RAÚL SALGADO

Las grúas volverán a operar y los albañiles, a faenar. Tras seis años de caídas y ajustes de precios, el sector de la construcción atisba síntomas de recuperación. El regreso de las familias al ladrillo ha provocado un repunte de la actividad. Los «SE VENDE» que cuelgan de los balcones se encuentran en retirada, aunque aún tímida, y el stock de inmuebles a la venta empieza a menguar.

Desde los niveles máximos alcanzados en pleno «boom inmobiliario», el precio medio por metro cuadrado acumula un descenso del 30,6%. Sin embargo, y por primera vez desde el inicio de la crisis, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) se situó en el 0,8% en el segundo trimestre. Hablar de la recuperación del sector de la construcción qui-zás sea prematuro, pero resulta evidente que hay una mejora de la confianza en el mercado. Susana de la Riva, directora de Comunicación y Marketing de Tinsa, explica que las estadísti-cas del Instituto Nacional de Estadística (INE) constituyen un signo positivo, aunque no contempla una inminente re-cuperación. «El mercado está frenando su caída. Que vaya para arriba dependerá de cómo evolucione la coyuntura económica y los datos de empleo», asegura.

La actividad constructora en España se dis-paró en julio un 42,4% en tasa interanual, según Eurostat. De esta manera, el sector español es el que más crece en toda Europa. Los expertos del Instituto de Tecnología de la Construcción de Cataluña (ITeC) prevén que este año será el último de contracción para la construcción (-6,2%), antes de iniciar un proceso de recupe-ración. Su informe «Euroconstruct» apunta un crecimiento del 0,9% del sector en 2015 y un 3,4% en 2016, tras haberse desplomado un 19% el año pasado. El ladrillo ve la luz al final del túnel y su reactivación se irá acelerando pau-latinamente. El ITeC vaticina la construcción de unas 40.000 viviendas en 2014, lo que supo-ne un incremento de 6.000 inmuebles respec-

La construcciónLejos de subidas generalizadas, el precio de la vivienda empieza a aumentar. La coyuntura económica marcará su evolución, pero los expertos se muestran cautos al hablar de una futura recuperación

repunta

EL TEMA DE LA SEMANA

to al año anterior. En 2015, podrían superarse las 50.000. Por la parte de la construcción no residencial y de infraestructuras, el sector que-da a expensas de la inversión privada y pública que consiga captar.

El ladrillo debe reinventarse y generar valor añadido para ser más competitivo a nivel mundial. Además, no puede replicar el mo-delo masivo pretérito. El protagonismo de la construcción será menor que durante el «boom inmobiliario». En 2007, su peso en el PIB era del 21,9%. Al cierre de 2013, descen-dió hasta el 10,5%. Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.com, recuerda que la media de la eurozona está ligeramente por debajo del 6%. «Un 10% del PIB puede ser un peso máximo razonable». Hoy en día, el sector se encuentra demasiado constreñido,

y a medio plazo no parece que vayamos a ver la exuberancia que tuvo antaño. De la Riva cree que «hemos aprendido la lec-ción. No se puede hacer que el motor de la economía españo-la vuelva a ser la construcción, ni inflar artificialmente la acti-vidad constructora».

El sector ha registrado una mejora respecto a los mínimos vividos, con 36.900 nuevos

ocupados en el segundo trimestre de 2014. En términos anuales, los parados vincula-dos al ladrillo se han reducido en 95.900 personas, un dato positivo que aminora su maltrecha situación. Las cifras constatan una estabilización del sector. Las viviendas se han revalorizado un 1,5% en lo que va de año y las compraventas aumentaron un 10,7% respecto a julio de 2013, una muestra clara de la dinamización del mercado de inmuebles de segunda mano.

Los precios de la vivienda usada han expe-rimentado una subida tibia del 0,2%. En cambio, las nuevas se han encarecido un 1,9%. Monserrat pone de relieve el sanea-miento de los bancos, las concesiones de hipotecas para los clientes más solventes y el optimismo sobre el futuro. «Tenemos la re-ceta de la subida de precios inmobiliarios. Será tenue y podría no mantenerse si hay

«No puede ser el motor de la

economía, ni se debe inflar artificialmente

la actividad constructora»

JESUS G. FERIA

La tasa de variación anual del Índice de

Precios de Vivienda (IPV) se situó en el 0,8% en el

segundo trimestre

4 Domingo. 14 de septiembre de 2014 • LA RAZÓN

residentes… Los anteriores facto-res constituyen un paso previo al relanzamiento de la actividad in-mobiliaria que, no olvidemos, tiene un importante efecto en el mercado laboral. A su vez, el em-pleo es imprescindible para posi-bilitar la satisfacción de la necesi-dad de la vivienda, generando así un nuevo círculo virtuoso, ya que el relanzamiento de la actividad reanimará el consumo y el empleo, y éstos a su vez contribuirán a la reactivación del sector.

