Estudio de Factibilidad para el desarrollo de un Edificio ...

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UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID

UNIVERSIDAD DEL

ITSMOFACULTAD DE ARQUITECTURA

MASTER EN DIRECCIÓN DE

EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS

Estudio de Factibilidad para el desarrollo de un Edificio de apartamentos En zona 14, Torre Batzakis

Héctor Raúl Molina Rosales

Guatemala, diciembre De 2018

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Estudio de Factibilidad para el desarrollo de un Edificio de apartamentos

En zona 14, Torre Batzakis

PROYECTO DE GRADUACIÓN

Facultad de Arquitectura y Diseño

Por

Héctor Raúl Molina Rosales

Al conferírsele el título de



Guatemala, diciembre De 2018

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ÍNDICE

I. RESUMEN EJECUTIVO ........................................................................................................................................................... 6

II. INTRODUCCIÓN ...................................................................................................................................................................... 7

III. PRESENTACIÓN DEL PROYECTO ......................................................................................................................................... 9

1. ANTECEDENTES .................................................................................................................................................... 9

2. PROYECTO ............................................................................................................................................................ 9

2.1 UBICACIÓN ...................................................................................................................................................... 9 2.2 PROPUESTA ................................................................................................................................................. 12

3. ANÁLISIS FODA ..................................................................................................................................................... 12 A. FORTALEZAS ............................................................................................................................................. 12 B. DEBILIDADES ............................................................................................................................................ 13

C. OPORTUNIDADES .................................................................................................................................... 13

D. AMENAZAS ................................................................................................................................................ 14

IV. ANÁLISIS MACROECONÓMICO .......................................................................................................................................... 15

1. ANÁLISIS INTERNACIONAL ........................................................................................................................................ 15

2. ANÁLISIS DE GUATEMALA ........................................................................................................................................ 17

3. INDUSTRIA DE LA COSNTRUCCIÓN ............................................................................................................................ 21

V. ANÁLISIS MICROECONÓMICO ............................................................................................................................................ 25

1. POBLACIÓN DEL DEPARTAMENTO DE GUATEMALA ............................................................................................. 25

2. ESTADÍSTICA SOCIAL DEL DEPARTAMENTO DE GUATEMALA ............................................................................. 28

3. ESTADÍSTICAS AMBIENTALES .................................................................................................................................... 30

4. OTROS COMPONENTES SOCIALES ............................................................................................................................ 32

4.1 ESTADÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN, EN EL MUNICIPIO DE GUATEMALA ................................................... 36 4.2 NIVEL SOCIOECONÓMICO EN LA ZONA 14 DE LA CIUDAD DE GUATEMALA .................................................... 38

5. VALOR DE SUELO ......................................................................................................................................................... 40

VI. ESTUDIO DE MERCADO ....................................................................................................................................................... 43

1. ANÁLISIS DEL SITIO ............................................................................................................................................... 43 1.1 UBICACIÓN ....................................................................................................................................................... 43 1.2 VALOR DEL SUELO .......................................................................................................................................... 47 1.3 CONTEXTO URBANO .................................................................................................................................... 48

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2. ANÁLISIS DE AREA DE INFLUENCIA ..................................................................................................................... 49

3. ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA ........................................................................................................................... 51

4. ANÁLISIS COMPARATIVO ...................................................................................................................................... 52

4.1 ANÁLISIS COMPARATIVO DE PROYECTOS EN EL MERCADO ..................................................................... 67

1. AMENIDADES .............................................................................................................................................. 67

2. VENTAS ....................................................................................................................................................... 68

3. COSTOS ....................................................................................................................................................... 68

4. ANÁLISIS DE ENCUESTAS ......................................................................................................................... 69

5. DEFINICIÓN DE GRUPO OBJETIVO ........................................................................................................... 72

VII. ANÁLISIS JURÍDICO .............................................................................................................................................................. 74

A. PLANTEAMIENTO DE LA SOCIEDAD ......................................................................................................... 74

B. TERRENO .................................................................................................................................................... 75

C. LICENCIAS Y PERMISOS ............................................................................................................................ 76

VIII. ANÁLISIS FISCAL .................................................................................................................................................................. 77

A. PRINCIPALES TRIBUTOS DE GUATEMALA .............................................................................................. 77 1. IMPUESTOS SOBRE LA RENTA (ISR) ............................................................................................... 77

2. IMPUESTOS AL VALOR AGREGADO (IVA) ........................................................................................ 78

3. IMPUESTOS DE TIMBRES FISCALES Y PAPEL SELLADO ESPECIAL PARA PROTOCOLOS (ITF) 78

4. IMPUESTO DE SOLIDARIDAD (ISO) .................................................................................................. 79

5. IMPUESTO UNICO SOBRE INMUEBLES (IUSI) ................................................................................. 79

B. PLANIFICACIÓN FISCAL ............................................................................................................................ 81

1. RÉGIMEN ISR A UTILIZAR .................................................................................................................. 81

2. METODO 70/30 VENTA SOBRE ISR ................................................................................................... 82

IX. ANÁLISIS URBANÍSTICO ...................................................................................................................................................... 84

A. PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL .............................................................................................. 84

1. ZONA G3 ............................................................................................................................................ 86

B. ACCESOS AL TERRENO: ESTAS SON LA PRINCIPALES VIAS DE ACCESO ......................................... 86

C. VECINDADES ............................................................................................................................................ 87

D. ACCESOS A SERVICIOS BASICOS ........................................................................................................... 87

1. AGUA POTABLE ................................................................................................................................ 88

2. DRENAJES ......................................................................................................................................... 88

3. ENERGÍA ELÉCTRICA ....................................................................................................................... 88

4. RECOLECCIÓN DE BASURA ............................................................................................................ 88

X. PLAN DE MARKETING Y FLUJO DE VENTAS ...................................................................................................................... 89

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A. DEFINICIÓN DEL PRODUCTO ............................................................................................................................................. 89

B. NIVEL DEL PRODUCTO ....................................................................................................................................................... 93

1. BÁSICO ......................................................................................................................................................................... 93

2. REAL ............................................................................................................................................................................. 93

3. MEJORADO .................................................................................................................................................................... 93

C. ESTRATEGIA DEL PRODUCTO ........................................................................................................................................... 94

1. DIFERENCIACIÓN ......................................................................................................................................................... 94

2. SEGMENTACION .......................................................................................................................................................... 94

D. CANALES DE DISTRIBUCIÓN .............................................................................................................................................. 94

E. ESTRATEGIA DE VENTA ...................................................................................................................................................... 95 F. PROMOCIÓN ........................................................................................................................................................................ 95

XI. RECURSOS HUMANOS ........................................................................................................................................................ 96

A. CULTURA ORGANIZACIONAL ........................................................................................................................................... 96 1. VISIÓN ........................................................................................................................................................................ 96

2. MISIÓN ........................................................................................................................................................................ 96

3. VALORES .................................................................................................................................................................... 96

B. ORGANIGRAMA DEL EQUIPO HUMANO .......................................................................................................................... 97

C. DESCRIPCIÓN DE PUESTOS ............................................................................................................................................ 98

1. GERENTE DE PROYECTO ......................................................................................................................................... 98

XII. ANÁLISIS FINANCIERO ........................................................................................................................................................ 99

A. TERRENO ........................................................................................................................................................................... 99

B. COSTOS DE CONSTRUCCION ....................................................................................................................................... 101

C. INVERSION DEL PROYECTO ......................................................................................................................................... 103

D. INGRESOS POR VENTAS ............................................................................................................................................... 106

E. VIABILIDAD ECONOMICA ............................................................................................................................................... 109

F. VIABILIDAD FINANCIERA ................................................................................................................................................ 111

G. CALCULO DE CUOTA SEGÚN PRESTAMO DEL CLIENTE ............................................................................................. 113

H. ESTADO DE RESULTADOS ............................................................................................................................................ 114

XIII. CONCLUSIÓN ...................................................................................................................................................................... 115

XIV. RECOMENDACIÓNES ......................................................................................................................................................... 117

XV. BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................................................................................................... 119

XVI. ANEXOS ............................................................................................................................................................................... 120

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I. RESUMEN EJECUTIVO

El país de Guatemala ha tenido una tasa de crecimiento por encima del 3 por ciento anual

desde el 2012 y alcanzó el 4.1 por ciento en el 2015. En el año 2017 el país creció un 2.8 por

ciento y se prevé que para el 2018 crezca un 3.8 por ciento, según datos del Banco Mundial,

esto gracias a un manejo Macroeconómico prudente que ha logrado uno de los mejores

desempeños de América latina lo que lo cataloga como unas de las economías más grandes

de Centro América. Con esto datos preliminares, se puede suponer que la economía del país

se encuentra estable, lo que permite generar inversión dentro de él. Los indicadores del sector

de la Construcción han registrado un repunte durante el primer trimestre del presente año, muy

similar a los datos obtenidos al final del 2017, donde el sector cerró con cifras que superaron el

3 por ciento de crecimiento al igual que las ventas inmobiliarias, lo que representan un gran

pilar para la economía guatemalteca. A continuación, se muestra el presente estudio realizado

para poder establecer si es viable o no desarrollar un proyecto de vivienda horizontal en la zona

14 de la ciudad de Guatemala el cual llamaremos torre batzakies.

Dentro del estudio se analiza el impacto internacional en el país como los factores internos que

afectan el crecimiento inmobiliario, realizando estudios económicos, sociales y de normas

actuales del sector, para conocer la rentabilidad del proyecto y de esa forma tomar la decisión

de desarrollarlo. Es importante tomar en cuenta el estudio de mercado para el diseño del

proyecto para que el producto final tenga un resultado positivo.

La ubicación del proyecto y el concepto a seguir pretende llenar las expectativas de un

desarrollo exitoso, estableciendo el grupo objetivo que pueda adquirir un apartamento en este

proyecto. Se analizaran 2 opciones de diseño de apartamentos y en lo financiero se analizara

la mas rentable.

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II. INTRODUCCION

Guatemala posee la tasa de crecimiento poblacional más alta de América latina, ya que en el

año 2000 Guatemala tenía 11 millones de habitantes, el 2013 aumento a 15 millones y para el

2050 se estima que habrá 27 millones de habitantes. De los cuales el 69% de la población es

menor a los 30 años y el 55 por ciento de habitantes está en edad de trabajar, cifra que

aumentará al 68% para el 2050. La ciudad de Guatemala concentra los servicios públicos y

privados, así como las actividades económicas mejor remuneradas.

Por ser su mayoría jóvenes y ser potenciales compradores para adquirir una vivienda en los

próximos años, el sector inmobiliario ha tenido un constante crecimiento, adaptándose a las

distintas necesidades del sector.

Para ordenar estas posibles edificaciones, la Municipalidad de Guatemala regula toda actividad

de construcción bajo el Plan de Ordenamiento Territorial, ordenando y organizando los distintos

sectores donde se ubican posibles desarrollos, respondiendo a su entorno y sector.

El constante crecimiento de la población y la falta de lugares para desarrollar vivienda

tradicional, como viviendas de 2 niveles, ha hecho que los habitantes de la ciudad de Guatemala

vean atractivo el vivir en lugares cercanos al trabajo, pasar menos horas en el tráfico, tener una

vida menos estresante, todos los servicios lo más cerca posible, utilizar menos el vehículo y

caminar en un entorno urbano agradable, en sí, vivir en propiedades que nos brinden todas

estas facilidades, es por ello el crecimiento de Edificaciones Verticales ha venido en aumento,

y el vivir en apartamentos adaptados a todas estas necesidades se ha vuelto un mercado

atractivo tanto para el desarrollador como para el constructor.

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El proyecto que se desarrollará responde a todos estos puntos mencionados, Torre Batzakies

se encontrará ubicado en la zona 14, un sector con mucha plusvalía y donde se han

desarrollado proyectos inmobiliarios de este tipo y que han tenido mucha aceptación. Esta área

de la ciudad ha tenido desde sus inicios un potencial para desarrollar viviendas del segmento

B +, apartamentos de lujo, comercios y oficinas, creando un entorno urbano muy apetecible

para cualquier posible comprado. Posee muchos accesos con toda la infraestructura necesaria

para cumplir con la demanda de la zona. La zona es por su ubicación, un excelente punto para

vivir, ya que posee varios accesos para ingresar o salir del sector.

La municipalidad de Guatemala, por medio del Pot, busca densificar la ciudad, creando

incentivos para que se desarrollen este tipo de proyectos, con el objetivo de mejorar la calidad

de vida de las personas que habitan la ciudad, tratando de vivir en sectores más amigables a

las actividades cotidianas de las personas, estando más cerca de sus trabajos, tratar de utilizar

lo menos posible el vehículo propio.

El proyecto que se analiza presenta todas estas características y responde a la idea de

densificar ubicándolo estratégicamente en un área cercana a los principales servicios, como

trasporte público, agua potable, tiendas de abarrotes, centros comerciales, lugares de

recreación y cerca de edificios corporativos. Al mismo tiempo se un análisis macroeconómico,

para conocer las tendencias económicas internacionales, y como estas influyen en nuestro país,

para determinar el momento adecuado para la realización del proyecto, También se hará un

análisis microeconómico de la Ciudad de Guatemala, y con ello tener claro los factores que

afectan al sector inmobiliario.

Se hará un estudio del mercado para poder establecer el grupo objetivo y las características

que buscan para un proyecto de vivienda como el que se plantea, determinando las áreas

necesarias para cada apartamento, las amenidades, las áreas comunes. Con toda esta

información se obtendrá un cálculo de la inversión y su análisis financiero final para establecer

si el proyecto es viable o no.

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III. PRESENTACIÓN DEL PROYECTO

1. ANTECEDENTES

Para la decisión del tipo de proyecto en venta, se desarrolló un estudio del entorno, como el

análisis de mercado, para conocer a los posibles compradores. Esto surge del interés del

propietario de tener el terreno y obtener mejores utilidades sobre la propiedad. Teniendo en

cuenta que se analizaron diversos negocios antes para el mejor producto a desarrollar, se

estudió la posibilidad de vender el terreno, hacer oficinas, comercios o simplemente alquilar la

propiedad.

La opción de vender el terreno se descartó, ya que la propiedad posee grandes recuerdos para

la familia y no quisieron desligarse de ella, la opción de oficinas y comercio si se analizó, pero

el propietario pretende vivir eventualmente en uno de los apartamentos y no dejar el sector, y

por lo atractivo de la ubicación y el entorno de apartamentos que existe alrededor de la

propiedad, se decidió por analizar una posible torre de apartamentos.

La opción de apartamentos es la que se le eligió, ya que el entorno de su ubicación responde

positivamente al desarrollo de un proyecto de vivienda horizontal. Se eligieron apartamentos

acordes a los metros cuadrados de mayor aceptación en el lugar y esperando tener una mejor

rentabilidad del negocio.

2. PROYECTO

2.1 Ubicación

El proyecto está ubicado en la 10 avenida 15-05 de la zona 14 la Cañada, Ciudad de Guatemala,

cuenta con 721.65 mt2, con unas dimensiones de frente sobre la 10ma avenida con 20.60

metros y de fondo 38.25 metros. La ubicación del proyecto es excelente ya que está en un

sector de vivienda exclusiva dentro de la ciudad, sector conocido como la cañada

Zona 14, lo cual posee accesos sobre la avenida de las Américas o por la 10 avenida de la zona

14.

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Imagen 1. Localización de inmueble (POT, muniguate.com)

Imagen 2. Localización de inmueble (POT,muniguate.com)

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Imagen 3. Consulta c (Pot,muniguate.com)

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2.2 Propuesta

Se desarrollará una propuesta de vivienda Horizontal llamado “Torre Batzakis”, el cual

estará compuesto de una torre de apartamentos de diferentes metrajes de 74 m4 de 2 y

3 habitaciones y una opción más de apartamentos de 60m2 de 2 habitaciones,

dependiendo de cómo se comporte el Mercado, sobre un terreno de 721.65m2.

