PLA DE MILLORA URBANA PMU-2 “Miquel Cuní”€¦ · El planejament general a que s adequa el Pla...

PLA DE MILLORA URBANA PMU-2 “Miquel Cuní” ARAU&MEDIAVILLA S.C.P.

PLA DE MILLORA URBANA PMU-2 “Miquel Cuní” CALELLA

Febrer 2008


IN DEX


EQUIP REDACTOR

ANTECEDENTS

I. MEMÒRIA

1. INTRODUCCIÓ2. PLANEJAMENT GENERAL DE REFERÈNCIA 3. ÀMBIT 4. ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT 5. ESTAT ACTUAL. REPORTATGE FOTOGRÀFIC 6. CRITERIS I OBJECTIUS GENERALS DE L�ORDENACIÓ 6.1. La millora del paisatge urbà 6.2. La recuperació de l�espai públic 6.3. La dotació de places d�aparcament soterrades 6.4. La relació amb la zona comercial del centre urbà 6.5. La relació amb les edificacions preexistents de l�entorn. 6.6. La coherència funcional i estructural. 6.7. Afectacions a finques de titularitat privada. 7. CARACTERÍSTIQUES DE L�ORDENACIÓ PROPOSADA 8. RESERVA DE SÒL PER A HABITATGE PROTEGIT 9. CESSIÓ DEL 10% DE L�APROFITAMENT URBANÍSTIC A L�ADMINISTRACIÓ ACTUANT. 10. DOCUMENTS

II. NORMES REGULADORES DELS PARÀMETRES D’ÚS I D’EDIFICACIÓ DEL SÒL

TÍTOL I -DISPOSICIONS GENERALS

Article 1. Marc legal Article 2. Àmbit d�aplicació Article 3. Aprofitament del subsòl Article 4. Règim General

TÍTOL II. NORMES PARTICULARS PER CADA ZONA I SISTEMA

Article 5. Regulació de la zona de volumetria específica. Clau Ve �Blocs 2-3-4�. Article 6. Regulació de la zona de Casc Antic. Clau 1 �Bloc 1-5�. Article 7. Regulació del sistema viari (Clau B). Projectes d�urbanització Article 8. Regulació del Verd Privat (VP) Article 9. Reserves de sostre per habitatge protegit i assequible Article 10. Cessió del 10% de l�aprofitament urbanístic

TÍTOL III. CORRECCIÓ DE L’IMPACTE AMBIENTAL

Article 11. Gestió de l�aigua. Article 12. Gestió dels residus. Article 13. Gestió de l�energia.


TÍTOL IV. GESTIÓ

Article 14. Sistema d�actuació

Disposicions transitòries

III. AVALUACIÓ ECONÒMICA. ESTUDI I JUSTIFICACIÓ DE LA VIABILITAT.

1. CRITERIS PER L�AVALUACIÓ DE LES DESPESES.

1.1. Despeses d�enderroc. 1.2. Despeses d�urbanització.

2. CRITERIS PER LA VALORACIÓ DE L�APROFITAMENT RESULTANT.

2.1. Valor en venda del sostre destinat a habitatge. 2.2. Valor en venda dels sostre edificable en planta baixa destinat a locals. 2.3. Valor en venda del sostre edificable destinat a aparcament.

3. VIABILITAT ECONÒMICA.

IV. PRESSUPOST DE LES OBRES I ELS SERVEIS

V. PLA D’ETAPES

VI. JUSTIFICACIÓ DEL COMPLIMENT DE LES DETERMINACIONS DEL POUM SOBRE MOBILITAT SOSTENIBLE

VII. INFORME MEDIAMBIENTAL

1. INNECESSARIETAT DE L�INFORME AMBIENTAL 2. INNEXISTÈNCIA DE DÈFICITS A CORREGIR 3. CRITERIS PER LA CORRECCIÓ DE L�IMPACTE AMBIENTAL. 3.1. La gestió de l�aigua. 3.2. La gestió dels residus. 3.3. La gestió de l�energia. 3.4. La eliminació dels residus subterrànis.

VIII. PLANOLS


EQUIP REDACTOR El present Pla de Millora Urbana ha estat redactat per la societat ARAU I MEDIAVILLA SCP, i subscrit per l�arquitecte Daniel Mediavilla Barris.

Calella, febrer de 2.008 L� arquitecte

Daniel Mediavilla Barris


ANTECEDENTS

Per encàrrec del propietari majoritari (Christian Janer Hiedsick), i després de converses prèvies amb els Serveis Tècnics de l�Ajuntament, es redacta Pla de Millora Urbana del Sector 2-Miquel Cuní. Donat que el dit propietàri representa el 89,14 % del total de l�àmbit, no ha calgut fer Junta de Compensació prévia.

Es planteja una proposta d�ordenació volumètrica, que compleix les determinacions establertes pel POUM de Calella pel que fa a alineacions, rasants, número de plantes i edificabilitat permesa.


I - MEMÒRIA


I. MEMÒRIA

1. INTRODUCCIÓ

Els terrenys que composen aquest PMU estan situats al centre de Calella. Actualment hi ha quatre vivendes unifamiliars adossades i una nau industrial en desús i dues de les quals estan també sense utilitzar. El front de les edificacions existents conforma el límit del nucli urbà que dóna a la carretera Nacional II (N-II).

Com a conseqüència dels diversos planejaments que s�han anat desenvolupant, i de la desaparició de diferents indústries situades en aquest front, actualment apareix un paisatge urbà ben definit. Aquesta zona es tracta d�un dels punts de connexió de la vila cap al parc situat just al damunt, el parc Dalmau. A una de les cantonades (amb el carrer Sant Josep) hi ha l�únic semàfor que actualment regula el trànsit rodat i de vianants de forma alternativa a tot el llarg del pas de la carretera a través del municipi, i que comunica amb els equipaments (Centre d�Ensenyança Infantil i Primària �La Minerva�, poliesportiu municipal, parc Dalmau, ...) situats a l�altra banda de la carretera N-II (carrer Sant Jaume). Aquest front consolidat és la primera imatge i l�aparença del municipi, ja que és via de pas obligat a Calella en sentit longitudinal.

