REAL ESTATE INVESTMENT REPORT COLOMBIA 2019 · 2021. 7. 19. · Aunque las estrategias de los...

www.loganvaluation.com

REAL ESTATE INVESTMENT REPORT COLOMBIA 2019

REPORTE DE INVERSIÓN EN BIENES RAÍCES COLOMBIA 2019

B O G O T Á - L I M A - C D M X

2 3

LO

GA

N /

//

INVE

STM

ENT

REPO

RT C

OLO

MBI

A 2

019

LO

GA

N /

//

INVE

STM

ENT

REPO

RT C

OLO

MBI

A 2

019

CONTENTS / CONTENIDOS

Publication Date: July 2019/ Fecha de publicación: Julio 2019Survey Conducted: 2019/ Encuesta realizada: 2019Next Survey: 2020/ Próxima encuesta: 2020

INTRODUCTION / INTRODUCCIÓN

LP SURVEY / ENCUESTA LP

• Management Fee Expectations / Expectativas de Honorarios de Gestores

• Annual Return Expectation / Expectativas de Retorno Anual (TIR)

• % AUM Per Fund Strategy / % Activos por Estrategia de Fondo

• Manager Selection Criteria Ranking / Clasificación de Criterios para Selección de Gestor

• Investment Plans 2019 / Planes de Inversión 2019

• Real Estate Investment Focus 2019 / Foco de Inversión en Bienes Raíces 2019

• Drivers of Fund Performance Ranking / Clasificación de Factores de Desempeño de Gestor

• Investment Experience/ Experiencia de Inversión

MARKET TRENDS/ TENDENCIAS DE MERCADO

• Assets Under Management (AUM) / Activos Administrados (AUM)

• Geographic Investment Allocation / Distribución Geográfica de la Inversión

• Investment Allocation By Sector / Distribución de la Inversión por Sector

• Going In Cap Rate Evolution by Sector/

Evolución de las Tasas de Capitalización

de Entrada por Sector

• Evolution of Cap Rates and Bond Yields/

Evolución de las Tasas de Cap y Retornos

de Bonos

• Development Fund Market Cap /

Capitalización de Mercado de Fondos de

Desarrollo

• Investment Allocation /

Distribución de la Inversión

• Office Development Case Study /

Estudio de Caso Proyecto de Oficinas

GP SURVEY / ENCUESTA GP

• Rent Growth (5 Year Average) /

Crecimiento de Renta (Promedio 5 Años)

• Discount Rate/

Tasa de Descuento

• Cap Rates, Rental Growth And Discount Rates /

Tasas de Capitalización, Crecimiento de

Renta y Tasas de Descuento

• Construction Discount Rate /

Tasa de Descuento de Construcción

• Risk Premiums /

Primas de Riesgo

• Residential Discount Rate /

Tasa de Descuento Residencial

4

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

5

0 1 2 3 4 5 6 7 1.2% 1.3% 1.4% 1.5% 1.6% 1.7%

Core

Value Add

Opportunistic(Developer /

Desarrollador)20%

50%

80%

80%

50%

20%

1.3%

1.4%

1.6%

6

5

5

Management Fee Expectations / Expectativas de Honorarios GestoresWhat are your Management Fee Expectations? / ¿Cúales son las Expectativas de Honorarios para los Gestores?LP Survey / Encuesta LP

2.0%1.5%1.0%

MANAGEMENT FEE EXPECTATIONS / EXPECTATIVAS DE HONORARIOS DE GESTORES

LP SURVEY / ENCUESTA LP

INTRODUCTION /INTRODUCCIÓN

Report purpose: For use in benchmarking, re-

porting, and investment decisions of the parti-

cipants. To help provide deeper understanding

of real estate market / investment dynamics.

Sections:

A. LP Survey - investor responses

B. Market Trends - market info, transactions

C. GP Survey - manager responses

Sources: LOGAN database (transactional,

market information) and survey responses of

participants.

Propósito del informe: para uso en evaluación

comparativa (benchmarking), producción de

informes y ayuda en la toma de decisiones de

inversión de los participantes. También, con-

tribuir a una comprensión más profunda de la

dinámica del mercado inmobiliario.

