Post on 14-Feb-2020
PROYECTO DE TRABAJO DE GRADO
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO EN UNA CIUDAD INTERMEDIA
DEL VALLE DEL CAUCA
JAVIER IGNACIO ROJAS TINOCO
VIacuteCTOR ANDREacuteS GUTIEacuteRREZ PINEDA
UNIVERSIDAD CATOacuteLICA DE COLOMBIA
FACULTAD DE INGENIERIacuteA
PROGRAMA DE ESPECIALIZACIOacuteN GERENCIA DE OBRAS
BOGOTAacute DC NOVIEMBRE 05 DE 2019
2
3
TABLA DE CONTENIDO
Introduccioacuten 8
1 Generalidades 9
11 Liacutenea de investigacioacuten 9
12 Planteamiento del problema 9
121 Antecedentes del problema 9
122 Pregunta de investigacioacuten 9
123 Variables del problema 10
13 Justificacioacuten 10
14 Caracteriacutesticas de la construccioacuten a evaluar (Edificio de apartamentos) 10
15 Hipoacutetesis 15
16 Objetivos 16
161 Objetivo general 16
162 Objetivos especiacuteficos 16
2 Marcos de referencia 17
21 Marco conceptual 17
22 Marco teoacuterico 18
221 Anaacutelisis financiero 20
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad 22
223 Estudio de mercado 23
4
224 Financiacioacuten 25
23 Marco Juriacutedico 26
24 Marco geograacutefico 27
25 Marco demograacutefico 27
26 Estado del arte 30
3 Metodologiacutea 33
31 Fases del trabajo de grado 33
32 Instrumentos o herramientas utilizadas 34
33 Poblacioacuten y muestra 34
34 Alcances y limitaciones 35
4 Productos para entregar 36
5 Entrega de resultados esperados e impactos 37
51 Aporte de los resultados a la gerencia de obras 37
52 Coacutemo se responde a la pregunta de investigacioacuten con los resultados 37
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado 37
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio 44
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto 45
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas 54
525 Fase de anaacutelisis de resultados 55
5
53 Estrategias de comunicacioacuten y divulgacioacuten 57
6 Nuevas aacutereas de estudio 58
7 Conclusiones y recomendaciones 59
8 Bibliografiacutea 60
9 Anexos 65
6
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 1-1 PLANTA PRIMER PISO PARQUEADEROS 11
FIGURA 1-2 PLANTA SEGUNDO Y TERCER PISO APARTAMENTOS TIPO 1 Y 2 12
FIGURA 1-3 PLANTA CUARTO PISO APARTAMENTO TIPO 3 13
FIGURA 1-4 PLANTA CUBIERTA 14
FIGURA 1-5 CUADRO DE AacuteREAS ELABORACIOacuteN PROPIA 15
FIGURA 2-1 MEacuteTODOS DE EVALUACIOacuteN DE PROYECTOS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 21
FIGURA 2-2 VENTAJAS DEL ESTUDIO DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 24
FIGURA 2-3 DESVENTAJAS DE LOS ESTUDIOS DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 25
FIGURA 2-4 LOCALIZACIOacuteN PROYECTO TOMADO DE GOOGLE MAPS ELABORACIOacuteN PROPIA 27
FIGURA 2-5 TASA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute
ELABORACIOacuteN PROPIA 28
FIGURA 5-1 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN COMPRA DE APARTAMENTO
ELABORACIOacuteN PROPIA 43
FIGURA 5-2 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO
ELABORACIOacuteN PROPIA 43
FIGURA 5-3 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA PERIOacuteDICA (CURVA DISTRIBUCIOacuteN) - VER ANEXO C
FLUJOS DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49
FIGURA 5-4 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA ACUMULADA (CURVA Srdquo) - VER ANEXO C FLUJOS
DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49
FIGURA 5-5 ALTERNATIVAS DE ANAacuteLISIS PARA EL PLAN DE NEGOCIO ELABORACIOacuteN PROPIA 54
FIGURA 9-1 FORMATO ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 69
7
LISTA DE TABLAS
TABLA 2-1 CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute ELABORACIOacuteN
PROPIA 28
TABLA 2-2 COMPOSICIOacuteN URBANA Y RURAL MUNICIPIO DE TULUAacute FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO
DE TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 2-3 PREDIOS Y POBLACIOacuteN BARRIO NUEVO ALVERNIA FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE
TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 2-4 AGRUPACIOacuteN DE BARRIO SEGUacuteN SECTOR FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute
ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 5-1 VALOR COMERCIAL LOTE CALLE 21 NO 32ordf-21 BARRIO NUEVO ALVERNIA
ELABORACIOacuteN PROPIA 39
TABLA 5-2 RESULTADOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 42
TABLA 5-3 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 45
TABLA 5-4 PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL ELABORACIOacuteN PROPIA 45
TABLA 5-5 COSTOS INDIRECTOS DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 50
TABLA 5-6 VALOR APROXIMADO DE VENTA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 53
TABLA 5-7 RESULTADOS ANAacuteLISIS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 55
TABLA 9-1 BASE DE DATOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 71
TABLA 9-2 FLUJO DE INVERSIOacuteN OBRA CIVIL PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN
PROPIA 73
TABLA 9-3 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN
PROPIA 74
TABLA 9-4 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTOS
ELABORACIOacuteN PROPIA 75
8
INTRODUCCIOacuteN
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento de
procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros Los proyectos inmobiliarios
desde su planteamiento y desarrollo requieren la contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Legislacioacuten Marco juriacutedico y Fiscal de operaciones
inmobiliarias Plan de negocios y financiamiento Compra o aseguramiento de la propiedad
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Estudios y Permisos Construccioacuten
Mercadotecnia inmobiliaria Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten
Para el desarrollo del trabajo de grado con un estudio de caso donde se estructura la
evaluacioacuten financiera de un proyecto de construccioacuten para edificacioacuten de apartamentos se
desarrolla un ejercicio que permite la toma de decisiones al planteamiento de alternativas de un
plan de negocio para un proyecto inmobiliario Para dicho proyecto se deberaacute establecer la
viabilidad de inversioacuten y la respectiva toma de decisioacuten para la venta de apartamentos o para el
arrendamiento de estos
Aplicando una metodologiacutea para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten se evaluacutean las
alternativas del plan de negocio tomando como objeto de anaacutelisis un edificio de apartamentos de
cuatro niveles y el estudio del sector para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia)
localizado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
9
1 GENERALIDADES
11 LIacuteNEA DE INVESTIGACIOacuteN
El trabajo desarrollado se enmarca en la liacutenea de investigacioacuten ldquoGestioacuten integral y
dinaacutemica de las organizaciones empresarialesrdquo y dentro de un tipo de investigacioacuten
ldquoProyectivardquo al generar una propuesta o modelo de alternativa viable de negocio en solucioacuten
a la necesidad de evaluar la viabilidad financiera de inversioacuten para la construccioacuten de un
edificio de apartamento
12 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
121 Antecedentes del problema
De acuerdo con el estudio de caso se tiene la necesidad de estructurar la evaluacioacuten de un
plan de negocio que tiene como formulacioacuten de proyecto la construccioacuten de una
edificacioacuten para apartamentos localizada en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca De esta
manera para dicho proyecto se debe establecer la viabilidad de inversioacuten con el fin de
tomar la decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o de su arrendamiento
122 Pregunta de investigacioacuten
Para un edificio de apartamentos localizado en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca cuaacutel es
la alternativa de mayor viabilidad como plan de negocio iquestla construccioacuten para venta de los
apartamentos o la construccioacuten para el arrendamiento de estos
10
123 Variables del problema
Variables Dependientes
Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten Valor Actual
Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo Beneficio
Variables Independientes o especificas
Tiempos (Construccioacuten Venta o Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De
mercado De valorizacioacuten Riesgos)
13 JUSTIFICACIOacuteN
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de caso la
necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una edificacioacuten y su viabilidad de
inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o para su
respectivo arrendamiento
En este sentido se requiere profundizar sobre la evaluacioacuten de proyectos y la gestioacuten
gerencial en el desarrollo de estos la determinacioacuten de su bondad la identificacioacuten de la
rentabilidad financiera y econoacutemica asiacute como la aplicacioacuten de teacutecnicas y herramientas que
permitan a la Gerencia de un proyecto la toma de decisiones en la etapa de su formulacioacuten
14 CARACTERIacuteSTICAS DE LA CONSTRUCCIOacuteN A EVALUAR (EDIFICIO DE
APARTAMENTOS)
El proyecto consiste en una edificacioacuten de mamposteriacutea estructural de cuatro (4) pisos y
una cubierta (Ver Figura 1-1 a Figura 1-4) El primer piso estaacute compuesto de una zona de parqueo
disentildeada para cinco (5) vehiacuteculos (Ver Figura 1-1)
11
Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos
El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso
(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver
Figura 1-2)
Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
12
Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2
El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver
Figura 1-3)
Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y
Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)
13
Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3
14
Figura 1-4 Planta Cubierta
15
Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia
15 HIPOacuteTESIS
La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual
supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y
con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte
en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos
dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos
CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO
AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO
AREA CONSTRUIDA TERCER PISO
= 24500 M2
= 18271 M2
= 19760 M2
= 19760 M2
AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2
AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2
AREA LIBRE = 7400 M2
IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2
CUADRO DE AREAS APTOS
AREA APTO 1
AREA APTO 2
AREA COMUacuteN
= 8168 M2
= 6200 M2
= 5392 M2
= 13516 M2
= 6284 M2
PISO 2 Y 3
PISO 4AREA COMUacuteN
AREA APTO
PARQUEADEROS
PARQUEADERO 1 = 1297 M2
= 2576 M2
= 1705 M2
= 1700 M2
= 1936 M2
CUADRO DE AREAS
PARQUEADERO 2
PARQUEADERO 3
PARQUEADERO 4
PARQUEADERO 5
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
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Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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31
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
2
3
TABLA DE CONTENIDO
Introduccioacuten 8
1 Generalidades 9
11 Liacutenea de investigacioacuten 9
12 Planteamiento del problema 9
121 Antecedentes del problema 9
122 Pregunta de investigacioacuten 9
123 Variables del problema 10
13 Justificacioacuten 10
14 Caracteriacutesticas de la construccioacuten a evaluar (Edificio de apartamentos) 10
15 Hipoacutetesis 15
16 Objetivos 16
161 Objetivo general 16
162 Objetivos especiacuteficos 16
2 Marcos de referencia 17
21 Marco conceptual 17
22 Marco teoacuterico 18
221 Anaacutelisis financiero 20
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad 22
223 Estudio de mercado 23
4
224 Financiacioacuten 25
23 Marco Juriacutedico 26
24 Marco geograacutefico 27
25 Marco demograacutefico 27
26 Estado del arte 30
3 Metodologiacutea 33
31 Fases del trabajo de grado 33
32 Instrumentos o herramientas utilizadas 34
33 Poblacioacuten y muestra 34
34 Alcances y limitaciones 35
4 Productos para entregar 36
5 Entrega de resultados esperados e impactos 37
51 Aporte de los resultados a la gerencia de obras 37
52 Coacutemo se responde a la pregunta de investigacioacuten con los resultados 37
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado 37
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio 44
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto 45
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas 54
525 Fase de anaacutelisis de resultados 55
5
53 Estrategias de comunicacioacuten y divulgacioacuten 57
6 Nuevas aacutereas de estudio 58
7 Conclusiones y recomendaciones 59
8 Bibliografiacutea 60
9 Anexos 65
6
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 1-1 PLANTA PRIMER PISO PARQUEADEROS 11
FIGURA 1-2 PLANTA SEGUNDO Y TERCER PISO APARTAMENTOS TIPO 1 Y 2 12
FIGURA 1-3 PLANTA CUARTO PISO APARTAMENTO TIPO 3 13
FIGURA 1-4 PLANTA CUBIERTA 14
FIGURA 1-5 CUADRO DE AacuteREAS ELABORACIOacuteN PROPIA 15
FIGURA 2-1 MEacuteTODOS DE EVALUACIOacuteN DE PROYECTOS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 21
FIGURA 2-2 VENTAJAS DEL ESTUDIO DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 24
FIGURA 2-3 DESVENTAJAS DE LOS ESTUDIOS DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 25
FIGURA 2-4 LOCALIZACIOacuteN PROYECTO TOMADO DE GOOGLE MAPS ELABORACIOacuteN PROPIA 27
FIGURA 2-5 TASA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute
ELABORACIOacuteN PROPIA 28
FIGURA 5-1 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN COMPRA DE APARTAMENTO
ELABORACIOacuteN PROPIA 43
FIGURA 5-2 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO
ELABORACIOacuteN PROPIA 43
FIGURA 5-3 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA PERIOacuteDICA (CURVA DISTRIBUCIOacuteN) - VER ANEXO C
FLUJOS DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49
FIGURA 5-4 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA ACUMULADA (CURVA Srdquo) - VER ANEXO C FLUJOS
DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49
FIGURA 5-5 ALTERNATIVAS DE ANAacuteLISIS PARA EL PLAN DE NEGOCIO ELABORACIOacuteN PROPIA 54
FIGURA 9-1 FORMATO ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 69
7
LISTA DE TABLAS
TABLA 2-1 CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute ELABORACIOacuteN
PROPIA 28
TABLA 2-2 COMPOSICIOacuteN URBANA Y RURAL MUNICIPIO DE TULUAacute FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO
DE TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 2-3 PREDIOS Y POBLACIOacuteN BARRIO NUEVO ALVERNIA FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE
TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 2-4 AGRUPACIOacuteN DE BARRIO SEGUacuteN SECTOR FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute
ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 5-1 VALOR COMERCIAL LOTE CALLE 21 NO 32ordf-21 BARRIO NUEVO ALVERNIA
ELABORACIOacuteN PROPIA 39
TABLA 5-2 RESULTADOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 42
TABLA 5-3 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 45
TABLA 5-4 PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL ELABORACIOacuteN PROPIA 45
TABLA 5-5 COSTOS INDIRECTOS DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 50
TABLA 5-6 VALOR APROXIMADO DE VENTA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 53
TABLA 5-7 RESULTADOS ANAacuteLISIS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 55
TABLA 9-1 BASE DE DATOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 71
TABLA 9-2 FLUJO DE INVERSIOacuteN OBRA CIVIL PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN
PROPIA 73
TABLA 9-3 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN
PROPIA 74
TABLA 9-4 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTOS
ELABORACIOacuteN PROPIA 75
8
INTRODUCCIOacuteN
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento de
procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros Los proyectos inmobiliarios
desde su planteamiento y desarrollo requieren la contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Legislacioacuten Marco juriacutedico y Fiscal de operaciones
inmobiliarias Plan de negocios y financiamiento Compra o aseguramiento de la propiedad
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Estudios y Permisos Construccioacuten
Mercadotecnia inmobiliaria Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten
Para el desarrollo del trabajo de grado con un estudio de caso donde se estructura la
evaluacioacuten financiera de un proyecto de construccioacuten para edificacioacuten de apartamentos se
desarrolla un ejercicio que permite la toma de decisiones al planteamiento de alternativas de un
plan de negocio para un proyecto inmobiliario Para dicho proyecto se deberaacute establecer la
viabilidad de inversioacuten y la respectiva toma de decisioacuten para la venta de apartamentos o para el
arrendamiento de estos
Aplicando una metodologiacutea para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten se evaluacutean las
alternativas del plan de negocio tomando como objeto de anaacutelisis un edificio de apartamentos de
cuatro niveles y el estudio del sector para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia)
localizado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
9
1 GENERALIDADES
11 LIacuteNEA DE INVESTIGACIOacuteN
El trabajo desarrollado se enmarca en la liacutenea de investigacioacuten ldquoGestioacuten integral y
dinaacutemica de las organizaciones empresarialesrdquo y dentro de un tipo de investigacioacuten
ldquoProyectivardquo al generar una propuesta o modelo de alternativa viable de negocio en solucioacuten
a la necesidad de evaluar la viabilidad financiera de inversioacuten para la construccioacuten de un
edificio de apartamento
12 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
121 Antecedentes del problema
De acuerdo con el estudio de caso se tiene la necesidad de estructurar la evaluacioacuten de un
plan de negocio que tiene como formulacioacuten de proyecto la construccioacuten de una
edificacioacuten para apartamentos localizada en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca De esta
manera para dicho proyecto se debe establecer la viabilidad de inversioacuten con el fin de
tomar la decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o de su arrendamiento
122 Pregunta de investigacioacuten
Para un edificio de apartamentos localizado en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca cuaacutel es
la alternativa de mayor viabilidad como plan de negocio iquestla construccioacuten para venta de los
apartamentos o la construccioacuten para el arrendamiento de estos
10
123 Variables del problema
Variables Dependientes
Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten Valor Actual
Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo Beneficio
Variables Independientes o especificas
Tiempos (Construccioacuten Venta o Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De
mercado De valorizacioacuten Riesgos)
13 JUSTIFICACIOacuteN
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de caso la
necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una edificacioacuten y su viabilidad de
inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o para su
respectivo arrendamiento
En este sentido se requiere profundizar sobre la evaluacioacuten de proyectos y la gestioacuten
gerencial en el desarrollo de estos la determinacioacuten de su bondad la identificacioacuten de la
rentabilidad financiera y econoacutemica asiacute como la aplicacioacuten de teacutecnicas y herramientas que
permitan a la Gerencia de un proyecto la toma de decisiones en la etapa de su formulacioacuten
14 CARACTERIacuteSTICAS DE LA CONSTRUCCIOacuteN A EVALUAR (EDIFICIO DE
APARTAMENTOS)
El proyecto consiste en una edificacioacuten de mamposteriacutea estructural de cuatro (4) pisos y
una cubierta (Ver Figura 1-1 a Figura 1-4) El primer piso estaacute compuesto de una zona de parqueo
disentildeada para cinco (5) vehiacuteculos (Ver Figura 1-1)
11
Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos
El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso
(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver
Figura 1-2)
Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
12
Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2
El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver
Figura 1-3)
Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y
Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)
13
Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3
14
Figura 1-4 Planta Cubierta
15
Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia
15 HIPOacuteTESIS
La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual
supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y
con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte
en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos
dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos
CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO
AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO
AREA CONSTRUIDA TERCER PISO
= 24500 M2
= 18271 M2
= 19760 M2
= 19760 M2
AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2
AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2
AREA LIBRE = 7400 M2
IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2
CUADRO DE AREAS APTOS
AREA APTO 1
AREA APTO 2
AREA COMUacuteN
= 8168 M2
= 6200 M2
= 5392 M2
= 13516 M2
= 6284 M2
PISO 2 Y 3
PISO 4AREA COMUacuteN
AREA APTO
PARQUEADEROS
PARQUEADERO 1 = 1297 M2
= 2576 M2
= 1705 M2
= 1700 M2
= 1936 M2
CUADRO DE AREAS
PARQUEADERO 2
PARQUEADERO 3
PARQUEADERO 4
PARQUEADERO 5
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
3
TABLA DE CONTENIDO
Introduccioacuten 8
1 Generalidades 9
11 Liacutenea de investigacioacuten 9
12 Planteamiento del problema 9
121 Antecedentes del problema 9
122 Pregunta de investigacioacuten 9
123 Variables del problema 10
13 Justificacioacuten 10
14 Caracteriacutesticas de la construccioacuten a evaluar (Edificio de apartamentos) 10
15 Hipoacutetesis 15
16 Objetivos 16
161 Objetivo general 16
162 Objetivos especiacuteficos 16
2 Marcos de referencia 17
21 Marco conceptual 17
22 Marco teoacuterico 18
221 Anaacutelisis financiero 20
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad 22
223 Estudio de mercado 23
4
224 Financiacioacuten 25
23 Marco Juriacutedico 26
24 Marco geograacutefico 27
25 Marco demograacutefico 27
26 Estado del arte 30
3 Metodologiacutea 33
31 Fases del trabajo de grado 33
32 Instrumentos o herramientas utilizadas 34
33 Poblacioacuten y muestra 34
34 Alcances y limitaciones 35
4 Productos para entregar 36
5 Entrega de resultados esperados e impactos 37
51 Aporte de los resultados a la gerencia de obras 37
52 Coacutemo se responde a la pregunta de investigacioacuten con los resultados 37
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado 37
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio 44
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto 45
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas 54
525 Fase de anaacutelisis de resultados 55
5
53 Estrategias de comunicacioacuten y divulgacioacuten 57
6 Nuevas aacutereas de estudio 58
7 Conclusiones y recomendaciones 59
8 Bibliografiacutea 60
9 Anexos 65
6
