el impacto de la arquitectura de autor sobre los valores inmobiliarios

EL IMPACTO DE LA ARQUITECTURA DE AUTOR SOBRE LOS VALORES INMOBILIARIOS Àxel Legares Sierra

Prof. Dr. Carlos MarmolejoOBJETIVO ESTADO DEL ARTE METODOLOGIA DESARROLLO CASOS DE ESTUDIO CONCLUSIONES

PRESENTACIÓN TESIS___MÁSTER UNIVERSITARIO EN GESTIÓN Y VALORACIÓN URBANA__2011‐12

HIPÓTESIS

EL IMPACTO DE LA ARQUITECTURA DE AUTOR

SOBRE LOS VALORES INMOBILIARIOS

Proyecto Torre Espiral, Hadid, Z. BarcelonaProyecto La Sagrera, Gehry, F., Barcelona


Prof. Dr. Carlos MarmolejoOBJETIVO METODOLOGIA DESARROLLO CASOS DE ESTUDIO CONCLUSIONES


PRECEDENTES

MÁSTER EN GESTIÓN Y VALORACIÓN URBANA

TESIS DOCTORAL:“La externalización de los valores inmobiliarios:

el caso de la Sagrada Familia”

Autor: Albert Alegret ‐ Director: Dr. Josep Roca

ARTÍCULO:“Determination of economic value of Göreme Historical National Park via contingent valuation method”

Autor: Nur Belkayali & Murat Atan

MÉTODO DE COSTE DE VIAJE

MÉTODO DE VALORACIÓN CONTINGENTE

ARTÍCULO:“El impacto del ruido sobre la formación espacial

de los valores inmobiliarios:Un análisis para el mercado residencial en Barcelona”

Autor: Carlos Marmolejo & Carlos González

MÉTODO DE LOS PRECIOS HEDÓNICOS

PRECEDENTES

MÉTODO DE PREFERENCIAS OBSERVADAS

MÉTODO DE PREFERENCIAS OBSERVADAS

MÉTODO DE PREFERENCIAS DECALARADAS

ESTADO DEL ARTE HIPÓTESIS




ESTADO DEL ARTE

Signature Architecture, Oficinas USA

AUTOR AÑO PER. METODO CONCEPTO VAR.

FUERST 2010 HEDÓNICOLOGIT

AlquilerVentaalquiler

5% ‐ 7%17%5%

Mc NEILL 2007 Valor edificio y entornoArquitectura FosterArquitectura Piano

positiva

DERMISI 2010 96‐07 HEDÓNICOOLS APPROACH

Premium vs. Clase BPremium vs. Clase B+ distribución+ neoclásico+fachadas rehabilitadas

44%90%

HOUGH 1983 HEDÓNICO Buenos pero nuevos

premium

ASABERE 1989 positiva

ZAHIROVIC 2011 HEDÓNICOS venta “country”venta “country club”

4.2%5.1% ad

PLAZA 2006 ANÁLISIS CUANTITATIVO

Valor edificio

ALEGRET 2002 COSTES DE VIAJE Valor edificio

Signature Architecture, Oficinas Sidney

Estilo Neoclásico, Inmuebles USA

Comertial Buildings, Downtown Chicago

Edificios Oficinas, Downtown Chicago

Denominación Edificios

Museo Guggenheim, F. Gehry. Bilbao

Sagrada Familia, Gaudí. Barcelona





Signature Architecture, Fuerst.

Signature Architecture (Foster), Mc Neill

Estética Neoclásica, Asabere

Denominación “Country Club”, Zahirovic

New York by Gehry WTC, Mannhatan

AIA ‘99; Pritzker ‘89Pritzker ‘07

F.O. Gehry Richard Rogers

“Designer buildings: estimating the economic value of signature architecture”Franz Fuerst, Patrick McAllister, Claudia B Murray (2010)

Abstract. Este estudio investiga si las oficinas comerciales diseñadas por los "arquitectos estrella" de los Estados Unidos generan más rentas en comparación con las rentas de las oficinas comerciales diseñadas por arquitectos en general. Centrándose en los edificios diseñados por los ganadores del Premio Pritzker y la Medalla de Oro otorgada por el Instituto Americano de Arquitectos, creamos una muestra de los edificios de oficinas comerciales diseñados por "arquitectos estrella", sobre amplia base de datos nacional de CoStar. Utilizamos una combinación del modelo de regresión hedónica y un modelo logit para estimar los factores determinantes de los precios diferentes. Los resultados del análisis hedónico sugieren que, en comparación con los edificios en el mismo submercado, edificios de oficinas diseñados por "arquitectos estrella" tienen rentas que son entre el 5% y 7% más altas, y se venden a precios un 17% más altos. Los resultados de la estimación logit de la segunda etapa sugieren una renta de alquiler de aproximadamente el 5% para los "arquitectos estrella" en grandes edificios, mientras que los valores de venta identificados en la etapa de regresión hedónica primero no fue confirmada.

