INVESTIGACIÓN QUE PARA OBTENER EL GRADO DE · 2012-06-08 · o 3.1.4 Avalúo de Maquinaria y...

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MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LOS ACTIVOS FIJOS DE UNA ESTACIÓN DE GASOLINA, BAJO EL MÉTODO FÍSICO, Y SU COMPARACIÓN CON SUS VENTAS, PARA DETERMINAR LA RENTABILIDAD DEL NEGOCIO" TESIS INVESTIGACIÓN QUE PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL PRESENTA: ING. ALFREDO LARA GÁLVEZ ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA CONFORME AL ACUERDO No. 2003286 DE FECHA 3 DE OCTUBRE DE 2003 MÉXICO, D. F. SEPTIEMBRE 2007

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  • MAESTRA EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

    "VALUACIN DE LOS ACTIVOS FIJOS DE UNA

    ESTACIN DE GASOLINA, BAJO EL MTODO FSICO,

    Y SU COMPARACIN CON SUS VENTAS, PARA

    DETERMINAR LA RENTABILIDAD DEL NEGOCIO"

    T E S I S

    INVESTIGACIN QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:

    MAESTRO EN VALUACIN INMOBILIARIA E

    INDUSTRIAL

    PRESENTA:

    ING. ALFREDO LARA GLVEZ

    ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA

    SECRETARA DE EDUCACIN PBLICA CONFORME AL ACUERDO No.

    2003286 DE FECHA 3 DE OCTUBRE DE 2003

    MXICO, D. F. SEPTIEMBRE 2007

  • i l U.IOMI KV-. U mObHJOtDi J N U S U I IMM fa*SOHN\. * M COMMHICION COI\ SI S %i MAS

    A su Memoria

    Este es un pequeo reconocimiento, a un gran esfuerzo que mi madre

    hizo para que lograra todo esto.

    "Gracias donde quiera que ests"

    IV

  • ! Af ION !>F OS - 1 \ OS i MOSRFi \ U S T U l 6 M H < ; \ S P U N V ^ M C OMt 'Ut Vt ION ( ON ! S M NT V>

    Contenido

    Resumen

    Introduccin

    Planteamiento del Problema

    Justificacin

    Objetivo General

    Objetivos Especficos

    Captulo 1. Marco Terico

    1.1 Definicin de Avalo

    1.2 Tipos de .Mercados _ *_ f" J" %

    1.3 Concepto de Valor " "f'" " ,A? " V

    1.4 Proceso de Valuacin ;-^ l '"*'

    4 , 5 Mtodo de ClciJ de Costos (ndice Fsico) * 7

    1.6 Mtodo de Capitalizacin de Renta o de Ingresos ^ *

    1.7 Conceptos Bsicos de la Valuacin Financiera (valuacin por mltiplos y mltiplo

    precio/utiliMu)" '.% f. "-"-'

    1.8 Regulacin Valuatoria

    Captulo 2. Metodologa de Investigacin

    2.1 Tipo de Investigacin

    2.2 Diseo de Investigacin -Trabajo de Campo

    2.3 Trabajo de Oficina o Gabinete

    2.4 Memoria de Clculo

    2.5 Desarrollo del Informe Final de Avalo

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  • v u t u r n s rF IDS \ c i \o s ryohPh i - .>rsi \( I\ nt t ,\soi IN\ , I sj. fmFAUUQ.Ml>NJ>LLIE?!lA^

    Captulo 3. Desarrollo Metodolgico del Avalo de una Estacin de Gasolina

    3.1 Valuacin de Activos Fijos

    o 3.1.1 Avalo del Terreno

    o 3.1.2 Avalo de as construcciones

    o 3.1.3 Avalo de Obras e Instalaciones Complementarias

    o 3.1.4 Avalo de Maquinaria y Equipo

    o 3.1.5 Avalo de Mobiliario y Equipo de Cmputo

    3.2 Anlisis del Balance General y los Estados de Resultados

    Captulo 4. Informe de Avalo Integral

    4.1 Avalo de Inmueble

    4.2 Avalo de Maquinaria v1%

    4.3 Certificado de Valores "-"*""" . ";f.|"_

    4.4 Resultado de Rentabilidad Considerando las Utilidades Netas *, 1- ***/

    4.5 Cpmparacin de Resultados d

  • \ \ u \< osst iosu'nvo*.jusm ^ U M UION I)T,ASDI INV \ >i roMjniucios toxst>%]NTAS

    RESUMEN Este documento es un caso prctico que intenta explicar la metodologa para valuar desde el punto de vista integral una gasolinera bajo el mtodo fsico, en donde se contemplen todos los activos fijos que integran las cuentas de mayor que integran la contabilidad de esta empresa, las cuales son el terreno, las construccin, las instalaciones especiales, ta maquinaria y el mobiliario; una vez realizado este clculo por el mtodo fsico, se compar con los otros dos mtodos tradicionales de valuacin que son el de capitalizacin y el de mercado, para establecer un criterio de cul mtodo resultaba el ms confiable para este caso en particular, posteriormente se compar con los resultados de una valuacin financiera, ya que como en todo negocio que se encuentre en funcionamiento y que produzca utilidades, debe ser de capital importancia considerar la informacin contable y financiera, que es la que refleja la situacin real de la empresa. Es necesario tomar en cuenta que este tipo de negocio se encuentra dentro de un mercado restringido en el cual existe poca oferta y la que hay se vende entre los inversionistas del ramo, los cuales se guan por las utilidades que estas instalaciones producen para establecer el precio de compra-venta de la gasolinera. Para comprobar lo anterior, en el caso de esta gasolinera nicamente se compararon las ganancias producidas de la inversin, considerando un mtodo financiero en un esquema de rentabilidad, incluyendo la tasa de capitalizacin a perpetuidad ms atractiva que exista en el mercado de inversiones de capital, contra la suma total de los activos fijos; y se concluy que todos los avalos cuyas inversiones son vistas como un negocio se deben valuar bajo un esquema financiero, y no nicamente el obtener los valores de los activos fijos que son la suma de sus componentes tangibles.

    PALABRAS CLAVE: gasolinera, avalo, activos fijos, inversin, capitalizacin, negocio en marcha, avalo integral,

    rentabilidad, utilidad.

    ABSTRACT

    This document is an appraisal practical case that it tries to explain the methodology to estimate a gas station like an integral appraisal under the cost approach, in where which are contemplated to all the fixed assets that integrate the accounts of greater in the accounting of the company owner, as they are the land, the construction, special condition attachment, the machinery and the furniture, once calculated by the cost approach was compared with the other two traditional appraisal methods that are of capitalization and of market, to establish which method was reliable one for this case, later was compared with the results of one financial estimate, since like in all business that is in operation and that it produces utilities, must be of very important of considering the financial and accountant information, that is the one that reflects the real situation of the company. It is necessary to take consider that this type of business is this inside a restricted market in which little supply exists and the one that there is sold between the investors of the branch, which are guided by the utilities that these type of company produce to establish the price of sale of the gas station. In order to verify the previous thing in the case of this gas station, the produced gains of the investment were compared solely, considering a financial method in a yield, including the capitalization rate to perpetuity more attractive than it existed in the market of capital investments, against the total value of the fixed assets; and the conclusion was that all the investments properties whose are seen as a business is due to estimate under a financial method, and not solely having obtained the values of the fixed assets that are the sum of their tangible components.

    KEY WORDS: gas station, estimate, fixed assets, investment, capitalization, business in operation, integral appraisal, yield, utility.

    VU XX

  • t MIXTION OF ]()h x< ll\aSlUQ*OT \ S \ I STXCION DI. , XSi JN\. 1 M f O M I H i U r i O N < OS M h \ T M

    NDICE D E I L U S T R A C I O N E S

    Proceso Valuatorio 11

    Fotografa Area de la Zona 33

    Croquis de Localizacin 34

    Plano de Uso de Suelo .tr.,-,.'. *. 34

    Partida Ar|uileftnica del Tipo I....*,.., .^,,. .#.-: jf%-36

    Partida Arquitectnica del Tipo II ". til ". .3,7

    Partida Arquitectnica del Tipo-III. ,S;. -,L, .jiL-. ~.4* * t 38

    Esquema de Maquinaria de una Estacin de Gasolina 40

    vi kiv

  • INTRODUCCIN

    Este trabajo trata de mostrar algunos de los conocimientos adquiridos durante el

    proceso se aprendizaje de la Maestra en Valuacin Inmobiliaria e Industrial, y es en este

    caso prctico, que se desarrolla el avalo de una Estacin de Gasolina. El Propsito es

    comparar el valor de la inversin, determinada por los activos fijos, contra las ventas para

    obtener su rentabilidad.

    LNEA DE INVESTIGACIN

    Lnea Criterios generalmente aceptados en valuacin.

    rea Prctica Valuatoria.

    PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA *

    Todos .aquellos inve%pnistas4 que han decidido inverksus recursos en algn

    negocio, lo hacen con el fin de quVse pueda recuperar en'un tiempffcorto o por lo menos

    razonable, el monto total de su inversin, adems de poder considerar las posibles

    utilidades que debe generar su propio capital; luego entonces, en el caso particular de la

    instalacin y operacin de una Estacin de Servicio expendedora de gasolina, se deben

    tener en cuenta varias condiciones a considerar, entre los cuales, como punto inicial, est la

    localizacin del terreno en donde se instalar esta Estacin de Servicio, dicho terreno

    debera tener una o varias colindancias a una o varias avenidas principales donde por stas,

    exista un alto aforo vehicular, ya que ste es el mercado potencial ms importante a

    satisfacer.

    Posteriormente se deben instalar todos los equipamientos para su ptimo

    funcionamiento, de esta Estacin de Servicio, considerando por supuesto la normatividad

    1 >CI

  • V X I t d o s i a s u s v< m i > s r Q s n r i i s x r v r u j o s . i ) r < , v > O i ) s \ , v si ( O M P X R \ < . I O N C O S M S \ L M 4 S

    que establece la Paraestatal Petrleos Mexicanos, que es la encargada de autorizar el

    funcionamiento de la estacin y suministrar los productos que ah se vendern, junto con

    esta autorizacin se debe considerar el trmite de uso de suelo y funcionamiento ante el

    gobierno de la entidad federativa en donde se pretende construir esta Estacin de Servicio

    expendedora de gasolina.

    Por otra parte, y haciendo un poco de historia, cuando empez el desarrollo de este

    tipo de instalaciones de servicio, el crecimiento fue orientado, pensando en abarcar toda la

    Repblica Mexicana, en donde Petrleos Mexicanos estableci como poltica el restringir a

    un rea denominada "Territorio" como una zona de venta delimitada, en el que ningn

    inversionista poda construir ni instalar ninguna otra gasolinera en esta regin, por lo tanto

    exista la ventaja de contar con un mercado seguro sin competencia cercana.

    En la actualidad estas reglas han cambiado, de tal forma que un inversionista^ puede,

    si asilo desea y cumple con Jos requerimientos necesarios ante Petrleos Mexicanos y el

    Gobn-Ltical, poner otra Estacin'de Servicio tan cerca como estjquiera,*ajt|btand^asi

    las ventas de todas las estaciones cercanas, y por ende, la competencia^ aumenta,

    deteriorando as "Jas utilidades de sta y todas la estaciones de servicio cercanas.

    Hoy en da ya no es el magnfico negocio de antao, por lo que en la actualidad

    invertir en este tipo de establecimientos es mas riesgoso, debido al alto nmero de

    competidores en este mercado, es decir que aunque existen ms automviles, que es el

    mercado a satisfacer, tambin existen ms estaciones de servicio cercanas entre s y el

    territorio que antes se respetaba ya no existe, haciendo con esto que la recuperacin de la

    inversin sea a mayor plazo. Bajo este esquema la comparacin de los activos fijos, que es

    la inversin del capital inicial, con sus ventas netas es muy importante, para poder

    establecer la rentabilidad de este tipo de negocios.

