CAPITULO 9 AVALUO DE ARRENDAMIENTOS Autor: Oscar … · AVALUO DE INMUEBLES Y GARANTIAS - OSCAR...

CAPITULO 9

AVALUO DE ARRENDAMIENTOS

Autor: Oscar Borrero Ochoa

Forma parte del libro “AVALUO DE INMUEBLES Y GARANTIAS “Arriendo es el precio bajo determinadas condiciones de cesión o adquisición temporal de un bien económico, sea bien de producción o de consumo”. Clases de arriendo : - Arriendo inmobiliario - Arriendo mobiliario - Arriendo rural : especie o producción - Arriendo mercantil o Leasing : arriendo vinculado a opción de compra. - Regalía : patente En este capítulo analizaremos el arrendamiento inmobiliario. Sin embargo como complemento presentaremos una metodología para determinar el arrendamiento mobiliario: muebles, vehículos, equipos, maquinaria. METODOLOGIA PARA DETERMINAR ARRIENDO MOBILIARIO. En general se determina a través de las siguientes tasas compuestas: - d = depreciación del bien. Se debe aplicar la depreciación lineal de acuerdo

con n años que se espera dure el bien en condiciones normales. Ej: se aplica 5 años para vehículos, 10 años para maquinaria, buses, camiones, 3 años para equipos menores de construcción. SE debe verificar si al final queda un valor de salvamento del 10 o 20% del valor del bien. La depreciación se aplica sobre la parte restante, sin el valor de salvamento. Este valor final se considera como un aprovechamiento del bien al final con el fin de ayudar a reponer el bien depreciado.

- v = tasa de vacancia. Corresponde al periodo en que no se arrienda, pero es necesario cobrar por este periodo para no perder en el capital arrendado.

- i = costo del dinero o tasa de interés a cobrar por el capital invertido. En Colombia se define como DTF.

- r = rentabilidad esperada de la inversión. Ejemplo de Arriendo Mobiliario: Tomaremos el caso de un vehículo para renta. Su capital lo estimamos en 1999 en 15.000.000, de gama baja. a) Depreciación (d) = la estimamos a 5 años y no consideramos valor de

salvamento al final. d = 15.000.000 / 60 = 250.000 = 1.67% mensual (20% anual)

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Borrero Ochoa, Ó. (2000). Avalúo de arrendamientos. En Avalúos de inmuebles y garantías. Bhandar Editores.

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AVALUO DE INMUEBLES Y GARANTIAS - OSCAR BORRERO OCHOA

b) Tasa de vacancia (v) = de acuerdo con la experiencia se renta el 75% del

tiempo, luego la tasa de vacancia es el 25% restante. Se debe aplicar a : i + r = 0.25 (20 + 19 ) = 9.75%

c) Tasa de interés comercial = i = DTF. En 1999 se estima en 20% anual. d) Tasa de rentabilidad adicional = r. Corresponde a la tasa de utilidad que

esperamos obtener por encima del interés comercial, es decir por encima del DTF. Incluye el margen de riesgo del negocio. Podemos tomarla de la tasa activa de los bancos más un margen de riesgo menos el DTF : para 1999 sería = 34 + 5 – 20 = 19%.

e) Total = d + v + i + r = 20 + 9.75 + 20 + 19 = 68.75% anual f) Renta = 15.000.000 x 0.6875 = 10.312.000 anual, 859.375 mensual y

28.645 pesos diarios. Esta cifra corresponde al valor de vehículos arrendados en la actualidad. Faltarían los seguros y los costos administrativos de la agencia arrendadora.

Con este procedimiento se puede aplicar a maquinaria, buses, camiones, equipos de construcción, muebles y enseres, etc. La maquinaria generalmente se arrienda por horas debido a la alta tasa de vacancia y su alto costo de mantenimiento. Los equipos de construcción se arriendan al 10% mensual. Los muebles se arriendan entre el 5 y 10% mensual. De esta manera si se arrienda amoblado un apartamento, se calcula primero el arriendo inmobiliario, y luego se estima el valor a nuevo de los muebles y electrodomésticos, aplicándoles una tasa mensual entre el 5 y 10%. METODOLOGIA PARA DETERMINAR EL ARRIENDO INMOBILIARIO. - Método de renta - Método comparativo - Método de participación.

