Avaluo Apartamento

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Ingeniero Agrónomo Héctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.819 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrónomos SVIA: 1.001 y P001 Sudeban: P. 2.574 Maracay, 11 de Mayo del 2.010 Señores: Banco del Tesoro Sucursal Maracay Presentes.- De acuerdo a los requerimientos de la ciudadana: CAROLINA CAIAFA RAVENNA, Venezolana, titular de la Cédula de Identidad Número V – 16.206.855 y de este domicilio; se procedió a practicar un avalúo técnico para emitir mi opinión sobre el Valor de Mercado actual de un Apartamento signado con el No. 42, Planta Cuarto Piso del Edificio denominado “Residencias Josefina”, el cual se encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, Nº 204, Parroquia Madre María de San José, Jurisdicción del Municipio Girardot Maracay Edo. Aragua. Para dar mi opinión sobre el valor de mercado correspondiente de los bienes señalados a mí persona; me fue entregado el informe fotográfico 1

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Ingeniero Agrónomo Héctor M. Serrano D.Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.819Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrónomos SVIA: 1.001 y P001Sudeban: P. 2.574

Maracay, 11 de Mayo del 2.010

Señores:

Banco del Tesoro

Sucursal Maracay

Presentes.-

De acuerdo a los requerimientos de la ciudadana:

CAROLINA CAIAFA RAVENNA, Venezolana, titular de la Cédula

de Identidad Número V – 16.206.855 y de este domicilio; se

procedió a practicar un avalúo técnico para emitir mi opinión

sobre el Valor de Mercado actual de un Apartamento signado

con el No. 42, Planta Cuarto Piso del Edificio denominado

“Residencias Josefina”, el cual se encuentra situado en el

Barrio La Barraca, Avenida Este, Nº 204, Parroquia Madre

María de San José, Jurisdicción del Municipio Girardot Maracay

Edo. Aragua.

Para dar mi opinión sobre el valor de mercado

correspondiente de los bienes señalados a mí persona; me fue

entregado el informe fotográfico contentivo de las condiciones

de las mismas, a fin de obtener información sobre las

características que tienen peso sobre su valor. Se aplicaron

métodos de valoración para poder determinar el valor de los

bienes. Este avalúo parte del supuesto que la propiedad

incluye todos los derechos previstos en la Ley y no prejuzga

acerca de la titularidad y estado legal de los mismos. El

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Informe incluye: Esta carta resumiendo el resultado de la

investigación. Un Certificado. Cuerpo del Informe donde se

describen los bienes avaluados, criterios empleados, cálculos,

conclusiones y anexos, donde se incluyen: fotos, documento

presentado y la Credencial de SUDEBAN e Inscripciones en

otras instituciones de mi persona.

En consecuencia y de acuerdo a la investigación, así

como de las premisas especificadas, es de mi opinión que al

11 de Mayo de 2.010, el Valor de Mercado del apartamento

con las características antes mencionadas y que se observan

en el informe fotográfico anexo y otras premisas establecidas

por mi persona, se determina que el valor actual del bien

antes señalado, se expresa de manera razonable en la

siguiente cifra:

QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOCIENTOS CINCUENTA Y

OCHO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS

(586.258,68 Bs. F.).

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ING. HÉCTOR SERRANO

Perito Avaluador

C. I.: V – 2.750.381

C. I. V.: 10.819

P. A. – SVIA: 001

SUDEBAN: P – 2.574

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CERTIFICACIÓN

El avaluador abajo firmante certifica:

a) El avalúo realizado es producto de métodos

esencialmente objetivos, científicos y universalmente

admitidos como justos sin que haya influido en el avalúo

ningún factor, intención o sentimiento personal que

pudiese alterar en lo más mínimo tanto los datos o

hipótesis de trabajo como el resultado obtenido al

aplicar los mencionados métodos.

b) No existe ningún interés directo ni indirecto con la

propiedad ni con los contratantes en cualquier operación

comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna otra

índole.

c) Todos los datos obtenidos de terceras personas o de

archivos para confeccionar el presente informe son

ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y

que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningún

factor importante que puedan influir en el resultado de

este avalúo.

d) No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en

este informe.

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e) El avaluador declara bajo fe de juramento no ser, para

la fecha de realización de este informe, FUNCIONARIO

PÚBLICO de ninguna Institución del estado.

ING. HÉCTOR SERRANO

Perito Avaluador

C. I.: V – 2.750.381

C. I. V.: 10.819

P. A. – SVIA: 001

SUDEBAN: P – 2.574

INFORME DE AVALÚO

PRESENTADO A: BANCO DEL TESORO

SUCURSAL MARACAY

SOLICITADO: CAROLINA CAIAFA RAVENNA,

OBJETO DEL AVALÚO: DETERMINAR EL VALOR ACTUAL

DE UN APARTAMENTO.

