Informe de Avaluo Quinta Eugenia

INFORME

DE

AVALUO

VIVIENDA UNIFAMILIAR

REALIZADO POR: ING. LUIS ARAPE PERITO AVALUADOR

Julio - 2011

Maracaibo, 15 de Agosto de 2.011

Sres. SUCESIN HERMANOS ROJAS MARCANO Su Despacho. De acuerdo a sus requerimientos se ha realizado el avalo de un inmueble, ubicado en la calle Boca de Monte, en Pedregales, Parroquia Adrian, Municipio Marcano, Estado Nueva Esparta. Se hizo la investigacin para expresar la opinin respecto al valor actual del mercado de inmuebles similares a esta fecha. El estudio tasatorio se ha basado en el anlisis de los valores de inmuebles similares, rentas actuales y diversas circunstancias que en un futuro cercano afectan al mismo. En consecuencia se tomaron en cuenta diversos criterios que permitieron establecer las caractersticas valorativas del inmueble, as como las circunstancias que por influencia pudieron contribuir a la determinacin de un valor razonable. El presente informe incluye: Informe Tcnico, que especifica las bases del Estudio Tasatorio y los criterios empleados, as como la descripcin de la propiedad y las conclusiones finales. Este informe supone que la propiedad incluye todos los derechos previsto por la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado legal de la misma, igualmente se deja constancia de que se hizo investigacin sobre los posibles gravmenes, prohibiciones de tipo legal que eventualmente pudieran existir sobre el inmueble, comprobando estar Libre de Gravamen.

-

Informe

Fotogrfico,

muestras

grficas

que

revelan

las

caractersticas

y

condiciones actuales del inmueble en estudio. Anexos, constituidos por los clculos y anlisis derivados de los mtodos de tasacin utilizados, as como tambin otros datos de inters en la identificacin y valoracin del inmueble.ING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

Como resultado de la investigacin y sobre la base del anlisis y estudio de los factores que afectan al valor del inmueble certifico: Que el valor redondeado del inmueble, a la fecha de este avalo sobre la base del precio unitario establecido es de BOLIVARES QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE

MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE CON 62/100 (Bs.599.937,62).

ING. LUIS A. ARAPE A. PERITO AVALUADOR C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435 SUDEBAN P-3.325. .

ING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

RESUMEN DE AVALUO

LUGAR Y FECHA: Maracaibo 15 de Agosto de 2.011 PROPIETARIA: PERFECTA DOLORES MARCANO DE ROJAS INMUEBLE: Vivienda Unifamiliar DIRECCION: En la calle Boca de Monte, en Pedregales, Parroquia Adrian, Juan Griego, Municipio Marcano, Estado Nueva Esparta. OBJETO DEL AVALUO: Determinar el valor de mercado aplicado al inmueble objeto de este avalo, el cual servir a sus propietarios, como apoyo en futura transaccin crediticia, comercial, sucesoral y/o remate publico, que esta considere, tomando en cuenta las variaciones que se produzcan en el mercado. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO: Servicios Existentes: Presenta todos los servicios bsicos de red.

Zonificacin: zona residencial. Servicios Comunales: Transporte pblico, comercios varios, colegios, ventas de repuestos, entre otros. Para proyectos de alquiler de habitaciones, posadas. Excelente ubicacin cerca de Juan Griego.

CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE: Terreno: Forma Rectangular

Topografa: Plana rea del terreno: 482,00 m2. Tipo de inmueble: Vivienda unifamiliar. rea de construccin: 271.52 m2. 2 Plantas.ING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

Tipo de Construccin: Vivienda con estructura de concreto, techo de Platabanda, aporticada, paredes de bloque, base de piso de concreto, piso de granito. Estado de conservacin: regular. Calidad: regular.

METODO DE VALORACION UTILIZADO: Para la determinacin del Valor del inmueble se utiliz el mtodo de Mercado para el valor del terreno y el mtodo del costo para la construccin.

MONTO DEL AVALUO:

V OR D TER ENO (B .) AL EL R s V OR D L C AL E A ONS UC IN (Bs TR C .) V OR TOTAL D INMUEB E (B .) AL EL L s

141.422,64 Bs 458.514,99 B 599.937,62 s

ING. LUIS A. ARAPE A.ING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

PERITO AVALUADOR C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435 SUDEBAN P-2.615.