El proyecto contará con área verde, salón social, área de juegos para niños, business

center.

La torre estará compuesta de 8 niveles de 5 y 4 apartamentos por nivel.

Se proponen los siguientes tipos de apartamentos:

Apartamentos de 74 m4 y una Opción a Futuro de Apartamentos de 61 m2

Es importante mencionar que se hará el estudio financiero con el escenario más crítico,

Apartamentos de 74 m4 para verificar su vialidad, pero en diseño se tendrá la opción del

apartamento de 61 m2 de 2 habitaciones, para un futuro cambio en el mercadeo de la

aceptación del Producto.

3. ANALISIS FODA

A. FORTALEZAS

• Su ubicación es una de las fortalezas vitales del proyecto, ya que se encuentra en una

zona sumamente exclusiva con todos los servicios disponibles, posee varias vías de

acceso y está frente a una calle con mucha afluencia vehicular. Está en un punto céntrico

dentro del sector de la zona 14.

• La zona 14, donde está ubicado el proyecto, es una de las zonas donde aún cuenta con

prestigio dentro del desarrollo urbano de la ciudad, gracias al Plan de Ordenamiento

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territorial, se ha mantenido la plusvalía del sector, ya que actualmente se compone de

diversos edificios de apartamento de segmentos exclusivos, comercios, etc.

• La ubicación del terreno hace que su acceso sea inmediato, a pocas cuadras de vías

principales como la Avenida de las Américas, la 20 calle de la zona 10, las cuales son

vías que desfogan el tránsito de la ciudad y de fácil acceso a la ubicación.

B. DEBILIDADES

• Es probable que el próximo año 2019, por ser un año electoral, la economía general del

país caiga, haciendo que el sector inmobiliario tenga mayor demanda y por ende haga

que el proyecto baje en su rentabilidad o prolongue el tiempo para obtenerla.

• El área donde está ubicado el terreno ha tenido un crecimiento de comercio organizado,

es probable que, en un par de años el complejo este rodeado de actividades comerciales

que interrumpan la tranquilidad de los apartamentos a desarrollar. Afortunadamente el

área es exclusiva con un estrato social b+ y a+, por lo que no se visualice que este

cambie.

• Puede que en un futuro sea un sector solo de oficinas por la oferta y demanda que existe.

C. OPORTUNIDADES

• Desarrollar un proyecto exclusivo, donde le demos mucho potencial al crecimiento joven,

que quiere emprender y vivir solo. Llenar las expectativas del consumidor que quiere

trabajar y vivir en el sector, ya que actualmente existen muchas oficinas en el área.

• La oportunidad que se tiene de aplicar conceptos arquitectónicos modernos, acorde al

sector, creara una ventana atractiva para el posible consumidor, creando una armonía al

entorno.

• Mantener la exclusividad del sector, de acuerdo al diseño del proyecto, pero que los

apartamentos sean accesibles al mercado que nos dirigiremos.

• Tratar de cumplir con algunas normas leed, sin que este sea el giro del edificio.

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D. AMENAZAS

• Panorama político inestable y complicado para las próximas elecciones presidenciales,

lo cual causara incertidumbre general en la población, esto genera que la gente no quiera

invertir.

• Actualmente existe competencia de apartamentos en el sector, ya que es un área de

crecimiento inmobiliario de apartamentos por lo atractivo de la zona, lo que hace que

exista mucha demanda.

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IV. ANALISIS MACROECONOMICO

Para realizar el presente estudio de factibilidad de un edificio de apartamentos, se debe de

analizar la situación internacional, para conocer su impacto en el país y al mercado objetivo del

proyecto, conocer el panorama internacional, permitirá ver la capacidad económica de

inversión.

1. ANÁLISIS INTERNACIONAL

Guatemala está ubicada en la región de Latinoamérica, la cual es la que posee mayor impacto

de crecimiento en el sector inmobiliario y que refleja el comportamiento de la región. Tal y como

lo muestra la siguiente gráfica, se puede percibir un Resurgimiento de la región ya que el

Producto interno Bruto, continua en un constante crecimiento a lo largo del 2018.

.

Imagen 4. Crecimiento América Latina (satista.com)

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Dentro del sector inmobiliario de América latina, es importante verificar el comportamiento de la

región global, sobre las preferencias de Adquirir una Vivienda o Alquilar, lo cual podemos

observar en la siguiente gráfica.

Imagen 5. Tendencia de Vivienda América Latina (bid.com)

Una de las tendencias de la región, según la gráfica anterior es que las personas prefieren

adquirir una vivienda que alquilarla, en promedio el 64% del personal prefieren Comprar una

vivienda que alquilarla. En Guatemala solo un 15% de personas están dispuestas a Alquilar una

vivienda. Esto refleja que las personas prefieren mantener una deuda e irla pagando mes a mes

e invertir en algo propio.

Otros aspectos relevantes para considerar, es el alto déficit de vivienda que existe en

Latinoamérica, en donde podemos encontrar que Guatemala posee un déficit del 67% tomando

en que, para la presente gráfica, se consideran todas las áreas marginadas del país, pero que

dentro de este porcentaje existe un buen número de habitantes con demanda de vivienda con

poder adquisitivo.

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Imagen 6. Familias sin vivienda América latina (bid.com)

2. ANÁLISIS DEGUATEMALA

Es importante realizar un análisis macroeconómico de Guatemala para determinar si es un buen

momento para invertir en el país. Guatemala en los últimos años a demostrado su estabilidad

económica, con un crecimiento constante.

Imagen 7. Crecimiento Económico Anual de Guatemala (banco de Guatemala)

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La economía guatemalteca tendrá un leve crecimiento con respecto al año 2017. Según últimos

informes del Banco de Guatemala indican que hay 11 sectores que sostienen el desarrollo

económico del país, entre los que figura el sector construcción junto con el inmobiliario de

vivienda, ambos con un incremento del 3.4%.

Es importante mencionar que, según la presente gráfica, el mayor porcentaje del producto

interno bruto promedio, lo genera el departamento de Guatemala, pues es donde están

concentradas las mayorías de empresas de servicios, industrias, construcción, etc.

Imagen 8. Generación PIB, por departamento (Banco de Guatemala)

Guatemala ha alcanzado una estabilidad macroeconómica a través del fortalecimiento de las

instituciones y acuerdos de libre comercio internacional. Está ubicada en Centro América, y es

el país con una de las economías más fuertes de esta región. Posee un crecimiento

http://www.prensalibre.com/economia/estos-sectores-de-la-economia-guatemalteca-creceran-en-2018

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La tasa de crecimiento poblacional de Guatemala es de un 2,4 % anual, una de las más altas

de América Latina, según el informe nacional de la Encuesta Mundial de Avances del

Programa de Acción de la Conferencia Internacional de Población y Desarrollo.

Mientras que en el 2000 Guatemala tenía 11 millones de habitantes, en el 2013 aumentó a 15

millones y para el 2050 se estima que habrá 27 millones según informe de (UNFPA).

Imagen 10. Densidad de Población (Ine Guatemala)

De acuerdo con estudios realizados por el Banco mundial de desarrollo, es un país que puede

acelerar su crecimiento económico a través del turismo, comercio e integración regional. Otro

aspecto para considerar es que ha mantenido estabilización en la moneda a través de los años,

ver gráficas.

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Imagen 12. Tipo de Cambio Quetzal frente al Dólar (banco de Guatemala)

A pesar de que en la actualidad Guatemala se encuentra en un panorama político incierto, no

ha afectado la economía del país, y lo vemos reflejado en el crecimiento constante de

desarrollos inmobiliarios como el que se plantea

Imagen 13. Inflación de Guatemala (Banco de Guatemala)

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Imagen 14. Crédito en sector Privado (Banco de Guatemala)

3. INDUSTRIA DE LACONSTRUCCIÓN.

La industria de la construcción en Guatemala continúa siendo favorable a pesar de la baja

inversión en infraestructura y la situación política del país. Se espera un 2018 con cifras

positivas.

Cifras presentadas por la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC), en su boletín

económico No. 42 “Perspectivas 2018”, señalan que el Banco de Guatemala (Banguat), estima

un crecimiento de 2,4% del sector de la construcción durante 2018 y un cierre del presente año

en cifras que llegarían al 3,2%.

Imagen 15. Crecimiento de la Construcción Guatemala (Cámara de la Construcción)

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Los metros cuadrados autorizados en el 2018, aunque han disminuido respecto a los años

anteriores, ha venido en constante crecimientos, como nos muestra la presente gráfica.

Imagen 16. Crecimiento Anual de la Construcción (Banco de Guatemala)

Imagen 17. Confianza Actividad de la Construcción Guatemala (Banco de Guatemala)

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Imagen 18. Crecimiento de la Construcción (Banco de Guatemala)

Imagen 18. Metros cuadrados Autorizados (cámara de la construcción)

La clave de un proyecto es conocer el crecimiento de la construcción en las zonas de influencia

donde estará ubicado, específicamente por zonas.

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Imagen 19. Licencias de Construcción Autorizadas por zonas 2017 (muniguate.com)

Imagen 20. Tendencia por Edad, en Alquilar o comprar un Inmueble (banco de Guatemala)

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V. ANÁLISIS MICROECONÓMICO

Para el análisis microeconómico se analizaron los datos del Departamento de Guatemala, para

así poder tener los datos más certeros de la zona 14 de la ciudad de Guatemala. Dentro del

análisis se observarán estadísticas sociales, económicas, población y de la construcción.

1. POBLACIÓN DEL DEPARTAMENTO DE GUATEMALA

Es importante analizar la población del departamento de Guatemala y así identificar al

segmento al cual impactará el proyecto, y de esa forma comprobar que la tendencia de

crecimiento poblacional continuará y por ello se generará una demanda de vivienda.

Según las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística con base en el censo nacional de

población 2002, la población de Guatemala para el año 2018 es de 17,340,238 habitantes, los

cuales se dividen por departamentos de la siguiente manera:1

https://es.wikipedia.org/wiki/Instituto_Nacional_de_Estad%C3%ADstica_(Guatemala)

https://es.wikipedia.org/wiki/2002

https://es.wikipedia.org/wiki/2015

https://es.wikipedia.org/wiki/Anexo:Departamentos_de_Guatemala_por_poblaci%C3%B3n#cite_note-Jos%C3%A9_Esteban-1

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Imagen 21. Población de Guatemala (Wikipedia.com)

Imagen 21. Población de Guatemala (Wikipedia.com)

El departamento de Guatemala es un Departamento que está ubicado al centro de la república

de Guatemala, su cabecera es la Ciudad de Guatemala y su superficie es de 2,126 km2, posee

17 municipios con una población de 4, 552,191 habitantes, lo que lo convierte en el

departamento más densamente poblado de Guatemala.

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Imagen 21. Departamento de Guatemala (Wikipedia.com)

Imagen 23. Habitantes por Departamento (ine.com)

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La ciudad de Guatemala sigue siendo la más poblada y es la capital del país, con 2,450,212

habitantes, y una superficie de 180 kilómetros cuadrados, lo que nos indica que es una ciudad

en constante crecimiento y demanda de proyectos de este tipo, haciendo atractivo invertir en

desarrollos inmobiliarios ya que siempre tendrá un alto porcentaje de potenciales clientes.

Al revisar estos datos, se tiene un panorama ideal ya que gran parte de la población se

encuentra en edades jóvenes entre los 0 a los 35 años de edad. Esta población eventualmente

generara demanda de vivienda, la cual se reflejará cuando entren en la etapa de la pirámide

población como adultos que buscan una vivienda en donde realizar su vida personal y familiar.

2. ESTADÍSTICA SOCIAL DEL DEPARTAMENTO DE GUATEMALA

Guatemala posee un alto porcentaje de pobreza extrema lo que es necesario analizar dicha

información para conocer si existe o no la posibilidad de desarrollar el proyecto de vivienda.

Imagen 24. Indicador de Pobreza (encovi, ine.com)

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Imagen 24. Indicador de Pobreza por departamento (encovi, ine.com)

Al ver las gráficas anteriores, se puede concluir que un 33.3% de la población del departamento

de Guatemala, se encuentra en un estado de pobreza, pareciera que es un índice alto, pero el

departamento es el más desarrollado del país, por lo que estos indicadores son mejores que el

resto de los departamentos.

Imagen 26. Alquiler o compra en Guatemala (banco de Gautemala)

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Imagen 27. Población bajo línea de pobreza (ine.com)

Aumento de la demanda en la ciudad de Guatemala.

La ciudad de Guatemala ha tenido un crecimiento demográfico muy fuerte, ya que en el año

2002 estaba poblada por menos de 1 millón de personas y en el presente año se estima hay

más de 1.8 millones de habitantes, además ingresan alrededor de medio millón de vehículos

con 1.7 millones de personas adicionales, cada día a la ciudad de Guatemala. Lo cual suma

aproximadamente 3.5 millones de personas que interactúan, consumen recursos y servicios

diariamente en la ciudad. Este crecimiento acelerado en población de la ciudad y la demanda

de servicios diarios de la misma ha superado la oferta de vivienda en los últimos años. Lo que

hace que al haber mayor demanda aumentan los precios.

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Imagen 28. Ingresos por Personas (banco de Guatemala)

3. ESTADÍSTICAS AMBIENTALES

Para mencionar los temas de gran impacto en la ciudad de Guatemala, referente al medio

ambiente, podemos iniciar por el impacto ambiental que genera el parque vehicular actual de

la ciudad de Guatemala, la contaminación visual, auditiva y olor de la ciudad.

Imagen 29. Parque Vehicular por Departamento (muniguate.com)

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Imagen 30. Zonas con más tráfico (prensalibre,com)

La falta de solución para este problema representa una gran oportunidad en el sector

inmobiliario y de ubicación, ya que vivir dentro de la ciudad evitara horas en el tráfico, Esta

medida aumentara en el momento que siga aumentando el parque vehicular.

La contaminación ambiental y auditiva los altos índices de vehículos que circulan en la ciudad,

son las razones por las cuales las personas piensan en no trasladarse a vivir a la ciudad.

4. OTROS COMPONENTES SOCIALES

Familias y Personas que viven solas

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Imagen 31. Personas que Viven solas en Guatemala (ine)

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Imagen 32. Formas de Convivencias (ine)

Imagen 33. Matrimonios en Guatemala (inne)

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Según información del Registro Nacional de Personas, un total de 591 mil 478 nacimientos fueron

registrados durante este período de tiempo, esta cantidad se divide en 422 mil 255 registrados en el 2016 y

169 mil 223 en el año en curso. Este y más detalles, a continuación.

Inscribir el nacimiento de tus hijos en el Registro Nacional de las Personas -RENAP-, les da la oportunidad

de tener acceso a salud, educación y programas sociales. Además, a través del registro, hacen efectivo su

derecho a la identidad, y permite que en un futuro puedan abrir una cuenta bancaria, obtener un crédito, votar

o encontrar empleo.

Datos interesantes

• Según las estadísticas del año pasado, se registró un mayor número de inscripciones de hombres

(214 mil 160) que de mujeres (208 mil 070).

• El mes en el que más inscripciones se realizaron fue en noviembre, cuando se reportaron 37 mil

213.

• De la totalidad de inscripciones, 3 mil 783 de entre el 2016 y lo que va del 2017 fueron realizadas

por padres menores de edad.

• 88 mil 987 fueron realizadas únicamente por la madre.

• El departamento de Guatemala reportó la mayor cantidad de inscripciones frente al departamento

de El Progreso, donde se registró la cantidad más baja.