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 1-1 PLANTA PRIMER PISO PARQUEADEROS 11
FIGURA 1-2 PLANTA SEGUNDO Y TERCER PISO APARTAMENTOS TIPO 1 Y 2 12
FIGURA 1-3 PLANTA CUARTO PISO APARTAMENTO TIPO 3 13
FIGURA 1-4 PLANTA CUBIERTA 14
FIGURA 1-5 CUADRO DE AacuteREAS ELABORACIOacuteN PROPIA 15
FIGURA 2-1 MEacuteTODOS DE EVALUACIOacuteN DE PROYECTOS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 21
FIGURA 2-2 VENTAJAS DEL ESTUDIO DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 24
FIGURA 2-3 DESVENTAJAS DE LOS ESTUDIOS DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 25
FIGURA 2-4 LOCALIZACIOacuteN PROYECTO TOMADO DE GOOGLE MAPS ELABORACIOacuteN PROPIA 27
FIGURA 2-5 TASA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute
ELABORACIOacuteN PROPIA 28
FIGURA 5-1 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN COMPRA DE APARTAMENTO
ELABORACIOacuteN PROPIA 43
FIGURA 5-2 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO
ELABORACIOacuteN PROPIA 43
FIGURA 5-3 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA PERIOacuteDICA (CURVA DISTRIBUCIOacuteN) - VER ANEXO C
FLUJOS DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49
FIGURA 5-4 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA ACUMULADA (CURVA Srdquo) - VER ANEXO C FLUJOS
DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49
FIGURA 5-5 ALTERNATIVAS DE ANAacuteLISIS PARA EL PLAN DE NEGOCIO ELABORACIOacuteN PROPIA 54
FIGURA 9-1 FORMATO ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 69
7
LISTA DE TABLAS
TABLA 2-1 CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute ELABORACIOacuteN
PROPIA 28
TABLA 2-2 COMPOSICIOacuteN URBANA Y RURAL MUNICIPIO DE TULUAacute FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO
DE TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 2-3 PREDIOS Y POBLACIOacuteN BARRIO NUEVO ALVERNIA FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE
TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 2-4 AGRUPACIOacuteN DE BARRIO SEGUacuteN SECTOR FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute
ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 5-1 VALOR COMERCIAL LOTE CALLE 21 NO 32ordf-21 BARRIO NUEVO ALVERNIA
ELABORACIOacuteN PROPIA 39
TABLA 5-2 RESULTADOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 42
TABLA 5-3 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 45
TABLA 5-4 PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL ELABORACIOacuteN PROPIA 45
TABLA 5-5 COSTOS INDIRECTOS DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 50
TABLA 5-6 VALOR APROXIMADO DE VENTA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 53
TABLA 5-7 RESULTADOS ANAacuteLISIS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 55
TABLA 9-1 BASE DE DATOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 71
TABLA 9-2 FLUJO DE INVERSIOacuteN OBRA CIVIL PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN
PROPIA 73
TABLA 9-3 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN
PROPIA 74
TABLA 9-4 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTOS
ELABORACIOacuteN PROPIA 75
8
INTRODUCCIOacuteN
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento de
procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros Los proyectos inmobiliarios
desde su planteamiento y desarrollo requieren la contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Legislacioacuten Marco juriacutedico y Fiscal de operaciones
inmobiliarias Plan de negocios y financiamiento Compra o aseguramiento de la propiedad
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Estudios y Permisos Construccioacuten
Mercadotecnia inmobiliaria Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten
Para el desarrollo del trabajo de grado con un estudio de caso donde se estructura la
evaluacioacuten financiera de un proyecto de construccioacuten para edificacioacuten de apartamentos se
desarrolla un ejercicio que permite la toma de decisiones al planteamiento de alternativas de un
plan de negocio para un proyecto inmobiliario Para dicho proyecto se deberaacute establecer la
viabilidad de inversioacuten y la respectiva toma de decisioacuten para la venta de apartamentos o para el
arrendamiento de estos
Aplicando una metodologiacutea para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten se evaluacutean las
alternativas del plan de negocio tomando como objeto de anaacutelisis un edificio de apartamentos de
cuatro niveles y el estudio del sector para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia)
localizado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
9
1 GENERALIDADES
11 LIacuteNEA DE INVESTIGACIOacuteN
El trabajo desarrollado se enmarca en la liacutenea de investigacioacuten ldquoGestioacuten integral y
dinaacutemica de las organizaciones empresarialesrdquo y dentro de un tipo de investigacioacuten
ldquoProyectivardquo al generar una propuesta o modelo de alternativa viable de negocio en solucioacuten
a la necesidad de evaluar la viabilidad financiera de inversioacuten para la construccioacuten de un
edificio de apartamento
12 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
121 Antecedentes del problema
De acuerdo con el estudio de caso se tiene la necesidad de estructurar la evaluacioacuten de un
plan de negocio que tiene como formulacioacuten de proyecto la construccioacuten de una
edificacioacuten para apartamentos localizada en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca De esta
manera para dicho proyecto se debe establecer la viabilidad de inversioacuten con el fin de
tomar la decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o de su arrendamiento
122 Pregunta de investigacioacuten
Para un edificio de apartamentos localizado en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca cuaacutel es
la alternativa de mayor viabilidad como plan de negocio iquestla construccioacuten para venta de los
apartamentos o la construccioacuten para el arrendamiento de estos
10
123 Variables del problema
Variables Dependientes
Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten Valor Actual
Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo Beneficio
Variables Independientes o especificas
Tiempos (Construccioacuten Venta o Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De
mercado De valorizacioacuten Riesgos)
13 JUSTIFICACIOacuteN
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de caso la
necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una edificacioacuten y su viabilidad de
inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o para su
respectivo arrendamiento
En este sentido se requiere profundizar sobre la evaluacioacuten de proyectos y la gestioacuten
gerencial en el desarrollo de estos la determinacioacuten de su bondad la identificacioacuten de la
rentabilidad financiera y econoacutemica asiacute como la aplicacioacuten de teacutecnicas y herramientas que
permitan a la Gerencia de un proyecto la toma de decisiones en la etapa de su formulacioacuten
14 CARACTERIacuteSTICAS DE LA CONSTRUCCIOacuteN A EVALUAR (EDIFICIO DE
APARTAMENTOS)
El proyecto consiste en una edificacioacuten de mamposteriacutea estructural de cuatro (4) pisos y
una cubierta (Ver Figura 1-1 a Figura 1-4) El primer piso estaacute compuesto de una zona de parqueo
disentildeada para cinco (5) vehiacuteculos (Ver Figura 1-1)
11
Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos
El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso
(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver
Figura 1-2)
Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
12
Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2
El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver
Figura 1-3)
Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y
Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)
13
Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3
14
Figura 1-4 Planta Cubierta
15
Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia
15 HIPOacuteTESIS
La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual
supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y
con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte
en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos
dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos
CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO
AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO
AREA CONSTRUIDA TERCER PISO
= 24500 M2
= 18271 M2
= 19760 M2
= 19760 M2
AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2
AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2
AREA LIBRE = 7400 M2
IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2
CUADRO DE AREAS APTOS
AREA APTO 1
AREA APTO 2
AREA COMUacuteN
= 8168 M2
= 6200 M2
= 5392 M2
= 13516 M2
= 6284 M2
PISO 2 Y 3
PISO 4AREA COMUacuteN
AREA APTO
PARQUEADEROS
PARQUEADERO 1 = 1297 M2
= 2576 M2
= 1705 M2
= 1700 M2
= 1936 M2
CUADRO DE AREAS
PARQUEADERO 2
PARQUEADERO 3
PARQUEADERO 4
PARQUEADERO 5
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
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Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
4
224 Financiacioacuten 25
23 Marco Juriacutedico 26
24 Marco geograacutefico 27
25 Marco demograacutefico 27
26 Estado del arte 30
3 Metodologiacutea 33
31 Fases del trabajo de grado 33
32 Instrumentos o herramientas utilizadas 34
33 Poblacioacuten y muestra 34
34 Alcances y limitaciones 35
4 Productos para entregar 36
5 Entrega de resultados esperados e impactos 37
51 Aporte de los resultados a la gerencia de obras 37
52 Coacutemo se responde a la pregunta de investigacioacuten con los resultados 37
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado 37
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio 44
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto 45
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas 54
525 Fase de anaacutelisis de resultados 55
5
53 Estrategias de comunicacioacuten y divulgacioacuten 57
6 Nuevas aacutereas de estudio 58
7 Conclusiones y recomendaciones 59
8 Bibliografiacutea 60
9 Anexos 65
6
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 1-1 PLANTA PRIMER PISO PARQUEADEROS 11
FIGURA 1-2 PLANTA SEGUNDO Y TERCER PISO APARTAMENTOS TIPO 1 Y 2 12
FIGURA 1-3 PLANTA CUARTO PISO APARTAMENTO TIPO 3 13
FIGURA 1-4 PLANTA CUBIERTA 14
FIGURA 1-5 CUADRO DE AacuteREAS ELABORACIOacuteN PROPIA 15
FIGURA 2-1 MEacuteTODOS DE EVALUACIOacuteN DE PROYECTOS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 21
FIGURA 2-2 VENTAJAS DEL ESTUDIO DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 24
FIGURA 2-3 DESVENTAJAS DE LOS ESTUDIOS DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 25
FIGURA 2-4 LOCALIZACIOacuteN PROYECTO TOMADO DE GOOGLE MAPS ELABORACIOacuteN PROPIA 27
FIGURA 2-5 TASA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute
ELABORACIOacuteN PROPIA 28
FIGURA 5-1 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN COMPRA DE APARTAMENTO
ELABORACIOacuteN PROPIA 43
FIGURA 5-2 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO
ELABORACIOacuteN PROPIA 43
FIGURA 5-3 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA PERIOacuteDICA (CURVA DISTRIBUCIOacuteN) - VER ANEXO C
FLUJOS DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49
FIGURA 5-4 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA ACUMULADA (CURVA Srdquo) - VER ANEXO C FLUJOS
DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49
FIGURA 5-5 ALTERNATIVAS DE ANAacuteLISIS PARA EL PLAN DE NEGOCIO ELABORACIOacuteN PROPIA 54
FIGURA 9-1 FORMATO ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 69
7
LISTA DE TABLAS
TABLA 2-1 CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute ELABORACIOacuteN
PROPIA 28
TABLA 2-2 COMPOSICIOacuteN URBANA Y RURAL MUNICIPIO DE TULUAacute FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO
DE TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 2-3 PREDIOS Y POBLACIOacuteN BARRIO NUEVO ALVERNIA FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE
TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 2-4 AGRUPACIOacuteN DE BARRIO SEGUacuteN SECTOR FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute
ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 5-1 VALOR COMERCIAL LOTE CALLE 21 NO 32ordf-21 BARRIO NUEVO ALVERNIA
ELABORACIOacuteN PROPIA 39
TABLA 5-2 RESULTADOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 42
TABLA 5-3 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 45
TABLA 5-4 PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL ELABORACIOacuteN PROPIA 45
TABLA 5-5 COSTOS INDIRECTOS DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 50
TABLA 5-6 VALOR APROXIMADO DE VENTA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 53
TABLA 5-7 RESULTADOS ANAacuteLISIS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 55
TABLA 9-1 BASE DE DATOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 71
TABLA 9-2 FLUJO DE INVERSIOacuteN OBRA CIVIL PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN
PROPIA 73
TABLA 9-3 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN
PROPIA 74
TABLA 9-4 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTOS
ELABORACIOacuteN PROPIA 75
8
INTRODUCCIOacuteN
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento de
procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros Los proyectos inmobiliarios
desde su planteamiento y desarrollo requieren la contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Legislacioacuten Marco juriacutedico y Fiscal de operaciones
inmobiliarias Plan de negocios y financiamiento Compra o aseguramiento de la propiedad
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Estudios y Permisos Construccioacuten
Mercadotecnia inmobiliaria Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten
Para el desarrollo del trabajo de grado con un estudio de caso donde se estructura la
evaluacioacuten financiera de un proyecto de construccioacuten para edificacioacuten de apartamentos se
desarrolla un ejercicio que permite la toma de decisiones al planteamiento de alternativas de un
plan de negocio para un proyecto inmobiliario Para dicho proyecto se deberaacute establecer la
viabilidad de inversioacuten y la respectiva toma de decisioacuten para la venta de apartamentos o para el
arrendamiento de estos
Aplicando una metodologiacutea para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten se evaluacutean las
alternativas del plan de negocio tomando como objeto de anaacutelisis un edificio de apartamentos de
cuatro niveles y el estudio del sector para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia)
localizado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
9
1 GENERALIDADES
11 LIacuteNEA DE INVESTIGACIOacuteN
El trabajo desarrollado se enmarca en la liacutenea de investigacioacuten ldquoGestioacuten integral y
dinaacutemica de las organizaciones empresarialesrdquo y dentro de un tipo de investigacioacuten
ldquoProyectivardquo al generar una propuesta o modelo de alternativa viable de negocio en solucioacuten
a la necesidad de evaluar la viabilidad financiera de inversioacuten para la construccioacuten de un
edificio de apartamento
12 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
121 Antecedentes del problema
De acuerdo con el estudio de caso se tiene la necesidad de estructurar la evaluacioacuten de un
plan de negocio que tiene como formulacioacuten de proyecto la construccioacuten de una
edificacioacuten para apartamentos localizada en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca De esta
manera para dicho proyecto se debe establecer la viabilidad de inversioacuten con el fin de
tomar la decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o de su arrendamiento
122 Pregunta de investigacioacuten
Para un edificio de apartamentos localizado en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca cuaacutel es
la alternativa de mayor viabilidad como plan de negocio iquestla construccioacuten para venta de los
apartamentos o la construccioacuten para el arrendamiento de estos
10
123 Variables del problema
Variables Dependientes
Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten Valor Actual
Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo Beneficio
Variables Independientes o especificas
Tiempos (Construccioacuten Venta o Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De
mercado De valorizacioacuten Riesgos)
13 JUSTIFICACIOacuteN
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de caso la
necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una edificacioacuten y su viabilidad de
inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o para su
respectivo arrendamiento
En este sentido se requiere profundizar sobre la evaluacioacuten de proyectos y la gestioacuten
gerencial en el desarrollo de estos la determinacioacuten de su bondad la identificacioacuten de la
rentabilidad financiera y econoacutemica asiacute como la aplicacioacuten de teacutecnicas y herramientas que
permitan a la Gerencia de un proyecto la toma de decisiones en la etapa de su formulacioacuten
14 CARACTERIacuteSTICAS DE LA CONSTRUCCIOacuteN A EVALUAR (EDIFICIO DE
APARTAMENTOS)
El proyecto consiste en una edificacioacuten de mamposteriacutea estructural de cuatro (4) pisos y
una cubierta (Ver Figura 1-1 a Figura 1-4) El primer piso estaacute compuesto de una zona de parqueo
disentildeada para cinco (5) vehiacuteculos (Ver Figura 1-1)
11
Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos
El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso
(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver
Figura 1-2)
Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
12
Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2
El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver
Figura 1-3)
Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y
Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)
13
Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3
14
Figura 1-4 Planta Cubierta
15
Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia
15 HIPOacuteTESIS
La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual
supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y
con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte
en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos
dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos
CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO
AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO
AREA CONSTRUIDA TERCER PISO
= 24500 M2
= 18271 M2
= 19760 M2
= 19760 M2
AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2
AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2
AREA LIBRE = 7400 M2
IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2
CUADRO DE AREAS APTOS
AREA APTO 1
AREA APTO 2
AREA COMUacuteN
= 8168 M2
= 6200 M2
= 5392 M2
= 13516 M2
= 6284 M2
PISO 2 Y 3
PISO 4AREA COMUacuteN
AREA APTO
PARQUEADEROS
PARQUEADERO 1 = 1297 M2
= 2576 M2
= 1705 M2
= 1700 M2
= 1936 M2
CUADRO DE AREAS
PARQUEADERO 2
PARQUEADERO 3
PARQUEADERO 4
PARQUEADERO 5
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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31
Traverso-Riboacuten I Balderas-Alberico A Dodero J M Ruiz-Rube I
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
5
53 Estrategias de comunicacioacuten y divulgacioacuten 57
6 Nuevas aacutereas de estudio 58
7 Conclusiones y recomendaciones 59
8 Bibliografiacutea 60
9 Anexos 65
6
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 1-1 PLANTA PRIMER PISO PARQUEADEROS 11
FIGURA 1-2 PLANTA SEGUNDO Y TERCER PISO APARTAMENTOS TIPO 1 Y 2 12
FIGURA 1-3 PLANTA CUARTO PISO APARTAMENTO TIPO 3 13
FIGURA 1-4 PLANTA CUBIERTA 14
FIGURA 1-5 CUADRO DE AacuteREAS ELABORACIOacuteN PROPIA 15
FIGURA 2-1 MEacuteTODOS DE EVALUACIOacuteN DE PROYECTOS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 21
FIGURA 2-2 VENTAJAS DEL ESTUDIO DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 24
FIGURA 2-3 DESVENTAJAS DE LOS ESTUDIOS DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 25
FIGURA 2-4 LOCALIZACIOacuteN PROYECTO TOMADO DE GOOGLE MAPS ELABORACIOacuteN PROPIA 27
FIGURA 2-5 TASA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute
ELABORACIOacuteN PROPIA 28
FIGURA 5-1 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN COMPRA DE APARTAMENTO
ELABORACIOacuteN PROPIA 43
FIGURA 5-2 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO
ELABORACIOacuteN PROPIA 43
FIGURA 5-3 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA PERIOacuteDICA (CURVA DISTRIBUCIOacuteN) - VER ANEXO C
FLUJOS DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49
FIGURA 5-4 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA ACUMULADA (CURVA Srdquo) - VER ANEXO C FLUJOS
DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49
FIGURA 5-5 ALTERNATIVAS DE ANAacuteLISIS PARA EL PLAN DE NEGOCIO ELABORACIOacuteN PROPIA 54
FIGURA 9-1 FORMATO ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 69
7
LISTA DE TABLAS
TABLA 2-1 CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute ELABORACIOacuteN
PROPIA 28
TABLA 2-2 COMPOSICIOacuteN URBANA Y RURAL MUNICIPIO DE TULUAacute FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO
DE TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 2-3 PREDIOS Y POBLACIOacuteN BARRIO NUEVO ALVERNIA FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE
TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 2-4 AGRUPACIOacuteN DE BARRIO SEGUacuteN SECTOR FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute
ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 5-1 VALOR COMERCIAL LOTE CALLE 21 NO 32ordf-21 BARRIO NUEVO ALVERNIA
ELABORACIOacuteN PROPIA 39
TABLA 5-2 RESULTADOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 42
TABLA 5-3 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 45
TABLA 5-4 PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL ELABORACIOacuteN PROPIA 45
TABLA 5-5 COSTOS INDIRECTOS DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 50
TABLA 5-6 VALOR APROXIMADO DE VENTA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 53
TABLA 5-7 RESULTADOS ANAacuteLISIS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 55
TABLA 9-1 BASE DE DATOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 71
TABLA 9-2 FLUJO DE INVERSIOacuteN OBRA CIVIL PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN
PROPIA 73
TABLA 9-3 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN
PROPIA 74
TABLA 9-4 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTOS
ELABORACIOacuteN PROPIA 75
8
INTRODUCCIOacuteN
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento de
procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros Los proyectos inmobiliarios
desde su planteamiento y desarrollo requieren la contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Legislacioacuten Marco juriacutedico y Fiscal de operaciones
inmobiliarias Plan de negocios y financiamiento Compra o aseguramiento de la propiedad
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Estudios y Permisos Construccioacuten
Mercadotecnia inmobiliaria Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten
Para el desarrollo del trabajo de grado con un estudio de caso donde se estructura la
evaluacioacuten financiera de un proyecto de construccioacuten para edificacioacuten de apartamentos se
desarrolla un ejercicio que permite la toma de decisiones al planteamiento de alternativas de un
