TEX REFÓS DEL PLA DE MILLORA URBANA PER COMPLETAR LA URBANITZACIÓ DEL SECTOR “LA GRANJA EST” DE SITGES. MEMÒRIA

PROMOTOR: Junta de Compensació de “Eufrasis” ARQUITECTE : Jordi Artigas i Masdeu - URBANISME-9 S.L. SITUACIÓ : Sector “Eufrasis” de Sitges DATA : Maig 2008

C O N T I N G U T Els documents que integren el present Text Refós del Pla de Millora Urbana en l’àmbit de “Eufrasis” a la Urbanització La Granja Est de Sitges, a la comarca del Garraf, tenen el següent contingut: Í N D E X

1.- MEMÒRIA 1.1 INTRODUCCIÓ 1.1.1.- Objecte i contingut del Text Refós del Pla de Millora Urbana, procedència de

la seva formulació. 1.1.2.- Antecedents. 1.1.3.- Àmbit del Text Refós del Pla de Millora Urbana. 1.2 INFORMACIÓ URBANÍSTICA 1.2.1.- Les determinacions del P.O.U.M. de Sitges 1.2.2.- La propietat del sòl. 1.2.3.- Descripció del sector de planejament de Millora Urbana. 1.2.4.- Legislació vigent. 1.2.5.- Classificació del sòl 1.3 LA PROPOSTA D’ORDENACIÓ I LA SEVA INSTRUMENTACIÓ 1.3.1.- La proposta general d’ordenació en relació a P.O.U.M. al de Sitges 1.3.2.- Instrumentació urbanística de la proposta. 1.4 GESTIÓ DEL PLA I EL PLA D’ETAPES 1.5 ESTUDI ECONOMIC-FINANCER 1.5.1.- Cost de les obres d’urbanització 1.5.2.- Repercussió dels costos d’urbanització 1.5.3.- Fons disponibles

MEMÒRIA - 0 -

2.- ANNEX I 2.1 FITXES DE LES FINQUES RESULTANTS. 2.2 FOTOGRAFIES DE L’ENTORN 3.- ORDENANCES D’EDIFICACIÓ CAPÍTOL I: DISPOSICIONS DE CARÀCTER GENERAL Art. 1 - Definició i límits del Text Refós del Pla de Millora Urbana. Art. 2 - Marc legal. Art. 3 - Contingut del Text Refós del Pla de Millora Urbana. Art. 4 - Regles d’interpretació. Art. 5.- Finalitat de les ordenances Art. 6.- Terminologia d’utilització Art. 7.- Normes Generals CAPÍTOL II: DESENVOLUPAMENT, GESTIÓ I EXECUCIÓ DEL PLA DE MILLORA URBANA Art. 8. - Competència.

MEMÒRIA - 1 -

CAPÍTOL III: NORMATIVA ESPECIFICA DE LES DIFERENTS SUB-ZONES I SISTEMES Art. 9.- Classificació del sòl Art. 10.- Qualificacions del sòl Art. 11.- Condicions d’edificació, densitat i parcel·lació Art. 12.- Determinacions sobre la resta de paràmetres edificatoris Art. 13.- Interpretació 4.- PLÀNOLS INFORMACIÓ: 001.- SITUACIÓ I EMPLAÇAMENT E:1/5.000 002.- ORTOFOTOMAPA ESTAT ACTUAL E:1/1.000 003.- TOPOGRÀFIC ESTAT ACTUAL E:1/500 004.- ESTRUCTURA PROPIETAT E:1/500 005.- PLANEJAMENT VIGENT – Transcripció del document de P.O.U.M. de Sitges E:1/2000 PROJECTE: O.01.- PROPOSTA DE ZONIFICACIÓ I CONDICIONS E:1/500

D’EDIFICACIÓ

O.02.- XARXA VIÀRIA ALINIACIONS I RASANTS E:1/500

O.03.- SECCIONS VIALITAT E:1/500 O.04.- ORDENACIÓ DE VOLUMS, ALINEACIONS I RASANTS DE L’EDIFICACIÓ. E:1/500 O.05.- IMPLANTACIÓ INDICATIVA DE L’EDIFICACIÓ E:1/500

MEMÒRIA - 2 -

1.- MEMÒRIA 1.1 INTRODUCCIÓ 1.1.1.- Objecte i contingut del Text Refós del Pla de Millora Urbana; procedència de la seva formulació.

Aquest Text Refós del Pla de Millora Urbana té per objecte la regularització de l’aprofitament i l’ordenació de l’edificació, en l’àmbit del sector “La Granja Est” en el municipi de Sitges, així com completar la urbanització de l’últim sector de la urbanització La Granja. Es tracta d’un sòl qualificat de sòl urbà consolidat clau 15* que ve delimitat i definit pel P.O.U.M. que va ésser aprovat definitivament per la Comissió provincial d'Urbanisme de Barcelona a l’abril de 2006. La procedència de la redacció ve determinada en raó d’ésser el Pla de Millora Urbana urbanístic l’instrument urbanístic adequat per la reordenació de volums i consolidació del teixit urbà d’acord amb el que preveu l’art.55.3 de la D.L. 1/2005 que diu en l’apartat n.3 : ”... en el cas dels plans de millora urbana, s’aplica el que estableix l’article 68.4. “ i l’art.55.4. “El planejament urbanístic derivat està supeditat a les determinacions del planejament urbanístic general, d’acord amb l’article 13.1, sens perjudici de les determinacions que li són pròpies.”

Article 68.4. “1. Els plans de millora urbana tenen per objecte:

b) En el sòl urbà consolidat, de completar o acabar la urbanització, en els termes assenyalats per la lletra b de l’article 30, i regular la composició volumètrica i de façanes...”

