Separata de Normas Legales · 2009-07-31 · NORMAS LEGALES El Peruano Pág. 367582 Lima, sábado 1...

SEPARATA ESPECIAL

sábado 1 de marzo de 2008

FUNDADOEN 1825 POR

EL LIBERTADORSIMÓN BOLÍVAR

NORMAS LEGALES

AÑO DE LAS CUMBRESMUNDIALES EN EL PERÚ

Aprobados por el Tribunal Registral en su Vigésimo Sétimo y

Vigésimo Octavo Plenos realizados en Lima los días

21, 22 y 23 de noviembre de 2007

Resolución del Presidente del Tribunal Registral

Nº 038-2008-SUNARP/PT de fecha 21 de febrero de 2008

Precedentes de Observancia Obligatoria y Acuerdos

Plenarios en Materia Registral

La presente publicación se efectúa teniendo en cuenta

la importancia de difundir de la forma más completa las

resoluciones expedidas por el Tribunal Registral que han sido

consideradas como precedentes de observancia obligatoria,

así como los acuerdos plenarios, para conocimiento de los

registradores, notarios, abogados y usuarios en general.

Trujillo, febrero de 2008

NORMAS LEGALESEl Peruano

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RESOLUCIÓN DEL PRESIDENTEDEL TRIBUNAL REGISTRAL

Nº 038-2008-SUNARP/PT

Trujillo, 21 de febrero de 2008.

CONSIDERANDO:

Que, de acuerdo al artículo 28 de la Resolución Suprema Nº 135-2002-JUS, que aprueba el Estatuto de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, el Tribunal Registral es el Órgano de Segunda Instancia Administrativa con competencia nacional conformado por Salas descentralizadas e itinerantes;

Que, de conformidad con lo previsto en el literal c) del artículo 64 del Reglamento de Organización y Funciones de la SUNARP aprobado mediante Resolución Suprema Nº 139-2002-JUS, es función del Tribunal Registral aprobar los precedentes de observancia obligatoria en los Plenos Registrales que para el efecto se convoquen;

Que, en las sesiones del Vigésimo Sétimo y Vigésimo Octavo Plenos del Tribunal Registral, modalidad presencial, realizados los días 21, 22 y 23 de noviembre de 2007, se aprobaron seis precedentes de observancia obligatoria;

Que, el artículo 32 del Reglamento del Tribunal Registral, aprobado por Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Nº 263-2005-SUNARP/SN del 18 de octubre de 2005, prescribe que los acuerdos del Pleno Registral que aprueban precedentes de observancia obligatoria establecerán las interpretaciones a seguirse de manera obligatoria por las instancias registrales, en el ámbito nacional, mientras no sean expresamente modifi cados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por mandato judicial fi rme o norma modifi catoria posterior;

Que, asimismo, en las sesiones de los Plenos antes mencionados se acordó dejar sin efecto el precedente de observancia obligatoria aprobado en el II Pleno Registral referido a la imposibilidad del Registro de dejar sin efecto el asiento de cancelación extendido por prolongada inactividad de una sociedad; y el precedente aprobado en el Décimo Pleno Registral relativo a la intervención de todos los copropietarios en la regularización de fábrica;

Que, el artículo 33 del Reglamento del Tribunal Registral aprobado por Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Nº 263-2005-SUNARP/SN del 18 de octubre de 2005, establece que los precedentes de observancia obligatoria aprobados en el Pleno Registral, conjuntamente con las resoluciones en las que se adoptó el criterio, deben publicarse en el Diario Ofi cial El Peruano;

Que, mediante la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos Nº 003-2006-SUNARP/SA del 13.01.2006 se publicó, entre otros, el Sexto Acuerdo adoptado en el Décimo Pleno Registral, conforme al cual los acuerdos plenarios que modifi quen o dejen sin efecto un precedente deben ser publicados en el Diario Ofi cial El Peruano, no requiriéndose de resolución que los sustenten, pero sí de la exposición de sus fundamentos;

Estando a la facultad conferida por el artículo 7 numeral 9 del Reglamento del Tribunal Registral;

SE RESUELVE:

Artículo Primero.- Disponer la publicación de los precedentes de observancia obligatoria aprobados en las sesiones del Vigésimo Sétimo y Vigésimo Octavo Plenos del Tribunal Registral de la SUNARP, realizados los días 21, 22 y 23 de noviembre de 2007, cuyos textos así como las resoluciones que los sustentan se incluyen en el Anexo que forma parte integrante de la presente Resolución.

Artículo Segundo.- Disponer la publicación del Primer y Segundo Acuerdos Plenarios que dejan sin efecto los dos precedentes de observancia obligatoria indicados en el sexto considerando, acuerdos plenarios que fueron adoptados en las sesiones del Vigésimo Sétimo y Vigésimo Octavo Plenos del Tribunal Registral de la SUNARP, realizados los días 21, 22 y 23 de noviembre de 2007, cuyos textos así como los fundamentos que los sustentan se incluyen en el Anexo que forma parte integrante de la presente Resolución.

Artículo Tercero.- Los precedentes y acuerdos plenarios antes indicados serán de obligatorio cumplimiento a partir del día siguiente de la publicación de la presente resolución.

Regístrese, comuníquese y publíquese.

WALTER EDUARDO MORGAN PLAZAPresidente del Tribunal Registral

Lima, sábado 1 de marzo de 2008

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ANEXO DE LA RESOLUCIÓN

Nº 038-2008-SUNARP/PT

Primer Precedente

EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

“Se encuentra dentro del ámbito de la califi cación registral del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica verifi car que el proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo”.

Criterio sustentado en la Resolución Nº 316-2007-SUNARP-TR-L del 18.05.2007 y en la Resolución Nº 520-2007-SUNARP-TR-L del 31.07.2007.

Segundo Precedente

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA O DE SOLICITUD DE PROCEDIMIENTO NO CONTENCIOSO

“La anotación preventiva de la solicitud de inicio de proceso no contencioso no constituye acto previo para la inscripción de la declaración defi nitiva.”

Criterio sustentado en la Resolución Nº 839-2007-SUNARP-TR-L del 08.11.2007.

Tercer Precedente

IDENTIDAD EN EL NÚMERO DE CHASIS DE DOS VEHÍCULOS DE DISTINTOS FABRICANTES

“La existencia de un vehículo registrado con un número de chasis igual al de otro vehículo cuya inmatriculación se solicita no constituye obstáculo para la inscripción del título, siempre que existan sufi cientes elementos para determinar que se trata de chasis provenientes de distinta fabricación.”

Criterio sustentado en la Resolución Nº 834-2007-SUNARP-TR-L del 08.11.2007.

Cuarto Precedente

CANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA EN VÍA DE RECTIFICACIÓN

“Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el Informe Técnico de Verifi cación, originadas en presuntas transgresiones a la normativa sobre edifi caciones, consignadas como tales por haber utilizado como referencia el Certifi cado de Parámetros Urbanísticos y Edifi catorios vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra, pueden ser canceladas en mérito de un nuevo Informe Técnico de Verifi cación en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la edifi cación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad”.

Criterio adoptado en la Resolución Nº 492-2007-SUNARP-TR-L del 25-07-2007.

Quinto Precedente

RECTIFICACIÓN DE DUPLICIDADES DE PREDIOS INSCRITOS EN VIRTUD DEL DECRETO LEGISLATIVO 667

“Si un predio ya inscrito se inmatricula nuevamente a favor de distinto propietario en mérito al procedimiento

de prescripción adquisitiva regulado por el Decreto Legislativo Nº 667 sin que haya sido anotada la posesión en el primer folio ni se haya notifi cado efectivamente al titular registral, se produce un supuesto de inexactitud registral que no se resuelve mediante el procedimiento de cierre por duplicidad de partidas. En este caso, el Registrador eliminará la inexactitud correlacionando ambas partidas trasladando los asientos del folio más reciente al más antiguo, o deduciendo de la hoja matriz el área usucapida, siempre que no se perjudique el derecho de terceros”.

Criterio sustentado en la Resolución Nº 089-2004-SUNARP-TR-T del 19.05.2004; y en las Resoluciones Nº 020-2003-SUNARP-TR-T y Nº 167-2003-SUNARP-TR-T.

Sexto Precedente

SUSCRIPCIÓN DE ACTA EN JUNTA UNIVERSAL

“La obligatoriedad de suscripción del acta por todos los accionistas concurrentes, contenida en el sétimo párrafo del artículo 135º de la Ley General de Sociedades, sólo es aplicable a aquellas juntas generales universales que se conformen espontáneamente, es decir, sin previa convocatoria.”

Criterio sustentado en la Resolución Nº 160-2007-SUNARP-TR-T del 27.06.2007.

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 316- 2007-SUNARP-TR-L

Lima, 18 de mayo de 2007.

APELANTE : JOSE LUIS ROMAN FERREYRA.TÍTULO : Nº 62186 del 1-2-2007.RECURSO : Nº 10284 del 6-03-2007.REGISTRO : Predios de Lima.ACTO (s) : Prescripción adquisitiva de dominio

SUMILLA

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO“Se encuentra dentro del ámbito de califi cación registral, la evaluación de la adecuación del título presentado con el antecedente registral, lo cual implica determinar que el procedimiento notarial de prescripción adquisitiva de dominio se haya seguido contra el titular registral en el caso de que el predio se encuentre inscrito”.

IMPUESTO DE ALCABALA“Un bien inmueble adquirido vía prescripción adquisitiva de dominio no resulta afecto al impuesto de alcabala”.

IMPUESTO PREDIAL“Siendo la prescripción adquisitiva un modo originario de adquisición de la propiedad, supone la existencia de un acto traslativo en tanto no existe ningún enajenante ni cedente del derecho de propiedad, por lo que no resulta exigible en sede registral la acreditación del pago del impuesto predial”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el presente título se solicita la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio solicitada por Graciela María Rojas Llamosa, respecto de un área de 982.832m2 ubicado en el Malecón Manco Cápac S/N, cuadra 9 del distrito de Chaclacayo, provincia y departamento de Lima, e inscrito en la partida registral Nº 07033150 del Registro de Predios de Lima. A tal


Lima, sábado 1 de marzo de 2008Pág. 367582efecto, se ha presentado parte notarial de la escritura pública otorgada ante notario de Lima Edgar Rubén Molleapaza Bilbao del 31.1.2007.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Yesica Elizabeth Camacho Villanueva, observó el título en los siguientes términos:

“Se reitera en todos sus extremos la observación anterior:

1- Del parte notarial de fecha 31.1.2007, se desprende que el titular registral del inmueble materia de prescripción adquisitiva de dominio es la Compañía Anónima Chaclacayo Limitada, sin embargo revisada la partida electrónica Nº 07033150 del Registro de Predios, consta registrado en el asiento C0001 la transferencia realizada a favor de Lotizadora El Sol S.A., quien a la fecha sería la titular registral.

2- Sírvase aclarar los avisos insertos, por cuanto ellos hacen referencia a la prescripción de un área de 1,117.47m2; sin embargo, el Notario declara la prescripción de un área de 982.832m2.

Sírvase tener en cuenta que las publicaciones forman parte del expediente de prescripción, por lo que los datos entre la solicitud de prescripción, las publicaciones y la declaración del Notario deben coincidir.

3- Siendo que el área materia de prescripción, forma parte de un área de mayor extensión, al momento de declararse la prescripción del área de 982.832m2.debe asimismo indicarse el área remanente y sus linderos y medidas perimétricas de esta.

4- Deberá adjuntarse planos a los que se hace referencia en la Ley 27333, tanto del área materia de prescripción como del área remanente.

5- De conformidad con la Ley 27616, los Registradores Públicos deben requerir se acredite el pago de los impuestos predial y de alcabala, en tal sentido, sírvase adjuntar copia legalizada o certifi cada ante fedatario de esta Institución, del recibo pagado correspondiente al impuesto predial del año 2007 respecto del inmueble materia de transferencia.

En los recibos solicitados debe constar en forma clara que los mismos corresponden el inmueble sub materia, caso contrario deberá adjuntarse copia legalizada de las hojas PU y HR correspondientes al ejercicio fi scal 2007 del inmueble o declaración jurada con fi rma legalizada de conformidad con lo establecido en la Directiva Nº 07-2005-SUNARP.

Asimismo, sírvase acreditar el cumplimiento de pago del impuesto de ALCABALA respecto del inmueble materia de transferencia, adjuntando el formulario de determinación del impuesto y el recibo de pago respectivo, siendo que, de ser el caso, deberá adjuntar Constancia de Inafectación expedida por el funcionario municipal competente.

Se deja constancia que una vez adjuntados los planos solicitados mediante la presente observación, se procederá al envío del expediente a la Ofi cina de Catastro para el estudio técnico correspondiente.

- Reingreso:

Con respecto al primer punto, se indica que los datos contenidos en el parte notarial de fecha 31.1.2007 deberán coincidir con los datos inscritos en la partida

electrónica Nº 7033150 del Registro de Predios, como es el caso del titular registral, ya que el dominio actual ya no obra inscrito a favor de la Compañía Anónima Chaclacayo Limitada sino de la Lotizadora El Sol S.A.

Con respecto al segundo punto, sírvase tener en cuenta que a efectos de efectuar una califi cación integral del presente título e identifi car correctamente el área materia de prescripción adquisitiva de dominio con un área de 982.832m2; es preciso que los datos que conformen el expediente, esto es, publicaciones, planos, la solicitud y demás, deben coincidir.

Con respecto al tercer punto, al efectuarse la inscripción de prescripción adquisitiva de dominio de un área que forma parte de un predio de área mayor, se requiere indicar en la partida registral el área, linderos y medidas perimétricas del área remanente del predio.

Con respecto al cuarto punto, se indica que una vez identifi cada el área de prescripción se procederá a la independización de dicha área, siendo que, es preciso dejar constancia en la partida matriz el área remanente como resultado de esa independización, de conformidad con el 56 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Con respecto al quinto punto, sírvase adjuntar resolución expedida por la municipalidad competente, de la cual se desprenda la prescripción del impuesto predial 2007, así como la Constancia de Inafectación del impuesto de alcabala, expedida por el funcionario municipal competente.

Sírvase subsanar con las formalidades de ley, (art. 2011 Código Civil, art. 31 y siguientes del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por Resolución Nº 195-2001-SUNARP/SN del 19/07/2001). Lima, 27/02/2007.”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes:

- No se ha tenido en cuenta lo expuesto en la subsanación del título, así como tampoco lo resuelto en reiterada e uniforme jurisprudencia del Tribunal Registral, en cuanto a que no es imprescindible que coincidan exactamente los datos de la solicitud original e inclusive la anotación preventiva, con los del acta fi nal extendida por el notario declarando la prescripción, puesto que pueden haber modifi caciones que sin afectar el procedimiento y/o declaración fi nal, resultan diferentes.

- No se ha tenido en cuenta la documentación que obra en el título archivado que dio mérito para extender la anotación preventiva, como son los planos, certifi cado de zonifi cación, certifi cado de parámetros urbanísticos, solicitudes, etc., que aclaran las diferencia de área, entre otros.

- La transferencia se ha producido el 14.11.1994, es decir, hace más de doce años, habiendo prescrito la deuda tributaria correspondiente al impuesto predial careciendo de objeto su acreditación. Asimismo, señala que en ningún momento se ha indicado que el impuesto predial 2007 ha prescrito. De otro lado, se señala que con relación al impuesto de alcabala no resulta exigible en el caso de la prescripción adquisitiva de dominio.

- En observancia de lo dispuesto por el Reglamento General de los Registros Públicos, el Registrador


deberá propiciar las inscripciones, no habiendo dado cumplimiento a esta norma con la califi cación efectuada.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

- El inmueble materia de prescripción se encuentra dentro del terreno rústico de mayor extensión registrado a fojas 123 del tomo 599 con partida electrónica de continuación Nº 07033150 del Registro de Predios de Lima, fi gurando como última titular de dominio la Lotizadora “El Sol S.A.”

- En el asiento D00002 de la referida partida obra inscrita la anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva formulada por Graciela María Rojas Llamosa, respecto de un área de 982.832m2

que se encuentra ubicada en el Malecón Manco Capac S/N, cuadra 9 del distrito de Chaclacayo, provincia y departamento de Lima, en mérito de la Resolución del Tribuna Registral Nº 796-2006-SUNARP-TR-L del 27 de diciembre del 2006.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como Vocal ponente Mirtha Rivera Bedregal. Con el informe oral del abogado José Luis Román Ferreyra.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:

- Si es inscribible una declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio en cuyo procedimiento no se ha emplazado al titular registral.

- Si evaluado el procedimiento de prescripción adquisitiva por el notario, el Registrador puede califi car los actos procedimentales realizados por dicho funcionario.

- Si la adquisición de un predio vía prescripción adquisitiva de dominio está gravada con el impuesto de alcabala.

VI. ANÁLISIS

1. La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno de los mecanismos simplifi cados que incorporó la Ley Nº 27157 con la fi nalidad de permitir que los propietarios de edifi caciones construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno, puedan sanear su situación. De conformidad con el artículo 7º del mencionado dispositivo, la prescripción adquisitiva notarial es procedente en el supuesto que el poseedor carezca de título de propiedad o cuando el terreno esté inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo demostrar posesión continua, pacífi ca y pública como propietario durante 10 años.

2. Dicho trámite, regulado inicialmente1 por los artículos 504º y siguientes del Código Procesal Civil y por los artículos 35º al 43º del Reglamento de la Ley Nº 27157, fue precisado por el artículo 5º de la Ley Nº 27333, norma que dispuso que el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21º de la Ley Nº 27157 se tramitará ante el notario de la provincia en la que se ubica el inmueble, como asunto no contencioso de competencia notarial.

3. El reglamento de la Ley Nº 27157 defi nió el universo de los inmuebles a los que sería de aplicación la Ley Nº 27157 y su reglamento: predios urbanos con edifi caciones2. Por tanto, el saneamiento de

la titulación a través de la prescripción adquisitiva tramitada notarialmente debía recaer únicamente sobre dichos inmuebles.

Posteriormente, el inciso k) del artículo 5º de la Ley Nº 27333 estableció que el trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edifi caciones. La Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 490-2003-SUNARP-SN precisó los alcances de la norma acotada, señalando en su numeral 5.1 que la declaración de prescripción adquisitiva de dominio procederá respecto de inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la municipalidad correspondiente establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial cuenta con zonifi cación urbana.

4. Conforme a lo expuesto, la Ley Nº 27333 ha desligado el proceso de prescripción adquisitiva notarial del saneamiento de edifi caciones. En efecto, como se ha señalado, con anterioridad a la dación de dicha norma la prescripción adquisitiva notarial sólo resultaba procedente si el predio materia de saneamiento se encontraba sujeto a un proceso de regularización de la edifi cación o, en su caso, del reglamento interno, ello a efectos de permitir la inscripción previa del dominio de los favorecidos con la regularización; sin embargo, al permitirse que dicho proceso notarial pueda recaer también sobre terrenos ubicados en zonas urbanas se ha establecido -implícitamente-, que la existencia de una fábrica por regularizar ya no constituye requisito para la declaración de propiedad de un inmueble a través del proceso de prescripción adquisitiva notarial3.

5. Ahora bien, el artículo 39 del Reglamento de la Ley 27157 establece que el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio se inicia con la petición escrita del interesado, autorizada por abogado, la cual debía contener, entre otros datos, la indicación precisa de la fecha y forma de adquisición, así como del tiempo de posesión, el nombre del titular registral, de ser el caso, además de anexarse la copia literal de dominio del predio si estuviese inscrito y/o el certifi cado de búsqueda catastral, de ser el caso.

Respecto al emplazamiento, se establece en el artículo 40 del mismo reglamento, que el notario debía notifi car necesariamente a la persona o personas de quien el solicitante afi rma que deriva el derecho invocado, al titular registral del terreno y/o de la edifi cación, a los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas las personas indicadas por el peticionante en su solicitud.

1 Artículo 21 de la Ley 27157:2 Artículo 1º del Reglamento de la Ley Nº 27157: El presente Reglamento es único y su aplicación es obligatoria a nivel nacional para

las edifi caciones levantadas en predios urbanos. Comprende la Regularización de Edifi caciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de Fábrica y el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.”

3 El inciso k) del artículo 5º de la Ley 27333 estableció que el trámite regulado en dicho artículo también era aplicable a la prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edifi caciones.


Lima, sábado 1 de marzo de 2008Pág. 367584 Asimismo, el artículo 5 de la Ley 27333 precisó en

los literales a) y b) que la solicitud de prescripción adquisitiva se regirá por las disposiciones de la Ley 26662 y deberá contener los requisitos de los incisos 1, 2 y 3 del artículo 505 del Código Procesal Civil4. En los literales c) y d) del referido artículo se establece que el notario mandará publicar un resumen de la solicitud por tres veces consecutivas con intervalos de tres días en el Diario Ofi cial El Peruano o en el diario autorizado para publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional, debiendo además notifi car a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva.

Según podrá establecerse de las normas reseñadas, constituye uno de los actos fundamentales dentro del procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio, la notifi cación de la pretensión a los interesados, entre ellos, al principal interesado, el titular registral que eventualmente perderá su derecho de propiedad inscrito, pues conforme a lo señalado por el literal i) del artículo 5 de la Ley 27333 “El instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el Notario que declara la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio es título sufi ciente para la inscripción de la propiedad en el Registro respectivo y la cancelación de asiento registral a favor del antiguo dueño”.