plan de negocio para un proyecto inmobiliario Para dicho proyecto se deberaacute establecer la
viabilidad de inversioacuten y la respectiva toma de decisioacuten para la venta de apartamentos o para el
arrendamiento de estos
Aplicando una metodologiacutea para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten se evaluacutean las
alternativas del plan de negocio tomando como objeto de anaacutelisis un edificio de apartamentos de
cuatro niveles y el estudio del sector para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia)
localizado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
9
1 GENERALIDADES
11 LIacuteNEA DE INVESTIGACIOacuteN
El trabajo desarrollado se enmarca en la liacutenea de investigacioacuten ldquoGestioacuten integral y
dinaacutemica de las organizaciones empresarialesrdquo y dentro de un tipo de investigacioacuten
ldquoProyectivardquo al generar una propuesta o modelo de alternativa viable de negocio en solucioacuten
a la necesidad de evaluar la viabilidad financiera de inversioacuten para la construccioacuten de un
edificio de apartamento
12 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
121 Antecedentes del problema
De acuerdo con el estudio de caso se tiene la necesidad de estructurar la evaluacioacuten de un
plan de negocio que tiene como formulacioacuten de proyecto la construccioacuten de una
edificacioacuten para apartamentos localizada en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca De esta
manera para dicho proyecto se debe establecer la viabilidad de inversioacuten con el fin de
tomar la decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o de su arrendamiento
122 Pregunta de investigacioacuten
Para un edificio de apartamentos localizado en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca cuaacutel es
la alternativa de mayor viabilidad como plan de negocio iquestla construccioacuten para venta de los
apartamentos o la construccioacuten para el arrendamiento de estos
10
123 Variables del problema
Variables Dependientes
Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten Valor Actual
Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo Beneficio
Variables Independientes o especificas
Tiempos (Construccioacuten Venta o Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De
mercado De valorizacioacuten Riesgos)
13 JUSTIFICACIOacuteN
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de caso la
necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una edificacioacuten y su viabilidad de
inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o para su
respectivo arrendamiento
En este sentido se requiere profundizar sobre la evaluacioacuten de proyectos y la gestioacuten
gerencial en el desarrollo de estos la determinacioacuten de su bondad la identificacioacuten de la
rentabilidad financiera y econoacutemica asiacute como la aplicacioacuten de teacutecnicas y herramientas que
permitan a la Gerencia de un proyecto la toma de decisiones en la etapa de su formulacioacuten
14 CARACTERIacuteSTICAS DE LA CONSTRUCCIOacuteN A EVALUAR (EDIFICIO DE
APARTAMENTOS)
El proyecto consiste en una edificacioacuten de mamposteriacutea estructural de cuatro (4) pisos y
una cubierta (Ver Figura 1-1 a Figura 1-4) El primer piso estaacute compuesto de una zona de parqueo
disentildeada para cinco (5) vehiacuteculos (Ver Figura 1-1)
11
Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos
El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso
(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver
Figura 1-2)
Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
12
Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2
El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver
Figura 1-3)
Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y
Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)
13
Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3
14
Figura 1-4 Planta Cubierta
15
Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia
15 HIPOacuteTESIS
La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual
supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y
con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte
en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos
dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos
CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO
AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO
AREA CONSTRUIDA TERCER PISO
= 24500 M2
= 18271 M2
= 19760 M2
= 19760 M2
AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2
AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2
AREA LIBRE = 7400 M2
IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2
CUADRO DE AREAS APTOS
AREA APTO 1
AREA APTO 2
AREA COMUacuteN
= 8168 M2
= 6200 M2
= 5392 M2
= 13516 M2
= 6284 M2
PISO 2 Y 3
PISO 4AREA COMUacuteN
AREA APTO
PARQUEADEROS
PARQUEADERO 1 = 1297 M2
= 2576 M2
= 1705 M2
= 1700 M2
= 1936 M2
CUADRO DE AREAS
PARQUEADERO 2
PARQUEADERO 3
PARQUEADERO 4
PARQUEADERO 5
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
6
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 1-1 PLANTA PRIMER PISO PARQUEADEROS 11
FIGURA 1-2 PLANTA SEGUNDO Y TERCER PISO APARTAMENTOS TIPO 1 Y 2 12
FIGURA 1-3 PLANTA CUARTO PISO APARTAMENTO TIPO 3 13
FIGURA 1-4 PLANTA CUBIERTA 14
FIGURA 1-5 CUADRO DE AacuteREAS ELABORACIOacuteN PROPIA 15
FIGURA 2-1 MEacuteTODOS DE EVALUACIOacuteN DE PROYECTOS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 21
FIGURA 2-2 VENTAJAS DEL ESTUDIO DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 24
FIGURA 2-3 DESVENTAJAS DE LOS ESTUDIOS DE MERCADO ELABORACIOacuteN PROPIA 25
FIGURA 2-4 LOCALIZACIOacuteN PROYECTO TOMADO DE GOOGLE MAPS ELABORACIOacuteN PROPIA 27
FIGURA 2-5 TASA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute
ELABORACIOacuteN PROPIA 28
FIGURA 5-1 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN COMPRA DE APARTAMENTO
ELABORACIOacuteN PROPIA 43
FIGURA 5-2 VALOR PARA INVERTIR DE LOS ENCUESTADOS EN ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO
ELABORACIOacuteN PROPIA 43
FIGURA 5-3 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA PERIOacuteDICA (CURVA DISTRIBUCIOacuteN) - VER ANEXO C
FLUJOS DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49
FIGURA 5-4 INVERSIOacuteN TOTAL PROGRAMADA ACUMULADA (CURVA Srdquo) - VER ANEXO C FLUJOS
DE INVERSIOacuteN Y E MEMORIAS DE CAacuteLCULO ELABORACIOacuteN PROPIA 49
FIGURA 5-5 ALTERNATIVAS DE ANAacuteLISIS PARA EL PLAN DE NEGOCIO ELABORACIOacuteN PROPIA 54
FIGURA 9-1 FORMATO ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 69
7
LISTA DE TABLAS
TABLA 2-1 CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute ELABORACIOacuteN
PROPIA 28
TABLA 2-2 COMPOSICIOacuteN URBANA Y RURAL MUNICIPIO DE TULUAacute FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO
DE TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 2-3 PREDIOS Y POBLACIOacuteN BARRIO NUEVO ALVERNIA FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE
TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 2-4 AGRUPACIOacuteN DE BARRIO SEGUacuteN SECTOR FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute
ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 5-1 VALOR COMERCIAL LOTE CALLE 21 NO 32ordf-21 BARRIO NUEVO ALVERNIA
ELABORACIOacuteN PROPIA 39
TABLA 5-2 RESULTADOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 42
TABLA 5-3 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 45
TABLA 5-4 PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL ELABORACIOacuteN PROPIA 45
TABLA 5-5 COSTOS INDIRECTOS DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 50
TABLA 5-6 VALOR APROXIMADO DE VENTA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 53
TABLA 5-7 RESULTADOS ANAacuteLISIS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 55
TABLA 9-1 BASE DE DATOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 71
TABLA 9-2 FLUJO DE INVERSIOacuteN OBRA CIVIL PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN
PROPIA 73
TABLA 9-3 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN
PROPIA 74
TABLA 9-4 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTOS
ELABORACIOacuteN PROPIA 75
8
INTRODUCCIOacuteN
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento de
procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros Los proyectos inmobiliarios
desde su planteamiento y desarrollo requieren la contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Legislacioacuten Marco juriacutedico y Fiscal de operaciones
inmobiliarias Plan de negocios y financiamiento Compra o aseguramiento de la propiedad
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Estudios y Permisos Construccioacuten
Mercadotecnia inmobiliaria Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten
Para el desarrollo del trabajo de grado con un estudio de caso donde se estructura la
evaluacioacuten financiera de un proyecto de construccioacuten para edificacioacuten de apartamentos se
desarrolla un ejercicio que permite la toma de decisiones al planteamiento de alternativas de un
plan de negocio para un proyecto inmobiliario Para dicho proyecto se deberaacute establecer la
viabilidad de inversioacuten y la respectiva toma de decisioacuten para la venta de apartamentos o para el
arrendamiento de estos
Aplicando una metodologiacutea para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten se evaluacutean las
alternativas del plan de negocio tomando como objeto de anaacutelisis un edificio de apartamentos de
cuatro niveles y el estudio del sector para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia)
localizado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
9
1 GENERALIDADES
11 LIacuteNEA DE INVESTIGACIOacuteN
El trabajo desarrollado se enmarca en la liacutenea de investigacioacuten ldquoGestioacuten integral y
dinaacutemica de las organizaciones empresarialesrdquo y dentro de un tipo de investigacioacuten
ldquoProyectivardquo al generar una propuesta o modelo de alternativa viable de negocio en solucioacuten
a la necesidad de evaluar la viabilidad financiera de inversioacuten para la construccioacuten de un
edificio de apartamento
12 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
121 Antecedentes del problema
De acuerdo con el estudio de caso se tiene la necesidad de estructurar la evaluacioacuten de un
plan de negocio que tiene como formulacioacuten de proyecto la construccioacuten de una
edificacioacuten para apartamentos localizada en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca De esta
manera para dicho proyecto se debe establecer la viabilidad de inversioacuten con el fin de
tomar la decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o de su arrendamiento
122 Pregunta de investigacioacuten
Para un edificio de apartamentos localizado en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca cuaacutel es
la alternativa de mayor viabilidad como plan de negocio iquestla construccioacuten para venta de los
apartamentos o la construccioacuten para el arrendamiento de estos
10
123 Variables del problema
Variables Dependientes
Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten Valor Actual
Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo Beneficio
Variables Independientes o especificas
Tiempos (Construccioacuten Venta o Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De
mercado De valorizacioacuten Riesgos)
13 JUSTIFICACIOacuteN
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de caso la
necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una edificacioacuten y su viabilidad de
inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o para su
respectivo arrendamiento
En este sentido se requiere profundizar sobre la evaluacioacuten de proyectos y la gestioacuten
gerencial en el desarrollo de estos la determinacioacuten de su bondad la identificacioacuten de la
rentabilidad financiera y econoacutemica asiacute como la aplicacioacuten de teacutecnicas y herramientas que
permitan a la Gerencia de un proyecto la toma de decisiones en la etapa de su formulacioacuten
14 CARACTERIacuteSTICAS DE LA CONSTRUCCIOacuteN A EVALUAR (EDIFICIO DE
APARTAMENTOS)
El proyecto consiste en una edificacioacuten de mamposteriacutea estructural de cuatro (4) pisos y
una cubierta (Ver Figura 1-1 a Figura 1-4) El primer piso estaacute compuesto de una zona de parqueo
disentildeada para cinco (5) vehiacuteculos (Ver Figura 1-1)
11
Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos
El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso
(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver
Figura 1-2)
Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
12
Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2
El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver
Figura 1-3)
Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y
Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)
13
Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3
14
Figura 1-4 Planta Cubierta
15
Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia
15 HIPOacuteTESIS
La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual
supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y
con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte
en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos
dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos
CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO
AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO
AREA CONSTRUIDA TERCER PISO
= 24500 M2
= 18271 M2
= 19760 M2
= 19760 M2
AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2
AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2
AREA LIBRE = 7400 M2
IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2
CUADRO DE AREAS APTOS
AREA APTO 1
AREA APTO 2
AREA COMUacuteN
= 8168 M2
= 6200 M2
= 5392 M2
= 13516 M2
= 6284 M2
PISO 2 Y 3
PISO 4AREA COMUacuteN
AREA APTO
PARQUEADEROS
PARQUEADERO 1 = 1297 M2
= 2576 M2
= 1705 M2
= 1700 M2
= 1936 M2
CUADRO DE AREAS
PARQUEADERO 2
PARQUEADERO 3
PARQUEADERO 4
PARQUEADERO 5
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
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PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
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31
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
7
LISTA DE TABLAS
TABLA 2-1 CRECIMIENTO POBLACIONAL FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute ELABORACIOacuteN
PROPIA 28
TABLA 2-2 COMPOSICIOacuteN URBANA Y RURAL MUNICIPIO DE TULUAacute FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO
DE TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 2-3 PREDIOS Y POBLACIOacuteN BARRIO NUEVO ALVERNIA FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE
TULUAacute ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 2-4 AGRUPACIOacuteN DE BARRIO SEGUacuteN SECTOR FUENTE ALCALDIacuteA MUNICIPIO DE TULUAacute
ELABORACIOacuteN PROPIA 29
TABLA 5-1 VALOR COMERCIAL LOTE CALLE 21 NO 32ordf-21 BARRIO NUEVO ALVERNIA
ELABORACIOacuteN PROPIA 39
TABLA 5-2 RESULTADOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 42
TABLA 5-3 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 45
TABLA 5-4 PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL ELABORACIOacuteN PROPIA 45
TABLA 5-5 COSTOS INDIRECTOS DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 50
TABLA 5-6 VALOR APROXIMADO DE VENTA DEL PROYECTO ELABORACIOacuteN PROPIA 53
TABLA 5-7 RESULTADOS ANAacuteLISIS FINANCIEROS ELABORACIOacuteN PROPIA 55
TABLA 9-1 BASE DE DATOS ENCUESTA ELABORACIOacuteN PROPIA 71
TABLA 9-2 FLUJO DE INVERSIOacuteN OBRA CIVIL PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN
PROPIA 73
TABLA 9-3 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA VENTA DE APARTAMENTOS ELABORACIOacuteN
PROPIA 74
TABLA 9-4 FLUJO DE INVERSIOacuteN PROYECTO PARA ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTOS
ELABORACIOacuteN PROPIA 75
8
INTRODUCCIOacuteN
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento de
procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros Los proyectos inmobiliarios
desde su planteamiento y desarrollo requieren la contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Legislacioacuten Marco juriacutedico y Fiscal de operaciones
inmobiliarias Plan de negocios y financiamiento Compra o aseguramiento de la propiedad
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Estudios y Permisos Construccioacuten
Mercadotecnia inmobiliaria Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten
Para el desarrollo del trabajo de grado con un estudio de caso donde se estructura la
evaluacioacuten financiera de un proyecto de construccioacuten para edificacioacuten de apartamentos se
desarrolla un ejercicio que permite la toma de decisiones al planteamiento de alternativas de un
plan de negocio para un proyecto inmobiliario Para dicho proyecto se deberaacute establecer la
viabilidad de inversioacuten y la respectiva toma de decisioacuten para la venta de apartamentos o para el
arrendamiento de estos
Aplicando una metodologiacutea para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten se evaluacutean las
alternativas del plan de negocio tomando como objeto de anaacutelisis un edificio de apartamentos de
cuatro niveles y el estudio del sector para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia)
localizado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
9
1 GENERALIDADES
11 LIacuteNEA DE INVESTIGACIOacuteN
El trabajo desarrollado se enmarca en la liacutenea de investigacioacuten ldquoGestioacuten integral y
dinaacutemica de las organizaciones empresarialesrdquo y dentro de un tipo de investigacioacuten
ldquoProyectivardquo al generar una propuesta o modelo de alternativa viable de negocio en solucioacuten
a la necesidad de evaluar la viabilidad financiera de inversioacuten para la construccioacuten de un
edificio de apartamento
12 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
121 Antecedentes del problema
De acuerdo con el estudio de caso se tiene la necesidad de estructurar la evaluacioacuten de un
plan de negocio que tiene como formulacioacuten de proyecto la construccioacuten de una
edificacioacuten para apartamentos localizada en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca De esta
manera para dicho proyecto se debe establecer la viabilidad de inversioacuten con el fin de
tomar la decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o de su arrendamiento
122 Pregunta de investigacioacuten
Para un edificio de apartamentos localizado en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca cuaacutel es
la alternativa de mayor viabilidad como plan de negocio iquestla construccioacuten para venta de los
apartamentos o la construccioacuten para el arrendamiento de estos
10
123 Variables del problema
Variables Dependientes
Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten Valor Actual
Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo Beneficio
Variables Independientes o especificas
Tiempos (Construccioacuten Venta o Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De
mercado De valorizacioacuten Riesgos)
13 JUSTIFICACIOacuteN
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de caso la
necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una edificacioacuten y su viabilidad de
inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o para su
respectivo arrendamiento
En este sentido se requiere profundizar sobre la evaluacioacuten de proyectos y la gestioacuten
gerencial en el desarrollo de estos la determinacioacuten de su bondad la identificacioacuten de la
rentabilidad financiera y econoacutemica asiacute como la aplicacioacuten de teacutecnicas y herramientas que
permitan a la Gerencia de un proyecto la toma de decisiones en la etapa de su formulacioacuten
14 CARACTERIacuteSTICAS DE LA CONSTRUCCIOacuteN A EVALUAR (EDIFICIO DE
APARTAMENTOS)
El proyecto consiste en una edificacioacuten de mamposteriacutea estructural de cuatro (4) pisos y
una cubierta (Ver Figura 1-1 a Figura 1-4) El primer piso estaacute compuesto de una zona de parqueo
disentildeada para cinco (5) vehiacuteculos (Ver Figura 1-1)
11
Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos
El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso
(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver
Figura 1-2)
Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
12
Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2
El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver
Figura 1-3)
Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y
Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)
13
Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3
14
Figura 1-4 Planta Cubierta
15
Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia
15 HIPOacuteTESIS
La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual
supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y
con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte
en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos
dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos
CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO
AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO
AREA CONSTRUIDA TERCER PISO
= 24500 M2
= 18271 M2
= 19760 M2
= 19760 M2
AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2
AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2
AREA LIBRE = 7400 M2
IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2
CUADRO DE AREAS APTOS
AREA APTO 1
AREA APTO 2
AREA COMUacuteN
= 8168 M2
= 6200 M2
= 5392 M2
= 13516 M2
= 6284 M2
PISO 2 Y 3
PISO 4AREA COMUacuteN
AREA APTO
PARQUEADEROS
PARQUEADERO 1 = 1297 M2
= 2576 M2
= 1705 M2
= 1700 M2
= 1936 M2
CUADRO DE AREAS
PARQUEADERO 2
PARQUEADERO 3
PARQUEADERO 4
PARQUEADERO 5
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009
[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO
AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS
ORGANIZACIONES 2017
65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
8
INTRODUCCIOacuteN
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento de
procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros Los proyectos inmobiliarios
desde su planteamiento y desarrollo requieren la contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Legislacioacuten Marco juriacutedico y Fiscal de operaciones
inmobiliarias Plan de negocios y financiamiento Compra o aseguramiento de la propiedad
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Estudios y Permisos Construccioacuten
Mercadotecnia inmobiliaria Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten
Para el desarrollo del trabajo de grado con un estudio de caso donde se estructura la
evaluacioacuten financiera de un proyecto de construccioacuten para edificacioacuten de apartamentos se
desarrolla un ejercicio que permite la toma de decisiones al planteamiento de alternativas de un
plan de negocio para un proyecto inmobiliario Para dicho proyecto se deberaacute establecer la
viabilidad de inversioacuten y la respectiva toma de decisioacuten para la venta de apartamentos o para el
arrendamiento de estos
Aplicando una metodologiacutea para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten se evaluacutean las
alternativas del plan de negocio tomando como objeto de anaacutelisis un edificio de apartamentos de