Secciones:

A. Encuesta LP - Respuestas de inversionistas

B. Tendencias del Mercado

C. Encuesta de GP - Encuesta de gestores

Fuentes: Base de datos de LOGAN (transac-

cional, información de mercado) y respuestas

de encuestas a los participantes

PARTICIPANTS /PARTICIPANTESFUND MANAGERS / GESTORES• BTG Pactual• Building Block Partners• Corredores Davivienda• Fondo Inmobiliario Colombia (FIC)• Inmoval (Credicorp Capital)• Inverlink• Kiruna Capital Partners• Nexus Capital Partners• Pactia • PEI Asset Management• Pentaco

INVESTORS/ INVERSIONISTAS• Global Seguros• Old Mutual• Porvenir• Protección• Seguros Bolívar• Sura

DEVELOPMENT / DESARROLLO• Avenida Capital (Ashmore) • 7 Bridges• Abacus• Amarilo• Cimento• Colpatria• Grupo Éxito• Jaguar Capital• Jamestown• LatAm Logistic Properties• Pactia• Paladin Realty Partners• Peninsula Investment Group• Sura Asset Management• TC Latin America Partners• Yellowstone Capital Partners

HOTEL / HOTELES• Boston Andes Capital• Regenera

MULTIFAMILY / VIVIENDA PARA RENTA• CCLA• Grand Peaks

Responses indicate that fee expectations vary with the fund strategy. Generally, the more operational responsibility taken on by a fund, the higher the fee expectation. For example, a fund that employs an opportunistic strategy must dedicate more time and personel to the mo- nitoring of development partners, construction, and the lease-up process than a fund focused on core investment.

Las respuestas indican que las expectativas de honorarios de gestores varían de acuerdo a la estrategia de cada fondo. En general, a may-or responsabilidad operativa asumida por los fondos, mayor es la expectativa de honorarios. Por ejemplo, un fondo que emplea una estrate-gia oportunista debe dedicar más tiempo y per-sonal al monitoreo del socio desarrollador, a la construcción y al proceso de arrendamiento en comparación con un fondo centrado en una es-trategia core.

What are your management fee expectations? / ¿Cúales son las expectativas de honorarios de gestores?

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

6 7

0 1 2 3 4 5 6 7 0% 5% 10% 15% 20%

Core

Value Add


Desarrollador)

17%

17%

83%

33%

83%

67% 10%

13%

17%

6

6

6

6% - 10%

11% - 14%

15% - 18%

Annual Return Expectation / Expectativas de Retorno (TIR)What is your Total Annual Return Expectation for each Fund Type? / ¿Cuáles son las Expectativas de Retorno (TIR) anual por cada Tipode Estrategia?

LP Survey / Encuesta LP

19% - 21%15% - 18%11% - 14%6% - 10%

ANNUAL RETURN EXPECTATION / EXPECTATIVAS DE RETORNO ANUAL (TIR)

Although fund strategies are not always clearly defined in Colombia, LPs do have different return ex-pectations for each strategy. Often, managers have a mix of strategies employed within a single fund – however, the market appears to show signs of specialization with new core funds, and development funds being launched.

Aunque las estrategias de los fondos en Colombia no siempre están claramente definidas, los LPs sI tienen diferentes expectativas de rendimiento para cada una. Algunos gestores emplean una mezcla de estrategias dentro de un solo fondo; sin embargo, el mercado parece mostrar signos de especia- lización con los nuevos fondos core y de desarrollo que se están lanzando.

What is your total annual return expectation for each strategy? / ¿Cuáles son las expectativas de retorno anual (TIR) para cada tipo de estrategia?

0 1 2 3 4 5 6

Responses / Respuestas

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6%

Average / Promedio

Core

Value Add


Desarrollador)

100%

25%

33%

75%

67%

4.3%

4.7%

3.0%

4

3

5

%AUM per Fund Strategy / %Activos por EstrategiaWhat % of total AUM is currently invested in these fund strategies? / ¿Qué Porcentaje de los Fondos actualmente se invierte en lassiguentes Estrategias de Inversión Inmobiliaria?LP Survey / Encuesta LP

6% - 10%1% - 5%

% AUM PER FUND STRATEGY / % ACTIVOS POR ESTRATEGIA DE FONDO

Respondents indicated that they are invested

broadly amongst the given strategies, and that

there is still room to grow investment in real es-

tate. Further, some investors indicated that the

actual mix of investment within the strategies is

not pre-defined but is rather a function of the

investment options available.

Los encuestados indicaron que están ampli-

amente diversificados entre las diferentes es-

trategias y que todavía hay potencial de cre-

cimiento para la inversión en bienes raíces.

Además, algunos de ellos indicaron que la

mezcla de estrategias de inversión no está

predefinida, sino que depende de las op-

ciones de inversión disponibles.