Esto contribuirá a que la edifica-ción residencial, que llegó a pesar el 12,2% en el PIB en 2007 y que hoy representa tan sólo el 4,4%, no llegará seguramente al excesivo e indeseado peso del inicio de la

crisis, pero sí alcanza-rá niveles adecuados a las necesidades de estabilidad económi-ca del país. En defini-tiva, se trata de que nuestro sector se asiente, no como la locomotora de la eco-nomía, sino como un vagón más de la mis-ma. No nos cabe duda de que el sector inmo-

biliario no sólo renacerá, sino que se consolidará y recuperará la importancia que le corresponde en función de las necesidades reales de vivienda.

Ante la últimamente tan menta-da dicotomía «ladrillos u ordena-dores», lanzamos nuestra propues-ta: ¿Por qué no ladrillos con orde-nador? Esto es posible, aunque se trate de un sector muy intensivo en mano de obra, lo que debe vislum-brarse como una fortaleza y no como una debilidad en momentos como el actual, tan necesitados de generación de empleo y produ-ciendo un bien tan deseado, y ne-cesario, como es la vivienda.

Los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística confirman que,

por primera vez, existen tasas po-sitivas en el Índice de Precios de la Vivienda, aunque como es lógico, aún hay Comunidades Autóno-mas que no las registran. Este ajuste significa que ya existe una percepción por parte de los poten-ciales compradores –mayoristas y familias– de que hay una referen-cia mínima de precios, lo que im-plica que la demanda latente y en espera ya no debe temer por tomar una decisión de riesgo desde el punto de vista económico, pudiendo materializar su decisión de compra.

Pero, ¿significa esto que poda-mos hablar de una re-cuperación de la acti-vidad del sector? Que los precios de la vivien-da hayan tocado fondo es, desde luego, una condición necesaria para la reactivación de nuestra actividad, pero no suficiente.

En términos absolu-tos, el número de vi-viendas iniciadas en 2013 (unas 35.000) y en lo que lle-vamos de 2014 –con el mismo rit-mo–, es muy bajo para las necesi-dades de nuestro país, si no fuera por otras circunstancias. ¿Cuáles son éstas? La capacidad de pago de nuestras familias, tanto para la compra como para el alquiler, vinculada en el primer caso a la capacidad para acceder al crédito, y en ambos supuestos, a la con-fianza en la evolución de la econo-mía y el empleo.

Y, precisamente, estas circuns-tancias están mejorando sin lugar a dudas: cifras macroeconómicas y de la coyuntura general más fa-vorables, incremento del crédito –debiendo destacar las medidas europeas adoptadas en tal senti-do–, aumento de la actividad del mercado de inversión y del interés de los inversores mayoristas, dis-minución de los stocks, incremen-to de las compras por parte de no

JOSÉ MANUEL GALINDOPresidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE)

más problemas para la economía europea y española, tensiones en Oriente Medio...».

Las estadísticas del INE recogen los contra-tos de compraventa que registran los notarios y reflejan picos asociados a determinados ti-pos de inmuebles o situaciones coyunturales concretas. Los datos dicen que el precio de la vivienda usada ha tocado fondo, y en deter-minadas zonas tiene un comportamiento levemente alcista. Pero no manifiestan un crecimiento rápido, sino moderado. El direc-tor editorial de iAhorro.comdestaca que la vi-vienda nueva sigue sin tocar fondo y, cuando los bancos decidan dar salida a sus promocio-nes, puede que caiga aún más.

La combinación del ajuste de precios e incremento de la con-fianza anima las ventas. Las tasa-ciones de Tinsa todavía no refle-jan subidas generalizadas, ya que el sector inmobiliario está com-puesto por multitud de micro-mercados. Las viviendas necesi-tan un promedio de dos años para poder salir a la venta. De la Riva cifra en 400.000 unidades el stock de inmuebles dis-ponibles. «En 2017, si no hay ningún sobre-salto, podría estar bastante digerido. El año que viene empezará a notarse un aumento más intenso de la construcción de obra nueva y de la actividad promotora».