Tomaremos como fuente los libros “Valiacao de aluguéis” del ingeniero Milton Candeloro y “Aluguel inmobiliario” de Luis Auricchio.

I. METODO DE RENTA :

Se debe determinar el valor del Capital Inmueble. Debe tenerse en cuenta que el Capital Inmueble no siempre es el valor de venta del inmueble.

a) Valor del Capital-Mejoras o Capital-Construcción.

- Para su determinación se aplica el método del costo de Reproducción o costo de construcción a nuevo.

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- Se aplican las depreciaciones por edad, conservación y obsolescencia.

- En el caso de los locales del primer piso en zonas comerciales, producen una renta superior a los pisos superiores, de tal manera que al avaluar la cuota parte del terreno correspondiente al local, se debe considerar un mayor peso que a los pisos superiores. Esto se determinará adelante al referirnos al peso “p”.

- Un almacén o local vale y rinde más no por ser una construcción en el primer piso, sino por estar en el primer piso o sea por ocupar una cierta posición en el terreno. Es pues una característica que influencia su cuota parte en el valor del terreno y no en el valor de sus construcciones.

b) Valor del Capital-Terreno

El terreno vale por lo que el propietario puede construir. Las normas municipales permiten calcular el máximo aprovechamiento de un terreno. Si un terreno está desaprovechado o subutilizado de acuerdo al máximo

que podría edificar, el terreno se desvaloriza y vale menos que un lote desnudo. En este sentido no se puede transferir al inquilino el valor de un terreno mal aprovechado. El arriendo de un edificio subutilizando el terreno genera un menor valor del canon.

Para ello existen métodos a fin de calcular cuánto pierde un terreno por

su baja utilización. Puede también existir un terreno sobre-aprovechado lo cual daría un

mayor valor al terreno ya que si se demuele el edificio se podrán construir menos pisos. En este caso el arriendo sería mayor. Debe tenerse en cuenta que lo que arrendamos es la construcción, así el arriendo dependerá de la mayor o menor área construida, sin importar las normas de edificación las cuales son clave para definir el valor del terreno pero no el del arrendamiento.

Podría pues definirse un coeficiente de aprovechamiento del terreno que se aplicaría así : Ca = Area construida efectiva

Area máxima construible

Cuando se tienen usos comerciales en primer piso y usos diferentes en pisos superiores, el análisis de la renta del primer piso se hace por el peso diferencial que debe absorber del terreno en el primer piso. La forma tradicional de considerar esa mayor rentabilidad de un piso con relación a los otros es a través de pesos diferenciados para dichos pisos, de forma que los pisos más rentables tengan areas homogeneizadas mayores ( de acuerdo a sus “pesos”). De esta manera la comparación entre lo construido efectivamente y lo posible a

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ser construido se hace por la relación de las respectivas areas homogeneizadas, calculadas a partir de “pesos” distintos a los pisos con potencialidad de producir rentas distintas.

c) Cálculo de “p” Se define el coeficiente “p” como el peso del terreno en el primer piso.

Cuando se avalúa un local del primer piso, la tierra no se trabaja por coeficiente de copropiedad. Debe estimarse el peso “p” del primer piso en el terreno para poder avaluar su precio y renta.

Hay una correlación entre las cuotas partes del valor del terreno en

cada metro edificado y el valor del arriendo, especialmente en lo que se refiere a locales.

En una zona comercial el primer piso tiene mayor potencialidad para

producir renta que los pisos superiores. El “area homogeneizada” sería obtenida así: - Primer piso = “p” x At - Pisos superiores = “1” x As

Siendo At : area construida en el primer piso As : area construida en pisos superiores “p” : peso del terreno en el primer piso

- Para el cálculo de “p” el ingeniero Milton Candeloro en su libro Avaliacao de Alugueis propone esta fórmula :

c(d-1) (a-t) + vd p = v-c(d-1)t

p = peso de la cuota parte para primer piso d = peso relativo del arriendo del primer piso t = índice de ocupación del terreno permitido por la ley a = índice de construcción permitido v = precio unitario del terreno c = precio unitario de la construcción y mejoras.

