1. ESTUDIO TCNICO Y FINANCIEROPARA LA CONSTRUCCIN DE UN CENTRO COMERCIAL EN LA ZONADE ENGATIV Bryan David Bello Quintero Cd. 79.947.070 John Fredy Borbn Sabogal Cd.: 79923911Diego Jarley Crdenas Parada Cd.: 79925645Ferney Cuestas Mahecha Cd: 79.914.055 Grupo: 102058_232PRESENTACIN DE PLAN DE NEGOCIOS

2. DESCRIPCIN Y FORMULACIN DEL PROBLEMABuscar un punto de convergencia para las personas queatienda sus necesidades bsicas y de acceso a un nuevositio de esparcimiento y seguridad ofreciendo localescomerciales, cajeros, parques vigilados, entre otrosbeneficios sin dejar de mencionar las mltiplesoportunidades de empleo que se abriran contemplandola idea de conservar en la medida de lo posible la mayorzona verde ya que con esto no solo tendra un flujo sinoun punto de estada que generara mayor seguridad en elsector y atraera mayor atencin por parte de lasautoridades y residentes del sector, controlando eimpidiendo que la zona se convierta en basurero. FORMULACIN DEL PROBLEMAEl centro comercial brindara al sector y a la comunidadmayor acceso a sitios de esparcimiento y seguridad en elsector y a su vez generar las ganancias necesarias paraun proyecto duradero? 3. JUSTIFICACINDado que el historial y los eventos de inseguridad que han hecho parte de la zona no son tan recurrentes como en otras reas de la ciudad, el factor seguridad se ve afectado en horas pico y en la noche, pues la presencia de la polica no es constante, y la gran cantidad de personas que habitan el sector occidental, implica el flujo constante y continuo de estas a travs de las zonas aledaas al viaducto y la zona verde, de igual forma vale la pena destacar que los habitantes de la zona occidental no cuentan con centros comerciales y por ende bancos ni centros recreativos cerca, pues a este punto ya se est hablando de ms de 12 o 14 cuadras de distancia en un trayecto que no posee flujo vehicular de carcter pblico, razn por la cual se ven en la necesidad de tomar transporte en alguna de las vas principales, prolongando su recorrido mucho ms, sin dejar de mencionar que las zonas verdes las estn aprovechando los seores zorreros para el descargue de desechos y residuos y ocasionalmente estn sirviendo para la reunin de grupos de muchachos que toman ventaja de la oscuridad y la soledad para consumir drogas.En conclusin se puede evidenciar las consecuencias de un proyecto donde el poco atractivo comercial y recreacional dadas las condiciones del entorno no produjo los resultados esperados a pesar de haberse realizado una notoria inversin en su arreglo y decoracin. 4. OBJETIVO GENERALA travs del proyecto se busca identificar lascaractersticas y necesidades de un sector quepresenta problemticas de inseguridad y desaseopero que tambin dadas sus condiciones fsicas y deflujo de personas se presta tambin para contemplaroportunidades de negocio a travs de la construccinde centros comerciales que simultneamentereduzcan las situaciones presentadas. Por lo tanto pormedio de los respectivos estudios tcnicosyfinancieros aplicados en el sector se busca analizar lafactibilidad y oportunidad de negocios que se puedepresentar en la zona dadas sus caractersticas. 5. OBJETIVOS ESPECFICOS Posicionar el Centro Comercial como un espacio verstil paraambientacin y montaje de escenarios novedosos adecuado para hacerde sus eventos una unidad, como el aspecto ms importante paraasegurar el xito del mismo. Potencializar al mximo la ocupacin comercial y corporativa, activandonuevas lneas de negocio. Construir una mezcla competitiva en marca, calidad y nivel de productos yservicios que cumplan con la expectativa de un concepto de centrocomercial competitivo a nivel nacional. Perfeccionar la experiencia positiva de clientes y visitantes a travs deuna operacin eficiente que garantice seguridad, comodidad, orden ysatisfaccin. Alcanzar el trfico necesario para un modelo sostenible de ingresos, quepermita el cumplimiento de los anteriores objetivos. Lograr a nivel nacional el reconocimiento y posicionamiento de la marcacomo emblema del llano. 