What % of total AUM is currently invested in these investment strategies? / ¿Qué % del total de AUM se invierte actualmente en estas estrategias de inversión?

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

8 9

(1) Track record/Histórico de calidadde inversiones

(2) Operational Expertise/Habilidadoperacional

(3) Working relationship with GPteam/Tiempo de trabajo con el

equipo de gerencia

(4) Amount manager contributes to afund/Cantidad de dinero que gestor

contibuye a una inversión

(5) Participation of otherLPs/Participación de otros

inversionsitas (LP)

83%

17%

17%

50%

33%

33%

67%

83%

17%

17%

83%

6

6

6

6

6

Manager Selection Criteria Ranking / Clasi�cación de Características para Selección de GestorRank the following characteristics in order of importance when selecting a manager / Selecciona estas características en orden deimportancia cuando estas Seleccionando un GestorLP Survey / Encuesta LP

Ranking /Cali�cación

12345

MANAGER SELECTION CRITERIA RANKING /CLASIFICACIÓN DE CRITERIOS PARA SELECCIÓN DE GESTOR

When selecting managers to invest with, track record is the most important characteristic LPs look for,

followed by operational expertise. Investors commented that track record is best evaluated by reviewing

growth of managed funds and their historical returns to investors.

Al seleccionar gestores, el historial de cada uno es la característica más importante buscada por los LP,

seguida de la experiencia operativa. Los inversionistas comentaron que la trayectoria se evalúa mejor

según la historia del fondo en términos de crecimiento y de rendimiento para los inversionistas.

Rank the following characteristics in order of importance - manager selection /Clasifica en orden de importancia las siguientes características cuando estás seleccionando un gestor

Expand Investing /Expardir las inversiones

Find a partner andInvest / Encontrar un

socio e invertir

Decrease or Stop /Disminuir o parar la

inversión

Initiate Investments /Comenzar Inversión en

el Sector

83%

17%

0%

0%

Investment Plans 2019 / Planes de Inversión 2019Investment plans this year to invest in real estate in Colombia / Planes de inversión a 2019 para invertir en bienes inmobiliarios enColombia


INVESTMENT PLANS 2019 / PLANES DE INVERSIÓN 2019

The majority of investors plan on expanding

their investments in real estate in 2019 – and

others look to find new managers to invest

with. Notably, no investor responded that

they plan on stopping or decreasing invest-

ment in real estate.

La mayoría de inversionistas planean expandir

sus inversiones en bienes raíces en 2019, y

algunos otros buscan encontrar nuevos socios

para invertir. En particular, ningún inversionista

respondió que planeaba detener o disminuir

la inversión en bienes raíces.

Investment plans in 2019 to invest in real estate /Planes de inversión en bienes raíces en Colombia en 2019

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

Equal in Foreign and Local/Igual en Extranjero y Local

More Foreign Funds / MásFondos Extranjeros

More Local Funds/ MásFondos Locales

Only Local Funds/ SóloFondos Locales

33%

33%

17%

17%

RE Investment Focus 2019 / Foco Inversión Bienes Raices 2019Where will RE investment be focused in 2019 / ¿Donde planean a invertir en 2019?


10 11

(1) GPs ability to manage-positionassets / Capacidad para Gestionar y

Posicionar los Activos

(2) Entry pricing/Precios de Entrada

(3) Economic growth/ CrecimientoEconómico

(4) Use of leverage/ Uso deApalancamiento

(5) Market conditions atexit/Condiciones de Mercado al Salir

(6) Exchange rates/ Tipo de cambio

67%

33%

33%

50%

17%

17%

50%

17%

17%

33%

17%

33%

17%

50%

50%

17%

83%

6

6

6

6

6

6

Drivers of Fund Performance Ranking / Clasi�cación de Factores de Desempeño de GestoresRank Drivers that you expect to have the biggest e�ects on fund performance / Clasi�que los factores que espera que tengan mayoresefectos en el rendimiento de los fondos


Ranking /Cali�cación

123456

DRIVERS OF FUND PERFORMANCE RANKING / CLASIFICACIÓN DE FACTORES DE DESEMPEÑO DE GESTORES

REAL ESTATE INVESTMENT FOCUS 2019 / FOCO DE INVERSIÓN EN BIENES RAÍCES 2019

From the investor’s perspective, the ability of managers to position assets and manage them is the most important factors in generating returns. Managers in Colombia either take an active approach to asset management by creating specialized internal management teams or they use third parties asset management firms.