cuatro niveles y el estudio del sector para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia)
localizado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
9
1 GENERALIDADES
11 LIacuteNEA DE INVESTIGACIOacuteN
El trabajo desarrollado se enmarca en la liacutenea de investigacioacuten ldquoGestioacuten integral y
dinaacutemica de las organizaciones empresarialesrdquo y dentro de un tipo de investigacioacuten
ldquoProyectivardquo al generar una propuesta o modelo de alternativa viable de negocio en solucioacuten
a la necesidad de evaluar la viabilidad financiera de inversioacuten para la construccioacuten de un
edificio de apartamento
12 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
121 Antecedentes del problema
De acuerdo con el estudio de caso se tiene la necesidad de estructurar la evaluacioacuten de un
plan de negocio que tiene como formulacioacuten de proyecto la construccioacuten de una
edificacioacuten para apartamentos localizada en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca De esta
manera para dicho proyecto se debe establecer la viabilidad de inversioacuten con el fin de
tomar la decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o de su arrendamiento
122 Pregunta de investigacioacuten
Para un edificio de apartamentos localizado en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca cuaacutel es
la alternativa de mayor viabilidad como plan de negocio iquestla construccioacuten para venta de los
apartamentos o la construccioacuten para el arrendamiento de estos
10
123 Variables del problema
Variables Dependientes
Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten Valor Actual
Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo Beneficio
Variables Independientes o especificas
Tiempos (Construccioacuten Venta o Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De
mercado De valorizacioacuten Riesgos)
13 JUSTIFICACIOacuteN
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de caso la
necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una edificacioacuten y su viabilidad de
inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o para su
respectivo arrendamiento
En este sentido se requiere profundizar sobre la evaluacioacuten de proyectos y la gestioacuten
gerencial en el desarrollo de estos la determinacioacuten de su bondad la identificacioacuten de la
rentabilidad financiera y econoacutemica asiacute como la aplicacioacuten de teacutecnicas y herramientas que
permitan a la Gerencia de un proyecto la toma de decisiones en la etapa de su formulacioacuten
14 CARACTERIacuteSTICAS DE LA CONSTRUCCIOacuteN A EVALUAR (EDIFICIO DE
APARTAMENTOS)
El proyecto consiste en una edificacioacuten de mamposteriacutea estructural de cuatro (4) pisos y
una cubierta (Ver Figura 1-1 a Figura 1-4) El primer piso estaacute compuesto de una zona de parqueo
disentildeada para cinco (5) vehiacuteculos (Ver Figura 1-1)
11
Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos
El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso
(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver
Figura 1-2)
Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
12
Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2
El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver
Figura 1-3)
Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y
Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)
13
Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3
14
Figura 1-4 Planta Cubierta
15
Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia
15 HIPOacuteTESIS
La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual
supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y
con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte
en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos
dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos
CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO
AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO
AREA CONSTRUIDA TERCER PISO
= 24500 M2
= 18271 M2
= 19760 M2
= 19760 M2
AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2
AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2
AREA LIBRE = 7400 M2
IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2
CUADRO DE AREAS APTOS
AREA APTO 1
AREA APTO 2
AREA COMUacuteN
= 8168 M2
= 6200 M2
= 5392 M2
= 13516 M2
= 6284 M2
PISO 2 Y 3
PISO 4AREA COMUacuteN
AREA APTO
PARQUEADEROS
PARQUEADERO 1 = 1297 M2
= 2576 M2
= 1705 M2
= 1700 M2
= 1936 M2
CUADRO DE AREAS
PARQUEADERO 2
PARQUEADERO 3
PARQUEADERO 4
PARQUEADERO 5
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
9
1 GENERALIDADES
11 LIacuteNEA DE INVESTIGACIOacuteN
El trabajo desarrollado se enmarca en la liacutenea de investigacioacuten ldquoGestioacuten integral y
dinaacutemica de las organizaciones empresarialesrdquo y dentro de un tipo de investigacioacuten
ldquoProyectivardquo al generar una propuesta o modelo de alternativa viable de negocio en solucioacuten
a la necesidad de evaluar la viabilidad financiera de inversioacuten para la construccioacuten de un
edificio de apartamento
12 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
121 Antecedentes del problema
De acuerdo con el estudio de caso se tiene la necesidad de estructurar la evaluacioacuten de un
plan de negocio que tiene como formulacioacuten de proyecto la construccioacuten de una
edificacioacuten para apartamentos localizada en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca De esta
manera para dicho proyecto se debe establecer la viabilidad de inversioacuten con el fin de
tomar la decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o de su arrendamiento
122 Pregunta de investigacioacuten
Para un edificio de apartamentos localizado en la ciudad de Tuluaacute-Valle del Cauca cuaacutel es
la alternativa de mayor viabilidad como plan de negocio iquestla construccioacuten para venta de los
apartamentos o la construccioacuten para el arrendamiento de estos
10
123 Variables del problema
Variables Dependientes
Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten Valor Actual
Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo Beneficio
Variables Independientes o especificas
Tiempos (Construccioacuten Venta o Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De
mercado De valorizacioacuten Riesgos)
13 JUSTIFICACIOacuteN
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de caso la
necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una edificacioacuten y su viabilidad de
inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o para su
respectivo arrendamiento
En este sentido se requiere profundizar sobre la evaluacioacuten de proyectos y la gestioacuten
gerencial en el desarrollo de estos la determinacioacuten de su bondad la identificacioacuten de la
rentabilidad financiera y econoacutemica asiacute como la aplicacioacuten de teacutecnicas y herramientas que
permitan a la Gerencia de un proyecto la toma de decisiones en la etapa de su formulacioacuten
14 CARACTERIacuteSTICAS DE LA CONSTRUCCIOacuteN A EVALUAR (EDIFICIO DE
APARTAMENTOS)
El proyecto consiste en una edificacioacuten de mamposteriacutea estructural de cuatro (4) pisos y
una cubierta (Ver Figura 1-1 a Figura 1-4) El primer piso estaacute compuesto de una zona de parqueo
disentildeada para cinco (5) vehiacuteculos (Ver Figura 1-1)
11
Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos
El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso
(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver
Figura 1-2)
Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
12
Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2
El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver
Figura 1-3)
Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y
Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)
13
Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3
14
Figura 1-4 Planta Cubierta
15
Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia
15 HIPOacuteTESIS
La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual
supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y
con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte
en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos
dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos
CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO
AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO
AREA CONSTRUIDA TERCER PISO
= 24500 M2
= 18271 M2
= 19760 M2
= 19760 M2
AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2
AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2
AREA LIBRE = 7400 M2
IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2
CUADRO DE AREAS APTOS
AREA APTO 1
AREA APTO 2
AREA COMUacuteN
= 8168 M2
= 6200 M2
= 5392 M2
= 13516 M2
= 6284 M2
PISO 2 Y 3
PISO 4AREA COMUacuteN
AREA APTO
PARQUEADEROS
PARQUEADERO 1 = 1297 M2
= 2576 M2
= 1705 M2
= 1700 M2
= 1936 M2
CUADRO DE AREAS
PARQUEADERO 2
PARQUEADERO 3
PARQUEADERO 4
PARQUEADERO 5
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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31
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
10
123 Variables del problema
Variables Dependientes
Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten Valor Actual
Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo Beneficio
Variables Independientes o especificas
Tiempos (Construccioacuten Venta o Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De
mercado De valorizacioacuten Riesgos)
13 JUSTIFICACIOacuteN
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de caso la
necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una edificacioacuten y su viabilidad de
inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten sobre la venta de los apartamentos o para su
respectivo arrendamiento
En este sentido se requiere profundizar sobre la evaluacioacuten de proyectos y la gestioacuten
gerencial en el desarrollo de estos la determinacioacuten de su bondad la identificacioacuten de la
rentabilidad financiera y econoacutemica asiacute como la aplicacioacuten de teacutecnicas y herramientas que
permitan a la Gerencia de un proyecto la toma de decisiones en la etapa de su formulacioacuten
14 CARACTERIacuteSTICAS DE LA CONSTRUCCIOacuteN A EVALUAR (EDIFICIO DE
APARTAMENTOS)
El proyecto consiste en una edificacioacuten de mamposteriacutea estructural de cuatro (4) pisos y
una cubierta (Ver Figura 1-1 a Figura 1-4) El primer piso estaacute compuesto de una zona de parqueo
disentildeada para cinco (5) vehiacuteculos (Ver Figura 1-1)
11
Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos
El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso
(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver
Figura 1-2)
Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
12
Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2
El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver
Figura 1-3)
Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y
Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)
13
Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3
14
Figura 1-4 Planta Cubierta
15
Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia
15 HIPOacuteTESIS
La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual
supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y
con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte
en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos
dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos
CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO
AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO
AREA CONSTRUIDA TERCER PISO
= 24500 M2
= 18271 M2
= 19760 M2
= 19760 M2
AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2
AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2
AREA LIBRE = 7400 M2
IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2
CUADRO DE AREAS APTOS
AREA APTO 1
AREA APTO 2
AREA COMUacuteN
= 8168 M2
= 6200 M2
= 5392 M2
= 13516 M2
= 6284 M2
PISO 2 Y 3
PISO 4AREA COMUacuteN
AREA APTO
PARQUEADEROS
PARQUEADERO 1 = 1297 M2
= 2576 M2
= 1705 M2
= 1700 M2
= 1936 M2
CUADRO DE AREAS
PARQUEADERO 2
PARQUEADERO 3
PARQUEADERO 4
PARQUEADERO 5
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
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31
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
11
Figura 1-1 Planta Primer Piso Parqueaderos
El segundo y tercer piso se compone de cuatro apartamentos dos por cada piso
(Apartamentos Tipo 1 y Tipo 2) cuya distribucioacuten por apartamentos es la siguiente (Ver
Figura 1-2)
Tipo 1 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
Tipo 2 Alcoba Cocina Bantildeos Patio de ropas Sala comedor y Balcoacuten (Ver Figura
1-2 y Figura 1-5)
12
Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2
El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver
Figura 1-3)
Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y
Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)
13
Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3
14
Figura 1-4 Planta Cubierta
15
Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia
15 HIPOacuteTESIS
La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual
supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y
con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte
en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos
dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos
CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO
AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO
AREA CONSTRUIDA TERCER PISO
= 24500 M2
= 18271 M2
= 19760 M2
= 19760 M2
AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2
AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2
AREA LIBRE = 7400 M2
IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2
CUADRO DE AREAS APTOS
AREA APTO 1
AREA APTO 2
AREA COMUacuteN
= 8168 M2
= 6200 M2
= 5392 M2
= 13516 M2
= 6284 M2
PISO 2 Y 3
PISO 4AREA COMUacuteN
AREA APTO
PARQUEADEROS
PARQUEADERO 1 = 1297 M2
= 2576 M2
= 1705 M2
= 1700 M2
= 1936 M2
CUADRO DE AREAS
PARQUEADERO 2
PARQUEADERO 3
PARQUEADERO 4
PARQUEADERO 5
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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31
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
12
Figura 1-2 Planta Segundo y Tercer Piso Apartamentos Tipo 1 y 2
El cuarto piso lo integra un apartamento (Tipo 3) cuya distribucioacuten es la siguiente (Ver
Figura 1-3)
Tipo 3 2 Alcobas Cocina 3 Bantildeos Patio de ropas Sala comedor Estar - Estudio y
Balcoacuten (Ver Figura 1-3 y Figura 1-5)
13
Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3
14
Figura 1-4 Planta Cubierta
15
Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia
15 HIPOacuteTESIS
La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual
supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y
con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte
en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos
dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos
CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO
AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO
AREA CONSTRUIDA TERCER PISO
= 24500 M2
= 18271 M2
= 19760 M2
= 19760 M2
AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2
AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2
AREA LIBRE = 7400 M2
IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2
CUADRO DE AREAS APTOS
AREA APTO 1
AREA APTO 2
AREA COMUacuteN
= 8168 M2
= 6200 M2
= 5392 M2
= 13516 M2
= 6284 M2
PISO 2 Y 3
PISO 4AREA COMUacuteN
AREA APTO
PARQUEADEROS
PARQUEADERO 1 = 1297 M2
= 2576 M2
= 1705 M2
= 1700 M2
= 1936 M2
CUADRO DE AREAS
PARQUEADERO 2
PARQUEADERO 3
PARQUEADERO 4
PARQUEADERO 5
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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Traverso-Riboacuten I Balderas-Alberico A Dodero J M Ruiz-Rube I
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
13
Figura 1-3 Planta Cuarto Piso Apartamento Tipo 3
14
Figura 1-4 Planta Cubierta
15
Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia
15 HIPOacuteTESIS
La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual
supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y
con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte
en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos
dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos
CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO
AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO
AREA CONSTRUIDA TERCER PISO
= 24500 M2
= 18271 M2
= 19760 M2
= 19760 M2
AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2
AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2
AREA LIBRE = 7400 M2
IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2
CUADRO DE AREAS APTOS
AREA APTO 1
AREA APTO 2
AREA COMUacuteN
= 8168 M2
= 6200 M2
= 5392 M2
= 13516 M2
= 6284 M2
PISO 2 Y 3
PISO 4AREA COMUacuteN
AREA APTO
PARQUEADEROS
PARQUEADERO 1 = 1297 M2
= 2576 M2
= 1705 M2
= 1700 M2
= 1936 M2
CUADRO DE AREAS
PARQUEADERO 2
PARQUEADERO 3
PARQUEADERO 4
PARQUEADERO 5
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
14
Figura 1-4 Planta Cubierta
15
Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia
15 HIPOacuteTESIS
La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual
supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y
con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte
en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos
dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos
CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO
AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO
AREA CONSTRUIDA TERCER PISO
= 24500 M2
= 18271 M2
= 19760 M2
= 19760 M2
AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2
AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2
AREA LIBRE = 7400 M2
IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2
CUADRO DE AREAS APTOS
AREA APTO 1
AREA APTO 2
AREA COMUacuteN
= 8168 M2
= 6200 M2
= 5392 M2
= 13516 M2
= 6284 M2
PISO 2 Y 3
PISO 4AREA COMUacuteN
AREA APTO
PARQUEADEROS
PARQUEADERO 1 = 1297 M2
= 2576 M2
= 1705 M2
= 1700 M2
= 1936 M2
CUADRO DE AREAS
PARQUEADERO 2
PARQUEADERO 3
PARQUEADERO 4
PARQUEADERO 5
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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urbano 2018
[23] J A B amp E J C M Leal Modelo para deteccioacuten y simulacioacuten de fallas
bajo la gestioacuten de mantenimiento y proyectos 2018
[24] M y C D L I Revista de Ingenieriacutea laquoREFERENTES MEDIO
AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOSEN LAS
ORGANIZACIONESraquo 2017
[25] I B-A A D J M R-R I amp P-D Traverso-Riboacuten laquoEvaluacioacuten sostenible
de experiencias de aprendizaje basado en proyectosraquo 2016
[26] J P D Fonseca Modelo y procedimiento para el control de gestioacuten de
proyectos de inversioacuten social 2015
[27] J P S amp M A C Montoya ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE
SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN LA
INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF PROJECT
64
FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN APPLICATION IN THE
BOAT MANUFACTURING INDU 2014
[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO
SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013
[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de
construccioacuten de edificaciones
[30] M Coacuterdoba Padilla Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos 2011
[31] A Garciacutea Mendoza Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten 1998
[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009
[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO
AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS
ORGANIZACIONES 2017
65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
15
Figura 1-5 Cuadro de aacutereas Elaboracioacuten propia
15 HIPOacuteTESIS
La venta de apartamentos como una alternativa de negocio para la construccioacuten la cual
supone un retorno de la inversioacuten en corto plazo con un tiempo de recuperacioacuten adecuado y
con los rendimientos financieros esperados frente al resultado de dicha venta se convierte
en la modalidad maacutes atractiva de comercializacioacuten al ser analizada mediante los meacutetodos
dinaacutemicos de evaluacioacuten de proyectos
CUADRO DE AREASAREA DEL LOTE
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO
AREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO
AREA CONSTRUIDA TERCER PISO
= 24500 M2
= 18271 M2
= 19760 M2
= 19760 M2
AREA CONSTRUIDA CUARTO PISO = 19800 M2
AREA CONSTRUIDA QUINTO PISO = 20078 M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA = 97669 M2
AREA LIBRE = 7400 M2
IacuteNDICE DE OCUPACIOacuteN = 069 M2
CUADRO DE AREAS APTOS
AREA APTO 1
AREA APTO 2
AREA COMUacuteN
= 8168 M2
= 6200 M2
= 5392 M2
= 13516 M2
= 6284 M2
PISO 2 Y 3
PISO 4AREA COMUacuteN
AREA APTO
PARQUEADEROS
PARQUEADERO 1 = 1297 M2
= 2576 M2
= 1705 M2
= 1700 M2
= 1936 M2
CUADRO DE AREAS
PARQUEADERO 2
PARQUEADERO 3
PARQUEADERO 4
PARQUEADERO 5
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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IMPACTO SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOSInterciencia 38(5)
339-346 Retrieved
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0accountid=45660 [24]
Garciacutea Reyes J (2013) Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos
de construccioacuten de edificaciones Bogotaacute Universidad de los Andes
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0accountid=45660 [25]
32
Coacuterdoba Padilla M (2011) Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos
Bogotaacute Ecoe Ediciones Retrieved
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Meacutexico DF McGraw-Hill Interamericana Retrieved
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0accountid=45660 [27]
En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
16
16 OBJETIVOS
161 Objetivo general
Mediante Meacutetodos Dinaacutemicos para evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten evaluar la
viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o arrendamiento de apartamentos
del sector inmobiliario
162 Objetivos especiacuteficos
Determinar para el proyecto de anaacutelisis los Tiempos (Construccioacuten Venta o
Arrendamiento) Costos (Construccioacuten Financieros De mercado De valorizacioacuten)
Determinar los Rendimientos financieros esperados Periodo de recuperacioacuten de la
inversioacuten Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna De Retorno (TIR) Relacioacuten Costo
Beneficio
Determinar un estudio de mercado para las alternativas de venta y arrendamiento
referidas a la localizacioacuten del proyecto
Evaluar desde el punto de vista financiero las dos alternativas de estudio Construccioacuten
de apartamentos para la Venta o construccioacuten de apartamentos para Arrendamiento
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
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SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN
LA INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF
PROJECT FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN
APPLICATION IN THE BOAT MANUFACTURING
INDUSTRYANAacuteLISES DE TEacuteCNICAS DE SEGUIMENTO E
CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
66 Retrieved
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Carvajal C A R amp Mejiacutea A C (2013) EVALUACIOacuteN DEL