Vista cap a la nau des del parc Dalmau Escola “La Minerva” i poliesportiu

La nostra idea és consolidar un front edificat uniforme i esgraonat que doni continuïtat a les alineacions de façana del carrer Sant Jaume, i que mantingui la imatge unitària de la vila. Aquest front edificat destinat a vivenda permetrà, a les plantes inferiors, l�aparició d�una zona possiblement comercial amb accés des del carrer Sant Jaume. La generació d�una doble planta de soterrani que ocuparà tot l�ambit del plà, suposarà que s�utilitzi parcialment com a aparcament públic.

Es preveu que la totalitat del sostre edificable tingui un aprofitament de caràcter privat, amb la finalitat de garantir la seva viabilitat econòmica. La reducció dràstica efectuada pel POUM pel que fa a l�edificabilitat global (de 8.090 m2 a 4.614,50 m2, amb una pèrdua neta d�edificabilitat de 3.475,50 m2/sostre) del Sector així ho direcciona, però permet alhora l�implantació d�un conjunt edificat bastant oxigenat, tot i que dona continuïtat a l�illa tancant-la per tal que no quedi cap mitgera vista.


2. PLANEJAMENT GENERAL DE REFERÈNCIA

El planejament general a que s�adequa el Pla de millora urbana és el POUM vigent. L�article 153 de la normativa urbanística estableix les característiques del sector:

PMU-2 “Miquel Cuní”.

Aquest Pla de Millora Urbana, te per objecte determinar la volumetria edificable d’aquest sector, amb la realineació de l’edificació en relació al C/ Sant Jaume i la reparcel·lació de les finques amb façana al c/ Miquel Cuní.

El PMU inclourà l’obligatorietat de construir dos plantes soterrànies per aparcament.

Característiques del sector (sól urbà consolidat):

Superfície total sector 2.437 m

(2.636,86 m segons recent medició)

Índex edificabilitat brut 1,75 m /m

Alçada màxima PB + 3 PP

Densitat màxima neta. 175 hab/Ha

Usos admesos: Habitatge, restauració, comercial, oficines, públic administratiu, salons recreatius, salons d’internet, sanitari assistencial, educatiu, esportiu, socio-cultural, religiós, i taller artesanal.

Sistema d’actuació: Reparcel·lació en la modalitat de compensació bàsica.

En aplicació d�aquesta normativa s�ha mesurat la superfície del sector, amb un resultat de 2.636,86 m de sòl computable. Ara bé, segons referències cadastrals, la superfície global del Sector és de 2.422,00 m .

A efectes del càlcul de sostre màxim permès i el nombre màxim d�habitatges, farem servir la superfície real del sector segons amidaments, però per establir els percentatges corresponents a cada propietari, farem servir les superfícies cadastrals.

Segons aquesta dada, l�edificabilitat màxima de referència seria:

2.636,86 m x 1,75 m sostre/ m sòl : 4.614,50 m

Ara bé, segons les especificacions del POUM, en l�apartat 9.3. Relació entre sostre edificable i espais lliures, en el quadre a on s�estableix el Sostre Residencial � Sectors de Sòl Urbà, l�edificabilitat màxima definida per aquest Sector és de 4.496 m2.


3. ÀMBIT

L�àmbit del Pla de millora urbana és el delimitat en el POUM de Calella.

4. ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT

La delimitació del sector a desenvolupar mitjançant Pla especial PMU-2 �Miquel Cuní� inclou diverses finques de titularitat privada. Els drets dels diferents propietaris són els següents:

Ref. cadastral Superfície mesurada coeficient

1 Norbert Piquer Izquierdo 1773603DG7017S0001HH 160 m² 6,61 %

2 Monserrat Ferrer Teixidó 1773602DG7017S0001UH 103 m² 4,25 %

3 Cristian Janer Hiedsick 1773601DG7017S0001ZH 160 m² 6,61 %

4 Cristian Janer Hiedsick 1773604DG7017S0001WH 345 m² 14,24 %

5 Cristian Janer Hiedsick 1773641DG7017S0001BH 1.654 m² 68,29 %

2.422 m² 100,00 %

Els límits del sector són els següents:

Al nord amb la carretera N-II.

A l�est en part amb el carrer Sant Josep i en part amb la part posterior de les finques del carrer sant Jaume, números 93 al 99.

Al sud, amb la mitgera de la finca del núm. 99 del carrer sant Josep, i amb la mitgera de la finca del carrer de Miquel Cuní, número 34.

A l�oest amb el carrer de Miquel Cuní.


5. ESTAT ACTUAL. REPORTATGE FOTOGRÀFIC

L�aspecte del PMU-2 des de l�entrada del Parc Dalmau i al llarg de la N-II. Com es pot veure, és un front urbà visualment consolidat.

L�espai de confluència de la carretera N-II amb el carrer Sant Josep, que connecta amb el parc i amb els equipaments.


Vista en sentit longitudinal de la carretera. A l�esquerra es pot veure l�accés al parc Dalmau, al poliesportiu i a l�escola.

Vista des dels carrers laterals (Miquel Cuní i Sant Josep, esquerra i dreta respectivament) cap a la carretera.


6. CRITERIS I OBJECTIUS GENERALS DE L’ORDENACIÓ

6.1. La millora del paisatge urbà

El primer objectiu del Pla és que mitjançant la proposta d�ordenació volumètrica en ell continguda es produeixi la continuació del paisatge urbà d�aquest fragment de poble com a illes consolidades. Per això, es planteja l�implementació de diferents edificis, però adhosats un a l�altre per tal de tancar l�illa.

D�acord amb les determinacions del Pla d�ordenació urbanística municipal, el nombre de plantes admès en el Sector és de planta baixa i tres plantes pis. El bloc, que està en contacte amb la mitgera del carrer de Miquel Cuní, número 34, i que anomenarem bloc 1, es construirà de PB + 2PP, donat que pertany a la qualificació de Casc Antic. Els blocs 2-3-4 pertanyen a la qualificació de volumetria específica amb un màxim de PB+3PP, però només tindrà l�alçada màxima el bloc 2, els altres dos seran de PB+2PP, per tal de donar continuïtat al que passa a les illes colindants. Pel que fa a la mitgera del llindar sud-est, en contacte amb la vivenda del carrer Sant Josep, número 99, quedarà coberta pel bloc 5, que també pertany a la qualificació de casc antic, i tindrà una alçada de PB+2PP.