    2 V3V

  • \ y i \c i o s m i i.jg.Af,i, ix o s i LOS M I M I vr j f ION m

  • X XI 1 I O S I)! H V. 1X Q> EI IOS OT l N x TVT ION1IF f.XSQI ISV X SI

  • \ m \ ( iospr ios xcTixosniosnr i sxrvrx< ONHI- > , " , " , ,

    Mercado Competitivo, que se entiende como un mer^do en donde la oferta y la

    demanda estn equilibradas, es decir que existen muchos vendedores y muchos

    compradores/ deseosos, de entrar en relacin entre | , con el finje obtener bienes y

    servicios^ dependiendo, de su^propia decisin, considerando el pr|c|p, el servicio _ y* la

    calidad. ^ "%"V f:fif"?l"-. "" :" *~f-'"%.. ^*

    Mercado Oligoplico, el cual se puede definir como aquel mercado donde existen

    pocos vendedores y muchos compradores, modificando de manera importante, la ley de la

    oferta y la demanda.

    Mercado Monoplico, que se explica como aquel mercado en donde existe un

    grupo de personas fsicas o morales, las cuales controlan una parte de la economa,

    entendiendo que ellos y slo ellos definen el precio de venta y a qu compradores se ofrece

    el producto que ellos desarrollan, es decir que prcticamente existe un slo vendedor.

    Mercado Oligopsnico, este tipo de mercado establece que, en este sistema

    existen muchos vendedores y pocos compradores, haciendo con esto que la ley de la oferta

    y la demanda nuevamente se modifique, obligando con esto la deformacin del precio.

    5 tfl

  • x x i u \ c i o s n r i o - s \( n \ o s T I J O S D I n u s i u I O M ) E < , \ - J O U S V V M C O W I I U < K>N c o s si s \ r v r vs

    Mercado Mopsnico, el cual se entiende como aquel, en el que nicamente existe

    un slo comprador, sin competencia.

    Estos conceptos son importantes debido a que el mercado en el que se desarrolla la

    compra-venta de este tipo de negocio, es generalmente entre personas involucradas con el

    ramo de las gasolineras, es decir, que no se ofertan en un mercado abierto, sino que se

    ofertan a gente que conoce el negocio y el sistema de operacin de este tipo de

    establecimientos; es decir, que estas operaciones se establecen un mercado monoplico,

    considerando, que poca gente conoce o se involucra con la posible negociacin, oferta y

    venta de este tipo de negocios, ya sea en funcionamiento o no, y que en ste se incluyen

    todos los activos fijos que conforman en este establecimiento, as como la concesin y

    permisos de operacin y venta de gasolina.- 3;.. * %

    1.3 Concepto de Valor V **

    Es el trmino para identificar la definicin y los parmetros bajo los cuales se est

    estimando un determinado valor, De acuerdo al Glosario de Trminos 4||INDAABIN,

    Valor se define como "Un concepto".econmico qufse.refirela!precio que se establece

    entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden.

    Es la cualidad de un objeto determinado que lo hace de inters para un individuo o grupo".

    Existen muchos principios que determinan el Valor, dentro de los cuales, las siguientes

    definiciones establecen una visin bsica.

    Los principios que vamos a revisar aqu son doce: de anticipacin, de equilibrio, de

    cambio, de competencia, de homogeneidad, de uso consistente, de contribucin, de

    beneficios variables, de progresin y regresin, de substitucin, de oferta y demanda, y de

    productividad excedente2:

    : Hors t Kart Dobner Ebert, L a Valuacin de Predios Urbanos , pp . 42-45

    6 * f t

  • XXIt mMH IOS XI mOSFUSDriNxt,M)OM)E(,\SOi.lMV V SI COMPXli3.t'S(ONSlS\CS.T\S

    Anticipacin Segn este principio el valor de mercado es el valor presente de derechos futuros a ingresar.

    Equilibrio Este principio seala que los agentes de produccin (trabajo, coordinacin, capital y tierra) estn estrechamente relacionados con los principios de contribucin, de beneficios variables y de productividad excedente, con los cuales debern mantener un sano equilibrio econmico.

    Cambio Segn este principio el valor de mercado nunca es constante. Est sujeto tanto al efecto de fuerzas externas a la propiedad como al de fuerzas internas. Las primeras son las fuerzas econmicas, sociales, gubernamentales, etc. Las fuerzas internas se refieren a la depreciacin, las mejoras, el suelo, etc. Por lo mismo, se establece que el valor de mercado estimado es vlido nicamente para el da en que se lleva a efecto la valuacin.

    Competencia De este principio se deriva que donde hay ganancias sustanciales se crea la competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia daina.

    Homogeneidad v ^ Establece que el valor de mercado llega a su mximo en Jos lugares en, que se logra un grado razonable de homogeneidad econmica y social, como por ejemplo,, en'zonas residenciales cuyos habitantes stieBe, un promedio homogneo de edad, niveles de||hgresos, educacin, actitudes, etc. *Vs*\,C" *?, . ""* '*"" . *~&> X

    lfso consistente ^ &* De acuerdo con este principio, para valuar\ina propiedad raz, la tierra y la edificacin deben ser simultneamente considerados, y la valuacin se puede hacer con base en un solo uso para toda la propiedad. L % _-- -

    Contribucin -,,*-". .- - ",j, ~,% " *"" "" p r * Plantea que""" el valor de un agente" de produccin, que "Suele ser un competente de la misma propiedad, depende de la medida en que contribuida al valor total.

    Este principio es la base para determinar varias condiciones importantes como son:

    El ajuste de ventas comparables. El mtodo de mercado, que es el mtodo de comparacin de ventas directas. La determinacin de la posibilidad o imposibilidad de reparar el deterioro fsico y la

    obsolescencia funcional de la propiedad, y La justificacin para financiar una remodelacin o modernizacin de una propiedad.

    El principio de contribucin est interrelacionado con otros principios que son el equilibrio, el de beneficios variables (que aumentan o disminuyen) y el de productividad excedente.

    Beneficios variables Se refiere a los incrementos sucesivos de un agente de produccin, que es un componente de la propiedad, los cuales son sumados a montos fijos de otros agentes. Esto origina que los incrementos netos futuros se incrementen hasta cierto nivel y, a partir de ese momento, los reingresos o beneficios empiezan a disminuir.

    7 vv

  • XAI.I 4C1SM:. .OS.-XtTiVOSFIJOSDr.rNXrSTAdMJF.C.ASOI.IS^, Y SI" CO.WAiUCIN COS SIS VENTAS

    Progresin y regresin La progresin es el fenmeno por el que el valor de un objeto menor es asociado con objetos del mismo tipo, pero mejores. En el caso especfico de la propiedad raz podemos ejemplificar este principio con una casa que cubierta un valor de medio milln. La progresin consiste en la manera en que el beneficia el valor de la primera casa al estar asociada con las ms costosas.

    La regresin, en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de determinado valor que podra ser, por ejemplo, un milln, dentro de un conjunto con una clasificacin menor, o sea, en una colonia donde las casas valen menos; as, la regresin se manifiesta en la disminucin del valor de la casa de ms calidad.

    El principio de progresin y de regresin est interrelacionado con el principio de homogeneidad o conformidad.

    Substitucin Establece que el valor de mercado tiende a asentarse al tomarse como punto de referencia el costo de una propiedad sustituta que es igualmente deseable, bajo el supuesto de que no haya ningn retraso al realizarse la substitucin.

    Este principio sirve de base para los tres enfoques valuatorios de costo, ventas comparables o mercado, e ingreso.

    Oferta y demanda Consiste en la interaccin de las fuerzas de la oferta y la demand; determinad por los siguientes fenmenos:

    El incremento inesperado de poblacin en una zona incrementar la demanda, y El incremento marcado de los intereses de capital para hipotecas reducir la demanda.

    Prod ucti v id ad ex c cdc n te

    La productividad excedente es el ingreso neto que queda despus de haberse deducido los costos de los agentes de produccin como son el trabajo, la administracin y el capital.

    El ingreso que se obtiene por la tierra es productividad excedente.

    El orden en que deben ser satisfechos los agentes de produccin es el siguiente:

    Trabajo, que implica los salarios; Coordinacin, que corresponde a la administracin; Capita, que se aplica a mejoras, y Tierra.

    En consecuencia, el valor de la tierra tiende a ser fijado por los costos de trabajo, coordinacin y capital.

    El principio de productividad excedente est interrelacionado con los principio de equilibrio, de contribucin de beneficios variables.

    8 >

  • X XM \j iOS P i i OS X 1 I VOS H.IOS PI I S x VI UJOT- m G-tSOI IN A, X Si. ( q\W\R\( OS < OS St S H . X U S

    Estos principios podran definir a grandes rasgos los parmetros que influyen en la

    determinacin del valor de un bien considerando su mejor y mayor uso.

    Para entender mejor lo antes descrito se deben definir otros conceptos importantes

    que se involucran directamente en lo que es la definicin de valor, y estas son:

    "Valor Comercial, que es el Precio ms probable estimado, por el cual un bien se

    intercambiara en la fecha del avalo entre un comprador y un vendedor actuando por

    voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con un plazo razonable de

    exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos pertinentes, con

    prudencia y sin compulsin.

    Se considera que el'valor comercial representa el precio* justo para la operacin entre

    el comprador y el vendedor.

    Es el resultado del anlisis de basta tres parmetros valuatorios a saber: valor fsico o

    neto de reposicin (enfoque de costos), valor de capitalizacin de rentas (enfoque de los . * .^i"

    ingresos) y valor comparativo de mercado"3" " "r- "$* .

    Valor de Reposicin Nuevo (VRN), "es el costo actual de un bien valuado

    considerndolo como nuevo, con sus gastos de ingeniera e instalacin, en condiciones de

    operacin, a precios de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios

    para sustituir o reponer un bien similar al que se est valuando, en estado nuevo y

    condiciones similares. Puede ser estimado como Costo de Reemplazo o bien como Costo de

    Reproduccin."4

    Valor Neto de Reposicin (VNR), "Valor fsico que tiene un bien a la fecha del

    avalo y se determina a partir del costo de reposicin nuevo, disminuyndole los efectos

    Mxico, Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales, Glosario de Trminos, p 64. 4 Ibid., p 16.

    9 )$k

  • x M \c ios DI mvj( l ixmmosnr I N U M X >6NI)F\CNT^S

    debidos a la vida consumida respecto de su vida til total, al estado de conservacin, al

    grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciacin."

    1.4 Proceso de Valuacin

    Es el conjunto de fases sucesivas que se requieren para realizar un trabajo de

    valuacin desde su solicitud hasta la emisin del dictamen normalmente consta de:

    1.- Identificacin del avalo

    2.- Inspeccin del bien a valuar

    3.- Recopilacin de informacin

    4.- Aplicacin del procedimiento tcnico pertinente, de los enfoques de valuacin

    5.- Clculo de valores

    6.- Obtencin del valor conclusivo

    7.- Elaboracin del Documento Valuatorio correspondiente. i j | k

    A continuacin se muestra una grfica, la cual ejemplifica paso a paso la prctica

    para la realizacin,de avalos, estossegn el autor HorSt Dobner Ebert, S su libro La

    Valuacin de Predios1 Urbanos. - *

    5 i b i d , p i 7 6 Ibid , p 53

    10 > &

  • x vi l y r ioNM u i s u i x o s m o s i i NV SI XOON os s i toMP*u\{iN S U S M - M XS

    Grfico 1

    PROCESO VALUATORIO

    DEFINICIN

    ESTUDIO PRELIMINAR

    w - i - i " frfy'S-'.