Desde la perspectiva del inversionista, la capacidad de los gestores de posicionar activos y adminis-trarlos es el factor más importante para generar retornos. Los gestores en Colombia o bien adoptan un enfoque activo de la administración de activos al crear equipos de administración internos especializa-dos o utilizan firmas de gestión de activos de terceros.

Most investors plan on investing equally within Colombia and outside the country. This marks a notable difference from 2018, when most investors said they planned on investing more outside of Colombia. This was the first year in which investors could invest legally outside of Colombia in alternative investments.

La mayoría de inversionistas planean invertir de manera equitativa en Colombia y fuera del país, o de mayor manera en fondos extran-jeros. Esto marca una diferencia notable con respecto a 2018, cuando la mayoría de los inversionistas manifestaron que planeaban in-vertir más fuera de Colombia. Este fue el primer año en que los inversionistas tenían la opción de invertir legalmente fuera de Colombia en in-versiones alternativas.

Rank drivers that you expect to have the biggest impact on fund performance / Clasifique los factores que espera tengan el mayor impacto en el rendimiento de los fondos

Where will real estate investment be focused in 2019?/ ¿Dónde va a estar enfocada la inversión en bienes raíces en 2019?

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

12 13

Below Average/Por debajo del promedio In-line with Expectations/Acorde con las expectativas Exceed Expectations / Excede las expectativas

Appreciation/Valorización

Returns/Retornos

Risk forreturn/Riesgo del

retorno

Transparency/Transparencia

1

0

0

2

4

5

5

2

0

0

0

0

Experience with GP / Experiencia con Gestores


INVESTMENT EXPERIENCE /EXPERIENCIA DE INVERSIÓN

The experience of investors in 2018 was generally in-line with expectations, while appreciation

and transparency were identified as areas in need of improvement. Investors noted that they

wanted more transparency in the form of reporting to investors, and a clearer understanding of

appreciation/returns being reported by managers.

La experiencia de los inversionistas en 2018 estuvo a nivel general en línea con las expectativas,

mientras que temas como apreciación y transparencia se identificaron como áreas por mejorar.

Los inversionistas señalaron interés por una mayor transparencia en los informes por parte de los

gestores, y una comprensión más clara de la apreciación/rendimientos informados por los fondos.

How would you rate the following aspects in 2018 in terms of the experience with GPs and investments? / ¿Cómo calificaría lo siguientes aspectos con relación a la experiencia con gestores e inver-siones en 2018?

ASSETS UNDER MANAGEMENT (AUM) /ACTIVOS ADMINISTRADOS

Core GPs, YE 2018 /Gestores Core, Cierre 2018

INVESTMENT MARKET TRENDS / TENDENCIAS DE MERCADO DE INVERSIÓN

Real estate funds continue to grow in Colombia, but at a slightly decreasing growth rate. This is due to less fund raising during 2017-2018, and also the lack of investment-grade assets available for purchase. LOGAN notes the following trends:• Consolidation: Real estate funds are actively looking to purchase other funds that have reached

their maturity or that are having difficulty fund raising.• Development: New development focused funds are being launched (Sura Asset Management,

CCLA /Nomad Living, Yellowstone/ Amarilo, among others)• New Asset Types: Healthcare, Multifamily, Student Housing, Senior Living, and Education are

sectors that will see increased interest as alternatives to highly competitive traditional asset classes.

• Fund raising from individuals: Managers are using existing retail banking and wealth manage-ment platforms to raise funds directly from individuals/ small investors. This will increase the capitalization of the market and make it more liquid.

Los fondos inmobiliarios continúan creciendo en Colombia, pero a una tasa ligeramente menor. Esto se debe a una menor recaudación de fondos durante el periodo 2017-2018 y también a la falta de activos de grado de inversión disponibles para la compra. LOGAN nota las siguientes tendencias:• Consolidación: los fondos de bienes raíces están buscando activamente comprar otros fondos

que hayan alcanzado su vencimiento o que tengan dificultades para recaudar fondos. LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

14 15

GEOGRAPHIC INVESTMENT ALLOCATION /DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DE LA INVERSIÓN

Larger investment funds are more broadly inves-

ted across the country. This is due to their invest-

ment in industrial, retail, and hospitality sectors,

which tend to be more geographically diversi-

fied. Smaller funds are more focused on invest-

ment in Bogotá (most diversified market), often

in core assets which require less management.