CERTIFICACION DE IMPARCIALIDAD Quien suscribe, el Ingeniero LUIS M. ARAPE, titular de la cdula de identidad No.xxxxxxxxxxx, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el No. 149029 miembro activo de la Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela (SOITAVE) bajo el No. 2.435 y autorizado por la Superintendencia de Bancos bajo el No. P-2615.

Certifica: 1.- Que el avalo realizado es producto de mtodos esencialmente objetivos, estadsticos, y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en el informe, ningn factor, intervencin o sentimiento personal que pudiese alterar en lo ms mnimo tanto los datos o hiptesis de trabajo, como el resultado obtenido al aplicar los mtodos anteriormente mencionados. 2.- Que no se tiene ningn inters, ni directo con la propiedad avaluada, en cualquier posible opcin comercial, ni posee ningn tipo de lazos familiares en lo consanguneo o civil hasta cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad con la propietaria del activo avaluado. 3.- Que los datos obtenidos de archivos, instituciones o terceras personas, para confeccionar este avalo son ciertos y no se han omitido ni exagerado ningn factor que pueda influir en el resultado final del avalo. 4.- Que los servicios fueron requeridos nica y exclusivamente en su carcter de profesional avaluador. Certificacin que se expide por motivo del avalo practicado al activo propiedad de el Sres. SUCESION HERMANOS ROJAS MARCANO. Maracaibo 30 de Julio de 2.011ING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

ING. LUIS A. ARAPE PERITO AVALUADOR.

INFORME DE AVALUO

.- SOLICITANTE: SUCESION HERMANOS ROJAS MARCANOS. .- INMUEBLE: Vivienda Unifamiliar .- UBICACIN: En la calle Boca de Monte, en Pedregales, Parroquia Adrian, Juan Griego, Municipio Marcano, Estado Nueva Esparta. .- OBJETO DEL AVALUO: Determinar el valor de mercado aplicado al inmueble objeto de este avalo, el cual servir a sus propietarios, como apoyo en futura transaccin crediticia, comercial, sucesorial y/o remate publico, que esta considere, tomando en cuenta las variaciones que se produzcan en el mercado. .-PROPIETARIO PERFECTA DOLORES MARCANO DE ROJAS .-DOCUMENTOS DE PROPIEDAD: Documento registrado en el REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO MARCANO DEL ESTADO NUEVA ESPARTA, el da 13 de Septiembre de 1.991, bajo el numero 3, folio 9, del protocolo primero, tomo cuarto. .-CARCTER GENERAL DE LA ZONA: Zona residencial .-SERVICIOS PUBLICOS: Acueducto, cloacas, electricidad, telfonos, aseo urbano y transporte pblico, lneas intraurbanas.


.-CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS DEL INMUEBLE: Construccin con estructura de concreto, techo de platabanda con bloque de sapa prefabricadas, vigas de carga en circunferencia y transversales reforzadas, piso de granito, aporticado, para dos pisos, paredes de bloque de arcilla, friso liso con revestimiento de pintura de caucho, ventanas tipo aluminio con vidrio con marco de madera, instalaciones elctricas empotradas, tanque subterrneo y elevado. LOCALIZACION GEOGRAFICA: El Municipio Marcano es uno de los 11 municipios que integran el Estado Nueva Esparta, el municipio Marcano est ubicado al norte de la Isla de Margarita, limita al norte y al oeste con el Mar Caribe, al sur con el Municipio Daz y al este con el Municipio Gmez. Tiene una poblacin de 28.256 habitantes, el Municipio Marcano est dividido en dos parroquias Adrin y Juan Griego. La vida comercial del municipio es muy activa por la existencia del decreto de Puerto Libre, el turismo y la posicin de Juan Griego como segundo puerto del Estado Nueva Esparta. Tiene una superficie de 43 km.

FOTO AEREA:

TOMADA DE GOOGLE EARTHING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

LINDEROS: Norte: Su fondo, terreno del Pozo Blanco. Sur: Su frente calle Sucre. Este: Terreno de la Comunidad. Oeste: Inmueble de Propiedad particular.

DISTRIBUCION Y MEDIDAS DE LA VIVIENDA: rea: 271,52 m2. De dos plantas, donde consta de las siguientes dependencias: Porche, Star, 2 Sala, Oficina, 2 Comedor, 3 Cocina, cuatro baos, 8 habitaciones, 3 Lavadero, estacionamiento.