    E L A B O R A S N DE UN PROGRAMA DE DATOS

    - t i * . " ' , , . . -MN*. . * * - * , * J

    OBTENCIN DE DATOS

    CLASIFICACIN DE DATOS

    * .. . nr- .*.

    MTODO DE MERCADO -J< '--i s i "1 ** -w* a .

    MTODO DE INGRESO

    - S , - ' . _ -"'3-

    MTODO DE COSTO

    CORRELACIN DE INDICACIONES DE VALOR

    VALOR RNAL

    REPORTE

    11

  • 1.5 Mtodo de Clculo de Costos (ndice Fsico)

    Este mtodo est basado en la suposicin de que el costo de reposicin (o

    sustitucin) es el lmite superior del valor.

    Se supone tambin que una construccin existente tiene deficiencias por su edad y

    estado de conservacin, desuso funcional, falta de demanda y desuso econmico por

    causas ajenas a la propiedad misma.

    Luego entonces el Mtodo Fsico "se utiliza en los avalos para el anlisis de

    bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas caractersticas; este mtodo

    considera el principio de sustitucin, es decir que un comprador bien informado, no pagar

    ms por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en

    igualdad de condiciones al que se estudia. El esfimadq.del Valorele un inmueble por este

    mtodo se basa en el costo de reproduccin o reemplazo de la- construccin del bien sujeto,

    menos la depreciacin ttalr (acumulada), ms el valor de terreno, al que s" le agrega

    comnmente un estimado * del incentivo empresarial o las prdidas/ganancias del

    desarrollador."7 - *"-%- 4 - . ""lil :f,"

    1.6 Mtodo de Capitalizacin de Renta o de Ingresos

    El mtodo de ingresos est basado en la teora de que el valor de una propiedad,

    tanto el terreno como sus mejoras y sus contenidos, estn en funcin de su productividad o

    capacidad de producir ingresos bajo un programa de uso ptimo.

    Por lo que "se utiliza en los avalos para el anlisis de bienes que producen rentas;

    este mtodo considera los beneficios futuros de un bien en relacin al valor presente,

    generado por medio de la aplicacin de una tasa de capitalizacin adecuada. Este proceso

    7 Mxico, Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales, Glosario de Trminos, p. 39.

    12 >CjV

  • X XI | l \ t I O N D r I OS u T I X f H j y O S i H 1 M I SI \( ON DF " "".-" Al valuar la situacin financiera de una empresa, la cual se debe consdera|como

    una unidad indivisible, es decir que cuando se vende o se compra una empresa, solace

    considerando un todfj". j en el estado en que se encuentra, considerando laj ganancias y

    perdidas, activos y pasivos, capital y apalancamiento financiero, etc.

    Dentro de los mtodos que se utilizan al valuar empresas como negocio en marcha

    se emplean los siguientes:

    El de Costos (que se puede definir como la suma de activos fijos totales).

    El de Ingresos que como su nombre lo indica es en el que nos referimos a los

    beneficios futuros esperados, por tanto el vauador, al utilizar este concepto, debe

    estimar los flujos de efectivo futuros y descontarlos a valor presente con una tasa

    ponderada por un factor de riesgo adecuado a los beneficios generados.

    'Ibid.,p.39.

    13 >

  • X XI V\ ON DPI OS U l l X O S l l J O S O r I NXTSIXi j f tSF(.X-*OLJN\, 1 SI ( O M P X R - y C i O S C O N S l S X r v r X S

    El de Mercado, que supone que el valor de un negocio, se puede obtener con la

    comparacin y anlisis de transacciones similares, realizadas en el pasado reciente

    en el mercado de valores, de compaas equivalentes, que cotizan o no en la Bolsa

    Mexicana de Valores, ya sea en mbito nacional o en el internacional, si fuera

    necesario.

    En el procedimiento de valuar por el mtodo de mercado, existen diferentes

    tcnicas para obtener el valor de la empresa, una de ellas es, entre otras, la valuacin por

    Mltiplos los cuales se pueden obtener mediante el anlisis del costo de capital o por la

    estimacin de la inversin, entre otras, para la estimacin de stas se deben considerar los

    datos proporcionados por empresa sujeto, que pueden ser el precio, utilidad, valor en

    libros, etc., como se muestra a continuacin:

    1. Estimaciondelcostodelcapitalpormedio.de: """cV

    http://Estimaciondelcostodelcapitalpormedio.de

  • X XI 1 \UOM>l KK \( riXOSll.lOSDr l . \ t i>TiiC10Mli;.X>01 NX. X SI C.OWMUyONONMS^rSTXS

    Los mltiplos de valor estn determinados por los datos generados por compaas

    "tipo"; para aplicar un mltiplo, el consultor debe identificar compaas que se

    ubiquen en el mismo sector y se aproximen al tamao y condiciones de la compaa a

    valuar. En la prctica es difcil encontrar compaas comparables, por lo que los

    mltiplos derivados de compaas comparables deben ajustarse por tamao, tasas

    esperadas de crecimiento, riesgo financiero u otros factores.

    Para este caso en particular no se eligi este mtodo, porque no existe un mercado

    abierto en el pas, ya que en el sector en que se ubica este tipo de negocio es el energtico,

    el cual nicamente est representado por PEMEX, que es una empresa paraestatal y no

    existen comparables independientes de empresas similares en este sector. Esto hace

    necesario buscar informacin a nivel internacional dentro del mismo sector, como por

    ejemplo Estados Unidos, Brasil,,Colombia, etc., con ePfin de poder compararlos con la

    empresa objeto delestudio, claro est que se deben considerar los ajustes, correspondientes

    del riesgo/pas, en materia de inversin financiera y de capital. Otra forma de poder estimar

    el valor d un negocio en rnajcha, es Brjnsiderando los ingresos netos totales ||hace;.el flujo

    de caja descontado, considerando los ingresos y los egresos d. operacin, el cual junto con

    un periodo de recuperacin propuesto se debe estimar el valor presente neto, el cual se

    podra entender coi'el Valor de la empresa. s p. * "i5-

    1.8 Regulacin Valuatoria

    Para poder comprender la actual regulacin valuatoria en Mxico, se hace

    necesario comentar algunos datos histricos en referencia a las diferentes dependencias que

    controlaban y controlan la prctica valuatoria, dentro de los cuales se pueden comentar:

    La oficina de Catastro de las diferentes localidades y municipios, es posiblemente

    una de las primeras dependencias que se dio a la tarea de regular, agrupar y clasificar los

    predios en los que se dividi el territorio nacional, esto con el fin de poder establecer un

    monto del valor de la propiedad privada y as determinar un impuesto a cobrar por los

    15 yft

  • y A H \i%(i**m

  • \Ai l . XUQSra 1Q". j jXOSFUOSnri NX t SFxriNBt j.XSOl S \ , X SI &

  • Para este efecto esta institucin cuenta con un Manual del Perito Valuador, un

    Glosario de Trminos y un Cdigo de Etica del Proceso Valuatorio, que engloba la

    actuacin del profesional de la valuacin a los siguientes valores:

    Bien Comn La prctica valuatoria para la Administracin Pblica Federal involucra el patrimonio de todos los mexicanos y se legitima cuando se procura por encima de los intereses particulares. Los trabajos valuatorios se elaborarn concluyendo con resultados independientes de los deseos o anhelos del solicitante, de organismos involucrados o instituciones pblicas o privadas as como de terceros que pretendan poner sus intereses por encima del inters de la sociedad y el bien comn.

    Justicia Es obligatorio conocer, cumplir y hacer cumplir la Constitucin, las leyes, los reglamentos y la normatividad aplicable al desempeo de las funciones asignadas as como aquellas relativas al ejercicio profesional.

    Honradez Siempre se asumir una conducta que genere trabajos honestos y dignos de credibilidad evitando que se presten a malas interpretaciones, sean, fraudulentos o engaosos.1*"""

    La valuacin se realizar con rectitud, dignidad, honestidad, integridad e independencia, dentro de los ms altos niveles de tica, tcnica y buena, voluntad, ya que conducindose de esta manera, se fomentar la credibilidad de, la" sociedad en las instituciones pblicas y contribuir a generar una cultura de confianza y de apego a al verdad.

    Transparencia Los trabajos valuatorios proveern suficiente informacin para describir el trabajo realizado, las conclusiones logradas y el contexto en el cual se lograron y toda la informacin obtenida y reportada deber'ser verdica, estar mencionada y relacionada, asi como ser comprobable de tal manera que su lectura no induzca a errores o falsas interpretaciones.

    Los avalos incluirn una descripcin clara y exacta del alcance de la asignacin, la definicin de valor empleada, y el uso que se le va a dar al trabajo, mencionando todas las suposiciones, escenarios hipotticos, o condiciones limitantes que afecten directamente a la valuacin, y en aquellos casos en que esto sea apropiado, indicando el posible efecto sobre el valor.

    Se debern evitar conflictos de intereses entre los clientes, usuarios de los trabajos valuatorios, Peritos Valuadores y el personal del INDAABIN as como con sus familias, empresas, parientes, amigos, o asociados.

    Imparcialidad La prctica valuatoria se llevar cabo con la ms estricta independencia, objetividad, e imparcialidad, sin prejuicios y sin acomodarse a los intereses personales de nadie. Se deber exhibir un juicio e imparcial y justificar, dado el caso, las razones para concordar o discrepar con las conclusiones del trabajo del perito.

    Integridad Se actuar con honestidad, atendiendo siempre a la verdad. Todos los participantes en el proceso valuatorio excluirn conductas, motivaciones e intereses que no sean los institucionales, llevando a cabo acciones de entrega diligente a las tareas asignadas y estando

    INDAABIN, http//www.indaabin.gob.mx

    is yjv

    http://www.indaabin.gob.mx

  • x \ n \( ios )F t os \(T\\osruosnr i is x FMxf \\m UW:A IS\ , X SI. t oMrxi\asossisyrMx

  • y X i. \( ios nr. os %c n vos FIJOS i>r i NxrvrxaoNniG-tSOi N\. X SI C OMP-yuaos CON SI > y I M V>

    realizacin de un avalo as como la transparencia de la actividad. Esta normatividad ha

    sido retomada por asociaciones y organismos nacionales adaptndolas a las necesidades y

    al mercado nacional. Sin embargo hasta el da de hoy no existe una ley, norma, reglamento

    o manual que rija la actividad valuatoria de forma general.

    Todos los ordenamientos que han implementado las organizaciones profesionales,

    como los Colegios, han logrado regular esta actividad mediante procedimientos de revisin

    y vigilancia con el fin de elevar el nivel profesional para darle certeza y seriedad a esta

    prctica valuatoria, que incluso podra llevar a la censura o prdida del reconocimiento

    profesional a quien incurra en mala actuacin y falta de tica en la realizacin y ejercicio de

    esta profesin, sin embargo su mbito de aplicacin es local.

    En el contexto, mencionado, y para los efectos de este trabajo de investigacin, se

    han tomado como marco regulatorio las Normas Uniformes para la Practca Profesional

    del Avalo, USPAP10 por sus siglas en ingls, promulgadas.por la Junta de Norma|jde

    Avalo (ASB, Appraisal Standard Board) de la Fundacin para el Avalo

  • \ t i l ICIOS PI I P s XCTIXOSn.lOSDFlNXEVTU H H B M S I S O SX. X Si COW4RMlfe . .CONSlSid '^ l i .

    reguladoras de financiamiento, agencias pblicas y privadas, adems de las juntas estatales

    de registros de valuaciones; y la violacin de dichas normas puede resultar en la suspensin

    o revocacin de la licencia o certificacin del valuador

    La American Society of Appraisers (ASA), sociedad norteamericana, que ha sido

    punta de lanza, y que, desde 1994, cuenta con un Captulo en Mxico (Sociedad Mexicana

    de Valuadores ASA, A.C.), y que desde entonces aplica estas Normas, e donde "...es el

    Comit de tica Internacional el que recibe las quejas y rinde juicio que, cuando es

    presentado a la Junta de Gobernadores, puede resultar en la suspensin o expulsin de la

    Sociedad".12

    Como se mencion, las Normas Uniformes han sido incorporadas a las reglas de

    organizaciones prominentes de valuacin, y todos los miembros y candidatos de estas

    organizaciones, que desean ser certificados y/o designado"sdeben mostrar evidencia de

    haber completado satisfactoriamente el curso de USPAP.

