INFORME TECNICO DE AVALUO

DEFINICION.

Un informe es una relación de ciertos hechos, previamente analizados, el cual orienta al interesado hacia una acción determinada.

PRINCIPIOS DE UN INFORME.

Todo informe debe apoyarse sobre un hecho o serie de hechos reales.

El informe debe reducirse a una demostración.

El informe debe dirigirse a la presentación de proposiciones prácticas.

CONDICIONES QUE DEBE REUNIR UN INFORME DE AVALUO

1. Debe contener toda la información y datos recabados en el diagnóstico del predio rústico.

2. Debe ser un fiel reflejo de todos los factores ambientales, agronómicos y socioeconómicos que caracterizan un predio rústico.

3. Debe ser lo más objetivo posible y en el se debe utilizar un lenguaje sencillo, breve y eficaz

4. Debe expresar las vías que permitieron el estimado del valor.

ESQUEMA DE PRESENTACION DE UN INFORME DE AVALUO

Con fines prácticos y de orientación, a continuación se presentan las dos (2) formas más utilizadas para la presentación de un informe de avalúo de un bien rural :

La primera de ellas se deriva de los procedimientos establecidos en la extinta Ley de Reforma Agraria, esquema el cual es utilizado aún por muchos tasadores. La segunda forma se ha venido utilizado para valoraciones de bienes rurales, que persiguen un interés privado o un interés público, diferente al establecido anteriormente con fines de Reforma Agraria.

A.- PRIMER ESQUEMA FACTIBLE DE UTILIZAR EN UN INFORME DE AVALÚO

1.- INTRODUCCION.

Se señalarán las causas que dan motivo al estudio, con indicación de la persona o empresa solicitante (Qué y para quién).

2.- OBJETIVOS.

Estos deberán ser definidos en forma clara y precisa, destacando los fundamentales de los de motivación general.

3.- DIAGNOSTICO.

Este contempla los aspectos legales, físicos, agro-económicos y los socioeconómicos.

3.1- ASPECTOS LEGALES.

3.1.1- Identificación de la Propiedad y el Propietario

3.1.2- Tradición legal: Nos refleja las diferentes formas y momentos en que ha ocurrido la transmisión del dominio o posesión del bien valorado. Se debe mencionar la documentación que ampara la propiedad e incluirla en los anexos.

3.1.3- Linderos y Colindantes: Dará cuenta de los deslindes que constan en los documentos de propiedad y se tratará en forma práctica de aclararlos de acuerdo a la realidad. Igualmente, se señalarán los nombres de los colindantes.

3.1.4- Tenencia de la Tierra: Se establecerá la estructura de tenencia de la tierra adscrita a la explotación agrícola, trátese de propias, arrendadas, ocupadas etc.

3.1.5- Gravámenes y otras restricciones de tipo legal: Se corresponde al señalamiento de todo gravamen existente sobre el bien valorado o cualquier restricción que pueda afectar la normal tramitación de una compraventa ( propiedades comunales, linderos indeterminados o en litigio, contratos de servidumbre, arrendamiento, etc.)

3.2 - ASPECTOS FISICOS

3.2.1- Ubicación: Se deberá indicar la jurisdicción político territorial a la que pertenezca la finca, igualmente su ubicación geográfica tomando como base las "Cartas" elaboradas por Cartografía Nacional, indicando las coordenadas del polígono que encierran la totalidad de la finca. Finalmente se hará la ubicación práctica tomando

como puntos de referencia poblaciones, carreteras, detalles propios del área etc., citando su orientación y distancia respecto a estos puntos referenciales.

3.2.2.- Superficie: En este aparte se indicará la superficie agrícola total, diferenciando la superficie agrícola útil o aprovechable, la superficie improductiva y la superficie indirectamente productiva. De no existir un plano de la finca se elaborará un croquis, a incorporarse en anexos, donde aproximadamente se reflejen las superficies diferenciadas.

3.2.3 Topografía: Referida básicamente al relieve y a la pendiente. Se hará referencia a las condiciones topográficas, tales como pendiente media y discontinuidad del terreno.

3.2.4.- Acceso y Vialidad: Referida a la vialidad externa e interna. Se describirán las vías de acceso a la finca, de acuerdo a su calidad, estado de conservación y distancias a los principales mercados. En cuanto a vialidad interna se indicará el tipo y estado de las vías presentes en la propiedad que se estudia.

3.2.5. Hidrología: Se debe establecer la disponibilidad de agua de la finca a través de la determinación de las aguas superficiales y subterráneas. Para las aguas superficiales es necesario enumerar las fuentes de agua de esta naturaleza con breve descripción de las mismas. En relación a aguas subterráneas se debe indicar la existencia de acuíferos a través de estudios realizados por organismos públicos o empresas privadas, de existir perforaciones se establecerán sus especificaciones; toda esta información debe estar orientada hacia el aprovechamiento práctico de las aguas.

3.2.6.- Clima: La importancia del clima esta en relación directa a la posibilidad de aprovechamiento y desarrollo de una finca. Se requiere recopilar todos los datos climatológicos disponibles en estaciones meteorológicas y termo pluviométricas cercanas a la zona donde se encuentra la finca a valorar, en especial se obtendrán datos de precipitación ( máxima ,mínima y promedio), temperatura (máxima y mínima promedio anual), humedad relativa media, vientos ( dirección y velocidad), evaporación y altitud sobre el nivel del mar (m.s.n.m)

3.2.7.- Suelos: En este punto se dará la información detallada de las condiciones agrológicas, y las distintas características del suelo.