1.1.2.- Antecedents. L’àmbit LA GRANJA EST es configura com la continuació del sòl urbà per sobre del Passeig de Vilanova, que enllaça per l’Oest el Carrer Roig i Raventòs amb el Plà Parcial La Granja. Dit àmbit és sòl urbà consolidat i té tal consideració en el vigent POUM, com ja la tenia als anteriors instruments de planejament general. En el vigent POUM l’àmbit ve definit i anomenat com PMU 14 LA GRANJA EST. 1.1.3.- Àmbit del Text Refós del Pla de Millora Urbana. L’àmbit LA GRANJA EST té una superfície de 18.720,52 m2 i limita al Nord amb la vía férrea, al Sud amb un mur de contenció pre-existent amb el Passeig de Vilanova, a l’Oest amb el carrer Anselm Clavé i a l’Est amb finques edificades dels carrers València i Roig i Raventòs. La trama viària de l’ámbit dona precisament continuació als carrers València, Roig i Raventos i Anselm Clavé, conectant-les amb la trama viària del Pla Parcial La Granja.

MEMÒRIA - 3 -

L’àmbit té pendent baixant de nord a sud amb, un desnivell màxim d’aproximadament 8m i disposa en els seus voltants de tots els serveis. 1.2 INFORMACIÓ URBANÍSTICA 1.2.1.- Les determinacions del P.O.U.M. de Sitges

En tant que és sòl urbà, l’àmbit del present Text Refós del Pla de Millora Urbana està regulat actualment per l’establert pel P.O.U.M tal com resta explicat en la següent fitxa, en el seu text literal, tot seguit en la següent redacció:

“PMU.14 LA GRANJA EST 1. OBJECTIUS Acabar la urbanització dels carrers València, Roig i Raventós i Anselm Clavé, així com de la franja de parcs i jardins llindant amb el sistema ferroviari, tot en sòls destinats a sistemes dels quals la cessió ja està feta. Regular la composició volumètrica de les edificacions. 2. ÀMBIT Àmbit de sòl urbà consolidat que limita amb el sistema ferroviari a nord, part consolidada del Vinyet a llevant i migdia, i el sector del pla parcial urbanístic la Granja a ponent. 3. SUPERFÍCIE: 1,843 Ha 4. QUALIFICACIÓ URBANÍSTICA: (clau 15*), que tindrà com a base els paràmetres reguladors de la zona ciutat jardí semiintensiva (clau 15). 5. EDIFICABILITAT NETA: 0,60 m2 sostre/ m2 promig en tot el sòl edificable. Edificabilitat total: 7.029,13 m2st. 6. SISTEMES CEDITS: Vialitat 4.106,44 m2

Sistema de parcs i jardins 2.608,34 m2

7. CONDICIONS DE L'EDIFICACIÓ I USOS: Regulats per la qualificació urbanística a precisar en el PMU.

8. SISTEMA D’ACTUACIÓ: Reparcel.lació en la modalitat de compensació bàsica.”

1.2.2.- La propietat del sòl.

La iniciativa en la redacció i presentació del present Text Refós del Pla de Millora Urbana la prenen els propietaris que seguidament es relacionen que representen, en conjunt, el 100% de la superfície de l’àmbit:

MEMÒRIA - 4 -

Propietaris ESTATÈCNIC S.L. MERSANT INVEST S.L. MAS VIALANOVA S.A. FRANCISCO JAVIER VÁZQUEZ J.Mª FERRET CAUSADIAS Mª A. FERRET CAUSADIAS 1.2.3.- Descripció del sector de planejament de Millora Urbana.

L’àmbit objecte de planejament està reconegut en el P.O.U.M. com a P.M.U 14 “La Granja est”. Té una superfície, segons recent medició topogràfica, de 18.720,52 m2, és de figura sensiblement irregular, limita al Nord amb la vía del tren, al Sud amb el Passeig Vilanova, a l’est amb finques veïnes i amb el carrer Josep Roig i Raventós i a l’oest amb finca veïna i amb continuació del carrer Josep Roig i Raventós. El sector és la darrera superfície per urbanitzar d’un sòl completament consolidat que conforma la urbanització La Granja. Es tracte d’un terreny amb un desnivell mig de 5,5 m entre la banda nord i el punt més baix a la banda sud en el límit amb el Passeig Vilanova. El límit sud el conforma un mur de contenció pre-existent que fa de tanca de les finques i darrera del qual es situa la rasant 3 m aixecada sobre la rasant del vial. 1.2.4.- Legislació vigent.

El Text Refós del Pla de Millora Urbana es tramitarà de conformitat amb el que determinen l’Article 83, i concordants del Decret Legislatiu 1/2005.

La legislació vigent d’aplicació en aquest àmbit és el Decret Legislatiu 1/2005 pel qual s’aprova el Text Refòs de la Llei d’Urbanisme, així com el Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme i més concretament són d’aplicació els següents articles de la llei :

Article 26 - Serveis urbanístics bàsics 1. Són serveis urbanístics bàsics:

a) La xarxa viària que tingui un nivell de consolidació suficient per a permetre la connectivitat amb la trama viària bàsica municipal. b) Les xarxes d’abastament d’aigua i de sanejament. c) El subministrament d’energia elèctrica.

2. Els serveis urbanístics bàsics han de tenir les característiques adequades per a l’ús del sòl previst pel planejament urbanístic que el classifica. Article 29 - Concepte de solar Tenen la consideració de solar, als efectes d’aquesta Llei, els terrenys classificats com a sòl urbà que siguin aptes per a l’edificació, segons llur qualificació urbanística, i que compleixin els requisits següents:

a) Que estiguin urbanitzats d’acord amb les determinacions establertes pel planejament urbanístic, o en tot cas, si aquest no les especifica, que disposin dels serveis urbanístics bàsics assenyalats per l’article 26.1 i afrontin amb una via que compti amb enllumenat públic i estigui íntegrament pavimentada, inclosa la zona de pas de vianants. Aquest precepte no s’aplica al sòl classificat pel

MEMÒRIA - 5 -

planejament urbanístic general com a urbanitzable o com a no urbanitzable que confronti amb carreteres i vies de connexió interlocal i amb vials que delimitin el sòl urbà. b) Que tinguin assenyalades alineacions i rasants, si el planejament urbanístic les defineix. c) Que siguin susceptibles de llicència immediata perquè no han estat inclosos en un pla de millora urbana ni en un polígon d’actuació urbanística pendents de desenvolupament. d) Que, per a edificar-los, no s’hagin de cedir altres terrenys per a destinar-los a carrers o a vies amb vista a regularitzar alineacions o a completar la xarxa viària.

