanitzable delimitat tenen dret al 85% de

l’aprofitament urbanístic del sector referit a llurs finques, la qual cosa coincideix amb el deure

de cessió del 15% de l’aprofitament urbanístic a l’administració actuant previst a l’art. 45.1

TRLU.

Aquest deure de cessió ha estat modificat per la Llei 3/2012 (del 10% al 15%) i, d’acord amb

la DT. 3.a.2, només és d’aplicació als sòls urbanitzables que assoleixin la classificació

posteriorment a l’entrada en vigor d’aquesta Llei, cosa que és el cas del sector Clínica

Girona. A més a més, quan es va iniciar la formulació de la MNSP, atès que la delimitació del

sector s’efectuava mitjançant una modificació del planejament urbanístic general, d’acord

amb l’art. 45.1.a.segon del DL 1/2010, ja es preveia el mateix deure de cessió (15%).

D’altra banda, atès que l’administració actuant no participa en les càrregues d’urbanització

dels terrenys amb aprofitament urbanístic que rep en compliment del deure de cessió de sòl

amb aprofitament urbanístic (art. 46 TRLU), els quals s’han de cedir urbanitzats, resulta que els

propietaris de sòl urbanitzable delimitat han d’assumir el 100% de les despeses d’urbanització

del polígon repartitdes d’acord amb el valor de les finques adjudicades (art. 120.5 TRLU), per

tant, en aquest cas, les assumirà íntegrament el propietari únic dels terrenys.


D’acord amb l’art. 126.1.b) del TRLU i 140 del RLU les finques resultants es valoren de la

manera que decideixin per unanimitat les persones propietàries afectades, sota criteris

objectius i generals per a tot el polígon d’actuació urbanística i en funció de l’aprofitament

urbanístic que li atribueix el planejament urbanístic, o bé, si no hi ha acord, es valoren

subjectant-se als criteris de la legislació aplicable en matèria de règim del sòl i valoracions

(LLS). En qualsevol cas, cal tenir en compte les regles de ponderació establertes a l’art. 37 del

TRLU.

Atesa la casuística del present projecte, en principi, el valor de les finques resultants

únicament cal establir-lo als efectes de quantificar el 15% de l’aprofitament urbanístic a cedir

a l’Ajuntament. Nogensmenys, també serveix per acreditar que el valor de les finques on es

concentra la responsabilitat, d’acord amb l’art. 159 RLU, és suficient.

2.3 Criteris d’adjudicació

L’únic criteri d’adjudicació consisteix en situar les finques amb aprofitament urbanístic que

s’han de cedir a l’Ajuntament, el qual ha manifestat l’oportunitat de disposar d’habitatges

amb algun règim de protecció pública.


D’acord amb el els valors de repercussió del sòl per a les diferents zonificacions que es

determina en l’Annex 1 del Document V d’aquest projecte, corresponent a valoració de les

finques de resultat de la reparcel·lació, el valor total de l’aprofitament urbanístic del polígon

únic del sector Clínica Girona homogeneïtzat en euros és el següent:


13

- Habitatge lliure, clau 4b: 7.350,00 m² sostre x 318,36 €/m² = 2.339.946,00 €

- HPO gral, clau 4hp.Rg: 2.100,00 m² sostre x 185,47 €/m² = 389.487,00 €

- HPO conc, clau 4hp.Pc: 1.050,00 m² sostre x 278,44 €/m² = 292.362,00 €

- Terciari, clau 9a: 10.850,00 m² sostre x 79,93.€/m² = 867.240,50 €

- Assistencial, clau E3.9: 24.036,63 m² sostre x 16,93 €/m² = 406.940,14 €

Total ...................................................................................................................................... 4.295.975,64 €


A l’Ajuntament li pertoca una adjudicació del 15% del valor de l’aprofitament urbanístic del

sector, o sigui, un valor de 637.886,34 €, i el projecte proposa adjudicar-li la parcel·la núm. 04,

qualificada com a zona d’illa oberta residencial, subzona d’habitatge protegit, clau 4hp,

que, d’acord amb els càlculs realitzats en l’Annex 1 del Document V, té un valor de 681.849 €

€, la qual cosa representa un 16,03 % del valor total de l’aprofitament urbanístic, i un escreix

d’adjudicació de 43.962,66 €, que la propietària única dels terrenys renuncia a percebre.

3. Drets de les persones propietàries pels sistemes vinculats.

Tal com hem comentat a l’apartat 1.7 d’aquesta memòria, d’acord amb el que estableix

l’art. 35.2.a del RLU, la MNSP vincula al sector Clínica Girona els terrenys classificats com a SNU

necessaris per a la connexió del sector amb la N-II i la C-65.

D’acord amb l’art. 133.4 del RLU, aquests terrenys no tenen la consideració de finca

aportada, no donen dret a l’adjudicació d’aprofitament urbanístic i participen en la

reparcel·lació als únics efectes de la determinació de la indemnització que correspon a llurs

titulars a càrrec de la comunitat de reparcel·lació, i de fer efectiva llur cessió a

l’administració.

D’acord amb la valoració que s’efectua en l’Annex 2 del Document V d’aquest projecte,

corresponent a valoració dels sistemes vinculats, les indemnitzacions que corresponen als

propietaris per la cessió dels terrenys afectats pels sistemes vinculats, a un valor d’4,28 €/m²,

són les següents:

Finca Matriu B: 7.219,41 m2 x 4,28 €/m2 = 30.899,07 €

Finca Matriu C: 121,43 m2 x 4,28 €/m2 = 519,72 €

Finca Matriu D: 1.343,72 m2 x 4,28 €/m2 = 5.751,12 €

Total ............................................................................................................. 37.169,91 €

A més a més, per a l’execució d’aquests sistemes serà necessari ocupar temporalment una

franja de 5 metres situada a banda i banda, durant un any, la qual d’acord amb el mateix

Annex 2, a un valor de 0,038 €/m², comporta les indemnitzacions següents:

Finca Matriu B: 4.978,11 m2 x 0,038 €/m2 any x 2 anys= 378,33 €

Finca Matriu C: 322,94 m2 x 0,038 €/m2 any x 2 anys = 24,54 €

Finca Matriu D: 1.222,45 m2 x 0,038 €/m2 any x 2 anys = 92,90 €

Total .................................................................................................................. 495,77 €

En cas de ser vigents els drets d’usdefruit que apareixen a les notes simples de les finques

matrius B i C, i que durant la informació pública s’aportin els documents acreditatius

necessaris (edat de l’usufructuari), es podrà realitzar el repartiment de les indemnitzacions

que els hi pertoquen, d’acord amb el que disposa l’art. 10.2 del RDL. 1/1993, de 24 de

setembre, de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, en cas

contrari, d’acord amb el que disposa l’art. 22.4 de la LLS, es dipositarà la indemnització

davant l’òrgan judicial perquè aquest fixi i distribueixi, pel tràmit dels incidents, la proporció

que correspon a cadascun dels respectius interessats.

En aquest mateix cas, la indemnització per les ocupacions temporals pertoquen als titulars del

dret d’usdefruit, d’acord amb el que disposa l’art. 561-6 de la Llei 5-2006, de 10 de maig, del

llibre cinquè del Codi civil de Catalunya,


Les càrregues d’urbanització, d’acord amb l’art. 120 del TRLU i 127 del RLU, són les següents

(sense IVA):

- Honoraris tècnics: ............................................................................ 196.000,00€

- Avanç de Pla director 18.000,00 €

- Modificació NSP 16.000,00 €


14

- Pla parcial urbanístic 32.000,00 €

- Projectes de gestió urbanística 12.000,00 €

- Projecte d’urbanització 76.000,00 €

- Projecte giratori 30.000,00 €

- Assessorament jurídic 12.000,00 €

- Indemnitzacions dels sistemes vinculats ...................................... 37.665,68 €

- Cost de les obres d’urbanització .............................................. 2.872.000,00 €

- Despeses de formalització i inscripció .......................................... 14.520,00 €

Total .......................................................................................... 3.120.186,01 €

Nogensmenys, als efectes de la responsabilitat en la reparcel·lació, cal tenir en compte que

les següents no en forma part:

- Els honoraris tècnics ja han estat liquidats i, incloure’ls en el compte de liquidació

provisional comportaria duplicar la responsabilitat, per la qual cosa en el compte de

liquidació provisional (CLP) únicament considerem els corresponents a la direcció de les

obres d’urbanització (18.000 € + IVA).

- Les indemnitzacions corresponents als propietaris dels sistemes vinculats, atès que per

poder-los cedir a l’Ajuntament mitjançant la inscripció del projecte de reparcel·lació,

per similitud amb el que estableixen els art. 128.3 del TRLU i 151 del RLU, cal acreditar

haver procedit al seu pagament o al seu dipòsit prèviament, tampoc els considerem en

el CLP.

- Les despeses d’inscripció en el Registre de la Propietat, atès que cal liquidar els honoraris

prèviament a la seva formalització, tampoc els considerem en el CLP.

Per tant, de les despeses d’urbanització previstes a l‘art. 120 TRLU únicament formen part de

la responsabilitat de les finques de resultat, als efectes de l’afecció registral, les següents (IVA

inclòs del 21%):

- Honoraris tècnics de direcció de les obres d’urbanització 21.780,00 €

- Cost de les obres d’urbanització 3.475.120,00 €

Total ........................................................................................... 3.496.900,00 €

5. Compte de liquidació provisional

El compte de liquidació provisional total del present projecte de reparcel·lació puja la

quantitat de 3.496.900,00 € (inclòs l’IVA del 21%).


L’eficàcia del projecte de reparcel·lació i el seu accés al Registre de la propietat,d’acord

amb el que estableixen els art. 128.3 del TRLU i 151 del RLU, queda supeditada a l’acreditació

que s’ha procedit al pagament o al dipòsit de les indemnitzacions corresponents als

propietaris dels terrenys afectats pel sistema vinculat i per les ocupacions temporals que es

descriuen a l’apartat tercer d’aquesta memòria.


Una vegada aprovat el present projecte de reparcel·lació es produeix la substitució de

garanties prevista a l'art. 161 del RLU, amb la qual cosa l’Ajuntament haurà de retornar l’aval

dipositat corresponent al 12% de les despeses d’urbanització previstes

Girona, novembre de 2013

Jordi Font Bel / Jaume Viñolas Segarra, arqtes.

Font-Viñolas Arquitectes SLP.


15

1. Descripció de les finques aportades.

2. Descripció de les finques adjudicades.

DOCUMENT II, DESCRIPCIÓ DE LES FINQUES APORTADES, I DE LES FINQUES ADJUDICADES EN LA

REPARCEL·LACIÓ


16

DOCUMENT II.1. - Descripció de les finques aportades


17

FINCA APORTADA NÚM. 01 .

SUPERFÍCIE REGISTRAL: 37.979,49 m²

SUPERFÍCIE REAL: 38.085,43 m²

TITULAR: CENTRO MÉDICO QUIRURGICO GERONA S.A.

DADES REGISTRALS

Inscripció: Volum 1647, llibre 25, foli 13, finca 1.240 de Fornells de la Selva.

Descripció finca: RÚSTICA. Peça de terra campa, procedència de l‘heretat anomenada “MAS

CASALS” coneguda actualment per “GRANJA ARTILLERIA”, situada en el terme de FORNELLS DE LA

SELVA, de superfície TRENTA-SET MIL NOU-CENTS SETANTA-NOU metres i QUARANTA-NOU

decímetres quadrats, equivalents a un milió de pams quadrats; que llinda pel Nord amb el Mas

Amat; Est, part amb dit Mas Amat i amb resta de finca de Luis Torrent Comas; Sud, aiximateix, amb

finca de la qual se segrega de Luis Torrent Tomás; i Oest, part amb finca de la qual se segrega i

part amb el Mas Amat.

PROCEDÈNCIA: Segregació Granja Artilleria, finca 356, foli 80, volum 794, llibre 10 de Fornells de la

Selva.

Règim de titularitat: Ple domini.

Títol: Aportació, per títol del dia 28 de setembre de 1971, davant el notari Luis Pagés Costart, de

Girona.

Càrregues i afeccions: Lliure de càrregues.