Entonces el artículo de Fuerst, McAllister y Murray ya han trabajado y resuelto este tema. Uno de los resultados es claro: “edificios de oficinas diseñados por "arquitectos estrella" tienen rentas que son entre el 5% y 7% más altas, y se venden a precios un 17% más altos”. La tesis trabajará el mismo tema centrado en Barcelona, con vivienda residencial y con los promotores como principales interlocutores.





Signature Architecture, Fuerst

Signature Architecture (Foster), Mc Neill

Estética Neoclásica, Asabere

Denominación “Country Club”, Zahirovic

“Office buildings and the signature architect: Piano and Foster in Sydney”D. MC. Neill (2007)

Abstract. En este trabajo se examina la tendencia creciente en el desarrollo de la oficina comercial del uso de los arquitectos estrella nivel mundial, líderes famosos del diseño que se buscan y son contratados para proporcionar productos de diseño en ciudades alejadas de su sede social. La participación de dos empresas líderes internacionales de diseño – Renzo Piano BuildingWorkshop y Foster and Partners - en proyectos realizados por los desarrolladores australianos de Sydney en nuevas torres de oficinas (Aurora Place y 126 Phillip Street, respectivamente) se analiza en detalle. Identifico tres áreas en las que se utiliza diseño de edificios de oficinas para marcar una diferencia en la comercialización: en la lubricación de los procesos de planificación, aprobación en contextos urbanos sensibles, enla adición de valor al edificio a través del contexto urbano y la conciliación de laforma arquitectónica con racionalidades de desarrollo comercial, y en venderel espacio interior del edificio a los futuros inquilinos comerciales.

En 2007 Mc. Neill trabajó en el ámbito de Sydney, Australia, el tema de los arquitectos estrella como Foster o Piano. Llega a la conclusión que estas “marcas” son utilizadas para incrementar el valor de los edificios y del entorno urbano.

Hearts Tower, Mannhatan

AIA ‘94; Pritzker ‘99

N. FosterNYT, MannhatanR. Piano

AIA ‘08; Pritzker ‘98


MARCA, FIRMA o AUTORIA




PARÁMETROS PROPIOS DEL DISEÑO oDISEÑADOR

ESPACIO o VOLUMEN

IDONEIDAD DE LOS MATERIALES

ADECUADCIÓN DEL DETALLE CONSTRUCTIVO

ESTÉTICA o COMPOSICIÓN

MODA o CONTEMPORANEIDAD

SEAT EXEO AUDI A 4

BOLSO GUESSBOLSO GUCCI

EDIF. INTERFACEARQ. BATLLE I ROIG

EDIF. DIAGONAL 123ARQ. PERRAULT, DOMINIQUE

MARCA, FIRMA o AUTORIA

“SIGNATURE ARCHITECTURE”

Los despachos profesionales que aporten este valor añadido son los que en un extremo se

podrían denominararquitectos con marca.


“Los edificios proyectados por un arquitecto con firma distinguida

como marca obtienen una valoración adicional por este hecho.

La marca en arquitectura aporta valor.”




P = K + ∑ A + ∑ Ca + ∑ Es + ∑ Qa + M

EL DISEÑO Y EL AUTOR ES LA MARCA

LA ARQUITECTURA ES DISEÑO Y AUTOR

LA “SIGNATURE ARCHITECTURE”DEBERÍA TENER UNA VALORACIÓN ADICIONAL

FÓRMULA DE LOS PRECIOS HEDÓNICOS APLICADA A LOS VALORES INMOBILIARIOS

n n n n

A=1 Ca=1 Es=1 Qa=1Accesibilidad Calidad Entorno Calidad Marca

ambiental social arquitectónica

TESISDOCTORAL

TESISMÁSTER





HIPÓTESIS

“Los edificios proyectados por un arquitectocon firma distinguida como marca obtienenuna valoración adicional por este hecho. La marca en arquitectura aporta valor.”