Article 30 - Concepte de sòl urbà consolidat Constitueixen el sòl urbà consolidat:

a) Els terrenys que tenen la condició de solar, d’acord amb l’article 29. b) Els terrenys als quals només manca, per a assolir la condició de solar, completar o acabar la urbanització en els termes assenyalats per l’article 29.a, tant si han estat inclosos amb aquesta finalitat en un polígon d’actuació urbanística o en un pla de millora urbana com si no ho han estat.

Article 68 - Plans de millora urbana 1. Els plans de millora urbana tenen per objecte:

b) En el sòl urbà consolidat, de completar o acabar la urbanització, en els termes assenyalats per la lletra b de l’article 30, i regular la composició volumètrica i de façanes.

2. Els plans de millora urbana que tinguin per objectiu la remodelació urbana, la transformació d’usos o la reurbanització poden determinar operacions urbanístiques que comportin la reconversió del model urbanístic de l’àmbit de què es tracti, quant a l’estructura, l’edificació existent i els usos, o bé establir la substitució integral o parcial de les infraestructures d’urbanització i la implantació de noves infraestructures, per raons d’obsolescència o d’insuficiència manifesta de les existents o per les exigències del desenvolupament econòmic i social. 3. Els plans de millora urbana que tinguin per objectiu l’ordenació específica del subsòl per a àmbits determinats han de regular:

a) La possibilitat d’aprofitament privat i, específicament, de mantenir o no, en tot o en part, l’aprofitament privat preexistent. b) L’ús del subsòl, vinculat a l’ús públic i a la prestació de serveis públics, d’acord amb el que estableix l’article 39.

4. Els plans de millora urbana que tinguin per objectiu l’acompliment d’operacions de millora urbana no contingudes en el pla d’ordenació urbanística municipal requereixen la modificació d’aquest, prèviament o simultàniament, excepció feta dels supòsits en què no s’alterin ni els usos principals, ni els aprofitaments i les càrregues urbanístiques ni l’estructura fonamental del planejament urbanístic general. 5. Els plans de millora urbana que tinguin per objectiu l’acompliment d’operacions de revitalització del teixit urbà, per a garantir el manteniment o el restabliment de la qualitat de vida, han de regular les condicions de compatibilitat dels diversos usos del sòl. 6. Els plans de millora urbana contenen les determinacions pròpies de llur naturalesa i llur finalitat, degudament justificades i desenvolupades en els estudis, els plànols i les normes corresponents. 7. S’aplica als plans de millora urbana el que estableixen els articles 65 i 66 per als plans parcials urbanístics, a excepció del que disposen els apartats 3 i 4 de l’article 65 pel que fa a la reserva de sòl. 8. Els plans de millora urbana han de concretar les reserves necessàries per als sistemes urbanístics locals, si no ho ha fet el planejament urbanístic general.

Article 55 - Tipus de plans d’ordenació urbanística 1. La planificació urbanística del territori es porta a terme mitjançant el planejament urbanístic general, que és integrat pels plans directors urbanístics, pels plans d’ordenació urbanística municipal i per les normes de planejament urbanístic. Els programes d’actuació urbanística municipal són també part del planejament urbanístic general i el complementen. 2. El planejament urbanístic general es desenvolupa per mitjà del planejament urbanístic derivat, que és integrat pels plans especials urbanístics, pels plans de millora urbana, pels plans parcials urbanístics i pels plans parcials urbanístics de delimitació. 3. Els plans especials urbanístics que no desenvolupen determinacions del planejament urbanístic general han de justificar la necessitat de l’aprovació i llur compatibilitat amb el dit planejament. En el cas dels plans de millora urbana, s’aplica el que estableix l’article 68.4. 4. El planejament urbanístic derivat està supeditat a les determinacions del planejament urbanístic general, d’acord amb l’article 13.1, sens perjudici de les determinacions que li són pròpies.

MEMÒRIA - 6 -

5. La coherència del planejament urbanístic amb el planejament territorial es regeix per l’article 13.2 i per la legislació de política territorial. Article 76 - Formulació del planejament urbanístic derivat Correspon de formular els plans especials urbanístics, els plans de millora urbana i els plans parcials urbanístics als ens locals, a les entitats urbanístiques especials o als altres òrgans competents en matèria d’urbanisme, segons correspongui, sens perjudici de la iniciativa privada, d’acord amb el que disposa l’article 96. En el cas dels plans especials urbanístics a què es refereix l’article 67.1.e, correspon de formular-los a l’administració que tingui al seu càrrec l’execució directa de les obres corresponents a la infrastructura del territori o als elements determinants del desenvolupament urbà. Article 83 - Tramitació dels plans d’ordenació urbanística municipal i dels plans urbanístics derivats 1. L’aprovació inicial i l’aprovació provisional dels plans d’ordenació urbanística municipal que afecten el territori d’un únic municipi pertoquen a l’ajuntament corresponent. En el cas dels plans urbanístics derivats en què la competència d’aprovació definitiva correspongui a l’ajuntament, es pot adoptar directament l’acord d’aprovació definitiva, un cop complert el tràmit d’informació pública, prescindint de l’aprovació provisional. 2. L’aprovació inicial i l’aprovació provisional del planejament urbanístic plurimunicipal, sens perjudici del que estableix l’article 75.8, corresponen a:

a) El consell comarcal corresponent, si tots els municipis afectats pel pla queden inclosos en l’àmbit territorial d’una mateixa comarca. b) La comissió territorial d’urbanisme corresponent, si l’àmbit territorial del pla abasta més d’una comarca. c) El director o directora general d’Urbanisme, un cop vist l’informe de les comissions territorials d’urbanisme competents afectades, si l’àmbit territorial del pla n’afecta més d’una i més d’una comarca. d) Els ajuntaments, en els supòsits a què es refereix l’article 75.9, llevat que, havent estat formulat el pla a instància de part interessada, no hi hagi acord entre els ajuntaments afectats, en el qual cas l’òrgan competent és el que correspongui dels esmentats a les lletres a, b i c.