Només es preveu la possibilitat d�aprofitament de la planta sotacoberta als edificis 1 i 5 (qualificats com casc antic).

Als edificis 2-3-4 no es preveu l�aprofitament de la planta sotacoberta, per minorar l�impacte de les noves edificacions sobre les ja existents a l�entorn, i donar un acabat a base de coberta plana com a cinquena façana dels mateixos.

La normativa relativa a l�edificació que donarà front al parc i a la carretera, i que continuarà amb la tipologia edificatòria construïda recentment a tot al llarg de la N-II en direcció a Barcelona, incorporarà criteris per a definir la urbanització i l�edificació.

6.2. La recuperació d’espai públic

L�eixample de Calella es caracteritza per ser una ordenació molt densa, de carrers estrets, amb cantonades amb angle pràcticament recte i amb escassa visibilitat pel tràfic rodat. La ordenació proposada continua amb aquesta tipologia i manté les connexions dels carrers Miquel Cuní i Sant Josep amb el parc Dalmau i els equipaments que s�hi troben.

Així mateix, la alineació de planta baixa, permet crear una vorera de grans dimensions donant front a la carretera, facilitant la mobilitat als vianants.


6.3. La dotació de places d’aparcament soterrades

El tercer objectiu del Pla de millora urbana és la creació d�un nou aparcament subterrani. La proposta parteix de la premissa d�ocupar al subsòl la part qualificada com aparcament, amb la finalitat d�assolir la major superfície possible en dues plantes soterrades (seguint per altre banda les exigències del POUM). Fixarem una vinculació d�una plaça d�aparcament a cadascuna de les vivendes de nova creació.

Per facilitar el seu accés des de la carretera, la rampa general d�accés es situarà en el carrer Sant Josep, allunyada de la cantonada, per no interferir en les circulacions d�aquest punt neuràlgic. La sortida es plantejarà pel carrer Miquel Cuní, un carrer molt poc transitat actualment, de manera que es garanteix una bona sortida sense problemes de circulació i que connecta directament amb la carretera.

El disseny de l�aparcament es farà amb criteris de facilitat de maniobra, amb carrils de circulació amples, i amb determinades zones amb places de dimensions més grans a les que s�exigeixen en aparcaments privats als edificis plurifamiliars. La dimensió mínima proposada per a les places és de 2,30 x 4,50 m. Les rampes d�accés i sortida seran poc pronunciades, i d�amplada ben dimensionada.

Per altre banda, i donat que s�estima que el nivell freàtic es situa entre 6 i 6,50 metres per sota de la superfície d�acord amb els estudis geotècnics que s�han pogut consultar, es poden realitzar les dues plantes soterrades amb mitjans tècnics normals (pantalles de contenció i ancoratges), essent de molta major dificultat tècnica una tercera planta, que es desestima per la seva inviabilitat econòmica.

6.4. La relació amb la zona comercial del centre urbà

La supressió, dins de l�àmbit del PMU-1, de la casa de la plaça del Rei, millorarà la connectivitat amb el mercat i amb la parada d�autobús.

Es manté també la connexió amb la zona comercial del centre urbà de Calella, al continuar la connectivitat amb la part alta del carrer Sant Joan i per extensió amb l�eix comercial principal de Calella, el carrer l�Església i voltants. Això garanteix la permanència d�un model comercial basat en establiments de dimensió reduïda, model més interessant per les característiques del municipi envers del que cada vegada s�imposa més, a base de grans centres comercials situats fora del nucli urbà.

El Pla també haurà de definir els usos admesos a les diferents edificacions.

Pel que fa a la planta baixa, sembla adequat destinar-la a usos residencials, malgrat que també seria bo destinar una part dels baixos més propers al mercat a zona comercial.


Es permetran els següents usos (sempre d�acord amb el POUM):

Zona Clau 1 (casc antic) Zona Volumetria Específica

Habitatge Habitatge Residencial Restauració Hoteler Salons recreatius Restauració Salons d�internet Salons d�internet Comercial Comercial Oficines Oficines Públic administratiu Públic administratiu Sanitari - assistencial Sanitari - assistencial Educatiu Educatiu Esportiu Esportiu Socio -cultural Socio-cultural Religiós Religiós Taller artesanal Taller artesanal Residencial

Hoteler Taller de manteniment de vehicles

6.5. La relació amb les edificacions preexistents de l’entorn.

A l�entorn de l�àmbit del PMU hi ha diverses edificacions s�hauran de considerar en la nova ordenació. Aquestes edificacions es poden dividir en tres grups en funció de la relació amb el PMU:

Les que tenen façana al carrer Sant Josep i comparteixen una paret mitgera amb el Pla. El seu ús és el d�habitatge.

Les que tenen façana al carrer Miquel Cuní i comparteixen una paret mitgera amb el Pla. El seu ús és el d�habitatge.

Les que estan alineades amb el bloc principal de nova creació i amb la carretera N-II (carrer Sant Jaume). El seu ús també és d�habitatge.

Naturalment, el primer criteri a adoptar en les diferents propostes d�ordenació és el de que com a resultat de la nova ordenació no quedin parets mitgeres vistes. Així:

Amb la previsió d�un bloc de PB+2 que s�adossa a la mitgera de la darrera vivenda del carrer Sant Josep del PMU-2, l�impacte visual d�aquesta s�elimina.

Amb la previsió d�un bloc de PB+2 que s�adossa a la mitgera de la darrera vivenda del carrer Miquel Cuní a tocar del PMU-2, l�impacte visual d�aquesta s�elimina.

Pel que fa a les edificacions de nova creació alineades amb la carretera N-II (carrer Sant


Jaume), cal dir que no generen cap mitgera vista, ja que aquests donen la façana principal a aquest carrer i acabaran de tancar l�illa.