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DIRECCIÓN: APARTAMENTO SIGNADO CON EL Nº.

42, PLANTA CUARTO PISO DEL

EDIFICIO DENOMINADO

“RESIDENCIAS JOSEFINA” EL CUAL

SE ENCUENTRA SITUADO EN EL

BARRIO LA BARRACA, AVE. ESTE

Nº 204, PARROQUIA MADRE MARIA

DE SAN JOSE, JURISDICCIÓN DEL

MUNICIPIO GIRARDOT, MARACAY

EDO. ARAGUA.

MONTO DEL AVALÚO: Bs. F 586.258,68

INSPECTOR RESPONSABLE: ING. AGRO. HECTOR M. SERRANO D.

AVALUADOR: ING. HÉCTOR SERRANO

Perito Avaluador

C. I.: V – 2.750.381

C. I. V.: 10.819

P. A. – SVIA: 001

SUDEBAN: P – 2.574

FECHA DE ENTREGA: 14 DE MAYO DE 2.010

CALCULOS REALIZADOS: CUADROS Nº1, Nº2 Y Nº3

SE OBSERVARAN POSTERIORMENTE

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I. OBJETO DEL AVALÚO

El objeto del presente informe es determinar el valor

actual del inmueble que posteriormente se describe:

Apartamento signado con el No. 42, Planta Cuarto Piso del

Edificio denominado “Residencias Josefina”, el cual se

encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, Nº

204, Parroquia Madre María de San José, Jurisdicción del

Municipio Girardot Maracay Edo. Aragua. El cual servirá de

base en la toma de decisiones, para una posible operación

comercial.

II. FECHA DEL AVALÚO

El informe está fechado el 11 de Mayo de 2.010

III. IDENTIFICACIÓN DEL BIEN

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El Apartamento signado con el No. 42, Planta Cuarto Piso

del Edificio denominado “Residencias Josefina”, el cual se

encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, Nº

204, Parroquia Madre María de San José, Jurisdicción del

Municipio Girardot Maracay Edo. Aragua. El cual servirá de

base en la toma de decisiones, para una posible operación

comercial.

IV. MODO DE PROCEDER AL AVALÚO

Durante la elaboración de este avalúo se ha recabado

toda la información necesaria, efectuándose visita de

inspección tanto al inmueble objeto, como a la zona y sus

alrededores.

La Inspección del inmueble fue llevada a cabo en la

persona del perito Avaluador HÉCTOR M. SERRANO D. y la

misma comprendió cinco aspectos:

a) Inspección ocular.

b) Visita de la zona y sus alrededores.

c) Verificación de los datos contenidos en documentos de

propiedad.

d) Verificación del estado actual

e) Informe fotográfico.

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V. SERVICIOS, ACCESOS Y AREAS DE INFLUENCIAS

Servicios:

La zona cuenta con los servicios básicos necesarios para

el funcionamiento de este tipo de comunidades Residencial-

Comercial, entre los que podemos citar: Energía Eléctrica,

Alumbrado Público, Teléfono, Fax, Aceras, Aguas,

(ACUEDUCTO), Vialidad asfaltada.

También los servicios complementarios como:

Instituciones Bancarias, Instituciones Médico Asistenciales,

Educacionales desde la Primaria, Secundaria, Restaurantes,

Urbanizaciones, Supermercados y Centro Comercial en donde

se pueden suplir las necesidades primarias de Alimentos,

Ropas u otros servicios.

Es importante destacar, que la ubicación del Edificio

denominado “Residencias Josefina” es privilegiada dentro del

contexto Urbano del Sector Este de Maracay, tanto por estar

al pié de la principal arteria vial como lo es la Avenida Bolívar,

que le permite acceso rápido y directo así como a los Centros

Comerciales existentes, locales comerciales, lo que atrae

personas de las ciudades cercanas, del interior del país y

turistas.

Accesos:

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Su principal Acceso se realiza a través de la Avenida

Bolívar, la zona posee fácil comunicación con el resto de la

ciudad.

VI. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:

En el documento de Parcelamiento y de Condominio del

Edificio denominado “Residencias Josefina”, están

determinadas las medidas, linderos y demás especificaciones,

según consta de documento protocolizado en la Oficina

Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito

Girardot, del Estado Aragua, el día 03 de Noviembre de 1.980,

bajo el No. 08, Folio 30 vto., Tomo 2 adicional, protocolo

Primero.

VII. DESCRIPCIÓN ESPECÍFICA DEL INMUEBLE

La edificación posee Arquitectura sencilla, construida en

forma tradicional.