    ...Estas Normas establecen las bases para el desarrollo y reporte de un avalo, jfjfifan

    los requerngtos* mnimos para los Nq" realizan avalos. Para dar una ideajas^precisa de

    la importancia de estas normas es necesario' saber en qu-contexto surgen y cmo

    evolucionan:

    En los Estados Unidos de Norteamrica a principios de 1980, el colapso de la banca

    y bienes races en el suroeste de este pas, desembocaron en audiencias del Congreso sobre

    el papel que juegan los valuadores de bienes races en cuanto a los problemas de las

    instituciones prendarias. En 1985 se hizo una investigacin de las prcticas valuatorias de

    bienes races y se concluy que las valuaciones eran defectuosas y fraudulentas, se

    exageraba el valor, y que los valuadores no estaban supervisados, a diferencia de otros

    profesionales, as tampoco existan medidas disciplinarias.

    12 Normas Uniformes Para La Prctica Profesional Del Avalo Curso SE100, Comit Profesional de Desarrollo, Comit de tica de la Sociedad Norteamericana de Valuadores, USPAP: Bosquejo del Curso de las Normas Uniformes Para la Practica Profesional del Avalo, Edicin de 1995, Sociedad Norteamericana de Valuadores, (The American Society of Appraisers), p.6

    21 ^

  • A ic ios pi, j.? in%c Tivns rijos pr i NAL>X< isni:

  • y ui mosor ios XT I IX OS I I JOS >I I NXFSTXC ISDEC.XSOI IS\. X SI cowAR\ciNCON-susyi\r.is

    relacionadas con el mbito valuatorio. Internacionalmente es comn que se le requiera al

    valuador contar con esta certificacin.

    "Debido a las responsabilidades fiduciarias inherentes a la prctica profesional del avalo, el valuador debe observar los ms altos niveles de tica profesional. Este Cdigo de tica est dividido en cuatro secciones: Conducta, Desempeo, Confidencialidad y Mantenimiento de Registros"15

    La American Society of Appraisers (ASA) es una asociacin que tiene

    representaciones en la mayora de los pases, la sede de esta organizacin est en Washington,

    D.C., en los Estados Unidos de Norteamrica, y las certificaciones, asi como reconocimientos

    de los cursos que se ofrecen son expedidas directamente desde la sede central mediante la

    autorizacin del Comit de Educacin y de tica; de ah el reconocimiento de autoridades

    locales, en otros pases, a miembros de la ASA. ..

    Porfbtra parte estn las Jf&rmas Internffcionaies de Valuacim-flnterational

    Valuation Standards Committee IVSG)16, que se han nutrido." de la aporpfein

    principalmente de profesionales en valuacin y en contabilidad de diversas localidades del

    mundo (ms de 40 nacdns^ya que regularmente sel reneri para ocuparse del estudio de

    nuevas normas y de la revisin de las existentes con el fin de promover, su aceptacin y

    observancia mundial.

    Es importante mencionar que al IVSC se le reconoce un sitial en la Lista Oficial el

    Consejo Econmico y Social de las Naciones Unidas a partir de mayo de 1985.

    En resumen, las Normas Internacionales de Valuacin incluyen: Conceptos y

    Principios Generales de Valuacin. Cdigo de Conducta, Tipos de Propiedades, Normas y

    Aplicaciones Internacionales de Valuacin y Glosario. Estn enfocadas a la orientacin de

    aplicacin y desempeo, las exigencias de revelacin y las disposiciones de desviacin.

    " Normas Uniformes Para La Prctica Profesional Del Avalo Curso SE100, op cit., p.22 16Normas Internacionales de Valuacin, Principios, Normas y Orientacin sobre Aplicacin y Comportamiento, IVSC (International Valuation Standards), Edicin 1997, pp 3 y 6

    23 ^

  • x xi i \ ( I O N n r i o- . x i r n x o s i u o s p i I \ X T S T X < I S I I F C X S O S . V V S I C O W I R X C I S C O S S I S \ L M 11

    En Mxico, si bien la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin,

    A.C., emiti en 1996 las Normas Profesionales de Valuacin17, las cules son similares a

    las Normas Internacionales mencionadas, y adecuadas a la situacin nacional, stas no han

    logrado oficializarse.

    Como puede observarse, en la revisin que se ha hecho en este apartado, en Mxico

    no existe una institucin que norme y regule de forma general la actividad valuatoria en el

    mbito nacional; podemos hablar de normatividad local, por especialidad o por el uso que

    se la dar al documento, lo cual no implica uniformidad de trminos y normas de carcter

    general, esa es la razn de recurrir, para este trabajo de investigacin, a las normas

    internacionales.

    Normas Profesionales de Valuacin Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C., 1996.

    24 y&

  • os teT\i>rijosi>i i N4 r si XCIONW GXSQ INX, \ S. COMPUNCIN eos si SXFNTXS

    CAPTULO 2

    METODOLOGA DE LA INVESTIGACIN

    2.1 Tipo de Investigacin

    Esta tesis est planteada como un caso prctico para poder dar un ejemplo de la

    metodologa que se utiliza en la prctica valuatoria, es entonces el objeto de este estudio la

    valuacin integral de una Estacin de Servicio expendedora de gasolina, la cual

    actualmente es propiedad de la empresa Super Servicio Holanda, S.A. de C. V. Para

    iniciar esta metodologa es necesario la elaboracin un inventario detallado de todos y cada

    uno de los activos fijos considerados en la cuenta de mayor, teniendo como primera cuenta

    la del terreno, seguida de la cuenta" de construcciones, despus siguiendo el mismo orden, la

    de las obrf complementarias, instalacfottej especiales, maquinaria, lobiliari^equino de

    oficina, equipo de cmputo, equipo arrendado y por ltimo la cuenta de |quipo*de

    transporte. <

    Este"prceso de valuacin lo podemos dividir e dos etapas^ "una de campo y otra de

    oficina o comnmente llamada de gabinete; a continuacin se describir lo referente al

    proceso de campo.

    2.2 Diseo de Investigacin -Trabajo de Campo

    En lo que respecta al terreno, que es el activo inicial, ste se debe identificar

    planamente con la visita fsica al inmueble donde se determinarn las caractersticas fsicas

    y de ubicacin y as como la comparacin de la informacin de los documentos oficiales

    (escrituras, planos, etc.) con el fin de calcular que la superficie y que las medidas,

    colindancias y orientaciones, coincidan entre s.

    25 )

  • \ xi V\ ION ftriosjcTJXos rijos nr s N \ > u s ,DF

  • S y i \CiOSQl n t s M jj\tKIJJOSJ>L i S X r>T XC irtMIl- GxSOl NX. \ SI (OM'XRUIONCONSlSXI'XiiiS

    2.3 Trabajo de Oficina o Gabinete

    Con la informacin obtenida en el trabajo de campo se realizar, en cuanto al

    inmueble, un estudio comparativo de mercado de terrenos similares en la misma zona o

    zonas parecidas, con el fin de obtener mediante una homologacin, un valor unitario de

    mercado de terreno, que refleje el valor comercial de terrenos con caractersticas similares,

    para posteriormente poder calcular el valor de la tierra, considerando los premios y castigos

    necesarios aplicados a este terreno en particular.

    En lo que respecta a las construcciones, se proceder a realizar los clculos de

    superficie y a la elaboracin de los modelos de precios unitarios, con el fin de establecer al

    valor unitario de reposicin nuevo de cada uno de los diferentes tipos de construccin, con

    el objetivo de obtener, el tvalor total de reposicin nuevo? que al aplicarle los demritos por

    edad, mantenimiento, conservacin y obsofescencias^.'se obtendr el valor "neto de " ' t i l . i "" . " S-S

    reposicin de todos los tipos de construccin. Este mismo procedimiento, es aplicable a las

    cuentas de mayor de las obras complementarias e instalaciones especiales.

    Encuanto a las cuentas de maquinaria, mobiliario, equipo de oficina, equipo de

    cmputo y equipo de transporte, es necesario recopilar con elifegartamento contable la

    informacin referente a las copias de facturas de todos los equipos y accesorios, que es

    donde aparecen las especificaciones tcnicas y capacidades detalladas por el proveedor, as

    como sus gastos de instalacin, de importacin en su caso, fletes, seguros y montajes, de

    todos los activos fijos inscritos en estos rubros de cuentas de mayor. Tomando en cuenta

    esta informacin se calcular el valor de reposicin nuevo individual de los equipos, con el

    objetivo de obtener el valor total de reposicin nuevo, que al aplicarle los demritos por

    edad, mantenimiento, conservacin, obsolescencia tecnolgica, funcional y econmica, se

    obtendr el valor neto de reposicin, de todos los activos fijos de estas cuentas.

    Con todos los datos arriba calculados tambin se debe de obtener la depreciacin

    acumulada, la vida til remanente y la depreciacin anual de los bienes valuados y as se

    27 tfk

    file:///CiOSQl

  • x y i.x(,ioNnr]os te TX ps r uos DI i \\ VIXCNFII c\so INX. X M O W X R X C I N C Q N S I S X M X S

    podr concluir con la valuacin de los activos fijos que constituye el valor de la inversin

    de la empresa por el mtodo de costos especficos (suma de activos fijos).

    Tambin se obtendr la informacin contable necesaria para interpretar los estados

    de resultados y el balance general, para hacer una apreciacin de las utilidades netas de las

    ventas obtenidas durante un periodo de tiempo y determinar el valor de la empresa

    considerando su capitalizacin de dichas utilidades.

    Por ltimo, se tendrn que comparar todos los resultados que son la suma de todos

    los activos fijos contra el dato financiero obtenido (resultado de la capitalizacin de las

    utilidades), para determinar si es negocio la inversin realizada de dichos activos fijos.

    2.4N> ", Memoria de Clculo .'-."--- "Nt"" > -

    Como su nombre lo indica, es la documentacin necesaria que se elaboa para dejar

    en archivo todos los antecedentes, especificaciones y clculos necesarios que se hicieron

    para poder determinar los valores^que se asientan en el avalo, talelgcomo eg^alor de

    Reposicin Nuevo, el Valor Neto d Reposicin, la-Vida UtilIRemante y la Depreciacin

    Anual; as como tambin es donde se escriben y recopilan todos las datos investigados

    sobre los bienes ante los proveedores de estos componentes, adems se deben de incluir

    todas las operaciones de los factores como mantenimiento, edad, obsolescencia funcional,

    econmica y tecnolgica, que sirvieron para determinar las conclusiones de estos valores,

    los datos de referencia de los proveedores como son razn social, ubicacin, telfono y

    personal que atiende, y si es posible un archivo fotogrfico.

    En el caso de los inmuebles se deben guardar las hojas donde se indiquen las

    mediciones del terreno y de las construcciones, los clculos de los precios unitarios y

    volmenes de obra de cada instalacin, as como la escritura pblica del terreno, boleta

    predial, planos de conjunto y especificaciones de construccin de cada tipo.