• 79 mil 721 fueron extemporáneas

• mil 69 fueron de forma judicial

• 12 mil 873 de forma consular

Según UNICEF la inscripción de nacimiento es imprescindible para la protección contra el trabajo infantil,

para proteger a los menores del servicio militar prematuro u obligatorio, para hacer frente al matrimonio

precoz y para reducir la trata de menores.

Matrimonios y divorcios en Guatemala durante 2014 es un artículo que se refiere a la cantidad de

matrimonios y divorcios registrados en el país centroamericano en aquel año. Los datos del Instituto Nacional

de Estadística de Guatemala establecen que en 2017 contrajeron nupcias 79 496 parejas y se divorciaron

5575 (Nacimientos y defunciones en 2014, 2016).

https://wikiguate.com.gt/instituto-nacional-de-estadistica-de-guatemala/

https://wikiguate.com.gt/instituto-nacional-de-estadistica-de-guatemala/

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Según la misma entidad, la mayor cantidad de matrimonios se contabilizaron en el departamento de

Guatemala, con un total de 17 232 casamientos. En el espacio de divorcios, el primer lugar también le

pertenece al departamento de Guatemala, con 2180 separaciones.

En base a la información anterior, se puede concluir que la cantidad de matrimonios ha venido

en aumento en los últimos años, pero este crecimiento no ha sido significativo de un año a otro,

por lo que esta tendencia se mantenga o disminuya. Si se consideran los datos de la población

se puede decir que la tendencia aumentara en un par de años, por lo que aumentara la

demanda de vivienda. El segundo punto es la cantidad de adolescentes que no se casan, pero

prefieren vivir solos, lo cual año con año va en aumento y el tercer punto es la cantidad de

divorcios que se han dado, la cual ha aumentado en los últimos años. La tendencia del mercado

para este tipo de proyecto podría situarse en Jóvenes profesionales, en una edad promedio de

33 años hombres y mujeres 28 años, El tener un promedio de matrimonio en edades de 30

años, plantea un mercado objetivo entre los 28 y 35 años de edad. Por lo que se puede

establecer que son jóvenes económicamente independientes que buscan una vivienda para

desarrollar su futuro,

4.1 ESTADISTICAS DE LA CONSTRUCCION, EN EL MUNICIPIO DE GUATEMALA

En los últimos años, el crecimiento de la construcción en el departamento de Guatemala ha

sido significativo, en relación con la tendencia de años anteriores, esto lo podemos observar a

través de la cantidad de edificios que se han venido construyendo y los que actualmente se

encuentran en construcción.

https://es.wikipedia.org/wiki/Matrimonio

https://wikiguate.com.gt/guatemala-departamento/

https://wikiguate.com.gt/guatemala-departamento/

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Imagen 34. Licencias Autorizadas (cámara de la construcción2018)

En la estadística anterior, se puede observar una leve disminución de las licencias autorizadas,

respecto a los años anteriores, pero las tendencias se han mantenido con respecto a los años

anteriores.

Imagen 34-A. Demanda de Vivienda por zonas (cámara de la construcción2018)

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4.2 NIVEL SOCIOECONOMICO EN LA ZONA 14 DE LA CIUDAD DE GUATEMALA

El nivel socioeconómico en donde se encuentra el proyecto es muy importante ya que esta

información permitirá conocer la capacidad de compra del sector y la cual nos permitirá

establecer el mercado al que debe de ir dirigido el proyecto. En la siguiente imagen se presenta

la zona 14 en un análisis realizado por la municipalidad de Guatemala.

Imagen 35. Zona 14 ciudad de Guatemala (muniguate.com)

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Imagen 36. Zona 14, ubicación Pot (muniguate.com)

La densidad de la población de cada zona influye en el valor y la plusvalía que esta tenga, ya

que las personas lo que buscan muchas veces es accesibilidad a distintos servicios. Si el trabajo

queda muy lejos o si los colegios quedan muy alejados, si el acceso o el trasporte es limitado

en la zona, todas estas son variables importantes que afectan directamente el valor de la tierra,

ya que influye en la movilidad de las personas y la cantidad de horas que las mismas deben

pasar en el tráfico para movilizarse y satisfacer sus necesidades. En la siguiente gráfica

podemos observar la densidad según la zona de la Ciudad de Guatemala.

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Imagen 37. Densidad de Población Guatemala (muiguate.com)

Podemos observar que la zona 14 no aparece entre las 10 primeras zonas pobladas, la cual

posee solamente 35,518 personas que habitan esta zona.

5. VALOR DE SUELO

El comportamiento de precios en la ciudad de Guatemala no es uniforme y la plusvalía no es la

misma en cada zona en la ciudad. Existen varios factores que hacen que estos precios

aumenten. La diferencia de precios se basa en la ubicación, la oferta de servicios, la oferta

laboral, comercios y el acceso a otras demandas habitacionales. Ver la gráfica siguiente.

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Imagen 38. Valor del suelo por zonas (curso de valuadores guatemal)

La ubicación siempre será un factor importante en la determinación de precios, entre más

accesible es una propiedad y más cerca este de todos los servicios, mayor será su plusvalía.

Imagen 39. Ingreso de personas a la Ciudad (muniguate.com)

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Imagen 40. Precio de venta Promedio por zona (cámara de la construcción).

Imagen 40-1. Valor del Suelo Según la Zona (cámara de la construcción).

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VI. ESTUDIO DE MERCADO

1. ANÁLISIS DEL SITIO

El proyecto se encuentra ubicados en una zona de la ciudad de Guatemala muy bien ubicada

por sus accesos, servicios y muy cercano a varios puntos de gran importancia para el

crecimiento familiar como para el desarrollo profesional de las personas que lo habiten.

1.1 UBICACIÓN.

El proyecto se desarrollará en el departamento de Guatemala, Municipio de Guatemala, el cual

colinda al norte con del departamento de Baja Verapaz, al este con los departamentos de Jalapa

y el Progreso, al oeste con los departamentos de Sacatepéquez y Chimaltenango. El

departamento de Guatemala cuenta con una extensión de 2,126 km2, formado por 17

municipios.

Imagen 41. Guatemala (muniguate.com)

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El municipio de Guatemala tiene una extensión territorial de 692 kilómetros cuadrados con una

densidad de 1,600 personas por Kilómetros cuadrado, dando un total aproximado de 1,107,200

de habitantes, según el instituto Nacional de Estadísticas, y no se consideran todas las

personas de los demás municipios que ingresan al área metropolitana de la ciudad,

Imagen 42. Densidad de la Ciudad (muiguate.com)

La mayor parte de los trabajos actuales del departamento de Guatemala, se centralizan en el

área metropolitana la cual se encuentra ya saturada de la infraestructura necesaria para atender

a las personas que la utilizan diariamente. A raíz de esto, empieza a surgir la necesidad de vivir

cada vez más cerca al área de trabajo, creando un crecimiento desordenado y desequilibrado

en los alrededores del municipio. Por esta necesidad de poder tener vivienda en el área de la

ciudad de Guatemala surge la iniciativa de analizar el proyecto en la zona 14 de la ciudad capital

La zona 14 se encuentra al sur de la ciudad. Colinda al norte con la zona 10, al sur con Santa

Catarina Pínula, barranco y el río Pínula al medio. Al este con la zona 15 y al oeste con la 13,

teniendo a la Avenida de Las Américas de por medio. Tiene aproximadamente 540 hectáreas,

equivalentes a 773 manzanas, siendo más o menos 12 caballerías.

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Imagen 44. Zona 14 (munigaute.com)

En esta zona hay un sector exclusivo colindante a la Avenida de Las Américas. Allí encontramos

las colonias Campo Uno y Dos, Bella Aurora, Wunderlich, San José Los Arcos, Las Conchitas,

La Cañada, Elgin y Residenciales. Tiene también edificios altos de apartamentos y oficinas. Las

calles son amplias y los jardines bien cuidados, la arquitectura es moderna y sobria.

Debido a la alta deseabilidad de residir en esta zona, los valores unitarios en dólares son altos

respecto a las demás zonas de la ciudad.

Es importante mencionar que por este sector no transitan líneas de buses urbanos ni

extraurbanos. Esta zona es muy aspiracional, ya que las personas piensan que al residir en

este lugar encontrarán la respuesta al estatus anhelado. La mayoría de los edificios son

grandes, con mucha vegetación y bosques. Además, el barranco del río Pínula le brinda vistas

exclusivas.

El Terreno se encuentra ubicado en la 10 avenía 15-05 de la zona 14 la cañada, le la Ciudad

de Guatemala, departamento de Guatemala. Tiene unas medidas de 20.60 metros de frente y

38.25 metros de fondo, con una superficie de 721.65 metros cuadrados. Su ubicación permite

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que tenga acceso por la Avenida de las Américas y 16 calle o por la 10ma avenida y 19 calle

de la zona 10.

Imagen 46. Imagen googleearth. Localización de terreno (ubicación de terreno)

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1.2 VALOR DEL SUELO

Dentro del ordenamiento territorial que ha establecido la municipalidad de Guatemala, se

han realizado varios análisis de plusvalía de las diferentes zonas, esto con el fin de poder

ordenar de una mejor forma, todos los tipos de construcciones que se dan dentro de la

ciudad. Al hacer este ordenamiento, se determina el valor del suelo y permite conocer cuál

es el potencial del terreno de acuerdo a su ubicación y plusvalía. En la siguientes grafica se

observa la ubicación del terreno y su clasificación dentro del Plan de ordenamiento territorial.

Imagen 47. Localización de inmueble en la zona 14 (muniguate.com)

De acuerdo con los estudios realizados por la municipalidad de Guatemala, el valor

aproximado por metro cuadrado en el sector Oscila entre los $900 a $1200 la vara

cuadrada. Esto permite conocer el crecimiento y plusvalía del área y con ello marcar una

tendencia para comercializar mejor el proyecto. El precio promedio de venta de proyectos

en la zona está en $2,200 m2.

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Ver la siguiente gráfica del comportamiento de precio por zona.

Imagen 48. Valor de la construcción z.14 (cámara de la construcción)

1.3 CONTEXTO URBANO

En los alrededores de la ubicación del terreno, podemos encontrar varios servicios que son

útiles en el día a día para cualquier persona que habite dicha zona. Podemos encontrar,

oficinas, comercios, hospitales, centro de entretenimiento, áreas deportivas, áreas de

recreaciones, lo que hacen del sector una excelente ubicación para vivir. Muy cercano al

Aeropuerto internacional la Aurora,

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Imagen 49. Localización de inmueble en la ciudad (googleearth.com)

2. ANÁLISIS DE ÁREA DE INFLUENCIA

Como mencionamos anteriormente, la ciudad de Guatemala es una de las más pobladas del

país y donde ingresan mayor cantidad de personas a diario, provenientes de los municipios

aledaños, ver siguiente gráfica:

Imagen 50. Área de Influencia (zona 14)

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AREAS DE INLUENCIA PRIMARIAS

Imagen 51. Localización de inmueble (fuente propia)

AREAS DE INFLUENCIA SECUNDARIAS


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3. ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA

Imagen 54. Edificios de Apartamentos del sector z.14 (fuente propia)

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4. ANÁLISIS COMPARATIVO

Para poder determinar el potencial mercado de la zona, se realizó un estudio de Mercado de

los diferentes productos que ofrece el sector de la zona 14, en los alrededores de la ubicación

del terreno, con radio no mayo de 1 km a la redonda, por lo cual encontramos los siguientes

proyectos:

EDIFICIO TIFFANY

Imagen 55. Análisis de Proyectos en la Zona (fuente Inmobilia,com)

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CONDOMINIO LA MIRAGE


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CATANIA APARTAMENTOS


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EDIFICIO UNIO


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CASA ONCE


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EDIFICIO BARLLETA


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EDIFICIO REAL DE LOS FIALLOS


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EDIFICIO ASTI


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EDIFICIO LANTANA


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PLAZA SEGHERA

DEPARTAMENTO TIPO A DEPARTAMENTO TIPO B


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TORRE CATORCE


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QUINTABELLA NORTE


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EDIFICIO BENEVENTO


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EDIFICIO ACOYA


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EDIFICIO NARAMA


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4.1 Análisis comparativo de Proyectos en el Mercado

1. Amenidades

Si se habla de todos los proyectos habitacionales todos cuentan con un área social, área

verde, área para niños y parqueo de visitas por lo que estas cuatro características son

básicas tenerlas dentro de un proyecto. A continuación, se detalla lo que ofrecen el

mercado Inmobiliario en el sector.

Imagen 70. Análisis de Proyectos en la Zona (fuente propia)

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2. Ventas

La zona 14 de la Ciudad Capital ha tenido una gran aceptación de proyectos

habitacionales de Apartamentos desde los inicios del crecimiento de la ciudad, ya que

es una de las primeras zonas en edificar proyectos verticales de vivienda, por su

ubicación. Desde el año 2012 se están presentado propuesta de construcción horizontal,

hasta el día de hoy hay ya más de 19 proyectos en la zona. Dentro de esta tabla se

puede observar cómo han sido aceptados los proyectos y cuales han logrado llegar a su

segmento. Al mismo tiempo permite ver que complejo de apartamentos fue de mayor

agrado para las personas y conocer el porqué de esto. Se estima que el ritmo de ventas

en la zona es de 1 apartamento cada 2 meses por el segmento, costo y metros cuadrados

de los apartamentos.

Imagen 71. Análisis de Proyectos en la Zona 14 (prensalibre.com)

3. Costos

El promedio en metraje en la zona 14 es de 155m2 y en precio es de $2,200. Con estos

datos se puede observar en la gráfica que la mayoría de los proyectos ofrece metrajes

por encima del promedio como también los precios.

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A continuación, se detalle los tipos de proyectos en la zona, con los metros cuadrados

por apartamentos que ofreces, junto con el precio, donde podemos observar los

promedios para el presente estudio.

Imagen 72. Análisis de Proyectos en la Zona 14 Por precio y demanda (fuente propia)

Los metros cuadrados promedio de apartamentos en el sector oscila entre los 155 m2

El precio por metro cuadrado del sector se encuentra entre $2,200.00 dólares/ m2.

4. Análisis de encuestas

Parte del estudio de mercado se realizaron encuestas para poder obtener

retroalimentación de parte del grupo objetivo y así conocer sus necesidades. La encuesta

lo que permite es tener datos que respondan al mercado actual. En base a esto se

realizaron las siguientes preguntas:

Tipo Nombre de proyecto Ubicación 3 DOMITORIOS m2 3 DOMITORIOS 2 DOMITORIOS 1 DORMITORIO PRECIO M2 AMINITIS NIVELESApartamentos Tiffany Z 14 278 M2 278 X 585,000.00$ 2,104.32$ jardín con juegos infantiles,piscina,sauna y gimnacio 14

Apartamentos Condominio La Miraje Z 14 240 M2 215 X 365,000.00$ 1,697.67$ Gimnacio,2 Salones sociales y piscina 16

Apartamentos Catania Z 14 108.00 M2 108 X 245,000.00$ 2,268.52$ 13

Apartamentos Quinta Bella Norte Z 14 120 X 250,000.00$ 2,083.33$ Piscina,Cancha Deportiva, Salón Social,y Balcón 8

Apartamentos Unio Z 14 110 M2 110 X X 185,000.00$ 1,681.82$ Chefs Kitchen,Tool Stock,Salón social,Sky Bar 9

Apartamentos Baltica Z 14 235 M2 235 X 560,000.00$ 2,382.98$ Club social, gimnacio y vigilancia.