El apartamento objeto de Avalúo posee las siguientes

características particulares:

a) Materiales y Acabados:

Estructura: Losa de concreto, apoyada sobre columnas y vigas

de concreto armado.

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Instalaciones: Eléctricas del tipo embutido. Sanitarias del tipo

embutidas.

Piso: Cerámica de color.

Albañilería: Bloques de arcilla frisados y pintados.

Puertas: Madera.

Closet: Tipo de madera y tipo espejo.

Piezas Sanitarias: Tipo Cerámica de color.

Recubrimientos: Frisos tipo liso.

Rejas: En entrada principal y en el balcón

de la ventana.

Cerradura: De seguridad en puerta principal.

Conservación: El apartamento se encuentra en

excelente estado de conservación.

b) Distribución:

Consta de las siguientes dependencias: Salón-comedor, tres

(03) Habitaciones, Dos (02) Baños, Cocina, Lavadero. Hall de

entrada, Balcón, Jardinera y Cuatro (04) Closets;

c) Área de Construcción:

El apartamento posee un área aproximada de 118,82 m2.

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d) Linderos del Apartamento:

Norte: Con vacío que lo separa del Apartamento Nº

41, escaleras generales del edificio, hall de

ascensores y cuarto del ducto de basura.

Sur: Con Fachada Sur del edificio

Este: Con Fachada Este del edificio.

Oeste: Con Fachada Oeste del edificio.

e) Porcentaje de Condominio:

Como consecuencia del régimen de Propiedad Horizontal

aludido, al inmueble objeto en estudio le corresponde un

porcentaje de Condominio de CINCO ENTEROS CON TRES

MIL CUATROCIENTAS OCHO DIEZ MILESIMAS POR

CIENTO (5,3408%), sobre los bienes y cargas comunes del

condominio; respectivamente, y lo doy aquí por reproducido.

Lo cual consta en documento protocolizado en la Oficina

Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito

Girardot, del Estado Aragua, el día 03 de Noviembre de 1.980,

bajo el No. 08, Folio 30 vto., Tomo 2 adicional, protocolo

Primero.

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f) Propietario Actual:

Para el momento de la realización de este Avalúo, el

propietario según documento presentado a nosotros, es la

Ciudadana CAROLINA CAIAFA RAVENNA, Venezolana, titular de la

Cédula de Identidad Número V – 16.206.855 y de este domicilio,

VIII. DETERMINACIÓN DEL VALOR

a) Definición:

Se define el valor de Mercado para este propósito como el

precio más probable que en un mercado abierto, se puede

obtener dejando los activos en oferta por un período de tiempo

razonable, tomando en consideración su edad, condición, utilidad

y mercado.

La determinación del valor actual no debe entenderse como

precio, ya que el valor será cuantificado teniendo presente la

capacidad el bien para satisfacer una necesidad a su propietario

actual, en las mejores condiciones posibles.

b) Supuestos y condiciones limitantes:

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El presente informe está sujeto a los siguientes supuestos y

limitantes:

b-1) No se ha realizado ningún análisis de los recaudos

presentados ante nosotros, motivo por el cual no asumimos

responsabilidad alguna sobre su titularidad del bien

avaluado. Así entiendo, que el mismo es negociable en el

mercado, que la propiedad no está violando código alguno,

ordenanza, estatuto y otra regulación gubernamental.

b-2) La información y datos entregados, que han sido empleados

en el presente Avalúo, provienen de fuentes estimadas,

confiables, y que no tienen intereses algunos en alterarlos,

pero no asumo mayor responsabilidad por su exactitud.

b-3) Supongo la no existencia de condiciones ocultas de los

activos valuados que afecten adversamente el valor

expresado.

b-4) El valor total de los distintos activos es aplicable únicamente

bajo el esquema general de este Avalúo. Los valores

expresados no pueden por tanto ser utilizados con relación a

algún otro avalúo.

c) Método a utilizar:

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La obtención del valor del inmueble se realizará a través del

Método del Mercado, el cual será desarrollado de la siguiente

manera:

Investigación en la oficina del Registro Público

correspondiente, de las operaciones de compra-venta de bienes

similares al inmueble en estudio.

Homogenización de los referenciales, esto es hacerlos

comparables con el bien a avaluarse. Esto se logra mediante

correctivos, entre los cuales cabe citar los siguientes:

Confiabilidad, deseabilidad, actualización por fecha de la

operación, ubicación y superficie.

Análisis estadístico para estudiar las características de la

distribución de la muestra.

Análisis de correlación, que dependerá del estudio anterior.

Si hay mucha variabilidad ya sea en los precios unitarios o en las

áreas de los referenciales, es irrelevante el promedio o la

mediana como representativo de la distribución.

Elaboración del "INFORME DE AVALÚO" inmueble completo

con su objetivo, descripción, cálculos, modo de proceder al

Avalúo, justificación del valor y conclusiones.