TESINA _ MÁSTER

TESIS _ DOCTORADO

PERSPECTIVA HISTÓRICA

CONCEPTUALIZACIÓN

CASOS DE ESTUDIO

ANÁLISIS CUANTITATIVO

ENTREVISTAS

TRABAJO CUALITATIVO RECOGIDA DE DATOSTESINA _ MÁSTER

MÉTODO DE LOS PRECIOS HEDÓNICOS

TRABAJO CUALITATIVO RECOGIDA DE DATOS


TESIS _ DOCTORADO




¿Qué es la arquitectura de autor?

¿Cuándo surge el concepto arquitectura de autor?

¿Cómo influye en la promoción?

¿Qué efectos tiene en el mercado?

PROMOTORES ENTREVISTADOS

AmreyColonial

COMERCIALIZADORES ENTREVISTADOS

Cushman & WakefieldAguirre NewmanJoneslanglasalleCB Richard Ellis

CASO DE ESTUDIO

RRPP Hotel Puerta América

TEÓRICOS

Josep María Rovira Antonio Pizza

COAC

SecretariManelCasadevall

ARQUITECTOS DE PRESTIGIO

Oriol Bohigas_MBMCarlos Ferrater_OABFermín Vázquez_b720Énric Steegmann_BST


COMERCIALIZADORES

CASO DE ESTUDIO

PROMOTORES




TODA LA ARQUITECTURA ES POR DEFINICIÓN DE AUTOR

TEÓRICOS

ARQUITECTOS

COAC

PROMOTORES

COMERCIALIZADORES

CASO DE ESTUDIO

TEÓRICOS

ARQUITECTOS

COAC



OPINIÓN GENERALIZADA LA ARQUITECTURA DE AUTOR ES LA ARQUITECTURA ICÓNICA




PIZZA: “Es simplemente un fenómeno del mercado con todas las perversiones que genera.”“El arquitecto de autor podía ser considerado un arquitecto que tenía mayor conocimiento y mayor capacidad profesional, ahora es simplemente el que sale en la prensa, es puramente mediático y que simplemente favorece su sobrevaloración.”

ROVIRA: “Originalmente la arquitectura era entendida como monumento, y nunca los arquitectos levantaban edificios para comercializar.” “Hasta los 30’ no se promueven oficinas.”“En 1931 el proyecto de J.Ll.Sert, c/Muntaner 342 tuvo problemas para obtener licencia”

BOHIGAS: “Si la marca es reconocimiento y este lo otorga el gusto popular. El gusto popular es una mierda.”“Los grandes despachos tienen grandes departamentos comerciales y de marketing.”“En general los arquitectos de prestigio hacen mejor arquitectura que los arquitectos desconocidos.”

FERRATER: “Hasta hace 3 años el arquitecto era una figura antipática, ahora es un homeless.”“La arquitectura icónica ha sobrepasado la buena arquitectura.”“La arquitectura de autor no debería costar más.”

STEEGMAN: “La arquitectura a diferencia del resto de las artes es de consumo pasivo.”“La arquitectura debe ser: funcionalmente eficiente, razonablemente construible y económica.”“Todos los grandes arquitectos son energúmenos: tienen una capacidad bestial y piensan que están haciendo historia.”

VÁZQUEZ: “Una cosa es la arquitectura con marca reconocible y otra es la buena arquitectura, pero tiende a coincidir.” “La marca es la capacidad de lo que vas a obtener.”“Es positivo el fenómeno de las grandes marcas, la gente se aproxima, se escucha más.”“Que se conozca poco la arquitectura es un tema mediático.”

COAC: “El de prestigio será aquel que promocione su obra, pero tiene que ser necesariamente bueno. Los medios serán los que te hagan famoso.” “Para llegar a estrella o te vas forjando o te promocionas.”“La marca es el promotor, no el arquitecto. Nosotros formamos parte del conjunto.”

COLONIAL: “Arquitectura de autor es un edificio que se sale de lo común. Tenemos a Norman Foster que hace esculturas más que edificios y de allí hacia abajo.” “Un arquitecto no deja de ser una artista.”

