CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO NDICE:1. DEFINICIN

2. CARACTERSTICAS

3. ELEMENTOS

4. CLASES

5. SUJETOS FACULTADOS E IMPEDIDOS PARA ARRENDAR

6. INNOVACIONES Y REPARACIONES DEL BIEN

7. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

8. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

9. DURACIN DEL ARRENDAMIENTO

10. SUBARRENDAMIENTO Y CESION DEL ARRENDAMIENTO

11. RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO

12. CONCLUSIN

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DEFINICIN:El contrato de arrendamiento o locacin es un contrato consensual que se perfecciona con el acuerdo de voluntades, por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

CARACTERSTICAS: Bilateral: Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan recprocamente, la primera e proporcionar el uso y el goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta determinado.

Consensual: Se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No se requiere que la declaracin de voluntad est revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato.

Oneroso: Tanto el arrendador como el arrendatario persigue utilidades, gravndose recprocamente; el primero con la renta o precio, permitiendo el uso y goce; el segundo con el disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio

De ejecucin sucesiva: El contrato se realiza peridicamente, y, con posterioridad, las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento

Principal: No depende de otro documento o acto jurdico para su existencia.

ELEMENTOS: Capacidad: Los sujetos deben tener capacidad plena celebrar contratos o practicar actos jurdicos, Art. 140 del C. C. Deben tener la capacidad de ejercicio establecida en el Art. 42.

Consentimiento: Art. 1373: el contrato queda perfeccionado en el momento y lugar en que la aceptacin es conocida por el oferenteEl arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y l precio. Desde que se expresa la voluntad, el contrato se reputa perfecto. La voluntad requiere que no adolezca de vicios como: error, fuerza y dolo. Fin licito: Art. 1403: la obligacin que es objeto del contrato debe ser licita. La prestacin en la que consiste la obligacin y el bien que es objeto de ella deben ser posibles, y art. 1404.

Objeto: Art. 1402: El objeto del contrato consiste en crear, regular modificar o extinguir obligaciones".Se suele confundir con la cosa arrendada o cosa objeto del arrendamiento que es un elemento esencial del contrato, son bienes muebles o inmuebles.

Precio: Elemento esencial del arrendamiento sin el cual no se puede hablar de arrendamiento, seria comodato (art. 1728 C.C.)Denominado en el Cdigo Civil como la renta, tambin se le llama merced conductiva, canon o alquiler.La renta puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad peridica. Tambin puede pagarse en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie); que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha (aparcera).El pago de la renta puede pactarse por periodos vencidos o adelantados. A falta de estipulacin, se entiende que se ha convenido por periodos vencidos (art.1676 C.C.)

CLASES DE ARRENDAMIENTOS: Arrendamiento de cosas: ste crea un vnculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre este la obligacin de pagar la renta convenida. Arrendamiento de servicios: En ste el arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario est obligado a retribuir los servicios. Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminacin de contrato o por la muerte. Arrendamiento de obraolocacin de obras: En este contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confeccin de un traje o la construccin de una casa

SUJETOS FACULTADOS E IMPEDIDOS PARA ARRENDAR:La ley establece que pueden dar en arrendamiento, aquellos que tengan la libre disposicin de los Bienes, es decir, el propietario, el administrador y el mandatario, que tengan la facultad de administracin, sin embargo, seala igualmente quienes estn impedidos para arrendar:

El administrador no puede tomar en arrendamiento, los bienes que administra. El Art. 491 del CC. Establece que los bienes del patrimonio familiar slo pueden ser arrendados por situaciones de urgente necesidad y con autorizacin judicial. La mujer casada puede dar en arrendamiento sus bienes propios, pero no tiene facultad para hacer lo mismo respecto a los comunes, para eso requiere el consentimiento de ambos cnyuges, a tenor del Art. 315 del Cdigo Civil. El tutor no puede comprar o tomar en arrendamiento los bienes del menor y arredrar por ms de tres aos (Art. 538 C.C.) El art.1669 del C.C. prev que el copropietario de un bien indiviso no podr arrendarlo sin consentimiento de los dems participes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es vlido si los dems copropietarios lo ratifican expresa o tcitamente.