6.6. La coherència funcional i estructural.

Una de les qüestions que s�haurà de considerar en la redacció del futur projecte d�edificació serà la compatibilitat entre les exigències funcionals i estructurals dels diferents usos que s�implantaran dins dels edificis, superposant-se els uns als altres, i compartint l�estructura i altres elements comuns de l�edifici.

El disseny de l�aparcament ha de permetre l�accés en ascensor tant des de la via pública com des de les diferents plantes dels edificis. Per tant la incidència dels ascensors a l�aparcament serà sempre en la projecció de l�espai que ocupen les plantes superiors dels edificis. Es considera també innecessari que les escales comunitàries dels edificis es comuniquin amb l�aparcament, ja que aquest ha de tenir les seves escales i ascensors a efectes d�evacuació en cas d�emergència i comunicades directament amb la via pública.

6.7. Afectacions a finques de titularitat privada.

L�aprovació del Pla de millora urbana comporta afectacions a totes les finques privades incloses dins de l�àmbit. Aquest és el cas de la nau industrial, que abasta els números 36 a 52 del carrer Miquel Cuní i té front a la carretera N-II, i les vivendes unifamiliars situades del número 103 al 109 del carrer Sant Josep, la darrera de les quals també té façana a la N-II. Les vivendes situades als números 107 i 109 estan actualment ocupades, mentre que la resta d�edificacions (nau i vivendes) estan actualment en desús.

En tots els casos l�afectació immediata serà imprescindible donada la impossibilitat de generar l�ordenació del conjunt de forma fragmentada.


Carrer Sant Josep 109 – 107 – 105 - 101

Carrer Miquel Cuní 36-52


7. CARACTERÍSTIQUES DE L’ORDENACIÓ PROPOSADA

L�opció proposada consisteix en una ordenació volumètrica de planta baixa i tres pisos en el bloc lineal paral·lel a la carretera (bloc 2), i de planta baixa i dos en la resta de blocs (bloc 1-3-4-5)

Donades les seves característiques, assimilarem l�ordenació del bloc 2-3-4 a la Clau Ve (Volumetria específica). Es preveu que la planta baixa dels blocs 2-3 no ocupin la totalitat de la projecció de les plantes pis a la façana amb el carrer Sant Josep, deixant una porxada oberta.

A l�est i oest del sector es manté l�esperit de l�ordenació i de les edificacions existents entre mitgeres, per donar major continuïtat al conjunt. Per tant, mantenim la seva ordenació a la de la zona de casc antic Clau 1 del POUM, amb un nombre de plantes de PB+2PP.

Quadre de Superfícies del Sector:

Viari (Clau B) 414,73 m

Verd privat (Clau Vp) 578,20 m

Zona de Casc Antic (Clau 1) 761,44 m

Zona de volumetria específica (clau Ve) 882,49 m

Superfícies de l�edificació:

Núm. màxim d�habitatges 46 ut Total Sostre 4.614,50 m

2st

Quadre comparatiu POUM / PMU:

POUM PMU

Àmbit 2.636,86 m (*) 2.636,86 m

Índex d�edificabilitat brut (àrea base 3.237 m2) 1,75 m st/m 1,75 m st/m

Sostre edificable 4.614,50 m st 4.614,50 m st

(*) En el POUM apareix una superfície global del Sector de 2.437 m , però la medició real ens indica que la superfície a considerar és de 2.636,86 m .


8. RESERVA DE SÒL PER A HABITATGE PROTEGIT.

El PMU s�ajusta a l�establert en el POUM, que determina que aquest sector no està subjecte a la reserva de sòl d�habitatge protegit i assequible, ja que es tracta d�un Pla de Millora Urbana en sòl urbà consolidat que te per finalitat l�ajustament, ampliació ó millora de la vialitat ó dels espais lliures, no entenent-se com aplicable cap de les finalitats definides a l�article 68.2.a de la Llei d�Urbanisme, amb la qual cosa no es crea sostre residencial de nova implantació.

9. CESSIÓ DEL 10% DE L’APROFITAMENT URBANÍSTIC A L’ADMINISTRACIÓ ACTUANT.

El present PMU, donat que es desenvolupa, com estableix la normativa i la fitxa del POUM de 2005, en sòl urbà consolidat, a l�empara del previst a l�article 90 del Reglament de la Llei d�Urbanisme i de l�art.68.1.b) del Text Refós de la Llei d�Urbanisme, no preveu la cessió d�aprofitament a l�Ajuntament, tota vegada que aquest és un deure únicament predicable de la propietat de sòl urbà no consolidat i de sòl urbanitzable.

10. DOCUMENTS

D�acord amb els articles 68.7 i 66 del decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s�aprova el Text refós de la Llei d�urbanisme, el present Pla de millora urbana es composa dels següents documents:

a) La memòria, i els estudis justificatius i complementaris.

b) Els plànols d�informació, d�ordenació, de projecte.

c) Les normes reguladores dels paràmetres d�ús i d�edificació del sòl.

d) L�avaluació econòmica de la promoció, i l�estudi i la justificació de la seva viabilitat.

e) El pressupost de les obres i els serveis.

f) El pla d�etapes.

g) La justificació que es compleixen les determinacions del planejament urbanístic general sobre mobilitat sostenible.

h) L�informe mediambiental.


D�acord amb els articles 65.e i 87.7 del decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s�aprova el Text refós de la Llei d�urbanisme, el present Pla no incorpora directament les característiques i el traçat de les obres d�urbanització bàsiques, que es definiràn en el corresponent projecte d�urbanització.

Donada l�estructura de la propietat que exigeix una reparcel·lació conjunta, i les característiques de l�ordenació proposada en que no hi ha possibilitat de realitzar la construcció en diferents moments, no s�escau la divisió en diferents fases ni polígons d�actuació independents per a la gestió del Pla de millora urbana PMU-2�Miquel Cuní� de Calella.

En el cas que ens ocupa, no existeix cap PAUM que afecti a la redacció del Pla de millora urbana PMU-2�Miquel Cuní�. L�oportunitat de la seva redacció queda justificada en les previsions del POUM i l�interès públic exposat a la memòria del Pla. No s�escau doncs, tampoc la justificació d�adequació al PAUM.