6. Si bien, según se ha establecido el numeral 5.2 de la Directiva 013-2003-SUNARP/SN5, no le está permitido a las instancias registrales califi car la validez de los actos procedimentales que en virtud de la Ley 27333 y demás normas complementarias sean competencia del notario, así como el fondo o la motivación de la declaración notarial, sí se encuentra dentro de su esfera la evaluación de la adecuación del título presentado con el antecedente registral, lo cual implica que necesariamente debe establecerse que el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio y la declaración fi nal de propiedad se haya efectuado contra quien fi gure como titular registral en el caso que el predio se encuentre inscrito.

La determinación de la adecuación del título con los antecedentes registrales se encuentra contemplado como un aspecto necesario en la califi cación registral según lo dispone el literal a) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, norma que encuentra sustento inmediato en el principio de tracto sucesivo que impone que todos los derechos que se incorporen al registro necesariamente deben emanar de derechos previamente registrados, salvo el supuesto de inmatriculación. Siendo que el titular registral se encuentra amparado por el principio de legitimación que le permite actuar conforme al contenido del derecho inscrito (legitimación activa) o ser considerado por toda la colectividad como verdadero titular del derecho registrado (legitimación pasiva), cualquier mutación de la realidad registral solamente procederá en mérito a título modifi catorio posterior en el que intervenga el titular registral o en mérito a resolución judicial, administrativa o notarial referida a un debido procedimientos seguido contra el titular registral. Lo expuesto precedentemente guarda concordancia con una de las garantías6 del Sistema Nacional de los Registros Públicos, cual es, la intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modifi catorio posterior o sentencia judicial fi rme.

7. En el presente caso, el predio objeto de prescripción adquisitiva de dominio se encuentra registrado en

la partida electrónica Nº 07033150 del Registro de Predios de Lima, cuya propiedad le corresponde a la empresa Lotizadora El Sol S.A. Asimismo, se desprende del parte notarial de prescripción adquisitiva de dominio del 31.1.2007 que se siguió contra el anterior propietario (Compañía Anónima Chaclacayo Limitada).

De todo ello se concluye que el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio no se siguió contra el titular con dominio inscrito en la partida electrónica 07033150, razón por la que el título presentado no se adecua a los antecedentes registrales.

En consecuencia, corresponde confi rmar el numeral 1 de la observación.

8. A mayor abundamiento, debemos señalar que mediante la Resolución Nº 796-2006-SUNARP-TR-L del 27 de diciembre del 2006, la Tercera Sala del Tribunal Registral dispuso la inscripción de la anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva formulada por Graciela María Rojas Llamosa, respecto de un área de 982.832m2 que se encuentra ubicada en el Malecón Manco Capac S/N, cuadra 9 del distrito de Chaclacayo, provincia y departamento de Lima. De la revisión del título archivado Nº 466653 del 14.9.2006 (que diera mérito a la extensión de la anotación preventiva antes referida, en el asiento D00002 de la partida registral Nº 07033150) se aprecia que obra la copia legalizada del 17.3.2006, (realizada por el propio notario que efectuó la declaración de prescripción adquisitiva) de una solicitud formulada por Graciela María Rojas Llamosa para que en el procedimiento de prescripción adquisitiva notarial se entienda con la empresa Lotizadora el Sol S.A., en tanto actual titular registral.

4 Artículo 505º del CPC: Además de lo dispuesto en los Artículos 424 y 425, la demanda debe cumplir con los siguientes requisitos adicionales:

1. Se indicará en todo caso: el tiempo de la posesión del demandante y la de sus causantes; la fecha y forma de adquisición; la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notifi cación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.

2. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompañarán: planos de ubicación y perimétricos, así como descripción de las edifi caciones existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente, según la naturaleza del bien; y, cuando sea el caso, certifi cación municipal o administrativa sobre la persona que fi gura como propietaria o poseedora del bien.

El Juez podrá, si lo considera necesario, exigir la presentación de los comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien.

3. Tratándose de bienes inscribibles en un registro público o privado, se acompañará, además, copia literal de los asientos respectivos de los últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se trata de inmuebles rústicos o bienes muebles, o certifi cación que acredite que los bienes no se encuentran inscritos.

4. Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes.

5. Tratándose de deslinde se ofrecerá como prueba, además, la inspección judicial del predio.

5 Aprobada mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 490-2003-SUNARP/SN del 9 de octubre de 2003.

6 Contemplada en el artículo 3 de la Ley 26366.

NORMAS LEGALESEl PeruanoLima, sábado 1 de marzo de 2008 Pág. 367585 Así, en dicho documento se señaló: “Que,

encontrándose a la fecha registrado el acuerdo por el cual Lotizadora El Sol S.A. asumió el patrimonio de la Compañía Anónima Chaclacayo Limitada, según se desprende de la esquela de observación cursada por el Registro de Predios de Lima, que se adjunta, y de lo inscrito en el asiento 6, de fojas 243, del tomo 243, del tomo 28 de sociedades, a efecto de que se cumpla con anotar correctamente en el indicado Registro, la solicitud de prescripción adquisitiva, conviene a mi derecho precisar, que debe entenderse el presente procedimiento con Lotizadora El Sol. S.A. actual titular Registral.(...)” Conforme a ello, se puede concluir que el Notario de Lima Edgar Molleapaza Bilbao tenía conocimiento que la empresa Lotizadora el Sol S.A. era la actual titular registral del predio que es materia de prescripción adquisitiva.

9. En cuanto al segundo extremo de la observación la Registradora ha señalado que los datos obrantes en la solicitud de prescripción, las publicaciones y la declaración del Notario deben coincidir, por lo que solicita se aclare los avisos insertos, por cuanto ellos hacen referencia a la prescripción de un área de 1,117.47m2, no obstante que el Notario declara la prescripción de un área de 982.832m2.

Al respecto debe señalarse que la califi cación registral de los procedimientos seguidos ante notario en aplicación de la Ley de Regularización de Edifi caciones Nº 27157, normas reglamentarias, complementarias y conexas, la Resolución Nº 490-2003-SUNARP-SN que aprobó la directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN estableció entre otras disposiciones la siguiente:

5.2. (...) No será materia de califi cación la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley Nº 27333 y normas complementarias, son de competencia del notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial.

En los Antecedentes y Consideraciones de la referida norma se señaló lo siguiente:(...) atendiendo a lo previsto en el literal f) del artículo 5 de la Ley Nº 27333, la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio o de formación de títulos supletorios obra en documento notarial, el cual es auténtico y produce todos sus efectos, mientras no se rectifi que o se declare judicialmente su invalidez, como lo señala expresamente el artículo 12 de la Ley Nº 26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos; por lo que no corresponde a las instancias registrales califi car los actos procedimentales realizados por el notario, en virtud de lo expresamente estipulado por las leyes pertinentes, para emitir la declaración correspondiente, ni corresponde, por ende, califi car el fondo o motivación de tal declaración notarial.

En tal sentido, en el caso de la tramitación notarial de la prescripción adquisitiva de dominio corresponde al notario la función de verifi car que los datos consignados en las publicaciones efectuadas en los diarios “El Peruano”, “La Nación” y “El Sol”, se hayan realizado correctamente de conformidad a lo establecido en el literal c) del artículo 5 de la Ley Nº 27333; por lo tanto el Registrador no se encuentra facultado para cuestionar dicho aspecto.

Corresponde por lo tanto revocar dicho extremo de la observación.

10. En el caso submateria nos encontramos frente a la regularización de la titularidad de un predio cuya extensión superfi ciaria forma parte de uno de mayor extensión; en este supuesto, debe efectuarse la independización del mismo.

El artículo 5.5 de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN señala que en el instrumento que contenga la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva se “(...) indicará el área remanente luego de la desmembración o segregación, sin que sea necesaria la intervención de los titulares registrales de tal área remanente. La instancia de califi cación solicitará los planos y memorias descriptivas que permitan la verifi cación catastral de la segregación o desmembración”.

En similar sentido se pronuncia el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, al señalar que tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularización de edifi caciones a que se refi ere la Ley Nº 27157 y la Ley Nº 27333 deberá presentarse formulario registral o escritura pública acompañadas de los planos de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como de la porción remanente y el certifi cado de parámetros urbanísticos y edifi catorios. Agrega que si alguno de los sublotes resultantes tiene un área o frente inferior a los establecidos para el lote normativo, sólo procederá la inscripción cuando dicho sublote cuente con edifi cación. En este caso se inscribirá la transgresión como carga.

En el presente caso, el predio objeto de prescripción adquisitiva de dominio al formar parte de un predio de mayor extensión para su desmembración deberá cumplirse con los requisitos señalados, esto es, que el título deberá contener la descripción del área, linderos y medidas perimétricas luego de la desmembración, adjuntarse los respectivos planos que permitan la verifi cación registral de la segregación y el certifi cado de parámetros urbanísticos y edifi catorios.

11. De la revisión de los documentos presentados con el título alzado se aprecia que en efecto, no se ha adjuntado la documentación requerida que permita determinar con plena certeza el área remanente, los linderos y medidas perimétricas del predio desmenbrado.

Sin embargo, debe tenerse presente que el artículo 40.1.1 de la Ley Nº 274447, prescribe que para el inicio, prosecución o conclusión de un procedimiento, las entidades quedan prohibidas de solicitar a los administrados la documentación que la entidad solicitante posea o deba poseer en virtud de algún trámite realizado anteriormente por el administrado en cualquiera de sus dependencias, siempre que los datos no hubieren sufrido variación ni haya vencido la vigencia del documento entregado.

De la revisión del título archivado Nº 466653 del 14.9.2006, que dio mérito a la extensión de la anotación preventiva de la prescripción adquisitiva de dominio en el asiento D00002 de la partida registral Nº07033150, obran insertos entre otros los siguientes documentos:

7 La ley Nº 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, resulta aplicable en forma supletoria a los procedimientos registrales, conforme a lo señalado en el artículo II de su Título Preliminar, que al tenor de lo expuesto dispone que: “Losprocedimientos especiales creados y regulados como tales por la ley expresa, atendiendo a la singularidad de la materia se rigen supletoriamente por la presente Ley en aquellos aspectos no previstos y en los que no son tratados expresamente de modo distinto.”


Lima, sábado 1 de marzo de 2008Pág. 367586 - Copia legalizada del 28.10.2005 por notario de Lima

Edgar R. Molleapaza Bilbao de la memoria descriptiva del inmueble materia de prescripción.

- Copia legalizada el 28.10.2005 por notario de Lima Edgar R. Molleapaza Bilbao del plano perimétrico y de ubicación del inmueble materia de prescripción.

- Copia legalizada de un plano que cuenta con sello de la Directora de Desarrollo Urbano de la MML.

- Copia legalizada notarial del plano de localización del 23.9.2006.

- Certifi cado de Parámetros Urbanísticos y Edifi catorios expedido por la Municipalidad de Chaclacayo el 7.9.2006.

- Informe Técnico Nº 2384-2006-SUNARP-Z.R.NºIXOC expedido por Catastro de esta institución el 24.4.2006.

12. De la apreciación de dichos documentos, se puede advertir que el área a independizar (982.832m2) se encuentra plenamente identifi cada e individualizada, estando ubicada dentro de los linderos y medidas perimétricas inscritos en el tomo 599 fojas 123 que continúa en la partida electrónica Nº 07033150 del Registro de Predios de Lima (esto último de conformidad con el Informe Técnico Nº 2384-2006-SUNARP-Z.R.NºIXOC del 24.4.2006)8. Sin embargo, no obstante que se ha especifi cado los linderos y medidas perimétricas del predio que se pretende independizar, no se ha precisado en los documentos presentados el área, los linderos y las medidas perimétricas del predio resultante de la desmembración.

13. Ahora bien, sin perjuicio de las consideraciones expuestas, debe tenerse presente que si bien la ofi cina de catastro ha señalado que el predio resultante de la desmembración, de conformidad con el tomo 599 fojas 123 de la partida electrónica Nº 07033150, cuenta con linderos y medidas perimétricas, de la revisión integral de la referida partida se puede colegir que dicho predio ha sido objeto de constantes desmembraciones a favor de distintas personas, logrando inscribir dichas independizaciones sin precisar los linderos, las medidas perimétricas y el área remanente resultante. Así, a modo de ejemplo, la última independización efectuada del predio inscrito en la partida electrónica Nº 07033150, se realizó a favor de la sociedad “Biblis Sociedad Anónima Compañía de Comercio y Crédito” en mérito de la escritura pública de compraventa suscrita por el Juez de Primera instancia del Primer Juzgado en lo civil de Lima, en rebeldía de la vendedora, la empresa “Lotizadora el Sol S.A.” (título archivado Nº 3411 del 19.7.1974).

Sobre el particular, el Tribunal Registral ha señalado en reiterada jurisprudencia, recogida posteriormente en la Sexta Disposición Complementaria y Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que en aquellos casos en los que no sea factible determinar el área, linderos y medidas perimétricas, no se requerirá plano de la porción remanente, bastando con presentar el plano del área materia de independización.

En el presente caso, al no poderse determinar los linderos, las medidas perimétricas y el área remanente resultante, resulta procedente en aplicación de la norma prevista en la Sexta Disposición Complentaria y Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, exigir la indicación de área remanente en el instrumento correspondiente, así como los planos y memorias descriptivas que permitan la verifi cación catastral de la segregación o desmembración.

En consecuencia, corresponde revocar los numerales 3 y 4 de la observación formulada por la Registradora.

14. Con relación al requerimiento formulado por la Registradora respecto a la acreditación del pago del impuesto de predial y alcabala, cabe señalar que mediante Decreto Legislativo Nº 776, modifi cado por el Decreto Legislativo Nº 9529 se aprobó la Ley de Tributación Municipal la cual establece los impuestos municipales creados en favor de los gobiernos locales. Así el artículo 6 de la referida norma señala que éstos son el impuesto predial, impuesto de alcabala, impuesto al patrimonio vehicular, impuesto a las apuestas, impuesto a los juegos e impuesto a los Espectáculos Públicos no deportivos.

El artículo 7 del Decreto Legislativo Nº 952, prescribe la obligación por parte de los Registradores y Notarios Públicos de requerir se acredite el pago de los impuestos: predial, alcabala y al patrimonio automotriz en los casos en que se transfi eran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o formalización de actos jurídicos, de tal modo que los Registradores y Notarios se encuentran obligados a verifi car el cumplimiento de dichos impuestos.

15. El impuesto de alcabala es, de acuerdo al artículo 21 del Decreto Legislativo Nº 952, un impuesto de realización inmediata y grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos, a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio, siendo el sujeto pasivo de dicho impuesto, en calidad de contribuyente, y a tenor de lo establecido en el artículo 23 del citado decreto legislativo, el comprador o adquirente del inmueble.

16. De otro lado, el artículo 27 del Decreto Legislativo Nº 776, establece cuáles son las transferencias que se encuentran inafectas al impuesto de alcabala: Así se encuentran los anticipos de legítima, las que se produzcan por causa de muerte, la resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio, y, entre otros supuestos, se encuentra en el literal e) los derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de propiedad.

Corresponde determinar si ¿la prescripción adquisitiva implica transmisión de propiedad?.

17. La prescripción adquisitiva o usucapión como se ha señalado precedentemente es la adquisición del derecho de propiedad de una cosa por efecto de la posesión prolongada durante cierto plazo.

La usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad, en tanto la adquisición no se basa en ningún derecho anterior; es decir, el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transfi era, sino que se convierte en titular del mismo, con independencia de que antes lo fuese otra persona, porque ha devenido comportándose como tal.10

8 Cabe señalar que de conformidad con el vigésimo segundo precedente de observancia obligatoria aprobado en el Décimo Pleno del Tribunal Registral, el informe emitido por el área de Catastro referente a datos estrictamente técnicos y que tengan relevancia para la califi cación del título, resulta vinculante para el Registrador.

9 El Decreto Legislativo Nº 952 modifi có algunos artículos de la Ley de Tributación Municipal aprobada por Decreto Legislativo Nº 776, para luego mediante Decreto Supremo Nº 156-2004EF del 11 de noviembre de 2004 aprobarse el Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal.

10 ALBALADEJO Manuel: Derecho Civil, Jose María Bosh Editor S.A., Tomo III, Vol. Y, pág. 168.

NORMAS LEGALESEl PeruanoLima, sábado 1 de marzo de 2008 Pág. 367587 18. La prescripción adquisitiva de dominio, siendo un

modo originario de propiedad fundado en el hecho posesorio ajeno a la voluntad humana, no puede ser catalogada como una adquisición onerosa o gratuita para el usucapiente. Dicha fi gura escapa a este tipo de valoración.

A tenor de lo expresado se colige que la prescripción adquisitiva de dominio no se encuentra dentro de los supuestos gravados con el impuesto de alcabala a que se refiere la Ley de Tributación Municipal.

19. Con relación al impuesto predial, de la lectura del artículo 7 del Decreto Legislativo Nº 776 se puede advertir que la norma se refiere a las transferencias de bienes gravados por “actos jurídicos”, esto es motivadas por voluntad del titular; lo que no ocurre en el presente caso donde la transferencia opera en virtud a un “hecho” como es la posesión del bien.

En tal sentido, siendo la prescripción adquisitiva un modo originario de adquisición de la propiedad, no supone la existencia de un acto traslativo en tanto no existe ningún enajenante ni cedente del derecho de propiedad; por lo tanto, puede colegirse que, en los casos de transferencia de bienes por prescripción adquisitiva de dominio, no resulta exigible en sede registral la acreditación del pago del impuesto predial.

En consecuencia, debe revocarse el numeral 5 de la observación formulada por la Registradora.

20. Finalmente, el tercer párrafo del artículo 156º del Reglamento General de los Registros Públicos señala que cuando el Tribunal Registral confi rma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación de derechos realizada por el mismo o, en defecto de ésta, determinar dichos derechos. El acto materia de rogatoria es el siguiente:

Prescripción adquisitiva notarial:

Derechos de califi cación S/. 28.00

Derechos de inscripción S/. 9.00

Independización:

Derechos de califi cación S/. 54.00

Derechos de inscripción S/. 13.00

Sub Total: S/. 104.00

Derechos cancelados (recibo Nº 03-00003328) S/. 28.00

Derechos pendiente de pago S/. 76.00

Estando a lo acordado por unanimidad;

RESOLUCIÓN

CONFIRMAR el numeral 1 de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento, y REVOCAR lo demás que contiene por los distintos fundamentos expresados en la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZPresidenta de la Primera Sala

del Tribunal Registral

MIRTHA RIVERA BEDREGALVocal del Tribunal Registral

FREDY LUIS SILVA VILLAJUANVocal del Tribunal Registral

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 839-2007 - SUNARP-TR-L

Lima, 8.11.2007

APELANTE : RAUL DIAZ DALL’ORTO.TÍTULO : Nº 331314 del 15-6-2007.RECURSO : HTD Nº 42716 del 22-8-2007.REGISTRO : Predios de Lima.ACTO (s) : Prescripcion adquisitiva notarial.

SUMILLA

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIALLa anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva notarial sólo tiene por fi nalidad reservar la prioridad, por lo que no puede considerarse un acto previo para la inscripción de la declaración defi nitiva.


Se solicita la incripción de la prescripción adquisitiva tramitada por Patricia Milagros Marín Huamán ante el notario público de Lima César Humberto Bazán Naveda, respecto del predio ubicado en Jr. Barcelona Nº 472-474, Urb. San Bernardo, Pueblo Libre, provincia y departamento de Lima. A tal efecto, se ha presentado el acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio.


El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Eric Hugo Jesús Molina Palante, observó el título en los siguientes términos:

“Se reitera la observación formulada en el siguiente sentido:

De conformidad con la Ley 27333 debe previamente inscribirse la anotación preventiva de la prescripción adquisitiva de dominio.

Téngase en cuenta el artículo 5 del Inc. C de la Ley 27333, la Ley 27157 y su D.S. 008-2000-MTC, el mismo que señala como requisito del trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio, la previa anotación preventiva de la solicitud. (Publicidad Material).”


El apelante sostiene su recurso cuestionando lo siguiente:

¿La anotación preventiva del Procedimiento de Prescripción Adquisitiva, es un requisito sine qua non para que se inscriba la declaración de propiedad por prescripción?

¿Puede ser considerada dentro de los conceptos de inscripción previa o tracto sucesivo?

¿La anotación preventiva tiene carácter constitutivo?


- El predio materia de la presente apelación se encuentra ubicado en Jr. Barcelona Nº 472-474, Urb. San Bernardo, Pueblo Libre, provincia y departamento de Lima. Este predio se encuentra inscrito en el tomo 1073 a fojas 165 que continúa en la partida 49018926 del Registro de Predios de Lima.

- En el asiento 5 del tomo 1073 a fojas 165, trasladado a la partida 49018926 se aprecia la


Lima, sábado 1 de marzo de 2008Pág. 367588titularidad del predio a favor de Eduardo Javier Lizárraga Bisenzo y cónyuge Zoila Jackelin Colmenares Pasano.


Interviene como ponente la Vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

- Si la anotación preventiva de la prescripción adquistiva notarial debe realizarse necesariamente antes de la inscripción defi nitiva.

VI. ANÁLISIS

1. Los artículos 950 y siguientes del Código Civil, regulan la adquisición por prescripción de los bienes muebles e inmuebles. Así el artículo 950 señala que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífi ca y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.

La prescripción adquisitiva de propiedad o usucapión es el modo de adquirir la propiedad mediante la posesión de un bien por un lapso de tiempo fijado en la ley, siempre que la posesión haya sido continua, pacífica, pública y como propietario.

2. La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo originario de adquirir la propiedad, que supone elcomportamiento activo del poseedor como propietario sin que sea necesario que éste o el titular del derecho declaren su voluntad de adquirir o transferir el derecho.

