Real EstateTendencias globales y panorama de la industria en Centroamérica, Panamá y República Dominicana.

as perspectivas de crecimiento económico para los países de la región centroamericana & República Dominicana, la relativa estabilidad de precios, tasas de interés, así

como el impacto positivo de los bajos precios de las materias primas hacen prever un panorama positivo para el sector de Real Estate, Hospitality y Construcción.

Casi a una década de la crisis financiera internacional de 2008, donde el sector inmobiliario y de construcción tuvieron un papel protagónico

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y que los llevó a una recisión histórica la cual impactó no solo al sector si no a la economía en general; hoy las proyecciones de crecimiento mundial para el sector construcción se estiman en una tasa promedio anual de 3,9% hasta 2030 superando en casi un punto porcentual las estimaciones para el crecimiento del Producto Interno Bruto Mundial.

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Urbanización y el surgimiento de ciudades inteligentesIEn el año 2007 por primera vez en la historia la población urbana superó la cantidad de población rural. En 1950 se estimaba una urbanización del 30%, mientras que para 2014 era de un 54% y se proyecta un 66% para 2050. Estos incrementos en la población mundial urbanizada traen consigo un conjunto de necesidades de infraestructura sostenible con las preocupaciones medioambientales, y de “ciudades inteligentes”. En el año 2014 se contabilizaba la existencia de 28 mega ciudades las cuales albergaban 12% de la población urbanizada total del mundo, en 1990 apenas 10 mega ciudades con 7% de la población urbanizada total del mundo. En el caso particular de América Latina se contabilizan 2 mega ciudades y se espera que para 2030 existan 2 más.

Pero para efectuar este desarrollo es fundamental comprender el concepto de “Ciudades Inteligentes” y están son vistas como ciudades con infraestructura desarrollada en todos los campos y con potencial para el consumidor. La importancia económica que tomaran las ciudades inteligentes es tal que en China planean más de 200, la India 100 e Indonesia posee un plan llamado “Smart City Vision 2015.2045” totalmente alineado con las tecnologías de la información y la infraestructura necesaria.Los puntos clave que toda “Smart City” debe tener e integrar son en infraestructura: Transporte, educación, salud, Residencial; y en Tecnología: cuidado del medioambiente, información y fuentes eléctricas eficientes y renovables.

1. Del Global Construction Trends Report de EY.

En este contexto hay varios elementos clave1 que definirán el rumbo de sector en los años venideros, en EY hemos encontrado las principales tendencias que guiaran Real Estate, Construction & Hospitality

Cambios medioambientales y oportunidades verdes para el sector

Invertir en productos y procesos más inteligentes los cuales traigan consigo eficiencias en el uso de energías. Los retos de la implementación de estos procesos inteligentes inician en que son más costosos que los tradicionales además el valor de venta de las propiedades inteligentes aún no está claramente

definido en el mercado. Países como España con estructuras inalámbricas de monitoreo, Alemania con casas tipo capsulas prefabricadas con múltiples beneficios de consumo energético, son algunos de los ejemplos existentes.

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Fuentes alternativas de Financiamiento

La nueva norma de Basilea 3 la cual dicta a los bancos mantenerse al margen de préstamos de largo plazo, los cuales son indudablemente requeridos por los proyectos de infraestructura ha provocado la necesidad de buscar nuevas fuentes de financiamiento, fondos de pensión, aseguradoras, y otros.

Apenas un 0,8% de los activos está invertido en proyectos de infraestructura2, esto equivale a US$127,6 bn del total de activos bajo control que fueron destinados al sector. Por otro lado las compañías de seguros están iniciando a invertir en instrumentos de deuda relacionados con infraestructura.