TEÓRICOS

ARQUITECTOS

COAC

PROMOTORES

COMERCIALIZADORES

CASO DE ESTUDIO

TEÓRICOS

ARQUITECTOS

COAC

PROMOTORES



PIZZA: “Es simplemente un fenómeno del mercado con todas las perversiones que genera.”“El arquitecto de autor podía ser considerado un arquitecto que tenía mayor conocimiento y mayor capacidad profesional, ahora es simplemente el que sale en la prensa, es puramente mediático y que simplemente favorece su sobrevaloración.”

ROVIRA: “Originalmente la arquitectura era entendida como monumento, y nunca los arquitectos levantaban edificios para comercializar.” “Hasta los 30’ no se promueven oficinas.”“En 1931 el proyecto de J.Ll.Sert, c/Muntaner 342 tuvo problemas para obtener licencia”

BOHIGAS: “Si la marca es reconocimiento y este lo otorga el gusto popular. El gusto popular es una mierda.”“Los grandes despachos tienen grandes departamentos comerciales y de marketing.”“En general los arquitectos de prestigio hacen mejor arquitectura que los arquitectos desconocidos.”

FERRATER: “Hasta hace 3 años el arquitecto era una figura antipática, ahora es un homeless.”“La arquitectura icónica ha sobrepasado la buena arquitectura.”“La arquitectura de autor no debería costar más.”

STEEGMAN: “La arquitectura a diferencia del resto de las artes es de consumo pasivo.”“La arquitectura debe ser: funcionalmente eficiente, razonablemente construible y económica.”“Todos los grandes arquitectos son energúmenos: tienen una capacidad bestial y piensan que están haciendo historia.”

VÁZQUEZ: “Una cosa es la arquitectura con marca reconocible y otra es la buena arquitectura, pero tiende a coincidir.” “La marca es la capacidad de lo que vas a obtener.”“Es positivo el fenómeno de las grandes marcas, la gente se aproxima, se escucha más.”“Que se conozca poco la arquitectura es un tema mediático.”

COAC: “El de prestigio será aquel que promocione su obra, pero tiene que ser necesariamente bueno. Los medios serán los que te hagan famoso.” “Para llegar a estrella o te vas forjando o te promocionas.”“La marca es el promotor, no el arquitecto. Nosotros formamos parte del conjunto.”

COLONIAL: “Arquitectura de autor es un edificio que se sale de lo común. Tenemos a Norman Foster que hace esculturas más que edificios y de allí hacia abajo.” “Un arquitecto no deja de ser una artista.”

TEÓRICOS

ARQUITECTOS

COAC

COMERCIALIZADORES

CASO DE ESTUDIO




ARQUITECTOS DE PRESTIGIO NACIONALES, AÚN NO SIENDO MUY CONOCIDOS

Ed. Caja Madrid Av. Diagonal 640 Arq. J.Mª. Fargas

D 38 Arq. A. Isozaki & A. Zaera ‐Polo

TEÓRICOS

ARQUITECTOS

COAC

PROMOTORES

COMERCIALIZADORES

CASO DE ESTUDIO

PROMOTORES



ARQUITECTOS DE PRESTIGIO INTERNACIONALES.ARQUITECTOS ESTRELLA

CASO DE ESTUDIO

PROMOTORES

COAC

ARQUITECTOS

TEÓRICOS




ARQUITECTURA ICÓNICAAÚN DESCONOCIENDO EL AUTOR.

Ed. Media‐TIC Arq. Enric Ruiz‐Geli (Cloud 9)

Hotel Fira y Torre Realia Arq. Toyo Ito & b720 (Fermín Vázquez)

TEÓRICOS

ARQUITECTOS

COAC

PROMOTORES

COMERCIALIZADORES

CASO DE ESTUDIO

COMERCIALIZADORES



ARQUITECTURA ICÓNICAO ARQUITECTURA CONVENCIONAL PROYECTADA POR UN ARQUITECTO ESTRELLA

TEÓRICOS

ARQUITECTOS

COAC

PROMOTORES

COMERCIALIZADORES

CASO DE ESTUDIO




La marca es el autor.

A pesar de que todos los edificios han sido proyectados por arquitectos, solo consideraremos arquitectura de

autor aquellos edificios que han sido diseñados.

La arquitectura es una disciplina que mezcla arte, ciencia y economía. La frontera entre edificación y

arquitectura de autor es difusa y flexible.