IMPACTO SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOSInterciencia 38(5)
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Garciacutea Reyes J (2013) Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos
de construccioacuten de edificaciones Bogotaacute Universidad de los Andes
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Bogotaacute Ecoe Ediciones Retrieved
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Meacutexico DF McGraw-Hill Interamericana Retrieved
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
17
2 MARCOS DE REFERENCIA
21 MARCO CONCEPTUAL
Al analizar aspectos que implican evaluar gerencialmente la posibilidad de construir un
proyecto de vivienda para venta o construir un proyecto de vivienda para arrendamiento de
apartamentos de acuerdo con lo dispuesto por la Lonja de Propiedad Raiacutez de la ciudad de Tuluaacute
ubicada en el departamento del Valle del Cauca se establecioacute lo siguiente
Para iniciar el proceso se realiza una Estimacioacuten del costo de la propiedad con el fin de
garantizar que el costo presupuestado en el presente trabajo coincida con la realidad del sector
inmobiliario en esa zona
En segundo lugar se efectuacutea un Estudio de Mercado mediante encuesta por mayor
practicidad la cual se proyectoacute a un grupo conformado de aproximadamente cincuenta (50)
personas en lo posible del sector viacutea Internet Lo que nos permitioacute un panorama maacutes acertado de
las expectativas de los posibles clientes del proyecto o habitantes de la zona
Posteriormente se elabora el Presupuesto de Obra con los debidos Anaacutelisis de Precios
Unitarios (APU) y el Cronograma de ejecucioacuten utilizando el Microsoft Project
A continuacioacuten realizamos un Anaacutelisis Financiero para conocer las situaciones reales a las
cueles los inversionistas se enfrentariacutean
Concluyendo se emprenden labores especiacuteficas para determinar la mejor manera de
realizar la Inversioacuten el estudio de las alternativas propuestas asiacute como desde nuestros
conocimientos en Gerencia de Obras analizar el modelo gerencial adecuado para ahiacute siacute evaluar
la mejor opcioacuten Construir para Vender o construir para arrendar Al evaluar eacutesta uacuteltima opcioacuten
deberemos estipular el tiempo contado en antildeos en que debamos evaluar esta alternativa para que
sea equiparable a la primera opcioacuten es decir la venta
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
153 Retrieved
from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566
0accountid=45660 [18]
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
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proyecto inmobiliarioraquo 10 julio 2017 [En liacutenea] Available
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
18
Anaacutelisis financiero Es un proceso que comprende la interpretacioacuten comparacioacuten y
estudio de los Estados Financieros y datos operacionales de la empresa [1]
Meacutetodos para evaluacioacuten de proyectos Las metodologiacuteas maacutes utilizadas para
evaluacioacuten financiera de proyectos las podemos clasificar en Meacutetodos Estaacuteticos y
Dinaacutemicos la primera no consideran el valor del dinero a traveacutes del tiempo es
decir evaluacutean condiciones de liquidez maacutes que de rentabilidad la segunda
consideran el valor del dinero en el tiempo mediante anaacutelisis de los flujos de
efectivo y las respectivas tasas de intereacutes proporcionando asiacute una rentabilidad
Estudio de Mercado Conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta
del mercado ante un producto o servicio [2]
Financiacioacuten Aportacioacuten de dinero que una empresa o persona fiacutesica realiza para
llevar a cabo una actividad o proyecto [3]
Presupuesto Caacutelculo anticipado del costo de una obra o servicio [5]
Cronograma Representacioacuten graacutefica de un conjunto de hechos en funcioacuten del
tiempo
Inversioacuten Accioacuten de utilizar una cantidad de recursos en la consecucioacuten de un bien
Estudio de alternativas Identificacioacuten de una o maacutes estrategias para dar solucioacuten a
una problemaacutetica abordada [5]
Gerencia de proyectos Disciplina de armonizar los recursos (disponer organizar y
administrar) para que los objetivos de un proyecto se cumplan dentro de los
alcances tiempos costos y riesgos establecidos
Modelo de Gerencia Modelo de estrategia que permite a la Gerencia lograr los
objetivos en el desarrollo de un proyecto
22 MARCO TEOacuteRICO
Analizar y gestionar estrategias para el desarrollo de un plan de negocios del sector
inmobiliario implica una optimizacioacuten de situaciones de oportunidad del mercado para su
concepcioacuten requiere de conocimiento e informacioacuten del sector inmobiliario conocimiento
de procesos y procedimientos para evaluacioacuten de negocios entre otros
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
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de construccioacuten de edificaciones Bogotaacute Universidad de los Andes
Retrieved
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0accountid=45660 [25]
32
Coacuterdoba Padilla M (2011) Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos
Bogotaacute Ecoe Ediciones Retrieved
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Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Meacutexico DF McGraw-Hill Interamericana Retrieved
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0accountid=45660 [27]
En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
19
Los proyectos inmobiliarios desde su planteamiento y desarrollo requieren de la
contemplacioacuten de aspectos como [6]
Conceptualizacioacuten del proyecto Inicia con la identificacioacuten de una propiedad o terreno con
ciertas caracteriacutesticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada Esta
conceptualizacioacuten comprende la pre-estructuracioacuten legal y financiera del proyecto estudios de
factibilidad y estudio conceptual tanto como un anaacutelisis de riesgos ademaacutes de la Evaluacioacuten
de la viabilidad del desarrollo inmobiliario
Legislacioacuten marco juriacutedico y fiscal de operaciones inmobiliarias De la viabilidad de la
obtencioacuten de los permisos necesarios de acuerdo con la legislacioacuten vigente
Plan de negocios y financiamiento Documentar el anaacutelisis de la informacioacuten la viabilidad y
factibilidad del proyecto inmobiliario Desarrollar la propuesta su enfoque su objetivo
analizando diversos factores como el marketing y benchmarking riesgos contingencias y
oportunidades fortalezas debilidades oportunidades y amenazas los recursos a emplear
(financieros juriacutedicos legales humanos tecnoloacutegicos etc) alcances costos y utilidades
Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario recursos
propios del desarrollador aportes de capital de inversionistas creacuteditos puente y creacuteditos
directos buroacute de creacutedito tasas de intereacutes garantiacuteas etc
Compra o aseguramiento de la propiedad La compra o aseguramiento de la propiedad es de
vital importancia y puede resultar despueacutes del estudio de factibilidad Este asegura el evaluacuteo
de la propiedad que se encuentre libre de gravaacutemenes el financiamiento la escrituracioacuten y la
gestioacuten de traacutemites
Disentildeo planeacioacuten y organizacioacuten del desarrollo Abarca el disentildeo arquitectoacutenico de
ingenieriacuteas consultores contratistas servicios legales y contables estudios presupuestos
programas manuales poliacuteticas y procedimientos asiacute como la planeacioacuten de obra procesos
constructivos y adquisicioacuten de recursos
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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31
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
20
Estudios y permisos Realizar y gestionar los estudios permisos y documentacioacuten que
requieran las autoridades gubernamentales para la realizacioacuten del desarrollo inmobiliario
Construccioacuten Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al disentildeo lineamientos y la
planeacioacuten definida
Mercadotecnia inmobiliaria Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacioacuten y difusioacuten
de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario objetivos
pronoacutesticos y presupuesto Publicidad relaciones puacuteblicas y promociones en sitio
Comercializacioacuten venta renta y administracioacuten Efectuar la promocioacuten y venta del desarrollo
inmobiliario o renta y administracioacuten del mismo si su objetivo no es la venta
Podemos encontrar entonces dentro del anterior planteamiento el Anaacutelisis Financiero el
Estudio de mercado y la financiacioacuten y como tal seraacuten los ejes prioritarios para el desarrollo de
los objetivos del presente trabajo de investigacioacuten y desarrollo de caso
221 Anaacutelisis financiero
Hace parte de la conceptualizacioacuten del proyecto permitiendo con ello la evaluacioacuten de la
viabilidad del desarrollo inmobiliario
Evaluar proyectos de inversioacuten implica estimar la rentabilidad y el tiempo de retorno del
capital y con ello elegir la situacioacuten maacutes adecuada como alternativa de inversioacuten Contar con
modelos que permitan evaluar los proyectos permite facilitar la toma de decisiones Dentro de las
variables para la evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten estaacute la de estimar el flujo de efectivo de
cada alternativa de negocio su inversioacuten inicial los flujos de efectivo durante su operacioacuten y al
final de dicho proyecto [7]
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
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31
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
21
Como meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros y seguacuten Figura 2-1 encontramos
meacutetodos Estaacuteticos y Dinaacutemicos [8]
Figura 2-1 meacutetodos de evaluacioacuten de proyectos financieros Elaboracioacuten propia
Meacutetodos estaacuteticos o aproximados No tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Se opera con dichos flujos como si se tratara de cantidades percibidas en el mismo momento del
tiempo Es decir no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo [8]
Criterios o meacutetodos dinaacutemicos Tienen en cuenta la cronologiacutea de los flujos de caja
Utilizan el procedimiento de la actualizacioacuten o descuento con el objeto de homogeneizar
las cantidades de dinero percibidas en diferentes momentos del tiempo [8]
El meacutetodo maacutes utilizado hoy diacutea corresponde a aquello en el cual se tiene en cuenta la
cronologiacutea de los flujos de caja y la actualizacioacuten o valor del dinero en el tiempo (Meacutetodos
Dinaacutemicos) Los modelos dinaacutemicos parten de un planteamiento maacutes realista al no
considerar comparables cantidades de dinero obtenidas en momentos de tiempo diferentes
Parten de la premisa de que el inversor preferiraacute normalmente el dinero obtenido en el
momento actual antes que el que se pueda obtener en el futuro Esto es debido
MetodosEstaticos
bullPeriodo de recuperacion simple
bullTasa de rentabilidad contable
bullCosto minimo
Metodosdinamicos
bullPeriodo de recuperacion descontado
bullValor actual neto (VAN)
bullTasa interna de retorno (TIR)
bullTasa interna de retorno modificada (TIR - Modificada)
bullRelacion costo beneficio
bullCosto anual equivalente
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
153 Retrieved
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PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
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31
Traverso-Riboacuten I Balderas-Alberico A Dodero J M Ruiz-Rube I
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CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
22
principalmente a dos motivos [7]
El flujo neto de caja del momento actual es una cantidad de dinero que estaacute
disponible de inmediato Por lo tanto puede ser invertida de nuevo obteniendo una
rentabilidad que no se conseguiriacutea en el caso de no disponer de ese dinero
El flujo neto de caja actual es una cantidad de dinero disponible en el periacuteodo actual
Por lo tanto es una cantidad cierta sin riesgo
A continuacioacuten se presentaraacute una breve descripcioacuten de cada uno de los elementos
contemplados en el meacutetodo dinaacutemico descrito [7]
Periodo de recuperacioacuten descontado
Tiempo que se demora un proyecto en recuperar una inversioacuten de acuerdo a su
generacioacuten de flujos a valor presente o descontado
Valor actual neto (VAN)
Es el valor neto o diferencia entre las inversiones realizadas y los flujos de efectivo
futuros esperados
Tasa interna de retorno (TIR)
Indica en teacuterminos porcentuales cual ha sido la rentabilidad total obtenida en el
proyecto La combinacioacuten de la rentabilidad esperada obtenida maacutes la rentabilidad
adicional ganada
Relacioacuten costo beneficio
Analiza el rendimiento de los flujos de caja actualizados por cada unidad monetaria
invertida en el proyecto Su foacutermula compara el valor actual de los flujos positivos
con el valor de los flujos negativos incluyendo la inversioacuten inicial
222 Estimacioacuten del costo de la propiedad
Entendemos que el valor del lote corresponde a la estimacioacuten del valor comercial de un
inmueble a traveacutes de un dictamen teacutecnico imparcial mediante las caracteriacutesticas de uso y el
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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31
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
23
anaacutelisis de mercado tomando en cuenta sus condiciones fiacutesicas y urbanas
Dicha tasacioacuten a precio comercial en condiciones actuales trae consigo los siguientes
aspectos [7]
Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a valor
comercial
Cuando se menciona que debe ser en ldquocondiciones actualesrdquo es porque quien
realice la estimacioacuten debe examinar uacutenica y exclusivamente las condiciones que
tiene el inmueble al momento de su visita no debe tener en cuenta aquellas obras o
mejoras futuras que podriacutean disminuir o aumentar el precio
223 Estudio de mercado
Se realiza para conocer previo al lanzamiento de un proyecto los gustos y las expectativas
de los interesados en el mismo (Clientes o competencia) lo cual nos determina si eacuteste es
viable o no
Este estudio puede ser Primario cuando se realizan encuestas entrevistas investigaciones
de campo y observaciones del producto o punto de venta Se considera mejor que el
Secundario que es el que se basa en informacioacuten de fuentes externas La ventaja del estudio
secundario es que su costo es menor [9]
Al momento de plantearse realizar una investigacioacuten de mercado es necesario plantearse
los siguientes objetivos [12]
Identificar necesidades y objetivos de los diferentes segmentos del mercado
Definir cuaacuteles son los beneficios que los usuarios valoran maacutes
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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31
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aprendizaje basado en proyectosSustainable assessment of learning
experiences based on projects Education in the Knowledge
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
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90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
24
Medir el posicionamiento de la marca en el puacuteblico consumidor
Comparar precios con los de la competencia
Estar consciente de las desventajas y limitaciones del producto
Definir el puacuteblico meta
Entre otras seguacuten Figura 2-2 encontramos ventajas del estudio de mercado [13]
Figura 2-2 Ventajas del Estudio de Mercado Elaboracioacuten propia
Ventajas del Estudio de Mercado
Ayuda a saber coacutemo cambian los gustos y preferencias de los
consumidores
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Con la informacioacuten recolectada se puede realizar una adecuada
toma de decisiones
Permite conocer el tamantildeo del mercado que se va a cubrir
Ayuda a conocer las tendencias del
mercado
Ayuda a satisfacer preferencias haacutebitos de compra y nivel de
ingresos
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
153 Retrieved
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PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
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31
Traverso-Riboacuten I Balderas-Alberico A Dodero J M Ruiz-Rube I
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CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
25
Seguacuten Figura 2-3 podemos evidenciar algunas desventajas de los estudios de mercado
[13]
Figura 2-3 Desventajas de los Estudios de Mercado Elaboracioacuten propia
224 Financiacioacuten
Tambieacuten conocida como Financiamiento el meacutetodo maacutes frecuente para adquirirla es a
traveacutes de creacuteditos o preacutestamos con entidades financieras
Se pueden clasificar los tipos de financiacioacuten de distintas maneras por ejemplo A corto
plazo cuando el plazo para la devolucioacuten del dinero prestado es inferior a un antildeo o A
largo plazo cuando el plazo de devolucioacuten del dinero prestado es superior al antildeo o incluso
no hay un liacutemite estipulado para la cancelacioacuten [3]
Tambieacuten se puede clasificar como externa cuando los inversionistas no hacen parte de la
empresa en cuestioacuten o interna cuando se ayuda con recursos propios o reservas
Desventajas de los Estudios de Mercado
La inversioacuten hacia un Estudio de Mercado
suele ser elevada
Se obtienen opiniones de solo un cierto grupo de
compradores objetivo en lugar de una muestra amplia se
podriacutea sesgar los resultados
Es puntual pues las necesidades del puacuteblico cambian con el tiempo
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
153 Retrieved
from httpssearchproquestcomdocview2041569122accountid=4566
0accountid=45660 [18]
Leal J A B amp Espinosa J C M (2018) Modelo para deteccioacuten y
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
26
Al monto estipulado a devolver se le sumaraacuten por supuesto los intereses cobrados por
dicho preacutestamo [10]
A la hora de elegir el meacutetodo de financiacioacuten maacutes conveniente en un momento
determinado es importante tener claro una serie de criterios para escoger la opcioacuten que
maacutes se adecuacutee a las necesidades [11]
iquestDe cuaacutento tiempo se dispone para llevar a cabo el proyecto a financiar
iquestEn cuaacutento tiempo es posible devolver el dinero prestado
iquestCuaacutel es el monto de los recursos requeridos para conseguir los objetivos
marcados
iquestQueacute exigencias presentan las fuentes de financiacioacuten a las que tenemos acceso
23 MARCO JURIacuteDICO
La construccioacuten del proyecto estaraacute amparada bajo el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre
de 2015 por medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial
ndash POT del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos
que lo acompantildean [12]
La obra estaacute disentildeada cumpliendo toda la normatividad vigente empezando por el
Reglamento Colombiano de construccioacuten sismo resistente NSR ndash 10 [13] y [14]
Para evaluar la posibilidad de arrendar los apartamentos nos guiaremos por la Ley 820 de
2003 por la cual se expide el reacutegimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones [15]
Para evaluar la viabilidad de vender los apartamentos nos guiaremos por los lineamientos
que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute [16]
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
153 Retrieved
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PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
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31
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aprendizaje basado en proyectosSustainable assessment of learning
experiences based on projects Education in the Knowledge
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
27
24 MARCO GEOGRAacuteFICO
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash
Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se localizaraacute en
la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia (Ver Figura 2-4)
25 MARCO DEMOGRAacuteFICO
El municipio de Tuluaacute se encuentra a 4deg0516 de latitud norte y 76deg1203 de longitud
occidental estaacute ubicado en la zona Centro del Departamento del Valle del Cauca a 102 km
de Cali a 172 km de Buenaventura y a 24 km de Buga Es atravesado de sur a norte por el
riacuteo Tuluaacute
Limita al norte con los municipios de Andaluciacutea y Bugalagrande al occidente con el Riacuteo
Cauca y el municipio de Riofriacuteo por el oriente con el municipio de Sevilla y el Departamento
del Tolima el municipio de Chaparral y al sur con los municipios de Buga y San Pedro
El municipio de Tuluaacute es muy importante en la regioacuten del norte del Departamento del Valle
del Cauca por ser un aacuterea industrializada con gran cantidad de proyectos productivos que
aporta mucho del capital circulante en el Departamento
Figura 2-4 Localizacioacuten proyecto Tomado de Google Maps Elaboracioacuten propia
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
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31
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
28
Seguacuten los datos poblacionales relacionados en la Tabla 2-1 y graficados en la Figura 2-5
publicados por la alcaldiacutea del municipio de Tuluaacute [17] tenemos la siguiente informacioacuten el
cual describe una tasa de crecimiento decreciente
Tabla 2-1 Crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Nuacutemero de habitantes Tasa de crecimiento anual
1996 166157 1997 168562 145
1998 170772 131
1999 172981 129
2000 175245 131
2001 177540 131
2002 179896 133
2003 182314 134
2004 184769 135 2005 187249 134
2006 189694 131
2007 192085 126
2008 194466 124
2009 196852 123
2010 199264 123
2011 201688 122 2012 204138 121
2013 206610 121
2014 209086 120
2015 211588 120
2016 214095 118
2017 216619 118
Figura 2-5 Tasa de crecimiento poblacional Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
y = -1E-04x + 02132Rsup2 = 07828
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasa de crecimiento anual poblacional
Tasa de crecimiento anual Lineal (Tasa de crecimiento anual)
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
Revista Latinoamericana De Estudios Urbano Regionales 44(132) 135-
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PROYECTOSEN LAS ORGANIZACIONES
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31
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aprendizaje basado en proyectosSustainable assessment of learning
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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0accountid=45660 [27]
En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
29
Los componentes urbanos y rurales de dicha poblacioacuten la podemos discriminar de la
siguiente forma (Ver Tabla 2-2) evidenciando un promedio del 86 en la Zona Urbana y
un 14 en la Zona Rural [17]
Tabla 2-2 Composicioacuten Urbana y Rural municipio de Tuluaacute Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Antildeo Poblacioacuten total Poblacioacuten urbana Urbano Poblacioacuten rural Rural