De ese modo, es la acreditación de la posesión continua, pacífica y pública por el plazo establecido en la norma, la que se erige en la más segura y eficaz forma de corroborar la propiedad sobre bienes, en defecto de otro modo medio de prueba.

Actualmente la competencia para declarar la adquisición de la propiedad inmobiliaria la tienen los jueces y notarios.

3. La Ley 27157 introdujo la posibilidad que la prescripción adquisitiva sea declarada notarialmente. El Reglamento de esta ley aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC y su TUO aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA precisó que el notario podrá declarar la prescripción cuando el interesado acredite la posesión continua, pacífi ca y pública del inmueble por más de 10 años, esté o no registrado el predio y se tramitará por la vía de los asuntos no contenciosos de competencia notarial. Asimismo, que el acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio o dispone el otorgamiento de títulos supletorios, es título sufi ciente para la inscripción de la propiedad en el Registro respectivo y para la cancelación del asiento a favor del antiguo dueño de ser el caso. El artículo 5 de la Ley 273331 regula el trámite notarial a efectos de conseguir la prescripción adquisitiva de dominio.

4. Los requisitos para iniciar el trámite notarial se encuentran previstos en el artículo 5 de la Ley 27333, que se remite al artículo 505 del Código Procesal, C.P.C. en cuanto a los datos que debe contener la solicitud, los documentos a presentar y la formalidad de los planos.

El artículo 36 del D.S. 008-2000-MTC, señala que el notario solicitará al Registro respectivo, la anotación preventiva de la petición de prescripción adquisitiva, si el predio está registrado.

La Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN prescribe que “para los efectos de la anotación preventiva de la solicitud de declaración de prescripción adquisitiva se presentará al Registro:

1 Artículo 5.- Del trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de

dominio previsto en el Artículo 21 de la Ley Nº 27157 se tramitará, exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verifi cándose el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del Artículo 950 del Código Civil, de acuerdo con el trámite siguiente:

a) La solicitud se tramitará como asunto no contencioso de competencia notarial y se regirá por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley Nº 26662, en todo lo que no contravenga lo dispuesto en la Ley Nº 27157 y la presente Ley.

b) Recibida la solicitud, el Notario verifi cará que la misma contenga los requisitos previstos en los incisos 1), 2) y 3) del Artículo 505 del Código Procesal Civil, para los efectos del presente trámite. Asimismo, suscribirán la solicitud, en calidad de testigos, no menos de 3 (tres) ni más de 6 (seis) personas mayores de 25 (veinticinco) años de edad, quienes declararán que conocen al solicitante y especifi carán el tiempo en que dicho solicitante viene poseyendo el inmueble.

c) El Notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por 3 (tres) veces, con intervalos de 3 (tres) días en el Diario Ofi cial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional. En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del Notario donde se hace el trámite. Asimismo, solicitará al registro respectivo la anotación preventiva de la solicitud.

d) Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el Notario notifi cará a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva de dominio.

e) El Notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble materia de la solicitud, extendiendo un acta de presencia, en la que se compruebe la posesión pacífi ca y pública del solicitante. En dicha acta se consignará la descripción y características del inmueble, así como el resultado de la declaración de quienes se encuentren en los predios colindantes.

f) Transcurrido el término de 25 (veinticinco) días desde la fecha de la última publicación, sin mediar oposición, el Notario completará el formulario registral o elevará a escritura pública la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción. Sólo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el Notario consideren necesarios, acompañándose al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros Públicos sólo el Formulario Registral, el Notario archivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.

g) Si existe oposición de algún tercero el Notario dará por fi nalizado el trámite comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la ofi cina registral correspondiente. En este supuesto, el solicitante tiene expedito su derecho para demandar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la vía arbitral, de ser el caso.

h) El Notario presentará a los Registros Públicos copias certifi cadas de los planos a que se refi ere la Ley Nº 27157.

i) El instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el Notario que declara la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio es título sufi ciente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento registral a favor del antiguo propietario.

j) Los términos se contarán por días hábiles, conforme con lo dispuesto por el Artículo 141 del Código Procesal Civil.

k) El presente trámite comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edifi caciones.

CONCORDANCIAS: R. Nº 540-2003-SUNARP-SN, Reglam.Insc.Reg.Predios., Art. 134

NORMAS LEGALESEl PeruanoLima, sábado 1 de marzo de 2008 Pág. 367589 a) Ofi cio del notario solicitando la anotación preventiva

. b) Copia certifi cada de la solicitud sin incluir anexos y

medios probatorios. c) Copia certifi cada notarialmente de los planos de

ubicación y localización del predio.” Deberá entonces presentarse planos de ubicación y localización del predio certifi cados notarialmente en el cual aparezcan la visación municipal o administrativa correspondiente.

5. Se sostiene que la anotación preventiva constituye una de las instituciones registrales más imprecisas e incoherentes de todas las legisladas en el derecho registral, ya que sus orígenes, fi nalidades y efectos son tan dispares entre las diversas variedades de anotaciones que sus características comunes quedan oscurecidas e impiden todo tratamiento y defi nición unitaria.

Según Manzano Solano “... La anotación preventiva en efecto es un instrumento registral efi ciente para asegurar y reforzar las posibilidades de ejecución de un fallo judicial (misión histórica del antiguo “pignus judiciales o hipoteca judicial), para garantizar derechos reales ya existentes, pero que todavía no pueden ser inscritos (...), o para asegurar el puesto registral a aquellos títulos que, por adolecer de algún defecto susceptible de ser corregido o subsanado, no pueden de momento, ser objeto de registración defi nitiva”.

6 El Art. 64 del Reglamento General de los Registros Públicos, establece una defi nición: las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por fi nalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modifi cación del acto o derecho inscrito.

Sin embargo, la definición reglamentaria señala las características básicas de las anotaciones preventivas, pero no por ello son las únicas, las características adicionales están señaladas en la regulación normativa propia de cada una de ellas.

Del análisis del artículo 682 del Reglamento General de los Registros Públicos, se tiene que la anotación preventiva por su naturaleza, otorgará, una vez inscrito el derecho, que surtan los efectos de ésta desde la fecha del asiento de presentación de la anotación preventiva. Por el contrario, quien no anota preventivamente no se encuentra benefi ciado por esta garantía.

Respecto a la cancelación de las anotaciones preventivas se tiene que estas se efectuarán de diferente manera según la normativa que la regula. En esa línea el artículo 92 del RGRP establece que las anotaciones preventivas se extinguen:

- Por cancelación, - Por caducidad o - Por conversión en inscripción.

7. De lo expuesto se tiene que la anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva notarial tiene por fi nalidad reservar la prioridad de la declaración defi nitiva de la usucapión ganada, por lo que no puede considerarse un acto previo a la declaración defi nitiva.

Debe tenerse en cuenta que por su naturaleza la anotación preventiva de la solicitud notarial se cancelará una vez que se dé el supuesto de

inscripción defi nitiva, esto es la declaración notarial de prescripción adquisitiva. Entonces, si ya preexiste el supuesto con el que se cancelará la anotación preventiva no se justifi ca dicha anotación.

En tal sentido, se debe revocar la observación formulada por el Registrador

8. De conformidad con el artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos, cuando el Tribunal Registral confi rma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación de derechos realizada por el mismo o, en defecto de ésta, determinar dichos derechos.

ACTO D. CALIFICACIÓN D. INSCRIPCIÓN TOTALPRESCRIPCIÓNADQUISITIVA

28.00 9.00 37.00

Habiendo cancelado la suma de S/.28.00 nuevos soles, le quedan pendiente de pago la suma de S/. 9.00 nuevos soles.

Interviene como vocal suplente María Teresa Salazar Mendoza de conformidad con la Resolución Nº 174-2007-SUNARP/PT del 19/9/2007.


VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento y disponer su inscripción, conforme a los fundamentos expuestos en la presente resolución.


GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIAPresidenta de la Tercera Sala


MARIA TERESA SALAZAR MENDOZA Vocal(s) del Tribunal Registral

ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDOVocal del Tribunal Registral

2 Artículo 68.- Retroprioridad derivada de la anotación preventiva Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación

preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación, salvo disposición distinta.


Lima, sábado 1 de marzo de 2008Pág. 367590

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 834-2007 - SUNARP-TR-L

Lima, 8 NOV. 2007

APELANTE : FERREYROS S.A.A., representada por José Ramírez del Villar López de Romaña

TÍTULO : Nº 465626 del 21-08-2007.RECURSO : HTD Nº 27935 del 04-09-2007.REGISTRO : Propiedad Vehicular de Lima.ACTO (s) : Primera inscripción de dominio.

SUMILLA

IDENTIDAD EN EL NÚMERO DE CHASIS DE DOS VEHÍCULOS DE MARCAS DIFERENTES.“La existencia de un vehículo registrado con un número de chasis igual al de otro vehículo cuya inmatriculación se solicita no constituye obstáculo para la inscripción del título, siempre que existan sufi cientes elementos para determinar que se trata de chasis provenientes de distinta fabricación”.


Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la inmatriculación del remolcador marca Kenworth, modelo T800, año de fabricación 2007.

Con tal fi nalidad se adjuntan, entre otros, los siguientes documentos:

- Fomato de inmatriculación con fi rma legalizada por el notario Jorge Orihuela Iberico el 21-8-2007.

- Declaración Única de Aduanas (anexos A, B y C). - Factura Nº 26258. - Declaración jurada de medio de pago con fi rma

legalizada por el notario Jorge Orihuela Iberico el 21-8-2007.


El Registrador Público del Registro de Propiedad Vehicular de Lima, Ronald Leonardo Gutiérrez, observó el título en los siguientes términos:

Por cuanto, el número de serie que identifi ca el remolcador materia de inmatriculación, según formato de inmatriculación, factura de venta, DUA y SIGAD es el número 219988; sin embargo, dicho número de serie ya se encuentra registrado en el vehículo con placa de rodaje FG8862. En consecuencia, toda vez que la serie del vehículo constituye uno de los códigos de identifi cación vehicular que individualiza al vehículo, no puede efectuarse la inmatriculación de dos vehículos con el mismo número de serie.

A fi n de poder inmatricular el vehículo, deberá rectifi carse el número se serie del vehículo materia de inmatriculación (y consecuentemente aclararse el formato de inmatriculación, factura de venta, DUA y SIGAD) o el del vehículo con Placa Única de Rodaje FG8862.

Base legal, artículos 6 y 7 del Reglamento Nacional de Vehículos, artículo 2011 del C.C. y artículos 31 y 32 del Reglamento General de los Registros Públicos.


El apelante sustenta su recurso de apelación con los siguientes fundamentos:

- El anexo I del RNV (DS Nº1 058-2003-MC), establece la clasifi cación vehicular de los vehículos automotores que conforman el Sistema Nacional de Transporte Terrestre, correspondiendo la categoría N a los de cuatro ruedas o más diseñados y construidos para el transporte de mercancía, como es el caso del vehículo materia de inscripción.

- En el artículo 7 del RNV se establece que los códigos de identifi cación vehicular, determinados y consignados por el fabricante del vehículo, individualizan a éste, dichos códigos son: ... (1) VIN (Vehicle Identifi caction Number), ... (2) Número de Chasis o de Serie, ... (3) Número de Motor”.

- En el artículo 8 del RNV se establece que los vehículos de categoría L, M, N deben identifi carse con el VIN y el número de motor (sic).

- Asimismo, en el mismo artículo 8 se establece la excepción en el caso de vehículos de las mismas categorías que a la fecha de entrada en vigencia del RNV no cuentan con el VIN y estén transitando, deben identifi carse con el número de chasis y el número de motor.

- Sobre la base de lo señalado en el mencionado artículo 8, el vehículo que se pretende inscribir (remolcador) solo debe identifi carse para su inmatriculación con el VIN y el número de motor. Si su número de serie o chasis es similar al de un vehículo previamente inscrito, no debe ser impedimento para su inscripción, por cuanto su identifi cación y por lo tanto su individualización, no depende única y exclusivamente del número de chasis, sino principalmente del VIN y del número de motor.

- Lo anterior está basado en lo que establece el artículo 9 del RNV en el sentido que para la nacionalización o inmatriculación de los vehículos sujetos al ámbito de aplicación del presente reglamento, SUNAT y el Registro de Propiedad Vehicular deben solicitar, además de los requisitos exigidos normalmente, los códigos de identifi cación vehicular de acuerdo a los procedimientos señalados para tales efectos en el presente reglamento.

- Asimismo, en la parte considerativa de la Resolución Nº 087-2004-SUNARP-SN, con la que se aprueba el RIRPV, se establece que éste fue aprobado con la fi nalidad de adecuarlo a lo dispuesto en el RNV, es decir que el RIRPV es una norma de menor rango subordinada al RNV y no a la inversa.

- Por lo tanto, no se pretende vulnerar lo señalado en el artículo 15 del RIRPV, relacionado a los datos o características que deben consignarse en el asiento de inmatriculación.

- El único impedimento para la inmatriculación es que el sistema informático de la SUNARP no se ha adecuado a lo que establece el RNV, tal como ha quedado demostrado.

- La observación no cuenta con sustento legal y se basa en presunciones inexactas. Se exige para inmatricular un vehículo la rectifi cación del número de serie lo que es un absurdo teniendo en cuenta que un número de serie de seis (6) dígitos puede presentar duplicidad como ha ocurrido en el presente caso. Es por ello que el RNV hace referencia al VIN que es el código asignado por fábrica al vehículo el cual consta de diecisiete (17) caracteres, evitando así toda posibilidad de duplicidad.


En el Registro de Propiedad Vehicular de Lima corre inscrito el vehículo marca Volvo, clase automóvil, año de fabricación 1966, carrocería sedan, con placa de rodaje FG8862, cuyo número de serie es 219988.


Interviene como ponente el Vocal Fredy Luis Silva Villajuán, con el informe oral del abogado José Antonio Miranda Angeles.

NORMAS LEGALESEl PeruanoLima, sábado 1 de marzo de 2008 Pág. 367591 De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio

de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

- Si procede la inmatriculación de un remolcador marca Kenworth cuyo número de chasis es igual al de un automóvil marca Volvo previamente registrado.

VI. ANÁLISIS

1. Conforme a lo establecido por el artículo 5 del Reglamento Nacional de Vehículos1, para su ingreso, registro, tránsito, operación y salida del SNTT, los vehículos sujetos al ámbito de dicho reglamento, deben identifi carse con los códigos de identifi cación vehicular, de acuerdo a los parámetros desarrollados en el título II de la Sección Segunda del citado reglamento.

Los códigos de identifi cación vehicular, determinados y consignados por el fabricante, son los siguientes (artículo 7):

a) VIN (Vehicle Identifi cation Number), número de identifi cación vehicular constituido por 17 caracteres, asignado y consignado por el fabricante conforme a lo dispuesto por la norma técnica del ITINTEC 383.030 o la norma ISO 37792.

b) Número de chasis o de serie.- Identifi ca al chasis de los vehículos. El fabricante debe grabar este número en el chasis, bastidor o carrocería y, adicionalmente debe consignarlo en una placa fi jada al vehículo.

c) Número de motor.- Identifi ca el motor de los vehículos, debiendo ser consignado en el motor por el fabricante del mismo. Los vehículos que se incorporan al SNTT a partir del 1º de enero de 2005, deben tener necesariamente el número de motor estampado por el fabricante del mismo.

Según lo establecido por el artículo 9 del Reglamento Nacional de Vehículos, para la nacionalización e inmatriculación de los vehículos sujetos al ámbito de aplicación del presente Reglamento, SUNAT y el Registro de Propiedad Vehicular deben solicitar, además de los requisitos exigidos normalmente, los códigos de identifi cación vehicular de acuerdo a los procedimientos señalados para tales efectos en el presente Reglamento.

2. El artículo 8 del citado Reglamento Nacional de Vehículos, precisa que los vehículos de las categorías L, M y N deben identifi carse con el número de VIN y el número de motor. Excepcionalmente, los vehículos de las categorías L, M y N que a la entrada en vigencia del reglamento no cuenten con el VIN y se encuentren transitando, debe identifi carse mediante número de chasis y de motor.

3. En el presente caso se solicita la inmatriculación de un remolcador, rogatoria de inscripción que es observada por el registrador argumentado que el número de chasis es igual al de un automóvil marca Volvo previamente registrado y que siendo el número de chasis un dato que permite la identifi cación del vehículo, no pueden existir dos vehículos con el mismo número de chasis.

Sobre el tema de la identifi cación de los vehículos, si bien el artículo 5 del Reglamento Nacional de Vehículos establece de manera general tres códigos de identifi cación vehicular (número de VIN, chasis y motor), el artículo 8 del mismo reglamento precisa que los vehículos de la categorías N remolcadores se identifi carán por el número de VIN y de motor, salvo que no cuenten con número de VIN y se encuentren

transitando, en cuyo caso se identifi carán con el número de chasis y de motor.

Conforme a la documentación presentada, el remolcador objeto de inmatriculación tiene asignado el número de VIN (1XXDDB9X28J219988) y el número de motor 9N209022, razón por la que cuenta con los datos exigidos por la norma para su identifi cación.

4. Sin embargo, corresponde evaluar si no obstante que el remolcador objeto de inmatriculación está perfectamente identifi cado con el número de VIN y de motor, la existencia de un vehículo previamente registrado con el mismo número de chasis constituye un obstáculo para la inscripción de la referida inmatriculación.

5. Conforme a la defi nición contenida en el artículo 8 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular, la inmatriculación es la primera inscripción de un vehículo en el Registro, para lo cual deberá presentarse, en el caso de vehículos importados, los ejemplares A, B y C de la Declaración Única de Aduanas.

Por su parte, el artículo 16 del citado Reglamento de Inscripciones establece las características obligatorias del vehículo que deberán consignarse en el asiento de inmatriculación, las cuales, según corresponda, son las siguientes:

Número de VIN Fórmula rodante

Número de serie Número de ruedas

Número de motor Número de ejes

Color Longitud

Año de fabricación Ancho

Año del modelo Altura

Categoría - clase Peso bruto vehicular

Marca Peso neto

Modelo Carga útil

Versión Número de asientos

Potencia de motor Número de pasajeros

Combustible Número de cilindros

Carrocería Cilindrada

Es decir, en número de chasis es uno de los datos que deberá consignarse en el asiento de inmatriculación de un vehículo.

6. De acuerdo a las defi niciones contenidas en el Reglamento Nacional de Vehículos, el chasis constituye la estructura básica del vehículo, compuesta por el bastidor, el tren motriz, suspensión, dirección, ejes, ruedas y otras partes mecánicas relacionadas. Asimismo, según el artículo 7 del citado reglamento, el número de chasis deberá ser grabado por el fabricante

1 Aprobado mediante D.S. Nº 058-2003-MTC.2 Los caracteres se asignan de acuerdo al siguiente detalle: a. Los tres primeros caracteres.- Corresponden a la Identifi cación Mundial del

Fabricante (World Manufacturer Identifi er-WMI). Se determinan de acuerdo a la Norma Técnica ITINTEC 383.031 o la norma ISO 3780 y en el Perú este código es asignado por PRODUCE.

b. Los caracteres del cuarto al noveno, corresponden a la sección descriptiva del vehículo (Vehicle Description Section-VDS).

c. Los caracteres del décimo al décimo séptimo, corresponden a la sección indicativa del vehículo (Vehicle Identifi cation Section -VIS).

El décimo caracter corresponde al año modelo determinado por el fabricante que, en algunos casos, coincide con el año calendario en el que el vehículo fue producido.

La ubicación y fi jación del VIN debe efectuarse de acuerdo a lo dispuesto para dicho efecto en la Norma Técnica ITINTEC 383.032 o la norma ISO 4030.


Lima, sábado 1 de marzo de 2008Pág. 367592en el “bastidor o carrocería y, adicionalmente debe consignarlo en una placa fi jada al vehículo”.

De ello se puede concluir que el número de chasis no responde a una asignación efectuada por un organismo o ente que garantice la condición de único e irrepetible del número asignado, sino que dicha función corresponde a cada fabricante para lo cual utiliza su propia numeración. En tal sentido, el número de chasis de un vehículo de una determinada marca podrá coincidir con el número de chasis de otro vehículo de marca diferente. En consecuencia, a fi n de establecer un sistema universal de identifi cación de vehículos se ha creado el número VIN que es asignado y consignado por el fabricante conforme a lo dispuesto por la norma técnica del ITINTEC 383.030 o la norma ISO 3779.

7. En el presente caso tenemos que si bien el número de chasis del vehículo objeto de inmatriculación coincide con el número de chasis de un vehículo previamente registrado, existen sufi cientes elementos para determinar que se tratan de dos chasis distintos. En efecto, el vehículo registrado es de marca Volvo, clase automóvil, año de fabricación 1966, tipo de carrocería Sedan, número de motor 4709 en tanto que el vehículo cuya inmatriculación se solicita es de marca Kenworth, clase N3 - remolcador, año de fabricación 2007, tipo de carrocería remolcador y número de motor 9NZ09022.

Por lo tanto, la existencia de un vehículo registrado con un número de chasis igual al de un vehículo cuya inmatriculación se solicita no constituye obstáculo para la inscripción de este último, siempre que existan sufi cientes elementos para determinar que se tratan de dos chasis diferentes.

En tal sentido, corresponde revocar la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Vehicular.

8. De otro lado, tenemos que el SIR del Registro de Propiedad Vehicular no permite la inmatriculación de un vehículo cuando existe registrado otro vehículo con el mismo número de chasis.

Sobre el tema, considerando que pueden presentarse otros supuestos de identidad en el número del chasis, como ha ocurrido en el presente caso, resulta necesario que se introduzcan modifi caciones en el SIR a fi n de permitir que el Registrador efectúe la inmatriculación no obstante existir identidad en el número de chasis en aquellos casos en los que, previa evaluación, determine que se trata de dos chasis diferentes provenientes de distinta fabricación.

