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Unidad 16Valor de una Propiedad

Unit 16The Real Estate Market and Analysis

Regulación Sobre Avalúo

• Los titulares de la licencia puede hacer avalúos a cambio de remuneración– Los avalúos debe cumplir con USPAP– No pueden hacer avalúos en transacciones federales

• CMAs y BPOs– No tienen que cumplir con USPAP– No se pueden llamar avalúos

FIRREA define Transacción Federal

• Involucra a una agencia regulatoria financiera Federal– Oficina de Supervisión de Ahorros, Oficina del Controlador

Monetario, la FED, FDIC, Administración Nacional de Cooperativas

• Transacción financiera relacionada con inmuebles– Venta, alquiler, intercambio, financiación, etc.

• Requiere un avalúo• El valor de la transacción excede $250.000• El avalúo debe ser hecho por un tasador certificado por

el estado o con licencia

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Nota

• Fannie Mae, Freddie Mac, HUD y VA requieren avalúos hechos por tasadores certificados por el estado o con licencia, sin que importe el valor de la transacción

Tipos de Valor• Valor catastral (Assessed value)

– Valor para pago de impuestos

• Valor de seguro (Insurance value)– Valor asegurado

• Valor de inversión (Investment value)– Valor en función del retorno

• Valor de liquidación (Liquidation value)– Valor obtenido en una venta apresurada

• Valor de empresa productiva (Going-concern value)– Valor de una propiedad que genera ingresos

• Valor residual (Salvage value)– Valor de mejoras al final de la vida útil de la estructura

Valor de Mercado

Definición de valor de mercado de Fannie Mae y Freddie Mac

– Es el precio mas probable que un inmueble debe generar en un mercado competitivo y abierto bajo todas las condiciones necesarias para que sea una venta justa; el comprador y el vendedor actúan prudente y sabiamente, suponiendo que el precio no está afectado por un estímulo indebido.

Market Value

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Asunciones en Valor de Mercado• El valor se aplica a una fecha específica• El vendedor puede traspasar una escritura vendible• El comprador y el vendedor están típicamente motivados• Ambas partes están bien informadas o asesoradas, actuando

para su propio bien• Se permite un tiempo razonable en el mercado abierto• El pago se hace en dólares estadounidenses o en disposición

financiera comparable• El precio no está afectado por la financiación o concesiones

especiales del vendedor

Valor, Precio, Costo

• Valor Capacidad para disponer de bienes y servicios en intercambio

• Precio Monto pagado; el precio del contrato

• Costo Erogaciones para hacer una mejora (mano de obra, materiales y tierra)

Características de Valor• Demanda• Utilidad• Escasez• Transferibilidad

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Mayor y Mejor Uso

• El uso más rentable de un inmueble, que sea– Legalmente permisible (zonificación)– Físicamente posible– Económicamente factible

Highest and Best Use

Mayor y Mejor UsoComo si estuviera vacío

• Utilización legal de un lugar que produciría el mayor valor

• La mayor y mejor utilización potencial de un lugar determina su valor

Mayor y Mejor UsoComo Sea Mejorado

• La forma en que un lugar tenga mejoras o se pueda utilizar mejor

• Las mejoras se deben demoler, renovar o conservarlas en el estado actual

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Principio de Sustitución• Un comprador o inversionista prudente no paga más

por un inmueble que el costo de adquisición mediante la compra o construcción, un inmueble alterno igualmente deseable

• Establece el nivel superior de valor

Over improvement - Mejora Excesiva

• Los propietarios a veces invierten más dinero en una estructura que lo que esperan recuperar en forma razonable

Términos de Tasación Adicionales• Assemblage - Ensamblaje - combinación de dos o más

inmuebles adjuntos en una parcela

• Plottage - Agrupamiento de parcelas - valor agregado que resulta del ensamblaje

• Progression - Progresión - principio en el que el valor de un inmueble inferior se mejora por la asociación con inmuebles superiores

• Regression - Regresión - principio en el que el valor de un inmueble superior es afectado adversamente por la asociación con inmuebles inferiores

• Situs – preferencias de la gente por cierta zona

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Enfoques Para Calcular el Valor Inmobiliario• USPAP requiere que los tasadores utilicen y

unifiquen tres métodos para calcular el valor si hay suficientes datos

– Sales comparables - Comparación de ventas

– Cost-depreciation - Depreciación de costos

– Income Capitalization - Capitalización de ingresos

Método de Comparación de Ventas

• El valor se calcula al examinar las ventas recientes de inmuebles (comparativos) parecidos al inmueble en cuestión– Las ventas se debieron haber hecho recientemente en el mismo

mercado– Los inmuebles comparables deben ser similares al inmueble en

cuestión• Se hacen ajustes

– Diferencias transaccionales (cambios en las condiciones del mercado desde la fecha de venta)

– Diferencias del inmueble (ubicación, métodos o pies cuadrados, y así sucesivamente)

Sales Comparison Approach

Ajustes en las Diferencias del Inmueble

• A cada inmueble se le hacen ajustes en las diferencias entre los comparables y el inmueble en cuestión

• CBSComp Mejor = Restar

• CIAComp Inferior = Agregar

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Ejemplo de AjusteUn lote comparable se vendió en $30.000. El comparable tiene una mejor ubicación pero es más pequeño que el lote en cuestión. El tasador calcula que la diferencia de ubicación es de $5.000 y la diferencia en dimensión es de $4.000.