En el caso que se d el arrendamiento de un bien ajeno en el cual el arrendatario saba que el bien era ajeno el contrato se regir por lo dispuesto en los artculos 1470, 1471 y 1472 del C.C.

INNOVACIONES Y REPARACIONES DEL BIEN:El arrendador no puede realizar en el bien innovaciones que disminuyan el uso por parte del arrendatario.Si en el curso del arrendamiento el bien requiere reparaciones que no pueden diferirse hasta el fin del contrato, el arrendatario debe tolerarlas aun cuando importen privacin de uso de una parte de l.Cuando para reparar el bien se impide al arrendatario que use una parte de l, ste tiene derecho a dar por resuelto el contrato o a la rebaja en la renta proporcional al tiempo y ala parte que no utiliza.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: En el Art. 1678 CC. Seala la entrega de la cosa arrendada al arrendatario con todos sus accesorios, en el lugar, plazo y estado convenidos.Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebr, salvo que por costumbre en otro lugar y poca

Se presume que el bien entregado al arrendatario se encuentra en estado de servir y con todo lo necesario para su uso.

El Art. 1680 del Cdigo Civil, seala otras obligaciones tales como:a. Mantener el arrendatario en uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado el fin del arrendamiento.b. Realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto. El arrendador tiene la obligacin de efectuar en la casa arrendada, las reparaciones que por pacto o costumbre no sean de cuenta del arrendatario. Las mejoras corrern a cargo del propietario, siempre que por pacto no sean de cuenta del arrendatario. El propietario o arrendador, dada la naturaleza del contrato de arrendamiento, responde no solamente por los vicios ocultos existentes al momento de la entrega, sino tambin de los que se manifiestan en el curso del arrendamiento.

Aunque el Cdigo civil no lo dice, podemos decir que otra obligacin del arrendador es defender el uso del bien arrendado por el arrendatario, contra un tercero que pretenda tener o quiera ejercer algn derecho sobre l.La perturbacin por terceros debe ser de derecho, por que las de hecho, las puede repeler el propio arrendatario con acciones posesorias e interdctales.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: El arrendatario est obligado:

1. A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedi en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.2. A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.3. A pagar puntualmente los servicios pblicos suministrados en beneficio del bien, con sujecin a las normas que los regulan.4. A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpacin, perturbacin o imposicin de servidumbre que se intente contra el bien5. A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete das6. A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.7. A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o a las buenas costumbres.8. A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.9. A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.-10. A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibi, sin ms deterioro que el de su uso ordinario.11. A cumplir las dems obligaciones que establezca la ley o el contrato.

Reparacin por arrendatarioEl arrendatario est obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daos y perjuicios resultantes.Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador.En los dems casos, los gastos de conservacin y mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto.

Prdida y deterioro del bienEl arrendatario es responsable por la perdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a l.Es tambin responsable por la perdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien. Prdida y deterioro de bienes aseguradosSi el bien destruido o deteriorado por incendio haba sido asegurado por el arrendador o por cuenta de este, la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador se limita a la diferencia entre la indemnizacin abonada o por abonar por el asegurador y el dao efectivo.Si se trata del bien valorizado y el seguro se ha fijado en una cantidad igual a la tasacin, no hay responsabilidad del arrendatario frente al arrendador, si este es indemnizado por el asegurador.Quedan a salvo, en todo caso, las normas concernientes al derecho de subrogacin del asegurador.

Prdida y deterioro en pluralidad de arrendatariosSi son varios los arrendatarios, todos son responsables por la prdida o deterioro del bien en proporcin al valor de la parte que ocupan, salvo que se pruebe que el siniestro comenz en la habitacin o parte del inmueble arrendado a uno de ellos, quien, en tal caso, ser el nico responsable.

Responsabilidad de arrendador ocupanteSi el arrendador ocupa alguna parte del predio, ser considerado como arrendatario, respecto a la responsabilidad a que se refiere el artculo 1685.

DURACIN DEL ARRENDAMIENTO Duracin determinada:Concluye al vencimiento del plazo estipulado sin necesidad de requerimiento.