6. MARCO CONCEPTUALMedio Social y Cultural:Fsicamente la zona est constituida por una serie de conjuntos residenciales de laorganizacin Colsubsidio, los cuales cuentan con un centro mdico y un supermercadoColsubsidio, aproximadamente a 7 cuadras hacia el norte se encuentra el centrocomercial Diverplaza en el que hay acceso a diferentes bancos, salas de cine, 1almacn xito y para la diversin de los nios el Diverparque conformado por mltiplesatracciones y actividades de recreacin.Sobre este punto hay acceso por las siguientes vas principales:Por el Norte Av. Calle 80 y Av. Calle 68, por el nororiente cuenta con las Av. Ciudad deCali y Av. Boyac, y hacia el sur con la Av. Jos Celestino Mutis (Antigua va Engativ),con la calle 26 o avenida el Dorado y subsiguientes.Hacia el norte se encuentran aunque no en conjunto cerrado, una gran cantidad debarrios y urbanizaciones con locales comerciales con mltiples opciones, mientras quehacia la zona sur, suroccidente y occidente la actividad comercial es demasiado baja,sin embargo si posee un alto flujo de personas. Medio Ecolgico:Los conjuntos colindan con un viaducto que ms hacia el occidente se convierte en unhumedal considerado reserva natural. Adicionalmente este posee una amplia zonaverde con 1 parque. Medio EconmicoHacia el norte de este humedal el estrato es 3 y hacia el sur es estrato 2, predominiode familias de clase media y baja. 7. REFERENTES CONCEPTUALESConsiderando lo anteriormente expuesto en la definicin del problemapodemos afirmar lo siguiente:La zona est siendo subutilizada de tal forma que, aprovechando el espacio ylas caractersticas del entorno es necesario buscar alternativas que cubran lasnecesidades de seguridad, recreacin y economa tanto en tiempos como endesplazamientos.Al estar rodeado de urbanizaciones y conjuntos cerrados, la actividadcomercial presenta una buena oportunidad de crecimiento supliendo a la veznecesidades de la poblacin. La zona se encuentra demarcada por un viaducto lo que genera zonas lmitepara la circulacin y el transito del personal, zonas como estas son elescenario propicio para que los delincuentes hagan de las suyas.Comentarios de vecinos y personas cercanas al sector, en comnconsenso, llegan a la conclusin que la existencia de algunos localescomerciales y la realizacin de actividades de recreacin, haran que lasdems personas perdieran su temor a pasar por este sector y estimulara laactividad fsica y laboral y econmica del sector.Aunque la zona es tranquila la mayor parte del tiempo, es importante darsolucin a los aspectos mencionados, de lo contrario esto podra generargraves condiciones de inseguridad y atraso para la zona. 8. PROCEDIMIENTOS METODOLGICOSTipos de investigacinPara nuestro caso los tipos de investigacin que de mejor maneramanipularan y analizaran la informacin son:La investigacin exploratoria y la investigacin descriptiva.Fuentes de Informacin:Primarias:1. Opiniones y sugerencias de vecinos del sector.2. Encuesta de necesidades a los transentes y habitantes del sectorSecundarias:1. Registro de casos de inseguridad del sector (Suministrados por elDANE)2. Plan de desarrollo de la zona (Obtenido del IDU)3. Perfil econmico y empresarial de la localidad. (IDU)4. Informacin de la zona respecto a la oferta y la demanda. 9. Variables e InstrumentosPara el desarrollo de este aspecto tendremos en cuenta lassiguientes:Nivel de ingresos de la poblacinNivel de escolaridadConsumo de determinados productos o serviciosCaractersticas generales de consumidores o clientespotenciales.Cantidad de poblacin afectada Anlisis de la InformacinUna vez recopilada la informacin, a travs de su anlisisdeduciremos qu oportunidades de negocio mejor se adaptan asatisfacer las necesidades de los clientes y consumidores.Desarrollar el respectivo estudio que nos lleve a disear demanera optima el manejo del espacio y la distribucin de losdiferentes puntos que intervendrn en la estructura construida.Es importante dar prioridad a las necesidades de la zonaoccidental del sector para quienes la construccin de la actividadcomercial representar los mayores beneficios. 10. ALCANCES DEL PROYECTOProyeccionesEl proyecto beneficiar principalmente a los habitantes del sector, ya queno solo plantea una opcin para el manejo, reduccin y solucin de lainseguridad, sino que adems, representa una oportunidad de empleo ynegocios a nivel general pues las opciones para la estimulacin de laactividad comercial son mltiples para personas con visin de negocios.De igual forma brindar soluciones de acceso a una parte importante de lapoblacin del sector dadas las distancias y recorridos realizados demanera peridica.LimitacionesPara la realizacin del proyecto se prev:Presupuesto contemplado: Para su ejecucin es necesaria la inversinprivada en su desarrollo.Condiciones y restricciones de tipo legal: Aplican principalmente conrespecto a la utilizacin de espacios de recreacin y zonas verdes deldistrito.De llegar a un acuerdo es importante tener en cuenta la cantidad de rea aconstruir disponible, pues con base en ello se podr adaptar laconstruccin de diversas clases de negocio. 