3.2.8.- Vegetación: Se estimarán las áreas cubiertas con vegetación natural, indicándose solo las especies predominantes con sus nombres comunes y científicos. De tratarse de bosques se deberán indicar las especies de mayor importancia económica.

3.3.- ASPECTOS AGRO-ECONOMICOS

3.3.1 Tipo de Explotación: Se señalará el sistema de explotación el cual se desarrolla en la finca a valorar, igualmente los sistemas más usados en la zona de influencia ( explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, mixtas), su intensidad de uso ( intensivo, extensivo) y tipo de administración ( directa o indirecta).

3.3.2.- Mercados: Se informará sobre los mercados naturales de los productos agrícolas o pecuarios de la región, indicándose cual o cuales se corresponden a ciudades, pueblos, agroindustrias, centros de acopio etc. donde se destinan los productos generados en la zona, el volumen de venta en cada uno de ellos , los tiempos de transporte y la calidad de las vías de comunicación de acceso a estos mercados.

3.3.3.- Centros de Abastecimiento: Han de mencionarse los lugares y casas comerciales donde se realiza la obtención de insumos utilizados en la explotación agrícola. Generalmente corresponden a los citados en el punto descrito como Mercados.

3.3.4.-Cultivos: Se mencionarán los cultivos anuales y perennes existentes en la finca, estableciendo la superficie ocupada por los mismos, su estado de desarrollo y sus condiciones fitosanitarias.

3.3.5. Forrajes: Se citará la disponibilidad de forrajes, tanto naturales como introducidos, indicando las especies y/o variedades existentes y precisando las áreas cubiertas por los mismos.

3.4.- ASPECTOS SOCIO-ECONOMICOS

3.4.1.- Centros Poblados: Se establecerán los centros poblados ubicados en la región y/o zona de ubicación de la finca, señalando la importancia relativa de los mismos.

3.4.2.- Servicios: Consiste en señalar los servicios públicos existentes ya sea dentro del fundo o los más cercanos que se hallen ubicados en caseríos, pueblos o ciudades , indicando su capacidad y la distancia respecto al predio rústico valorado.

Como servicios públicos se entienden principalmente energía eléctrica, agua potable, telefonía, escuelas, dispensarios, correos, telégrafos, etc.

4.- AVALUO:

Este aparte debe contener de manera bien argumentada los valores siguientes:

4.1.- Valor de la tierra

4.2.- Valor de las Mejoras

4.3.- Valor de las construcciones, edificaciones e instalaciones.

4.4.- Valor de los Semovientes

4.5.- Valor de los Cultivos

4.6.- Valor de las Maquinarias y Equipos

4.7.- Valor de Insumos en Depósito

4.8.- Resumen del Avalúo

5.- CONCLUSIONES

Estableciendo la estimación final de los valores y las observaciones que sean de interés.

6.- ANEXOS

Se incorporará lo siguiente: Fotografías de los bienes valorados, planos o croquis de la propiedad, cuadros de inventarios y caracterización, cálculos varios, presupuestos y cotizaciones, copias de documentos etc.

B.- SEGUNDO ESQUEMA DE PRESENTACIÓN DE UN INFORME DE AVALÚO

1.- PREFACIO

1.1.- Carta de Remisión: Contiene el motivo y definición del avalúo, fecha y conclusiones del mismo.

1.2.- Indice o tabla de contenido

2.- FACTORES DE LOCALIZACIÓN

2.1.- Descripción o definición de la propiedad

2.2- Ubicación

2.3.-Tradición legal, regulaciones oficiales, registro catastral.

2.4.- Linderos y colindantes

2.5.- Factores Agrológicos, Climáticos y de riesgos especiales

2.6.- Servicios de mercadeo, suministros, procesamiento y disponibilidad de abastecimiento y servicios.

2.7.- Vialidad interna y externa (de acceso al predio)

2.8.- Usos, tipo de explotación.

3.- CALCULOS, MEDICIONES Y CARACTERIZACIONES

3.1.- Terrenos: Areas según sus usos, forma geométrica, relieve topográfico, porcentaje aprovechable. Areas habilitadas agrícolamente (deforestadas, mecanizadas, irrigadas). Caracterización de los suelos. Disponibilidades de aguas superficiales o subterráneas. Drenajes.

3.2.- Construcciones, edificaciones e instalaciones: Dimensiones, materiales utilizados en su construcción, utilidad, estado de conservación y mantenimiento, edad cronológica.

3.3.- Cultivos: Tipos, áreas, características (estado de desarrollo, densidades de siembra, presencia de malezas etc.), estado fitosanitario.

3.4.- Semovientes: Tipos, clasificación, cantidad, características, estado sanitario.

3.5.- Maquinarias y Equipos: Tipos, cantidad, características, identificación, estado de conservación y mantenimiento, edad cronológica.

4.- FORMACION DEL VALOR

Debe contener la descripción del método o métodos a utilizar, análisis de los datos obtenidos y utilizables para el estimado de valor, estudios estadísticos y el resumen de cálculos realizados para llegar al valor de los bienes específicos.

Suele dividirse en:

4.1- Valor del terreno

4.2.- Valor de las construcciones, edificaciones e instalaciones

4.3- Valor de los Cultivos.

4.4.- Valor de los Semovientes

4.5.- Valor de las Maquinarias y equipos

4.6.- Otros

5.- CONCLUSIONES

Contempla la estimación final de los valores obtenidos y el establecimiento de toda observación considerada de interés.

6.- ANEXOS

Incluye la presentación de:

Fotografías de los diferentes bienes objetos del avalúo

Plano o croquis de la propiedad.

Croquis de la Ubicación Relativa

Cuadro de Referenciales

Presupuestos

Copias de documentos y otros recaudos de apoyo