TEÓRICOS

ARQUITECTOS

COAC

PROMOTORES

COMERCIALIZADORES

CASO DE ESTUDIO






¿Cuándo surge el concepto arquitectura de autor?

PIZZA: “La globalización surge necesariamente con la Revolución Industrial.”“Los movimientos surgen de las élites culturales, pero en general su intención última es difundir.”“Primero hay comunión de ideas, se unen y se reivindican.”

FERRATER: “Hemos creado un colectivo de 150 arquitectos para no estar en uno de 10.000.”

TEÓRICOS

ARQUITECTOS

COAC

PROMOTORES

COMERCIALIZADORES

CASO DE ESTUDIO

TEÓRICOS

ARQUITECTOS


Globalización y generación de la marca más allá de la arquitectura de autor

CALIDAD, PERSONALIDAD, MARKETING

REVISTAS

PREMIOS

CONCURSOS

RELACIONES PERSONALES

AUTOR

ENTORNO: VISUALIZACIÓN, GLOBALIZACIÓN

INTERNET

ASOCIACIONES

REVOLUCIÓN INDUSTRIAL





BOHIGAS: “Los promotores no tienen ningún interés en tener arquitectos buenos.”“Los promotores buscan arquitectos de prestigio para hacer edificios ligeramente extravagantes, que destaquen del resto publicitariamente.”“Con estos arquitectos, los promotores piensan que tendrán ventajas urbanísticas y municipales. Se resolverán mejor estas dificultades. Es una apuesta por el valor comercial del edificio.”

FERRATER: “Con el nuevo paradigma, la arquitectura de autor es solamente un poco más cara.” “Los honorarios son iguales.”“La propiedad quería que me quedara un piso en la Basf, porque queda bien que el arquitecto lo tenga.”“Los clientes preguntan: ¿Dónde hacéis pisos?”“Buscan a Ferrater no por mediático sino porque es garantía de hacer algo diferente.”“Unos promotores buscan arquitecto que les ponga la firma, otro grupo le encarga el proyecto al sobrino y por último buscan arquitectos competentes porque les dan un plus. Núñez o Vértix lo hacen en alguna promoción, la que sale en la foto. Metro‐3 en todas.”

VÁZQUEZ: “La marca incluye cierto grado de experimentación y puede implicar un cierto riesgo.” “Es menos seguro Jean Nouvel que Norman Foster en términos de programa.” “Gaudí también innovó y no todo salió bien.”Quizás un ministerio diseñado por Zaha Hadid no sea la mejor idea del mundo.” “Escoger al arquitecto estrella es difícil.”“El proyecto tiene que estar en los intereses de los tres: cliente, sociedad y arquitecto.”“Si te han venido a buscar, eso relaja al profesional en cuanto al resultado.” “La arquitectura icónica forma parte del programa.”

STEEGMAN:” Los promotores son sensibles a la arquitectura, otra cosa es que estén equivocados.”“Bofill hace unos años se preocupó de que saliera en la prensa una noticia suya al mes.”

COAC: “La gente quizás nos ve como culpables de la crisis. Son los promotores y los bancos los que se han forrado, no el arquitecto ni el electricista.” “El buen arquitecto con los mismos recursos hará un mejor proyecto.”

COLONIAL: “La clave está en dejar hacer y que el proyecto sea vendible. Ellos piensan que están haciendo una obra de arte y tu tienes que sacar unos resultados.” “El trato es complejo, pero finalmente el producto recompensa.”“Los honorarios son entre un 30% y un 100% más caros.” “Hay que promocionarlo de forma especial, el producto es singular.”“Si se prevé competencia hay que hacer arquitectura de autor.”

CBRichard Ellis: ”Los arquitectos estrella gozan de libertades y posibilidades que hace difícil la comparación. El promotor cede.”

JonesLangLasalle: “Los grandes arquitectos se olvidan de la eficiencia. Los costes se disparan. El edificio Media‐TIC no tiene suficiente luz.”

TEÓRICOS

ARQUITECTOS

COAC

PROMOTORES

COMERCIALIZADORES

CASO DE ESTUDIO

ARQUITECTOS

COAC

PROMOTORES

COMERCIALIZADORES


BOHIGAS: “Los promotores no tienen ningún interés en tener arquitectos buenos.”“Los promotores buscan arquitectos de prestigio para hacer edificios ligeramente extravagantes, que destaquen del resto publicitariamente.”“Con estos arquitectos, los promotores piensan que tendrán ventajas urbanísticas y municipales. Se resolverán mejor estas dificultades. Es una apuesta por el valor comercial del edificio.”