EJEMPLO 1 :

d = por pesquisa se tiene que los arriendos en el primer piso son el

doble de los pisos superiores d = 2 v = 2000/M2 c = 582 / M2 t = 50% = 0.5 a = 100% = 1.0

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p = 582(2-1) (1-0.5) + 2.000 x 2 200-582 (2-1)0.5 p = 2.51 Como se ve no se puede aplicar la relación que guardan los arriendos entre el primer piso y los pisos superiores al valor del terreno distribuidos entre el primero y los demás pisos. Tradicionalmente se cree que hay una relación de 3 a 1 en el peso que deben llevar de la tierra los primeros pisos y los demás. Sin embargo debe analizarse en cada caso esta relación y un punto de partida puede ser el comportamiento de los arriendos aplicando la ecuación del ingeniero Candeloro. El máximo valor de d está dado por la relación :

d < v + ct

ct

d < 2000 + 582 x 0.5 = 7.8 582 x 0.5

El valor del arriendo en el primer piso estará calculado así :

Siendo A = Area Primer Piso = 150 M2 S = Area Pisos superiores = 300 M2

Area homogeinizada existente = Ah = Ah = A x p + S x 1

En el ejemplo : Ah = 150 x 2.51 + 300 x 1 = 676.5 La participación del terreno en el primer piso sería : A x p = 150x 2.51 0.55 Ah 676.5 El 55% del valor del terreno se le debe cargar al primer piso y el 45% restante a los pisos superiores. Para determinar el arriendo del primer piso se calcula el valor del terreno y de la construcción de tal piso. Valor terreno = 400M2 x 2.000/M2 = 800.000 Atribuible al primer piso = 800.000 x 0.55 = 440.000

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Construcción = 150 x 582 = 87.300 Total valor inmueble = 527.300 Si la renta del lugar es del 10% anual

r = 527.300 x 0.1 = 4.394/mes 12 meses o sea 4.394 = 29.29/M2/mes

150 El valor del arriendo en pisos superiores sería así : Construcción = 582 x 300 = 174.600 Terreno = 800.000 x 0.45 = 360.000

Total = 534.600 Arriendo= r = 534.600 x 0.1 = 4.455 12 4.455 = 14.85 300 d = 29.29 = 1.97 = 2 14.85 1

EJEMPLO 2:

Casa en Carrera 15 construida en 2 plantas en Bogotá Area terreno = 600M2 v = 800.000 Area primer piso = 420M2 t = 0.7 (incluye ocupación máxima) Area segundo piso = 300M2 a = 3.0 (índice de construcción máximo) d = 3 c = 310.000/M2 c d a t v d p= 310.000(3-1) (3-0.7) + 800.000 x 3 800.000-310.000(3-1)0.7 v c d t p = 10.4 Máximo valor de d = 800.000 + 310.000 x 0.7

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310.000x 0.7 d < 4.68

Valor del arriendo en primer piso Ah = 420 x 10.4 + 300 x 1 = 4668 Terreno en primer piso = A x p = 420 x 10.4 = 93.5% Ah 4668 Terreno en Segundo Piso = 100 - 93.5 = 6.5% Arriendo en primer piso : Terreno = 800.000 x 600 x 0.935 = 448’.800.000 Construcción = 10.000 x 420 = 130’.200.000 Total = 579’.000.000 Arriendo anual = 12% r = 579’ x 0.12 = 5’790.000 / 420 = 13.785 por m2 Arriendo Segundo Piso Terreno = 800.000 x 600 x 0.065 = 31’.200.000 Construcción : 310.000 x 300 = 93’.000.000 Total 124’.200.000 r = 124.2 x 0.12 = 1.242 / 300 12 = 4.140/M2 d = 13.785 = 3.3 4.140 EJEMPLO 3 :

Presentamos a continuación un edificio mixto de locales en primer piso y apartamentos en segundo piso, situado en la Carrera 15 de Bogotá, zona comercial del Chicó destinada a estratos altos.