Con dicha fi nalidad, corresponde remitir copia certifi cada de la presente resolución a la Superintendencia Nacional Adjunta a fi n de que en uso de sus atribuciones, disponga las acciones respectivas a efectos de adecuar el SIR del Registro de Propiedad Vehicular conforme a lo señalado en los párrafos precedentes.

Asimismo, deberá remitirse copia de la presente resolución a la Jefatura de la Zona Registral Nº IX, Sede Lima, a efectos de que disponga la adecuación del SIR del Registro de Propiedad Vehicular de Lima con la fi nalidad de permitir la inscripción del presente título.

9. Conforme a lo dispuesto por el artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos, se procede a efectuar la liquidación defi nitiva por la inscripción de la inmatriculación, la misma que en presente caso asciende a S/. 62.00 nuevos soles, los cuales se encuentran íntegramente pagados.


VII. RESOLUCIÓN

1. REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Vehicular de Lima al título señalado en el encabezamiento yDISPONER su inscripción conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución.

2. REMITIR copia certifi cada de la presente resolución a la Superintendencia Nacional Adjunta de la SUNARP para los efectos a que se contrae el tercer párrafo del punto 8 del análisis.

3. REMITIR copia certifi cada de la presente resolución a la Jefatura de la Zona Registral Nº IX, a efectos de que adecue el SIR del Registro de Propiedad Vehícular de Lima, conforme a lo señalado en el cuarto párrafo del punto 8 del análisis de la presente resolución.


MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZPresidenta de la Primera Sala


MIRTHA RIVERA BEDREGAL Vocal del Tribunal Registral

FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁNVocal del Tribunal Registral

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 492- 2007 - SUNARP-TR-L

Lima, 25.7.2007

APELANTE : JULIO FIGUEROA VÍLCHEZ.TÍTULO : Nº 72149 del 6 de febrero de 2007.RECURSO : H.T.D. Nº 19838 del 24 de abril de 2007.REGISTRO : Predios de Lima.ACTO (s) : LEVANTAMIENTO DE CARGA.

SUMILLACANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA EN VÍA DE RECTIFICACIÓN“Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el Informe Técnico de Verifi cación, originadas en presuntas transgresiones a la normativa sobre edifi caciones, consignadas como tales por haber utilizado como referencia el Certifi cado de Parámetros Urbanísticos y Edifi catorios vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra, pueden ser canceladas a mérito de un nuevo Informe Técnico de Verifi cación en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada, la edifi cación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad”.


Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del levantamiento de la carga técnica inscrita en el asiento D00001 de la partida electrónica Nº 45236951 del Registro de Predios de Lima.

El título presentado está conformado por los siguientes documentos:

- Solicitud formulada por Walter Rafael Flores Espinoza e Inés del Pilar Mejía con fi rmas legalizadas


por notario Ramiro Quintanilla Salinas el 3 de febrero de 2007.

- Informe Técnico de Verifi cación suscrito por Arquitecto Julio Enrique Figueroa Vílchez, con fi rma legalizada por notario Ramiro Quintanilla Salinas el 3 de febrero de 2007.

- Informe Técnico de Verifi cación Complementario suscrito por Arquitecto Julio Enrique Figueroa Vílchez con fi rma legalizada por notario Ramiro Quintanilla Salinas el 3 de febrero de 2007.

- Copias certifi cadas por la Secretaria General de la Municipalidad de La Molina, Karina Vargas Terrones, el 5 de diciembre de 2006, de la Licencia de Construcción Nº 002-LM-91 expedida el 17 de julio de 1991 y del Certifi cado de Conformidad de Obra Nº 00508-91, expedida el 28 de octubre de 1991.

- Ofi cio Nº 6255-2006-MDLM-GDU/SGOPHUC de 5 de diciembre de 2006 suscrito por Arquitecta Liliana Ghersi Salinas, Sub-Gerente de Obras Privadas, Habilitaciones Urbanas y Catastro de la Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de La Molina.

- Fotocopia legalizada por notario Ramiro Quintanilla Salinas el 3 de febrero de 2007, del Certifi cado de Parámetros Urbanísticos y Edifi catorios Nº 1593-2005 expedido el 21 de setiembre de 2005.

- Certifi cado de Parámetros Urbanísticos y Edifi catorios Nº 968-2005 expedido el 29 de mayo de 2005.

- Fotocopias del FOR e Informe Técnico de Verifi cación suscritos por Julio Enrique Figueroa Vílchez, con fi rma legalizada por notaria de Lima María Soledad Pérez Tello el 30 de junio de 2005.

- Fotocopias certifi cadas por Karina Vargas Terrones, Secretaria General de la Municipalidad de La Molina el 11 de diciembre de 2006, de los planos de ubicación y distribución del predio ubicado en la Mz U-1 Lote 3, Urbanización La Molina Vieja.


El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Carlos Martín Luque Rázuri, observó el título en los siguientes términos:

“Califi cado el presente título por el cual se solicita levantamiento de la carga inscrita en el asiento D00001 de la partida electrónica Nº 45236951, sustentándose para ello en una licencia de constucción y certifi cado de conformidad de obra del año 91 y en el hecho de que el inmueble fue construido bajo las normas correspondientes a ese tiempo.

Al respecto se observa por cuanto visto el antecedente registral, partida Nº 45236951, se tiene que en el asiento B00001 obra inscrita la declaratoria de fábrica, que se efectuó mediante Formulario Registral Nº 1, acogiéndose al benefi cio de la regularización auspiciada por la Ley Nº 27157 y su Reglamento el D.S. Nº 008-2000-MTC, la misma que tiene carácter extraordinario y excepcional y que es realizada sin la intervención de la autoridad municipal y tan sólo con la intervención de los propietarios y del verifi cador, quien asume responsabilidad por la veracidad del informe que emite así como de la correspondencia entre los planos y la realidad física del inmueble. (Téngase en cuenta que en la fábrica inscrita sólo se declaró la construcción de un piso, sin embargo de la conformidad de obra que se adjunta se desprende que construyó dos pisos).

Dicho procedimiento de regularización está destinado para aquellas edifi caciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización, lo que se entiende que al acogerse a este procedimiento es que se carecen de tales documentos, pues de otra forma el procedimiento sería distinto, tan es así que para efectos de verifi car el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edifi catorios (requisito que se debe cumplir en el trámite de regularización), no se requiere la presentación de estos documentos (licencias de obra y certifi cado), sino que la constatación se realiza mediante el certifi cado respectivo que lleva el mismo nombre, el cual es expedido por la municipalidad competente y es con dicho documento que se verifi ca o se determina cuáles son los parámetros correspondientes a la zonifi cación donde se ubica el inmueble.

Por lo expuesto, no resulta procedente el levantamiento solicitado en mérito a los documentos presentados, sino que deberá adjuntar otro Certifi cado de Parámetros en donde conste que el retiro y el alineamiento correspondiente al inmueble son lo que en realidad existen o que se encuentran consolidados, o en todo caso el correspondiente certifi cado de retiro o certifi cación de la municipalidad pronunciándose al respecto (en base a los argumentos señalados por el usuario).

Se deja constancia que, conforme lo dispone la Norma IX del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación, debiendo por lo tanto el título formal preexistir a la vigencia del asiento de presentación, lo cual implica que los documentos materia de inscripción deberán tener fecha anterior o igual a la fecha de presentación del título. Asimismo, toda modifi cación y/o subsanación del FOR deberá constar en original y dos copias con fi rmas legalizadas del verifi cador y propietarios.”


El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes fundamentos:

- En el antecedente registral de la partida Nº 45236951 asiento B00001 obra inscrita la declaratoria de fábrica verifi cada por el arquitecto Julio E. Figueroa Vílchez, a solicitud de la anterior propietaria Renée Patricia del Río Trefogli, donde se presentaron el Informe Técnico y los planos cuya correspondencia era estrictamente conforme con la realidad, sin que pueda caber suspicacia alguna que insinúe una transgresión o falta a la verdad en los planos presentados con el Informe Técnico suscrito por el Verifi cador.

La demostración de lo expuesto sobre la veracidad y correspondencia entre planos y la realidad existente en junio del 2005 se confi rma al analizar los planos sellados por la Municipalidad de Lima cuya inspección ocular fue realizada el 19 de abril de 1991 y su correspondiente Certifi cado de Conformidad de Obra emitido el 22 de octubre de 1991.

En 1991 la inspección ocular dictamina que conforme a la realidad existente en dicho año, por ejemplo 1º el ambiente de sala no tenía comunicación con el ambiente estar, 2º que existía una sala de música con un ingreso por el hall entre la sala y comedor, 3º que el ambiente cocina con 3 puertas accedían a la cochera, al comedor y al pasadizo de los dormitorios; 4º que las ventanas de los dormitorios 2 y 3 tenían un ancho


Lima, sábado 1 de marzo de 2008Pág. 367594de 2.40 ml, 5º que entre el pasadizo a dormitorios y el estar existía un ambiente pequeño jardín interior a modo de pozo de luz y ventilación para baño de visitas, 6º que por el frente entrando a la izquierda había una puerta de 0.90 ml un murete o mocheta y al lado un portón de car-port; por el mismo frente en la zona del ingreso principal a la vivienda, el proyecto aprobado con su conformidad de obra de fecha 17/7/91 indica que este ingreso tenía parte del cerco frontal con paredes curvas que ingresaban formando un espacio cóncavo de ingreso; entre éstos y otros detalles también se da la conformidad de la existencia de unos cuartos de servicio los cuales al estar según planos (año 91) uno encima de otro formaban el área única que en toda la casa tenía un segundo piso.

No nos atrevemos a insinuar que dicha inspección ocular y su conformidad de obra del año 91 no fueran ciertas, la verifi cación de la realidad correspondida en los planos del levantamiento arquitectónico de junio de 2005 que obran en el asiento B00001 de la partida Nº 45236951 son las que existían por lo menos hasta junio de 2005 y con respecto al plano del año 1991 denotaban entre otras las siguientes diferencias: 1º el ambiente sala tenía comunicación con el ambiente estar mediante mampara de 2 hojas; 2º que en lugar de una sala de música existía un hall sin puerta de comunicación con áreas de sala y comedor, y mas bien dicho hall tenía una teatina central y se había practicado una puerta que lo comunica con la cocina; 3º que el ambiente de cocina con 3 puertas que accedían al car-port, al comedor y al hall antes cuarto de música; 4º que las ventanas del dormitorio 2 y 3 tenían un ancho de 1.78 y no 2.40; 5º que entre el ambiente del hall que comunica área de dormitorios y el ambiente estar, no existía ningún jardín interior ni pozo de iluminación y ventilación; 6º que por el frente entrando lado izquierdo sólo existía un portón de car port de 4.06 ml, además por el mismo frente el cerco era lineal con una puerta de ingreso de 2 hojas con 1.81 ml con respecto a un segundo piso la casa sólo presentaba techos de dos aguas sobre la vivienda verifi cada. Es obvio que hubieron cambios antes del 2005, pero que fueron regularizados por benefi cio de la Ley 27157.

- Lo fundamental de lo solicitado es el levantamiento de la carga que el verifi cador fue obligado a imponer, aun cuando de alguna manera dejó sentado en su informe que obra en el asiento D00001 lo siguiente: “se deja constancia que los parámetros urbanísticos existen a partir del 20 de julio de 1999 y que el inmueble se terminó de construir en 1991 con licencia municipal”, con lo cual se quiere aclarar que los parámetros urbanísticos del año 2005 no pueden retrotraerse al año 1991 para gobernar desde el futuro lo que en el pasado se permitió con licencia aprobatoria aun así fuera con carácter de amnistía.

Resulta absurdo obligar a una construcción de 1991 que se regularizó mediante la conformidad de su obra en el mismo año 1991 para que retroceda su construcción 1.11 ml para adentro debido a que los parámetros de 2005 piden un retiro de 5 ml para las calles, cuando en 1991 pedían 5 ml de retiro para las avenidas y 3 ml. para calles. Bajo la pena de gravamen y carga que inmoviliza, congela y condena a muerte el bien inmueble impidiéndole su remozamiento, ampliación, mejora o cualquier acto que implique una licencia municipal o regularización, el inmueble estará impedido, condenado, limitado no importa el tamaño o motivo de su carga será un inmueble paria, cuestionado de alguna forma, con valor disminuido.

Por lo tanto para poder regularizar edifi caciones construidas antes del 20 de julio de 1999 será menester que éstas cumplan con los parámetros edifi catorios y

urbanos del año 2007 porque sino serán “cargadas” ¿es esto lo que dice la Ley o su Reglamento?

- Entre los temas, rubros o ítems de los Parámetros Urbanísticos está el de “alineamiento de fachada”, un tema que está muy discutido pues hay municipalidades que tienen diferentes conceptos sobre él.

Para algunos se entiende este parámetro como el alineamiento que debe existir entre las fachadas de uno y otro lado de la calle pudiendo ser distintos en ambos lados de una misma calle. El alineamiento de fachadas en este caso estará determinado con referencia a un retiro de la construcción a una distancia de la línea de propiedad por el frente del inmueble, cuando está en esquina el predio a veces el retiro es mayor o menor por uno de sus frentes, en otros casos no hay retiro obligatorio en uno, o los dos frentes. Antiguamente en el RNC a este alineamiento se le llamaba constancia de alineamiento y era visto caso por caso, se pagaba una inspección y se daba una constancia.

¿Qué sentido tiene benefi ciar con la Ley 27157 a los que desean regularizar su declaratoria de fábrica según los modernos parámetros urbanísticos? lo que harán es gravar en forma perjudicial a su propiedad colocándola en la lista negra de los “cargados”.

Resulta anti-técnico, perjudicial y contra los principios jurídicos de la irretroactividad de las leyes, como se ha expuesto en el informe presentado al Registrador con la solicitud de cancelación de la carga.


El predio constituido por el sub-lote 3-B de la manzana U1 con frente a la calle Las Lilas, Urbanización La Molina Vieja del distrito de La Molina corre inscrito en la fi cha Nº 1172043 que continúa en la partida electrónica Nº 45236951 del Registro de Predios de Lima.

En el asiento 1c) de la indicada fi cha consta inscrito el dominio a favor de Renée Patricia Ramírez Trefogli.

En el asiento B00001 de la partida electrónica consta inscrita la declaratoria de fábrica de una edifi cación de un piso.

En el asiento D00001 consta anotada la carga técnica de la edifi cación inscrita.

En el asiento C00001 consta inscrito el dominio del predio en favor de Walter Rafael Flores Espinoza e Inés del Pilar Mejía Palomino.


Interviene como ponente la Vocal Martha del Carmen Silva Díaz.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

- ¿Cuál es la documentación idónea para levantar una carga técnica extendida por error?

VI. ANÁLISIS

1. Mediante la Ley Nº 27157, publicada el 20 de julio de 1999 en el Diario Ofi cial El Peruano, se aprobó la Regularización de Edifi caciones y se establecieron los procedimientos para el saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, así como el procedimiento para la tramitación de


la declaratoria de fábrica y el régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común.

En el artículo 3º de la referida ley se dispuso que “los propietarios de edifi caciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente Ley.”

Así, con relación a la regularización de la fábrica, del tenor de la norma se desprende que pueden acogerse a ella en cualquiera de las tres situaciones siguientes:

a) No contar con licencia de construcción. b) No contar con conformidad de obra. c) No contar con declaratoria de fábrica.

En tal sentido, debe precisarse que aun cuando los propietarios de las edifi caciones contasen con licencia de construcción o conformidad de obra, la norma les permite regularizar la declaratoria de fábrica mediante el Formulario Registral a que se refi ere el artículo 4º de la Ley 27157, careciendo de relevancia, para efectos registrales, la información contenida en los antedichos documentos, los cuales por lo demás, no forman parte del título que sustentará la inscripción de la declaratoria de fábrica.

2. El numeral 25.1. del artículo 25º de la aludida Ley establece que “en todos los casos de regularización de edifi caciones a que se refi ere el presente Título, el interesado debe presentar al notario un informe técnico elaborado por un verifi cador, público o privado, ingeniero civil o arquitecto colegiado, que constate las características de la edifi cación (...).”

El Verifi cador Responsable, conforme a la defi nición contenida en el artículo 2º del D.S. Nº 008-2000-MTC, Reglamento de la Ley 27157, es “el arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Índice de Verifi cadores a cargo de la SUNARP (...); quien, bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularización, constata la existencia y características de la edifi cación, el cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y edifi catorios, y confi rma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edifi cación.”

El numeral 9.1. del artículo 9º del mismo Reglamento, agrega que este profesional “emite el Informe Técnico de Verifi cación y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente, dejando constancia de las observaciones que formula.”

3. De acuerdo con el artículo 12º del precitado Reglamento, el verifi cador responsable emite el Informe Técnico de Verifi cación, según el formato que se aprueba conjuntamente con el presente Reglamento, que contiene la constatación de: la ubicación del terreno; el área, linderos y medidas perimétricas del terreno; el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edifi catorios aplicables al predio; las características arquitectónicas, estructurales y de las instalaciones; de ser el caso, la identifi cación de las secciones de propiedad exclusiva y sus áreas.

El numeral 13.1. del artículo 13º del mismo Reglamento establece que “cuando el Verifi cador Responsable constata la existencia de discrepancias, entre el área real del terreno, sus linderos y/o medidas perimétricas, con los que fi guran en la partida registral del predio;

así como transgresiones a la normativa urbanística o de edifi cación, las hará constar en el Informe Técnico de Verifi cación como observaciones.”

De la indicada norma se desprende con meridiana claridad que compete exclusivamente al Verifi cador Responsable y no al Registrador, determinar la existencia de transgresiones a la normativa urbanística o de edifi cación.

4. Los artículos 24º y 31º de la norma bajo comentario señala que el título registral para la inscripción de la regularización es el FOR, al cual deben acompañarse, entre otros, los siguientes documentos:

a) Certifi cado de Parámetros Urbanísticos y Edifi catorios, expedido por la Municipalidad respectiva, según lo establecido en el artículo 63º del presente Reglamento.

Con relación a este documento, la norma añade que “si la Municipalidad dentro del plazo previsto por este Reglamento1, no emite el Certifi cado, se prescindirá de este documento y el Verifi cador Responsable indicará, en su Informe Técnico de Verifi cación, bajo su responsabilidad, los parámetros urbanísticos y edifi catorios reglamentarios que corresponden a la edifi cación.”

De esta última norma se desprenden dos conclusiones preliminares:

1. Que los parámetros urbanísticos y edifi catorios que deben ser tenidos en cuenta para la regularización de la edifi cación, son los que corresponden a aquélla, es decir, a los parámetros que se encontraban vigentes a la fecha de ejecución de la edifi cación.

2. Que la norma permite que se prescinda del Certifi cado de Parámetros Urbanísticos y Edifi catorios - en el caso específi co regulado -, asignando competencia sufi ciente al Verifi cador Responsable, para indicarlos en ausencia de dicho documento.

b) Informe Técnico de Verifi cación, de ser el caso, con las constancias de haber solicitado la Verifi cación Ad Hoc correspondiente.

5. Con relación a la califi cación del título de regularización, el artículo 32º del Reglamento bajo comentario señala que “en los casos en que el Informe Técnico de Verifi cación contenga observaciones, (...) dichas observaciones no impiden la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía de regularización; pero podrán ser inscritas por el registrador como una carga del inmueble en la partida registral del predio.”

De esta norma se advierte que corresponde exclusivamente al Verifi cador Responsable, determinar las observaciones existentes con relación a la edifi cación, no siendo competencia del Registrador identifi car las presuntas transgresiones que pudiesen existir y menos aún, exigir que el Verifi cador Responsable consigne observaciones que a criterio de la instancia registral, son tales en virtud de la confrontación efectuada con el Certifi cado de Parámetros Urbanísticos y Edifi catorios que forma parte del título de regularización.

6. El último párrafo del mismo artículo 32º establece que “el propietario del inmueble inscrito con observaciones, estará obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la edifi cación.”

1 Cinco (5) días hábiles, de conformidad con lo previsto en el artículo 63º del mismo Reglamento.


Lima, sábado 1 de marzo de 2008Pág. 367596 La subsanación de las observaciones inscritas

como cargas dará origen a la cancelación de éstas, mediante la presentación de un nuevo Informe Técnico de Verifi cación que acredite la subsanación, con fi rmas legalizadas por notario, como se indica en el artículo 34º del Reglamento de la Ley. Dicho artículo añade que a este informe se adjuntarán los planos replanteados, si fuera necesario.

Es de verse que la cancelación de las cargas técnicas se ha regulado también en el artículo 78º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en el cual se establece lo siguiente: “Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo Informe Técnico, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación, acompañado, de ser el caso, de la documentación adicional que lo corrobore.”

Resulta claro que la normativa citada se aplica al supuesto de existencia real y efectiva de transgresiones a la normativa sobre edifi caciones, vigente a la fecha de su realización, las mismas que únicamente pueden levantarse, dependiendo de cada caso concreto, mediante la modifi cación o demolición de la fábrica, o mediante las acciones que determine la municipalidad competente.

7. Con relación a la aplicación y vigencia de la Ley de Regularización de Edifi caciones, el artículo 3º de su Reglamento estableció que “la presente sección norma el trámite de regularización de las edifi caciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización.”