FERRATER: “Con el nuevo paradigma, la arquitectura de autor es solamente un poco más cara.” “Los honorarios son iguales.”“La propiedad quería que me quedara un piso en la Basf, porque queda bien que el arquitecto lo tenga.”“Los clientes preguntan: ¿Dónde hacéis pisos?”“Buscan a Ferrater no por mediático sino porque es garantía de hacer algo diferente.”“Unos promotores buscan arquitecto que les ponga la firma, otro grupo le encarga el proyecto al sobrino y por último buscan arquitectos competentes porque les dan un plus. Núñez o Vértix lo hacen en alguna promoción, la que sale en la foto. Metro‐3 en todas.”

VÁZQUEZ: “La marca incluye cierto grado de experimentación y puede implicar un cierto riesgo.” “Es menos seguro Jean Nouvel que Norman Foster en términos de programa.” “Gaudí también innovó y no todo salió bien.”Quizás un ministerio diseñado por Zaha Hadid no sea la mejor idea del mundo.” “Escoger al arquitecto estrella es difícil.”“El proyecto tiene que estar en los intereses de los tres: cliente, sociedad y arquitecto.”“Si te han venido a buscar, eso relaja al profesional en cuanto al resultado.” “La arquitectura icónica forma parte del programa.”

STEEGMAN: ” Los promotores son sensibles a la arquitectura, otra cosa es que estén equivocados.”“Bofill hace unos años se preocupó de que saliera en la prensa una noticia suya al mes.”

COAC: “La gente quizás nos ve como culpables de la crisis. Son los promotores y los bancos los que se han forrado, no el arquitecto ni el electricista.” “El buen arquitecto con los mismos recursos hará un mejor proyecto.”

COLONIAL: “La clave está en dejar hacer y que el proyecto sea vendible. Ellos piensan que están haciendo una obra de arte y tu tienes que sacar unos resultados.” “El trato es complejo, pero finalmente el producto recompensa.”“Los honorarios son entre un 30% y un 100% más caros.” “Hay que promocionarlo de forma especial, el producto es singular.”“Si se prevé competencia hay que hacer arquitectura de autor.”

CBRichard Ellis: ”Los arquitectos estrella gozan de libertades y posibilidades que hace difícil la comparación. El promotor cede.”

JonesLangLasalle: “Los grandes arquitectos se olvidan de la eficiencia. Los costes se disparan. El edificio Media‐TIC no tiene suficiente luz.”





•TIPOLOGÍAS SINGULARES

•CALIDADES MEDIAS SUPERIORES

•DET. CONSTRUCTIVOS SINGULARES

•LOCALIZACIONES DISTINGUIDAS

•COSTES DE MARQUETING

•HONORARIOS ELEVADOS

•INFLEXIBILIDAD EN LA NEGOCIACIÓN

•PLANNING

•COMPOSICIÓN ESPACIAL

•IDONEIDAD DE LOS MATERIALES

•ADECUACIÓN DETALLE CONSTRUCTIVO

•ESTÉTICA

•MODA

ARQUITECTO ESTRELLA BUEN ARQUITECTO


MARCA



ESQUEMA HISTÓRICO

Con edificios de oficinas proyectados en Barcelona




ESQUEMA HISTÓRICOESQUEMA HISTÓRICO

Sin edificios de oficinas proyectados en Barcelona





Con Obra en Barcelona

Con Oficinas construidas en Barcelona

Sin Obra en Barcelona

Peter Eisenman

Cesar Pelli

SOM

Fujimiko Maki

SANAA

Oscar Niemeyer

Renzo Piano

Rem Koolhas

Tadao Ando

Ieoh Ming Pei

Santiago Calatrava

Zaha Hadid

Richard Rogers

Herzog & De Meuron

Frank Owen Gehry

Alvaro Siza

Norman Foster

Dominique Perrault

Arata Isozaki

David Chipperfield

Toyo Ito

Rafael Moneo

Jean Nouvel

MIES v. d. ROHEIMPERIALERIBAAIAPRITZKER

Sin Oficinas construidas en Barcelona

ESQUEMA HISTÓRICO





The Pritzker Architecture Price (anual) (1979‐) _ Hyatt Fundation (EEUU) PREMIOS GLOBALES