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Nuevas tendencias tecnológicas

Big Data, Cloud Computing, Internet of Things (IoT), son probablemente conceptos que últimamente han sonado mucho en la industria tecnológica y muchas industrias están empezando su adopción para hacer frente a este nuevo cambio tecnológico, el Real Estate, Contruction & Hospitality, no es la excepción.Análisis de pre-construcción, manejo de datos son algunos de los usos que el sector le está dando al

Big Data para hacer un planning apropiado de los proyectos y prever riesgos.

Estas nuevas variables han hecho cambiar las prioridades, objetivos y desafíos de los principales líderes del sector desde que se originó la crisis por allá del 2008 hasta la actualidad:

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2. Encuesta a Inversores por Financial Times en 2013

Key Factors para las compañías del sector Construcción

2008 2015

1 Procesos apropiados de proyección de flujo de caja y capital de trabajo Movilidad ascendente

2 Manejo adecuado de sistemas de riesgo financiero y operacional Incremento de riesgos medioambientales

3 Maximización de los derechos Cancelación/atraso de proyectos

4 Selección cuidadosa de socios comerciales (provedores y clientes) Seguridad laboral

5 Administración efectiva Guerra de talentos

6 Reportes financieros de alta calidad Gestión de la cadena de suministro

7 Apego a la cultura corporativa Proyectos de financiamiento

8 Diversificación Innovación y costo tecnológico

9 Anclaje en negocios Clave Sobrecostos

10 Manejo adecuado de la exposición y riesgo de financiamiento NIIF 15, Ingresos procedentes de ingresos con clientes

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Desempeño del Sector en Centroamérica y República Dominicana.1

Durante el año 2015 hubo un crecimiento en el total de obras registradas en un 8,2% respecto al 2014, este panorama de crecimiento se vio en todas las provincias del país. Limón y San José fue quienes tuvieron un mayor incremento con un 17.4% y 15.2% respectivamente.

Por otro lado el dinamismo fue liderado por el sector de servicios con un 20.75% de crecimiento, vivienda ocupa el segundo lugar en cantidad de obras con un 11.29%.

El colegio Federado de ingenieros y arquitectos (CFIA) reportó un incremento del 14% en el registro de metros cuadrados. El dinamismo del 2015 se explica principalmente en el sector habitacional, el cual creció un 10% con respecto al 2014 y el sector comercial que creció un 31% con respecto a ese mismo período.

El Sector comercial incluye locales, oficinas y centros comerciales, el crecimiento es del 30% con respecto al 2014, sumando un total de 2.024.784 m2.

La obra pública disminuyó un 15% con respecto al 2014, mientras que la obra privada paso del 83% en 2014 al 87% en 2015, 4 puntos porcentuales más en su crecimiento.

Costa Rica3

3. Con base en el boletín anual “ Estadísticas de la Construcción 2015” del Instituto Nacional de Estadísticas y Censo (INEC).

Número de obras y área2006 - 2015 (Cifras en miles)

Distribución del área en miles de m2 por destino de la obra2014 - 2015

Retos

Mayor obra pública

Simplificación de trámites

Opciones atractivas de financiamiento

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2015 segundo año consecutivo en que la Industria de la construcción salvadoreña presenta una tasa de crecimiento negativa -1.9% después del -9.1% del 2014. Estas tasas no se observaban en la industria desde 2010 cuando se enlazaron 4 años consecutivos (desde 2007) de decrecimiento a raíz de la crisis internacional.

Si bien es cierto lo estos números reflejan muchos retos a la industria también sugieren que se está saliendo de la parte recesiva del ciclo económico de este sector, esto si vemos las cifras trimestrales.

Como muestra el gráfico, en los últimos trimestres la tendencia negativa se ha desacelerado dando espacio al sector para ver nuevamente cifras en verde. Los préstamos y descuentos ofrecidos al sector de la construcción ha crecido durante los últimos meses dando más holgura a desarrolladores y consumidores para emprender en nuevos proyectos.