Apartamentos El Greco Z 14 198 M2 198 X 450,000.00$ 2,272.73$ Gimancio, salon comunal,area social, y garita en entrada

Apartamentos Ikonia Z 14 135M2 135 X 280,000.00$ 2,074.07$ Gimancio, salon comunal,area social, y garita en entrada 17

Apartamentos Santa Ines Z 14 225 M2 225 X 575,097.06$ 2,555.99$ Piscina,y Gimnacio

Apartamentos Casa Once Z 14 101 M2 95 X X 196,297.78$ 2,066.29$ Piscina,Gimancio,Salon social,y Juegos Infantiles

Apartamentos Barletta Z 14 272.298 M2 250 X -$ Gimancio,Salon social,Juegos Infantiles y deck exterior 12

Apartamentos Real de los Fiallos Z 14 75.00 M2 70 X 145,000.00$ 2,071.43$ Gimancio,Salon social y pozo propio

Apartamentos Asti Z 14 261.00 M2 170 X475,000.00$ 2,794.12$

Lounge NERO, Gimnacio, y Jardin con juegos para niños 22

Apartamentos Lantana Z 14 167.00 M2 145 X 365,000.00$ 2,517.24$ Gimancio,Piscina, business center, y salon social

Apartamentos Acoya Z 14 125 X 166.00 M2 285,000.00$ 2,280.00$ Gimancio,Piscina, business center, y salon social

154.9375 2,203.61$

ANALIS DE PRECIOS Y OFERTA DEL SECTOR Z.14

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6. Edad

7. Estado civil

8. ¿Tiene planificado comprar una vivienda en un plazo de un año?

9. Seleccione las amenidades mínimas que considera para una vivienda.

10. Mencione las amenidades que quisiera dentro del área de vivienda

11. ¿tiene trabajo?

12. ¿en qué zona labora?

13. ¿tiempo que se toma de su trabajo hacia lugar de trabajo?

14. Si decidiera cambiarse de vivienda ¿en qué zona seria?

15. De mudarse a un apartamento ¿cuántos ambientes necesita?

16. Cuantos dormitorios busca

De acuerdo con los resultados en base a la edad se puede determinar que estas oscilan

entre los 26 y los 35 años. El porcentaje de esta edad es el 37% y se toma en cuenta el

porcentaje de la edad entre 33 a 40 años lo cual da un total de 55.

27%

37%

18%

18%

18-25 26-32 33-40 40 en adelante

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Al mismo tiempo se les pregunto si están considerando comprar vivienda dentro de un

año. Este dato es de suma importancia para conocer que un alto porcentaje está

interesado en la compra de vivienda el próximo año.

Las siguientes preguntas fueron realizadas para conocer lo que buscan los posibles

clientes y en qué zonas de la ciudad están dispuestos a buscar estas características.

Con esto se pudo observar que siete zonas son las que sobresalen dentro de la ciudad

y en las que buscan vivir, la zona 14 obtuvo un 18.00% de intención de compra en el

área, que en el estudio salió como la segunda opción.

36%

64%

0%0%

SI NO

9%

28%

18%9%

9%

18%

9%

ZONA 4 ZONA 10 ZONA 11 ZONA 12 ZONA 13 ZONA 14 ZONA 16

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Pregunta importante para el diseño del proyecto es el número de ambientes que buscan

entre 6 a 3 ambientes.

Este resultado es un gran indicado que permite conocer lo que busca el grupo objetivo y

con este dato y el número de dormitorios permite definir de mejor manera el diseño.

Aún hay mercado interesado en apartamentos de una habitación, pero este es muy

pequeño (8%). Ahora bien, apartamentos de 2 y 3 dormitorios tienen un porcentaje de

interés de 34% y 58% respectivamente.

Todos estos datos influenciarán no solo en el diseño, sino que también en el aspecto

financiero ya que definirán la rentabilidad del proyecto. Por esta razón es que dentro del

complejo se ofrecen apartamentos de dos y tres dormitorios.

5. Definición de grupo objetivo

En Guatemala se presentan diversos niveles socioeconómicos, AA, B, C1, C2, C3, D1,

Y D2 (UGAP), los cuales son la segmentación del consumidor. Estos representan la

0% 20% 40% 60% 80% 100%

6 9

3 6

1 3

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capacidad para acceder a un conjunto de bienes y un estilo de vida. Para el proyecto no

se tomó en cuenta la clase marginal. Los niveles de clasificación son:

Establecidos estos niveles socioeconómicos en Guatemala y sobre todo la importancia

de dos elementos de privacidad y seguridad que deben estar presentes en el diseño se

puede determinar el mercado objetivo para el proyecto que se plantea.

Q100,000 A 0.7%

B 1.1% Q61,200

C1 2.9% Q25,600

C2 11.6% Q17,500

C3 17.9% Q11,900

D1 50.7% Q7,200

D2 12.1% Q3,400

NIVEL INGRESOS MENSUALES

A Mayores a Q100,000.00

B Entre Q61,200 hasta Q100,000

C1 Entre 25,600 hasta Q61,200

C2 Entre 17,500 hasta 25,600

C3 Entre Q11,900 hasta Q17,500

D1 Entre Q7,200 hasta Q11,900

D2 Entre Q3,400 hasta Q7,200

} 35.4% (medio C) 584,100

} 1.8% (alto ab) 29,600 Hogares

} 62.8% (bajo D) 1 millón 036 mil

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Dentro del análisis macroeconómico se puede concluir que la mayoría de población en

Guatemala es de edades jóvenes. Dato de gran importancia porque quiere decir que hay

un mercado alto en potencia para viviendas.

Los niveles socioeconómicos C1 y C2 está compuesta en personas entre los 25 y 35

años y son, en conjunto, el 17.50% de la población total en Guatemala. Estos dos

extractos se consideran la clase media los cuales tienen un ingreso promedio de Q21,

500.00 a Q25, 600 (juntando salario familiar o independientes) para poder adquirir una

casa se debe considerar el 30% de ingreso el cual sería en cuotas promedio de Q7,

680.00. ($985.00) dólares. En conclusión, el mercado objetivo es joven, cuyos

integrantes oscilan entre los 25 y 35 años y tienen ingresos de Q21, 550.00. A Q25, 600

VII. ANALISIS JURIDICO

Para poder realizar el proyecto inmobiliario debe tenerse en sociedad la cual maneja los

activos que se invertirán para desarrollo y gestión de este. Tener una empresa permite

no poner en riesgo el patrimonio de la empresa que está involucrada en el desarrollo.

A. Planteamiento de la sociedad.

El proyecto de Apartamentos Torre Batsakis se trabajará bajo una sociedad anónima, la

cual está constituida por el capital dividió y este es representado por acciones. La

sociedad está conformada por un representante legal y dos accionistas, en donde cada

accionista tiene una responsabilidad que va ligada a la cantidad de acciones que posee.

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Para el proyecto “Torre Batsakies” la sociedad estará creada exclusivamente para el

proyecto por lo cual se le denominará: “INMOBILIARIA Batsakies”. Para crear este tipo

de empresas se requiere la siguiente documentación:

- Participación mínimo de dos inversionistas.

- Capital a Invertir: dinero, bienes muebles e inmuebles, todo aquello que sea útil

para el proyecto.

- Definir a que se dedicará la sociedad.

- La participación accionaria de cada inversionista.

- Dirección fiscal.

- Órganos que conforman la sociedad

La sociedad anónima cuenta un capital autorizado y capital pagado. Este último por lo

menos debe ser de Q5, 000.00 ahora bien, el autorizado es la suma máxima que la

sociedad puede emitir en acciones sin necesidad de un aumento capital.

En cuanto la utilidad neta generada del proyecto se debe separar anualmente un 5%

para reserva legal. Esta no puede ser distribuida de ninguna forma hasta el momento de

la liquidación de la sociedad, sin embargo, si puede capitalizarse en el momento que

exceda el 15% del capital al cierre del ejercicio.

B. Terreno

La compra o la Aportación del terreno se debe realizar posterior a la investigación de la

historia de la finca. Toda la información se podrá obtener en el registro general de la

propiedad. Con estos datos se deben de revisar todas las inscripciones de derechos,

anotaciones y cancelaciones que se hubieran dado a lo largo de la existencia del terreno.

Es recomendable solicitar el historial completo de la finca y de ser posible pagar un

avaluó comercial, como referencia de

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La finalidad de la investigación es conocer si el terreno tiene algún gravamen que no

permita la realización del proyecto. A lo largo de este estudio se debe revisar todo aquello

que pueda perjudicar la construcción del proyecto y rectificar que toda la papelería se

encuentre en orden.

C. Licencias y permisos

El ingreso del expediente para la licencia de construcción en la Municipalidad de

Guatemala inicia ingresando el formulario F02 el cual se debe presentar en ventanilla

única municipal. Dentro de este formulario se deben colocar todos los datos solicitados

como también adjuntar los planos del proyecto que se realizara.

Actualmente para ingresar este expediente se debe tener previamente licencias de otras

entidades. Estas son: Ministerio de Ambiente, CONRED, dirección guatemalteca de

aeronáutica civil Ministerio de Salud, y la empresa Municipal de Agua, que en este caso

es Empagua. En el momento que se acepta la papelería se dará número de expediente

y contraseña para poderle dar seguimiento al expediente dentro de la municipalidad. Es

importante mencionar que debemos de contar ya con toda la planificación de las

diferentes Ingenierías (sanitarias, pluviales, eléctricas, estructurales) para el ingreso del

expediente, y asesorarnos bien de un Arquitecto que maneje todos los reglamentos y

requisitos de cada una de estas dependencias para no sufrir contratiempos en el

desarrollo y diseño de la planificación final del proyecto.

Al finalizar extenderá una orden pago; para poder hacer el pago correspondiente de los

derechos de licencia. Con este pago ya se entrega la licencia oficial que tendrá una fecha

de vencimiento. El tiempo aproximado del trámite de una licencia de construcción de este

tipo de proyectos es de aproximadamente 8 a 10 meses, importante tenerlo en cuenta a

la hora de planificar el desarrollo inmobiliario.

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VIII. ANALISIS FISCAL

A. Principales tributos de Guatemala

A continuación, se detallan algunos de los impuestos que conlleva este tipo de proyectos. Con

estos se podrá realizar una planificación financiera para ser eficientes en el pago de tributos

que corresponden desde el inicio del proyecto hasta la entrega del ultimo apartamento.

1. Impuesto sobre la renta (ISR)

Este impuesto es el que se genera sobre los ingresos que obtengan los guatemaltecos

individuales, empresas, extranjeros o personas que vivan en el país. La ley tributaria señala

que existen tres rentas de ingreso a los guatemaltecos. La primera es la renta de actividades

lucrativas, la segunda es la renta de trabajo y la última, la cual es la que aplica en el proyecto,

es la renta capital.

Esta renta de capital es derivada de capital o bien de las ganancias de capital es últimas se

pueden dividir en dos:

A. Capital Mobiliario: rentas de arrendamientos de muebles tangibles o intangibles, distribución de dividendos, constitución o cesión de derechos de uso o goce de muebles.

B. Capital Inmobiliario: arrendamiento de inmuebles, constitución o cesión de derechos o facultades de uso o goce de inmuebles.

C. Ganancias de Capital.

2. Impuesto al valor agregado (IVA)

Este impuesto es el que más genera dinero al estado. La tasa general del IVA es del 12% del

valor del producto o servicio que se esté adquiriendo. El porcentaje ya debe ir dentro del precio

de venta del proyecto.

Se establece el impuesto al valor agregado sobre los actos y contratos gravados por:

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• Venta o permuta de bienes o muebles o derechos reales constituidos sobre ellos.

• Destrucción, pérdida o cualquier hecho que implique falta de inventario.

• La primera venta o permuta de bienes inmuebles.

3. Impuesto de timbres fiscales y papel sellado especial para protocolos (ITF)

Este impuesto surge a través de la creación de documentos con la finalidad de que sea la

comprobación del pago de un bien o suma de dinero. La tasa del impuesto es del 3% el cual se

determina aplicando la tarifa valor de los actos y contratos afectos. Debe ser pagado a través

de timbres fiscales o bien en efectivo en bancos autorizados por la SAT.

Algunos de los documentos afectos son:

• Contratos civiles y mercantiles.

• Documentos otorgados en el extranjero que hayan de surtir efectos en l país.

• La segunda y subsiguiente ventas de bienes inmuebles

4. Impuesto de solidaridad (ISO)

Este impuesto se establece a cargo de personas individuales y jurídicas y otras formas de

organización empresarial. El periodo impositivo es trimestral al igual que el ISR y la tasa es del

1% y esta se debe pagar en el siguiente mes de la finalización de cada trimestre. Este impuesto

se puede acreditar entre sí con el ISR pudiendo obstar en una de las siguientes formas.

• Acreditar ISO acreditado durante los cuatro trimestres del año calendario al pago ISR hasta su agotamiento durante tres años calendario siguiente.

• Acreditar los pagos trimestrales del ISR al pago del ISR al pago del ISO en el mismo año calendario.

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5. Impuesto único sobre inmuebles (IUSI)

Es la contribución que hacen los dueños de inmuebles proporcionan al estado. Este recae sobre

los inmuebles incluyendo terrenos, estructuras, construcciones e instalaciones del inmueble y

sus mejoras. La tasa imponible actual sobre los terrenos se encuentra de la siguiente manera.

ESCALA TASA

Hasta Q2,000.00 exento

De Q20,000.01 a Q70,000.00 2 por millar

De Q20,000.01 a Q70,000.00 6 por millar

De Q70,000.01 en adelante 9 por millar

Para el proyecto se eligió un terreno con un valor mayor a Q7894,449.08 por lo que la tasa

impositiva que se utilizará será la del 9 por millar sobre el valor del terreno. A continuación, se

presenta un cálculo de IUSI para el terreno en cuestión.

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El impuesto del IUSI se debe pagar trimestralmente en conjunto con los pagos del ISR. Pero

este se pagará cuando se reevalúe y se entregue la licencia de Construcción, o en el momento

de la inscripción del régimen de Copropiedad, para que el IUSI del terreno no lo tengamos que

pagar a este precio en los años en que solo estemos planificando el proyecto

AREA DE TERRENO 721.65 M2

1032.76414 VR2

VALOR / VR2 980.00$ $

TOTAL DEL TERRENO 1,012,108.86$ $

TASA IMPOSITIVA 0.9 %

IUSI A PAGAR 9,108.98$

IUSI TRIMESTRAL 2,277.24$

IUSI TRIMESTRAL 4,440.63Q

CALCULO DE IUSI TERRENO REVALUADO

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B. PLANIFICACION FISCAL

a. REGIMEN ISR A UTILIZAR.

Para el presente proyecto, se puede analizar dos opciones, en donde se tiene elegir el

régimen que ayude a determinar un ahorro fiscal considerable. Esto se estudia realizando

un ejercicio financiero que va de acuerdo a las proyecciones de ventas del proyecto. A

continuación, se presente el régimen sobre Utilidades.

Imagen 80. Análisis de ISR sobre utilidades (fuente propia)

ANALISIS FISCAL ISR

VENTAS DEL PROYECTO $6,505,145.69

ENGANCHES 1,858,746.00

COMPLEMENTO DE VENTAS / APTOS Y PARQUEOS $4,336,962.00

(-) COSTO DE VENTAS $4,687,931.91

CONSTRUCCION DE PARQUEOS (DEMOLICION, ESCAB, SOLNAILING) $846,030.41

COSTO DE CONSTRUCCION DE TORRE DE APTOS $1,528,763.51

TERRENO $1,012,108.86

GASTOS ADMINISTRATIVOS $162,628.64

GASTOS DE PLANIFICACION $195,154.37

GASTOS DE PERMISOS Y ESTUDIOS $260,205.83

GASTOS DE COMISIONES Y VENTAS $325,257.28

GASTOS DE PUBLICIDAD (MARKETING) $195,154.37

IMPREVISTOS $162,628.64

UTILIDAD BRUTA $1,817,213.77

GASTOS OPERACIONALES ( OFICINA PEQUEÑA TODO SUBCONTRATADO) $227,680.10

UTILIDAD SIN OPERACIÓN $1,589,533.67

OtROS GASTOS Y PRODUCTOS

INTERESES BANCARIOS $21,052.55

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS $1,568,481.13

ISR 25% S/ UTILIDADES $392,120.28

UTILIDAD NETA $1,176,360.84 18.08%

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En la tabla 80 se puede ver un ISR de $392,120.28, bajo el régimen del 25% sobre

utilidades. Como segunda Opción podemos encontrar el régimen Optativo en

donde se tiene una tasa impositiva del 7% sobre el precio de la venta. Este

porcentaje es mayor al 25% que pide el régimen sobre utilidades, debido a que

ya se tiene el proyecto en construcción.