Los fondos de inversión más grandes están

diversificados más ampliamente en todo el

país. Esto se debe a su foco de inversión en

los sectores industrial, comercio y hotelería,

que tienden a estar más dispersos geográfica-

mente. Los fondos más pequeños se centran

más en Bogotá (el mercado más diversificado),

a menudo en activos básicos que requieren de

menor gestión.

Core GPs, YE 2018 / Gestores Core, Cierre 2018

• Desarrollo: se están lanzando nuevos fondos enfocados en desarrollo (Sura Asset Manage-ment, Nomad Living, entre otros)

• Nuevos tipos de activos: los sectores de atención de la salud, vivienda para renta, vivienda estudiantil, vivienda para adultos mayores y educación verán un mayor interés como alternati-vas frente a los altamente competitivos activos tradicionales.

• Recaudación de fondos de individuos: los gestores están utilizando las plataformas existentes de banca minorista y gestión de patrimonio para recaudar fondos directamente de individuos. Esto aumentará la capitalización del mercado y lo hará más líquido.

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

16 17

INVESTMENT ALLOCATION BY SECTOR /DISTRIBUCIÓN DE LA INVERSIÓN POR SECTOR

The offfice and retail sectors have captured the majority of investment, while industrial has been gaining significant traction with activity in build-to-suit logistic facilities. Special-use investment, which includes hospitality, student housing, health-care, and education, among others, should in-crease over time – as the assets are generally large (specifically, healthcare and education).

Los sectores de oficinas y comercio han capta-do la mayor parte de la inversión, mientras que Industrial ha estado ganando terreno con activ-idad en instalaciones logísticas build-to-suit. La inversión en usos especiales como hoteles, resi-dencia estudiantil, atención médica, autoalma-cenamiento y educación, entre otros, debería aumentar con el tiempo, ya que los activos son generalmente grandes (específicamente salud y educación).

Core GPs,YE 2018 /Gestores Core, Cierre 2018

GOING IN CAP RATE EVOLUTION BY SECTOR /EVOLUCIÓN DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN DE ENTRADA POR SECTOR

CAP rates have shown slight decreases or remained steady during 2018. LOGAN believes more competition amongst funds and lower rental growth expectations have had offsetting effects on rates. Retail rates have been lowest and impacted by retail bank locations and retail portfolios (Viva and Unico) being transacted. Industrial rates generally have been stable as transactions generally reflect single-tenant, long-term leases, adjusting by inflation.

Las tasas de capitalización han mostrado ligeras disminuciones o se mantuvieron estables durante 2018. LOGAN cree que más competencia entre los fondos y menores expectativas de crecimiento de las rentas han tenido efectos compensadores en las tasas. Las tarifas de comercio han sido las más bajas e impactadas por las ubicaciones de sucursales bancarias y la comercialización de portafolios (Viva y Único). Las tasas industriales en general se han mantenido estables, ya que las transacciones generalmente reflejan arrendamientos a largo plazo de único inquilino, ajustados por inflación.

Transactions 1Yr. Moving Avg. /Transacciones Prom. Móvil 1 Año

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

18 19

EVOLUTION OF CAP RATES AND BOND YIELDS/EVOLUCIÓN DE TASAS DE CAP Y RETORNOS DE BONOS

DEVELOPMENT FUND MARKET CAP/CAPITALIZACIÓN DE MERCADO DE FONDOS DE DESARROLLO

The CAP rate spread over Colombian 10-year government bonds recently has been about 2%, which

represents the premium investors receive for investing in real estate versus local Colombian bonds. The

spread appears to have normalized after tightening in 2017, when a decrease in oil prices and a

deteriorating government fiscal situation resulted in an increase bond yields. Average CAP rates were

largely unaffected during that period, as real estate investors appeared to view the change in interest

rates as temporary.

La dispersión en la tasa de capitalización sobre los bonos gubernamentales colombianos a 10 años

ha estado recientemente alrededor de 2%, lo que equivale a la prima que reciben los inversionistas por

invertir en bienes raíces frente a los bonos locales colombianos. El diferencial parece haberse norma-

lizado luego de una caída en 2017, cuando una disminución en los precios del petróleo resultó en

un aumento temporal de la inflación y de la tasa de los fondos federales, y en consecuencia una baja

de la calificación crediticia de los bonos colombianos. Las tasas de capitalización promedio no se

vieron afectadas en gran medida durante ese período, ya que los inversionistas generalmente tienen

una perspectiva de inversión en bienes raíces a largo plazo y reconocieron el cambio en las tasas

como temporal.