OBSERVACIONS:

Per escriptura de modificació de la societat atorgada pel Sr. Pompeyo Pascual Busquets, en

representació de la societat CENTRO MÉDICO QUIRURGICO GERONA S.A., davant el notari

Antonio Palos Ferreres, el dia 27 de desembre de 1978, amb el núm. 1871 del seu protocol, es

canvia la denominació social passant a denominar-se MAS CASA GROGA S.A.(veure Document 5,

annex 5), per la qual cosa se sol·licita al Sr. Registrador de la propietat que procedeixi a la

rectificació de la titularitat d’acord amb el que estableix l’art. 8 del RD 1093/97.

De la medició realitzada per a la redacció del present projecte de reparcel·lació de propietari

únic en resulta una superfície real de 38.085,43 m², per la qual cosa es prega al Sr. Registrador de

la propietat que procedeixi a practicar una major cabuda de 105,94 m².


18


SUPERFÍCIE: 18.989,74 m²


DADES REGISTRALS


Descripció finca: Peça de terra campa, procedència de l‘heretat anomenada “MAS CASALS”

coneguda actualment per “GRANJA ARTILLERIA” i també per Mas Torrent, situada en el terme de

FORNELLS DE LA SELVA, de superfície DIVUIT-MIL NOU-CENTS VUITANTA-NOU metres i SETANTA-

QUATRE decímetres quadrats, equivalents a cinc-cents mil pams quadrats; que llinda pel Nord

amb el Mas Amat; Est, amb Centro Médico Quirúrgico de Girona S.A.; Sud, amb Luis Torrent Tomás

i Oest amb el Mas Amat.

PROCEDÈNCIA: Segregació heretat Granja Artilleria, finca 356, foli 80, volum 794, llibre 10 de

Fornells de la Selva.


Títol: Compravenda, per títol del dia 19 de juliol de 1973, davant el notari Juan Veciana Vila, de

Castelló d’Empúries.


OBSERVACIONS:








19




DADES REGISTRALS


Descripció finca: RÚSTICA. Peça de terra procedent de l’anomenada GRANJA ARTILLERIA, en el

terme municipal de FORNELLS DE LA SELVA, de superfície MIL CINC-CENTS VUITANTA-UN metres i

CINQUANTA-TRES decímetres quadrats, de forma triangular. Llinda: al sud, amb resta de finca de

la qual se segrega; a l’Est, amb el Mas Amat; a l’Oest amb finca de la societat compradora i al

Nord amb el punt de confluència dels llindars Est i Oest.

PROCEDÈNCIA: Segregació finca 356, foli 112, volum 1.312, llibre 17 de Fornells de la Selva.


Títol: Compravenda, per títol del dia 1 d’abril de 1976, davant el notari José Peñafiel Burgos, de

Girona.


OBSERVACIONS:








20




DADES REGISTRALS


Descripció finca: RÚSTICA. Peça de terra procedent de l’anomenada GRANJA ARTILLERIA, en el

terme municipal de FORNELLS DE LA SELVA, de superfície MIL VUIT-CENTS CINQUANTA-VUIT metres i

VUITANTA-UN decímetres quadrats, de forma triangular. Llinda: al sud, amb resta de finca de la

qual se segrega; a l’Est, amb camí que la separa de la finca de la societat compradora; a l’Oest,

amb el Sr. Frigola i al Nord amb el punt de confluència dels llindars Est i Oest.

PROCEDÈNCIA: Segregació finca 356, foli 112, volum 1.312, llibre 17 de Fornells de la Selva.


Títol: Compravenda, per títol del dia 1 d’abril de 1976, davant el notari José Peñafiel Burgos, de

Girona.


OBSERVACIONS:








21

DOCUMENT II.2. - Descripció de les finques adjudicades.


22

FINCA NÚM. 01

SUPERFÍCIE: 18.106,28 m².

TITULAR : MAS CASA GROGA SA.

RÈGIM URBANÍSTIC INFORMATIU (Sense efectes registrals):

- Zonificació: Sistema d’equipaments comunitaris privats, subsistema sanitari assistencial, clau

E3.9.

- Aprofitament urbanístic: 24.036,63 m² de sostre.

DADES REGISTRALS

Descripció finca: “URBANA”. Parcel·la núm. 1 del projecte de reparcel·lació que afecta un

propietari únic del polígon únic del sector “Clínica Girona”, al terme municipal de Fornells de la

Selva. Té forma sensiblement rectangular i una superfície de DIVUIT MIL CENT-SIS metres amb VINT-I-

VUIT decímetres quadrats (18.106,28 m²). Llinda: a la dreta entrant, sud, amb línia de 96,17 m, amb

la parcel·la resultant núm. 8 del mateix projecte de reparcel·lació, adjudicada a l’Ajuntament de

Fornells de la Selva; al fons, llevant, part amb la parcel·la resultant núm. 7, en línia de 74,08 m,

adjudicada a l’Ajuntament de Fornells de la Selva, part amb el límit del sector, en línia quebrada

de 121,94 m; a l’esquerra, nord, en línia de 78,49 m, amb límit del sector i a través d’ell amb finca

de Joan Busó Trayter; i al front, ponent, en línia de 226,55 m., amb carrer principal que travessa el

sector.

Tipus de titularitat: Ple domini.

Títol: Nova adjudicació per subrogació real de part dels drets de la finca aportada número 1.


COMPTE DE LIQUIDACIÓ: Està afectada a l’import de 406.940,14 €, corresponent al saldo del

compte de liquidació provisional, així com al 11,63 % del saldo de la liquidació definitiva.


23

FINCA NÚM. 02




- Zonificació: Zona de serveis, subzona terciària, clau 9a.

- Aprofitament urbanístic: 10.850 m² de sostre.

DADES REGISTRALS



Selva. Té forma trapezoïdal i una superfície de CINC MIL SET-CENTS VINT-I-UN metres amb

NORANTA-SIS decímetres quadrats (5.721,96 m²). Llinda: a la dreta entrant, nord, en línia de 47,23

m, amb vial secundari del sector; al fons, ponent, en línia de 112,58 m, amb la parcel·la resultant

núm. 5 del mateix projecte de reparcel·lació, adjudicada a l’Ajuntament de Fornells de la Selva; a

l’esquerra, sud, en línia de 65,10 m, amb passatge del sector; i al front, llevant, en línia de 95,07 m,

amb el carrer principal que travessa el sector.


Títol: Nova adjudicació per subrogació real de part dels drets de la finca aportada número 1.


COMPTE DE LIQUIDACIÓ: Està afectada a l’import de 823.840,50 €, corresponent al saldo del



24

FINCA NÚM. 03




- Zonificació: Zona d’illa oberta residencial, clau 4b.

- Aprofitament urbanístic: 7.350 m² de sostre i 84 habitatges.

DADES REGISTRALS



Selva. Té forma sensiblement rectangular i una superfície de SIS MIL QUARANTA-CINC metres amb

SET decímetres quadrats (6.045,07 m²). Llinda: a la dreta entrant, llevant, en línia de 63,64 m, amb

la parcel·la resultant núm. 4 del mateix projecte de reparcel·lació i adjudicada a l’Ajuntament de

Fornells de la Selva; al fons, nord, en línia de 89,09 m., amb passatge del sector; a l’esquerra,

ponent, en línia de 64,73 m., amb el mateix passatge; i al front, sud, en línia de 100,89 m, amb el

carrer principal que travessa el sector.


Títol: Nova adjudicació per subrogació real dels drets de les finques aportades núm. 2, 3 i 4, i part

dels drets de la finca aportada número 1.


COMPTE DE LIQUIDACIÓ: Està afectada a l’import de 2.266.119,36 €, corresponent al saldo del



25

FINCA NÚM. 04


TITULAR : AJUNTAMENT DE FORNELLS DE LA SELVA.


- Zonificació: Zona d’illa oberta residencial, subzona d’habitatge protegit, clau 4hp.

- Aprofitament urbanístic:

- 2.100 m² de sostre per a 24 habitatge amb protecció oficial de règim general.

- 1.050 m² de sostre per a 12 habitatge amb protecció oficial de preu concertat.

DADES REGISTRALS



Selva, afectada a la construcció d’habitatges de protecció pública, el 66,66% del sostre a

habitatges de protecció oficial de règim general i el 33,33% a habitatges de protecció oficial de

preu concertat. Té forma rectangular i una superfície de MIL CINC-CENTS SETANTA-VUIT metres

amb CINQUANTA-QUATRE decímetres quadrats (1.578,54 m²). Llinda: al nord, en línia de 25,00 m,

amb passatge del sector; a llevant, en línia de 65,71 m, amb vial principal que travessa el sector;

a ponent, en línia de 63,64 m, amb la parcel·la resultant 3 del mateix projecte de reparcel·lació i

adjudicada a la societat Mas Casa Groga S.A; i al sud, en línia de 20 m, amb l’esmentat carrer

principal que travessa el sector.

Tipus de titularitat: Ple domini, en concepte de Patrimoni municipal del sòl.

Títol: Nova adjudicació per cessió obligatòria i gratuïta en virtut del que estableix l’art. 45.1 del Text

refós de la Llei d’urbanisme, per divisió de la finca que conforma l’agrupació instrumental de les

quatre finques aportades a la reparcel·lació.


COMPTE DE LIQUIDACIÓ: No està afectada a cap import del compte de liquidació provisional, ni

a cap saldo de la liquidació definitiva, atès que d’acord amb l’art. 46 del Text refós de la Llei

d’urbanisme, l’administració actuant no participa en les càrregues d’urbanització.


26

FINCA NÚM. 05




Zonificació: Sistema urbanístic d’espais lliures públics, subsistema de parcs, clau V1.

DADES REGISTRALS


propietari únic del polígon únic del sector “Clínica Girona” de Fornells de la Selva. Té forma

irregular i una superfície de CATORZE MIL TRES-CENTS QUINZE metres amb SETANTA-SIS decímetres

quadrats (14.315,76 m²). Llinda: a la dreta entrant, llevant, part amb passatge del sector, en línia

de 69,81 m, part amb la parcel·la resultant núm. 2 del mateix projecte de reparcel·lació, en línia

de 112,58 m., adjudicada a la societat Mas Casa Groga S.A.; al fons, nord, en línia corba de

118,48 m., amb vial secundari del sector; a l’esquerra, ponent, en línia de 206,91 m., amb límit del

sector; i al front, sud, part amb vial principal que travessa el sector, en línia de 12,83 m., part amb

passatge, en línia de 53,15 m.

Tipus de titularitat: Ple domini, en concepte de bé de domini públic.

Títol: Nova adjudicació per cessió obligatòria i gratuïta, d’acord amb l’art. 34.7 del Text refós de la

Llei d’urbanisme, per divisió de la finca que conforma l’agrupació instrumental de les quatre

finques aportades a la reparcel·lació.



27

FINCA NÚM. 06





DADES REGISTRALS



triangular i una superfície de MIL TRES-CENTS SETANTA-QUATRE metres amb TRETZE decímetres

quadrats (1.374,13 m²). Llinda: a la dreta entrant, ponent, en línia de 2,91m., amb límit del sector; al

fons, sud, en línia de 84,32 m., amb límit del sector i a través d’ell amb parcel·les de la urbanització

Fornells Park; a l’esquerra, llevant, en línia de 30,28 m., amb vial del sector que connecta amb la

urbanització Fornells Park; i al front, nord, en línia de 93,52 m., amb el vial principal que travessa el

sector.


Títol: Nova adjudicació per cessió obligatòria i gratuïta d’acord amb l’art. 34.7 del Text refós de la





28

FINCA NÚM. 07





DADES REGISTRALS



triangular i una superfície de MIL DOS-CENTS SETZE metres amb CINQUANTA-TRES decímetres

quadrats (1.216,53 m²). Llinda: al nord i llevant, en línia de 64,14 m., amb límit del sector; al sud i

llevant, en línia de 37,78 m., també amb límit del sector; i a ponent, part amb la parcel·la resultant

núm. 1 del mateix projecte de reparcel·lació, en línia de 74,08 m., adjudicada a la societat Mas

Casa Groga S.A., part amb la parcel·la resultant núm. 8, en línia de 5,07 m, adjudicada a

l’Ajuntament de Fornells de la Selva.







29

FINCA NÚM. 08




Zonificació: Sistema urbanístic d’equipaments comunitaris, clau E.