Datos básicos: d = 15.000 / 5000 = 3.0 t = 0.70

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a = 3.5 (6 pisos) v = 1.000.000 por m2 c = 350.000 por m2 usadol Area del lote : 600 m2 Area de locales primer piso : 420 m2 Area en pisos superiores de apartamentos : 1700 m2 (5 pisos) Son 15 apartamentos de 113 m2 cada uno

Calculo de “p” = 350.000 (3 – 1 ) (3.5 – 0.7 ) + 1.000.000 x 3

1.000.000– 350.000 (3 – 1) 0.7 p = 9.7

Area homogeneizada : Ah = 420 x 9.7 + 1700 x 1 = 5774 Terreno en primer piso : A x p / Ah = 420 x 9.7 / 5774 = 70.5% Terreno en pisos superiores : 100 – 70.5 = 29.5% Valor del primer piso: Terreno : 1.000.000 x 600 x 0.705 = 423.000.000 Construcción : 350.000 x 420 = 147.000.000 Valor físico del local = 570.000.000 (a 1.357.000 por m2) Valor de mercado del local = 2.000.000 x 420 = 840.000.000 Factor de Comercialización = 1.47 (equivalente a 270.000.000) Arriendo del primer piso : 15.000 x 420 = 0.75% mensual

840.000.000 El arriendo del local es 6.300.000 que equivale a una tasa de renta del 0.75% mensual sobre el valor del inmueble.

Valor de los pisos superiores: Terreno : 1.000.000 x 600 x 0.295 = 177.000.000 Construcciones: 350.000 x 1700 = 595.000.000 Total valor físico : 772.000.000 / 1700 = 454.000 por m2 Valor comercial por mercado : 550.000 por m2 Factor de comercialización pisos superiores : 1.2ll Arriendo por apartamento : 5000 x 113 = 565.000 mensuales Valor comercial por apartamento : 550.000 x 113 = 62.150.000 Tasa de renta apartamentos : 5000 / 550.000 = 0.9% mensual

Cargo del Terreno: 1- Local : 423.000.000 (70.5%) Valor del local : 840.000.000 Factor alfa (incidencia del terreno ) = 50% 2- Apartamentos superiores : 177.000.000/1.700=104.117 m2 Valor unitario apartamentos : 550.000 por m2 Factor alfa (incidencia del terreno ) = 19%

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d) Tasa de Renta :

Una vez determinado el Capital Inmueble por el cálculo de la Tierra y la Construcción, viene la dificultad de definir la tasa de renta.

En casi todos los países latinoamericanos se ha fijado como dogma la tasa del 10 o 12% anual, 1% mensual. Esta tasa no es siempre cierta y es necesario examinar el mercado determinando una matriz de renta.

La renta o alquiler opera como un “comodín” o factor de ajuste entre la valorización del inmueble y la tasa media de ganancia de la economía más un factor de riesgo y un factor de liquidez. En el caso de los inmuebles el factor de riesgo es casi nulo pero el factor de liquidez debe existir dado que no es fácil convertir el inmueble en dinero líquido.

Hagamos una breve disgresión sobre lo que es el factor de rentabilidad para determinar la tasa de renta de un inmueble.

e) Factor de Rentabilidad :

1. Rentabilidad de una inversión :

Se mide por varios métodos : - Beneficio/costo - Utilidad/capital invertido - Valor presente neto - Tasa Interna de retorno

Se compara con la tasa media de ganancia en la economía y con la tasa de interés comercial.

2. Rentabilidad en finca raíz

Está dada por tres factores : 2.1 Valorización del terreno más inflación. 2.2 Aumento de valor de la construcción menos depreciación. 2.3 Alquileres recibidos menos gastos de mantenimiento =

Renta líquida. - La Rentabilidad total debe ser comparable con las

demás alternativas de inversión en condiciones normales :

- Tasa de interés comercial - Rentabilidad de las acciones - Inversiones industriales o comerciales - La economía busca el equilibrio de las tasas de

ganancia o rentabilidad general.

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3. Determinación de la renta líquida necesaria para equilibrar la

rentabilidad inmobiliaria :

3.1 En condiciones de baja inflación (10%) (Colombia en 1960-70, EEUU, Francia, etc) Inflación = 10% Tasa comercial = 16% Rentabilidad media nacional = 20%

a) Terreno : 14%, peso = 20%

Construcción = Variación Costos directos = Variación inflación = 10% Depreciación : Sistema Ross-Heideck, con 50 años de vida técnica, promedio 20 primeros años = 1.5% anual Construcción = 100 x 1.1 x 0.985 = 108.35 = 8.35% anual peso = 80% Aumento del Precio = 14 x 0.2 + 8.35 x 0.8 = 9.48% anual.