I I- NORMES REGULADORES DELS PARÀMETRES D’US I EDIFICACIÓ DEL SÒL


TÍTOL I - DISPOSICIONS GENERALS

Article 1. Marc legal i objecte del PMU.

El present Pla de millora urbana respon a les previsions dels articles 151 i 153 de les Normes urbanístiques del Text refós del Pla d�ordenació urbanística municipal de Calella.

Es tracta d�un Pla de Millora Urbana en sòl urbà consolidat que té per objecte la regulació de la composició volumètrica i de façanes i l�ordenació del subsòl, d�acord allò previst a l�article 90 del Reglament de la Llei d�Urbanisme de Catalunya (RLLUC) i a l�article 68.1.b) del Text Refós de la Llei d�Urbanisme de Catalunya (TRLLUC). En el procés d�execució es procedirà a l�acabament del procés d�urbanització.

Article 2. Àmbit d’aplicació

L�àmbit del PMU està definit per la superfície de dos mil sis-cents trenta-sis metres amb vuitanta-sis centímetres quadrats (2.636,86 m ) de sòl situat en l�àmbit situat entre els carrers de Sant Josep i de Miquel Cuní, i la carretera N-II (carrer Sant Jaume) del terme municipal de Calella.

L�esmentat emplaçament correspon amb la delimitació definida en el plànol núm. 1 de la informació gràfica.

Article 3. Aprofitament del subsòl

L�aprofitament del subsòl en dues plantes soterrànies es podrà realitzar en tota la superfície qualificada com a zona de volumetria específica, casc antic i verd privat protegit (aprofitament privat).

Els projectes d�edificació poden preveure la possible ampliació de l�aparcament en plantes soterrànies a sectors confrontants, com el PMU1 �Mercat�, o el sistema viari de caràcter públic que per les seves dimensions ho permeti (mitjançant conveni entre les parts).

Article 4. Règim General

Per tot allò no regulat en aquest Pla de Millora Urbana serà d�aplicació el text refós del Pla d�Ordenació Urbanística Municipal de Calella.


TÍTOL II. NORMES PARTICULARS PER CADA ZONA I SISTEMA

Article 5. Regulació de la zona de volumetria específica. Clau Ve “Blocs 2-3-4”.

Paràmetres reguladors: els paràmetres reguladors de l�edificació es defineixen gràficament en el plànol nº 4 d�ordenació de l�edificació.

Sostre edificable.

El sostre edificable màxim sobre rasant és de 2600,01 m st.

Ocupació.

L�ocupació màxima tancada en planta baixa es defineix gràficament en el plànol núm. 7. Es permetrà, en una part de la zona de volumetria específica en planta baixa, un tractament en forma de porxo obert, amb continuïtat del domini públic establert al vial per a vianants.

En plantes pis, l�ocupació es defineix gràficament en el plànol núm. 8 d�ordenació de l�edificació.

El perímetre màxim d�ocupació per a cada volum quedarà definit segons els següents criteris:

a l�edifici 4 l�alineació serà la fixada al plànol núm. 8 (obligada)

a l�edifici 3 l�alineació respecte la grafiada pot tenir una variació de ± 1,75 metres, tant pel llindar amb el carrer Sant Jaume com per l�interior d�illa.

a l�edifici 2 es podrà desplaçar l�alineació en una franja de ± 1,75 metres pel llindar amb el carrer Sant Jaume, amb preferència per +1,75 metres per tal d�alinear-se amb l�edifici existent a l�altre banda del carrer de Miquel Cuní.

Cota de referència de la planta baixa.

S�estableix com a cota de referència de la planta baixa la rasant de vial a la carretera N-II, coincident amb el vèrtex nord est de l�àmbit. La planta baixa s�adaptarà, des de la cota de referència, a les diferents rasants del sistema viari de tal manera que no existeixin diferències majors a 0,60 m entre l�interior i l�exterior.

Alçada reguladora màxima.

Es fixà una alçada reguladora màxima per a cada volum a partir de la cota de referència de la planta baixa:

PB+3PP .... 13 m. d�alçada.

PB+2PP .... 10 m. d�alçada.


Per sobre de l�alçada reguladora els edificis s�hauran d�acabar amb coberta plana, que haurà d�integrar tots els elements tècnics de les instal·lacions i cos d�accés a la mateixa (badalot d�escala admès).

Nombre màxim de plantes

Edifici 2 PB+3PP Edifici 3 PB+2PP Edifici 4 PB+2PP

Densitat màxima d�habitatgesLa densitat màxima d�habitatges serà de 1 habitatges/100 m sostre construïble, i arrodonint les fraccions al nombre enter més proper.

Usos admesos.Restauració Salons Recreatius Salons d�internet Comercial Oficines Públic administratiu Sanitari-assistencial Educatiu Esportiu Socio-cultural ReligiósTaller artesanal Residencial HotelerTaller de manteniment de vehicles Habitatge, a totes les plantes.

Condicions per la correcció de l�impacte mediambiental.

Els edificis hauran de preveure un sistema de captació i acumulació d�aigua calenta sanitària i la separació de les aigües residuals de les pluvials.


Vols màxims

A la façana interior d�illa s�admetràn voladissos fins a 1,00 m de volada, sense sobrepassar en cap cas 1/10 part de la separació de la façana oposada al plànol de zonificació. Pe que fa a la façana als carrers Sant Jaume, Miquel Cuní i Sant Josep, només es permetràn vols màxims de un metre si conformen un únic espai de terrassa entrant cap a l�interior de l�edificació un mínim de 1,5 metres (segons esquema adjunt)

Article 6. Regulació de la zona de Casc Antic. Clau 1. “Blocs 1-5”.

Determinacions específiques de la zona de casc antic inclosa al PMU_2: 1. El tipus d�ordenació és d�edificació segons alineació de vial. 2. L�alçada reguladora màxima serà de 10,00 m., equivalent a PB+2PP.