3. L’aprovació inicial i l’aprovació provisional dels plans especials urbanístics a què es refereix l’article 67.1.e corresponen a l’administració que els ha redactats, si té atribuïdes competències urbanístiques de tramitació o d’aprovació de plans. Altrament, l’òrgan competent és la comissió territorial d’urbanisme corresponent; si l’àmbit territorial del pla afecta més d’una comissió, l’aprovació inicial i la definitiva pertoquen al conseller o consellera de Política Territorial i Obres Públiques. 4. Els plans d’ordenació urbanística municipal i els plans urbanístics derivats, un cop se n’ha acordat l’aprovació inicial, s’han de posar a informació pública, per un termini d’un mes. Els edictes de convocatòria de la informació pública s’han de trametre en el termini de deu dies des de l’adopció de l’acord d’aprovació inicial. 5. Simultàniament al tràmit d’informació pública d’un pla d’ordenació urbanística municipal o d’un pla urbanístic derivat, s’ha de sol·licitar un informe als organismes afectats per raó de llurs competències sectorials, els quals l’han d’emetre en el termini d’un mes, llevat que una disposició n’autoritzi un de més llarg. 6. En el cas que, d’acord amb la normativa aplicable, sigui preceptiu d’efectuar una avaluació de l’impacte ambiental d’un pla d’ordenació urbanística municipal o d’un pla urbanístic derivat, l’informe mediambiental que calgui ha d’ésser incorporat al pla i ha d’ésser sotmès a informació pública conjuntament amb aquest. La declaració d’impacte ambiental, si és preceptiva, s’ha d’efectuar, segons correspongui, abans de l’aprovació provisional o abans de l’aprovació definitiva de l’expedient. 7. Simultàniament al tràmit d’informació pública d’un pla d’ordenació urbanística municipal, s’ha de concedir audiència als ajuntaments l’àmbit territorial dels quals confini amb el del municipi que és objecte del pla. 8. Si un pla d’ordenació urbanística municipal o un pla urbanístic derivat no és tramitat per l’ajuntament afectat, se li ha de concedir audiència per un termini d’un mes, a continuació de la informació pública. 9. En el supòsit de tramitació simultània de diverses figures del planejament urbanístic, o bé d’aquestes i d’instruments de gestió, cadascuna d’aquestes tramitacions s’ha de configurar en expedients separats. L’executivitat de cadascuna d’elles queda supeditada a la de l’instrument o la figura superior.

Article 96 - Iniciativa privada en la formulació de plans urbanístics 1. La iniciativa privada pot formular plans especials urbanístics, plans de millora urbana i plans parcials urbanístics. En el cas que la formulació es refereixi al planejament municipal general, només se’n pot iniciar la tramitació si l’ajuntament accepta la proposta; si en el termini de dos mesos l’ajuntament no n’ha notificat l’acceptació, s’entén que la proposta ha estat desestimada. 2. Els promotors dels plans urbanístics a què es refereix l’apartat 1 tenen dret, si els ho autoritza l’ajuntament amb la finalitat de facilitar la redacció del planejament, a obtenir les dades informatives necessàries dels

MEMÒRIA - 7 -

organismes públics i a ésser beneficiaris de les ocupacions temporals que calguin per a l’execució del pla, d’acord amb la legislació reguladora de l’expropiació forçosa. Article 97 - Especificitats dels plans urbanístics derivats d’iniciativa privada 1. Els plans urbanístics derivats d’iniciativa privada, a més d’incloure les determinacions establertes amb caràcter general per aquesta Llei, han de contenir documentació específica referida a:

a) L’estructura de la propietat del sòl afectat. b) La viabilitat econòmica de la promoció. c) Els compromisos que s’adquireixen. d) Les garanties de compliment de les obligacions contretes.

2. Les garanties a què es refereix l’apartat 1.d han de respondre també de les sancions que es puguin imposar per raó d’infraccions urbanístiques en matèria d’execució d’obres d’urbanització i de les indemnitzacions que correspongui eventualment de satisfer, que en tot cas s’han d’actualitzar en funció del pressupost dels projectes complementaris d’urbanització. En el supòsit que siguin executades, aquestes garanties han d’ésser reposades. 3. Els plans urbanístics a què es refereix l’apartat 1 es tramiten d’acord amb el que estableix amb caràcter general aquesta Llei per als plans urbanístics derivats, amb les especificitats següents:

a) S’ha de citar personalment al tràmit d’informació pública els propietaris dels terrenys que hi siguin compresos, llevat que el pla sigui formulat per la totalitat dels propietaris de la superfície afectada i aquest fet s’acrediti mitjançant un document públic en què es faci constar l’estructura de la propietat del sòl. b) S’ha de notificar individualment als propietaris dels terrenys l’aprovació definitiva del pla, si s’escau.

4. L’acte d’aprovació dels plans urbanístics a què es refereix l’apartat 1 pot imposar les condicions, les modalitats i els terminis que siguin procedents o convenients, sempre sota el principi de proporcionalitat. 1.2.5.- Classificació del sòl

El sòl que composa l’àmbit del present P.M.U. està classificat com a sòl urbà consolidat segons el P.O.U.M. vigent i tal com ja era en l’anterior P.G. del 89 i en les posteriors NNSS del municipi de Sitges, com resta reflectit en el planell que s’adjunta. Les cessions de sòl públic ja van ser realitzades en el seu dia i només resta pendent de completar la urbanització, tal com es justifica a continuació:

- Per acord de la Comissió Permanent de l’Ajuntament de 18 de Maig de 1961,

s’acceptà la cessió que efectuà el Sr Francesc Marcé Farré, predecesor en el titol de finques de MAS VILANOVA S.A., de tota aquella part lindant amb la via fèrrea.

- Per escriptura de 18 de Juliol 2005, nº 2265, autoritzada pel Notari de Barcelona Sr Carlos Mateo Martinez-Bartolomé els actuals propietaris privats del solars inclusos en l’àmbit, varen cedir formalment a l’Ajuntament de Sitges determinades finques i parts del seus solars, reconeixent que les mateixes ja venien essent ocupades com a vial i/o zona verda, amb especial esment i recordatori de l’acord de la Comissió Permanent de 18-5-1961 esmentat amb anterioritat.