2007 192082 165259 860 26823 140
2008 194446 167387 861 27059 139 2009 196834 169531 861 27303 139
2010 199264 171704 862 27560 138
2011 201688 173870 862 27818 138
2012 204138 176059 862 28079 138
2013 206610 178255 863 28355 137
2014 209086 180458 863 28628 137
2015 211588 182677 863 28911 137 2016 214095 184899 864 29196 136
La localizacioacuten del objeto de estudio definida en el numeral 24 Marco geograacutefico se
encuentra ubicada en el Sector No 2 con un total de 07 barrios en dicho sector
Especiacuteficamente para el barrio Nuevo Alvernia la ciudad de Tuluaacute cuanta con 342 predios
y 1452 habitantes reportados (Ver Tabla 2-3 y Tabla 2-4) [17]
Tabla 2-3 Predios y poblacioacuten barrio Nuevo Alvernia Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Barrio Predios Poblacioacuten Por Barrio
Nuevo Alvernia 342 1452
Tabla 2-4 Agrupacioacuten de barrio seguacuten sector Fuente Alcaldiacutea municipio de Tuluaacute Elaboracioacuten propia
Sector Barrios Total
1 Victoria Panamericano El Jazmiacuten El Retiro Faacutetima Villa del Rio La Rivera San Benito Miraflores Cuidad Campestre Villa Campestre Urbanizacioacuten Lomitas
12
2 San Vicente Franciscanos Alvernia Ceacutespedes Nuevo Alvernia Entre riacuteos Santa Lucia 7
3
Villa Nueva Popular Morales Estambul la Inmaculada San Antonio El bosque Asoagriacuten La Santa Cruz El Dorado El Coacutendor El Coacutendor II Santa Rita del Rio Urbanizacioacuten La Villa Las Brisas Nuevo Morales Casa Huertas Los Pinos Ferias Urbanizacioacuten Pentildearanda Moralitos Brisas del Morales
21
4 Centro Escobar Las Olas Palobonito Tomas Uribe Uribe 5
5 Sajonia Salesiano La Merced Las Acacias Lusitania 12 de Octubre El Priacutencipe Avenida Cali San Carlos La Bastilla El Lago El Laguito Urbanizacioacuten Lusitania Quintas de San Felipe Oliacutempico Urbanizacioacuten El Principito Zona Industrial
17
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
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Montoya J P S amp Mejiacutea A C (2014) ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE
SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN
LA INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF
PROJECT FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN
APPLICATION IN THE BOAT MANUFACTURING
INDUSTRYANAacuteLISES DE TEacuteCNICAS DE SEGUIMENTO E
CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
CONSTRUCcedilAtildeO DE BOTES Revista Ciencias Estrategicas 22(31) 51-
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Carvajal C A R amp Mejiacutea A C (2013) EVALUACIOacuteN DEL
IMPACTO SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOSInterciencia 38(5)
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Garciacutea Reyes J (2013) Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos
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Meacutexico DF McGraw-Hill Interamericana Retrieved
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
30
Sector Barrios Total
6 Pueblo Nuevo La Esperanza Las delicias Boliacutevar Playas San Pedro Claver Asoagriacuten Farfaacuten Progresar La Ceiba Marandua El Pinar 350 Antildeo Comuneros Corazoacuten del Valle Primero de Mayo Ciudad las Palmas La Herradura Buenos Aires
17
7
Rojas Rubeacuten Cruz Veacutelez EL Porvenir Departamental La Quinta Nuevo Farfaacuten La Campintildea Laureles I Laureles II EL Descanso Villa del Sur Guayacanes Prados del Norte Las Veraneras Joseacute Antonio Galaacuten Lo Olmos Juan Lemus Aguirre Los Toluacutees Las Nieves El
Limonar Villa Liliana Villa del Lago Las Ameacutericas Farfaacuten Diablos Rojos I San Marino
26
8
Municipal Chiminangos Horizonte Urbanizacioacuten Santa Isabel La independencia Bosques de Maracaibo Jorge Eliecer Gaitaacuten San Luis EL Refugio Los Diablos Rojos II Flor de la Campana Portales de Riopaila Tercer Milenio Comfamiliar Santa Ineacutes de Comfamiliar Sintra San Carlos
16
9 Maracaibo EL Jardiacuten La Graciela Villa Colombia El Palmar Riopaila Portales del Rio Juan XXIII Alameda I Alameda II El Bosquesito Samaacuten del Norte Internacional 7 de Agosto La
Trinidad
15
10 Aguaclara 1
Total 137
26 ESTADO DEL ARTE
Navarro I Galilea P Hidalgo R amp Hurtubia R (2018) Transporte y
su integracioacuten con el entorno urbano iquestcoacutemo incorporamos los beneficios
de elementos urbanos en la evaluacioacuten de proyectos de transporte EURE
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31
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CONTROLE DE PROJETOS APLICACcedilAtildeO NA INDUacuteSTRIA DE
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
31
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En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
32
Coacuterdoba Padilla M (2011) Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos
Bogotaacute Ecoe Ediciones Retrieved
from httpssearchproquestcomdocview2131436103accountid=4566
0accountid=45660 [26]
Garciacutea Mendoza A (1998) Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten
Meacutexico DF McGraw-Hill Interamericana Retrieved
from httpssearchproquestcomdocview2134757215accountid=4566
0accountid=45660 [27]
En complemento a lo anterior a continuacioacuten se detallan una serie de situaciones las cuales
son tomadas como premisas o enunciados teoacutericos supuestos para el desarrollo de los
objetivos del trabajo de grado
Que el proyecto se enmarca en el Acuerdo No 17 de 18 de diciembre de 2015 por
medio del cual se adopta la revisioacuten y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT
del Municipio de Tuluaacute ndash Valle del Cauca fichas normativas y demaacutes documentos que
lo acompantildean
La edificacioacuten sobre la cual se determinaraacuten los presupuestos y la cual seraacute objeto de
estudio cumple los requerimientos estructurales arquitectoacutenicos asiacute como de
instalaciones internas acorde a la normatividad vigente tanto nacional como municipal
El proyecto se caracteriza como viable social y ambientalmente acorde a la
normatividad vigente y propia del caso
Se toma como referencia un lote de la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca con el cual no
existe ninguacuten viacutenculo ni con su propietario ni con los disentildeadores del proyecto Solo se
establece un estudio de caso sobre una necesidad hipoteacutetica para desarrollos acadeacutemicos
Dicha ubicacioacuten se toma como referencia soacutelo y con el uacutenico propoacutesito de establecer un
estudio de mercado
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
33
3 METODOLOGIacuteA
31 FASES DEL TRABAJO DE GRADO
Para el desarrollo de la presente investigacioacuten y el logro de los objetivos planteados se
utilizoacute como plan metodoloacutegico lo descrito en las siguientes fases las cuales permitieron
generar un reconocimiento del proyecto una definicioacuten del aacuterea de estudio y posterior
evaluacioacuten de las caracteriacutesticas generales del predio objeto de evaluacioacuten
Fase Exploratoria
Actividad de campo que consiste en visita a la zona de estudio y sus alrededores
Fase de desarrollo de los marcos de referencia
Se desarrollan los marcos conceptuales teoacutericos juriacutedicos geograacuteficos
demograacuteficos y del estado del arte acorde a los objetivos del proyecto
Fase de estimacioacuten de costos del lote y Estudio de Mercado
Fase en la que se determinan las condiciones del mercado como potencial para
proyectos de arrendamiento yo venta de apartamentos lo cual se desarrolla
mediante proceso sistemaacutetico de recopilacioacuten y anaacutelisis de datos y todo tipo de
informacioacuten acerca de los clientes competidores y el mercado en general
En esta Fase se estima tambieacuten el valor comercial del lote objeto de estudio
Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de estudio
En la que se establecen las fuentes de financiacioacuten y se determina
o Rendimientos financieros esperados
o Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
o Valor Actual Neto (VAN)
o Tasa Interna De Retorno (TIR)
o Relacioacuten Costo Beneficio
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
34
Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Se establecen los tiempos y costos del proyecto
Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Se establece un comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto
Fase de anaacutelisis de resultados conclusiones y recomendaciones
Anaacutelisis del comparativo de informacioacuten de graacuteficas y tablas entre otros
permitiendo establecer los beneficios financieros como alternativas de negocio para
la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de la venta de apartamentos o de la
construccioacuten para el arrendamiento de estos Como recomendacioacuten entre otras se
establece propuesta de Modelo de Gerencia
32 INSTRUMENTOS O HERRAMIENTAS UTILIZADAS
Planos
Especificaciones Teacutecnicas
Software especializado (Autocad Google Earth Microsoft Project)
Encuesta
Meacutetodos de Anaacutelisis Financiero
33 POBLACIOacuteN Y MUESTRA
Entendido como objeto de anaacutelisis a aquellos elementos identificados y necesarios para
determinar las diferentes variables de anaacutelisis el objeto de anaacutelisis del presente alcance estaacute
compuesto por un edificio de apartamentos de cuatro niveles y el estudio del sector mediante
encuestas para el Barrio Nuevo Alvernia (y sus zonas de influencia) localizado en la ciudad
de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
35
34 ALCANCES Y LIMITACIONES
Alcances
o Estimacioacuten del valor comercial del lote
o Estudio de Mercados para venta de apartamentos
o Estudio de Mercados para arrendamiento de apartamentos
o Establecer Presupuesto y Cronograma
o Financiacioacuten
o Variables Financieras
o Evaluacioacuten Financiera
Limitaciones
o No poder acompantildear las etapas de Monitoreo y Control y de Cierre del
proyecto como seguimiento a los planteamientos establecidos en el
Presupuesto y en el Cronograma toda vez que el anaacutelisis es previo a la
ejecucioacuten del proyecto
o No se establece dentro del desarrollo del presente trabajo la verificacioacuten al
cumplimiento de la Normatividad Teacutecnica Social y Ambiental involucrada
en el Disentildeo de la edificacioacuten
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
36
4 PRODUCTOS PARA ENTREGAR
Entregar un trabajo escrito que pretende dentro de sus conclusiones la de establecer la
viabilidad de un Plan de Negocio para la construccioacuten de una edificacioacuten con fines de venta
o arrendamiento de apartamentos
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
37
5 ENTREGA DE RESULTADOS ESPERADOS E IMPACTOS
51 APORTE DE LOS RESULTADOS A LA GERENCIA DE OBRAS
El desarrollo del proyecto es de intereacutes para las personas involucradas en la toma
de decisiones en proyectos de inversioacuten
Mediante el alcance de los objetivos del trabajo se pretende entregar un diagnoacutestico
de viabilidad de inversioacuten pudiendo definir la mejor alternativa para un plan de
negocio y sirviendo como guiacutea en la toma de decisiones para proyectos similares
Recomendar el disentildeo e implementacioacuten de una guiacutea de modelo de gerencia el cual
puede ser de intereacutes para el desarrollo de proyectos de construccioacuten
52 COacuteMO SE RESPONDE A LA PREGUNTA DE INVESTIGACIOacuteN CON LOS RESULTADOS
Conforme a lo expuesto en el numeral ldquo31 Fases del trabajo de gradordquo y tomando
como guiacutea el plan metodoloacutegico en dicho numeral a continuacioacuten pretendemos atender
la pregunta de investigacioacuten con los siguientes resultados desarrollados en cada una de
la fases
521 Fase de estimacioacuten de costos del lote y estudio de mercado
Estimacioacuten comercial del predio
Mediante un meacutetodo de comparacioacuten en el mercado de similares caracteriacutesticas se
establece el siguiente precio del mercado para un lote sobre el que se presenta el
desarrollo del actual estudio
bull Identificacioacuten del cliente
El cliente del presente proyecto obedece a los promotores del trabajo de grado dado
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
38
que no existe ninguna relacioacuten con alguacuten propietario del lote o inversionista solo
para fines acadeacutemicos
bull Identificacioacuten del uso que se pretende dar a la estimacioacuten econoacutemica
En atencioacuten a los enfoques del presente trabajo de la evaluacioacuten financiera para
venta o arrendamiento de apartamentos la identificacioacuten del uso es Comercial (para
fines acadeacutemicos)
bull Identificacioacuten de la fecha de la estimacioacuten econoacutemica
Octubre de 2019
bull Base de la estimacioacuten tipo y definicioacuten de valor
La presente estimacioacuten se realizaraacute mediante meacutetodos comparativos de
propiedades de bien raiacutez de similares caracteriacutesticas sobre base de datos dispuestas
comercialmente en algunas paacuteginas web
bull Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios del presente trabajo se localiza en la ciudad de Tuluaacute
ndash Valle del Cauca en la zona urbana y para establecer el estudio de mercado se
localizaraacute en la Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia
bull Descripcioacuten del alcance del trabajo de la estimacioacuten
El objetivo del presente trabajo tiene como finalidad el determinar mediante
meacutetodos comparativos el valor comercial de un lote que serviraacute como variable
para definir el anaacutelisis financiero para una alternativa de negocio
Seguacuten Tabla 5-1 y como resultados acordes a la informacioacuten analizada la cual se
soporta en el Anexo ldquoD Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta
apartamento y arrendamientordquo en las diferentes bases de datos como por ejemplo
fincaraizcomco micasamitulacomco se estima el valor comercial de un lote de
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
39
aproximadamente 245m2 requeridos para el proyecto del asunto estimando
entonces un valor aproximado de $ 216000000oo
Tabla 5-1 Valor comercial lote Calle 21 No 32ordf-21 Barrio Nuevo Alvernia Elaboracioacuten propia
Valor comercial lote
m2 Valor predio Valor m2
560 $45000000000 $80357143
225 $23000000000 $102222222
1050 $78750000000 $75000000
320 $30000000000 $93750000 Promedio$m2 $87832341
m2 Valorm2 Valor predio
245 $87832341 $21518923611
Dichos resultados se obtienen de un ejercicio comparativo de 5 predios ubicados en
el sector objeto de estudio los cuales conservan la misma estratificacioacuten
Estudio de mercado
Mediante un estudio de mercado Primario (mediante encuestas) y pretendiendo
conocer las necesidades del mercado y la disposicioacuten frente a las mismas se
estructuroacute la siguiente encuesta la cual fue distribuida mediante un formulario viacutea
correo electroacutenico y el cual contoacute con la siguiente estructura (Ver Anexos A
Formato Encuesta y B Base de datos resultado encuesta)
1 Objetivo de la encuesta
La presente encuesta tiene como finalidad generar herramientas mediante un
estudio de mercado con el fin de evaluar la oportunidad de un proyecto de
inversioacuten Dichas herramientas permitiraacuten entonces conocer la viabilidad
financiera de un plan de negocio el cual estudia como alternativas la construccioacuten
de una edificacioacuten para venta de apartamentos o el arrendamiento de estos El plan
de negocios a desarrollar estaacute ubicado en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
2 Localizacioacuten del proyecto
El proyecto objeto de estudios se localiza en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle del Cauca
en la zona urbana especiacuteficamente en el Barrio Nuevo Alvernia (Sector No 2 de
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
40
Tuluaacute con un total de 07 barrios contiguos) El barrio Nuevo Alvernia presenta una
ubicacioacuten estrateacutegica para la comodidad de sus habitantes el cual ofrece cercaniacuteas
con
bull Colegio Nazaret
bull Iglesias
bull Parque
bull Drogueriacuteas
bull Ubicado a aproximadamente 10 minutos del centro de la ciudad (Desplazamiento
a pie)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del Centro Comercial La 14
(Desplazamiento en vehiacuteculo)
bull Ubicado aproximadamente a 10 minutos del centro del Centro Comercial La
Herradura (Desplazamiento en vehiacuteculo)
3 Encuesta
A Datos del encuestado
Nombre
Edad
Actividad econoacutemica
Ciudad en la que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
Si
No
iquestConoce el barrio Nuevo Alvernia en la ciudad de Tuluaacute ndash Valle
Si
No
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
41
B Intencioacuten de compra
iquestEn un propoacutesito a corto plazo pretende hacer inversioacuten en bien raiacutez
Si
No
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia
con acabados estrato 3
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
$ 30000000100 - $ 35000000000
$ 35000000100 - $ 40000000000
C Intencioacuten de arriendo
iquestInvertiriacutea en arriendo en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados
estrato 3
Si
No
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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Available httpswwwtuluagovco [Uacuteltimo acceso 1 Mayo 2019]
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64
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
42
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un apartamento
de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con
acabados estrato 3
$ 80000000 - $ 100000000
$ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
$ 140000100 - $ 160000000
$ 160000100 - $ 180000000
Mediante Tabla 5-2 Figura 5-1 y Figura 5-2 se analizan los resultados encuestados (Ver
Anexos A y B) y obtenidos en el mes de octubre de 2019 con la que se pretendioacute establecer los
costos de mercado para precios de compra por m2 de construccioacuten estrato 3 y valores de
arrendamiento para las mismas condiciones de edificacioacuten en al Barrio Nuevo Alvernia de la
ciudad de Tuluaacute
De dicha informacioacuten se puede destacar que
Tabla 5-2 Resultados encuesta Elaboracioacuten propia
Numero de encuestados 44
Edad de encuestados 22 - 65
Encuestados con vivienda propia 50
Encuestados que conocen el barrio Alvernia 70
Encuestados que invertiriacutean en compra de un apartamento 80
Encuestados que invertiriacutean en arriendo de un apartamento 66
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$10000000000-$15000000000 39
$15000000100-$20000000000 45
$20000000100-$25000000000 9
$25000000100-$30000000000 7
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$80000000-$100000000 75
$100000100-$120000000 18
$120000100-$140000000 5
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
43
Figura 5-1 Valor para invertir de los encuestados en compra de apartamento Elaboracioacuten propia
Figura 5-2 Valor para invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento Elaboracioacuten propia
39
45
9 7
Valor a invertir de los encuestados en compra de apartamento
$ 10000000000 - $ 15000000000
$ 15000000100 - $ 20000000000
$ 20000000100 - $ 25000000000
$ 25000000100 - $ 30000000000
75
185
Valor a invertir de los encuestados en arrendamiento de apartamento
$ 80000000 - $ 100000000 $ 100000100 - $ 120000000
$ 120000100 - $ 140000000
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
44
Por tanto se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que
nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de apartamento de nuestro estudio
(Ver Figura 5-1)
Por otro lado y en lo que respecta para las mismas condiciones de ubicacioacuten y de la
edificacioacuten de los encuestados para la compra de apartamento se pudo evidencia que el 75 de
los encuestados estariacutea dispuesto a pagar por un arrendamiento (incluyendo administracioacuten) entre
$80000000 - $100000000 (Ver Figura 5-2)
522 Fase de estimacioacuten de la financiacioacuten y determinacioacuten de las variables de
estudio
Se evaluaron las dos alternativas propuestas desde un inicio la construccioacuten de un edificio
para venta de los apartamentos y la construccioacuten del mismo edificio para arrendamiento de los
apartamentos
Asiacute mismo para cada alternativa de inversioacuten se evaluaron dos escenarios uno sin utilizar
financiacioacuten y uno utilizando financiacioacuten
Por otro lado cabe aclarar que para el caso de la construccioacuten para la venta se planteoacute un
plazo de Doce (12) Meses que abarcariacutean tanto la construccioacuten como la venta de los apartamentos
Para el caso del arrendamiento de los apartamentos se tomoacute un plazo para el anaacutelisis de Veinte
(20) Antildeos
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
45
523 Fase de la gestioacuten del cronograma y de los costos del proyecto
Ciclo de vida del proyecto
A continuacioacuten mediante Tabla 5-3 se presenta las fases secuenciales en las que
se desarrolla el proyecto tanto para venta de apartamentos como para el
arrendamiento de estos
Tabla 5-3 Ciclo de vida del proyecto Elaboracioacuten propia
Ciclo de vida del proyecto Fase I Fase II Fase III Fase IV Fase V
Identificacioacuten de necesidades y oportunidad
Anaacutelisis de alternativas Disentildeo de detalle Construccioacuten Operacioacuten Entrega Cierre
Frente a una oportunidad de negocio se pretende abordar como estudio de
caso la necesidad de evaluar un proyecto de construccioacuten de una
edificacioacuten y su viabilidad de inversioacuten para la respectiva toma de decisioacuten
sobre la venta de los apartamentos o para su respectivo arrendamiento y
proponer un modelo de gerencia para su ejecucioacuten y desarrollo
1 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de venta del sector inmobiliario 2 Evaluacioacuten de proyecto para un plan de negocio con fines de arrendamiento del sector inmobiliario
Disentildeo fase III de edificio de
apartamentos de 4 pisos estrato 3
Inicio enero de 2020 y duracioacuten 12 meses
1 Venta yo
2 Arrendamiento
Costos directos del proyecto (Presupuesto de obra civil)
En Tabla 5-4 se muestra el presupuesto de obra civil para la construccioacuten de los
apartamentos los cuales se consideran como parte de los costos directos del
proyecto evaluado
Tabla 5-4 Presupuesto de obra civil Elaboracioacuten propia
PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
IacuteTEM PRELIMINARES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
INCIDENCIA DEL COSTO DIRECTO
11 Localizacioacuten y replanteo m2 24500 $2162 $529661 008
12 Topografiacutea m2 24500 $1038 $254237 004
13 Adecuacioacuten campamento m2 100 $12407904 $12407904 198
14 Retiro de material de demoliciones m3 54600 $13793 $7531061 120
15 Cerramiento ml 23000 $30096 $6921978 110
16 Demoliciones de vivienda existentes un 100 $1275956 $1275956 020
$28920796 461
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
46
IacuteTEM EXCAVACIONES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
21 Excavacioacuten para cimentacioacuten m3 57085 $38741 $22115254 352
22 Excavacioacuten mecaacutenica para nivelacioacuten del terreno
m3 24500 $43238 $10593220 169
$32708475 521
IacuteTEM ADECUACIOacuteN SENDEROS PEATONALES PARA ACCESO
UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
31 Construccioacuten de andenes peatonales rampas y gradas seguacuten disentildeo urbaniacutestico