Per la part de planta baixa que superi la profunditat edificable de les plantes pis, l�alçada reguladora màxima serà de 3,50 m. La coberta pot ser tant plana com inclinada. S�ha de computar una part del sostre com a badalot d�escala si s�opta per coberta plana, o com a part de la planta sotacoberta si aquesta es inclinada. La profunditat edificable en planta baixa serà la grafiada als plànols per a tots els usos. Per a les plantes superiors, la profunditat serà de 18,50 m (com a mínim a la franja d�entrega amb les mitgeres existents).

3. La densitat màxima d�habitatges serà de 1 habitatges/100 m sostre construïble, sense comptar la part de sotacoberta/badalot, escala, ni la part de planta baixa més enllà dels 18,50m de fondària màxima admesa en planta pis.

Per la resta de paràmetres, els sòls inclosos en aquesta zona estaran sotmesos a la regulació establerta al POUM per a la zona de casc antic (clau 1).


Article 7. Regulació del sistema viari (Clau B). Projectes d’urbanització

En desenvolupament del Pla de Millora Urbana es redactaran els corresponents projectes d�urbanització, que hauran de respectar els següents criteris:

Es podrà plantejar la possibilitat de generar un pas soterrat de vianants sota la carretera N-II, ja sigui en la confluència del carrer Miquel Cuní ó en la del carrer Sant Josep; en aquest cas, s�haurà de preveure un sistema alternatiu per al creuament de la via per part de les persones amb mobilitat reduïda.

Amb motiu de la redacció del projecte d�urbanització, l�ajuntament concretarà les qualitats de tots els materials corresponents a les obres d�urbanització complementària. Aquests materials hauran de respondre a la necessitat de crear un espai urbà singular per la seva importància en la jerarquia dels espais públics urbans del centre de la població.

En desenvolupament del Pla de millora urbana es redactaran els corresponents projectes d�urbanització, que hauran de respectar els següents criteris:

Es podrà plantejar la possibilitat de generar un pas soterrat de vianants sota la carretera N-II, ja sigui en la confluència del carrer Miquel Cuní ó en la del carrer Sant Josep; en aquest cas, s�haurà de preveure un sistema alternatiu per al creuament de la via per part de les persones amb mobilitat reduïda.

Article 8. Regulació del Verd Privat (Clau VP).

Dins de les zones qualificades com a Verd Privat, no s�admetrà cap tipus de construcció excepte piscines.

Els usos d�aquesta zona estaràn vinculats a la PB edificada, predominant els jardins privats.

El tancament entre veïns dels espais lliures d�illa i a les terrasses en primera planta poden ser massissos d� 1,80 m d�alçada com a màxim.

En els espais lliures d�illa, mes enllà de la profunditat edificable de les plantes baixes, es poden fer escales entre la primera planta i el pati quan siguin de caracter lleuger, d�estructura i barana metàl·lica, i separades un mínim de 1 metre del límit veí. Aquesta separació no serà obligatória quan s�aporti per escrit l�acord del propietàri veí.

Article 9. Reserves de sostre per habitatge protegit i assequible

El PMU s�ajusta a l�establert en el POUM, que determina que aquest sector no està subjecte a la reserva de sòl d�habitatge protegit i assequible, d�acord amb l�exposat a la Memòria.

Art.10. Cessió del 10% de l’aprofitament urbanístic.

No correspon, en tractar-se de sòl urbà consolidat, d�acord amb l�exposat a la Memòria.


TÍTOL III. CORRECCIÓ DE L’IMPACTE AMBIENTAL

Article 11. Gestió de l’aigua.

Tots els inodors de l�habitatge han de ser de doble descàrrega o de botó interruptor per poder dosificar la quantitat d�aigua requerida. En substitució d�aquest sistema, als locals destinats a altres usos es podran instal·lar fluxors.

En cas que en la promoció d�habitatges s�incloguin els electrodomèstics instal·lats, s�haurà de garantir que les rentadores i els rentavaixelles són de baix consum d�aigua i d�energia (d�acord amb l�etiquetatge de la Unió Europea).

S�haurà de tenir en compte la separació de les aigües residuals de les pluvials. En cas de que en el moment d�urbanitzar l�àmbit del PMU, els carrers Sant Josep i Miquel Cuní encara no disposin de xarxa separativa, s�haurà de preveure el sistema per a la possible connexió futura.

Article 12. Gestió dels residus.

El projecte d�urbanització preveurà la disposició de contenidors soterrats per a la recollida selectiva de residus.

Article 13. Gestió de l’energia.

És obligatòria la instal·lació d�un sistema d�aprofitament de l�energia solar per la generació d�aigua calenta sanitaria.

El sistema que s�instal·li ha de constar d�un subsistema de captació mitjançant captadors solars, amb aigua en circuit tancat, del susbsistema d�intercanvi entre el circuit tancat del captador i l�aigua de consum, del subsistema d�emmagatzematge solar, del subsistema de suport amb altres energies i del subsistema de distribució i consum.

TÍTOL IV. GESTIÓ

Article 14. Sistema d’actuació

El sistema d�actuació és el reparcel·lació per compensació bàsica.

Disposicions transitòries

Els edificis d�habitatges que resultin afectats per algun tipus de sistema segons la nova ordenació, i que en el moment de l�aprovació inicial del Pla de millora urbana estiguin desocupats es valoraran i enderrocaran a càrrec de l�actuació.

La resta d�habitatges que estiguin ocupats es podran mantenir durant un període màxim de 5 anys a comptar des de l�aprovació definitiva del projecte de reparcel·lació a l�efecte de facilitar el trasllat de la població i ponderar els efectes de l�aplicació del Pla.


I I I - AVALUACIÓ ECONÒMICA. ESTUDI I JUSTIFICACIÓ DE LA VIABILITAT


La viabilitat econòmica de l�actuació es determina per la comparació entre la inversió necessària (les obligacions urbanístiques) i el valor de l�aprofitament resultant (els beneficis atorgats pel planejament). No es té en compte en l�avaluació econòmica el destí final ni el sistema d�explotació de l�aparcament soterrani, ja que no és objecte del present document pel seu caràcter de pla urbanístic.

No són, per tant, obligacions urbanístiques les derivades de la construcció de l�aparcament ni qualsevol altra que s�imposi per a l�edificació dins de l�àmbit.