AVALUO DE LA PROPIEDAD

Para la obtencin de un estimado de valor aplicable al inmueble objeto de este avalo, realizaremos el anlisis a travs del enfoque de mercado que sirve para poder determinar, segn el mercado, cual es el valor del precio unitario de la casa y terreno. Dicho enfoque conjuga las tcnicas avaluatorias con las caractersticas del inmueble objeto de este avalo a fin de optimizar los resultados y de mantener l ms alto grado de confiabilidad dentro del proceso a realizar. ENFOQUE DE MERCADO


Este permite apreciar las tendencias y variaciones de los precios de bienes inmuebles en el tiempo y en particular para un instante dado, en el cual s esta emitiendo la opinin de valor. A los fines de analizar el mercado, se hace necesario levantar informacin de las transacciones de compraventa habidas para inmuebles que puedan considerarse similares a los que es objeto de este avalo, procurando obtener un nmero de datos que sean representativos del fenmeno estudiado, para lo cual se recabaron un total de cinco (5) operaciones de compraventa de terrenos, las cuales se sealan en los anexos, efectuadas estas en el primer trimestre del ao 2010. La determinacin valorativa correspondiente se lleva a cabo a travs de tres (3) etapas: 1. Establecimiento de las diferencias entre los elementos que conforman la muestra del mercado, en otra palabra el coeficiente de correlacin existente entre las variables. 2. Establecimiento de un test de similitud entre los elementos de las muestras y los elementos del inmueble objeto de este avalo a fin de determinar sus posibles diferencias. 3. Aplicacin de los resultados producidos en las etapas anteriores, con el objeto de homogeneizar las operaciones, entendindose datos, recurrindose luego a la determinacin de los coeficientes de ajuste para aquellos datos claramente diferentes.

De lo antes mencionado tenemos que la posible diferencia valorativa entre dichos referenciales es: Lapso transcurrido desde la fecha de la operacin a la fecha de este

avalo.


-

rea de cada referencial comparativamente con el resto de los Ubicacin de los referenciales con respecto al inmueble objeto de este

referenciales de la muestra. estudio.

Sobre la base de lo antes sealado y al estudio de la muestra que se presenta en los anexos se desprende lo siguiente: Los Coeficientes de Correlacin en los referenciales, de terrenos, se

presentan en porcentajes bastante aceptables (96%), igualmente el porcentaje de Regresores Explicados (R^2)= 81%-

Para el lapso del anlisis, ao 2010 se presentan diferencia apreciable

de los precios unitarios de la muestra del mercado. Sobre la base de ello, se tiene que el factor tiempo se incluye en el anlisis, toda vez que la tendencia muestra cambios para el correspondiente periodo analizado. En cuanto a las caractersticas fsicas de los referenciales se tiene que con respecto al factor rea la muestra presenta variaciones, por lo tanto este factor se considera como variable dentro del anlisis con el fin de compensar por coeficientes de ajuste las diferencias de estas caractersticas. En lo que se refiere a la ubicacin la muestra seleccionada esta dispersa en reas aledaas a las de nuestro inters, por lo tanto este factor debe considerarse como variable dentro del anlisis a realizar.

ANALISIS ESTADISTICO

Una vez determinados los coeficientes de ajuste para los diferentes referenciales, se realiza el anlisis estadstica inductiva a travs de la regresin mltiple lineal, considerando la informacin contenida en los anexosING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

la cual consta de seis (6) operaciones de compraventa localizados en el sector de influencia donde se ubica el terreno objeto de este avalo. Los datos obtenidos de la regresin mltiple lineal se resumen en el anexo, siendo la ecuacin obtenida, para l calculo del valor de cada inmueble, la siguiente: Y =-1036,87 + 0,651 * SUPF. +236,78 * U +205,01 * FR, donde SUPF. es el rea del terreno, U la ubicacin y FR es la Fecha de Registro; los grficos de curvas de ajuste se presentan en los anexos. El modelo describe un comportamiento racional del mercado y sus valores estadsticos de desviacin estndar (Bs.94,84) nos permite establecer una banda de valores mnimos y mximos (ver cuadro de clculos) que van a depender del rea del terreno. El precio unitario a aplicar, considerando la ubicacin es el P.U. promedio de 293.41 Bs/M.