¿MOMENTO DE COMPRAR? Se trata de una decisión muy personal, sujeta a multitud de factores. El Euríbor, índice al que están referenciadas la mayo-ría de las hipotecas en España, tocó el

mínimo histórico del 0,366%. La responsa-ble de Tinsa señala que es un reflejo de la política de tipos del Banco Central Europeo (BCE) y no deja de marcar el precio al que se prestan las entidades financieras el di-nero. «Los bancos siguen teniendo mucho cuidado a la hora de conceder préstamos». Desde la tasadora resaltan que, si las pre-visiones de crecimiento económico y esta-bilización de empleo se cumplen, el suelo del precio podría alcanzarse a finales de 2014, con caídas próximas a cero.

El mercado español es asimétrico. De ahí que haya zonas geográficas con ajustes de

precios pendientes porque ten-gan mucho stock. El comprador debe analizar el que le interese y encontrar la oferta que se ajuste a sus necesidades. «Es peligroso hablar de generalidades, debido a que es un tipo de producto liga-do a mercados muy concretos», añade de la Riva. Por su parte, Monserrat opina que es un buen

momento para comprar una vivienda usada en zonas de España que ya registren subidas. No obstante, Borja Mateo, experto inmobi-liario y autor del libro «La verdad sobre el mercado inmobiliario», defiende que los precios no han tocado fondo y que «comprar ahora vivienda es una forma de destruir ca-pital». Señala que la bajada de los precios es una enorme oportunidad para España «por-que nos hace más competitivos. Hasta que finalice el ciclo de descensos, los pisos habrán sufrido una rebaja de entre el 75 y el 85% de su precio respecto a los picos de 2006».

40.000viviendas se

construirán en España en 2014,

según el ITeC

En el buen camino

«Que los precios de la

vivienda hayan tocado

fondo no es suficiente

para reactivar el sector»

¿Riesgo u oportunidad?La sangría de empleo en la construcción se ha frenado. Atrás quedan los años en los que los jóvenes abandonaban sus estudios porque encontraban con facilidad un puesto en el andamio. En materia laboral, asignatura

del mercado laboral. Nuestro país necesita un sector con un peso razonable en la economía, innovador y que exporte conocimiento y tecnología, no un ejército de trabajadores poco cualificados. Monserrat piensa que la clave es mejorarlo para dejar de ser meros constructores de adosados y

pisos familiares. Asimismo, manda un mensaje elocuente a los parados en este sector: «Puede que nunca más encuentren un trabajo digno en la construcción. No queda más remedio que reinventarse y cambiar de actividad».La vuelta al ladrillo perjudica al modelo productivo, pero significa

una extraordinaria noticia en términos de empleo. La CEOE ha aprobado el documento elaborado por la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) para crear 212.300 puestos de trabajo en el sector hasta 2020.De la Riva apostilla que el sector «se recuperará poco a poco, con mesura».

pendiente en España, el sector tiene una gran incidencia, ya que es muy intensivo en mano de obra. El empleo ligado a la construcción requiere una baja cualificación, que puede influir negativamente en la prosperidad

5LA RAZÓN • Domingo. 14 de septiembre de 2014

A lejándonos cada vez más del 2013, el peor año de la crisis inmobiliaria iniciada en el verano de 2007, los datos empiezan a vislumbrar un

cambio de tendencia: comienza a subir el precio en algunas zonas y aumentan las compraventas en tasa interanual. En gran parte, debido al buen comporta-miento que ha tenido la demanda internacional. En el pasado año, un 11,5% de las compraventas fueron realizadas por compradores extranjeros, fundamen-talmente británicos seguidos de franceses y rusos. Todos ellos protagonizan prácticamente la mitad de las operaciones.

Los extranjeros fueron los primeros en irse y también en regresar al mercado de la segunda residencia en España. En lo que va de año, sus compraventas suben en porcentajes superiores al 25%, mientras la nacional permanece estancada por el contexto macroeconó-mico, la alta tasa de desempleo y las dificultades para la obtención de financiación.

La mayoría de las com-pras realizadas por clientes extranjeros, hasta en un 90%, se realizan sin necesi-dad de financiación, mien-tras que el 75% de las ope-raciones de los «locales» siguen requiriéndola.

Este escenario no va a cambiar radicalmente en

los próximos meses: durante 2014, los factores que frenan la demanda permanecerán, aunque la mejora de la situación socioeconómica y el acceso a la finan-ciación ayudará en la mejora de los datos.