m2 5300 $78981 $4186001 067
$4186001 067
IacuteTEM CIMENTACIOacuteN UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
41 Concreto para zapatas 3000 PSI m3 1507 $579689 $8735909 139
42 Concreto vigas de cimentacioacuten 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
43 concreta placa de contrapiso e10 3000 PSI
m3 1996 $579689 $11568269 184
44 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 237811 $2860 $6800546 108
45 Rellenos con SBG B200 m3 7960 $89718 $7141560 114
$47173343 752
IacuteTEM ESTRUCTURA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
51 Concreto vigas de primer piso 3000 PSI m3 2090 $579689 $12115495 193
52 Concreto viguetas de primer piso 3000 PSI
m3 1620 $579689 $9390958 150
53 Concreta placa de primer piso e10 3000 PSI
m3 2070 $579689 $11999557 191
54 Concreto vigas de segundo piso 3000 PSI
m3 1980 $579689 $11477837 183
55 Concreto viguetas de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1900 $579689 $11014086 176
56 Concreta placa de segundo piso e10 3000 PSI
m3 1990 $579689 $11535806 184
57 Concreto vigas de tercer piso 3000 PSI m3 1965 $579689 $11390884 182
58 Concreto viguetas de tercer piso e10 3000 PSI
m3 1960 $579689 $11361900 181
59 Concreta placa de tercer piso e10 3000 PSI
m3 2150 $579689 $12463308 199
510 Concreto vigas de cubierta 3000 PSI m3 1950 $579689 $11303931 180
511 Concreta placa de cubierta e 10cm 3000 PSI
m3 2230 $579689 $12927059 206
512 concreto columnas 3000 PSI m3 3320 $579689 $19245667 307
513 Escaleras en concreto m3 2430 $579689 $14086437 225
514 Acero de refuerzo (fy=420 Mpa corrugado)
kg 339065 $2860 $9696065 155
515 Mallas estructurales kg 213665 $2849 $6087952 097
516 Alambre negro kg 41200 $2513 $1035274 016
$177132215 2823
IacuteTEM MAMPOSTERIacuteA Y FACHADA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
61 Levante muros en bloque No 4 m2 124500 $29409 $36613863 584
62 Ladrillo tolete gran formato cocoa (391155)
m2 13500 $53784 $7260803 116
$43874666 699
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
47
IacuteTEM PANtildeETES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
71 Pantildeete liso interior m2 98000 $21562 $21130466 337
72 Pantildeete liso exterior m2 45300 $21562 $9767450 156
73 Estuco y vinilo blanco para fachada ml 31800 $5626 $1789204 029 $32687120 521
IacuteTEM ENCHAPES UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
81 Enchape bantildeos ceraacutemica gris formato 40 x 40
m2 9850 $61342 $6042169 096
82 Enchape cocina ceraacutemica color gris formato 60 x 60
m2 4530 $77442 $3508114 056
$9550284 152
IacuteTEM PISOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
91 Piso en tableta de gres oscuro 20 x 20cm
m2 32000 $34642 $11085382 177
92 Piso laminado 8 mm trafico residencial m2 25000 $128288 $32071994 511
93 Alistado de pisos en mortero 15 afinado de maacuteximo 4 cm
m2 6874 $12048 $8281779 132
94 Piso porcelaacutenico alma sellado beige de 60 x 60 o similar
m2 48740 $80788 $39376060 628
$90815215 1447
IacuteTEM CUBIERTA EN CONCRETO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
101 Pendientado cubierta m2 24000 $4324 $1037703 017
102 Media cantildea cubierta mL 12773 $3027 $386591 006
103 Imprimante manto y alumol m2 24000 $30266 $7263923 116
104 Adicional tuberiacutea bajantes gl 100 $856650 $856650 014
105 Suministro e instalacioacuten cielo raso en superboard de 6 mm (incluye estructura metaacutelica de soporte)
m2 48400 $58509 $28318259 451
$37863126 603
IacuteTEM CARPINTERIacuteA EN ALUMINIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
111 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 1 m2 4452 $189156 $8421234 134
112 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 2 m2 4620 $189156 $8739016 139
113 Suministro e instalacioacuten ventana tipo 3 m2 1558 $189156 $2947054 047
114 Suministro e instalacioacuten de divisioacuten de bantildeo tipo 1
m2 2485 $243722 $6056489 097
115 Suministro e instalacioacuten de puerta balcoacuten tipo 1
m2 2420 $261147 $6319755 101
IacuteTEM CARPINTERIacuteA METAacuteLICA UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
121 Puerta principal de seguridad acabado imitacioacuten madera con chapa
un 1300 $415081 $5396057 086
122 Puerta bantildeo aglomerado acabado melaminico con chapa
un 1300 $216188 $2810446 045
123 Baranda balcoacuten apto ml 5423 $86475 $4689530 075
124 Baranda pasillo frente a escalera ml 3569 $86475 $3086287 049
125 Baranda pasillo escalera ml 2214 $86475 $1914553 031
$17896873 285
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
48
IacuteTEM EQUIPO DE COCINA Y VARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
131 Mesoacuten cocina en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
132 Barra pasaplatos en quarztone un 500 $1171826 $5859130 093
$11718259 187
IacuteTEM APARATOS SANITARIOS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
141 Combo sanitario lavamanos liacutenea corona montecarlo
un 700 $676475 $4735327 075
142 Lavadero en granito un 500 $211035 $1055176 017
$5790503 092
IacuteTEM MOBILIARIO UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
151 Mueble divisorio para tv en madera con altura de 60 cm
un 500 $198412 $992062 016
152 Closets en aglomerado acabado melaminico
un 700 $380862 $2666037 042
$3658099 058
IacuteTEM INSTALACIONES ELEacuteCTRICAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
161 Instalaciones eleacutectricas de las torres gl 500 $4413739 $22068696 352
$22068696 352
IacuteTEM INSTALACIONES HIDROSANITARIAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
171 Instalaciones hidrosanitarias gl 500 $3617185 $18085926 288
$18085926 288
IacuteTEM INSTALACION DE GAS UNIDAD CANTIDAD VALOR
UNITARIO TOTAL
181 Instalacioacuten gas gl 500 $2166928 $10834638 173
$10834638 173
Anaacutelisis propio antildeo 2019
COSTO DIRECTO $ 627447782
10000
ADMINISTRACIOacuteN 10 $ 62744778
IMPREVISTOS 2 $ 12548956
UTILIDAD 5 $ 31372389
IVA Sobre Utilidad 19 $ 5960754
COSTO TOTAL $740074659
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
A continuacioacuten seguacuten Figura 5-3 y Figura 5-4 y conforme al Anexo C podemos encontrar
el flujo de inversioacuten perioacutedico y acumulado necesarios para la construccioacuten de la obra civil acorde
al presupuesto anterior
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
49
Figura 5-3 Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
Figura 5-4 Inversioacuten total programada acumulada (Curva Srdquo) - Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo Elaboracioacuten propia
$ 74007466
$ 30700871 $ 39112832
$ 72959535
$ 142839020
$ 123636089
$ 144786529
$ 41365272
$ 54542886
$ 16124159
$ -
$ 20000000
$ 40000000
$ 60000000
$ 80000000
$ 100000000
$ 120000000
$ 140000000
$ 160000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a p
eri
oacuted
ica
Mes
Inversioacuten total programada perioacutedica (Curva Distribucioacuten)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica
$ 74007466 $ 104708337
$ 143821169
$ 216780704
$ 359619724
$ 483255813
$ 628042343 $ 669407615
$ 723950501
$ 740074659
$ -
$ 100000000
$ 200000000
$ 300000000
$ 400000000
$ 500000000
$ 600000000
$ 700000000
$ 800000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Inve
rsioacute
n p
rogr
amad
a ac
um
ula
da
Mes
Inversioacuten total programada acumulada (Curva S)
Inversioacuten total programada acumulada
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
50
Costos indirectos del proyecto
En relacioacuten con los gastos yo costos proyectados de administracioacuten venta y
operacioacuten para el desarrollo del proyecto en sus diferentes alternativas (venta o
arrendamiento) se plantean en Tabla 5-5 los siguientes costos indirectos del
proyecto
Tabla 5-5 Costos indirectos del proyecto Elaboracioacuten propia
Proyecto CONSTRUCCIOacuteN EDIFICACIOacuteN DE CUATRO (4) PISOS Y UNA CUBIERTA (CINCO APARTAMENTOS Y CINCO PARQUEADEROS)
VALOR TERRENO POR UNIDAD INCIDENCIA DEL
COSTO INDIRECTO
VALOR LOTE un
100 $ 21600000000 $ 21600000000 3940
$ 21600000000 3940 DISENtildeOS DE EDIFICACIONES
DISENtildeO ARQUITECTOacuteNICO m2
24500 $ 500000 $ 122500000 022
DISENtildeO HIDROSANITARIO Y REDES SECAS
gl
100 $ 332000000 $ 332000000 061
DISENtildeO ESTRUCTURAL m2
24500 $ 800000 $ 196000000 036
ESTUDIO DE SUELOS gl
100 $ 135000000 $ 135000000 025
$ 785500000 143 HONORARIOS DE CONSULTORIA
PLANOS mes
900 $ 30000000 $ 270000000 049
$ 270000000 049 ASEGURAMIENTO DE LA OBRA
POacuteLIZA RESPONSABILIDAD CIVIL gl
100 $ 130000000 $ 130000000 024
POacuteLIZA TODO RIESGO gl
100 $ 235000000 $ 235000000 043
$ 365000000 067 DESEMBOLSOS
VISITAS Y AVALUacuteOS mes
900 $ 130000000 $ 1170000000 213
ADMINISTRACIOacuteN PROVISIONAL
mes
900 $ 40000000 $ 360000000 066
$ 1530000000
279
ASESORIacuteAS
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
gl
100 $ 150000000 $ 150000000 027
$ 150000000 027
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
51
IMPUESTOS Y TASAS
IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS
gl 0004 $ 122822142943 $ 491288600 090
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
gl 0007 $ 122822142943 $ 859755000 157
IMPUESTO PREDIAL mes
900 $ 250000000 $ 2250000000 410
LICENCIA DE CONSTRUCCIOacuteN m2
24500 $ 580000 $ 142100000 026
$ 3743143600
683
HONORARIOS
HONORARIOS DE CONSTRUCCIOacuteN (4 + IVA)
476 $ 62744778248 $ 2986651400 545
HONORARIOS DE GERENCIA DE OBRA (10 + IVA)
119 $ 122822142943 $ 1461583500 267
GERENCIA DE VENTAS (2 + IVA) 238 $ 122822142943 $ 2923167000 533
$ 7371401900
1345
MATERIAL DE PUBLICIDAD
MATERIAL DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICO
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MATERIAL DE PUBLICIDAD IMPRESO
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
MEDIOS DE PUBLICIDAD ELECTROacuteNICOS
gl
100 $ 500000000 $ 500000000 091
MEDIOS DE PUBLICIDAD IMPRESOS
gl
100 $ 700000000 $ 700000000 128
VALLAS Y SIMILARES gl
100 $ 300000000 $ 300000000 055
VOLANTES gl
100 $ 160000000 $ 160000000 029
CORREO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$2960000000 540 SALA DE VENTAS
CONSTRUCCIOacuteN SALA DE VENTAS
gl
100 $ 1000000000 $ 1000000000 182
PUBLICIDAD APTO MODELO gl
100 $ 100000000 $ 100000000 018
$ 1100000000
201
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS
GASTOS NOTARIALES EN VENTAS
030 $ 122822142943 $ 368466400 067
$ 368466400 067 HIPOTECA
NOTARIALES DE HIPOTECA gl
100 $ 200000000 $ 200000000 036
IMPUESTO DE REGISTRO DE HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000 023
IMPUESTO DEPARTAMENTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$575000000 105
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
8 BIBLIOGRAFIacuteA
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
52
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA
IMPUESTO DE REGISTRO CANCELACIOacuteN HIPOTECA
un
100 $ 200000000 $ 200000000
NOTARIALES DE CANCELACIOacuteN HIPOTECA
gl
100 $ 125000000 $ 125000000
IMPUESTO DE CANCELACIOacuteN DPTAL DE HIPOTECA
gl
100 $ 250000000 $ 250000000 046
$ 575000000 105 INTERESES PAGADOS
FINANCIEROS DE CREacuteDITO (Inc Seguros)
gl
100 $ 9000000000 $ 9000000000 1642
$ 9000000000
1642
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA
ADMINISTRACIOacuteN FIDUCIA PREVENTAS
060 $ 122822142943 $ 730791800 133
$ 730791800 133 RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS)
RESERVA DE ESCALACIOacuteN 300 $ 74007465943 $ 2220224000 405
$ 2220224000
405
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS)
RESERVA DE CONTINGENCIA 200 $ 74007465943 $ 1480149300 270
$ 1480149300
270
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 54824677000 10000 VALOR COSTO DIRECTO (1) $ 740074659
VALOR COSTO INDIRECTO (2) $ 548246770
TOTAL COSTOS (1+2) $ 1288321429 VALOR DE VENTAS PROYECTADO $ 1522977625 UTILIDAD PROYECTADA $ 234656196
Porcentaje sobre costo 1821
Porcentaje sobre venta 1541
Ver Anexo C Flujos de inversioacuten y E Memorias de caacutelculo
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
53
Valor aproximado de venta del proyecto
Acorde al estudio del mercado los costos directos e indirectos determinados
anteriormente seguacuten Tabla 5-6 se muestra como referencia el valor total de venta
del $152297762548
Tabla 5-6 Valor aproximado de venta del proyecto Elaboracioacuten propia
VALOR APROXIMADO VENTA PROYECTO Incidencia
1 LOTE
Detalle m2 Valor Unitario Valor Total
Lote 24500 $88163265 $216000000
00
VALOR LOTE $21600000000
1759
2 COSTOS DIRECTO EDIFICACIOacuteN - CD
Detalle Cantidad Valor Unitario Valor CD
Apartamentos 5 $14801493189
$74007465943
Parqueaderos Soacutetano sin excavar 5
COSTOS DIRECTO PROYECTO $74007465943
6026
3 COSTOS INDIRECTOS - CI
Detalle m2 Aacuterea total
Vendible Valor Unitario Valor CI
COSTOS INDIRECTOS 68534 $79996319 $548246770
00
Incluye valor del Lote
COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $54824677000
4464
SUB TOTAL DE VENTAS (2+3) $122822142943
10000
Ventas Cantidad m2 Vendibles Valor Unitario
$m2 Vr
Apartamento Apto
(m2) Parqueadero
(m2) Aacuterea
Vendible (m2)
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1253
$222222200
$27845050420
1123 130 1253
Apartamentos Tipo 1 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1317 $29265050278
1123 194 1317
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 2
1 1023 $22737166744
853 171 1023
Apartamentos Tipo 2 (Incluye parqueadero) - Piso 3
1 1023 $22726055634
853 170 1023
Apartamentos Tipo 3 (Incluye parqueadero) - Piso 4
1 2238 $49724439472
1980 258 2238
VALOR DE VENTAS PROYECTADO 5 6853 $152297762548
5932 921 6853
Valor m2 (Seguacuten estudio de mercado)
$222222222
Valor de ayuda ciacuteclica $122822142943
-
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
Seguacuten estudio de mercado se concluye que el personal encuestado en un 45 invertiriacutea para el sector que nos ocupa entre $15000000000 a $20000000000 para el tipo de
apartamento de nuestro estudio de aproximadamente 90m2
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
54
524 Fase de evaluacioacuten financiera de alternativas
Tal como se ha comentado las alternativas evaluadas financieramente para la conclusioacuten
del plan de negocio estaacuten definidas como alternativas para venta y para arrendamiento de
apartamentos adicional a ello dentro de cada alternativa se analizaron dos escenarios uno con
financiacioacuten y otro sin financiacioacuten tal como se resume Figura 5-5
Figura 5-5 Alternativas de anaacutelisis para el plan de negocio Elaboracioacuten propia
A continuacioacuten seguacuten Tabla 5-7 y desarrollado en Anexo E Memorias de caacutelculo
podemos encontrar el resumen comparativo de los resultados de las variables financieras
determinadas para cada una de las alternativas de viabilidad del proyecto Dicha informacioacuten y sus
respectivos caacutelculos pueden ser observadas en los anaacutelisis financieros presentados en las memorias
de caacutelculo del Anexo ldquoE Memorias de caacutelculordquo
EVALUACIOacuteN DE PROYECTO PARA UN
PLAN DE NEGOCIO CON FINES DE VENTA O
ARRENDAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO
A Anaacutelisis financiero para venta
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
B Anaacutelisis financiero para Arrendamiento
Escenario No 1
Sin Financiacioacuten
Escenario No 2
Con Financiacioacuten
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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[24] M y C D L I Revista de Ingenieriacutea laquoREFERENTES MEDIO
AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOSEN LAS
ORGANIZACIONESraquo 2017
[25] I B-A A D J M R-R I amp P-D Traverso-Riboacuten laquoEvaluacioacuten sostenible
de experiencias de aprendizaje basado en proyectosraquo 2016
[26] J P D Fonseca Modelo y procedimiento para el control de gestioacuten de
proyectos de inversioacuten social 2015
[27] J P S amp M A C Montoya ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE
SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN LA
INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF PROJECT
64
FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN APPLICATION IN THE
BOAT MANUFACTURING INDU 2014
[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO
SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013
[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de
construccioacuten de edificaciones
[30] M Coacuterdoba Padilla Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos 2011
[31] A Garciacutea Mendoza Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten 1998
[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009
[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO
AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS
ORGANIZACIONES 2017
65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
55
Tabla 5-7 Resultados anaacutelisis financieros Elaboracioacuten propia
Venta Plazo Proyecto
(Meses) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 12 $7560000000 $- 6 meses 2 Diacuteas 200 15309 $125155947 166
Escenario No 2 12 $7560000000 $1512000000 6 meses 1 Diacuteas 200 15309 $141574859 174
Arrendamiento Plazo Proyecto
(Antildeos) Inversioacuten Financiacioacuten
Periodo de recuperacioacuten de la inversioacuten
TEA TEM VAN TIR
Escenario No 1 20 $119832142943 $- 0 Antildeos 0 Meses 200 15309 $(148063678786) -1689
Escenario No 2 20 $7560000000 $112272142943 0 Antildeos 10 Meses 200 15309 $(83875323144) 3135
Ver Anexo E Memorias de caacutelculo
525 Fase de anaacutelisis de resultados
Acorde a los resultados resumidos en Tabla 5-7 a continuacioacuten se realizara el anaacutelisis y
conclusioacuten de los resultados de cada una de las alternativas del plan de negocio
Resultados anaacutelisis financiero para venta
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) sin financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del mes
No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote) con financiacioacuten se requeririacutea la venta de los apartamentos a partir del
mes No 3 del inicio de proceso constructivo Se toma como tasa ponderada del
proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual 15309) Para
las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten se gana lo
esperado con un adicional
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
56
Resultados anaacutelisis financiero para arrendamiento
Conclusioacuten sin Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) sin financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto No recupera la
inversioacuten
Conclusioacuten con Financiacioacuten Para existir un retorno de la inversioacuten (Costos parcial
del lote y flujo en efectivo) con financiacioacuten se evaluoacute el arrendamiento de los
apartamentos al antildeo siguiente de la construccioacuten del edificio Se toma como tasa
ponderada del proyecto la Tasa Efectiva Anual del 200 (Tasa Efectiva Mensual
15309) Para las condiciones antes descritas el proyecto recupera la inversioacuten
pero no se gana lo esperado
Luego del anaacutelisis de ambos panoramas y de evaluar los factores incidentes en cada uno
de los escenarios escogidos para evaluar si resulta maacutes rentable vender o arrendar los apartamentos
a construirse en la ciudad de Tuluaacute en el Departamento del Valle del Cauca observamos que la
opcioacuten de arrendar estos apartamentos es totalmente inviable asiacute se haya considerado un periodo
de tiempo de veinte (20) antildeos no soacutelo el Valor Actual Neto (VAN) reporta valores negativos sino
que ademaacutes en el caso que no considera una Financiacioacuten se obtiene una Tasa Interna de Retorno
(TIR) negativa
A diferencia de lo anterior la alternativa planteada de vender los apartamentos en un lapso
inferior a 12 Meses (1 Antildeo) permite recuperar la inversioacuten en tan soacutelo algo maacutes de seis (6) Meses
observaacutendose para este caso que nos compete que la opcioacuten que plantea utilizar una Financiacioacuten
resulta maacutes rentable auacuten que la opcioacuten que no la tiene en cuenta alcanzando un Valor Actual Neto
(VAN) superior y una Tasa Interna de Retorno (TIR) positiva Asiacute las cosas tanto la alternativa
de venta de los inmuebles sin financiacioacuten como la venta de los inmuebles utilizando financiacioacuten
reportan resultados muy alentadores para los Inversionistas
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
57
Es de observar que el hecho de realizarse el proyecto de construccioacuten en una ciudad pujante
y proacutespera como lo es Tuluaacute en el Valle del Cauca hace que la rentabilidad sea mayor toda vez
que el precio de venta por M2 es considerablemente superior al de otras ciudades incluso capitales
de la zona de influencia como lo es Armenia en el Departamento del Quindiacuteo El hecho que esta
uacuteltima ciudad asiacute sea capital de Departamento no tenga tantos proyectos e industrias productivas
hace que el precio a cobrar por M2 en una construccioacuten de las mismas caracteriacutesticas y del mismo
estrato socio-econoacutemico sea considerablemente menor
Como recomendacioacuten vale la pena resaltar que para la evaluacioacuten de los precios a cobrar
por M2 de construccioacuten en una ciudad intermedia como Tuluaacute en el Departamento del Valle del
Cauca fue muy enriquecedora la experiencia de realizar un Estudio de Mercado con personas de
varias regiones del paiacutes basados en la percepcioacuten que teniacutean de una ciudad industrializada como
eacutesta En un principio pensamos en elaborar una valuacioacuten del predio basada en la normativa
vigente para tal fin y a los lineamientos que dicta la Lonja de Propiedad Raiacutez de Tuluaacute sin
embargo resultaba un ejercicio complicado al no poder hacer acto de presencia durante un tiempo
prolongado en esa ciudad
53 ESTRATEGIAS DE COMUNICACIOacuteN Y DIVULGACIOacuteN
La estrategia de comunicacioacuten para la socializacioacuten y divulgacioacuten del Proyecto de
Grado consistiraacute en la presentacioacuten de las conclusiones del proyecto distribucioacuten en el
reservorio de la Universidad Catoacutelica del artiacuteculo (en caso de que los jurados lo
consideren oportuno) y el documento del proyecto de grado el cual tiene como objetivo
principal evaluar la viabilidad financiera para un plan de negocio de venta o
arrendamiento de apartamentos del sector inmobiliario
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
58
6 NUEVAS AacuteREAS DE ESTUDIO
El presente documento pretende con sus alcances aportar para futuros estudios de
investigacioacuten del programa en Gerencia de Obras y se plantee un esquema guiacutea de modelo de
gerencia para su profundizacioacuten y posterior implementacioacuten durante la construccioacuten que se
ajuste a proyectos de construccioacuten de edificaciones de hasta cinco pisos lo cual dentro de la
informalidad de las construcciones actual para estructuras de mediana envergadura resulta ser
de mucha utilidad
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
59
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Acorde al anaacutelisis financiero realizado y seguacuten los resultados de las variables se
encontroacute como conclusioacuten general que la mejora alternativa de negocio es la de venta
de los apartamentos con una inversioacuten parcial en el lote y una financiacioacuten
permitiendo asiacute que el proyecto recupere la inversioacuten y se gana un adicional a la