    28 >

  • X U l X( I Q \ p r 1 OS XCTIXOSIUOSDI i N U S f X C I O N D I G-iSQi IN X, X Si C OMPXRXC ION ( ON SI S YIN i X-,

    2,5 Desarrollo del Informe Final de Avalo

    Este es el documento formal que se debe de entregar al solicitante, el cual incluye

    los puntos siguientes:

    Certificado general de valores que deben llevar las firmas y registros

    necesarios

    Condiciones generales

    Condiciones limitantes

    Desglose de avalo que se integra por cuenta de mayor:

    / Terreno

    * Construccin,: 4

  • XAin\c ios 1)1,1 os u i mis-mos r>r i NXTSTXC IOSIIECXSOIISV V SI COWIRSC IONCONSISXITNTXS

    CAPTULO 3

    DESARROLLO METODOLGICO DEL AVALO DE UNA

    ESTACIN DE GASOLINA

    La Estacin de Servicio que se consider para desarrollar este caso prctico de

    avalo est ubicada en calle Norte cuarenta y cuatro, Colonia Siete de Noviembre,

    Delegacin Gustavo A. Madero, C. P. 07840, Mxico, Distrito Federal, el terreno tiene un

    nmero de cuenta catastral 316-209-01-000-8, esta propiedad est localizada en una zona

    de uso mixto, compuesto por una regin habitacional, una industrial y una ms de uso

    comercial, todas de segundo orden, donde se observan en la zona habitacional de casas

    unifamiliares desarrolladas de uno a tres niveles y edificios de departamentos de hasta

    cinco niveles, de calidad media; en la zona industrialise localizan bodegas de

    almacenamiento desarrolladas en un nivel, algunas con rea de oficinas y en lo que

    respecta a la zona comercial, sta se caracteriza'por tener locales comerciales de pequeo o

    mediano comercio ya." .que; Son reas aisladas., formadas por mscfneas,,.e,stnquillos,

    pequeos talleres y comercios, variaos. "% |i "W

    El nivel socioeconmico de la poblacin que es densa en esta zona, est catalogada

    como de nivel medio bajo18, con una contaminacin nosatisfactoria, con un uso de suelo

    HM 4/2519, que significa de uso habitacional o mixto, para construir inmuebles de hasta

    cuatro niveles y con un rea libre del 25% del total de terreno, la zona est comunicada por

    avenidas principales como son: Av. Ferrocarril Hidalgo, que adems es una de sus

    colindancias, Circuito Interior en el tramo de Ro Consulado, Calzada de Guadalupe y Av.

    No (continuacin de la Av. Robles Domnguez). La zona tambin se comunica por las Av.

    Congreso de la Unin y la Av. Canal del Norte.

    1 De acuerdo a a Circular 1202 de la Comisin Nacional Bancaria y de Valores ' Plan Parcial de Desarrollo Urbano de la Delegacin Poltica Gustavo A. Madero

    30 yfc

  • X XII XCION D P Os X( IIX OS 1 IJOS 1)1 1 N X FVT \( 1N m ( , \SQ1 I S \ . X SI < OMPXRXCiN ( ON Sl S \ 5 >;TXS

    La zona cuenta con todos los servicios urbanos y el equipamiento urbano tpico

    como es: Suministro de agua potable entubada, con red de distribucin, tomas

    domiciliarias y suministro al inmueble; drenaje y alcantarillado para recoleccin mixta y

    conexin al predio; suministro de energa elctrica a travs de una red area con acometida

    al inmueble; alumbrado pblico con cableado areo sobre postes metlicos con arbotantes

    y luminarias de vapor de sodio; vialidades en calles con pendientes para recoleccin de

    aguas pluviales con pavimento de asfalto; banquetas y guarniciones de tipo hombro recto

    de concreto hidrulico; red telefnica; la sealizacin de vas y la nomenclatura en

    circulaciones es completa con nombres en la calles y direccin de las circulaciones;

    vigilancia pblica a travs de patrullas pertenecientes a la delegacin; recoleccin de

    basura por medio de camiones recolectores a domicilio con regular frecuencia, los cuales

    son pertenecientes a la delegacin y en un radio de dos kilmetros aproximadamente, se

    cuenta con iglesias, mercados, plazas pblicas, parques y jardines, escuelas, hospitales,

    centros de salud, bancos y transporte por medio de autobuses urbanos, microbuses y taxis.

    La Estacin ,de-Servicio expendedora" de gasolina, tiene un frenteijfla Af.

    Ferrocarril Hidalgo y se encuentra cerca al Circuito Interior en el tramo de Ro Consulado,

    ambas avenidas con un aforo vehicular constante, por lo que la ubicacin de esta Estacin

    de Servicio es ptima, por el cruce de estas dos avenidas, favoreciendo asf las utilidades

    generadas.

    Lo anterior describe las caractersticas urbanas de la zona, y a continuacin se

    muestra el desarrollo de la valuacin de la Estacin de Servicio expendedora de gasolina,

    con su respectiva clasificacin de activos fijos.

    31 X&

  • \ xi i m i o s n n os xc Tixosn.iospr i SXEAI u lONnrcxsOi NX, X S ;o\irxRxcK>scossis\rNi is

    3.1 Valuacin de Activos Fijos

    o 3.1.1 Avalo del Terreno

    El terreno urbano, de forma regular, con topografa plana, con tres frentes a la va

    pblica, considerando como frente principal el de la Avenida Ferrocarril Hidalgo, las otras

    dos vias son calle Norte 44 y la calle Ferrocarril Industrial.

    Se puede decir que el terreno tiene una vocacin de uso comercial, ya que es un

    predio con caractersticas que lo hacen acorde a este uso, debido a que tiene tres frentes,

    uno de ellos a una Av. Principal, que es la de su ubicacin, este terreno tiene adems un

    acceso natural ya que se entra a l de forma franca y no hay que hacer maniobras extras

    para su acceso, el terreno tiene las medidas y colindancias siguientes:

    Al Noreste (NE) en un tramo de 21.50 m. cola frente a*"fa calle Ferrocarril

    nter-Ocenico5, hoy calle Ferrocarril Industrial.J f - . &..

    .. Al Suroeste (SW) en "un tramo de 17.62 m. con propiedad del Distrito

    Federal. f: ..

    Al Noroeste (NW) en tres tramos que van de Sureste a Noroeste, el primero

    de 21.80 m., el segundo de 16.80 m. y el tercero de 39.13 m., todos con

    frente a la calle Norte Cuarenta y cuatro.

    Al Sureste (SE) en un tramo de 72.42 m. con la Av. Ferrocarril Hidalgo, que

    es su frente principal y de acceso natural a las instalaciones de la gasolinera.

    Esta propiedad tiene una superficie de 1,406.80 m2

    32 Xl

  • Yuncios! os x< m OSMIOS in i ix \rsTK ios nrc.^soi isx X ill OMPXKXf IO^ f OS SI S X F M xs

    Grfico 2

    Fotografa area de la zona

    El crculo indica donde se localiza la Estacin de Gasolina y se aprecian las vialidades principales, las cuales colindan con el terreno sujeto. Fuente googlearth

    La Estacin de Gasolina se localiza en las coordenadas geogrficas:

    1927'39.45" Latitud Norte

    9907'18.30" Longitud Oeste

    Se ubica a 2,235 metros sobre el nivel de mar

    33 yft

    file:///rsTK

  • XI l ' \ { I Q M J I I D S XI I X U s l ' U Q S l)F ^ A I S I XI IOS 1)1. G ^ U I IS X. X Sil C Q M P XK X U M O S ' S ! S X ^ f XS

    Grfico 3 Croquis de localizacin

    .mUM El circulo ndica donde se localiza la Estacin de Gasolina y se aprecian los nombres de las calles en la zona. Fuente guiaroji

    Grfico 4

    Plano de Uso de Suelo

    '':. 'tifST-

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    ' I ''.

    *'1 ,-rt- .;"-^itii mm m. . - . " . - - " - :

  • x xi i x a o s D i n > i i\ o s n ios DI i X U T M I N U F C . X S O H N V X st C O M P XR^C ON < o s s i s \ r v i i s

    Como ya se indic el uso de suelo de este terreno es HM 4/25, es decir, que

    considerando la superficie del terreno que es de 1,406.80 m2 y considerando el 25% de rea

    libre, esta propiedad tiene la posibilidad de construir 1,055.10 m2 en una planta y como lo

    indica la clasificacin del mismo uso de suelo, que dice que se pueden construir cuatro

    niveles, esto hace que la mxima superficie total construida que permite el plan parcial de

    desarrollo delegacional de uso de suelo sea de 4,220.40 m2., haciendo que la intensidad de

    construccin permitida para este predio es de tres veces el rea del terreno, y la intensidad

    habitacional, segn la observacin de la zona en el momento de la visita al inmueble, es de

    casi un 60%, considerando la muestra de la colonia, cuantificando los predios de uso

    habitacional y los de uso no habitacional.

    Con lo anterior se puede determinar que el terreno cuenta con todos los beneficios y

    condiciones necesarias para poder operar como una Estacin de Servicio de>:gasolina.

    Por otra parte segn el estudio de mercado realizado en la zona, los valores

    unitarios de terreno destinados al uso" habitacional, se encuentran en un rango de entre los -." *- "- Ip.J

    $3,500.00 a los $4,800.00 por metro cuadrado, mientras que para los terrenos de>pso "

    comercial o tambin llamados de uso diferente al habitacional, fluctan entre los $4,000.00

    a los $8,500.00 por metro cuadrado dependiendo de su localization.,

    o 3.1.2 Avalo de las construcciones

    En lo referente a las construcciones se establece que se debe hacer una clasificacin

    de las mismas, tomando en cuenta los diferentes tipos de uso, procedimientos

    constructivos, as como sus materiales y por supuesto su edad cronolgica y estado de

    conservacin y mantenimiento.

    Para esta Estacin de Servicio se observaron tres tipos diferentes de construccin

    los cuales son:

    Tipo I.- Oficina, cuarto de mquinas y servicios sanitarios para hombres y mujeres

    35 V5V

  • X XII mOXPI i OS X< 111 Ot * UOMH j MisTXriOMMFCXSOl IS\. t SI (Q-YlPXii,aON(ONSlSXENTXS

    Tipo II.- Bodega de producto, y

    Tipo III.- Cubierta de servicio o atencin al pblico

    Estos tres tipos son clasificados as, como ya se coment, por su uso, sus

    procedimientos constructivos y su edad, que para los dos primeros tipos es de 13 aos y

    para el tercer tipo es de 28 aos.

    Por otra parte, el Tipo I, es una construccin desarrollada en dos niveles, con la

    siguiente distribucin arquitectnica: Planta Baja.- Vestbulo de acceso, cubo de escaleras,

    sanitarios para clientes de hombres y mujeres, bodega de almacenamiento de los productos

    que se venden al da en esta estacin, rea de basura y cuarto de mquinas. En la Planta

    Alta.- Vestbulo de distribucin, baos vestidores para empleados, oficina administrativa

    con bao privado y una terraza perimetral para observacin de la seguridad?

    Partida Arquitectnica del Tipo I

    RE FRESCOS t ' -DULCES - " ,

    Planta Baja Planta Alta

    36 A

  • Ud-LiuON i>r os xc.li'ios.njos or t NIEVI\< j\nri.,xsoi \\ X si (OMPXiixciONCONsisxEM x-,

    El Tipo II, es una construccin desarrollada en un nivel la cual consta de un rea

    abierta destinada a local comercial en conveniencia, aunque actualmente, slo se utiliza

    como bodega de producto de venta, el cual tiene una edad de 13 aos, y por ltimo

    Partida Arquitectnica del Tipo II

    Grfico 6

    37 y&

  • \ XI i m O N P n Os At T1XOM 1 >rx< ION 01 C.xSQI IS3,. \ SI COMPXKXt ONt OS SI SXTNTXS

    El Tipo III, que es un conjunto de dos cubiertas de servicio desarrolladas en un

    nivel, el cual consta de una zona abierta, construida a doble altura, donde se localizan los

    dispensarios de servicio que sirven para despachar gasolina a los automviles que ingresan

    a esta Estacin de Gasolina. La vida cronolgica de este tipo III, es de 28 aos, el cual por

    necesidades de la normatividad de PEMEX ha recibido una modificacin o restauracin de

    imagen, por lo que la estructura principal s tiene esta edad original, pero los acabados son

    de hace dos aos, por esto se debe hacer una consideracin de edad, total de este tipo III,

    haciendo una combinacin entre las dos edades anteriores logrando que se deba de utilizar

    una edad efectiva y no la edad cronolgica; lo cual resulta en 15 aos.