Es importante mencionar que optar por el régimen sobre 7%de utilidades, al inicio

no se cuenta con altos ingresos, lo que puede dar como resultados una utilidad

negativa y que los gastos se evalúen, tomando el riego que algunos gastos no

sean deducibles, ya que la venta total del inmueble se dará en al momento de la

terminación del producto.

b. METODO 70/30 VENTAS SOBRE ISR

Esta metodología está registrada en el artículo 35 a del decreto 10-2010, Ley de

Actualización Tributaria, que consiste en Dividir el Costo de la Venta (100%) de

un inmueble en dos partes.

La primera es un 70% el cual corresponde a la venta del inmueble y el 30% se

dará por la venta de acciones de las áreas comunes.

Con este método se busca reducir el pago del ISR mediante el traslado de

acciones al propietario por un 30% como máximo.

A continuación, se presenta una tabla como se realizaría el método 70/30

ANALISIS FISCAL 7 % SOBRE EL PRECIO DE LAS VENTAS

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS $1,568,481.13

ISR 7% S/ INGRESOS (VENTAS TOTALES ) $455,360.20

UTILIDAD NETA $1,113,120.93 17.11%

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Análisis del método fiscal 70/30

Con este sencillo análisis, se demuestra que gracias a las ventas de las áreas comunes

como acciones, permite reducir el costo fiscal del proyecto hasta $274,848.20 USD, en

comparación con la primera opción que era de $392,120.28 USD. Con esto se concluye

que la metodología 70/30 sobre el proyecto, podemos tener un ahorro en impuesto de

aproximadamente $117,636.08 USD.

TOTAL VENTAS DE PROYECTO $4,553,601.98 $1,951,543.71

ANALISIS FISCAL ISR 70% 30%

VENTAS DEL PROYECTO $4,553,601.98 $1,951,543.71

ENGANCHES $1,301,122.20 $557,623.80

COMPLEMENTO DE VENTAS / APTOS Y PARQUEOS $3,035,873.40 $1,301,088.60

(-) COSTO DE VENTAS $3,281,552.34 $1,406,379.57

CONSTRUCCION DE PARQUEOS (DEMOLICION, ESCAB, SOLNAILING) $592,221.28 $253,809.12

COSTO DE CONSTRUCCION DE TORRE DE APTOS $1,070,134.46 $458,629.05

TERRENO $708,476.20 $303,632.66

GASTOS ADMINISTRATIVOS $113,840.05 $48,788.59

GASTOS DE PLANIFICACION $136,608.06 $58,546.31

GASTOS DE PERMISOS Y ESTUDIOS $182,144.08 $78,061.75

GASTOS DE COMISIONES Y VENTAS $227,680.10 $97,577.19

GASTOS DE PUBLICIDAD (MARKETING) $136,608.06 $58,546.31

IMPREVISTOS $113,840.05 $48,788.59

UTILIDAD BRUTA $1,272,049.64 $545,164.13

GASTOS OPERACIONALES ( OFICINA PEQUEÑA TODO SUBCONTRATADO) $159,376.07 $68,304.03

UTILIDAD SIN OPERACIÓN $1,112,673.57 $476,860.10

OtROS GASTOS Y PRODUCTOS

INTERESES BANCARIOS $14,736.78 $6,315.76

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS $1,097,936.79 $470,544.34

ISR 25% S/ UTILIDADES $274,484.20 $0.00

UTILIDAD NETA $823,452.59 $470,544.34

UTILIDAD TOTAL $1,293,996.93 19.89%

IMPUESTOS A PAGAR $274,484.20 4.22%

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IX. ANALISIS URBANISTICO

c. Plan de Ordenamiento Territorial

El POT, es un plan establecido por la municipalidad de Guatemala ya hace más de una década

para logar el orden en las construcciones dentro de la ciudad. Lo que genero este ordenamiento

es el balance entre las necesidades de los vecinos y el inversionista, esto se logró a través de

reglas simples que responden a cada una de las áreas de la ciudad de Guatemala.

Los diez objetos del POT según La Municipalidad de Guatemala son los siguientes:

1. Incentivar acceso a la vivienda y diversidad en la oferta de la misma.

2. Promover altas intensidades de construcción donde exista una adecuada oferta de

transporte.

3. limitar construcciones en zonas de alto riesgo y proteger zonas naturales e

históricamente valiosas.

4. Garantizar la participación ciudadana en el ordenamiento territorial local.

5. Garantizar la compatibilidad entre edificaciones y uso e inmuebles cercanos.

6. Incentivar usos del suelo mixto.

7. Crear espacios públicos en alta vitalidad urbana.

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8. Promover una red vial interconectada.

9. Dar certeza al propietario y al inversionista, promoviendo además las prácticas

urbanísticas deseadas a través de los incentivos.

10. Asegurar los recursos necesarios para la inversión municipal.

El POT presenta opciones para poder incrementar la altura de edificación en ciertos sectores.

Esto se puede logar a través del cumplimiento de incentivos los cuales brindan al habitante del

proyecto como a los que pasan por él, tener una mejor calidad de vida y mejor espacio urbano.

Todos estos incentivos pueden incrementar la altura del edificio, pero respetando el cono de

Proximidad para la aviación establecido por la dirección general de aeronáutica civil.

El terreno en que se desarrolla el proyecto es G3 en donde su altura máxima de construcción

es de 16 metros los cuales se pueden ampliar a 24 metros de altura total (permitidos por

aeronáutica).

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1. Zona G3

Este sector lo sitúan en áreas urbanas de la ciudad las cuales componen la mayoría de los

espacios actualmente urbanizados de la ciudad, donde ya predomina la edificación unifamiliar

de mediana densidad por sobre el verde de los jardines, y donde aún no prevalece la vivienda

multifamiliar dentro del mismo lote. El sector de la zona 14, en donde está ubicado el proyecto

pertenece a esta delimitación.

B.Accesos al terreno : Estas son las principales vías de acceso

Proyecto 20 calle 10 Avenida

Boulevard los próceres Avenida las américas

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1. Vecindades

Se realizó vista para poder conocer cómo se encuentra el sector y factores que lo rodean,

con presencia de muchos edificios de apartamentos y estos siendo de mucha altura. Al

mismo tiempo se observó que en las vías principales se presentan centros de

conveniencia, comercio, venta de muebles, ropa, cafeterías y apartamentos de lujo.

Lo interesante de la colonia….

Residencia

Apartamentos

Centros Comerciales

Cancha deportiva

Cafetería

Con esta visual se puede concluir que las colindancias del terreno no serán un problema

para la aceptación del proyecto y este responde a las necesidades del área. Tampoco

se tiene ninguna colindancia que afecte la visual del proyecto. Si es importante recalcar

que l aspecto de la contaminación auditiva se debe de tratar ya que a los alrededores

transitan muchos automóviles.

2. Accesos a servicios básicos

El acceso a los servicios básicos es indispensable para poder determinar la

excelencia del proyecto, si uno de estos llegase a faltar el proyecto no será exitoso

o peor aún no se podrá desarrollar. Los servicios que se analizaron fueron: el

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acceso de agua potable, la conexión de drenajes, el acceso a la energía eléctrica

y la facilidad de recolección de basura.

i. Agua potable

En esta zona se cuenta con agua municipal o bien una empresa externa puede brindar este

servicio. Lo ideal para este proyecto de vivienda es realizar un pozo propio y un sistema de

almacenamiento como cisterna de forma que nunca llegue a faltar agua.

ii. Drenajes

La municipalidad tiene cobertura de drenajes en toda la ciudad de Guatemala, pero se

encuentran saturados. Por lo que dentro del proyecto se tendrá la conexión

correspondiente al drenaje municipal. Es difícil estimar con certeza el costo que tendrá

la conexión a la red municipal, pero se debe contemplar un monto en la inversión

destinado para este rubro el cual se colocará en licencias.

iii. Energía Eléctrica

Alrededor del área del proyecto se cuenta con instalación de la empresa eléctrica pero no

cuenta con la capacidad necesaria para abastecer el proyecto de vivienda que aquí se está

proponiendo. Por esta razón, se debe tomar en cuenta que se necesitara poner los equipos

correspondientes para soportar l proyecto como también pensar en una pequeña planta de

emergencia solamente para el uso de las áreas comunes.

iv. Recolección de basura

En el sector se cuenta con un servicio de recolección de basura. Este es por una empresa

externa a la municipalidad que presta estos servicios y suelen pasar cada dos días. En este

caso, se necesitará realizar un convenio para poder recoger la basura diaria y solamente por

las mañanas.

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X. PLAN DE MARKETING Y FLUJO DE VENTAS

Dentro de esta sección se presentarán y analizarán aspectos de mercadeo para el proyecto. Al

igual se realizarán proyecciones de ventas y estrategias de mercadeo para poder asegurar el

ritmo de venta que responderá al proceso de construcción.

A. Definición del producto

Torre Batsakies es un complejo de vivienda horizontal compuesto por una torre de

apartamentos con 8 niveles de construcción, de los cuales el primero es compartido con las

amenidades. En los ocho niveles se tienen apartamentos de, dos y tres dormitorios, dando

como resultado 2 tipos de apartamentos para el proyecto. Es importante mencionar que todo

el análisis financiero se trabajó con el apartamento de 3 habitaciones 74m2, dejando como

opción futura la incorporación del apartamento de 2 habitaciones 61m2.

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En la siguiente imagen se muestra el apartamento típico de 74 m2, tres habitaciones el cual

está compuesto por 10 ambientes dentro de la vivienda. Sala, comedor, cocina, lavandería,

balcón, dormitorio 1, sala familiar o dormitorio 2, servicio sanitario compartido, dormitorio

principal con baño completo.

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A continuación, se presenta el diseño del apartamento de 61m2, de 2 habitaciones,

como opción de cambio para cuando el Mercadeo lo solicite, Posee 10 ambientes,

Cocina, sala, comedor, lavandería, dormitorio master con wc, + baño, dormitorio 2

con baño, la particularidad de este diseño es que las 2 habitaciones pueden ser

master y el área común esta al centro, funcionaria para compartir el apartamento.

El primer nivel de la torre estará conformado por el área de amenidades y 5 apartamentos

(3 de dos dormitorios). Dentro de las amenidades del complejo son: área verde, área

social, área de juegos, business center, gimnasio y parqueo de visitas.

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En el área de vestíbulo se contará con 2 elevadores conjunto con gradas de emergencia

para así tener un núcleo a lo largo del edificio.

Torre Batsakis, surge como la necesidad del propietario del terreno, el cual quiere invertí

en un desarrollo inmobiliario como el presente trabajo.

LOGO

En base a el concepto del proyecto y la importancia que tendrá dentro del área se diseñó

un logo sencillo que resaltará la letra del nombre del proyecto. Los colores verde y gris

fortalecen el concepto del proyecto, verde que es el resultado de lo amigable con el

medio ambiente y blanco para resaltar el proyecto. El slogan que acompañará el plan de

mercadeo es el siguiente:

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B. Nivel del producto

Se tienen tres niveles de productos básico, real y mejorado. Cada uno de ellos es

importante porque va haciendo más específico el proyecto y permitiendo llegar a

mayor detalle de lo que se quiere lograr.

1. Básico:

El Cliente adquiere un apartamento para vivir.

2. Real:

Nombre : Torre Batsakis

Características: 2 tipos de apartamentos de uno a tres dormitorios, desde 74m2 y otro

de 61 m2 , con 10 ambientes en promedio de cada uno.

Calidad Se mejoran los acabados comparados con la competencia y los precios son más

accesibles por el tamaño de los apartamentos.

3. Mejorado:

Beneficios adicionales

Área Verde

Lavandería por apartamento.

Mejores acabados.

Ubicación privilegiada

Servicios post venta

Mantenimiento del edificio y áreas comunes.

Mantenimiento de jardines.

Seguridad

Distribución

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El proyecto se estará vendiendo a través de salas de ventas, apartamento modelo,

ferias inmobiliarias, página web, medios escritos.

C. Estrategia del producto

1. Diferenciación

El proyecto se impulsará a través de dar a conocer los beneficios que ofrece el

edificio y el mismo tiempo presentar el diferenciador para resaltar versus a la

competencia.

2. Segmentación

Para poder tener una armonía dentro del edificio se deberá conocer bien al

grupo objetivo de manera que se pueda tener una buena segmentación de sus

necesidades. Tener esa segmentación permitirá el funcionamiento adecuado de

las torres.

D. Canales de distribución

Se contempla tener un canal principal de distribución y venta del producto a

través de salas de venta y apartamento modelo. Esto se logrará a través de

página social, web y medios escritos donde los clientes podrán contactar sin

problema el equipo encargado este equipo deberá darles seguimiento

correspondiente a los clientes y poderles brindar toda la información necesaria y

facilidades para que puedan invertir en el proyecto.

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E. Estrategia de ventas

D. Se implementará salas de ventas, apartamento modelo, publicidad por medios escritos y sobre todo se participará en ferias inmobiliarias. El mercadeo se expandirá en revista para que pueda llegar al cliente objetivo.

E. Dentro del departamento modelo se presentará el departamento tal cual se venderá, eso quiere decir que tendrá todos los acabados que se ofrecen al cliente.

F. Crear una relación con el cliente en donde se puedan presentar todos los beneficios y necesidades que se espera satisfacer con el proyecto.

F. Promoción

A lo largo de la construcción del edificio se realizarán promociones de venta para poder

mantener ventas constantes a lo largo de los meses de ejecución. Claro que este tipo de

promociones no deben olvidar al usuario final de manera que siempre se tenga claro qué

clase de promociones hacer para atraerlo a vivir en el sector.

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XI. RECURSOS HUMANOS

El tener un equipo de recursos humanos correctamente capacitado para poder atender las

diferentes tareas y obligaciones que se le confieren a cada uno de los trabajadores es de suma

importancia para poder llegar correctamente al cliente final

1. Cultura organizacional

i. Visión

Ofrecer siempre el mejor servicio a través del orden, puntualidad e

iniciativa.

ii. Misión

Ser una empresa donde la excelencia se transmita a través de la armonía

de los proyectos y la atención a nuestros clientes para así logar innovar y

sobresalir dentro del mercado.

iii. Valores

Los valores de la empresa van junto a la excelencia y la búsqueda del

éxito. Estos son los valores que van a hacer de cada uno, como de todos,

mejores personas.

G. Excelencia:

Brindar servicios que superen las expectativas del cliente, buscar siempre la iniciativa.

H. Trabajo en equipo:

Trabajar por un fin común a través de la unión y entrega a cada uno de los principiantes

dentro del proyecto como fuera de él.

I. Integridad:

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B. Organigrama del Equipo Humano

Para este proyecto se presenta un organigrama el cual está dirigido al proyecto por una

persona, que es el Director General, sin esta persona no se podrán tomar decisiones de gran

importancia. Al mismo tiempo, se desglosa el equipo encargado del proyecto en donde el

gerente del proyecto será el único administrador y responsable de que el proyecto sea exitoso.

El director General, tendrá a su cargo a la asistente y a los jefes de Planificación, Jefes de

Mercadeo y al Project Manajer, pues todos estos servicios se subcontratarán, teniendo cada

uno a su cargo el seguimiento de cada una de las actividades relacionadas directamente con

cada puesto.