DADES REGISTRALS


propietari únic del polígon únic del sector “Clínica Girona” de Fornells de la Selva, destinada a

sistema urbanístic d’equi8paments comunitaris. Té forma irregular i una superfície de QUATRE MIL

QUATRE-CENTS SEIXANTA-VUIT metres amb NORANTA-UN decímetres quadrats (4.468,91 m²). Llinda:

a la dreta entrant, ponent, en línia de 33,48 m., amb vial del sector que connecta amb la

urbanització Fornells Park; al fons, sud, en línia de 188,48 m., amb el límit del sector i a través d’ell

amb parcel·les de la urbanització Fornells Park; a l’esquerra, llevant, part amb parcel·les de la

urbanització Fornells Park i part, en línia de 5,07 m., amb la parcel·la resultant núm. 7 del mateix

projecte de reparcel·lació, adjudicada a l’Ajuntament de Fornells de la Selva; i al front entrant,

part amb el vial principal que travessa el sector, en línia de 55,50 m., part amb la parcel·la

resultant núm. 1, en línia de 96,17 m, adjudicada a la societat Mas Casa Groga SA.




finques aportades a la reparcel·lació



30

FINCA NÚM. 09




Zonificació: Sistema urbanístic de comunicacions, subsistema viari, clau X.

DADES REGISTRALS


propietari únic del polígon únic del sector “Clínica Girona” de Fornells de la Selva. Està Formada

pel vial principal que travessa el sector, el passatge interior i el vial situat a la part sud del sector

que connecta amb la urbanització Fornells Park, i el vial secundari que discorre paral·lel al límit

nord del sector, amb una superfície total de SET MIL SIS-CENTS VUITANTA-VUIT metres amb TRENTA-

TRES decímetres quadrats (7.688,33 m²).




finques aportades a la reparcel·lació



31

1. Descripció de les finques matrius.

2. Descripció de la part afectada i de la resta de finca matriu.

3. Agrupació de les parts de finques afectades pel sistema vinculat que conforma el vial que

uneix el sector “Clínica Girona” amb la carretera N-II i parcel·les sobreres

Document III. Descripció de les finques afectades pels sistemes vinculats.


32

DOCUMENT III.1. - Descripció de les finques matrius.


33

FINCA A1

TITULAR:

MAS CASA GROGA SA.

DADES REGISTRALS

Inscripció: -----

Descripció finca: “RÚSTICA”. Parcel·la procedent de la segregació de la finca registral 307, està

formada per dos gaies de terreny discontinues de forma allargada amb una superfície total de

DOS-CENTS CINQUANTA-UN metres i QUATRE decímetres quadrats (251,04 m²). Llinda al Nord i

Llevant amb resta de finca de la qual se segrega, i al sud i ponent amb camí existent i a través

d’ell amb finca de Ernest Roura Cufí.


Títol: Compravenda per contracte privat de 12 de juny de 1974.


OBSERVACIONS:

Per contracte privat de 12 de juny de 1974, la societat Centro Médico Quirurgico de Gerona SA,

ara Mas Casa Groga SA, va comprar aquesta finca als Srs. Esteva Frigola Planas la nua propietat i

a Rosa Planas Feliu l’usdefruit, per la qual cosa, d’acord amb el que estableix l’art. 9.2 del RD

1093/1997, de 4 de juliol, sobre la inscripció en el Registre de la propietat dels actes de naturalesa

urbanística, atès que el títol té més de 30 anys, se sol·licita al Sr. Registrador de la propietat que la

inscrigui a favor de la societat Mas Casa Groga SA per reanudació del tracte successiu

interromput, d’acord amb els requisits establerts a l’esmentat text legal.


34

FINCA A2

TITULAR:

MAS CASA GROGA SA.

DADES REGISTRALS

Inscripció: -----

Descripció finca: “RÚSTICA”. Parcel·la procedent de la segregació de la finca registral 967, té

forma allargada i una superfície de MIL SIS-CENTS NORANTA-UN metres i CINQUANTA-DOS

decímetres quadrats (1.691,52 m²). Llinda al sud i ponent amb resta de finca de la qual se segrega,

i al Nord i Llevant amb camí existent i a través d’ell amb finca d’Esteve Frigola Planas.


Títol: Compravenda per contracte privat de 12 de juny de 1974.


OBSERVACIONS:


ara Mas Casa Groga SA, va comprar aquesta finca als Sr. Ernesto Roura Cufí i altres, per la qual

cosa, d’acord amb el que estableix l’art. 9.2 del RD 1093/1997, de 4 de juliol, sobre la inscripció en

el Registre de la propietat dels actes de naturalesa urbanística, atès que el títol té més de 30 anys,

se sol·licita al Sr. Registrador de la propietat que la inscrigui a favor de la societat Mas Casa Groga

SA per reanudació del tracte successiu interromput, d’acord amb els requisits establerts a

l’esmentat text legal.


35

FINCA MATRIU B

TITULAR: JOAN BUSO TRAYTER.

DADES REGISTRALS

Inscripció: Volum 1379, llibre 20, foli 89, finca 848 de Fornells de la Selva.

Descripció finca: SEGONA SORT del MAS COMA. Extensió de terreny de cabuda cinquanta

vessanes aproximadament, equivalents a deu hectàrees, noranta-tres àrees, setanta-dos

centiàrees, segons títol però en realitat la seva superfície és de NOU hectàrees CINQUANTA-NOU

àrees VINT centiàrees (95.920,00 m²), equivalents a quaranta-tres vessanes vuitanta-cinc cèntims

aproximadament, de les quals vint-i-cinc coma seixanta vessanes són de cereal de secà i les

restants divuit coma vint-i-cinc vessanes de pastures, bosc baix i camins i constitueixen les

parcel·les 2 i 3 del polígon 2 del cadastre, situada en el terme municipal de FORNELLS DE LA SELVA.

Llinda: al nord, amb heretat dels donants, avui Juan i Inés Busó Planas; a l’Est, amb honors del Mas

Figueres propi de Mariano Castells; al Sud, amb honors del Mas Fornells anomenat també Mas

Casals de Luis Torrent; i a l’Oest, amb honors del Mas torre Sansona, avui Ramon Bosch.

PROCEDÈNCIA: Segregació de la finca 338, foli 153, llibre 9 de Fornells, volum 691.

S’ha segregat d’aquesta finca, pel seu llindar sud, una peça de terra de 3.224,89 m2, per aportar-

se al projecte de reparcel·lació voluntària del sector Camí Vell de Palau Sacosta, passant a formar

la finca 3102, en el foli 147 del volum 4059, llibre 72 de Fornells de la Selva.


Títol: Donació, per títol del dia 19 de desembre de 1987, davant el notari Antonio Palos Ferreres, de

Girona.



36

FINCA MATRIU C

TITULAR:

ESTEBAN FRIGOLA PLANAS.

ROSA PLANAS FELIU

DADES REGISTRALS


Descripció finca: Casa Mas Garriga, situada en el terme de Fornells de la Selva, actualment

coneguda per Mas Groga, composada de planta baixa i dos pisos, amb una extensió de terreny

a la mateixa contigu de cabuda setze vessanes, vuitanta-set cèntims, equivalents a TRES

hectàrees, SEIXANTA-NOU àrees, SIS centiàrees (36.906,00 m²), dels quals la casa n’ocupa noranta-

sis metres quadrats. Llindars: Nord, amb Josep Berdala, Buenaventura Falgues i Montserrat Frigola;

Est Buenaventura Falgues i José Torrent; Sud amb José Gotarra Puig i Pilar Frigola; i Oest amb la

Renfe i amb poca part amb Montserrat Frigola i amb Jose Recasens. Està travessada de Nord a

Sud amb la carretera de Barcelona a França.

PROCEDÈNCIA: Immatriculació.

Règim de titularitat:

ESTEBAN FRIGOLA PLANAS: Nua propietat.

ROSA PLANAS FELIU: Usdefruit.

Títol: Herència, per títol del dia 6 de desembre de 1973, davant el notari Luis Pagès Costart, de

Girona.

Càrregues i afeccions: Drets legitimaris corresponents a Pilar i Montserrat Frigola Planas.

OBSERVACIONS:


ara Mas Casa Groga SA, va comprar d’aquesta finca 251,04 m², tal com es pot comprovar en el

document de l’annex 6, per la qual cosa se sol·licita al Sr. Registrador de la propietat que segregui

aquesta superfície per passar a formar la finca independent A1.


37

FINCA MATRIU D

TITULAR:

ERNESTO ROURA CUFÍ.

DOMINGO TUSCA PUIG

MERCEDES FONT BARRERA

DADES REGISTRALS


Descripció finca: RUSTICA. Porció de terreny part conreu i part bosc, situada en el terme municipal

de Fornells de la Selva, de pertinències del Mas Garriga, de cabuda nou vessanes i mitja

equivalents a DOS hectàrees SET àrees SETANTA-SIS centiàrees, CINQUANTA decímetres quadrats

(20.776,50 m²) dels quals cinc vessanes amb nou centèsimes d’altre són de conreu i les quatre

vessanes amb quaranta-una centèsimes d’altre restants bosc. Llindars: al Nord, amb José Frigola

mitjançant carretera comú i amb part amb termes; a l’Est, amb José Maria Torrent; al Sud, amb

Martín Masachs; i a l’Oest, amb resta de finca de la qual se segrega mitjançant la carretera nova

de Madrid a la Jonquera.

PROCEDÈNCIA: Segregació finca 599, foli 145, volum 1283, llibre 16 de Fornells de la Selva.

Tipus de titularitat:

ERNESTO ROURA CUFÍ: Nua propietat.

DOMINGO TUSCA PUIG: Usdefruit per meitats indivises i amb pacte de supervivència.

MERCEDES FONT BARRERA: Usdefruit per meitats indivises i amb pacte de supervivència

Títol: Compravenda, per títol del dia 8 de febrer de 1958, davant el notari Francisco Fernández

Prida, de Girona.


OBSERVACIONS:


ara Mas Casa Groga SA, va comprar d’aquesta finca 1.691,52 m², tal com es pot comprovar en el

document de l’annex 6, per la qual cosa se sol·licita al Sr. Registrador de la propietat que segregui

aquesta superfície per passar a formar la finca A2.


38

DOCUMENT III.2. - Descripció de la part afectada i de la resta de finques matriu.


39

PART AFECTADA DE LA FINCA MATRIU B .

TITULAR: AJUNTAMENT DE FORNELLS DE LA SELVA.

DADES REGISTRALS

Descripció finca: RÚSTICA. Porció de terreny situat en el terme municipal de Fornells de la Selva,

que forma part del vial que uneix el sector “Clínica Girona” amb la carretera C-65. Té una

superfície de SET MIL DOS-CENTS DINOU metres i QUARANTA-UN decímetres quadrats (7.219,41 m²) i

llinda per tots els costats amb resta de finca de la qual se segrega, la registral 848 de Fornells de la

Selva.


Títol: Cessió obligatòria i gratuïta d’acord amb l’art. 133.4 del Reglament de la Llei d’urbanisme.


RESTA DE LA FINCA MATRIU B .

TITULAR: JOAN BUSO TRAYTER.

DADES REGISTRALS

Inscripció: finca 848 de Fornells de la Selva.

Descripció finca: SEGONA SORT del MAS COMA. Extensió de terreny situada en el terme municipal

de Fornells de la Selva, de cabuda VUITANTA-CINC MIL QUATRE-CENTS SETANTA-CINC metres amb

SETANTA decímetres quadrats (85.475,70 m2), desprès de vàries segregacions. Està travessada pel

vial que connecta el sector “Clínica Girona” amb la carretera C-65 i llinda: al nord, amb heretat

dels donants, avui Juan i Inés Busó Planas; a l’Est, amb honors del Mas Figueres propi de Mariano

Castells; al Sud, amb honors del Mas Fornells anomenat també Mas Casals de Luis Torrent; i a

l’Oest, amb honors del Mas torre Sonsona, avui Ramon Bosch.

PROCEDÈNCIA: Segregació de la finca 338, foli 153, llibre 9 de Fornells, volum 691.


Títol: Donació, per títol del dia 19 de desembre de 1987, davant el notari Antonio Palos Ferreres de

Girona.



40

PART AFECTADA DE LA FINCA MATRIU C .


DADES REGISTRALS


que forma part del vial que uneix el sector “Clínica Girona” amb la carretera N-II. Té una

superfície de CENT VINT-I-UN metres amb QUARANTA-TRES decímetres quadrats (121,43 m2). Llinda:

al Nord, amb resta de finca de la qual se segrega; a Llevant, amb el sector “Clínica Girona”; al

sud i ponent, amb terrenys que també formen part del vial que uneix el sector “Clínica Girona”

amb la carretera N-II.