b) Renta líquida necesaria :

Rentabilidad media = 20% Menos variación del precio : 9.48% Necesario 10.52% Más 20% adicional por falta de liquidez (en el inmueble) = 12.62% Equivale al 12% nominal anual o sea 1% mensual (= 12.68% anual efectivo).

c) Rentabilidad inmobiliaria sería : Variación Precio = 9.48% Renta líquida = 12.62%

22.1% mayor que el 20% de rentabilidad nacional media

3.2 En condiciones de inflación (25%)

Inflación = 25% Tasa comercial =36% efectivo Rentabilidad media nacional = 35-40% anual = inferior o igual a tasa de interés activa de los bancos.

Según tabla Fitto y Corvini :Vida Técnica = 50 años

Primeros 5 años : 1.1% anual 5-10 años : 1.3% anual 10-20años : 1.6%

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20-30años : 2% anual 30-40años : 2.4% anual 40-50años : 2.8% anual Aumento precio inmueble : Terreno : 35% x 0.2 = 7% (valorización al 8% real sobre inflación del 25%) Construcción = 100 x 1.25 x 0.985 = 23.1% x 0.8 = 18.48

%. Total : 25.48% Renta líquida: 36 (tasa comercial media) -25.48 = 10.52 10.52+ 20% por iliquidez ( 2.10 %) = 12.62% Es decir = 1% mensual

Recuérdese que en el 1% incluyen los costos de mantenimiento.

Conclusión : Parece razonable afirmar que la renta de los inmuebles tiende al 1% mensual en condiciones de baja y media inflación. La tasa de renta sale por diferencia entre la rentabilidad media nacional y la valorización de los inmuebles más un premio por la iliquidez del mercado inmobiliario. Naturalmente que esta tasa oscilará de acuerdo con el momento del ciclo económico, el mercado inmobiliario, el estrato y el uso del inmueble en la zona.

f) Matriz de rentabilidad :

Se elabora a partir de la experiencia determinando el canon del inmueble y su valor y construyéndola por antigüedad, estado de conservación y uso. Un ejemplo para Bogotá se pone a continuación para 1993

Rentabilidad de inmuebles según antigüedad y uso : (tasas mensuales)

1. Vivienda : (Sin congelar)

- Normal (menos de 30 años) = 0.8 - 1% (Medios) - Estrato alto = 0.6 - 0.8% - Bajo = 1.0 - 1.2% - Inquilinatos = 1.5 - 3%

2. Oficinas :

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- Centro, antiguas(40-50 años) = 1% - Centro 0.5 - 0 - Centro internacional 1.0 - 1.2% - Zonas de nuevo desarrollo : 1.0 - 1.2%

Calle 100 = 1.3 Chapinero = 1.0 Lago = 1.2 Avenida Chile = 1.2 Casas trasformadas en oficinas 1.2 - 1.5

3. Locales Comerciales :

- Localización media = 1.1% - Localización buena = 1.2% - Localización óptima = 1.3% - Viejos, en el centro = 1.5%-2%

(San Victorino) - Centros Comerciales = 1.0 - Nuevos centros comerciales = 0.8

MATRIZ DE RENTABILIDAD

Se elaboran en base a la experiencia :

1 - Vivienda (Bogotá) Tasa de renta mensual Datos de 1993-94 Localización (según estrato social)

TIPO DE BAJO M.B. MEDIO M.A. ALTO INMUEBLE Inquilinato 1.5-3 Vivienda compartida6 2% 1.5% Casa 1.5 1.2 1.0 0.9 0.7-0.8 Conjunto 1.0 1.0 0.9

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Apartamento 1.3 1.1 1.0 1.0 0.8

2 - Oficinas y locales TIPO DE CENTRO CHAPIN AV.CHILE CRA.15 UNIC RESTREPO INMUEBLE Casa 0.8 1.0 0.9 0.8 1.0 Edificio 1.3 1.2 1.3 1.5 1.5 1.0 Centro Comerc 1.2 1.0 1.2 0.9 1.0 1.2 Locales 1.3 1.2 1.0 1.0 1.0 1.2

En estas tablas o matrices de renta hemos tomado la vivienda según estratos socioeconómicos y estimado el valor de la vivienda y el canon que renta expresado en tasa mensual. Asimismo tomamos locales y oficinas en el Centro, Chapinero (comercio masivo popular), Avenida Chile (oficinas de alta calidad), Carrera 15(comercio lineal estrato medio), Unicentro (centro comercial estratos altos) y Restrepo o 7 de Agosto (comercio popular). Normalmente sucede que la tasa de renta es inversamente proporcional a la valorización. En los sitios donde la valorización es baja y por tanto el valor del inmueble es bajo, como en las zonas centrales y en las casonas de inquilinato, la tasa de renta es alta para compensar la pérdida por valorización.