Les despeses necessàries, que sí que es consideren obligacions urbanístiques, per al desenvolupament complet del Pla de millora urbana són les següents:

1. Despeses d�enderroc. 2. Despeses d�Urbanització.

No es preveu la indemnització per trasllat d�activitats per no existir-ne cap dins de l�àmbit:

El valor de l�aprofitament resultant és el del sostre edificable en funció dels usos admesos en cada situació.

1. CRITERIS PER L’AVALUACIÓ DE LES DESPESES.

1.1. Despeses d’enderroc.

Pel que fa al valor de l�enderroc de les construccions preexistents, i tenint en compte que amb tota probabilitat s�executarà alhora, considerarem un únic valor de cost d�enderroc de 30 euros/m² per qualsevol tipus d�edificació.

Superfície total de construcció afectada: 2.670 m²

Valor de l�enderroc de les construccions existents: 80.100.- euros.

1.2. Despeses d’urbanització.

Pel que fa a les despeses d�urbanització, s�estimen al capítol IV l�import per capítols, incloses les relatives a seguretat i salut i gestió (redacció de projectes, etc).

El cost final s�estima en 331.489,60 euros.

2. CRITERIS PER LA VALORACIÓ DE L’APROFITAMENT RESULTANT.

2.1. Valor en venda del sostre destinat a habitatge.

En el moment actual del mercat immobiliari es considera un valor en venda de la superfície útil destinada a habitatge de 3.600 euros/m de sostre.


2.2. Valor en venda dels sostre edificable en planta baixa destinat a locals.

Pel que fa als locals, el valor en venda estimat és de 2.000 euros/m de sostre.

2.3. Valor en venda del sostre edificable destinat a aparcament.

Pel que fa a l�aparcament soterrani, la comparació entre els costos de construcció (11-12.000 euros plaça) i les expectatives de valor en venda (14-15.000 euros/plaça) deixen un marge molt escàs que qualsevol imprevist pot minimitzar. Per tant, no es té en compte cap benefici associat a l�aprofitament del subsòl.

3. VIABILITAT ECONÒMICA.

La integració de les despeses d�enderrocament i despeses d�urbanització suposen un cost total de 411.589,60 euros, que representen una repercussió de 89,19 euros/m² de sostre sobre rasant.

El valor final en venda dels habitatges, s�estima en 3.600 euros/m , de superfície útil, i el dels locals en 2.000 euros/m².

Tenim una edificabilitat total de 4.614,50 m . La relació superfície útil/superfície construïda es considera de 0,8. Suposant que el 90 % de la superfície edificable es destinarà a vivenda, el sostre final en venda serà de:

Habitatges 90 % (4.614,50 m ) x 0,8 = 3.322,44 m

Comercial 10 % (4.614,50 m ) x 0,8 = 369,16 m

Amb les anteriors superfícies, el valor en venda estimat és de

Habitatges 3.322,44 x 3.600 = 11.960.784 euros

Locals 369,16 x 2.000 = 738.320 euros Total 12.699.104 euros

La incidència dels costos urbanístics sobre el valor en venda de l�aprofitament és de 1.449.789,60 x 100 / 12.699.104 = 11,42%.

El cost de construcció en sentit ampli (incloent projectes, llicència i finançament) de l�edificació sobre rasant s�estima en 1.000 euros/m² sobre la superfície construïda, amb un resultat de 4.614,50 x 1000 = 4.614.500 euros, representant un 36,34 % del valor en venda.

El 52,24 % de marge, una vegada deduïdes les càrregues urbanístiques i el cost de construcció, determina, doncs, la suficiència de la viabilitat econòmica de l�actuació, equivalent a un valor residual unitari del sostre edificable de 1.437,81 euros/ m².


IV - PRESSUPOST DE L ES OBRES I EL S SERVEIS


El pressupost detallat de les obres i els serveis d�urbanització a l�àmbit del PMU es detallaran al corresponent projecte d�urbanització.

En el present document es realitza una estimació de la despesa en funció de la superfície de sòl a urbanitzar corresponent a l�espai públic de la plaça i els porxos oberts en planta baixa amb el següent resultat:

PMU-1 "Miquel Cuní" UT AMIDAMENT COST/UNITARI PEM 0,19 TOTAL IVA 16% TOTAL

Moviment de terres

m2 880,95 2,60 2.290,47 435,18 2.725,65 436,10 3.161,75

enderrocs m3 971,15 15,00 14.567,31 2.767,79 17.335,10 2.733,61 20.108,71

Vialitat m2 880,95 12,30 10.835,68 2.058,78 12.894,46 270630114 14.957,57

Clavegueram ml 83,00 64,46 5.350,18 1.106,53 6.366,71 1.018,67 7.385,38

Aigua potable PA 1,00 11.700.- 11.700,00 2.223,00 13.923,00 2.227,68 16.150,68

Electrificació MT PA 1,00 55.400,00 55.400,00 8.864,00 86.871,19 13.899,39 100.770,58

Electrificació BT PA 1,00 14.320,00 14.320,00 2.720,80 17.040,80 2.726,52 19.767,32

URBANITZACIÓ BÀSICA

Telecomunicacions PA 1,00 4,.980,00 4.980,00 946,20 5.926,20 948,19 6.874,39

tractament final dels vials

m2 880,95 68,50 60.345,07 11.465,56 71.810,63 11.489,70 83300,33

Enjardinament + reg

m2 60,00 6,69 401,40 76,26 477,66 76,42 554,08

Enllumenat ml 70,00 41,84 2.928,80 556,47 3.485,27 557,64 4.042,91

URBANITZACIÓ COMPLEMENTARIA

Gas ml 70,00 3,88 271,60 51,60 323,20 51,71 374,91

Seguretat i Salut i Control de Qualitat (3%)

ut 1,00 6.029,63 6.029,63 1.145,62 7.175,26 1.148,03 8.323,30

total obra 207.017,46 39.333,31 246.350,78 39.416,12 285.766,91

despeses gestió 16% 39.416,12 6.306,58 45.722,69

TOTAL COST 331.489,60


V- PLA D’ETA PES


Donada la conveniència de coordinar la construcció de l�aprofitament privat del subsòl en relació a l�aprofitament privat sobre rasant, i també per resultar un producte immobiliari homogeni, s�aconsella que el sector es desenvolupi en un únic polígon d�actuació i una fase única.