RESTA DE LA FINCA MATRIU C .

TITULAR:

ESTEBAN FRIGOLA PLANAS.

ROSA PLANAS FELIU

DADES REGISTRALS


Descripció finca: Casa Mas Garriga, situada en el terme de Fornells de la Selva, actualment

coneguda per Mas Groga, composada de planta baixa i dos pisos, amb una extensió de terreny

a la mateixa contigu, desprès de practicades dues segregacions, de cabuda TRENTA-SIS mil CINC-

CENTS TRENTA-TRES metres amb CINQUANTA-TRES decímetres quadrats (36.533,53 m2), dels quals la

casa n’ocupa noranta-sis metres quadrats. Llindars: Nord, amb Josep Berdala, Buenaventura

Falgues i Montserrat Frigola; Est, Buenaventura Falgues i José Torrent; Sud, amb el vial que uneix el

sector “Clínica Girona” amb la carretera N-II; i Oest, amb la Renfe i amb poca part amb

Montserrat Frigola i amb Jose Recasens. Està travessada de Nord a Sud per la carretera de

Barcelona a França.

PROCEDÈNCIA: Immatriculació.


ESTEBAN FRIGOLA PLANAS: Nua propietat.

ROSA PLANAS FELIU: Usdefruit.

Títol: Herència, per títol del dia 6 de desembre de 1973, davant el notari Luis Pagès Costart, de

Girona.

Càrregues i afeccions: Drets legitimaris corresponents a Pilar i Montserrat Frigola Planas.


41

PART AFECTADA DE LA FINCA MATRIU D .


DADES REGISTRALS


que forma part del vial que uneix el sector “Clínica Girona” amb la carretera N-II. Té una

superfície de MIL TRES-CENTS QUARANTA-TRES metres amb SETANTA-DOS decímetres quadrats

(1.343,72 m2). Llinda: al Nord, amb terrenys destinats al mateix vial que uneix el sector “Clínica

Girona” amb la carretera N-II; al Sud i Llevant, amb finca de la qual se segrega; i a Ponent, amb la

carretera N-II.




RESTA DE LA FINCA MATRIU D .

TITULAR:

ERNESTO ROURA CUFÍ.

DOMINGO TUSCA PUIG

MERCEDES FONT BARRERA

DADES REGISTRALS


Descripció finca: RUSTICA. Porció de terreny part conreu i part bosc, situada en el terme municipal

de Fornells de la Selva, de pertinències del Mas Garriga, de cabuda desprès de dues

segregacions DISSET MIL SET-CENTS QUARANTA-UN metres amb VINT-I-SIS decímetres quadrats

(17.741,26 m2). LIinda: al Nord, amb vial que uneix el sector “Clínica Girona” amb la carretera N-II;

a l’Est, amb José Maria Torrent; al Sud, amb Martín Masachs; i a l’Oest, amb resta de finca de la

qual se segrega mitjançant la carretera nova de Madrid a la Jonquera.

PROCEDÈNCIA: segregació finca 599, foli 145, volum 1283, llibre 16 de Fornells de la Selva.


ERNESTO ROURA CUFÍ: Nua propietat.

DOMINGO TUSCA PUIG: Usdefruit per meitats indivises i amb pacte de supervivència.

MERCEDES FONT BARRERA: Usdefruit per meitats indivises i amb pacte de supervivència

Títol: Compravenda, per títol del dia 8 de febrer de 1958, davant el notari Francisco Fernández

Prida.



42

DOCUMENT III.3. - Agrupació de les parts de finques afectades pel sistema vinculat que conforma el vial que

uneix el sector “Clínica Girona” amb la carretera N-II i parcel·les sobreres.


43

FINCA QUE CONFORMA EL VIAL QUE UNEIX EL SECTOR CLÍNICA GIRONA AMB LA N-II I PARCEL·LES

SOBRERES. .

TITULAR: AJUNTAMENT DE FORNELLS DE LA SELVA

DADES REGISTRALS

Inscripció: -----

Descripció finca: “RÚSTICA”. Porció de terreny situat en el terme municipal de Fornells de la Selva

formada per l’agrupació de vàries finques, de forma allargada conforma el vial que uneix el

sector “Clínica Girona” amb la carretera N-II, i parcel·les sobreres, amb una superfície de TRES MIL

QUATRE-CENTS SET metres amb SETANTA-UN decímetres quadrats (3.407,71 m²). Llinda, al Sud i

ponent amb terrenys de la finca registral 967, propietat de Ernest Roura Cufí; i al nord i llevant, part

amb Mas Casa Groga SA, part amb antic camí i part amb la finca registral 307, propietat d’Esteve

Frigola Planas.

Tipus de titularitat: Ple domini, en concepte de bé de domini públic i parcel·les sobreres..




44

DOCUMENT IV. - PRECS REGISTRALS


45

D’acord amb el contingut del present projecte, es realitza al Sr. Registrador del Registre de la

propietat núm. 4 de Girona els precs següents:

Finques aportades 1, 2, 3 i 4.

- Modificar la denominació social de la societat titular de les quatre finques aportades a la

reparcel·lació, de CENTRO MÉDICO QUIRURGICO GERONA S.A. a MAS CASA GROGA S.A.,

d’acord amb l’escriptura de modificació de la societat atorgada pel Sr. Pompeyo Pascual

Busquets, en representació de la societat CENTRO MÉDICO QUIRURGICO GERONA S.A., davant

el notari Antonio Palos Ferreres, el dia 27 de desembre de 1978, amb el núm. 1.871 del seu

protocol, que s’adjunta a l’annex 5 DEL Document V d’aquest projecte.

- Practicar una major cabuda 105,94 m² en la finca a`portad número 1, amb la qual cosa la

seva superfície serà de 38.085,43 m², enlloc dels 37.979,49 m² que apareixen en la descripció

registral.

Finques resultants núm. 1, 2 i 3.

- Inscriure-les com a nova adjudicació a nom de la societat MAS CASA GROGA S.A., per

subrogació real de les aportades 1, 2, 3 i 4, i afectar-les al saldo del compte de liquidació

provisional i al percentatge del saldo de la liquidació definitiva, d’acord amb les fitxes

corresponents de finques adjudicades,.

Finca resultant núm. 4.

- Inscriure-la a nom de l’Ajuntament de Fornells de la Selva, com a nova adjudicació en base el

15% de l’aprofitament urbanístic de l’àmbit que li correspon, d’acord amb l’art. 45.1 del TRLLU.

Finques resultants núm. 5, 6, 7, 8 i 9.

- Inscriure-les a nom de l’Ajuntament de Fornells de la Selvaí, com a nova adjudicació per cessió

obligatòria i gratuïta, d’acord amb l’art. 34.7 del TRLU, per estar afectades a sistemes

urbanístics.

Reanudació del tracte successiu interromput d’algunes finques afectades pels sistemes vinculats.

- Inscriure a nom de la societat Mas Casa Groga SA, per reanudació del tracte successiu

interromput, la nova finca A1 segregada de la registral 307, de 251,04 m² de superfície,

adquirida per contracte privat el 12 de juny de 1974, d’acord amb el que estableix l’art. 9.2 del

RD 1093/1997

- Inscriure a nom de la societat Mas Casa Groga SA, per reanudació del tracte successiu

interromput, la nova finca A2 segregada de la registral 967, de 1.691,52 m² de superfície,

adquirida per contracte privat el 12 de juny de 1974, d’acord amb el que estableix l’art. 9.2 del

RD 1093/1997

Finques afectades pels sistemes vinculats.

- Segregar de les finques matrius C i D la part afectada pel sistema vinculat 1 i, juntament amb

les noves finques A1, A2 formar una nova finca agrupada de 3.407,71 m², que conforma el vial

que uneix el Sector Clínica Girona amb la carretera N-II i parcel·les sobreres, i inscriure-la a nom

de l’Ajuntament de Fornells de la Selva per cessió lliure i gratuïta d’acord amb el que estableix

l’art. 133.4 del Reglament de la Llei d’urbanisme, prèvia constatació del pagament de la

indemnització corresponent als seus titulars.

- Segregar de la finca matriu B la part afectada pel sistema vinculat 2, de 7.219,41 m², que

conforma el vial que uneix el Sector Clínica Girona amb la carretera C-65, per passar a formar

una finca independent i inscriure-la a nom de l’Ajuntament de Fornells de la Selva per cessió

lliure i gratuïta d’acord amb el que estableix l’art. 133.4 del Reglament de la Llei d’urbanisme,

prèvia constatació del pagament de la indemnització corresponent als seus titulars.


46

ANNEX 1. Valoració de les finques de resultat de la reparcel·lació.


ANNEX 3. Notes simples de les finques aportades.

ANNEX 4. Notes simples de les finques afectades pels sistemes vinculats.

ANNEX 5. Escriptura de canvi de denominació social de CENTRO MÉDICO QUIRURGICO GERONA S.A. a MAS

CASA GROGA S.A.

ANNEX 6. Còpia dels pactes de 12 de juny de 1974 pels quals la societat Centro Médico Quirúrgico de Gerona

SA adquireix una franja de 10 metres de terreny per a vialitat.

DOCUMENT V. ANNEXES


47

1. Generalitats.






3. Valor en venda del metre quadrat edificat de cadascun dels cinc usos previstos en el Sector Clínica Girona

(Vv).







4. Valor de la construcció per metre quadrat edificable de cadascun dels cinc usos previstos en el Sector

Clínica Girona (Vc).







5. Valor adoptat del coeficient K.

6. Valor de repercussió del sòl de cadascun dels cinc usos previstos en el Sector Clínica Girona (VRS).








8.1 Estudi de mercat dels habitatges de renda lliure.

8.1.1 Comparables.



8.2 Preu de venda dels habitatges de protecció oficial de règim general. Web de la Generalitat de


8.3 Preu de venda dels habitatges de protecció oficial de preu concertat. Web de la Generalitat de


9. Dades respecte el valor de construcció dels cinc usos previstos en el sector Clínica Girona.

9.1 Cost d’execució de la construcció d’habitatges plurifamiliar en bloc aïllat.

9.2 Cost d’execució de la construcció d’usos terciaris i dels equipaments sanitaris.

ANNEX 1. Valoració de les finques de resultat de la reparcel·lació.


48

1. Generalitats.


Art. 21 LLS. Àmbit del règim de valoracions

1.a La verificació de les operacions de repartiment de beneficis i càrregues s’efectuaran

d’acord amb les disposicions d’aquesta Llei.

Art. 126 TRLU. Criteris dels projectes de reparcel·lació

1.b. Les finques resultants es valoren de la manera que decideixen per unanimitat les

persones propietàries afectades, sota criteris objectius i generals per a tot el polígon

d'actuació urbanística i en funció de l'aprofitament urbanístic que li atribueix el

planejament urbanístic, o bé, si no hi ha acord, es valoren subjectant-se als criteris de la

legislació aplicable en matèria de règim de sòl i de valoracions. En qualsevol cas, la

valoració de les parcel·les resultants ha de tenir en compte les regles de ponderació

establertes per l'article 37.

Art. 37. TRLU. Aprofitament urbanístic.

1. S'entén per aprofitament urbanístic la resultant de ponderar l'edificabilitat, els usos i la

intensitat dels usos que assigni al sòl el planejament urbanístic; també integra

l'aprofitament urbanístic la densitat de l'ús residencial, expressada en nombre

d'habitatges per hectàrea.

5. A l'efecte de la gestió urbanística, la ponderació de l'aprofitament urbanístic en un

àmbit d'actuació urbanística, tant si són sectors de planejament urbanístic com polígons

d'actuació urbanística, s'ha d'ajustar a la regla següent:

a) Si l'àmbit d'actuació urbanística comprèn diverses zones, s'ha d'establir el valor relatiu

homogeneïtzat de cadascuna.

b) Els valors homogeneïtzats a què es refereix la lletra a han d'expressar la intensitat dels

usos, la rigidesa a la demanda de cadascun dels usos, llur localització i la repercussió

admissible del valor de la urbanització o, si s'escau, la reurbanització.

Art. 140 RLU. Valoració de les finques resultants.

1. La valoració de les finques resultants s’ha d’efectuar en unitats de valor, resultants de

l’aplicació de les regles de ponderació que estableix l’article 37 de la Llei d’urbanisme.