Los locales del centro de la ciudad se valorizan a tasa inferior a la inflación o apenas similar. La tasa de renta oscila entre 1.3 y 1.5%.

No siempre se da este fenómeno pero debe tenerse en cuenta para el análisis de renta.

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En cambio en sitios de gran valorización y gran valor del inmueble la tasa tiende al 1% y aún podría situarse por debajo del 1%. Es el caso de Unicentro, Centro Andino, Hacienda Santa Bárbara.

Sin embargo, si la demanda es alta, la tasa puede permanecer por encima del 1%. Tal sucede con las oficinas de Av. Chile y Calle 100 cuya demanda es superior a la oferta, con tasas del 1.2% jalonando la valorización aún más.

De la misma forma en períodos de auge o valorización como 1987-90 o 1992-94 la tasa de renta se rezaga colocándose en niveles inferiores al 1% mensual. Al sobrevenir el freno en la valorización, la rentabilidad se acerca otra vez al 1% (1990-91).

Un cálculo de las tasas de renta en 1999, año al parecer final de una larga crisis inmobiliaria iniciada en 1995, nos muestra tasas muy inferiores al cuadro anterior. Los estratos bajos escasamente producen el 0.9% y en vivienda muy baja apenas llega al 1%. Los estratos medios están entre 0.7 y 0.8%. En los estratos altos baja a 0.6 y 0.7%. En las oficinas y locales también la tasa disminuyó a niveles inferiores al 1%. Solamente en el centro de la ciudad y zonas de comercio popular se puede hablar de tasas cercanas al 1%. Pero en las oficinas del norte de la ciudad la tasa llega al 0.8%. En locales comerciales de estratos medio y alto oscila alrededor del 0.6%.

Analizando los resultados de Bogotá, Medellín y otras ciudades colombianas, al comparar la tasa de renta que producían los inmuebles en el auge del 92-94, con la tasa de la crisis del 96-99, se puede apreciar un desplazamiento de 0.3 puntos en promedio en la tasa mensual de renta. Si producía 1% en el auge, se redujo al 0.7% en la crisis. Por ello la matriz de renta se debe elaborar para cada ciudad, y de acuerdo con el momento o ciclo inmobiliario. Los avaluadores deben estar atentos a los cambios en el ciclo inmobiliario para cambiar su matriz de renta.

g) Tasas Compuestas :

El Ing. José C. Pellegrino propone tasas separadas de arriendo para el terreno y la construcción así :

1. Capital-Terreno

Tasa Básica o pura 8 % No liquidez 1.5% Valorización natural -1.5%

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Tasa Final 8 %

2. Capital-Construcción Tasa básica o pura 8 % No liquidez 1.5% Tasa de vacancia 1 % Tasa de depreciación 2 %

12.5%

La tasa de vacancia corresponde al tiempo estimado que podría tener desocupado el inmueble en un período determinado.

Según el peso que se asigne a la tierra y a la construcción, la tasa de renta oscilará entre 12% para un inmueble nuevo y 9% para un inmueble usado con más de 30 años.

II. METODO COMPARATIVO :

Consiste en la investigación de los arrendamientos en el mercado de otros inmuebles parecidos o fácilmente homogeneizables.

Para que sea válida la comparación se requiere :

- Que sean del mismo tipo (almacenes, oficinas, vivienda) - Que tengan tamaño similar - Con el mismo patrón o características de construcción - Edad similar - Estado de conservación comparable - Similar localización - Datos de mismo tiempo (no más de 6 meses) - Contratos de arriendo similares con reajuste periódico anual - Que provengan de precios de oferta - No se incluyen “primas” - Por lo menos 5 datos para comparar.