De este modo, dentro del marco de la Ley 27157 y su Reglamento, son pasibles de regularización, las edifi caciones construidas o demolidas en cualquier fecha anterior al 21 de julio de 1999, lo cual incluye, como lógica consecuencia, a edifi caciones de mucha antigüedad, levantadas o demolidas incluso con anterioridad a la asignación de competencia a las municipalidades distritales, para fi jar los parámetros urbanísticos y edifi catorios de los predios, algunos de los cuales se encontraban establecidos en el derogado Reglamento Nacional de Construcciones.

8. Se aprecia que es recién mediante el D.S. Nº 008-2000-MTC que se crea formalmente el Certifi cado de Parámetros Urbanísticos y Edifi catorios, como documento a ser utilizado en el nuevo procedimiento regular establecido para la Declaratoria de Fábrica mediante la Ley 27157.

En el artículo 2º del referido Reglamento se defi ne a los parámetros urbanísticos y edifi catorios como “las disposiciones que determinan la normativa urbanística y los índices edifi catorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbanísticos integrales. La normativa urbanística está referida a la clasifi cación del territorio urbano y de las áreas de actuación urbanística, a la zonifi cación, a los índices de usos compatibles y a las densidades; mientras que los índices edifi catorios están referidos al coefi ciente de edifi cación, las alturas, el porcentaje mínimo de área libre, los retiros y el índice de estacionamiento, entre otros.”

El artículo 63º del mismo Reglamento establece que “el propietario, antes de presentar el anteproyecto en consulta o de iniciar la tramitación de la Licencia de Obra, según sea el caso, deberá obtener de la Municipalidad respectiva, el Certifi cado de Parámetros Urbanísticos y Edifi catorios.”

Dicha exigencia se sustenta en que la fábrica a levantar deberá respetar los parámetros vigentes a la fecha de inicio de la construcción. Al respecto el numeral 63.3. señala que el Certifi cado debe expedirse con arreglo a la zonifi cación vigente aprobada mediante Ordenanza de la Municipalidad provincial correspondiente.

El numeral 63.2. establece la información que debe contener dicho Certifi cado, precisando que “si alguno de los parámetros no estuviese ofi cialmente determinado, por los planes urbanos o proyectos urbanísticos integrales, la Ofi cina de Desarrollo Urbano de la Municipalidad correspondiente, conforme a sus competencias, deberá fi jarlo para el caso específi co.”

Así, en el procedimiento regular de declaratoria de fábrica que inicia con la solicitud de licencia de obra, el Certifi cado de Parámetros que emita la municipalidad respectiva debe contener toda la información requerida, estando obligada inclusive, a determinarlos, en defecto de la existencia de parámetros ofi ciales.

9. Sin embargo, en el trámite de regularización de edifi caciones regulado en la misma Ley 27157 y su Reglamento, se advierte la presencia de una incongruencia normativa; ello por cuanto se exige la presentación de un Certifi cado de Parámetros Urbanísticos y Edifi catorios que se emite a solicitud del propietario de la edifi cación a regularizar, el mismo que contiene los parámetros vigentes a la fecha de su expedición y no los vigentes a la fecha de ejecución o conclusión de la fábrica, que serían los que ciertamente corresponden a la edifi cación, conforme se desprende de la normativa glosada en los puntos precedentes.

De este modo, en la casi totalidad de regularizaciones de fábrica otorgadas e inscritas en el Registro, el Informe Técnico de Verifi cación suscrito por Verifi cador Responsable, ha constatado la adecuación de la fábrica levantada antes del 21 de julio de 1999, a parámetros vigentes al tiempo de su regularización, es decir, todas con posterioridad a la fecha indicada.

Dicha situación ha dado lugar a la proliferación de cargas técnicas surgidas de la lógica inadecuación de las edifi caciones a parámetros que no existían a la fecha de su realización, sea porque el Verifi cador Responsable utilizó como referentes los parámetros actuales para edifi caciones levantadas con anterioridad o, debido a que, no obstante el Verifi cador se hubiese remitido a los parámetros vigentes a la fecha de la conclusión de la fábrica, los títulos presentados fueron observados por los Registradores, exigiéndose al Verifi cador Responsable, consignar como observaciones, las presuntas “transgresiones” de la edifi cación, advertidas sobre la base del Certifi cado de Parámetros presentado con el título.

10. En virtud de lo expresado en los puntos precedentes, muchas de las cargas técnicas inscritas en el Registro no responden a la presencia cierta - sino aparente -, de transgresiones a los parámetros urbanísticos y edifi catorios aplicables, motivo por el cual, no resulta amparable exigir, para su levantamiento, las normas de cancelación señaladas en el punto 6 del presente análisis.

Siendo ello así, debe determinarse cuál es el documento idóneo para cancelar las cargas técnicas que se encuentren dentro del indicado supuesto.

11. El Reglamento General de los Registros Públicos establece en su artículo 75º que la inexactitud del Registro es todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral.

NORMAS LEGALESEl PeruanoLima, sábado 1 de marzo de 2008 Pág. 367597 Así, las cargas técnicas extendidas sin sustento en

los parámetros correspondientes a la edifi cación dan lugar a un desacuerdo entre lo registrado y la realidad extrarregistral.

El segundo párrafo del artículo citado señala que cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido en algún asiento o partida registral, se rectifi cará en la forma establecida en el Título VI, situación que no se presenta en el caso analizado dado que el error proviene del Informe Técnico de Verifi cación que ha consignado como observaciones, transgresiones inexistentes.

En tal sentido, procede aplicar la norma contenida en el tercer párrafo del artículo 75º que establece que la rectifi cación de las demás inexactitudes se realizará en mérito al título modifi catorio que permita concordar lo registrado con la realidad.

12. La normativa citada en los puntos 2 y 3 del análisis consagra con amplitud, las facultades y competencias del Verifi cador Responsable en el ámbito de la regularización de edifi caciones.

Dichas funciones han sido ratifi cadas mediante normativa posterior, como se puede apreciar del numeral 2.1. de la Ley Nº 27333 que señala lo siguiente: “(...) En los casos que la Ley Nº 27157 exige la intervención de un verifi cador, éste asume responsabilidad respecto a la veracidad de la información técnica que verifi ca así como su conformidad con las normas técnicas y urbanas correspondientes.”

Asimismo, el artículo 24º del Reglamento del Índice de Verifi cadores del Registro de Predios, aprobado mediante Resolución Nº 188-2004-SUNARP-SN, modifi cado por Resolución Nº 220-2004-SUNARP-SN establece que es función y obligación del Verifi cador, certifi car, entre otros “que los predios cumplan con las normas de zonifi cación y demás normas técnicas sobre edifi caciones.”

13. De este modo, compete al Verifi cador Responsable, en forma exclusiva y excluyente, certifi car el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edifi catorios de la fábrica a regularizar, siendo que, en el caso de haber consignado en el Informe Técnico de Verifi cación, por error, observaciones a la edifi cación regularizada, le corresponde igualmente rectifi car dicho error mediante título posterior, otorgado con las mismas formalidades del documento original.

Es pertinente resaltar que carecería de sustento en estos casos, requerir la intervención de la autoridad municipal, dado que en el trámite de “regularización de edifi caciones” intervienen únicamente el propietario de la edifi cación y el verifi cador responsable2, siendo que el municipio competente toma conocimiento de la declaratoria de fábrica mediante la comunicación posterior que el Notario a cargo de la regularización realiza al amparo del artículo 31º y del literal i) del artículo 5º del D.S 008-2000-MTC, a través de la remisión de la copia del FOR y documentos anexos.

En consecuencia, en el supuesto planteado en el presente análisis, bastará la presentación de un nuevo Informe Técnico de Verifi cación que rectifi que aquél que dio lugar a la extensión de las cargas técnicas extendidas por error y en el que se certifi que, como señala la normativa antes citada, que el predio cumple con las normas técnicas y urbanas correspondientes.

14. En el presente caso, consta anotada en el asiento D00001 de la partida electrónica Nº 45236951

del Registro de Predios, la carga sustentada en las siguientes observaciones formuladas por el Verifi cador Responsable: “De acuerdo al Certifi cado de Parámetros Urbanísticos y Edifi catorios emitido por el Municipio de La Molina el 29/5/2005, el alineamiento de fachada de la calle Las Lilas debía ser 11.65 ml de las mediciones de la realidad se desprende que sólo existen 10.39 ml por lo cual habría una transgresión de 1.26 ml. En el retiro frontal (calle Las Lilas) por lo cual habría esta observación al solo existir un retiro de 3.74 ml, debiendo ser 5 ml. Se deja constancia - agrega -, que los parámetros urbanísticos existen a partir del 20 de julio de 1999 y el inmueble se terminó de construir en 1991 con licencia municipal.”

Con el título alzado, el mismo Verifi cador Responsable, mediante Informe Técnico de Verifi cación e Informe Técnico de Verifi cación Complementario, con fi rmas legalizadas el 3 de febrero de 2007 por notario Ramiro Quintanilla Salinas, sustenta, mediante la mención expresa de la normativa vigente a la fecha de la edifi cación (1991), la inexistencia de transgresión a dicha normativa, tanto en lo que se refi ere al retiro frontal como al alineamiento de fachada.

Concluye señalando en el rubro observaciones lo siguiente: “Se levanta la carga técnica al haber quedado demostrado que la edifi cación fue construida amparada en las normas de retiros frontales y demás requisitos técnicos correspondientes al año de 1991, regulados por el Reglamento Nacional de Construcciones y por lo que declara el ofi cio Nº 6255-2006-MDLM-GDU/SGOPHUC de la Municipalidad de La Molina, amparándose en el artículo 103 de la Constitución y el principio de irretroactividad de las normas y leyes, a menos que declaren su carácter de ser retroactivas y la Ley 27157 no es retroactiva.”

Se aprecia entonces, que los documentos otorgados por el Verifi cador Responsable, en uso de sus atribuciones, constituyen título sufi ciente para cancelar, en vía de rectifi cación, la carga técnica anotada en la partida registral.

15. Finalmente, verifi cados los derechos registrales pagados mediante recibo Nº 2007-04-00004418 se aprecia que se encuentran cancelados en su integridad.


VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento y DISPONERsu inscripción de conformidad con los fundamentos vertidos en el análisis de la presente resolución.


MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZPresidenta de la Primera Saladel Tribunal Registral

MIRTHA RIVERA BEDREGALVocal del Tribunal Registral

FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁNVocal del Tribunal Registral

2 Salvo los casos de intervención de Verifi cador ad-hoc, conforme a los artículos 9,10 y 11, del Reglamento de la Ley 27157.


Lima, sábado 1 de marzo de 2008Pág. 367598

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 089-2004-SUNARP-TR-T

Trujillo, diecinueve de mayo del dos mil cuatro.

APELANTE : CARLOS ANTONIO FON LAUTITULO : 867 del 12-01-2004INGRESO : 047-2004 del 16-02-2004PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL V - SEDE

TRUJILLOREGISTRO : PREDIOS (SECCIÓN ESPECIAL DE

PREDIOS RURALES)ACTO : RECTIFICACION DE ASIENTO

SUMILLA :Si un predio ya inscrito se inmatricula nuevamente en todo o en parte, a favor de distinto propietario, en mérito al procedimiento de prescripción adquisitiva regulado por el D. Leg. 667, se produce un supuesto de inexactitud registral, y no de duplicidad de partidas, por cuanto la usucapión así declarada es efi caz erga omnes, aunque no se haya anotado la posesión en el primer folio ni se haya notifi cado efectivamente al titular registral. En este caso, la inexactitud se elimina correlacionando ambas partidas, trasladando los asientos del folio más reciente al más antiguo, o deduciendo de la hoja matriz el área usucapida, siempre que no se perjudique el derecho de terceros.

I. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA:

El 12.01.2004, Carlos Antonio Fon Lau solicitó se extienda un asiento en la fi cha SE013974 que diera a conocer que el antecedente registral de esta partida es la fi cha PR031904; y, a su vez, que en la fi cha PR031904 se consigne un asiento marginal que informe acerca de la independización de una sección de 30.13 Hás. en la fi cha Nº SE013974, en virtud al procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio regulado por el D. Leg. 667. A la solicitud no se adjuntó documentos complementarios.

II. DECISION IMPUGNADA:

El título fue tachado por la Registradora Pública Karla Zagaceta Azcárate con el siguiente tenor:

“De conformidad con el artículo 42º del Reglamento General de los Registros Públicos el presente título es tachado por adolecer de defecto insubsanable según los argumentos expuestos a continuación:

1.- La rogatoria consiste que sea rectifi cada la partida registral contenida en la fi cha SE-13974, en el sentido de indicar que el predio materia de prescripción adquisitiva tiene como antecedente registral a la fi cha PR-31904 así como efectuar la reducción de área en la que sería la partida matriz.

2.- Conforme se verifi ca de la partida registral así como de la solicitud de rectifi cación, fue iniciado un trámite de duplicidad de partidas el cual concluyó con oposición, de conformidad con lo regulado en el artículo 60º del Reglamento General de los Registros Públicos. Según dicha norma, en el caso de que el procedimiento de cierre por duplicidad concluya con oposición queda expedito el derecho de los interesados para demandar ante el Poder Judicial cualquier pretensión destinada a rectifi car la duplicidad existente. En dicho contexto, para atender la rogatoria, ésta deberá estar sustentada en mandato judicial.

3.- Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo precedente cabe precisar que en la ficha PR-

31904 ha sido inscrita una compraventa a favor de DIGARSA AGRICOLA S.A.C. según título presentado el 25 de febrero de 2003, con recibos 19008 y 21279; es decir, con fecha posterior a la presentación del título de prescripción adquisitiva. La existencia de dicho tercero registral importa un obstáculo para proceder a la rectificación ya que ésta determinaría la reducción de área en la ficha PR-31904, lo que perjudicaría el derecho del adquirente indicado”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACION:

El apelante sostiene en su escrito de apelación lo siguiente:

• Que en su solicitud no acepta ni reconoce la existencia de duplicidad, por el contrario la niega y contradice, y que además ese fue el sustento de oposición al procedimiento de cierre de partida. La pretensión se basa en una clara discrepancia entre la realidad registral y la extrarregistral, es decir, hay una inexactitud registral derivada de la prescripción adquisitiva de dominio efectuada por Bernardina Soledad Rodríguez Coello sobre una parte del fundo agrícola El Carmelo inscrito en la Ficha PR031904, es decir, no existen dos predios agrícolas distintos y que se superponen entre sí, es el mismo predio que por la posesión continúa, pacífi ca y pública como propietario por el plazo que señala la ley, la mencionada prescribiente adquirió parte del predio matriz. Por tanto, el mandato judicial señalado por la registradora es improcedente.

• Los efectos jurídicos de la prescripción adquisitiva van desde la declaración de propiedad a favor del prescribiente hasta la cancelación de todo o parte del derecho inscrito, o también llamada prescripción contra tábulas.

• Se ratifi ca en cada uno de los extremos contenidos en su escrito de fecha 30.12.2003 sobre rectifi cación de inexactitud registral presentado a la registradora.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

Los predios involucrados en la rogatoria son los siguientes:

A) Predio rural denominado “Fundo El Carmelo Sección 02”, de 161.62 Hás. de superfi cie, con unidad catastral Nº 10522, el cual fue independizado originalmente en la partida XXVIII, corriente a fojas 111 del tomo 472 del Registro de la Propiedad Inmueble de Trujillo (RPIT). Dicha partida fue transcrita a la fi cha PR-31904.

B) Predio rural denominado “Fundo Soledad”, de 30.13 Hás. de superfi cie, con código catastral 158, inmatriculado en la fi cha SE-13974 de la Sección Especial de Predios Rurales del RPIT.

Ambos predios se ubican en el distrito y provincia de Virú, departamento de La Libertad.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Estando a los fundamentos de la tacha, los argumentos del apelante y los antecedentes del registro, la cuestión esencial en la presente causa consiste en determinar si confi gura duplicidad de partidas el hecho de haberse inmatriculado un predio rural en mérito al procedimiento regulado por el Decreto Legislativo Nº 667, no obstante que ya se encontraba inscrito formando parte de otro de mayor área.

NORMAS LEGALESEl PeruanoLima, sábado 1 de marzo de 2008 Pág. 367599VI. ANÁLISIS:

PRIMERO: Consta de la fi cha PR-31904 que el 07.02.1984 se independizó una sección de 161.62 Hás. denominada “Fundo El Carmelo Sección 02”, el cual fue adjudicado en pago por orden judicial a favor del Banco Standard Chartered, inscribiéndose la transferencia dominical el 20.11.2001. Este Banco, mediante escritura pública del 19.02.2003 otorgada ante el notario de Lima Aníbal Corvetto, vendió el predio a Digarsa Agrícola S.A.C.

Paralelamente, el 10.09.2002 se inició el procedimiento administrativo de prescripción adquisitiva disciplinado por el Decreto Legislativo Nº 667, anotándose en la fi cha SE-13974 el derecho de posesión de Bernardita Soledad Rodríguez Coello respecto del predio denominado “Fundo Soledad”. La conversión de posesión en propiedad se inscribió el 04.12.2002. A la fecha, el propietario de este predio es el Sr. Fon.

SEGUNDO: El apelante alega sustancialmente lo siguiente:

A) Que física y registralmente el “Fundo Soledad” formó parte del “Fundo El Carmelo”.

B) Que, sin embargo, en los formularios registrales que sustentaron la inscripción de la posesión en la fi cha SE-13974 se omitió consignar que se estaba prescribiendo sobre un predio ya inscrito en la fi cha PR-31904.

C) Que, no obstante existir dos partidas registrales referidas a un mismo predio, no existe duplicidad, sino inexactitud registral, ya que la usucapión prueba contundentemente el derecho de propiedad, resultando que no puede haber duplicidad donde existe prueba plena de la propiedad a favor de persona distinta al propietario del “Fundo El Carmelo”;

D) Que, como el Decreto Legislativo Nº 667 no exige notifi cación personal y directa al titular registral ni hace imperativa la anotación del derecho de posesión, el procedimiento administrativo de usucapión continúa con total prescindencia del conocimiento efectivo que pueda tener el titular registral, por lo cual la prescripción así reconocida tiene efectos contra todos;

E) Que, consiguientemente, debe concordarse la realidad física y registral, extendiendo la nota marginal en la fi cha PR-31904 que publicite la reducción del área del “Fundo El Carmelo” en 30.13 Hás., y que las mismas constan independizadas en la fi cha SE-13974. En este última también debe extenderse una marginal, que precise que el “Fundo Soledad” originalmente formó parte del “Fundo El Carmelo”.

TERCERO:El artículo 2013º del Código Civil ha establecido que el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifi que o se declare judicialmente su invalidez. El Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante el RGRP) regula la rectifi cación de las inexactitudes en sus artículos 75 al 90. La intención del ordenamiento registral es que la información del Registro refl eje lo más exactamente posible la realidad extrarregistral, para lo cual arbitra mecanismos que permiten corregir las discrepancias detectadas, sin recurrir al órgano jurisdiccional (cuando ello sea posible).

El artículo 75º del RGRP defi ne a la inexactitud como “todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral”. Y agrega “Cuando la inexactitud

del Registro provenga de error u omisión cometido en algún asiento o partida, se rectifi cará en la forma establecida en el presente Título. La rectifi cación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo anterior, se realizará en mérito al título modifi catorio que permita concordar lo registrado con la realidad”. La omisión o error en los asientos se rectifi can sobre la base de los títulos que sirvieron para extenderlos; si de éstos no se desprende la inexactitud entonces se hace necesario la presentación de nuevo título que la enmiende.

CUARTO: Es principio de la actividad registral el de especialidad (también denominado de determinación), en virtud del cual la información que ingresa a los registros se organiza en partidas registrales o folios, entendidas como el conjunto de inscripciones cronológicamente organizadas referidas a un bien o persona inscritos. De esta manera la información se organiza y sistematiza con el objeto de facilitar la publicidad a los terceros y su manejo interno registral. Los criterios para abrir una partida registral pueden ser variados, habiéndose optado en nuestra legislación por el de folio real, conforme al cual por cada bien que se inscribe se abre únicamente un folio o partida, en el cual se inmatricula el bien y se extienden las posteriores inscripciones que modifi can la situación jurídica del mismo.

Cuando se abre más de un folio para el mismo bien inscrito (o para una fracción de éste) se produce, por regla general, el fenómeno de la duplicidad de partidas, cuya solución necesariamente supone mantener vigente sólo una de ellas, que será la más antigua, cancelando las más recientes. Para este fi n, es intrascendente si existen terceros que hayan adquirido e inscrito titularidades confi ando en la información registral, presumiendo que sólo existía una partida para el bien inscrito.

QUINTO: Se indicó antes que este Tribunal debe establecer si la situación jurídica descrita en los considerandos primero y segunda es confi gurativa de duplicidad de partidas cuya solución es el cierre de la menos antigua; o si, por el contrario, se trata de un supuesto de inexactitud registral susceptible de rectifi carse correlacionando las partidas involucradas, y deduciendo el área prescrita de la partida más antigua.

La particularidad del caso planteado es que la partida menos antigua (la fi cha SE-13974) se abrió en mérito a la declaración de la Administración en el sentido que la Sra. Bernardita Rodríguez Coello adquirió por usucapión el “Fundo Soledad”. Entonces, corresponde analizar la función y fi nalidad de la prescripción adquisitiva en general, y del procedimiento administrativo para declararla (el mismo que ha sido normado por el Decreto Legislativo 667). De esa forma, la confi guración específi ca de la institución de la usucapión administrativa determinará la opción a elegir: o duplicidad o inexactitud.

SEXTO: La prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad por el ejercicio de la posesión durante un plazo y con los requisitos determinados por la ley1. El fundamento doctrinario de la institución de la

1 Según el Art. 950º del Código Civil, la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífi ca y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.