ESQUEMA HISTÓRICOESQUEMA HISTÓRICO





ESQUEMA HISTÓRICO



Prof. Dr. Carlos MarmolejoOBJETIVO ESTADO DEL ARTE METODOLOGIA DESARROLLO CASOS DE ESTUDIO CONCLUSIONES


HIPÓTESIS




¿Qué efectos tiene en el mercado?PIZZA: “No debería costar más. La vivienda no es un lujo a diferencia de una joya.”

ROVIRA: “Solamente los años determinan si un edificio, es aceptado o no por la sociedad.”“El mercado, la sociedad rechazan la arquitectura innovadora. P.e. Torres Blancas (Sáenz de Oiza,1968) o Casa Fullà (Tusquets, 1967)

BOHIGAS: “La gente pagaría más si el proyecto está mejor y está mejor ejecutado.”“Deberíamos esperar que la gente valorara el proyecto y no la marca.”“La arquitectura innovadora es difícil de aceptar porque impone romper con la actual.”

FERRATER: “Buena arquitectura + vistosidad + reconocimiento de autor. Todo suma.”“La Torre Agbar no se alquila porque está mal resuelta. Los colores interiores son poco indicados.”“La arquitectura icónica llena las ciudades de futuros cadáveres.”

VÁZQUEZ: “Los fondos de inversión especializados conocen muy bien los grandes nombres.”“Si alguien se ha molestado en involucrar a alguien que vive a 20.000 km., algún valor tendrá.”

STEEGMAN: “No todos están dispuestos a vivir o a trabajar en un icono. Va en contra de la autonomía. Te sientes sometido.”

COAC: “El autor no influye. El cliente mira el precio, a menos que tenga preferencia por algún autor en concreto.”“La gente no pregunta quien es el autor del inmueble que comprará. La marca vende pero no influye en el precio. Valdrá más un mejor proyecto.” “En épocas de bonanza puede que la marca tuviera valor.”

COLONIAL:”Con la crisis todo está igual pero más acentuado. Prima más el precio y prima más la imagen.”“Se contratan a arquitectos internacionales para aumentar el efecto llamada.”“Las auditorías que regularmente pasamos no valoran el arquitecto. Metros, ocupación, ubicación y rentas.”

AMREY: “Los arquitectos de prestigio aportan más calidad y solvencia.” Los edificios salen más caros.”

CBRichard Ellis: “Muchos edificios icónicos reciben el nombre del promotor. Sufren entonces el efecto submarca.”

Cushman&Wakefield: “La ubicación y la funcionalidad es lo más importante.” “Un proyecto de Toyo Ito llega más rápido a las empresas. La campaña es más costosa.”

JonesLangLasalle: “Ahora el plus es intangible y los movimientos son de mudanza a un precio más económico. Incluso está mal visto pagar por un edificio caro.”

Aguirre Newman: “En valoraciones no se valora la marca, aunque la diferencia no seria más que un 5%. Los clientes reconocen los arquitectos pero no lo valoran. La marca es un extra. Quizás hace unos años sí.”

HOTEL PUERTA AMÉRICA: “ La planta de Zaha Hadid tiene una mayor ocupación.”

TEÓRICOS

ARQUITECTOS

COAC

PROMOTORES

COMERCIALIZADORES

CASO DE ESTUDIO

TEÓRICOS

ARQUITECTOS

COAC

PROMOTORES

COMERCIALIZADORES

CASO DE ESTUDIO


PIZZA: “No debería costar más. La vivienda no es un lujo a diferencia de una joya.”

ROVIRA: “Solamente los años determinan si un edificio, es aceptado o no por la sociedad.”“El mercado, la sociedad rechazan la arquitectura innovadora. P.e. Torres Blancas (Sáenz de Oiza,1968) o Casa Fullà (Tusquets, 1967)

BOHIGAS: “La gente pagaría más si el proyecto está mejor y está mejor ejecutado.”“Deberíamos esperar que la gente valorara el proyecto y no la marca.”“La arquitectura innovadora es difícil de aceptar porque impone romper con la actual.”