rentabilidad esperada
Evaluar un proyecto de construccioacuten dentro del sector inmobiliario exige contar con
varias competencias fundamentales de la Gerencia de Obras baacutesicas para poder
plantear los diversos escenarios de estudio y realizar su pormenorizado anaacutelisis
El Valor Actual Neto (VAN) unido a la Tasa Interna de Retorno (TIR) son dos
variables muy importantes a la hora de evaluar alternativas de inversioacuten como las
planteadas en el presente estudio Gracias a estos resultados es claro inferir que la
opcioacuten de construir para arrendar no es una propuesta rentable en proyectos similares
aun teniendo un ciclo de vida de la inversioacuten de 20 antildeos
Realizar una evaluacioacuten completa del proyecto tal como fue desarrollada en este
estudio permite conocer de antemano los objetivos claros que soportan la inversioacuten
Una vez conocidos los resultados es obvio inferir que construir para arrendamiento de
los inmuebles no es una alternativa para tener en cuenta ajustaacutendose a la hipoacutetesis del
presente documento
60
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AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS
ORGANIZACIONES 2017
65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
60
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ORGANIZACIONES 2017
65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
61
httpsingenioempresacomanaacutelisis-de-alternativas
[7] U ESAN laquoconexionesanraquo 10 Agosto 2015 [En liacutenea] Available
httpswwwesanedupeapuntes-empresariales201508cuatro-modelos-evaluar-
proyectos-inversion [Uacuteltimo acceso Septiembre 2019]
[8] L S Hernandez Memorias de clase Modulo Gestion Economica y
Financiera en la Construccion 2019
[9] D B L Llunch laquoUniversitas - Mihuel Hernandezraquo [En liacutenea] Available
httpmastervcseduumhes20131015metodos-de-evaluacion-economico-
financiera-de-proyectos-de-inversion
[10] W O C PENtildeUELA DE LOS AVALUacuteOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA
UN ESTUDIO SOBRE LA INCONGRUENCIA EN SUS ELEMENTOS
ORIENTADORES Y LOS EFECTOS EN LA SEGURIDAD JURIacuteDICA 2014
[11] M I Gerencial laquoMagenta Innovacion Gerencialraquo [En liacutenea] Available
httpsmagentaigcomque-es-y-como-se-hace-un-estudio-de-mercado
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65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
62
[13] sitesgoogleco laquoTeoriacutea de la Investigacioacuten de Mercadosraquo [En liacutenea]
Available httpssitesgooglecomsiteinvestigaciondemercados090418my-
reading-list [Uacuteltimo acceso 2019]
[14] D ABC laquoDefinicion ABCraquo [En liacutenea] Available
wwwdefinicionabccomeconomiabanco-universalphp
[15] M T A laquoMi Triple Araquo [En liacutenea] Available
httpswwwmytripleacomdiccionario-financierofinanciacioacuten
[16] A M d T ndash Valle Plan de Ordenamiento Territorial ndash POT del Municipio
de Tuluaacute ndash Valle
[17] V y D T Ministerio de Ambiente Reglamento Colombiano de construccioacuten
sismo resistente NSR ndash 10 2010
[18] A C d I Sismica laquoAsociacion Colombiana de Ingenieria Sismicaraquo [En
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63
Tuluaacute [En liacutenea] Available httpslonjatuluacom
[21] Alcaldia Municipio de Tuluaacute - Valle laquohttpswwwtuluagovcoraquo [En liacutenea]
Available httpswwwtuluagovco [Uacuteltimo acceso 1 Mayo 2019]
[22] I G P H R amp H R Navarro Transporte y su integracioacuten con el entorno
urbano 2018
[23] J A B amp E J C M Leal Modelo para deteccioacuten y simulacioacuten de fallas
bajo la gestioacuten de mantenimiento y proyectos 2018
[24] M y C D L I Revista de Ingenieriacutea laquoREFERENTES MEDIO
AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOSEN LAS
ORGANIZACIONESraquo 2017
[25] I B-A A D J M R-R I amp P-D Traverso-Riboacuten laquoEvaluacioacuten sostenible
de experiencias de aprendizaje basado en proyectosraquo 2016
[26] J P D Fonseca Modelo y procedimiento para el control de gestioacuten de
proyectos de inversioacuten social 2015
[27] J P S amp M A C Montoya ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE
SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN LA
INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF PROJECT
64
FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN APPLICATION IN THE
BOAT MANUFACTURING INDU 2014
[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO
SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013
[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de
construccioacuten de edificaciones
[30] M Coacuterdoba Padilla Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos 2011
[31] A Garciacutea Mendoza Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten 1998
[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009
[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO
AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS
ORGANIZACIONES 2017
65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
63
Tuluaacute [En liacutenea] Available httpslonjatuluacom
[21] Alcaldia Municipio de Tuluaacute - Valle laquohttpswwwtuluagovcoraquo [En liacutenea]
Available httpswwwtuluagovco [Uacuteltimo acceso 1 Mayo 2019]
[22] I G P H R amp H R Navarro Transporte y su integracioacuten con el entorno
urbano 2018
[23] J A B amp E J C M Leal Modelo para deteccioacuten y simulacioacuten de fallas
bajo la gestioacuten de mantenimiento y proyectos 2018
[24] M y C D L I Revista de Ingenieriacutea laquoREFERENTES MEDIO
AMBIENTALESPARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOSEN LAS
ORGANIZACIONESraquo 2017
[25] I B-A A D J M R-R I amp P-D Traverso-Riboacuten laquoEvaluacioacuten sostenible
de experiencias de aprendizaje basado en proyectosraquo 2016
[26] J P D Fonseca Modelo y procedimiento para el control de gestioacuten de
proyectos de inversioacuten social 2015
[27] J P S amp M A C Montoya ANAacuteLISIS DE TEacuteCNICAS DE
SEGUIMIENTO Y CONTROL DE PROYECTOS APLICACIOacuteN EN LA
INDUSTRIA DE CONSTRUCCIOacuteN DE BOTESANALYSIS OF PROJECT
64
FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN APPLICATION IN THE
BOAT MANUFACTURING INDU 2014
[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO
SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013
[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de
construccioacuten de edificaciones
[30] M Coacuterdoba Padilla Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos 2011
[31] A Garciacutea Mendoza Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten 1998
[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009
[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO
AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS
ORGANIZACIONES 2017
65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
64
FOLLOW-UP AND CONTROL TECHNIQUES AN APPLICATION IN THE
BOAT MANUFACTURING INDU 2014
[28] C A R amp M A C Carvajal EVALUACIOacuteN DEL IMPACTO
SOCIOAMBIENTAL DE PROYECTOS 2013
[29] J Garciacutea Reyes Gerencia de proyectos Aplicacioacuten a proyectos de
construccioacuten de edificaciones
[30] M Coacuterdoba Padilla Formulacioacuten y evaluacioacuten de proyectos 2011
[31] A Garciacutea Mendoza Evaluacioacuten de proyectos de inversioacuten 1998
[32] ICONTEC Norma Teacutecnica Sectorial Colombiana NTS I 01 2009
[33] W J C T I E amp G G A M Castro Torres REFERENTES MEDIO
AMBIENTALES PARA LA GESTIOacuteN DE PROYECTOS EN LAS
ORGANIZACIONES 2017
65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
65
9 ANEXOS
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
66
A Formato Encuesta
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
67
Formato Encuesta
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
68
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
69
Figura 9-1 Formato encuesta Elaboracioacuten propia
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
70
B Base de datos resultado encuesta
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
71
Base de datos resultados encuesta
No Edad Actividad econoacutemica Ciudad en la
que vive actualmente
Barrio en el que vive actualmente
iquestVive en casa propia
iquestConoce el barrio Nuevo
Alvernia en la
ciudad de Tuluaacute ndash Valle
iquestEn un propoacutesito a corto plazo
pretende hacer
inversioacuten en bien raiacutez
Con opcioacuten de compra iquestinvertiriacutea en
apartamento oacute apartamentos de
aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en
el barrio Alvernia con acabados estrato 3
De los siguientes rangos de valores iquestCuaacutento estariacutea dispuesto a invertir por un apartamento de aproximadamente
90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el barrio Alvernia con acabados estrato 3
iquestInvertiriacutea en arriendo en la
ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con
acabados estrato 3
Coacutemo opcioacuten de arriendo iquestcuaacutento estariacutea dispuesto a pagar por un
apartamento de aproximadamente 90m2 en la ciudad de Tuluaacute en el
barrio Alvernia con acabados estrato 3
1 42 Ingeniero Civil Bogotaacute La Esmeralda No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
2 38 Comercializacioacuten De Textiles Tuluaacute Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
3 44 Ingenieriacutea Pereira Centro Si No Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
4 43 Administracioacuten Manizales Leonora Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
5 42 Ingeniero Civil Tuluaacute La Villa Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
6 38 Empleada Tuluaacute Salesiano Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
7 32 Empleada Tuluaacute Faacutetima No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
8 29 Empleada Tuluaacute Victoria No Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
9 32 Ingeniero Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
10 26 Comerciante Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
11 37 Arquitecto Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
12 31 Abogado Tuluaacute San Benito No Si No Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
13 64 Docente Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
14 32 Vendedor Tuluaacute San Benito No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
15 31 Administradora De Sistemas Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
16 60 Docencia Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si Si $25000000100-$30000000000 No $100000100-$120000000
17 38 Independiente Tuluaacute El Palmar Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
18 41 Empleado Tuluaacute El Palmar No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
19 34 Arquitecto Medelliacuten Sevilla No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
20 40 Instructora Tuluaacute Villa Campestre Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
21 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
22 44 Asalariada Tuluaacute Panamericano Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
23 29 Contador Publico Tuluaacute Sajonia Si Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
24 49 Docencia Tuluaacute Faacutetima Si Si No No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
25 64 Administrador de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe No Si Si No $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
26 25 Residente de Obra Bogotaacute Santa Mariacutea Del Lago No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $80000000-$100000000
27 51 Empleado Bogotaacute Pradera Norte No No Si Si $20000000100-$25000000000 No $80000000-$100000000
28 53 Inversionista Bogotaacute Villas Del Mediterraacuteneo Si No No No $15000000100-$20000000000 No $80000000-$100000000
29 30 Constructor Bogotaacute Bosa Si Si Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
30 57 Administradora de Empresas Tuluaacute Nuevo Priacutencipe Si Si No No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
31 61 Astrologo Cali Ciudad Jardiacuten No Si No Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
32 50 Odontoacuteloga Bogotaacute Rafael Nuacutentildeez Si Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
33 65 Disentildeador Industrial Bogotaacute La Colina Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
34 42 Empleada Bogotaacute La Floresta Si No Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
35 22 Empleada Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $20000000100-$25000000000 Si $120000100-$140000000
36 30 Comerciante Bogotaacute Quinta Ramos No No Si Si $25000000100-$30000000000 Si $140000100-$160000000
37 34 Construccioacuten de Edificaciones Bogotaacute Suba San Francisco No Si Si Si $10000000000-$15000000000 Si $80000000-$100000000
38 59 Construccioacuten Edificaciones Bogotaacute Cedritos No No Si No $15000000100-$20000000000 Si $100000100-$120000000
39 25 Entrenador Bogotaacute Villa Javier Si No Si No $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
40 39 Dependiente Chiacutea La Balsa Si No No No $15000000100-$20000000000 No $100000100-$120000000
41 54 Empresario Armenia Vereda Riobamba Si No Si Si $10000000000-$15000000000 No $80000000-$100000000
42 59 Comerciante Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
43 46 Economista Bogotaacute Rosales Si No Si No $20000000100-$25000000000 No $100000100-$120000000
44 39 Ingeniero Cali Ciudad Jardiacuten No Si Si Si $15000000100-$20000000000 Si $80000000-$100000000
Tabla 9-1 Base de datos encuesta Elaboracioacuten propia
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
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80
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httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
72
C Flujos de inversioacuten
73
Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
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httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
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80
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E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
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Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos
Tabla 9-2 Flujo de inversioacuten obra civil para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
PROGRAMA DE INVERSIOacuteN - EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL
INGRESOS DE CAJA (A)
MESES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
$74007466 $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
Anticipo sobre el valor del Costo Total de la obra y amortizado por pago de corte de obra
$74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Preliminares $- $28920796 $- $- $- $- $- $- $- $-
Excavaciones $- $- $25858475 $- $- $- $- $- $- $-
Rellenos $- $- $- $6850000 $- $- $- $- $- $-
Adecuacioacuten senderos peatonales para acceso $- $- $4186001 $- $- $- $- $- $- $-
Cimentacioacuten $- $- $6800546 $40372797 $- $- $- $- $- $-
Estructura en concreto $- $- $- $21506453 $124720035 $30905728 $- $- $- $-
Mamposteriacutea y fachada $- $- $- $- $- $43874666 $- $- $- $-
Pantildeetes $- $- $- $- $- $32687120 $- $- $- $-
Enchapes $- $- $- $- $- $- $9550284 $- $- $-
Pisos $- $- $- $- $- $- $90815215 $- $- $-
Cubierta en concreto $- $- $- $- $9837000 $- $28026126 $- $- $-
Carpinteriacutea en aluminio $- $- $- $- $- $- $- $6800000 $25683548 $-
Carpinteriacutea metaacutelica $- $- $- $- $- $- $- $4500000 $13396873 $-
Equipo de cocina y varios $- $- $- $- $- $- $- $11718259 $- $-
Aparatos sanitarios $- $- $- $- $- $- $- $5790503 $- $-
Mobiliario $- $- $- $- $- $- $- $3658099 $- $-
Instalaciones eleacutectricas $- $- $- $- $- $4000000 $3500000 $3000000 $4800000 $6768696
Instalaciones hidrosanitarias $- $- $- $- $- $3500000 $2500000 $1500000 $5000000 $5585926
Instalacioacuten de gas $- $- $- $- $- $1500000 $2000000 $2000000 $2500000 $2834638
Anticipo $74007466 $- $- $- $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten programada Costo Directo $- $28920796 $36845021 $68729250 $134557035 $116467514 $136391625 $38966861 $51380421 $15189260
A $- $2892080 $3684502 $6872925 $13455703 $11646751 $13639162 $3896686 $5138042 $1518926
I $- $578416 $736900 $1374585 $2691141 $2329350 $2727832 $779337 $1027608 $303785
U $- $1446040 $1842251 $3436462 $6727852 $5823376 $6819581 $1948343 $2569021 $759463
IVA (19) sobre utilidad $- $274748 $350028 $652928 $1278292 $1106441 $1295720 $370185 $488114 $144298
Amortizacioacuten de anticipo $- $(3411208) $(4345870) $(8106615) $(15871002) $(13737343) $(16087392) $(4596141) $(6060321) $(1791573)
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $142839020 $123636089 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
Inversioacuten total programada acumulada $74007466 $104708337 $143821169 $216780704 $359619724 $483255813 $628042343 $669407615 $723950501 $740074659
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
74
Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos
Tabla 9-3 Flujo de inversioacuten proyecto para venta de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA VENTA
MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$290007466
$76360245 $82796465 $11271566
8 $18259515
3 $16339222
2 $166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007466 $30700871 $39112832 $72959535 $14283902
0 $12363608
9 $144786529 $41365272 $54542886 $16124159
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000
0
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $- $3927500 $3927500
HONORARIOS DE CONSULTORIA $- $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000 $300000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $- $3650000
DESEMBOLSOS $- $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000 $1700000
ASESORIacuteAS $- $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667 $166667
IMPUESTOS Y TASAS $- $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048 $4159048
HONORARIOS $- $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274 $6701274
MATERIAL DE PUBLICIDAD $- $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909 $2690909
SALA DE VENTAS $- $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000 $1000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $- $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466 $368466
HIPOTECA $- $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000 $575000
CANCELACION DE HIPOTECA $- $1150000 $1150000 $1150000 $1150000 $1150000
INTERESES PAGADOS $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $- $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792 $730792
RESERVA DE ESCALACION (INCREMENTO DE COSTOS)
$- $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385 $2018385
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $- $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590 $1345590
Costos Operativos $29000746
6 $58360245 $64796465 $94715668
$164595153
$145392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Costos Variables $29000746
6 $44604086 $51040306 $80959509
$150838993
$131636062
$152786503 $50515245 $63692860 $25274132 $2824258 $2824258
Costo fijo $- $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159 $13756159
Costo No operativo $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Costo Financiero (Intereses) $- $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $18000000 $- $- $- $- $- $-
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $29000746
6 $76360245 $82796465
$112715668
$182595153
$163392222
$166542662 $64271404 $77449019 $39030291 $16580417 $16580417
Inversioacuten total programada acumulada $29000746
6 $36636771
1 $44916417
6 $56187984
4 $74447499
7 $90786721
8 $107440988
0 $113868128
4 $121613030
3 $125516059
4 $127174101
2 $128832142
9
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
76
D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
77
Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
78
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
79
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
80
httpscasasmitulacomcocasasapartamentos-alvernia
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httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
81
E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
75
Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos
Tabla 9-4 Flujo de inversioacuten proyecto para arrendamiento de apartamentos Elaboracioacuten propia
FLUJO DE INVERSIOacuteN PARA ARRENDAMIENTO
ANtildeO
1
$1288321429
COSTO DIRECTO (EJECUCIOacuteN OBRA CIVIL) $74007465943
VALOR TERRENO POR UNIDAD $21600000000
DISENtildeOS DE EDIFICACIONES $785500000
HONORARIOS DE CONSULTORIA $270000000
ASEGURAMIENTO DE LA OBRA $365000000
DESEMBOLSOS $1530000000
ASESORIacuteAS $150000000
IMPUESTOS Y TASAS $3743143600
HONORARIOS $7371401900
MATERIAL DE PUBLICIDAD $2960000000
SALA DE VENTAS $1100000000
NOTARIALES Y REGISTRO EN VENTAS $368466400
HIPOTECA $575000000
CANCELACIOacuteN DE HIPOTECA $575000000
INTERESES PAGADOS $9000000000
PAGO HONORARIOS DE FIDUCIA $730791800
RESERVA DE ESCALACIOacuteN (INCREMENTO DE COSTOS) $2220224000
RESERVA DE CONTINGENCIA (IMPREVISTOS) $1480149300 Costos Operativos $1198321429
Costos Variables $1047003677
Costo fijo $151317752
Costo No operativo $90000000
Costo Financiero (Intereses) $90000000
Inversioacuten total programacioacuten perioacutedica $1288321429
Inversioacuten total programada acumulada $1288321429
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D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
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Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
httpswwwfincaraizcomcocasasventaalverniatuluaad=30|1||||1||9|||82|8200009||||||||||||||||1|||1|
|griddate20desc|||alvernia|-1||
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httpscasasmitulacomcocasaslotes-alvernia
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E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
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D Fuentes de estimacioacuten de
costos del lote venta
apartamento y arrendamiento
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Fuentes de estimacioacuten de costos del lote venta apartamento y arrendamiento
httpswwwfincaraizcomcoapartamentosventatulua
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E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
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E Memorias de caacutelculo
Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
Valor venta de apartamento
Anaacutelisis financiero para alternativa de venta
Anaacutelisis financiero para alternativa de arrendamiento
Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
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Incluye archivo magneacutetico con
Datos generales
Tasas del mercado
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Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
Costos indirectos del proyecto
Programa de inversioacuten obra civil
Presupuesto de obra
Anaacutelisis de precios unitarios obra civil
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Incluye archivo magneacutetico con
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Presupuesto de obra
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Resumen ejercicio de financiacioacuten
Flujo de inversioacuten
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