Precio de venta $30.000Ubicación (CBS) -5.000Tamaño (CIA) +4.000Precio de venta ajustado $29.000

Ajustes en las Diferencias Transaccionales

• Condiciones de financiación– El tasador le ajusta a cada comparable las condiciones de

financiación especiales como los puntos pagados por el vendedor

• Condiciones de venta– El tasador debe investigar la presión anormal en el comprador

o el vendedor

• Condiciones de mercado– El tasador ajusta el precio de venta de cada inmueble

comparable si el mercado ha cambiado desde que el inmueble comparable se vendió.

Ejemplo de Ajustes en las Condiciones del Mercado

• Un inmueble comparable se vendió hace seis meses en $210.000. Los precios de venta han aumentado 5% en ese vecindario durante los últimos 6 meses. Haga el ajuste correspondiente.

$210.000 x 5% = $10.500$210.000 + $10.500 = $220.500

El precio de venta comparable ajustado a las condiciones del mercado es de $220.500

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Reconciliación• A cada precio de venta de inmuebles comparables se le

ajusta la diferencia entre el comparable comparado con el inmueble en cuestión

• Cada comparable se calificará en términos de similitud con el inmueble en cuestión

• La calificación se refleja al ponderar cada inmueble comparable (ejemplo: 10% - 20% - 70%)

• Los comparables considerados determinan el valor indicado al emplear el método de comparación de ventas

Ejemplo de Unificación

Comp Precio de venta ajustado PonderaciónA $255.000 35%B $262.000 20%C $250.000 45%

Solución:

$255.000 × .35 = $89.250$262.000 × .20 =$52.400$250.000 × .45 = $112.500

$254.150 Promedio ponderado

Método de Costo-Depreciación

• Un comprador conocedor no paga más por un inmueble que el costo de adquirir un lugar parecido y construir una estructura sustituta aceptable (principio de sustitución)

• El límite superior del valor se puede medir al determinar el costo de adquisición de un sitio equivalente y reproducir una estructura como si fuera nueva, y restar la depreciación

Cost-Depreciation Approach

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Fórmula del Método Costo-Depreciación

§ Calcular el costo de reproducción del edificio§ Restar la depreciación acumulada§ Equivale al valor depreciado del edificio§ Agregar el valor del sitio§ Equivale al valor de la propiedad

Cost-Depreciation Approach Formula

ValorD = Costo reproducción - Depreciación + Costo tierra

Cálculo del Costo

Dos maneras:• Costo de reproducción

– Costo para duplicar exactamente una estructura

• Costo de sustitución – Costo para edificar la estructura con el mismo uso y

funciones, mas no una copia exacta

Cálculo del Costo

• Tres métodos para calcular el nuevo costo de producción– Estudio de cantidad– Unidad en lugar – Pies cuadrados comparativos

• Unidad comparativa o comparación de unidad• Manual de cálculo del costo• Cálculo de costo basado en el costo actual para construir un

edificio del mismo tamaño, diseño y calidad

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Ejemplo de Cálculo del Costo:Método de Unidad ComparativaEstructura principal2100 pies cuad. × $85 por pie cuad. = $178.500

Garage440 pies cuad. × $55 por pie cuad. = $24.200

Lanai200 pies cuad. × $25 por pie cuad. = $5.000

Costo total de reproducción calculado nuevo: $207.700

Depreciación

• La depreciación acumulada representa la pérdida de valor entre el inmueble en cuestión y una réplica nueva exacta

• Una deficiencia es curable si la corrección es de costo efectivo

Depreciation

Tipos de Depreciación

• Deterioro físico– Pérdida de valor debido al uso y desgaste– Ocasionada por el uso, falta de mantenimiento, exposición a los

elementos• Obsolescencia funcional

– Pérdida debido a ineficiencias operativas, mal diseño o cambio en los gustos

– La mejora excesiva también es una obsolescencia funcional• Obsolescencia externa

– Pérdida de valor debido a algo fuera de los límites de la propiedad

Types of Depreciation

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DepreciaciónMétodo de Cantidad Global Edad-Vida• La mayoría de tasadores tiene en cuenta la

condición observada del inmueble en cuestión

• Se basa en la proporción de la edad efectiva del inmueble (edad indicada por el estado y la utilidad de la estructura) con su vida económica (total de años que una estructura es útilmente rentable)

Fórmula de Depreciación Acumulada

Edad efectiva ÷ Total de vida económica ×Costo de reproducción nueva = Total calculado de depreciación acumulada

Método alternoCosto de reproducción nueva ÷ Total de vida

económica × Edad efectiva = Total calculado de depreciación acumulada

Accrued Depreciation Formula

Ejemplo de Depreciación AcumuladaUna casa que tiene un costo de reproducción

calculado de $207.700 tiene una edad efectiva de cuatro años. La vida económica de la casa son 60 años.