El comportamiento de los precios será asimétrico, ya que los propietarios empiezan a ver un potencial cambio de tendencia y las correcciones a la baja darán paso a la estabilización. Las reducciones de precios se producirán en promociones deslocalizadas, mientras que el ajuste ya se ha realizado en urbanizaciones en primera línea y zonas exclusivas de las ciudades.

Las entidades financieras y la SAREB seguirán sien-do los principales actores del mercado, tanto en venta directa a particulares como de grandes carteras resi-denciales a inversores. Habrá que ver también el efecto de la Ley de Emprendedores en la dinamización del mercado.

EL TEMA DE LA SEMANA

Los primeros en regresar

«Hasta el 90% de las compras de extranjeros se realiza sin necesidad de financiación»

ÁNGEL SERRANODirector General de Negocio de Aguirre Newman

de adquisiciones de viviendas en bloque, es significativo que el particu-lar también empieza a animarse a comprar. Con un matiz: se trata de adquisiciones de propiedades para ser usadas (para vivir o alquilar) y no simplemente «por tener». Además, la sola noticia de que los precios suben –eso sí, ligeramente–, bastará para que este mercado se siga animando. La so-breoferta aun existente no lo es en todo, y estamos convencidos de que la construcción de nuevas viviendas está en ciernes, sobre todo en las áreas que llamamos «prime».

El comprador se ha vuelto más exi-gente y consciente de los riesgos; he-mos aprendido del pasado y cuestio-nes como la seguridad jurídica y urba-nística, la necesidad de evitar los ries-

gos en el tipo de financiación (hipotecas multidivisas, por ejemplo) u optar por in-muebles bien localizados y de buenas cali-dades, hoy ya son una prioridad.

A pesar de este moderado optimismo, no todo lo construido será vendido. Habrá construcciones que incluso acabarán sien-do derruidas y algunas convertidas en vi-viendas sociales. Aún queda mucho cami-no que recorrer para alcanzar los niveles previos a la burbuja y mantener una ten-dencia alcista de precios. En nuestra opi-

nión, es clave un Plan Nacional de Turismo para definir una estrategia en esta materia y que, a la postre, influirá positivamente en el aumento de la demanda de las viviendas de tipo vacacional y de costa, el gran lastre en este sector en los últimos años. La bue-na noticia es que España aún tiene mucho potencial en este sector, sobre todo en huecos como el del lujo que, a diferencia de otros países, está aún por explotar.

Primer peldaño

ROGER COOKSenior Advisor para el Área de Transacciones del sector Inmobiliario de EY

E stamos, sin duda, ante la escalada del primer peldaño en la recupera-ción de la demanda del mercado

inmobiliario español. La subida, aunque moderada, de los precios en algunas zonas, incluidas las de la segunda vivienda en costa, son indicio de ello. Una mayor esta-bilidad en nuestra economía, la progresiva mejora en el acceso a la financiación o el creciente interés por parte de comprado-res extranjeros están contribuyendo a este cambio de tendencia.

Además de los inversores extranjeros, que han aprovechado las oportunidades a través

extranjeros «no suelen necesitar financiación para realizar sus inver-siones». Por su parte, Borja Mateo asegura que es una falacia decir que los extranjeros no residentes en España tienen un impacto relevan-te en los precios, ya que «sólo ad-quieren el 1,6% del conjunto de viviendas que se venden».

Las nuevas normativas turísticas amenazan la recuperación de la venta de viviendas. Al menos, es lo que sostiene Almude-na Ucha, directora de Rentalia.com

R. SALGADO

Pese al desplome que sufrió en tiempos de crisis, el mer-cado de segunda vivienda comienza a levantarse. El comprador español continúa al frente de las adquisiciones, aunque los extranjeros han ido ganando protagonismo. Si en 2009 representaban el 8,7% de las compraventas en España, el año pasado el por-centaje escaló hasta el 21,4%. Británicos, franceses y rusos no dejan de adquirir inmue-bles en nuestro país. En Mar-bella, por ejemplo, casi el 70% de los compradores es forá-neo. «La vivienda se ha esta-bilizado antes en aquellas zonas con mayor peso de compradores extranjeros», afirma Susana de la Riva.