2. La ponderació de valor de les finques resultants en funció de llur localització únicament

procedeix quan la indicada localització difereix substancialment de la de les finques

aportades i la ubicació de les finques resultants produeix una diferència relativa de

valor.

Art. 27 LLS. Valoració del sòl en règim d’equidistribució.

1 Quan en defecte d’acord entre tots els subjectes afectats, als efectes del repartiment

de beneficis i càrregues i l’adjudicació de parcel·les, el sòl es taxarà pel valor que li

correspondria si estigués acabada l’actuació.

Art. 27 RLLS. Valoració en règim d’equidistribució de beneficis i càrregues.

1 En l’execució d’actuacions de transformació urbanística el sòl es taxarà pel valor que li

correspondria acabada l’execució, en els termes establerts a l’art. 22 d’aquest

Reglament.

2 En el cas que algun propietari no pugui exercitar la facultat de participar, el sòl es taxarà

pel valor establert a l’apartat anterior, descomptades les despeses d’urbanització no

realitzades incrementades per la taxa lliure de risc i la prima de risc, conforme a l’apartat

3 de l’art. 22 d’aquest Reglament.

Art. 24 LLS. Valoració en sòl urbanitzat.

1 Per a la valoració del sòl urbanitzat que no està edificat:


49

a) Es considerarà com a ús i edificabilitat de referència els atribuïts a la parcel·la per

l’ordenació urbanística, incloent en el cas el d’habitatge subjecte a algun règim de

protecció que permeti taxar el seu preu màxim en venda o lloguer.

b) S’aplicarà a dita edificabilitat el valor de repercussió del sòl segons l’ús corresponent,

determinat pel mètode residual estàtic.

c) de la quantitat resultant es descomptarà el valor dels deures i càrregues pendents

per poder executar l’edificabilitat prevista.

Art. 22 RLLS. Valoració en situació de sòl urbanitzat no edificat.

1 El valor del sòl urbanitzat no edificat s’obtindrà aplicant a l’edificabilitat de referència el

valor de repercussió del sòl segons l’ús corresponent, d’acord amb la següent expressió:

VS= ∑ Ei x VRSi

2 Els valors de repercussió del sòl de cadascun dels usos considerats es determinaran pel

mètode residual estàtic, d’acord amb la següent expressió:

VRS= (Vv /K) – Vc

Art. 21 LLS. Àmbit del règim de valoracions.

1 Les valoracions s’entendran referides:

a) Quan es tracti de la verificació de les operacions de repartiment de beneficis i

càrregues s’entendran referides a la data d’iniciació del procediment d’aprovació

de l’instrument que la motivi.

Art. 131 RLU. Inici de l’expedient de reparcel·lació

1 Tanmateix, la data de referència de les valoracions contingudes en el projecte de

reparcel·lació és la de la seva aprovació inicial, i s’actualitzen en l’aprovació definitiva

d’acord amb l’interès legal del diner, a partir del transcurs del termini de sis mesos des de

l’aprovació inicial.


a. Tot i que es tracta d’una reparcel·lació que afecta un propietari únic, atès que el motiu

principal de la valoració és establir el valor del 15% de l’aprofitament urbanístic que li

pertoca a l’administració actuant, haurem d’utilitzar els criteris establerts a la Llei de sòl.

b. Atès que en el sector Clínica Girona hi ha cinc zonificacions distintes que comporten

diferents usos (Habitatge lliure, habitatge protegit de règim general, habitatge protegit de

preu especial, terciaris i equipaments comunitaris privats), cal establir el valor relatiu

homogeneïtzat de cadascuna.

c. Per expressar la intensitat dels usos, la rigidesa a la demanda de cadascun dels usos, llur

localització i la repercussió admissible del valor de la urbanització, ho farem transformant

el valor en Euros, a partir d’estudis de mercat diferenciats per a cadascun dels usos, a

excepció d’aquells que tenen el preu regulat normativament.

d. D’acord amb l’art. 27.1 LLS i 27.1 del seu Reglament, el valor de cada zona

homogeneïtzada en euros serà el que li correspondria si l’actuació estigués acabada, és

a dir, el de sòl urbanitzat que no està edificat, regulat a l’art. 24.1 LLS i 22 del seu

Reglament.

e. D’acord amb l’art. 46 TRLU, els terrenys s’han de cedir a l’0administarció actuant

urbanitzats, per la qual cosa, per establir el valor de les diferències d’adjudicació d’acord

amb el que estableix l’art. 27.2 LLS, no s’ha de detreure al valor del sòl les despeses

d’urbanització pendents incrementades per la Taxa lliure de risc i la prima de risc.



Tal com hem comentat a l’apartat de conclusions anterior, d’acord amb l’art. 126.1.b del TRLLU,

les finques resultants es valoren subjectant-se als criteris de la legislació aplicable en matèria de

règim de sòl i de valoracions, o sigui, la LLS.


50

L’art. 27 d’aquesta Llei, corresponent a la valoració del sòl en règim d’equidistribució de beneficis i

càrregues, estableix que als efectes de beneficis i càrregues i adjudicació de parcel·les resultants

el sòl es taxarà pel valor que li correspondria si estigués acabada la urbanització (art. 27.1 LLS) i,

únicament pel cas de propietaris que no puguin participar en l‘adjudicació, a aquest valor, caldrà

descomptar les despeses d’urbanització incrementades per la tassa lliure de risc i la prima de risc

(art.27.2 LLS). Per tant, cal aplicar la metodologia establerta a l’art. 24 LLS, referent a la valoració

del sòl urbanitzat, tot i que aquest article estableix metodologies diferents depenent de si el sòl

està edificat o no, la qual cosa ha generat distorsions en règim d’equidistribució, que han estat

solventats amb l’entrada en vigor del Reglament de la LLS.

Efectivament, l’art. 27.1 RLLS, estableix que en l’execució d’actuacions de transformació

urbanística el sòl es taxarà pel valor que li correspondria acabada l’execució, en els termes

establerts a l’art. 22 del mateix Reglament, el qual regula la valoració del sòl urbanitzat no edificat,

mentre que el sòl urbanitzat edificat o en curs d’edificació es regula a l’art. 23.

Per tant, per a la valoració del sòl urbanitzat no edificat, hem de considerar l’ús i l'edificabilitat

atribuïts per l’ordenació urbanística (art. 24.1.a LLS i 20.1 RLLS) i aplicar-li el valor de repercussió

determinat pel mètode residual estàtic (art. 24.1.b LLS i 22.2 RLLS).


El mètode residual estàtic consisteix en l’anàlisi de les inversions en valors actuals, en base l’ús més

intensiu i millor possible. S’estima mitjançant la detracció del valor de l’immoble actual en venda,

del conjunt de despeses i beneficis de construcció i promoció, obtinguen residualment el valor del

sòl.

La seva aplicació està lligada als mètodes de valoració del cost de reposició i de mercat, ja que

el valor de l’immoble ha de ser conegut en base l’anàlisi del mercat i per la metodologia del cost

de reposició s’obtenen el total de les despeses a tenir en compte (llicències, projectes, direcció

d’obres, planejament, indemnitzacions, despeses d’urbanització, despeses de construcció etc...)

per obtenir residualment el valor del sòl.

La fórmula a emprar ve establerta a 22.2 del RLLS: VRS= (Vv /K) – Vc

Essent:

VRS= Valor de repercussió del sòl en euros per metre quadrat edificable de l’ús considerat.

Vv= Valor en venda del metre quadrat d’edificació de l’ús considerat del producte immobiliari

acabat, calculat sobre la base d’un estudi de mercat estadísticament significatiu, en

euros per metre quadrat edificable.

K= Coeficient que pondera la totalitat de les despeses generals, incloïdes les de financiació,

gestió i promoció, així com el benefici empresarial normal de l’activitat de promoció

immobiliària necessària per a la materialització de l’edificabilitat, el qual tindrà amb

caràcter general un valor d’1,40, i que es podrà reduir fins a un mínim d’1,20 o ampliar fins

un màxim de 1,40, d’acord amb els criteris establerta a l’art. 22.2 RLLS.

Vc= Valor de la construcció en euros per metre quadrat edificable de l’ús considerat. Serà el

resultat de sumar el cost d’execució material de l’obra, les despeses generals i el benefici

industrial del constructor, l’import dels tributs que graven la construcció, els honoraris

professionals per projectes i direcció d’obres i altres despeses necessàries per a la

construcció de l’immoble.

3. Valor en venda del metre quadrat edificat de cadascun dels cinc usos previstos en el Sector

Clínica Girona (Vv).


D’acord amb l’art. 27.2 RLLS, el valor en venda del metre quadrat d’edificació de l’ús considerat

del producte immobiliari acabat, s’ha de fonamentar en un estudi de mercat estadísticament

significatiu.

En aquest sentit, l’art. 21.1 de l’ECO/805, que d’acord amb la DT tercera de la LLS, era d’aplicació

fins a l’entrada en vigor del RLLS, i que hom entén aplicable en aquells aspectes que l’esmentat

Reglament no desenvolupa, estableix que per a la utilització del mètode de comparació s’han

d’acomplir els requisits següents:

a. Existència d’un mercat representatiu

b. Disposar suficients dades sobre transaccions o ofertes que permetin que permetin identificar

paràmetres adequats per a realitzar la homogeneïtzació de comparables.


51

c. Disposar d’informació sobre sis transaccions o ofertes de comparables que reflexin

adequadament la situació actual del mercat

L’apartat segon del mateix article estableix que caldrà conèixer l’evolució del mercat i la

conjetura immobiliària, i l’art. 22 que la informació ha de ser sobre transaccions reals i ofertes

fermes.

Una vegada realitzat l’estudi de mercat cal aplicar la tècnica de l’homogeneïtzació, que és el

procés d’aplicació de les dades del mercat, des del punt de vista de valoració, a les condicions

de l’immoble a valorar. El mètode ha de tenir en compte les diferències entre els preus d’oferta i

les transaccions reals, que ha de reflectir la diferència entre el mercat real i l’aparent (comissions,

negociacions a la baixa...), i les Normes de valoració estableixen com a variables a considerar per

a l’homogeneïtzació de comparables les següents: l’entorn, la ubicació, la superfície, el disseny,

l’antiguitat, la conservació, les reformes practicades, els tipus d’instal·lacions, la qualitat

constructiva, etc. Si les comparables se situen al mateix entorn i són de similars dimensions,

característiques, tipologia i antiguitat, no caldrà aplicar l’homogeneïtzació.


Realitzat un estudi de mercat de les ofertes existents a Fornells de la Selva en múltiples webs,

únicament s’ha trobat com a oferta d’obra nova una promoció de 8 habitatges situada entre el

carrer del Riu i la ctra. de Quart a Fornells de la Selva, prop del centre del nucli urbà que conforma

la placeta i l’Església, en el qual, de la informació obtinguda, se’n desprèn que els preus han anat

baixant substancialment en els darrers mesos.

L’altra promoció, relativament recent, que es mostra activa en l’oferta dels diferents webs és la

situada entre els carrers Isaac Albeniz, Guusfred Llong i Narcís Monturiol. Tot i que es va finalitzar a

l’any 2006, encara disposa d’alguna oferta d’obra nova, tot i que la majoria són com habitatge

usat, malgrat que els preus són molt similars.

La resta de l’estudi, fins un total de 17 comparables, que es poden observar a l’apartat 8.1

d’aquest annex, està format per diferents ofertes d’habitatges usats situats a l’eixample del nucli

urbà.

La promoció d’habitatges de renda lliure del sector Clínica Girona seran 84 habitatges, ubicats en

blocs aïllats i amb una superfície construïda mitjana de 77,00 m² (descomptats els espais comuns).

Tot i que s’ha procurat que les comparables siguin de característiques similars, cal aplicar la

tècnica de l’homogeneïtzació per assimilar-les al producte resultant del sector Clínica Girona.