    Grfico 7 Partida Arquitectnica del Tipo III

    o

    38 X&

  • x xi'ACK\i>r ios it i m i smos or I SXfrM lONIiy oxsoiisv X St CQMPXRXCIOSC.OSSISXIMA^

    Como parte integral del clculo de valor de estas construcciones, se debe considerar

    adems el estado de conservacin y mantenimiento de estos edificios, el cual para estas

    instalaciones debe ser el ptimo debido a la normatividad que maneja Petrleos

    Mexicanos; ya que como parte de la misma exigencia de esta dependencia, reciben

    inspecciones recurrentes, y por otra parte tambin del personal de proteccin civil, con el

    fin de verificar que no existan riesgos en el servicio que pongan en peligro las

    instalaciones, la zona, el personal que ah labora y los clientes.

    o 3.1.3 Avalo de Obras e Instalaciones Complementarias

    En lo que concierne a las obras complementarias e instalaciones especiales, stas

    son muy importantes para el funcionamiento de este tipo de Estacin de Servicio, como -N-.- ".1.7 ]!.._.

    son los pisos exteriores?que casi siempre son de asfalto, la "cisterna del sistema contra

    incendio que es un requerimiento de proteccin civil, la cisterna de los serMcios gbnerales

    del inmueble para suministro de agua potable, el circuito cerrado de vigilancia con el fin de

    tener una observacin adecuada de- todo el inmueble, las trincheras de instalaciones de

    tuberas que, permiten llevar todo el producto desde el equipo de almacenamiento a los

    dispensarios para despachar la gasolina;;tambin" las fosas de almacenamiento de los

    tanques donde se resguardan los productos que se venden como son gasolina" tipo Magna y

    tipo Premium (es de mencionar que en esta gasolinera no se vende diesel por lo que no hay

    instalaciones para este producto), y el anuncio de la gasolinera identificando los tipos de

    producto que se expenden en la estacin.

    o 3.1.4 Avalo de Maquinaria y Equipo

    Por lo que toca a la maquinaria y equipo, se deben considerar los dispensarios para

    despachar la gasolina, y que dependiendo del proveedor, estos cambian en el modelo y tipo

    de equipo, los cuales se tienen que ajustar a la Norma Oficial Mexicana NOM 005 SCFI

    2005, que regula todos los equipos de este tipo de industria, con el fin de que se ajusten a la

    venta del producto de gasolina o diesel, tambin se deben incluir los tanques de

    almacenamiento para la gasolina Magna y Premium, las tuberas de servicio que llevan el

    39 ^

  • x \i II \{ ios ui i os u n \ os i ios n i LSX i s x< i ON m xKxcio\ ON s i s x t N i xs

    producto desde su almacenamiento a granel a los dispensarios y el sistema de circuito

    cerrado de vigilancia

    Como es una instalacin de alto riesgo, la dependencia de Proteccin Civil obliga a

    tener ciertos equipos de seguridad como son el sistema de recuperacin de vapores, el

    sistema contra incendio, una planta de emergencia y una subestacin elctrica, que por

    supuesto se deben de incluir dentro del activo fijo y en la cuenta de maquinaria y equipo.

    Grfico 8 Esquema de Maquinaria de una Estacin de Gasolina

    Las Especificaciones Tcnicas para Royecto y Construccin de &taciones deServcio describen

    tos aspectos esenciales para que operen dentro de losestndares de segundad y funcionalidad,

    preservando la integridad del rredioarrtoiente Fuente PEMEX

    40 yi

  • XXM m O N D H O S UTiXOS FLIPS M i M I ST Xt ](VN m> GXSI IS \ , VSI CeWXRXClNCONSISXFNTXS

    o 3.1.5 Avalo de Mobiliario y Equipo de Cmputo

    Para el clculo de valores del inventario de mobiliario y equipo de oficina as como

    el equipo de cmputo, se hace siguiendo el procedimiento que se utiliz en la valuacin de

    maquinaria y equipo, considerando las variantes de las vidas tiles que dependen del tipo

    de bien, adems de tomar en cuenta el mantenimiento de los equipos, la obsolescencia

    tecnolgica y la obsolescencia funcional, que para estos bienes es distinta a la cuenta

    anterior.

    Con el inventario ya terminado en campo se debe estimar la vida til total de cada

    equipo ya sea de maquinaria, mobiliario o equipo de cmputo, la cual se entiende como "El

    perodo de tiempo expresado en ao, en el que un bien funcionar hasta antes de alcanzar

    una condicin donde ,ya no es redituable su operacin en el uso para el que fue construido o

    instalado"20, y que se obtiene de la investigacin directamente con el prlleedor^ei cual

    dar una opinin de "est dato, a partir del cual se hacen los ajustes necesarios

    considerando las normas que regulan a dichas instalaciones, adems de las obsolescencias

    funcional! econmica, tecnolgica, y por supuesto el estado de."conservacin y%e

    '""i',:?% , - ">;/ . J-mantenimiento. . \ -*': W '".-

    3.2 Anlisis del Balance General y los Estados de Resultados

    Para poder obtener el valor de una empresa por medio de un anlisis financiero, lo

    ideal es contar con toda la informacin contable y financiera de la empresa, la cual

    principalmente est integrada por el Balance General y el Estado de Resultados,

    preferentemente de varios aos, con el fin de hacer un buen estudio de avalo, as como el

    recuento de los pasivos a corto y largo plazo, considerando adems las posibles inversiones

    de dicha empresa. Con estos datos se procede a elegir algn mtodo de valuacin para

    evaluar el negocio, uno de ellos puede ser el clculo de los flujos de caja descontados con

    20 Mxico, INDAABIN, Glosario de Trminos, p 72

    41 >

  • > n i ACTOS'TT i os xtTix'o1. n.ios pr 'NX CST\( rtNimcxsoi INX. V st coxiPxRxriostosstsxrsTvs

    el objeto de obtener el Valor Presente Neto de la inversin, que se entiende como el valor

    actual de la misma; otro mtodo es el de mltiplos, que como se mencion en el marco

    terico, es en este, donde se deben confrontar varias empresas principalmente del ramo y si

    no hubiera informacin de este sector se utilizar informacin de otros sectores con el fin

    de hacer un anlisis general del comportamiento de la economa del o los sectores afines.

    Los datos anteriores de la investigacin del sector o sectores afines, se deben comparar con

    la empresa analizada haciendo por supuesto los ajustes necesarios para homologar de las

    variables obtenidas de la investigacin, sin embargo, la veracidad del resultado de un

    estudio financiero para determinar el valor de la empresa, depende de que la informacin

    contable est completa y preferentemente auditada con el fin de que no se altere el

    resultado final.

    En este caso que se est analizando la informacin no est completa, por lo que es

    necesario buscar otro camino para determinar el valor de la empresa, considerando que

    slo se tienen los estados de resultados del 2006, 2005 y 2004, se opt por utilizar el

    mtodo de la capitalizacin de las ventas netas anuales que aparecen en la information

    proporcionada por el, cliente; y con lo cual aplicando una tasa a peipetuifg| .se puede

    determinar "l valor de't" gasolinera en una forma integral. [ ?i

    42 > ^

  • x M I vciosDh ios xc 11 v os iuosDh i x u x i XCIQNRI cxsoMsx. x su tox ipxmt IOINONS sxr MTXS

    CAPITULO 4

    INFORME DE AVALO INTEGRAL

    4.1 Avalo de Inmueble

    X& A l f r e d o L a r a G l v e z I n g e n i e r o M u n i c i p a l Cdula Profesional No 4535426 AVALU DE ACTIVOS FIJOS

    Propietaria

    DE UNA ESTACIN DE GASOLINA

    Super Servicio Holanda, S.A. de C.V.

    Ubicacin

    Calle Norte 44 # 3627, Col. Siete de Noviembre, Delegacin Gustavo A. Madero, C.P. 07840,

    __ Mxico, Distrito Federal

    43 X4

  • X XI l ' \ < I O S r j E I O W C IIX OS j M ! > T X ( I Q M j M . x S O l ISX, v SI < OMP.UUCION COS SI S x r ^ T IS

    A l f r e d o L a r a G I v e z I n g e n i e r o M u n i c i p a l

    Cdula Profesional No. 453528

    SOLICITANTE :

    DOMICILIO DEL SOLICITANTE :

    PERITO VALUADOR:

    FECHA DEL AVALU:

    INMUEBLE QUE SE VALA :

    REGIMEN DE PROPIEDAD :

    DOMICILIO DEL PROPIETARIO :

    PROPOSITO DEL AVALU

    DESTINO DEL AVALU:

    L-

    Super Servicio Holanda, S.A. de C.V.

    Calle Norte 44 # 3627, Col. Siete de Noviembre, Deleg. Gustavo A. Madero, C.P. 07840, Mxico, D.F.

    Ing. Alfredo Lara Glvez Cdula Rofesional de Ingeniero Municipal Ma. 4535628 Cdula Plotesional de Tcnico en Construccin No. 587087

    r3 de Agosto de 2007

    Terreno y construccin de una Estacin de Gasolina

    Privada individual.

    PROPIETARIO DEL INMUEBLE : Super Servicio Holanda, S.A. de C.V.

    Calle Norte 44 # 3627. Col. Siete de Noviembre, Deleg. Gustavo A. Madero, C.P. 07840, Mxico, D.F.

    Conocimiento de Valor de Reposicin Nuevo, Valor Neto de Reposicin, Vida til Remanente y Depreciacin Anual.

    Para control interno y Efectos Contables

    UBICACIN DEL INMUEBLE : Calle : Norte 44 No. Ext. : 3627 Colonia : Siete de Noviembre

    Delegacin o Municipio : Gustavo A Madero C.P.: 07840

    Estado: Distrito Federal

    NO. DE CTA. PREDIAL:

    NO. DE CTA. AGUA:

    316 209 01 000 8

    No Proporcionada.

    44 > < J l

  • v u ' \ f QN>r ios u - m o s n . i o s p t t s\ .irxnoNnE(;\soi isx. x si -QMPXRXCINCONSI S U M x-,

    &

  • x xi i \ ( i o snno> xtTixoMnosm i USLXXIOML. iN \. X SI C O W XR X< ION CO\ ,Sl S XI '

    I,. TERRENO

    TRAMO DE CALLE, CALLES, TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN : Tramo de calle que ve al Noroeste con vista a la calle Norte 44, con frente tambin por el Noreste por la calle Ferrocami Industrial y por la Suraste por la Av Ferrocarnl Hidalgo, cerrando la calle por el Suroeste la Av Rio Consulado (Circuito Intenor)

    MEDIDAS Y COL1NDANCIAS SEGN : Plano denominado Planta General de Conjunto A-01 de fecha proporcionado por el solicitante.

    Al Noreste . En un tramo de 21.50 mts. con frente a calle Ferrocarnl o Interocenico.

    Al Suroeste : En un tramos de 17.62 mts. que colinda con propiedad del Distrito Federal.

    Al Noroeste En tres tramos que van de Suroeste a Noroeste el pnmero de 21.80 mts., el segundo de 16 80 mts. y el tercero de 39.13 mts todos ellos con frente a calle Norte 44.