DIRECTOR GENERAL

Jefe.Planificacion

Jefe. Mercadeo

Project Manajer

Asistente

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C. Descripción de puestos

1. Gerente de proyecto

Información general del puesto Horario: 8:30 – 18:00

(Puede extenderse según necesidad del proyecto). Salario: Q17, 000.00 – Q24, 000.00 Edad: 28 a 35 años Género: indiferente Estudio Mínimo: Maestría Experiencia laboral: 5 años en proyectos similares.

Descripción del puesto Enfocado en la administración y seguimiento del proyecto a

construir. Debe reportar las diferentes actividades que se están

trabajando durante la construcción como también los flujos del

proyecto, contrataciones, etc. Tarea principal es la planificación,

supervisión y ejecución.

Funciones Generales Tener la capacidad para administrar los tiempos, costos y

seguimiento de los diferentes aspectos que engloba la

construcción. Elaborar reportes de los avances para llevar control

sobre las operaciones que pueden afectar el presupuesto.

Funciones Especificas Elaboración de cronograma del proyecto.

Realización de licitaciones.

Control de avance y cumplimiento del proyecto, en cuanto a la

planificación.

Cierre de contratos.

Estados financieros del proyecto a lo largo de la ejecución.

Competencias Liderazgo.

Capacidad de negociación.

Habilidades en gestión de proyectos.

Habilidad interpersonal.

Responsabilidad, puntualidad, orden.

Compromiso con todo lo que compete al proyecto.

Responsabilidades Conocimiento en el avance del proyecto y personal dentro de él.

Regular costos, pagos y flujos de caja del proyecto.

Conocer normas de seguridad industrial.

Puntualidad con entregables a clientes.

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XII. Análisis financiero

Luego de haber presentado todos los aspectos cualitativos para el proyecto se realizará

un análisis financiero, para poder establecer, y verificar todo lo mencionado con

anterioridad, si es factible realizar el proyecto inmobiliario bajo las condiciones que se

presentan actualmente.

A continuación se presentará el análisis financiero del proyecto en donde se hará

referencia a índices actuales de construcción y venta de vivienda horizontal.

A.Terreno

El proyecto se desarrollará en un terreno de 721.65 metros cuadrados en donde

se tiene un índice de edificabilidad según Pot G3 ampliada de 4.0, lo que permite

construir un área máxima de 2,886.60 metros cuadrados. Es importante

mencionar en ciertas ocasiones la Municipalidad permite llegar a la altura de los

edificios que se encuentran cercanos al área a desarrollar, por esta razón se

puede ampliar el índice de edificabilidad del terreno a 4 dando como resultado

2,886.60 metros cuadrados de construcción sin incluir los Sotanos.

DIRECCIÓN 10 AVENIDA 15-05 ZONA 14 LA CAÑADA TIPO CAMBIO 7.80

MUNI GUATE POT G-3

PROYECTO

TERRENO DIM M2 V2 PRECIO

AREA DE TERRENO 20.58 X 38.25 721.65 1032.76414 980.00$

AREA PERMEABLE 10% 72.165

PLANTA EDIFICABLE 649.485

POT G3- INCENTIVO 100% 4

EDIFICABLE SIN SOTANOS 2,886.60 2,886.60$

AREA COSTRUCCION TORRE 2,846.00

1,012,108.86$

TORRE BATSAKIES ZONA 15

TOTAL

100


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Asumiendo que el complejo tendrá un 100% de ocupación con 1 torre de 8 niveles,

se tendrá un total de 2,846 metros cuadrados de construcción + 1,575 metros

cuadrados de los sótanos. El terreno tiene un costo actual de $1,012,108.86USD,

dato que se incorporó en el análisis. Del total de ingresos el terreno representa un

15.56% lo que lo hace atractivo para la inversión.

En base a la edificabilidad del proyecto y las áreas que nos permiten construir, según el POT,

se logro determinar que el proyecto contara con 8 niveles de apartamentos, 2.2 sótanos. Los

primeros niveles del proyecto tendrán 5 apartamentos de 74m2 y el resto de los niveles 4

AREAS AREA TOTAL AREA APTOS BALCONES TOTAL / APTO APTO X NIVE CICULACION / NIVEL TOTAL NIVEL A/VENTIBLE/NIVEL edificable/pot ciculacion

8 328 70 4 74 4 32 328 296 9.76%

7 328 70 4 74 4 32 328 296 9.76%

6 328 70 4 74 4 32 328 296 9.76%

5 328 70 4 74 4 32 328 296 9.76%

4 328 70 4 74 4 32 328 296 9.76%

3 402 70 4 74 5 32 402 370 7.96%

2 402 70 4 74 5 32 402 370 7.96%

1 402 70 4 74 5 32 402 370 2846.00 7.96%

S1 649.485

S2 649.485

S3 276.03

TOTAL CONSTRUCCION PROYECTO 4421 592 35 256 2846 2590 256 9.08%

RESUMEN M2 V2 PRECIO TOTAL $ TOTAL Q %

AREA DE TERRENO 721.65 1032.76414 1,012,108.86$ 7,894,449.08Q 15.56%

VALOR V2 DEL SECTOR 980.00$

TOTAL CONSTRUCCION 4,421.00 2,374,793.92$ 18,523,392.57 36.51%

COSTO PROMEDIO CONST 537.16$

AREA DE APTOS PROMEDIO 70

TOTAL APTOS 35

PRECIO VENTA M2 PROM 2,184.99$

VENTA DE APTOS TOTALES APTOS + CICULACIONES 2846 6,218,471.85$

VENTA DE PARQUEOS TOTALES 1575 390.00$ 614,247.87$

VENTA TOTAL PROYECTO 6,505,145.69$ 50,740,136.36Q 100%

GASTOS ADMINISTRATIVOS 162,628.64$ 1,268,503.41Q 3%

GASTOS PLANIFICACION 195,154.37$ 1,522,204.09Q 3.0%

GASTOS DE PERMISOS Y ESTUDIOS 260,205.83$ 2,029,605.45Q 4%

COMISIONES VENTAS 325,257.28$ 2,537,006.82Q 5%

PUBLICIDAD 195,154.37$ 1,522,204.09Q 3%

IMPREVISTOS 162,628.64$ 1,268,503.41Q 3%

UTILIDAD 1,817,213.77$ 14,174,267.43Q 28%

101


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apartamentos de 74m2, esto para maximizar la edificabilidad completa del terreno. Los sotanos

no se consideran edificables para el Plan de Ordenamiento territorial.

En base a lo anterior, se pudo determinar las áreas vendibles y los porcentajes que

tendría cada rubro dentro del proyecto, según los siguientes costos de construcción.

2. Costo de construcción

Dentro de estos costos se tomaron en cuenta los precios del mercado actual bajo

indicadores recientes del sector de la construcción. Al mismo tiempo se incluyeron todos

los trabajos necesarios para la preparación previa dentro del terreno. Los costos de los

sótanos son mas bajos, pero para efectos del presente estudio se dejaron al mismo

RESUMEN M2 V2 PRECIO TOTAL $ TOTAL Q %

AREA DE TERRENO 721.65 1032.76414 1,012,108.86$ 7,894,449.08Q 15.56%

VALOR V2 DEL SECTOR 980.00$

TOTAL CONSTRUCCION 4,421.00 2,374,793.92$ 18,523,392.57 36.51%

COSTO PROMEDIO CONST 537.16$

AREA DE APTOS PROMEDIO 70

TOTAL APTOS 35

PRECIO VENTA M2 PROM 2,184.99$

VENTA DE APTOS TOTALES APTOS + CICULACIONES 2846 6,218,471.85$

VENTA DE PARQUEOS TOTALES 1575 390.00$ 614,247.87$

VENTA TOTAL PROYECTO 6,505,145.69$ 50,740,136.36Q 100%

GASTOS ADMINISTRATIVOS 162,628.64$ 1,268,503.41Q 3%

GASTOS PLANIFICACION 195,154.37$ 1,522,204.09Q 3.0%

GASTOS DE PERMISOS Y ESTUDIOS 260,205.83$ 2,029,605.45Q 4%

COMISIONES VENTAS 325,257.28$ 2,537,006.82Q 5%

PUBLICIDAD 195,154.37$ 1,522,204.09Q 3%

IMPREVISTOS 162,628.64$ 1,268,503.41Q 3%

UTILIDAD 1,817,213.77$ 14,174,267.43Q 28%

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precio de la torre, ya que estos deberán de incluir los trabajos preliminares de demolición,

excavación, protección a colindancias, etc.:

De acuerdo a los acabados se analizó de acuerdo a los estándares para el grupo objetivo, C1 y

C2. La calidad de estos son de gran importancia para la percepción del cliente, ya que

dependiendo de estos el apartamento será de mayor agrado.

1 TORRE DE EDIFICIO Q/m2 $/m2

A OBRA GRIS 1,350.00Q $182.43

B INST. ELECTRICAS 265.00Q $35.81

C INST. HIDROSANITARIAS 275.00Q $37.16

D ACABADOS 1,600.00Q $216.22

E EQUIPAMIENTO (ELEV,BOM.CISTERNAS) 485.00Q $65.54

3,975.00Q $537.16

2 SOTANOS DE EDIFICIO Q/m2 $/m2

F OBRA GRIS 1,670.99Q $225.81

G ACABADOS SOTANOS 255.00Q $34.46

1,925.99Q $260.27

3 MOVIMIENTO TIERRAS Q/m2 $/m2

H Excavación m3 75.00Q $10.14

I Soil Nailing m2 885.00Q $119.59

960.00Q $129.73

PRECIOS ESTIMADOS DE PROYECTOS SIMILARES

TOTAL CONSTRUCCION TORRE $537.16

TOTAL CONSTRUCCION SOTANOS $390.00

INDICADORES DE REFERENCIA + - 5%

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La tabla anterior, presenta el análisis del proyecto con los costos de la

construcción, derivado de los indicadores anteriores. Costo promedio de

Construcción $537.16 USD el m2

Cada uno de estos valores, utilizado para la estimación, se deberá modificar en el

momento que se haga el presupuesto en base a un diseño 100% establecido.

Esto se debe a que estos costos son estimados de acuerdo a precios del mercado

actual.

3. Inversión del proyecto

A continuación se puede observar una perspectiva general del costo del proyecto en donde se

toma en cuenta el terreno, la construcción, , Licencias, gastos jurídicos, comerciales y mercadeo.

Se debe recalcar que estos datos son estimaciones y permiten dar una referencia del costo total

del proyecto, pero se debe considerar que en el momento de realizar el proyecto deben

corroborarse estos datos.

COSTOS DE LA CONSTRUCCION A DETALLE

RUBRO M2 PRECIO TOTAL

1 CONSTRUCCION DE PARQUEOS (DEMOLICION, ESCAB, SOLNAILING)1,575.00 $537.16 $846,030.41 13.01%

2 COSTO DE CONSTRUCCION DE TORRE DE APTOS 2,846.00 $1,528,763.51 23.50%

A OBRA GRIS 1350 $182.43 $519,202.70

B INST. ELECTRICAS 265 $35.81 $101,917.57

C INST. HIDROSANITARIAS 275 $37.16 $105,763.51

D ACABADOS 1600 $216.22 $615,351.35

E EQUIPAMIENTO (ELEV,BOM.CISTERNAS) 485 $65.54 $186,528.38

3 TERRENO 1032.76414 980 $1,012,108.86 15.56%

4 GASTOS ADMINISTRATIVOS $162,628.64 2.50%

5 GASTOS DE PLANIFICACION $195,154.37 3.00%

6 GASTOS DE PERMISOS Y ESTUDIOS $260,205.83 4.00%

7 GASTOS DE COMISIONES Y VENTAS $325,257.28 5.00%

8 GASTOS DE PUBLICIDAD (MARKETING) $195,154.37 3.00%

9 IMPREVISTOS $162,628.64 2.50%

10 UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS $1,817,213.77 27.94%

TOTAL VENTAS DE PROYECTO $6,505,145.69 100.00%

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Con estos datos podemos determinar el costo promedio de la construcción y el precio de

venta según el mercado. Como hemos venido mencionando, el promedio de venta en el

sector está a un valor de $2,200 USD m2, para efectos del presente análisis se utilizará

$2,184.99.

A continuación, se desglosa, acorde a las áreas vendibles, los ingresos por apartamento

y el precio de los parqueos:

COSTOS DE LA CONSTRUCCION A DETALLE

RUBRO M2 PRECIO TOTAL

1 CONSTRUCCION DE PARQUEOS (DEMOLICION, ESCAB, SOLNAILING)1,575.00 $537.16 $846,030.41 13.01%

2 COSTO DE CONSTRUCCION DE TORRE DE APTOS 2,846.00 $1,528,763.51 23.50%

A OBRA GRIS 1350 $182.43 $519,202.70

B INST. ELECTRICAS 265 $35.81 $101,917.57

C INST. HIDROSANITARIAS 275 $37.16 $105,763.51

D ACABADOS 1600 $216.22 $615,351.35

E EQUIPAMIENTO (ELEV,BOM.CISTERNAS) 485 $65.54 $186,528.38

3 TERRENO 1032.76414 980 $1,012,108.86 15.56%

4 GASTOS ADMINISTRATIVOS $162,628.64 2.50%

5 GASTOS DE PLANIFICACION $195,154.37 3.00%

6 GASTOS DE PERMISOS Y ESTUDIOS $260,205.83 4.00%

7 GASTOS DE COMISIONES Y VENTAS $325,257.28 5.00%

8 GASTOS DE PUBLICIDAD (MARKETING) $195,154.37 3.00%

9 IMPREVISTOS $162,628.64 2.50%

10 UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS $1,817,213.77 27.94%

TOTAL VENTAS DE PROYECTO $6,505,145.69 100.00%

C ) Determinando parqueos por apartamento / rentabilidad

Proyecciones mt2 # aptos mts2 x Apto Valor mt2 Apto totales %

Ingreso promedio por Apto. 2,590.00 35 74 2,184.99$ 161,689.01$ 100%

Venta de parqueos 2.00 12,086.15$ 24,172.30$

185,861.31$

Costo Promedio por Apartamento 2,590.00 35 74 537.16$ 39,750.00$

Total de Parqueos Necesarios 70

Total en Mts2 por Parqueo (con calles) 4 22.5 1,575.00 70 22.50 537.16$ 12,086.15$ 63,922.30$ 34.39%

Total Area de Sotanos Necesarios 1,575.00 2 PARQUEOS 24,172.30$

Sotanos Necesarios (sobre areas total)2.5 2.42

Costo fijo 10% 6,392.23$ 3.44%

Rentabilidad por Apartamento 2,590.00 35 97 946.89$ 91,374.48$ 49.16%

utilidad x m2 apto

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El total de ingresos por Apartamento + 2 parqueos se desglosa de la siguiente manera:

El precio de venta se toma de proyectos similares en el sector, teniendo los siguientes resultados,

para ingresos por ventas y el costo de la construcción,

Se estima tener un ingreso por ventas de $6,505,145.69 USD, y un costo de la construcción de

$2,374,793.92 USD, que será un 37% del total de las ventas.

En análisis financiero se trabajará para el escenario mas crítico, es decir para un proyecto de 4

años, si el análisis es favorable, quiere decir que si se hace en menos tiempo seria mas rentable.