Lima, sábado 1 de marzo de 2008Pág. 367600usucapión es variado, predominando la tesis objetiva, según la cual la apariencia de titularidad de un derecho derivada de su posesión efectiva y de otras conductas que normalmente realiza un propietario, cuando es prolongada en el tiempo, provoca confi anza en todos los miembros de la sociedad, quienes pueden entablar múltiples relaciones jurídicas con el propietario aparente confi ando en esa situación en razón de su antigüedad, relaciones que merecen seguridad, a fi n de no ser luego perturbadas por quien alegue un derecho por ellas desconocido. Consiguientemente, esa situación de hecho necesita convertirse en una de derecho, a fi n de reconocer como propietario a quien venía comportándose como tal, aunque ello signifi que el derecho de quien era el verdadero titular. Nótese que el protagonismo de la usucapión lo tiene el poseedor, y no la conducta omisiva del verdadero propietario; por ello, poco o nada importa si éste hizo abandono efectivo de la cosa, o fue negligente al permitir que un bien de su propiedad sea poseído y usado por un tercero durante el plazo necesario para prescribir. Dicho de otro modo, es intrascendente la motivación subjetiva que el anterior dominustuvo para permitir que un tercero posea como propietario durante el plazo necesario para adquirir la propiedad.

Para algunos, se trata de una sanción legal al propietario negligente que permite que un bien que le pertenece sea poseído por un tercero, y que además este tercero se comporte como si realmente fuera el propietario. Otros entienden que la prescripción tiene una función económica, privando de la propiedad al titular formal y atribuyéndosela a quien explota económicamente un bien y hace que éste ingrese al circuito económico. La moderna teoría sostiene que si bien las demás funciones de la prescripción son atendibles, su esencia y fi nalidad es servir como el medio de prueba más sólido del derecho de propiedad. Ello se explica por cuanto la propiedad no es la posibilidad abstracta de ejercitar las facultades inherentes a ella, sino ejercicio efectivo de las mismas por el propietario. La propiedad en la sociedad moderna supone entonces que su titular utilice efectivamente los bienes de la forma más efi caz para satisfacer sus intereses, lo cual redunda en el benefi cio colectivo. La posesión y el uso efectivo se convierten en los elementos objetivos que evidencian la utilización efi caz del bien, y permiten al mismo tiempo que la sociedad reconozca a quien lo hace como el verdadero propietario, aunque no lo haya sido originalmente. Dicho de otro modo, la posesión (y la explotación económica, en materia de predios rurales) de un bien por el poseedor justifi ca que el ordenamiento reconozca a éste como su propietario, privando al verdadero titular de la propiedad.

SÉTIMO: Conforme al Decreto Legislativo Nº 667 puede prescribirse los predios rurales de propiedad particular mediante declaración de la Administración Pública. Basta para ello probar posesión por cinco años más explotación económica. Resulta, entonces, que el ordenamiento vigente recoge la tesis doctrinaria acerca de que es la posesión efectiva cualifi cada, es decir, aunada a la explotación económica, la que justifi ca la pérdida y consiguiente adquisición de la propiedad predial rural. Y ello es así porque ambas situaciones de hecho son perfectamente cognoscibles por quienes habitualmente mantienen relaciones jurídico-económicas con los poseedores adusucapionem. Es la sociedad la que va a considerar a dichos poseedores -y sólo a ellos- como los reales propietarios.

La prescripción adquisitiva de predios rurales de propiedad de particulares, el Decreto Legislativo 667 ha introducido ciertas variaciones con relación

a lo previsto en el Código Civil sobre esta materia2.La justifi cación del legislador está en uno de sus considerandos cuando señala: “Que para los efectos de propender a una efectiva promoción de las inversiones del Sector Agrario, se requiere contar con un procedimiento ágil y efi caz tanto de titulación como de inscripción registral de predios rústicos, así como aquellos relativos a la posesión y la propiedad de las edifi caciones que se constituyan en dichos predios” (las cursivas son nuestras).

OCTAVO: El Decreto Legislativo 667 introdujo un procedimiento de prescripción adquisitiva administrativa de predios agrícolas, de naturaleza especial y excepcional, dirigido a declarar el derecho de propiedad de quien está poseyendo y explotando económicamente un predio rural de propiedad de particulares en forma directa, continua, pacífi ca, pública y como propietario, por un plazo mayor de cinco años. Este procedimiento encuentra sustento en un evento objetivo y real, como todo aquello que está vinculado a la prescripción adquisitiva, pues lo que resulta determinante en estas situaciones es el ejercicio de la posesión sobre un predio (hecho objetivo) en determinadas condiciones y por el tiempo previsto en la ley.

Dentro del marco del Decreto Legislativo 667, la constatación de estos hechos objetivos corresponde al verifi cador. Tomados estos datos y adjuntados los documentos señalados en la ley, se procede a la inscripción del derecho de posesión en el Registro. Es lógico suponer que el Registrador evalúa integralmente el título presentado, lo que incluye la verifi cación de los antecedentes registrales, de tal suerte que si determina que el predio ya se encuentra inscrito efectúa la anotación correspondiente en la partida más antigua, no signifi cando esta circunstancia en modo alguno la paralización del procedimiento de prescripción iniciado.

La notifi cación de la posesión inscrita tanto al propietario como a los colindantes y a los vecinos del predio rural la efectúa el Registro mediante carteles colocados en el lugar del Registro, en el predio rural materia de inscripción, en el local del Municipio, en el Juzgado de Paz y en el Juzgado Especializado en lo Civil más cercano, así como también en la Dirección Regional o Subregional Agraria o la Ofi cina del Ministerio de Agricultura de la jurisdicción donde se ubique el predio y la iglesia parroquial, si los hubiere. Estas notifi caciones permanecerán durante el plazo de 30 días, contados a partir del primer día de su publicación. Del mismo modo, la posesión inscrita se publica por una sola vez en el Diario Ofi cial El Peruano.

NOVENO: Como puede apreciarse, no constituye requisito alguno para la declaración del derecho de propiedad la anotación de la posesión en la partida registral del predio ya inscrito. Lógicamente que esto sería lo ideal, a fi n de ejecutar de manera correcta la técnica registral. Sin embargo, hay que tener en cuenta que nuestro sistema registral de predios tiene debilidades generadas principalmente

2 El Art. 22 prescribe: ‘Quien esté poseyendo y explotando económicamente un predio rural de propiedad de particulares en forma directa, continua, pacífi ca, pública y como propietario, por un plazo de 5 años, podrá solicitar la inscripción de su derecho de posesión en el “Registro Predial”’.


por la carencia de un catastro, que impide de manera efectiva correlacionar la realidad objetiva con la realidad jurídico-registral. Esta situación ha sido en gran medida superada por el Proyecto Especial de Titulación de Tierras (PETT), sin embargo, existen algunos casos de duplicidades o de superposición de áreas que se siguen presentado.

Algunos sostienen que estas defi ciencias implican restar derecho al propietario a ejercer su legítima oposición al procedimiento de prescripción adquisitiva administrativa. Al respecto hay que señalar que conforme lo establece el artículo 23 del Decreto Legislativo 667, modifi cado por la Ley 26838, la notifi cación al propietario como a terceros opera mediante carteles y con la publicación en el Diario Ofi cial El Peruano, pero no a través de anotaciones en la partida registral. Es decir, la Ley no ha previsto la notifi cación personal al propietario del predio afectado con la prescripción como mecanismo de publicidad e información efectiva del procedimiento administrativo iniciado, sino solamente requiere para su efi cacia una notifi cación formal, una posibilidad de conocimiento, que se da a través de los carteles y principalmente a través de la publicación en el diario ofi cial.

En ese orden, resulta irrelevante para el desarrollo del procedimiento prescriptorio administrativo si efectivamente se realizó o no la anotación del inicio del proceso en la partida del predio inscrito, pues independientemente de la ejecución de esa circunstancia el trámite va a proseguir, considerando además que el derecho a la oposición de cualquier interesado al procedimiento deriva de medios distintos a la anotación del procedimiento en la partida registral y a la notifi cación efectiva al propietario.

DÉCIMO: La partida generada con la inscripción de la posesión, entonces, está evidentemente vinculada a la del predio matriz. Esta aseveración ha sido confi rmada con la revisión de los títulos archivados de las Fichas SE013974 y PR031904, cuyos planos demuestran sin lugar a dudas que ambos predios anteriormente formaban uno solo. No obstante, la documentación inscrita no proporciona los datos necesarios para determinar con exactitud las características físicas del área remanente, como sus medidas, linderos, y las coordenadas UTM de dicho predio.

Queremos dejar en claro que de haberse detectado el antecedente registral el Registrador habría dado cuenta de esta relación en ambas partidas. En la fi cha SE013974 se habría consignado como antecedente dominical la fi cha PR031904, y en ésta se habría publicitado que se estaba siguiendo la prescripción sobre todo o parte del predio. Al convertirse la posesión en propiedad, cuando vence el plazo que establece el D. Leg. 667 sin mediar oposición a la pretensión del poseedor, la partida matriz sufre la reducción del área objeto de usucapión, y esto es normal porque para el propietario perdedor se extingue su derecho sobre aquella parte que pasó al dominio del prescribiente y que se independiza su favor de éste.

En este orden, esta Sala consideró en anteriores pronunciamientos (Resoluciones Nº 020-2003-SUNARP-TR-T y Nº 167-2003-SUNARP-TR-T) que detectado indubitablemente un caso de esta naturaleza y previo el informe técnico del PETT (quecontenga además la descripción del área remanente del predio matriz para realizar el asiento de reducción, de ser el caso), y con la base gráfi ca (también proporcionada por el PETT), debe procederse a la extensión de los asientos rectifi catorios tanto en

la partida generada en la SEPR como en la partida primigeniamente inscrita, sin perder de vista que la partida que debe prevalecer es la generada en virtud del procedimiento de prescripción adquisitiva administrativa, y sin perjuicio de los derechos de terceros inscritos. Los supuestos pueden ser varios, pues el predio nacido a instancias del procedimiento de prescripción puede ser de mayor, igual o de menor área del predio ya inscrito, y cada uno de estos casos va a reclamar respuestas distintas en la partida; pero, como ya lo hemos mencionado, el derecho del titular que debe prevalecer es de quien fue declarado propietario mediante el Decreto Legislativo 667, salvo que de por medio exista pronunciamiento judicial en otro sentido.

Hay que tener también en cuenta que con el procedimiento de prescripción únicamente se cancela el derecho de propiedad del titular del dominio, dejando a salvo otros derechos inscritos, como los de acreedores hipotecarios, que no pueden verse perjudicados.

En resumen, para esta Sala el caso de autos constituye una inexactitud registral, y para rectifi carla la Registradora deberá extender en la fi cha SE013974 un asiento donde señale que su antecedente registral es la Ficha PR031904. Igualmente, en esta última partida deberá extender un asiento que precise la circunstancia de haberse inscrito el derecho de propiedad en la Ficha SE013974 e indicando su área remanente luego de la independización, de acuerdo a la información técnica y base gráfi ca que proporcione el PETT, y previo pago de los derechos correspondientes para la inscripción en esta última partida.

UNDÉCIMO: Respecto al punto 3 de la esquela de tacha, referido a la inscripción de la compraventa del predio en favor de la sociedad DIGARSA AGRICOLA S.A.C. con fecha posterior a la inscripción del título de prescripción adquisitiva, la Sala considera que la nueva propietaria no puede ser considerada como un tercero registral que adquiere de buena fe porque adquirió el predio el 19.02.2003 mediante escritura pública celebrada ante el Notario de Lima Aníbal Corvetto Romero y, según obra en el asiento B-2 de la Ficha PR031904, desde el 06.12.2002 ya se publicaba el inicio del trámite del cierre de partida por duplicidad con la ficha SE-13974. Consecuentemente, se presume sin admitir prueba en contrario, que conocía la inexactitud registral3. Esta afirmación se corrobora con la cláusula sexta del contrato de compraventa antes mencionado, en la que la compradora declara conocer la existencia del procedimiento de cierre de partida por duplicidad con la ficha SE013974, y asume el riesgo de su resultado. El procedimiento de cierre de partida concluyó por oposición, quedando vigente y surtiendo plenos efectos jurídicos los asientos de inscripción de la ficha SE013974.

3 El art. 2012 del Código Civil prescribe: “Se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”.


Lima, sábado 1 de marzo de 2008Pág. 367602 Partiendo de la premisa que el comprador tuvo

conocimiento de la inexactitud registral, concluimos que la transferencia se hizo únicamente de aquella parte de la parcela que realmente permanecía en su esfera de disposición, no obstante que en la partida seguía apareciendo con mayor área.

DUODÉCIMO: De otro lado, debemos aclarar que la inscripción de la conclusión del trámite administrativo de cierre de partida por duplicidad no signifi ca que sea imposible una rectifi cación en sede registral y que dicha pretensión haya sido reservada al órgano jurisdiccional. Con la conclusión por oposición se ha producido la abstención de la Administración para conocer sobre un caso controvertido de intereses contrapuestos, dejando a los interesados en la libertad de discutir el asunto en el Poder Judicial; mientras tanto la partida sigue vigente y los asientos se presumen exactos y válidos hasta que se produzca su rectifi cación o se declare su invalidez. Por lo tanto, la exigencia de la Registradora no es exacta y debe ser revocada.

Por otra parte, revisado el asiento 4 de la partida XXVIII del tomo 472, folio 112 de donde fue transcrita la fi cha PR031904, se observa error material en el área transcrita, debiendo ser 161.72 Hás. La Registradora deberá rectifi car esta inexactitud, de conformidad con el artículo 81º del RGRP.

Para terminar, se advierte que la solicitud de rectifi cación involucra a dos partidas, más la anotación de apelación sólo se ha asentado en la fi cha SE013974. La Registradora deberá dar cuenta de la apelación además en la fi cha PR031904, debiendo tener presente dicha funcionaria que la anotación de apelación debe extenderse en todas las partidas que resulten vinculadas por el título, aunque el presentante o el mismo título no las mencionen expresamente.

Por las consideraciones expuestas, interviniendo como ponente el Vocal Rolando Acosta Sánchez, por unanimidad se adoptó la siguiente decisión:

VII. RESOLUCIÓN:

PRIMERO: REVOCAR la tacha formulada por la Registradora Pública, Karla Zagaceta Azcárate, al título referido en la parte expositiva por los fundamentos expuestos en la presente resolución, y DISPONER que el mismo es inscribible si se cumple con presentar el informe y documentación gráfi ca a que se refi ere el décimo considerando.

SEGUNDO: DISPONER que la referida Registradora extienda el asiento de anotación de apelación en la fi cha PR-31904, bajo responsabilidad.

TERCERO: DISPONER la rectifi cación del error material advertido en el penúltimo párrafo del considerando duodécimo.


ROLANDO A. ACOSTA SÁNCHEZPresidente

de la Cuarta Sala del Tribunal Registral

WALTER EDUARDO MORGAN PLAZAVocal del Tribunal Registral

HUGO ECHEVARRÍA ARELLANOVocal del Tribunal Registral

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 160-2007-SUNARP-TR-T

Trujillo, veintisiete de junio del dos mil siete.

APELANTE : GREEN PERU S.A.TÍTULO : 19778-2007INGRESO : 165-2007PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL Nº V - SEDE

TRUJILLOREGISTRO : DE SOCIEDADES DE TRUJILLOACTO INSCRIBIBLE : FUSIÓN, AUMENTO DE CAPITAL,

MODIFICACIÓN PARCIAL DE ESTATUTOS Y NOMBRAMIENTO DE DIRECTORIO

SUMILLA(S) :Junta universal de accionistas

De modo general, junta universal es aquella a la que concurren los accionistas que representan el 100% de las acciones con derecho a voto.

La junta universal de accionistas regulada por el artículo 120 de la Ley General de Sociedades. Formalidad del acta

La junta universal regulada por el artículo 120 de la Ley General de Sociedades es aquella en la que, pese a no haber sido convocados, se reúnen los accionistas que representen la totalidad de acciones con derecho a voto, deciden llevarla a cabo y discuten los temas de agenda propuestos.

A fi n de generar una prueba documental que acredite esa circunstancia, el sétimo párrafo del citado artículo 135 dispone que el acta sea fi rmada por todos los concurrentes, salvo que hayan fi rmado la lista de asistentes y en ella estuviesen consignados el número de acciones del que son titulares y los diversos asuntos tratados en la junta.

La junta universal de accionistas distinta a la regulada por el artículo 120 de la Ley General de Sociedades. Formalidad del acta

También es universal la junta general debidamente convocada en la que participan los socios representativos de todas las acciones con derecho a voto.

La publicación de la citación a junta o la constancia de su recepción hacen innecesaria la generación de una prueba documental adicional. En este supuesto son exigibles las formalidades previstas por los párrafos quinto y sexto del artículo 135 de la Ley General de Sociedades, conforme a los cuales el acta debe ser fi rmada ser fi rmada, cuando menos, por el presidente, el secretario y un accionista designado al efecto (si se aprobó en la misma junta), o por no menos de dos accionistas conjuntamente con el presidente y el secretario (cuando el acta no se aprobó en la misma junta).

Vigencia de la fusión

Las juntas generales de accionistas de las sociedades fusionadas pueden establecer cualquier fecha para la entrada en vigencia de la fusión, a partir de la cual es oponible a dichas sociedades y a los socios, quienes pueden realizar cualquier acto societario considerando realizada la fusión.

Oportunidad de la liquidación de derechos registrales cuando, pese a la observación, existe certeza sobre la naturaleza y cuantía de los actos inscribibles

Debe observarse y simultáneamente liquidarse el título cuando el defecto subsanable no le impide al Registrador

NORMAS LEGALESEl PeruanoLima, sábado 1 de marzo de 2008 Pág. 367603tener certeza acerca de cuáles y cuántos son los actos inscribibles.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:

Mediante el título alzado el notario de Trujillo Marco Corcuera García solicitó la inscripción de la fusión por absorción de las sociedades Green Perú S.A. (en adelante Green), como absorbente, y Establo La Joya S.A.C. (en adelante La Joya), como absorbida. También solicitó la inscripción del aumento de capital de la sociedad fusionada por efecto de adición del capital de la absorbida La Joya aumentado con sus resultados acumulados. Igualmente se rogó la inscripción de la modifi cación de los estatutos de la sociedad fusionada Green, y el nombramiento del directorio para el período 2007-2008.

Se ha presentado a califi cación los títulos que contienen tales actos, consistentes en los traslados instrumentales de las escrituras públicas siguientes otorgadas ante el mencionado notario:

• La de fusión, aumento de capital y modifi cación de estatutos del 11.04.2007; y

• La de modifi cación de estatutos y nombramiento de directorio del 01.03.2007.


El título fue califi cado por la Registradora Pública Dra. Liliana Núñez Aréstegui, quien dispuso su observación en mérito a los argumentos contenidos en la esquela del 10.05.2007, cuyo tenor literal es como sigue:

“1.- Se ha presentado dos escrituras públicas: una de fusión otorgada el 11.04.2007 y otra de modifi cación de estatutos de la sociedad fusionada y nombramiento de su nuevo directorio período 2007, de fecha 01.03.2007, ambas otorgadas ante notario Marco Corcuera. En ese orden de ideas sírvase aclarar porque la escritura pública de modifi cación de estatutos de la sociedad fusionada es de fecha anterior a la escritura de fusión.

2. Además se advierte que en las actas de juntas universales insertas en las escrituras públicas presentadas, no se ha cumplido con lo establecido por el art. 135 de la Ley General de Sociedades, que indica (...)..tratándose de juntas generales universales es obligatoria la suscripción del acta por todos los accionistas concurrentes a ellas...(...), lo que no se observa en este título. Sírvase aclarar al respecto.

2.- Los derechos registrales se liquidarán cuando el título se encuentre apto para su inscripción, para cuyo efecto de tomarse en cuenta los derechos del título tachado 10958 del 05.03.2007 por S/. 48.00 deberá adjuntar el recibo de pago en original.

Base legal: art. 2011 del CC, art. 135 de la LGS. Derechos pendientes de pago”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

El 30.05.2007 Green, representada por el notario Corcuera, interpuso recurso de apelación mediante escrito autorizado por el abogado Ernesto Rejas B. Los argumentos impugnatorios son los siguientes:

1. Sobre la primera observación 1: Carece de fundamentación, habida cuenta que no existe disposición legal que establezca un orden determinado para que la sociedad formalice sus acuerdos mediante escritura pública. La observación tampoco constituye un supuesto de

defecto de tracto sucesivo. Sostiene que mientras la fusión está regida por un procedimiento dilatado, a cuya conclusión recién puede otorgarse la escritura, la modifi cación estatutaria ajena a esa fusión no sigue ningún procedimiento, ni puede supeditarse a la formalización escrituraria de la fusión. Siendo así, la Registradora Núñez ha excedido los alcances de la califi cación.

2. Sobre la segunda observación: Es incorrecta la postura de la Registradora en el sentido que la junta general tiene el carácter de universal por el solo hecho de haber estado presentes los socios que representan el 100% del capital, y que por ello el acta debe ser suscrita por todos ellos. Junta universal es aquella que no obstante no haber sido convocada o haberlo sido defectuosamente, reúne en su seno a los socios que representan el íntegro de su capital; es precisamente la ausencia o defi ciencia de la convocatoria lo que justifi ca la exigencia legal de la suscripción del acta por todos los asistentes. Esta exigencia no puede plantearse cuando la junta sí fue convocada con arreglo a ley y al estatuto, en cuyo caso es sufi ciente -como dispone el artículo 135 de la Ley General de Sociedades- que el acta sea suscrita por el presidente y secretario de la junta general de accionistas (JGA), y por un accionista designado al efecto.