Normalmente se aplica el método inductivo partiendo de un numero suficiente de informaciones recogidas para luego comparar y sacar las características similares que permitan obtener conclusiones razonables. Este método es mejor que el método deductivo por el cual se determinan unas características por investigar y se va luego al mercado. En este segundo proceso se hacen racionalizaciones previas y a partir de estas se ajustan los valores comparativos para adecuarlos al inmueble avaluando. En el método inductivo necesitamos varios datos representativos recogidos, un mínimo de 5 y óptimo superior a diez.

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Como en el método comparativo tratado en el capitulo 3 se requiere la homogeneización de datos de acuerdo a los siguientes parámetros: - Datos de oferta deben reducirse por lo menos en 10% - Debe actualizarse la información de acuerdo con el tiempo,

aplicando el Indice de Precios al Consumidor - Tener en cuenta la Perioricidad del Reajuste - No considerar Primas de Locales incluidos en el Canon - Homogeneizar las Areas Construidas - Determinar la Profundidad de Locales - Establecer la diferencia de renta por pisos sobretodo en las zonas

comerciales. a) Profundidad de locales :

- En el caso de locales debe compararse la relación frente- fondo.

Para ello se puede aplicar el criterio de Harper por medio del cual un local más profundo pierde precio por M2 según la siguiente relación :

λ = √ N / F

N = profundidad típica de locales en la zona F = profundidad del local a avaluar

Se suele calcular con f entre 0.5 y el doble de N.

Para capitales latinoamericanas se aplica un N así :

- Comercio desarrollado : N = 15 - Comercio local : N = 20

Para las ciudades colombianas se debe determinar N en cada zona típica de comercio.

b) Rentabilidad por pisos :

Hemos anotado atrás la forma de cómo calcular el peso “p” del primer piso frente a los pisos superiores. Este mismo análisis se aplica para el cálculo del valor de los locales que tienen mezanine.

Como se trata del método comparativo, se debe siempre investigar cuál es la relación de mercado entre el primer piso y el mezanine o entre un local y los pisos superiores. A veces los avaluadores aplican una relación de 3:1 o 5:1 sin investigar los inmuebles de la zona.

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En Sao Paulo en la Avenida Paulista, el lugar de oficinas más caro del Brasil, donde el M2 de terreno vale US10.000, se podría pensar que la relación entre el primer piso y superiores fuese de 10 a uno. Sin embargo valen más los pisos superiores que un local en primer piso porque es una zona de oficinas del sector financiero y no área de comercio.

Un caso similar encontramos en Bogotá en la calle 100 y en la Av. Chile, cuyo valor del suelo estaba en US 2000 por m2 en 1994, donde un local ascendía a US 3000 / M2 y una oficina a US $2.300/M2 tenían una relación 1.3 a 1. Cinco años atrás en 1989 la proporcionalidad era de 3:1, en 1994 era de 1.3 a 1, y en 1999 es 1:1.

c) Proceso del cálculo :

1. Investigación de elementos comparativos en el mercado. 2. Selección de inmuebles comparables 3. Homogeneización :

- Cálculo del precio unitario teórico del terreno. - Cálculo del valor teórico del terreno - Cálculo del valor teórico de construcción - Cálculo del valor teórico total. - Cálculo del porcentaje de participación del terreno y construcción

en el arriendo. - Cálculo de los factores de localización, edad y características. - Cálculo del factor de actualización - Cálculo del factor de profundidad - Cálculo de la tasa de inflación - Cálculo del factor “primas” si existen - Cálculo del reajuste del arriendo

4. Cálculo del valor locativo o arriendo

III. METODO DE PARTICIPACION :

Se aplica a las estaciones de servicio y a los cinemas y determinan el arriendo como un porcentaje de las ventas. Algunas cadenas de almacenes (Ley, Cafam, Etc. suelen pagar con un canon de arriendo que equivale a un porcentaje de las ventas.

En estos casos la eficiencia del empresario arrendador puede hacer que el negocio sea más o menos próspero y el arriendo o porcentaje de participación sean lucrativos para el dueño del inmueble.

Asimismo el empresario ineficiente podría perjudicar grandemente al propietario.

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Al propietario no le interesa cómo el inquilino administra su negocio sino que el capital-inmueble le rinde lo que espera.