Se estima que el primer año se diseñe, planifique, se obtengan todos los estudios y el permiso

VENTA DE PARQUEOS VENTA DE APARTAMENTOS

COSTO DE SOTANOS 846,030.41 VENTA DE APTO 161,689.01$

CANTIDAD DE PARQUEOS 64 12,086.15 M2 74.00$

PRECIO X PARQUEO 12,086.15 VENTA/M2 2,184.99$

2 PARQUEOS POR APTOS 24,172.30

PARQUEOS X APTOS 2.00$

PRECIO DE PARQUEOS 12,086.15$

TOTAL POR APTOS 24,172.30$

TOTAL VENTA POR APTO + PARQUEOS 185,861.31$

Ejemplo proyecto cercano M2 VALOR PRECIO/PROM

Edificio tipo A (Quinta Bella Norte) 123 250,000.00$ 2,032.52$

Edificio tipo B (Acoya ) 140 265,000.00$ 1,892.86$

Edificio tipo C (Benevento) 110 300,000.00$ 2,727.27$

Totales 373 815,000.00$ 2,184.99$

Incremento precio por venta % 0% -$

Total de ingresos (total aptos proyectados) 2,184.99$ 2,590.00 5,659,115.28$

Total de Ingresos venta de parqueos 537.16$ 1,575.00 846,030.41$ 6,505,145.69$ 100.00%

Costo Estimado de construccion (Aptos y Parqueo) 537.16$ 4,421.00 2,374,793.92$ 37%

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de la licencia, El segundo año, se iniciaran las ventas y a mediados se empiece a construir, la

construcción durara 18 meses. Al tercer y cuarto año se termina la construcción y por ende las

ventas.

En la gráfica anterior se presenta el porcentaje de avance por años, según la obra final

En la gráfica anterior se plantean los fondos de donde nos apoyaremos para la

construcción

4. Ingresos por ventas

De acuerdo con el análisis de ventas va de la mano de un plan de mercadeo en

donde se trabajará para poder mantener un ritmo de venta durante la

Costo Avance de construcción AÑOS % Avance Costo

Sotano y Obra Gris 1 15% 356,219.09$

Sotano y Obra gris 2 15% 356,219.09$

Obra gris y Acabados 3 35% 831,177.87$

Obra gris y acabados 4 35% 831,177.87$

Totales 100% 2,374,793.92$

D Determianción de Financiemiento Flujo de Efectivo

Total costo de construcción 100% 2,374,793.92$

Capital Propio 25% 593,698.48$

Financiamiento Bancario 6% 140,350.32$

Venta de apartamentos en planos 69% 1,640,745.12$

Total Capital Ajeno 75% 1,781,095.44$

Total de Capital Propio 25% 593,698.48$

Distribucion de Financiamiento Bancario Años % Costo

Sotanos y Obra gris 1 35% 49,122.61$

Sotanos y Obra Gris 2 35% 49,122.61$



Totales 100% 140,350.32$

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construcción. Como se mencionó anteriormente, se trabajará de acuerdo con

épocas del año, haciendo énfasis en promociones y publicidad escrita para

fortalecer las salas de venta y el apartamento modelo. Se plantea obtener

ingresos en planos para empezar a financiar el proyecto, solicitando un 30% de

enganche para que el préstamo a los bancos sea menor, por tal razón el ritmo de

ventas lo analizaremos bajo para verificar cómo se comporta el modelo financiero.

Se estima que en la zona 14 se vende un apartamento cada mes, pero para

efectos del análisis se trabajaran las primeras 7 ventas por año.

Tabla de ventas por año, enganche y precio por descuentos.

AÑO

NO.

APTO

VALOR BRUTO

VENTA

%

DESCTO

VALOR

DESCTO

VALOR

NETO

%

EGANCHE

VALOR

EGANCHE MESES

VALOR

MES VALOR ENTREGA

1 1 186,000.00 -10% -18600 167,400.00 30% 50,220.00 48 1,046.25 117,180.00

1 2 186,000.00 -10% -18600 167,400.00 30% 50,220.00 48 1,046.25 117,180.00

1 3 186,000.00 -10% -18600 167,400.00 30% 50,220.00 48 1,046.25 117,180.00

1 4 186,000.00 -10% -18600 167,400.00 30% 50,220.00 48 1,046.25 117,180.00

1 5 186,000.00 -10% -18600 167,400.00 30% 50,220.00 48 1,046.25 117,180.00

1 6 186,000.00 -10% -18600 167,400.00 30% 50,220.00 48 1,046.25 117,180.00

1 7 186,000.00 -10% -18600 167,400.00 30% 50,220.00 48 1,046.25 117,180.00

2 8 186,000.00 -7% -13020 172,980.00 30% 51,894.00 36 1,441.50 121,086.00

2 9 186,000.00 -7% -13020 172,980.00 30% 51,894.00 36 1,441.50 121,086.00

2 10 186,000.00 -7% -13020 172,980.00 30% 51,894.00 36 1,441.50 121,086.00

2 11 186,000.00 -7% -13020 172,980.00 30% 51,894.00 36 1,441.50 121,086.00

2 12 186,000.00 -7% -13020 172,980.00 30% 51,894.00 36 1,441.50 121,086.00

2 13 186,000.00 -7% -13020 172,980.00 30% 51,894.00 36 1,441.50 121,086.00

2 14 186,000.00 -7% -13020 172,980.00 30% 51,894.00 36 1,441.50 121,086.00

3 15 186,000.00 -5% -9300 176,700.00 30% 53,010.00 24 2,208.75 123,690.00

3 16 186,000.00 -5% -9300 176,700.00 30% 53,010.00 24 2,208.75 123,690.00

3 17 186,000.00 -5% -9300 176,700.00 30% 53,010.00 24 2,208.75 123,690.00

3 18 186,000.00 -5% -9300 176,700.00 30% 53,010.00 24 2,208.75 123,690.00

3 19 186,000.00 -5% -9300 176,700.00 30% 53,010.00 24 2,208.75 123,690.00

3 20 186,000.00 -5% -9300 176,700.00 30% 53,010.00 24 2,208.75 123,690.00

3 21 186,000.00 -5% -9300 176,700.00 30% 53,010.00 24 2,208.75 123,690.00

3 22 186,000.00 -5% -9300 176,700.00 30% 53,010.00 24 2,208.75 123,690.00

3 23 186,000.00 -5% -9300 176,700.00 30% 53,010.00 24 2,208.75 123,690.00

3 24 186,000.00 -5% -9300 176,700.00 30% 53,010.00 24 2,208.75 123,690.00

4 25 186,000.00 0% 0 186,000.00 30% 55,800.00 12 4,650.00 130,200.00

4 26 186,000.00 0% 0 186,000.00 30% 55,800.00 12 4,650.00 130,200.00

4 27 186,000.00 0% 0 186,000.00 30% 55,800.00 12 4,650.00 130,200.00

4 28 186,000.00 0% 0 186,000.00 30% 55,800.00 12 4,650.00 130,200.00

4 29 186,000.00 0% 0 186,000.00 30% 55,800.00 12 4,650.00 130,200.00

4 30 186,000.00 0% 0 186,000.00 30% 55,800.00 12 4,650.00 130,200.00

4 31 186,000.00 0% 0 186,000.00 30% 55,800.00 12 4,650.00 130,200.00

4 32 186,000.00 0% 0 186,000.00 30% 55,800.00 12 4,650.00 130,200.00

4 33 186,000.00 0% 0 186,000.00 30% 55,800.00 12 4,650.00 130,200.00

4 34 186,000.00 0% 0 186,000.00 30% 55,800.00 12 4,650.00 130,200.00

4 35 186,000.00 0% 0 186,000.00 30% 55,800.00 12 4,650.00 130,200.00

6,510,000.00 -314340 6,195,660.00 30% 1,858,698.00 4,336,962.00

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Después de los resultados por año se obtiene el resumen por enganche y valores

finales obtenidos.

En resumen, el primer año venderíamos 7 unidades, el segundo año otras 7

unidades, el tercer año 10 unidades y el cuarto año 11, para un total de 35

apartamentos vendidos en los 4 años. Un ritmo de ventas conservador para el

análisis preliminar del proyecto.

-10% -7% -5% #N/A

APTOS VENTA 7.0 7.0 10.0 11.0 35.0

NO. DE APTOS 7.0 14.0 24.0 35.0 35.0

AÑO PROYECTADO 0 1 2 3 4 4

NO. APTOS/ MESES AÑO 0 12 12 12 12 48 %

1 0 12,555.00 12,555.00 12,555.00 12,555.00 50,220.00

2 0 12,555.00 12,555.00 12,555.00 12,555.00 50,220.00

3 0 12,555.00 12,555.00 12,555.00 12,555.00 50,220.00

4 0 12,555.00 12,555.00 12,555.00 12,555.00 50,220.00

5 0 12,555.00 12,555.00 12,555.00 12,555.00 50,220.00

6 0 12,555.00 12,555.00 12,555.00 12,555.00 50,220.00

7 0 12,555.00 12,555.00 12,555.00 12,555.00 50,220.00

8 0 17,298.00 17,298.00 17,298.00 51,894.00

9 0 17,298.00 17,298.00 17,298.00 51,894.00

10 0 17,298.00 17,298.00 17,298.00 51,894.00

11 0 17,298.00 17,298.00 17,298.00 51,894.00

12 0 17,298.00 17,298.00 17,298.00 51,894.00

13 0 17,298.00 17,298.00 17,298.00 51,894.00

14 0 17,298.00 17,298.00 17,298.00 51,894.00

15 0 26,505.00 26,505.00 53,010.00

16 0 26,505.00 26,505.00 53,010.00

17 0 26,505.00 26,505.00 53,010.00

18 0 26,505.00 26,505.00 53,010.00

19 0 26,505.00 26,505.00 53,010.00

20 0 26,505.00 26,505.00 53,010.00

21 0 26,505.00 26,505.00 53,010.00

22 0 26,505.00 26,505.00 53,010.00

23 0 26,505.00 26,505.00 53,010.00

24 0 26,505.00 26,505.00 53,010.00

25 0 55,800.00 55,800.00

26 0 55,800.00 55,800.00

27 0 55,800.00 55,800.00

28 0 55,800.00 55,800.00

29 0 55,800.00 55,800.00

30 0 55,800.00 55,800.00

31 0 55,800.00 55,800.00

32 0 55,800.00 55,800.00

33 0 55,800.00 55,800.00

34 0 55,800.00 55,800.00

35 0 55,800.00 55,800.00

ENGANCHES 0 87,897.00 208,983.00 474,033.00 1,087,833.00 1,858,746.00 30.00%PRECIO DE VENTA 167,400.00 172,980.00 176,700.00 186,000.00 177,018.86

TOTAL VENTA DE CASAS 1,171,800.00 1,210,860.00 1,767,000.00 2,046,000.00 6,195,660.00 100.00%

TOTAL DESCUENTOS 130,200.00- 13,020.00- 9,300.00- - 152,520.00- -2.46%

TOTAL LIQUIDO VENTAS 820,260.00 847,602.00 1,236,900.00 1,432,200.00 4,336,962.00 70.00%

ENGANCHES 0 87,897.00 208,983.00 474,033.00 1,087,833.00 1,858,746.00 30.00%PRECIO DE VENTA 167,400.00 172,980.00 176,700.00 186,000.00 177,018.86

TOTAL VENTA DE CASAS 1,171,800.00 1,210,860.00 1,767,000.00 2,046,000.00 6,195,660.00 100.00%

TOTAL DESCUENTOS 130,200.00- 13,020.00- 9,300.00- - 152,520.00- -2.46%

TOTAL LIQUIDO VENTAS 820,260.00 847,602.00 1,236,900.00 1,432,200.00 4,336,962.00 70.00%

109


UNIVERSIDAD DEL




5. Viabilidad económica

El análisis de la viabilidad económica es para conocer la rentabilidad del proyecto. La

cual se obtendrá a través de indicadores los cuales permitirán conocer el valor presente

neto (VAN) del dinero y con ello conocer el verdadero retorno monetario a lo largo de la

ejecución. Otro de los indicadores que es de suma importancia en el proyecto es la tasa

interna de retorno (TIR) el cual presenta la tasa de interés bajo la cual el valor actual neto

es igual a cero. Este indicador permite verificar la aceptación de la inversión para el

proyecto. A continuación se presente el análisis

INDICADOR FINANCIERO / FLUJO INMOBILIARIO

FLUJO DE CAJA PROYECTADO

VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCION 2,374,793.92$

VALOR DE LA INVERSION INICIAL 25% 593,698.48$ INVERSION EN INMOBILIARIO VALOR DEL TERRENO + VALOR EDIFICA

COSTO FIJO 10% 237,479.39$

COSTO CONSTRUCCION + FIJO 2,612,273.31$

AÑOS DE FINANCIAMIENTO 4

VALOR DE RESCATE 0% -$

UNIDADES VENDIDAS 35

ORGIGEN DE FONDOS PROPIOS PRESTADO VENTAS TOTALES

DISTRIBUCION INVERSION INICIAL TOTAL 593,698.48$ 140,350.32$ 1,640,745.12$ 2,374,793.92$

DISTRIBUCION INVERSION INICIAL TOTAL 148,424.62$ 35,087.58$ 410,186.28$ 593,698.48$

PROPORCION DE LA INVERSION 25% 6% 69% 100%

INFLACION - INTERE- OTROS 15% 15% 6%

COSTO FINANCIAMIENTO PONDERADO 3.75% 0.89% 4.15% 8.78%

AÑOS 0 1.0 2.0 3.0 4.0 0.0 0.0 0.0

Utilidades Venta 7 7 10 11

Valor enganche 87,897.00 208,983.00 474,033.00 1,087,833.00

Valor Prestamos Financiero 49,122.61 49,122.61 28,070.06 14,035.03

Valor Pago FHA N/ APLICA PARA MODELO 4,336,962.00

TOTAL DE INGRESOS - 137,019.61 258,105.61 502,103.06 5,438,830.03

Precio Costo por Avance 356,219.09 356,219.09 831,177.87 831,177.87

% de incremento 10%

Total incremento Costo 35,621.91 - - -

Nuevo precio Costo Produccion 391,841.00 356,219.09 831,177.87 831,177.87

COSTO VARIABLE 391,841.00 356,219.09 831,177.87 831,177.87

COSTO FIJO 59,369.85 59,369.85$ 59,369.85$ 59,369.85$

INVERSION INICIAL 593,698.48$ 593,698.48

PAGO FEE FINANCIEMNTO FHA 2.50% 108,424.05

PAGO FINANCIMIENTO PRESTAMOS (INTERESES) 15% 7,368.39 7,368.39 4,210.51 2,105.25 21,052.55

PAGO PRESTAMOS - 49,122.61 49,122.61 42,105.10

EGRESOS 593,698.48 1,052,277.72 472,079.94 943,880.84 1,043,182.12

UTILIDADES (Q593,698.48) (Q915,258.10) (Q213,974.33) (Q441,777.78) 4,395,647.91

UTILIDADES ACTUALIZADAS (Q593,698.48) (Q841,369.85) (Q180,820.80) (Q343,189.46) 3,139,036.30

UTILIDADES ACUMULADAS ACTUALIZADAS (Q593,698.48) (Q1,435,068.33) (Q1,615,889.13) (Q1,959,078.59) 1,179,957.71

AÑO INICIO RECUPERACION 0 0 0 0 1

UTILIDAD ACTUALIZADA RECUPERACION 0 0 0 0 3,139,036.30

ULTIMO AÑO ACUMULADO PÉRDIDA 0 0 0 0 1,179,957.71

VARIACION POR RECUPERAR 1,959,078.59

% AÑO DURACION RECUPERACION 62%

MESES TRANSCURRIDOS RECUPERACION 7.49

AÑOS ENTEROS RECUPERACION 3

PERIODO DE RECUPERACION DE INVERSIÓN 3 AÑOS Y 7.4892

MESES

110


UNIVERSIDAD DEL




La Tasa interna de retorno del proyecto parece atractiva, esta es de 28% del capital

invertido y para recuperarlo en 3.5 años. Para conocer la viabilidad de Torre Batsakis se

presentará a continuación el flujo de caja del proyecto en donde se puede observar cómo

se llega al punto de equilibrio y se empieza a dar datos económicos positivos. Dicho flujo

se trabajó por año para tener una perspectiva global del proyecto.