Concretament utilitzarem les variables següents:

- Negociació. En aquest moment es notòria la recessió del mercat immobiliari i resulta difícil

obtenir mostres de transaccions reals i la majoria d’ofertes encara mantenen els preus d’abans

de l’agost de 2007, resistint-se a abaixar-los i adequar-se a la realitat de la demanda, realment

escassa en aquest moment, bàsicament perquè el preus pagats pels solars de les promocions

que ara s’acaben es van fixar en base a la conjuntura existent en aquell moment, amb un

mercat clarament a l’alça. Aquest fet es fa més palès en el mercat de segona mà, on els

propietaris varen pagar un preus conjunturals. Creiem que no és el cas de l’oferta d’obra nova

del carrer del Riu que ha anat abaixant el preu de venda, tot i que entenem que una oferta a

la baixa del 5% seria acceptada. En canvi, el preu de l’habitatge de segona mà està

abastament pel cim del de mercat, sobrepassant inclús el d’obra nova, per la qual cosa es

considera prudent aplicar-li un coeficient de negociació del 25%.

- Situació. Totes les mostres se situen al barri vell o a l’eixample de Fornells de la Selva, amb la

qual cosa disposen d’una millor situació respecte el nucli urbà que el sector Clínica Girona,

situat ran la urbanització de Fornells Park, tot i que la seva situació respecte el municipi de

Girona i la comunicació amb la NII i la C-65 és bona. Proposem una devaluació del 5%

respecte les comparables situades al barri vell i l’eixample.

- Superfície. A l’estudi de mercat s’inclouen mostres de superfícies diferents al producte a

valorar, la qual cosa permet constatar que el valor de venda no és constant, sinó que

disminueix proporcionalment a mesura que s’incrementa la superfície. De l’anàlisi de les

diferents superfícies deduïm que la diferència de valor es situa al voltant dels 15 €/m².

- Antiguitat. Dels anàlisi de diferents estudis de mercat se’n desprèn que els valors dels

habitatges usats respecte els de nova construcció es deprecien de la manera següent:

- 1 a 5 anys 3%

- 5 a 10 anys 5%

- 10 a 20 anys 10%

- més de 20 anys 20%


52

D’altra banda, una vegada obtingut el valor de mercat homogeneïtzat, d’acord amb les Normes

de valoració i tal com defineix Pere González Nebreda, a l’apartat 3.2.10 del seu Llibre “ La

Valorción inmobiliaria, teoria i practica”, de l’editorial La Ley, considerat el manual de les

valoracions, cal ajustar els valors obtinguts per comparació quan l’objecte valorat estigui destinat

a un ús els comparables del qual hagin experimentat una caiguda significativa, aplicant una

reducció que corregeixi aquests efectes. Encara que en els últims 10 anys no s’hagi produït en el

segment del mercat d’habitatges, en general, una caiguda significativa i duradora dels preus

nominals, estableix que caldrà justificar la no aplicació d’aquest coeficient reductor. El coeficient

cal establir-lo raonadament i en tot cas es recomana establir-lo en un 10 %, o un 15% quan

s’observi una gran volatilitat. Atès el moment actual de mercat immobiliari es considera prudent

fixar-lo en el seu valor màxim, o sigui el 10%.

De la taula que s’adjunta a l’apartat 8.1.3 d’aquest annex, se’n desprèn que el valor de

repercussió del sòl dels habitatges de renda lliure (Vv) és de 1.961,67 €/m2.

2.3 Habitatge de protecció oficial de règim general, clau 4hp.Rg.

D’acord amb l’Ordre VIV/1952/2009, el municipi de Fornells de la Selva està inclòs en l’àmbit

territorial de preu màxim superior del grup B i, tenint en compte la disposició addicional segona del

Reial Decret 2066/2008, pel qual es regula el Pla Estatal de Vivenda i Rehabilitació 2009-2012, que

fixa el mòdul bàsic estatal en 758 €/m² útil, el preu màxim de venda dels habitatges amb

protecció oficial de règim general a Catalunya, d’acord amb la fórmula establerta a l’art. 9.1 de

la Llei 13/2010, de 2 de febrer, del Pla per al dret a l’habitatge del 2009-2012 és igual a:

mòdul bàsic estatal x 1,6 x 1,30 = 758 €/m² útil x 1,6 x 1,30 = 1.576,64 €/m² útil.

Tot i aquest desenvolupament legislatiu vers el preu de venda de l’habitatge de protecció oficial

de règim general, a l’annex 1.2 adjuntem els preus que figuren en el web del departament de

Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya, així com els de preu concertat, que

lògicament coincideixen amb els presents.

D’altra banda, atès que la repercussió del sòl de la resta d’usos previstos en el sector s’efectua

amb el sostre construït, caldrà transformar el preu màxim de venda establert per al metre quadrat

útil a metre quadrat construït i, per tal de no establir la proporció (sup. útil / sup. const) de manera

aleatòria utilitzarem les dades que ens proporciona l’últim projecte efectuat al despatx per a la

construcció d’un edifici d’habitatges aïllat d’habitatges plurifamiliars que considerem

suficientment representativa, atès que és la tipologia edificatòria prevista en el sector Clínica

Girona:

Tipus Habit. Sup. útil Sup. Const.

1.a 87,37 m² 99,98 m²

1.b 87,05 m² 100,08 m²

1.c 86,41 m² 98,91 m²

2.a 91,46 m² 104,97 m²

2.b 93,95 m² 104,32 m²

2.c 91,51 m² 105,11 m²

2.d 94,16 m² 107,16 m²

3.a 80,68 m² 94,23 m²

3.b 80,47 m² 91,03 m²

3.c 79,16 m² 89,88 m²

4.a 95,85 m² 110,57 m²

4.b 101,00 m² 116,05 m²

5 99,16 m² 115,55 m²

13 tipologies 1.168,23 m² 1.337,84 m²

D’aquestes dades obtenim les relacions següents:

1 m² sostre útil = 1,145 m² sostre construït

0,873 m² sostre útil = 1 m² sostre construït

En principi, també caldria descomptar el sostre destinat a espais comuns, però atès que es tracta

d’una superfície no vendible que a l’estudi de mercat per als habitatges de renda lliure tampoc

considerem, i que la finalitat de la present valoració és poder homogeneïtzar els productes, no

apliquem la deducció d’espais comuns que en cas contrari, normalment comporta una merma

del 10% de la superfície construïda.

D’acord amb això, el preu màxim de venda dels habitatges amb protecció oficial de règim

general a Catalunya és de:


53

Vv= 1.576,64 €/m² útil x 0,873 m² útil /m² construït = 1.376,40 €/m² construït.


D’acord amb el mateix raonament fixat a l’apartat 3.2, el preu màxim de venda dels habitatges

amb protecció oficial de preu concertat a Catalunya, d’acord amb la fórmula establerta a l’art.

9.1 de la Llei 13/2010, de 2 de febrer, del Pla per al dret a l’habitatge del 2009-2012 és igual a:

mòdul bàsic estatal x 1,8 x 1,60 = 758 €/m² útil x 1,8 x 1,60 = 2.183,04 €/m² útil.

D’igual manera que en el cas de l’habitatge de protecció oficial de règim general, la conversió a

superfície construïda és:

Vv = 2.183,04 €/m² útil x 0,873 m² construït /m² útil = 1.905,79 €/m² construït.


El PPU estableix que en aquesta zona s’hi admeten els usos residencials col·lectius, hoteler,

oficines, comercial singular, cultural, esportiu i sanitari.

El millor ús possible entenem que seria la implantació de superfícies comercials, però, d’acord

amb els criteris establerts a la Llei 1/2009, del 22 de desembre, d’equipaments comercials, en

tractar-se d’un municipi de menys de 5.000 habitants no es possible la implantació de mitjanes i

grans superfícies comercials, ja que no és possible la tramitació de la trama urbana consolidada

(TUC). Tampoc és possible la implantació de petites superfícies comercials, atès que aquestes

únicament es poden implantar en aquell sòl on l’ús dominant és el residencial, per la qual cosa

només és possible la implantació dels equipaments comercials singulars definits a l’art. 6 de la Llei

comercial.

Creiem que amb la implantació de la Clínica Girona, l’ús complementari que podria resultar més

atractiu seria l’hoteler. La dificultat rau en el fet que no hi ha un mercat representatiu d’ofertes ni

transaccions per a aquest us. Estudis realitzats per l’arquitecte Pere González Nebreda, autor del

llibre “La valoración immobiliaria, teoria i practica” de l’editorial la Ley, considerat el vademècum

de les valoracions immobiliàries, situen el valor del producte final dels terrenys destinats a l’ús

hoteler i terciaris entre el 70% i el 80% del sòl residencial destinat a habitatge de renda lliure, tot i

que aquests estudis es varen efectuar en una època en que el sòl residencial estava a l’alça,

abans de la davallada de la construcció, per la qual cosa considerem prudent situar el valor de

mercat d’aquest producte al 85 % del de l’habitatge de renda lliure, amb la qual cosa tenim:

Vv = 1.961,67 €/m² x 0,85 = 1.667,41 €/m²


El mercat encara és menys representatiu en el cas de l’ús d’equipaments sanitari assistencial, per

la qual cosa, igual que en el cas anterior, apliquem un valor en venda del 85% del preu de

l’habitatge de renda lliure, és a dir Vv= 1.667,41 €/m².

3. Valor de la construcció per metre quadrat edificable de cadascun dels cinc usos previstos en

el Sector Clínica Girona (Vc).

D’acord amb la fórmula establerta a l’art. 22 del RLLS, el valor de la construcció en euros per

metre quadrat edificable de l’ús considerat que cal detreure és el resultat de sumar el cost

d’execució material de l’obra, les despeses generals i el benefici industrial del constructor, l’import

dels tributs que graven la construcció, els honoraris professionals per projectes i direcció d’obres i

altres despeses necessàries per a la construcció de l’immoble.

D’acord amb això, el valor de la construcció serà: Vc = Cc + Cp + Cfc.

Essent:

Vc1: Despeses de construcció considerant: cost execució material, despeses generals i benefici

industrial constructor.

Vc2: Honoraris tècnics corresponents a la formulació del projecte arquitectònic i direcció de les

obres, coordinació de seguretat i salut, projecte de telecomunicacions, legalització ACS,

legalització calefacció (RITE), estudi geotècnic, topogràfic, control de qualitat, oficina de

control tècnic, assegurança desenal, etc.

Vc3: Impostos no recuperables com el de transmissions patrimonials, actes jurídics documentats,

notaria, registre de la propietat, declaració d’obra nova, divisió de propietat horitzontal,

llicència d’obres, taxes municipals, etc.


54

Per a la quantificació del cost de construcció dels habitatges agafem preus estadístics existents en

publicacions de les revistes Eme Dos i el Botlletí oficial de la Construcció, i per als usos terciaris i

sanitaris preus estadístics del programa Cype. A aquests valors hi afegim un 9,5% en concepte

d’honoraris i impostos no recuperables.


El valor de construcció d’un bloc aïllat destinant a habitatges de renda lliure, segons la revista

Bec de l’últim trimestre de 2012, incloent les despeses de seguretat i salut, els honoraris i els

impostos no recuperables, s’estima en 1.082,83 €/m² (veure apartat 9.1).

3.2 Habitatge de protecció oficial de règim general, clau 4hp.Rg.

Per a establir el valor de construcció d’un bloc aïllat destinant a habitatges de protecció

oficial, agafem el valor que estableix la revista Eme Dos de l’últim trimestre de 2012, per a

habitatges de qualitat mitjana (veure apartat 9.2).

- Valor construcció 728,47 €/m²

- Altres despeses (9,5%) 69,20 €/m²

Total ...................................................................................... 797,67 €/m²

3.3 Habitatge de protecció oficial de preu concertat.

Atès que el preu de venda del producte final gairebé no difereix del d’habitatge de renda

lliure, considerem el mateix valor de construcció establert per aquest, de 1.082,83 €/m².


Per a les despeses de construcció d’un ús hoteler agafem com a referència els preus

estadístics que conté el programa Cype i que s’adjunten a l’apartat 9.3 d’aquest annex, amb

la qual cosa tenim:

- Valor construcció 1.014,68 €/m²


Total ...................................................................................1.111,07 €/m²


Per a les despeses de construcció d’un ús sanitari agafem com a referència els preus

estadístics que conté el programa Cype i que s’adjunten a l’apartat 9.3 d’aquest annex, amb

la qual cosa tenim:

- Valor construcció 1.072,31 €/m²


Total ...................................................................................1.174,07 €/m²

4. Valor adoptat del coeficient “K”.

Coeficient que pondera la totalitat de les despeses generals, incloses les de financiació, gestió i

promoció, així com el benefici empresarial normal de l’activitat de promoció immobiliària

necessària per a la materialització de l’edificabilitat, el qual tindrà amb caràcter general un valor

d’1,40, i que es podrà reduir fins a un mínim d’1,20 o ampliar fins un màxim de 1,40, d’acord amb

els criteris establerta a l’art. 22.2 RLLS.