Por otro lado el crédito al sector creció un 3,3% en 2015 donde el impulso fue del lado de crédito

El Salvador4

4. Fuente: Revista Estadística de la Construcción año 2015 de la Cámara Salvadoreña del Industria de la Construcción.

Crecimiento trimestral del Sector ConstrucciónAños 2000-2015. En porcentajes.

a los hogares, lo cual es un fuerte impulso a la demanda agregada, pero el crédito a empresas se mantuvo prácticamente sin variación.

El acceso al crédito por parte del sector privado será sin duda un impulsor del crecimiento en el sector. Además para Carlos Guerrero presidente de la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción uno de los principales retos está en la tramitología, superar la burocracia de los permisos para la construcción.

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En el 2015 se estimó por parte del Banco Central de Guatemal (BanGuat) un crecimiento del 3.4%, un punto porcentual menos que en 2014, año en que se alcanzó un 4.4%. Uno de los justificantes es que 2015 fue año electoral provocando así una desaceleración. A pesar de esto 2014 y 2015 mejoran el rendimiento de 2011, mejor año desde 2007 con apenas un 1.9% de crecimiento.

Guatemala5

5. Fuente: Revista Construcción de la Cámara Guatemalteca de la Construcción. Proyecciones del Banco Central de Guatemala.

Índice mensual de la actividad de la construcción: General, Vivienda y ContratistasFuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC.

*2015-Dato estimado por el Departamento de Análisis Estadístico de CGCFuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC

Este índice refleja el pulso mes a mes del sector para 2015 se estimó un crecimiento del 2.3%, si bien es cierto los últimos tres años se han mantenido estabilidad, no ha existido un crecimiento impulsado.

Metros Cuadrados de Construcción Autorizados Años 2010-2015-En total de m2

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de Banco de Guatemala

Las cifras de crecimiento de metros cuadrados de construcción autorizados del Banco de Guatemala señalan un incremento del 18,40% en 2015 vs 2014. La tendencia ha sido de crecimiento sostenido desde el año 2010.

*2015-Dato proyectado por el Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del Banco de GuatemalaFuente: Departamento de Análisis Estadístico (DAE) de CGC con información del Banco de Guatemala

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El área total construida en metros cuadrados en Honduras se ha visto reducida en los últimos trimestres, a pesar de esto en el segundo trimestre de 2015 se observó un pequeño crecimiento de 0.6% respecto el primer trimestre. A pesar de esto aún se está muy lejos de los niveles colocados a finales de 2013 e inicios de 2014.

Honduras6

6. Fuente: Comportamiento de la construcción privada: Segundo trimestre 2015, Banco Central de Honduras.

Área Total Construida por Trimestre 2013-2016(Miles de m2)

Fuente: Encuesta Trimestral de Construcción, BCH.p/ Cifras preliminares, sujetas a revisión.

Desglose por sector:

El sector residencial y servicios son los que concentran la mayor cantidad de miles de metros cuadrados durante el primer semestre de 2015 pero en contraste la fuerte caída del sector comercial ha estancado un poco el crecimiento.

Destinos2014 2015p/

Variaciones respecto al trimestre anterior

Relativas Absolutas

IV I II I II I II

Residencial 163.9 194.5 183.3 18.6 -5.8 30.5 -11.2

Comercial 70.9 51.3 43.6 -27.7 -14.9 -19.6 -7.6

Servicios 50.6 59.9 80.8 18.4 34.8 9.3 20.9

Industrial 7 12.4 12.2 76.5 -1.5 5.4 -0.2

Total 292.5 318.1 319.9 8.8 0.6 25.6 1.9

Área Total Construida por Trimestre, según Destino(Miles de m2 y en porcentajes)

Fuente: Encuesta Trimestral de Construcción, BCH.p/ Cifras preliminares, sujetas a revisión.Nota: la suma de las partes no necesariamente es igual al total, debido a las aproximaciones

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El área efectivamente construida en el IV trimestre de 2015 presentó una reducción interanual de 5.5 por ciento, mientras que el acumulado anual alcanzó un crecimiento promedio de 17.5 por ciento, al registrarse una construcción de 1,537,398 metros cuadrados.