ENFOQUE DEL COSTO

Este mtodo lo utilizaremos para determinar el valor de la construccin, dicho mtodo nos permite apreciar el costo actual del inmueble tomando en cuenta su vida til, tiempo de uso y la depreciacin ocasionada por diversos factores externos e internos para el momento en el cual se esta emitiendo la opinin de valor. La determinacin valorativa correspondiente se lleva a cabo a travs de dos (2) etapas: Establecimiento del Valor de Reposicin (VR) En este rubro se considera como cifra de partida el costo de reemplazo de las construcciones a precio actual del mercado, considerando las partidas ms importantes para la realizacin de dichas obra, ver Anexo. Esta informacin seING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

obtiene a travs de las empresas consultoras como Proinverobras, Sigoweb, Manual de la U.C.P.C. Estos valores de reposicin para las diferentes construcciones, aparecen reflejados en la tabla de depreciacin de las construcciones.

Depreciacin acumulada (D) El valor de la depreciacin se determina a partir del valor de reposicin y el valor residual, calculndose mediante la siguiente formula: D= (VR-Vr) [a + (1-a) C] Donde: Vr = valor residual a = factor de depreciacin de Ross C = coeficiente de plus depreciacin por estado La depreciacin de los activos inmobiliarios se realiza de acuerdo al mtodo de Ross-Heidecke considerando el valor residual que esta involucrado en la formula anterior,

en funcin de las causas de prdida de valor a saber: Deterioro fsico. A travs del valor residual y la asignacin de vida til se toman en cuenta las siguientes intangibles. Para establecer el valor de C se consider el estado de conservacin de la construccin como Intermedio, dando para la construccin tradicional, un valor entre 5% y 10% con un estado de conservacin de 3 (Regular, requiere variables: calidad de las acabados, el uso o desuso y mantenimiento a la cual esta sometido, actualmente, el inmueble, y factores


reparaciones simples), los valores obtenidos estn basados en la Tabla del Factor C de conservacin de Heideck. ESTADO 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 CARACTERISTICAS Nuevo o muy bueno Conservacin normal requiere de reparaciones sencillas Regular , requiere de reparaciones simples Requiere de reparaciones importantes Susceptible a demolicin C(%) 0 0.032 2.52 8.09 18.1 33.2 55.6 75.2 100

Haciendo un anlisis por partidas tenemos, que para la construccin de la vivienda principal, Tinglado, el tanque subterrneo y areo, Deposito exterior y la cerca perimetral entre otros, sus valores depreciados son:CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES8 0 1 CONCEPTO 1 4 0 1 0 2 6 2 Casa Principal (Planta Baja) m tsDEPRECIACIN DESCRIPCION UNIDAD CANT. V ALOR DE Bs. /m2 o / VIDA REP. A km.o / mts. UTIL NUEVO EDAD APARENTE V ALOR RESIDUAL ROSSHEIDECKE FACTOR CONSERV. VALOR ACTUAL

1 1 1 1 1 1

Techo de platabanda, estructura de concreto, paredes de bloque de arcilla, pintura en caucho, friso liso aporticada, granito, ventanas de madera maciza, puertas entamboradas

m2

130,25

3.990,39

519.747,83

50

37

51.974,78

0,64380

0,0809

205.115,92

6m2 141,27 3.990,39 563.711,91 50 37 56.371,19 0,64380 0,0809 222.466,13

Techo de platabanda, estructura de concreto, paredes de bloque de arcilla, pintura en caucho, Casa Principal (Planta Alta) friso liso aporticada, granito, ventanas de madera maciza, puertas entamboradas

6m2 43,54 48,85 2.127,05 20 15 212,71 0,65625 0,0809 817,52

2 1 Piso Exterior 5 m 7 8 Tanque rectangular aereo m ts 7 8 Cerca Ornmental m ts 0 , 0 7Cerca de Bloque

Piso de concreto rstico en regular condiciones

6De concreto en Buenas condiciones m3 4,31 3.115,00 13.412,41 20 12 1.341,24 0,48000 0,181 6.482,11

6De bloque de cemento con friso y pintura 0,15 cms incluye portones de hierro y herreria m2 17,04 410,64 6.996,28 20 15 699,63 0,65625 0,181 2.472,33