El inmueble debe tener un arriendo que tenga relación con su valor y no con el negocio que allí se monte. Cuando esta decisión se da es porque el inmueble es muy difícil de arrendar dado su tamaño o ubicación o porque el propietario cree en el negocio del inquilino y está resuelto a arriesgar una participación que podría llegar a superar sus expectativas anuales.

Los grandes locales o almacenes ancla de los centros comerciales han sido arrendados en Colombia a cadenas de almacenes o supermercados. Un alto porcentaje de los locales de Cafam y Ley son arrendados por el método de participación. Otras cadenas como Colsubsidio, Éxito, Carulla y la 14 los prefieren en propiedad.

Determinar un porcentaje de ventas es difícil Se conoce que oscila ente el 2 y 8% mensual de las ventas. Pero el 2% en un gran almacén con ventas de artículos costosos en una zonas con poder adquisitivo podría ser más rentable que el 8% de un almacén o restaurante popular.

La referencia siempre será dada por los métodos comparativo y de renta, tratando de acercarse al 12% anual del valor del inmueble. De hecho en los grandes “mall” o centros comerciales norteamericanos el arriendo es un porcentaje de ventas con un canon mínimo. Los almacenes de cadena pagan entre el 2 y 3% de las ventas. Los locales de comida rápida pagan el 8% y en algunos casos el 10%. Los almacenes de ropa, zapatos, y otros usos pagan entre el 4 y 6%.

IV. PRIMAS EN LOCALES COMERCIALES :

Se denomina “prima” el valor que se cobra al inicio del arrendamiento por una sola vez para ceder o tomar un local en arriendo. Generalmente se aplica entre inquilinos. Los propietarios o constructores que arrienden no suelen hacerlo por los problemas legales y costo de “primas” a que se verían sometidos a la devolución del inmueble.

La “prima” comercial no es otro que el disfraz de un arriendo colocado en un instalamento inicial. Una cosa es la “prima” que se cobra por el negocio establecido del inquilino en cuyo caso es mejor denominarlo “good-will” y otra es la “prima” por haber acreditado un local para la venta de determinado artículo.

Por eso el código de Comercio Colombiano ampara al comerciante para que permanezca en un local después de los 3 años ya que no permite desalojar el

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inquilino para ser ocupado por otro negocio similar. Este sería el caso en el cual se cobrase al propietario o al nuevo inquilino la “prima” por haber acreditado el sitio.

En Colombia las “primas” son legales. En otros países como Brasil son prohibidas por la Ley pero la práctica está muy extendida.

Estudiar las “primas” por el método comparativo es difícil ya que no constan en los contratos de arriendo y en general se pagan por “fuera” del contrato entre propietario y el inquilino. Hay que trabajar con los precios de “oferta” que se mencionan en los lugares comerciales.

Un ejemplo de análisis con primas de locales lo hizo el Dr. Ramiro Castellanos para Corabastos de Bogotá en 1990 avaluando los locales en base al método de renta y de las “primas” comerciales. Puede verse la tabla en el anexo del capitulo 19..

La “prima” se puede tratar con matemáticas financieras como el capital principal (PV) que en valor presente corresponde a una serie de pagos uniformes mensuales a determinada tasa de interés (r) durante el tiempo (t) del contrato de arriendo. Debe tenerse en cuenta también los incrementos de arriendo durante el plazo del contrato.

Dado que los dos años el inquilino de un local tiene derecho a su renovación, la “prima” podría “amortizarse” o calcularse para los 2 primeros años del contrato.

Una forma directa sin tener en cuenta el reajuste anual sería aplicar el PMT o factor de recuperación de capital de las fórmulas financieras con un tiempo t = 24 meses, interés = 3% mensual y PV = 1.000.000. Esto daría una cuota uniforme en el ejemplo de 59.047 mensuales. A esta cifra equivale la prima de 1.000.000 para un contrato de 2 años como equivalente al sobrearriendo mensual.

NOTA :

Dado que las primas comerciales no dependen del valor del inmueble sino del negocio que allí se establezca, su rentabilidad y lo acreditado que esté, no es del caso tratar aquí su determinación. Es un avalúo de intangibles como el “good-will” que no dependen del valor del inmueble. Ver ampliación en capitulo 19.

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