3. Sobre la pendencia de la liquidación: Se allana a que se formule la liquidación que corresponda.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

Green y La Joya están inscritas, respectivamente, en las partidas 03132728 y 11002561 del Registro de Personas Jurídicas - Sociedades de Trujillo.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el Vocal Dr. Rolando Augusto Acosta Sánchez.

La controversia se centra en determinar los siguientes aspectos.

1. Si la formalización mediante escritura pública de la modifi cación de estatutos de una sociedad fusionada debe aguardar que se otorgue o se inscriba la escritura de fusión.

2. Si es exigible que el acta de una JGA -que fue convocada conforme a ley y a sus estatutos- sea suscrita por todos los socios que asistieron y que representaron el 100% del capital.

3. Si puede reservarse la liquidación de derechos registrales de un título cuando no existe duda acerca de cuáles son los actos inscribibles que contiene.

VI. ANÁLISIS:

La defi ciente califi cación del título por parte de la Registradora Núñez

1. Respecto al primer punto controvertido, este Tribunal debe acusar primeramente el grave défi cit de motivación de la observación contenida en el numeral 1 de la esquela. Los artículos 139.5 de la Constitución, IV.1.2, IV.1.15 y 6 de la Ley 27444, y 39 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos reconocen el derecho de todo administrado a obtener de la Administración una respuesta fundada en Derecho, como imprescindible medio para evitar la arbitrariedad


Lima, sábado 1 de marzo de 2008Pág. 367604del Estado. No obstante, la Registradora Núñez no ha indicado cuál es la disposición legal cuyo supuesto de hecho obliga a Green a aclarar porqué la escritura de fusión fue otorgada con posterioridad a la de modifi cación de estatutos y elección de directorio, omisión que lesiona seriamente el derecho de Green a una motivación adecuada y a la impugnación, e impide el control de este Tribunal sobre la actuación de la citada funcionaria.

La validez de la elevación a públicos de los acuerdos de una sociedad fusionada que aún no otorga la escritura de fusión2. La defi ciencia anotada se agrava, a criterio de

este Tribunal, si se advierte que el artículo 353 de la Ley General de Sociedades (LGS) dispone que “(l)a fusión entra en vigencia en la fecha fi jada en los acuerdos de fusión”, fecha que, como sostiene Elías, puede ser cualquiera que acuerden las juntas generales de las sociedades fusionadas1, aunque sea anterior a la de elevación a público de los acuerdos de fusión. A partir de la fecha acordada la fusión tiene plena efi cacia respecto de las sociedades fusionadas y de sus socios, y en consecuencia la nueva sociedad o la sociedad absorbente puede realizar todos los actos societarios permitidos por el ordenamiento vigente, pudiendo también formalizarlos mediante escritura pública, salvo disposición en contrario.

3. De otro lado, no existe en la legislación societaria precepto alguno que establezca, siquiera indirectamente, que, producida la fusión sin haberse otorgado la escritura pública correspondiente, los acuerdos posteriores de la sociedad fusionada deben ser elevados a públicos sólo después de otorgada la escritura de fusión. En ese sentido, este Tribunal revoca la observación contenida en el numeral 1 de la esquela correspondiente, y conviene en recomendar a la Registradora Núñez que dé cumplimiento a sus obligaciones de fundamentar y motivar sus decisiones a la luz del ordenamiento legal vigente.

La junta universal en general4. El vocablo “universal” denota lo común, lo

que comprende o pertenece a todos2. La junta universal es, por defi nición y en principio, aquella que cuenta con la asistencia de los socios que representan todas las acciones con derecho a voto que conforman el capital, con prescindencia de si existió o no convocatoria para su realización.

La junta universal regulada por los artículos 120 y 135 de la Ley General de Sociedades: la falta de convocatoria como nota caracterizadora5. Empero, el artículo 120 de la LGS -cuya sumilla

reza “junta universal”- dispone que “(s)in perjuicio de lo prescrito por los artículos precedentes, la junta general se entiende convocada y válidamente constituida para tratar sobre cualquier asunto y tomar los acuerdos correspondientes, siempre que se encuentren presentes accionistas que representen la totalidad de las acciones suscritas con derecho a voto y acepten por unanimidad la celebración de la junta y los asuntos que en ella se proponga tratar”. Los “artículos precedentes” aludidos por este precepto son los que disciplinan la convocatoria a JGA, convocatoria que no es exigible conforme a esta norma legal cuando se reúnen los socios representativos del 100% del capital, y deciden celebrar la junta y tratar los asuntos planteados como agenda.

6. Entonces, la característica conformadora de la junta universal regulada por el citado artículo

120 no es la presencia de los accionistas representativos de todo el capital votante, pues ello bien puede suceder (y sucede) en juntas convocadas con arreglo a ley y los estatutos: la nota conformadora de esta modalidad de junta universal es que carece de convocatoria, carencia que sin embargo no impide que estén reunidos todos los accionistas que detenten el 100% de las acciones con derecho a voto. Son, entonces, dos tipos de juntas universales las que pueden realizarse, y en ambas participan los accionistas titulares de todas las acciones con derecho a voto i) la convocada observando el estatuto y la ley, y ii) la que no tuvo convocatoria.

Las formalidades de las actas de cada tipo de junta universal7. La posibilidad de que, so pretexto de que se ha

llevado a cabo una junta universal sin convocatoria previa, se perjudique el derecho o interés de uno o más socios que no asistieron, hace necesario rodear de razonables seguridades al acta en que se plasme la realización de la junta universal y los acuerdos adoptados. Por ello, el sétimo párrafo del artículo 135 de la LGS exige que el acta de la junta universal sea suscrita por todos los accionistas presentes, a fi n de generar una prueba documental que acredite la concurrencia de la totalidad de las acciones del capital con derecho a voto.

En cambio, tratándose de las juntas universales debidamente convocadas observando lo previsto en la ley y los estatutos, esa prueba documental es suplida por las constancias de recepción del citatorio o las publicaciones, que garantizan el efectivo conocimiento de la citación o, por lo menos, la razonable posibilidad de conocerla. De ahí que el mismo artículo 135, en sus párrafos quinto y sexto, ha disciplinado una formalidad menos rigurosa para el acta de la junta universal debidamente convocada: debe ser fi rmada, cuando menos, por el presidente, el secretario y un accionista designado al efecto (si fue aprobada en la misma junta); o, se designará a no menos de dos accionistas para que, conjuntamente con el presiente y el secretario, la revisen y aprueben (cuando el acta no se apruebe en la misma junta).

8. En ese orden de ideas, tal como sostiene la apelante, la suscripción del acta por todos los participantes en la junta constituye una formalidad exigible sólo cuando dicha junta universal careció de convocatoria, esto es, cuando estamos ante la hipótesis del artículo 120 de la LGS: sin mediar convocatoria o siendo ésta defi ciente o parcial- se reunieron los accionistas titulares de todas las acciones con derecho a voto y decidieron llevar adelante la reunión y tratar los temas discutidos. Para las demás juntas universales, es decir, cuando hayan sido convocadas regularmente, es sufi ciente -según el acta se aprueba o no en la misma sesión- que la suscriban cuando menos el presidente, el secretario y un accionista designado al efecto; o no menos de dos accionistas, conjuntamente con el presidente y el secretario.

1 Enrique ELIAS LAROZA: Derecho Societario peruano. Trujillo, 2000, Normas Legales, p. 767.

2 Diccionario de la Lengua Española, 22 ed. Versión electrónica disponible en http://buscon.rae.es/draeI/.


Las juntas universales de Green y La Joya no se regulan por el artículo 120 de la LGS, por haber sido debidamente convocadas9. Consta del título alzado que en las JGA de Green

y La Joya estuvieron presentes los titulares del 100% de acciones con derecho a voto, quienes fueron convocados debida y oportunamente con arreglo a la LGS y sus estatutos. Se trata de una hipótesis ajena a la del artículo 120 de la LGS, y por ello no es exigible el requisito de la suscripción del acta por todos los asistentes, formalidad prevista por el artículo 135 de la LGS sólo para las juntas universales en que no existió convocatoria. Consiguientemente, se revoca la observación a que se refi ere el numeral 2 de la esquela del 10.05.2007.

A criterio de este Tribunal, no existía posibilidad razonable alguna para interpretar -como hizo la Registradora Núñez- que las JGA de Green y La Joya eran universales en los términos del artículo 120 de la LGS, toda vez que fl uía de los títulos que fueron convocadas con arreglo a lo previsto por dicha Ley y por sus estatutos. Siendo así, es necesario recomendar y recordar a dicha Registradora que la interpretación y aplicación de la legislación vigente debe hacerse, según lo ha establecido el Tribunal Constitucional, utilizando criterios de razonabilidad y proporcionalidad, y siempre de cara a propiciar y facilitar las inscripciones, sin que ello implique reducir los estándares de la califi cación de la legalidad.

Obligación de liquidar los derechos registrales cuando el título adolece de efectos subsanables, y sin embargo se tiene certeza de cuáles y cuántos son los actos inscribibles10. Respecto al extremo tercero en cuestión, se

tiene que el artículo 41 del TUO del RGRP dispone que “(e)l Registrador procederá a la liquidación defi nitiva de los derechos registrales de un título en los casos en que como resultado de la califi cación, concluya que éste no adolece de defectos ni existen obstáculos para su inscripción”. De acuerdo a la literalidad de esta regla, debe aguardarse a que todos los defectos se encuentren subsanados para recién proceder a liquidar el título.

11. Como señaló líneas arriba la Sala, la interpretación de toda regla legal debe hacerse buscando la razonabilidad de las consecuencias que su aplicación signifi que. Si, como ocurre en el caso de autos, existía certeza acerca de cuáles eran los actos contenidos en los títulos, y sólo estaba en cuestión si las actas debían o no ser suscritas por todos los asistentes, era claro que no se justifi caba esperar a la subsanación de ese “defecto” (por demás inexistente) para recién en ese momento acusar cuál era el monto de derechos devengados. El citado artículo 41 debe ser aplicado literalmente en los supuestos en que la subsanación incide directamente en el número o naturaleza de los actos inscribibles, mas no cuando son incuestionables cuáles y cuántos son los actos a inscribir.

12. Por ello, esta Sala considera que el procedimiento dispensado al presente título fue irregular en el extremo en que la Registradora omitió formular la liquidación de derechos conjuntamente con la observación, por lo que se le recomienda tener en cuenta lo señalado en el fundamento precedente para futuras oportunidades.

La liquidación defi nitiva de derechos es como sigue:

• Fusión : S/. 16.00• Modifi cación estatutaria : S/. 16.00• Aumento de capital : S/. 2,031.10• Elección de directorio : S/. 20.00

TOTAL : S/. 2,083.10

Detrayendo del indicado monto la suma de S/.20.00 pagados con recibo 4102-2007, resulta que los derechos pendientes de pago ascienden a S/.2,063.10, que deberá pagar la apelante dentro del plazo de 10 días de notifi cada con la presente.

Por las consideraciones expuestas, se adoptó por unanimidad la siguiente decisión:

VII. RESOLUCIÓN:

PRIMERO: REVOCAR LAS OBSERVACIONES formuladas al título apelado por la Registradora Pública Dra. Liliana Núñez Aréstegui, y DISPONERSU INSCRIPCIÓN, previo pago de los derechos registrales liquidados conforme al fundamento 12.

SEGUNDO: FORMULAR RECOMENDACIÓN a la Registradora, conforme a los fundamentos 1, 2, 3, 9 y 12 de la presente.

Regístrese, comuníquese.

ROLANDO A. ACOSTA SÁNCHEZPresidente de la Cuarta Sala


WALTER E. MORGAN PLAZAVocal del Tribunal Registral

HUGO O. ECHEVARRÍA ARELLANOVocal del Tribunal Registral

ACUERDOS APROBADOS EN EL XXVII Y

XXVIII PLENOS DEL TRIBUNAL REGISTRAL.

SESIONES PRESENCIALES REALIZADAS EL

21, 22 Y 23 DE NOVIEMBRE DE 2007

Primer Acuerdo

“Dejar sin efecto el precedente aprobado en el Segundo Pleno del Tribunal Registral celebrado los días 29 y 30 de noviembre del 2003: “El Registro no podrá dejar sin efecto el asiento de cancelación por presunción por prolongada inactividad, extendido antes de la vigencia de la Ley Nº 27673. Criterio adoptado en la Resolución Nº 302-ORLL/TRN del 18.6.2002.”

FUNDAMENTOS DEL ACUERDO ADOPTADO:

“En el Segundo Pleno del Tribunal Registral realizado el 29 y 30 de noviembre de 2002 se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: “El Registro no podrá dejar sin efecto el asiento de cancelación por presunción de extinción por prolongada inactividad, extendido antes de la vigencia de la Ley Nº 27673. Criterioadoptado en la Resolución Nº 302-2002-ORLC/TR del 18 de junio de 2002.”

I. ANTECEDENTES DE LA APROBACIÓN DEL PRECEDENTE:

1. Muchas sociedades se cancelaron en mérito a la Décima Disposición Transitoria de la Ley General de Sociedades


Lima, sábado 1 de marzo de 2008Pág. 36760626887, vigente desde 1.1.1998, y a las normas que ejecutaron dicha disposición en el Registro.

“Décima Disposición Transitoria: Se presume la extinción de toda sociedad mercantil o civil que no ha inscrito acto societario alguno en los diez años precedentes a la publicación de esta ley. El Registro cancelará la inscripción.

No obstante cualquier socio, administrador o acreedor de la sociedad puede solicitar que no se aplique la presunción, para lo cual, dentro de los treinta días de publicada la relación a que se refi era la siguiente Disposición Transitoria1, debe presentar una solicitud a la correspondiente ofi cina registral y publicar un aviso según lo establecido en el artículo 43. Si hubiera oposición a la solicitud ésta se tramitará en el proceso abreviado y la resolución del juez determinará si procede aplicar la presunción.

La extinción producida en virtud de lo establecido en esta Disposición Transitoria no afecta en forma alguna los derechos de los socios para con la sociedad extinguida ni los de los terceros acreedores con ella o con sus socios. Igualmente, no afecta los derechos y obligaciones de carácter tributario de la sociedad extinguida.”

2. La Directiva Nº 012-2000-SUNARP/SN fue modificada por la Resolución Nº 211-2001-SUNARP/SN del 3.8.2001, que aprobó la Directiva Nº 007-2001-SUNARP/SN, para la debida aplicación de lo normado en la Primera, Décima y Décima Primera Disposiciones Transitorias de la Ley Nº 26887, señalando que en las partidas registrales de las sociedades que no hubieran inscrito ningún acto con posterioridad al 31 de diciembre de 1986, y siempre que no se haya inscrito su cancelación, podrá solicitarse la inscripción de cualquier acto inscribible, incluyendo la adecuación del pacto social y estatuto a la Ley General de Sociedades, hasta el 31 de diciembre de 2001.

Asimismo la Directiva 007-2001-SUNARP/SN señaló que el plazo para solicitar que no se aplique la presunción de extinción empezaría a computarse desde el 1.1.2002, día siguiente al vencimiento del plazo para adecuar el pacto social y el estatuto a la Ley General de Sociedades, conforme a la prórroga dispuesta por la ley 27388.

3. En atención a ello, al verifi carse que no se realizaron inscripciones en las partidas de las sociedades con posterioridad al 31.12.1986, y que no se solicitó la no aplicación de la presunción en el plazo señalado, se procedió al cierre de las partidas registrales generándose asientos de cancelación.

4. La Resolución Nº 302-2002-ORLC/TR del 18 de junio de 2002 resolvió la apelación respecto a la solicitud de la inscripción de actos societarios, entre ellos, el de adecuación a la LGS, en una partida registral cerrada por la causal de extinción por prolongada inactividad. En aquella oportunidad el Tribunal Registral se preguntó si a raíz de la dación de la Ley Nº 27673 procede dejar sin efecto el asiento de cancelación por presunción de extinción, que se hubiera extendido.

5. La Sala respectiva consideró:

- Que el cierre de la partida registral realizado goza de la garantía de intangibilidad (intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modifi catorio posterior o sentencia judicial fi rme), establecido en el inciso b) del artículo 3 de la Ley Nº 26366, Ley de Creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos, norma concordante con lo dispuesto en el artículo 107

del Reglamento General de los Registros Públicos. En ese contexto, se aplicó los efectos jurídicos sustanciales de una inscripción reconocidos por el derecho, los que no pueden ser enervados administrativamente, pues de conformidad con el artículo 2013 del Código Civil, que consagra el principio de legitimación, el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifi que o se declare judicialmente su invalidez, recogido también en el artículo 90 del Reglamento General de los Registros Públicos; siendo entonces sólo el Poder Judicial el órgano facultado para declarar la nulidad de una inscripción.

- La Ley Nº 27673, publicada el 21 de febrero de 2002, estableció lo siguiente:

“Las sociedades que adecuen su pacto social y estatuto a las disposiciones de la Ley 26887, Ley General de Sociedades, después de vencido el plazo establecido en la Primera Disposición Transitoria de dicha ley, modifi cado por Leyes Nºs. 26977, 27212 y 27388, no requerirán de convocatoria judicial y no serán consideradas irregulares y consecuentemente no les serán aplicables las consecuencias señaladas en la segunda Disposición Transitoria de la Ley 26887 ni la presunción de extinción por prolongada inactividad a que se refi ere la Décima Disposición Transitoria de la misma Ley.”.

- Se interpretó que la Ley 27673:

* No prorrogó expresamente el plazo para adecuarse a la Ley General de Sociedades.* No dejó expresamente sin efecto la consecuencia, esto es, la irregularidad, por no adecuarse a la Ley dentro del plazo establecido, que venció el 31.12.2001.* No dejó expresamente sin efecto a la presunción de extinción por prolongada inactividad* Sin embargo, siempre que la sociedad cumpla con adecuar su pacto social y estatuto a la ley: Con posterioridad al 31.12.2001 y sin haberse fi jado una fecha límite para ello: No será considerada irregular y no le será aplicable la presunción de extinción por prolongada inactividad.

1 Décima Primera Disposición Transitoria de la Ley General de Sociedades: Publicaciones de SUNARP

Para efectos de lo dispuesto en las Disposiciones Transitorias Novena y Décima, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos publicará, dentro de los sesenta días de vigencia de esta ley en el Diario Ofi cial El Peruano, sendas relaciones, a nivel nacional, de las sociedades cuyo período de duración esté vencido y de las sociedades que no hayan solicitado ninguna inscripción en el registro con posterioridad al 31 de diciembre de 1986.

Para tal efecto las ofi cinas registrales, bajo responsabilidad de su titular, remitirán a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos la información correspondiente en un plazo que no excederá de treinta días posteriores a la vigencia de esta ley.

Vencidos los plazos señalados en las referidas Disposiciones Transitorias, la respectiva ofi cina registral procederá a cancelar de ofi cio la inscripción de las sociedades extinguidas respecto de las cuales no se haya presentado solicitud de no aplicación de la presunción.

NORMAS LEGALESEl PeruanoLima, sábado 1 de marzo de 2008 Pág. 367607- Resulta entonces que las sociedades, a raíz de la dación de la Ley 27673, no tienen una fecha límite para adecuar su pacto social y estatuto a la Ley General de Sociedades. Pueden realizar la adecuación en cualquier momento, y siempre que cumplan con realizar la adecuación, no serán consideradas irregulares ni les será aplicable la presunción de extinción por prolongada inactividad.

- Ahora bien, dado que las sociedades, a raíz de la Ley 27673, podrán realizar la adecuación en cualquier momento, el Registro no podrá cancelar las partidas registrales de las sociedades que no hayan realizado ninguna inscripción con posterioridad al 31.12.1986, pues no podría aplicarse la presunción de extinción por prolongada inactividad mientras las sociedades tengan la posibilidad de adecuarse a la ley y con ello, evitar la aplicación de la presunción de extinción. Sin embargo, la ley 27673 no contiene disposición alguna relativa a las sociedades respecto a las que - antes de la dación de la la ley-, el Registro ya había aplicado la presunción de extinción por prolongada inactividad, y en consecuencia, había procedido a la cancelación de la partida registral. La Ley 27673 no dispone que queda sin efecto la cancelación de las partidas registrales de las sociedades cuyas partidas hubieran sido canceladas. Así, dicha ley no ha dispuesto que al adecuar la sociedad su pacto social y estatuto quedará sin efecto la presunción de extinción, sino que en tal caso, no será aplicable la presunción de extinción.

- No podría pretender aplicarse retroactivamente la ley 27673, pues ninguna ley tienen fuerza ni efecto retroactivos, salvo en materia penal, cuando favorece al reo, conforme al Art. 103 de la Constitución Política. Esto es, las leyes no pueden modifi car hechos ocurridos con anterioridad a su vigencia. En este caso, con anterioridad a la vigencia de la ley 27673 se había cancelado la partida registral de la sociedad por presunción de extinción, cancelación que no quedará sin efecto en virtud de ley posterior que dispone que no será aplicable la presunción de extinción

Por todo ello, la Sala concluyó que no procedía dejar sin efecto el asiento de cancelación por presunción de extinción por prolongada inactividad que se hubiera extendido.

II. FUNDAMENTOS PARA DEJAR SIN EFECTO DICHO PRECEDENTE:

1. Es una realidad que muchas sociedades, luego de que sus partidas registrales fueron canceladas por presunción de extinción por prolongada inactividad, solicitan inscripciones de sus actos societarios al Registro, alegando que son sociedades que continúan en actividad. Estos casos, en mérito al indicado precedente de observancia obligatoria no pueden ser resueltos en el Registro. Los interesados tienen que recurrir al Poder Judicial para que en esta sede se disponga la reapertura de las partidas registrales, luego de demostrar que son sociedades vivas.