- Per escriptura de 21 de Juliol de 2005, nº1654 del Notari de Barcelona Sr Rafael de Córdoba Benedicto, es va ratificar l’anterior escriptura, aclarint i fent constar que les cessions eren fermes i plenes, com acte d’execució urbanística, sense generació d’aprofitament, de naturalesa urbanística i gratuïta, per a vials i zones verdes.

- En data de 2 de maig de 2007 l’Ajuntament de Sitges va acceptar formalment les cessions, condicionat a l’aportació d’un plànol parcel.lari ( efectivament entrat a l’Ajuntament) i a l’ajust de les cessions a la xarxa viaria del POUM un cop aprovat definitivament (ajust materialitzat segons escriptura autoritzada pel Notari de Barcelona Lluis Jou i Mirabent sota nº 1211/2007).

MEMÒRIA - 8 -

A major abundament, i en complement de l’anterior, tots els solars del propietaris particulars venen descrits en el Registre de la Propietat com a “llindants amb vial o projecte de vial”, el que n’evidencia les cessions.

Per últim fer esment de que l’expedient del POUM (fol 160) ja incorporava Informe

de l’Arquitecte Municipal reconeixent el caràcter de sol urbà plenament consolidat del solars del propietaris particulars de l’àmbit.

Plànol de les NNSS, amb els solars qualificats amb clau 15 (ordenació en edificació aïllada en sòl urbà) 1.3 LA PROPOSTA D’ORDENACIÓ I LA SEVA INSTRUMENTACIÓ 1.3.1.- La proposta general d’ordenació en relació al P.O.U.M. clau 15*

L’ordenació general pretén fixar una volumetria específica, definint les alineacions, volums i rasants i dels seus paràmetres urbanístics derivats com poden ésser l’ocupació, el nombre de plantes, el repartiment de l’edificabilitat del sector fixada pel POUM entre les diferents parcel·les de l’àmbit i la concreció del sòl cedit per a vial i zona verda, per tal de completar la seva urbanització.

Es desenvolupa la clau 15 d’aprofitament privat que estableix el POUM per l’àmbit

que ens ocupa, fixant els paràmetres concrets d’aprofitament i d’ordenació que s’han esmentat en el paràgraf anterior i que es concreten en la normativa adjunta en

MEMÒRIA - 9 -

aquest pla. Pel que es refereix a la densitat es dedueix un nombre màxim d’habitatges aplicant la densitat de la clau 15b sobre el total del sostre net de l’àmbit, per després distribuir-lo entre les diferents finques resultants.

Es defineix una volumetria específica pel total de les finques de l’àmbit.

1.3.2.- Instrumentació urbanística de la proposta.

La instrumentació que el Pla adopta per a dur a terme de manera efectiva l’ordenació de l’àmbit objecte de planejament, es conté en els documents que desenvolupen el Pla de Millora Urbana que a continuació es descriu.

La part d’informació exposa tota aquella documentació que és necessària per tal de fonamentar les decisions que en matèria d’ordenació adopta el Text Refós del Pla de Millora Urbana.

En la part d’aplicació normativa es proposa els usos, les intensitats i les condicions d’edificació de les sub-zones que formen part de l’àmbit del Text refós del Pla de Millora Urbana d’acord amb els objectius expressats en la Memòria.

Amb aquesta finalitat el Pla reflecteix una zonificació del sòl prevista en el POUM i

l’estructuració, en el plànol de proposta d’ordenació, de la volumetria de les parcel·les que.

Així mateix s’acompanya un text que és el de les “Ordenances d’edificació“. Aquesta part del document és aquella que, un cop assolides les aprovacions pertinents, és d’obligat compliment d’acord amb allò que estableix la legislació urbanística vigent. QUADRE DE SUPERFÍCIES DEL PLA DE MILLORA URBANA SUPERFÍCIES GENERALS.

TOTAL ÀMBIT

SUPERFÍCIE DE VIALS 4.038,13 m2

SUPERFÍCIE DE ZONES VERDES 2.781,75 m2

SUPERFÍCIE TOTAL SISTEMES 6.819,88 m2

SÒL NET TOTAL 11.900,64 m2

SUPERFÍCIE TOTAL ÀMBIT 18.720,52 m2

MEMÒRIA - 10 -

QUADRE COMPARATIU ENTRE LES DETERMINACIONS PREVISTES EN EL PLANEJAMENT GENERAL VIGENT I LES PREVISTES EN LA PROPOSTA.

QUADRE COMPARATIU

SUPERFÍCIE DE VIALS 4.106,44 m2 4.038,13 m2

SUPERFÍCIE DE ZONES VERDES 2.608,34 m2 2.781,75 m2

SUPERFÍCIE TOTAL SISTEMES 6.714,78 m2 (36,43%) 6.819,88 m2 (36,43%)

SÒL NET TOTAL 11.935,00 m2 11.900,64 m2

SUPERFÍCIE TOTAL ÀMBIT 18.649,78 m2 18.720,52 m2Nº MÀXIM HABITATGES (6 hab/solar de 1500 m2 i 0,4 habitatges per cada 100 m2 de solar d’excés)

48,00 hab. 48,00 hab.

SOSTRE TOTAL ÀMBIT 7.029,13 m2 7.029,13 m2

Segons P.M.U.Segons P.O.U.M.