There appears to be a lack of quality investment opportunities in residential development,

as funds have large amounts of commitments which have not been invested. According to

some managers, there is a lack of entitled land which has affected the ability of developers

to build housing – especially in the VIS and VIP sectors. Some large developers have lined

up long-term pipelines of macro projects and raised significant funds to develop them in the

coming years.

Parece haber una falta de oportunidades de inversión de calidad en desarrollo residencial,

ya que los fondos tienen grandes cantidades de compromisos que no se han invertido. Según

algunos gestores, hay falta de tierras autorizadas, lo que ha afectado la capacidad de los

desarrolladores para construir vivienda, especialmente en los sectores VIS y VIP. Algunos

grandes desarrolladores han alineado líneas de proyectos macro a largo plazo y han recau-

dado fondos significativos para desarrollarlos en los próximos años.

Spread Over 10-year Colombian Bond Yields/Diferencia Sobre el Retorno de los Bonos Colombianos a 10 años

Residential Development GPs, YE 2018 / Gestores de Desarrollo Vivienda, Cierre 2018

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

20 21

INVESTMENT ALLOCATION /DISTRIBUCIÓN DE LA INVERSIÓN

OFFICE DEVELOPMENT CASE STUDY /ESTUDIO DE CASO PROYECTO DE OFICINAS

Residential development funds are mostly invested in Strata 4 and VIS housing in primary cities. There

has been a trend of residential funds raising funds locally, rather than from foreign sources. This is due

to evolution of the market and lower return requirements of local investors who do not have to price

currency risk into their required returns.

Los fondos inmobiliarios invierten principalmente en vivienda Estrato 4 y VIS, en ciudades primarias.

Ha habido una tendencia por parte de los fondos residenciales de recaudar fondos localmente en

lugar de acudir a fuentes extranjeras y hoy en día la recaudación es más equilibrada. Esto se debe a

la evolución del mercado y a los requisitos de menor rendimiento de los inversionistas locales que no

tienen el riesgo de cambio en los rendimientos.

As a case study, LOGAN analyzed a ground-up office development, the required returns of respondents (IRR/TIR), and the source of value returned to investors through cash flow yield and appreciation %. Each phase of development (bottom axis) was compared with the corre-sponding investment strategy. Core strategies look to control risk and focus primarily on value generated by cash flow.

Como caso de estudio, LOGAN analizó el de-sarrollo de un proyecto de oficinas desde cero, los rendimientos requeridos de los encuestados (IRR / TIR) y la fuente de valor devuelta a los inversionistas a través del rendimiento de flujo de caja y el porcentaje de apreciación. Cada fase de desarrollo (eje inferior) se comparó con la estrategia de inversión correspondiente. Las estrategias Core buscan controlar el riesgo y en-focarse principalmente en el valor generado por el flujo de caja.

By Demographic Segment / Por Segmento Demográfico

By Geographic Segment / Por Segmento Geográfico

Source of Value Over Time/ Fuente de Valor en el Tiempo

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

Residential Development Funds / Fondos de Desarrollo Residenciales

22 23

CAP RATES /TASA DE CAPITALIZACIÓN

Responses indicate that CAP rates have remained stable. Retail CAPs have dropped from the noted in-

crease in 2018 (due to a slump in retail sales, consumer confidence). Perceptions of CAPs in full-service

hotels also have dropped, likely due to the major increase in 2018 of foreign tourist arrivals and subse-

quent increases in occupancy and RevPAR (Cartagena). Managers are becoming more familiar with

multifamily as an asset class – and seem to recognize it as in-line with the other standard property types.

Los encuestados generalmente indicaron que las tasas de capitalización se han mantenido estables.

Las tasas de comercio han caído desde el notable aumento de 2018 (debido a una caída en las

ventas minoristas). La percepción de tasas en hoteles de servicio completo también se ha reducido,

probablemente debido al gran aumento en 2018 de llegadas de turistas extranjeros y a los aumentos

posteriores en la ocupación y Revpar. Además, los administradores se están familiarizando cada vez

más con la vivienda para renta como clase de activo y parecen reconocerla en línea con otros tipos

de propiedad estándar.