Proceden de países que no han sufrido una crisis tan se-vera, disponen de un gran patrimonio y no han perdido la confianza. Además, valoran el atractivo de nuestro país, «la Florida de Europa», al que ven como un estupendo destino vacacional de sol y playa. La excelente climatolo-gía junto al ajuste de precios reali-zado constituyen toda una llamada de atención. En algunas localidades del Mediterráneo los precios han caído hasta un 60%. Los préstamos hipotecarios para adquirir una se-gunda vivienda tienen complica-ciones añadidas a los destinados para la residencia habitual. Sin embargo, de la Riva destaca que los

Los extranjeros animan el mercado de segunda viviendaValoran el atractivo de España, ayudan a estabilizar los precios e impulsan la recuperación del sector

–el portal de alquiler vacacio-nal de idealista.com–, quien considera que la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) puede supo-ner «un paso atrás, provocar un nuevo exceso de stock, bajada de precios y, en defi-nitiva, reducir el interés por comprar en una zona que li-mita las posibilidades de amortizar esta inversión».

Los compradores extranje-ros huirán de aquellas comu-nidades que no permitan ob-tener un rendimiento econó-mico de sus segundas residen-cias. La directora de Rentalia.com cree que si las administraciones mantienen una postura de elaborar regu-laciones taxativas, «disminuirá aún más la venta de viviendas en zonas de marcado interés turístico, donde es posible que el stock acumulado durante la burbuja inmobiliaria todavía no se haya liquidado».

Los propietarios de segundas re-sidencias en zonas turísticas inten-tan alquilarlas para obtener renta-bilidades que ayuden a soportar sus costes de mantenimiento. En el momento en el que no puedan hacerlo, debido a las nuevas norma-tivas, muchos no conseguirán ha-cerles frente. «Limitar el alquiler vacacional complicará la economía de estas familias, acuciando los problemas que tienen ya muchos

españoles para lle-gar a fin de mes», sentencia Ucha.

EFE

En Marbella, el 70% de los compradores es foráneo

6 Domingo. 14 de septiembre de 2014 • LA RAZÓN

GT

RE

S

Aprovechando la bajada delos precios,

se intensifica la búsqueda de producto

barato

dar es el de una persona que supe-ra los 30 años de edad y tarda aproximadamente un año en to-mar la decisión. «Antes no se de-

moraba más de tres o cuatro meses. El au-mento del tiempo de reflexión, junto a la utilización de inter-net, nos lleva a com-pradores mejor in-formados». Asimis-mo, puntualiza que los colectivos más afectados por la cri-sis, como los jóvenes

o los inmigrantes, optan casi en su totalidad por el alquiler.

Más allá de sus esfuerzos por adelgazarla, la banca española continúa engordando su cartera de activos inmobiliarios. La zona de costa es la más activa en cuan-to a compraventas. Se trata de un

R. SALGADO

Indefinidos o funcionarios, con salarios netos superiores a los 1.500 euros y ahorros del 30% del precio de compraventa, sin deu-das adicionales... Monserrat se-ñala la estabilidad de los ingresos y la capacidad de ahorro como los aspectos más relevantes a la hora de adquirir un inmueble. Además, el mercado se ha pola-rizado bastante. Susana de la Riva asevera que «se compran viviendas muy baratas, pero también muy caras. Quizás los extranjeros apuestan por el seg-mento más alto».

Los interesados en inmuebles baratos han cambiado en el transcurso de la crisis. Si antes eran jóvenes en busca de una oportunidad para independizar-se, ahora son maduros con recur-

El perfil estándar es el de una persona mayor de 30 años y con solvencia económica. La crisis ha prolongado el proceso en la toma de decisión

El comprador se lo piensa más

EL TEMA DE LA SEMANA

sos. La red técnica de Tinsa ha detectado compradores entre los 45 y 60 años, con ahorros signifi-cativos que superan los 60.000 euros y dispuestos a destinarlos en vi-vienda. «Aprove-chando la bajada de precios, existe un perfil de búsqueda de producto bara-to», sostiene de la Riva. Sin pelos en la lengua, Borja Mateo dice que el compra-dor en España está «mal informado y no entiende la relación entre precios de alquiler y tipos de interés».

No existe un perfil único, sino que hay varios en función de sus capacidades económicas. Rafael Echaide, gerente de RE/MAX Pun-to Cero, expone que el perfil están-

La estabilidad de los ingresos y la capacidad de ahorro son los factores más importantes a la hora de comprar una vivienda

mercado dinamizado porque las entidades financieras han acumu-lado stock y aplican políticas de precio muy agresivas.

Los expertos opinan que el cos-te de la vivienda, como bien de pri-mera necesidad, debería estar li-gado al Índice de Precios de Con-sumo (IPC). Sin embargo, ese barniz que le co-rresponde de producto de inver-sión provoca que haya estado some-tida a movimien-tos especulativos y picos de de-manda que so-brepasan su evo-lución natural.

7LA RAZÓN • Domingo. 14 de septiembre de 2014