11. Identificacin y Caracterizacin del bien o servicio:El proyecto se basa en la creacin de un centro comercial que de mejores yms fciles accesos a una amplia zona residencial, que dadas sus condicionesno presenta las comodidades suficientes para sus habitantes, en cuanto laactividad comercial.De igual forma, la zona en cuestin presenta un rea optima para su desarrolloya que simultneamente se pretende con su funcionamiento reducir los nivelesde inseguridad y tener un mejor aprovechamiento del espacio.El sector no posee sucursales bancarias cercanas, de igual forma la actividadcomercial es muy poca, es de anotar que hay presencia de tiendas de barriodonde se comercializan comestibles y vveres en general, por lo cual sonmuchos los beneficios iniciales que el proyecto representa y a medida que seconsolide, se irn agregando otros ms, gradualmente.El proyecto busca introducir la actividad comercial diferente a la venta debienes correspondientes a la canasta familiar y en este sentido cubrir lademanda existente de la zona por diferentes aspectos, los cuales generannecesidades que deben ser cubiertas. Se habla de cajeros, gimnasios,restaurantes, sitios de recreacin y de deporte, presentndose esta ltimacomo una opcin viable dada la cercana a las zonas residenciales. 12. Caracterizacin del Consumidor:En Engativ predominan los estratos 3 y 2 (77% y 16%respectivamente). El estrato 4 es el 4,8% y 1 es el 0,4%. El 2,5%restante corresponde a predios no residenciales.Para el sitio en mencin en su mayora obedecen a una poblacinconformada por familias directamente dependientes de la actividadcomercial, lo que permite generar diversas opciones de negocio alinterior del centro comercial para la satisfaccin de sus necesidades. Delimitacin y Descripcin del mercado:La estructura econmica de Bogot es la ms diversificada del pas,con alta participacin de las actividades de servicios. Estas generan el71,9% de la produccin, en particular, servicios empresariales ypersonales, comercio, servicios inmobiliarios y de alquiler. La industriaes la segunda actividad y junto con la construccin y la actividadagropecuaria generan el 19% del PIB de la ciudad.El mercado correspondiente se caracteriza por la integracin defamilias de estratos 2 y 3, en Engativ existe buena cobertura en losservicios de acueducto, energa elctrica, aseo y alcantarillado. Sinembargo, el gas natural alcanza un cubrimiento del 81,1%. 13. Anlisis de la Demanda:El suelo de Engativ est clasificado en 7 usos: la mayora (56%) esResidencial; industria, comercio y servicios el 8%.En Bogot, Engativ es la tercera localidad en nmero de habitantes (828 milhabitantes, 11% del total), es decir una cifra similar a la poblacin de unaciudad como Cartagena (882 mil habitantes). El 40% de la poblacin deEngativ son jvenes menores de 25 aos.La tasa de ocupacin en Engativ (47,97%) es la octava ms alta de laciudad y concentra el 12% de los ocupados (334.658), por otra parte el ndicede condiciones de vida (91.59) es mayor que el de Bogot (90.09).Adicionalmente de es la octava localidad con el mayor nmero de hogarescon Necesidades Bsicas Insatisfechas (NBI) (6.617 hogares, 7% del total dehogares). 14. Anlisis de la Oferta:El sector como se menciono con anterioridad cuenta solamente con 2puntos para cubrir una amplia demanda existente, lo cual se haceinsuficiente con bastante regularidad, especialmente los fines desemana y das festivos, los puntos son:CENTRO COMERCIAL DIVERPLAZAUbicado en la calle 68 con Av. Cundinamarca, es uno de los centroscomerciales importantes dentro de la localidad, cuenta con unhipermercado y diferentes locales comerciales.CENTRO COMERCIAL PORTAL 80Se encuentra ubicado en la calle 80 enseguida del portal deTransmilenio. Este centro comercial debido a su gran actividadeconmica se ha caracterizado por ser uno de los sitios ms visitadospor los engativeos. Cuenta con importantes almacenes de cadena,cinemas, juegos para nios y mltiples actividades culturales para lacomunidad en general. 15. Anlisis de Precios:Basados en la oferta y demanda existentes se concluye que elprecio por arrendamiento de los locales comerciales oscilar deacuerdo con el tamao del mismo y de su actividad. Siendo as seest hablando de una oscilacin entre 3 a 7 millones de pesos, estoinicialmente pues cabe anotar que se debe hacer una etapa previaen la que constantemente se deben evaluar las condicionesexistentes y sobre las cuales se deben proyectar los costos y larecuperacin de la inversin.Es importante mencionar que el rango promedio de alquiler en loslocales de los centros comerciales del sector con las caractersticasde los que se construirn oscilan en un valor aproximado de 4 a 15millones de pesos. 