FERRATER: “Buena arquitectura + vistosidad + reconocimiento de autor. Todo suma.”“La Torre Agbar no se alquila porque está mal resuelta. Los colores interiores son poco indicados.”“La arquitectura icónica llena las ciudades de futuros cadáveres.”

VÁZQUEZ: “Los fondos de inversión especializados conocen muy bien los grandes nombres.”“Si alguien se ha molestado en involucrar a alguien que vive a 20.000 km., algún valor tendrá.”

STEEGMAN: “No todos están dispuestos a vivir o a trabajar en un icono. Va en contra de la autonomía. Te sientes sometido.”

COAC: “El autor no influye. El cliente mira el precio, a menos que tenga preferencia por algún autor en concreto.”“La gente no pregunta quien es el autor del inmueble que comprará. La marca vende pero no influye en el precio. Valdrá más un mejor proyecto.” “En épocas de bonanza puede que la marca tuviera valor.”

COLONIAL:”Con la crisis todo está igual pero más acentuado. Prima más el precio y prima más la imagen.”“Se contratan a arquitectos internacionales para aumentar el efecto llamada.”“Las auditorías que regularmente pasamos no valoran el arquitecto. Metros, ocupación, ubicación y rentas.”

AMREY: “Los arquitectos de prestigio aportan más calidad y solvencia.” Los edificios salen más caros.”

CBRichard Ellis: “Muchos edificios icónicos reciben el nombre del promotor. Sufren entonces el efecto submarca.”

Cushman&Wakefield: “La ubicación y la funcionalidad es lo más importante.” “Un proyecto de Toyo Ito llega más rápido a las empresas. La campaña es más costosa.”

JonesLangLasalle: “Ahora el plus es intangible y los movimientos son de mudanza a un precio más económico. Incluso está mal visto pagar por un edificio caro.”

Aguirre Newman: “En valoraciones no se valora la marca, aunque la diferencia no seria más que un 5%. Los clientes reconocen los arquitectos pero no lo valoran. La marca es un extra. Quizás hace unos años sí.”

HOTEL PUERTA AMÉRICA: “ La planta de Zaha Hadid tiene una mayor ocupación.”




Torre Agbar_ Jean Nouvel & b720 Diagonal 123 _ Dominique Perrault Diagonal 197 _David Chipperfield Ed. Imagina _Carlos Ferrater OAB

Ed. Indra_ b720 Ed. Noga _Albert Blanch & Mercé Conca _ BCA Inbisa 22@ _ Eduard Gascón Ed. Interface_Batlle i Roig






Desarrollo de la tesis en el contexto actual

A priori: no se paga un plus por un edificio con “marca.”

En la tesis se han buscado los matices, y en un extremo, los tiempos de comercialización si que mejoran.

De la respuesta casi defensiva “los clientes no pagan más” en época de crisis a un “mejora la comercialización” de todos los comerciales, promotores y arquitectos, está el matiz buscado.

HipótesisLas marcas existen y se valoran.¿Cómo es que el resultado cuantitativo entre los edificios de marca y los que no lo son no resulta evidente?

Los interlocutores querían resaltar la diferencia entre una serie de productos de lujo y el mercado de oficinas o vivienda. El profesor Pizza en particular hizo especial énfasis en que no es ni debe ser así. La hipótesis sería entonces negada.

La sobrevaloración también ocurre en productos de primera necesidad y pueden incorporar el efecto marca:

IOGURT NATURAL HACENDADO = 0.13 euros / unidadIOGURT NATURAL DANONE = 0.25 euros / unidadFuente: www.mercadona.es (octubre 2012)

ConclusiónLa conclusión es que en productos de precio bajo o medio se da fácilmente este fenómeno. La crisis ha reducido la diferencia entre ambos.

En productos de precio alto las diferencias serán forzosamente pequeñas, a excepción, ahora sí, de los productos de lujo destinados a rentas altas.

“Comportamiento económico puesto que el elevado esfuerzo que representa la adquisición de producto espacial urbano al consumidor tiende a impedir una decisión ligera, antieconómica, en la adquisición de los bienes inmuebles.” ROCA. J (1996)

Dado que el esfuerzo es mayúsculo, no queda excedente del consumidor y las variaciones serán mínimas.





gràcies

el impacto de la arquitectura de autor sobre los valores inmobiliarios

Documents

Transcript of el impacto de la arquitectura de autor sobre los valores inmobiliarios