2. Revisando el tema podemos considerar válidamente que la Ley 27673 al establecer la posibilidad de la adecuación a la nueva Ley General de Sociedades del pacto social y el estatuto, después de vencido el plazo establecido en la Primera Disposición Transitoria de dicha ley, modifi cado por las leyes 26977, 27212 y 27388, y que no requerirán de convocatoria judicial y no serán consideradas irregulares y consecuentemente no les serán aplicables las consecuencias señaladas en la Segunda Disposición Transitoria de la Ley 26887 ni la presunción de extinción por prolongada inactividad, cambió el esquema de la normativa sobre la materia establecida originalmente en la Ley General de Sociedades.

En el texto original de la LGS se estableció la obligación por parte de las sociedades de adecuar su pacto social y su estatuto a la nueva ley, dentro de un plazo,

que fue prorrogado hasta en tres oportunidades (Primera Disposición Transitoria). Vencido el plazo eran consideradas irregulares (Segunda Disposición Transitoria). Se presumía la extinción de toda sociedad que no ha inscrito acto societario alguno en los diez años precedentes a la publicación de la ley. El Registro debía cancelar la inscripción. No obstante cualquier socio, administrador o acreedor de la sociedad puede solicitar que no se aplique la presunción dentro de un plazo después de la publicación. Vencido el plazo señalado, la respectiva ofi cina registral procederá a cancelar de ofi cio la inscripción de las sociedades extinguidas respecto de las cuales no se haya presentado solicitud de no aplicación de la presunción. (Disposiciones Transitorias Décima y Décima Primera).

En ese esquema, las sociedades debían adecuarse a la ley en un plazo, vencido el cual serían consideradas irregulares, y de otro lado, se cancelaría su inscripción por presumirse su extinción por prolongada inactividad.

Sin embargo, con la modifi cación a la Ley General de Sociedades introducida por la Ley 27673 dicho esquema desaparece, pues al permitir la adecuación a la ley indefi nidamente de todas las sociedades sin distinción, quiere decir que la ley opta por no considerar irregulares ni presumirlas extinguidas si no han inscrito acto societario alguno en un determinado plazo, a las sociedades que se adapten a la LGS.

Tenemos entonces que con la modifi cación de la ley ya no existe presunción de extinción por prolongada inactividad, porque las sociedades siempre tienen la posibilidad de adecuarse a la LGS.

3. Debe tenerse en cuenta que la ley 27673 (21.2.2002) salió cuando ya había vencido el plazo para que las sociedades se adecuaran a la LGS y por lo tanto cuando ya eran consideradas irregulares, pero con la nueva norma todas las sociedades que se adapten a la LGS serán consideradas regulares nuevamente.

Asimismo, a dicha fecha en que salió la ley 27673 ya se había procedido al cierre de todas las partidas de sociedades extinguidas por presunción de inactividad, salvo aquellas en las que se presentó oposición, por lo menos, teóricamente. Por lo tanto, la ley al señalar que “no les será aplicable la presunción de extinción por prolongada inactividad” se refería básicamente a las sociedades con partidas registrales cerradas por dicha causal. Ya no habían, por lo menos en teoría, a esa fecha, sociedades con partidas registrales abiertas a las que se les pudiera aplicar la presunción de extinción por prolongada inactividad.

Ahora, el registro no puede cancelar las partidas registrales de las sociedades que no hayan realizado ninguna inscripción con posterioridad al 31.12.1986, pues no podría aplicarse la presunción de extinción por prolongada inactividad mientras las sociedades tengan la posibilidad de adecuarse a la ley y, con ello, evitar la aplicación de la presunción de extinción.

Si bien no existe disposición alguna en la modifi cación de la ley, relativa a las sociedades respecto a las que - antes de la dación de la ley -, el registro ya había aplicado la presunción de extinción por prolongada inactividad y había, en consecuencia, procedido a la cancelación de la partida registral; al no existir ya la presunción de extinción por prolongada inactividad, quedó sin sustento jurídico dicha cancelación. Esto no signifi ca aplicar retroactivamente la ley, sino de manera inmediata.

Por lo tanto, no existe ningún sustento jurídico para mantener dichas partidas registrales cerradas porque,


Lima, sábado 1 de marzo de 2008Pág. 367608según la ley, pueden adaptarse en cualquier momento a la Ley General de Sociedades y ya no se presume su extinción si no inscribieron acto societario alguno en el plazo señalado originalmente en la ley.4. En consideración a ello, pueden reabrirse las partidas registrales canceladas, más aún si dichas sociedades tienen vida jurídica fuera del Registro. Con esta acción no se vulnera la intangibilidad del contenido de los asientos registrales, reservada sólo al Poder Judicial puesto que no se va a declarar la nulidad de la cancelación en el Registro, sino que se va a dejar sin efecto la cancelación por aplicación de la Ley 27673 que permite la adecuación a la Ley General de Sociedades de todas las sociedades sin distinción alguna. ¿Cómo podrían adecuarse a la LGS las sociedades con partidas registrales cerradas, si éstas no se reabren previamente?. Esto permitirá corregir la inexactitud registral si ésta se plantea.

III. CONCLUSIÓN

La Ley Nº 27673 permite dejar sin efecto el asiento de cancelación por presunción de extinción por prolongada inactividad, que se hubiera extendido”.

Segundo Acuerdo

“Dejar sin efecto el 19º Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el X Pleno Registral:“Intervención de copropietarios en regularización de fábrica: En el formulario registral sobre regularización de declaratoria de fábrica de conformidad con los alcances de la Ley Nº 27157 y su reglamento, deben intervenir todos los copropietarios. La anterior disposición no se aplica si la fábrica o la demolición que se quiere regularizar fue efectuada cuando el bien no pertenecía a los copropietarios”.

FUNDAMENTOS DEL ACUERDO ADOPTADO:

En el X Pleno del Tribunal Registral (PTR) se aprobó el 19º Precedente de Observancia Obligatoria (POO) siguiente:

“Intervención de copropietarios en regularización de fábrica: En el formulario registral sobre regularización de declaratoria de fábrica de conformidad con los alcances de la Ley Nº 27157 y su reglamento, deben intervenir todos los copropietarios.

La anterior disposición no se aplica si la fábrica o la demolición que se quiere regularizar fue efectuada cuando el bien no pertenecía a los copropietarios”.

(Criterio sustentado en la Resolución Nº 418-2003-SUNARP-TR-L del 4.7.2003, Resolución Nº 445-2000-ORLC/TR del 15.12.2000, Resolución Nº 174-2001-ORLC/TR del 20.4.2001, Resolución Nº 594-2004-SUNARP-TR-L del 7.10.2004).

-La modifi cación del predio y el carácter de acto de disposición como sustento del criterio del X.19 POO:

Las resoluciones que sustentan el POO materia de cuestionamiento sustentan el criterio en dos argumentos medulares:

i) La declaración de fábrica (DF) modifi ca la apariencia física del bien. Por tanto, es exigible la intervención de todos los copropietarios, dado que el artículo 971.1 del Código Civil dispone la unanimidad de los condóminos para introducir modifi caciones en el bien común.

ii) La DF es un acto de disposición, pues “la construcción modifi ca sustancialmente la composición del inmueble”.

La DF en la legislación vigente:

Conforme a los artículos 27º de la Ley 27157 y 2º.3 de su Reglamento, la DF es el reconocimiento legal de la existencia de una edifi cación. Debe existir una edifi cación para poder incoar el procedimiento de DF. Entonces, la construcción pre-existe a dicho procedimiento, ya es una entidad física.

El procedimiento indicado es el conjunto de actos legalmente establecidos para conocer la “identidad, naturaleza y circunstancias”1 de una construcción yarealizada, es decir, para hacer constar en el Registro cuáles son las características físicas de dicha edifi cación, y si ésta ha sido levantada observando la legislación sobre la materia.

Entonces, la primera conclusión obtenida a partir del análisis del ordenamiento vigente es que edifi cación o construcción se vincula a la realidad física, en tanto que la DF se vincula al mecanismo jurídico para que el Registro admita la existencia de dicha realidad.

La inexistencia tabular de la edifi cación no supone su inexistencia física:

El Registro publica datos esencialmente jurídicos, cuya cognoscibilidad y oponibilidad generales dependen de la publicidad registral. Por ello el ordenamiento reconoce especiales efectos a la situación jurídica inscrita. Los datos de hecho o provenientes de la realidad física carecen de dichos efectos, puesto que el Derecho no puede modifi car la situación física. Así, la existencia tabular de una edifi cación no provoca ni oponibilidad, ni legitimación ni fe pública si en los hechos dicha edifi cación no existe.

De ello se deriva que dicha edifi cación ya existe aun cuando el reconocimiento legal de una edifi cación no se haya efectuado, y el hecho de que el Registro u otra entidad administrativa no contenga ninguna información sobre ella, en nada obsta para que ese bien tenga relevancia jurídica y económica, y pueda ser objeto de actos jurídicos. Así por ejemplo, al amparo del artículo 96º del Reglamento de las Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), es inscribible la venta de un predio que en el Registro aparece como terreno aunque en el título se haya consignado que también es objeto de la transferencia la edifi cación no inscrita. Igualmente, el artículo 6º.1 de la Ley 27157 dispone que el inicio del proceso de regularización de edifi caciones se acuerda por mayoría simple de todos los propietarios de departamentos (que pertenecen, obviamente, a un edifi cio ya construido que carece de declaración de fábrica y de reglamento interno). Por último, la existencia de una edifi cación no puede ser negada ni siquiera en los casos en que ésta se haya levantado con infracción a los parámetros urbanísticos y edifi catorios, situación que sólo da lugar a extender cargas técnicas en la partida del predio edifi cado. Así, legalmente, el reconocimiento o ejercicio del derecho de

1 La primera acepción (y la más adecuada al caso) del verbo reconocer proporcionada por el Diccionario de la Real Academia de la Lengua es: “Examinar con cuidado algo o a alguien para enterarse de su identidad, naturaleza y circunstancias”.

NORMAS LEGALESEl PeruanoLima, sábado 1 de marzo de 2008 Pág. 367609propiedad sobre una edifi cación no está supeditado a que se declare la fábrica correspondiente.

Primer problema del X.19 POO: se confunde construcción con declaración de fábrica:

En las resoluciones que sustentan el X.19 Precedente, el TR sostuvo acertadamente que “mediante la declaratoria de fábrica se da a conocer la construcción de una edifi cación”. Parte distinguiendo adecuadamente dos categorías distintas: la DF como procedimiento legal, y la construcción como objeto de reconocimiento mediante dicho procedimiento. Sin embargo, a continuación agregó que dicha situación “modifi ca la apariencia física del bien”.

Como ya anotamos, la DF no modifi ca en absoluto la apariencia física de ningún bien. Es la construcción, como un hecho de la realidad material, la que provoca tal modifi cación. La DF cambiará la descripción física del predio en la partida correspondiente, pero ello no puede equipararse a una modifi cación física “tabular” del predio, pues ello supondría otorgarle a la inscripción de la DF una efi cacia “constitutiva” de la edifi cación, casi como señalar que en tanto en el folio no aparezca la edifi cación, no existe como tal.

Segundo problema del X.19 POO:

Se confunde “modifi cación sustancial del predio” con “modifi cación de los datos físicos de un predio en el Registro”:

Siempre distinguiendo construcción de DF, es claro que aquélla es la que modifi ca sustancialmente la composición del predio. Es con motivo de los actos materiales realizados para levantar la construcción que el primigenio lote deviene en una fi nca edifi cada. Esta nueva realidad tiene un origen puramente físico, y por ello la “alteración sustancial de la composición del bien” tiene su causa en ese hecho físico de la construcción.

Esta misma modifi cación sustancial no ocurre, en absoluto, cuando se promueve el procedimiento de DF y se hace constar en el Registro las características de esa realidad física. La incorporación en la partida del predio de tales datos de hecho no provoca ninguna mutación, sustancial o intrascendente en la composición del predio, pues la inscripción carece de virtualidad para tal propósito.

En la inmensa mayoría de casos de regularización de edificaciones, la declaración del propietario se limita a prestar su consentimiento formal para que el Registro proceda a reflejar la edificación levantada, sin mencionar nada acerca de quién o cómo se efectuó la construcción. Ello es más evidente en los casos en que se declara una construcción levantada por el anterior propietario, es decir, antes de que el nuevo propietario declarante hubiera adquirido el dominio del predio.

Cuando se llevan al Registro los datos de la edifi cación, el único efecto jurídico es activar las reglas civiles sobre bienes integrantes y accesión contenidas en los artículos 887º y 938º del CC: los materiales de construcción que se adhieran materialmente al suelo siguen la condición jurídica de éste y, en consecuencia, la propiedad de la edifi cación le corresponde al propietario del suelo, sin interesar si los materiales o los servicios fueron costeados con recursos ajenos o del propietario del suelo.

En sede registral, tales reglas se expresan así: el titular del derecho de propiedad inscrito que recae sobre el suelo

será reconocido como el propietario de la edifi cación, pero su titularidad está supeditada a que dicha edifi cación realmente exista. Dicho de otro modo: su legitimación sobre la edifi cación no dependerá de si ésta se ha hecho constar o no en el Registro, sino de que realmente exista la construcción.

La mejor prueba de que la DF no modifi ca el predio, ni sustancial ni levemente, es la excepción establecida por el propio X.19 POO: según éste, no se requiere la intervención de todos los condóminos si es que la construcción fue levantada antes de que el predio fuese adquirido por aquéllos. La excepción aludida implícitamente reconoce que la DF no provoca “modifi cación sustancial” alguna en el predio, pues de ser así siempre debieran intervenir todos los condóminos ex art. 971.1 del CC o quienes era titulares de la propiedad del lote al momento en que se realizó la construcción.

Tercer problema: la DF no es acto dispositivo, porque no modifi ca el bien:

Si, como hemos señalado, a través de la DF no se modifi ca ninguna realidad física ni jurídica del bien edifi cado, es incuestionable que no puede califi carse como un acto de disposición el hecho de hacer constar en el Registro la edifi cación. Los actos de disposición fueron realizados por quien realizó dicha construcción: adquirir los materiales, pagar derechos, salarios y honorarios, etc., todos los cuales representaron egresos o menoscabos patrimoniales. Pero, una vez culminada, la edifi cación no es sino un objeto físico que ya provocó (así, en tiempo pasado) una modifi cación en el bien, por lo que ya estamos ante un bien modifi cado, respecto del cual no resta sino hacerlo constar en el folio registral. Con esta constancia no se altera ni un ápice del bien, reiteramos, pues el procedimiento de DF no es sino una suerte de “fotografía” de dicha edifi cación para fi nes de su inscripción.

Conclusión: la DF no modifi ca sustancialmente el predio, ni constituye acto de disposición:

Si, como hemos dicho, la “modifi cación sustancial” alegada en las resoluciones en que se apoya el X.19 Precedente tiene su causa en el hecho mismo de haber levantado una edifi cación, y no en el procedimiento legal para reconocer su existencia; y si esta falta de aptitud o efi cacia modifi catoria de la DF determina que no se trate de un acto dispositivo, no podemos sino concluir que no se requiere la necesaria intervención de todos los copropietarios, porque no nos encontramos ante una hipótesis regulada por el artículo 971.1 del Código Civil.

En consecuencia, a criterio del Pleno del TR, estos nuevos argumentos justifi can razonablemente que se deje sin efecto el X.19 Precedente, a fi n de que la cuestión sea evaluada nuevamente por las instancias registrales.

Opciones respecto al tratamiento registral de la DF: acto de administración o simple constatación de un dato físico o de hecho:

Descartada la posibilidad de que la DF sea considerada un acto dispositivo, entiende el Pleno del Tribunal que son dos las opciones para el tratamiento registral de ella: o debe ser considerada un acto de administración (por oposición al acto de disposición que reconoce la legislación civil en materia de sociedad de gananciales y de condominio), o debe asumirse que estamos ante una declaración que se limita a reconocer la existencia de determinado hecho de la realidad física.

De tratarse la DF de un acto de administración, ello supondría reconocerle que se trata de un acto jurídico,


Lima, sábado 1 de marzo de 2008Pág. 367610que -en términos del artículo 140 del Código Civil- tiene eficacia para crear o modificar una determinada relación jurídica. Siendo coherentes con los argumentos antes señalados, la DF no está vinculada al mundo de lo jurídico (aun cuando es indiscutible que sobre la base de ella pueden realizarse actos jurídicos, como la independización bajo régimen de propiedad horizontal), sino al plano de lo físico. El hecho de que un sujeto constate la existencia de una edificación y haga llegar la descripción de ella al Registro no provoca, como hemos visto, ninguna mutación de la situación jurídica inscrita: el propietario del terreno se ha ido convirtiendo en propietario de la edificación por simple aplicación de las reglas de accesoriedad, y no porque en el Registro se haya hecho constar la existencia de aquélla. Las relaciones jurídico-reales, por ende, en absoluto se alteran porque se inscriba en el folio correspondiente las particularidades de una edificación.

De otro lado, considerar la DF como un acto de administración plantea en esencia el mismo problema que considerarlo un acto dispositivo: el patrimonio (el dinero para levantar la edificación) ya fue “administrado” en un momento anterior, y llevar a cabo actos destinados a conocer cómo se construyó y está construida dicha edificación no importa “administrar” recursos de los condóminos o de la sociedad conyugal.

La otra opción postula que la DF constituye una simple declaración destinada a reconocer que un hecho de la realidad física, que no tiene carácter de acto jurídico y que por ende no hace surgir o modifica ninguna relación jurídica. Al respecto, puede sostenerse lo siguiente:

La declaración de fábrica se limita a narrar la descripción física de una edificación, por lo que no tiene carácter de acto jurídico; en consecuencia no quita ni atribuye derechos, y es en realidad una reseña de datos de mero contenido descriptivo o inmatriculatorio, pues las modificaciones o adiciones en los derechos se producen al amparo de las reglas de la accesión (José L. LACRUZ BERDEJO y Fco. de Asís SANCHO REBULLIDA: Elementos de Derecho Civil, Barcelona, José Ma. Bosch Editor S.A., 1984 (Reimpresión de 1991), 2da. ed., Tomo III bis (Derecho Inmobiliario Registral), p. 79).

a) Roca Sastre y Roca Sastre Muncunill sostienen que ”a los efectos del Registro de la propiedad, dado que la inscripción de la obra nueva es un benefi cio, ello requiera trato favorable, pues lo demás son relaciones internas entre los condueños y problemas indemnizatorios o de otra índole, extraños al Registro. Por eso, es sostenible que en éste se ha de proceder a inscribir la obra nueva solicitada por uno o varios condueños”2.

b) Gonzáles Barrón señala, con referencia al régimen español y con cita de Peña Bernaldo de Quirós, que “... la obra es una circunstancia de hecho que no implica alteración alguna en el régimen del inmueble ganancial. No veo porque en el Perú no se pueda aplicar idéntico criterio”3.

c) La Dirección General de los Registros y del Notariado de España en Resolución de fecha 21 de febrero de 1995 señaló lo siguiente4:

A) Obra nueva: Circunstancia de hecho.

Una vez realizada la obra, su acceso al Registro de la Propiedad tiene lugar como la simple constatación de

un hecho, con independencia de los contratos que lo hayan originado.

Desde el punto de vista hipotecario las obras nuevas, lo mismo que las plantaciones de una fi nca rústica, no pasan de ser un elemento físico que completa la descripción registral de la fi nca. Sólo así cobra sentido la posibilidad que aquéllas puedan inscribirse por su descripción en los títulos referentes al inmueble, es decir, como simple complemento a otro título inscribible. Así lo permite, junto a la escritura correspondiente de declaración de obra nueva, el art. 208 de la Ley Hipotecaria, desarrollado por el art. 308 de su Reglamento.

B) Declaración de obra nueva: Título declarativo.

Es, pues, perfectamente posible que en el otorgamiento de un título declarativo del dominio, ajeno a toda idea de administración o disposición, se aproveche la ocasión para completar la descripción del solar (cfr. artículo 308-1.º del Reglamento Hipotecario), haciendo constar la obra nueva en él construida.

Esta concepción del edifi cio, como simple elemento descriptivo de las fi ncas urbanas, es la que subyace en las normas reguladores de las circunstancias en las inscripciones extensas (arts. 9 Ley Hipotecaria y 51.3 Reglamento Hipotecario) y es también la que explica la extensión objetiva de la hipoteca a los edifi cios ya existentes en la fi nca hipotecada (artículo 110-1-º Ley Hipotecaria). De este último precepto se deduce, en efecto, que es indiferente que en el momento de constitución e inscripción de la hipoteca la fi nca urbana gravada conste inscrita en el Registro sin especifi cación del edifi cio ya entonces levantado, porque también en este caso la hipoteca alcanza a la construcción, de modo que la situación de hecho se sobrepone al contenido del Registro y la obra se confi gura como un elemento accesorio de la fi nca urbana inscrita, respecto del cual es el aspecto fáctico, no el jurídico, el decisivo.

El análisis sobre el tema de la naturaleza de la declaración de fábrica habrá de centrarse en principio en cualquiera de estas dos opciones interpretativas.

WALTER EDUARDO MORGAN PLAZAPresidente del Tribunal Registral

2 Ramón M. ROCA SASTRE y Luis ROCA SASTRE MUNCUNILL: Derecho Hipotecario, Barcelona, Bosch, 1997, 8va. ed., Tomo V, p. 25.

3 Op, cit., p. 514.4 Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado Años

1970-1995, por Manuel Sena Fernández, Registrador de la Propiedad, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España - Centro de Estudios Registrales.

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