16. PROCESO PRODUCTIVOBsicamente lo que se debe trabajar es el comunicar, o dar a conocer el nuevopunto comercial a los consumidores por medio de la persuasin o lamotivacin para conocer el nuevo centro comercial del sector, para ello setiene que generar opciones principalmente de tipo publicitario.Con respecto a la tecnologa se efecta una exploracin a cerca de losprocesos productivos a emplear, de la maquinaria y equipo requerido en cadacaso. Es necesario conocer todo el proceso productivo y lo que tiene que vercon la forma en que los insumos son transformados para obtener los productoso servicios. Para su construccin los recursos tecnolgicos a utilizar sonmaquinaria y equipos de estudios de suelos y programas de responsabilidadsocial.Bsicamente en cuanto al proceso se tendrn en cuenta lo producidodirectamente de la actividad perteneciente a mantenimiento y renta de localescomerciales.Alternativas tecnolgicas:En este aspecto es importante la implementacin de un sistema o equipo decmputo que almacene y controle la informacin administrativa y contable delcentro comercial, este se debe apoyar en software especializados para lagestin del mismo.El centro comercial debe estar provisto de todos los servicios pblicos con elfin de habilitarlo en ese sentido para cualquier tipo de negocio. 17. Localizacin del proyecto:Macrolocalizacin:Engativ se encuentra localizada en el Centro Occidente de Bogot y ocupael 4,2% del rea total de la ciudad. Es la novena localidad en extensinterritorial (3.588 Hect.), la cuarta en extensin del rea urbana (3.438 Hect.) yla octava en rea de expansin (150 Hect.) condicin que deja en evidencia laviabilidad del proyecto.El suelo de Engativ est clasificado en 7 usos: la mayora (56%) esResidencial; industria, comercio y servicios el 8%.El proyecto se encuentra ubicado en la ciudad de Bogot, Colombia en lalocalidad de Engativ en cercanas al aeropuerto el dorado, en eldepartamento de Cundinamarca.Microlocalizacin: la ubicacin del centro comercial por espacio disponibleubicacin y los terrenos que lo comprenden la mejor opcin es entre lacarrera 101 y calle 70. Esta es una zona de aproximadamente 1000 m2 (40metros de frente por 25 metros de largo), con cercana a la avenida JosCelestino Mutis, La Avenida El Dorado, la Av. Calle 68, la avenidaCundinamarca y la Avenida Ciudad de Cali. 18. Necesidades de Recurso humanoEstas son dadas por los contratistas, quienes deben en su estudio defactibilidad del proyecto conocer la cantidad de trabajadores que se necesitanpara dar cumplimiento al contrato.Por eso en proyectos como el de construccin, la subcontratacin es elproceso econmico en el cual una empresa mueve o destina los recursosorientados a cumplir ciertas tareas hacia una empresa externa por medio de uncontrato. Esto se da especialmente en el caso de la subcontratacin deempresas especializadas. Para ello, pueden contratar solo al personal, caso enel cual los recursos los aportar el cliente (instalaciones), o contratar tanto elpersonal como los recursos. Por ejemplo, una compaa dedicada a lasdemoliciones puede subcontratar a una empresa dedicada a la evacuacin deresiduos para la tarea de deshacerse de los escombros de las unidadesdemolidas, o una empresa de transporte de bienes puede subcontratar a unaempresa especializada en la identificacin o empaquetado.El trmino subcontratacin traduce una mejora en los servicios dentro de unaeconoma, en busca de progreso dentro de la apertura.Teniendo en cuenta lo anterior y una vez construido la mano de obra requeridase basa en el personal para el aseo y el mantenimiento de las instalaciones yel personal encargado de la parte administrativa, que correspondera aladministrador, la parte de cartera y la parte contable y finalmente una partecomercial encargada de los arrendamientos y ventas. 