Plazo mximo de arrendamiento: El plazo del arrendamiento no puede exceder de diez aos. Cuando el bien arrendado pertenece a entidades pblicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis aos.

Presuncin de duracin determinadaA falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento es de duracin determinada en los siguientes casos y por los periodos que se indican:

1. Cuando el arrendamiento tenga una finalidad especfica, se entiende pactado por el tiempo necesario para llevarlo a cabo. 2. Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de arrendamiento ser el de una temporada.

Duracin indeterminada:Se reputa por meses u otro periodo, segn se pague la renta. Las partes tienen libertad para concertar el plazo por meses, bimestres, trimestres, a la culminacin del plazo, el arrendatario debe cumplir con restituir el bien con todos sus accesorios.

Periodos del arrendamiento:Teniendo como punto de partida el principio de autonoma de voluntad. El arrendamiento puede ser celebrado por periodos forzosos y periodos voluntarios, pudiendo ser stos en favor de una o ambas partes.

TENGA UNAFINALIDAD ESPECFICAEn consecuencia, el arrendador no puede dar por terminado el contrato hasta que la finalidad para la cual este se celebr, se haya cumplido por completo.

Por ejemplo:Si se alquila un puesto para exhibir mercaderas en una feria se entiende por todo el plazo que esta dure.

PREDIOS EN LUGARES DE TEMPORADAEn este caso, ni el arrendador puede solicitar la restitucin del bien antes de la conclusin de la temporada ni el arrendatario tampoco.

Por ejemplo:Si se arrienda una casa en el balneario de Santa Rosa en el mes de diciembre, la ley presume que las partes han entendido que la duracin del contrato es lade latemporada de verano.

SUBARRENDAMIENTO Y CESIN DEL ARRENDAMIENTO

Subarrendamiento:Es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador.

Obligacin solidaria del arrendatario y subarrendatario:Tanto el subarrendatario como el arrendatario estn obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidos por el arrendatario

Extincin de los subarrendamientos A la conclusin del arrendamiento se extinguen los subarrendamientos cuyos plazos no han vencido .Dejndose a salvo el derecho del subarrendatario para exigir al ARRENDATARIO La indemnizacin correspondiente. El subarrendamiento en caso de consolidacin:El subarrendamiento no termina si el arrendamiento cesa por consolidacin en la persona del arrendatario y del arrendador.

Consolidacin:SE DA CUANDO SE RENEN LAFIGURAJURDICAEN UNA MISMA PERSONA, PRODUCINDOSEASILA EXTINCIN DE LAOBLIGACIN.

La cesin del arrendamiento:La cesin del arrendamiento constituye la trasmisin de los derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesin de posicin contractual.

RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO:

Causales de resolucin:El contrato de arrendamiento puede resolverse: 1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y adems quince das. Si la renta se pacta por perodos mayores, basta el vencimiento de un solo perodo y adems quince das. Si el alquiler se conviene por perodos menores a un mes, basta que venzan tres perodos.

2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesit que hubiese contra l sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince das el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de aqul para el que se le concedi expresa o tcitamente, o permite algn acto contrario al orden pblico o a las buenas costumbres.

4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.

5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones.

Resolucin por falta de pago de la renta:La resolucin por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningn caso procede, tratndose de casas-habitacin comprendidas en leyes especiales, si no se han cumplido por lo menos dos mensualidades y quince das

CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTOEl arrendamiento de duracin determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas. Continuacin de arrendamiento de duracin determinadaVencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en cualquier momento.

Conversin de los periodos voluntarios en forzososEn el arrendamiento cuya duracin se pacta por perodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opcin de una de ellas, los perodos voluntarios se irn convirtiendo uno a uno en forzosos si la parte a la que se concedi la opcin no avisa a la otra que el arrendamiento concluir al finalizar los perodos forzosos o cada uno de los voluntarios.El aviso a que se refiere el prrafo anterior debe cursarse con no menos de dos meses de anticipacin al da del vencimiento del respectivo perodo, si se trata de inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso de los dems bienes.