    Al Suroeste : En un tramos de 72.42 mts. con frente a la Avenida Ferrocarnl Hidalgo.

    SUPERFICIE TOTAL'

    CLAVE DE VALOR .

    INDIVISO :

    1,406 800 nf

    A07006

    100 000%

    SEGN Plano de Conjunto A-01.

    TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN : Terreno de forma regular con topografa plana.

    CARACTERSTICAS PANORMICAS Vista urbana de uso habitacional

    DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA : 400 hab./ha.

    INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN PERMITIDA' 3 Veces el rea del Terreno

    SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES Slo las marcadas en el Plan Parcial de Desarrollo Urbano de la Delegacin Poltica

    46 y&

  • vxi t \ f IOMM i o s u r i v o s i u o s n i - M N ^ S I K I O N I>H O X I O I I N A , x si. C O M P A R A C I N < O N ' S U S X I S 1 I XS

    CROQUIS DE LOCALIZACION M o r t

    47 Xi\

  • XXI j ' \ C K ) N P r i O S U m O S H J O S i ( N t f S T X t i

  • xxii x.aoNPLim.u nxosruosr>riNxrvr.uiQNt)i:c,ASon\v x si COWXRXC os c ON SI s x LN r.xs

    V.-ELEME

    Tipo I.- Oficinas v servicios

    A) OBRA NEGRA O GRUESA

    CIMENTACIN :

    ESTRUCTURA:

    MUROS:

    ENTREPISOS :

    TECHOS:

    AZOTEAS:

    Abase de zapatas corridas y contratrabes de concreto armado.

    Abase de muros de carga con refuerzos en concreto

    armado.

    Block de barro comprimido de 12cms.de espesor con acabado aparente.

    Tipo losa maciza de concreto armado en claros cortos y medianos.

    Tipo losa maciza de concreto armado en claros cortos y

    medianos.

    Enladrilladas e impermeabilizadas.

    B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES

    APLANADOS :

    PLAFONES:

    LAMBRINES :

    PISOS :

    ZOCLOS :

    ESCALERAS:

    PINTURAS :

    RECUBRIMIENTOS ESPECIALES :

    Muros de barro comprimido acabado aparente.

    Abase de mezcla repellado de mezcla de cal hidra a plana y nivel con acabado en pintura vinlica.

    Parquet de mrmol de color blanco de 10X20 cms.

    Abase de firme de concreto simple con acabado en loseta de barro de 20 x20 cms.

    No tiene.

    De acero con escalones forjados en perfil estructural y huellas de concreto.

    Vinlica en muros yplafones, adems de esmalte en herrera.

    Mamparas divisorias tipo "EJA"

    49

    http://12cms.de

  • VALUACIN" !>f i / IS AC-IVOS KiJOS DE I'ISA ESTACIN 1>K CASOLLSA. Y SI COMPARACIN CON SUS VENTAS

    C) CARPINTERA

    PUERTAS:

    GUARDARROPAS:

    PISOS:

    D) INSTALACIN HIDRULICA Y SANITARIA :

    MUEBLES DE BAO :

    MUEBLES DE COCINA :

    E) INSTALACIN ELCTRICA :

    F) PUERTAS Y VENTANEARA METLICAS :

    G) VIDRIARA :

    H) CERRAJERA :

    I) FACHADAS :

    T ipo I I . - Bodega fantes Local Comercial)

    A) OBRA NEGRA O GRUESA

    CIMENTACIN :

    ESTRUCTURA:

    MUROS :

    No tiene.

    No tiene

    No tiene

    Tuberia de cobre para alimentacin a muebles yP.V.C. para desage, adems de tuberia de cemento y registros de manipostera para lnea principal de drenaje.

    Porcelanizados de mediana calidad, lavabos de ovaln con cubierta de mrmol, inodoros de fluxmetro, mamparas de lamina metlica lisa.

    No tiene,

    Oculta por muros y plafones con tuberia tipo conduit con

    salidas fluorescentes.

    Perfiles tubulares de acero con acabado en pintura de esmalte en claros cortos ypuertas de lamina troquelada adems de perfiles de aluminio tipo duranodic.

    En cristal polarizado acabado espejo medio-doble.

    Del pas en calidad comercial marca Schlage

    Muro block de barro comprimido aparente,

    Abase de zapatas corridas y contratrabes de concreto

    armado.

    A base de muros de carga con refuerzos en concreto

    armado.

    Block de barro comprimido de 12 cms. de espesor con acabado aparente.

    50 >

  • x xi i iosr>r sos xfmosniosDriNirsTxf IOM t.xsoi ISA. \ si coMPXi^uscossis.xr^T^

    MUEBLES DE COCINA :

    E) INSTALACIN ELCTRICA .

    F) PUERTAS Y VENTANEARA METLICAS :

    G) VIDRIERA

    H) CERRAJERA :

    1) FACHADAS .

    Tipo III.-Cubiertas de Servicio

    A) OBRA NEGRA 0 GRUESA

    CIMENTACIN .

    ESTRUCTURA.

    MUROS.

    ENTREPISOS

    TECHOS:

    AZOTEAS :

    No tiene

    Oculta por muros y plafones con tubera tipo conduit con salidas fluorescentes.

    Perfiles tubulares de acero con acabado en pintura de esmalte en claros cortos y puertas de lamina troquelada ademas de perfiles de aluminio tpo duranodic.

    En cristal polarizado acabado espejo medio-doble

    Del pas en calidad comercial marca Schlage

    Muro block de barro compnm ido aparente

    Abase de zapatas aisladas y contratrabes de concreto armado

    Elementos de concreto armado en trabes ycolumnas, ademas de estructura de acero semihgera

    No tee

    No tiene

    Estructura metlica en perfiles de acero es secciones comerciales a dos aguas

    Lmina de acero troquelada tipo antro

    B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES

    APLANADOS :

    PLAFONES

    LAMBRINES :

    PISOS .

    Estructura aparente de concreto armado y de acero

    Falso plafond acstico ytrmico soportado por la estructura metlica.

    No tiene

    Abase de firme de concreto armado en losas con acabado en cemento pulido yescobillado

    51 >ci

  • x I O N ) K.xcTixosn.iosnr i Nxrvrxaos IIFGXSUSX, \ M C O M P U T O S CON sisXENTX-.

    ZOCLOS :

    ESCALERAS

    PINTURAS

    RECUBRIMIENTOS ESPECIALES

    C) CARPINTERA

    PUERTAS

    GUARDARROPAS:

    PISOS'

    D) INSTALACIN HIDRULICA Y SANITARIA :

    MUEBLES DE BAO .

    MUEBLES DE COCINA :

    E) INSTALACIN ELCTRICA

    F) PUERTAS Y VENTANEARA METLICAS .

    G) VIDRIARA

    H) CERRAJERA

    1) FACHADAS .

    No tiene.

    No tiene

    De esmalte en estructura de concreto y metlica

    No tiene

    No tiene

    No tiene

    No tiene

    Tubena de cobre para alimentacin a muebles yP VC para desage de aguas pluviales, adems de tubera de cemento yregistros de manipostera para linea principal de drenaje

    No tiene

    No tiene

    Oculta por muros y plafones con tubera tipo conduit con salidas fluorescentes.

    No tiene

    No tiene.

    No tiene

    Estructura de concreto y metlica, con faldones de acero en lamina troquelada

    52 >v

  • x xii x c i o N D r n i s %t i x i>. n ios nr I X U S I U i N o r c ^ s o n N v v s i COMPXRXC ION C O N S I S T I M O S

    A l f r e d o L a r a G l v e z I n g e n i e r o M u n i c i p a l

    Cdula Profesional No 4535628

    ISIPEgMaoIISJ^EVrA^BWAUJO

    Este informe - avalu esta real izado conforme a

    i Los Lincamientos tcnicos y procedimientos de la Comis in Nacional Bancanayde Valores

    I ^ 1 Manual de Procedimientos yL ineamientos Tcnicos deva luac in Inmobil iana de la Tesorera del

    d is t r i to Federal

    Para poder determinar los valores se uti luaron los Mtodos Tradicionales de Valuacin, que son

    I "Mtodo Fsico O Directo

    Las constantes utilizadas en premios y castigos para el mtodo fsico o directo son las siguientes

    Los valores de terreno se obtuvieron a base de la investigacin del mercado abierto de bienes raices dentro de la

    zona asi de considerar las caractersticas del equipamiento urbano con que cuenta la region donde se desplanta

    el inmueble y tambin de la consulta de peridicos y revistas con anuncios clasificados (se anexa investigacin)

    Para los efectos del calculo del xalor del terreno se tomaron en cunta los siguientes tactores

    FZo 120 (Factor de Zona)

    FUb 1 25 (Factor de Ubicacin del Predio)

    FFr 1 00 (Factor de Frente del Terreno)

    FFo 1 00 (Factor de Forma del Terreno )

    FSu 092 (FactordeAreaenRelacionaLoteTipo) E3 FRe 138 (Factor Resultante)

    Los Valores Unitarios de Reposicin Nuevo de las construcciones e instalaciones especiales son producto de

    la consulta de publicaciones especializadas en construccin como el catalogo nacional de costos de

    Prisma y Bimsa ademas de datos de archivo

    Para bs efectos del calculo de construcciones e instalaciones especiales se tomaron en cuenta los

    siguientes factores

    Til

    Till

    FCo

    FEd

    FCo FEd

    FCo FEd

    100 (Factor de Conservacin)

    0 83 (Factor de Edad)

    1 00 (Factor de Conservacin) 0 71 (Factor de Edad)

    1 00 (Factor de Conservacin) 0 73 (Factor de Edad)

    FFte 0 83 (Factor Resullante)

    FRe 0 71 (Factor Resultante)

    E l FRe 0 73 (Factor Resultante)

    Para el mtodo de Capitalizacin de rentas la tasa que se ocupa es la que muestra el mercado inmobiliario

    Ref Renta bruta mensual

    $45 000 00

    Valor de venta

    total

    Renta bruta anual Renta neta anual Tasa de capitalizacin

    Tasa de capitalizacin a

    utilizar $4 000 000 00 $540 000 00

    $400 000 00 $44 360 000 00 $4 800 000 00

    $378 000 00 0 09450

    $3 360 000 00 0 07574 8.51%

    Mtodo Comparativo de mercado (Espacio Inmobiliano)

    Este mtodo se basa en el calculo del valor del inmueble considerando el area vendible de misma

    TIPO SUPERFICIE VALOR UNfTARO IMPORTE

    TI Til Till 713 58 5 100 00

    T O T A L

    3 639 258 00

    3 639 258 00

    53

  • X A H \ f i o \ D F os Ac Tix o s n.K>s Br. i NX E > I ve i o s n r

  • XXil ACiOMH' HH.XtTlxnsri. lOSDr I WI.XI XC O'.riFC.XSOi l\A. V Si < OMF'XRXCIONCOS-SlSVrAT'XS

    VHL- VALOH HOR CAPirALEftDIOHDERBWAS

    CALCULO DE RENTA : Rentas Real o Efectiva :

    Rentas Estimada del Ms re ado :

    TIPO SUPERFICIE VALOR UNTARD

    TI Til Till

    202.58 231.50 279.50

    45.00 ' $ 45.00 r $ 45.00 "$

    T O T A L : '$

    Renta Bruta Total Mensual (Bectiva o Estimada) :N.R

    Deducciones Mensuales: 30.97%

    Renta Neta Mensual:

    Renta Neta Anual:

    Capitalizando la Renta Anual al : 8,5122% Tasa de Capitalizacin Aplicable al Caso Resulta un Valor de Capitalizacin de :

    $0.00

    $45,00

    IMPORTE 9,116.10

    10,417.50 12,577.50 32,111.10

    $ 32,100.00

    $ 9,941.25

    $ 22,158.75

    $ 265,905.05

    $ 3,123,812.74

    IX.- RESMWPr

    Valor de Avalo Fsico o Directo :

    Valor por Capitalizacin de Rentas :

    Valor del Comparativo de Mercado :

    $ 11,919,869.86

    No Aplica

    No Aplica

    CONSIDERACIONES PREVIAS A i

    Para efectos de este informe de axalo se considera el valor de mercado segn la siguiente ponderacin de valores:

    t)o% Para el Valor de Avalo Fsico o Directo : o% Para el Valor por Capitalizacin de Rentas : o% Para el Valor del Comparativo de Mercado :

    Gran total: V.R.N.