De bloque de cemento con friso y pintura 0,15 cms incluye portones de hierro

m2

166,36

410,64

68.314,89

20

15

6.831,49

0,65625

0,322

21.160,96

6458.514,99

Sub.-Total

458.514,990


TABLA VALOR DEL TERRENOCONCEPTO TERRENO

P.U. (B s./M ) 293,41

2

AR A (m ) E 2 482,00

T AL(B OT s) 11 2 4 .4 3

MONTO DEL AVALUOV OR DEL TERRENO (Bs AL .) V OR DE LA C AL ONS UC IN (Bs TR C .) V OR TOTAL DEL INMUEBLE (Bs AL .) 141.422,64 Bs 458.514,99 Bs 599 .937,62

Como resultado de la investigacin y sobre la base del anlisis y estudio de los factores que afectan al valor del inmueble certifico: Que el valor redondeado del inmueble, a la fecha de este avalo sobre la base del precio unitario establecido es de BOLIVARES QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE

MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE CON 62/100 (Bs.599.937,62).


MEMORIA FOTOGRAFICA


FOTO No. 01 Quinta Eugenia, Vivienda de dos Plantas, con cerca ornamental de bloque con hierro

FOTO No. 02 Quinta Eugenia, Ambiente interno,Paredes frisada y pintadas piso de mosaico, platabanda


FOTO No. 03 Quinta Eugenia, Cocina, pared con cermica, meson de concreto y ceramica.

FOTO No. 04 Quinta Eugenia, Bao interno con cermica en pared, lavamano y wc, piso de vinil.


FOTO No. 05 Quinta Eugenia, Fondo de la Vivienda se observa tanque aereo, tejas en el techo.

FOTO No. 06 Quinta Eugenia, Garaje y escalera pa. ra entrar a la planta alta, piso requemado.


FOTO No. 07 Quinta Eugenia, ambiente de la planta alta, paredes pintadas y con friso liso, al fondo bao.

FOTO No. 08 Quinta Eugenia, planta alta, ambiente dormitorio, puerta entamborada y closeth de madera.


DOCUMENTOS


PLANTA BAJA

8,50De madera Proteccion 2,10 x 0,90 Alum/vidrio Proteccion 1,20 x 0,70 Alum/vidrio Proteccion 1,40 x 1,20 Alum/vidrio Proteccion 1,40 x 1,20

3,20 2,30 COCINA 2,85 CUARTO 3

2,75 3,70 CUARTO 2

3,204,45CLOSETH CLOSETHE s c a l e r a

Alum c/vidrio 1,20 x 0,75

3,50 5,35 SALA - COMEDOR

3,65

BAO 2

1,40

Alum/vidrio Proteccion 1,20 x 0,50

Entamb 2,10 x ,80

BAO 1Entamb 2,10 x 0,70

1,40


7,503,05 4,10 GARAJE 4,40

2,75 4,15 3,90 1,50 PORCHECLOSETHAlum/vidrio Proteccion 2,00 x 1,45 De madera Proteccion 2,10 x 0,95 Alum/vidrio Proteccion 1,10 x 1,45

CUARTO 1

PLANTA ALTAING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

4,55Alum/vidrio Proteccion 1,95 x 1,45

4,15

Alum/vidrio Proteccion 1,95 x 1,45

Alum/vidrio Proteccion 1,,30 x 0,85

4,25 4,10 3,80 CUARTO 3Entamb Entamb 2,10 x 0,80 Entamb 2,10 x 0,81 Alum/vidrio 1,45 x 0,85

CUARTO 2

2,60

3,20

1,40

BAO 2

2,00 x 0,70

B. Ventlacion

Entamb

14,60

Lavadero 1,80 2,95

2,00 x 0,90

2,60Alum/vidrio

2,65 x 2,05 SALA 2,65 4,90Proteccion 1,55 x 1,45

COCINA

ESCALERAS Alum c/vidrio 1,40 x 1,10Entamb 2,10 x 0,90

1,80

Lavadero

Entamb 2 x 0,90

2,50COCINAEntamb 2,10 x 0,70 Entamb Entamb 2,10 x 0,85

Proteccion

BAO 1

Entamb 2,10 x 0,85

2,95

BAO 1 Entamb2 x 0,80

4,20

1,40 SALA 2,60 4,15

7,50

4,15 CUARTO 2 3,35

2,10 x 0,85

CUARTO 1 4,10 Alum c/vidrio Alum c/vidrio 1,18 x 1,20 2,0 x 1,30

2,90







Informe de Avaluo Quinta Eugenia

Documents

Transcript of Informe de Avaluo Quinta Eugenia