Perodos voluntarios para ambas partesSi en el contrato se establece que los perodos sean voluntarios para ambas partes, basta que cualquiera de ellas d a la otra el aviso prescrito en el artculo 1701 para que el arrendamiento concluya al finalizar los perodos forzosos.

Fin del arrendamiento de duracin indeterminada:Se pone fin a un arrendamiento de duracin indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.

Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusin del arrendamientoSi el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolucin y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestacin igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolucin efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importar la continuacin del arrendamiento.

Otras causales, sin necesidad de declaracin judicial:1. Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tena.2. Si es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.3. Por la destruccin total o prdida del bien arrendado.4. En caso de expropiacin.5. Si dentro de los noventa das de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican el arrendador que no continuarn el contrato. Consignacin del arrendamiento

CONSIGNACIN: La consignacin supone la asuncin (Aceptacin de una obligacin o responsabilidad) de que el arrendatario tiene la facultad de liberarse de la obligacin, de modo que cuando diligentemente ha pretendido cumplir con la prestacin y encuentra un obstculo (el arrendador se niega a recibirlo sin razn, estuviere ausente o incapacitado para recibirlo) para ello que no le es imputable, tenga una va que le permita liberarse de responsabilidad frente al arrendador. As, cuando ha sido hecha vlidamente, la consignacin libera al arrendatario de toda responsabilidad frente al arrendador este mecanismo se produce depositando o entregando los bienes muebles e inmuebles (entrega de llaves o cualquier otro elemento que controle el acceso al inmueble de manera que la cosa se ponga a disposicin del juez) a la autoridad judicial.El objetivo es detener el curso de los pagos y gastos, transferir al arrendador el riesgo del bien y hacer recaer sobre ste los gastos de conservacin.En todo caso de conclusin del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien a disposicin del arrendador y ste no puede o no quiere recibirlo, aqul podr consignarlo.

Extincin de responsabilidad por consignacin:Desde el da en que el arrendatario efecte la consignacin se extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnacin a la consignacin fuese declarada fundada.

ENAJENACIN DEL BIEN ARRENDADO

ENAJENACIN: Enajenar es la trasmisin de una cosa o de un derecho sobre algo, a otra persona. El principio que domina la enajenacin, es el de que nadie puede trasmitir ms bienes o derechos de los que legtimamente le pertenecen. La enajenacin puede ser voluntaria o forzosa. Como ejemplo del primer supuesto sera como la venta de una cosa donde en el acto de la venta se transmite el derecho de propiedad y como ejemplo del segundo sera la expropiacin de cualquier bien.La enajenacin es la consecuencia jurdica de una obligacin de dar, que es precisamente aquella que busca transferir el dominio o constituir un derecho real en favor del adquiriente.

En caso de enajenacin del bien arrendado se proceder del siguiente modo:1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deber respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisicin en todos los derechos y obligaciones del arrendador.2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido.Excepcionalmente, el adquiriente est obligado a respetar el arrendamiento, si asumi dicha obligacin.1. Tratndose de bienes muebles, el adquiriente no est obligado a respetar el contrato si recibi su posesin de buena fe.

Responsabilidad por bien enajenadoCuando concluya el arrendamiento por enajenacin del bien arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los daos y perjuicios irrogados al arrendatario.

Continuacin del arrendamiento con los heredero:Si dos o ms herederos del arrendatario usan el bien, y la mitad o el mayor nmero de ellos no manifiestan su voluntad de extinguirlo, contina el contrato para stos, sin ninguna responsabilidad de los otros.En tal caso, no subsisten las garantas que estaban constituidas en favor del arrendador. Este tiene, sin embargo, el derecho de exigir nuevas garantas; si no se le otorgan dentro de quince das, concluye el contrato.

Autorizacin para desocupar el bien:

1 CASO:El arrendatario desocupa el bien con autorizacin escrita del arrendador o en su defecto, de la autoridad respectiva.

2 CASO:El arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, ser responsable:1. De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen despus de la desocupacin hasta que el arrendador tome posesin del bien.2. De los aos y perjuicios correspondientes.3. De que un tercero se introduzca en l.

NOTA: Los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales se rigen supletoriamente por las normas de ese ttulo.