Periodo de recuperación en 3.5 años. Flujos proyectados por años, inversión inicial en

fondos propios un 25%, préstamo a bancos con un 6% e ingresos por ventas de un 6%

ANALISIS HOY SUMAS FUTURAS VARIACION % No. UnidadesValores AnalizadosValores por unidad

A UTILIDADES ACTUALIZADAS (SUMA) 1,179,957.71 2,230,939.22 (Q1,050,981.51) -47%

B VAN (SIN INVERSION INICIAL) 1,773,656.19

VAN FINAL 1,179,957.71

TIR (TASA INTERNA DE RETORNO) 28%

VAN INGRESOS 4,618,122.18 6,336,058.32 35 131,946.35 181,030.24

VAN EGRESOS 3,438,164.46 4,105,119.10 35 98,233.27 117,289.12

RELACION INGRESOS/COSTOS 1.34 1.54 1.34 1.54

VALOR ANUAL EQUIVALENTE (VAE) POR AÑO 362,473.92 685,327.34







AÑOS 0 1.0 2.0 3.0 4.0 0.0

Utilidades Venta 7 7 10 11

Valor enganche 87,897.00 208,983.00 474,033.00 1,087,833.00

Valor Prestamos Financiero 49,122.61 49,122.61 28,070.06 14,035.03

Valor Pago FHA N/ APLICA PARA MODELO 4,336,962.00

TOTAL DE INGRESOS - 137,019.61 258,105.61 502,103.06 5,438,830.03

Precio Costo por Avance 356,219.09 356,219.09 831,177.87 831,177.87

% de incremento 10%



COSTO VARIABLE 391,841.00 356,219.09 831,177.87 831,177.87

COSTO FIJO 59,369.85 59,369.85$ 59,369.85$ 59,369.85$

INVERSION INICIAL 593,698.48$ 593,698.48

PAGO FEE FINANCIEMNTO FHA 2.50% 108,424.05

PAGO FINANCIMIENTO PRESTAMOS (INTERESES) 15% 7,368.39 7,368.39 4,210.51 2,105.25 21,052.55

PAGO PRESTAMOS - 49,122.61 49,122.61 42,105.10

EGRESOS 593,698.48 1,052,277.72 472,079.94 943,880.84 1,043,182.12

UTILIDADES (Q593,698.48) (Q915,258.10) (Q213,974.33) (Q441,777.78) 4,395,647.91











MESES

111


UNIVERSIDAD DEL




El VAN para el proyecto es muy atractiva ya que tiene un valor de $1,773,656.19, el cual

representa una relación de ingresos / costos de 1.34 al día de hoy y en sumas futuras

de 1.54. En cuanto al resultado del TIR es bueno y este se obtuvo planteando un

panorama sin aumento de precio conforme al ritmo de venta, al mismo tiempo no se

trabajó de acuerdo con los precios hedónicos lo cual puede mejorar el rendimiento del

flujo del proyecto, aumentando precios por ubicación de apartamentos. Con esto se

puede concluir que esta TIR, a lo largo de la venta del proyecto, puede aumentar.

6. Viabilidad financiera

La viabilidad Financiera es importante para el proyecto porque da conocer si se tiene

liquidez para ir financiando los gastos generados a lo largo de la ejecución del proyecto.

Es clave que se haga este tipo de análisis de forma que se conozcan la fuentes de

financiamiento y tener un mejor dato de la rentabilidad del proyecto.

ANALISIS HOY SUMAS FUTURAS VARIACION % No. UnidadesValores AnalizadosValores por unidad

A UTILIDADES ACTUALIZADAS (SUMA) 1,179,957.71 2,230,939.22 (Q1,050,981.51) -47%

B VAN (SIN INVERSION INICIAL) 1,773,656.19

VAN FINAL 1,179,957.71

TIR (TASA INTERNA DE RETORNO) 28%

VAN INGRESOS 4,618,122.18 6,336,058.32 35 131,946.35 181,030.24

VAN EGRESOS 3,438,164.46 4,105,119.10 35 98,233.27 117,289.12

RELACION INGRESOS/COSTOS 1.34 1.54 1.34 1.54

VALOR ANUAL EQUIVALENTE (VAE) POR AÑO 362,473.92 685,327.34

112


UNIVERSIDAD DEL




Cuadro con flujos por año.

Dentro del análisis se presentan dos tipos de flujos en donde uno se ve cómo se va

dando la inversión para la ejecución del proyecto y en el segundo se presenta los aportes

de capital y préstamos. Recordemos que prestaremos por porcentaje en los siguientes

años.







AÑOS 0 1.0 2.0 3.0 4.0 0.0

Utilidades Venta 7 7 10 11 35

Valor enganche 87,897.00 208,983.00 474,033.00 1,087,833.00 1,858,746.00

Valor Prestamos Financiero 49,122.61 49,122.61 28,070.06 14,035.03 140,350.32

Valor Pago FHA N/ APLICA PARA MODELO 4,336,962.00 4,336,962.00

TOTAL DE INGRESOS - 137,019.61 258,105.61 502,103.06 5,438,830.03 6,336,058.32

Precio Costo por Avance 356,219.09 356,219.09 831,177.87 831,177.87 2,374,793.92

% de incremento 10%



COSTO VARIABLE 391,841.00 356,219.09 831,177.87 831,177.87 2,410,415.83

COSTO FIJO 59,369.85 59,369.85$ 59,369.85$ 59,369.85$ 237,479.39

INVERSION INICIAL 593,698.48$ 593,698.48 1,187,396.96$

PAGO FEE FINANCIEMNTO FHA 2.50% 108,424.05 108,424.05

PAGO FINANCIMIENTO PRESTAMOS (INTERESES) 15% 7,368.39 7,368.39 4,210.51 2,105.25 21,052.55 21052.54809

PAGO PRESTAMOS - 49,122.61 49,122.61 42,105.10 140,350.32

EGRESOS 593,698.48 1,052,277.72 472,079.94 943,880.84 1,043,182.12

UTILIDADES (Q593,698.48) (Q915,258.10) (Q213,974.33) (Q441,777.78) 4,395,647.91











MESES

D Determianción de Financiemiento Flujo de Efectivo

Total costo de construcción 100% 2,374,793.92$

Capital Propio 25% 593,698.48$

Financiamiento Bancario 6% 140,350.32$

Venta de apartamentos en planos 69% 1,640,745.12$

Total Capital Ajeno 75% 1,781,095.44$

Total de Capital Propio 25% 593,698.48$

Distribucion de Financiamiento Bancario Años % Costo

Sotanos y Obra gris 1 35% 49,122.61$

Sotanos y Obra Gris 2 35% 49,122.61$



Totales 100% 140,350.32$

113


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1. Calculo de cuota según préstamo del cliente

Cuota Mensual con Seguro, Iusi, a 25 años es de $1,009.31 usd. Presta en el BAC a una Tasa del 7%

Cuota Mensual con Seguro, Iusi, a 20 años es de $1,089.60 usd. Presta en el BAC a una Tasa del 7%

CALCULO DE CUOTA A FINANCIAR TIPO CAMBIO COSTO APARTAMENTO

7.70$ 167,400.00$ VALOR NETO

Tiempo meses

Precio Contado 167,400.00$ 12 Enganche 4,101.67$

30% Enganche 50,220.00$ 117,180.00$ TRIMESTRAL MENSUAL

Reserva 1,000.00$ 1,506.60$ ANUAL 376.65$ 125.55$

Bodega -$ (666.63)$

Tasa 7.00% BAC

AÑOS

Saldo Financiar

IUSI

seguro anual

AÑOS

25AÑO

CUOTA MENSUAL SIN

SEGURO

SEGURO DEL

SEGURO

MENSUAL

Cuota Mensual +

Seguro12

CUOTA ANUAL

CON SEGUROIUSI/MENSUAL

CUOTA MENSUAL

CON SEGURO + IUSI

1 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

2 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

3 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

4 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

5 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

6 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

7 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

8 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

9 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

10 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

11 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

12 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

13 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

14 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

15 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

16 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

17 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

18 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

19 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

20 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

21 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

22 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

23 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

24 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

25 (828.20)$ (55.55)$ (883.76)$ (10,605.07)$ 125.55$ (1,009.31)$

-$

AÑOS

20AÑO

CUOTA MENSUAL SIN

SEGURO

SEGURO DEL

SEGURO

MENSUAL

Cuota Mensual +

Seguro12

CUOTA ANUAL

CON SEGUROIUSI

CUOTA MENSUAL

CON SEGURO + IUSI

1 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

2 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

3 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

4 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

5 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

6 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

7 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

8 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

9 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

10 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

11 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

12 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

13 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

14 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

15 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

16 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

17 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

18 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

19 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

20 (908.50)$ (55.55)$ (964.05)$ (11,568.57)$ 125.55$ (1,089.60)$

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2. Estado de resultados

CUADRO

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XIII. CONCLUSION

Después de haber anisado el proyecto inmobiliario “Torre Batzakis” se pueden plantear las

conclusiones las cuales darán una visión clara del panorama actual de Guatemala y de cómo

el proyecto de vivienda será la respuesta para las necesidades del grupo objetivo y la viabilidad

financiera del mismo para inversionistas que quieran participar en dicho proyecto.

J. Guatemala en los últimos años se ha mantenido estable tanto en el aspecto económico

como en el crecimiento de la construcción, brindando una gran ventaja para la inversión

nacional o extranjera. Gracias a esto, se ha logrado una estabilidad económica para los

inversionistas que han formado parte de nuevos proyectos para el crecimiento del país,

generando nuevas plazas de trabajo.

K. El Ordenamiento Territorial tiene el propósito de la densificación de nuestra ciudad

capital, esto con la finalidad de disminuir el tráfico vehicular y generar proyectos

habitacionales que impacten tanto en la economía como en el desarrollo urbano y social

de la ciudad.

L. Torre batsakies es un proyecto viable desde el punto de vista del inversor, con una tasa

de rendimiento alto a lo largo del desarrollo del mismo y que pretende contribuir a la

demanda de vivienda actual de la ciudad de Guatemala y al grupo objetivo joven que

quiere emprender e independizarse de sus hogares, ya sea con familia o con la

compañía de un Roommate (compañero de habitación).

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M. Se puede concluir que la viabilidad económica de Torre Batsakis es aceptable, desde el

punto de vista que presenta una tasa interna de retorno de un 28% la cual es

conservadora y aun así es buena con un tiempo estimado de 4 años, si las ventas

mejoran a lo largo del desarrollo del proyecto, los tiempos podrían acortarse a 3 años o

menos, y la Tir, seria aún más Favorable. El retorno de la inversión estaría alrededor de

los 3 años y medio, con el escenario de los 4 años.

N. Es importante tener encuneta que existen factores que impactan directamente al

proyecto, como lo son los costos de construcción, los precios de ventas y el

comportamiento del Mercado, los cuales podrían afectar positiva o negativamente a la

rentabilidad del proyecto, por lo cual se debe manejar prudentemente.

O. En el área de impuestos es recomendable utilizar el método de 70/30 el cual hace que

al vender las acciones del 30% de áreas comunes, se reducen los impuestos

considerablemente, pues si se utiliza el método sobre utilidades al 25% se tendría que

pagar $392,120 USD y al utilizar el método 70/30 solo tendríamos que pagar

$274,484.20, por lo cual tendríamos un ahorro de $117,635.80.

P. Es importante tener en cuenta el manejo del Plan de Ordenamiento territorial, con las

ventajas que podemos tener con los Incentivos, ya que al diseñar con ellos, mejoraremos

la edificabilidad del proyecto y por ende obtendremos una mejor rentabilidad del mismo,

en el caso de Torre Batsakies, se utilizaron los incentivos de cambios de Uso, de

Comercial a Vivienda, Acceso a Discapacitados y trasparencia de la fachada, para lograr

100% y tener un índice de edificabilidad de 4puntos y una altura de 24m.

Q. El ensayo financiero se debe de revisar mes a mes, para verificar el comportamiento del

mismo de acuerdo a la planeación estrategia inicial, por eso el escenario del presente

proyecto es el más critico en el tiempo, para establecer si es viable o no. Si logramos

que nuestras ventas sean mayores, el tiempo de recuperación de la inversión mejoraría

y por ente la rentabilidad sería mucho mejor

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XIV. RECOMENDACIONES

Para desarrollar este tipo de proyectos es importante tomar en cuenta diversos aspectos para

minimizar el riesgo de la inversión, con la posibilidad de reducir imprevistos, errores de

planificación y descuidos en la construcción. Para esto es importante tener en cuenta las

siguientes recomendaciones:

1. Planificar un proyecto exitoso, conlleva a tomar en cuenta un buen diseño

arquitectónico, tomando en consideración los factores recomendamos por el

mercado y las normas vigentes de construcción, todo desde el punto de vista del

negocio. Es importante que el desarrollador sepa que es lo que quiere y lo que

necesita, para que el Arquitecto solo le de forma de acuerdo con el plan

estratégico del negocio.

2. En los aspectos de regularización municipal, es importante el manejo del Plan de

Ordenamiento Territorial y saber aprovechar las ventajas que nos da el buen

manejo de los incentivos, en este caso en particular se logró aumentar la

edificación con el diseño de todos los accesos a discapacitados, el cambio e uso

y la trasparencia en fachada, pero existen más incentivos que se deben tomar en

cuenta.

3. En la planeación debemos de tomar en cuenta que hoy en día, los diversos

trámites municipales llevan un tiempo aproximado de 1 año, tiempo en el cual

debemos aprovechar para Planificar, organizar y estudiar bien el proyecto a

ejecutar.

4. Para el mantenimiento del edificio se recomienda subcontratar a una empresa que

se dedique al mantenimiento de este, o si bien lo desea el inversionista puede

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crear una nueva empresa y proporcionar este servicio, bajo cuotas reguladas y

establecidas según las áreas comunes que tenga el proyecto.

5. Al contratar la construcción, es importante tener en cuenta hacer bien detalladas

las bases de licitación, planificar bien el edificio con todas las especialidades de

ingeniería para que se minimice la mayor cantidad de improvistos en la

construcción, ya que estos costos afectarían directamente a la rentabilidad del

proyecto.

6. En si el proyecto dependerá mucho del ritmo de ventas que se tenga, por ello

debemos de plantear diversas estrategias para alcanzar a nuestro grupo objetivo

y acortar el tiempo de desarrollo del proyecto.

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Bibliografía.

1. Cámara Guatemalteca de la Construcción de Guatemala.

- http://construguate.com

2. Municipalidad de Guatemala / ventanilla única / Construcción.

- http://www.muniguate.com

3. Banco Mundial de Desarrollo.

- https://www.bancomundial.org

4. Banco de Guatemala.

https://www.banguat.gob.gt/

5. Periódico Digital Soy 502.

- https://www.soy502.com/

6. Periódico Digital Prensa Libre.

- https://www.prensalibre.com

7. Banco Interamericano de Desarrollo

- https://www.iadb.org/en

8. Fondo de Hipotecas Aseguradas en Guatemala.

- https://fha.gob.gt/

9. Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

- http://www.adig.gt/component/k2/item/2-asociacion-de-

desarrolladores-inmobiliarios-de-guatemala

10. Instituto Nacional de Estadística (INE)

- https://www.ine.gob.gt/

11. Wikipedia

- https://www.wikipedia.org/

12. Google/earth. / mapas satelitales.

- https://www.google.com/earth/

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https://www.ine.gob.gt/

https://www.wikipedia.org/

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ANEXOS:

Tipología Arquitectónica del Proyecto.

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Tipología Arquitectónica del Proyecto y planta típica de Apartamentos.

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