Justificació del nombre màxim d’habitatges: El nombre màxim d’habitatges s’ha deduït de l’aplicació de la densitat de la clau 15b que contempla el P.O.U.M. sobre el sòl net de cada una de les illes i sobre el total del sòl net de l’àmbit, agafant el cas més desfavorable. El P.O.U.M. estableix que la densitat serà de 6 hab/solar de 1500 m2 i 0,4 habitatges per cada 100 m2 de solar d’excés, així tenim que, (( Sòl net total àmbit – 1500 m2 ) x 0,4)/ 100) + 6 hab.) = nombre màxim d’hab. ((11.900,64 m2 – 1500 m2) x 0,4 + 6 hab.) = 47,60 hab. (( Sòl net total Illa A – 1500 m2 ) x 0,4)/ 100) + 6 hab.) = nombre màxim d’hab. ((3.316,34 m2 – 1500 m2) x 0,4 + 6 hab.) = 13,27 hab. (( Sòl net total Illa B – 1500 m2 ) x 0,4)/ 100) + 6 hab.) = nombre màxim d’hab. (( 4671,18 m2 – 1500 m2) x 0,4 + 6 hab.) = 18,68 hab. (( Sòl net total Illa C – 1500 m2 ) x 0,4)/ 100) + 6 hab.) = nombre màxim d’hab. ((3913,12 m2 – 1500 m2) x 0,4 + 6 hab.) = 15,65 hab. Total illes = 47,60 hab. 1.4 LA GESTIÓ DEL PLA I EL PLA D’ETAPES

El sistema d’actuació es farà per COMPENSACIÓ BÀSICA que preveu la legislació

vigent Article 118 - Objecte de la reparcel·lació 1. El sistema d’actuació urbanística per reparcel·lació pot tenir per objecte repartir equitativament els beneficis i les càrregues derivats de l’ordenació urbanística, o regularitzar la configuració de les finques i situar-ne l’aprofitament en zones aptes per a l’edificació, d’acord amb el pla d’ordenació urbanística.

MEMÒRIA - 11 -

2. En virtut de la reparcel·lació, i un cop feta, si escau, l’agrupació de les finques afectades, s’adjudiquen als propietaris les parcel·les resultants, en proporció a llurs drets respectius, i s’adjudiquen a l’ajuntament i a l’administració actuant, si s’escau, els terrenys i les parcel·les que els corresponen, d’acord amb aquesta Llei i amb el planejament urbanístic. 3. La reparcel·lació comprèn la determinació de les indemnitzacions i les compensacions econòmiques adequades per a fer plenament operatiu el principi del repartiment equitatiu dels beneficis i les càrregues derivats de l’ordenació urbanística. 4. S’han de regular per reglament els requisits i la tramitació dels projectes de reparcel·lació econòmica, els de reparcel·lació voluntària, els de regularització de finques i els de reparcel·lació que afectin una única persona propietària o diversos propietaris en proindivís, i també els supòsits en què la reparcel·lació és innecessària. Modalitat de compensació bàsica Article 124 - Iniciativa i obligacions

1. En la modalitat de compensació bàsica, els propietaris aporten els terrenys de cessió obligatòria, executen a llur càrrec la urbanització, en els termes i amb les condicions que siguin determinats pel pla d’ordenació urbanística o per l’acord d’aprovació del sistema de reparcel·lació, i es constitueixen, mitjançant document públic, en junta de compensació.

2. La constitució de la junta de compensació a què es refereix l’apartat 1 no és obligada en els supòsits següents: a) Si hi ha una única persona propietària o bé una única comunitat en proindivís, sempre que aquesta situació es mantingui mentre s’executin les obres d’urbanització. b) Si ho acorda l’ajuntament corresponent, sempre que el projecte de reparcel·lació voluntària compleixi els requisits i els criteris de representació i d’actuació establerts per reglament. No obstant això, poden constituir en qualsevol moment una junta de compensació. 3. La iniciativa de la modalitat de compensació bàsica correspon als propietaris de finques la superfície de les quals representi més del 50% de la superfície total del sector de planejament urbanístic o del polígon d’actuació urbanística.

Aquest Text Refós del Pla de Millora Urbana urbanístic disposa de pla d’etapes

UNIC ja que es tracta d’una actuació de petit tamany i perfectament assumible des de el punt de vista de costos i de gestió. Es preveu l’execució de les obres d’urbanització en el plaç d’un any des de l’aprovació del projecte d’urbanització i de reparcel·lació. Pel que es refereix a les obres d’edificació es preveu l’inici d’algunes de les obres tant bon punt estiguin finalitzant les obres d’urbanització i donada l’existència de diferents propietaris, les obres d’edificació es podrien allargar fins quatre anys després de finalitzades les obres d’urbanització.

1.5.- ESTUDI ECONÒMIC I FINANCER 1.5.1 Cost de les obres d’urbanització

El cost aproximat de les obres d’urbanització, pendent de la redacció del Projecte d’urbanització es transcriu a continuació:

CAPÍTOL IMPORT EN EUROS

• Partida alçada de seguretat i salut a l’obra 17.096’19€ • Moviments de terres 34.885’70€ • Pavimentació 210.144’44€ • Clavegueram 164.423’71€ • Aigua potable i reg 85.751’75€ • Electrificació 152.184’05€

MEMÒRIA - 12 -

• Enllumenat públic 207.158’25€ • Telecomunicacions 44.290’15€ • Enjardinament i mobiliari 68.192’12€ • Senyalització 15.392’40€ • Xarxa gas 57.128’74€ • Seguretat i salut 17.096’19€ TOTAL 1.073.743’65€

Aplicant el 6% de benefici industrial, el 13% de despeses generals i l’IVA (16%) al total obtingut, resulta un PRESSUPOST D’EXECUCIÓ PER CONTRACTE de : Un milió quatre-cents vuitanta-dos mil cent noranta-cinc amb setanta-tres cèntims d’euro (1.482.195’73 euros). 1.5.2.- Repercussió dels costos d’urbanització La repercussió mitjana dels costos d’urbanització per metre quadrat de sostre edificable és la següent: 1.482.195,73 € / 7.029,13 m² st = 210,86 € / m² st Aquestes repercussions són assumibles, tal com estan els preus de mercat. 1.5.3 Fons diponibles Els fons disponibles per a portar a terme les obres d’urbanització estaran determinats pel corresponents garanties demanades per l’ajuntament. Barcelona, maig de 2008

L’arquitecte Jordi Artigas i Masdeu

MEMÒRIA - 13 -

TEXT REFÓS DEL PLA DE MILLORA URBANA PER COMPLETAR LA URBANITZACIÓ DEL SECTOR “LA GRANJA EST” DE SITGES. ANNEX-I

PROMOTOR: Junta de Compensació de “Eufrasis” ARQUITECTE : Jordi Artigas i Masdeu - URBANISME-9 S.L. SITUACIÓ : Sector “Eufrasis” de Sitges DATA : Maig 2008.