VI- JUSTIFICACIÓ DEL COMPLIMENT DE LES DETERMINACIONS DEL POUM SOBRE MOBILITAT SOSTENIBLE


No resulta preceptiva la realització de l�estudi d�avaluació de la mobilitat generada, d�acord amb l�establert a l�article 3.1 del Decret 344/2006, de 19 de setembre tota vegada el present Pla de Millora Urbana té per únic objectiu, com s�ha indicat i d�acord amb l�establert en el POUM vigent, la regulació de la composició volumètrica i de façanes de l�àmbit, sense que la construcció prevista tingui la consideració d�implantació singular, d�acord amb l�apartat quart del mateix precepte�.

En qualsevol cas, amb l�ordenació del PMU-2 �Miquel Cuní� es dóna compliment a dos objectius:

Primerament es preveu que en la seva urbanització es crei una ampliació del vial per a vianants, que facilita molt la mobilitat en una zona d�espais públics molt reduïda en la cruïlla amb el carrer Sant Josep.

Al mateix temps, la situació a la capçalera de aquesta zona d�equipaments d�un aparcament soterrat, ha de donar una alternativa real a les necessitats de places d�aparcament al servei del centre urbà comercial del municipi, complementant la zona d�aparcaments del mercat.


VII - INFORME MEDIAMBIENTAL


1. INNECESSARIETAT DE L’INFORME AMBIENTAL.

No resulta preceptiu, d�acord amb l�establert als articles 91 en relació amb el 100 del RLLUC.

Cal assenyalar, per altra banda, que els sòls que han estat inclosos en el sector a ordenar mitjançant el PMU tenen les característiques pròpies del centre d�un nucli urbà estructurat a base d�una retícula de carrers amb edificació entre mitgeres conformant illes tancades. Es tracta, doncs d�un espai urbanitzat que no conté cap valor especial a protegir des del punt de vista mediambiental.

Actualment els usos que s�hi produeixen són:

Una nau industrial en desús, paral.lela a la carretera, que s�havia desenvolupat com a fàbrica de tints.

Al carrer de Sant Josep hi ha quatre vivendes unifamiliars adossades.

2. INNEXISTÈNCIA DE DÈFICITS A CORREGIR

En coherència amb els objectius del Pla, no hi ha massa dèficits a corregir, al tractar-se d�una zona consolidada.

3. CRITERIS PER LA CORRECCIÓ DE L’IMPACTE AMBIENTAL.

Tanmateix, la nova edificació i urbanització del sector, impulsat a iniciativa privada és una bona oportunitat per incorporar mesures de correcció de l�impacte ambiental associat al desenvolupament urbà.

El Pla de millora urbana preveu la correcció dels impactes que es produiran sobre el medi ambient amb motiu de la nova edificació, exigint certes condicions sobre la gestió de les aigües, la dels residus o la de l�energia, al mateix temps que fomenta l�ús de materials i solucions constructives que causin un menor cost ambiental.

3.1. La gestió de l’aigua:

L�estalvi de l�aigua és un objectiu que d�assolir-se no solament produeix un menor estrès sobre els aqüífers, sinó que a més repercuteix indirectament en un estalvi energètic derivat dels processos de potabilització i bombejament, i de la construcció de les infraestructures necessàries per abastar la població.

L�ús d�aigües potables per a destinar-la a rec de jardins o a piscines, a processos industrials o a la neteja representa un malbaratament dels recursos naturals, especialment l�aigua i l�energia.


L�orografia de Calella, amb pendents pronunciats i una plana estreta entre la serralada i el mar, facilita que les aigües pluvials s�escolin ràpidament al mar, amb poques possibilitats de ser reutilitzades, com sí seria el cas de conques de major longitud. Aquestes condicions són més desfavorables, encara, quan les precipitacions escassegen i es concentren en episodis infreqüents però intensos, una tendència que podria accentuar-se, encara més, en els propers decennis, degut als efectes del canvi climàtic global.

Amb la finalitat de racionalitzar el consum d�aigua, el PMU estableix normativament algunes obligacions fàcilment assumibles.

3.2. La gestió dels residus:

Amb aquesta finalitat s�ha de preveure en la reurbanització dels espais públics la instal·lació de contenidors soterrats adaptats a la recollida selectiva de residus.

3.3. La gestió de l’energia:

L�estalvi d�energia no és una simple qüestió econòmica que ha de suportar l�usuari final, sinó que incideix també en una reducció de les emissions de CO2 a l�atmosfera, reducció obligatòria per donar compliment al protocol de Kyoto, així com una reducció de les emissions radioactives de baixa intensitat i la generació de residus radioactius. En conseqüència, i seguint les indicacions del Codi Tècnic de l�Edificació, és obligatòria la incorporació de sistemes de captació d�energia solar per a la producció d�aigua calenta als nous edificis que resultin de l�ordenació del Pla de millora urbana.

3.4. La eliminació de residus subterrànis:

Donat l�ús industrial que va tenir la nau en el passat, i encara que les canonades construïdes per aquest ús son d�acer inoxidable, amb molta probabilitat les terres procedents de l�excavació per la construcció de l�aparcament subterràni estaràn contaminades pels tints que durant tants anys han discorregut per la xarxa de recollida, amb alguna possibilitat de fuita.

Al tirar-se endavant els projectes d�urbanització i edificació, serà obligatòria l�execució de sondejos i la determinació del grau de contaminació, i en consequéncia l�adopció de les mesures oportunes perquè els residus d�excavació obtinguts tinguin el tractament adequat i s�aboquin a indrets específicament preparats per aquesta funció.


VI I I - PLÀNOLS

PLA DE MILLORA URBANA PMU-2 “Miquel Cuní”€¦ · El planejament general a que s adequa el Pla...

Documents

Transcript of PLA DE MILLORA URBANA PMU-2 “Miquel Cuní”€¦ · El planejament general a que s adequa el Pla...