Solución:4 años ÷ 60 años x $207.700 = $13.847 (redondear)

Solución alterna:$207.700 ÷ 60 años x 4 años = $13.847 (redondeado)

Depreciación acumulada = $13.847

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Pasos finales en el método de costo-depreciación

• Calcule el valor del sitio utilizando el método de comparación de ventas (incluya las mejoras no estructurales del sitio)

• Agréguele el valor del sitio al valor depreciado de la estructura para conseguir el valor final

Final Steps in Cost-Depreciation Approach

Método de Capitalización de Ingresos

• Mide el flujo de ingreso proyectado en el futuro

• El valor de mercado se calcula basándose en el valor presente del ingreso futuro

Income Capitalization Approach

Tipos de Ingreso• Potential gross income - Ingreso bruto potencial

– Ingreso anual si está alquilado completamente, sin pérdida de recaudación

• Effective gross income - Ingreso bruto efectivo– IBP menos déficit de inquilinos y pérdidas de

recaudación (mas otros ingresos)

• Net operating income - Ingreso operativo neto– IBE menos gastos operativos

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Gastos de Operación• Gastos que contribuyen al funcionamiento de

la propiedad

– Gastos fijos• Impuestos prediales y seguro contra riesgos

– Gastos variables• Mantenimiento, servicios públicos, suministros, etc.

– Reserva para repuestos• Provisión para el cambio futuro de componentes del

edificio

Operating Expenses

Gastos de Operación• NO están incluidos en los gastos operativos

− Depreciación− Costos de financiamiento− Gastos personales− Impuestos sobre la renta− Todo gasto que no contribuya al funcionamiento de

la propiedad

Fórmulas• Ingreso bruto potencial

(IBP)• Menos déficit de inquilinos y

pérdidas de recaudación• Más otro ingreso (no de

alquileres)• Equivale a Ingreso bruto

efectivo (IBE)• Ingreso bruto efectivo

(IBE)• Menos gastos operativos• Equivale a Ingreso

operativo neto (ION)

• Potential Gross Income (PGI)

• Minus Vacancy and Collection Losses

• Plus Other (non-rental) Income• Equals Effective Gross

Income (EGI)• Effective Gross Income

(EGI)• Minus Operating Expenses• Equals Net Operating

Income (NOI)

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Fórmula ITV

I

T x V

I = Ingreso neto operativo (ION)T = Tasa de capitalizaciónV = Valor (o precio de venta)

I= T x VT= I / VV= I / T

Utilización de ITV para averiguar el Valor

I (ION) ÷ T (Tasa de capitalización) = V (Valor)

¿Cuál es el valor de una propiedad que tiene un ingreso operativo neto de $60.000 si la tasa de capitalización de mercado es 10%?

$60.000 ÷ 10% = Valor $600.000

Uso de ITV para averiguar la Tasa de Capitalización

I (ION) ÷ V (Valor) = R (Tasa de capitalización)

¿Cuál es la tasa de capitalización de una propiedad que tiene un ingreso operativo neto de $57.600 y un valor de $720.000?

$57.600 ÷ $720.000 = .08 (8%) Tasa de capitalización

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Uso de ITV para averiguar el Ingreso Operativo Neto

T (Tasa de capitalización) × V (Valor) = I (ION)

¿Cuál es el ingreso operativo neto de una propiedad que tiene un valor de $1.200,000 y está localizada en una zona que tiene una tasa de capitalización de 12%?

12% × $1.200,000 = $144,000 ION

Multiplicadores Brutos

• MAB (multiplicador de alquiler bruto) es la relación entre el alquiler mensual bruto y el precio de venta de una propiedad

• MIB (multiplicador de ingreso bruto) utiliza el ingreso anual; incluye el ingreso del alquiler y otras fuentes

Gross Multipliers

Pasos MAB1. Calcular el alquiler mensual bruto de la propiedad

en cuestión2. Calcular un MAB derivado del mercado al tomar el

precio de venta de las propiedades comparables y dividirlo por el alquiler mensual bruto, luego calcular el MAB promedio de mercado-zona

3. Multiplicar el alquiler bruto mensual del inmueble en cuestión por MAB para calcular el valor de la propiedad

GRM Steps

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Ejemplo de MAB

El inmueble en cuestión se alquila en $1.200 al mes

Comparable Precio de venta ÷ Alquiler mensual = MAB1 $120.400 ÷ $1.225 = 98.292 $126.000 ÷ $1.275 = 98.823 $132.000 ÷ $1.350 = 97.78

294.89

294.89 ÷ 3 = 98.3 MAB de mercado

$1.200 × 98.3 = $117.960 Valor de mercado calculado

Análisis Comparativo del Mercado (CMA)

• Los titulares de las licencias preparan análisis comparativos de mercado para ayudarles a los compradores y a los vendedores a tomar decisiones racionales sobre el precio

• NO son tasaciones

• Se basan en inmuebles– Vendidos en los 12 meses anteriores– Actualmente en el mercado– Vencidos durante los 12 meses anteriores

Comparative Market Analysis (CMA)