Atès que no es reuneixen cap dels requisits establerts a l’esmentat article per reduir o ampliar el

coeficient, s’adopta l’1,40.

5. Valor de repercussió del sòl de cadascun dels cinc usos previstos en el Sector Clínica Girona

(VRS).


- Ús: Habitatges de renda lliure

- Tipologia: Bloc aïllat

- Valor en venda (Vv): 1.961,67 €/m²

- Valor de construcció (Vc): 1.082,83 €/m²

- Coeficient “K“ 1,40

VRS= (Vv /K) – Vc

VRS= (1.961,67 €/m² sostre / 1,40 ) – 1.082,83 € = 318,36 €/m² sostre


55

5.2 Habitatge de protecció oficial de règim general, clau 4hp.Rg .

- Ús: Hpp règim general



- Valor de construcció (Vc): 797,67 €/m²


VRS= (Vv /K) – Vc

VRS= (1.376,40 €/m² sostre / 1,40 ) – 797,67 € = 185,47 €/m² sostre


- Ús: Hpp preu concertat


- Valor en venda (Vv): 1.905,79 €/m² €/m²



VRS= (Vv /K) – Vc



- Ús: terciari

- Tipologia: Edifici aïllat




VRS= (Vv /K) – Vc



- Ús: Sanitari assistencial

- Tipologia: edifici aïllat


- Valor de construcció (Vc): 1.174,07 €/m2


VRS= (Vv /K) – Vc



- Habitatge lliure, clau 4b: 7.350,00 m² sostre x 318,36 €/m² = 2.339.946,00 €

- HPO gral, clau 4hp.Rg: 2.100,00 m² sostre x 185,47 €/m² = 389.487,00 €

- HPO conc, clau 4hp.Pc: 1.050,00 m² sostre x 278,44 €/m² = 292.362,00 €

- Terciari, clau 9a: 10.850,00 m² sostre x 79,93.€/m² = 867.318,50 €

- Assistencial, clau E3.9: 24.036,63 m² sostre x 16,93 €/m² = 406.940,14 €

Total ...................................................................................................................................... 4.295.975,64 €


56


7.1 Estudi de mercat ta dels habitatges de renda lliure.

7.1.1 Comparables

Comparables: 1, 2, 3, 4, 5 i 6 Promoció d’obra nova al carrer del Riu.

Comparable: 1


57

Comparable: 2

Comparable: 3


58

Comparable: 4

Comparable: 5


59

Comparable: 6

Comparable 7.


60

Comparable 8.

Comparable 9.


61

Comparable 10.

Comparable 11.


62

Comparable 12.

Comparable 13.


63

Comparable 14.

Comparable 15.


64

Comparable 16.


65


TAULA 1. -ESTUDI DE MERCAT SENSE HOMOGENEÏTZAR

FONT INFO CONTACTE SITUACIÓ

S.

const.

m²

PREU

€

PREU

repercussió

€/m²

Nº

hab.

Nº

bany EDAT OBSERVACIONS

01 Fausto 902 290 200

www.fausto.es

Carrer del Riu

Fornells Selva-

Centre

77,00 160.000 2.077,92 3 1 Obra

Nova

Proper a la plaça i

l’Església

02 Fausto 902 290 200

www.fausto.es

Carrer del Riu

Fornells Selva-

Centre

97,65 165.000 1.689,70 3 2 Obra

Nova


l’Església

03 Fausto 902 290 200

www.fausto.es

Carrer del Riu

Fornells Selva-

Centre

102,45 165.000 1.610,54 3 2 Obra

Nova


l’Església

04 Fausto 902 290 200

www.fausto.es

Carrer del Riu

Fornells Selva-

Centre

133, 95 175.000 1.306,45 3 2 Obra

Nova


l’Església

05 Fausto 902 290 200

www.fausto.es

Carrer del Riu

Fornells Selva-

Centre

114,40 200.000 1.748,25 4 1 Obra

Nova


l’Església

06 Fausto 902 290 200

www.fausto.es

Carrer del Riu

Fornells Selva-

Centre

121,50 200.000 1.646,09 4 2 Obra

Nova


l’Església

07 Finques

Muns

972 40 62 90

[email protected]

Fornells Selva-

Centre 94,00 200.000 2.127,65 3 2

Obra

Nova


l’Església

08 Finques

Canovas

972 24 41 77

www.finquescanoves.co

Fornells Selva-

Centre 90,00 250.000 2.777,77 3 2

Obra

Nova Zona Eixample

09 Hugas

Carreres

972 22 46 68

www.girofinques.com

Fornells Selva-

Centre 80,00 197.000 2.462,50 3 1 2006 Zona Eixample


66

10 Finques

Muns

972 40 62 90

[email protected]

Fornells Selva-


11 NV Serveis

Immobiliaris

972 41 53 12

[email protected]

Fornells Selva-


12 Alfa Girona

972 24 41 77

www.alfaimmo.com

Fornells Selva-

Centre 62,00 189.000 3.048,38 1 1 Prop de l’escola

13 Casanovas

API

972 21 63 37

www.casanovasapi.com

Fornells Selva-


14 Finques Mon 972 40 60 00

www.finquesmon.com

Fornells Selva-

Centre 90,00 222.000 2.466,66 3 2 --- Dúplex

15 Grup 7 972 40 60 00

www.finquesmon.com

Fornells Selva-

Centre 70,00 189.000 2.700,00 2 2 --- 11 setembre

16 Finques Mon 972 40 60 00

www.finquesmon.com

Fornells Selva-

Centre 80,00 187.000 2.337,50 2 2 ---

Total 35.969,27

Mitjana 2.248,07

mailto:[email protected]


67


TAULA 2. -ESTUDI DE MERCAT Homogeneïtzat

FONT SITUACIÓ

PREU repercussió

Sense homog.

€/m²

Coefi.

Negociació

compra

Coefi.

Situació

Coef.

Superfície

Coef.

Antiguitat

Preu repercussió

homogeneïtzat.

€/m

01 Fausto Carrer del Riu

Fornells Selva- Centre 2.077,92 0,95 0,95 --- --- 1.875,32


Fornells Selva- Centre 1.689,70 0,95 0,95 +20x15= +300 € --- 1.824,95









07 Finques

Muns Fornells Selva- Centre 2.127,65 0,95 0,95 +17x15= +255 € --- 2.175,20

08 Finques

Canovas Fornells Selva- Centre 2.777,77 0,75 0,95 +13x15= +195 € 1,03 2.239,00

09 Hugas

Carreres Fornells Selva- Centre 2.462,50 0,75 0,95 +3x15= +45 € 1,03 1.853,51

10 Finques

Muns Fornells Selva- Centre 2.600,00 0,75 0,95 -2 x15= -30 € 1,03 1.877,17

11 NV Serveis

Immobiliaris Fornells Selva- Centre 2.437,50 0,75 0,95 +3 x15= +45 € 1,03 1.835,17


68

12 Alfa Girona

Fornells Selva- Centre 3.048,38 0,75 0,95 -15 x15= - 225 € 1,05 2.044,31

13 Casanovas

API Fornells Selva- Centre 2.962,96 0,75 0,95 -23x15= -345 € 1,05 1.854,41

14 Finques

Mon Fornells Selva- Centre 2.466,66 0,75 0,95 +12 x15= +180 € 1,03 1.995,62

15 Grup 7 Fornells Selva- Centre 2.700,00 0,75 0,95 -7x15= -105 € 1,05 1.909,68

16 Finques

Mon Fornells Selva- Centre 2.337,50 0,75 0,95 +3 x15= +45 € 1,03 1.761,78

Total 35.969,27 31.386,80

Mitjana 2.248,07 1.961,67


69

7.2 Preu de venda dels habitatges amb protecció oficial de règim general


70

7.3 Preu de venda dels habitatges amb protecció oficial de règim general


71

8. Dades respecte el valor de construcció dels cinc usos previstos en el sector Clínica

Girona.

8.1 Cost d’execució de la construcció d’habitatges plurifamiliar de renda lliure.


72

8.2 Cost d’execució de la construcció d’habitatges plurifamiliar de protecció oficial

de règim general.


73


74

8.3 Cost d’execució de la construcció d’usos terciaris i equipaments sanitaris, extrets del

programa Cype.


75


76

1. Generalitats.

1.1. Bases legals de valoració.

1.2. Criteris de valoració.









6. Dades.









77

1. Generalitats.

1.1 Bases legals de valoració.

Art. 133 RLU.

4 Aquests terrenys participen en la reparcel·lació als únics efectes de la determinació

de la indemnització que correspon a llurs titulars i de fer efectiva llur cessió a

l’administració, Per a la determinació de la indemnització que correspon a les

persones titulars d’aquests terrenys s’han d’aplicar els criteris de valoració establerts

per la legislació aplicable atenent a la classificació del sòl. El pagament de la

indemnització és a càrrec de la comunitat de reparcel·lació.

Art. 23 LLS. Valoració en sòl rural.

1 Els terrenys es taxaran mitjançant la capitalització de la renda anual real o

potencial, la que sigui superior, de la explotació segons el seu estat en el moment

al qual hagi d’entendre’s referida la valoració.

El valor així obtingut podrà ser corregit a l’alça fins un màxim del doble en funció

dels factors objectius de localització, com l’accessibilitat a nuclis de població o a

centres d’activitats econòmica....

1.c Les plantacions i els sembrats preexistents, així com les indemnitzacions per raó

d’arrendaments rústics o altres drets, es taxaran d’acord amb la Llei d’Expropiació

forçosa i d’arrendaments rústics.

Art. 7 RLLS. Valoració en situació de sòl rural.

1 Els terrenys es valoraran mitjançant la capitalització de la renda anual real o

potencial de l’explotació calculada d’acord amb l’art. 9, segons l’estat en el

moment al qual s’hagi de referir la valoració, adoptant-se la que sigui superior. La

capitalització de la renda, real o potencial, es realitzarà d’acord amb allò establert

a l’art. 11.

3 El valor obtingut podrà ser corregit a l’alça mitjançant l’aplicació del factor de

correcció per localització al valor de capitalització en els termes establerts a l’art.

17.

4 Per a valorar les plantacions i sembrats preexistents a que fa referència l’art. 45 de

la LEF s’estarà al que disposa l’art. 26 del Reglament per a l’aplicació de la Llei 87/7,

aprovat pel RD 2329/79, i a l’Ordre PRE/632/2003.

Art. 9 RLLS. Càlcul de la renda d’explotació.

1 És la determinarà a partir de la informació de l’explotació i en el seu defecte es

considerarà preferent la informació procedent d’estudis i publicacions. En aquest

cas, la renda anual real o potencial d’explotació es determinarà segons la fórmula:

R = I-C

Essent:

R= Renda anual real o potencial de l’explotació, en euros per hectàrea.

I= Ingressos anuals de l’explotació, en euros per hectàrea.

C= Despeses anuals de l’explotació, en euros per hectàrea.

Art. 11 RLLS. Criteris generals de capitalització de la renda d’explotació.

1.b Quan es consideri una renda d’explotació, R, constant al llarg del temps, per a la

capitalització de la renda d’explotació s’utilitzarà l’expressió següent:

V =R/r

Essent:

V= Valor de capitalització, en euros.

R= Renda anual constant de l’explotació, en euros.

R= Tipus de capitalització.


78

Art. 12 RLLS. Tipus de capitalització.

1.a Com a tipus de capitalització aplicable en caràcter general, r1, s’utilitzarà establert

en l’apartat 1 de la DA sèptima de la LLS (rendiment del deute públic de l’Estat en

mercats secundaris a tres anys).

1.b Quan en el sòl rural es desenvolupin activitats agropecuàries o forestals, s’utilitzarà

com a tipus de capitalització, r2, el resultat de multiplicar r1 pel coeficient corrector

establert en la taula de l’annex I d’aquest Reglament, segons el tipus de conreu o

aprofitament.

Art. 13 RLLS. Capitalització de la renda real o potencial en explotacions agropecuàries

i forestals.

a Quan es tracti d’una renda constant al llarg de la seva vida útil il·limitada, el valor

de capitalització, V, serà el resultat de dividir la renda constant, R, entre el tipus de

capitalització, r2.