El resultado del área efectivamente construida durante el durante el IV trimestre derivó de disminuciones en edificaciones industriales (- 68.7%) y residenciales (-8.1%), y aumentos en obras comerciales (88.6%) y de servicio (18.7%). No obstante, los destinos en expansión generaron mayor valor2, con lo cual se produjo un incremento de 8.5 por ciento de la construcción privada, conforme el valor reportado por el PIB del IV trimestre.

Nicaragua7

7. Fuente: Informe de Construcción Privada IV trimestre 2015, Banco Central de Nicaragua.

Área efectivamente construida(Tasas de variación)

Destino económico de la construcción

Residencial: contracción del 18.3 por ciento en Managua, debido a disminuciones en las etapas de construcción nuevas, en proceso y finalizadas; y aumentos en las obras de reinicio.

Comercio: Managua creció 117.0 por ciento, destacando centros y módulos comerciales, supermercados y establecimientos de venta de automotores.

Servicios: reportó crecimientos debido a mayor área de obras nuevas y de reinicio, en especial bodegas, hoteles y restaurantes, oficinas, hospitales, gimnasio, universidades.

Industria: Contracción del 70% en Managua.

El panorama de la construcción en Panamá arroja resultados que contrastan la situación y crecimiento económico potencial del país. El 2015 presentó tasas de crecimiento negativas si observamos los permisos de construcción ya sea con o sin obra pública. Con Obra Pública la caída respecto al 2014 es cercana al 15% mientras que al excluirla se acerca al 10%.

Panamá8

Permisos de ConstrucciónIncluyendo Obras Importantes del Estado

Real Estate | 88. Fuente: Permisos de Construcción Municipio de Panamá 2015, Cámara Panameña de la Construcción.

Permisos de ConstrucciónExcluyendo Obras Importantes del Estado

Por otra lado la inversión comercial se desaceleró y paso de crecer cerca del 15% en 2014 a caer a un casi -20% en 2015.

Además las obras de inversión pública e institucional decreció en más de un 50% y es menos de la cuarta parte de lo invertido en 2013.

Retos para la región

Alberto SáenzExperto Sector Real Estate2208-9800alberto.saenz@integralegal.net

Hector ArciaInteligencia de Negocios BD&C2208-6608hector.arcia@cr.ey.com

Contacto

Si bien es cierto las condiciones del sector en la región responden a su variedad y heterogeneidad existen consensos respecto a las oportunidades de mejora que existen para darle un impulso a la industria y crecer a tasas robustas durante los próximos años.

1. Papeleo, tramites

El más reciente “Doing Business” edición 2016 mide el manejo de permisos de la construcción, este rubro califica a América Latina y El Caribe con una nota media de 8.3 (en una escala de 0-15) ubica a los países mencionados en posiciones no tan privilegiadas dentro del Ranking, Costa Rica es el único país que aparece en top 50 (#49, nota de 11), y Panamá (#70) y Honduras (#87) aparecen en el top 100, El Salvador, Nicaragua y Guatemala salen del top 100.Esto refleja la necesaria mejora en aspectos básicos como la cantidad de procedimientos requeridos para un permiso, o el tiempo en días necesario para obtenerlo.

2. Financiamiento

El acceso al crédito y condiciones favorables. Este tema incide diractemente en el volumen de la actividad económica del sector, existe una correlación directa y positiva entre la cantidad de crédito otorgada (principalmente al sector privado)

y el volumen de la construcción. Tasas de interés competitivas, y facilidades de acceso impulsarían el sector en la región.

3. Mix

Si bien es cierto gran parte del peso del sector está en manos del sector privado, el apoyo del sector publico crea una dualidad positiva. Mayor inversión en infraestructura pública, mayor atracción de inversión extranjera directa dan soporte al sector privado y revitalizan el sector y sin duda la economía de los países centroamericanos.