ANNEX I

MEMÒRIA - 1 -

2.1 FITXES FINQUES

2.2 FOTOGRAFIES DE L’ENTORN

MEMÒRIA - 2 -

MEMÒRIA - 3 -

TEXT REFÓS DEL PLA DE MILLORA URBANA PER COMPLETAR LA URBANITZACIÓ DEL SECTOR “LA GRANJA EST” DE SITGES. ANNEX-II ORDENANCES D’EDIFICACIÓ

PROMOTOR: Junta de Compensació de “Eufrasis” ARQUITECTE : Jordi Artigas i Masdeu - URBANISME-9 S.L. SITUACIÓ : Sector “La Granja Est” de Sitges DATA : Maig 2008

ORDENANCES D’EDIFICACIÓ

CAPITOL I.- DISPOSICIONS DE CARÀCTER GENERAL Art. 1.- Definició i límits del Text Refós del Pla de Millora Urbana.

El Text Refós del Pla de Millora Urbana Urbanístic del sector constitueix

l’instrument d’ordenació urbanística en el sòl urbà consolidat qualificat com a clau 15* en l’àmbit delimitat pel P.O.U.M.

Art. 2.- Marc legal.

El Text Refós del Pla de Millora Urbana Urbanístic s’ha redactat i ha

d’executar-se d’acord amb l’ordenament jurídic vigent en matèria urbanística. En concret es redacta sota l’aplicació de la Llei d’Urbanisme D.L. 1/2005 i el R.L.U. de 2006, així com de la Ley 8/2007 de 28 de maig, del suelo i el decret llei 1/2007 de 16 d’octubre de 2007 de mesures urgents en matèria d’urbanisme, en l’àmbit que li sigui propi pel seu caràcter.

El present Text Refós del Pla de Millora Urbana Urbanístic desenvolupa les

determinacions pròpies del P.O.U.M., ja que es redacta davant la necessitat de definir la finalització de la urbanització i de les alineacions dels carrers J. Roig i Raventós i Passeig Vilanova, així com dels paràmetres i de la volumetria de les parcel·les i de les edificacions privades que donaran façana a aquests carrers. També es fixen i es defineixen les cessions publiques tant de vialitat com de zones verdes. El text normatiu d’aquest pla regularà els paràmetres particulars d’aquest indret encara que el P.O.U.M. regula totes les determinacions urbanístiques que, pel seu caràcter, no restin explicitades per aquest Pla de Millora Urbana.

Art. 3.- Contingut del Text Refós del Pla de Millora Urbana.

1. L’abast normatiu d’aquest Text Refós del Pla de Millora Urbana deriva

del contingut dels següents documents:

o Les presents ordenances edificatòries. o Plànols : O.01.- O.04

Els documents següents del Text Refós del Pla De Millora Urbana tenen caràcter complementari o informatiu:

o Resta de plànols

Art. 4.- Regles d’interpretació.

1. Les determinacions del Text Refós del Pla de Millora Urbana s’interpreten d’acord amb les finalitats expressades a la Memòria.

ANNEX II –ORDENANCES D’EDIFICACIÓ - 1 -

2. En els casos de dubte o imprecisió entre determinacions, siguin

gràfiques o escrites, prevaldrà la més favorable a la menor edificabilitat i a la major dotació d’espai públic.

Art. 5.- Finalitat de les ordenances

Les presents ordenances regularan les alineacions, rasants , volums i usos i per tant les característiques de les edificacions resultants, d'acord amb els criteris fixats per el present Pla de Millora Urbana. Les ordenances d’aquest Pla de Millora Urbana aclariran, sense modificar es seu esperit, les ordenances d’edificació que avui regulen aquests solars, de manera que s’introduirà per aquesta àrea una regulació que quedarà assenyalada en els corresponents plànols normatius n º O.01. - O.04 i segons els art. 11, 12 i 13 de les presents ordenances. En tot cas i per tot allò que no sigui expressament regulat en les presents ordenances o sigui de dubtosa interpretació, s'estarà al que determini les vigents normes del P.O.U.M. de Sitges.

Art. 6.- Terminologia d’utilització

Tots els conceptes utilitzats en les presents Ordenances són definits en el P.O.U.M. i per tant no s’admetrà cap altra interpretació que les contingudes en elles, llevat de les fixades per aquest Pla de Millora Urbana.

Art. 7.- Normes Generals

Les normes generals d'edificació en quant a llicències , condicions mínimes de les construccions es regularà segons el que disposa en el P.O.U.M. Les condicions tècniques de les obres en relació a les vies publiques es regiran segons el que determinen les ordenances municipals vigents en tot allò que no contradigui el planejament de Sitges.

CAPITOL II.- DESENVOLUPAMENT, GESTIÓ I EXECUCIÓ DEL TEXT REFÓS DEL PLA DE MILLORA URBANA Art. 8.- Competència i sistema d’actuació

El desenvolupament d’aquest Text Refós del Pla de Millora Urbana

correspon en primer terme a la iniciativa privada, d’acord amb l’article 96 de la Llei d’urbanisme D.L. 1/2005 sobre la iniciativa privada en la formulació de Plans de Millora Urbana i les atribucions que legalment li corresponen, sense perjudici de les atribucions que pertanyen a l’Ajuntament, a la Generalitat de Catalunya i altres Administracions i Organismes Públics en l’àmbit de les seves exclusives competències.

ANNEX II –ORDENANCES D’EDIFICACIÓ - 2 -

El sistema d’actuació serà el de reparcel.lació en la modalitat de compensació bàsica.

CAPITOL III.- NORMATIVA ESPECIFICA DE LES ZONES I SISTEMES

Art. 9.- Classificació del sòl

No es modifica la classificació establerta per la normativa urbanística vigent. L’àmbit d'actuació afecta a sòl classificat con a sòl urbà per les vigents normes, però que ja ha patit els processos de transformació per ésser considerat avui com a sòl urbà ja que disposa del grau de consolidació que la legislació vigent fixa.