FUENTE DE INFORMACIÓN

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Las fuentes de información que se usaron para realizar este

Avalúo son:

LOS PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCION: Según

planta de valores de la construcción de elaboración propia del

departamento de Inspecciones e investigaciones de esta

empresa.

REFERENCIAS CONSULTADAS: Revista Data Construcción,

Revista de SOITAVE, Revista PROINVEROBRAS, Publicación de

la Contraloría General de la República y consulta a

Organismos como: Minfra y Cámara de la Construcción del

Estado Aragua.

Operaciones de compra-venta debidamente protocolizadas,

extraídas de la Oficina Subalterna de Registro, el cual engloba

operaciones de la zona donde está situado el inmueble objeto de

este estudio.

Oferta de Bienes Raíces: Obtención de datos a través de

medios de comunicación impresos; como lo son las revistas

especializadas y el uso de la Oficina de Catastro.

d) Descripción de la Labor en el Cálculo de Valores.

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Con el objeto de diagnosticar, formular y poder evaluar

la dinámica de los precios a lo largo del tiempo, efectuamos un

análisis con las proyecciones correspondientes.

OPERACIONES DE REGISTRO

En hoja anexa se encuentran las más importantes

transacciones de Compra-Venta efectuadas en la Oficina de

Registro correspondiente, también se señalan en dicha hoja

los cálculos respectivos, realizados en Computador.

Para el análisis de los referenciales se han considerado

las siguientes variables:

DESEABILIDAD y UBICACION

Dadas las características de ubicación del edificio

denominado “Residencias Josefina”, el cual se encuentra

situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, Nº 204,

Parroquia Madre María de San José, Jurisdicción del Municipio

Girardot Maracay Edo. Aragua. Se estima que posee

deseabilidad, también es importante señalar que el sector es

considerado importantes del Centro de esta ciudad.

CORRECTIVOS

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Se ha creído necesario emplear correctivos, que

permitan depurar y mejorar los referenciales con el fin de

establecer un valor, dichos correctivos absorberán las

variaciones e intangibles observados en el mercado, se

denominarán así:

Correctivos por Actualización (BC) 35%

Confiabilidad de la información 20%

(Referenciales)

Por superficie propia (ver fórmula en hoja de cálculos, anexa).

Por ubicación (respecto a las muestras, ver hoja anexa).

VALOR UNITARIO CALCULADO

CUATRO MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES

CON CERO SEIS CENTIMOS (4.934,006 Bs.F / m2).

IX. AVALÚO DEL INMUEBLE

Basado en los cálculos y mediciones anteriormente

expuestas tenemos:

El Apartamento signado con el No. 42, Planta Cuarto Piso

del Edificio denominado “Residencias Josefina”, el cual se

encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, Nº

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204, Parroquia Madre María de San José, Jurisdicción del

Municipio Girardot Maracay Edo. Aragua, tiene un valor a la

presente fecha de:

VALOR ACTUAL DEL APARTAMENTO:

QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOCIENTOS CINCUENTA Y

OCHO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS

(586.258,68 Bs. F.).

X. RESUMEN Y CONCLUSIONES

En la apreciación del Valor del Mercado del inmueble

identificado anteriormente, incidieron notablemente los

siguientes elementos de juicio: comportamiento del mercado

inmobiliario, costos actuales de construcción de la zona,

características del inmueble la zona, la vialidad, accesos

directos, confluencia peatonal

Como consecuencia de lo anterior se estima el valor del

AARTAMENTO, a la fecha de 11 de Mayo del 2.010 en:

QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOCIENTOS CINCUENTA Y

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OCHO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS

(586.258,68 Bs. F.).

ING. HÉCTOR SERRANO

Perito Avaluador

C. I.: V – 2.750.381

C. I. V.: 10.819

P. A. – SVIA: 001

SUDEBAN: P – 2.574

BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA

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Monitoring. A Guidance Manual for Meeting the National

Stormwater BMP Database Requirements. Prepared by

GeoSyntec Consultants, Urban Drainage and Flood

Control District and Urban Water Resources Research

Council (UWRRC) of ASCE and Office of Water, US EPA,

Washington DC, EEUU. EPA – 821 – B – 02 - 001. 216 pp.

2. Butler D, Davies JW (2000) Urban Drainage. Spon.

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8. Borrajo Sebastián, Justo, 1.996: Los criterios de

sostenibilidad en el Plan Director de Infraestructura, en III

Simposio Nacional sobre Carreteras y Medio Ambiente,

Junio 1.995, Pamplona, AIPCR, Gobierno Navarra.

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RESUMEN

FOTOGRÁFICO

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DOCUMENTOS

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CREDENCIALES

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