    13,000,376.80 V.N.R.

    511,919,869.86 V.U.R.

    31 D.A.

    $88,870.20

    Valor Neto de Reposicin Total: $ 11,919,869.86

    ONCE MILLONES NOVECIENTOS DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y MUEVE PESOS 86/100 M.N.

    55 yjv

  • V A U A C I N PI : .os AC TIVOS FIJOS nr. i vx FSTAC ION DE GASOI IXX, V s r COMPARACIN CON S I S VENTAS

    JI.-CONCLUSIOHT

    Valor Neto de Reposicin Total : (a nmeros redondos) ' $ 11,920,000.00

    ONCE MILLONESNOVECIENTOSVBNTEMIL PESOS00/100 M.N.

    Esta cantidad representa el Valor de Mercado del Inmueble al Da : 3 de Agosto de 2007

    P E R I T O V A L U A D O R

    Ing. Alfredo Lara Glvez Cdula Profesional de Ingeniero Municipal No. 4535628

    Cdula Profesional de Tcnico en Construccin No. 587087

    56 tfk

  • YAj p tCiQS.DrugAfJIVOS FIJOS f>F l'NA ESTACIN HE GASOl 1NV V SI" CO.MMR XQ[{)\ CON SL'S VENTAS

    >

    TERRENOS

    REFERENCIA

    NUMERO

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    10

    & A "

    r e d o L a r a G I n g e n i e r o M u n i c i p a l

    Cdula Profesional No. 4535628

    TABLAS DE HOMOLOGACIN

    AREA

    TOTAL

    1,799.00

    207.83

    294.96

    26D.ua

    880.00

    7,703.00

    SAX.90

    242 00

    1,600.00

    1,134.00

    PRECDTOTAL

    SOLCrTADO

    S 6,982.818.50

    soo.ooo.oo

    $ 1500,000.00

    $ 120 rj,D oo.oo

    I 6,350,000.00

    it 24,000,000.00

    1 36.000,000.00

    S 2,150,000.00

    9.000,000.00

    S 8,500,000.00

    S/m

    SOLCrTADO

    $ 3,881.50

    3.S49 30

    S 4,066.35

    S 4,615.35

    I 6,76156

    $ 3,115.67

    $ 3.805.94

    $ 8,884.30

    5,625.00

    I 7.49559

    NUMERO DE EVENTOS:

    NOTA: Tipo de Cambo peso/dlar $11.09

    AJUSTES DE HOMOLOGACIN

    FCCM.

    0.95

    0.95

    0.95

    0.95

    0.95

    0.95

    0 95

    0.95

    0.95

    0 5 5

    10

    VALORD6LA

    CCNSTHUCCICH

    o.oa

    0.00

    0.00

    0.00

    0.00

    0 00

    0.00

    0.00

    0.00

    0.00

    FZo

    0.83

    0.S3

    1.00

    1.0 0

    0.83

    1.00

    0.83

    1.00

    1.00

    0.83

    RENTAS

    REFERENCIA

    NUMERO

    1

    2

    3

    4

    5

    AREA

    R E N T A B L E !

    1,450.00

    2,600.00

    1,950.00

    1,000.00

    6,342.00

    PRECDTOTAL

    SOUCrTADO

    79,750.00

    $ 134,400.00

    S 93,600.00

    S 45,000.00

    400,000.00

    Slrf

    SOLICITADO

    55.00

    J 4S.0O

    I 48.00

    $ 45.00

    63.07

    NUMERO DE EVENTOS:

    FO

    0 5 7

    0.B7

    1.00

    0.67

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    0.87

    0.87

    FFr

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    FFo

    1.00

    100

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    FSu

    1.14

    1.00

    1.00

    1.00

    1.04

    1.61

    1.61

    1.00

    1.11

    1.06

    FRe

    0.82

    0.72

    1.00

    0.87

    0.38

    161

    1.34

    1.00

    0.97

    0.77

    VALOR PROMEDIO:

    VALOR PONDBADO:

    VALORA UTLEAR:

    AJUSTES DE HOMOLOGACIN

    F.COM.

    0.90

    0.90

    0.90

    0.90

    0.90

    5

    Feo

    1.00

    100

    1.00

    1.00

    1.0 0

    NOTA:

    ESPACIO MMOBLIARD

    REFERENCIA

    NLMERO

    I

    2

    3

    4

    5

    AREA

    VENDIBLE

    526,0D

    2.79B.0D

    850.00

    1,000.00

    6.342.00

    PRECDTOTAL

    SOLICITADO

    $ 3,480,000.00

    $ 12,852,000.00

    $ 6.500,000.00

    $ 4,000,000.00

    $ 44,360,000.00

    S/m2

    SOLCfTADO

    4,714.83

    $ 4,593.28

    $ 7,647 06

    $ 4,000.00

    S 6,994.64

    NUMERO DE B/ENTOS:

    Fed

    1.00

    1.00

    1.00

    100

    1.00

    Feal

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    FZD

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    Fsup

    1.00

    1.00

    1.0 0

    1.00

    1.00

    FRe

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    VALOR PROMffllO:

    VALOR PONDERADO:

    VALORA UTILIZAR:

    AJUSTES DE HOMOLOGACIN

    F.COM.

    0.90

    0.90

    0.90

    0.90

    0.90

    5

    Feo

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    NOTA:

    Fed

    1-00

    too

    1.00

    1.00

    1.00

    Fcal

    1.0 0

    1.0 0

    1.00

    1.00

    1.00

    F a j

    1.00

    1.00

    100

    1.00

    1.00

    Fsup

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    FRe

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    1.00

    VALOR PROMEDIO:

    VALOR PONDERADO:

    VALORA UTILIZAR:

    1 v e z

    tin?

    AJUSTADC

    3,036.47

    2,640.60

    3,864.93

    3,314.62

    5,544.59

    4,765.42

    4,931.58

    8.440.08

    5,160.46

    5,450.45

    4,754.82

    4.653.67

    4,700.00

    S/rTf

    AJUSTADC

    4 8 5 0

    43.20

    4 3 2 0

    40.50

    56.76

    46.63

    44 .a a

    45.00

    Sltrf

    AJUSTADC

    4 2 4 3 5 5

    4,133.95

    6,883.35

    3.600.00

    6,295.16

    5,030.97

    5.HS.0B

    5,100.00

    POND

    15%

    %

    5%

    5%

    15%

    514

    15%

    5%

    10%

    15%

    100%

    POND

    10%

    10%

    4 0 %

    3 0 %

    %

    lOOf

    POND

    2 0 %

    3 0 %

    3 0 %

    10%

    %

    won

    57 * &

    http://26D.ua

  • XAH \ ( I O M ) r i Q > K TIX OS FIJOS DF I N X T V E lNDE GXSOl IN'X. X SI 1 M''XRXi ION CON SI > \ I ,M

    \A\_ j f \ A-A J ^ REFERENCIA No. 1

    TIPO:

    UBICA CON:

    COLONIA :

    SUPERFDE:

    VALOR TOTAL OFERTADO:

    VALOR UNTARD OFERTADO

    FUENTE:

    TELEFONO (S) :

    VALOR AJUSTADO:

    OBSERVACIONES :

    REFERENCIA No. 3

    TIPO:

    UBICACIN:

    COLONIA :

    SUPERFCE:

    VALOR TOTAL OFERTADO;

    VALOR UNITARIO OFERTADO

    FUENTE:

    TELEFONO (S) :

    VALOR AJUSTADO:

    OBSERVACIONES :

    REFm&KIA No. 5

    T O :

    UBICACIN:

    COLONIA :

    SUPERFICE:

    VALOR TOTAL OFERTADO:

    VALOR UNITARD OFERTADO

    FUENTE:

    TELEFONO (S) :

    VALOR AJUSTADO:

    OBSERVACIONES :

    A l f r e d o L a r a I n g e n i e r o M u n i c i p

    G I v e z a l

    Cdula Profesional No. 4535628

    INVESTIGACIN DE TERRENO

    TERRENO

    AV. TALISMAN

    ESTRELLA

    1,799.00 ir?.

    $ 6,982,818.50

    $ 3,881.50 m2

    ZERTUCHEY SNCLAIR, S.C.

    52 51 49 95

    3,035.47

    TERRENO

    REFERENCIA No. 2

    TIPO:

    UBCACDN:

    COLONIA :

    SUFERFiaE:

    VALOR TOTAL OFERTADO;

    VALOR UNITARIO OFERTADO

    FUENTE:

    TELEFONO (S) :

    VALOR AJUSTADO:

    OBSERVACDNES:

    REFERENCIA No. 4

    TIPO:

    CONTTTUCIN DE LA REPBLICA UBCACDN:

    PROVIDENCIA

    294.96 nf ,

    $ 1,200,000.00

    $ 4.068.35 n f

    BANDN DEL VALLE

    55 64 6409

    3.864.93

    TERRENO

    AV. CENTENARIO

    ATZACOALCO

    880.00 nf .

    $ 5,950,000.00

    $ 6,761.36 n f

    LOMEUN HERMANOS

    BIENES RACES

    25 81 03 60

    5,544.59

    COLONIA:

    SUPERFCE:

    VALOR TOTAL OFERTADO :

    VALOR UNTARIO OFERTADO

    FUENTE:

    TB_EFONO (S) :

    VALOR AJUSTADO:

    OBSERVACDNES:

    REFERENCIA No. 6

    TIPO:

    UBCACDN:

    COLONA:

    SUPERFCE:

    VALOR TOTAL OFERTADO:

    VALOR UNITARIO OFERTADO

    FUENTE:

    TELEFONO (S) :

    VALOR AJUSTADO:


AVALÚO: JAHP-27112020-006 AVALÚO INMOBILIARIO

AVALÚO: JAHP-27112020-006 AVALÚO INMOBILIARIO

AVALÚO: JAHP-27112020-027 AVALÚO INMOBILIARIO

AVALÚO: JAHP-27112020-027 AVALÚO INMOBILIARIO

INDICADORES ACADÉMICOS DE AVALÚO INSTITUCIONAL

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Avalúo Administrativo 2013-Presente (PDF)

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Avalúo - Ejemplo Sin Datos

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Avalúo de Maquinaria

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INFORME DE INSPECCIÓN Y AVALÚO

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Avalúo con docs de google

Avalúo con docs de google

Medición, avalúo y evaluación

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Avalúo Fausto Leonel Castro

Avalúo Fausto Leonel Castro

NUEVO AVALÚO 2020

NUEVO AVALÚO 2020

Manual Avalúo Adm.pdf

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Instrumentos de Avalúo

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AVALÚO: JAHP-27112020-002 AVALÚO INMOBILIARIO

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de Avalúo comercial y avalúo catastral de Propiedades

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machote Avalúo

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51. Avalúo Clínica Pereira

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1. AVALÚO INMOBILIARIO

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INFORME FINAL DE LEVANTAMIENTO DE INVENTARIO Y AVALÚO … · 2017-01-06 · informe final de levantamiento de inventario y avalÚo tÉ ni o ... equipo biomedico baÑo maria equipo

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Registro y avalúo catastral

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