19. Necesidades de Maquinaria y equipos:Las selecciones y especificaciones de los equipos se realiza porlicitacin pblica y concurso teniendo en cuenta que el licitantecumpla con la mayor calidad en servicios y maquinaria ofrecidapara la realizacin del proyecto as como los tiempos establecidoscomo mximos y mnimos y todos los entregables que se llevan atravs del proyecto durante su lnea de tiempo.Esto se realiza de esta forma para garantizar que los servicios ymaquinaria ofrecida sea la mejor y esta ayude con la vida delproyecto y el cumplimiento en su entrega.Cada local y punto de la estructura debe tener las condicionesbsicas requeridas en cuanto a seguridad, salud y medioambiente, sistemas antiincendios, alarmas, luces de emergencia ysealizacin entre otros.En la parte de seguridad es importante la instalacin de eficientescircuitos cerrados de televisin, coordinados con las laborespropias del personal 20. Obras fsicas y distribucin en Planta:El tamao y capacidad de este proyecto en particular, se debe a dos aspectosprincipalmente: la porcin de demanda insatisfecha que se pretende sea cubierta por elproyecto y a la dimensin del rea total con que cuenta el terreno disponible para lainstalacin del centro comercial.Tanto la determinacin del tamao como la capacidad que tendr el centrocomercial, sern de mucha utilidad para la estimacin de las inversiones necesarias quemejor se ajusten a las necesidades del mismo y para clculos futuros en las siguientesetapas del proyecto (Estudio econmico-financiero y evaluacin econmica).Por tanto, como previamente se seal, el tamao del gimnasio deber ajustarse altamao del terreno de que se dispone para su instalacin (en 1000 m2.), lo que en totalcubrir el 0.60% de la demanda insatisfecha actual.Para que la distribucin y diseo de las instalaciones de un proyecto proveancondiciones de trabajo aceptables, es preciso tomar en cuenta dos especificaciones enparticular: funcionalidad y esttica que proporcionen y optimicen la distribucin eficienteentre cada una de sus reas. Dada la magnitud del terreno disponible para la instalacindel centro comercial. A continuacin se proponen las dimensiones de cada una de susreas, que en conjunto permitan la operacin ms econmica y eficiente paraaprovechar de la mejor manera posible los espacios y recursos de que sedispone, manteniendo a su vez las condiciones ptimas de seguridad y bienestar paraquienes hagan uso de ellas, tomando en consideracin las reglas de normatividad quedeben cumplirse para su construccin. 21. Estudio administrativo y organizacional:Teniendo en cuenta que el centro comercial va a satisfacer necesidadesespecficas para la zona en mencin su estructura administrativa yorganizacional no lleva mayores aspectos ni complejidad alguna, este debeposeer una estructura basada en el mantenimiento de instalaciones y laadministracin de la renta producto de los locales existentes, una vez iniciadola oferta del centro ser de la siguiente manera:Ms de la mitad de los comercios en Centros Comerciales pertenece acomerciantes individuales, sin embargo, las franquicias y las cadenas (tantonacionales como internacionales) han tomando mucho auge. 22. CONCLUSIONES-Con la elaboracin de este producto final, se entra a analizar aspectos msespecficos para el diseo de cualquier tipo de proyecto que se realice,desarrollando competencias que nos brindan un enfoque ms analtico acercade cmo avanzar eficientemente en un proyecto.-Es importante y clave para un proyecto de inversin el realizar de la manerams completa posible los estudios tcnico y de mercados, ya que sobre estoses donde la viabilidad del proyecto se define y as mismo se optimiza sugestin y avance en el mismo. En este caso para el proyecto la factibilidad delmismo es positiva y representa una buena oportunidad.- El anlisis de proyectos en la forma en que estamos desarrollando laactividad nos permite adquirir competencias que sern aplicables paracualquier otro proyecto que desarrollemos de manera personal aplicando loscriterios suficientes para guiar su adecuada evolucin y xito del mismo. 23. REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS Y CIBERGRAFIA- CASTELLANOS N. JOSE EVER, Mdulo del curso de Investigacin deMercados. 2011. Universidad Nacional Abierta y a Distancia UNAD.- www.unad.edu.co, Campus virtual. Curso de Investigacin de Mercados.Contenido en lnea, Protocolo del curso.-http://maps.google.es/-www.engativa.gov.co/- www.culturarecreacionydeporte.gov.co/portal/node/132- camara.ccb.org.co/documentos/4402_engativa_memorias.pdf- matriculabd1.redp.edu.co/sistemat02/sed/directorio/engativa.pdf-Plan de Desarrollo Econmico, Social y de Obras Pblicas 2008-2012."Bogot Positiva: Para Vivir Mejor".- Pginas electrnicas de la SCRD, IDRD y www.bogotamasactiva.com- http://www.gestiopolis.com/finanzas-contaduria/elementos-de-un-proyecto-de-inversion.htm