Art. 10.- Qualificacions del sòl

Ens trobem amb una zona qualificada de Zona d’ordenació en volumetria específica – clau 15*, però s’estableix mantenint el principi de jerarquia normativa, o sigui mantenint les determinacions bàsiques i fonamentals fixades per el Planejament General i una regulació específica que fixarà d’una manera pormenoritzada els usos i condicions d’edificació en aquesta àrea. Així doncs definim unes regulacions que recolliran tots el paràmetres fixat per les ordenances originals : Sistema de parcs i jardins (Clau A2) 1.- El sistema de parcs i jardins compren tots els parcs, jardins, places, rambles i espais lliures públics en sòl urbà i urbanitzable i també en sòl no urbanitzables. 2.- L’ús fonamental dels parcs i jardins urbans és a més del descans i l’esbarjo de la població assegurar adequats nivells de qualitat ambiental i garantir la preservació dels sistemes naturals de valor per la preservació de l’espècie i el funcionament amb costos d’establiment adequats, de la ciutat al seu marc natural. En els parcs s’hi admetran sols les construccions i instal·lacions de caràcter cultural o provisionals al servei del parc que ajudin al millor compliment de les seves finalitats. En qualsevol cas aquestes edificacions complementàries no podran ocupar més del 5% de la superfície total de la zona verda que sigui en el moment ja de titularitat pública. S’admet temporalment la instal·lació de fires, circs i atraccions que no hagin de malmetre els espais ajardinats. No s’admetran, en cap cas, aprofitaments privats en el subsòl, sòl i vol d’aquests espais. No obstant això, en el subsòl d’aquests sistemes s’admeten serveis públics sempre que ho siguin en règim de concessió i es garanteixi per l’assegurament d’un gruix d’un metre de terra, l’enjardinament de la superfície en el pla de terra. S’admet sota els espais de parc la construcció d’aparcaments en soterrani i de titularitat pública explotats en règim de concessió i sense venda de les places d’estacionament sempre que per pla especial es justifiqui la necessitat i la no afecció de la finalitat principal que és el destí com a parc públic del sector.

ANNEX II –ORDENANCES D’EDIFICACIÓ - 3 -

Art. 11.- Zona de ciutat jardí semi-intensiva (clau 15*)

DEFINICIÓ S’estableix una ordenació segons volumetria específica amb les diferents tipologies: plurifamiliar i unifamiliar en renglera. Es fixa una cota de referència de la planta baixa, un gàlib màxim edificatori en planta i secció dintre del qual s’haurà d’ubicar l’edificació, així com un sostre màxim per cada gàlib i una alçada reguladora i nombre màxim de plantes. CONDICIONS D’EDIFICACIÓ, DENSITAT I PARCEL·LACIÓ

CONDICIONS DE L'EDIFICACI PARCEL·LA B PARCEL·LA C PARCEL·LA D

BLOC A BLOC B BLOC C BLOC D

PARCEL·LA MÍNIMA 1890,82 2780,36 3913,12

EDIFICABILITAT 667,06 500 200 717,07 1227,29 1633,57 2084,14

NOMBRE MÀXIM HABITATGES 4 3 1 6 8 12 14

PARCEL·LA A

3316,34

Hi haurà un 3% de la superfície de la parcel·la per ocupació complementària pels cossos sortints oberts que podran sortir per fora del gàlib màxim un vol màxim de 1,80 m. Hi haurà un 5% de la superfície de la parcel·la per construccions auxiliars. Hi haurà un 10% de la superfície de la parcel·la per ocupació complementària per la planta soterrani. En el cas de la parcel·la A, el bloc A disposarà d’aquest percentatge sobre el sòl vinculat al bloc. La resta pertanyarà als blocs B, C i D indistintament. CONDICIONS D’ÚS: Usos admesos en sub-zones: Habitatge plurifamiliar.

Residencial, educatiu, cultural, sanitari-assistencial i oficines-administratiu Hoteler: s’admet ajustant-se als paràmetres i condicions de l’edificació d’aquesta zona i sempre que disposi dels espais comuns reglamentats per la normativa urbanística.

Art. 12.- Cota de referència de P.B., plataformes d’anivellament, A.R.M. i

nombre màxim de plantes

En la documentació gràfica del present PMU, al plànol de projecte O-04 "ORDENACIÓ DE VOLUMS ALINEACIONS I RASANTS", es defineixen les plataformes d'anivellament, la posició de les plantes baixes de les edificacions

ANNEX II –ORDENANCES D’EDIFICACIÓ - 4 -

i de les plataformes interiors com a referència pel càlcul de l’alçada reguladora màxima. L’alçada reguladora es determinarà a cada punt a partir de les cotes de replanteig de planta baixa establertes al plànol de projecte O-04 "ORDENACIÓ DE VOLUMS ALINEACIONS I RASANTS". L’alçada reguladora màxima serà de 9,50 m amb un nombre màxim de plantes de planta baixa i dos plantes pis. Les cotes de nivell de les plataformes interiors de les parcel·les es podran modificar respecte a les plantejades respectant les determinacions de l’art.23 de les ordenances del POUM, que permet omplir un màxim de 1m i buidar 2 m respecte al perfil natural del terreny.

Art. 13.- Interpretació En allò no disposat en aquesta normativa, seran d’aplicació les determinacions

del POUM.

Sitges, maig de 2008

L’arquitecte Jordi Artigas i Masdeu

ANNEX II –ORDENANCES D’EDIFICACIÓ - 5 -

TEXT REFÓS DEL PLA DE MILLORA URBANA PER COMPLETAR LA URBANITZACIÓ DEL SECTOR “LA GRANJA EST” DE SITGES. PLÀNOLS

PROMOTOR: Junta de Compensació de “Eufrasis” ARQUITECTE : Jordi Artigas i Masdeu - URBANISME-9 S.L. SITUACIÓ : Sector “La Granja Est” de Sitges DATA : Maig 2008.