GP Survey / Encuesta a Gestores

RENT GROWTH (5 YEAR AVERAGE) /CRECIMIENTO DE RENTAS (PROMEDIO 5 AÑOS)

Expected rental growth has remained stable for office, retail, and industrial, and responses appear to me more concentrated – indicating more consistency of perspectives than in 2018. Hotel rental growth expectations appear to have decreased, however we believe responses are now more aligned with the asset classes.

El crecimiento esperado de las rentas se ha mantenido estable para oficinas, comercio e industrial, y las respuestas están más concentradas, lo que indica una mayor coherencia de perspectivas que en 2018. Las expectativas de crecimiento de alquiler de hoteles parecen haber disminuido, sin embargo, se considera que las respuestas ahora están más alineadas con las clases de los activos.


GP SURVEY

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

24 25

DISCOUNT RATE /TASA DE DESCUENTO

Discount rate responses generally have remained stable from 2018. We believe that there could be

slight decreases in discount rates evolving due to the following:

• Increased participation from individual retail investors. These investors appear to be more

flexible in terms of investment return than traditional institutional investors.

• Continued strong investment interest between funds for stabilized assets.

• Decline in cost of capital driven by declining loan interest rates and the emission of bonds.

Las respuestas sobre tasas de descuento generalmente se han mantenido estables desde 2018. Se

considera que podría haber ligeras disminuciones en la evolución de las tasas de descuento debido

a lo siguiente:

• Aumento de la participación de los inversionistas particulares minoristas. Estos inversionistas pare-

cen ser más flexibles en términos de retorno de la inversión.

• Continuo y fuerte interés de inversión entre los fondos por activos estabilizados.

• Disminución en el costo de capital impulsado por la disminución de las tasas de interés y la emisión

de bonos.


CAP RATES, RENTAL GROWTH AND DISCOUNT RATES /TASAS DE CAPITALIZACIÓN, CRECIMIENTO DE RENTA Y TASAS DESCUENTO

CAP rates responses plus rental growth expectations are compared with discount rate responses in the

graphic. Generally, the latter appears to be consistently lower – which could indicate that either CAP

rates or rental growth are over-estimated, or that discount rates are under-estimated. Generally, howe-

ver, the average discount rate responses for the majority of assets classes declined from last year.

Las respuestas relacionadas a las tasas de capitalización y a las expectativas de crecimiento de las

rentas se comparan con las respuestas de tasas de descuento presentadas en el gráfico. En general,

este último parece ser consistentemente más bajo, lo que podría indicar que las tasas de capitalización

o el crecimiento de las rentas están siendo sobreestimados, o que las tasas de descuento están siendo

subestimadas. En general, sin embargo, las respuestas sobre tasas de descuento promedio para la

mayoría de las clases de activos disminuyeron con relación al año pasado.


LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

26 27

CONSTRUCTION DISCOUNT RATE /TASA DE DESCUENTO DE CONSTRUCCIÓN

Construction discount rate responses have shown decreases in retail and industrial. We believe that

uncertainty has subsided in the retail market – consumer confidence and sales have rebounded from

2017-2018. The decrease in industrial discount rate expectations, we believe, is due to more funds

becoming familiar with the industrial build-to-suit model. They recognize that no lease-up risk and limited

construction risk is undertaken in such transactions. Some respondents commented that they consider

solid build-to-suit projects as having the same required discount rate as a stabilized property purchase.

Las respuestas sobre tasas de descuento de construcción han mostrado disminución en comercio e

industrial. Creemos que la incertidumbre se ha reducido en el comercio minorista: la confianza del

consumidor y las ventas se han recuperado con relación al periodo 2017-2018. Se considera que la

disminución en las expectativas industriales se debe a que más fondos se están familiarizando con el

modelo de construcción a la medida, y al entendimiento de que no se asume ningún riesgo de absor-

ción, además de tener un riesgo limitado de construcción. Algunos de los encuestados perciben que la

construcción a la medida tiene una pequeña o ninguna prima en absoluto, en comparación con una

propiedad construida y estabilizada.


CONSTRUCTION RISK PREMIUM /PRIMA DE RIESGO DE CONSTRUCCIÓN

The difference between stabilized discount rate responses and construction discount rate responses is

shown in the graphic. The spread indicates precieved risk of the construction and lease up process.

Industrial spreads are shown to be lowest – due to absence of lease-up risk/limited construction risk,

and multifamily shows the largest spread. We believe this illustrates the high percieved risk associated

with building and leasing up a multfamily project (we believe this is due to a lack of understanding of

this new asset class).