Art. 17 RLLS. Factor de correcció per localització.

1 La valoració final del sòl haurà de tenir en compte la localització espaial concreta

de l’immoble i aplicar, quan correspongui, un factor global de correcció al valor de

capitalització, segons la fórmula següent:

Vf =V x FI

Essent:

Vf= Valor final del sòl en euros.

V= Valor de capitalització de la renda d’explotació, en euros.

FI= Factor global de localització.

Art. 21 LLS. Àmbit del règim de valoracions.

2 Les valoracions s’entendran referides a:

Quan es tracti de la verificació de les operacions de repartiment de beneficis i

càrregues s’entendran referides a la data d’iniciació del procediment d’aprovació

de l’instrument que la motivi.

1.2 Criteris de valoració.

a. Els terrenys dels sistemes vinculats s’obtenen mitjançant la reparcel·lació, però,

d’acord amb l’art. 133.4 RLU, la seva valoració s’efectua d’acord amb la seva

classificació (sòl no urbanitzable), no com el sòl en règim d’equidistribució.

b. Malgrat la referència a la classificació del sòl que efectua l’art. 133.4 del RLU, la LLS

promulgada posteriorment prescindeix de la classificació urbanística, entenent que

és una tècnica urbanística que no correspon a una llei que únicament pretén ésser

de sòl, i que la classificació ha contribuït històricament a la inflació del valor del sòl,

en valorar meres expectatives, i proposa un valor del sòl sota la mirada de

l’espectador, o sigui, com a sòl urbanitzat si realment ho està, o com a sòl rural en cas

contrari. Els terrenys vinculats al Sector “Clínica Girona” no estan urbanitzats i, per

tant, la seva taxació caldrà efectuar-la d’acord amb les disposicions de la LLS per a

la valoració en situació bàsica de sòl rural.

c. D’acord amb els art. 23.1 LLS i 7.1 RLLS, els terrenys es valoraran mitjançant la

capitalització de la renda anual real o potencial de l’explotació.

d. El cadastre immobiliari estableix que es tracta de terrenys de secà (veure apartat 6.1

d’aquest annex). Nogensmenys, per a establir la renda potencial considerem la

possibilitat d’instal·lar un sistema de reg per goteig, despreciant la despesa

d’instal·lació per la poca incidència en una amortització sense termini, la qual cosa

ens permet preveure la renda que produeix el blat de moro, de major rendiment que

els cereals de secà, tot i que això no altera la consideració de terrenys de secà.

e. Atès que no es disposa d’informació tècnica, econòmica i contable de l’explotació

actual de les finques, la renda potencial s’estableix basant-se en l’estudi que s’aporta


79

a l’apartat 6.4 d’aquest annex, segons el qual, la renda atribuïble a l’explotació

d’acord amb l’ús agropecuari més probable de que són susceptibles els terrenys

emprant els mitjans tècnics normals per a la seva producció, ponderant la rendibilitat,

els preu de venda i les despeses, és el blat de moro. De tota manera als efectes

d’aquesta valoració considerarem el promig entre l’explotació de blat de moro i la

de blat.

f. Per a la valoració considerem una renda d’explotació, R, constant.

g. Per establir el tipus de capitalització agafem la fixada pel Banc d’Espanya

corresponen al tipus de rendiment intern en el mercat secundari de deute pública de

plaç entre dos i sis anys, que és del 3,338 % (veure apartat 6.2 d’aquest annex).

h. El coeficient corrector per al conreu de regadiu, d’acord amb l’annex I del RLLS, és

de 0,49 (veure apartat 6.3 d’aquest annex).


Tal com hem comentat a l’apartat de criteris, d’acord amb la legislació urbanística i de sòl, la

indemnització que pertoca als titulars dels terrenys dels sistemes vinculats es fixarà d’acord

amb la seva situació bàsica de sòl rural, és a dir mitjançant el mètode de capitalització de

rendes.

El mètode de capitalització o d’actualització de rendes, es fonamenta en el principi

d’anticipació, i permet establir el valor present de les rendes netes futures de tota activitat

susceptible de produir rendes. En el cas del sòl, es fonamenta en la substitució teòrica de la

renda de la terra per la renda de l’explotació.

D’acord amb els art. 11 i 13 RLLS, la fórmula a emprar és la següent:

V =R/r

Essent:

V= Valor de capitalització, en euros.

R= Renda anual constant de l’explotació, en euros.

r= Tipus de capitalització.



Atès que no es disposa d’informació tècnica, econòmica i contable de l’explotació

actual de les finques, la renda potencial s’estableix basant-se en l’estudi que s’aporta als

apartats 6.4 i 6.5 d’aquest annex, segons el qual, ponderant la rendibilitat, les despeses i

el preu de venda, resulta que els blat de moro és el cereal que produeix major renda.

D’acord els estudis de l’Institut Nacional d’Estadística, el blat de moro té una rendibilitat

mitjana de 9.920 kg/ha (0,992 kg/m2), i el seu preu de venda a la Llotja de Cereals de

Barcelona és de 269 €/T (0,269 €/kg), i la de blat és de 2,940 kg/ha (0,294 kg/m2), i el seu

preu de venda a la Llotja de Cereals de Barcelona és de 240 €/T (0,240 €/kg)amb la qual

cosa, i agafant la mitjana de les dos, tenim:

Renda bruta d’explotació= 0,643 kg/m2 x 0,254 €/kg = 0,163 €/m2

L’art. 9.4 del RLLS estableix els conceptes a considerar com a despeses d’explotació, i

per a fixar-los adjuntem un estudi que fixa les despeses de conreu del blat de moro en

en 1.617,27 €/ha. I agafem la mitjana aquest avlor i el de 887,19 €/ha corresponent a

l’explotació de blat, que dona 1.252 €/ha (0,125 €/m²), amb la qual cosa tenim:

Renda néta potencial d’explotació, R = 0,163 €/m2 – 0,125 €/m2 = 0,038 €/m2


i. Per establir el tipus de capitalització agafem el fixat pel Banc d’Espanya corresponen

al tipus de rendiment intern en el mercat secundari de deute pública de plaç entre

dos i sis anys, que és del 3,338 % (veure apartat 6.2 d’aquest annex).


80

El coeficient corrector pel conreu de secà, d’acord amb l’annex I del RLLS, és de 0,49

(veure apartat 6.3 d’aquest annex), per la qual cosa el tipus de capitalització és:

r= 3,338 x 0,49 = 1,635


El factor global de localització haurà d’obtenirse del producte dels tres factors de

correcció següents i no podrà ser superior a dos:

a) Per accessibilitat a nuclis de població, u1.

b) Per accessibilitat a centres d’activitat econòmica, u2.

c) Per ubicació en entorns de singular valor ambiental o paisatgístic, u3.

3.3.1 El factor de correcció u1 es calcularà d’acord amb l’expressió:

U1 = 1 + [P1+P2/3 ]x 1/1.000.000

Essent:

P1= El nombre d’habitants dels nuclis de població situats a menys de 4 km.

P2= El nombre d’habitants dels nuclis de població situats a mes de 4 km i a menys de 40

km o 50 minuts.

Aleshores tenim:

P1= Fornells (2.343) + Girona(96.236 ) + Salt (30.304 ) + Quart (2.983 )+Vilablareix (2.297) =

134.163 habitants.

P2= Aiguaviva(727 ) + Bescanó (4.555) + Malgrat(18.596) + Blanes(40.010) + Tossa(5.976)

+ SFG(21.975) + Platja d’Aro (10.445) + Palamós(18.057) + Calonge(10.789) +

Palafrugell (22.622) + Vall-llobrega(866) + Mont-ras(1.821) + La Bisbal (10.397) + Pals

(2.745) + Forallac (1.749( ) + Torroella(11.522) + Cassa(9.637) + Llagostera(7.915)

+Llambilles (690)+ Vidreres(7.629 ) + Sils(5.356) + Caldes(6.920) + Sta Cristina (5.067)

+ STa Coloma(11.948) + Angles (5.560) + Hostalric(3.998) + Arbúcies (6.647) + Sant

Hilari (5.729) + Corçà(1.296) + Celrà(4.638) + Bordils (1.715) + Verges(1.166) +

Colomers(201) + San Jordi(653) + Banyoles (18.780) +Cornella(2.210 ) + Bàscara(963)

+ Cruïlles(1.250) = 292.819.

U1 = 1 + [134.163 + 292.818 / 3]x 1/1.000.000= 1,23


U2 = 1,6 – 0,01 x d

Essent:

d= La distància kilomètrica des de l’immoble objecte de valoració utilitzant les vies de

transport existents i considerant el trajecte més favorable, que en cap cas serà

superior a 60 km.

El centre de comunicacions més proper als terrenys és l’aeroport de Girona, que se situa

a 10 km, per la qual cosa tenim:

U2 = 1,6 – 0,01 x 10 = 1,50


U3 = 1,1+0,1 x (p+t)

Essent:

p= coeficient de ponderació segons la qualitat ambiental o paisatgística, entre 0 i

2.

t= coeficient de ponderació segons el règim d’usos i activitat, entre 0 i 7.

Atès que els terrenys no s’ubiquen en un entorn de singular valor ambiental o

paisatgístic, el factor u3 adoptarà el valor 1.


81

3.3.4 El factor global de correcció, FI, es calcularà d’acord amb l’expressió:

FI = u1 x u2 x u3 = 1,23 x 1,50 x 1,00 = 1,845.


V =R/r = 0,038 €/m2 / 0,0163 = 2,32 €/m2

Vf = V x FI = 2,32 x 1,845 = 4,28 €/m2


Finca Matriu B: 7.219,41 m2 x 4,28 €/m2 = 30.899,07 €

Finca Matriu C: 121,43 m2 x 4,28 €/m2 = 517,88 €

Finca Matriu D: 1.343,72 m2 x 4,28 €/m2 = 5.751,12 €

Total ............................................................................................................ 37.168,07 €


L’ocupació temporal es valora per la renda anual que produeix l’explotació, amb la

qual cosa tenim:

Finca Matriu B: 4.725,88 m2 x 0,038 €/m2 any x 2 anys= 179,58 €

Finca Matriu C: 322,94 m2 x 0,038 €/m2 any x 2 anys = 12,27 €

Finca Matriu D: 1.222,45 m2 x 0,038 €/m2 any x 2 anys = 46,45 €

Total .................................................................................................................. 238,30 €

6. Dades.


FINCA MATRIU “A”.


82

FINCA MATRIU “B”.

FINCA MATRIU “C”.


83




84




85


86



87

Finca núm. 1, registral 1240, propietat de Mas Casa Groga SA.




ANNEX 3. Notes simples de les finques aportades a la reparcel·lació.


88


89


90


91


92

Finca matriu A, registral 848, propietat Joan Busó Trayter

Finca matriu B, registral 307, propietat Esteve Frigola Planas i Rosa Planas Feliu.

Finca matriu C, registral 967, propietat Ernest Roura Cufí

ANNEX 4. Nota simple de les finques afectades pels sistemes vinculats.


93


94


95


96


97


98


99

ANNEX 5. Escriptura de canvi de denominació social de CENTRO MÉDICO QUIRURGICO

GERONA S.A. a MAS CASA GROGA S.A.


100


101


102


103


104


105


106


107


108


109


110


111


112


113


114


115

ANNEX 6. Còpia dels pactes de 12 de juny de 1974 pels quals la societat Centro Médico

Quirúrgico de Gerona SA adquireix una franja de 10 metres de terreny per a vialitat.


116


117


118


119


120


121


122


123


124


125


126


127


128


129

01 Situació.

02 Emplaçament.

03 Planejament urbanístic vigent.

03.3 NSP vigents, classificació del sòl.

03.4 PPU vigent, zonificació.

04 Finques afectades pels sistemes vinculats.

04.1 Planta General.

04.2 Planta parcial

04.3 Planta parcial

05 Finques aportades.

06 Finques adjudicades.

07 Aprofitament urbanístic individualitzat per parcel·la.

DOCUMENT VII. - PLÀNOLS

PROJECTE DE REPARCEL - ddgi.cat...de l’aprovació definitiva del PPU per a presentar el projecte...

Documents

Transcript of PROJECTE DE REPARCEL - ddgi.cat...de l’aprovació definitiva del PPU per a presentar el projecte...