En el gráfico se muestra la diferencia entre las respuestas sobre tasas de descuento para activos esta-

bilizados y para construcción. Esta diferencia representa el riesgo de construcción y de absorción. La

diferencia más baja se muestra en el sector industrial, debido a la ausencia de riesgo de arrendamiento

y al limitado riesgo de construcción, mientras que la vivienda para renta muestra la mayor diferencia.

Se considera que esto ilustra el alto riesgo percibido asociado con la construcción y el arrendamiento

de un proyecto de vivienda para renta (se cree que esto pueda estar relacionado en parte con una falta

de comprensión de esta nueva clase de activo).


LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

28 29

RISK PREMIUMS /PRIMAS DE RIESGO

Risk premium responses are generally stable from 2018 – and there appears to be less variation in re-

sponses. Respondents also noted that hotels and industrial projects do not always include risk premiums.

Top logistics and hotel markets are often not in top tier cities – and their underlying rental growth/income

is based on the country-wide economy (logistics) or an external foreign source of income (hospitallity)

and is not based on the volatility of the economy where the asset is located.

Las respuestas sobre primas de riesgo han estado estables desde 2018, y parece haber una menor

variación en las respuestas. Los encuestados también señalaron que en hoteles y proyectos industriales

no siempre se incluyen primas de riesgo. Los principales mercados logísticos y hoteleros a menudo no

se encuentran en ciudades primarias, y su crecimiento / ingreso de renta se basa en la economía a

escala nacional (logística) o en una fuente externa de ingreso (hoteles) y no tanto en la volatilidad del

economía local donde se encuentra el activo.


RESIDENTIAL DISCOUNT RATE /TASA DE DESCUENTO RESIDENCIAL

Residential discount rate expectations have shown

to be decreasing in the lower socio-econom-

ic ranges. According to sources, this is due to

the strong and consistent consumer demand for

such projects, the consistent government support

through subsidy programs, and change in income

tax treatment of low-income housing projects.

Las expectativas de tasa de descuento residencial

han mostrado estar disminuyendo en los rangos

socioeconómicos más bajos. Según las fuentes,

esto se debe a la fuerte y consistente demanda de

los consumidores para tales proyectos, el apoyo

gubernamental constante a través de programas

de subsidios y a modificaciones en el tratamiento

del impuesto a la renta de los proyectos de vivien-

da para personas de bajos ingresos.


LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

LO

GA

N /

//

RE

INVE

STM

ENT

REPO

RT /

RE

REPO

RTE

DE

INVE

RSIÓ

N C

OLO

MBI

A 2

019

Bryan L. Dragoo, MAI, RICSPartner +57 (313) [email protected]

Robert L. Dragoo, MAI, RICSManaging Partner+57 (310) [email protected]

Diego RodríguezRegional Director Market Reseach and Consulting+57 (314) [email protected]

En Alianza con ColCapital

Paula DelgadilloDirectora Ejecutiva57 (1) 390 66 80 - 57 (1) 390 [email protected]

Paula OsorioSubdirectora57 (1) 390 66 80 - 57 (1) 390 [email protected]

Daniela Ordoñez FigueroaAnalista Comercial57 (1) 390 66 80 - 57 (1) 390 [email protected]

All information contained in this publication is derived from sources that are deemed to be reliable. However, Logan Valuation has not verified any such informa-tion, and the same constitutes the statements and representations only of the source thereof, and not of Logan Valuation. Any recipient of this publication should independently verify such information and all other information that may be material to any decision that recipient may make in response to this publication, and should consult with professionals of the recipient’s choice with regard to all aspects of that decision, including its legal, financial, and tax aspects and implications,any way reproduce this publication or any of the information it contains recipients of this publication may not, without the prior written approval of Logan Valuation, distribute, disseminate, publish, transmit, copy.

COLOMBIA: Calle 81 # 11-55, Edificio Ochenta 81 Torre Norte, Piso 6, Of. 601, Bogotá DC. +571 467.4717PERÚ: Calle Mayor Armando Blondet 217 Of. 901 San Isidro, Lima. +511 314.7780

MÉXICO: Cuernavaca 57 Int 1 Col. Condesa Del Cuauhtémoc C.P. 06140, CDMX . +52 55.4164.9855

REAL ESTATE INVESTMENT REPORT COLOMBIA 2019 · 2021. 7. 19. · Aunque las estrategias de los...

Documents

Transcript of REAL ESTATE INVESTMENT REPORT COLOMBIA 2019 · 2021. 7. 19. · Aunque las estrategias de los...